부동산시장 연착륙을 위해 정부가 각종 규제를 대대적으로 푸는 1·3부동산대책을 내놓은지 한 달이 지났다. 대책 발표 후 낙폭이 주는 등 일단 매매시장의 폭락세는 주춤한 모양새다. 하지만 지역에 따라 낙폭을 키우는 곳도 있어 연착륙을 단정하기엔 이르다는 시각도 만만치 않다. 매매시장과 달리 아파트 분양시장은 갈수록 한파가 혹독해지고 있다. 서울·수도권의 괜찮은 입지에서도 청약 미달이 속출해 건설사들에 비상이 걸렸다. 지방에선 일단 분양물량의 20%만 계약을 체결해도 성공이란 말까지 돌 정도다. 건설 시행사와 시공사, 협력업체, 가구업체 등 부동산 관련 업종은 물론 프로젝트파이낸싱(PF) 등 부동산 금융업계에선 ‘도미노 도산’ 가능성에 잔뜩 긴장하는 분위기다. 1·3대책 이후 집값 흐름과 아파트 건설시장을 덮친 미분양 위기를 짚어보고 ‘영끌’ 집주인과 무주택 실수요자 전략을 살펴본다. ●아파트값 분위기 반전은 ‘글쎄’ 한국부동산원에 따르면 1·3부동산대책 발표 이후 서울을 비롯한 전국 아파트값 하락폭이 5주 연속 둔화했다. 지난주 서울의 경우 주간 낙폭이 0.25%로, 지난해 말 0.74%의 3분의1 수준에 그쳤다. 경기와 인천도 각각 0.55%, 0.39% 떨어지며 지난해 1%가 넘던 급락세가 진정되는 분위기다. 정부가 강남3구·용산 이외 모든 규제지역 해제, 실거주 요건 대폭 완화, 다주택자 포함 보유세·거래세 인하에 나선 데다가 금리 상승세 진정 전망이 영향을 준 것으로 보인다. 지방에서도 주요 도시들이 비슷하게 하락폭을 줄이고 있다. 눈에 띌 정도는 아니지만 ‘실종’ 상태였던 거래량도 조금씩 회복 기미를 보이고 있다. 하지만 서울 서초·강남구에서 하락폭이 확대되고, 수도권 일부 지역에선 여전히 급락 사례가 속출하는 등 지역별로 온도 차가 있어 아직 분위기 반전을 점칠 단계는 아니다. 특히 수도권광역급행철도(GTX)에 대한 기대감으로 집값이 급등했던 경기 화성 동탄신도시와 의왕시, 용인시 등에선 고점 대비 40% 넘게 떨어진 거래가 이뤄지고 있다. 부동산R114에 따르면 지난해 12월부터 지난달까지 전국에서 실거래된 아파트의 65%가 직전 두 달(10~11월)간 거래보다 낮은 가격에 팔리는 등 전체적인 하락세는 여전하다. 김인만 부동산경제연구소장은 “이미 지역이나 단지별로 집값이 고점 대비 30% 넘게 떨어지면서 1차 경착륙이 왔다”며 “다만 추가 급락에 따른 2차 경착륙 위기는 넘긴 것 같다”고 진단했다. 김 소장은 앞으로 집값이 2~3년 정도 약간의 등락을 거듭하거나 ‘L자’ 형태로 횡보할 가능성이 있다고 전망했다.●갈수록 거세지는 분양시장 한파 일반 매매시장에 조금씩 온기가 감지되는 것과 달리 아파트 분양시장에선 갈수록 한파가 거세지고 있다. 최근 울산 지역 주상복합 신축사업에 시공사로 참여했던 대우건설은 후순위 브리지론 440억원을 자체 상환하고 사업을 포기했다. 부지 확보를 위한 브리지론에 보증을 섰는데, 부동산시장 한파가 워낙 거세자 손해가 더 커질 것을 예상해 일찌감치 손을 뗀 것이다. 이번 사례는 시공능력 6위 상장 건설업체가 사업 정리에 따른 수백억원의 손실과 ‘책임준공 회피’라는 비난을 감수하면서까지 사업을 중도에 포기한 것이라 건설업계에선 충격으로 받아들이고 있다. 분양시장 한파가 그만큼 심각하다는 의미이기도 하다. 아파트 미분양 물량은 전국적으로 눈덩이처럼 불어나고 있다. 지난해 12월 말 6만 817가구로, 1년 전(1만 7710가구)보다 거의 4배 급증했다. 10월, 11월, 12월 세 달 연속 1만 가구씩 불어났다. 2007년 관련 통계를 시작한 이후 1년 만에 미분양이 2배 이상 늘어난 것은 지난해가 처음이다. 한국 부동산원에 따르면 전국적으로 지난달 청약을 진행한 11개 단지 중 경쟁률이 1대1을 넘어선 단지는 3곳에 불과했다. 수도권의 GTX 수혜가 기대되는 알짜단지로 꼽히는 경기 안양시 호계동 ‘평촌 센텀퍼스트’는 1150가구 모집에 257명이 신청해 경쟁률이 0.22대1에 그쳤다. 사정이 이렇자 건설사들은 분양 자체를 꺼리고 있다. 이달엔 16개 단지 1만 2572가구가 분양을 준비 중인데 이는 지난해 같은 기간 분양 물량의 절반 정도에 해당한다. ●미분양 사태 금융시장 불똥 막아야 정부는 ‘준공 후 미분양’은 아직 7500여가구에 불과해 위험수위는 아니란 입장이다. 하지만 업계에선 대출금리가 여전히 높은 데다가 청약시장이 워낙 위축돼 있어 악성 미분양이 쌓이기 전에 선제적 대응이 필요하다고 호소한다. 특히 미분양에 따른 PF금융 부실화가 확산될 경우 건설사는 물론 PF에 참여한 비은행 금융기관 도산으로 이어지는 등 경제 전반에 큰 위기로 작용할 것이란 분석이 나오고 있다. 금융감독원에 따르면 지난 9월 기준 금융권의 PF 대출 잔액이 125조원에 달한다. 당장 올 상반기에만 35조원의 PF 대출 만기가 예정돼 있다. 리스크 요인 조기 진단과 만기 연장 시그널이 필요하다는 목소리가 나오는 이유다. 지난달 한국은행 금융통화위원회에선 부동산 경기 침체로 비은행의 부동산 금융이 부실화될 우려가 커지고 있다며 해당 부문의 리스크를 완화해 나가야 한다는 의견이 제시되기도 했다. 김 소장은 “미분양 사태의 불똥이 PF 등 금융시장으로 튀는 것은 막아야 한다”며 “미분양 아파트 계약자에 대해 다양한 혜택을 주는 등 족집게 대책이 필요하다”고 말했다. ●대출 크게 늘려 집 사면 안 돼 고금리와 부동산시장 한파에 가장 고통이 큰 이들은 집값 급등기에 대출을 끌어모아 집을 마련한 이른바 ‘영끌족’이다. 두 배 이상 오른 이자 부담을 견디지 못하고 집을 급매로 손절하는 사례가 속출하고 있다. 하지만 금리 상승이 사실상 멈추고 저리의 정책금융상품이 나오고 있는 만큼 대출을 갈아타면서 최대한 버틸 필요가 있다. 김 소장은 “보금자리 대출상품 등을 이용해 고금리 리스크를 줄이면서 버텨 내야 한다”고 조언한다. 특히 서울 강남권이나 마포·용산 지역, 급등했다가 급락한 GTX 수혜 지역 등은 경기가 풀리면 가격 회복 가능성이 큰 만큼 성급히 매도해선 안 된다. 정 사정이 어렵다면 현재 거주 중인 집을 전세로 내주고 저렴한 곳에서 월세로 살더라도 버티는 게 낫다. 무주택자 입장에선 집 매수 여부와 매수할 경우 그 시점과 관련해 고민이 커졌다. 전문가들도 의견이 엇갈리는데 공통적인 점은 대출을 크게 일으켜 집을 사면 안 된다는 것이다. 집값 회복이 불투명한 데다가 금리가 여전히 높기 때문이다. 하지만 자금 여력이 있을 경우엔 청약이나 매수를 고려해도 된다. 특히 결혼이나 직장, 이사 등으로 새 보금자리가 필요한 실수요자는 매수에 적극성을 띨 필요가 있다. 올 하반기부터 금리 인하 가능성이 거론되는 데다가, 더이상 큰폭의 집값 하락은 없을 것으로 보여서다. 매수 시점은 대체로 올 하반기 이후로, GTX 수혜 지역 등 입지가 뛰어나면서 고점 대비 30% 이상 떨어진 지역의 급매물 중심으로 살펴볼 필요가 있다.

대형 건설사인 대우건설이 최근 고금리와 미분양 우려로 대규모 손해를 감수하고 시공권을 포기하자 증권사 등 금융권도 촉각을 곤두세우고 있다. ‘제2, 제3의 대우건설’이 연달아 등장하면 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)에 돈을 댄 금융회사들의 리스크도 커질 수밖에 없기 때문이다. 8일 금융권과 건설업계에 따르면 대우건설은 최근 울산 동구의 한 주상복합 개발 사업의 후순위 대출 보증(브리지론) 440억원을 자체 자금으로 상환하고 시공권을 포기했다. 시행사는 토지 매입과 인허가 비용을 마련하고자 브리지론으로 증권사·캐피털사 등에서 1000억원을 조달했다. 대우건설은 이 가운데 440억원을 보증하고 1600억원의 공사비로 받기로 했었지만, 최근 금리 인상으로 브리지론 금리가 크게 오른 데다 미분양 우려도 커지면서 사업에서 손을 떼기로 한 것이다. 대우건설 관계자는 “최초 예상했던 금리보다 1.8배, 수수료는 10배 정도 오르는 등 과도한 금융비용 영향이 컸다”고 설명했다. 해당 사업장의 브리지론 선순위 채권단은 대체 시공사 선정을 포함해 다양한 대응 방안을 검토하고 있다. 다른 시공사를 찾지 못하면 사업 추진이 어려워져 사업 자체를 청산할 가능성도 적지 않은 것으로 알려졌다. 전문가들은 향후 비슷한 사태가 벌어질 가능성이 큰 것으로 내다보고 있다. 송승현 도시와경제 대표는 “부동산 활황기에 소위 영끌로 고점임에도 불구하고 토지를 매입한 시행사들이 전국 단위로 있다”면서 “분양가를 높게 책정할 수 있을 것이라고 기대했던 것과 달리 부동산 침체로 시장 상황이 나빠지면서 대우건설과 같은 건설사들이 많이 나타날 수 있다”고 말했다. 시공권을 포기하는 건설사들이 늘면 부동산 침체는 더 악화될 가능성이 크고, 금융사들도 타격을 받을 수밖에 없다. 이혁준 나이스신용평가 금융평가본부장은 “브리지론 사업장이 본PF로 넘어가지 못하면 선순위 금융사들은 일부 자금을 회수할 수 있겠지만 중순위, 후순위로 들어간 회사는 손실이 불가피할 것”이라고 했다. 한국신용평가에 따르면 지난해 8월 기준 자본 1조∼3조원 규모의 중형 증권사와 자본 1조원 미만의 소형 증권사의 브리지론과 중·후순위 본PF 합산 비중은 각각 69.3%, 76.5%에 달한다. 금융투자업계에서는 중소형 증권사 유동성 지원을 목적으로 한 부동산 PF 자산유동화기업어음(ABCP) 매입 프로그램의 운영 기간을 연장하는 방안을 검토하는 것으로 알려졌다. 10%대 초반의 중소형사 PF ABCP 매입 금리도 올 들어 금리가 안정되고 있는 만큼 낮춰야 한다는 의견도 나오고 있다.

최저 연 3%대 금리가 적용되는 고정금리 정책모기지(주택담보대출) 상품인 특례보금자리론 신청 접수가 시작됐다. ‘내 집 마련’을 원하는 서민과 ‘영끌’에 따른 이자 부담으로 고통받고 있는 차주들의 관심이 쏠리면서 특례보금자리론을 운용하는 한국주택금융공사(주금공)의 홈페이지가 마비되다시피 했다. 특례보금자리론 신청 첫날인 30일 주금공 홈페이지는 접수를 원하는 이들이 몰리면서 접속이 지연됐다. 일부 서비스 지연이 있었지만 서버상의 문제는 발생하지 않았다는 게 주금공 측 설명이다. 주금공 관계자는 “지난해 안심전환대출 신청 첫날 하루 접속자 수를 이날 오전 중에 뛰어넘었다. 안심전환대출은 5부제를 실시했던 만큼 단순 비교는 어렵지만 고객들이 매우 큰 관심을 보이고 있는 것”이라고 말했다.오프라인 창구인 SC제일은행에도 특례보금자리론 신청을 문의하기 위한 고객들의 발길이 이어졌다. SC제일은행 관계자는 “문의 건수가 평소 담보대출 상담하던 것보다 2∼3배 정도 늘었다”며 “대출 요건과 우대금리 조건 등에 대한 문의가 많았다”고 했다. 정책금융상품의 까다로운 자격 요건을 완화한 것이 이처럼 뜨거운 관심을 모으는 데 한몫했다. 그간 가계대출의 큰 장벽으로 꼽혔던 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 적용을 받지 않는 데다 기존 정책모기지와 달리 소득 요건을 따로 두지 않았다. 앞서 유사한 상품인 연 3%대 안심전환대출의 실패 요인으로 꼽혔던 ‘6억원 주택 가격 제한’도 9억원으로 완화됐다. 반면 금리 면에서는 일반 차주의 실익이 크지 않다는 지적도 나온다. 예컨대 최저금리인 연 3.25%는 우대형 대상자(주택가격 6억원, 부부합산소득 1억원 이하)가 사회적배려층(0.4% 포인트)에 해당하는 신혼가구(0.2% 포인트)이면서 미분양주택(0.2% 포인트)에 대해 이 상품을 전자약정 방식(아낌e·0.1% 포인트)으로 신청해야 받을 수 있는 금리다. 기본금리는 대출 만기에 따라 일반형 연 4.25∼4.55%, 우대형 연 4.15∼4.45% 수준이다. 고금리 논란에 이미 한 차례 금리를 0.5% 포인트 내렸지만 이날 KB국민·신한·우리·하나은행 등 4대 은행의 혼합형(5년 고정) 주택담보대출금리(연 4.13~5.88%)보다 하단이 높다. 한편 지난해 금리 인상이 이어지면서 주요 은행들의 연체율 상황은 점차 악화되는 모양새다. KB국민·신한·우리·하나·NH농협은행 등 5대 시중은행의 가계대출 연체율 평균은 지난해 1월 0.15%에서 12월 0.19%로 0.04% 포인트 상승했다. 이 가운데 주택담보대출이 같은 기간 0.10%에서 0.15%로 0.05% 포인트, 신용대출은 0.25%에서 0.28%로 0.03% 포인트 각각 올랐다.

최저 연 3%대 금리가 적용되는 고정금리 정책모기지(주택담보대출) 상품인 특례보금자리론 신청 접수가 시작됐다. ‘내 집 마련’을 원하는 서민과 ‘영끌’에 따른 이자 부담으로 고통받고 있는 차주들의 관심이 쏠리면서 특례보금자리론을 운용하는 한국주택금융공사(주금공)의 홈페이지가 마비되다시피 했다. 특례보금자리론 신청 첫날인 30일 주금공 홈페이지는 접수를 원하는 이들이 몰리면서 접속이 지연됐다. 일부 서비스 지연이 있었지만 서버상의 문제는 발생하지 않았다는 게 주금공 측 설명이다. 주금공 관계자는 “지난해 안심전환대출 신청 첫날 하루 접속자 수를 이날 오전 중에 뛰어넘었다. 안심전환대출은 5부제를 실시했던 만큼 단순 비교는 어렵지만 고객들이 매우 큰 관심을 보이고 있는 것”이라고 말했다.오프라인 창구인 SC제일은행에도 특례보금자리론 신청을 문의하기 위한 고객들의 발길이 이어졌다. SC제일은행 관계자는 “문의 건수가 평소 담보대출 상담하던 것보다 2∼3배 정도 늘었다”며 “대출 요건과 우대금리 조건 등에 대한 문의가 많았다”고 했다. 정책금융상품의 까다로운 자격 요건을 완화한 것이 이처럼 뜨거운 관심을 모으는 데 한몫했다. 그간 가계대출의 큰 장벽으로 꼽혔던 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 적용을 받지 않는 데다 기존 정책모기지와 달리 소득 요건을 따로 두지 않았다. 앞서 유사한 상품인 연 3%대 안심전환대출의 실패 요인으로 꼽혔던 ‘6억원 주택 가격 제한’도 9억원으로 완화됐다. 반면 금리 면에서는 일반 차주의 실익이 크지 않다는 지적도 나온다. 예컨대 최저금리인 연 3.25%는 우대형 대상자(주택가격 6억원, 부부합산소득 1억원 이하)가 사회적배려층(0.4% 포인트)에 해당하는 신혼가구(0.2% 포인트)이면서 미분양주택(0.2% 포인트)에 대해 이 상품을 전자약정 방식(아낌e·0.1% 포인트)으로 신청해야 받을 수 있는 금리다. 기본금리는 대출 만기에 따라 일반형 연 4.25∼4.55%, 우대형 연 4.15∼4.45% 수준이다. 고금리 논란에 이미 한 차례 금리를 0.5% 포인트 내렸지만 이날 KB국민·신한·우리·하나은행 등 4대 은행의 혼합형(5년 고정) 주택담보대출금리(연 4.13~5.88%)보다 하단이 높다. 한편 지난해 금리 인상이 이어지면서 주요 은행들의 연체율 상황은 점차 악화되는 모양새다. KB국민·신한·우리·하나·NH농협은행 등 5대 시중은행의 가계대출 연체율 평균은 지난해 1월 0.15%에서 12월 0.19%로 0.04% 포인트 상승했다. 이 가운데 주택담보대출이 같은 기간 0.10%에서 0.15%로 0.05% 포인트, 신용대출은 0.25%에서 0.28%로 0.03% 포인트 각각 올랐다.

시장(채권) 금리가 떨어지고 예금 금리 인상 경쟁이 둔화되면서 지난해 말 은행권 예금·대출금리가 동반 하락했다. 한국은행이 27일 발표한 ‘2022년 12월 금융기관 가중평균금리’에 따르면 지난달 신규취급액 기준 예금은행의 대출금리는 연 5.56%로 전월대비 0.08%포인트 떨어졌다. 대출금리가 하락한 건 지난해 3월(-0.01%포인트) 이후 9개월만에 처음이다. 기업대출 금리는 은행채 등 지표금리 하락과 단기물 비중 확대 등으로 0.11%포인트 하락했다. 대기업 대출금리는 5.32%로 0.9%포인트, 중소기업 대출금리는 5.76%로 0.17%포인트 낮아졌다. 가계대출금리는 오히려 0.03%포인트 올랐는데, 주택담보대출 금리 하락에도 중저신용차주 비중 확대 등으로 보증대출과 일반신용대출 금리가 오른 영향이다. 실제 주택담보대출 금리(4.63%)는 0.11%포인트 내렸으나, 신용대출 금리(7.79%)가 0.12%포인트 올랐다. 박창현 한은 경제통계국 금융통계팀장은 “전반적 대출 금리 인하에는 은행채 등 지표 금리 하락과 금융당국의 금리 모니터링 강화 등이 영향을 미친 것으로 보인다”면서 “중저신용 차주 비중 확대 등으로 보증대출과 일반 신용대출 금리가 오르면서 가계대출 평균 금리는 다소 높아졌다”고 설명했다. 추후 대출 금리가 추세적으로 하락할 것인지에 대해서는 “이달(1월) 가계대출 금리까지 하락세로 전화하는지를 살펴봐야한다”고 덧붙였다. 예금은행의 신규취급액 기준 저축성 수신금리는 연 4.22%로 0.07% 내렸다. 시장금리 하락과 수신 경쟁 완화 때문이다. 수신금리는 지난해 1월 0.05%포인트 내린 이후 처음으로 떨어졌는데, 지난해 11월 금융당국이 시중은행에 수신금리 인상 자제를 권고한 데다 12월 은행채 발행 재개 등이 배경으로 작용했다. 결과적으로 대출금리와 저축성 수신금리의 차는 1.34%로 전월 대비 0.01%포인트 축소됐다. 가계 고정대출금리(신규) 비중은 43.2%로 전월 대비 6.4% 포인트 상승했는데, 이는 안심전환대출 취급과 고정금리 대출의 금리 매력이 부각됐기 때문이다. 12월 말 잔액 기준 총수신금리는 연 2.37%로 전월 대비 0.2%포인트 상승했고, 총 대출금리는 4.92%로 0.24%포인트 올랐다. 잔액 기준 예대금리차는 전월 대비 0.04%포인트 확대된 2.55%를 나타냈다.

“지금은 네가 ‘갑’인 것 같아.” 설 연휴를 계기로 가족과 친척, 친구들과 오랜만에 자리를 함께했다. 설 밥상 위로 여러 대화가 오갔다. 요즘 세간의 관심이 쏠리고 있는 국민의힘 차기 당권을 둘러싼 ‘드라마’와 그에 못지않게 귀추가 주목되는 제1야당 대표의 사법 리스크 ‘드라마’를 능가하는 설 밥상 주제는 다름 아닌 경제, 그중에서도 부동산 문제였다. 대통령과 갈등을 빚고 있는 나경원 전 의원도, 검찰 재출석이 임박한 이재명 대표도 부동산 이슈 앞에서는 조연 수준에 불과했다. 얼굴을 마주한 사람들마다 자신이 처한 부동산 상황에 대해 전문가 수준으로 설파하면서 불평을 늘어놓다가 대뜸 필자에게 진정한 ‘갑’이라며 “한턱 내라”고 했다. 최근 마련한 전세 아파트 덕분(?)이다. 회사 사무실의 강남 이전에 따라 지난달 경기도 일산에서 서울 강북의 한 지하철역 근처 아파트로 이사를 했는데 전셋값을 많이 낮춰 대출 부담도 줄일 수 있었다. 부동산 아저씨는 이렇게 귀띔했다. “오랜만에 ‘바이어 마켓’이 됐어요. 전셋값이 거의 4~5년 전 수준으로 돌아가는 분위기입니다. 전셋값이 떨어지니 매매가도 조만간 정상화되겠지요.” 금리는 오르고 부동산값은 떨어지니 ‘영끌’(영혼까지 끌어모으다) 대출을 해서라도 집을 사려던 계획을 접고 급한 대로 전세를 알아본 것인데 저렴한 전세를 얻어 이사를 했으니 집값 하락 때문에, 고금리 때문에 전전긍긍하는 사람들과 비교할 때 상황이 더 낫다는 것이다. ‘내 집이 없는 사람도 이렇게 ‘갑’이 될 수 있구나’ 싶어 씁쓸한 생각이 들었다. 본의 아니게 필자의 비교 대상이 된 ‘영끌족’보다 지난 몇 년간 천정부지로 치솟은 집값에 분노하는 일반 시민이 주변에 더 많다는 것도 다시금 깨달았다. 자연스럽게 정부의 부동산 정책으로 대화가 옮겨 가자 자녀 학교 등 때문에 서울로 이사를 추진하고 있다는 한 지인은 “말도 안 되게 오른 집값이 떨어져 정상화하려면 아직 멀었는데 벌써부터 부동산 규제 완화 대책이 나오면 어떡하냐. 도대체 전 정부와 뭐가 다르냐”며 울분을 터뜨렸다. 그는 “언론은 뭐하고 있냐. 집값이 조금 떨어졌다고 정부의 규제 완화 정책을 비판하지 않는 것이냐”고도 했다. 부동산이 경제정책에 국한된 것이 아니라 정치 영역이 된 지는 오래다. 전임 문재인 정부는 공급 확대 등 각종 대책을 내놨지만 결국 부동산값을 잡지 못해 지지율이 하락하는 등 오점을 남겼고, 정권이 바뀐 뒤엔 부동산 관련 ‘통계 조작’ 논란까지 빚고 있다. 그래서인가. 윤석열 정부와 정치권은 앞다퉈 부동산값 정상화를 앞세웠지만 금리 상승에 공급 확대로 집값이 떨어지기 시작하자 벌써부터 조바심을 내는 모습이다. 결국 지난해 10월 “전국적으로 아파트값이 평균 50% 올랐다가 6% 내렸다. 50% 오른 가격이 6% 내린 게 폭락이라고 생각하지 않는다”고 말했던 원희룡 국토교통부 장관은 이달 초 강남 3구와 용산구만 제외하고 부동산 규제를 모두 해제한다고 발표했다. 앞서 정부의 부동산 대출 규제, 세제 완화 조치도 성급한 것 아니냐는 지적도 나온다. 이에 부동산값이 다시 들썩이는 조짐을 보이자 원 장관 등 경제부처 수장들은 “규제를 푼다고 주택 가격이 오르리라 기대도 안 하고, 그렇게 보지도 않는다”, “부동산 가격이 비정상적으로 높으며 부담할 수 있는 수준이 아니라는 입장은 확고하다. 규제가 완화되니 당장 집을 사라거나 빚내서 집 사라는 게 아니다” 등의 발언을 하며 불 끄기에 나섰다. 부동산값이 정상화로 가려면 ‘거래절벽’이나 ‘역전세’ 등도 겪어야 할 진통이다. 일각에서 거론되는 ‘분양가 수준의 집값’도 불가능한 것은 아니다. 위기를 기회 삼아 정부와 정치권이 실수요자를 위한 집값 정상화 정책을 추진하기 바란다. 그래야 ‘갑’씨와 같은 전세족·월세족도 ‘내 집 마련’의 꿈을 이룰 수 있지 않겠나. 집값 정상화는 또 경제뿐 아니라 저출산 문제 해결에도 이바지할 수 있음을 명심하자.

사상 최고 수준으로 치솟았던 코픽스(COFIX·자금조달비용지수)가 11개월 만에 한풀 꺾이면서 은행권 주택담보대출(주담대) 변동금리도 소폭 내리게 됐다. 그럼에도 한국은행이 기준금리를 추가 인상할 가능성이 남아 있어 ‘영끌족’의 시름은 깊어질 전망이다. 16일 은행연합회에 따르면 지난해 12월 신규 취급액 기준 코픽스는 11월(4.34%)보다 0.05% 포인트 낮은 4.29%로 집계됐다. 코픽스가 전월보다 낮아진 것은 지난해 1월(-0.05% 포인트) 이후 11개월 만에 처음이다. 시중은행들은 17일부터 신규 주담대 변동금리에 이날 공개된 코픽스 금리를 반영하며, 코픽스 하락에 따라 대출금리도 소폭 내린다. KB국민은행의 경우 주담대 신규 코픽스 기준 변동금리가 5.78∼7.48%에서 5.73∼7.43%로 낮아진다. 한은의 기준금리 인상에도 코픽스가 내린 것은 코픽스의 구성 요소 중 비중이 가장 큰 저축성 수신상품 금리가 내렸기 때문이다. 금융당국이 예금 금리를 지난해 11월 연 5%까지 끌어올린 시중은행을 상대로 수신금리 경쟁 자제를 요청하면서 예금금리는 다시 3~4%대로 내린 상태다. 한은이 지난 13일 기준금리를 0.25% 포인트 인상해 기준금리가 3.5%까지 오른 가운데, 시장은 미국의 인플레이션 둔화로 가파른 기준금리 인상의 ‘끝’이 보인다는 기대에 무게추를 기울이고 있다. 한은의 기준금리 인상이 마무리될 것이라는 기대가 확산되면서 은행채 5년물(무보증·AAA)과 1년물(무보증·AAA)의 금리(민평 평균 기준)는 최근 1주일(1월 9∼13일) 새 각각 0.243% 포인트, 0.119% 포인트 내렸다. 이들 금리는 주담대 혼합형과 신용대출 금리의 지표가 된다. 김대준 한국투자증권 연구원은 “한국과 미국 모두 물가 상승 압력이 강하지 않다. 기준금리 인상이 멈추면 급속히 올랐던 시장금리는 기준금리 수준으로 조정될 수 있다”고 말했다. 그럼에도 ‘제로금리’ 시절 대출을 최대한 끌어 주택을 구입했던 ‘영끌족’들은 기준금리 인상만으로도 치솟는 대출이자 부담에 허덕이고 있다. 한 시중은행에 따르면 지난 2021년 1월 서울 마포구 마포래미안푸르지오 24평형을 16억 4500만원에 구입한 A씨는 당시 주담대로 4억 6600만원(30년 만기·신규취급액 코픽스 6개월 연동금리), 신용대출로 1억원(대출기간 1년·금융채 6개월 연동금리)을 빌렸다. 아파트를 매수할 당시 A씨의 대출 금리는 주담대 연 2.82%, 신용대출 연 3.26%로 월 상환액은 218만원이었다. 그러나 2년 뒤인 이달 현재 주담대와 신용대출 금리는 각 6.26%와 6.55%로 뛰었다. 이에 따라 월 상환액도 336만 9000원으로 2년 새 54%나 늘었다. 이게 끝이 아니다. 지난 13일 기준금리 인상(0.25% 포인트) 반영 6개월 뒤인 오는 7월 금리 갱신 시점의 A씨 대출 금리는 주담대 연 6.51%, 신용대출 연 6.80%로 인상된다. 이로써 A씨는 매수 당시보다 127만원 오른 346만원을 매달 갚아야 한다. 만약 올해 상반기에 한 차례 더 기준금리가 인상돼 3.75%에 달할 경우 A씨의 대출 금리는 주담대 연 6.76%, 신용대출 연 7.05%까지 올라 월 상환액은 매수 당시보다 63%(137만원) 오른 355만원으로 치솟는다. 한편 이날 코스피는 9거래일째 상승세를 보이며 전 거래일보다 13.77포인트(0.58%) 오른 2399.86에 장을 마감했다. 금리 인상 종료에 대한 기대감과 외국인의 저점 매수 등에 힘입어 장중 2410까지 올라 지난해 12월 14일(2400.18) 이후 한 달여 만에 장중 2400선을 넘기도 했다. 김소라 기자

사상 최고 수준으로 치솟았던 코픽스(COFIX·자금조달비용지수)가 11개월 만에 한풀 꺾이면서 은행권 주택담보대출(주담대) 변동금리도 소폭 내리게 됐다. 그럼에도 한국은행이 기준금리를 추가 인상할 가능성이 남아 있어 ‘영끌족’의 시름은 깊어질 전망이다. 16일 은행연합회에 따르면 지난해 12월 신규 취급액 기준 코픽스는 11월(4.34%)보다 0.05% 포인트 낮은 4.29%로 집계됐다. 코픽스가 전월보다 낮아진 것은 지난해 1월(-0.05% 포인트) 이후 11개월 만에 처음이다. 시중은행들은 17일부터 신규 주담대 변동금리에 이날 공개된 코픽스 금리를 반영하며, 코픽스 하락에 따라 대출금리도 소폭 내린다. KB국민은행의 경우 주담대 신규 코픽스 기준 변동금리가 5.78∼7.48%에서 5.73∼7.43%로 낮아진다.한은의 기준금리 인상에도 코픽스가 내린 것은 코픽스의 구성 요소 중 비중이 가장 큰 저축성 수신상품 금리가 내렸기 때문이다. 금융당국이 예금 금리를 지난해 11월 연 5%까지 끌어올린 시중은행을 상대로 수신금리 경쟁 자제를 요청하면서 예금금리는 다시 3~4%대로 내린 상태다. 한은이 지난 13일 기준금리를 0.25% 포인트 인상해 기준금리가 3.5%까지 오른 가운데, 시장은 미국의 인플레이션 둔화로 가파른 기준금리 인상의 ‘끝’이 보인다는 기대에 무게추를 기울이고 있다. 한은의 기준금리 인상이 마무리될 것이라는 기대가 확산되면서 은행채 5년물(무보증·AAA)과 1년물(무보증·AAA)의 금리(민평 평균 기준)는 최근 1주일(1월 9∼13일) 새 각각 0.243% 포인트, 0.119% 포인트 내렸다. 이들 금리는 주담대 혼합형과 신용대출 금리의 지표가 된다. 김대준 한국투자증권 연구원은 “한국과 미국 모두 물가 상승 압력이 강하지 않다. 기준금리 인상이 멈추면 급속히 올랐던 시장금리는 기준금리 수준으로 조정될 수 있다”고 말했다. 그럼에도 ‘제로금리’ 시절 대출을 최대한 끌어 주택을 구입했던 ‘영끌족’들은 기준금리 인상만으로도 치솟는 대출이자 부담에 허덕이고 있다. 한 시중은행에 따르면 지난 2021년 1월 서울 마포구 마포래미안푸르지오 24평형을 16억 4500만원에 구입한 A씨는 당시 주담대로 4억 6600만원(30년 만기·신규취급액 코픽스 6개월 연동금리), 신용대출로 1억원(대출기간 1년·금융채 6개월 연동금리)을 빌렸다. 아파트를 매수할 당시 A씨의 대출 금리는 주담대 연 2.82%, 신용대출 연 3.26%로 월 상환액은 218만원이었다. 그러나 2년 뒤인 이달 현재 주담대와 신용대출 금리는 각 6.26%와 6.55%로 뛰었다. 이에 따라 월 상환액도 336만 9000원으로 2년 새 54%나 늘었다. 이게 끝이 아니다. 지난 13일 기준금리 인상(0.25% 포인트) 반영 6개월 뒤인 오는 7월 금리 갱신 시점의 A씨 대출 금리는 주담대 연 6.51%, 신용대출 연 6.80%로 인상된다. 이로써 A씨는 매수 당시보다 127만원 오른 346만원을 매달 갚아야 한다. 만약 올해 상반기에 한 차례 더 기준금리가 인상돼 3.75%에 달할 경우 A씨의 대출 금리는 주담대 연 6.76%, 신용대출 연 7.05%까지 올라 월 상환액은 매수 당시보다 63%(137만원) 오른 355만원으로 치솟는다. 한편 이날 코스피는 9거래일째 상승세를 보이며 전 거래일보다 13.77포인트(0.58%) 오른 2399.86에 장을 마감했다. 금리 인상 종료에 대한 기대감과 외국인의 저점 매수 등에 힘입어 장중 2410까지 올라 지난해 12월 14일(2400.18) 이후 한 달여 만에 장중 2400선을 넘기도 했다.

한국은행이 지난 13일 기준금리를 0.25% 포인트 올리면서 은행권 대출금리에 미칠 영향에 관심이 쏠린다. 지난해 일곱 차례 기준금리 인상 때마다 시중은행들은 대출금리를 대폭 올렸다. 빚을 낸 가계와 기업, 자영업자들이 고금리 고통에 허덕인 반면 은행들은 역대급 이자수익을 올렸다. 은행이 금리상승기에는 대출금리를 대폭 올리고, 금리인하기에는 예금금리를 발빠르게 내리는 방식으로 손쉽게 이자수익을 올린다는 지적은 어제오늘 일이 아니다. 지난해 말 유동성 경색을 우려한 금융당국이 예금금리 인상 자제를 요청하자 기다렸다는 듯 5%대 예금금리를 3%대로 인하하면서도 주택담보대출 금리는 상단 8%대를 유지해 비난을 자초했다. 이런 방식으로 벌어들인 이자수익이 지난해 4대 금융그룹만 따져도 66조원에 이르는 것으로 추산된다. 2021년에 비해 30%가량 늘어난 규모다. 이자수익 급증으로 사상 최대 실적을 달성한 은행들은 300~400%에 달하는 성과급 잔치를 예고했다. 5대 은행 평균 연봉은 2021년 기준 1억원을 넘어섰다. 반면 영끌족 대출이자 부담은 걷잡을 수 없이 커졌다. 한국은행이 앞으로 기준금리를 한 번 더 올려 3.75%가 될 경우 2년 전 초저금리로 수억원을 대출한 이들은 원리금 상환 부담이 배로 커질 전망이다. 금융당국은 물론 정치권도 이자장사 행태에 경고장을 던지면서 일부 은행들이 최근 1주일 새 주택담보대출 상단 금리를 0.7% 포인트 내렸다. 그러나 미흡하기 짝이 없다. 서민 고통 완화에 실질적인 도움이 될 수 있도록 과감한 조치가 필요하다. 고금리로 은행이 제 배만 불린다는 비판을 듣지 않으려면 서민경제 안정을 위한 사회적 책임에 대한 인식과 은행 영업시간 정상화 등 서비스 제고에도 힘을 기울여야 할 것이다.

한국은행이 지난 13일 기준금리를 0.25% 포인트 올리면서 은행권 대출금리에 미칠 영향에 관심이 쏠린다. 지난해 일곱 차례 기준금리 인상 때마다 시중은행들은 대출금리를 대폭 올렸다. 빚을 낸 가계와 기업, 자영업자들이 고금리 고통에 허덕인 반면 은행들은 역대급 이자수익을 올렸다. 은행이 금리상승기에는 대출금리를 대폭 올리고, 금리인하기에는 예금금리를 발빠르게 내리는 방식으로 손쉽게 이자수익을 올린다는 지적은 어제오늘 일이 아니다. 지난해 말 유동성 경색을 우려한 금융당국이 예금금리 인상 자제를 요청하자 기다렸다는 듯 5%대 예금금리를 3%대로 인하하면서도 주택담보대출 금리는 상단 8%대를 유지해 비난을 자초했다. 이런 방식으로 벌어들인 이자 수익이 지난해 4대 금융그룹만 따져도 66조원에 이르는 것으로 추산된다. 2021년에 비해 30%가량 늘어난 규모다. 이자수익 급증으로 사상 최대 실적을 달성한 은행들은 300~400%에 달하는 성과급 잔치를 예고했다. 5대 은행 평균 연봉은 2021년 기준 1억원을 넘어섰다. 반면 영끌족 대출이자 부담은 걷잡을 수 없이 커졌다. 한국은행이 앞으로 기준금리를 한 번 더 올려 3.75%가 될 경우 2년 전 초저금리로 수억원을 대출한 이들은 원리금 상환 부담이 배로 커질 전망이다. 금융당국은 물론 정치권도 이자장사 행태에 경고장을 던지면서 일부 은행들이 최근 1주일 새 주택담보대출 상단 금리를 0.7% 포인트 내렸다. 그러나 미흡하기 짝이 없다. 서민 고통 완화에 실질적인 도움이 될 수 있도록 과감한 조치가 필요하다. 고금리로 은행이 제 배만 불린다는 비판을 듣지 않으려면 서민경제 안정을 위한 사회적 책임에 대한 인식과 은행 영업시간 정상화 등 서비스 제고에도 힘을 기울여야 할 것이다.

12일 MBN ‘특종세상’이 원조 스타 강사 문단열 근황을 조명했다. 오랜만에 모습을 드러낸 문단열은 “고속도로 휴게소에서 알아보고 사인해달라 그러고 갑자기 확 잘돼서 학생이 1300명이까지 됐었다. 자료 떼봤더니 40억 원이더라. 이렇게 재벌 되나보다 했다”라고 과거를 회상했다. 하지만 그는 곧 수십억 빚더미에 올랐다. 문단열은 “한 번 발병하면 이건 그냥 끝까지 갑니다 라 하더라. 아주 담담하게. 그래서 ‘얼마나 남았어요?’라 물었는데 ‘모릅니다. 개인마다 달라요’라 하더라”라며 뜻밖의 투병 소식을 전했다. 강원도 양양에서 대부분의 일상을 보내고 있다는 문단열은 “정말 피를 토하는 듯한 기침을 3개월 했다. 잠도 못 자고. 세 발짝 걷고 헐떡거렸다. 그런데 감기라고 하기에는 너무 오래, 심했다”고 설명했다. 문단열은 “2개월 만에 죽는 경우도 있다더라. 이건 진짜 대중이 없다. 의사가 ‘확진입니다’라 이야기 할 때 밖으로 걸어나오다 ‘기한이 다 한 건가?’라는 생각이 들더라”라며 애써 웃어보였다. 그는 작년 1월 폐 조직이 딱딱하게 굳는 폐섬유증을 진단 받았다고 했다. 폐섬유증은 현재까지도 특별한 치료법이 없는 난치병이다. 서서히 숨을 잡아먹다 한 순간에 사망에 이르게 한다는 폐 섬유증. 완치가 없는 만큼 병의 진행속도를 늦추는 것이 중요하다. 문단열은 “이게 여기 버튼 누르면 불이 들어오지 않냐. 이 안에 모터가 들어있다 그래서 바깥 공기 흡입하고 두개의 필터로 거른다”라며 특수 마스크를 보여줬다.문단열은 90년대를 주름잡은 스타강사였다. 그는 “90년대 초반에 연대 앞에 학원을 차렸는데 한 1년 반 정도 열심히 가르치고 나서 학원이 잘 되기 시작하더라. 대학생들 대상 학원이었는데 1만 3000명 정도가 학생이 왔다. 영어를 하다가 영어 강사를 하다가 사업을 생각했다. 요즘 말로 영끌을 해가지고 반층 있던 학원을 한 층으로 늘리고 세 층으로 늘렸다”고 말했다. 고난은 IMF 외환위기와 함께 찾아왔다. 방송 출연이 잦아 강남 건물주라는 소문이 파다했지만, 실제 문단열은 매달 빚을 갚느라 허덕였다고 털어놨다. 문단열은 “제가 지난 20년 동안 갚은 빚이 30억 원 정도 된다”라고 했다. 2017년엔 갑자기 찾아온 대장암 때문에 강단에서도 아예 내려와야 했다. 대장암 완치 후 영상제작 사업에 뛰어들었지만 이번엔 폐 섬유증이 찾아왔다. 침대에 누워서도 산소발생기를 착용하고 자야 할 정도다. 그는 “컨디션이 항상 좋다가도 약간 무리하면 기침이 좀 난다. 그리고 오다가 먼지 좀 마셨다”라며 고개를 떨궜다. 그래도 문단열은 병원에서 희망을 발견했다. 의사는 “100으로 봤을 때 문단열님은 97.8%, 거의 정상이나 다름 없다. 폐섬유증 진행이 잘 안 됐다”라고 긍정적 진단을 했다. 다만 의사는 “폐사진은 좋고 폐섬유증 초기로 보이지만 기대수명이 3~5년 밖에 되지 않기 때문에 관리를 잘하셔야 한다”고 강조했다. 며칠 후 문단열은 딸을 만나기 위해 서울으로 향했다. 문단열은 “딸 성장 과정에서 많이 못놀아줬는데 이젠 딸이 바쁘다”라며 딸 문에스더를 맞이했다. 문에스더는 “제가 가장 바라는 건 안바빴으면 좋겠다. 쓰러질까봐. 건강 챙기면서 적당히 일하셨음 좋겠다”며 아빠를 걱정했고 이후 아빠와 둘만의 행복한 시간을 가졌다.

꼭 1년 전, 그는 자신 있게 서울 집값 20% 하락을 예측했다. 그때만 해도 이름깨나 있는 부동산 전문가나 공신력 있는 연구소들조차 상승론을 더 많이 펼칠 때였다. 그럼에도 그는 ‘강남불패’ 같은 가짜뉴스에 현혹되지 말라며 하락론을 꺾지 않았다. 지난해 10월 기준 서울 아파트값은 꼭짓점을 찍었던 2021년 10월 대비 25% 떨어졌고 강남도 속절없이 무너졌다. 하버드대 박사(‘하박’은 그의 별칭이다)가 대단한 스펙임에는 분명하지만 실물경기인 부동산에 얼마나 힘을 쓸까 내심 미심쩍어했던 게 민망할 정도였다. 서울대 환경대학원에서 도시계획을 가르치지만 부동산 무료 분석사이트 ‘부트캠프’로 더 유명한 김경민(50) 교수 얘기다. 정부가 대출·전매·세금 완화 등 ‘1·3대책’을 쏟아낸 다음날 김 교수를 다시 만났다. -작년 이맘때 집값 상승론을 펼쳤던 분들이 ‘영끌5적’으로 몰려 몰매를 맞고 있다. 솔직히 본인이 틀릴 수도 있을 거란 걱정은 안 했었나. “전혀. 그런 의심을 갖기에는 투자수익률이 당시 너무 높았다. 부동산 투자수익률은 분자가 1년치 월세이고 분모가 집값이다. 분모가 작아질수록 수익률이 올라간다. 수익률이 계속 오른다는 건 집값이 떨어진다는 결정적인 신호다. 그런데 아무리 숫자를 들이대도 안 믿는 사람들이 있더라. 집값 20% 하락을 얘기했을 때 전제가 기준금리 1.75% 인상이었다. 그런데 지금 3.25%다. 그러니 집값이 더 떨어진 거다. 현시점으로 계산하면 서울의 경우 고점 대비 30%쯤 떨어졌다.” -하락 속도가 너무 빠르다 보니 정부가 부동산 규제를 급격히 풀고 있다. 전매 제한, 분양가상한제, 실거주 규제 등 이른바 문재인 정부의 대못을 거의 다 뽑았다. “잘못된 처방이다. 정부가 쏟아내고 있는 것은 전부 수요 진작책이다. 그런데 부동산 시장을 짓누르는 가장 큰 요인은 금리다. 가처분소득이 줄어들고 이자가 오르는데 누가 (시장에) 들어가겠나. 백약이 무효다.” -그럼 한국은행이 금리를 내려야 하나. “그건 더 미친 짓이다. 부동산 경기 살리겠다고 지금 금리를 내리면 영국 꼴 난다. (리즈) 트러스가 45일 만에 영국 총리에서 물러난 건 감세 때문만이 아니다. 부동산 규제를 풀었다가 후폭풍을 맞은 요인도 크다. 2020년과 2021년 집값 상승분은 명백히 버블(거품)이다. 그건 꺼지게 놔둬야 한다.” -정부가 가만히 보고만 있으라는 건가. “규제 완화책을 쓸 때가 아니라는 거다. 효과가 없는 데서 그치면 그나마 다행인데 이런 완화책이 나중에 집값 상승의 불쏘시개가 되기 때문에 문제인 거다.” -정부 기세로 봐서는 마지막 남은 강남3구와 용산구도 풀겠다고 할 것 같은데. “상징적인 효과가 있어 쉽지는 않겠지만 개인적으로는 강남3구를 풀어도 큰 영향은 없다고 본다. 강남권 아파트 신규 분양 물량이 올해 8000채, 내년과 내후년에 각각 1만 2000채다. 그런데 거래량은 지난해 10월 559채, 11월 729채다. 통상 평균 거래량이 얼마인지 아나. 6500채다. 물량은 쏟아지는데 거래는 없으니 전셋값은 더 떨어질 수밖에 없다. 시장이 달아오르려면 매매가와 전셋값 격차가 좁혀져야 한다. 이 격차가 당분간은 커서 제 아무리 대못을 빼도 강남조차 살아나기 어렵다. 이달 17일이 둔촌주공아파트 계약금 들어오는 날이다. 미계약이 속출하면 시장이 엄청나게 흔들릴 것이다. 정부가 1·3대책을 서둘러 내놓은 것은 다분히 둔촌주공 리스크를 염두에 뒀다고 본다.” -작년보다 올해 집값이 더 떨어진다는 얘기인가. “물론이다. 거래량 등 모든 빅데이터가 추가 하락을 가리키고 있다. 바닥은 아직 멀었다. 올해 서울 집값은 고점 대비 40% 떨어져 2018년 4분기 수준으로 회귀할 것이다.” -그럼 집을 언제 사야 하나. “내년에는 집값이 좀더 떨어지거나 정체 수준을 보일 것이다. 2024년도 괜찮지만 좀더 안정적으로 들어가려면 2025년을 권하고 싶다.”-작년 꼭지점에 집을 산 사람이 103만여명이다. 이들은 어떻게 해야 하나. “애석하지만 무조건 버텨야 한다. 섣불리 (작은 집 등으로) 갈아탔다가는 손해를 더 키울 수 있다. 차라리 전세나 월세를 주고 금융비용(대출이자 등)을 최대한 줄이는 게 현명하다.” -언제까지 버텨야 하나. “걱정스러운 것은 공급 부족과 정부의 규제 완화가 맞물릴 공산이 높다는 점이다. 부동산 프로젝트 파이낸싱(PEF) 부실 등으로 아파트 신규 착공이 거의 안 되고 있다. 3~4년 뒤면 공급 부족이 가시화될 것이다. 그사이 미국이 금리 인상을 중단하면 우리나라의 금리 상승세도 멈추게 된다. 그 끝은 명약관화하다. 2026년에는 집값이 급반등할 것이다.” -일각에서는 지금의 급락세가 초급매물이나 증여성 매물 때문이라고 본다. 올해 상반기 한은의 금리 인상이 멈추면 이르면 올 하반기 집값이 반등할 것이라는 주장도 있는데. “그러기에는 돈이 너무 없다. 금리가 가파르게 올라 사람들의 가처분소득이 쪼그라들었다. 다만 사람들이 정부를 믿지 않는다는 것은 변수다. 집값이 떨어지면 정부가 규제를 더 풀고 그러면 다시 폭등하고…. 이런 패턴을 경험치로 이미 터득해서 가수요가 일찍 붙을 수 있다. 그렇게 되면 2026년보다 급반등 시기가 더 앞당겨질 수 있다.” -그럼 정부가 뭘 해야 하나. “토지 비축에 들어가야 한다. 개발 안 된 땅을 계속 사들이고 정부가 갖고 있는 유휴부지는 인허가 정비 작업을 미리 해놔야 한다. 그래서 언제든 공급에 나설 수 있다는 신호를 시장에 확실히 줘야 한다. 서울 용산 철도정비창 같은 핵심요지에는 반드시 상가와 아파트를 같이 지어야 한다. 지금 정부가 챙겨야 할 것은 규제 완화 같은 수요 진작책이 아니라 MB(이명박 정부) 때의 보금자리주택 같은 공급 준비책이다. 엉뚱하게 임대차 3법을 때려잡고 있는데 그것도 번지수가 틀렸다.” -임대차 3법이 되레 시장 왜곡을 야기했다는 비판이 크지 않나. “집값 상승분을 세입자에게 전가한 측면이 (임대차 3법에) 있는 것은 사실이다. 그러나 세계 어느 나라를 봐도 도입 초기에는 그런 부작용이 있다. 지금은 어느 정도 정착기에 들어선 국면이다. 종합부동산세 완화, 12억원 이상 아파트 대출 허용 등 정부가 내놓고 있는 대책은 거의 모두 자산가를 위한 것이다. 서민을 위한 유일한 정책이 임대차 3법이다. 시장을 왜곡시킨다고 공격하는데 외국은 우리나라보다 이자나 임대기간 규제가 훨씬 세다. 이게 반시장적이라고 공격하려면 노태우 정부 때 전세기간을 1년에서 2년으로 늘린 것도 되돌려야 한다. 임대사업자 등록도 부활시켜서는 안 된다.” -왜인가. “문재인 정부 최악의 부동산 정책이 임대사업자 제도다. 기존 주택을 여러 채 사들인 사람을 임대사업자로 인정해 온갖 혜택을 줬다. 이런 ‘매입 임대’는 아랫돌 빼서 윗돌 막는 거라 공급에 전혀 도움이 안 된다. 새로 집을 짓는 ‘건설 임대’는 공급을 늘리는 효과가 있기 때문에 괜찮다. 그런데 윤석열 정부가 33평까지 매입 임대를 다시 허용하려 하고 있다. 이게 허용되면 집값 상승의 트리거(기폭제)가 될 것이다. 부동산에 관한 한 문재인 정부나 윤석열 정부나 무능하기는 똑같다.” -1년 전에 ‘2030 영끌족이 심각한 사회문제로 떠오를 것’이라고도 경고했는데. “지분공유제를 도입하자고 계속 제안하는 이유다. 대출 원금을 일정 부분 정부가 갚아 주는 대신 집값의 일부 지분을 정부가 갖는 거다. 6~7년 정도로 집을 되파는 기간을 제한한 뒤 매각 시점에 차익을 지분대로 나눠 갖게 되면 영끌족의 연착륙을 도울 수 있을 것이다.” -예측이 안 맞아 내년에는 안 봤으면 좋겠다. “(웃음) 같은 생각이다.” ■김경민 교수는 서울대 지리학과를 나와 미국 UC버클리에서 정보시스템 석사, 하버드대에서 도시계획과 부동산학으로 박사학위를 받았다. 미국 상업용 부동산 리서치 회사(PPR)에서 상가 건물 가격을 예측하고 분석하는 일을 했다. 이때의 경험과 모형을 활용해 한국 부동산 시장을 해부하고 있다.

역대급 거래 절벽 속에 2030세대의 전국 아파트 매입 비중이 평균 30%를 밑돌았던 것으로 드러났다. 집값이 약세를 보이고 대출 금리가 급등하며 2030세대의 ‘패닉바잉’(공황구매)과 ‘영끌’(영혼까지 끌어모음)‘ 매입이 하락한 것으로 보인다. 11일 한국부동산원 통계에 따르면 지난해 1월부터 11월까지 전국 아파트 거래량 28만 359건 중 20대·30대가 매입한 경우는 7만 9485건으로 28.4%다. 이는 지난 2021년 평균 31%에 비해 2.6% 포인트 줄어든 수치다. 전국 아파트 2030 매입 비중은 매입자 연령대별 거래량이 공개된 2019년 28.3%에서 집값이 본격적으로 오르기 시작한 2020년 29.2%로 올랐다. 이어 2021년에는 30%를 돌파했다. 2020년 8월 계약갱신청구권, 전월세 상한제 등 ’임대차 2법‘ 시행 등으로 전셋값과 집값이 급등하며 불안감이 커진 무주택 2030세대들이 대출을 최대한 받는 등 영끌로 내집마련에 나섰기 때문이다. 그러나 지난해 금리가 급등하며 대출 이자 부담이 커졌다. 또한 집값도 하락세로 전환하며 2030세대의 주택 매수 비중도 줄어들었다. 특히 서울 아파트 2030세대 매입 비중은 2021년 41.7%에서 지난해(1∼11월)는 평균 34.1%로 급격하게 줄었다. 서울 아파트 2030 매입 비중은 대선이 있던 지난해 3월과 4월 규제완화 등의 기대감으로 각각 40.7%, 42.3%를 기록하며 40%를 웃돌았다. 그러나 이후 금리 인상 속도가 빨라지며 6월에는 24.8%까지 내려왔다. 이후 지난해 8월부터 정부가 생애최초주택구입자금 대출의 LTV(주택담보대출비율) 상한을 80%까지 올리고 대출 한도도 4억원에서 6억원으로 늘리며 9월에는 34.7%로 높아졌다. 그러나 금리 부담에 10월(26%)과 11월(29.8%)에 다시 30% 밑으로 떨어졌다. 다만 중저가 아파트가 밀집한 노원구 아파트의 2030 매입 비중은 2021년 평균 49.3%에서 지난해는 50.1%로 과반을 기록하며 소폭 상승했다. 수도권에서 지난해 집값이 급락한 인천지역 아파트 2030 매입 비중은 33.4%로 지난해(33.2%)과 비슷한 수준을 유지했다. 경기도는 2021년 36.3%에서 지난해 34.4%로 소폭 줄어들었다. 아파트뿐만 아니라 주택 전체의 2030 매입 비중도 줄었다. 2021년 ’빌라‘ 매입 열풍이 집값 하락으로 잦아든 영향으로 분석된다. 지난해 전국 주택 거래건수는 11월까지 총 48만 187건으로, 이 중 24.1%(8만 7107건)를 2030세대가 사들였다. 이는 2021년 27% 선에서 3% 포인트가량 줄어든 수치다. 특히 서울 주택 거래에서 2030세대가 차지하는 비중은 2021년 31.8%에서 지난해 27.9%를 기록해 30% 밑으로 하향했다.

　꼭 1년 전, 그는 자신있게 서울 집값 20% 하락을 예측했다. 그때만 해도 이름깨나 있는 부동산 전문가나 공신력 있는 연구소들조차 상승론을 더 많이 펼칠 때였다. 그럼에도 그는 ‘강남불패’ 같은 가짜뉴스에 현혹되지 말라며 하락론을 꺾지 않았다. 지난해 10월 기준 서울 아파트 값은 꼭지점을 찍었던 2021년 10월 대비 25% 떨어졌고 강남도 속절 없이 무너졌다. 하버드대 박사(‘하박’은 그의 별칭이다)가 대단한 스펙임에는 분명하지만 실물경기인 부동산에 얼마나 힘을 쓸까 내심 미심쩍어했던 게 민망할 정도였다. 서울대 환경대학원에서 도시계획을 가르치지만 부동산 무료 분석사이트 ‘부트캠프’로 더 유명한 김경민(50) 교수 얘기다. 정부가 대출·전매·세금 완화 등 ‘1·3대책’을 쏟아낸 다음날 김 교수를 다시 만났다.  -작년 이맘때 집값 상승론을 펼쳤던 분들이 ‘영끌5적’으로 몰려 몰매를 맞고 있다. 솔직히 본인이 틀릴 수도 있을 거란 걱정은 안 했었나. 　“전혀. 그런 의심을 갖기에는 투자수익률이 당시 너무 높았다. 부동산 투자수익률은 분자가 1년치 월세이고 분모가 집값이다. 분모가 작아질수록 수익률이 올라간다. 수익률이 계속 오른다는 건 집값이 떨어진다는 결정적인 신호다. 그런데 아무리 숫자를 들이대도 안 믿는 사람들이 있더라. 집값 20% 하락을 얘기했을 때 전제가 기준금리 1.75% 인상이었다. 그런데 지금 3.25%다. 그러니 집값이 더 떨어진 거다. 현 시점으로 계산하면 서울의 경우 고점 대비 30%쯤 떨어졌다.”  -하락 속도가 너무 빠르다 보니 정부가 부동산 규제를 급격히 풀고 있다. 전매 제한, 분양가상한제, 실거주 규제 등 이른바 문재인 정부의 대못을 거의 다 뽑았다. 　“잘못된 처방이다. 정부가 쏟아내고 있는 것은 전부 수요 진작책이다. 그런데 부동산 시장을 짓누르는 가장 큰 요인은 금리다. 가처분소득이 줄어들고 이자가 오르는데 누가 (시장에) 들어가겠나. 백약이 무효다.” 　-그럼 한국은행이 금리를 내려야 하나. 　“그건 더 미친 짓이다. 부동산 경기 살리겠다고 지금 금리를 내리면 영국 꼴 난다. (리즈) 트러스가 영국 총리에서 45일 만에 단명한 것은 감세 때문만이 아니다. 부동산 규제를 풀었다가 후폭풍을 맞은 요인도 크다. 2020년과 2021년 집값 상승분은 명백히 버블(거품)이다. 그건 꺼지게 놔둬야 한다. 억지로 붙들어 맨다고 잡히지도 않지만 잡을 이유도 없다.” 　-너무 급격히 꺼지면 충격이 크지 않나. 정부가 가만히 보고만 있으라는 건가. 　“규제 완화책을 쓸 때가 아니라는 거다. 효과가 없는 데서 그치면 그나마 다행인데 이런 완화책이 나중에 집값 상승의 불쏘시개가 되기 때문에 문제인 거다.” 　-정부 기세로 봐서는 마지막 남은 강남3구와 용산구도 풀겠다고 할 것 같은데. 　“상징적인 효과가 있어 쉽지는 않겠지만 개인적으로는 강남3구를 풀어도 큰 영향은 없다고 본다. 강남권 아파트 신규 분양 물량이 올해 8000채, 내년과 내후년에 각각 1만 2000채다. 그런데 거래량은 지난해 10월 559채, 11월 729채다. 통상 평균 거래량이 얼마인지 아나. 6500채다. 물량은 쏟아지는데 거래는 없으니 전셋값은 더 떨어질 수밖에 없다. 시장이 달아 오르려면 집값과 전셋값 격차가 좁혀져야 한다. 이 격차가 당분간은 커서 제 아무리 대못을 빼도 강남조차 살아나기 어렵다. 이달 17일이 둔촌주공아파트 계약금 들어오는 날이다. 미계약이 속출하면 시장이 엄청나게 흔들릴 것이다. 정부가 1·3대책을 서둘러 내놓은 것은 다분히 둔촌주공 리스크를 염두에 뒀다고 본다.” 　-작년보다 올해 집값이 더 떨어진다는 얘기인가. 　“물론이다. 거래량 등 모든 빅데이터가 추가 하락을 가리키고 있다. 바닥은 아직 멀었다. 올해 서울 집값은 고점 대비 40% 떨어져 2018년 4분기 수준으로 회귀할 것이다.” 　-그럼 집을 언제 사야 하나. 　“내년에는 집값이 좀 더 떨어지거나 정체 수준을 보일 것이다. 2024년도 괜찮지만 좀 더 안정적으로 들어가려면 2025년을 권하고 싶다.” 　-작년 꼭지점에 집을 산 사람이 103만여명이다. 이들은 어떻게 해야 하나. 　“애석하지만 무조건 버텨야 한다. 섣불리 (작은 집 등으로) 갈아탔다가는 손해를 더 키울 수 있다. 차라리 전세나 월세를 주고 금융비용(대출이자 등)을 최대한 줄이는 게 현명하다.” 　-언제까지 버텨야 하나. 　“걱정스러운 것은 공급 부족과 정부의 규제 완화가 맞물릴 공산이 높다는 점이다. PEF(부동산 프로젝트 파이낸싱) 부실 등으로 아파트 신규 착공이 거의 안 되고 있다. 3~4년 뒤면 공급 부족이 가시화될 것이다. 그 사이 미국이 금리 인상을 중단하면 우리나라의 금리 상승세도 멈추게 된다. 그 끝은 명약관화하다. 2026년에는 집값이 급반등할 것이다.” 　-일각에서는 지금의 급락세가 초급매물이나 증여성 매물 때문이라고 본다. 올해 상반기 한국은행의 금리 인상이 멈추면 이르면 올 하반기 다시 집값이 반등할 것이라는 주장도 있는데. 　“그러기에는 돈이 너무 없다. 금리가 가파르게 올라 사람들의 가처분소득이 쪼그라 들었다. 다만, 사람들이 정부를 믿지 않는다는 것은 변수다. 집값이 떨어지면 정부가 규제를 더 풀고 그러면 다시 폭등하고…. 이런 패턴을 경험치로 이미 터득해서 가수요가 일찍 붙을 수 있다. 그렇게 되면 2026년보다 급반등 시기가 더 앞당겨질 수 있다.” 　-그럼 정부가 뭘 해야 하나. 　“토지 비축에 들어가야 한다. 개발 안 된 땅을 계속 사들이고 정부가 갖고 있는 유휴부지는 인허가 정비 작업을 미리 해놔야 한다. 그래서 언제든 공급에 나설 수 있다는 신호를 시장에 확실히 줘야 한다. 서울 용산 철도정비창 같은 핵심요지에는 반드시 상가와 아파트를 같이 지어야 한다. MB(이명박 정부) 때 집값이 잡혔던 것은 글로벌 금융위기라는 외부요인도 있었지만 보금자리주택 공도 컸다. 지금 정부가 챙겨야 할 것은 규제 완화 같은 수요 진작책이 아니라 보금자리주택 같은 공급 준비책이다. 엉뚱하게 임대차 3법을 때려잡고 있는데 그것도 번지수가 틀렸다.” 　-임대차 3법이 되레 시장 왜곡을 야기했다는 비판이 크지 않나. 　“(임대차 3법에) 집값 상승분을 세입자에 전가한 측면이 있는 것은 사실이다. 그러나 세계 어느 나라를 봐도 도입 초기에는 그런 부작용이 있다. 지금은 어느 정도 정착기에 들어선 국면이다. 종합부동산세 완화, 12억원 이상 아파트 대출 허용 등 정부가 내놓고 있는 대책은 거의 모두 자산가를 위한 것이다. 서민을 위한 유일한 정책이 임대차 3법이다. 시장을 왜곡시킨다고 공격하는데 외국은 우리나라보다 이자나 임대기간 규제가 훨씬 세다. 이게 반시장적이라고 공격하려면 노태우 정부 때 전세기간을 1년에서 2년으로 늘린 것도 되돌려야 한다. 임대사업자 등록도 부활시켜서는 안 된다.” 　-왜인가. 　“문재인 정부가 저지른 최악의 부동산 정책이 임대사업자 제도다. 기존 주택을 여러 채 사들인 사람을 임대사업자로 인정해 온갖 혜택을 줬다. 이런 ‘매입 임대’는 아랫돌 빼서 윗돌 막는 거라 공급에 전혀 도움 안 된다. 새로 집을 짓는 ‘건설 임대’는 공급을 늘리는 효과가 있기 때문에 허용해도 된다. 그런데 윤석열 정부가 (이미 허용키로 한 25평을 넘어) 33평까지 매입 임대를 허용한다면 집값 상승의 트리거(기폭제)가 될 것이다. 부동산에 관한 한 문재인 정부나 윤석열 정부나 무능하기는 똑같다. 토지거래허가제 같은 반시장 규제는 풀고 대출과 세제는 묶어야 하는데 윤석열 정부는 완전히 거꾸로 가고 있다.” 　-정부에 찍히는 것 아닌가. 　“(웃으며) 문재인 정부 욕도 많이 해서 괜찮다. 그런데 부동산 관련 대출이나 세제는 정권에 따라 자꾸 왔다 갔다 해서는 안 된다. 실수요자한테 불리한 요소를 손 볼 필요는 있지만 큰 틀을 정하면 웬만해서는 그대로 가져가야 한다. 우리나라 집값이 냉탕, 온탕을 오가는 이유 중의 하나는 바로 정부 정책에 대한 시장의 불신 때문이다.”　-도시계획 전공자로서 서울시의 ‘35층 룰’ 해제는 어떻게 보나. 　“글로벌 도시 중에서 서울처럼 자연환경이 좋은 도시가 어디 있는가. 강이 흐르고 산이 있고 문화유산이 있다. 자꾸 싱가포르를 벤치마킹하려 하는데 거기는 아무 것도 없는 깡촌이라 건축물로 승부를 본 거다. 왜 그런 데를 따라 하려 드나. 외국 유명 도시를 봐도 강 주변은 저층, 외곽이 고층이다.” 　-1년 전에 ‘2030 영끌족이 심각한 사회문제로 떠오를 것’이라고도 경고했다. 　“지분 공유제를 도입하자고 계속 제안하는 이유다. 대출 원금을 일정 부분 정부가 갚아주는 대신 집값의 일부 지분을 정부가 갖는 거다. 6~7년 정도로 집을 되파는 기간을 제한한 뒤 매각 시점에 차익을 지분대로 나눠 갖게 되면 영끌족의 연착륙을 도울 수 있을 것이다.” 　-과거에도 그런 모델을 시도했지만 집에 대한 우리나라 사람의 유별난 애착 때문에 실패했다. 그게 아니더라도 특혜 시비가 일 것 같은데. 　“과거 실패는 집값 상승기에 시도했기 때문이다. 지금은 급락기라 상황이 전혀 다르다. 특혜 시비는 따를 것이다. 투자는 자기책임 아래 하는 게 맞지만 사회초년병은 경험이 부족하다. 정부의 잘못된 정책으로 피해를 키운 측면도 있으니 정부가 퇴로를 열어줘야 하지 않겠나.” 　-예측이 안 맞아 내년에는 안 봤으면 좋겠다. 　“(웃음) 같은 생각이다.” 　 　김경민 교수는 　서울대 지리학과를 나와 미국 UC버클리에서 정보시스템 석사, 하버드대서 도시계획과 부동산학으로 박사학위를 받았다. 미국 상업용 부동산 리서치 회사(PPR)에서 상가 건물 가격을 예측하고 분석하는 일을 했다. 이때의 경험과 모형을 활용해 한국 부동산 시장을 해부하고 있다. 2020년부터 해마다 ‘부동산 트렌드’도 내고 있다. 

장기 대출을 받아 내 집을 마련한 ‘영끌’ 직장인들이 고금리로 어려움을 겪자 정부가 올해 이자 납입분에 대한 소득공제를 확대하기로 했다. 기획재정부는 이르면 이달 중 장기 주택저당차입금 이자상환액 소득공제 한도 확대 방안에 대한 연구 용역을 발주할 예정인 것으로 8일 전해졌다. 기재부는 올여름 전후로 최종 개편안을 제시해 내년 연말정산, 즉 올해 이자 납입분부터 적용하는 것을 목표로 하고 있다. 정부는 지난달 2023년 경제정책방향을 발표하며 장기 주택저당차입금 이자상환액 소득공제 대상 주택 가격 기준을 공시가 5억원에서 6억원으로 상향하겠다고 밝혔다. 소득공제 한도도 확대하겠다고 했지만 세부 방안은 올 상반기 중 마련하겠다고만 밝힌 바 있다. 장기 주택저당차입금 이자상환액 소득공제는 주택 매입을 위한 대출의 이자 상환액을 과세 대상 소득에서 제하는 제도다. 1주택자 근로소득자를 대상으로 한다. 현행 소득공제는 장기간에 고정금리로 분할상환하는 대출에 유리하도록 설계됐다. 변동금리로 만기 일시상환하는 경우 상대적으로 투기 성향이 강하고 금리 인상 위험에 노출되기 쉽기 때문에 고정금리·분할상환으로 유도하겠다는 게 제도의 취지다. 현행 제도는 상환 기간이 15년 이상일 때 고정금리면서 비거치식 분할상환인 경우 1800만원까지, 고정금리거나 비거치식 분할상환인 경우 1500만원까지, 변동금리거나 거치식 등 이 외의 방식에는 500만원을 공제한다. 하지만 최근 고금리로 인해 고정금리보다는 변동금리부 대출 이용자가 이자 부담이 크게 늘어난 만큼 정부는 고정금리와 변동금리 간 소득공제 한도 격차를 줄이면서 전반적인 한도를 확대하는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다. 현재 500만원으로 설정된 15년 이상 변동금리부, 300만원인 10~15년 고정금리·비거치식 주택 대출의 소득공제 한도를 높일 것으로 전망된다. 정부는 올해 1분기에 취약차주 등에 대한 주택담보대출 채무조정 대상도 확대한다. 현행 실직, 폐업, 질병 등의 경우 주택가격 6억원 이하 1주택자만 대상이었지만 매출액 급감, 금리 상승 등으로 인해 상환 부담이 급증한 차주도 포함된다.

원희룡 국토교통부 장관이 “지금도 부동산 가격이 비정상적으로 높고 부담할 수 있는 수준이 아니라는 입장은 확고하다”고 4일 견해를 밝혔다. 전날 청와대 영빈관에서 열린 ‘2023년도 업무보고’에서 문재인 정부 이전 수준으로 부동산 규제를 대거 완화하는 정책을 발표한 원 장관은 “정책 목표와 대상이 빠르게 움직이면 우리도 빨리 움직여야 한다”며 최근 집값이 급격히 하락해 부동산 시장 경착륙 우려가 커진 데 따른 대책임을 강조했다. 원 장관은 이날 국토부 기자단과의 간담회에서 “규제가 완화되니 당장 집을 사라거나 빚내서 집을 사라는 게 아니다”라며 “(부동산 가격이) 경제성장률이나 국민소득과 함께 갈 수 있어야 정상적인 가격대”라고 말했다. 이어 “무분별하게 ‘빚내서 집 사라’는 게 아니다”라며 “추가 대출에 대해서는 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 작동한다. 과거와 근본적으로 다른 양상으로 진행될 것”이라고 설명했다. 그러면서 이번 완화책이 실수요나 공포 수요 등의 숨통을 틔워 줄 것이란 기대를 내비치기도 했다. 원 장관은 “떨어지는 칼날은 맨손으로 잡지 않는다”면서 “두꺼운 쇠장갑을 주듯 정부가 청약이나 특별공급부터 밑단을 쌓아 나가는 것”이라고 정부 정책을 비유했다. 원 장관은 주택 공급 기반을 꾸준히 확보하겠다는 계획도 전했다. 그는 “영끌과 매수 광풍이 불었던 것은 가격뿐 아니라 공급 자체가 불안했기 때문”이라며 “예측 가능한 공급 계획뿐 아니라 가격·지역 등을 제시해 주거 상향 인생 시간표를 짤 수 있도록 할 것”이라고 말했다. 이날 대통령실 고위 관계자도 “집 하나 있는 것이 죄가 되는 억울한 분이 많았다”며 이번 완화책이 부동산 시장 정상화 방안이라는 점을 지적했다. 이 관계자는 “특히 시장 상황과 관계없는 수요 규제로 인해 부동산 시장의 왜곡된 현상이 발생하기도 했다”면서 “지금 우리 정부에서 제일 중요한 것은 국민이 내 집을 편안하게 마련할 수 있는 것과 그 집을 장만한 뒤 징벌적 과세에서 해방될 수 있는 것”이라고 말했다.

원희룡 국토교통부 장관은 “지금도 부동산 가격이 비정상적으로 높고, 부담할 수 있는 수준이 아니라는 입장은 확고하다”고 밝혔다. 원 장관은 4일 정부세종청사 기자실에서 간담회를 갖고 이같이 말하며 “경제성장률이나 국민소득과 함께 갈 수 있어야 정상적인 가격대”라고 말했다. 그럼에도 정부가 부동산 규제를 대거 푼 이유에 대해서는 최근 집값이 급격히 하락해 부동산 시장 경착륙을 막기 위한 최소한의 방지책이었다는 점을 강조했다. 원 장관은 “시장 상황과 정책 목표 대상이 빨리 움직이면 우리도 빠르게 움직여야 한다”면서 “속도와 강도에 대응하는 과정”이라고 설명했다. 이번 완화책이 실수요자들의 숨통을 틔워준 것이라고도 했다.정부가 집을 사라고 신호를 준 것 아니냐는 지적에 원 장관은 “무분별하게 ‘빚내서 집 사라’는 게 아니다”면서 “추가 대출에 대해서는 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 작동한다. 과거와 근본적으로 다른 양상이 진행될 것”이라고 설명했다. 그러면서 “떨어지는 칼날은 맨손으로 잡지 않는다”면서 “두꺼운 쇠장갑을 주듯 정부가 청약이나 특별공급부터 밑단을 쌓아나가는 것”이라고 정부 정책을 비유했다. 또 주택 공급 기반을 꾸준히 확보하겠다는 계획을 전했다. 원 장관은 “영끌과 매수 광풍이 불었던 것은 가격뿐 아니라 공급 자체가 불안했기 때문”이라면서 “예측 가능한 공급 계획뿐 아니라 가격·지역 등을 제시해 주거 상향 인생 시간표를 짤 수 있도록 할 것”이라고 말했다. 대통령실 고위관계자도 이날 브리핑에서 이번 완화책이 부동산 시장 정상화 방안이라는 점을 강조하며 “집 하나 있는 것이 죄가 되는 억울한 분들이 많았다”고 지적했다. 이 관계자는 “특히 시장 상황과 관계없는 수요 규제로 인해 부동산 시장의 왜곡된 현상이 발생하기도 했다”면서 “지금 우리 정부에서 제일 중요한 것은 국민이 내 집을 편안하게 마련할 수 있는 것과 그 집을 장만한 뒤 징벌적 과세에서 해방될 수 있는 것”이라고 했다.

원희룡 국토교통부 장관이 “부동산 가격이 비정상적으로 높으며, 부담할 수 있는 수준이 아니라는 입장은 확고하다”고 밝혔다. 정부의 부동산 규제완화 속도와 강도가 단기간 내 달라진 것 아니냐는 지적에는 “정책 목표와 대상이 빠르게 움직이면 우리도 빨리 움직여야 한다”고 맞받았다. 이번 완화책은 부동산 가격이 빠른 속도로 급격히 하락하는 경착륙을 막기 위한 것이라는 설명이다. 원 장관은 4일 국토부 기자단과의 간담회를 통해 이 같이 밝히며 “규제가 완화되니 당장 집을 사라거나 빚내서 집 사라는 게 아니다”라고 강조했다. 앞서 전날 부동산 규제 완화 정책을 발표하자 ‘빚내서 집 사라’는 과거 부동산 정책으로 회귀한 것 아니냐는 비판이 제기된 바 있다. 원 장관은 “자기 소득과 상환 능력을 넘어선 추가 대출은 총부채원리금상환규제(DSR) 등 엄격한 규제를 받는다”며 “이런 점 때문에 과거와 다른 양상이 진행될 것이다”라고 말했다. 부동산 가격은 ‘경제성장률 플러스 알파(α)’ 정도로 움직이는 게 적절하다는 입장도 내놨다. 원 장관은 “소득과 경제성장률에 연동되는 주택가격이 거시경제나 국민의 미래설계를 위해 필요하다”며 “가격을 두드려 맞추려고 정책 수단을 무리하게 동원하는 과거의 실패를 되풀이하지 않겠다”고 말했다.주택 공급 기반을 꾸준히 확보하겠다는 계획도 공개했다. 원 장관은 “영끌과 매수 광풍이 불었던 것은 가격뿐 아니라 공급 자체가 불안했기 때문이다”라며 “예측 가능한 공급계획뿐 아니라 공공분양주택 대출 지원, 시세의 70% 수준이라는 가격, 구체적 지역 등을 제시해 내 집 마련이나 주거 상향 시간표를 짤 수 있도록 할 것이다”라고 했다. 원 장관은 또한 “이럴 때일수록 서둘러서 공포 매수 수요를 지피는 장작불을 빼줄 필요가 있다”며 “물은 1℃의 차이로 끓는 것이다”라고 덧붙였다. 수도권 그린벨트 해제 가능성에 대해서는 “원칙적으로 없다고 봐야 할 것이다”라고 일축했다. 원 장관은 이날 CBS 라디오 프로그램과의 인터뷰를 통해 강남 3구와 용산에 대한 추가 규제지역 해제 가능성이 있는지에 대해 “4개 구를 끝까지 남겨놓은 것에는 깊은 뜻이 있다는 것을 국민들이 아셨으면 한다”고 말했다.앞서 정부 안팎에서는 국토부 주택정책심의위원회가 지난 2일 회의를 열어 규제지역 해제를 심의·의결하기도 전에 강남 3구와 용산만 빼고 전부 규제지역에서 해제된다는 ‘결론’이 언론을 통해 새어 나와 논란이 일었다. 원 장관은 이번 규제 완화로 둔촌주공 재건축 아파트 수분양자들이 전매제한, 실거주 완화의 소급적용 혜택을 보는 것에 대해선 “정책 시행 이전과 이후 차이가 생기는데, 언제 경계선을 그어야 하냐는 문제가 있다”며 “정책 당국의 고충이 있기에 양해를 구할 수밖에 없다”고 했다. 전세사기 대책과 관련해서는 “세입자와 집주인, 대행사가 서로 짜고 보증기관에 보험사기를 칠 여지를 걸러내는 장치를 만들고, 보증을 신청해왔을 때 사전 심사 기능을 강화하겠다”고 밝혔다.

새해 들어 시중은행 중 일부 은행의 대출금리 상단이 처음으로 연 8%를 돌파했다. 오는 13일 예정된 한국은행 금융통화위원회에서도 한 차례 더 기준금리를 인상할 가능성이 커 추가 대출금리 상승이 불가피할 것으로 보인다. 3일 금융권에 따르면 우리은행의 주력 주담대 상품인 우리 아파트론은 이날 신규 코픽스 기준 대출금리가 연 7.32∼8.12%(내부 3등급)로 집계됐다. 지난해 말 연 6.92∼7.72% 수준이었지만 새해 첫 영업일인 지난 2일부터 연 7.32∼8.12%로 높아졌다. 다른 시중은행의 주담대 상단은 6~7%대를 나타내고 있다. NH농협은행 주담대 상품의 신규코픽스 기준 대출금리는 연 6.03%∼7.13%로 집계됐다. KB국민은행은 연 5.35~6.75%, 하나은행은 연 6.071~6.671%, 신한은행은 연 5.25~6.30%였다. 1년 전인 지난해 1월 3일 기준 5대 은행의 주담대 변동금리가 연 3.57~5.07%였는데 금리 상단을 놓고 비교하면 1년 만에 3.05% 포인트가량 치솟은 것이다. 이에 ‘영끌’(영혼까지 끌어 모아) 대출한 차주의 시름은 깊어지고 있다. 지난해 1월 당시 기준 주담대 변동금리 상단인 5.07%를 적용받아 30년 만기로 3억원을 대출받았다면 매달 원리금은 162만원이었다. 연 8.12%를 적용받는다고 가정하면 원리금은 226만원으로 뛰어 62만원을 추가로 내야 한다. 특히 내 집 마련을 위해 신용대출까지 동원했던 차주들은 처지가 더 심각하다. 이날 기준 5대 시중은행 신용대출(금융채 6개월 기준)도 연 5.851~ 7.31%로 금리 상단이 7%를 넘어서 8%대를 향해 가고 있다. 1년 전 3.387 ~5.40%에서 1.91% 포인트 오른 셈이다. 은행들은 주담대 금리 상단은 조달금리 등에 따라 이론적으로 형성된 구간일 뿐 8%대 최고 금리를 적용받는 차주는 거의 없다고 항변한다. 그러나 문제는 앞으로도 대출금리가 더 오를 가능성이 크다는 것이다. 이창용 한국은행 총재는 최근 신년사 등을 통해 물가 안정에 중점을 둔 통화정책 기조를 지속하겠다는 뜻을 재차 밝혔다. 이 때문에 금융권에선 오는 13일 열리는 한은 금융통화위원회에서 기준금리를 3.25%에서 3.5%로 0.25% 포인트 올리는 베이비스텝을 단행할 것이라는 전망이 많다. 미국이 지난해 12월 기준금리를 4.25~4.5%로 0.5% 포인트 올리는 바람에 한국과의 기준금리 격차가 상단 기준 1.25% 포인트로 확대된 것도 부담이다. 한미 금리 역전이 확대되면 국내에서 외국인 자본 유출 우려가 커지기 때문이다. 다만 경기침체, 부동산 경기 하락, 가계부채 부담 상승 등에 대한 우려도 나오고 있어 한은의 고민이 깊어지고 있다.

등장인물 : 아저씨·소년 아저씨는 드러그스토어 앞. 지금 막 나왔다. 아저씨: (횡단보도 앞에 있는 소년을 발견하고) 너 또 식빵 사러 가니? 소 년: 네. 아저씨: 오늘도 무화과 잼이랑 먹을 거니? 소 년: 어떻게 말해야 하죠? 아저씨: 왜? 소 년: 오늘은 제가 먹을 게 아니라서요. 아저씨: 그러면 누가 먹을 건데. 소 년: 엄마요. 엄마가 아저씨랑 먹을 거래요. 아저씨: 나? 소 년: 아뇨. 엄마 남자 친구요. 아저씨: 아, 지난번에 말했던 아빠 친구 말하는 거구나. 소 년: 쉿, 엄마가 그 말 하면 싫어해요. 죄책감 같은 게 느껴지나 봐요. 아저씨: 넌 이럴 때마다 참 어른스럽구나. 소 년: 아저씨, 파란불이 되었어요. 소년은 깡충깡충 횡단보도를 건넌다. 아저씨는 횡단보도 건너편 인도에 크게, 깡충, 소리를 외치며 도착한 소년의 뒷모습을 본다. 아저씨는 소년의 뒷모습을 찍고 싶다. 부끄러움이 없는 모습. 아저씨는 부끄러움이 많다. 전화기를 찾는다. 전화기가 없다. 아뿔싸. 방금 산 염색약도 없다. 지갑도 없다. 전화기와 염색약과 지갑을 찾는 동안 소년은 ‘비건식빵전문무인판매가성비갑프랜차이즈’ 매장으로 들어간다. 쉽게 누구나 쓰는 마케팅 용어가 매장 앞에 있다. 무인판매라. 아저씨는 키오스크를 사용할 때마다 뒤의 사람이 재촉할까 조급해져 미안한 마음과 짜증나는 마음 때문에 방금 자신이 사려던 게 뭔지 잊곤 했다. 대면이 좋다. 대면이 좋다라. 아저씨는 드러그스토어 안으로 들어간다. 기다렸다는 듯 사람들이 길에 돌아다닌다. 비가 쏟아진다. 아저씨가 드러그스토어에서 나온다. 약속이나 한 듯 돌아다니던 사람들이 사라진다. 아저씨는 한숨을 짓고 드러그스토어 옆 건물 처마 아래 있다. 아이도 식빵 가게 처마 아래 있다. 아저씨: (소년에게) 거기도 비가 오니? 소 년: 그럼요. 거기가 비가 오는데 여기라고 안 오겠어요. 아저씨: 그렇지. 그런데 너는 이럴 때마다 도인 같다. 소 년: 아저씨야말로 사라졌다가 뽕, 나타났어요. 도인처럼. 아저씨: 내가 그랬어? 뽕! 뽕뽕뽕! 뽕뽕뽕뽕? 소 년: 그만해요. (웃으며) 재미없어요. 사이 소 년: 걱정했어요. 사라져서. 아저씨가 말이 없자 소 년: 집에 있는 책을 읽었어요. 아빠가 두고 간 책들. 묵자. 아저씨: 아빠가 철학을 했나 보다. 소 년: (못 들은 척한다) 아닌가. 노자인가. 어려워요. 아저씨: (못 들은 척한다) 식빵은 샀어? 소 년: 네, 감자가 들어 있는 식빵이에요. 맛있을 거 같아요. 요즘 감자가 제일 핫하다고 해서 샀어요. 철학보다 식빵 얘기나 낫네요. 아저씨: 감자가 요즘 유행이지. 감자튀김, 감자칩, 감자깡, 감자전, 감자프라이, 감자만두, 감자옹심이, 감자전, 영국식감자칩, 프랑스식감자오믈렛, 일본식감자돈가스, 독일식감자사우어크라우트곁들임, 감자회오리튀김, 생감자, 찐감자, 말린감자, 감자술, 감자팩, 감자보디크림, 감자립글로즈, 주식감자…. 소 년: 여기 빵 중에서 제일 비싸요. 아저씨: 너 왜 말을 끊니. 소 년: 재미없어서요. 아저씨: 내가 재미없구나. 소 년: 네. 다른 건 다 1990원인데 이것만 4990원이에요. 아저씨: 비싼 거 샀다고 엄마한테 혼날까 봐 걱정되니? 소 년: 엄마는 날 혼내지 않아요. 미안해하지. 그래서 나는 화가 나요. 아저씨: 그렇구나. 소 년: 혼내는 사람들은 안 미안해하는데 혼내지 않는 사람들은 항상 미안해해요. 미안해하니까 나는 화를 내고 싶은데 화를 못 내니까 나는 화가 다시 나요. 아니, 엄마를 이해하니까, 아니 엄마를 이해해야 하니까 화가 나는데 화가 안 나요. 그래서 결국 화가 나요. 아저씨: 내가 해줄 수 있는 말이 없다. 소 년: (물끄러미, 차갑게) 알아요. 아저씨는 비겁하니까. 아저씨: 미안하다. 사이 소 년: 그러나 난 아저씨도 이해해요. 아저씨, 미안해하지 마요. 미안해하면 화가 나요. 화가 나는데 화를 안 내야 하니까 내가 비참해져요. 아저씨: 그래, 더 비겁해지마. 사이 소 년: 따뜻한 걸로 골랐어요. 엄마가 아저씨랑 먹어야 하는 거라. 이거 맛있어야 해요. 아저씨: 비가 계속 온다. 괜찮아? 소 년: 여긴 맞을 만해요. 아니다. 안 맞아요. (식빵 가게 캐노픽스를 가리킨다) 아저씨는요? 아저씨: (처마를 쳐다본다. 그러나 처마라고 할 수 없는 이십 센티 정도의 콘크리트 돌출 형태라 비를 막지 못한다. 요즘 도시에선 함부로 쉽게 비를 피하기도 어렵다. 남의 영업장 앞에서 비를 피하면 장사 방해를 한다고 면박당하고 가로수의 잎은 사지 절단이 된다. 다 아는 마당에 의연할 수 없다.) 여긴 비가 많이 와. (웃으며) 다 젖었어. 소년은 아저씨가 있는 곳, 처마 밑을 바라본다. 개미들에게야 가수 싸이가 흠뻑쇼를 하는 것처럼 물이 쏟아지는 그곳이 신나는 실외 운동장처럼 보이겠지만 살이 처지고 배가 나오고 무릎이 풀리기 시작한 아저씨, 오래 고정 자세로 서 있는 것도 힘들 아저씨에게, 그 땅은 비를 피하기 좁다고 말하기 전에, 우선 처량해 보인다. 소년은 생각한다. 방금 나온 드러그스토어 안으로 다시 들어가 아까는 못 사 온 물건이 있는 것처럼 들어가 잠깐 비를 피하면 좋을 것을 왜 저러고 있는지 답답하다. 물론 안다. 드러그스토어는 아저씨 나이 때 남자가 쉽게 드나들기 편한 곳은 아니다. 소년은 자기가 있는 곳, 식빵 가게 캐노픽스를 쳐다본다. 넓다. 아저씨가 이쪽으로 오면 좋겠다. 그런데 오지 않을 것이다. 아저씨는 왜 고집스럽게 저기에 있을까. 그는 비겁하기 때문일까, 처량하기 때문일까, 어리석기 때문일까. 그런 생각을 하며 캐노픽스 위로 데굴데굴 굴러가는 비를 본다. 빗소리를 듣는다. 소년은 슈만의 Op.68 No.12를 듣는다. 아저씨: 그렇게 보지 마렴. 나쁘진 않아. 남 눈에는 나쁘겠지만 나는 나쁘지 않아. (말꼬리를 흐린다. 마치 영화 ‘부기나이트’ 마지막 장면의 그 남자 같다. 두 손으로 자신 있게 붙잡고 일으켜 보지만 쓰러진 성기는 마음처럼 쉽게 일어나지 않는다. 그러나 누가 타인의 불능을 안쓰럽게 여기겠는가. 그것도 사회적으로 희생하거나 공헌한 바 없는-오락적으로 음지의 쾌락을 준 것으로 사회적 공헌을 했다고 주장하는 것과는 다른-포르노 배우의 퇴직 직전을. 아저씨는 그 정도 쾌락도 못 되고 그저 처마 밑에 있을 뿐이다. 그깟 비가 뭐 대수라고. 자신감을 억지로 불러 본다. 자신감은 대답이 없다. 사이. 조금 더 큰 목소리로) 정말 나쁘지 않아. 그다지. (그러나 우스꽝스럽기는 매한가지다) 소 년: (슈만을 다 듣고) 곧, 끝나요, 그래 봤자. 아저씨: 뭐가, 말이니? 소 년: 비요. 비는 더 온다. 아저씨: 그럴까. 소 년: (번개가 친다) 안 그럴 수도 있겠어요. 제가 그리로 갈게요. 아저씨: 너, 우산도 없잖아. 소 년: 둘이 같이 맞아요. 그러면 덜 외로우니까. 아저씨: (혼자 맞는 거에 오래 익숙해서 이런 권유가 실은 무섭다) 그럴래. 소 년: (신호등을 보며) 파란 불이에요. 아저씨: 조심하렴. 소년은 깡충거리며 횡단보도를 건넌다. 소 년: (옷 속에서 식빵을 살짝 꺼내며) 아저씨가 궁금해할까 봐. 아저씨: 그래, 궁금했어. 소 년: 따뜻해요. 아저씨 먹을래요? 아저씨: 엄마랑 아저씨 가져다줘야 한다며. 소 년: 궁금해했잖아요. 감자튀김, 감자칩, 감자깡, 감자전, 감자프라이, 감자만두, 감자옹심이, 감자전, 영국식감자칩, 프랑스식감자오믈렛, 일본식감자돈가스, 독일식감자사우어크라우트곁들임, 감자회오리튀김, 생감자, 찐감자, 말린감자, 감자술, 감자팩, 감자보디크림, 감자립글로즈…. 블라블라 해놓고. (사이) 감자 박사님. 아저씨: 놀리지 마렴. 소 년: 딱 놀려야 좋은 타이밍인데, 놓치지 않을 거예요. 아저씨: 박사 아니야. 그냥, 예전에 글을 썼지. 글을 잘 쓰려고 감자 조사를 했지. 지금은 글도 감자도 모조리 다 실패했어. 나는 실패한 인생이야. 소 년: 알고 있어요. 아저씨는 실패한 인생. 저번에 만났을 때도 그렇게 말했어요. 그땐 양배추를 조사하고 있었는데. 아저씨: 내가? 소 년: 내가 호밀 식빵을 사러 가던 날이었는데요. 아저씨가 내게 식빵 사러 가냐고, 울면서 말 걸었어요. 울면서. 아저씨가 대낮에 울다니. 나는 너무 흥미로웠어요. 그래서 아저씨를 사랑스럽게 봤어요. 아저씨가 말했어요. 호밀 빵에는 사우어크라우트란다. 샌드위치 만들어 먹으렴, 기가 막혀. 낮술에 취해 있었어요. 나 참 기가 막혀서. 아저씨: 기억나. 소 년: 그때도 아저씨는, 멋있었어요. 아저씨: 내가? 소 년: 실패한 사람들은 다 멋있어요. 성공한 사람들은 다 밥맛이에요. 아저씨: 그렇구나. 사이 소 년: 왜, 라고 안 물어요? 아저씨: 인생에 왜가 어디 있어. 소 년: 알겠어요. (아저씨를 보며) 아저씨가 왜 시에 성공하지 못했는지 알겠어요. 아저씨: 왜? 소 년: 이런. 왜가 없다고 해 놓고. 아저씨: 왜? 소 년: 말 못 하겠어요. 아저씨: 왜? 소 년: 정말 말 못 해요. 아저씨: 그럼 말하지 마렴. 소 년: (소심하게) 왜가 없는 사람이니까. 아저씨: 응? 소 년: 왜를 묻지 않는 사람은 성공하지 못한다고 성공한 많은 사람들이 말하잖아요. 아저씨: 그런데? 소 년: 그런데 아저씨가 갑자기 왜냐고 물어서, 이건 뭐지, 당황했어요. 아저씨: 비가 그치는 거 같다. 사이 소 년: 여하튼, 그날부터, 사우어크라우트 샌드위치를 해 먹었어요. 맛있었어요. 소금이 처음에 짰는데 시면서도 달아진다는 게 신기했어요. 아저씨: 엄마가 해 줬니? 소 년: 내가 했어요. 그쯤은 저도 할 줄 알아요. 엄마가 음식 해 주는 사람도 아니고. 아저씨: 그렇지. 소 년: 엄마는 그럴 때도 미안해해요. 미안하다고 하면서 나를 안아요. 숨이 막혀요. 싫어요. 엄마 팔에는 온통 낙서에요. 뭘 감추려고 했는지 알 수 없어요. 엄마는 가끔 저에게도 낙서를 해요. 아저씨: 내가 어떻게 하면 좋겠니, 너한테. 소 년: 엄마를 원망하지 않아요. 조금만 더 기다려 줘요. 아저씨: 기다리다 죽을 수도 있어. 소 년: 와우, 엄마가 자주 하는 말이다. 아저씨: 우리 엄마도 그랬는데. 우리 엄마는 결국 자기를 죽였지. 나는 엄마를 용서하지 않았어. 용서하고 싶었는데 할 수가 없었어. 내 팔에도 낙서가 있다. 내 팔 좀 볼래? 사이 소 년: 싫어요. 사이 소 년: 그런데요. 감자주식은 뭐예요? 주식감자였나. 아저씨: 그건, 그건. 소 년: 말 안 해도 돼요. 그 정도는 알아요. ‘감’ 자는 아마 감소한다는 ‘감’ 자일 거고. ‘자’는 아마 자본주의 할 때 ‘자’일 거고, 주식은 요즘 영끌한다는 주식을 말하는 거겠죠, 뭐. 아저씨: 잘 아는구나. 소 년: 나는 실패한 사람이 좋아요. 아저씨처럼. 사이 소 년: (식빵을 들이밀며) 먹어도 돼요. 여기엔 제 몫이 있어요. 따끈한 건 제 몫이에요. 그들은 차가운 걸 먹어야죠. 그게 심부름시킨 사람들이 겪어야 하는 당연한 몫이에요. 안락을 누리는 사람들의 몫. 아저씨: 미안하지 않아? 소 년: (단호하게) 왜요? 그들이 미안해해야죠. 엄마는 미안해하지만 뭘 미안해하는지 모르는 거 같아요. 그런 사람들한테 미안해할 필요가 없어요. 아저씨: 나는 미안해. 소 년: 제 몫을 나눠 먹어요. 아저씨: 그래도, 좀 그래. 소 년: (채근하며) 그들은 여기 없어요. 눈치 보지 말아요. 우리 같이 먹어요. 미안해하지 않아도 돼요. 아저씨: (소년의 말을 제대로 듣지 않았다) 그래도 미안하지. 그건 네 몫이지, 내 몫이 아냐. 소 년: 이건 우리들의 몫이에요. 아저씨, 나를 부끄럽게 만드네요. (식빵을 옷 속으로 넣으며) 나는 나한테 미안해하는 사람들이 싫어요. 미안하다고 너무 쉽게 성의 없이 점잖게 말하면서 자기만 회피의 천국으로 가요. 아저씨: 미안하게 되었구나. 소 년: (시계를 보며) 저는, 십 분 정도 늦게 들어가는 게 좋겠어요. 그때까지만 같이 있어 줘요. 아저씨. 아저씨: (처마를 보며) 비가 그치는 것 같아. 소 년: 습기를 먹어 빵이 더 폭신폭신해졌어요. (쾌활하게) 비가 오는 날은 빵 만들 때 물을 조금 덜 넣어야 해요. 비 때문에 나는 추운데 빵 때문에 나는 더 따뜻해져요. 아저씨: 정말 비가 조금, 조금 가늘어졌다. 너, 아까 곧 그칠 거라고 하더니. 소 년: 비는 굵기도 하고 가늘기도 하고 굵게 조금 오기도 하고 가늘게 많이 오기도 해요. 갑자기 내려오기도 하고 갑자기 멈추기도 해요. 그걸 몰라요? 아저씨: 너 신기가 있나 봐. 십 분 후에 비가 그칠까? 소 년: 십 분 후? 아저씨: 십 분 정도 늦게 들어가는 게 좋겠다며. 그때까지만 같이 있자며. 소 년: 아저씨? 아저씨: 응. 소 년: 정말 몰라서 그래요? 아저씨: 화났니? 소 년: 비가 와서 안 간 게 아니에요. 엄마가 아저씨랑 하는 일이 아직 안 끝났어요. 아저씨: (소년의 말이 뭘 말하는지 잘 모른다) 우산이 없는데. 소 년: 우산이 없다고 어딜 못 가요? 비가 와서 못 가요? 인생에 우산이 있는 곳은 어디에도 없어요. 우산은 다들 멋으로나 쓰는 거예요. 아저씨: 무슨 말인지 모르겠구나. 소 년: 이제 팔 분 남았어요. 이빨 닦고, 양말을 신고, 단추도 채우고. 아저씨: 말하고 싶은 게 있어. 내가 담근 사우어크라우트를 아주 좋아하는 사람이 있었어. 그가 죽었어. 그걸 먹어 줄 사람이 이제 없어. 소 년: 알아요. 아저씨가 술에 취해 항상 말했어요. 사이 소 년: 빵 드실래요? 아저씨: 아니. 소 년: 실은, 저도 그랬으면 했어요. 엄마한테 새걸 주고 싶었어요. 남은 건 제가 먹고요. 그 정도가 제일 괜찮아요. 아저씨: 뭐라 할 말이 없구나. 게걸스러운 이 세상에서는, 더욱. 소 년: 이제 오 분 남았어요. 집까지 가면 딱 맞아요. 갈게요. 아저씨 잘 가요. 아저씨: 그래, 비가 다 그쳤구나. 잘 가렴. 소 년: 미안해요. 다음에 제가 그거 사우어크라우트(sauerkraut: sauer 시큼한, kraut 양배추 / sauer에 망가진, 무기력한이라는 뜻이 있다.) 먹어 줄게요. 아저씨가 해 준 거, 같이 먹어요. 2. 오래된 아파트 단지 놀이터다. 오후, 이 시간. 보통의 아이들은 모두 학원이나 피시방에 있기 때문에 놀이터는 이제 교복 소년소녀들이 담배 피우며 잠깐 부모를 피해 돈을 피해 세상을 씹는 곳으로 바뀌었다. 그나마 이 아이들은 귀여운 구석이 있을 수도. 교복 소년소녀들은 담배를 피우면서 심심하면 시소를 타다가 그네를 타다가, 우리가 이렇게 살면 안 되는데 말이야, 몇 초 정도 반성하지만, 라이프 이스 고 온, 다시 담배를 피운다. 이럴 때 라이프 이스 고 온을 사용하는 게 맞는지 모르지만 영어를 사용하면, 아이들은 자신들이 약간은 공부를 하는 것 같아 혼란스러우면서 뿌듯하기도 하다. 아직 교복 소년소녀들도 없는 시간. 텅 빈, 잡초만 무성한 곳 벤치에 느긋하게 앉아 아저씨는 셀프 염색을 어느 정도 마쳤다. 이제 셀프 염색을 하는 것도 쉽지 않다. 뒷머리를 어찌할까, 언제나처럼 대충 문댈까, 그러다 아니다 싶다. 마지막은 단정하고 싶다. 소년이 놀이터로 폴짝 들어온다. 아저씨: 너구나. 소 년: 네, 저예요. 염색하나 봐요. 어제 산 걸로. 아저씨: 어제 하려다가, 비 오는 날은 염색이 잘 안 되고 흘러내려서. 그동안 비 오는 날 염색하다가 옷을 많이 버렸어. 소 년: 비 오는 날은 밖에만 비가 오는 게 아니니까요. 염색약도 축축해지고 속마음도 축축해져요. 아저씨: 빵은 폭신폭신해지고. 소 년: 재미없어요. 아저씨: 어젠 잘 갔니? 소 년: 잘 갔어요. 엄마가 좋아했어요. 아저씨가 고맙다고 했어요. 아저씨: 나 말이니? 소 년: 아뇨. 엄마 남자 친구요. 아저씨: 아저씨가 너 올 때까지 기다렸나 보다. 인사하려고. 소 년: 단추를 목까지 다 잠그고, 마치 로만 칼라처럼, 그러곤 나를 기다리고 있었어요. 그 아저씨는 단정해요. 아저씨: 나도 단정해지려고, 염색을 했어. 소 년: 단정한 아저씨는 재수 없어요. 아저씨: 나도 재수 없니? 소 년: 아저씨 같은 사람이 단정해지면 무서워요. 그 끝을 나는 다 알아요. 사이 소 년: 싫어요. 단정해지지 말아요. 어린 내가 감당하기 어려워요. 사이 아저씨: 아저씨가 빵 먹고 가려고 했나 보다. 네가 사 온 맛있는 빵을. 소 년: 양말도 다 신고 벨트도 풀었던 흔적이 없었어요. 재킷도 다시 입은 흔적이 없었어요. 처음부터 벗지 않았나 봐요. 엄마랑 술도 마시지 않았어요. 나 혼자 별생각을 다 했어요. 그 정도는 해도 되는데. 내가 그 정도 아량은 있는데. 너무 매너가 좋았어요. 아저씨: 좋은 사람이구나. 소 년: 용돈을 주기에 받았어요. 많이 줬어요. 또 빵을 사 와야지. 아저씨랑 엄마가 편하게 쉬게 해 줘야지. 아저씨: 용돈을 받았구나. 소 년: 매너가 너무 좋아서 화가 났어요. 그를 때리고 싶었어요. 용돈을 받아서 나는 화가 났어요. 나는 나를 때리고 싶었어요. 아저씨: 그런 걸 왜 벌써 알았니? 그런 건 모르는 게 나은데. 소 년: 아저씨를 만난 다음부터, 엄마가 몸에 낙서하지 않아 나는 좋거든요. 엄마가 많이 웃어서 좋아요. 엄마가, 씻고 화장하고 몸을 예쁘게 가꿔서 나는 정말 좋아요. 엄마가 더이상 울지 않아서 좋아요. 엄마가 천장에 줄을 달지 않아서 좋아요. 베란다에 기대어 저 아래 높이를 가늠하지 않아서 좋아요. 엄마를 그렇게 만들어 준 아저씨가 너무 좋아요. 그런데, 전, 집에 들어가기 전에 빵에다 침을 뱉어요. 빵은 촉촉해져요. 그래 놓고, 그 침 뱉은 빵을 주고 용돈을 받은 거예요. 전 못된 아이예요. 사이 아저씨: 못된 아이야. 소 년: 네? 아저씨: 못된 아이야. 내 뒷머리 염색 좀 해 줄래? 사이 소 년: 싫은데요. 아저씨: 우선 비닐장갑을 끼고. 소 년: 싫어요. 아저씨: 단정해져도 네가 안다는 그 길로 안 갈게. 소 년: 싫은데. (싫다고 하면서 비닐장갑을 낀다. 포기한 걸까. 믿는 걸까) 아저씨: 냄새가 독하니까, 한 손으로는 코를 막고. 소 년: 아저씨 냄새만큼 독할까. 아저씨: 내 냄새? 소 년: 네. 아저씨: 홀아비 냄새가 나니? 아, 너 홀아비라는 낱말을 아니? 소 년: 그쯤은 알아요. 홀아비는 서 말 구슬을 꿴다! 아저씨: 홀아비가 아닐걸. 구슬이 아니거나. 소 년: 제 말은 홀아비일수록 구슬을 꿰어야 한다! 아저씨: 그럼, 냄새가 안 나겠네. 소 년: 냄새가 나요. 아저씨: 무슨 냄새가 나. 늙은 냄새가 나니? 소 년: (망설이다가) 슬픈 냄새요. 사이 소 년: 슬픈 냄새가 나요. 못 닦은 냄비의 눌어붙은 라면 냄새, 찬밥에서 나는 딱딱한 냄새, 보일러를 켜지 않은 방의 차가운 냄새, 혼자 마시는 소주 냄새, 눈알에 초점을 잃은 냄새, 가누지 못하는 오줌의 냄새, 기름기 없이 가늘어진 흰 머리의 냄새. 아저씨: 혼자 늙는 남자의 냄새구나. 소 년: 그냥 슬픈 냄새가 나요. 심심하고 할 일 없어 아무나하고 술을 마시는 사람들의 외로운 냄새가 아니에요. 사랑하는 것을 모두 잃고 광야에 서 있는 남자의 냄새. 곧 자신도 잃을 것 같은, 슬픈 냄새가 나요. 사이 소 년: 그냥 빵 냄새만 맡아도 그 슬픔의 냄새가 사라질 것 같은데, 왜 그렇게 살아요? 제가 좋아하는 명대사가 있어요. 아저씨: 명대사? 소 년: 보족세트와 비빔막국수요! 아저씨: 무슨 영화야? 소 년: 영애 누나랑 혜준이 누나랑 선영이 누나랑 홍내 형아랑 현철이 형아가 아름답고. 아저씨: 그래 그게 무슨 영화니? 소 년: 종준이 아저씨랑 해숙이 아줌마가 너무 멋진 구경이요. 자살을 결심했던 소년은 그 말을 듣고 꿀꺽 침을 삼킨 후 살아가게 됩니다. 아저씨: 명대사구나. 소 년: 그러니, 아저씨도 식빵을 먹어요. 아저씨: 그래. 식빵을 먹어야겠구나. 그럼 우선 염색을 빨리 끝내야겠구나. 멋을 부리고 싶구나. 소 년: 좋아요. 제가 어떻게 하면 되나요? 우선 장갑을 끼고. 그들은 오래 조용히 염색을 한다. 빛을 받아 머리에서 윤이 난다. 염색이 끝난다. 아저씨: 고맙다. 잠깐 기다릴래. 염색했으니 머리를 감아야 해. 창포물로. 소 년: 머리 감고 만나요. 아저씨: 그럴까. 소 년: 잘 감아요. 전, 그사이, 같이 먹을 식빵을 사 올게요. 아저씨: 무슨 빵을 사 올 거니? 소 년: 마늘이랑 양파가 들어 있는 빵을 사 올까 해요. 아저씨: 네가 그런 걸 먹을 수 있어? 매울 텐데. 소 년: 아저씨. 나, 이래 봬도, 엄마 남자 친구가 아빠 친구인 사람이에요. 인생이 이렇게 매운데, 그깟 매운 빵 정도야. 아저씨: 그렇구나. 그래 넌, 그럴 수 있겠구나. 나는 매운 인생을 견딜 수가 없는데. 너는 의젓하구나. 소 년: 아저씨, 머리 감고 나와요. 저는 빵을 사 올게요. 아저씨: 그래. 있다 보자. 아저씨는 염색약 도구를 챙기고 저벅저벅 기쁘게 집으로 향한다. 소년도 식빵을 사러 간다. 깡충깡충. 놀이터는 다시 텅 빈다. 오래. 텅 빈 놀이터. 식빵을 사러 갔던 소년이 빵을 사 온다. 소년은 언제나 그렇듯 빵을 가슴에 품고 있다. 소년은 아저씨를 기다린다. 아저씨가 오지 않는다. 어디선가, 구급차 소리. 소년은 식빵을 결국 혼자 뜯어 먹으며 화가 났다. 오랜 시간 소년을 텅 빈 놀이터에 둔 아저씨가 소년에게 온다. 소년 화가 나서 아저씨에게 달려가 아저씨를 때린다. 소 년: 아저씨. 그렇게 제멋대로 하니 자유로워요? 아저씨: 자유로워질 줄 알았는데 자유롭지 않구나. 소 년: 그럼, 내가 자유롭게 해 줄게요. 죽어 버려. 소년, 깡충 뛰며 아저씨 목을 조르려고 한다. 아저씨: 이제 안 할게. 정말이야. 자유가 뭔지 알고 싶었어. 미안해. 소년, 아저씨의 발목을 때린다. 소 년: 자유가 뭐긴 뭐예요. 자유가 자유지. 아저씨: 자유가 자유구나. 소 년: 엄마는 내게 빵 심부름시킬 때마다 미안해했어요. 미안해하지 말고, 엄마. 낙서나 하지 마. 이미 우리에겐 지울 낙서가 이만큼이야! 아저씨: 그게, 난 힘들구나. 소 년: 이거나 먹어요. 아저씨: (자기 머리를 만지며) 염색이 잘 나왔어. 고마워. 단정하게 잘 가고 싶었어. 사이, 어두워졌다가 환해진다. 다시 놀이터. 놀이터는 조용하다. 소년 혼자 빵을 먹고 있다. 여전히 조용히. 품 안에 넣었던 빵을 새 모이만큼 아주 조금 뜯어서. 다시 품 안에 넣는다. 아무 일도 일어나지 않은 걸까. 그래 인생을 멀리서 보자. 아무 일도 일어나지 않는다. 평화롭다. 그래 인생을 가까이서 보자. 무슨 일이 계속 일어난다. 그렇다고 평화롭지 않은 것은 아니다. 어떻게 볼 것인가. 멀리 볼 것인가. 가까이 볼 것인가. 아저씨가 놀이터로 들어온다. 아저씨 단정하다. 아저씨: 못된 아이야. 소 년: 아저씨. 오우! 몰라봤어요. 아저씨: 너 덕분이다. 나 안 갔어. 가려다 말았어. 소 년: 아저씨를 기다렸어요. 오래 기다렸어요. 그러나 올 거라고 확신했어요. (품 안에 있는 빵을 꺼내며) 이거. 아저씨: 나도, 빵을 기다렸어. 소 년: 절 기다린 거예요? 아니면 빵을 기다린 거예요. 아저씨: 빵을 기다렸지. 네가 사 오겠다고 했던 마늘 양파 빵을. 소 년: 쳇. 아저씨: 삐졌니? 소 년: 조금 먼저 먹었어요. 아저씨: 그 빵을 같이 먹을 너를 기 아저씨: 내가 너 안아 줘도 되니. 살고 싶구나. 소 년: 그럼요. 전 괜찮아요. 언제든 같이 안아요. 다렸지. 사이 아저씨: 그런데, 못된 아이야. 소 년: (소년은 아저씨를 보지 않는다) 네. 아저씨: 너는 식빵을 사러 어디까지 갔니? 소 년: 왜요? 아저씨: 나도 널 너무 오래 기다렸어. 네가 오지 않더구나. 정말 너무 많은 생각을 했어. 날 너무 오래 기다리게 했어. 식빵을 사러 어디까지 갔니? 소 년: 아저씨 같은 사람은 알 수 없는 데로요. 아저씨: 나 같은 사람? 나에 대해 알아? 소 년: (냉정하게) 잘 알아요. 당신 같은 사람들. 떠나간 사람만 그리워하는 사람. 고통 속을 떠도는 사람. 이기적인 사람들. 아저씨: 내가 그랬니? 소 년: 우리 엄마랑 똑같아요. 아저씨: 우리 엄마도 그랬는데. 소 년: 나는 아저씨처럼 안 클 거예요. 사이 소 년: 삶은 멀리 있으면 바로 앞에서 안아 줄 것처럼 오라고 하면서 정작 앞으로 가면 멀어져요. 나는 그걸 알아요. 아저씨: 너는 몰라야 하는 걸 너무 빨리 알았구나. 그래서 재밌니? 소 년: 재미가 없을 게 뭐가 있어요. 빵을 사러 갈 때 매일 달라요. 날씨가 달라요. 재밌어요. 길의 사람들이 늙어 가요. 재밌어요. 나무는 키가 자라고 도로는 파여요. 겨울이 되면 보도블록을 새로 깔아요. 자전거를 타고 가다 넘어져요. 상처가 나요. 상처가 조금씩 지워져요. 다른 상처가 생겨요. 침을 바르고 약을 바르고 안아 줘요. 몸이 커져요. 비가 오면 차분해져요. 바람 부는 날은 창밖에 화분을 내다 놔요. 아저씨: 비가 오면 비가 새고 바람 부는 날은 지붕이 날아가는 게 아니고. 소 년: 그럼요. 비가 새면 방수공사를 해야겠다, 다른 집 천장은 괜찮을까. 바람이 불면 오즈에 다녀와야겠구나, 같이 다녀와야겠다. 아저씨: 그래서 너는 식빵을 사러 어디까지 갔다 왔니? 어제 그 식빵 집? 소 년: 아뇨. 아저씨 같은 사람은 알 수 없는 데로요. 아저씨, 자꾸 나한테 그런 거 묻지 말고 차라리 빨리 죽어요. 내게 상처만 가득 주고 떠나요. 이기적이고 못된 아저씨야. 사이, 어두워졌다 다시 환해진다. 다시 놀이터. 놀이터는 텅 비어 있다. 아저씨는 자고 있다. 아저씨 옆에 봉지가 있다. 소년이 나타난다. 아저씨 일어난다. 아저씨: 너 또 식빵 사러 가니? 소 년: 네. 아뇨. 아저씨: 네? 아뇨? 소 년: 응, 아니야. 아저씨: 그거 유행하는 말이지. 부정의 긍정 같기도 하고 긍정의 긍정 같기도 하고 긍정의 부정 같기도 하고 부정의 부정 같기도 하구나. 소 년: 강한 부정은 강한 긍정? 아저씨: 모르겠다. 소 년: 저번에 아저씨 오래 기다렸어요. 화났어요. 아저씨: 염색하고 머리를 감고 나니까 잠이 솔솔 왔어. 그래서 아주 오래 깊은 잠에 빠졌어. 소 년: 저를 잊을 정도로요. 아저씨: 너는 안 잊지. 나를 잊고 싶었어. 잊혀지고 싶었어. 부질없는 아픔과 이별할 수 있도록 김광석의 노래 그날들 가사 중에서. 사이 소 년: 오늘 제가 사 온 빵은 뭐게요? 아저씨: 빵을 사서 오는 길이었구나. 소 년: 네. 그래서 아까 응, 아니야라고 했어요. 아저씨: 오늘은 무슨 식빵을 사 왔니? 소 년: (아저씨에게 식빵을 주며) 테두리에 설탕이 마구 뿌려진 식빵을 사 왔어요. 아저씨: 맛있구나. 소 년: 이건 조금 식어도 맛있어요. 식빵은 식으면 맛이 덜해요. 그래서 품 안에 오래 두느라 저는 좀 힘들었어요. 저번에 아저씨가 안 오기에, 그걸 다 먹었어요. 처음에는 새 모이만큼 먹었는데 결국 나 혼자 다 먹었어요. 아저씨가 안 오니까 무서워서 나중에는 화가 나서 다 먹었어요. 미안해요. 아저씨: 미안하구나. 사람들이 깨워 줘서 일어났어. 소 년: 괜찮아요. 이제라도 잠에서 깨어났으니까. 아저씨: 이거 정말 맛있구나. 꿀맛이다. 소 년: 꿀맛이라뇨. 설탕 맛이죠. 사이 아저씨: 날 좀 안아 줄래. 소 년: (망설임 없이) 기꺼이요. (안아 준다) 사이 아저씨: 이거 정말 맛있구나. 설탕 맛이 이렇게 맛있다니. 참, 이거. (봉지를 열어 보인다) 소 년: 뭐예요? 아저씨: 사우어크라우트야. 같이 먹자. 소 년: 저번에 말했던. 같이 먹어요. 아저씨: 응. 이걸 좋아했던 사람이 있었어. 같이 못 가서 항상 미안해했어. 소 년: 그 사람은 그걸 원하지 않을 거예요. (사우어크라우트를 먹으며) 맛있다. 짠맛이 단맛이 되었어. 시고 달콤하고 짜고 고소해요. 아저씨: 다행이구나. 다행이야. 이제 살아야겠어. 그만해야겠어. 사이 아저씨: 내가 너 안아 줘도 되니. 살고 싶구나. 소 년: 그럼요. 전 괜찮아요. 언제든 같이 안아요. 끝.