서울 은평구 진관내·외동,불광동 일대 359만 3000㎡에 오는 2008년까지 아파트 1만 1900가구,연립주택 1500가구,단독주택 600가구가 들어선다. 서울시는 24일 이같은 내용의 ‘은평뉴타운 도시개발구역 및 개발계획’을 확정했다.은평뉴타운 일대는 또 이날 개발제한구역(그린벨트)에서도 해제돼 이 지역 주민들은 그린벨트 상태에서의 땅값이 아니라 인근 자연녹지 지역 땅값과 비슷한 수준의 보상비를 받게 된다.도시개발구역 지정 및 그린벨트 해제는 건설교통부의 승인을 얻어 10월 말쯤 공식 발효된다. 단독·연립주택은 진관근린공원과 북한산에 면한 제1종 전용주거지역에 지어져 주변 경관과 조화를 이루게 된다.아파트가 세워질 지역은 2종 주거지역으로 지정돼 7∼12층,용적률 200% 이하를 적용받는다.뉴타운에는 모두 3만 9200명이 살게 되며 초등학교 5곳,중학교 2곳,고등학교 3곳이 신설된다. 열공급설비,쓰레기적하장,하수처리장 등 ‘혐오시설’은 모두 지하로 내려가고 지상에는 운동장이 조성된다.현재 폭 35m인 통일로를 40m로,25m인 연서로를 30m로 각각 확장하고 25m도로 3개,20m도로 10개 등 모두 46개의 8∼40m 도로를 정비·신설한다. 류길상기자 ukelvin@

건설교통부는 판교신도시에 공급될 아파트 평당 가격이 860만원대로 추정된다고 24일 밝혔다. 건교부는 신도시의 용적률,입주 주택수,도로와 상·하수도 등 기반시설 설치비 등을 따져 아파트 평당 예상 분양가를 이같이 예상했다. 건교부 관계자는 “판교신도시에 당초 1만 9700가구를 건설하기로 했을 때는 평당 분양가가 1060만원이었으나,1만가구를 더 짓기로 결정함에 따라 분양가를 860만원 정도로 낮출 수 있을 것으로 추정된다.”고 말했다.용적률이 상향 조정됨에 따라 업체의 사업성이 올라가 분양가를 대폭 낮출 수 있다는 논리다.건교부는 김포·파주신도시의 분양가는 평당 650만∼700만원에서 형성될 것으로 전망했다. 그러나 당초 계획단계에서 평당 분양가격이 600만∼650만원으로 예상됐던 화성 동탄신도시의 경우 착공 단계인 현시점에서 700만원선으로 상승한 점에 비춰 판교 아파트 분양가도 건축비,기반시설 설치비 등의 증가로 인상될 가능성이 큰 것으로 보인다. 류찬희기자 chani@

대림그룹 계열 고려개발㈜은 경남 양산에 양산1차 ‘e-편한세상’ 663가구를 이달 말에 분양한다. 1만 1000여평의 대지에 11∼25층 규모의 아파트 11개동과 부대 복리시설 등이 들어선다.용적률 215.72%가 적용된다.27평형 114가구,34평형 257가구,38평형 119가구,43평형 173가구 등이다.입주는 2006년 5월 예정이다. 2006년말 개통예정인 부산지하철 2호선 연장구간인 중부역이 걸어서 5분여 거리다.양산∼구포간 고속국도와 경부고속도로,경부고속철도가 신도시를 통과한다.34평형은 3개의 침실과 거실을 모두 남향에 배치하는 3.5베이의 최신 평면을 도입했다.견본주택은 오는 27일에 개관하며 접수는 9월초 예정이다.(051)331-0066.

서울시는 차량 자율요일제 활성화를 위해 서울시 자동차정비사업조합의 협조를 얻어 오는 20일부터 자율요일제 참여 차량이 정비할 경우,부품가격을 제외한 공임의 10%를 할인해주기로 했다.공임할인에는 현재 300여개 부분정비업체(카센터)가 신청했지만 20일 발대식을 전후해 시에 등록된 2500여곳이 참여할 전망이다. 서울 도봉구(구청장 최선길)는 도봉1동 북서울중학교 옆 1003㎡ 규모의 무수어린이공원에 11월까지 1억 3000만원을 들여 놀이시설,의자,체육시설,파고라,평상 등을 설치,가족형 공원으로 조성한다.바닥에는 고무블록,황토지압보도,해미석 지압보도 등도 설치한다.901-5395. 서울 노원구(구청장 이기재)는 대입 수능시험을 앞둔 수험생의 학부모 50명을 대상으로 27일 오후 2시 보건교육실에서 수험생의 소화를 돕고 머리를 맑게 하는 음식 등 ‘고3 수험생의 영양 관리’를 강의한다.950-3424. 경기도 고양시는 준공업지역에서의 공동주택 건설을 불허하고,준주거·공업지역 등 일부 용도지역의 건폐율을 소폭 하향 조정하는 내용을 골자로한 도시계획조례 개정을 입법예고했다.개정안에 따르면 준공업지역이 2만평에 불과한 현실에서 기존 조례안대로 아파트 등 공동주택 건립을 허용할 경우 산업 기반 확충이 어렵다고 판단,전면 불허하기로 했다.준주거·전용공업·일반공업·준공업 지역의 건폐율을 기존 70% 이하에서 60% 이하로 조정하고,재래시장 허용 용적률을 최대 500%로 제한하는 조항을 신설했다. 성남의제21실천협의회는 오는 27일부터 다음달 6일까지 경기도 성남시 야탑동 맹산반딧불이 자연학교와 탄천둔치,성남시청 광장 등에서 ‘반딧불이 축제’를 연다. 반딧불이 체험교실에는 매일 오후 7∼9시 하루 50명씩만 참가할 수 있다.반딧불이 그림·만화 그리기,반딧불이 가면 콘테스트,풀잎으로 동물만들기 놀이,천연염색 즐기기 등 다채로운 행사가 열린다.(031)729-2121.

토지공사는 7일 부산 강서구 지사동에 조성 중인 부산과학지방산업단지 공동주택용지 3만 9590평을 3개 블록으로 나눠 분양한다.용적률 220% 이하,최고 25층 이하 규모의 아파트를 지을 수 있는 땅이다.토지사용 가능시기는 2004년 12월,사업준공은 2005년 12월 31일로 예정돼 있다.(051)460-5483.

서울시가 강남·북 균형 발전을 위해 뉴타운사업과 함께 추진중인 ‘지역 균형발전 촉진지구’신청 열기가 뜨겁다. 1일 서울시와 각 자치구에 따르면 강남과 중구를 제외한 23개 자치구가 저마다 촉진지구 지정 필요성을 강조하며 지역 중심지로 육성할 곳을 제시했다. 시는 2008년까지 20곳의 촉진지구를 지정한다는 방침 아래 이달 말이나 9월 초쯤 3개 지역을 시범지역으로 선정할 예정이다. 촉진지구로 지정되면 도로 등 도시기반시설이 우선 지원되며 상업지역 확대,용적률 완화 등 개발 유인책도 제공된다.민간 신규 개발시에는 지방세(취득·등록세,재산세,종토세)가 감면되며 기업 본사,과학·문화시설,입시학원,할인점,병원 등 지역 발전에 필요한 시설에 대해서는 사업비의 75%나 100억원 이내에서 5년 거치 10년 분할 상환조건으로 지원해 준다. 이같은 각종 혜택 때문에 각 자치구들은 이 기회에 지역 현안을 한꺼번에 해결하려고 나섰다. 성북구는 하월곡동 속칭 ‘미아리 텍사스’일대 9만 5000㎡를 촉진지구로 지정해 달라고 신청했다.이 일대는이미 서울시 도시기본계획상 지역 중심지로 지정됐고 용도도 상업지역이지만 윤락가 주변이라는 ‘한계’에 부딪혀 제구실을 못해 왔다. 금천구도 시흥역 주변과 독산 1동 군부대 부지 15만평을 후보지로 추천했다.구는 그동안 군부대 부지에 새 청사를 짓고 행정타운으로 조성하려고 추진해 왔지만 아직 이렇다 할 진전은 없는 상태다. 역세권 개발에도 관심이 집중됐다. 마포구는 합정동 합정역에서 성산동 마포구청역에 이르는 구간을,중랑구는 7호선 면목역∼사가정역 구간을 신청했다.노원구도 지역 중심이지만 내세울 만한 기반시설이 없는 4호선 노원역 주변의 민간 개발을 유도하기 위해 촉진지구 지정에 공을 들이고 있다.영등포구는 부도심인 영등포역 일대를,동대문구는 청량리역 주변을 후보지로 신청했다. 이미 뉴타운 지정에 성공한 은평구는 연신내 사거리 주변 42만 5500㎡를,성동구는 뉴타운 사업이 진행 중인 왕십리 일대에 촉진지구까지 더하기로 했다.상대적으로 낙후된 지역을 살린다는 취지도 있었다. 종로구는 현재 쪽방과 영세공장이 밀집된 창신 1동 일대를 청계천 복원과 연계시켜 지역 중심지로 육성할 계획이고,도봉구는 방학 1동 방학사거리 주변의 개발 필요성을 강조했다. 시청팀 종합 ukelvin@

일반주거지역의 과밀화를 막기 위해 기존 지역을 3종으로 나누는 ‘종(種)세분화’ 작업이 또다시 연기돼 건축행정이 파행을 거듭하고 있다. 서울시는 30일 제9차 도시계획위원회를 열고 양천구를 제외한 24개 자치구의 일반주거지역 종세분화안을 완료할 예정이었으나 최종 결론을 내리지 못했다고 31일 밝혔다. 시 관계자는 “자치구별 종세분화 비율에 대한 도시계획위원들간의 의견이 엇갈리고 있다.”며 “오는 9월쯤 도시계획위원회를 열어 재심의할 계획”이라고 말했다. 지난 2000년 개정된 도시계획법 시행령은 올해 6월30일까지 종세분화를 완료하도록 하고 있으나 서울시는 지난 16일 열린 제8차 도시계획위원회에 이어 이번에도 결정을 하지 못했다. 이에 따라 7월1일부터 결정·고시됐어야 할 종세분화가 한달 넘게 시간을 끌면서 서울시내 일반주거지역 전역이 잠정적으로 2종(용적률 200%이하)지역에 묶이게 됐다.종세분화가 결정될때까지는 1종이나 3종 지역 사업도 2종에 준한 용적률이 적용되기 때문에 3종 지역 사업주들이 강하게 반발하고 있다. 종세분화는 일반주거지역을 도시의 건전한 발전과 주거환경 확보를 위해 제1종(용적률 150% 이하,4층 이하),제2종(용적률 200% 이하,7층 이하와 12층 이하),제3종(용적률 250% 이하,층수제한 없음) 등으로 나눠 지정하는 것을 말한다. 도시계획위원회는 또 송파구 문정·장지지구 254만 6000㎡(약 77만평)내에서의 개발행위 허가 제한을 2005년 8월21일까지 연장하기로 결정했다. 강서구 마곡지구와 함께 서울의 마지막 남은 녹지대인 이 일대는 개발행위로 인해 주변 환경과 경관 등이 크게 오염되거나 손상될 우려가 있다는 이유로 지난 2000년 8월 개발행위허가가 제한된 뒤 다음달 21일 만료될예정이었다.현재 이 일대는 동남권 유통단지 및 청계천 상인 이주단지 조성계획 등 종합적인 도시관리계획 수립을 위한 용역 절차가 진행되고 있다. 이에 따라 시는 향후 계획을 효율적으로 집행하고 공영개발 등에 따른 사업시행자와 토지주 사이의 마찰 등 피해를 막기 위해 ▲건축물의 건축 또는 공작물 설치 ▲경작 목적을 제외한 토지 형질변경 ▲토석 채취▲토지 분할 ▲물건을 쌓아놓는 행위 등을 2년간 더 제한하기로 했다. 은평 뉴타운 건립 대상지역인 은평구 진관내·외동 일대 359만㎡와 성북구 정릉3동 757 일대 29만 5000㎡,도봉구 도봉1동 ‘무수골’ 9만 2000㎡에 대한 개발제한구역 해제도 다음 회의로 미뤄졌다. 류길상기자 ukelvin@

서울시가 최근 다시 추진중인 청계천 세운상가주변 4만여평에 대한 도심 재개발사업이 빠르면 2008년 하반기부터 단계적으로 완공될 전망이다. 시는 세운상가 주변 4개 블록 14만 8226㎡(4만 4000여평)를 IT단지와 주상복합건물,업무시설,호텔,멀티플렉스 극장,도심공항터미널 등의 시설을 갖춘 복합공간으로 조성키로 하고 주민 협의 등을 거쳐 우선 1개 블록을 대상으로 2005년 1월 착공할 계획이라고 30일 밝혔다. 지주들의 반응이 좋은 예지동 일대 재개발사업은 빠르면 2008년 하반기 완공될 예정이며,나머지 블록은 이주 대책 등을 위해 1개 블록씩 차례로 개발하는 순환 재개발 방식에 따라 단계적으로 완공된다. 시는 지주와 건물주가 땅을 신탁하면 신탁회사가 일정기간 토지·건물주에게 임대료를,임차 상인에게는 이주비 등을 각각 지원해 주고 신탁기간이 끝난 뒤 권리를 반환하거나 우선 임대권을 주는 ‘신탁’방식으로 재개발사업을 추진할 방침이다. 시는 또 당초 재개발구역에서 제외됐던 세운·대림상가를 구역에 포함시켜 건물을 철거한 뒤 부지 2500여평에 종묘-남산축을 연결하는 녹지를 조성하고,3000여 입주 상인은 다른 블록에 수용하는 방안도 추진키로 했다. 한편 청계천 복원이 이 일대의 과밀개발을 부추긴다는 지적과 관련,박성근 청계천복원계획담당관은 “이 일대를 재개발하더라도 청계천변은 5층,안쪽은 최고 25층으로 높이를 제한하고 용적률도 550∼600%로 유지해 과밀을 방지할 계획”이라고 말했다. 류길상기자 ukelvin@

‘돌다리도 두드려 보고 건너자.’ 정부가 건축법시행규칙을 고쳐 다음달 말부터 상가 지을 땅의 소유권을 확보한 경우에만 건축허가를 내주기로 했다.하지만 이는 소유권 확보 이전의 상가 사전 분양과 아무런 관련이 없다.건축법시행규칙이 개정되더라도 분양 자체를 규제하지는 못하기 때문이다.따라서 상가 분양 이후 당초 예정대로 건축허가를 받지 못하거나 착공 지연 등의 피해를 볼 수 있다. 소유권을 확보하고 건축허가도 받은 상가를 분양받는 것이 안전하지만 현실적으로 이런 조건을 모두 갖춘 상가는 많지 않다.설령 소유권을 확보했더라도 분양 당시의 제한조건(용적률 등) 탓에 건축허가를 받지 못하면 상가 수익성이 크게 떨어진다.대형 상가는 분양 이후 교통·환경영향평가를 받지 못해 착공이 지연되거나 건축비가 추가되는 사례가 많다. ●대형 테마상가,토지 소유권·건축허가 확인 서울 을지로 굿모닝시티 상가처럼 건축허가는 물론 해당 부지를 모두 사들이지 못한 채 분양하는 경우가 많다.사전 분양에 아무런 제재가 따르지 않았기 때문이다.따라서 상가 계약 이전에 사업 시행자 앞으로 토지 소유권이 넘어왔는지를 반드시 확인해야 한다.문제점이 있다는 것을 뒤늦게 알고 나서 상가를 해약하려고 해도 말처럼 쉽지 않다. 건축허가를 받았는지 확인하는 것도 필요하다.소유권을 확보하고 건축허가를 받았으면 일단 안심해도 된다.이 경우 사업시행자가 부도만 내지 않는다면 일단 상가 건물은 준공된다.. 시공사가 자주 바뀌는 상가는 피하는 것이 좋다.건설사가 바뀌는 속사정은 분양대금 관리를 둘러싼 마찰,건축비 인상,건축허가 지연,과장광고,상가 투자자들의 내분 등이 얽혀있다고 보아야 한다. 브랜드가 있는 건설사가 시공하는 상가를 고르는 것도 중요하다.대형 건설사가 분양·홍보·마케팅 등을 맡아 주면 그만큼 신뢰할 수 있다. ●자금,마케팅 능력을 갖춘 시행사를 골라라 상가를 개발,분양하는 시행사는 무엇보다 자금력이 튼튼하고,마케팅 능력이 뛰어나야 한다. 빈 껍데기로 상가를 개발,분양대금으로만 상가를 지으려는 시행사가 많다.초기 분양에 실패하거나 중도금이 제대로 들어오지 않으면 상가 건립이 지연되거나,흔히 중간에 부도를 내기 쉽다.상가 개발에 공적인 성격의 기금이 투자됐거나 대형 건설사가 보증을 서면 위험이 덜하다. 상가 활성화는 마케팅에 달려있다.웃돈(권리금)형성,상권확보,임대료 수준 등은 시행사의 상가 활성화 노력에 달려있다. ●입지 빼어난 복합상가 골라야 유동인구가 많고 교통이 편리한 곳인지를 따져봐야 한다.대중교통이 편리하고 젊은이들이 많이 모이는 길목에 들어서야 상권형성이 빠르다.굿모닝시티 상가의 경우 입지는 빼어났지만 안정성 확보가 안돼 문제가 됐다. 아파트 단지내 상가는 배후단지 규모를 살펴야 한다.적어도 800가구 이상의 단지를 끼고 독립상권이 형성돼야 안전하다.만약 주변에 대형 할인점 등이 들어선다면 단지내 점포 상권의 이점은 금방 사그라든다. 류찬희기자 chani@

교통문제 등으로 그동안 분양에 차질을 빚었던 경기도 용인 동백지구 아파트 분양이 오는 29일 시작된다. 그러나 당초 예상과 달리 11개업체 가운데 한라건설·동일토건·동보주택·대원·한국토지신탁·계룡건설 등 6개업체만 1차 동시분양에 참여한다.나머지 신영·현진종합건설·서해종합건설·모아주택산업·모아건설 등 5개업체는 다음달 8일 동시분양될 예정이다.임대주택을 짓는 모아주택산업·모아건설은 별도로 분양에 나설 가능성도 있다. ●분양가 과다 논란 주택업계는 마지막까지 분양가 문제로 용인시와 줄다리기를 했다.분양가가 너무 비싸다는 지적에 따라 용인시가 분양가 조정을 종용했지만 주택업체들이 난색을 표명했기 때문이다. 주택업계가 공급공고 승인을 앞두고 용인시의 요청을 받아들여 분양가를 약간씩 낮췄지만 소폭인하에 그쳐 흉내만 냈다는 비난이 제기되고 있다.평당 650만∼750만원 수준이다.이는 죽전택지지구 아파트 분양가를 웃도는 것은 물론 입주를 앞두고 있는 분양권 가격에 근접한 것이다. ●단지별 특장점 대원이 자회사인 자영과 공동으로 짓는 ‘대원칸다빌’은 42,50평형 432가구로 구성돼 있다.단지 앞이 단독주택지로 조망권이 탁월하다.경전철 동백역이 인근에 들어선다. 한라건설은 ‘한라비발디’ 894가구를 분양한다.33∼46평형으로 모두 일반분양된다.인간중심 주거단지로 조성한다는 계획이다.입주는 2006년 1월. 유럽풍의 최고급 마감자재를 적용할 예정이다.단지주변에 초·중·고등학교가 있고 단지인근에 경전철이 건립된다.또 죽전∼동백간도로(4차선),삼막∼동백간도로(6차로),구갈∼동백간도로(6차로)가 2004년말 개통된다. 동일토건은 C7-1블록에서 ‘동일하이빌’ 743가구를 분양한다.34A평형 158가구,34B평형 276가구,43평형 309가구 등 총 743가구이다.용적률 160%대의 쾌적한 단지로 조성되며 13∼23층 14개동이다.분양가는 670만∼730만원선. 단지 동쪽에 근린공원과 석성산이 연결되고,서쪽에 초등학교가 자리잡고 있다.장애인용 주차장을 제외한 모든 주차장을 지하에 만들고 지상은 생태공원으로 꾸민다. 계룡건설은 30,34평형 567가구를 공급한다.동백지구 북쪽에 있다.신설예정인 동백∼죽전간 4차로와 동백∼법무연수원간 도로 초입에 있다.블록 서쪽은 단독주택,동쪽은 실개천,북동쪽은 공원으로 둘러싸여 쾌적한 주변환경을 자랑한다. 한국토지신탁은 모두 5개블록에서 29∼46평형 ‘코아루’ 아파트 2107가구를 분양한다.29평형 183가구,33평형 1522가구,46평 402가구로 동백지구에서 단지가 가장 크다.지상 10∼25층짜리 36개동으로 전 가구를 남향으로 배치하며,3-BAY,4-BAY 평면설계로 자연채광 효과를 높였다. 동보주택건설은 4-3블록에서 33,44평형 동보노빌리티 481가구를 공급한다.지상 10∼24층짜리 9개동으로 전 가구를 남향으로 배치한다.녹지율이 40% 이상이고,동간거리가 65m 이상 떨어져 있는게 장점이다.죽전∼동백간도로(4차선)간 고속화도로가 단지 바로 옆에 있다. ●청약전략 동백지구는 용인의 마지막 택지지구라고 할 수 있다.또 단독과 중저층 아파트로 구성된 쾌적한 주거단지를 만들 계획이어서 다른 지역보다 녹지율이 높은 편이다.다만 서울과 거리가 좀 멀다는 것이 흠이지만 수도권 교통계획이 완성되면 한층 나아질 전망이다. 철저히 실수요 위주로 청약하는 자세가 필요하다.자신이 맘먹고 있던 아파트를 골라야 한다는 얘기다.투기과열지구로 지정돼 분양권 전매가 불가능하기 때문이다.경기가 급속도로 위축된데다 분양가도 만만치 않다. 순위내에서 분양이 되지 않고 순위권 밖으로 갈 가능성도 크다.따라서 투자를 하고자 한다면 청약통장을 사용하지 않는 4순위 청약을 기다리는 것이 괜찮다.일부 아파트는 어쩔 수없이 4순위까지 갈 것으로 부동산전문가들은 보고 있다.주택업체들도 4순위 청약을 준비하는 곳이 있다. 김성곤기자 sunggone@

서울시는 24일 지구단위계획 지정 간소화 등 도시계획조례개정조례공포안을 25일부터 시행한다고 밝혔다. 개정안에 따르면 그동안 제1종 지구단위계획 지정시 사전에 반드시 시 도시계획위원회의 자문을 거치도록 했으나 앞으로는 자문을 생략할 수 있도록 했다.이에 따라 최대 한 달가량 걸리던 자문절차 없이 곧바로 구역지정 공람공고를 낼 수 있게 됐다. 도심재개발지역 규제 완화도 확정했다.4대문안 상업지역내 주거복합건물의 주거비율을 90%로 유지했으며,앞으로 3년간 용적률 800%를 인정해주기로 했다.수복재개발사업의 경우 도시계획위원회 심의를 거쳐 건폐율을 80%까지 인정받을 수 있게 했다. 류길상기자

주택공사는 인천 삼산1택지개발지구에서 32∼33평형 아파트 1622가구를 29일부터 분양한다. 분양가는 33평형 기준층이 1억 9780만원선,2005년 11월 입주예정.청약저축가입자를 대상으로 청약을 받는다. 주공은 또 28일부터 경기 용인 구갈3택지개발사업지구에서 5년 공공임대 아파트 138가구를 공급한다. 23평형으로 용적률 96%,7층 단지.보증금 2873만∼2937만원에 월임대료 26만 5000∼26만 8000원.2004년 12월 입주예정.인터넷 신청도 받는다.1588-9082.www.jugong.co.kr.

서울시의 주거지역 종세분화 결정 고시가 자꾸 늦어지면서 자치구마다 건축행정이 파행을 거듭하고 있다. 18일 서울시에 따르면 지난 16일 열린 도시계획위원회에서도 각 자치구별 종세분화 비율에 대해 위원들간 의견이 엇갈려 결론을 짓지 못하고 23일 위원회로 연기됐다. 이23일에도 진통이 예상돼 지난 1일부터 1종(용적률 150% 이하)·2종(200% 이하)·3종(250% 이하) 적용 지역이 고시돼 종별 용적률에 맞게 건축허가가 나가야 하는 ‘원칙’이 훼손된 채 한 달 이상 표류할 전망이다. 종세분화 결정이 늦어져 명확한 규정이 없는 상태인 만큼 각 자치구의 건축 행정도 혼란스럽다.종세분화가 결정되지 않은 상태에서는 일괄적으로 2종지역에 준해 허가를 내줘야 하지만 1·3종지정 대상지역의 사업을 2종지역에 준해 결정하기가 쉽지 않기 때문이다.1종지정 대상지역을 2종으로 내 줄 경우,‘친환경적’ 도시계획을 목표로 시행된 종세분화 사업의 취지 자체가 퇴색될 수 있다.3종지정 대상지역은 2종 용적률을 적용할 경우 민원이 쏟아질 것으로 예상된다.서울시는 이에 앞서 지난달 각 자치구에 “1종지역으로 입안돼 결정고시가 진행중인 지역은 가급적 각종 인·허가가 안 되도록 협조해달라.”는 공문을 보냈다. 강남구의 경우 지난주 건축심의가 접수된 3종지정 대상지역 사업 7건을 일단 반려했다.현 상태에서는 사업자의 희망대로 3종 용적률을 인정해 줄 수 없는데,2종으로 내줄 경우 나중에 민사소송까지 우려되기 때문이다. 송파구는 2종 용적률을 일괄적으로 적용하기보다 건축허가 신청시 도시계획파트와 협의를 거쳐 각 지역의 종별 용적률을 넘지 않으면 허가를 내 줄 방침이다.강동구의 경우,이달 들어 2종지정 대상지역 말고는 일반주거지역내 건축허가 신청이 전무한 상황이다.구는 종세분화가 결정 고시되기 전까지는 1·2·3종지역을 막론하고 2종 용적률에 준해 허가를 내줄 방침이다. 이달 들어 일반주거지역내 11건의 건축허가를 처리한 광진구는 1·2종은 종별 용적률에 맞게 허가를 내준 반면,3종지역은 2종으로 용적률을 낮춰 허가했다. 양천구를 제외한 24개 자치구가 제출한 종세분화 비율은 애초 서울시가 잠정 분류했던 종별 비율에 비해 1종지역은 줄이고 3종지역은 대부분 늘려 잡아 정책의 실효성을 둘러싼 논란이 계속될 전망이다. 강남구 정연진 건축과장은 “3종은 2종으로 허가를 내줘도 되고 1종은 2종으로 내주지 말라는 것은 법적인 근거 없는 행정편의주의”라면서 “종세분화가 결정되기 전까지는 아예 모든 건축허가를 제한할 수 있도록 조치해야 할 것”이라고 말했다. 류길상 기자 ukelvin@

정부가 일반주거지역의 과밀화를 막기 위해 기존 지역을 3종으로 나누는 ‘종(種)세분화’ 정책이 당국의 준비 부족과 지방자치단체 및 주민들의 반발에 부딪쳐 실효를 거두지 못하고 있다는 지적이다. 예컨대 서울 강남구는 지난달 30일까지 건축허가를 받은 경우 종 세분화와 관계없이 기존 용적률을 인정키로 했다.강남구는 지난 6월 한 달간만 무려 1300건의 건축허가를 내줬다.이는 지난해 7월 이후 건축허가가 난 2000건의 65%에 해당하는 것으로,종 세분화에 앞서 서둘러 건축허가를 받으려는 수요가 폭발적으로 늘었기 때문이다. 강남구 관계자는 “이미 건축허가를 받은 사업에 대해 종세분화 이후 용적률이 달라졌다는 이유로 허가를 취소할 수 있는 법적 근거가 없다.”면서 “건설교통부나 서울시에서 명확한 지침을 내리기 전에는 허가 사업의 기존 용적률을 인정할 방침”이라고 밝혔다. 서초구도 “사업에 따라 신청과 동시에 건축허가가 날 수도 있고 시간이 걸릴 수도 있는데 이를 구분해 용적률을 인정하면 형평성에 어긋난다.”는 이유로 건축허가 신청이 접수된 사업은 모두 종전대로 용적률을 인정키로 했다. 반면 주무부처인 건교부는 현행 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 기존 용적률을 인정받을 수 있는 대상이 ‘사업계획이나 건축허가를 받고 공사 또는 사업에 착수한 자’로 명문화돼 있는 만큼 강남·서초구의 무더기 건축허가는 ‘위법’이라는 입장이다.하지만 이를 제재할 수단이 없어 속을 끓이고 있는 것으로 알려졌다. 이같은 논란은 일부 자치단체의 ‘지역민 위주 행정’ 외에도 종세분화에 앞서 기존 용적률을 인정하는 ‘경과규정’이 몇 차례 변경되는 등 정부의 준비가 부족했기 때문이라는 지적이다. 건교부는 애초 착공계 제출 등 물리적으로 공사에 들어간 사업에만 기존 용적률을 인정키로 했다가 지난 4월23일 ‘해당 사업을 추진하기 위해 객관적으로 인정할 수 있는 행위를 개시한 자’로 범위를 확대했다.하지만 자치단체마다 이에 대한 해석이 분분하고 문의가 폭주하자 종세분화 시행을 불과 1주일 앞둔 지난달 24일에야 ▲착공신고 또는 건축물 철거·멸실신고서를제출한 경우 ▲개발신탁·공사·실시설계·감리계약을 체결한 경우 ▲허가권자가 인정한 경우 등 기존 용적률 인정 범위를 구체화했다. 경과규정이 왔다갔다하는 동안 각 자치구 건축허가 담당자들은 큰 혼란을 겪었고 이 과정에서 하루빨리 건축허가를 받으려는 신청이 봇물을 이뤄 전국의 건축행정이 파행을 거듭했다. 재건축을 추진중인 인천시내 아파트 46곳 가운데 18곳이 종세분화 시행 직전인 지난달 무더기로 사업승인을 받는 등 ‘선심행정’도 성행했다. 인천 남구의 경우 지난달 30일 숭의·주안주공아파트 등 6곳에 대해 사업승인을 내줬고,주안동 안국아파트 등 2곳에 대해서도 지난달 3일 조합설립을 인가했다.숭의주공의 경우 종세분화가 되면 용적률 200%를 적용받게 되지만 종세분화 하루 전에 사업승인을 받아 용적률 250%를 확보했다.서구도 신현동 신현주공아파트에 대해 지난달 27일 재건축 사전단계인 안전진단을 통과시킨 데 이어 불과 3일 만인 같은 달 30일 조합설립까지 인가했다.부평구 역시 지난달 25일 삼산동 동양아파트 등 6곳에 대해 사업승인을 내줬다. 인천 김학준·류길상기자 kimhj@

이달 들어 새로 도입된 건축관련 제도의 경과규정이 들쭉날쭉해 투자자들이 혼선을 빚고 있다. 일반 주거지역의 종 세분화에 따른 용적률 규정에 대해 건설교통부와 일부 자치단체간의 해석이 제각각이다.지난 1일 발효된 도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)에 따라 서울시가 마련한 재건축 관련 조례의 경과규정을 놓고도 재건축단지별로 서로 다른 해석을 내놓고 있다. 부동산전문가들은 “제도가 많이 변화된데다 내용이 너무 복잡해 자칫하면 투자시 손해를 볼 수 있다.”며 “단독주택이든,재건축 아파트든 변화된 내용을 잘 파악한 뒤 투자를 하거나 당분간 관망하라.”고 조언하고 있다. ●연한(年限)과 안전진단은 별개 서울시 조례의 재건축 연한에 걸리지 않는다고 해서 곧바로 재건축이 성사되는 것은 아니다.예컨대 서울 대치동 은마아파트의 경우 1979년 지어져 서울시 조례에 따른 제한을 받지 않는다.시장에 은마아파트는 재건축이 무망하다고 알려진 것과 다르다.그러나 연한 규정에 걸리지 않는다고 해서 은마아파트가 당장 재건축이 이뤄지는 것은 아니다.이는 재건축 절차를 밟을 수 있다는 의미일 뿐이다.예비안전진단과 정밀안전진단을 반드시 거쳐야 한다.특히 정밀안전진단은 강화된 도정법의 적용을 받는다.도정법상의 안전진단 평가는 등급제가 아닌 점수제다.30점 이하를 받아야 재건축을 할 수 있다. 그러나 이 범주에 드는 아파트는 재건축 대상 아파트의 10%도 되지 않는다는 게 부동산 전문가들의 지적이다.세중코리아 김학권 사장은 “재건축 연한에 해당되지 않는다는 점을 일부 주민이나 중개업소가 마치 재건축이 가능한 것처럼 확대 해석하는 것은 문제”라고 말했다. ●종 세분화도 변수 건교부는 일반주거지역의 용적률을 강화하는 내용의 종 세분화와 관련,일선 행정기관에서 혼선이 빚어지자 최근 ‘착공신고 또는 건축물 철거 멸실신고서를 제출하거나 허가권자가 인정하는 경우’라고 유권 해석을 내렸다. 그러나 건교부와 서울시 자치구는 서로 다른 해석을 한다.자치구들끼리도 기준이 달라 혼선을 빚고 있다.재건축 단지들도 희비가 엇갈린다.건교부 해석에도 불구하고 서울시 강남구는 지난달 말까지 건축허가를 신청한 사례에 대해서는 허가권자가 인정하는 경우에 해당한다며 예전의 용적률을 적용한다는 방침이다.이에 대해 건교부는 “지나치게 확대 해석한 것”이라며 이를 강행하면 행정처분을 무효화하겠다고 밝혔다.민원인들은 어느 장단에 춤을 춰야 할지 난감한 실정이다. 강남구에는 종 세분화 이전에 건축허가를 신청하면 과거의 용적률을 적용받는다는 생각에서 지난 5∼6월에 무려 1200건의 건축허가 신청이 폭주했다.서울시 전체로는 수만건이나 된다.이에 따라 어떻게 유권해석이 나오느냐에 따라 엄청난 혼선이 빚어질 것으로 보인다.미르하우징 임종근 사장은 “시장이 너무 혼란스럽다.”면서 “당분간 추이를 지켜본 뒤 투자하는 것도 하나의 방법”이라고 말했다. 김성곤기자 sunggone@

강남권 요지로 그동안 재건축 허용 여부가 논란이 돼 왔던 개포동 개포지구의 재건축에 파란불이 켜졌다. 서울 강남구는 최근 재건축 안전진단 심의위원회를 열고 올초 정밀안전진단 용역에서 위험등급인 D급 판정을 받은 개포주공 1단지(5040가구)의 재건축을 허용키로 했다고 27일 밝혔다. 주공 2단지(1400가구),3단지(1160가구),4단지(2840가구)와 개포시영(1970가구)에 대한 예비안전진단에서는 이들 아파트의 정밀안전진단을 실시키로 했다.정밀안전진단은 7월1일 시행되는 ‘도시및주거환경정비법’에 따라 변경된 기준에 의해 진행되며,결과가 나오려면 4∼5개월 걸릴 전망이다. 개포시영은 지난해 10월 예비안전진단에서 탈락한 적이 있고 2·3·4단지는 개포시영과 은마아파트가 잇따라 안전진단에서 탈락하자 자진해서 안전진단 신청을 취하하는 등 신중한 행보를 보여왔다. 이번 안전진단 심의 결과로 이 일대 재건축사업 추진이 한층 빨라져 개포주공 1단지의 경우 이르면 연내에 조합설립과 사업계획 승인까지도 받을 수 있을 것으로 보인다. 그러나지난해 6월 서울시가 정한 도시계획에 따르면 개포지구의 평균 상한 용적률이 200% 이하여서 평균 250% 이상을 요구하고 있는 재건축조합과 시의 갈등이 예상된다.조합측은 서울시를 상대로 도시계획 결정정지 가처분 소송을 제기한 상태다. 한편 1982∼1983년 준공된 이들 아파트에 대한 안전진단이 통과되거나 실시가 결정되면서 79년 준공된 대치동 은마아파트의 재건축도 다시 수면위로 부상할 전망이다.그동안 2차례나 예비안전진단에서 탈락한 은마는 현재 구에 안전진단을 신청한 상태지만 이번 심사에서는 제외됐다. 강남구 정종학 주택과장은 “개포지구는 5층 저층아파트인데다 연탄난방으로 배관이 낡고 건물도 심하게 낡아 예비안전진단을 통과하게 됐다.”면서 “안전진단심의위원회에서 비록 준공연도는 은마아파트보다 늦지만 건물안전도는 더 열악한 것으로 평가했다.”고 밝혔다. 류길상기자 ukelvin@

다음달부터 적용되는 일반주거지역의 종(種)세분화를 앞두고 기존 용적률을 적용받는 범위에 대해 건설교통부가 교통정리에 나섰다. 건교부는 24일 종전 용적률 등이 적용되는 ‘사업 또는 공사에 착공한 자’의 범위를 건축허가 또는 사업계획 승인 등을 받은 뒤 ‘착공 신고나 건축물 철거·멸실 신고서를 제출한 경우’ 등으로 구체화하는 내용으로 기준을 마련,각 지자체에 내려보냈다고 밝혔다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행을 앞두고 지자체와 건축업계가 기존 용적률 적용 범위를 해석하면서 큰 혼란에 빠져 사안별로 명확한 유권해석이 필요하다는 지적에 따른 것이다.(대한매일 6월12일자 21면 참조)기준에 따르면 재건축 및 일반분양 아파트 등은 입주자모집공고 승인신청이나 감리자 선정신청,분양보증신청 등의 경우에도 종전 용적률을 적용받는다.재개발 등의 경우에는 이주비 지급 또는 이주개시 등을 통지,6월30일(그 이전 종세분 완료된 경우에는 종세분 효력발생일) 이전 실제로 그 행위가 시작되고 이같은 사실이 내용증명 우편 발송 등을 통해 객관적으로 입증 가능한 경우 구제 대상이 된다.개발신탁계약이나 공사계약,실시설계계약,감리계약 등 각종 계약을 체결한 뒤 6월30일 이전 실제로 계약이 이행되고,이를 공증 등을 통해 객관적으로 증명할 수 있는 경우에도 종전 용적률 등의 적용 대상이다. 이밖에 시장·군수·구청장 등 허가권자가 인정하는 경우에도 기존 용적률을 적용받도록 했다. 류찬희기자 chani@

해상 개발제한구역(그린벨트)격인 ‘수산자원보호구역’이 어민들의 생활기반을 옭아매고 있다는 지적이다.20여년 전에 무분별하게 지정된 채 그대로 유지되고 있기 때문이다. 전남도는 지난 82년 건설교통부 고시로 바다를 중심으로 확정된 수산자원보호구역이 섬 주민들의 재산권 제약과 생활불편을 초래하는 것은 물론 지역개발의 걸림돌이라고 23일 주장했다. 도는 수산자원보호구역 가운데 읍·면 소재지가 포함된 14곳은 전면 해제하고 다른 지역에서는 행위제한을 완화해 달라고 건설교통부 등에 건의했다.즉 숙박이나 축산시설,주유소나 골프장을 지을 수 있도록 해달라는 것이다. 전남도내 수산자원보호구역은 6개 시·군 14개 읍·면 32개 마을 관내의 2004㎢에 이른다.이는 전국(3831㎢) 면적의 52%로,바다 1202㎢,육지 802㎢나 된다. 예컨대 여수시는 돌산읍,화정·화양면 등 3곳,완도군은 완도읍,군외·신지·고금·약산면 등 5곳,고흥군은 도덕·남양·대서·두원면 등 4곳,강진군은 대구·신전면 등 2곳,해남군 북일면과 영광군 염산면 각 1곳 등모두 16곳이다.현재 이곳에서는 양어장과 양식장,오·폐수 배출시설을 허가받은 수산물 가공공장을 할 수 있다.하지만 관광호텔이나 콘도미니엄,주유소,골프장,준설토 투기장 등을 지을 수 없다.또 건폐율이 40%,용적률이 80%에 그쳐 주민들의 민원이 끊이지 않고 있다. 더욱이 해상국립공원 중 읍·면 소재지를 중심으로 공원구역에서 풀리면서 일부는 행위제한이 더 엄격한 수산자원보호구역으로 묶이게 되자 어민들이 반발하고 있다.완도군의 경우 12개 읍·면 중 5개는 다도해 해상국립공원에,5개는 수산자원보호구역에 포함됐다.주민들은 “주변여건과 환경이 크게 변했고 공원구역은 10년마다 조사해 구역을 재조정하고 있으나 수산자원보호구역만 그대로 묶여 어민들만 골탕을 먹고 있다.”고 강조했다. 도 관계자는 “수산자원보호구역에서 관광호텔,해안 골프장 등을 지을 수 있도록 완화해야 주민 이주를 막고 지역경제 활성화를 꾀할 수 있다.”고 말했다. 광주 남기창기자 kcnam@

부동산 관련 제도가 크게 바뀌면서 실수요자나 투자자 모두 갈피를 잡지 못하고 있다. 전문가들조차 파악하기 힘들 정도로 제도가 많이 달라진데다 ‘금지’ 규정이 많이 생겨 기존의 청약 및 투자요령은 쓸모가 없어졌다.따라서 잠시 쉬든지,아니면 새로운 전략을 세워야 한다고 부동산전문가들은 지적한다. ●실수요자 느긋하게 청약하자 투기과열지구가 서울은 물론 수도권 전 지역으로 확대되면서 분양권 전매금지와 무주택우선,재당첨금지가 새로 적용되고 있다.이는 곧 가수요자 등 투자자보다 실수요자가 분양받을 기회가 늘어났음을 의미한다. 따라서 분위기에 휩쓸리지 말고 자신에 맞는 지역 리스트를 만든 뒤 당첨될 때까지 꾸준히 청약하는 자세가 필요하다.특히 무주택 우선 청약통장 사용에 신중해야 한다.미분양이 날 곳에 통장을 사용하면 후회하게 된다. 그러나 무턱대고 기다리는 것도 금물이다.내년 중반까지는 통장을 사용하는 것도 괜찮다.그 뒤 다시 통장을 만들어 2005년 중반 분양이 시작되는 판교나 김포,파주 등 신도시를 노리는 것도좋은 방법이다. ●분양권 매입은 신중히 투기과열지구에서는 분양권 전매가 금지된다.또 분양권 전매가 허용됐던 시기에 분양된 아파트는 한 차례만 분양권을 활용할 수 있다.전매가 가능한 분양권이라도 당첨자로부터 분양권을 매입한 사람은 집을 다 지어 등기할 때까지 팔 수 없다. 실수요자라면 마음에 드는 분양권이 있으면 가격이 약세인 지금 사는 것이 괜찮다.수도권에서는 웃돈을 주더라도 입주시점까지 기다린 뒤 층수와 방향을 골라 매입하는 것이 안전하다. ●기존 주택에도 관심 가져라 전반적으로 재건축 규정이 까다로워지면서 다음달부터 안전진단 통과가 쉽지 않을 전망이다.게다가 후분양제가 도입되면 서울에서는 공급부족 현상이 올 수 있다.상대적으로 기존 주택의 가치가 올라간다고 할 수 있다.특히 리모델링 대상 아파트의 가격이 강세를 보이고 있다.그러나 리모델링 대상 아파트는 용적률을 봐야 한다.리모델링을 하더라도 용적률이 낮으면 면적을 넓힐 수 없다. 내집마련정보사 김영진 사장은 “5년 미만의 아파트가 각종 기반 시설에서 뒤떨어지지 않는다.”면서 “재건축 아파트는 리스크가 큰 만큼 당분간 옥석이 가려질 때까지 관망하라.”고 말했다. ●틈새상품 투자는 이렇게 ‘5·23대책’ 이후 부상한 대표적인 틈새상품이 주상복합아파트다.그러나 주상복합아파트도 다음달부터는 분양권 전매에 규제가 따른다.이미 분양된 300가구 이상의 대규모 주상복합아파트 분양권 프리미엄이 크게 오를 전망이다.이런 상품을 노리는 것도 투자의 한 방법이다. 반면에 법 개정 후 분양되는 300가구 이상의 주상복합은 주택건설촉진법이 적용돼 어린이놀이터 등 부대복리시설을 갖춰야 한다. 틈새상품 가운데 하나인 오피스텔도 분양권 전매금지의 수혜상품이다.그러나 이미 오피스텔은 과포화상태다.역세권 등 입지가 좋은 곳이 아니면 분양을 받은 후 임대수입을 내기 쉽지 않다.요즘 들어 주거기능을 강화한 아파텔의 분양이 늘고 있다.그러나 아파텔이 이름만 다를 뿐 오피스텔이라는 점을 잊어선 안된다. 상가도 유동자금을 유혹하고 있다.상가로 유동자금이 들어오고 있다는 소문이 나돈다.그렇지만 실제로 돈이 그처럼 많이 몰리는 것은 아니다.유동자금을 끌어들이기 위한 분양업체의 ‘작전’이라는 분석이 있다. 유형별로는 쇼핑몰은 리스크가 큰 만큼 분양받을 때 꼼꼼히 따져 볼 필요가 있다.또 단지내 상가는 인기는 높지만 입찰방식이어서 분양가가 천정부지로 올라간다는 단점이 있다. 그래서 입찰 전에 가격 가이드라인을 정해두고 입찰해야 한다.일반적으로 내정가 대비 낙찰가율이 150%를 넘으면 수익을 내기 어렵다.토지도 관심 상품이지만 중장기적인 관점에서 투자해야 한다. 김성곤기자

다음 달 1일부터 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’이 시행되지만 건축허가를 이미 받은 건축물의 용적률은 종전대로 유지될 전망이다. 서울시 관계자는 20일 최근 건설교통부가 개최한 시·도 도시계획과장회의에서 도시관리계획 변경에 따른 용적률 재조정과 관련,이같이 의견을 모았다고 밝혔다. 이 회의에서는 시가 기존 용적률 인정 범위로 건의한 ▲관할구청에 착공계 제출 ▲시공계약 체결 ▲감리자 선정 및 감리계약 체결 ▲부동산신탁 계약체결 ▲공동주택 거주자의 이주를 개시하거나 사업주체가 퇴거요구 내용증명을 발송했을 때 등 5가지를 인정하기로 했다.이에 따라 새 법률의 적용을 받지 않으려면 ‘6월30일 이전에 건축허가,또는 사업승인을 받아 사업에 착수해야 한다.’는 규정 때문에 시민의 재산권행사가 제한될 수 있다는 우려는 다소 줄게 됐다. 그러나 서울시 구청장협의회는 지난 19일 열린 회의에서 6월30일까지 접수된 신청서에 대해 현행법으로 적용하도록 경과조항을 둬 보다 명확하게 규정짓는 방안을 건의했다.구청장협의회는 ▲건축허가 또는 사업승인을 이미 받았으나 사업착수나 착공이 7월1일 이후에 이루어질 경우 허가나 승인의 취소 여부 ▲현재 접수된 건축허가 또는 사업승인을 협의 중일 경우,처리일이 7월1일 이후면 처리를 중단해야 하는지 등에 대한 규정이 모호하다고 주장했다. 도시관리계획상 일반주거지역의 세분화는 도시의 건전한 발전과 주거환경 확보 등을 위해 일반주거지역을 제1종(저층 중심),2종(중층),3종(중·고층)으로 나눠 지정하는 것이다. 일반주거지역에서 2종으로 변경될 경우 용적률이 300%에서 200%(3종은 250%) 이하로 낮아져 이미 건축허가를 받은 사업장에서 민원발생의 소지가 많았다. 송한수기자