전통문화 명소인 종로구 인사·관훈·경운·견지동 일대12만 2200㎡가 문화지구로 지정돼 특별 관리·보존된다. 서울시는 28일 도심내 유일한 역사문화상업지역인 인사동의 무분별한 소비업종 침투와 대형개발 등을 막기 위해 ‘인사동 지구단위계획’을 확정했다. 이 계획에 따르면 전통문화업종과 관련된 건축물의 층별용도 및 개발규모를 지정하고 퇴폐업소들의 입주를 금지시킨다는 것. 인사동길 및 태화관길 주변구역의 경우 인사동의 용도·특성을 유지하기 위해 1층에 전통문화 업종인 고미술·필방·공예품·생활한복·표구점·미술관 등이 입주하도록용도를 지정했다. 또 지구단위계획구역 전 지역에 대한 최대 개발규모를 부지면적 320㎡이하(용적률 600% 이하)로 정했으며 저층 경관을 유지하고 대형 개발을 억제하기 위해 신축건물의 높이는 4층(18m) 이하로 제한했다. 또 한옥관리구역의 최대개발규모는 부지면적 240㎡,용적률 600%,건폐율 60%이하(한옥 건축시 80%로 완화)로 제한됐으며 1종근린생활시설중 휴게음식점,2종근린생활시설중일반·휴게음식점,전통숙박시설 등만이 들어 설 수 있다. 특히 모든 구역에서 공동주택·단란주점·안마시술소·위락시설 등의 입주는 금지된다. 최용규기자 ykchoi@

올해 경기도 고양·파주시에서 아파트 2만1000가구가 쏟아진다.서울을 뺀 수도권에서 공급되는 아파트 9만여가구 중 25%를 차지한다. 전체 공급물량 중 80% 이상이 30평형대 이하 중소형 아파트로 이뤄져 실수요자의 관심도 높을 것으로 보인다.특히 주공아파트 등 1000가구가 넘는 대규모 단지가 많아 웃돈도 기대할 만 하다. [중견업체 분양 봇물] 동문·월드·이수건설 등 중견 주택업체들의 활동이 두드러질 전망이다.동문건설은 고양시 4곳에서 아파트·오피스텔 등 2605가구를 선보인다.이 가운데 덕이동3차는 30평형 단일평형으로 270가구가 분양된다.일산 신도시까지 자동차로 5분 거리다.용적률이 99%로 낮고 주변에녹지공간이 풍부하다. 이수건설도 고양 탄현동에 아파트 24∼43평형 820가구를 공급한다.일신·호곡초등학교,일산중학교 등 교육여건이 잘 갖춰져 있다.남광토건 역시 탄현동에 33평형 298가구를 분양한다.경의선 탄현역이 걸어서 10분 거리다.롯데·뉴코아 백화점 등 쇼핑시설이 풍부하다. 월드건설은 파주 교하3차에 500가구를 선보인다.24∼45평형으로 오는 11월에 분양한다. [매머드급 단지 많다] 1000가구가 넘는 대단지만 8곳에 이른다.내집 마련을 위한 무주택자라면 관심을 가져볼 만하다. 주택공사가 파주 금촌동에 임대아파트 1167가구 포함,모두5340가구를 분양할 예정이다.택지개발지구로 생활편익시설이 잘 갖춰진다.경의선 복선전철화가 단지 앞으로 추진됨에 따라 교통조건도 좋아질 전망이다. 현대산업개발도 파주 교하면 야당리에 ‘I-PARK’ 1096가구를 다음달 분양한다.34∼48평형으로 평당 분양가는 420만∼455만원.자유로·구파발로를 이용해 서울,일산까지 접근이 쉽다. 이밖에 고양시 백석동 요진산업,가좌동 벽산건설·현대건설도 1000가구가 넘는 대단지로 실수요자의 눈길을 끌 것으로전망된다. [중소형 아파트가 80% 차지] 대부분 수요층이 두터운 20∼30평형대를 공급한다.중소형 아파트의 인기를 그대로 반영한것으로 보인다. 동문건설이 고양 사리현동에 분양하는 아파트 947가구는 모두 26평형이다. 다양한 평형으로 수요자를 끌어들이기 보다는 수요층이 두터운 중소형평형으로 승부를 걸겠다는 전략이다. 월드건설 파주 교하지구 900가구도 24∼35평형 아파트가 주류다.20평형대 아파트는 주공아파트와 경쟁을 벌이게 된다. 김경두기자 golders@

수도권 그린벨트가 대거 풀린다. 지역 주민들의 민원을 해결하고 주택을 지을 수 있는 택지를 늘리기 위한 고육지책으로 풀이된다.정부는 수도권 그린벨트를 풀면 집값을 안정시키고 부족한 산업용지를 크게 확대할 수 있을 것으로 기대하고 있다.그러나 환경 전문가들은 무분별한 개발이 이뤄지고 수도권 과밀화와 투기를 양산하는 부작용이 따를 것이라며 크게 반발하고 있다. ■얼마나 풀리나. 정부가 21일 발표한 그린벨트 해제대상면적은 국토연구원이 지난해 9월 ‘대도시권 개발제한구역 조정방안’에서 제시한 3403만평(국책·지역현안사업 제외)보다 350만평 가량늘어났다. 이는 국책 및 지역현안사업(614만평)이 포함됐기때문으로 우선해제대상과 조정가능지역은 오히려 260만평가량 줄어들었다. 이번 해제방안은 그러나 정부와 지방자치단체의 공공개발용지 확보와 지역 주민들의 민원을 충족시키는 데 급급한나머지 환경보존과 도시확장방지 등 그린벨트의 고유기능을완전 배제했다는 비난을 받고 있다. [우선해제대상지역] 서울을 제외한 수도권 대다수지자체는가구수 20가구 이상, 가구밀도 10가구/㏊ 이상인 집단취락을 우선해제대상에 포함시켰다.서울시는 집단취락의 규모를가구수 100가구 이상, 가구밀도 20가구/㏊ 이상으로 제한키로 했다.이에 따라 수도권에서는 모두 655곳의 집단취락(4만 7000가구)이 우선해제대상에 포함됐다. 집단취락은 지구단위계획을 수립할 경우 전용주거지역이나제 1종 일반주거지역으로 변경된다.지구단위계획을 수립하지 않는 경우는 일단 보전녹지로 지정되고 도시기반시설을갖춘 경우에 한해 자연녹지지역·제1종 전용주거지역·제1종 일반주거지역 등으로 지정된다. [조정가능지역] 조정가능지역은 정부·지자체·공공기관이공공택지·산업단지·물류단지 등 공익적인 목적으로 개발하는 토지.이번에 지정된 곳은 수도권 130곳 1982만평으로오는 2020년까지 단계적으로 개발된다.도시기본계획에서 시가화예정용지로 지정된 뒤 개발수요를 감안,단계적으로 개발되며 구체적인 개발계획이 수립되기 전에는 그린벨트로지속 관리된다. 인천시는 논현동 일대 60만평을 포함해 17곳 206만평을,경기도는 113곳 1776만평을 각각 조정가능지역으로 정했다.경기도는 ▲고양 삼송동 일대 150만평 ▲과천 갈현동 60만평▲광명 일익동 50만평 ▲구리 갈매동 20만평 ▲군포 부곡동20만평 ▲김포 고촌면 20만평 ▲남양주 별내면 140만평 ▲부천 범박동 15만평 ▲성남 여수동 20만평 ▲수원 금곡동 80만평 ▲시흥 월곶동 160만평 ▲안산 신길동 20만평 ▲안양석수동 12만평 ▲양주군 주내면 90만평 ▲의왕 내손동 40만평 ▲의정부 송산동 130만평 ▲하남 천현동 40만평 ▲화성비봉동 15만평 등이 조정가능지역으로 지정됐다. [국책·지역현안사업지역] 국책사업지역으로는 일명 ‘테제베신도시’로 조성하는 경기 광명시 경부고속철도 남서울역사 주변 40만평과 국민임대주택 건설을 위한 택지개발지구11곳 등 모두 12곳 308만평이다.택지개발지구로 지정되는곳은 ▲고양 홍도동 일대 20만평 ▲남양주 지금동 20만평▲성남 도촌동 25만평 ▲시흥 정왕동 66만평 ▲안산 신길동25만평 ▲광명 소하동 30만평 ▲군포 부곡동 13만평 ▲부천여월동 17만평 ▲의왕 포일동 12만평 ▲의정부 가운동 10만평 ▲하남 풍산동 30만평 등이다. 지역현안사업으로는 26개 사업이 제안됐다.서울 서초구 원지동 화장장예정지와 과천 테크노파크부지 등 20여곳이다. 서울시의 경우 화장장건설 외에 상봉터미널과 서부면허시험장 이전을 지역현안사업으로 정한 상태다. 전광삼기자 hisam@ ■문답풀이. 그린벨트가 풀린다고 무조건 개발되는 것은 아니다.우선해제지역인 집단취락 655곳 1158만평은 건물 신축 등이 허용된다.그러나 조정가능지역과 국책·지역현안사업지역은 정부와 지자체가 각종 공공사업을 추진하기 위해 수용하는 땅이어서 개인의 재산권 행사에 제약이 따른다. [언제부터 재산권 행사가 가능한가.] 22일 공청회를 통해각계 의견이 수렴되면 관계부처 협의와 중앙도시계획위원회심의를 거쳐 이르면 오는 8월부터 재산권 행사가 가능할 것으로 보인다. [해제 후 마음대로 건축이 가능한가.] 그렇지 않다.그린벨트에서 풀리는 집단취락은 지구단위계획 수립여부에 따라해제 절차와 형태가 결정된다.지구단위계획을 수립하는 경우 전용주거지역이나 제1종 일반주거지역으로 지정되지만그렇지 않은 경우는 일단 보전녹지로 정해진 뒤 도시기반시설 확충 여부에 따라 자연녹지·전용주거·일반주거 등으로용도가 달라진다. [제1종 일반주거지역의 건축허가기준은.] 제1종 일반주거지역으로 정해지면 건폐율 60%,용적률 200%를 적용받는다.단독주택은 물론 4층 이하 공동주택과 슈퍼마켓·일용품점(식품·잡화점)·미용실·의원·동사무소 등 1종 근린생활시설을 지을 수 있다. [전용주거지역의 건축허가기준은.] 건폐율 50%,용적률 150%를 적용받아 단독주택과 1종 근린생활시설을 지을 수 있다. [보전녹지나 자연녹지에서도 건물 신축이 가능한가.] 보전녹지의 경우 건폐율 20%,용적률 80% 범위 내에서 도시계획조례에 따라 단독주택과 1종근린생활시설 신축이 가능하다. 자연녹지는 건폐율 20%,용적률 100%를 적용받아 단독주택과1 ·2종 근린생활시설을 지을 수 있고 도시계획조례로 다세대·연립 등 공동주택(아파트 제외)과 문화·집회시설,아파트형 공장 등을 지을 수 있다. [존치지구는 그대로 묶여 있나.] 우선해제대상에 포함되지않은 취락지구에서는 앞으로도 주택을 신축할 수 없다.다만주택개량 ·생활기반시설·주민공동시설 사업 등을 추진할경우 정부 지원을 받을 수 있고 주말농원이나 특용작물재배단지 등 지정목적에 부합되는 소득증대사업은 허용된다. 전광삼기자. ■주민·전문가 반응. 정부가 21일 발표한 ‘2020년 수도권 광역도시계획(안)’에 대한 평가는 서로 엇갈린다. 우선 지난 72년 개발제한구역 지정 이후 재산권을 침해받은 주민들의 민원을 해소하고 정부와 지방자치단체가 공익을 위해 필요한 공공사업용지를 확보할 수 있게 됐다는 점에서 긍정적이라는 평가가 많다. 반면 수도권 전체에 대한 종합적인 검토보다는 지역주민들의 민원 해소를 위해 우선해제대상지역 등을 무분별하게 선정했다는 비난도 적지 않다.그린벨트 해제 이후 수도권의공간구조 등을 종합적으로 감안하지 못했다는 것이다.특히지자체들이 선거를 앞두고 지역 개발사업을 대거 추진하려다 보니 해제면적총량이 지자체별로 배분되는 등 해제대상지역이 합리적으로 결정되지 못했다고 전문가들은 입을 모은다.녹지축으로 설정한 지역에서조차 우선해제대상이 대거포함될 수밖에 없었던 것도 이같은 맥락에서다. 이와 함께개발제한구역조정에 따른 난개발 문제도 정부가 해결해야할 과제로 꼽힌다.조정가능지역의 경우는 공영개발방식을통해 난개발을 미연에 막을 수 있겠지만 우선해제대상인 취락지구의 무분별한 개발은 불가피할 것으로 보인다. 아울러 정부는 이번 계획안이 지난해 12월 확정된 수도권광역교통계획과 병행해 마련됐다고 하지만 서울과 외곽을연결하는 주요간선도로의 교통체증은 불가피하다는 게 주장이다.특히 광역교통계획의 대부분은 서울과 수도권을 연결하기보다는 서울 외곽을 순환하는 도로나 철도로 구성돼 있다.따라서 서울과 수도권을 직접 연결하는 경부·경인고속도로 등 주요 간선도로망의 교통부담은 한층 가중될 것으로예상된다. 전광삼기자.

현재 최고 800%까지 허용되고 있는 서울지역 오피스텔의용적률이 오는 4월부터는 최고 500%로 대폭 축소,적용된다. 서울시는 21일 이같은 내용을 담은 도시계획조례 개정안을 입법예고,다음달 조례규칙심의회를 거쳐 오는 4월 시의회 의결과 함께 시행할 계획이라고 밝혔다. 이번 조례 개정안은 상업지역에 최대 용적률로 세워진 오피스텔의 80∼90%가 고유 기능인 업무시설 대신 사실상 주거용도로 사용되는 문제점을 해소하고 여기에서 비롯되는도심지 난개발 등의 부작용을 차단하기 위해 마련됐다. 심재억기자

서울시가 최근 물의를 빚은 강남지역의 투기열풍을 잠재우기 위한 고단위 처방을 속속 내놓고 있다. 서울시는 21일 금방이라도 재건축이 되는 것처럼 허위·과장광고를 일삼는 아파트단지를 제재하기로 했다. 사업계획이 승인된 저밀도아파트단지의 재건축 진행상황에 대해서도 정밀조사를 실시,후속 사업 승인시기를 조정하기로 했다. ●재건축부추기기 엄단=시는 조합 설립인가를 받지 않은상당수 아파트단지의 조합 추진단체와 건설업체들이 단지안팎에 현수막을 내거는 등 재건축을 부당하게 부추기는행위를 단속하기로 하고 실태조사에 나섰다. 조사 결과 부당행위에 대해서는 현수막 등 홍보물을 철거하고 관계자를 부당·과장광고 등의 혐의로 고발할 방침이다. 안전진단을 재건축의 빌미로 악용하는 사례를 차단하기위해 안전진단 실시여부를 결정할 때 공무원이 반드시 현지에 나가 사전 검증절차를 거치도록 하는 등 지금까지의문제를 보완한 종합 개선방안을 마련하기로 했다. 이와 함께 중개업소와 건설업체들의 음성적인 재건축 부추기기로 피해자가늘어남에 따라 ▲중·대형아파트의 경우 반드시 지구단위계획을 수립해야 하는 점 ▲토지 이용계획에 따른 용적률 규제 ▲고밀도 아파트단지는 개발기본계획이 완료될 때까지 조합설립인가와 사업계획 승인이 보류된다는 점 등을 시민들에게 적극 알려 나갈 계획이다. 이와 관련, 고건(高建)시장은 이날 간부회의에서 “재건축을 둘러싼 각종 탈법행위를 근절하고 시민들의 피해를막기 위해 홈페이지를 갖춘 ‘재건축 정보센터’를 설치,피해사례 신고접수와 함께 시민들의 궁금증을 풀어줄 수있도록 하라.”고 지시했다. ●재건축 시기조정= 저밀도아파트의 재건축 시기를 조정하기로 하고 지난 14일 사업계획이 승인된 청담·도곡지구내도곡 주공 1차단지에 대한 이주상황,전·월세동향 등 진행상황에 대한 조사에 나섰다. 시는 조사 결과를 시기조정위원회에 보고,이를 근거로 다음 단지에 대한 사업승인 여부를 결정한다는 방침이다. 이같은 방법으로 사업승인 시기를 조정할 경우 단지에 따라 최소 2∼3년에서 길게는 10년 정도가 소요돼 재건축이예상되는 단지를 중심으로 일고 있는 투기붐을 차단할 수있다는 것이 서울시의 시각이다. ●부동산 중개업소 단속= 서울시는 지난해 1월 부동산 중개수수료 인상조정 이후 최근까지 49개 합동 단속반과 위반사항 신고센터를 통해 1081건의 각종 위반사항을 적발했다. 시는 이중 82개 업소의 허가를 취소하고 479개 업소에는업무정지명령을 내렸으며 63개 업소는 고발과 함께 부동산중개사 자격을 취소했다. 지역별로는 강동(147건)·강남(125건)·서초(90건)·송파구(86건) 등 이른바 강남권이 상대적으로 많았으며 강북권의 동대문·강북구도 100건을 넘어섰다.광진·강서·금천·영등포구 등은 30여건 이하로 적발건수가 비교적 적었다. 심재억기자 jeshim@

대형 주택업체들이 서울 강동구 고덕주공 2차 시공사를놓고 연초부터 치열한 경쟁을 벌이고 있다. 강동지역 노른자위 단지로 꼽히는데다 단지규모도 크고입지여건이 뛰어나기 때문이다.그만큼 경쟁이 치열해질 수 밖에 없다. 재건축추진위원회는 재건축 사상 처음으로 홍보공영제를도입,수주전을 둘러싼 과열 및 혼탁을 막을 방침이다.현재 사업참여 의향서를 받고 있으며 오는 25일 현장설명회를열어 입찰제안서를 받을 예정이다.시공사는 3월 16일 조합창립총회에서 선정된다. ◆어디가 참여하나=20일 현재 추진위에 사업참여 의향서를 제출한 업체는 삼성물산,LG건설,SK건설,동부건설 등 4개업체다. 그러나 현대건설과 대림산업,현대산업개발,롯데건설,두산건설 등도 참여를 준비중이어서 10여개 건설사가 치열한눈치싸움을 벌이고 있다. 내로라하는 건설업체들이 몰리는 것은 고덕주공2차 시공권을 따내면 인근의 시영아파트와 주공3차 수주전에서도유리하기 때문이다. ◆홍보공영제 첫 도입=업체들의 과열경쟁을 막기 위해 추진위는 재건축 사상 처음으로 홍보공영제를 도입한다.각사별 홍보전을 금지하고 현수막이나 팸플릿,모델하우스 방문시 기념품 등에 대한 일정 기준을 제시,이를 따르도록 할방침이다. 또 팸플릿 등은 균등한 크기와 형식으로 제작,추진위가직접 개별가구에 뿌릴 계획이다.홍보공영제를 준수하기 위해 규찰대도 운영하게 된다. 대신 각사당 홍보비용 상한선을 정해 절감된 비용은 주민 이주비용으로 제공할 계획이다. 고덕주공2차 변우택 추진위원장은 “과열경쟁 방지와 경비절감을 위해 홍보공영제를 도입키로 했다.”며 “수주전을 언론에 완전공개하는 것도 한 방법”이라고 말했다.그는 또 “협력사나 용역업체,설계업체 선정 등을 공개경쟁입찰로 하겠다.”고 말했다. ◆고덕주공2차는 어떤 곳=2600가구 규모로 용적률 247.72%를 적용,재건축을 통해 3811가구로 지을 계획이다. 그러나 지구단위 계획이 6월중 나오면 용적률 등이 달라질 수 있어 약간의 변화는 불가피하다. 추진위는 단지내 녹지면적을 무려 70%로 하고 재건축 단지로는 처음으로 수목보전지구를 만드는 등 완벽한 조경을갖출 계획이다.또 이주비도 업체가 제시하는 조건이 연리 7%이상이면 받아들이지 않고 국민은행 등 은행권과 협의해 이주비를 대출받는 방안을 강구할 방침이다. 김성곤기자 sunggone@

저밀도지구 재건축,수익성을 따져보고 투자하라. 저밀도 지구 가운데 강남에서 처음으로 도곡 주공 아파트가 재건축 사업을 따낸 것을 계기로 서울시 저밀도지구 아파트 재건축 사업이 활발해질 것으로 기대된다.그러나 부동산 전문가들은 도곡 주공과 같은 용적률이라면 앞으로 집값이 크게 오르지 않는한 큰 수익은 기대하기 어렵다고 말해재테크 차원의 투자에 주의가 요구된다. [실질 용적률은 253%] 도곡 주공1차의 사업승인 용적률은 274.02%이다.그러나 이는 기부체납 면적 등을 제외한 대지면적만으로 따진 것이다.공부상 대지면적으로 계산하면 실제용적률은 253.33%로 낮아진다.주민들이 재건축 사업을 추진할 때 예상한 300% 안팎에 비하면 50% 포인트 가량 낮아진것이다.도곡 주공1차 외에 다른 재건축 단지도 실질 재건축용적률은 이 수준에 그칠 전망이다. [수익성 하락] 용적률이 낮아지면 추가분담금이 크게 늘어난다.도곡 주공1차 13평형(34평형 입주기준) 시세는 4억 7500만원.조합은 승인 용적률을 적용하면 2600여만원 가량을추가로 부담해야 할것으로 전망했다.그러나 사업 추진 과정에서 부담분은 더 늘어날 가능성이 크다. 13평형을 매입,44평형에 입주하려면 최소한 추가분담금을1억 7700만원 가량 내야 한다.입주시기를 2005년 1월로 가정하면 총 투입비는 매입비(4억 7500여만원)와 금융비용(연리 6.5%기준 7300여만원) 등을 더해 모두 7억 2500여만원에달한다. 지난해 입주한 대치동 삼성 래미안 42평형이 6억 2000만∼7억원 안팎인 점을 감안하면 입주까지 최소 2000만원에서 1억원 가량은 집값이 올라야 본전인 셈이다.여기에 추가부담분이 늘어나고,국세청의 양도소득세 과표인상에 따라 거래시 내야하는 세금부담 등을 고려하면 수익내기는 그리 만만치 않을 전망이다. 미르하우징 임종근 사장은 “입주때까지 집값이 크게 올라야만 수익이 가능하다”며 “그렇지 않으면 별다른 수익을기대하기 어렵다”고 말했다. 김성곤기자

‘재건축 우선사업단지를 따내라’ 서울지역 저밀도지구 40여개 단지가 재건축 우선사업단지로 지정되기 위해 치열한 경쟁을 벌이고 있다. 같은 지구에서 재건축사업이 동시에 이루어질 경우 전세난이 가중될 것을 염려한 서울시가 지구마다 우선사업단지를선정해 1개단지 또는 2500가구 범위안에서 사업계획을 승인한다는 방침이기 때문이다.이에 따라 우선사업단지로 선정되지 못한 단지는 사업승인이 늦어질 뿐 아니라 아파트 가격도 하락할 것으로 보인다. 김영진 내집마련정보사 사장은 “도곡 주공 아파트 재건축사업 승인을 계기로 잠실 등 인접 지역 재건축사업 추진이빨라질 것으로 예상된다.”며 “지구별로 우선사업단지로지정받기 위한 경쟁이 치열해질 것 같다.”고 말했다. [청담·도곡지구 아파트 가격 출렁] 이 일대 12개 단지중 11개 단지가 지난해 사업승인을 신청했다.이 가운데 도곡동주공1차 아파트가 재건축사업 승인을 받아 영동 등 다른 단지들은 재건축 승인 인가가 늦춰질 전망이다.서울시가 재건축아파트의 사업진행상황과 전·월세 동향등을 고려해 다음 사업계획을 승인하기로 했기 때문이다. 도곡 주공1차는 가구당 가격이 호가 기준 2000여만원 올랐다.선 사업승인에 따른 프리미엄이라고 할 수 있다.그러나매물은 거의 없다. 사업승인 경합을 벌였던 영동아파트는 전혀 움직임이 없다.반면 서초구 반포주공은 가구당 1000만원 가량 올랐다.사업승인을 받기 위해 경합중이기 때문이다.다른 지역 재건축아파트는 아직 가격 움직임이 없다. 세중코리아 한광호 실장은 “투자자들이 아직은 투자수익등을 엄밀히 따져보지 않은 상태”라며 “집값이 안정을 되찾고 용적률에 따른 수익평가가 내려지면 재건축 투자열기도 식을 가능성이 크다”고 말했다. [잠실지구 곧 사업승인 날듯] 잠실지구는 5개 저밀도지구가운데 재건축사업 추진 속도가 가장 빠른 편이다.5개 단지중 주공1단지만 빼고 2∼4단지와 시영아파트가 재건축사업승인을 신청한 상태다.송파구는 주변지역 전세난을 우려해우선사업단지 선정을 미뤄왔다.그러나 재건축조합과 시공업체들의 반발로 용역 결과를 토대로 곧 사업승인을 내줄것으로 보인다. [암사·명일지구 재건축사업 늦어질 듯] 강동구 동서울아파트가 지난해 저밀도지구 가운데 최초로 재건축사업 승인을받았다.하지만 강동 시영 1∼2단지와 한양아파트는 이제 조합설립인가를 추진중에 있어 두번째 재건축사업 승인인가는상당기간 늦어질 것으로 예상된다. [화곡지구 우선사업단지 3월께 승인] 강서구 주공1단지와 KAL,세림,세은아파트로 구성된 화곡1주구가 재건축사업 승인인가를 받을 것으로 보인다.서울시와 강서구청은 개발기본계획을 변경,3월에 재건축사업을 승인할 예정이다.2주구와3주구는 현재 조합설립인가를 추진중이다. [반포지구 기본계획도 수립안돼] 5개 저밀도지구 중에서 재건축사업 속도가 가장 느리다.기본계획도 수립되지 않아 조합설립인가도 받지 못하고 있다.주공1단지 등은 시공사를선정했지만 용적률 문제 등 넘어야 할 산이 많아 본격적인재건축 사업까지는 상당기간 걸릴 것으로 보인다. 김성곤 김경두기자 golders@

구기·평창동 일대와 남산 일대의 저층아파트 재건축이쉬워진다. 서울시는 16일 고도지구나 시계(市界) 경관지구로 지정된 곳에 대해 도시계획 절차없이도 재건축이 가능하도록 도시계획조례 시행규칙을 개정,새달 5일부터 시행하기로 했다. 그동안 이들 지역이 고도제한과 경관보존 등을 이유로 건축물의 높이와 용적률 등 건축기준이 다른 지역에 비해 엄격하게 제한돼 온 점을 감안,현행 도시계획의 기조를 지키는 범위안에서 관련 시민들의 재산상 불이익을 최소화해주자는 취지다. 서울시는 이에 따라 구기·평창동 일대와 북한산 및 남산 주변,오류동 등 시계 일대의 아파트 재건축과 관련한 지구단위계획 수립시한을 6개월로 단축할 수 있도록 했다. 이와 함께 시계 경관지구나 고도지구가 아닌 지역안에서도 300가구 이상의 기존 아파트단지와 인접해 7층 이하로건축하는 경우에는 도시계획과 관련한 별도의 절차를 거치지 않도록 했다. 서울시는 그러나 고도제한지역에서 적정한 도시 기반시설을 확보하고 좋은 경관을 유지·보호하기 위해 부지 면적이3만㎡ 이상인 도시계획사업의 경우 시 도시계획위원회에서 사업계획에 대해 자문을 받도록 하는 등 보완규정을두기로 했다. 서울시 관계자는 “이번 조치는 현재의 지구단위계획 수립 기준을 이미 고도지구로 지정된 지역에까지 일률적으로 적용하는 것은 개인의 재산권을 지나치게 침해한다는 지적에 따른 것.”이라고 말했다. 심재억기자 jeshim@

강동구(구청장 金忠環)가 서울의 대표적인 윤락가인 천호동 423일대(일명 천호동 텍사스촌)에 대한 개발정비안을확정했다. 구 관계자는 16일 “이 개발정비안은 지구단위계획을 결정하기 위한 전단계로 주민제안 형식으로 짜여 있다.”고말했다. 정비안에 따르면 텍사스촌 일대 1만4270㎡의 용도를 일반주거지역에서 준주거지역으로 변경한 뒤 이곳에 연면적 4만544㎡ 규모의 주상복합건물 4개동과 오피스텔 1개동을짓는 다는 것.준거지지역으로 용도가 변경되면 용적률이 250%에서 400%로 높아진다. 천호동 텍사스촌이 이처럼 개발되면 주변의 천호·광호시장의 재개발과 맞물려 동부지역의 새로운 주거·상업·업무지구로 변모하게 된다. 최용규기자

서울 5대 저밀도 아파트지구 가운데 도곡지구 주공 1차 아파트가 재건축 사업승인을 받았다. 강남구청은 청담·도곡지구의 9개 단지가 신청한 재건축 사업승인 가운데 도곡 주공 1차를 최우선 사업단지로 선정,사업승인을 내줬다고 15일 밝혔다.막판까지 경합을 벌였던 도곡동 영동 주공 1∼3단지는 후순위로 밀렸다. 이번 사업승인으로 도곡지구와 인접한 송파구 잠실 저밀도지구의 사업승인도 탄력을 받을 것으로 예상되는 등 서울 저밀도 아파트 재건축 사업이 활기를 띨 전망이다.또 사업 승인을 받은 아파트와 나머지 아파트간의 가격 차이가 벌어질것으로 보인다.도곡 주공 1차 아파트 재건축 사업 시공사는현대건설,LG건설,쌍용건설 등 3개사이며,사업승인과 함께 곧바로 이주를 시작해 이르면 오는 7월께 일반분양에 들어갈계획이다.2,450가구를 헐고 용적률 273%를 적용해 △26평형596가구 △34평형 899가구 △44평형 1,006가구 △50평형 377가구 △62평형 44가구 △77평형 22가구 등 모두 2,944가구를 새로 짓는다. 류찬희기자

그동안 정부의 규제완화 조치에 따라 허용된 분양권 전매와 주택 소유에 관계없이 자격이 주어졌던 무차별 아파트청약제 등이 철회되거나 자격기준이 대폭 강화될 전망이다. 서울시는 9일 이같은 내용이 포함된 강남권 과열투기 대책을 마련,관계부처와 협의 중이다. 서울시는 현재 빚어지고 있는 강남권의 과열투기 현상이대규모 재건축에 대한 기대심리와 수도권 입시제도 변화에따른 학생 전입,이에 따른 학원수요 증가,일부 부동산 중개업소의 투기 조장행위 등이 복합적으로 작용했다고 보고 사안별 대책을 마련해 강력히 시행하기로 했다. 서울시는 우선 현재 허용되고 있는 분양권 전매 허용조치가 아파트 분양과열을 부추기는 주요인이라고 판단,이를 제한적으로 규제하는 것은 물론 국제통화기금(IMF) 이후 건설경기 부양을 위해 취한 주택 소유자에 대한 청약자격 완화조치도 철회하는 방안 등을 정부에 건의하기로 했다. 이와 함께 강남권에서 시행되는 저밀도아파트 재건축에 대해서는 기본계획에 따라 2,500가구 단위로 사업승인을 하되주택 수급상황을 철저히 파악해 단지별 사업시기를 늦추기로 했다.일부 자치구가 요청한 5,000가구 단위의 재건축 사업승인 역시 주택난을 가중시킬 것이라는 점을 들어 받아들이지 않기로 했다. 또 최근 일부에서 거론되고 있는 고층 재건축아파트에 대해서도 구조체에 대한 정밀안전진단을 통해 불필요한 재건축을 최대한 억제하는 것은 물론 전·월세 수요를 촉발하는대규모 단지에 대해서는 지구단위계획 수립을 서둘러 강화된 용적률을 적용하기로 했다.이 경우 해당 재건축 아파트단지에는 최대용적률을 250%로 강화,재건축에 따른 수익성을 제한해 건설업체들이 경쟁적으로 재건축을 부추기는 현상을 원천 차단하기로 했다. 서울시는 이와 함께 해당 자치구 등과 공동으로 조사반을편성해 아파트 분양권 전매와 택지개발 예정지구내 위장전입,부동산중개업소의 불법 투기 조장행위 등에 대한 전면실태조사를 벌여 위법 행위자를 색출,엄중 처벌하기로 했다. 심재억기자 jeshim@

고건(高建) 서울시장은 9일 대한매일과의 신년 인터뷰에서 “서울시내 첫 화장·납골시설인 서초구 원지동 서울추모공원 착공을 위해 교통영향평가 및 환경 검토를 거쳐 조만간 토지보상에 들어갈 것”이라며 “4월중에는 반드시 첫삽을 뜰 것”이라고 밝혔다. 고 시장은 또 “현재 시세인담배소비세와 구세인 종합토지세를 맞바꾸는 내용의 지방세법 개정안이 국회에 계류중”이라며 “국회에서도 긍정적으로 검토하고 있는 만큼 지방선거 전까지는 통과될 것으로 확신한다”고 말했다. 고 시장은 서울시장 재출마와 관련,“민선시장으로 시에돌아와 내 역할을 다했다.더 유능한 새로운 사람이 서울시정을 이끌어가야 한다”며 기존 시장 불출마 의사를 재확인했다. 대선 출마 여부에 대해선 “욕심이 없다”란 말로 당장 답변을 피했다. 고 시장은 이와함께 “상암동 서울월드컵경기장이 이미최고의 경기장으로 인정받은 만큼 이젠 손님맞이 준비에모든 정성을 기울이겠다”고 강조했다. 다음은 일문일답 내용이다. ◆ 임기가 6개월 정도 남았는데 지난 3년반동안의 성과와아쉬운 점을 말씀해주십시오. 먼저 하드웨어 측면에서 본다면 지하철 5∼8호선 및 내부순환도로 개통이 큰 성과라고 봅니다.모두 10년전 제가 관선시장 시절 첫삽을 떴던 대역사(大役事)였는데 민선으로돌아와 마무리하게 돼 개운하고 기쁩니다. 무엇보다 그동안 서울에서 이렇다 할 대형 안전사고가 없었던 점을 다행으로 여깁니다.운도 따랐겠지만 한강교량과 각종 시설물을 과학적으로 상시 점검하도록 한 안전관리시스템 구축과 서울종합방재센터 가동이 큰 역할을 했다고 봅니다. 소프트웨어 측면에서는 이제 더이상 시민들이 시를 ‘복마전’으로 부르지 않게 된 것이 성과라고 자신합니다.민선시장 취임후 ‘햇볕은 최고의 살균제’란 소신에 따라추진해온 ‘민원처리 온라인공개시스템’과 공무원이 청렴함을 대내외에 밝히는 ‘청렴계약제’,시민들에 의한 ‘고객서비스평가제’ 등이 그 중심이 됐습니다. 다만 지난해 7월 200년 빈도의 폭우가 쏟아져 많은 피해가 발생한 것에 대해 가슴아프게 생각합니다.앞으론 그러한 폭우로도 피해가 발생하지 않도록 수해항구대책을 손질할 것입니다. ◆ 월드컵축구대회는 88올림픽에 이어 국운을 한단계 끌어올릴 중요한 이벤트입니다.성공적인 개최를 위해 어떤 준비를 하고 계신지요. 월드컵을 위한 하드웨어는 성공적으로 구축됐다고 봅니다.현재 손님맞이 준비와 안전확보에 총력을 기울이고 있습니다.특히 서울에서 경기를 갖는 중국·프랑스·세네갈·터키 등 4개국에서 오는 관광객들을 위한 특별대책을 마련하고 있습니다.이중 6만여명에 달할 것으로 보이는 중국관광객들을 위해 지하철 중국어안내방송,전용숙박단지 조성,교통표지판 한자병기 등 세심한 준비를 하고 있습니다. ◆ 취임후 클린행정을 꾸준히 강조하셨고 오픈(OPEN)시스템 도입 등 눈에 띄는 성과도 있었다고 봅니다.임기중 시조직이나 공무원 청렴도가 어느정도 향상됐다고 보십니까. 한국갤럽이 민원처리를 경험한 시민들을 대상으로 실시한 설문조사에서 금품제공 경험이 있다는 시민이 지난 98년13∼38%에 달했으나 99년엔 7.9%,2000년 6.7%로 크게 줄었습니다.이는 징계강화 등 단기적 대책보다 부패를 시스템적으로 방지하는 오픈시스템,청렴계약제 등을 개발해 시행한 것이 주효했다고 봅니다. ◆ 자치구들간 재정 불균형을 해소하기 위해 시세인 담배소비세와 구세인 종합토지세를 맞바꾸려고 하시는데요.과연 세목교환이 최선인지,그리고 언제쯤이나 가능할지 말씀해주시지요. 강북·중랑 등 몇개구는 기준재정 수요충족도가 35%에 불과하지요.반면 강남구는 203%,중구는 159%에 달합니다.이같은 불균형을 해소하기 위해 현재로서는 세수격차가 가장 큰 종합토지세를 시세로 돌리고 세수가 고른 담배소비세는 구세로 바꾸는 방법이 최선이라고 봅니다. 과거에도 시도했다가 무산된 적이 있지만 시민들도 대부분 찬성하기 때문에 6월 지방선거전까지는 통과될 것으로믿습니다.다만 세목교환으로 세수가 크게 줄어드는 강남·중구 등 몇개구에 대해서는 손실분에 대해 시에서 보전하는 방안을 강구할 것입니다. ◆ 추모공원 건립과 관련해 건설교통부가 도시계획입안 과정에서 주민들과 충분한 협의를 거칠 것을 요구하고 있습니다.구체적인 추진일정과 해법이 있으신지요. 추모공원은 급증하는 화장 및 납골수요를 감안해 반드시건립돼야 합니다.서울추모공원은 지금까지의 화장·납골시설과는 차원이 다른 작품 수준의 친환경적 문화시설입니다. 부지 인근 주민들이 크게 걱정하고 있는 것을 알고 있지만 이들과 충분한 대화와 설득을 거쳐 3월까지 교통영향평가 및 환경성 검토,실시계획인가 등을 마치고 4월중 반드시착공하겠습니다. ◆ 미군의 용산기지내 아파트 건설에 대한 입장을 밝힌다면. 서울시 입장은 명확합니다.기지내 아파트 건립은 지난 90년 6월 한·미간 체결된 미군용산기지 반환에 관한 협약과 시의 장래 도시계획,시민정서 등을 고려할 때 바람직하지 않다는 것입니다.또 용산기지는 자연녹지지역으로 시 도시계획조례에 따르면 건폐율 20%,용적률 50% 이하의 건물신축만 가능하기 때문에 5층이상 아파트는 건립이 불가능합니다. 그러나 시는 미군의 열악한 주거환경을 개선하는데 적극협조한다는 방침입니다.따라서 미수송단 부지,유엔사콤파운드 부지 등 용산기지 밖의 근접토지에 아파트를건립한다면 적극 협력할 생각입니다. 대담 최병렬 전국부장·정리 임창용 기자. choibl@

올해 한강변에서 분양되는 아파트는 3,000 가구에도 못미치는 것으로 집계됐다. 한강변 개발이 거의 끝나가면서 한강을 바라다 볼 수 있는전망좋은 아파트가 갈수록 줄고 있는 것이다. 부동산 전문가들은 상대적으로 한강변 아파트의 희소성이커져 이미 분양된 아파트의 프리미엄이 크게 뛸 것으로 전망하고 있다. [얼마나 분양되나] 올해 서울 분양분 가운데 한강변 아파트는 모두 9곳 2,935가구에 불과하다.그나마 주상복합아파트 2,000여가구를 빼면 일반분양 아파트는 1,000여가구도 안된다. 한강변 아파트의 프리미엄이 더욱 높아지게 된 것이다. 한강변 아파트 분양이 적은 것은 한강변을 중심으로 개발이 거의 마무리되고 있기 때문이다. 한강변에는 이제 나대지도 거의 바닥이 난 상태다. 한강변 아파트를 기대해볼 수 있는 곳은 재개발이나 재건축 아파트 뿐이지만 이 물량도 거의 소진돼 가고 있다. 내집마련정보사 김영진 사장은 “한강변 아파트를 기대해볼 수 있는 곳은 반포 등 재건축 아파트 일부”라면서 “이추세가 지속되면 한강변 아파트의 프리미엄은 더욱 뛸 것”으로 전망했다. [이곳이 유망아파트] 올해 분양되는 한강변 아파트 가운데눈에 띄는 곳은 롯데건설의 주상복합아파트 캐슬스퀘어다. 상업지역에 속해있는 여의도 미주아파트를 재건축하는 물량으로 전체 445가구 가운데 169가구가 일반에 분양된다. 용적률은 902.76%로 40∼90평형으로 구성돼 있다.샛강 생태공원과 한강,여의도공원,한강시민공원으로 둘러싸여 녹지공간이 풍부하고 지하철 5호선 여의도역이 도보 5분거리이다. 대우건설이 시공을 맡고 있는 금호10구역 재개발 아파트도한강을 바라볼 수 있다.금호공원 바로 옆에 있으며 23∼41평형 336가구 가운데 112가구가 일반분양된다. 단지 바로 옆에는 금호7구역 재개발이 추진되고 있고 지하철 3호선 금호역과 5호선 신금호역이 도보로 5분 거리. 마포구 상수동 두산아파트도 한강 조망이 가능하다.6호선상수역과 광흥창역이 걸어서 7∼8분 걸린다.분양가는 평당 700만∼1,100만원대가 될 전망이다.323가구 가운데 조합원분을 제외한 193가구가 일반분양된다.한강쪽에 대우아파트가있어 고층에서만 한강조망이 가능하며 한신공영이 시공한다. 김성곤기자 sunggone@

‘도심 주상복합은 뜨고,오피스텔·상가는 주춤’수익성부동산 상품은 지난해와 달리 폭발적인 인기를 기대하기힘들 전망이다.특히 ‘묻지마 투자’열기를 보였던 주거형오피스텔은 건축기준 강화로 신규 공급이 줄고 분양가격이상승해 수익성도 떨어질 것으로 점쳐진다. 주식 시장도 눈여겨봐야 한다.주택·토지와 달리 수익성부동산은 주식 시장의 영향을 많이 받기 때문이다.주식 시장이 활기를 띨 경우 수익성 부동산은 상대적으로 약세를보일 수 밖에 없다. 그러나 저금리 기조가 계속되면서 마땅한 투자처를 찾지못한 시중 자금이 부동산 시장으로 몰려 ‘단타’를 노린투자자들의 입질은 꾸준할 것으로 예상된다.상가는 내년시행예정인 임대차보호법의 여파로 조정 국면을 거친뒤 하반기부터 경기활성화에 힘입어 거래가 증가할 것으로 전망된다. ▲오피스텔 수익성 떨어질듯=주거형 오피스텔의 분양 열기는 한풀 꺾일 것으로 보인다.3월부터 건축기준 강화로 용적률이 800%에서 500%로 떨어지기 때문이다.이는 또 분양가 상승과 수익성 악화로 이어져 투자의욕의 감소를 가져온다.서울시의 오피스텔 규제 강화는 수도권으로 옮겨 붙어 공급 물량을 크게 감소시킬 것으로 예상된다.다만 개발업체들 사이에서 규제강화 이전에 오피스텔을 분양하려는움직임이 일어 상반기엔 일시적인 공급집중화 현상도 예견된다. 미 테러사태 이후 오피스텔 프리미엄은 약세로 돌아섰고현재 분양 중인 오피스텔도 공급 과잉으로 미계약이 해소되지 않고 있다.따라서 서울 강남지역의 역세권 오피스텔,가격이 저렴한 오피스텔을 빼고는 시장 자체가 점차 침체국면으로 빠질 전망이다. 반면 상대적으로 공급 물량이 감소한 업무용 오피스텔은그런대로 수급이 이어질 것으로 보인다.하반기부터 경기가 되살아나면 사무실 수요가 다시 늘어날 것으로 예상되기때문이다. ▲주상복합아파트 인기 여전=주거용 오피스텔이 용적률 하락과 건축기준 강화로 물량이 줄어들지만 주상복합아파트공급은 크게 늘어날 것으로 보인다.지난해 재미를 본 건설업체들이 올해도 많은 물량을 쏟아내기 때문이다. 3월까지 소형 평형 중심으로 2,500가구가 분양될전망이다.대형 평형보다는 임대를 목적으로 하는 소형 평형이 인기를 끌고 있다.강남 지역과 도심 가까운 역세권 주상복합아파트는 높은 청약경쟁률을 기록하고 웃돈도 붙을 것으로예상된다. ▲상가 하반기부터 활기=거래가 거의 이뤄지지 않고 있다. 이따금 사고 파는 상가는 대규모 아파트 단지안 작은 가게나 특정 상품을 전문적으로 파는 테마상가 쪽에 국한될 뿐이다.상가임대차보호법 통과로 당분간은 투자심리가 더욱위축되고 거래도 뜸할 것으로 보인다. 그러나 하반기부터는 상가 시장이 다소 기지개를 켤 것으로 전망된다.월드컵 특수에 따른 소비 활성화와 경기회복가시화가 상가 수요를 증가시킬 수 있는 호재다. 김경두기자 golders@

경기도 과천시는 3일 용도지역과 도시기반시설의 배치·조성,가구 및 택지,건축물의 규모 등을 결정하는 지구단위계획안을 확정·발표하고 오는 15일까지 주민공람공고를 실시한다고 밝혔다. 시가 발표한 계획안에 따르면 지구단위계획규모는 모두 193만8,000여㎡로 이가운데 187만7,000여㎡는 주공1단지부터 12단지까지의 시가지 일원이며 나머지 6만여㎡는 시 외곽인 주안동 일대이다. 중앙동 연립주택용지인 1,11,12단지는 일반주거지역에서제2종 전용주거지역으로 변경됐으며,용적률은 19∼80%이하에서 100∼120%로 상향조정돼 8층 이하의 건축물을 건립할 수 있도록 했다. 별양동,갈현동,부림동 일대 저층아파트용지인 1,2,3,6,7,9,10단지는 제2종 일반주거지역으로 변경됐고 용적률은 140%∼190%로,15층까지 건립이 가능해졌다. 그러자 재건축 추진중인 이 지역주민들은 용적률을 250%로 요구하고 있어 반발이 예상된다. 성남 윤상돈기자 yoonsang@

‘고주가’(高住價)행진은 올해도 계속될까.전셋값 파동은 진정될 수 있을까.아파트 청약열기는 과연 언제까지 이어질런지.일반 수요자나 건설업체 모두 올해의 주택 시장움직임에 관심이 쏠려 있다.부동산 전문가들은 지난해 한껏 달아오른 주택시장의 열기가 올해도 계속될 것으로 전망했다.천정부지로 뛰었던 집값 오름세를 한꺼번에 꺾기는 힘들다는 얘기다.전셋값 상승세를 누그러뜨리는 것 역시역부족,무주택자들의 설움은 계속될 전망이다. 대부분의 부동산 전문가들은 올해도집값이 오를 수 밖에 없다고 진단했다. 근거로는 경기회복기대감과 저금리 기조를 들었다. 다만 오름폭은 지난해의절반 수준에 불과할 것으로 전망했다. 국토연구원은 올해 전국의 집값 상승률을 6% 안팎에 그칠것으로 내다봤다. 지역별로는 서울이 강세를 띨 것으로 보인다.특히 아파트 값은 7% 이상 뛸 것으로 전망했다.그러나 지난해와 같은 큰 폭의 집값 상승은 기대할 수 없고,어느 정도 시장조정 현상이 나타날 것으로 내다봤다. 대한주택공사도 집값 상승은 계속될 것으로 전망했다.특히 서울 강남지역을 중심으로 수도권 아파트 값 상승이 여전할 것으로 보인다.전·월세난으로 내집마련 수요가 늘고 택지난과 용적률 강화,마감재 고급화 등으로 새 아파트가격이 오르면서 기존 주택의 가격 상승 압력이 커지는 것을 근거로 내세웠다. 다만 오름세는 지난해와 비교해 큰 폭으로 떨어지면서 어느 정도 조정양상을 띨 것으로 전망했다.소형주택의무비율부활로 재건축 대상 아파트 값이 떨어지고 비수기를 맞아집값 오름세가 위축될 것이기 때문이다. 집값 상승률은 전국 평균 3%,서울 아파트 값 오름세는 5% 정도에 머무를 것으로 전망했다. 무주택자의 설움은 쉽게 가시지 않을 전망이다.다만 지난해 큰 폭으로 올라 어느 정도 탄력을 받으면서 조정 양상을 띨 것으로 보인다. 주택공사는 올해 전셋값 상승률이 지난해보다는 크게 둔화돼 전국 평균 7∼8% 수준에 그칠 것으로 내다봤다.99년이후 계속된 전셋값 상승 누적 부담,다가구·다세대주택건설 증가 등에 힘입어 상승세가 누그러질 수 밖에 없다는것이다. 다만 서울 아파트 전셋값 오름세는 쉽게 잡히지 않아 상승률이 10% 안팎에서 결정될 것으로 전망했다.전셋값 상승의 요인으론 서울 지역 재건축 아파트의 본격적인 이주,입주 물량 감소 등을 들었다. 주택임대차보호법 개정 파장도 배제하지 않았다.월세전환이율이 구체화되면 일시적으로 전세 불안이 심화될 가능성이 있다는 것이다.다시 말해 월세전환이율이 적정 수준보다 높으면 임대인이 월세를 선호하고 결국은 전세 물량이감소,부작용이 따를 수 있다는 것이다.반대로 전환이율이너무 낮게 결정되면 임대인의 반발,임대시장 위축,암시장발생과 함께 손실분을 전세 보증금 인상으로 보전하려는역효과도 우려했다. 국토연구원이 내다본 전셋값 상승률은 주공보다 훨씬 크다.국토연구원은 전국적으로 11%,서울 13% 정도 오를 것으로 진단했다.따라서 실수요자들의 내집마련을 위한 자금지원,국민임대주택 공급 확대가 지속돼야 할 것으로 보인다. 토지공사는 전세 이주가 많은 짝수해를 맞아 이사철을 주기로 높은 상승세를 보일 것으로 전망했다. 지난해 과열현상으로 번진 청약열기는 당분간 계속될 것으로 전망된다.저금리로 인한 시중유동자금 유입 증가,분양권 전매를 통한 단기 투자 활성화,청약통장 1순위자 증가 등이 뒷받침될 것이기 때문이다. 수도권을 중심으로 유행했던 ‘묻지마 청약’도 쉽게 가라앉지 않을 것으로 보인다.건설업체의 새 아파트 공급 물량은 지난해보다 5만 가구 정도 적은 45만가구 정도에 그칠것으로 전망된다. 류찬희기자 chani@

‘어디가 뜰까’ 주택업체나 청약을 준비중인 수요자 모두 유망지역을 찾기 위한 눈치싸움이 한창이다. 올해 역시 높은 청약열기 속에 입지여건별 평형별 청약차별화현상이 두드러질 것으로 전망되기 때문이다. 부동산전문가들은 서울은 재개발·재건축 아파트가,수도권은 택지지구 아파트가 올해 신규분양 시장을 선도할 것으로 내다보고 있다. 불광동 현대와 대치동 동부,공덕동 삼성,금호동 대우,반포동 LG아파트 등이 비교적 물량도 많고 입지여건도좋은 곳으로 꼽힌다. 이 가운데 불광동 현대아파트는 불광1구역을 재개발하는것으로 662가구 가운데 282가구가 일반분양된다. 대치주공 고층아파트를 재건축하는 대치동 동부아파트는전체 805가구 가운데 253가구가 일반분양된다. 공덕동 삼성아파트는 공덕4구역을 재개발하는 아파트로 24∼43평형 664가구로 구성돼 있다.일반분양분은 344가구다. 금호 10구역을 재개발하는 금호동 대우아파트는 23∼41평형 336가구이며 일반분양분은 아직 정해지지 않았다. 한양아파트를 재건축하는 반포동 LG아파트는 42∼58평형442가구로,일반분양분은 70여가구다. 유망지역으로는 용인 죽전과 동백,하남 신장2지구,인천 삼산지구,남양주 호평·평내·마석지구 등이 꼽힌다. 지난해 수도권 분양에서 유일하게 선전했던 죽전에서는올해 모두 5,500여가구가 분양된다. 또 동백지구도 올 하반기 1만5,000여가구를 처음 분양한다.죽전보다는 아래쪽에 자리잡고 있지만 용적률이 낮고단독이 많이 들어서 쾌적성은 더 뛰어나다. 하남신장 2지구는 규모는 작지만 하남지역에서 분양된 아파트가 많지 않아 높은 인기가 예상된다.하남시 도시개발공사가 개발하는 택지로 오는 3월말 현대산업개발이 1,605가구를 분양하게 된다. 남양주 평내·호평·마석지구에서도 2,000여가구의 아파트를 공급한다.택지지구이기는 하지만 교통여건이 아직 개선되지 않아 다소 흠이다.이밖에 인천 부평 삼산1지구도올 3월부터 9,400여 가구가 공급된다. 올해 3월부터 청약통장 1순위자가 순차적으로 늘어나 모두 100만명 이상 불어날 것으로 전망된다. 그런만큼 빨리 청약을받는 것이 좋다.시간이 흐를수록경쟁자가 늘어나고 분양가도 오르게 되기 때문이다. 평형별로는 중소형보다는 중형아파트에 초점을 맞추는 것이 좋다. 공급부족현상으로 지난해에는 중소형 아파트가 인기를 끌었지만 올해 이후에는 공급이 늘어 물량이 풍부해질 것으로 보이기 때문이다. 미르하우징 임종근 사장은 “올해 신규분양 시장은 서울은 재개발·재건축이,수도권은 택지지구 아파트가 이끌 것으로 보인다”며 “평형에 있어서는 단기전매차익을 노린다면 중소형이 좋지만 1년이상 중장기적인 투자자라면 중형아파트가 좋다”고 조언했다. 김성곤기자 sunggone@

올해 부동산 시장은 저금리가 선도했다고 할 수 있다.저금리가 지속되면서 갈곳을 찾지 못한 시중의 여유자금이부동산 시장에 몰렸기 때문이다.특히 금융위기이후 공급이 줄어든 소형아파트와 강남지역의 재건축 아파트 등에는투자자가 몰려 머니게임 양상을 보여주었다.또 오피스텔등 수익성 부동산도 투자자들은 그냥 지나치지 않았다.일부 오피스텔은 투자자가 밤샘을 하면서 대기했다가 분양받기도 했다.그러나 모든 부동산이 저금리 혜택을 본 것은아니다.토지시장은 저금리 시대 부동산 매물사냥꾼들의 관심권밖이었다.일부 택지지구내 단독택지 등을 빼고는 침체국면을 헤어나지 못했다. ◆주택시장=소형아파트 품귀현상과 이에 따른 전셋값 폭등이 집값상승을 이끌었다.여기에 시중의 여윳돈이 재건축아파트에 몰리면서 집값은 폭등양상을 보이기도 했다. 부동산 114 조사에 따르면 올해 전국적으로 아파트 가격상승폭은 9.6%였다.그러나 서울은 13.3%,수도권은 12.4%가 올라 전국 평균을 웃돌았다.다만,신도시만이 9.2%로 전국평균에 밑돌았을 뿐이다. 평형별로 가장 많이 오른 것은 역시 중소평형이다.서울의 20평형대 중소형 아파트 가격은 무려 29.1%가 올랐으며신도시는 21.8%,수도권은 20.4%가 각각 올랐다. 특히 서울의 재건축 아파트 가격은 50%가 넘는 상승률을보이기도 했다.서울 서초구 반포주공3단지는 재건축에 대한 기대감으로 올해초 2억500만원에서 이달 들어서는 3억8,500만원으로 무려 87.8%나 뛰었다. 또 재건축 대상인 강남구 도곡동 주공1차 13평형은 연초2억4,500만원에서 이달 현재 3억7,250만원으로 52%가 상승했다. 반면 중대형은 맥을 추지 못했다.51평형 이상은 서울이 4.6%,신도시는 1.5%,수도권은 8.3%가 오르는데 그쳤다. 기존 아파트 못지않게 분양시장도 뜨거웠다.올해 서울 동시분양 1순위 경쟁률은 11.9대1이었다.또 송파구 문정동삼성래미안 33평형은 무려 705대1에 달하는 경쟁률을 기록하기도 했다.중소형에 대한 인기는 신규분양 시장에도 나타나 20평형대는 평균 경쟁률이 16.2대1에 달했다. 전세시장은 서울과 수도권의 평균 상승률이 20%를 웃돌았다.또 집주인이 저금리로 월세를 선호하면서 전세품귀현상이 빚어지기도 했다. 이처럼 주택에 가수요가 붙으면서 급기야는 국세청이 분양권 탈법거래에 대한 조사방침을 밝히기에 이르렀지만 분양권 거래만 뜸해졌을 뿐 집값상승 추세는 좀처럼 꺽이지않고 있다. ◆오피스텔·주상복합=저금리로 마땅한 투자처를 찾지 못한 시중 여윳돈이 유입되면서 오피스텔·주상복합 등 수익성 부동산이 새로운 재테크 수단으로 떠올랐다. 웃돈을 노린 단기 투자자들이 대거 몰리면서 오피스텔·주상복합아파트 모델하우스에는 조직폭력배들이 개입할 정도로 과열경쟁 양상까지 나타났다. 이에 따라 오피스텔은 서울 수도권에만 작년보다 3배 이상 늘어난 3만4,000여실이 공급됐다.강남지역의 주거형 오피스텔에는 수백대 1의 경쟁률을 보이며 분양 첫날 마감되는 경우가 종종 발생했다. 특히 오피스텔은 서울시가 내년 상반기부터 용적률을 현행 800%에서 500%로 낮추고,건축기준 강화를 발표하자 건설업체들이 앞다퉈 조기분양에 나서기도 했다. 주상복합아파트도 서울·수도권에서 2만 가구 이상이 쏟아지며 분양 열풍을 이끌었다. 잠실 ‘갤러리아 팰리스’의 평균 경쟁률이 70대1을 기록했으며,마포 ‘오벨리스크’에도 수만명의 인파가 몰렸다. 그러나 공급과잉 논란을 빚으면서 프리미엄이 내려가 주상복합아파트 분양 열기는 시들해졌다. 김영진 내집마련정보사 사장은 “오피스텔이 투자자들의관심을 끈 이유는 10∼15%의 임대수익을 올리는 투자처로알려진 것이 가장 컸다”며 “내년부터는 건축기준 강화로 수익성이 떨어지는 만큼 부동자금이 몰리지는 않을 것”이라고 말했다. ◆토지시장=토지시장이 투자자들의 관심권에서 멀어진 것은 금융위기이후 지속되고 있는 현상이다. 지난해 한때 남북정상회담 분위기에 편승,접경지역 일대에 투자자의 발길이 이어지기도 했으나 상승세로 이어지지는 못했다. 다만,경의선연결사업과 관련 파주지역이 큰 폭으로 올랐을 뿐이다. 또 제주도는 국제자유도시 건설과 그린벨트 해제가 맞물리면서 6%안팎의 높은 상승률을 기록했다. 건교부에서는 올해 땅값이 평균 1%이상 오르지 않을 것으로 내다보고 있다. 그러나 원룸에 대한 인기가 올라가면서 택지지구내 단독택지는 불티나게 팔렸다. 토지공사가 지난 10월 실시한 용인 죽전지구 단독택지는분양에서는 평균 경쟁률이 91대1,최고 경쟁률이 2,653대1에 달하는 치열한 경쟁률을 기록했다. 또 5월에 분양된 수원 영통지구 단독택지는 평균 942대1,최고 1,519대1의 경쟁률을 보였다.토지시장이 침체돼 있기는 하지만 원룸주택을 지을 수 있는 단독택지에는 투자자가 몰렸다. 반도컨설팅 정종철(鄭宗喆) 사장은 “토지시장은 옛날처럼 전반적인 상승세가 아닌 국지적인 상승세를 보이고 있다”며 “굳이 토지를 사고자 한다면 묻지마 투자대신 개발지 주변 등을 노리는게 좋다”고 말했다. 김성곤 김경두기자 sunggone@

내년이후 서울의 용적률이 강화되면 아파트 평당 분양가는8.4%가량 상승요인이 생기는 것으로 조사됐다. 25일 닥터 아파트에 따르면 올해 서울시에서 분양된 아파트 평균 용적률은 300% 안팎이었으나 내년에는 250%안팎이될 것으로 전망됐다. 서울시는 지구단위 계획 등을 통해 저밀도 지구는 270%,일반지역은 250%로 가이드 라인을 정해두고 있으나 실제 적용용적률은 저밀도 지구는 250%,일반재건축은 220%로 250%대가 마지노선이라는 것이다. 이처럼 용적률이 낮아지면 아파트 분양가에서 땅값이 차지하는 비중이 늘어나 분양가에 영향을 미치게 된다. 실제로 올해초 실시된 서울1차 동시분양아파트 용적률은 318.23%였고 분양가는 평균 504만원대였다. 그러나 3차때는 용적률 294%에 분양가는 696만원,11차때에는 용적률 276%에 분양가는 746만원대로 올랐다.용적률이낮아지면서 분양가는 오른 것이다. 김성곤기자