연합회가 정부에 요구하는 사항은 ▲수직 증축 허용 ▲일괄적 전용면적 30% 증축 제도개선 ▲리모델링 절차개선 ▲일반분양 전환 가구수 확대 ▲국토해양부 내 리모델링 전담팀 구성 등이다. 최대 관심사는 수직증축 허용 여부다. 동별로 3~4개 층을 더 올려도 안전하다는 게 연합회측의 주장이다. 기존의 아파트에 하중이 전달되지 않도록 하는 공법을 도입하기 때문이란다. 연합회는 또 평형 구분없이 일괄적으로 전용면적의 30%를 리모델링 허용면적으로 정한 것은 소형 평형에 불리하므로 국민주택규모(85㎡)는 추가 혜택을 주장한다. 주택법과 건축법, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 등 복잡하게 얽혀 있는 리모델링 관련법을 특별법으로 단일화해 법적 혼선이 없어야 한다는 제도개선 목소리도 높다. 또 국토해양부에 리모델링 전담팀을 구성하고 리모델링 가구 가운데 일부를 일반 분양할 수 있도록 해달라는 것이다. 이에 대해 국토부는 리모델링 관련 법 개정과 안전성 문제 등을 충분히 검토해야 한다며 신중한 입장이다. 국토부 관계자는 “주민들이 수직 증축과 내력벽 제거를 요구하고 있는데 이는 아파트 전체의 안전에 문제가 될 수 있다.”면서 “리모델링 대상 아파트를 조사한 결과 내진설계가 된 곳이 절반도 안 된다.”고 말했다. 또 “분당 같은 지역은 리모델링 아파트의 증축을 허용하면 용적률 상한선과 동간 간격, 일조권 등 공동주택에 관한 규정을 모두 바꿔야 한다.”고 지적했다. 이 같은 제도적 제한 때문에 추진과정이 더딜 것으로 예상돼 1기 신도시 아파트 투자에 신중론이 대두되고 있다. 전문가들은 “1기 신도시로 이사를 준비 중이거나 실수요자는 장기적인 안목으로 접근해야 한다.”고 말했다. 윤상돈기자 yoonsang@seoul.co.kr

신규 분양시장이 달아오르고 있다. 상반기 ‘개점 휴업’ 상태였던 주택업체들이 하반기 들어서 너도나도 분양에 나서고 있다. 수도권을 중심으로 전국에서 5만 2000여가구가 분양 대기 중이다. 인천 영종하늘도시, 송도지구, 청라지구, 고양 삼송지구 등에서 대거 분양된다. 신규 분양 아파트는 이달 7일부터 수도권으로 확대적용한 총부채상환비율(DTI)을 적용받지 않는다. 이 DTI 규제완화와 경기회복이 맞물려 실수요자와 투자수요가 신규 분양시장에 몰렸기 때문이다. 올가을 분양 예정인 수도권 주요 아파트를 집중 분석했다. ‘DTI 규제 약효 제한적, 주택시장 조정 후 재상승, 집장만은 4·4분기부터, 신규분양은 호조….’ 부동산 전문가 5인의 시장 전망을 요약한 것이다. 전문가들은 현 주택시장을 양극화로 진단하고 있다. 하지만 집값이 하락하기보다는 보합세나 상승세를 유지할 것이라는 분석에는 의견을 같이했다. 재건축에 대한 의견은 엇갈렸다. 이미 오를 만큼 올라 더이상 상승은 기대할 수 없다는 분석이 있는가 하면 아직도 불안한 시선으로 재건축시장을 바라보는 전문가들도 있었다. 공통점도 있다. 과도한 규제책은 시기상조라는 것이다. 대신 지역과 주택유형에 따라 유연한 대응을 주문했다. 대부분의 전문가는 집값이 하락하지 않을 것이라는 의견을 제시했다. 박원갑 부동산1번지 대표는 “(정부의 규제책에도 불구하고) 수도권이나 지방은 더딜 수 있으나, 전반적인 회복세는 이어갈 것”이라고 진단했다. 김학권 세중코리아 대표는 “연간 2~3%의 상승세는 이어질 것”이라고 답했고, 안명숙 우리은행 부동산팀장은 “대출 규제로 당분간 약세를 보이다가 소폭 상승세로 전환할 것”이라는 의견을 제시했다. 약간 다른 의견도 나왔다. 김현아 건설산업연구원 연구위원은 “상반기보다 상승폭은 둔화되고 국지적인 상승세를 보일 것”이라며 “금리 인상이 이뤄지면 소폭 하락할 가능성도 배제할 수 없다.”고 말했다. 올해 집값 상승의 불을 댕긴 재건축에 대해서는 대부분 변동성이 심할 것이라고 진단했다. 김희선 부동산 114 전무와 안 팀장은 “소형평형 의무비율과 분양가 상한제 유지시 추가로 가격이 오르는 것은 무리”라는 의견을 냈다. 김 연구위원 역시 “규제완화의 기대감이 사라져 현 상태를 유지할 것”이라고 답했다. 김 대표와 박 대표는 다소 불안한 시선으로 재건축시장을 진단했다. 김 대표는 “공급부족과 바닥 확산에 따라 강남 중심의 상승세가 확산될 것”이라고 내다봤다. 박 대표는 “용적률 상향이 이뤄질 경우 2종 지역은 다소 불안할 가능성이 있다.”고 지적했다. 정부가 이달 7일부터 수도권으로 확대한 DTI 규제에 대해서는 다소 비관적인 시각이 많았다. 안 팀장은 “지역별 가격 차별화를 부채질할 것”, 김 연구위원은 “신규 분양시장으로 투자가 몰리는 풍선효과가 나타날 것”, 김 대표는 “진정효과는 있겠지만 강남지역 등에는 효과가 제한적일 것”, 박 대표는 “추석 전까지는 다소 소강상태를 보인 후 그 이후부터는 불확실할 것”이라는 의견을 각각 제시했다. 이에 비해 김 전무는 “공격적 추격매수세를 진정시켜 주는 효과가 기대된다.”고 말했다. 추가대책에 대해서는 의견이 엇갈렸다. 김 연구위원과 안 팀장은 “추가대책을 논의할 시점이 아니다.”고 잘라 말했다. 김 전무는 “당분간 시장을 지켜보며 미세조정을 정교화할 필요가 있다.”고 속도조절을 주문했다. 김 대표는 “전국적인 추가규제보다는 강남이나 투기수요 유발지역으로 대책을 국한해야 한다.”고 조언했다. 박 대표는 “추가로 시장이 과열될 경우 DTI나 담보인정비율(LTV) 등 금융정책으로 시장 안정을 도모해야 한다.”고 말해 추가대책의 필요성을 인정했다. 신규 분양시장에 대해서는 모두 장밋빛 전망을 내놨다. 오히려 과열을 걱정하는 전문가들이 많았다. 토지시장에 대해서도 전문가들은 우려의 시각을 드러냈다. “주택시장 위축에 따른 반사이익이 기대된다.”거나 “분양가 상한제 폐지시 토지수요 발생으로 5~10%가량 오를 것”이라는 진단도 있었다. 내집마련 시기로는 안 팀장은 “호가가 위축되는 가을이 적절할 것”이라고 내다봤다. 김 전무는 “서울은 4분기에 지역이나 평형별로 선별 대응을 해야 한다.”고 조언했다. 김 대표는 올 4분기나 내년 1분기를 내집마련의 적기로 꼽았다. 박원갑 대표는 “강남은 매수시기를 좀 더 미루고, 비강남은 고점 대비 10~20% 싸다면 관심을 가져볼 만하다.”라면서 “신규분양에도 관심을 두라.”고 조언했다. 요즘 치솟고 있는 전셋값에 대해서는 1~2년간 불안이 이어질 것(김학권 대표, 김희선 대표, 박원갑 대표, 안명숙 대표)이라는 의견이 많았다. 김 연구위원은 “2010년도 서울, 경기 지역 입주물량이 증가하면 내년 봄 이후 안정될 것”이라는 희망적인 분석을 했다. 집값 안정대책으로 김 전무와 김 연구위원, 김 대표는 공급 확대를 통한 집값 안정을 주문했다. 반면 박 대표는 국지적 과열을 타깃으로 한 족집게 대책이 필요하다는 입장을 보였고 안 팀장은 직접 대책보다는 금융규제를 통한 간접 대책이 효과적이라는 의견을 제시했다. 김성곤 윤설영기자 sunggone@seoul.co.kr

●동작구 본동 5구역 　총 2만7599㎡ 규모의 본동 5구역은 동작구 본동 250번지 일대를 재개발해 9~142㎡ 총 523가구를 공급하며 247가구가 일반분양된다. 공급면적은 80.2㎡형 56가구, 81.3㎡형 56가구, 107.8㎡형 108가구, 107.78㎡형 108가구, 139.41㎡형 52가구, 141.72㎡형 52가구 등이다. 탑상형 구조로 지하 3층 지상 29층의 5개동으로 건립할 계획이다. 지하철 9호선 노들역이 도보 3분 거리에 있고 1·9호선 환승역인 노량진역도 도보 10분 거리에 있는 역세권 단지다. 　영본초와 본동초, 동양중, 중대부중, 숭의여중, 영등포중, 숭의고, 영등포고, 중앙대, 숭실대 등이 사업지 주변에 위치해있다. 사육신묘 공원과 노량진 수원지 공원, 한강시민공원, 까치산 산책로, 등을 도보로 이용할 수 있을 정도로 주거환경이 쾌적하다. ●옥수 12구역 　옥수 12구역은 총 2만8000여평을 용적률 236%로 개발할 예정으로 평균 층수는 16층이며, 최고층은 20층으로 총 16개동이 들어선다. 총 가구수는 18211로 90가구가 일반분양된다. 일반 분양평형은 113㎡형 61가구와 134㎡ 26가구다. 　옥수12구역은 매봉산자락의 고지대에 들어서 저층부터 한강이 한눈에 내려다 보이는 곳에 위치해있다. 　도보 5분거리에 지하철 3호선 금호역이 있고, 3호선·국철 환승이 가능한 옥수역도 도보 8분거리에 있다. 동호대교가 가까워 강남 압구정으로의 진출입이 용이하고 인근 용산, 한남뉴타운으로 이동 역시 편리하다. 　인근에 명문 리라 초등학교를 비롯해 숭의, 동신, 계성 초등학교와 옥정, 무학여중, 오산, 장충, 무학여고 등이 뛰어난 학군을 자랑한다. 동국대학교 역시 인접해있다. 내년부터 시행되는 고교선택제로 인해 압구정, 강남지역의 8학군에 입학을 위해 강남 입성이 어려운 실수요자 중심으로 큰 관심을 나타내고 있다. ●북가좌동 가재울뉴타운 3구역 　가재울뉴타운 3구역은 전용면적 59~153㎡ 총 3304가구 중 707가구가 일반분양된다. 서대문구 남가좌동 일대 107만3000㎡에 개발되며, 서울 서북부에 위치한다. 지하철 6호선 수색역과 증산역이 가깝고 상암동, 수색 증산뉴타운과 더불어 서울 서북권역 중심 개발 축을 형성하고 있다. 또한 성산~문산간 경의선 개통호재가 있고, 상암 월드컵경기장과 디지털미디어시티가 인접해 후광효과도 예상된다. 삼성, 대림삼업이 짓는다. ●은평뉴타운 3지구 　SH공사가 12월에 공급하는 은평뉴타운은 전용면적 84~167㎡ 6378가구. 이중 1467가구가 일반분양 된다. 은평뉴타운은 서울시 은평구 진관동, 구파발동 일대 3,495,248㎡에 개발되며 서울 서북부에 위치한다. 은평뉴타운 동쪽은 북한산 국립공원, 서쪽은 서오릉 자연공원, 남쪽은 갈현근린공원과 접해 있고, 중앙에는 진관 근린공원이 있어 쾌적한 자연환경을 갖췄다. 교통여건은 통일로, 연서로, 북한산길, 지하철3호선 구파발역 등을 이용할 수 있다. ●금호17구역 　GS건설이 하반기 중 서울 성동구 금호2가 562번지 일대 금호17구역을 재개발 해 GS건설이 ‘자이’ 아파트를 공급한다. 공급면적 84~140㎡ 총 497가구 중 31가구가 일반분양 된다. 지하철 5호선 신금호역을 도보 5분 내로 이용할 수 있고 동부간선도로, 강변북로, 성수대교, 동호대교 등의 이용이 편리하다. 인근에 금남시장, 대현산배수지공원 등의 생활 편의시설이 있고 금호초, 금호여중, 대경중 등의 교육시설이 위치한다. ●독산동 한양 아파트 　한양은 10월 중 서울 금천구 독산동 966-1번지 일대 재건축 단지에서 ‘수자인’을 공급한다. 공급면적 85~105㎡ 총 246가구 중 36가구를 일반분양한다. 시흥나들목 인근에 위치한 단지로, 지하철은 버스로 5분 거리에 2호선 구로디지털단지역이 가깝다. 교육시설은 인근에 가산초, 문성초, 세일중 등이 있고, 지역에 전반적인 호재는 서남권 르네상스 프로젝트 계획이 있다. ●둔촌주공 재건축 　대우건설이 11월 서울 강동구 둔촌동 610번지 둔촌주공아파트를 재건축 해 ‘푸르지오’를 공급한다. 공급면적 82~138㎡ 총 800가구 중 82가구가 일반분양 된다. 지하철 5호선 둔촌동역을 도보로 이용할 수 있고, 올림픽공원과 가까워 생활환경이 쾌적하다. 인근에 강일지구, 하남 미사지구 등 대규모 개발 호재가 있다. ●반포 미주 아파트 재건축 　현대건설이 12월 공급하는 ‘힐스테이트’는 공급면적 86~115㎡ 총 397가구 중 87가구를 일반분양 분이다. 지하철 9호선 신반포역 인근으로, 트리플역세권인 7호선 고속터미널 역을 도보로 이용할 수 있다. 교육시설로는 잠원초, 세화여중·고, 반포초·중학교 등이 있고, 반포생활체육공원이 바로 옆에 있다. 윤설영기자 snow0@seoul.co.kr

정부가 ‘재건축 초과이익 환수제’를 시행도 하기 전에 손질에 나섰다. 국토해양부는 현행 재건축 초과이익 환수 방법이 복잡하고 집값 변동에 따라 같은 단지라도 초과이익이 달라질 수 있다는 지적에 따라 새로운 부과방식을 도입하는 방안을 검토 중이라고 21일 밝혔다. 국토부는 국토연구원에 초과이익 환수 방법 개선에 관한 연구 용역을 의뢰한 상태다. 재건축 초과이익 환수제는 재건축 추진위원회 구성일부터 재건축 완공 때까지 오른 집값에서 해당 지역 평균 집값 상승분을 뺀 초과이익이 가구당 3000만원 이상이면 최대 50%까지 국가가 현금으로 환수하는 제도다. 적용 대상은 2006년 9월25일 이후 관리처분인가를 신청하는 단지이며 입주 시점에 부담금이 산출되기 때문에 실제 부과된 단지는 아직 없다. 이르면 연말쯤 수도권에서 첫 부과 단지가 나올 전망이다. 하지만 이 방식은 조합원당 개발이익 산출이 까다롭고, 오래전에 재건축 추진위를 구성한 단지는 정확한 금액 산출이 어렵다는 지적을 받아왔다. 같은 지역에 이웃한 아파트가 동시에 추진위원회를 구성해 재건축을 시작하더라도 서로 사업일정이 다르기 때문에 입주 시점의 주변 시세에 따라 단지별 부담액이 큰 차이를 나타내는 문제점도 안고 있다. 국토연구원은 1차 연구 결과를 토대로 오는 29일 공청회를 연다. 연구원은 공청회에서 현행 방식 대신 용적률이 100%인 저밀도 아파트가 도시계획 변경으로 250%로 재건축하면 용적률 증가분인 150%에 대한 가치를 돈으로 따져 조합에 부과하는 방식의 도입을 제안할 계획이다. 그러나 이 방식 역시 형평성 문제가 제기될 것으로 보인다. 강남구 용적률 10%와 금천구 용적률 10%의 실제 가치는 큰 차이가 나기 때문이다. 부동산 전문가들은 “제도가 시행도 되기 전에 개편안부터 검토하는 것은 졸속행정이다.”라면서 “재건축 가격이 불안정한 만큼 제도개선 여부는 좀 더 신중히 검토해야 한다.”고 주장했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

지난 4월 개정된 ‘도시 및 주거환경정비법(도정법)’에 따라 서울 강남구 삼성동 상아아파트 2차가 3종 일반주거지역 가운데 처음으로 법정 재건축 최고 용적률을 적용받게 됐다. 용적률이 종전 250%에서 300%로 늘어나면서 이 아파트는 지상 최고 35층에 총 610가구로 재건축된다. 서울시 도시계획위원회는 삼성동 19의1 일대 2만 7846㎡의 부지에 있는 ‘상아아파트 2차 단지의 주택재건축 정비사업에 대한 법적 상한 용적률 결정안’을 가결했다고 18일 밝혔다. 개정된 도정법에 따라 재건축을 할 경우 현재 12층인 이 아파트는 지하 2층 지상 14∼35층에 59㎡ 126가구, 84㎡ 280가구, 116㎡ 126가구, 133㎡ 78가구의 초고층 중형단지로 건립된다. 즉 개정 전보다 132가구를 늘려 지을 수 있게 됐다. 정부는 앞서 도심 주택공급 물량을 확대하기 위해 지난 4월22일 도정법을 개정, 재건축 단지의 용적률을 법정 상한(최대 300% 이하)까지 허용하되 늘어나는 용적률 중 50%를 임대주택으로 공급토록 했다. 이에 따라 상아아파트 2차는 늘어나는 물량 132가구 중 81가구(59㎡)가 임대아파트로 지어진다. 위원회는 또 구로구 개봉동 90의22 일대 단독주택 밀집지역 4만 6008㎡를 재건축하는 ‘개봉1주택재건축 정비사업 구역’에 대해서도 용적률을 종전 250%에서 법정 상한선까지 허용했다. 이곳에서도 늘어난 용적률의 절반에 전용 60㎡ 이하 소형 임대주택 112가구가 지어진다 임창수 서울시 관리계획팀장은 “상아아파트 2차 등은 개정된 도정법으로 용적률을 법정 상한선까지 확대한 첫 사례”라면서 “앞으로 재건축 지역 용적률을 늘린 사례가 이어지면 주택 공급물량이 더 늘어날 것”이라고 말했다. 백민경기자 white@seoul.co.kr

서울시가 수도권 전세난 완화를 위해 최대 30만가구의 주택을 공급하기로 했다. 하지만 30만가구의 주택 가운데 물량이 새로 늘어난 것은 장기전세주택(시프트) 2만가구에 불과하다. 이마저도 공급 계획이 확정된 경우는 거의 없는 것으로 나타났다. 서울시는 14일 긴급 설명회를 열고 일반 주거지역의 ‘종’별 제한을 완화하고 재개발 용적률을 올리는 등 개발 밀도를 높여 신규 주택공급 물량을 최대 30만가구 늘리는 내용의 전세 대책을 발표했다. 라진구 행정1부시장은 “10만 가구는 시프트와 보금자리 주택 확대, 정비사업구역 용적률 상향 등을 통해 공급하고, 나머지 20만가구는 주차장 완화구역 확대로 인한 도시형생활주택 건설로 마련하겠다.”고 밝혔다. 시는 우선 최장 20년까지 전세로 살 수 있는 시프트 2만가구를 새로 짓기로 했다. 당초 2018년까지 11만 2000가구를 공급할 예정이었지만, 2만가구를 추가 공급한다는 계획이다. 이 중 1만 1600가구는 내년까지 공급하겠다고 밝혔다. 새로 공급될 2만가구 가운데 1만가구는 송파구 일대 위례신도시에, 4300가구는 강서 마곡지구에 들어선다. 나머지는 서울시 자체공급 5200가구, 정부의 보금자리주택 시범지구 물량 500가구 등이다. 주차장 완화구역은 일반지역 주차장 부지의 20%만 확보하면 기숙사나 원룸형의 도시형 생활주택을 지을 수 있는 곳으로, 시는 당초 지정한 5곳의 주차장 완화구역을 25곳으로 확대하기로 했다. 저소득 가구를 위해 시가 보유하고 있던 공공임대주택 1000가구도 조기에 풀기로 했다. 하지만 서울시가 이날 내놓은 전세 대책이 수도권 전세난 해소에 어느 정도 기여할지는 미지수다. 30만가구를 새로 공급한다고는 하지만 대부분 이미 오래전에 계획됐던 물량이다. 더욱이 새로 내놓은 물량인 시프트 2만가구마저 실수요자들에게 돌아갈 시기를 가늠하기가 어렵다. 시 주택공급과 관계자는 “연차적으로 언제쯤 해당 시프트들이 공급될지 아직 알 수 없다.”고 말했다. 위례신도시의 경우 정부가 직접 사업을 주관하는 데다 군부대 이전 등 산적한 현안이 남아 있어 시기는 물론 물량도 예측하기 힘들다는 지적이다. 마곡지구도 개발계획을 변경하고 있어 4300가구를 어느 때 공급할 수 있을지 알 수 없다. 보금자리주택 중 세곡·우면지구의 정부시범사업분 500가구는 전체 주택건설 공정이 80% 이상 진행돼야 공급물량을 가늠할 수 있다. 오상도기자 sdoh@seoul.co.kr

글로벌 금융위기 이후 가장 먼저 민감하게 반응한 실물경제는 부동산이다. 특히 주택시장이 크게 요동쳤다. 지난 1년 주택시장은 급락 이후 급등으로 이어진 ‘롤러코스터 장세’였다. 금융위기 1년 만에 집값은 제자리로 돌아왔고, 정책도 과거의 규제기조로 돌아왔지만 지난 1년의 상흔은 여전히 우리 사회 곳곳에 남아 있다. 가장 짙은 그림자는 ‘양극화’다. 서울 강남권과 강북권 집값 상승세가 다르고, 재건축 아파트 가격 변동 폭이 컸다. 유주택자는 집값 회복에 느긋해졌지만, 무주택 서민은 뛰는 전셋값과 집값 앞에서 좌절하고 있다. 박원갑 부동산1번지 대표는 “이제는 양극화 해소가 과제로 남았다.”면서 “보금자리주택 등 서민주택 공급을 늘리고, 적절한 규제책으로 집값 급등에 선제 대응해야 한다.”고 말했다. 15일 현재 집값은 과거 수준으로 회귀했다. 부동산 114 조사에 따르면 서울 아파트값은 3.3㎡당 지난해 9월 1826만원에서 올 3월 1739만원까지 떨어졌다가 이달 들어서는 1834만원으로 치고 올라섰다. 집값 상승의 불을 댕겼던 재건축 아파트값은 지난해 9월 3.3㎡당 3037만원에서 지난해 12월 2747만원까지 하락했지만 지금은 3330만원으로 최저점 때와 비교해 583만원(21%) 올랐다. 전셋값은 더 출렁거렸다. 올 1월까지만 해도 하락세여서 집주인이 세입자를 구할 수 없는 ‘역전세대란’이 걱정이었지만 어느 순간 ‘전세대란’으로 바뀌었다. 부동산114 조사에 따르면 올 2월 이후 서울의 전셋값은 7%가량 올랐다. 강남권은 평균 10.6%, 많이 오른 아파트 단지는 무려 70% 뛴 곳도 있다. 정부가 지난 8월23일 전세자금을 풀고, 도심 내 도시형 생활주택 공급을 늘리는 대책을 내놓았지만, 아직도 전세대란은 사그라들지 않고 있다. 기존 주택시장과 달리 신규분양 시장은 수도권과 지방이 극명한 대조를 보였다. 국토해양부에 따르면 7월 말 현재 전국의 미분양 주택은 14만 186가구로 이 가운데 11만 6171가구가 지방 물량이다. 정부가 미분양주택 매입에 대한 각종 세제혜택을 부여하고 있지만 지방 미분양은 좀처럼 줄어들지 않고 있다. 집값이 오르락내리락하면서 정책도 춤을 췄다. 정부는 지난해 9월 이후 종합부동산세를 사실상 폐지했고, 강남·서초·송파 등 강남3구를 제외한 지역을 투기과열지구와 투기지역에서 풀어 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 완화했다. 재건축 소형의무비율도 풀었고, 용적률도 법적 상한선까지 허용했다. 하지만 집값이 오르면서 상황이 바뀌었다. 7월부터 재건축 연한 규정 완화에 제동을 걸더니 7월6일에는 수도권 LTV를 60%에서 50%로 강화했다. 지난 7일에는 DTI를 수도권 전역으로 확대했다. 정부는 이 정도 대책으로도 집값이 잡히지 않으면 연말까지 3~4차례 추가대책을 내놓는 방안도 고려하고 있다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

정부의 부동산 정책이 급제동과 급가속을 반복, 부작용이 우려되고 있다. 일각에서는 정부 내에서 공급확대론과 규제론이 맞서고 있다는 얘기도 흘러나온다. 이 과정에서 정책적인 실기로 수급불안 등을 초래한 경우도 적지 않아 보완이 시급하다는 지적이다. 31일 정부 및 관련업계에 따르면 정부는 서울 일부 지역을 중심으로 집값이 급등하면서 서울 강남·서초·송파구 등 강남권 3개구에 적용 중인 DTI(총부채상환비율)를 확대하는 방안을 검토 중이다. 이는 지난 7월7일부터 수도권에 LTV(담보인정비율)를 60%에서 50%로 강화했음에도 불구하고, 시중의 유동성이 부동산시장으로 유입돼 집값 불안이 가중되고 있다는 판단에 따른 것이다. ● 업계 “냉·온탕 정책” 비판 하지만 이를 두고 정부 일각과 업계에서는 시기상조라는 지적이 나온다. 주택협회 관계자는 “수도권 LTV 강화조치가 약효가 없었다고 바로 DTI 강화를 꺼내 드는 것은 전체적인 시장 흐름을 보지 못한 결과”라면서 “이는 기존주택시장뿐 아니라 신규분양시장까지 위축시킬 수 있다.”고 말했다. 주택업체 관계자는 “지난해까지 경쟁적으로 규제를 풀며 급가속할 때는 언제고, 이제 와서 재건축 아파트를 중심으로 집값이 좀 뛰었다고 DTI 규제를 수도권으로 확대하는 등 급제동에 나서는 것은 전형적인 ‘온탕냉탕정책’”이라고 비판했다. 실제로 부동산114 조사에 따르면 올 들어 8월31일 현재 서울의 아파트 가격은 평균 4.83% 올랐다. 하지만 이는 재건축에서 비롯된 것이다. 이 기간 재건축 아파트는 무려 16.18% 오른 반면 일반 아파트 가격은 3.35% 오르는 데 그쳤다. 여기에는 이 기간 동안 무려 8.33%나 뛴 강남3구도 한몫 톡톡히 했다. 국지적인 현상이라는 것이다. ● 국토해양부 “시기상조” 국토해양부도 금융규제와 관련해서는 속도조절이 필요하다는 입장이다. 국토부 한 관계자는 “정부가 보금자리주택 공급방안을 내놓은 지 일주일도 안 됐는데 이에 따른 시장 반응도 나오지 않은 상태에서 DTI 규제를 검토하는 것은 좀 이르다.”고 말했다. 보금자리주택 32만가구를 2012년까지 앞당겨 짓기로 한 이후 불고 있는 역풍도 정부 당국간 정책조율 실패의 결과라는 비판이 제기된다. 지난해 하반기 집값이 안정됐을 때 분양가상한제 폐지와 재건축 용적률을 풀 적기였지만 부처간 이견으로 실기했다는 평가다. 최근 보금자리주택 공급확대로 집값 대책이 중대형 대책이 없다는 지적이 대두된 것도 이 때문이라는 것이다. 당시 공공택지 등을 제외한 민영부문 분양가 상한제를 풀었더라면 민영주택 공급이 늘어나 청약예금이나 청약부금 통장 소지자들의 반발이 지금처럼 높지는 않았을 것이라는 분석이다. 결국 정부는 민영부문 대책이 없다는 지적이 나오자 뒤늦게 보금자리주택 중대형 공급을 앞당기고 민영택지 분양가 상한제를 이번 정기국회에서 폐지하겠다는 대책을 꺼내 들기에 이르렀다. 박원갑 스피드뱅크 경제연구소장은 “지난해 집값이 안정됐을 때 재건축이나 분양가 상한제를 풀었더라면 단기적인 가격 움직임은 있었겠지만 중장기적으로 공급안정을 기할 수 있었는데 실기했다.”면서 “DTI 규제도 수도권 전역으로 확대하기보다는 지역적으로 선별 적용하고, 신규분양 등 집단대출에는 적용하지 않는 것도 보완책 가운데 하나다.”라고 말했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

오는 11월 말부터 재건축·재개발 지역내 세입자에 대한 보호 대책이 강화된다. 또 내년 1월부터는 농작물재해보험의 적용대상에 기존의 농작물뿐 아니라 농어업용 시설물도 포함된다. ●재건축시 세입자 보호 대책 강화 국회는 지난 4월 세입자 권리 보호에 초점을 둔 도시 및 주거환경정비법 일부 개정법률안을 통과시켰다. 이에 따라 사업 시행자는 세입자의 주거 및 이주 대책을 사업시행계획에 반영해야 하고, 관리처분계획에도 세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 평가액을 포함시켜야 한다. 사업시행자가 적절한 보상을 하지 않았을 때는 관리처분계획 고시와 상관없이 세입자 등이 건물을 계속 사용할 수 있게 된다. 대신 일정 기준 이상의 세입자 보호대책을 마련한 정비사업은 시·도 조례로 최대 25%까지 용적률을 완화해 줄 수 있도록 했다. 사업시행자의 자발적 동참을 유도하기 위한 것이다. 또 순환정비방식의 재개발사업을 활성화하기 위해 주택공사 등 공공이 보유한 공공임대주택을 순환용 주택으로 제공할 수 있도록 했다. 또 조합이 요청하면 주택재개발사업으로 건설된 임대주택을 인수할 의무를 국토해양부장관 등 공공부문에 부여하기도 했다. 이 법은 지난 5월27일 국무회의를 거쳐 공포됐으며 6개월 뒤인 11월28일부터 시행된다. ●농작물재해보험 적용대상 확대 내년부터 농작물재해보험의 적용대상에 농작물, 양식 수산물, 가축은 물론 농어업용 시설물도 포함된다. 또 재해보험의 대상재해도 자연재해뿐 아니라 병충해와 야생동물 피해, 질병, 화재 등으로 확대된다. 국회가 지난 2월 기존 농작물재해보험법과 양식수산물재해보험법을 통합한 농작물재해보험법 전부 개정법률안을 통과시킨 데 따른 것이다. 기존 법은 농어업용 시설물을 보험 적용대상에 포함시키지 않았고, 보상 재해도 호우·태풍·우박으로 인한 피해나 동상해 등 자연재해에 국한했다. 홍성규기자 cool@seoul.co.kr

다음달 중순부터 서울지역 아파트 동(棟) 간에 띄어야 하는 거리가 지금보다 최대 절반까지 짧아지면서 아파트 용적률이 최대 85%가량 늘어날 전망이다. 지금보다 훨씬 다양한 모양으로 빽빽하게 지어지는 아파트 단지가 많이 생겨나게 되는 것이다. 서울시는 다양한 형태의 아파트 건설을 유도하고 건설경기를 활성화하기 위해 마련한 이같은 내용의 ‘건축조례 개정안’이 조례·규칙심의회 심의를 통과했다고 13일 밝혔다. 지금까지는 같은 대지에서 두 개 동 이상의 건물이 서로 마주 볼 때 건축물 높이의 1배 이상 거리를 두고 배치해야 했다. 하지만 개정안은 채광을 위한 창문이 있는 벽면이 마주 보는 경우에는 0.8배, 그 밖의 경우는 0.5배만 떨어지게 하면 되도록 했다. 시는 동간 거리를 0.8배 수준으로 조정하면 건물 용적률이 현재보다 52%가량 증가하고, 0.5배로 조정하면 85%까지 늘어날 것으로 내다봤다. 개정안은 또 시 건축위원회 위원에 교통분야 전문가를 포함시켜 전체 인원을 ‘9명 이상 65명 이내’에서 ‘9명 이상 100명 이내’로 조정했다. 심의회에서는 대형 건물의 교통량 감축 프로그램 점검 주기를 현재 분기별 1회에서 건물 연면적 1000~3000㎡는 반기별 1회, 3000㎡ 이상은 분기별 1회로 조정하는 내용의 ‘교통유발부담금 경감 등에 관한 조례 개정안’도 통과됐다. 개정안은 이달 말 시의회 심의를 거쳐 다음달 중순 공포된다. 류지영기자 superryu@seoul.co.kr

서울 중랑구 상봉·망우동 일대(위치도)가 동북권 르네상스 중심도시로 탈바꿈한다. 노후·불량주택이 밀집한 이 지역에 6000여가구의 공동주택과 랜드마크 빌딩, 대규모 공원·문화시설이 들어서는 등 동북권 복합거점 도시로 개발된다. 서울시는 “2017년까지 상봉·망우동 일대 50만 5596㎡를 ‘동북권 르네상스’의 중심도시로 조성하는 내용의 ‘상봉 재정비 촉진계획’을 확정했다.”고 12일 밝혔다. 상봉 재정비촉진지구는 경기 구리시와 남양주시에서 서울로 진입하는 관문 역할을 하는 지역으로, 서울시가 6월 발표한 ‘동북권 르네상스’ 프로젝트의 전략거점으로 지정됐다. 촉진계획에 따르면 상봉지구에는 399~831%의 용적률을 적용해 모두 6069가구(임대주택 624가구 포함)의 주상복합건물을 건립한다. 또 지구에는 모두 36만㎡의 업무시설과 34만㎡의 상업시설을 짓는다. 신상봉역 거점은 광역교통 역세권의 고용 창출과 업무 활동 지원 공간으로, 망우역 거점은 복합역사와 연계한 상업·문화·복지서비스 복합공간으로 꾸며진다. 지구 중앙에는 폭 30~50m, 길이 690m, 면적 3만㎡의 대규모 공원이 들어서며 구역별로 광장·공공용지·소공원·보행·녹지 네트워크도 만들어진다. 문화복지시설은 문화센터와 소극장·멀티플렉스·키즈파크 등 13곳(총 면적 2만 6410㎡)이 건립된다. 한준규기자 hihi@seoul.co.kr

서울 서초구 원지동 추모공원 조성 사업이 최근 토지보상을 끝내고 11월 착공을 준비하는 등 본궤도에 올랐다.서울시는 원지동 76 일대 17만 1335㎡에 건립하는 추모공원 사업에 대해 지난 6월 토지보상을 마치고 현재 실시설계 작업 중이라고 9일 밝혔다.추모공원은 설계를 마치고 11월 공사에 들어간 뒤 2012년 개장된다. 지하엔 화장로 11기를 갖춘 화장시설이, 지상엔 종합의료시설과 공원 등이 각각 들어선다. 시는 11월 착공 전까지 국내 여러 의료원과 협의를 거쳐 이곳에 들어설 종합의료시설을 선정할 계획이다. 앞서 시는 추모공원 부지 일부를 종합의료시설로 용도를 변경하기 위해, 지난 4월 도시계획위원회에서 공원 일부인 자연녹지지역 6만 9575㎡를 제2종 일반주거지역으로 변경한 바 있다.현재까지 부지매입비로 1400억원이 들었으며, 화장시설 설치비 684억원과 진입도로 건설비 216억원이 추가 투입돼 총 2353억원이 소요될 것으로 보인다.심순의 서울시 장사문화팀장은 “지난해 12월 시작한 토지보상이 끝나 착공을 눈앞에 두고 있다. 경기 고양시 시립승화원에 이어 제2화장장이 들어서면 서울의 화장장 부족 문제가 해결될 것으로 본다.”고 말했다.한편 서초구 주민들은 화장시설이 혐오시설인 만큼 서울시가 충분한 인센티브를 보장해야 한다는 입장을 고수하고 있다. 서초구 관계자는 “시가 주민 요구사항에 공식적으로 확답한 것이 없다. 인근 건물 용적률을 높여주거나 체육·문화시설 건립 등의 대책을 마련한 뒤 공사를 시작해야 한다.”고 말했다.백민경기자 white@seoul.co.kr

앞으로는 사업추진이 지지부진한 재건축 주택은 2년 이상 보유하면 자유롭게 팔 수 있게 된다. 서울시내 재건축 단지 가운데 대략 1만 7000여가구가 혜택을 볼 수 있을 전망이다. 국토해양부는 재개발·재건축 절차간소화를 담은 도시 및 주거환경정비법 시행령 개정안이 국무회의를 통과함에 따라 이달 7일쯤 시행한다고 4일 밝혔다. 지금은 조합설립인가일로부터 3년 이상 사업시행인가가 없는 경우 5년 이상 해당 주택을 소유하고 있으면 양도할 수 있었으나 앞으로는 2년 이상 사업시행인가가 없는 경우 2년 이상만 보유하면 팔 수 있게 된다. 또 사업시행인가일로부터 3년 이내에 착공이 이뤄지지 않는 경우 5년 이상 해당 주택 소유자에게 양도를 허용한 규정도 2년 이내 착공이 이뤄지지 않는 경우 2년 이상만 보유하면 매매가 허용된다. 착공일로부터 3년(현행 5년) 이내에 준공되지 않는 경우와 공매·경매 등으로 인해 소유권이 이전되는 경우에도 지위 양도를 허용하기로 했다. 부동산 114 조사에 따르면 서울지역 재건축 추진 단지 가운데 이번에 조합원 지위 양도 금지가 풀리는 곳은 총 31개 단지, 1만 7181가구로 나타났다. 이중 조합설립인가를 받고도 2년 이상 사업시행 인가를 받지 못한 재건축 아파트는 18개 단지 1만 760가구에 이른다. 강남 개포 주공1단지를 비롯해 논현 경복, 청담 삼익, 압구정 한양 7차, 대치 청실 1·2차, 잠원 한신 7차 등이 조합설립인가를 받은 지 2년이 지났지만, 아직 사업승인 신청을 하지 않았다. 개포 주공1단지 등 상당수는 2003년 12월31일 이전에 조합설립인가를 받아 종전까지 1회에 한해 조합원 지위 양도가 가능했지만, 이번 조치로 거래 제한이 완전히 풀렸다. 사업시행인가를 받고 2년 내 착공을 하지 못한 아파트는 13개 단지 6400여가구다. 반포 한양, 잠원 한신 5~6차, 신반포(한신 1차) 등이 대표적이다. 이들 단지는 사업승인을 받고도 조합원 반대와 사업 재검토 등을 이유로 착공하지 않고 있다. 개정안은 또 재건축을 위한 안전진단 비용을 추진위원회가 아닌 시장·군수가 부담하도록 했으며 역세권의 상업지역·공업지역을 도시환경정비사업으로 개발할 경우 주상복합건물에 대해서는 용적률 인센티브를 줘 고밀개발을 유도하기로 했다 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

나홀로 가구 증가, 베이비붐 세대 은퇴, 고령화 심화 등에 따라 주택시장 불균형이 심화되고 있다는 분석이 나왔다.대한상공회의소는 30일 ‘인구·사회구조 변화에 따른 주택산업의 대응과제’ 보고서에서 1∼2인 가구 비중이 2000년 34.7%에서 2008년 43.1%로 8.4%포인트 증가했지만 전용면적 85㎡ 이하 중·소형주택 공급은 같은 기간 78.3%에서 69.4%로 오히려 8.9%포인트 감소했다면서 “향후 소형주택 가격 상승, 대형주택 미분양 증가 등 주택시장 불균형이 우려된다.”고 지적했다.보고서는 특히 “중소형 주택공급은 올 들어 더욱 위축되고 있다.”면서 “대형 평형에 비해 상대적으로 수익성이 취약한 데다 중소형 주택건설을 주로 담당하는 중소건설사의 경영난이 심화되면서 다세대 주택 공급이 위축되고 있는 것도 원인 중 하나”라고 분석했다. 올해 5월 말 전체 인허가 주택 중 소형주택 비중은 46.8%로 지난해 말보다 22.6%포인트나 급감했다. 반면 1∼2인 가구 비중은 올해에도 계속 늘어날 것으로 전망된다. 여기에 지난해부터 총 인구의 14.7%에 해당하는 714만명가량의 베이비 붐 세대가 평균 퇴직 연령(53세)에 도달하고, 고령화까지 겹치면서 2016년 이후에는 생산 가능 인구(15세 이상~64세 미만)마저 감소할 것으로 예상된다.대한상의는 “중소형주택 공급 활성화가 이뤄질 수 있도록 분양가상한제 등 규제를 완화하고 소형주택 건설 시 적정수익을 얻을 수 있도록 용적률을 상향 조정하며 녹지면적을 완화하는 등의 지원책을 마련해야 한다.”고 주장했다.이창구기자 window2@seoul.co.kr

“우리 아파트는 언제쯤 재건축을 할 수 있을까요?” “주변 지역 다세대 주택을 허물고 아파트를 지으려고 하는데 용적률은 얼마나 되나요?” 서울 도봉구가 주민들의 재산권과 직접적 관계가 있는 도시계획에 관한 궁금증을 풀어줘 주민들에게서 호응을 얻고 있다. 도봉구는 바쁜 일상생활 등으로 구청을 찾기 어려운 주민들을 위해 ‘찾아가는 도시계획 주민상담소’를 매월 둘째·넷째 화요일 오후 2~4시 지역 14개 동에서 순차적으로 열기로 했다고 28일 밝혔다. 이번 주민상담소는 주민들이 어려운 도시계획 업무와 관련 법규를 쉽게 이해할 수 있도록 상담해주기 위해 각 동주민센터에서 순차적 이동상담소를 운영한다. 상담분야는 ▲도시계획 ▲재정비 촉진지구(뉴타운) ▲주택재개발 ▲주택재건축 지구단위계획 등으로 도시개발과 재건축·재개발 관련한 모든 것을 상담해준다. 이동 상담반은 도시계획과 담당 팀장을 반장으로 팀별 1명씩 총 4명으로 전문적 지식을 가진 직원들이 관련법규 및 진행사항 등에 대한 분야별 상담을 실시한다. 현장상담이 원칙이며 정확한 행정서비스 제공을 위해 질문지를 작성해 상담일 일주일 전까지 동사무소에 제출하면 더욱 정확하고 알기 쉬운 답을 들을 수 있다. 이번 주민상담소 일정이나 참가신청은 상담일 전에 해당 동 주민센터나 도시계획과(2289-1812)로 문의하면 된다. 김영환 도시계획과장은 “앞으로도 모든 주민들이 행복한 삶을 살 수 있는 구로 만들기 위해 다양한 도시개발 정책을 펼치겠다.”고 말했다. 한준규기자 hihi@seoul.co.kr

서울시내 경관을 한 눈에 조망 가능한 고층건물 스카이라운지가 늘어날 것으로 보인다. 서울시는 지난해부터 추진 중인 ‘고층건물 꼭대기층 개방화 정책’에 따라 고층 건축물을 지을 때 꼭대기층을 시민에게 개방하면 용적률 인센티브를 주고 있다고 27일 밝혔다. 　시 관계자는 “고층건물의 높이는 궁, 강, 산 등 주위 경관과 위치에 따라 달라질 수 있다.”고 덧붙였다. 　실제 용산구 원효로1가 41의 1 일대 1만 7108㎡에 지상 40층(150ｍ) 규모로 들어설 주상복합건물은 계획 수립단계에서 최상층을 개방하기로 결정해 용적률 인센티브를 받았다. 　시는 현재 자연경관이나 역사문화재 등 조망이 기대되는 지역에서 지구단위, 재개발계획을 세울 때 ‘최상층 개방조건’을 설계지침으로 제시하고 있다. 건물주가 이 지침을 실제 설계에 반영하면 시는 기준 용적률의 10%에 해당하는 추가 용적률 인센티브를 준다. 또 시는 고층 건축물 가장 위의 1~2개층을 개방하면 그 공간에 레스토랑이나 카페·전망대·옥상정원 등을 조성하고, 가능하면 전망 엘리베이터도 별도로 설치할 것을 권장하고 있다. 　건물주는 건물의 위치나 용도 등에 따라 중간층도 개방할 수 있다. 주변에 고궁 등 문화재가 있거나 저층으로 둘러싸인 지역에서는 10층 정도의 중층 규모의 꼭대기층을 개방해도 같은 혜택을 누릴 수 있다. 　시는 건축 중인 신청사 꼭대기층(12~13층)에도 스카이라운지와 다목적홀을 배치할 구상이다. 　진희선 도시관리과장은 “서울엔 북악산, 인왕산 등 내사산과 관악산, 북한산 등 외사산, 청계천, 한강 등 좋은 경관이 많지만 이를 조망할 수 있는 고층 건물은 적다.”면서 “많은 시민들이 차나 식사를 하며 서울 전망을 감상할 수 있도록 이 같은 방안을 계속 마련해 나갈 것”이라고 말했다. 　백민경기자 white@seoul.co.kr

서울시의 장기전세주택(시프트) 공급 계획에 빨간불이 켜졌다. 지난 4월 재건축 ‘임대주택 의무비율’이 폐지되면서 민간 건설업체가 임대아파트 건축을 꺼리고 일부 자치구에서도 시프트 건축 확대에 반발하고 있기 때문이다. 서울시는 2018년까지 시프트 11만 2000가구를 공급하기로 했다. 시프트는 주변 지역 시세의 80% 이하 가격에 최장 20년까지 살 수 있는 전세주택으로 강남지역에서도 물량이 나오고 85㎡ 이상의 평형이 등장하면서 인기를 끌고 있다. ●은평 “문화시설 들어올 자린데…” 23일 은평구에 따르면 서울시는 지난달 말 녹번동 국립보건원 부지 10만 2684㎡ 중 일부에 시프트를 짓는 것이 어떠냐는 공문을 은평구에 보냈다. 은평구는 즉각 반발했다. 지하철3호선 불광역과 맞닿은 마지막 남은 노른자위 지역이라 서북권을 대표하는 랜드마크 타워나 대규모 문화시설 등 개발계획이 이미 연구용역에 들어간 상태였다. 은평구 관계자는 “중장기 시프트 공급 계획이 차질을 빚자 갑자기 대규모 주택단지를 들고 나왔다.”면서 “그 자리는 대규모 주택단지가 아니라 모든 주민들이 원하며 서북권을 대표하는 복합 문화공간으로 꾸며야 한다.”고 주장했다. 서울 강서구도 지난 3월 갑자기 시가 마곡지구 전체 336만 3591㎡ 중 공동주택용지 66만 99㎡의 50%에 시프트와 영구임대주택을 짓는다고 계획을 변경하자 강하게 반발하고 있다. 시는 원래 마곡지구 공동주택용지의 25%에 시프트 등 임대주택을 짓기로 했었다. 그러나 이번 계획 변경에 따라 시프트를 1224가구에서 4339가구로, 임대주택은 2506가구에서 2893가구로 늘리기로 했다. 강서구는 서울시 전체 영구임대아파트의 46%인 4만 5998가구가 밀집해 사회복지예산 지출 등 각종 피해를 보고 있기 때문에 서울시의 시프트 공급 계획을 받아들일 수 없다는 입장이다. ●연말부터 시프트 공급 차질 예상 부동산업계에서는 임대주택 의무비율이 폐지됨에 따라 중·장기적으로 시프트 공급이 20% 이상 감소할 것으로 예상했다. 그동안 ‘알짜 시프트’로 인기를 누렸던 강남·서초·송파 등지의 물량도 자취를 감출 것이라고 내다봤다. 그 파장은 오는 11월 강남·서초·강동지역 재건축 시프트 물량 233가구의 분양에서 나타날 것으로 보고 있다. 서초 금호아파트, 강남 진달래3차 아파트 등에서 임대용을 짓지 않으려는 움직임이 일고 있기 때문이다. 서울시는 역세권에 용적률을 높여 주고 개발이익을 시프트로 환원하는 등 다양한 아이디어를 내고 있지만 아직 건설업계에서는 관망세를 보이고 있다. 서울시 산하 SH공사도 시프트 공급 확대를 조심스럽게 검토하고 있다. 이는 주변 아파트 전세가의 80% 이하인 전세보증금으로는 건축비를 충당하기 어렵기 때문이다. 예를 들어 마곡지구에서 서울시는 시프트 공급을 늘리면서 SH공사의 일반 공급분을 3997가구에서 1399가구로 줄였다. 건축비의 절반에도 못 미치는 시프트를 3000가구 이상 더 지을 경우 SH공사로는 약 5000억원의 추가부담을 떠안기 때문이다. SH공사 관계자는 “공익적인 측면을 더 생각해야 하는 공사의 입장에서 이 정도 부담은 충분히 감수할 수 있는 부분”이라고 말했다. 서울시 관계자는 “집 없는 시민들의 희망인 시프트 공급 계획에 차질이 우려되지만 역세권의 용적률을 높여 주는 등의 방법으로 극복할 것”이라면서 “자치구도 시프트가 기존 영구임대와 다르다는 점을 분명히 인식했으면 좋겠다.”고 말했다. 한준규기자 hihi@seoul.co.kr

지난주 한 건설사 초청으로 싱가포르를 다녀왔다. 도심 한복판에 불야성을 이루고 있는 공사 현장이 눈에 들어왔다. 21세기 기적의 건축물이라고 불리는 ‘들 입(入)’자 모양의 마리나베이 샌즈호텔이었다. 이 호텔 건설현장뿐 아니라 싱가포르 도심의 절반 이상이 공사장으로 변해 있다. 싱가포르 정부가 금융기관 유치를 위해 초고층 빌딩을 짓는 공사가 한창이다. 지하철도 현재 80㎞에서 2020년까지 250㎞로 확장한다. 도로 이곳저곳에 우회도로 안내 표지판이 걸려 있다. 이른바 싱가포르의 제2차 국토개발계획이 진행 중인 것이다. 아시아권 선진국인 싱가포르도 지난해 금융위기의 타격을 받았다. 올 1·4분기 성장률이 마이너스(-)10.1%로 곤두박질쳤다. 정부가 공공공사 발주를 늘려 건설경기 부양에 나서는 것이 우리나라와 다르지 않았다. 하지만 확연하게 다른 점도 있었다. 모든 프로젝트가 철저한 장기 계획 아래 추진된다는 점이다. 국토해양부에 해당하는 싱가포르 육상교통청은 5년, 10년마다 장기 마스터플랜을 발표한다. 이때 개발지역과 용적률 등을 발표하는데 한 번 발표한 정책을 절대 바꾸지 않는다. 마리나베이샌즈 호텔도 부지매립 후 20년이 지난 뒤 안전한지를 확인한 다음에야 10년전쯤 건설계획이 발표된 것이다. 현지의 한 국내 건설사 관계자는 “국가가 세운 마스터플랜은 절대 바뀌지 않는다. 워낙 투명하게 이뤄지기 때문에 로비를 통해 바꿔보려는 시도조차 하지 않는다.”고 말했다. 불현듯 우리나라에서 진행 중인 4대강 사업이나, 제2롯데월드 건립이 이번 정부에서 어떻게 추진됐는지 떠올랐다. 싱가포르가 총리 1인에 의한 독특한 정치구조를 갖고 있기는 하다. 하지만 대운하 사업은 홍수예방을 위한 4대강 살리기 사업으로 바뀌었고, 비행안전에 위험하다고 했던 제2롯데월드는 안전에 문제가 없다고 정부입장이 돌변했다. 우리도 국토계획 마스터플랜이니 하는 것이 없는 것은 아니다. 정권이 바뀔 때마다 초광역권개발이니 지방균형발전이니 하는 식으로 바뀌는데 그 결과에 대한 책임은 누가 져야 할까. 윤설영 산업부 기자 snow0@seoul.co.kr

서울의 관문인 강서구 공항로가 깔끔하게 정비된다. 서울시 도시건축공동위원회는 강서구 공항로 일대 43만 5169㎡의 용도지역을 일부 상향조정하고, 건물높이를 완화하는 내용을 담은 ‘공항로 제1종 지구단위계획 정비안’을 통과시켰다고 16일 밝혔다. 이번에 포함된 지역은 발산역 사거리에서 9호선 염창역까지 공항로 주변이다. 이 안에 따르면 제2종 일반주거지역 4만 1424㎡가 제3종 일반주거지역으로 상향 조정돼 용적률이 평균 50%가량 높아진다. 따라서 일반상업지역의 건축물 최고 높이는 기존 50~60ｍ에서 65ｍ로, 준주거지역은 21~40ｍ에서 45~70ｍ로 완화된다. 한준규기자 hihi@seoul.co.kr

하반기 주택시장은 상반기와 마찬가지로 지역별, 상품별 양극화가 지속될 것으로 보인다. 강남 재건축, 한강변, 버블세븐, 신역세권, 업무지구, 인기학군 등 국지적으로 재료가 있는 지역의 가격 상승세가 뚜렷할 것이라는 분석이다. 김규정 부동산 114 부장은 “서울·수도권의 주요개발지역 등 재료가 있는 지역을 중심으로 소폭 오름세가 이어지면서 가격 격차가 다시 벌어지고 지역간 양극화가 심화될 가능성이 크다.”면서 “전반적인 부동산경기 회복이 뒤따르기에는 대내외 경기 여건이 아직 불안하다.”고 진단했다. 게다가 정부가 지난 7일 수도권의 주택담보대출 규제를 강화한 것도 투자환경에 변수로 작용할 전망이다. 수도권의 주택담보대출인정비율(LTV)을 50%로 낮춰 단기 투자성 수요를 걸러내고 대출 건전성 관리에 나섰기 때문이다. 실거주 목적의 중저가 주택시장에는 영향이 덜할 것으로 보이지만 투자 성향이 강한 상품이나 지역은 매수심리 위축으로 거래가 소강상태를 보일 가능성이 높다. 대출규제가 강화되면 자금마련 압박이 커져 주택 구매력도 위축이 불가피하다. ●대규모 뉴타운 여전히 매력적 이런 때에는 무엇보다도 중장기적인 느긋한 투자 자세가 필요하다. 단기차익보다는 개발 수혜지를 중심으로 앞으로 서울·수도권의 주거 중심지가 될 곳을 골라서 투자해야 한다. 지역간 가격 격차도 빠르게 다시 벌어지고 있는 만큼 실수요자들이 선호하는 지역의 저가매물 위주로 투자에 나서야 한다. 우선 강남권과 ‘버블세븐’ 등 가격 선도지역이다. 한동안 서울·수도권 주거시장의 ‘랜드마크(상징건물)’ 역할을 유지할 것으로 보이는 만큼 중장기 투자에도 적합하다. 지난해 급락한 가격에 연초부터 급매물 매입 수요가 몰렸다. 최근까지도 호가가 급등하고 이미 고점에 근접한 만큼 하반기 가격급등은 어려워 보이지만 일시적인 가격 등락 과정에서 나오는 저가매물을 길게 보고 매입하는 전략이 필요하다. 자금여력이 있다면 강남권은 사업간소화나 용적률 상향 조정으로 수혜가 예상되는 주요 재건축 단지들을 살펴보고 대표적인 새 아파트와 한강변 개발 수혜가 예상되는 단지들도 살펴볼 만하다. 최근 9호선 개통 호재까지 겹치면서 중소형 가격이 크게 오른 목동 일대는 학군 수요와 강남 직장인까지 관심을 보이고 있다. 분당, 평촌, 용인 등 수도권 버블세븐도 강남 상승 영향으로 가격은 상당부분 회복세를 보였다. 판교 입주를 앞두고 분당~용인 저가 중대형 매물도 공략 대상이다. 장기적으로 주거환경이 크게 개선될 주요 개발 거점지역에 투자하는 것이 현명하다. 여의도, 반포, 압구정 일대를 비롯해 성수, 마포, 용산, 광진구 등지를 폭넓게 살펴볼 수 있다. 사업이 가시화된 대규모 뉴타운 지역도 향후 가격이 오를 가능성이 있다. 재개발 수익성이 많이 떨어지긴 했지만 서울 도심 접근성이 좋은 대규모 뉴타운은 여전히 매력적인 주거지이다. 주택 가격에 많은 영향을 미치는 교통환경이 개선되는 곳도 관심 대상이다. 이미 개통 프리미엄이 붙은 9호선 외에도 3호선 연장구간, 서울~용인고속도로 등 굵직한 교통호재 지역의 중소형 물건을 살펴볼 만하다. ●상품별 차별화 투자전략 더욱 중요 상품별로도 차별화 전략이 필요하다. 아파트 등 주택 투자는 2000년 이후 가격대가 많이 올라 투자성이 낮아졌고, 지난해까지 가격이 많이 빠졌던 급매물도 올 들어 소진됐다. 아파트 투자로 과거와 같은 고수익을 기대하기 어려워졌다는 것이다. 따라서 수익형 부동산을 노리는 것도 한 방법이다. 최근 은행금리가 낮아지면서 오피스텔, 원룸과 같은 전통적인 임대상품 외에도 소형 역세권 아파트나 단독주택, 빌라, 연립 등도 임대를 염두에 두고 매입하는 경우가 늘었다. 주의할 점은 임대사업의 경우에도 안정적인 수익률과 임차인이 확보되는 지역이 따로 있다는 점이다. 수요자 개인의 투자-매입 목적과 여건에 따라서도 상품을 달리해야 한다. 세대 거주가 아니라면 투자 부담이 큰 중대형을 고집할 필요가 없고, 자금 여유가 없다면 내집마련보다는 임대아파트나 서울시 시프트 같은 장기임대상품이 적합하다. 청약통장이 없다면 3순위나 미분양 물량, 계약포기 물량을 살펴볼 수도 있다. ●무주택세대주는 보금자리 등 소형 노려야 새 아파트를 분양받을 때도 지역 선별 원칙은 적용된다. 올 상반기 신규분양시장은 인천 청라지구, 송도신도시 등 투자성 높은 곳에 청약통장이 몰렸지만 전국 미분양 물량이 지난 3월 최고치를 경신하는 등 지방을 중심으로 해소되지 못한 미분양아파트가 지역 분양시장의 걸림돌이 되고 있다. 김학권 세중코리아 대표는 “분양가 상한제 적용으로 주변 시세보다 저렴하게 공급되는 분양물량을 고르되 인천 경제자유구역처럼 지역개발에 따른 가치 상승효과가 뚜렷한 곳을 선택해야 한다.”면서 “하지만 가장 중요한 것은 입지인 만큼 분양가에 현혹되지 말고 입지를 따져서 선택해야 한다.”고 말했다. 첫 내집마련을 원하는 젊은층이나 무주택세대주라면 은평뉴타운, 한강신도시 등 중소형 공급이 많고 저렴한 지역을 눈여겨 보고, 9월 사전예약제를 통해 처음 공급되는 강남권 보금자리주택도 적극 공략할 만하다. 중대형 새 아파트로 갈아타기를 시도하는 유주택자라면 현재 입지가 양호한 강남 인근이나 한강변 등을 고르는 게 좋다. 서울의 재개발 단지 중 향후 주거환경이 개선돼 장기 투자가치가 높은 곳도 실거주와 투자를 겸해 살펴볼 만하다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr