‘자녀 교육 때문에 강남에 산다.’ 13일 서울 강남구에 따르면 주민 615명을 대상으로 ‘강남 아파트 가격상승에 대한 설문조사’를 최근 실시한 결과 ‘자녀교육 등 교육여건이 다른 지역에 비해 우수하기 때문’에 강남을 선호한다는 응답이 44.4%로 가장 많았다. ‘생활편익시설 등 주거환경이 양호하기 때문’은 26.7%였으며,‘강남에 부동산을 보유하면 투자수익이 보장되기 때문’이라는 의견도 20.8%나 됐다. 최근 강남 일부 재건축 단지를 중심으로 가격이 급등하는 원인으로는 ‘생활여건이나 교육환경 등이 유리하다고 생각하기 때문’이 51.9%,‘저금리와 증시 하락으로 재건축 아파트의 향후 수익이 보장되기 때문’이 36.3%,‘투자와 향후수익을 제대로 분석하지 못하는 가수요 때문’이라는 응답이 9.7%로 나타났다. 주민들은 또 아파트 값 급등을 막기 위한 방안으로 ▲모든 지역에 특수목적고 육성 ▲재건축아파트의 용적률 200%로 억제 ▲판교 등 근교에 신도시 건설 ▲보유과세 현실화 및 양도차익 엄중 과세 ▲평당 상한가 일시 지정 등을 제안했다. 한편 서울 자치구 중 유일하게 ‘강남구재건축안전진단심의위원회’가 안전진단을 자체 운영하는 현 체제에 대해서는 응답자의 73.2%가 찬성했다. 류길상기자 ukelvin@

시흥시는 11일 개발제한구역(그린벨트) 내 집단취락지 285만 2000㎡를 내년 상반기까지 우선 해제하기로 했다. 해제될 집단취락지는 20가구 이상 거주지역으로 대야동 대야리(7만 7000㎡),신천동 명진마을(4만 1000㎡),군자동 아랫말·샛말터·산뒤마을(19만 3000㎡) 등 모두 53곳이다. 시는 이들 지역을 1종 일반주거지역으로 지정하고 건폐율 60% 이하,용적률200% 이하,4층(높이 19m) 이하의 건물 신·증축을 허용한다. 시는 오는 16일까지 공람공고를 통해 주민의견을 수렴한 뒤 도시계획안을 수립,경기도에 상정할 계획이다. 시흥 김학준기자

‘자연과 조화를 이룬 생태도시’를 건설한다는 헤이리 아트밸리에 들어설 현대 건축물들이 한자리에 모였다. 성곡미술관은 10일부터 새달 27일까지 ‘헤이리 건축전’을 연다.미술관에서 개최되는 건축전으로는 국내 최대 규모.김준성 김종규 토마스 한 등 건축가 31명이 참여했고,박물관 갤러리 스튜디오 책방 등 다양한 기능의 건축물 모형 41개가 전시된다. 이 전시는 지난 92년 30∼40대 건축디자이너 13명이 모여 벌인 ‘4·3그룹전’보다 건축계에더 큰 반향을 일으킬 것으로 기대된다.건축뿐 아니라 도시설계와 조경의 범위로 확대됐고,문화예술과도 만나는 자리이기 때문이다. 헤이리는 경기도 파주시 통일동산 내의 한 지역으로,파주 농요 ‘헤이리 소리’에서 따온 이름이다.이 곳을 한국에서 보기 드문 예술도시로 만들겠다며 출판사 한길사의 김언호 사장을 비롯해 문화예술인 350여명이 공동으로 15만 2282평을 1997년에 한국토지공사로부터 인수했다. 원래 영국 웨일스 지방의 책방마을인 ‘헤이온와이’를 염두에 뒀지만 출판계뿐만 아니라 영화 음악 미술 연극 등 예술문화계의 다양한 인사가 참여하면서 ‘예술마을’로 단위가 커졌다.대지를 부동산이 아니라,자연과 사람이 공존하는 공간으로 살리자는 의도에 공감해서이다.초기 발기인인 김언호사장은 “어떤 이들은 ‘남북이 대치하는 불안한 상황에서 어떻게 ‘그곳’에서 살 수 있느냐.’는 반문도 있었다.”고 전한 뒤 “그러나 긴장의 땅에 도시를 조성한다는 것만으로도 의미가 있다.”고 자랑스러워 했다.연말까지 토목공사를 끝내고 내년 9월까지 건물 70동을 지어 2007년에는 완전 입주한다는 계획이다. 도시는 고층 위주의 기능성·합리성보다 단층의,자연을 최대한 살리는 쪽으로 건설될 예정이다.도시 중심에 4000여평의 늪지 공원이 존재하도록 기획한 것도 그 때문이다.헤이리는 녹지를 전체의 35%,공원 광장 도로 등 공유면적을 45%까지로 높였다.공유면적이 가장 넓다는 일산이 31%임을 감안하면 국내 최고 수준이고,전세계적으로도 공유 면적 비율이 이렇게 높은 도시는 거의 없다. 헤이리 내부 동산 6개의 능선을 살리기 위해 도로도 직선보다 돌아가는 곡선을 택했다.도로에 커다란 나무가 놓여 있으면 피해간다는 것이 이들의 방식이다.헤이리 내에서는 아무리 차를 달리고 싶어도 시속 30㎞를 넘을 수 없는 이유다.용적률도 80∼100%로 아주 낮다. 까다롭기 짝이 없는 일종의 건축지침(Zoning law)도 내놓았다.건축물은 들쭉날쭉하지 않도록 도로에서 1m 떨어져야 하고,스카이라인을 살리기 위해 건물 높이는 최대 12m,3층을 넘을 수가 없다.때문에 헤이리 입구에 위치한 영화촬영소 3곳은 3층 건물이지만 1층이 완전히 땅속으로 들어가 위압감을 없앴다.건물 폭도 최대 9m를 넘어선 안된다.집과 집 사이에 울타리도 없다.집주인들은 건물 뒷면에 반드시 조경을 해 뒤뜰을 만들어야 한다.하천변 주택은 수양버들이나 수선화같은 수종을,산능선에는 자생종 나무를 심어야 한다.위에서 내려다 보면 집들은 녹색 띠를 두른 듯이 보이게 된다. 도로는 아스팔트로 덮어버리는 것이 아니라 승차감이 좋지 않은 돌블록이나 나무판(산능선)을 깐다.집과 도로 사이에는 패치(Patch)가 놓이는데 도로포장재와 같은 걸 사용해야 한다.이렇게 하면 도로가 더 넓어보이는 효과가 있다. 건축재료는 ‘자연스러움’이 원칙이다.번쩍번쩍 빛나거나 해선 안 된다.나무 외벽은 방수목이나 수생목(물속에서 자라는 나무로 비에 강하다.),철판은 페인트칠을 하지 않은 그대로 사용해야 한다. 콘크리트도 노출 콘크리트가 기본이다.벽돌집을 지을 때는 붉은 벽돌은 안되고 식빵같은 아주 연한 갈색만 허용된다.거울유리처럼 밖에서 안이 들여다보이지 않는 재료도 사용할 수 없다.건물에는 간판도 거의 없을 것이다. 헤이리건축위원회는 “‘한국성’이 어떻게 담겨있을까보다는 당대의 중견건축가들이 개성을 최대로 살린 건물물을 선보인다는,그것도 국내·외에서 유래없는 수의 작가가 참여한 프로젝트라는 점에서 큰 의미가 있다.”고 평가한다. 1층 전시실에서 헤이리 예술마을 전체의 조감도를 보고,2·3층에서 개별 건물들의 조형을 감상하면 된다.특히 경사면에 지은 건출물이 능선을 해치지 않고 어떻게 조화를 이루는가를 꼼꼼히 보는 것도 재미있겠다. 부대 프로그램으로 ‘건축과 음악의 만남-클래식과 재즈 뮤지션의 작은 음악회’가 14일과 28일,10월 5일,12일,19일 오후4시에 미술관에서 열린다.출연진은 한국페스티벌앙상블과 이두헌밴드 등.(02)737-7650. 문소영기자 symun@

서울 서초구 방배동 전원마을 등 서울지역 개발제한구역(그린벨트)내 집단 취락지 6곳(45만 1174㎡)이 그린벨트에서 해제된다. 서울시는 8일 “지난 6일 열린 도시계획위원회에서 취락구조개선 사업대상인 6곳에 대한 그린벨트 해제심의를 통과시켰다.”며 “그러나 양호한 주택지로 보존하기 위해 1종 전용 주거지역으로 지정,건폐율 50%,용적률 100%를 적용,2층까지만 신·개축을 허용할 것”이라고 밝혔다. 시는 이달 중으로 이들 지역의 그린벨트 해제를 결정고시하게 된다. 해제대상 지역은 300가구에 인구 1000명 이상 거주지로 ▲서초구 방배동 전원마을(8만 1108㎡) ▲염곡동 염곡마을(8만 4633㎡) ▲강남구 자곡동 못골마을(5만 3415㎡) ▲율현동 방죽1마을(5만 4450㎡) ▲세곡동 은곡마을(5만 8009㎡) ▲강서구 개화동 부석·신대·내촌·새마을(11만 9559㎡) 등이다. 박현갑기자 eagleduo@

서울시내 개발제한구역(그린벨트)내 집단취락지 6곳이 이달중 그린벨트에서 해제된다. 서울시 관계자는 4일 “6일 열리는 도시계획위원회에서 취락구조개선사업 대상인 6곳에 대한 그린벨트 해제를 심의할 예정”이라면서 ”해당 지역은 이미 양호한 주택지의 모습을 갖춘 데다 과도개발을 억제한다는 차원에서 1종 전용주거지역으로 변경할 계획”이라고 말했다. 이에 따라 이들 지역은 건폐율 50%,용적률 100%가 적용돼 2층까지 건물을 지을 수 있게 된다. 시는 그린벨트 해제권이 건교부장관에서 시·도지사로 위임됨에 따라 해제심의후 주민과의 의견조율 등을 거쳐 이달중 그린벨트 해제에 대해 결정고시할 계획이다. 해제대상지역은 300가구,인구 1000명 이상 거주지로 서초구 방배동 전원마을(8만 1108㎡),염곡동 염곡마을(8만 4633㎡),강남구 자곡동 못골마을(5만 3415㎡),율현동 방죽1마을(5만 4450㎡),세곡동 은곡마을(5만 8009㎡),강서구 개화동 부석·신대·내촌·새마을(11만 9559㎡) 등 6곳 45만 1174㎡이다. 시는 그린벨트 우선해제 대상 13곳 가운데 은평구 진관내외동·구파발동,종로구 부암동,강동구 강일동,노원구 중계본동·상계1동 등 나머지 7곳에 대해서는 주민여론 수렴 등을 거쳐 연말까지 해제할 방침이다.특히 이들 지역은 시의 임대아파트 건립 후보지 지정과 맞물려 추진된다. 이와 함께 시는 그린벨트내 중규모 취락지구(20∼100가구)에 대해서도 기초 및 현황 조사를 통해 내년 3월중 중규모 우선해제 대상지를 결정해 대상지의 토지용도,건물밀도계획을 수립한 뒤 내년 6월쯤 그린벨트를 풀 예정이다. 시는 70여곳의 중규모 취락지역중 50가구 이상 해제대상지역은 미리 지구단위계획을 수립토록 하고 20가구 이상 50가구 미만 지역은 취락개선사업 지구 지정 등을 통해 난개발을 예방할 복안이다. 박현갑기자 eagleduo@

현대산업개발이 서울 강남구 역삼동 신도곡아파트 재건축 사업 시공자로 선정됐다.기존아파트 120가구를 헐고 용적률 274%를 적용,지하1층,지상24층 아파트 3개 동을 새로 짓는다.22평형 31가구,32평형 89가구,44평형 32가구 등152가구가 새로 지어진다.2003년 11월경 착공,조합원 분을 제외한 32가구를 일반 분양하고 2005년 11월경 준공 예정이다.

현대산업개발은 경기도 수원 장안구 천천동 333번지 일대의 천천동 주공아파트 재건축 시공사로 선정됐다고 1일 밝혔다. 기존의 13∼25평형 1990가구를 헐고 용적률 279%를 적용,25평형 768가구,35평형 1466가구,47평형 836가구,55평형 288가구 등 모두 3358가구의 주택을 짓게 된다. 일반분양분은 1368가구이며 오는 2007년 7월 준공 예정이다.

정부의 잇단 집값안정대책으로 강남의 재건축 아파트 단지가 지뢰밭으로 변하고 있다. 사업진행단계에 따라 차별화가 진행되고 있지만 안전진단 통과가 유력시 되는 아파트단지 마저도 수익성에 의문이 제기되고 있다. 강남의 재건축 아파트는 사두면 돈이 된다는 ‘묻지마 투자’를 하면 손해를 볼 수 있다는 지적이다. ◇분양가 2000만원 넘어야 수익난다?= 건설업계에서는 강남의 아파트가 재건축을 통해 수익을 내려면 최소한 현재 기준 분양가가 2000만원은 돼야한다고 지적한다. 은마아파트 31평형의 가격은 4억 7000만원 정도.31평형의 대지지분이 14.5평인 점을 감안하면 1평당 가격이 3275만원대이다. 건설업체 관계자는 “용적률 250% 기준으로 이 정도 땅값이면 재건축을 통해 평당 일반 분양가가 2000만원이 훨씬 넘어야 사업성이 있다.”고 말했다. 특히 중층아파트는 대부분 대지지분이 작다.기존 용적률이 200%에 육박하기 때문이다.이들 아파트는 수익을 내려면 그만큼 분양가를 높여야한다.투자가 부담스러울 수밖에 없다. 미르하우징 임종근사장은 “현재 재건축이 유력시 되는 아파트들의 경우 용적률이나 현재의 가격,추가부담,금융비용 등을 따져볼 때 과연 수익을 낼수 있을 지 의문”이라고 말했다. ◇단계마다 곳곳에 암초= 사업성이 있는 것으로 판명이 나더라도 안전진단이라는 변수가 남는다.앞으로 안전진단 요건이 훨씬 강화되기 때문이다. 특히 도시 및 주거환경 정비법이 시행되면 안전진단 업무를 사실상 서울시가 주도하게 된다.이렇게 되면 안전진단 통과에 실패하는 재건축 아파트가 속출할 것으로 보인다. 그러나 안전진단을 통과했다고 무조건 좋은 재료가 되는 것은 아니다.지구단위계획이 확정되지 않으면 사업시행이 힘들다. 예를 들어 고밀도 아파트의 경우 지구단위계획으로 대표되는 아파트지구개발기본계획 변경이 빨라야 2004년쯤에 나올 예정이다. 안전진단 통과가능성이 있다고 해서 무턱대고 투자를 했다가 사업추진이 늦어져 낭패를 볼 수도 있다. ◇차별화 가속화될 듯= 재건축 아파트 가격 차별화는 계속될 것으로 전망된다.내년에 도시 및 주거환경정비법이 제정되면 시공사가 선정돼 가격이 올랐던 단지들은 거품이 빠질 전망이다. 조합설립인가후에 시공사를 재선정할 단지가 많지만 조합설립인가까지의 절차가 까다롭기 때문이다. 이번 조치를 피해가는 단지들은 사업진행이 대부분 순조로울 것으로 보여 가격상승세가 지속될 전망이다. 김성곤기자 sunggone@

내년부터 재해위험구역에는 건축물의 용적률과 높이 등 건축기준이 완화된다.학원·독서실 등의 내부 마감재는 반드시 불연재를 사용하고,외부로 통하는 직통계단을 2개 이상 설치해야 한다. 건설교통부는 연말까지 이런 내용으로 건축법시행령 등을 고쳐 내년부터 시행할 예정이라고 20일 밝혔다. 개정안에 따르면 침수 등 재해가 빈발해 기초자치단체장이 재해위험구역으로 지정한 지역의 건폐율·용적률·건물 높이 등 건축관련 기준의 완화범위를 현행 120%에서 140%로 20%포인트 높여 신축적으로 적용할 수 있도록 했다. 집값 하락과 지하층 주거제한 등의 불이익을 우려,주민들이 재해위험구역으로 지정되는 것을 반대하는 것을 막고 재해위험구역 지정제도가 활성화되도록 유도하기 위한 조치로 풀이된다.또 대지 경계에서 2ｍ 이내에 옆집 내부가 보이는 창문을 설치할 때는 고정 시야차단막을 의무적으로 설치해야 한다. 학원·독서실은 규모에 관계없이 불연재를 사용하고 직통계단도 2개 이상설치된 건물에 입주해야 된다. 이밖에 상주 감리대상 및 감리원 배치대상 건물을 바닥면적 5000㎡ 이상에서 3000㎡ 이상으로 확대했다. 류찬희기자 chani@

㈜신영은 경기도 광주시 오포면에 ‘신영프로방스’아파트 290가구를 분양한다.32평형 단일평형으로 삼성홈E&C가 시공한다.분양가는 평당 485만∼520만원.107%의 낮은 용적률을 적용,주거환경이 쾌적하다.단지안에 중앙광장과소공원 등을 만들어 준다.중도금 전액을 무이자로 융자해준다.(031)714-4566.

100가구 이상이 모여 사는 서울시내 개발제한구역(그린벨트)내 마을중 대다수 주민들이 그린벨트 해제를 원하지 않는 지역은 그린벨트에서 해제되지 않고 쾌적한 주거환경을 유지할 수 있게 된다. 서울시는 19일 “강남권 그린벨트 내에 거주하는 일부 주민들이 그린벨트해제를 원하지 않고 취락지구 지정을 선호한다는 의견이 있어 대상 지역 주민들의 의견을 수렴하기로 했다.”고 밝혔다. 시는 주민들의 의견을 파악하기 위해 각 자치구에 실태조사를 의뢰한 상태다.우선 실태조사 대상지역은 1000명 이상이 거주하거나 300가구 이상이 사는 그린벨트 내 대규모 마을로 종로구 부암동,은평구 진관내·진관외·구파발동,노원구 상계1·중계본동,강동구 강일동,강서구 개화동,강남구 자곡·율현·세곡동,서초구 방배·염곡동 등 모두 13곳 약 190만㎡(57만여평)규모다.이 가운데 강서·강남·서초구 일부 주민들의 경우,쾌적한 주거환경을 위해그린벨트 해제를 반대하는 것으로 알려졌다. 시 관계자는 “연말까지 실태조사 결과를 토대로 취락지구 지정을 원하는곳은 그린벨트에서 해제하지 않고 취락지구로 정할 것”이라고 밝혔다. 나아가 내년에는 이같은 취락지구 선정 대상을 100∼299가구로 확대할 방침이다.현재 시는 정확한 주민수 파악을 위해 자치구별로 데이터베이스를 구축 중이다. 이와 함께 도로 등 사회기반시설로 인해 생활권이 나뉘지 않는 한 마을임에도 불구,그린벨트 경계선으로 인해 마을 일부가 그린벨트로 묶인 경우 그린벨트에서 해제하는 문제를 적극 검토하기로 했다. ?취락지구 주민의 집단 생활근거지로 이용되는 지역이다.주택 신축,증·개축,용도변경 때 비(非)취락지구에 비해 국고보조를 받을 수 있다.현재 서울시내에 취락지구로 지정된 곳은 아직 한 곳도 없다. 취락지구로 지정되면 주민들은 건폐율(대지면적에 대한 건물 바닥면적의 비율)에 따라 용적률(대지면적에 대한 건물연면적의 비율)을 달리 적용받을 수 있다.건폐율을 60%로 선택하면 용적률은 300%까지 할 수 있고 40%의 건폐율을 택하면 용적률 100%에 면적제한 없이 3층까지 집을 지을 수 있다.쉽게 말해 100평의 대지를 갖고있는 토지주로서 건폐율 40%를 택하면 1·2층은 40평짜리로,3층은 20평으로 해서 3층 건물을 지을 수 있다는 것이다. 반면 그린벨트에서 해제되면 저층 저밀도(4층이하 용적률 150%이내)위주로 개발할 수 있게 된다.주택뿐만 아니라 상가건물 등도 지을 수 있어 지가가 오르는 경우가 많다. 박현갑기자 eagleduo@

‘서울에 땅이 없다.’ 서울시가 공공 임대주택 10만가구를 짓기로 했으나 마땅한 부지가 없어 고심하고 있다. 이명박 서울시장은 오는 2006년까지 10만가구의 임대주택을 공급하겠다고 약속했다.4만가구는 내년까지,나머지 6만가구는 2006년까지 공사에 들어가겠다는 계획이다. 고건 전 시장이 주택 전·월세 등 임대 가격을 안정시켜 저소득층의 주거안정을 도모하기 위해 추진했던 시책을 2년 앞당기는 것이다. ●6만가구 부지필요= 10만가구를 공급하기 위해 시가 실제로 확보해야 할 택지는 6만 가구분.나머지 4만 가구분은 재개발 임대나 다가구주택 매입을 통해 공급한다. 그러나 시에서는 이를 위해 필요한 적정 부지가 얼마나 되는지 정확히 추산하지 못하고 있다.용적률을 얼마로 할지 확정하지 못한 탓이다. 한 관계자는 “6만가구를 새로 지으려면 132만평 규모의 목동아파트 단지두배의 택지가 필요하다.”면서 “그러나 현실적으로 시에 이만한 유휴토지는 없다.”고 밝혔다. 실무부서에서는 문정(40만평)·마곡(90만평)지구에 임대아파트를 건설하는 방안을 검토했으나 이 시장이 이 곳을 개발 유보지역으로 남겨 두기로 결심,대상 부지에서 제외했다. ●2004년 이후가 문제= 시는 내년에 2만 6350가구를 건설할 예정이다.이에 필요한 택지는 96만 5000여평.현재 확보된 부지는 발산·장지 지구 36만여평에 불과하며 나머지 부지는 연내 확보해야 한다. 시는 그린벨트 우선해제구역인 노원구 중계본동,강동구 강일동,노원구 노원마을 등 시내 5곳에 대해 당초 계획보다 6개월쯤 앞당겨진 올 연말쯤 이들지역을 그린벨트에서 풀기로 해 일단 땅부족으로 조였던 숨통을 텄다. 하지만 2004년부터 2006년까지 공급할 6만가구 가운데 3만 5000가구분의 택지는 새로 확보해야 하기 때문에 걱정이다. 시는 이를 위해 군부대나 공장 이적지,장기 미개설 학교용지 등을 대상으로 부지 확보에 안간힘을 쏟고 있지만 여의치 않은 상황이다. 시 관계자는 “현재 검토중인 군부대 땅은 원 토지소유주들에게 환매해 줘야 해 시가 택지로 확보하려면 이를 다시 되사야 하는 등 여건이 쉽지 않다.”고 고충을 털어놨다. 박현갑기자 eagleduo@

올해 경기도 용인 동백지구에 아파트 1만 5000여가구가 단계적으로 공급된다. 15일 업계에 따르면 한라건설,서해종합건설,신영 등 9개 업체가 오는 10월께 우선 4700여가구를 분양한다. 한라건설은 동백지구 3곳에 32∼51평형 927가구를 일반분양한다.서해종합건설도 33∼44평형 1647가구를 분공급다.모아미래도는 25평형 임대아파트 1200가구를 내놓는다. 평당 분양가는 업체별로 차이는 있지만 550만원선에서 결정될 전망이다. 총면적 1백여만평에 달하는 사업지구 가운데 25만여평을 녹지와 호수공원조성 등 환경친화적인 공간으로 꾸며진다.또 낮은 용적률(170∼190%)을 적용,쾌적한 주거환경단지로 개발된다. 교통환경도 크게 개선된다.용인 경전철(구갈역∼에버랜드)중 3개역(어정,동백,초당곡역)이 들어설 예정이다.도 죽전∼동백간도로,삼막∼동백간도로,구갈∼동백간도로가 2004년까지 개통된다. 내집마련정보사 김영진(金榮進)사장은 “하반기 수도권에서 공급되는 물량가운데 가장 관심을 끄는 택지지구”라며 “용인 죽전의 열기가 그대로 이어질 가능성이 크다.”고 말했다. 김경두기자

서울 강남 재건축아파트 투자에 ‘빨간불’이 켜졌다.특히 재건축 사업승인을 받지않은 단지들 대부분이 규제 강화로 수익성이 크게 악화될 전망이다.또 안전진단도 받지 않고 시공사만 선정,가격이 크게 오른 재건축 아파트들은 처음부터 다시 시작해야돼 뒤늦게 투자했다가는 ‘상투’를 잡히기 십상이다. 부동산 전문가들은 현재 아파트별 재건축 추진 상황에 따라 투자 가치가 달라질 것으로 전망되는 만큼 ‘묻지마 투자’는 금물이라고 지적한다. ◆용적률 상향조정 기대를 버려라- 서울시는 개포지구를 비롯 택지지구 용적률을 200%이하로 적용하는데 변함이 없다.따라서 용적률 250%를 기대하고 오른 가격은 하락세로 돌아설 전망이다.개포주공 2단지 19평형은 용적률이 올라갈 것이라는 기대심리에힘입어 4억 8000만원 수준까지 올랐다.주공 1단지 11평형도 지난해 말과 비교하면 43% 오른 2억 6500만원에 호가가 형성됐다. 고덕지구도 사정은 마찬가지다.용적률 200%라는 악재가 시세에 반영되지 않았지만곧 아파트값 거품이 상당수 빠질 것으로 보인다.◆아파트값 조작 어려워진다.- 재건축 단지 대부분은 조합원 총회를 열면서 시공사를선정해 아파트값을 뻥튀기 했다.투기세력들은 재건축 추진아파트를 미리 사들인 뒤시공사가 선정되면 재건축이 다 이뤄진 것처럼 소문을 퍼뜨린 뒤 ‘치고 빠지는’수법으로 잇속을 챙겼다. 이에 따라 지난달 시공사를 선정한 서울 강남구 대치동 은마아파트는 최고 8000만원 이상 올랐다.또 잠실 가락 시영아파트도 하루에 2000만원이상 뛰었다.그러나 안전진단을 받은 뒤 시공사를 선정하면 인위적인 가격 조작은 사실상 어려질 것으로 예상된다. ◆기준시가 인상에 수익률 하락- 11일 부동산뱅크에 따르면 강남과 잠실 재건축 추진아파트의 기준시가는 시세의 절반을 약간 웃도는 58% 수준에 불과한 것으로 조사됐다.아파트 가격이 급격히 오르면서 시세와 기준시가의 차이가 크게 벌어졌기 때문이다.하지만 정부 방침대로 기준시가를 현실적으로 반영하면 단기매매 차익에 대한 양도세가 늘어나 강남권 재건축아파트에 대한 투자 수익률이 대폭 떨어질 전망이다 ◆안전진단강화로 재건축 남발 막는다- 안전진단 평가가 앞으로 시·도지사의 사전안전진단평가를 거쳐야 하기 때문에 재테크 수단으로 사용되는 재건축은 사실상 어려워질 것으로 보인다.서울시도 지난달 재건축사업의 무분별한 추진을 막기 위해 안전진단을 대폭 강화하겠다는 입장을 밝혔다.따라서 강남 지역에 안전진단을 받지 못한재건축 추진 아파트들은 큰 타격을 입을 것으로 예상된다.이들 대부분은 재건축 추진위원회만 결성돼 시공사를 선정했기 때문에 처음부터 재건축사업 일정을 다시 짜야한다. 김경두기자 golders@

서울 강남 아파트 값이 천정부지로 치솟고 있다.하룻밤 사이에 1000만원 이상 뛰는 아파트도 있다.매물이 없어 거래가 끊긴지 오래다.공급이 꾸준히 늘고 있지만 값은 계속 뛰고 있다.시장원리만으로 설명할 수 없는 대목이 많다.부동산 전문가들은 가격 상승 기대심리를 잠재우는 동시에 투기요소 차단,대체 주거지 개발 등의 대책을 주문한다. 서울 강남권 아파트는 마치 거대한 ‘블랙홀’과 같다. 강남지역 아파트는 가격에 악재로 작용하는 재료까지 삼켜버린 뒤 호재로 둔갑시킨다.한마디로 상식과 경제논리가 통하지 않는 게 최근 강남권 아파트 값이다. 부동산 전문가들은 “‘강남권 아파트 값이 떨어지지 않는다.’는 신화가 기형적인 가격 폭등 현상을 불러오고 있다.”며 “정부가 아파트 값 폭등을 진정시키려면 이같은 기대심리부터 잡아야 한다.”고 지적한다. ◇악재도 호재로 둔갑- 지난달 초 서울시는 고밀도지구 아파트의 기본계획 마련을 위한 용역을 발주했다.그러자 강남구 청담동 한양 아파트 등 고밀도 지구 아파트 매물이 금방 자취를 감춰버렸다.주민들이 재건축 일정을 확정한 것으로 잘못 해석,가격상승을 기대하고 매물을 거둬들인 탓이다. 그러나 이 조치는 고밀도 재건축 아파트에는 분명히 악재였다.본격적인 사업을 추진하기 위해서는 기본계획이 나올 때(2004년)까지 기다려야 하기 때문이다.용적률을 250% 이상 허용할 수 없다는 방침까지 붙어 악재 중의 악재였다.하지만 주민들은 호재로 인식했다. ◇오를만큼 올랐지만 또 오른다- 강남권 아파트 값은 지난 2년새 무려 평균 70% 가까이 상승했다.2년새 2배로 오른 아파트도 부지기수다. 거품이 끼었다는 것을 알면서도 아파트를 사는 사람이 많다.그래서 값이 계속 올라간다. 잠원동에 사는 박모씨는 마포구 공덕동 2차 삼성래미안 32평형을 2억 5000만원에 팔고 잠원동 대림아파트 34평형으로 이사했다.대림 아파트 값은 4억4000만원.이 아파트는 1년 전과 비교해 1억원 이상 올랐다. 박씨는 “지금의 집값에는 분명히 거품이 들어 있다는 것을 안다.”면서 “그러나 아파트 값이 계속 오를 것으로 기대한다.”고 말했다. ◇거래 없이호가(呼價)만 오른다- 사업승인을 기다리는 잠실 주공2단지는 최근들어 거래가 거의 끊겼다. 중개업무가 활발한 업소조차 한달 거래량이 2∼3건에 그친다.그러나 13평형 아파트 값은 3억 1000여만원이다.보름새 8000여만원 뛰었다.아파트 시장에서 일종의 선물(先物)거래가 이뤄지고 있는 셈이다.중개업소가 강남권은 매물이 많지 않다는 점을 악용,호가 중심으로 가격을 조성하기도 한다.주민들이 일정한 가격 이하로는 매물을 내놓지 않기로 담합한 아파트도 있다. ◇용적률 줄어도 가격은 상승- 강남 재건축 아파트는 대부분 저밀도 270%,고밀도 250%,택지지구 200%선으로 용적률이 정해져 있다. 이 용적률은 아파트 단지 면적이 아닌 공공시설용지 등을 기부채납하고 남은 면적을 기준으로 한 것이다.당초 면적 기준으로 용적률을 계산하면 실제용적률은 200%를 약간 웃도는 수준이다. 재건축을 추진하면서 공부상 면적 대비 300%대의 용적률을 제시했던 것에 비하면 50∼100% 가까이 낮아져 사업성이 떨어졌지만 가격은 오히려 오르는 기현상이 나타나고 있다. ◇입주 증가해도 값은 오른다- 공급이 늘면 가격은 떨어지는 것이 시장원리다.그러나 강남에서는 이런 경제논리가 통하지 않는다. 부동산 114에 따르면 올 하반기 서울 강남,서초,송파 등 강남권에서 입주하는 아파트는 4271가구에 이를 것으로 추정된다.지난해 같은 기간(2838가구)보다 공급량이 50% 이상 늘어난 셈이다.내년에는 강남권에서만 8024가구가 새로 입주할 계획이다.올해 입주 추정물량 5861가구보다 37%(2163가구)가 늘어나지만 가격은 내릴 조짐을 보이지 않고 있다. 김성곤기자 sunggone@ ■해법은 없나/ “재건축 용적률 조기 확정을” ◇기대심리를 잠재우자-부동산 전문가들은 강남 아파트 가격의 폭등 원인으로 막연한 투기 심리 만연과 공급 부족,비정상적인 시장 형성 등을 꼽는다. 따라서 자금출처 조사와 분양권 전매 제한,기준시가 인상 등 단기 규제대책과 재건축 아파트의 용적률 조기 확정,리모델링 강화,대체 주거지 개발 등 중장기 대책이 함께 어우러진 ‘마스터 플랜’이 필요하다고 지적한다. ◇투기 싹을 잘라라- 투기 바람의 진원지인 강남 재건축시장을 바로 잡는 것이 급선무다.주민들과 일부 중개업소의 가격 담합과 ‘큰 손’들의 사재기열풍이 사실로 드러나고 있다.내집마련정보사 김영진(金榮進) 사장은 “은마아파트 등 재건축아파트에서 큰 손들이 활개를 치는 만큼 자금 추적과 투기꾼 단속이 이뤄져야 한다.”고 말했다. 재건축아파트 용적률의 조기 확정도 선결 과제다.정확한 투자 정보가 나오면 ‘묻지마 투자’가 가라앉고 가격이 계속 오를 것이라는 기대심리를 잠재울 수 있기 때문이다. 삼성경제연구소 박재룡(朴在□) 박사는 “재건축시장이 일종의 ‘선물게임’으로 변질되고 있다.”며 “용적률이 상향조정될 수 있다는 잘못된 믿음을 깨기 위해서는 정부가 재건축 사업 스케줄을 정확히 밝혀줄 필요가 있다.”고 지적했다. ◇수요를 분산시켜라- 강남으로 몰리는 수요를 분산시키기 위한 중장기 대책도 필요하다. LG경제연구소 김성식(金聖植) 연구위원은 “외환위기 이후 아파트 공급 부족으로 입주 물량이 크게 감소했으나 오는 10월부터는 서서히 풀릴 것”이라며 “지금부터 강남아파트의 수요를 분산시킬 수 있는 근본 대책을 마련해야 한다.”고 밝혔다.리모델링을 활성화해 무분별한 재건축을 막는 것도 하나의 방법이라고 덧붙였다. 닥터아파트 곽창석(郭昌石) 이사는 “세무조사 등 규제 일변도 정책은 장기적인 치유책이 될 수 없다.”며 “강남과 같은 고급 주거지 수준의 새 주거지를 개발해야 한다.”고 주장했다.건설산업연구원 김현아(金炫我) 박사는“강남의 집값 폭등이 서울 전역과 수도권으로 확산되지는 않을 것”이라며“정부가 서울을 포함한 수도권의 주택정책을 종합적인 시각에서 되돌아 볼필요가 있다.”고 말했다. 김경두기자 golders@ ■'자금추적' 발표후 강암/ 거래 실종…가격도 안정 강남의 재건축 아파트 거래자에 대해 자금추적을 하겠다는 정부의 방침이 나온 8일 강남 아파트 시장은 거래가 끊기고 값도 안정된 모습을 띠었다. 중개업소는 ‘개점휴업’ 상태이고 부르는 값도 빠지는 추세다.주민들과 중개업소는 거래부진과 가격내림세가 지속될지,아니면 ‘3·6주택시장안정대책’처럼 일과성으로 그칠지 지켜보고 있다. ◇거래 중단- 자금출처조사 방침이 발표되면서 거래가 급속히 위축되고 있다.영동주공 13평형은 1주일전 3억 5000만원에도 사려는 사람이 많았지만 8일에는 매수자의 발길이 끊겼다.천정부지로 오르던 가격도 3억 3000만원으로 떨어졌다. 인근 부동산중개업소는 “자금출처조사 우려로 거래가 끊기고 가격은 더 떨어질 것”이라고 전망했다.잠실이나 고덕 등 다른 강남권 아파트들도 거래가 중단된 채 관망세를 나타냈다. ◇가격 내림세 반전 신호- 3·6안정대책이 분양권을 위주로 한 양도세와 기준시가 인상에 초점을 맞췄다면 이번 조치는 아파트를 사들인 사람들의 자금원 추적이 주요 내용이다. 만약 미성년자나 일정한 소득이 없는 사람이 강남의 재건축 아파트를 사들인 것이 드러나면 무거운 증여세를 물어야 한다. 도곡동 시티컨설팅 정열 사장은 “ 매수·매도세가 모두 실종된 상황”이라며 “이번 조사의 강도가 높을 것으로 예상돼 아파트 값이 하락세로 반전될 가능성이 크다.”고 내다봤다. 또 “90년대에도 자금추적으로 주택 가격이 내림세로 돌아선 적이 있었다.”며 “세무조사와 새 아파트 입주 물량이 늘어나면 가격하락도 예상된다.”고 말했다. 그러나 다른 중개업소 관계자는 “자금출처조사가 다른 때보다 강도가 높을 것으로 예상되지만 강남 아파트 값을 세무조사로 잡기에는 이미 시기가 늦었다.”며 “단기 약세에 그칠 것”으로 전망했다. 김성곤기자 ■얼마나 올랐나/ 도곡 주공1차 10평 8개월새 2억원 올라 서울 강남지역 아파트 값은 올해 평균 28% 오른 것으로 나타났다. 8일 부동산 114에 따르면 강남구 재건축 단지는 32.2%,서초구는 25.3%,송파구는 25.4% 상승했다.특히 저밀도지구인 도곡동 주공1차 10평형은 재건축사업 승인 이후 지난해 말 3억500만원에서 무려 65% 오른 5억500만원에 호가가 형성됐다. 서초동 삼익아파트 20평형은 지난해보다 58% 가까이 올라 3억 4000만원에 거래되고 있다. 역삼동 진달래3차 25평형은 7개월새 2억 6000만원에서 4억원으로 53% 가량 뛰었다.삼성동 해청 27평형도 지난해 말과 비교하면 2억원 정도 올랐다. 개포동 주공1단지는 용적률이 200%로 강화됐음에도 불구,11평형이 지난해보다 43% 이상 올라 2억 6500만원에 시세가 형성됐다.가락동 원호주공 13평형,삼성동 상아2차 29평형도 지난해보다 47%,45%씩 상승했다. 류찬희기자 chani@

건설교통부는 경기도 시흥시 능곡동 일대 29만평을 택지개발예정지구로 지정키로 하고 관계기관 협의 및 주민공람을 시작한다고 7일 밝혔다. 개발제한구역(그린벨트) 조정대상 지역인 능곡지구에는 아파트,연립주택,단독주택 등 5800여가구가 들어선다.이 가운데 60%(3500여가구)는 시화·반월공단 근로자 등 무주택 서민을 위한 국민임대주택으로 공급된다. 오는 10월쯤 택지개발예정지구로 지정하고 2004년 상반기에 주택을 분양할 계획이다.국도 39호선이 지나고 남쪽 1.5㎞ 지점에 서해안고속도로 서안산IC가 있어 서울 및 수도권과의 교통 연계성이 좋다. 건교부는 “능곡지구는 그린벨트 조정대상 지역이어서 일반 택지개발지구보다 인구 밀도나 용적률을 낮추고 공원,녹지율 등의 환경기준을 강화할 계획”이라고 설명했다. 류찬희기자 chani@

분당 백궁·정자지구 주상복합아파트단지 학교용지 공급가격을 둘러싸고 토지주인 에이치원개발과 교육청의 마찰이 계속되고 있는 가운데 성남시가 건축허가 당시 원가공급 조건을 지키지 않을 경우 공사중지명령을 내리겠다고 시행사인 에이치원에 통보,귀추가 주목되고 있다. 성남시는 “오는 15일까지 한국토지공사가 산정한 조성원가로 학교부지를 공급하지 않을 경우 공사중지 등 모든 행정조치를 취하겠다고 지난달 28일 에이치원에 통보했다.”고 5일 밝혔다. 시는 “분당구 정자동 파크뷰아파트 단지내에 설립추진중인 초등학교와 고등학교 등 2개교의 개교 일정을 더 이상 늦출 수 없어 이같은 결정을 내렸다.”며 “교육행정 당국도 시에만 의지하지 말고 소송 등을 통해 학교부지이전에 적극적으로 대처해주길 바란다.”는 내용의 협조공문을 경기도교육청 및 성남교육청에도 보냈다. 에이치원은 지난해 6월 건축허가를 받는 과정에서 학교용지 조성원가 공급을 조건으로 36.5%의 용적률 인센티브를 적용받았다.그러나 에이치원은 이같은 조건이 법 규정을 무시한 채 적용됐다며 지금까지 줄곧 시세매각을 주장,학교설립에 차질을 빚고 있다. 교육청은 파크뷰 단지 내에 가칭 백궁고(36학급)와 정자초교(36학급)를 각각 내년 3월과 2004년 3월 개교할 예정으로 지난해 9월부터 용지 매입을 추진해왔다. 성남 김병철기자

서울시는 이전이 확정된 도심의 미군 부지 3곳의 매입을 추진하고 있다. 1일 서울시에 따르면 미군 부지로 사용되고 있는 용산구 한강로1가 ‘캠프킴’ 부지(1만 4640평)와 용산구 이태원동 34의87 ‘아리랑택시’ 부지(3317평),동작구 대방동 340의4 ‘그레이에넥스’ 부지(2684평) 등 3곳의 국유지를 매입할 계획이다. 이들 부지는 지난 3월 한·미간 협정에 따라 반환이 결정됐고 국방부는 대체부지 마련 자금을 위해 부지를 매각할 예정이다. 2005년까지 이전할 예정인 캠프 킴 부지는 자연녹지와 일반상업지역으로,자연녹지 지역의 경우 용적률의 제한을 받지만 용도지역을 변경할 경우 공공시설용지로 활용을 극대화할 수 있을 것으로 보고 있다. 또 부지 일부가 일반상업지역인 데다 도심 가운데 위치한 ‘노른자 땅’이어서 이 부지가 개인이나 건설업체 등에 넘어가면 무분별한 주택 건설로 난개발이 될 가능성이 높다고 판단하고 있다.시는 이 곳을 매입,전문가 의견등을 거쳐 시민을 위한 시설을 조성할 복안이다. 아리랑택시 부지는 서울시가 월드컵축구대회를 준비하면서 임시 주차장을 조성했던 곳으로 미군이 사용하지 않지만 사용권을 갖고 있다. 시는 시 청사 예정부지 인근에 있고 이태원 관광특구와 인접한 점을 고려해 주차장 등 공공시설로 활용할 경우 이태원지역의 관광활성화에 도움이 될것이라는 분석이다. 또 시 청사를 이전할 경우에도 부족한 시설을 대체,사용할 수 있다는 점도 매력으로 꼽힌다. 2006년 이전 예정인 그레이에넥스 부지는 일반주거지역으로 1호선 전철 대방역 인근에 위치,접근성이 좋아 임대주택 부지나 어린이 공원부지로 활용하기에 적합하다. 시는 최근 국방부에 공문을 보내 부지 매입 의사를 밝혔다. 시는 이들 3곳의 토지 매입 비용이 750억원에 달할 것으로 추정,연차적으로 토지매입비를 편성하는 한편 국방부에 토지매입방법 등에 대해 협의를 벌이기로 했다. 한편 국방부는 이전 미군기지의 대체부지 마련을 위해 공개 경쟁을 통해 더 많은 사업비를 마련해야 한다는 주장과 난개발 등을 우려해 자치단체에 우선권을 줘야 한다는 주장이 맞서고 있는 것으로 알려졌다. 조덕현기자 hyoun@

부천시 개발제한구역(그린벨트) 30여만평이 올 10월 해제된다.부천시는 31일 오정구 대장동 205 일대 7만 3000여평을 포함한 11개 지역 30만 5500여평을 우선 해제지역으로 지정했다고 밝혔다. 이 가운데 50가구 이상의 주택이 있는 오정구 대장동과 작동,까치울마을,원미구 역곡동 안동네,소사구 옥길동 옥련마을 등 5개 지역 24만여평은 전용주거지역이나 1종 주거지역으로 개발할 계획이다.이들 지역은 용적률 200%에 건폐율 60%가 적용돼 4층 이하 연립주택 건립이 가능해진다.나머지 주택 50가구 미만인 6만 5500여평은 용적률 100%,건폐율 40%가 적용된다. 부천 김학준기자

서울지역 7차 동시분양 아파트 청약이 다음 달 5일 실시된다.9개 단지에서 모두 929가구가 일반분양된다. 주택업체들이 분양가 인상시비로 분양 일정을 미뤄 일반분양 가구수가 대폭 줄었다.성동구 금호동 한신공영을 빼면 8개 단지가 300가구 미만의 소규모 단지다.강남권 아파트는 한 건도 없고,대부분 강서·양천을 비롯한 강서 및강북권에 몰려 있어 분양권 프리미엄을 노릴만 한 단지는 드물다. 무주택 우선공급 물량(전용면적 25.7평 이하)은 685가구로 전체의 74%에 달한다.이 가운데 절반인 343가구가 만 35세 이상,5년 이상의 무주택 세대주에게 우선 청약권이 주어진다. ◆화곡동 한화- 강서구청 4거리와 KBS 88체육관 사이에 들어서는 아파트.187가구를 모두 일반분양한다.31∼44평형으로 이뤄졌다.단지 뒤의 우장산공원등 녹지공간이 풍부하다.지하철 5호선 발산역에서 걸어서 10분 거리.가양대교,올림픽대로를 타면 도심 진입도 쉽다.그랜드마트,강서구청,강서경찰서,등기소 등 생활편익시설이 잘 갖춰져 있다.인근의 화곡 저밀도지구 아파트 재건축과마곡지구 개발이 예정돼 있다.2004년 10월 입주 예정. ◆봉천동 벽산- 봉천9동 은천초등교 옆에 건설되는 아파트.모두 281가구로 조합원분을 뺀 124가구를 일반분양한다.23∼40평형으로 용적률 280%를 적용한다.벽산타운 1차 2904가구가 내년 12월,2차 203가구가 내년 6월에 입주할 예정이다.지하철 2호선 봉천역에서 걸어다닐만하다.2004년 말 입주 예정. ◆면목동 신성- 서일대 옆에 들어서는 아파트.용적률 328%를 적용,75가구를일반분양한다.31평형 단일 평형으로 꾸며졌다.용마산 자락에 위치,주변경관과 녹지공간이 풍부하다.이마트,까르푸,코스코 등 대형 할인매장과 유영,동원시장 등 생활편익시설이 가깝게 있다.지하철 7호선 면목역을 걸어다닐 수있다.2004년 12월 입주 예정. ◆정릉동 대주- 정릉 보현연립을 재건축하는 아파트.모두 127가구로 이 가운데 78가구를 일반분양한다.36,38평형으로 꾸며졌다.단지 뒤로 북한산이 위치,조망권이 좋다.정릉초등교,고려중고,국민대 등이 가깝다.2003년 6월 입주예정이다. ◆금호동 한신공영- 금호 7구역을 재개발하는 아파트다.이번 동시분양 가운데 단지 규모가 가장 크다.323가구 중 192가구를 일반분양한다.24∼46평형으로 4층 이상은 한강조망이 가능하다.금호공원과 인접해 쾌적한 주거환경을 갖추고 있다.지하철 3호선 금호역이 걸어서 5분 거리다.금호초등교,대경중고가 가깝다.2005년 7월 입주 예정. ◆영등포동 두산- 영등포 1구역을 재개발하는 아파트.23∼40평형으로 146가구를 일반분양한다.지하철 1,5호선 환승역인 신길역이 가깝다.단지 앞에 철도가 있어 소음이 예상된다.영원중,장훈중고,영등포여고를 걸어다닐만하다.2004년 12월 입주 예정. 김경두기자 golders@