양천구 목동 405 일대 목동중심축 6만2,860㎡가 일반 주거지역에서 일반 상업지역으로 용도지역이 변경돼 서울 서남권의 중심지로 개발될 전망이다. 서울시는 25일 도시계획위원회를 열어 용적률 평균 700%,감보율(공공용지제공면적) 15% 이상의 조건으로 용도지역 변경안을 통과시켰다. 이 지역은 목동중심축에 위치하면서도 목동 택지개발사업 대상에서 제외돼왔던 곳으로 중심축의 상업기능을 강화하기 위해 그동안 용도지역 변경문제가 꾸준히 제기돼 왔다. 시는 이와 함께 이 지역을 용도에 따른 제1종 미관지구로 지정,주변 주택지역과 조화를 이루도록 했다.이에 따라 골프연습장·병원·공장·위험물 저장소 등 시설은 들어서지 못하며 미관심의 결과에 따라 층수도 제한을 받게 된다.

주민들의 재산권 행사를 크게 제약해온 전남도내 6개 원전 후보지 해제지역에 대한 국토이용계획 변경이 조속히 이뤄져야 한다는 여론이 높다. 12일 지역 주민들에 따르면 정부는 지난 81·82년 여수시 화양면 이목리,고흥군 도양읍 장계리,보성군 득량면 비봉리,장흥군 대덕읍 신리,해남군 황산면 외립리,신안군 압해면 송공리 등 17.01㎢를 원전 건설 후보지로 지정,관리해오다 지난해 12월 30일 후보지에서 해제하고 다른 적정 용도지역으로 국토이용계획을 변경하도록 했다.전남도도 이들 6개 지역을 적정 용도지역으로 재지정하도록 지난 3일과 지난달 12일 지시했다. 이에 대해 해당 시·군들은 원전 후보지의 용도지역을 바꾸기 위한 예산을올 추경예산에서나 확보할 수 있다며 국토이용계획 변경을 미루고 있다.올상반기에 예산을 확보하더라도 적정 용도지역 지정은 연말쯤에야 마무리된다는 게 시·군 관계자들의 설명이다. 도내 원전후보 해제지역 1,088가구 3,400여명의 주민들은 “지난 18년동안주민들이 겪은 피해를 보상하는 차원에서 정부가 용역비를지원해 조기에 국토이용계획 변경이 이뤄지도록 해야 한다”고 주장하고 있다.

오는 8일부터 100평 이상의 건물을 지을 때 지하층을 두지 않아도 된다.상업지역 안의 공동주택은 일조 기준을 적용받지 않으며,도로나 공원 조성 등으로 생긴 자투리땅에서는 대지 규모와 관계없이 건물을 지을 수 있다. 건설교통부는 4일 건축행정 절차의 간소화를 위해 이같은 내용의 개정 건축법을 오는 8일 공포,시행키로 했다고 밝혔다. 이에 따라 100평 이상의 건물을 지을 경우 건물주인이 지하층 면적을 자율적으로 정할 수 있고 아예 지하층을 짓지 않아도 된다. 개정 건축법은 또 인접대지 경계선에서 용도에 따라 2∼4m 간격을 두고 건축물을 지을 수 있도록 한 규정도 폐지,건축주가 자율적으로 거리를 두고 건물을 지을 수 있도록 했다. 건축허가 유효기간도 현행 1년3개월에서 2년으로 늘리고,용도지역에 관계없이 일조 기준을 적용토록 한 현행 상업지역 내 일조권 적용 규정을 바꿔 일반상업지역과 중심상업지역에 있는 공동주택은 일조 기준을 적용받지 않도록 했다.건교부는 이밖에 오는 5월9일부터 건축물을 새로 지을 때 신고 대상규모를 현행 연면적 50㎡ 이하에서 100㎡까지로 확대하기로 했다.

◎전국 최대 27% 지정률 “해제” 반색/총면적 203㎢… 노른자위 부유층 소유/우량농지 포함 20% 생산녹지 지정 검토/환경단체 “친환경적 생태도시 육성” 촉구 정부의 개발제한구역 제도개선 발표가 있자 전국 최대의 지정률을 보이고 있는 진주지역 주민들은 지역간 균형개발측면에서 크게 환영하는 분위기다. 특히 이 지역은 중소도시로 정부 방침상 대부분 해제되는 지역에 포함돼 27년간 묶였던 사유재산권을 되찾게 된다는 기대감에 들떠있다. 그러나 진주환경운동연합은 “진주를 비롯한 서부경남지역은 친환경적인 생태도시로 가꿔져야 한다”며 전면해제에 반대하고 있어 한바탕 홍역을 치를 것으로 여겨진다. 진주권 그린벨트 면적은 203㎢.진주시 196.9㎢와 사천시 축동면 6.1㎢가 지난 73년 그린벨트로 지정됐었다. 진주시의 경우 전체면적 712㎢의 27.7%가 그린벨트에 묶여 전국 평균지정률 5.4%보다 무려 5배 이상 높다. 이 때문에 그린벨트구역내 6,630가구 2만3,696명이 생활의 불편과 상대적인 박탈감에 시달리고 있다.특히 정촌면과 금산면의경우 각각 전체 면적의 97%와 96%가 그린벨트로 묶여 있어 전국 최대의 피해지역으로 꼽히고 있다. 시는 그린벨트가 전면 해제되더라도 무분별한 개발을 억제하고 철저한 관리로 환경훼손을 방지할 계획이다. 吳敬三 부시장은 “이달말쯤 건설교통부의 방침이 결정되면 용역을 실시,객관적인 자료를 토대로 용도지역을 구분할 계획”이라며 “다만 20가구 이상 집단취락지와 136개 자연부락에 대해서는 제한을 안하는 방향으로 검토되고 있다”고 밝혔다. 그린벨트지역중 산림이 우거지고 임야의 상태가 양호한 절반정도를 보존녹지로 남기고,우량농지를 포함한 20%는 생산녹지로 지정하는 방안을 신중히 검토하고 있다. 이와 맞물려 장기발전계획과 도시계획도 전면 재조정된다. 그동안 낙후됐던 그린벨트지역을 개발,지역균형발전을 이루고,‘진주·광양권 광역개발계획’에 따라 유입될 인구를 수용할 수 있는 다각적인 방안을 모색하고 있다. 현재 진주지역 그린벨트의 43.8%인 86.3㎢를 외지인이 소유하고 있는 것으로 밝혀졌다.전국 평균인 45%를 약간 밑도는 수준이다.그러나 행정구역의 97%가 그린벨트인 정촌면의 경우는 70%가 외지인과 시내 부유층 소유인 것으로 알려져 있다.따라서 그린벨트 토지거래는 거의 없는 상황이다. 전문가들은 정부가 지난 17일을 기해 전국의 그린벨트지역을 토지거래허가구역으로 지정한데다 정부의 최종 방침이 결정되지 않아 관망하고 있는 것으로 분석했다.더구나 쓸만한 땅은 부유층이 거의 소유하고 있으며,가격도 오를 만큼 올랐기 때문에 상당기간 거래는 한산할 것이라는 전망이다. 공인중개사 李모씨(50)는 “가끔 4∼5억짜리 덩치 큰 물건을 찾는 고객이 있지만 매물이 없다”며 “이는 개발가능성이 높은 지역의 그린벨트는 거의 부유층이 소유하고 있기 때문”이라고 말했다. 정부발표직후 최근 금융권의 이자하락으로 투자대상을 물색중인 뭉칫돈이 몰려 투기가 일 것이라는 예상과는 달리 아직까지 차분한 분위기다.

◎3분기 38만8,960건… 작년比 0.7% 늘어/제주·충남·전북順… 중소도시 두드러져 토지거래가 올들어 처음 증가세로 돌아섰다. 건설교통부가 8일 발표한 ‘3·4분기 토지거래 현황’에 따르면 이 기간에 모두 38만8,960건의 토지가 거래돼 지난해 같은 기간(38만6,325건)보다 0.7%가 늘어났다. 거래 면적은 5억3,580만7,000㎡(1억6,236만3,600평)로 지난해 동기(4억8,993만8,000㎡)보다 9.4% 증가했다. 지역별 거래건수 증가율은 제주(22.1%) 충남(17.5%) 전북(16.3%) 전남(14.8%) 서울(12.2%) 경남(9.8%) 경기(3.8%) 부산(1.6%)의 순이었다.이 중에서도 중소도시의 토지거래가 활발해 지난해보다 필지기준으로 1.8%(면적 2.6%) 증가했다.특히 군단위 지역은 필지기준으로 8.9%(면적 16.6%)가 늘었다. 용도지역별로는 도시계획구역안의 거래필지 수가 4.3%(면적 14.2%) 줄어든 반면 비도시 지역은 필지기준 10.4%(면적 16%)가 늘었다.

내년 초부터 중앙정부의 도시계획 결정권이 지방자치단체로 완전히 넘어간다.따라서 지자체 실정에 맞는 도시개발이 가능해졌으며,도시계획 입안 후 중앙정부에 보고할 필요도 없어져 개발 기간이 크게 단축될 전망이다. 건설교통부는 10일 현재 지방자치단체 위임 형태로 운영되고 있는 용도지역,지구결정,도시계획시설,도시계획사업 등의 도시계획 결정권을 지자체에 완전히 넘기는 내용의 도시계획법 개정안을 확정,오는 7월 임시국회에 올리기로 했다.다만 고속철 신공항 사업과 같은 국가계획이나 개발제한구역 설정 등의 업무는 중앙정부가 계속 맡도록 했다. 현행 도시계획법은 주거·상업·공업 용지의 지정과 풍치·미관·고도 지구의 결정,도로·학교·공원·시장 지정의 도시계획 결정권을 원칙적으로 자치단체에 위임해 놓고 있으나 입안된 도시계획 내용을 의무적으로 건교부 장관에게 보고토록 하고 있다.따라서 중앙정부가 사실상 도시계획 인·허가권을 갖고 있어 자치단체가 자율성을 갖고 도시계획을 세우기 어려웠다. 도시계획법 개정안은 오는7월 임시국회를 통과하면 6개월의 공포기간을 거쳐 내년 1월부터 시행된다.건교부 관계자는 “지자체장이 도시계획결정권을 갖게 되면 용역 발주에서 최종 승인까지 2∼3년 걸리던 도시계획 수립 기간이 대폭 줄어 들 뿐 아니라 토지를 지역사정에 맞게 효율적으로 이용할 수 있을 것”이라고 말했다.

◎해변·갯벌 환경보전 등 위해 관리법 개정 해양수산부가 15일 대통령에게 보고한 주요 업무계획을 요약한다. □해양전진기지 개발=태평양 심해저광구의 망간단괴 개발 위해 정밀탐사 및 기술을 개발,2010년 상업화한다.오는 9월 남극에 한국·칠레 공동연구센터를 설치한다.러시아와 해양과학공동연구센터를 2000년 설치,초고속선 및 수중로봇 등의 핵심기술을 개발한다.남태평양 피지 및 마샬공화국과 협력을 강화,해저광물 및 수산자원개발을 추진한다. □연안관리법 제정=해변·갯벌 등의 효율적 관리와 환경보전을 위해 연안관리법을 제정한다.연안개발 및 이용을 조정·통제할 수 있는 용도지역제를 도입한다.새로 제정될 법률을 통해 연안통합관리 계획을 세운다. □수산업 구조조정=연근해 어족자원의 감소와 해외어장의 축소로 전체 어선의 26%인 3천여척(11만5천t)의 감척이 불가피하다.99년부터 2004년까지 매년 400척씩 줄여나간다.어업인 스스로 출어척수나 어업시기 등을 조정하는 자율관리제도를 시행한다.2t 미만 선박을 운영하는 영세어업에 대한 규제를 대폭 완화한다.연근해 어족자원 보호·육성을 위한 어획량 제한 및 어장 휴식년제를 추진한다. □외국자본 유치=부산항 감만부두 확장사업에 호주의 물류회사인 P&O포트사의 미화 1억달러 자본참여를 추진중이다.인천항 종합여객시설에 싱가포르 TIC사의 1억4천만달러,인천북항 원목부두에 미국 SSA사의 6천1백만달러,목포신외항 다목적 부두에 미국 쿠퍼&라이브랜즈사의 1억달러를 각각 유치한다. □동북아 물류중심지 구축=부산 가덕신항 및 광양항에 2011년까지 5만t급 선박접안이 가능토록 선석(船席) 48개를 건설한다.배후부지에 대규모 국제물류단지를 개발한다. □해상안전확보=내년 2월부터 해상안전을 위해 해상교통방송을 실시한다.대형 유류오염사고시 국가차원의 긴급방제 체제를 확립한다.

●건물 용도군의 축소조정을 통한 절차 간소화 ▷현행◁ ­모든 건축물 용도를 32개 용도군으로 분류하고(세부용도:수백종) ·32개 용도군과 세부용도로 건축허가를 하고,건축물대장 작성 ▷개정◁ ­건축물의 용도를 21개로 축소하여 ·21개 용도군으로 건축허가하고,건축물대장 작성 ·용도군에 속하는 세부용도 상호간의 변경은 건축물대장 기재사항 변경이 불필요 ●건축물용도변경 허가제의 신고제전환 ▷현행◁ ­11개 시설군으로 용도변경시에는 허가를 받아야 함 *11개 시설군 주거시설군,관람직회,영업,업무,숙박,교육,공장산업,위험물저장 및 처리 의료 및 요양,판매유통,여객운송,기타시설군 ▷개정◁ ­11개 시설군을 5개 시설군으로 축소하여 구조피난 등 건축기준이 강한 것부터 약한 순으로 순위를 정하고 상위의 시설군으로 변경시에만 신고토록 하고,하위로 변경시에는 행정절차 없이 사용가능토록 함 *5개 시설군:다중이용시설군,산업시설군,교육 및 의료시설군,주거 및 업무시설군,기타시설군 ●대형건축물의 시·도지사 사전승인제도 폐지 ▷현행◁ ­대형건축물 허가시에는 시·도지사의 사전승인을 받아야 함 *대형건축물:21층 이상,연면적 10만㎡이상 ▷개정◁ ­시·도지사의 사전승인제도를 폐지하고,직접허가토록 해 허가절차를 간소화 ●도시설계수립지역은 건축사의 확인으로 건축허가 ▷현행◁ ­도시설계사가 수립된 지역에서도 일반지역과 동일한 절차로 건축허가 ▷개정◁ ­도시설계수립지역에서 건축사의 확인만으로 건축허가 ●건축심의 절차 간소화 ▷현행◁ ­미관지구인에서는 단독주책을 건축하더라도 건축위원회의 심의를 거쳐야 함 ▷개정◁ ­미관지구에서 건축물의 색채,형태에 대한 기준을 마련하고,건축위원회의 심의를 폐지 ●도시설계 제도의 활성화ㅋ ▷현행◁ ­도시계회법에 의하여 도시설계지구로 지정된 곳에서는 도시설계수립이 가능 ­도시설계기중이 신개발지 위주로 되어 있어 기존시가지에 적용이 어려움 ▷개정◁ ­도시설계수립지역을 시장,군수,구청장이 지정,광고토록 해 수립절차를 간소화 함 ­기존도시에 대하여는 도시설계를수립하도록 해 도시설계를 활성화 ­도시설계수립지역에서는 건축사 확인으로 건축을 허가하는 등 인센티브부여 ●법령내용중 기술적,전문적 내용분리 ▷현행◁ ­건축법령에 구조,피난,설비기준 등 전문기술적인 기준은 국민이 어렵게 인식하고 ·신기술발달에 따라 신축적인 대응이 어려움 ▷개정◁ ­구주,피난,설비기준은 지정형식의 ‘설계기준’으로 고시 ·기술발달에 따라 신축적인 대응 ●건축제도개선위원회 운영 ▷현행◁ ­경제여건변화에 따라 부분적으로 개정되어 법령체계를 잃음 ▷개정◁ ­건축사,학계,허가담당 공무원 등으로 ‘건축제도개선위원회’를 구성하여 정기적으로 건축기준을 검토하고,법령에 반영 ●일조기준의 합리적 개선 ▷현행◁ ­일조확보를 위하여 북쪽의 이웃대지 경계선으로부터 건물높이의 1/2을 띄어 건축 ­상업지역내 공동주택에 대한 일조기준을 적용 ·이웃경계로부터 높이의 1/2 띄어건축 ·창문이 있는 벽면은 높이의 1/4을 띄어 건축 ▷개정◁ ­일조확보기준을 원칙적으로 남쪽대지 경계선으로하고 ·기존거축물의 일조 피해의 우려가 있는 곳은 조례로 정하여 현행규정을 적토록 함 ­사업지역내 공동주택에 대한 일조기준은 호텔 등 일반건축물과 같이 적용을 배제 ·공동주택사업단지 등 주택단지에 대하여는 일조기준을 적용 ●도로사선제한 등 건물높이제한 규정의 합리화 ▷현행◁ ­건물의 높이는 도로너비의 1.5배 이하로 제한 ·2이상의 도로에 접한 경우 예외적으로 환화하여 적용 ▷개정◁ ­구역(Block)에 따라 건축물의 최고높이를 정하여 제한하되 ·구역별 절대높이가 정하지 아니한 경우에는 법에서는 원칙(도로너비의 1.5배 이하)만 정하고 예외적 적용기준을 조례로 정하여 운영 ●자투리땅 활용방안 강구 ▷현행◁ ­용도지역에 따라 일정규모 이상인 대지에 한하여 건축가능(최대규모 이하로 분할 금지) *대지면적의 최소한도 일반주거지역:60㎡ 일반상업지역:150㎡ ▷개정◁ ­발생된 소규모대지(자투리땅)에는 건축을 허용하되,앞으로 발생되는 것은 예방 ·최소규모 이하 대지에는 건축가능토록 하되, ·최소규모이하로 분할금지

◎전국 4개 용도 관리… 기존관련법 폐지 바다와 육지가 맞닿는 연안역(沿岸域)도 앞으로는 체계적으로 관리되고 국토개발의 주요 대상이 된다. 해양수산부는 24일 ‘연안역관리법’ 제정을 추진,무분별한 개발을 막고 환경보전을 위해 전국의 연안역을 4개의 용도지역으로 나눠 관리하기로 했다고 밝혔다.대신 기존의 공유수면관리법은 폐지하기로 했다. 연안역이란 해안선을 중심으로 바다와 육지를 포함하는 특수 환경지역으로 해변 갯벌 만(灣) 삼각주,그리고 면적이 5㎢ 이하인 섬 등으로 구성되며 해안선으로 부터 12해리 해역까지 포함된다. 연안역관리법(안)은 전국의 연안역을 ▲도시조성,임해공단 건설 등으로 이미 개발이 이뤄졌거나 개발이 예정된 ‘개발조정연안역’ ▲개발과 보전이 조화를 이뤄야 할 ‘준보전연안역’ ▲갯벌 등 자연환경과 수자원보전을 위해 필요한 ‘보전연안역’ ▲용도지정이 안된 ‘유보연안역’ 등 4개의 용도지역으로 나누고 있다. 보전연안역에서는 건축물 및 공작물의 신·증축이 금지되며 개간 매설 준설 흙·모래·자갈채취 토지형질변경 등도 금지된다.다만 대통령 령에 따라 경미한 건물의 신축 등은 허용된다. 준보전연안역에서는 연안환경의 심한 훼손을 초래할 건출물의 신·증축과 일정규모 이상의 매립과 간척이 금지된다.개발조정연안역에서는 건축물의 높이와 공동주택의 신축에 제한을 가할 수 있으며 유보연안역에서는 별도의 규제를 하지 않을 방침이다. 우리나라 연안배후지에는 50개의 항만,2천266개의 어항,25개의 해안도시,22개의 임해공단이 있고 전체 인구의 33%가 살고 있다.오는 2005년에는 전체인구의 40%가 거주하고 국내총생산(GDP)의 50%를 연안역에서 생산할 것으로 전망돼 이를 고려한 종합관리 차원에서 법제정을 추진하게 됐다고 해양수산부는 밝혔다.

◎“일과 외교마찰 심화” 지적 따라 철회 독도에 표준지 공시지가를 매기려던 계획이 ‘불발’됐다.현실적인 실익 없이 일본과의 외교마찰을 심화시킨다는 관계 부처의 지적이 있었기 때문이다. 건설교통부는 독도가 우리의 고유 영토임을 명백히 해두기 위해 이 섬의 35개 필지중 한 곳을 골라 표준지 공시지가를 매길 것을 검토해 왔으나 1월중에 확정한 전국의 올해 표준지 공시지가 산정 대상필지에 포함시키지 않았다고 2일 밝혔다. 독도는 지목이 임야,용도지역은 자연환경보전지역.따라서 표준지 공시지가를 공시할 필요가 없는 곳이다.그러나 일본이 영유권을 끝임없이 제기해 건교부는 지난해 10월 우리의 영토임을 상징적으로 선언하기 위해 독도의 한 필지에 대해 공시지가를 산정·발표할 것을 적극 검토했었다. 표준지 대상에 포함되면 오는 28일 발표될 전국의 표준지 공시지가 공시때 처음으로 지가가 발표될 예정이었다.건교부 관계자는 “표준지 공시지가는 조세 또는 부담금을 물리기 위한 근거이기 때문에 조세나 부담금이 부과되지 않는 국유지인 독도를 표준지 공시지가 산정대상에 포함시키지 않았다”며 “독도의 공시지가를 산정하더라도 적정한 가격평가를 하는 데 어려움이 많을 것”이라고 말했다.

◎우리영토 명시 차원 대상에 포함시켜 독도에도 땅값이 매겨진다.우리 고유의 영토로 명백히 해두기 위한 조치다. 건설교통부는 25일 독도 35개 필지 가운데 한 곳에 표준지 공시지가를 매겨 내년 2월에 발표할 98년 표준지 공시지가 공시에 포함시키기로 하고 관계부터와 협의중이라고 밝혔다. 행정구역상 지번이 경북 울릉군 울릉읍 도농리 산 42의76인 독도는 동·서도 등 34개의 섬으로 이뤄져 있으며 총면적은 18만6천173㎡(5만6천416평)이다. 표준지 공시지가는 조세 또는 부담금 부과의 근거로 삼기 위해 공시되기 때문에 조세나 부담금이 부과되지 않는 국·공유지에는 원칙적으로 매겨지지 않는다.그러나 임대 등 특별한 필요가 있으면 국·공유지라도 표준지 공시지가가 공시되고 해당 시군구는 이를 기준으로 인근 필지의 개별 공시지가를 산출해 공시한다. 건교부 관계자는 “독도는 지목이 임야,용도지역이 자연환경보전지역이어서 표준지 공시지가 또는 개별 공시지가를 공시할 현실적 필요는 없으나 독도가갖는 상징성을 고려,표준지 공시지가를공시하는 방안을 적극 추진하고 있다”고 말했다.그러나 “외교적인 문제도 신중히 검토,외무부 등 관계부처와 충분한 협의를 거쳐 결정할 방침“이라고 덧붙였다. 표준지 공시지가를 공시하기 위해서는 감정평가사가 현지 실사를 해야 하며 정부는 이에 따라 울릉군 지역을 맡고 있는 한국감정원 등의 감정사 4명을 현지에 보내 표준지 공시지가 산정작업을 벌이도록 할 계획이다. 한편 감정평가사들사이에서는 독도 표준지 공시지가가 여건이 비슷한 동해안의 섬 수준인 ㎡당 몇백원대가 돼야 한다는 주장과 독도가 갖는 상징성과 독도의 영유권으로 인한 경제수역확대 등 경제적 가치가 엄청나기 때문에 대단히 높은 값을 매겨야 한다는 의견이 엇갈리고 있다.

◎실제거래가격의 평균 57∼83% 공시지가가 실제 지가와 괴리가 큰 것으로 확인됐다.정부가 지난 89년 도입돼 8년째 시행중인 공시지가와 실제지가의 차이를 확인한 것은 처음이다. 3일 건설교통부가 전국 2천6백37만 필지의 공시지가를 서울 등 6대 광역시와 경기 강원 충남북,전남북,경남북,제주도 등 9개도 등 15개 시도별로 표본추출해 체감지가와 비교한 결과 체감지가 대비 공시지가 비율의 용도지역별 평균이 57∼83%에 불과한 것으로 나타났다.체감지가는 실제 거래되거나 호가되고 있는 토지의 가격이다. 조사 결과 나타난 체감지가 대비 공시지가 비율은 용도지역별로 전국 평균주거지역 81%,상업지역 68%,공업지역 83%,녹지지역 78%,농림지역 62%,준농림지역 57%,자연환경보전지역 63%였다. 건교부가 밝힌 이들 15개 시도의 4개 용도지역별 체감지가 대비 공시지가 비율을 보면 서울 부산 대전 대구 제주도 등 5개 시도에서 4개 용도지역이 모두 83∼97%인 것으로 나타나 비교적 공시지가가 실거래가에 가까왔다. 그러나 나머지 10개 시도의 경우 체감지가 대비 공시지가 비율이 용도지역별로 최하 46%에서 최고 112%로 심한 편차를 보이는데다 80% 이하가 압도적으로 많아 공시지가가 실거래가를 제대로 반영하지 못하고 있었다. 용도지역별로는 주거지역이 체감지가 대비 공시지가 비율이 높았으며 상업,공업,녹지지역은 이 비율이 낮았다.이는 토지 관련 이해관계가 첨예한 대도시나 주거지역일수록 공시지가가 보다 정확함을 보여주는 것으로 해석됐다.

◎아파트 300가구이상만 허용 앞으로 준농림지에 아파트를 지으려면 상하수도 도로 등 도시기반시설을 갖춘 3백 가구 이상의 단지로 조성해야 한다. 또 복잡한 행정절차 없이 건축허가만으로 공장과 물류시설 설치가 가능한 ‘산업촉진지구’제도가 도입된다. 정부는 2일 국무회의에서 준농림지의 무질서한 개발을 제한하고 공장과 물류시설의 입지 완화를 골자로 한 국토이용관리법 시행령 개정안을 의결했다. 이번 주말께 공포,시행될 이 안에 따르면 준농림지 공동주택 건축은 도시기반시설 계획을 수립해 용도지역을 준도시지역으로 변경한 뒤 3백 가구 이상의 단지로만 개발할 수 있으며 용적률은 2백% 이하로 제한된다.3백 가구 이하로 지을 때는 용적률을 1백%로 대폭 낮춰야 한다. 이에따라 준농림지 공동주택 건축은 3백 가구 이상의 단지로만 가능하고 3백가구 이하로는 전원주택 연립주택 등 저밀도 주택외 아파트 건축이 사실상 불가능해졌다. 또 준농림지에서 음식점 숙박시설 설치는 원칙적으로 금지되고 지방자치단체가 조례로 수질오염 경관훼손등의 우려가 없다고 인정하는 경우에 한해 예외적으로 허용된다. 준농림지 음식점 숙박시설 설치는 그동안 원칙적으로 허용되고 예외적으로 조례에 의해 금지돼 지자체가 관련 조례제정을 미룸으로써 준농림지에 속칭 러브호텔 음식점 등이 난립하는 부작용을 빚어왔다. 산업촉진지구는 상수원보호구역 문화제보호구역 등 지구지정이 불가능한 지역외 모든 지역에서 토지수급계획의 범위내에서 자유롭게 지정할 수 있으며 지구지정의 권한이 시 군 등의 지방자치단체로 위임된다.

◎주거용 늘고 상업용 감소 토지거래가 실수요자 위주로 정착돼 가는 모습이다. 4일 건설교통부에 따르면 지난 3월중 크게 늘었던 토지거래가 4월 들어 주춤해 졌다.4월중 토지거래는 17만6천934건,2억9백61만5천㎡(6천4백69만6천평)로 전달보다 건수는 2%,면적은 13% 증가했다.이는 지난 3월중 토지거래가 전달에 비해 건수로 34%,면적으로 26% 증가한 것과 대조를 보이는 것이다. 지역별로는 충남 경북 부산이,용도지역별로는 녹지가,지목별로는 공장용지와 임야의 거래가 활발했다.토지거래는 충남 경북 부산에서 10% 이상 증가한 반면 대구 전북은 감소했다.용도 지역별로는 도시계획구역내 주거지역 거래가 전체의 58%로 대부분을 차지했으며 상업지역과 도시계획구역 이외의 거래는 감소했다.

◎기능 상실한 곳 과감히 해제개발 유도/재산권 행사 시비… 형평성 논란일듯/해당지역 땅값 상승·부동산 투기 우려 서울시가 4일 확정 발표한 풍치지구 관리계획은 풍치지구의 고유기능을 이미 상실한 지역에 대해서는 과감하게 지구지정을 풀어주거나 건축규제를 완화시켜주면서 녹지확보라는 시정의 기본틀은 그대로 살린다는 두가지 의미를 담고 있다. 지난 95년부터 풍치지구 재정비계획을 추진해온 서울시는 그동안 풍치지구 해제와 완화의 폭을 놓고 고민을 거듭해왔다.‘개발이냐 보전이냐’를 둘러싸고 끊이지 않는 갈등을 풀어줄 ‘황금률’을 찾기가 쉽지 않았기 때문이다. 실제로 이번에 해제 또는 완화된 7만여평은 전체의 1.5%에 불과하다는 점에서 사실상 녹지보존쪽에 더 비중을 둔 정책의도로 분석된다.95년 단국대 주변 풍치지구 해제를 추진하는 과정에서 나타난 시민들의 녹지보존 정서도 반영됐다.당초 해제 5만여평,완화 90만평선의 기준안이 해제 2만평,완화 5만평으로 크게 후퇴한 것도 이 때문이다. 이번 계획으로 해당지역의 땅값 상승과 부동산투기가 우려된다.풍치지구가 해제 또는 완화될 경우 토지이용확대에 따라 수반되는 엄청난 이득 때문이다.77년 재정비이후 매년 수백건씩 풍치지구 민원이 발생해 왔다. 특정지역에 대해 규제를 완화하거나 해제하는 것이 아니라 이를 위한 기준안을 시달하고 구체적인 지역의 지구지정 해제여부는 일반적인 도시계획 결정절차를 따르도록 해 지역별로 형평성 논란도 제기될 것으로 보인다.수십년동안 재산권 행사를 제한받아 온 해당 주민들의 욕구에 못미치는데다 연말 대선과 내년 5월 자치단체장선거를 앞둔 민선 구청장들의 조정요구도 빗발칠 것이 뻔하다.특히 건축규제가 더욱 강화되는 지역의 경우도 재산권 행사가 더 어려워지는데 따른 반발이 거셀 것으로 예상되며 풍치지구를 대폭 해제한 경기도와의 형평성도 주민들의 불만요소로 작용할 것으로 보인다. 종로구 홍파동 인왕지구 등 풍치지구에서 해제되는 2만평은 녹지율이 20%이상 확보되는 조건에서 주변지역에 맞춰 용도지역을 조정,원칙적으로 1종 일반주거지역으로 지정할 방침이다.이경우 건폐율은 30%에서 60%로,용적률은 90%에서 2백%로,층고제한은 3층에서 4층으로 각각 상향 조정된다.또 강북구 수유동 수유지구 등 불량주택 밀집지역 5만평은 주변지역의 풍치유지에 지장이 없는 범위내에서 녹지율은 현행대로 30%를 유지하되 건폐율은 40%,용적률은 1백60%,층고제한은 4층으로 각각 완화된다. 그러나 종로구 평창동 일대 평창지구 등 주변지역과 조화를 이루며 균형있게 개발된 지역 4백31만평은 현재의 풍치지구를 그대로 존치해 도시의 자연풍치가 유지되며 성북구 월곡동 일대 월곡지구 등 자연경관이 양호한 지역 56만평은 개발행위를 전면 금지하고 자연상태로 보전 관리한다. ◎풍치지구란/주거·녹지지역 완충지… 제한적 개발 허용 풍치지구를 지정한 목적은 일반시가지에 비해 건물은 낮게 짓고 나무는 많이 심어 자연환경과 개발이 조화를 이루게 하자는데 있다.즉 주거지로의 개발을 전제로 하되 저층 저밀도로 건축을 제한함으로써 주거지역과 녹지지역의 완충지대 역할을 담당토록 한 것이다. 도시의 팽창을 막기위해 시 외곽의 논 밭 녹지 등의 개발을 제한하는 그린벨트(개발제한구역)와는 제한적인 개발과 건축이 허용된다는 점에서 다르다. 풍치지구는 건폐율 30%,층고 3층 이하,용적율 90%,녹지율 30%의 엄격한 건축규제를 받는다.일반주거지역의 건폐율이 60%,층고 무제한,용적율 400%,녹지율 5%와 큰 차이가 난다. 서울의 풍치지구는 41년 녹지와 명승지를 보호하기 위해 8백80만평이 일제에 의해 처음 지정됐다.현재는 서울 여의도 면적의 5.5배에 달하는 24곳 4백94만평이 남아있다.

◎「방어적 수요」서 「적극적 공급」으로 선회/환경문제·투기 등 부작용 대책 따라야 정부의 토지공급 확대방안은 경제 되살리기에 걸림돌인 토지 이용문제를 원점(제로베이스)에서 재검토해 국가경쟁력을 높이려는데 있다. 고비용 구조의 핵심인 토지문제를 이대로 두고는 선진국 진입이 어려울 것이라는 절박한 사정이 토지정책의 선회를 불가피하게 만든 것이다.따라서 이번 방안은 바로 토지정책을 지금까지의 「방어적 수요관리」에서 「적극적 공급관리」로 과감히 전환,땅값을 안정시키려는 의지로 해석할 수 있다. 우리의 경우 일본 대만 등 비슷한 국토여건을 지닌 나라들과 비교해 쓸 수 있는 땅이 상대적으로 적은 편이다.주거·상업·공장·공공 용지 등 이른바 도시용으로 활용되는 토지는 우리의 경우 국토(남한면적)의 4.8%에 불과하다.일본의 7.1%,대만의 5.9%,영국의 13%다.현재 보다 50% 정도 더 넓혀야 선진국 수준에 이를수 있다. 가용토지가 이렇게 좁다 보니 땅값이 높아 기업 경쟁력을 떨어뜨리고 주거비 부담을 가중시키고 있는 실정이다.땅값 총액과 국민 총생산(GNP)을 비교해도 우리는 땅값이 GNP의 5.4배나 된다.미국이 0.7배,영국이 1.7배,일본이 3.9배인 점과 비교하면 우리 땅값이 얼마나 비싼지 알 수 있다. 이번 토지공급 확대방안에서 눈에 띄는 것은 토지이용관련 법률의 개선과 민간의 참여에 의한 토지개발.토지에 대해서는 현재 70여개 법률에서 160여개의 용도지역·지구를 지정해 이용 및 개발을 제한하고 있다.개발허가 절차도 너무 복잡하다.이는 고도성장이 지속되면서 토지수요가 엄청나게 요구되고 있으나 한정된 땅과 각종 규제에 묶여 땅값 상승이 이어졌기 때문이다.더욱이 공급을 제한하면서 토지거래허가제 등 수요관리로 그때마다 응급처방식으로 토지투기를 막아 온 결과 오히려 이런 제도가 토지공급을 위축시키는 결과를 불렀다. 토지개발에 민간의 참여를 확대하고 지방자치단체에 토지이용권한을 넘긴 것은 자율과 창의성을 살리면서 토지공급을 늘릴수 있는 모든 방안을 강구하겠다는 뜻이다.특히 택지 및 산업단지 개발에 민간을 포함해 가장 낮은 가격으로 개발할수 있는 개발주체에게 개발권을 주기로 한 것은 경쟁체제 도입을 통해 가능한 싼 값으로 땅을 공급하려는 것이다. 그러나 정부가 추진하려는 공급위주의 토지정책이 실현되려면 넘어야 할 산이 많다.관련 부처간 협의는 물론이고 새 제도나 법률의 시행에 따른 여러가지 부작용도 감안해야 한다.토지공급확대로 수도권의 인구집중을 더욱 부채질할 수 있어 지방에 토지공급을 늘리는 지방중심의 경제활성화 대책도 뒤따라야 할 것으로 보인다.또 경사가 낮은 산지·구릉지를 활용할 경우 환경문제를 철저히 검토해야 하며 규제완화를 틈탄 해당지역의 땅값 상승에 대비,투기방지를 위한 대책도 빈틈이 없어야 한다.

부동산경기의 침체에도 규제가 크게 완화된 녹지지역과 준농림지를 포함한 비도시계획구역을 중심으로 토지거래가 활발하다.특히 서울지역 거주자를 비롯한 외지인들이 농촌 및 도시주변지역 토지를 많이 사들인 강원도와 충남 등 일부 지역에서는 투기조짐마저 보이고 있다. 11일 건설교통부에 따르면 올해 1·4분기중 전국의 토지거래 건수는 43만962건,거래면적은 4억8천6백6만6천㎡였다.지난해 같은 기간에 비해 건수는 21.2%,면적은 9.4%가 증가했다. 시·도별로는 폐광지역의 개발촉진지구사업 등 대규모 개발사업이 많은 강원도의 토지거래 건수가 2만1천993건으로 지난해 같은 기간에 비해 53.7%나 늘어났다.각급 공단개발과 서해안고속도로 건설,고속전철 역세권 개발 등이 예정된 충남에서는 2만4천147건이 거래돼 지난해에 비해 51%나 증가했다.서울(7만8천건)은 47.6%,충북(1만9천336건)은 31%,전남(2만9천939건)은 30.5% 증가했다. 용도지역별로는 도시계획구역내 공업지역이 8천950건이나 거래돼 지난해 같은 기간에 비해 97.8% 증가했다.녹지지역은2만4천103건으로 36.4% 늘었고 비도시계획구역도 15만109건으로 35.3%의 증가세를 보였다.

◎문화친화적 도시정책 펴자/공원·광장 등 공동공간 확보에 비중두어야 21세기 도시환경을 위한 정책은 문화친화적으로 추진될 때 도시민 삶의 질과 도시경쟁력을 높일 수 있으며 이를 위해서는 도시정책과 문화정책을 효율적으로 연계해야 한다는 주장이 제기됐다.김문환 한국문화정책개발원장은 1일 서울 강남구 한국과학기술회관 대강당에서 열린 문화도시화를 위한 국제학술심포지엄에서 「21세기 도시문화 환경조성을 위한 비전과 전략」이란 논문을 통해 이같이 강조했다.다음은 발제요지다. 그동안 우리나라의 도시정책은 경제성장과 기능에 초점을 두고 추진돼 도시정책과 문화정책의 연계가 이루어지지 못했다.이러한 접근전략은 문화적 삶의 질에 관심이 커지고 문화자원의 사회경제적 가치가 확대되고 있는 현 시점에서는 한계에 이르렀다. 일반적으로 도시의 문화환경 체계는 크게 문화자원 및 기반시설,문화활동 및 프로그램,도시공간의 심미성·무대성,문화환경 정책 등으로 구성된다.문화도시는 이러한 요소를 유기적으로 갖출때 형성되는데 21세기정보화·국제화·지방화가 가속화되면 문화복지에 대한 수요가 한층 더 커질 것으로 전망돼 문화적 도시환경의 의의는 더 커진다. 우리의 경우도 문화예술의 사회경제적 가치에 대한 인식이 새롭게 나타나고 있다.그러나 우리나라의 문화정책은 아직도 지역주민의 문화복지와 지역경쟁력을 높이는 수준에는 이르지 못하고 있다.문화재정의 부족과 문화시설 설치를 제약하는 여러 요인으로 인해 현재 공공도서관 등 지역의 문화시설이 주민의 문화복지 수요에 비해 절대적으로 부족할 뿐만 아니라 지방자치단체 문화행정의 전문성과 지속성이 결여돼 있다.또 우리나라의 도시들이 아름답고 정감있는 편안한 공간 분위기를 연출하지 못하고 있는 실정이며 도시정책과 문화정책의 접목이 안돼 문화재보호법과 도시계획법에 의한 도시기본계획,도시설계지구,상세계획제도,신도시택지개발사업계획 등 일련의 도시계획에 문화시설 유치 및 문화환경 조성계획이 갖춰있지 않은 경우가 많다. 따라서 앞으로 도시 문화환경 조성을 위한 정책방향은 ▲문화시설의 설치촉진과경영혁신 ▲문화친화적 도시정책 추진 ▲공원·광장 등 도시 공동공간의 문화성 창출에 무엇보다도 비중을 두어야 한다.우선 문화시설은 생활권 단위의 복합 문화복지 공간뿐만 아니라 지역 문화예술을 발전시키고 지역의 문화경쟁력을 높이는 방향으로 설정돼야 한다.따라서 문화시설 건립을 촉진시키기 위한 도시공간의 부지확보 측면에서 건축법상 용도지역별 문화시설의 건축 허용범위와 기준을 확대하고 개발제한구역내 공공 문화시설 설치범위를 확대할 필요가 있다.또 학교시설과 문화시설의 연계를 강화하고 문화시설을 건립할 경우 민간자본 유치를 활성화해야 한다.이와함께 도시의 문화환경 정책이 효과적으로 추진되기 위해선 문화행정의 지속성과 축적성이 확보돼야 한다.여기에는 문화예술회관의 관장을 공개경쟁을 통해 선출하거나 임기제 도입,공립문화예술회관의 공법인화,문화행정인력 양성을 위한 교육기관 설립,기획·홍보 등 마케팅 전담부서 설치 방안 등이 요구된다. 21세기 문화의 시대를 맞아 도시환경이 성숙한 문화수준을 갖추기 위해서는정부의 정책만으론 한계가 있다.도시문화화 정책추진과 함께 시민들의 자발적인 협력과 문화도시화 운동이 활성화돼야 한다.〈정리=김성호 기자〉

◎문화·복지 증진… 삶의 질 향상 중점/지자체 이익 챙기기 차단 등이 과제 서울시의 2011년 목표 도시기본 계획은 바로 21세기 서울의 청사진이다.이 점에서 그동안의 여건변화를 반영,지난 90년 2001년을 목표로 작성된 도시기본계획과는 몇가지 점에서 차이가 뚜렷하다. 우선 계획공간이 서울 중심에서 수도권을 포함한 「서울 대도시권」으로 바뀌었다.교통과 환경이 중시되고 있다.무엇보다 다른 점은 도시구조를 다핵화하고 있다.종전 계획이 1도심 5부도심의 소극적 다핵화 체계였다면 이번 계획은 1도심·4부도심·11지역중심·54지구중심에서 알수있듯이 적극적으로 도시기능의 분산을 목표로 하고 있다. 이는 서울의 급속한 여건변화에서 비롯됐다.교통혼잡 등 도시환경문제의 심각성을 들 수 있다.수도권 인구와 산업체의 90% 이상이 「서울 대도시권」으로 집중되고 있다.통근반경도 20㎞에서 30㎞로 늘어나 서울 교통문제는 수도권 전체 문제나 다름없게 됐다.소득향상에 따른 「삶의 질」향상에 대한 관심도 높아지고 있다.지자제 실시 이후 나타난지역이기주의도 문제다.특히 영종도 국제공항·경부 고속철도 등 국토공간 구조의 변화도 고려됐다. 시는 이를 감안,교통환경을 우선적으로 개선한다는 계획이다. 이와함께 여성의 사회진출을 위해 탁아소를 확충하는 등 문화·복지 증진도 우선 대상 사업으로 정했다. 장기적으로는 교통과 환경을 고려해 주거지역 용도지역을 세분화하는 등 도시구조를 다핵화한다는 목표다.도시철도·도시고속도로 등 도시기간 교통망의 확충은 이런 뜻이다. 이번 도시계획이 제대로 추진되려면 무엇보다 중앙 정부와 자치정부,광역 및 기초자치 단체간의 관계를 재설정돼야 한다.중앙정부의 지방정부 업무에 대한 지나친 감독과 불명확한 감독범위로 인해 국토 및 지역개발 관련 사업이 효율적으로 집행되지 못하고 있는게 현실이다.또 자치단체들이 서로 자기 지역의 이익만 챙기려는 지나친 분권화 현상도 조율이 필요하다.

◎도시고속도로 4배 늘려 600㎞로/도시가스 공급률 90%이상까지 높여/주택 연7만채 건설… 보급률 85%로/한강변 특별관리·공원녹지 대폭 확충 서울시가 18일 확정한 「2011년 서울시 도시기본계획」은 인간중심의 살고싶은 도시를 만드는 것을 기본틀로 하고 있다.주요내용을 요약한다. ▷공간구조 개편◁ 서울의 중심지 체계를 1도심과 4부도심(청량리­왕십리 영등포 영동 용산)·11개 지역중심·54개 지구중심으로 세분화했다.2011년 이후에는 수색을 부도심으로 추가한다.용산 부도심은 국제업무 지구로 특화한다.왕십리­청량리 부도심은 동북권역의 중심지로 개발한다.영등포는 서남권역의 중심지로,영동은 동남권역의 중심으로 각각 개발한다. 11개 지역중심은 동북권역(미아·상계·망우),서북권역(연신내·신촌·공덕),동남권역(잠실·천호 및 길동·사당 및 남현),서남권역(목동·대림) 등 4대권역으로 나눠진다. 54개 지구중심은 구단위 생활권중심으로 설정됐다. 용도지역별 기본 개발방향은 도심·부도심은 중심·일반상업지역으로,지역중심은 일반및 근린상업지역으로,지구중심은 일반상업 및 준주거지역으로 각각 지정된다. ▷토지이용의 기본원칙◁ 산자락과 구릉지는 저층·저밀도 이용을 원칙으로 한다.역세권 등 기반시설이 갖춰진 곳은 고층·고밀도로,나머지 지역은 중층·중밀도 개발을 유도한다. 또 주거지역을 전용주거지역과 1∼3종 주거지역 등 4종으로 새분한다. 전용주거 지역은 2층 이하(건폐율 50%·용적률 100%),1종 주거지역은 4층 이하(건폐율 60%·용적률200%),2종은 10층 이하(건폐율 60%,용적률 250%),3종은 11층 이상(건폐율 60%,용적률 300%)으로 층수와 용적률 등 밀도를 규제한다. ▷교통◁ 3기지하철 132㎞(9호선 연장 방화∼김포간 12㎞ 포함)와 경전철 등 신교통 100㎞를 완공한다. 도시고속도로도 145㎞에서 600㎞로 4배 이상 늘어나며 간선도로망도 현재의 380㎞에서 800㎞로 확충한다. 3기 지하철 완공 이후에도 대중교통의 사각지역으로 남는 신림∼삼양∼평창동지역,관악∼동작지역,영등포∼강서구지역 등에 100㎞의 경전철 10여개 노선을 건설,기존 지하철과 연결한다.▷환경◁ 도시가스 사용을 의무화한다.아황산 가스를 줄이기 위해서다.도시가스 공급률을 54%에서 2011년까지 90% 이상으로 올린다.상수도 원수의 수질관리를 위해 한강상류 및 팔당호 유역의 상수원 보호구역을 확대 지정한다. 대기오염 상태를 시민들이 감시할 수 있도록 대기오염 측정망을 서울 중심지로 이전한다. ▷사회복지·문화◁ 고령화시대에 대비한 노인복지 향상과 여성의 사회참여 확대를 위해 노인정 및 탁아소 사업에 3천5백억원을 투자하고 아동복지를 위해 보육시설에만 계획기간동안 4천8백억원을 추가 투입한다. 학교시설을 대폭 확충하여 학급당 학생수를 30∼35명 수준으로 줄인다.도서관은 5만명당 1개 목표로 240개를 갖출 계획이다.역사 문화공간을 관광산업과 연계하여 발전시키고 문화의 거리도 조성해 나간다. ▷경관·공원녹지◁ 시민생활과 밀착된 공원녹지를 대폭 확충한다.시설공원 면적을 현재의 105㎢에서 2011년까지 120㎢로 늘린다.주요 문화재나 한강변을 특별경관관리구역으로 지정한다.특히 한강 연안의 구간별 특화계획을수립,친수녹지를 최대한 유지·보전하여 지속적으로 자연생태계를 복구한다. ▷주택◁ 현재 69.5%인 주택보급률을 2011년까지 85.2% 수준으로 끌어 올린다.이를 위해 해마다 7∼8만채씩 주택을 보급한다.시는 서울의 수용능력에 한계가 있는 만큼 경기도와 인구 및 도시기능을 분담하기 위한 광역계획을 수립한다.특히 주거의 질적 수준을 향상시키기 위해 최저 주거수준을 설정해 최저 수준 이하의 가구를 현재의 20% 수준에서 2011년까지 5%이하로 낮춘다. 소득대비 주거비의 비율이 25%가 넘는 가구에 대해서는 차액만큼 시가 임대료를 보조해준다.특히 노인주택 수요에 대한 노인형 아파트 공급과 실버타운 개발 등의 사업에 대한 세금감면 등 인센티브를 부여한다.