서울 뉴타운 등 광역개발에 참여하는 민간사업시행자에게도 주공 등 공공기관과 마찬가지로 인센티브가 주어진다. 건설교통부는 최근 여야가 기존 도시의 광역개발을 위한 특별법 제정 추진과 관련, 당초 공공 부문에 한해 허용키로 했던 용적률 추가, 층고 제한 완화 등의 인센티브를 조합 등 민간사업 시행시에도 부여키로 합의했다고 25일 밝혔다. 이렇게 되면 서울 등 대도시 구도심권 개발사업이 한층 활성화될 전망이다.류찬희기자 chani@seoul.co.kr

서울 마포구 합정사거리 일대(지도)가 대규모 업무·판매 시설 단지로 탈바꿈한다. 또한 전농동 494 일대가 청량리 균형발전촉진지구에 포함돼 40층 이상의 복합 건물 건축이 가능해 졌다. 서울시는 24일 제18차 도시계획위원회를 열여 합정동 418의1 일대 합정 균형발전촉진지구 합정 1구역의 용도지역을 일부 상향 조정하는 내용의 도시관리계획 변경 결정안을 통과시켰다고 25일 밝혔다. ●합정로터리 상업·업무 중심지로 합정 균형발전촉진지구의 전체 면적은 9만여평. 제2종과 3종 일반주거지역이 중심이다. 합정 1구역은 1만 1000여평 규모로 지구 남쪽에 위치하고 있다. 합정 1구역의 2종 일반주거지역 8400여평 중 3000여평은 일반상업지역,5000여평은 준주거지역으로 용도 변경됐다. 합정 지구의 전략사업부지로 상업·업무 등 중심기능을 유치하기 위한 조치다. 이로써 이 지역의 90% 이상인 1만여평은 허용용적률 430% 범위 안에서 대형 건물을 지을 수 있게 됐다. 서울시 관계자는 “용도지역 변경으로 지역 발전과 함께 토지이용을 합리적으로 조정하고, 기반시설을 체계적으로 정비해 나갈 것”이라고 말했다. 도계위는 또 전농동 494 일대 전략재개발구역 9000여평을 청량리 균형발전촉진지구에 포함, 일반 주거지역을 상업지역으로 용도변경하는 내용의 도시·주거환경정비 기본계획 변경안(도시환경정비사업 분야)을 통과시켰다. 청량리 지구 면적은 5만 8000여평으로 늘었다. 용적률은 800%에서 600%로 낮아졌으며, 건축물 고도 제한은 90m에서 120m로 완화됐다. 이에따라 40층 높이까지 건물을 지을 수 있다. 서울시 관계자는 “개방 공간을 조금 더 확보하면서 지역의 랜드마크가 될 수 있는 건물을 짓기 위해 용적률은 낮추고 높이 제한은 완화했다.”고 설명했다. ●양재IC 상습정체 해소될 듯 도시계획위는 아울러 양재대로의 양재 트럭터미널에서 경부고속도로 위를 지나 헌릉로 염곡마을까지 이어지는 1.69㎞ 도로를 신설하는 내용의 도시계획시설(도로) 결정안도 통과시켰다. 양재IC의 상습 교통 정체를 해소하기 위해서다. 이밖에 구로구 신도림동 360의 51일대 대성연탄 부지 7700여평은 준공업지역에서 일반상업지역으로 용도 변경됐다. 이곳에는 대형 호텔·컨벤션 센터 등이 들어서는 대성복합타워가 이르면 2007년 말까지 건설될 예정이다. 연면적만 9만 7000여평에 지하 6층 지상 47층 190m에 달한다. 이두걸기자 douzirl@seoul.co.kr

이화여대 주변 거리가 말끔해졌다. 홍익대 서울대 한양대 등 서울시내 대학가 거리도 내년부터 깨끗해진다. 서울시는 22일 이화여대 전철역∼이대 정문∼신촌 전철역 500m 구간을 보행 위주의 거리로 만드는 ‘이화여대 주변 찾고싶은 거리’ 조성 사업을 마무리했다고 밝혔다.(서울신문 4월7일자 9면 보도)시는 29억 5000만원을 들여 ▲통행로 및 도로 정비 ▲전신주와 분전반 제거 ▲건물 간판 정리 및 외관 개선 사업을 벌였다.●이대앞 보도 넓히고, 간판 정리 우선 2차선 도로를 폭 3.5m의 일방 통행 도로로 줄이고 보도를 대폭 넓혔다. 벤치와 볼라드(돌 말뚝)을 설치해 불법 주·정차를 못하도록 막는 동시에 쉬어 갈 수 있는 공간을 마련했다. 가로등을 바꾸면서 보도 조명도 새로 설치했다. 지저분하게 늘어져 있던 전깃줄과 전신주(33개)는 지하로 묻었다. 분전반(31개소)은 건물 안이나 인근 학교, 공공부지 안으로 옮겼다. 주변 건물주들을 설득해 낡은 건물의 외관과 광고물도 스스로 깨끗하게 바꾸도록 했다. 이를 유도하기 위해 정비에 참여한 건물에 건폐율과 용적률을 완화시켜 주는 도시계획 인센티브를 줬다. 이같은 인센티브제는 앞으로 더욱 확대될 예정이다. 김영걸 도시계획국장은 “대학가에 교육·문화 환경을 조성하기 위해 도서관 극장 학원을 세우면 인센티브를 줄 방침”이라면서 “시 조례가 법령보다 엄격해 법령이 제한하는 한도내에서 용적률 등을 완화시켜 줄 수 있다.”고 말했다.●대학가에 도서관, 극장 건립시 인센티브 적용 이에 따라 앞으로 대학가 지구단위계획이 수립된 지역의 경우 ▲문화·교육 관련 권장 용도 수용시 용적률 완화 ▲건물 외관 정비 또는 분전반 수용시 건폐율 5∼10% 완화 ▲주차장 설치 비용 절반 또는 전액 감액을 적용하게 된다. 시는 이화여대에 이어 경희대 앞 정비 사업을 내년 초까지 마칠 계획이다. 또 홍익대 서울대 한양대 숙명여대 성균관대 등 5개 대학을 1단계 사업 대상으로 선정해 내년 중 지구단위계획을 수립해 통학로 환경 정비사업을 벌인다. 김효수 도시관리과장은 “무질서했던 이대 주변 가로가 활력이 넘치는 보행 위주의 거리로 바뀌었다.”면서 “대학과 지역사회가 함께 도시의 발전 방향을 모색하고 환경을 개선하는 모델이 될 것”이라고 말했다.서재희기자 s123@seoul.co.kr

공공기관이 시행하는 서울 뉴타운 사업지구에서는 주거·상업지역 용적률이 최고 500%,1500%까지 완화돼 40∼60층짜리 초고층 빌딩 건립이 쉬워진다. 건설교통부는 24일 “윤호중 의원 등 열린우리당 의원 144명이 발의한 도시구조개선특별법에는 도심 낙후지역을 도시구조개선지구로 지정해 이같은 인센티브를 부여하는 특례규정이 포함됐다.”고 24일 밝혔다. 이 법이 연내 국회를 통과하면 시행령·규칙을 제정, 내년 6월부터 시행할 예정이다. 국토계획법상 용적률 상한은 도시지역의 경우 주거지역 500%, 상업지역 1500%, 공업지역 400%, 녹지지역 100% 이하로 하고 있다. 주거지역 가운데 1종전용은 50∼100%,2종전용은 100∼150%,1종 일반은 100∼200%,2종 일반 150∼250%,3종일반은 200∼300%, 준주거지역 200∼500%로 하며 상업지역 중 중심상업지역은 400∼1500%, 일반 300∼1300%, 근린 200∼900%로 제한돼 있다. 특별법에 따르면 낙후된 도시구조개선을 위해 시장·군수·구청장은 도시계획조례의 적용을 받지 않고 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 규정된 용적률 상한까지 개선계획을 수립할 수 있다. 이에 따라 도시구조개선사업지구 상업지역에는 초고층 아파트 건립이 활기를 띨 전망이다. 이같은 특례는 시·도지사가 시장, 군수, 구청장의 신청을 받아 지정한 면적 50만㎡ 이상(역세권 등은 20만㎡이상)의 도시구조개선지구 가운데 공공기관이 사업을 맡은 곳에 한정된다. 특별법은 일반지구지역내 건축물 용도 등의 제한과 용도지역내 건폐율 상한(주거지역 70%, 사업지 90%, 공업지 70% 이하)을 예외로 했다. 이밖에 도시구조개선지구에 부여되는 인센티브는 ▲시행자 지정요건의 주민동의 2분의1 이상으로 완화 ▲소형주택 의무비율 현행 80%에서 60%로 하향조정 ▲특목고 유치 ▲정부 재정지원 등이다. 건교부는 그러나 강남 재건축 아파트는 부동산 투기가 진정되고 개발이익환수제가 정착하기 전까지는 현행 규제를 완화하지 않기로 했다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

서울시가 제2종 일반주거지역의 층고 완화안을 제출하자 시의회가 한술 더 떠서 이를 더 낮추자는 방안을 추진, 성사여부에 관심이 모아지고 있다.●한술 더 뜬 시의회 16일 서울시 및 시의회에 따르면 지난달말 열린 임시회에 2종 일반주거지역에 ‘평균층수’ 개념을 도입, 층고 제한을 푸는 내용의 도시계획 조례 개정안을 상정했다. 현행 조례는 2종 일반주거지역의 경우 용적률 200%에 층고를 단독주택지가 많은 곳은 7층, 아파트가 많은 곳은 12층까지 허용하고 있다. 하지만 구릉이 많고, 경관보호 등으로 규제를 많이 받는 강북 재개발지구 등은 허용된 12층조차 제대로 활용하지 못하는 경우가 많았다.개정조례는 평균층수가 12층을 넘지 않는 한도 내에서 재개발지구에서도 경관지구로 제한을 받은 지역은 낮게 짓되, 그렇지 않은 지역은 20층까지 지을 수 있도록 하자는 것이다. 공공시설 용지 등을 내놓을 경우 평균층수를 15층으로 완화해 준다는 것이다. 이 안은 시의회 도시관리위원회까지 거쳐 본회의에 제출됐다. 시의원들은 이에 아예 평균층수를 20층으로 완화하자며 심의를 보류했다. 이 안은 오는 20일 도시관리위원회에서 다시 논의될 예정이다.●효율성이냐 환경이냐 층고제한 완화는 서울시 조례에 위임된 사안이다. 따라서 건설교통부와 협의없이도 서울시와 시의회가 얼마든지 층고를 완화할 수 있다. 평균층수를 서울시 안(평균 12층) 보다 더 완화된 20층으로 할 경우 이론상 최고 30층도 가능하다. 건물이 높이 올라가면 대지에서 건물 바닥면적이 차지하는 비율이 낮아져 이 부지에 녹지나 공공시설을 넣어 토지활용도가 높아진다는 게 시의회의 주장이다. 하지만 서울시는 30층짜리 아파트가 지어지면 산을 가리는 등의 환경문제가 생기고,3종과의 경계가 불분명해진다며 난색을 표명하고 있다. 김진수 시의회 도시관리위원장은 “시의회가 추가완화안을 낸 것은 15층 개념을 도입하더라도 10층까지밖에 짓지 못하는 지역이 나온다는 지적에 따른 것”이라며 “통과여부는 지켜봐야 안다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

도시구조개선법 발의로 재개발·뉴타운사업이 탄력을 받을 것으로 예상되면서 재개발 투자가 다시 관심을 끌고 있다. 특별법은 도시 재개발사업 활성화를 위해 사업 단계를 줄이고 정부 재정을 지원할 수 있다는 내용을 담고 있다. 공공기관이 사업시행자로 참여할 수 있고, 지구 개념의 대규모 개발을 꾀하는 내용도 들어 있다. 지지부진했던 재개발사업에 생기가 돌 것으로 보인다. 그러나 기존 뉴타운지역과 달리 각종 투기 억제 수단이 작동하기 때문에 무분별한 투자는 어려울 전망이다. ●개발 방향 호재…사업 탄력 예상 특별법에 따르면 지금까지 구역 주민에게만 맡겨왔던 도시재개발사업이 정부가 나서서 지원하는 방식으로 변한다. 도시구조개선지구에는 공공성이 가미되는 셈이다. 개별 재개발사업에는 적용되지 않는 용적률·층고 제한 등 건축규제 완화, 요건 미달지역의 사업지역 편입 허용, 도시개발구역의 입체환지 허용, 소형 의무비율 완화와 같은 메리트도 주어진다. 작은 규모로 쪼개져 추진되던 재개발사업을 덩어리로 묶어 개발하면 기반시설이 잘 갖춰진다. 구역별 아파트 건설이 아닌 작은 개념의 도시계획이 이뤄지기 때문이다. 도로가 뚫리고 공원·문화시설 등도 제대로 들어선다. 쾌적한 주거환경을 기대할 수 있게 된다. 서울의 경우 강북을 강남 수준으로 개발하겠다는 취지다. 서울시가 추진 중인 뉴타운사업도 특별법으로 추진할 수 있다. 재개발 사업에 공공성이 더해지면 주민들의 이익은 지금보다 커질 수 있다. 투기꾼들의 잔치로만 끝났던 재개발 이익을 주민들과 함께 할 수 있을 것으로 보인다. 사업을 둘러싼 비리도 상당 부분 줄어드는 이점이 있다. 사업 단계가 간소화되는 것이 무엇보다 호재다. 개선지구로 지정되면 도시 및 주거환경정비법, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 등 관련법상의 계획을 받은 것으로 처리된다. 사업 시행자 지정 요건도 3분의 2에서 2분의 1로 완화된다. 이렇게 되면 재개발 사업을 준비하는 기간만 2년 이상 단축시킬 수 있다. ●규제는 강화…실수요 투자 유리 거래는 예상과 달리 활기를 띠지 못할 것으로 보인다. 내년부터 서울 뉴타운 지역 토지거래는 면적에 관계없이 허가를 받게될 전망이다. 토지거래허가구역에서 주거 지역은 54평 이상에 대해서만 허가를 받고 있지만 앞으로는 10∼20평의 토지도 허가를 받아야 할 것으로 보인다. 사실상 주택을 사고파는 것도 허가를 받아야 한다는 것이다. 인센티브를 받는 대신 기반시설부담금이 부과돼 개인 투자수익률은 그만큼 줄어든다. 여기에 재개발·재건축 입주권을 주택으로 보아 이를 사고팔 때 무거운 세금을 물리고, 양도세를 실거래가로 부하는 등의 규제가 따르면 재개발 지분 거래는 숨을 쉬지 못할 것으로 보인다. 수요가 줄어 가격상승을 기대하기 어렵다는 것이다. 따라서 신중한 투자가 요구된다. 전문가들은 지분 여러 개를 나누어 투자하는 것보다는 감정평가액이 많이 나오는 길가에 접한 돈 되는 지분 하나를 사들이는 것이 바람직하다고 조언한다. 재개발 투자의 성패는 사업추진 속도에 달려있다고 해도 지나침이 없다. 조합원간 갈등이 있는 곳은 지리멸렬한 싸움으로 중간에 사업이 중단될 수 있다. 가능하면 규모가 큰 곳을 골라야 한다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

서울 뉴타운 사업 등에 국고가 지원될 수 있는 길이 열려 대도시 재개발 사업이 활기를 띨 전망이다. 열린우리당 윤호중 의원은 13일 낙후된 구시가지의 재개발 등 각종 정비사업을 효율적으로 추진하고 도시기반시설을 개선하기 위한 ‘도시구조개선특별법’을 대표 발의했다. 특별법안은 ‘8·31대책’ 발표시 제시된 것으로, 시·도지사가 시장·군수·구청장의 신청을 받아 면적 50만㎡ 이상의 낙후지역을 ‘도시구조개선지구’로 지정할 수 있도록 했다. 이곳에는 도로·공원 등 기반시설 설치 비용을 국가 예산으로 지원하거나 국민주택기금에서 융자할 수 있다. 역세권 등 집약 개발이 필요한 곳은 지구 지정 기준을 20만㎡로 완화했다. 도시구조개선특별법에 따라 추진하는 사업은 국고 지원을 받을 수 있을 뿐 아니라 도시정비법·도시개발법·국토계획법 등을 밟은 것으로 간주돼 사업 기간이 1∼2년 단축되는 효과가 기대된다. 이 법은 최종 확정된 정부·여당안으로 국회에서 통과되는 대로 내년 상반기 대통령령 등 하위 규정을 만들어 하반기부터 시행할 예정이다. 그러나 이는 뉴타운 사업에 대한 서울시의 국고지원 요청에 ‘서울만 잘 살게 할 수 없다.’,‘특정지역의 개별 사업에 국고지원은 불가능하다.’던 건교부의 기존 입장을 번복한 것으로 향후 이에 대한 논란과 함께 각 지자체의 예산지원 요구가 봇물을 이룰 전망이다. 지구로 지정되면 2년내 개발면적, 기간, 토지이용, 용적률, 임대주택건설 규모 등을 담은 개선계획을 마련해야 한다.2년내(1년 연장 가능) 개선계획이 수립되지 않으면 지정 효력이 상실된다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

이번에 마련된 재건축 기본계획은 ‘주택정책의 ‘골칫덩어리’였던 재건축에 대한 향후 5년 동안의 ‘로드맵’이라고 할 수 있다. 그동안 노후화 및 마구잡이 개발에도 불구하고 손을 대지 못했던 단독주택지가 대거 재건축 대상에 포함된 것은 획기적인 정책전환으로 평가받고 있다. 다만, 실질적인 개발을 이끌어내기 위한 유인책 제공이나 예정지구 포함에 따른 부동산 투기붐 등 극복해야 할 과제를 안고 있다. ●난개발 막고 공급확대 노려 기존 재건축의 가장 큰 문제는 소규모단지인 ‘나홀로 아파트’의 난립이었다. 가격하락과 함께 주변경관을 해치는 주범으로 손꼽혔다. 또한 자연지형을 고려하지 않은 난개발과 도로·주차 등 기반시설의 확충이 없는 과도한 개발이라는 기현상이 빚어졌다. 서울시 주택국은 “계획적이면서도 친환경적인 재건축을 이끌어내기 위해 시에서 재건축 대상 구역을 미리 지정했다.”면서 “구역을 하나의 생활권으로 상정, 도로나 공원 등 기반시설은 물론 문화시설도 함께 들어설 수 있도록 추진하겠다.”고 설명했다. 최근 아파트 재건축 규제가 강화되면서 단독주택 재건축에 대한 관심이 높아지는 추세도 반영됐다. 전체의 60%에 달하는 266개,214만여평이 단독주택 지역인 점도 시사적이다. 공급 확대의 의미도 크다. 대부분의 단독주택 용적률은 80% 수준. 하지만 재건축을 하게 되면 200% 가까이 된다. 최소50%가량 가구수가 늘어난다. 순증가율이 20%대인 아파트 재건축과 비교할 바가 아니다. 이렇게 되면 강남·북 단독주택지에 큰 평형의 아파트가 건립돼 이들 중대형 평형의 공급부족 해소에도 어느 정도 기여할 것으로 보인다. ●아파트는 ‘산 넘어 산’ 이번 재건축 대상은 ▲공동주택은 300가구 이상이거나 부지 1만㎡ 이상 ▲단독주택은 200호 이상 또는 부지 1만㎡ 이상인 지역. 여기에 80년 이전 노후건축물 65% 이상,90년 이후 건축물 10% 이하인 곳이다. 다만, 공동주택 재건축은 여전히 ‘산 넘어 산’이다. 재건축 예정지구이더라도 안전진단을 통과하지 못하면 재건축이 불가능하기 때문이다. 강남의 은마아파트 같은 경우가 주목된다. ●투기방지 보완책 병행해야 서울시가 재건축 로드맵을 내놨지만 주민들이 재건축을 추진하지 않으면 계획 자체는 무의미해진다. 따라서 단독주택의 체계적인 재건축 유도를 위해서는 용적률이나 층고 등의 완화를 통한 유인책과 함께 과감한 행정절차 간소화가 필요하다. 주민들이 주거환경 개선에 나서도록 어느 정도의 유인책이 불가피한 것이다. 부동산투기 방지도 과제다. 재건축 예정지구 확정으로 이들 단독주택지에 투기세력이 손을 뻗칠 가능성이 크다.8·31대책으로 주춤해진 유동자금이 시장의 빈틈을 엿보고 있기 때문이다. 서울시는 6일부터 이번 계획에 대한 주민공람과 함께 의회의 의견을 들은 뒤 오는 12월 도시계획위원회에 상정한다. 여기서 통과되면 확정고시되며, 시에서 이곳을 정비구역으로 지정하면 내년 6월부터 재건축이 본격적으로 추진된다. 한편 지난 5월 도시 및 주거환경정비법이 개정되면서 노후건축물 비율이 50%로 완화돼 내년 상반기 재건축 예정구역이 추가로 발표된다. 이두걸기자 douzirl@seoul.co.kr

리모델링이 쉬운 설계를 도입하는 아파트는 20% 범위에서 용적률 인센티브를 받게 된다. 건설교통부는 최근 국회 건설교통위원회 법안심사소위에서 정부가 제출한 건축법 개정법률안 중 ‘리모델링에 대비한 특례규정’을 만들어 상임위원회에 상정했다고 21일 밝혔다. 무분별한 재건축 추진을 막고 리모델링 사업의 활성화를 위한 것으로 국회에서 통과되면 연말부터 시행될 예정이다. 특례 규정은 리모델링이 쉬운 구조로의 공동주택 건축을 촉진하기 위해 대통령령이 정하는 구조로 건축허가를 신청할 경우 용적률과 높이, 일조권의 기준을 20% 범위에서 대통령이 정하는 비율로 완화할 수 있도록 했다. 지금까지는 리모델링이 쉬운 구조로 집을 짓더라도 법정 용적률 범위로만 지어야 했다.류찬희기자 chani@seoul.co.kr

서울 은평구 불광동 292 일대 재개발구역 사업 면적이 종전의 두배 규모로 확대됐다. 또 재개발 사업 검토 대상이었던 응암동 171 일대와 455 일대가 정비예정구역으로 지정돼 재개발이 본격화될 전망이다. 서울시는 8일 제13차 도시계획위원회를 열고 이같은 내용이 포함된 도시·주거환경정비 기본계획 변경안을 통과시켰다. 이에 따라 불광동 292 일대 재개발 구역 면적은 종전의 3.5㏊(1만 500여평)에서 6.1㏊(1만 8000여평)로 늘어난다. 이번에 재개발 대상 지역에 포함된 곳은 기존 사업지와 가까우면서도 노후주택 등이 많아 통합 재개발의 필요성이 제기돼 왔던 곳이다. 면적 변경과 함께 이 구역의 용적률도 170%에서 190%로, 층수 제한을 7층 이하에서 12층 이하로 각각 완화했다. 아울러 주민 공람 및 구의회 의견 청취 절차를 거쳐 정비예정구역 지정 신청이 들어온 응암동 171 일대 1.6㏊(4840평)와 응암동 455 일대 3.4㏊(1만 280평)를 정비예정구역으로 지정했다. 도시계획위원회는 또 구로구 궁동 산 18의 21 일대 3만 1000㎡(9393평)에 과학고를 신설하는 내용의 도시계획시설(학교) 결정안도 통과시켰다. 구로구에 들어서는 과학고는 579억원을 투입,24개 학급,480명 규모로 지어진다. 서울시교육청은 서울 소재 2곳의 과학고(서울과학교, 한성과학고)가 모두 강북 지역(종로구 혜화동, 현저동)에 편재돼 있어 불균형 해소 차원에서 구로구에 과학고 신설을 추진해왔다. 이밖에 ‘역사문화 미관지구’로 지정돼 있던 강북구 번동 410∼수유동 278에 이르는 한천로와 4·19길, 미아동 688∼미아동 1261에 이르는 삼양로를 ‘일반 미관지구’로 변경했다. 이 일대는 그동안 4층 이하로 층고제한을 받아왔으나 앞으로는 제한을 받지 않게 된다.김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

정부가 ‘8·31대책’을 통해 내놓은 서울 강북 재개발 지원책에 관한 실효성에 논란이 일고 있다. 외양은 화려하지만 알맹이가 없다는 지적이다. 일부 내용은 서울시가 추진중인 것보다도 못하다는 평가다. 주민들이 공공기관을 시행사로 선택할 가능성이 거의 없을 것이라는 전망도 나온다. ●정부·서울시 따로국밥 8·31대책은 재개발사업 시행을 공공기관에 맡기면 층고를 높여 주고, 용적률을 50∼100% 늘려 주는 등 각종 인센티브를 주기로 했다. 당초 강북의 공영개발을 검토하다가 막대한 재원이 들어가자 이같은 절충안을 낸 것. 하지만 서울시의 입장은 다르다. 용적률·층고·소형의무비율 등을 완화해 주는 것은 환영하지만 시행을 공공기관에 맡기는 것에는 반대한다. 시 관계자는 “공공기관을 시행사로 한 경우에만 인센티브를 주는 것은 현실성이 떨어진다.”면서 “개발이익 환수를 하는 만큼 조합이 시행하더라도 인센티브를 줘야 한다.”고 말했다. 다른 관계자는 “도시계획위원회 등을 통하면 주거지역을 상업지역으로 바꾸는 용도지역 변경이 가능하고, 층고는 주거지역을 3종으로 바꾸면 제한을 받지 않는다.”면서 강북개발을 자체 추진할 수도 있음을 시사했다. ●공영도 민영도 아닌 기형 공공기관이 시행을 하는 것은 시행사들이 누린 시행마진을 없애겠다는 것이다. 핵심은 분양가 인하였다. 하지만 강북 재개발에 공공기관이 참여하더라도 분양가 규제는 하지 않는다는 게 건교부의 방침이다. 공공기관이 참여해도 뉴타운 등은 공공택지와 달리 분양가를 규제하지 않기로 했다. 공공택지의 경우 전용면적 25.7평 이하는 분양가상한제를,25.7평 초과는 ‘원가연동제+주택채권제’를 적용한다. ●‘행정 편의주의’ 지적 재개발지구 주민들은 시행을 공공기관이나 조합에 맡기더라도 똑같은 비율로 개발이익을 환수한다면 굳이 공공기관에 맡길 필요가 있느냐고 반문한다. 오수송 보광동강변재개발추진위원장은 “공공기관이 주민에게 어떤 이익을 제공할지 모르겠고, 정부가 일을 편하게 하기 위한 발상”이라고 꼬집었다. 강북뉴타운의 한 주민은 “공공기관의 배불리기가 될 수도 있다.”고 말했다. 시간과 공간사 한광호 대표는 “시행권을 모두 공공기관이나 민간에 주고, 개발이익 환수장치나 분양가 통제장치를 강구하는 게 정상”이라면서 “이를 주민에게 선택하도록 하면 내분만 심해져 사업추진이 늦어질 수도 있다.”고 지적했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

‘8·31 부동산 대책’ 발표로 부동산 투자 환경이 확 달라진다. 실거래 기준으로 세금을 물리는데다 과표도 크게 올라간다. 부동산 과다 보유자와 투기성 거래에 대해선 무거운 세금을 매긴다. 김영진 내집마련정보사 사장과 고종완 RE멤버스 사장의 도움으로 변환기 부동산 투자전략을 알아본다. ●토지, 대규모 개발지역 주변 겨냥 토지 시장도 규제 수위가 높아진다. 토지거래허가구역 전매금지 제한기간, 신고 포상제 도입, 개발부담금 부과, 기반시설부담금 부활 등으로 투기세력이 발을 붙이기 어려울 것으로 전망된다. 다만 행정복합도시, 기업도시, 혁신도시 등 대규모 개발사업이 추진되는 주변은 땅값 상승세가 당분간 이어질 가능성이 높다. 허가구역 밖의 개발 가능한 토지도 인기를 끌 수 있다. 7월부터 확대된 주5일 근무제로 전원주택 등을 찾는 수요도 많다. 수도권 경치가 빼어난 지역을 골라 투자하는 것도 권할 만하다. ●판교 신도시,10년 임대주택 노려볼 만 판교는 중대형 평형은 주공 등이 공영 개발로 공급한다.25.7평 이하는 원가연동제,25.7평 초과는 원가연동제+채권입찰제가 도입된다. 채권상한액은 분양가와 주변시세 차익의 90% 정도로 결정될 전망이다. 공영개발로 분양가가 낮아졌다 하더라도 청약자가 부담하는 실제 분양가는 낮아지는 않는다. 중소형 평형의 청약 경쟁률은 전체적으로 높아질 것으로 보인다. 25.7평이하 아파트는 분양권 전매 금지기간이 5년에서 10년으로 늘어나 초기 환금성이 떨어진다. 청약저축 가입자는 판교에 공급될 10년 공공임대도 노려볼 만하다. 전매 금지에 묶인 25.7평이하 분양 아파트와 비교해 거래는 차이가 없는 데다 분양가도 저렴하기 때문이다. 중대형 평형(25.7평 초과)은 경쟁률이 낮아질 확률이 높다. 중대형 평형을 노리던 가수요자들이 채권입찰제 도입으로 청약을 미룰 수 있기 때문이다. ●재개발은 사업 진척 속도가 포인트 강남 지역의 안정적 주택 수급을 위해 200만평 규모의 송파신도시가 개발될 예정이다. 일단 강남 집값 안정에 긍정적인 효과가 기대된다. 문정지구와 장지지구, 마천지구,3차 뉴타운 후보지 선정 등 중첩 호재가 겹치면서 지분 가격만 평당 2500만원을 넘는다. 장기적인 안목에서 실수요 차원의 투자가 바람직하다. 재개발지구는 광역·공영 개발로 투자 기대감이 크다. 사업도 활발해질 전망이다. 사업 시행자의 지정 요건을 주민동의 3분의2에서 2분의1로 완화해 준다. 소형 평형(85㎡이하) 의무 비율도 현행 80%에서 60% 이상으로 대폭 풀린다. 층고 제한과 용적률 인센티브 등은 사업진행에 있어 상당한 메리트다. 재개발 호재를 따라 부동 자금도 흘러들 것으로 예상된다. 하지만 고수익·고위험 상품인 만큼 조심해야 한다. 투자 방법과 시기에 따라 수익성이 큰 차이를 보인다. 사업 진척 속도에 따라 투자수익이 크게 흔들리기도 한다. 도심과 가까운 구역 가운데 주민간 갈등이 없는 곳, 구역이 넓은 지역을 골라야 한다. ●양도세 중과세 유예기간 활용토록 다주택자 소유자는 세금을 걱정해야 한다. 세금 중과가 만만치 않기 때문이다. 종합부동산세(종부세)를 고려, 매각 여부를 결정할 필요가 있다. 과표가 올라가고 세대별 합산 과세가 이뤄지면 세금이 많아진다. 시장에는 다주택자의 매물 출하가 본격화될 것으로 보인다. 그러나 강남 등 알짜배기 아파트보다는 경쟁력이 떨어지는 변두리·소형 아파트, 단독주택 등이 매물이 쏟아질 전망이다. 낙폭도 강남보다 강북, 지방이 클 것으로 예상되는 등 시장 양극화는 가속화될 전망이다. 매도에 앞서 우선 진정한 1가구 2주택자인지를 점검해 봐야 한다. 수도권 및 광역시에 있는 기준시가 1억원 초과 주택이 아니거나, 기타 지역에 있는 기준시가 3억원 초과 주택이 아니면 중과 적용을 피할 수 있다. 양도세 중과 1년 유예기간을 이용하는 것도 현명하다.1주택을 소유하고 있고 분양권 1개를 보유하고 있어 소유권 이전등기를 마치기 전에 분양권을 매도하거나 멸실된 조합원 지분을 갖고 있다면 매도 시기를 조율해 양도세 중과를 벗어날 수도 있다. 특히 15년 이상 장기보유의 경우 특별 공제율이 45% 이상 늘어나는 만큼 장기 보유자는 유예기간안에 특별 공제를 노려봐도 좋다. 1가구 2주택자의 경우 비거주 주택만이 아닌 모든 주택의 과표가 실거래가로 바뀌기 때문에 비투기지역의 경우 1년간 세율 중과 유예기간을 주더라도 당장 내년부터 양도소득세가 급증한다. 따라서 양도차익을 걱정한다면 올해 안에 파는 것이 유리하다. 투기지역은 이미 실거래가 기준으로 내고 있으므로 양도차익이 적은 물건부터 처리하는 것이 바람직하다. 보유시기나 장기보유특별공제를 잘 활용하면 유리하다. ●상가, 투자환경 ‘맑음´ 상가는 수익형 부동산이다. 아파트 투자 규제가 커지면서 투자환경이 한층 밝아진다. 전매 제한이나 투자방식에 대한 규제가 전혀 없고 비교적 환금성이 뛰어나다. 올해 신설된 종부세 부과대상에서 빠진다. 부동산 부자들의 분산투자용으로도 이용 가능성이 높다. 다만 안정성과 수익성을 동시에 만족시키는 상가를 고르지 못한다면 임대료 내기도 바쁜 마이너스 투자가 될 수도 있다는 점을 알아야 한다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

‘재개발 사업은 지원, 재건축 규제완화는 보류.’ 이번 대책에 담긴 기존 도심 개발 방향이다. 각종 인센티브를 부여받는 재개발 사업은 활성화를 기대할 수 있는 반면 재건축은 당분간 찬밥 신세를 면치 못하게 됐다. 구역 단위의 소규모 개발에서 벗어나 체계적인 광역(최소 15만평)개발을 유도하는 대책도 들어 있다. 투기수요를 막기 위해서는 토지 필지분할을 제한하고 기반시설 부담금을 매겨 개발이익을 환수키로 했다.●재개발 사업엔 각종 인센티브 재개발 사업에 공영개발이 적극 도입된다. 조합과 민간이 도맡던 재개발 사업에 주공, 도시개발공사 등이 적극 참여할 수 있도록 했다. 공공기관이 참여하는 구역에는 각종 인센티브도 주어진다. 사업의 투명성과 개발이익 환수, 기반시설 확충 등 공익을 도모하기 위해서다. 사업 추진 과정에서 겪는 어려움도 덜어준다. 공공사업지구에서는 사업시행자 지정요건을 주민동의 3분의2에서 2분의1로 완화해준다. 전체 공급물량 가운데 25.7평 이하를 의무적으로 지어야 하는 소형의무비율을 80%에서 60% 이상으로 낮춰 중대형 아파트를 많이 지어 사업 활성화를 꾀한다. 지형상 5∼25층만 짓도록 한 층고제한도 풀어 강남과 같은 초고층 주상복합아파트를 세울 수 있도록 하고, 용도지역 변경을 통해 용적률도 지금보다 용적률을 50∼100% 상향조정한 250∼350%를 허용키로 했다. 특히 역세권은 3종 주거지역을 준주거 또는 일반상업지역으로 바꿔 개발밀도를 높여주기로 했다. 증가되는 용적률 중 일정비율은 임대주택으로 지어질 예정이다. 서울시 뉴타운 사업도 지구지정을 신청하면 특별법에 따라 사업을 추진할 수 있다.●재건축 규제 완화는 ‘보류’ 재건축 규제 완화는 빠졌다. 재건축 시장은 당분간 찬바람이 불 것으로 전망된다. 당초 재건축 규제완화를 이번 대책에 포함시킬 생각이었지만 재건축 추진에 따른 집값 상승 불안을 이유로 검토대상에서 제외했다.정부는 기반시설부담금 등 개발이익환수 장치가 완벽하게 갖춰지고 집값 안정세가 정착되면 규제완화를 신중하게 검토키로 했다.류찬희기자 chani@seoul.co.kr

내년부터 판교 신도시를 포함해 공공개발 방식으로 짓는 아파트의 분양가는 주변 시세의 90% 안팎으로 제한된다. 도심 재개발 사업을 할 때 15만평 이상의 광역 공공개발이 이뤄지는 지역에는 현재 5∼25층인 층고제한이 완화돼 40∼50층의 초고층 아파트가 들어설 전망이다. 5년간 수도권에 공급될 150만 가구 가운데 28%인 41만 5000가구가 전용면적 25.7평을 넘는 중대형 아파트로 건설된다. 또 주택 종합부동산세 부과 기준을 9억원에서 6억원으로 낮추면서 과세표준을 현실화하고 세대별로 합산과세하기로 함에 따라 종부세 세부담은 지금보다 2∼3배 높아진다. 정부는 31일 과천 청사에서 한덕수 부총리 겸 재정경제부장관과 관계부처 장관들이 참석한 가운데 ‘서민주거 안정과 부동산 투기 억제를 위한 부동산 제도 개혁방안’을 발표했다. 한 부총리는 “이번 대책을 통해 ‘부동산 불패’라는 잘못된 믿음을 깨뜨리겠다.”면서 “부동산 투기는 끝났으며 거품은 꺼질 것”이라고 선언했다. 아파트 값은 2003년 ‘10·29대책’ 이전이 바람직하다고 제시했다. 대책에 따르면 중대형 아파트 물량으로 송파 거여지구의 신도시에 2만가구, 김포 신도시와 양주·옥정 등 4∼5개 지구에 6만가구를 각각 공급하고 인천 청라지구와 판교 신도시에도 각각 1만 6000가구와 9700가구의 중대형 아파트가 건설된다. 이와 함께 수도권 공공택지내 중대형 아파트의 건설 비중을 40%에서 50%로 늘려 당초 12만가구였던 중대형 아파트의 공급물량이 15만가구로 늘어난다. 내년 3월 25.7평 이하,8월 25.7평 초과 아파트를 분양하게 될 판교 신도시의 분양가는 채권입찰상한을 정해 주변 시세의 90%로 정하기로 했다. 정부 관계자는 “공영개발로 이뤄지는 다른 신도시 지역에도 분양가를 시세의 90% 안팎으로 규제할 것”이라고 밝혔다. 송파 신도시의 경우 육군종합행정학교 95만평, 특전사 65만평, 체육부대 12만평, 남성대 골프장 28만평 등 200만평의 터에 5만가구를 오는 2008년부터 분양한다. 한 부총리는 주변에서 땅 투기 조짐이 보이는 것과 관련,“국세청의 현장조사와 자료수집을 통해 투기를 근절할 것”이라고 다짐했다. 이와 함께 강남에 집중된 재건축 규제는 풀지 않되, 강북에 몰린 재개발 규제는 크게 완화해 40층 이상의 초고층 아파트가 들어설 수 있도록 용적률도 200∼250%에서 50∼100%포인트 높이기로 했다. 광역 공공개발이 추진되는 15만평 이상의 재개발 사업지구에는 전용면적 25.7평 이하의 아파트 의무비율을 80%에서 60%로 낮추기로 했다. 사업시행을 위한 주민동의도 3분의2 이상에서 2분의1로 완화했다. 투기수요를 차단하기 위해 1가구 2주택에는 2007년부터 양도소득세를 50%의 단일세율로 중과하고, 종합부동산세 과표구간도 3단계에서 4단계로 나눠 세율을 강화했다. 백문일기자 mip@seoul.co.kr

정부는 서울 송파구 거여동 특전사 부지와 남성대 골프장 등 200만평에 5만가구 규모의 신도시를 건설, 오는 2008년부터 분양하기로 했다. 판교 신도시의 경우 25.7평 이하는 내년 3월,25.7평 초과는 내년 8월에 각각 분양할 예정이다. 판교를 포함해 공공택지내 아파트 분양권의 전매 제한도 3∼5년에서 5∼10년으로 강화된다. 개인간 주택을 사고 팔 때 내는 거래세율을 취득세는 2%에서 1.5%로, 등록세는 1.5%에서 1%로 각각 내리기로 했다. 이에 따라 취득 및 등록세에 각각 부과되는 농어촌특별세와 교육세까지 포함하면 거래세는 4%에서 2.85%로 1.15%포인트 인하된다. 정부는 31일 오전 열린우리당과의 고위 당정협의를 마친 뒤 과천 종합청사에서 관계부처 장관이 참석한 가운데 이같은 내용을 담은 ‘부동산 안정 종합대책’을 공식 발표한다. 대책에 따르면 정부는 강남권의 주택 수요를 흡수하기 위해 송파 거여지구에 신도시를 건설,2008∼2010년 분양을 마치기로 했다. 아울러 현재 개발이 진행되고 있는 김포 신도시와 양주 옥정지구 등 4∼5개 지구에 1000만평의 택지를 추가로 확보,14만 가구를 더 짓기로 했다. 공영개발 등을 둘러싼 논란으로 분양이 올해 6월에서 11월로 계속 연기된 282만평 규모의 판교 신도시는 공급 물량을 중·대형 아파트를 당초 계획보다 10%(2600가구) 늘려 내년 3월과 8월에 걸쳐 분양하기로 했다. 이에 따라 총 주택공급 물량은 2만 9404가구가 된다. 세제강화와 관련해 현재 0.15%인 종합부동산의 실효세율(주택매매가 대비 세금 비율)을 오는 2009년까지 1%로 높이는 등 보유세는 강화하고 취득·등록세 등 거래세는 대폭 낮추기로 확정했다. 종합부동산세 부과 대상도 주택은 9억원에서 6억원으로, 나대지는 6억원에서 3억원으로 각각 낮아져 대상이 확대된다. 종부세 상승 제한폭은 50%에서 200%로 높이기로 했다. 정부는 그러나 서민들의 세부담을 덜어주기 위해 재산세의 과표를 내년부터 점진적으로 올리려던 방침을 2년간 유예하기로 했다. 상승 제한폭 50%도 그대로 유지하기로 했다. 1가구 2주택자에 대한 양도소득세를 50%로 무겁게 매기되, 수도권과 광역시는 1억원 이하, 그 이외 지역에서는 3억원 이하의 주택은 중과 대상에서 제외하기로 했다. 하지만 양도세를 무겁게 매기는 시점은 오는 2007년으로 1년간 유예, 이 기간에 2주택자가 집을 팔도록 유도할 방침이다. 취업이나 이사 등 일시적 사유로 2주택자가 된 경우도 중과 대상에서 빼주기로 했다. 개발이익을 환수하기 위해 공공택지내에서 분양되는 주택에는 원가연동제를 적용하고, 중·대형 아파트에는 채권입찰제를 적용키로 했다. 공영개발 차원에서 개발부담금제를 부활하고, 기반시설부담금제를 이른 시일 안에 도입키로 결정했다. 서울 강북 등 옛 도심권의 광역개발 지구에서 용적률을 확대하고, 층고제한을 완화하는 한편 토지거래 허가 요건을 1년 이상 거주자로 강화하고 토지 의무사용기간도 확대하는 방안도 추진키로 했다. 백문일기자 mip@seoul.co.kr

당초 가수요 억제에 초점이 맞춰졌던 정부의 ‘8·31 부동산대책’이 주택 공급 확대정책으로 넓혀졌다. 수도권 국·공유지와 그린벨트를 풀어 강남권 수요를 충족시키겠다는 대책은 일견 싼 값의 땅을 확보, 저렴한 주택을 공급한다는 차원에서 환영받을 만하다. 우선 올해 200만평을 공급하겠다고 밝히면서 성남비행장 등 6∼7곳이 후보지로 거론되고 있다. 하지만 수도권에 미니 신도시(택지지구)를 포도알처럼 오밀조밀하게 조성하는 수평 개발만 확대, 각종 도시문제를 야기할 수 있다는 지적도 만만치 않다. 지자체와 환경단체의 거센 반발도 예상된다. 부동산 전문가들은 이참에 서울 강남 재건축 아파트의 초고층·고밀도 규제를 완화하고 강북 초고층 아파트 재개발을 허용해야 한다고 목소리를 높이고 있다. ●지자체 반발… 공급 시기 요원 전문가들은 작은 도시가 포도알처럼 옹기종기 모여 있으면 도시연담화(대도시를 중심으로 소도시 시가지 연결) 부작용이 발생할 수 있다고 지적한다. 다수의 미니 택지개발은 수평개발을 통해 땅을 많이 파헤친다는 것을 의미하기 때문에 환경생태 파괴를 불러올 것이 뻔하다. 자족도시를 형성하지 못해 서울∼수도권을 오가는 교통문제를 유발, 천문학적인 기간시설 투자 비용부담을 져야 한다. 투자의 집적효과가 떨어진다는 것이다. 관련 부처와 지자체, 환경단체의 반대 또한 무시할 수 없다. 국·공유지와 그린벨트 해제를 통한 택지공급 대책이 나온 25일 경기도는 바로 ‘태클’을 걸고 나왔다. 서울 주택문제를 경기도와 협의하지 않았고 신도시다운 신도시 조성이 어렵다는 이유다. 체계적인 신도시가 아닌 미니 택지지구는 교통·하수문제 등이 뒤따를 것이 뻔하다는 것이다. 거론되는 미니 신도시 후보지가 과연 강남 대체 수요를 충족시킬 수 있는지도 따져봐야 할 문제다. 장지동 남성대 골프장, 거여동 특전사 부지라면 몰라도 경기도에 있는 나머지 공공기관 이전 자리는 입지가 떨어지고 이전을 전제로 하기 때문에 공급 시기가 요원하다. 성남 비행장이나 일원·세곡동 일대는 강남 대체 신도시 후보지로 적격이지만 군사적 필요성과 그린벨트라는 점에서 범정부의 지원 없이는 당장 택지 변경이 어려운 땅이다. ●강남북 초고층 아파트 건설 허용해야 이번 대책에는 투기 수요를 차단하는 수단이 많이 포함된다. 그렇다면 부동산 문제를 더이상 사회적 문제가 아닌 경제적 문제로 풀어야 한다. 개발이익환수 장치가 마련된다는 전제 아래 강남 재건축 규제를 과감히 풀고 고밀도·초고층 아파트를 짓도록 적극 허용해야 한다는 것이다. 강북 개발도 같은 맥락에서 접근해야 한다. 지금과 같은 규제 아래서는 강남북 균형발전이라는 거시적인 목표 달성이 시늉에 그칠 수 있다. 무조건 초고층 아파트 건립을 막을 것이 아니라 지역 특성에 맞춰 높이와 밀도를 차등 적용하는 방안도 필요하다. 도시계획 전문가들은 또 어차피 수도권 택지를 개발할 것이라면 ‘포도알’이 아닌 ‘포도송이’를 만들어야 한다고 충고한다. 작은 규모의 택지개발보다는 분당·일산과 같은 계획적인 대규모 신도시로 개발해야 도시문제를 줄일 수 있다는 것이다. 택지지구 수를 늘리는 것보다 이미 지정된 택지지구의 용적률을 상향 조정하는 것도 적극 검토해볼 만하다. 판교 신도시 밀도를 10% 올릴 경우 2700∼3000여 가구의 아파트 추가 공급이 가능하다. 수도권 택지지구 용적률을 10%만 늘려도 3만여 가구가 들어설 판교 규모의 신도시 조성 효과를 거둘 수 있다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

주거지역과 2종 지구단위계획구역에서 용적률의 20%만큼 10년 이상 장기 임대주택을 추가로 지을 수 있게 된다. 또 관리지역(옛 준농림·준도시지역)에서 1만㎡(3000평) 이하 작은 공장 신설이 허용된다. 정부는 22일 국무회의에서 이 같은 내용을 뼈대로 하는 국토 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 개정안을 통과시켰다. 개정안은 이달말 공포와 동시에 발효된다. 개정안에 따르면 주거지역 및 2종 지구단위계획구역에서는 10년 이상 장기 임대주택에 대해 용적률의 20%까지 추가 건설을 허용키로 했다. 예컨대 2종 일반주거지역(용적률 250%)에서 20%의 장기임대주택 건설 인센티브를 받아 최고 300%까지 용적률을 허용한다는 것이다. 관리지역에서는 농공단지에 허용되는 업종(비공해 업종)에 대해 1만㎡ 미만의 공장신설을 허용키로 했다.1만㎡ 이하 공장 신설은 지난 2003년 1월 이후 금지하고 있으며 기존 공장의 증설만 허용했다. 다만 환경정책기본법에 의한 특별대책지역이나 수도권정비계획법상의 자연보전권역은 지금처럼 소규모 공장을 지을 수 없게 된다. 또 1종 지구단위계획구역안에서 대지가 아닌 토지를 공공시설 부지로 제공한 경우 용도지역에 적용되는 용적률의 2배 범위에서 인센티브를 부여할 수 있도록 규정을 완화했다. 지금까지는 사업구역내 대지 일부를 공원, 도로 등 공공시설 부지로 제공했더라도 동일 대지내로 용적률 인센티브를 허용했기 때문에 이를 활용하지 못했다. 이와 함께 투기 등으로 토지시장이 불안한 시·군·구 전역에서는 건설교통부 장관이 직접 토지거래허가구역으로 지정할 수 있도록 했다. 이밖에 개발행위허가 대상 토지의 도로 확보기준은 건축법에 의한 기준으로 일원화, 건축물이 없으면 도로확보를 하지 않아도 되도록 규정을 고쳤다. 골프장 건설을 위한 도시관리계획 수립시 시·군 의회 의견청취절차도 폐지했다. 김병수 도시정책과장은 “시행령 개정으로 장기임대주택 활성화와 창업 및 중소기업의 공장입지 애로가 풀릴 것으로 기대된다.”고 설명했다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

정부가 도입을 추진 중인 아파트 공영개발이 업계와 시민단체의 시각차가 커 이달 발표될 최종 부동산대책에 어떻게 반영될지 관심을 모으고 있다. 12일 열린우리당 주최로 열린 2차 부동산정책 공청회에서 손경환 국토연구원 토지주택연구실장은 판교 공영개발과 관련,“저렴한 주택공급으로 집값 안정을 유도하고 개발이익환수로 저소득층 주거지원 재원 마련 효과를 거둘 수 있다.”고 평가한 뒤 “그러나 강남 주택수요 대체 효과가 반감되고 장기적으로 주택산업의 건전한 성장을 저해하고 공공부문의 비대화를 초래하는 문제점도 안고 있다.”고 지적했다. 손 실장은 주택공급 확대정책 방향으로 ▲광역개발을 통한 서울 강북 뉴타운 개발▲강남 대체 신도시 건설▲중대형 위주의 공급 비중 확대를 제시했다. 그는 “주택시장 수급 불안을 해소하기 위해서는 단순 공급확대가 아닌 시장이 원하는 수요를 충족시키는 방향으로 정책을 추진해야 한다.”며 “강북 뉴타운사업에 현행 용적률을 적용하면 늘어나는 가구수는 3%에 불과하기 때문에 용적률·층고제한 규제 완화가 뒤따라야 한다.”고 주장했다. 다만 부동산값 상승, 사업비 증가, 토지수용 및 보상절차 지연 등의 부작용이 따르는 만큼 개발이익환수 부담금제가 제대로 도입돼야 한다고 덧붙였다. 재건축 규제완화와 관련해서는 “단기간에 수요가 많은 지역에 많은 주택을 공급하는 효과가 있으나 투기 수요 유발 성향이 강하므로 시장 안정기반 정착이 선행된 이후 검토하는 것이 바람직하다.”고 말했다. 토론자로 나선 고철 주택산업연구원장은 “공영개발 도입, 원가연동제의 확대, 전매제한기간의 연장은 득보다 실이 클 것으로 판단된다.”면서 “주택산업 위축으로 전반적인 거시경제에 부정적인 영향을 끼칠 것”이라고 주장했다. 또 “장기적인 측면에서 신규택지가 부족한 서울과 수도권의 안정적인 주택공급에 매달려야 하며 재건축사업의 순기능을 살릴 수 있는 대안을 마련해야 한다.”고 주장했다. 반면 참여연대 김남근 변호사는 공영개발을 확대하는 등 주택산업의 공공성을 강조해야 한다고 맞섰다.김 변호사는 판교 개발과 관련, 투기억제책과 공급정책을 입체적으로 연계시키는 ‘패기지형 정책’이 바람직하다고 주장했다. 이를 위해 그는 “판교나 뉴타운 개발 시점을 종합부동산세 제도와 실거래가 확보, 개발이익환수제 등이 완전히 정착된 2007년 이후로 미루되, 부득이한 경우 후분양 제도를 도입해야 한다.”고 말했다. 서순탁 서울시립대 교수도 “과도한 분양가 억제와 실수요자 중심의 주택공급을 위한 공영개발방식은 불가피하다.”면서 “분양가의 적정성 심사, 분양가 주요 항목 공개, 후분양제 정착이 바람직하다.”고 거들었다.류찬희기자 chani@seoul.co.kr

리모델링 증축 면적 상한선(9평)이 폐지됨에 따라 중대형 아파트 공급 부족에 대한 해법으로 재건축이나 신도시 건설보다 리모델링이 효과적일 수 있다는 분석이 니오고 있다. 반면 리모델링으로는 중대형 수요를 충족하기에 힘이 부친다는 지적도 적지 않다.●리모델링…중형 단지 늘린다 10일 한국건설산업연구원 윤영선 박사에 따르면 현재 서울에서 리모델링을 추진 중인 26개 단지를 대상으로 리모델링 효과를 조사한 결과 중대형(전용면적 25.7평 초과) 아파트가 현재 4565가구에서 8446가구로 늘어난다. 반면 소형 아파트는 4838가구에서 987가구로 줄어든다. 비율로 따져 보면 현재 5.1대4.9인 소형과 중대형의 비율이 리모델링 뒤에는 1대9로 바뀌는 것이다. 현재 공사 중인 서초구 방배동 궁전아파트의 경우 현재 27평형 84가구,34평형 60가구,46평형 72가구 등으로 이뤄져 전용면적 25.7평 이하가 67%(144가구)에 이른다. 그러나 리모델링을 거치면 27평형과 34평형이 각각 36평형,45평형으로 커져 모든 가구가 국민주택규모(전용면적 25.7평 이하)를 넘어선다. 강남구 도곡동 삼호아파트는 소형과 중대형 아파트가 현재 각각 406가구와 68가구이지만 리모델링을 하면 각각 118가구와 356가구로 바뀐다. 최근 건축심의를 통과한 방배동 경남아파트도 현재는 전체(450가구)의 60%가 소형(270가구)이지만 리모델링을 통해 모두 중대형으로 커진다. 여의도 한양아파트(총 588가구)도 소형 288가구가 모두 중대형으로 바뀐다.●리모델링, 신도시 건설이나 재건축의 대안이 될까? 대안이 되기에는 역부족이란 견해도 많다. 한 시공사 관계자는 “리모델링을 추진 중인 서울시 용산구 동부이촌동 리바뷰 맨션의 경우 16평형부터 다양한 평형이 있지만 용적률이 높아 증축 없이 일괄적으로 1대1 리모델링한다.”면서 “‘ㄱ’자 등 꺾이는 형태의 단지 모양을 갖추고 있거나 용적률이 높은 곳은 1대1 리모델링을 할 수밖에 없어 집이 커지는 효과를 기대하기 어렵다.”고 말했다. 한국건설산업연구원 백성준 연구위원은 “리모델링의 경우 재건축의 60∼80% 수준의 비용으로 새것처럼 지을 수는 있지만 재건축으로 지어진 건물보다 수명이 짧다.”면서 “이는 조합원들이 궁극적으로 기대하는 미래 투자가치 목적에 부합하지 않을 수 있어 리모델링을 위한 조합원의 동의를 받는 데 영향을 미칠 것”이라고 지적했다. 이에 대해 윤영선 박사는 “정부가 주택시장의 여러가지 여건을 감안해 재건축에 대한 규제를 계속적으로 유지할 수밖에 없는 상황이라면 증축 리모델링 규제 완화는 중대형 수요가 많은 강남 지역에 중대형 아파트 공급을 늘릴 수 있는 대안이 될 수 있다.”고 말했다.주현진기자 jhj@seoul.co.kr

‘더 넓게, 그리고 더 높이’ 서울 강북 지역 재개발 사업에 대한 층고제한과 소형주택 의무비율 규제가 대폭 완화될 전망이다. 서울시는 2종 일반주거지역내 아파트 최고 층수를 20층으로 완화하는 조례를 입법예고한 데 이어 최근 건설교통부에 재개발 단지에 보다 많은 중대형 아파트를 건립할 수 있도록 소형의무비율을 완화해 달라고 건의했다고 7일 밝혔다. 이같은 요청에 대해 건교부도 긍정적이어서 뉴타운 사업 등 강북지역 개발사업에 탄력이 붙을 것으로 보인다. 하지만 부분적인 층고와 평형 규제 완화만으로는 강북 재개발의 사업성 확보에 한계가 있는 만큼 용적률 완화 등의 조치가 뒤따라야 한다는 지적이다.●“강북에 중대형 많이 짓겠다” 현행 도시 및 주거환경정비법은 재개발이나 재건축시 평형별 건립비율을 정해두고 있다. 시는 이에 따라 재개발 사업시에 적용되는 소형의무비율을 재건축과 같은 비율로 완화해 달라고 요청했다. 현행 규정은 전용면적 18평형 이하 40%,18평 초과 25.7평 이하 40%,25.7평 초과는 20%로 돼 있다. 이를 재건축과 마찬가지로 18평 이하는 20%로 줄이는 대신 25.7평 초과는 40%로 늘리자는 것이다. 정부 역시 강북을 강남 못지 않게 개발한다는 방침 아래 강북지역 재개발 활성화를 위해 각종 유인책을 검토키로 한 적이 있어 서울시의 건의는 큰 이견없이 수용될 전망이다. 재개발아파트에 중대형이 늘어나면 자연스럽게 일반분양 물량 가운데 중대형이 늘어나고, 이 평형에 중산층 수요자들이 몰려 강북지역 뉴타운 사업에 가속도가 붙을 수 있다. 시 관계자는 “40평형대 이상의 주택이 필요한 월소득 400만원 이상의 수요층은 10만가구에 달한다.”면서 “이 수요를 강북으로 흡수해야 강북 개발에 탄력이 붙는다.”고 말했다.●층고 제한도 부분 완화 층고제한은 ‘뜨거운 감자’다. 도시미관 등을 감안하면 용적률은 그대로 두더라도 층고제한은 풀어야 하지만 자칫 집값이 뛸 수 있기 때문이다. 하지만 서울시는 최근 2종 일반주거지역에서 지구단위 계획을 통해 재개발이나 재건축을 추진하면 건물의 층수 기준을 ‘평균 층수’ 개념으로 바꿔, 사실상 층수 제한을 완화하는 내용의 도시계획조례 개정안을 입법예고했다. 이 개정안은 현행 2종 일반주거지역의 경우 최대 7층(단독주택지),12층(아파트단지)까지만 지을 수 있었으나, 앞으로는 평균 층수가 7층,12층을 넘지 않는 범위에서는 최고 20층까지 아파트를 지을 수 있도록 했다. 이는 강남과 달리 산이나 구릉이 많은 강북은 경관 보호 규제가 있어 2종 주거지역이더라도 산이나 언덕 부근에 짓는 아파트는 일부 동을 7층이나 12층까지 높여 짓지 못하는 문제점을 보완하기 위한 것이다.시는 나아가 땅의 일부를 공공시설 용지로 제공해 용적률이 늘어나는 경우에는 평균 층수 기준을 10층이나 15층까지 완화해 줄 예정이다.김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr