◎월배∼안심 지하철 1호선 착공/4차 순환선 56㎞를 새로 건설 대구시는 올해 직할시 승격 10주년을 맞아 도시 대중교통인 지하철공사 착공과 함께 도시기능을 1도심·3부도심권으로 분산 강화하고 대구를 세계적 패션도시로 육성할 계획이다. ▷지방자치의 성공적실시◁ 전행정력을 동원,불법 타락선거를 막고 각종 기회교육을 통해 시민자치의식을 배양한다. 또 재정기반을 확립,흔들림없는 내부조직의 지휘체계를 다져나간다. ▷새질서 새생활 실천◁ 기관·단체·학부모·교사 등으로 범시민감시활동을 강화해 범인성유해환경을 뿌리뽑고 올상반기까지 심야밀실영업·학교주변 유해업소 등을 일소한다. ▷지역사회안정◁ 공단문화 정착을 위한 교양강좌와 취미클럽 육성 등으로 근로자의 고통·불만사항을 적극 수용하고 노사교육·간담회를 통해 경제실상을 이해시킨다. 또 모범근로자 85명을 소련·중국 등에 해외연수시킬 계획이다. ▷교통난해결◁ 오는 7월 월배∼안심 구간 27·6㎞에 대한 지하철 1호선 건설공사를 착공한다. 또 서변대교·서변IC·제3아양교·복현로·신천대로·구안국도·성서국도·고산국도 등을 건설하고 도시 고속화 도로망확충을 위해 4차 순환선 56㎞를 건설하는 한편 동·서 신로 등 주요 간선도로에 교차로 입체화 공사를 착공할 계획이다. ▷지역경제발전◁ 주종산업인 섬유가 점차 사양화됨에 따라 지역내 섬유산업의 발전적 구조개편을 위해 성서공단에 첨단기술종합단지 1백82만평과 연구단지 60만평을 조성,컴퓨터·반도체 등 첨단업체 6백개 업체를 유치한다. 연구단지에는 KAIST 분원 등 국책 및 민간 부설연구소를 유치한다. 월배공단 77만평을 조성,시내 용도지역 위반업체 2백여개 업체를 이전토록 한다. ▷지역 권역별 개발◁ 도심권에 중심상가·업무시설단지 등으로 중추관리 기능을 수용하고 ▲안심부 도심권에 대규모 휴양시설 ▲칠곡부도심권에 대규모 유통단지 건설 ▲달서부도심권에 종합터미널·공업단지 확충 등 1도심 3부도심권으로 균형개발한다. 특히 2000년까지 ▲광역교통체계구축 ▲산업구조의 합리적인 조정 ▲도심공간구조개편 등으로 대구를 동남경제권의중핵도시로 육성할 계획이다.

중소제조업체들은 사업확장 등으로 공장이전을 희망하고 있으나 입지부족으로 애로를 겪고 있는 것으로 나타나 대도시 주변 공업단지 및 협동화사업단지의 확대조성이 필요한 것으로 지적되고 있다. 2일 중소기협중앙회가 전국 1천3백5개 중소기업을 대상으로 조사한 「중소기업 경영실태」에 따르면 조사대상자의 37.6%가 공장이전 계획을 갖고 있는 것으로 나타났으며 희망하는 공장형태는 단독공장이 70.6%가 로 대부분이었고 그 다음은 협동화공장 26.9%,아파트형공장 2.5% 순으로 돼있다. 공장이전을 희망하고 있는 주요 이유로는 사업확장이 64.2%로 가장 많았고 부적합한 공장용도지역도 21.7%에 달했으며 특히 14.1%는 이전명령 등의 행정조치로 공장을 이전하지 않을 수 없는 입장에 놓여 있었다. 공장입지난 해소를 위한 정책방향과 관련해서는 협동화사업단지 조성 및 지원확대 27.9%,대도시 주변에 공업단지 조성확대 23.0%,공업유치지역 및 개발유도권 지정확대 21.2% 등으로 높게 지적돼 공업단지 및 협동화단지의 확대가 시급한 실정이다. 또 중소기업체들의 공장소유 형태는 응답업체의 84.5%가 자가공장을 소유하고 있었고 나머지 15.5%는 임차공장이었으며 임차공장의 경우 20인 미만업체가 25.9%를 차지한 반면 2백인 이상 기업은 3.9%에 불과해 기업규모가 작을수록 임차공장 비율이 높은 것으로 나타났다. 한편 올해 중소기업 고용계획을 보면 전체의 60.9%가 자연감소 인원만 보충하는 선에서 그치는 등 현수준을 유지하겠다는 반응을 보였고 증원을 계획이고 있는 업체는 35% 정도에 불과했으며 나머지 4.1%는 감원할 계획인 것으로 밝혔다.

◎건설부,98개지구도 곧 결정 도시 영세민들의 불량주택 밀집지역을 깨끗하고 살기좋은 주거단지로 개량하기 위한 주거환경 개선사업이 점차 활기를 띠어 9일 현재 전국적으로 85개지구가 지정됐다. 이 가운데 51개지구에서 도로개설 등 기반시설 정비사업이 진행되고 있고 연말까지는 82개지구에서 불량주택 개량사업이 시행될 전망이다. 9일 건설부가 밝힌 도시영세민 주거환경 개선사업 추진실적에 따르면 주거환경개선이 필요한 전국의 도시영세민 밀집지역은 5백2개지구 8천6백60만평으로 이중 17%에 해당하는 서울 금호3가 1지구 등 85개지구 1백1만평이 1차로 주거환경 개선지구로 지정됐다. 건설부는 주거환경 개선지구로 지정된 85개지구 외에 98개지구도 곧 지정하는 등 99년까지 5백2개지구에 대한 주거환경 개선사업을 마무리 지을 계획이다. 주거환경 개선지구로 지정되면 녹지등 기존 도시계획상 용도지역이 일반주거지역으로 바뀌는 한편 건축법을 비롯,주택건설 촉진법ㆍ주차장법 등의 규제가 완화돼 기존의 위법건축물도 증ㆍ개축이 가능해지며준공처리를 할 수 있게 된다.

토지개발공사는 8일 정부의 5ㆍ8부동산투기억제대책과 관련,삼성그룹등 9대재벌그룹이 매입해 주도록 의뢰한 2백44만9천평의 토지 가운데 76만6천평을 사들이기로 확정했다. 토지개발공사는 이중 재벌그룹소유토지로는 처음으로 쌍용그룹계열의 쌍용엔지니어링소유 강원도 평창군 소재 임야 1만9천5백평을 지난달 30일 4천7백만원에 매입하기로 계약을 맺었다. 토지개발공사 관계자는 나머지 땅 가운데 12건 74만3천1백11평을 빠른 시일안에 매입을 끝낼 예정이지만 3건 3천4백6평은 아직 협의가 이뤄지지 않고 있다고 밝혔다. 한편 토지개발공사에 매입을 의뢰했다가 한국화약ㆍ쌍용그룹 등에서 자체처분 등의 이유를 내세워 매입을 철회한 땅이 2백38필지 66만7천5백88평에 이르고 있으며 4백필지 78만3백8평의 땅은 토지이용상의 어려움등으로 토지개발공사에서 매입할 수 없는 땅으로 밝혀졌다. □매입추진 재벌소유토지 소유자 소 재 지 지 목 면적(평) 용도지역 ㈜유공 광주군 오청면 임 야 145,743 산림보존 문형면 산3 현대산업개발 서울강서구 염 공장용지 3,519 준공업지 창동45­15 당진군 고대면 임 야 6,334 개발촉진 당진포리97­19 인천시 북구 잡종지대지 1,745 일반주거 산곡동310­30 이리시 어양동 대 지 1,147 일반주거 429­1 현대건설 서산군 부석면 임 야 26,074 산림보존 월계동산74­40 서산군 대산면 〃 30,930 도시계획 오지리산223­1 미고시 현대미포조선 울산시 방어동 〃 2,913 일반공업 산 106­2 밭 쌍용양회 동해시 니로동 잡종지임야480,343 자연녹지 1101 동해시 구호동1 잡종지임야 7,960 전용공업 한일레저 여주군 가남면 임 야 34,692 산림보존 심석리 산65 삼성전자 화성군 태안읍 밭 1,711 자연녹지 신리 322 논

◎다도해등은 환경보전지역으로/전국토 이용계획 수립… 군사지역은 개발제한 건설부는 4일 휴전선의 우리측 비무장지대 전역,독도를 포함한 일부 섬등 지금까지 국토이용계획상 용도가 정해져있지 않았던 6천6백35㎢(약 20억7백만평)의 용도를 지정,고시했다. 이와 함께 해상국립공원인 다도해지역등 일부해면에 대해 용도를 부여,해면으로는 처음으로 자연환경보전지역으로 지정했다. 이번에 국토이용계획상 용도가 지정된 곳은 그동안 조사보호구역이거나 토지이용도가 매우 낮아 국토이용계획의 수립이 유보되어 왔던 지역들로 정부의 북방정책추진,지역개발욕구증대등 국내외 여건변화와 함께 개발수요가 늘어남에 따라 지역실정에 알맞는 용도가 부여됐다. 이들지역의 토지는 앞으로 국토이용계획법상의 용도에 따라 개발할 수 있게 된다. 그러나 군사보호구역 등으로 지정되어 있는 곳은 용도만 정해져 있을 뿐 안보상의 제한조치가 풀릴 때까지 계속 개발이 제한된다. 이번 지정으로 9만9천2백37㎢에 이르는 전 국토에 대한 국토이용계획이 수립돼 토지의용도를 높이고 국토를 효율적으로 개발하거나 보전할 수 있게 됐다.

◎「대형」 신축땐 이웃 이의없어야 허용/건축법 전면개정 건축법이 전면 개정돼 내년부터 건축허가를 받을 때 지목변경등 관련 인ㆍ허가 사항도 동시에 일괄처리된다. 또 그동안 획일적으로 적용되어온 건축기준이 시ㆍ군의 조례로 대폭 위임돼 지역특성에 맞는 건축물을 지을 수 있게 된다. 건설부는 29일 번거로운 건축허가절차를 간소화하고 지방자치단체의자율성을 높여주기 위해 이같은 내용을 골자로 한 건축법개정안을 입법예고하고 관계부처와 협의에 들어갔다. 올해 정기국회에 상정,내년 상반기부터 시행될 이 개정안은 건축주들의 편익증진을 위해 건축허가를 받을 때 그동안 따로 받아오던 지목변경,공작물설치허가,가설건축물허가 등 14가지의 관련 인ㆍ허가를 동시에 신청,일괄처리하도록 하고 있다. 또 용적률ㆍ대지최소면적등 그동안 10개 항목에 한해 시ㆍ군조례에 위임하던 것을 건폐율ㆍ일조권등 20개 항목으로 확대했다. 건설부는 건폐율의 시ㆍ군조례 위임을 계기로 현재 용도지역별로 20∼70%로 되어있는 건폐율을 전반적으로 상향조정할 방침이다. 이 개정안은 또 건축물의 사후관리를 강화,위법건축물에 대해 위법사항이 시정될때까지 과태료를 반복부과하고 건축주와 함께 시공자도 같이 처벌토록 규정하고 있다. 건설부는 이번 건축법개정에서 대형건축물건축에 따른 민원을 없애기 위해 시ㆍ군조례로 정하는 일정규모이상의 건축물을 허가할 때 인근주민들에게 일정기간 알려 이의가 없을 때 건축허가를 내주도록 하는 건축사전예고제를 도입하기로 했다. 이밖에 건축물관리를 철저히 하기위해 낡거나 다른 목적으로 헐어버리는 건축물의 신고를 의무화하고,건축허가에 따른 현장조사ㆍ중간공사 및 준공검사업무를 민간전문기관에 대폭 넘기기로 했다. ◎건축법 어떻게 바뀌나/번거로움ㆍ민원해소 역점/규제 크게 줄여 손질,자율성 높여/건축기준 시ㆍ군조례에 대폭 위임 법이 만들어진지 18년만에 대폭 손질되는 건축법의 개정방향은 지방자치단체의 자율성을 높여주며 건축물의 사후관리를 강화하는 것으로 요약할 수 있다. 그동안 획일적이고 규제위주로 운용되어온 건축법을 여건변화에 맞춰 전면개정하는 것이다. 건축법개정안은 첫째 건축허가때 번거로움을 덜어주고 민원을 해소하는데 역점을 두고 있다. 지금까지는 건축허가를 받으려면 지목변경ㆍ토지형질변경ㆍ공작물설치허가등을 별도로 받아 매우 복잡하고 시간이 많이 걸렸으나 앞으로는 여러가지 관련 인ㆍ허가를 한꺼번에 신청하는 일괄처리체제로 바뀐다. 건축허가때 같이 처리되도록 추가된 인ㆍ허가사항은 ▲공작물설치신고 ▲토지형질변경허가 ▲사도개설허가 ▲농지전용허가 ▲상수도시설의 설치신고 ▲지적정리신고등 9개 항목이다. 또 경미한 설계변경도 일일이 시ㆍ군ㆍ구청의 허가를 받아야되던 것이 준공전에 한꺼번에 처리된다. 건축허가에 따른 현장조사ㆍ준공검사 등도 건축사협회등 민간전문기관이 대신해주되 위법이 드러나면 무거운 제재를 받게된다. 이밖에 암반이 있거나 경사가 심한 곳에 건축물을 지을 때도 민원을 없애기 위해 시ㆍ군ㆍ구청의 건축위원회심의와 이해관계자들의 공람을 거쳐 예외적으로 허가할 수 있는 규정이 신설됐다. 둘째 지방자치제실시에 대비,지역특성에 맞는 건축물을 지을 수 있도록 건축기준이 시ㆍ군 조례에 대폭위임됐다. 지금까지는 용적률ㆍ조경ㆍ용도지구의 건축제한 등 13개 항목만이 위임돼 있었으나 건폐율,대지안의 공지,가설건축물설치 등 20개 항목으로 확대됐다. 이같이 건폐율등 중요한 사항이 조례에 위임되면 지방별로 토지이용도를 높이고 도시미관을 위해 특색있고 다양한 건축물을 지을 수 있게 된다. 셋째 건축물의 사후관리를 강화하기 위해 위법건축물에 대한 과태료의 반복부과,건축주와 시공회사 동시처벌외에 감시원제도를 도입하고 필요한 경우 감시원이 사법경찰관직무를 수행할 수 있도록 했다. 또 적법하게 지어진 건축물이라도 제대로 유지ㆍ관리되고 있는지 그 상태를 2년마다 보고하도록 의무화하고 있다. 이밖에 소규모건축물의 시공과 감리를 철저히 하기위해 연건평이 주거용 2백평,기타용도 1백50평 이하인 경우도 건축사ㆍ건축기사 등 일정한 자격을 갖춘 사람만이 공사를 할 수 있도록 규정하고 있다.

◎아파트형공장 녹지에 신축 허용/신ㆍ증설 허용업종 1백90개로 확대/시군에 5∼6개 소규모공단 공영개발 정부는 소규모 공장입지난과 건축상 애로사항을 덜어 주기 위해 현행 공장입지 규제제도를 대폭 개선,60평(2백㎡)이내의 무등록 공장8천3백개를 즉각 양성화하고 아파트형 공장의 설치허용지역을 녹지지역에까지 확대하기로 했다. 이와함께 수도권에서의 공장입지 및 건축규제를 완화,개발유보권역과 자연보전권역에서 시ㆍ군당 1만8천평(6만㎡)미만의 소규모 공단 5∼6개를 공영개발에 의해 조성할 수 있도록 했다. 정부는 17일 하오 기업환경개선 특별대책반(반장 이진설 경제기획원차관)회의를 열고 이같은 내용을 골자로 하는 「중소기업입지 공급대책」을 확정,발표했다. 이 대책에 따르면 소규모 도시형 업종을 중심으로 공장등록 의무기준을 현재의 종업원 10인이상 공장규모 1백㎡이상에서 종업원 16인이상 2백㎡이상으로 상향조정,건축면적 2백㎡미만의 도시형 무등록공장 8천2백90개를 자동등록토록해 사실상 양성화했다. 상공부는 그동안 엄격한공장설치규제로 전국의 무등록공장이 모두 3만3천6백44개에 도달한 것으로 나타났으나 이번 조치로 60평이내의 도시형 공장 8천3백개가 즉시 양성화되는 것을 비롯,서울시가 실질적 공업밀집지역을 공장허용지역으로 용도를 재조정하는등 추가적인 인ㆍ허가조치를 통해 전체 무등록공장의 55.3%인 1만8천6백개가 양성화될 것으로 추정했다. 정부는 또 이 대책에서 수도권내 공장 신ㆍ증설에 대한 업종및 규모제한을 완화,공장 신ㆍ증설 허용업종을 현재 15개 업종에서 도시형 업종및 첨단산업등 1백90개 업종으로 늘리는 한편 신설은 3백평,증설은 1천평까지 확대허용하기로 했다. 권역별 완화대책을 보면 ▲송탄시ㆍ평택군 등 개발유도권역은 신ㆍ증설대상이 도시형 업종까지로 확대되고 증설은 1천평까지 허용하고 ▲동두천시ㆍ연천군등 개발유보권역은 시ㆍ군당 1만8천평 규모공단을 5∼6개 범위내에서 공영개발 방식에 의해 조성토록 허용하며 ▲가평군ㆍ양주군등 자연보전권역은 신ㆍ증설 대상업종에 공해가 없는 15개 첨단업종을 추가하기로 했다. 이 밖에지방기업의 공장운영부담을 줄이고 지역개발촉진을 위해 수도권등 대도시 이외의 지역에서 중소기업거래 전담 금융기관과 실수요 중소기업간의 공동입지개발제도를 시범적으로 도입,자금과 입지공급을 동시에 해결토록 했다. 또 국토이용관리법상 용도지역 변경권한을 수도권 이외지역에서 일정규모(3만평)까지는 시ㆍ도지사에게 위임,용도지역변경을 통한 공장용지 개발을 쉽게 했다. 이와관련,상공부는 이번조치로 수도권내 소규모공단의 공급량이 약 1백50만평정도 늘어나 개별 입지의 확보에 크게 기여하게 되는 것은 물론 건축법 시행령등 관련법령의 개정이 오는 7월말까지 완료되면 이제까지 엄격하게 규제되던 수도권의 소기업공장 신ㆍ증설이 가능할 것이라고 설명했다.

◎건설부,전국 30만곳 공시지가 고시 건설부는 1일 지난 1월1일을 기준으로 조사한 전국 30만개 표준지의 공시지가를 고시했다. 지난 연말에 이어 두번째로 고시된 이번 표준지 공시지가중 우리나라에서 가장 땅값이 높은 곳은 서울 중구 명동2가 33의2 상업은행 명동지점 부지로 평당 1억2천만원으로 나타났다. 이는 1차고시때의 1억9백75만원보다 1천25만원 오른 것이다. 반면 전국에서 땅값이 가장 낮은 곳은 전남 화순군 이서면 연평리 산96의 녹지로 평당 1백49원으로 밝혀졌다. 건설부는 30만개 표준지의 공시지가를 기준으로 오는 8월말까지 전국의 민간소유 토지 2천4백17만필지의 땅값을 산정,토지소유자의 열람과 중앙토지평가위원회의 심의를 거쳐 확정할 계획이다. 이렇게 해서 조사된 개별 토지가격은 토지에 대한 모든 과세의 기준이 되며 보상 등의 기준이 된다. 즉 양도소득세ㆍ상속세ㆍ증여세는 물론 토지공개념 확대도입에 따른 토지초과이득세,종합토지세,택지상한 초과부담금,개발부담금 부과의 기준이 된다. 이번 공시지가 조사에서는 개별토지 가격 산정의 기준이 되는 표준지수가 1차때 15만개에서 30만개로 늘어 보다 정확한 땅값 평가가 가능하게 됐다. 용도지역별로 전국 최고ㆍ최저지가 지역은 상업지역의 경우 최고지역은 서울 명동의 상업은행 명동지점부지,최저지역은 전남 완도군 금일읍 월송리로 평당 6천9백42원으로 나타났다. 주거 지역으로는 서울 강남구 신사동 664 일대가 평당 3천4백71만원으로 최고를 기록했고,전남 영광군 영광읍 용산리 산3이 평당 2천4백10원으로 가장 낮았다. 1차고시때의 주거지역 최고지가는 서울 서대문구 대현동 54의8로 평당 2천9백75만원이었다. 또 공업지역의 최고가 지역은 서울 구로구 구로동 1125의4로 평당 9백92만원이고,최저가 지역은 전남 화순군 화순읍 감도리 산25로 평당 1천2백90원이다. 이밖에 녹지지역중에서는 서울 강남구 세곡동 99의5 일대가 평당 5백45만원으로 가장 높고,전남 화순군 이서면 영평리 산96 일대가 가장 낮다. 이번에 고시된 표준지의 공시지가는 지난해 7월1일을 기준으로 조사돼서 지난 연말에 고시된 1차때의 공시지가에 비해 6개월 사이 상당폭 상승한 것으로 나타났다.

◎1만㎡미만의 체육시설/3만㎡미만 근로자 주택/국토관리법 개정령 입법예고/7월부터 시행 앞으로 공단주변의 경지나 산림보존지역에서 용도변경없이 허가만 받으면 근로자 영구임대주택과 체육시설을 지을 수 있게 됐다. 또 택지나 공업용지 등을 신속히 공급할 수 있도록 일정면적이하 용도지역에 대한 결정및 변경권을 해당 지방 도지사에게 대폭 위임했다. 건설부는 27일 「4ㆍ4경제활성화대책의 후속조치로 이같은 내용을 골자로 한 국토이용관리법 시행령중 개정령안을 입법예고했다. 개정령은 앞으로 20일의 입법예고기간을 거쳐 관계부처와의 협의와 법제처심사 등의 법적 절차를 마친 뒤 오는 7월부터 시행하게 된다. 이 개정안은 ▲경지지역내의 총부지면적 1만㎡미만인 체육시설 ▲공단주변의 총부지면적 3만㎡ 미만인 근로자 영구임대주택 ▲같은 크기의 농기계수리시설 및 농ㆍ축ㆍ임ㆍ수산물의 집하장과 저장시설 등의 설치를 허용토록 했다. 산림보전지역내의 총면적 1만㎡미만인 청소년 이용시설 및 체육시설과 수산자원보전지역내의 1만㎡ 미만인 체육시설 등도 지을 수 있도록 허가함으로써 그동안 건설이 금지된 시설들에 대한 규제를 제한적으로 완화했다.

◎땅은 업무용가장 매입…용도위반 일쑤/전국이 투기장화…봉급자도 가담 부동산투기가 확산되면서 그 수법도 다양해지고 있다. 13일 건설부가 발표한 자료에 따르면 부동산을 재산증식이나 상속ㆍ증여수단으로 인식하는 경향이 일반화돼 전문투기꾼 뿐만 아니라 봉급생활자 까지도 투기에 가담하고 있으며 대상지역도 전국적으로 확산된 것으로 나타났다. 이에 따라 투기수법도 다양해져 주택의 경우 ▲명의신탁ㆍ가등기를 이용한 미등기 전매 ▲전매가 금지된 아파트 입주권 양도 ▲세대분리등 무주택자를 위장한 신규분양 ▲집을 세준뒤 전세금에 웃돈을 보태 다시 집을 사는 1가구 다주택보유 등이 널리 쓰이는 것으로 드러났다. 토지에 있어서도 개발지역ㆍ상가지역에서의 미등기전매가 성행하는 것을 비롯,▲업무용을 가장한 기업의 과다매입 ▲토지거래허가지역내의 용도 위반행위 ▲주민등록을 위장,농지매매증명을 받는 행위가 늘고 있다. 이처럼 투기가 극성을 이루는 원인으로는 각종 규제에 따른 공급부족이 가장 큰 요인으로 지적됐다. 주택의 경우핵가족화ㆍ농촌인구의 도시유입 외에 가수요까지 겹쳐 수요가 크게 늘었음에도 불구,주택공급가격을 89년11월까지 동결시킴으로써 신규 건설이 부진했던 것을 들고 있다. 토지의 경우도 농지전용규제ㆍ용도지역제한 등으로 개발이 제약된데다 개발지역의 지가상승에 따른 이익을 제대로 세금으로 환수하지 못한 점이 주요인으로 꼽혔다. 이 결과 부동산가격은 2∼3년새 크게 뛴 것으로 나타났다. 주택은 형태별로는 아파트가,지역적으로는 서울지역이 상승폭이 높았다. 서울지역 아파트값은 88년 한햇동안 18.4%,89년 19%가 오른데 이어 올들어 2월말까지 8.6%나 상승했다. 특히 강남등 일부지역의 중대형아파트는 매물이 적은 가운데 가수요까지 겹쳐 지난 1년동안 50%이상 올랐다. 전세값도 덩달아 급등,서울지역 아파트는 89년에 29.4%,올들어 2월까지 20.5%가 각각 올랐다. 또 토지가격도 87년부터 상승세를 보이고 있는 가운데 지방중소도시와 농지를 낀 도시주변의 녹지지역이 큰 폭으로 올랐다.

◎땅값조사 20일부터…결정방법과 파급효과/표준지가기준,배율곱해 개별지가 산정/양도ㆍ상속세,현행보다 크게 늘어날듯/토지공개념 제도의 실효성제고 기대 그동안 여러갈래로 나뉘어 있던 땅값체계를 일원화하기 위해 지난해 4월부터 지가공시제가 도입됨에 따라 전국 2천4백17만 필지의 민간소유 토지가격이 8월30일까지 조사,결정된다. 정부는 건설부ㆍ내무부ㆍ국세청 및 지방자치단체 합동으로 모두 1만8천여명의 조사요원을 투입,오는 20일부터 6월20일까지 조사에 나선다. 이번에 민간소유 개별토지에 대한 가격조사에 나서는 것은 올해부터 토지초과이득세ㆍ택지소유상한제ㆍ개발이익환수제ㆍ종합토지세제 등 토지공개념확대도입 관련제도가 일제히 시행됨에 따라 정확한 토지가격의 조사가 선행되어야 이들 제도가 실효를 거두기 때문이다. 토지가격이 조사되는 필지는 국공유지 등 비과세대상 토지를 제외한 2천4백17만필지로 전체필지의 76%에 해당된다. 개별토지가격 조사는 2천4백17만필지에 모두 이뤄지는 것이 아니고 오는 5월10일까지 고시될 주요지역 30만필지의 공시지가를 기준으로 산정된다. 즉 30만필지의 표준지에 대해서는 일일이 지가를 조사하지만 그밖의 2천3백87만필지에 대해선 표준지 땅값을 기준으로 사정하는 절차를 거쳐 땅값을 산정한다. 개별지가 산정에는 표준지 인근의 유사토지가격을 산정할 수 있도록 만든 비준표가 이용된다. 비준표란 도로접면상태,토지이용상황,용도지역,교통편의,유해시설과의 거리 등 토지가격에 영향을 미치는 48개의 토지특성을 조사하여 만든 일종의 배율표를 말한다. 서울 서대문구의 경우 주거지역 표준지를 1로 했을 때 적용되는 배율은 준주거지역 1.63,상업지역 1.97,녹지지역이 0.79이다. 또 전철역 기준 5백m 이내를 1로 했을 때 1백m 이내는 1.14이다. 예를들어 전철역에서 5백m이내의 주거지역에 있는 단독주택지로 7m도로에 접해있고 고저가 있는 표준지의 공시지가가 평당 6백60만이라고 할 때 똑같은 주거지역의 단독주택지로 전철역에서 80m거리에 있고 7m도로에 접해 있으며 평지로 된 개별토지의 땅값은 6백60만원×1.14×1×1×1.52로 1천1백43원이 나온다. 이같은 절차를 거쳐 개별토지의 가격이 사정되면 시ㆍ군ㆍ구청에 설치된 지방토지심의원회의 심의를 거쳐 지가가 잠정 결정된다. 잠정 결정된 지가는 다시 읍ㆍ면ㆍ동에 비치돼 열람된다. 정부는 지가공시제 도입으로 전국에 걸쳐 처음으로 실시되는 지가산정에 이해당사자들의 의견을 폭넓게 반영하기 위해 7월1일부터 3주간 읍ㆍ면ㆍ동 민원실에서 열람을 실시한다. 지가산정에 이의가 있는 토지는 소유자들로부터 재심신청을 받는다. 재심요청이 있으면 지방토지평가위원회는 땅값을 재차 산정하여 건설부 안에 설치된 중앙토지평가위원회의 재심을 거쳐 건설부장관이 최종 확정한다. 건설부는 개별토지가격 산정에 시가를 반영하기 위해 지가산정의 기본이 되는 표준지 땅값부터 2인이상의 감정평가사가 중복평가하도록 하고 있으나 아직 시가의 80∼90% 수준 정도밖에 미치지 못할 것으로 전망되고 있다. 이렇게 해서 산정된 개별토지 가격은 토지에 대한 모든 과세의 기준이 되며 보상등의 기준이 된다. 즉 양도소득세ㆍ상속세ㆍ증여세는 물론, 토지초과이득세ㆍ종합토지세ㆍ개발부담금ㆍ택지초과부담금의 기준이 된다. 현재 정부는 부동산투기를 막기 위해 이달 중 상속증여세법ㆍ양도소득세법등의 시행령을 고쳐 증여세는 5월 이후의 증여분부터 공시지가를 소급적용,중과할 계획이다. 또 양도소득세에 대해서는 9월1일부터,상속세는 내년1월1일부터 공시지가를 적용할 방침이다. 현재 양도ㆍ상속ㆍ증여세의 과세표준액은 시가의 35∼40% 수준이어서 앞으로 공시지가가 적용될 경우 세금이 훨씬 무거워진다. 공시지가는 올해부터 시행되는 토지초과이득세의 기준시가가 된다. 국세청은 오는 6월에 땅값이 크게 뛴지역을 1년마다 과세되는 특별과세대상지역으로 선정,토지초과이득세를 무겁게 물릴 방침이다. 공시지가는 또 개발이익을 환수하기 위해 부과되는 개발부담금산정의 기준이 되며 서울 등 6대 도시에서 2백평 이상의 택지를 갖고 있는 경우 상한선초과분에 대해 부과되는 초과부담금의 산정기준도 된다. 이와함께 공공용 토지매수 또는 수용때 보상의 기준이 되며,국공유지 처분때도 기준가격이된다. 이밖에 토지거래허가 또는 신고때 토지가격심사의 기준으로 활용된다. 공시지가는 앞으로 은행대출 등을 받기위해 담보되는 토지의 감정가격으로도 활용될 전망이다. 현재 지가공시법에는 이같은 의무화 규정이 없으나 공시지가가 널리 활용될 경우 공시지가의 신뢰성으로 번거롭게 감정원에서 감정을 하지 않더라도 공시지가가 바로 감정가격으로 이용될 수 있을 것으로 건설부 관계자들은 보고 있다. 이같이 지가체계가 일원화되면 이용목적에 따라 중복적으로 땅값이 조사되는 행정상의 낭비를 막을 수 있게 된다. 또 그동안 국민들이 막연하게 생각해 왔던 토지공개념 관련제도의 시행효과를 피부로 느끼게 돼 투기억제와 땅값안정에 크게 기여할 것으로 기대되고 있다.

◎도시계획 구역안 택지만 「상한제」 적용/복합 건물은 연면적 비율로 택지 계산/논ㆍ밭에 지은 무허주택,나대지서 제외 지목이 밭(전)인 토지에 주택이 건축돼 있으면 택지로 간주돼 택지소유상한제의 적용을 받게된다. 그러나 똑같은 밭에 골프연습장이 설치돼 있는 경우는 택지에 해당되지 않는다. 이처럼 지난 2일부터 시행에 들어간 택지소유상한제등 토지공개념관련 법률은 내용이 복잡하고 홍보가 덜돼 건설부에 설치된 토지공개념 상담실에는 3주동안 무려 6백37건의 문의가 쇄도했다. 상담실에 접수된 질의 가운데 중요한 것들을 문답으로 정리해 본다. -지목이 밭인 토지에 주택이 들어서 있는 경우 택지에 해당되는가. ▲지목에 관계없이 주택이 건축돼 있는 토지는 모두 택지로 간주된다. -지목이 밭인 토지에 골프연습장이 건축돼있는 경우는. ▲골프연습장은 주택으로 볼 수 없고 이 경우는 나대지로 보아야 하는데 나대지는 지목이 대지이어야 한다. -지목은 밭이지만 사실상 주택 이외의 건물이 들어서 대지로 이용되고 있는데… ▲이 경우는주택이 아니기 때문에 택지로 간주되지 않는다. -지목이 밭ㆍ논ㆍ임야인 토지에 무허가 주택이 들어서 있는 경우 나대지로 간주되나. ▲법상 나대지는 지목이 대지인 토지로서 영구적인 건축물이 들어서 있지 않은 토지를 뜻하므로 이 경우 나대지가 되지 않는다. -인천에 5백30평의 택지를 갖고 있다. 이 가운데 1백30평이 도시계획 구역안에 있는데 소유상한이 적용되는 택지의 범위는. ▲6대도시의 도시계획구역안에 있는 택지만 소유상한이 적용되므로 이 경우 1백30평만 적용된다. -서울시 도시계획 구역인 과천에 3백20평의 택지를 갖고 있는데 택지소유상한제가 적용되나. ▲과천은 서울의 도시계획 구역이지만 서울시 행정구역에는 포함되지 않으므로 적용대상에서 제외된다. -상업지역의 대지에도 택지 소유상한제가 적용되나. ▲도시계획구역 안에 있는 대지는 용도지역과 관계없이 모두 적용대상이 된다. -아파트의 부지도 택지면적에 합산되는가. ▲아파트 부지는 주택의 부속토지이므로 택지면적에 합산된다. -3백평의 대지에 바닥면적40평짜리 2층집을 갖고 있다. 이경우 택지의 범위는. ▲택지는 주택부속토지와 나대지 등이 다 포함되므로 3백평이 모두 택지가 된다. -1백평짜리 대지에 바닥면적 50평짜리 4층건물을 지어 1∼3층은 영업용,4층은 주거용으로 쓰고 있다. 이 경우의 택지면적은. ▲건물 연면적에 따른 비율로 안분해야 하므로 25평이 택지로 간주된다. ­3백60평의 택지를 6명의 친구가 공유하고 있는 데 이경우 개인별 소유택지는 어떻게 계산되나. ▲지분율이 등기되지 않았으면 똑같이 소유한 것으로 보아 1인당 소유면적을 60평으로 본다. ­서울에 1백80평,목포에 1백20평의 택지를 갖고 있다. 이 경우에도 상한선을 초과하는 것으로 보는가. ▲현재 목포는 택지소유상한제가 적용되지 않기 때문에 합산면적이 3백평이라도 상한선을 초과하지 않는 것으로 본다. ­아버지와 아들이 2백60평의 택지를 소유하고 있는 데 상한선을 초과하는 것으로 보는가. ▲한세대인 경우는 두말할 필요가 없다. 그러나 별도의 세대이고 아들이 18세이상이거나 결혼한 때에는 공유한 것으로 보아상한제가 적용되지 않는다. ­대지 90평의 단독주택에 살고 있다. 목용탕을 짓기위해 3백평짜리 나대지를 사려는 데 어떻게 해야하나. ▲택지 소유상한선인 2백평을 초과하므로 취득허가를 받아야 한다. 그러나 이 경우 이용목적상 건축허가가 가능한 것이어야 한다. ­집이 들어선 2백25평의 택지를 갖고 있다. 신고를 해야하나. ▲상한선을 넘으면 6월2일까지 모두 신고해야 한다. 그러나 초과분 25평이 집을 지을 수 있는 최소면적에 미달되기 때문에 초과소유 부담금은 내지않아도 된다. ­1백20평짜리와 2백50평짜리 두 필지의 택지를 갖고 있다. 이 경우 초과소유부담금이 부과되는 택지는. ▲늦게 취득한 택지의 초과분에 부과된다. ­취득허가를 받지않고 택지를 취득한 경우 어떤 제재를 받게되나. ▲2년이하의 징역이나 택지가격의 30%이하에 해당하는 벌금을 물게 된다.

택지소유상한제등 토지공개념 관련법들이 90년부터 시행되는 것이 예견됐음에도 불구하고 지난해 전국 땅값이 평균 31.97% 오른 가운데 중소도시 땅값이 가장 크게 뛰었다. 건설부가 19일 발표한 「89년중 지가동향」자료에 따르면 도시규모별로는 중소도시 지가가 전국 평균보다 크게 높은 수준인 38.29%의 상승률을 보였으며 용도지역별로는 개발가능성의 기대가 큰 녹지지역이 평균 39.10%의 상승률을 나타냈다. 지역별로는 수도권중 서울은 33.54% 상승했으나 그외 수도권지역은 분당등 신도시 용지보상비가 대토를 찾아 유입되면서 지가를 부추겨 경기는 48.03%,인천은 46.72%의 높은 상승률을 나타냈다.

◎비업무 판정 건물 전용주차장 기준면적 대폭 줄여/유휴토지 휴양시설땅등 일정면적 넘을땐 이득세 3개 세법시행규칙에서 규정한 비업무용 부동산의 판정기준과 토지초과이득세가 과세되는 유휴토지의 기준 등을 문답으로 풀어본다. ­업무용 부동산의 기준면적이 축소됐다는 데. ▲그렇다. 건축물의 부속토지 건물의 전용주차장,차고용 토지,법인의 자가용 전용주차장의 기준면적이 축소됐다. 이는 토지의 고밀도활용을 유도하기 위한 것이다. 주차장업용 부동산의 경우는 2년 이내에 전체면적의 30%이상에 해당하는 기계식 주차시설을 해야만 업무용으로 인정해준다. ­구체적으로 어떻게 축소 됐는가. ▲건축물 부속토지의 경우 지금까지는 건축물 바닥면적에 용도지역별 적용배율(건폐율)을 곱한 면적과,건물연면적을 건축법상의 지역별 용적률에 1.1배를 곱한 수치로 나눈 값을 비교해 큰 면적을 기준으로 삼았었다. 큰 면적을 초과하는 면적을 비업무용으로 분류했다는 뜻이다. 그러나 앞으로는 용적률기준의 계산방식이 건물연면적을 당해지역의 용적률에1.1배를 곱한 수치가 아니라 5.5배를 곱한 수치로 나누게 된다. 전자의 계산방식과 바뀐 계산방식으로 구한 수치중 작은면적이 기준이 된다. ­예를 든다면 ▲상업지역에 대지 2천평 건물바닥면적 1천평 연건평4천평의 건물이 서 있는 경우를 보자(용적률 1천3백%). 건폐율을 기준으로 한 면적은 바닥면적 1천평에 3배를 곱한 3천평이다. 용적률에 의한 기준면적은 연건평 4천평을 1천3백%로 나눠 1.1을 곱해서 나오는 3백38평이 된다. 현행 방식으로는 건폐율 기준 3천평과 용적률 기준 3백38평 중 큰 면적인 3천평이 기준이다. 비업부용 부동산은 없는 셈이다. 그러나 앞으로는 용적률을 기준으로한 면적이 연건평 4천평을 1천3백%로 나눠 5를 곱해서 나오는 1천5백38평이 된다. 이 면적과 건폐율 계산으로 나온 3천평과 비교해 작은 면적인 1천5백38평이 기준이 된다. 따라서 2천평중 1천5백38평을 초과하는 4백62평은 비업무용이 된다. ­업무용이라도 차입금이 자기자본의 2배를 초과하는 법인이 가진 특정부동산에 대해서는 손비를 인정해주지 않는다는 데.▲그렇다. 임야,농경지,순포장용 부동산,목장용 부동산,연수원,휴양소,체육시설용 부동산,예비군훈련장용 부동산,골재채취장용 부동산,야적장ㆍ적치장용 토지,법인의 자가용전용 주차장및 주차장업용 토지,임대전용부동산 등이다. ­이런 부동산은 업무용 기준이 강화됐다는데 예를 들어달라. ▲배구나 농구팀을 운영하는 기업의 선수들이 전용으로 사용하는 부동산을 보자. 실내체육관 부속토지의 경우 지금은 무조건 건축면적의 7배를 업무용으로 인정해주고 있다. 앞으로는 용도지역별로 적용배율이 3배까지 낮아진다. 녹지지역의 경우 7배의 현행비율이 그대로 인정되나 주거지역의 배율은 5배로,준주거 및 공업지역은 4배로,상업지역은 3배로 각각 낮아진다. 녹지가 아닌 지역에 체육관을 지어놓은 경우는 배율이 낮아지는 만큼 업무용토지로 인정해주는 범위가 줄어드는 것이다. ­연수원의 기준면적은. ▲지금까지는 기준이 없었다. 앞으로는 건축물의 부속토지 바닥면적이 용도지역별로 3∼7배를 곱한 면적이 기준면적이 된다. 이밖에 연수원 시설의 수용정원에 10㎡를 곱해 산출한 운동장도 기준면적으로 인정해 준다. 그러나 수용정원이 1백∼4백50명인 경우는 운동장 기준 면적이 일률적으로 4천5백㎡로 정해졌다. ­토지초과이득세가 부과되는 유휴토지는. ▲기준면적을 초과하는 연수용 운동장,체육시설용 토지,휴양시설용 토지 등이다. 광업용토지의 경우 금속광은 20㏊,석회석광은 80㏊,기타 비금속광은 60㏊를 넘는 토지가 초과이득세 부과대상이다. 나대지상태로 이용되는 토지는 연간 수입금액이 부동산 가액에서 차지하는 비율을 정해 이 비율에 미달되는 경우 부과대상이 된다. 블록 석물 토관제조업용 토지의 수입금액 기준률은 20%,조경작물 식재업 농업계 학원용 토지는 7%,기타는 10%로 정해졌다. ­비업무용에 대한 예외인정범위가 축소됐다는데. ▲법령에 의해 사용이 금지된 부동산은 제한 또는 금지일이후 3년이 지나지 않은 경우,주택업자의 신축주택도 준공일로부터 3년이 지나지 않은 때,공유수면매립지는 취득일로부터 4년이 지나지 않아 업무에 사용될 때만 비업무용에서 제외된다. 그러나이 규정은 91년말까지 적용이 유예된다.

◎서해안 개발ㆍ북방교류로 떼돈 몰려/상업지보다 녹지ㆍ공업지역 더 올라/토개공 조사 지난해 땅값이 30%이상 올라 지난 78년이래 가장 높은 상승률을 기록했다. 16일 토지개발공사가 조사한 지난해 땅값상승률은 30.56%로 88년의 27.47%보다도 3.09%포인트 높고 87년(14.67%)에 비해서는 배가 넘는 높은 상승률을 나타냈다. 지난해 땅값이 이처럼 많이 오른 것은 88년의 상승세가 이어진 가운데 서해안개발등 각종 개발사업의 추진과 대북방교류확대기대 등으로 엄청난 규모의 부동자금이 부동산쪽에 몰렸기 때문으로 분석됐다. 분기별로는 1ㆍ4분기 중에 사상 최고인 14.89%나 올랐으나 토지공개념확대도입추진 및 신도시 개발계획발표 등으로 2ㆍ4분기 5.69% 3ㆍ4분기 4.44% 4ㆍ4분기엔 3.0%로 상승률이 크게 둔화되는 추세를 나타냈다. 지역별로는 큰도시보다는 중소도시에서의 오름세가 두드러졌고 용도지역별로는 상업 및 주거지역 보다는 녹지나 공업지역이 더 많이 올랐다. 토지개발공사는 올해부터 택지상한제등 토지공개념 확대도입 관련법들이 본격적으로 시행되는데다 부동산시장이 침체국면에 접어들고 있기 때문에 올해는 땅값 상승률이 크게 낮아질 것으로 전망했다.