부동산 가격의 거품이 붕괴된다면 가계와 금융시장, 경제에 어느 정도의 영향을 미칠까. 22일 금융감독원에 따르면 우리나라 근로자 가구의 평균 연소득 대비 주택가격(PIR) 비율은 지난해 9월말 현재 전국 평균 4.9배로 적정 수준인 3∼5배 범위에 들었다. 그러나 서울의 아파트는 10.1배, 강남의 아파트는 12.9배로 높았다. 서울과 강남은 미국 로스앤젤레스의 11.2배, 뉴욕 7.9배, 영국 런던 6.9배, 호주 시드니 8.5배보다 대체로 높은 수준이다. 주택구매력지수(HAI)는 전국이 175.6이었으나, 서울은 85.3, 강남은 66.6이었다.HAI는 기준치가 100으로 이를 밑돌면 소득과 대출 가능금액, 월 상환 가능금액 등을 감안할 때 집을 사기가 힘들어진다는 뜻이다. 금감원은 “이들 지표로 평가하면 서울과 수도권 지역 주택 가격에는 버블이 형성돼 있는 것으로 판단된다.”고 밝혔다. 부동산 가격이 하락하면 가계의 순자산 감소→대출금 상환 부담 가중→소비 여력 축소와 소비 심리 악화→내수 기업의 부실 확대로 이어진다는게 금감원의 설명이다. 올해 종합부동산세 강화로 가계의 실질 가처분 소득이 줄어들면서 채무 상환 능력이 낮아질 것으로 전망됐다. 지난해 말 기준으로 올해 만기가 돌아오는 주택담보대출 규모가 51조 8000억원으로 전체 주택담보대출의 23.9%를 차지하고 있다. 순금융 부채가 부동산 가격의 60%를 초과해 부동산 가격 하락 때 부실 가능성이 높은 가구의 비중이 2005년 말 5.8%다. 부동산 가격이 10% 하락하면 그 비중이 6.7%,20% 하락하면 8.4%,30% 하락하면 9.9%로 커질 것으로 추정됐다. 부동산 시장이 침체에 빠질 경우 은행 수익이 예상보다 빠르게 나빠질 가능성이 상존하고 있는 것으로 분석됐다. 그러나 금감원은 최근 집값 동향을 볼 때 일부 지역을 제외하고는 상승세를 지속하고 있어 부동산 가격의 급락을 우려할 상황은 아니라고 설명했다.문소영기자 symun@seoul.co.kr

“마을이 나아지려면 외지인들 ‘투기 바람’부터 막아야죠.” 경북 포항시 남구 대보면 다무포 고래생태마을은 지난 2월 ‘살기좋은 지역만들기’ 대상 지역 선정 이후 가장 먼저 주민 350여명 모두로부터 ‘주민협약 동의서’를 받고 있다. 현재 90% 이상 동의를 얻었다. ●난개발의 실패를 보약으로 동의서에서 눈에 띄는 내용은 ‘부동산 매매, 토지개발 행위 등을 실행할 때 주민협의회를 통해 ‘고래생태마을기획위원회’(가칭)와 상의해야 한다.’는 것이다. 주민협의회는 모든 주민들이 회원으로 가입하는 주민공동체이다. 또 기획위원회는 주민과 지역시민단체, 전문가집단, 관계공무원 등이 참여하는 ‘4자 협의체’로, 설립에 박차를 가하고 있다. 고두환(56) 주민협의회장은 “개발 이익은 외지인들이 챙기고, 주민들은 무분별한 개발로 인한 폐해만 고스란히 떠안는 일을 반복해서는 안 된다는 취지”라면서 “변화는 조금씩 이뤄질 수 있고, 그 변화의 시작은 주민 스스로의 몫”이라고 강조했다. 이같은 노력 덕택에 개발 소식이 알려졌지만, 외지인들이 소유한 토지 비율은 극히 미미한 수준이다. 주민들이 뜻을 모으게 된 배경으로는 과거 난개발로 인한 환경 파괴의 쓰라린 경험에서 찾을 수 있다. 과거의 실패가 미래를 위한 약이 된 것이다. 지난 1970년대에 마을을 가로질러 포구로 흘러 들어가는 하천에 둑을 세워 저수지를 만들었다. 농업용수를 확보하겠다는 취지에서다. 그러나 해안가로 유입되던 모래 공급이 끊기고, 기존에 쌓여 있던 모래는 파도에 휩쓸려 지금은 자갈 해변으로 변했다. 80년대에는 농지 정리가 이뤄지면서 해안을 따라 심어져있던 아름드리 나무를 베어내 지금은 자취를 감췄다. 해안도로가 건설되면서 해안선 침식이 가속화되는 실정이다. 안경모 한동대 공간시스템공학부 교수는 “계곡에서 바다로 흘러드는 물은 해저 생태계에 영양소를 공급하는 역할도 했지만, 지금은 모든 게 바뀐 상황”이라면서 “자연의 순환과정을 이해하지 못하고 무리한 개발을 지속할 경우 천혜의 자원을 잃을 수도 있다.”고 우려했다. ●지역 시민단체·전문가들 지원 그래도 희망은 있다. 지난 2001년부터 주민들은 물론, 포항YMCA와 한동대, 국립수산과학원 고래연구소, 영일만 생태도시연구소 등 지역시민단체와 전문가집단까지 참여해 고래를 테마로 한 생태마을로 조성하기 위해 기반을 닦아왔다. 포스코도 2005년부터 고래생태마을 조성을 위한 연구용역을 돕는 등 측면 지원하고 있다. 주민들 입장에서는 정부의 지원 결정이 ‘차려진 밥상에 숟가락 하나 얹은 일’로, 정부 지원에 그다지 목맬 필요도 없다. 서병철 포항YMCA 사무총장은 “연안의 고기는 거의 멸종 상태에 이르고 있는 반면, 기름값과 인건비 등 비용은 눈덩이처럼 불어나 대부분 가족어업 형태로 영세한 상황”이라면서 “마을 존립 자체가 붕괴될 수 있다는 우려가 나오는 상황”이라고 지적했다. 서 사무총장은 “60∼70년대 새마을운동을 하듯이 마을을 개조하려는 방식으로는 한계가 있을 수밖에 없다.”면서 주민들의 잠재력을 일깨우고, 주체의식을 갖도록 만든 뒤 이같은 기반 위에서 지원이 이뤄져야 한다.”고 덧붙였다. 포항 김상화 장세훈기자 shjang@seoul.co.kr ■ 고래는 다무포 주민들의 친구다 경북 포항시 남구 대보면 다무포 고래생태마을은 3개 자연부락으로 이뤄진 조그만 해안 마을이다. 구불구불한 해안가 언덕을 따라 파도 치듯 오르락내리락 이어진 해안도로는 듬성듬성 들어서 있는 가옥들과 어우러져 한 폭의 그림을 연상케 한다. ●고래 관련 문화 콘텐츠 개발해야 그러나 한반도에서 해가 가장 빨리 떠올라 해돋이로 유명한 호미곶, 울산 장생포와 더불어 우리나라 양대 포경기지였던 구룡포 사이에 위치한 이른바 ‘낀 동네’이다. 없는 것이 많다고 해서 다무포(多無浦)라는 이름이 붙었을 정도로, 그동안 외지인들의 시선을 크게 사로잡을 일도 없었다. 그나마 1970년대까지는 고래잡이로 풍족함을 누렸다. 하루에도 수차례씩 포구를 나들던 포경선이 잡아온 고래의 꼬리와 지느러미 부위는 으레 주민들의 몫으로 돌아갔다. 하지만 80년대 국제협약에 의해 포경이 금지되면서 쇠락의 길로 접어들었다. 최병태(65)씨는 “어릴 때는 고래는 많고, 장비는 부족해 포구에 고래가 들어와도 못 잡을 정도였다.”면서 “바다가 놀이터였고, 미끌미끌한 고래 등에 올라타 놀다 보면 하루가 짧았다.”고 회상했다. 최씨는 “고래가 떼지어 다니던 모습은 장관이었는데, 지금은 자주 볼 수 없는 게 아쉬울 뿐”이라고 안타까워했다. 고두환(56)씨도 “육고기는 먹을 수 없었던 시절에 유일한 육류가 고래고기였다.”면서 “어릴 적에는 고래고기를 자전거에 싣고 팔러다니는 사람도 있었다.”고 말했다. ●포경 재개 논란을 뛰어넘어야 마을이 산다 국립수산과학원 고래연구소에 따르면 지난해 4월 한 달 동안 동해안에서 발견된 고래는 모두 2353마리이다. 이 중 다무포 앞바다는 대표적인 고래 출몰지역이다. 이곳에서 목격된 고래만 20여종에 이른다. 배를 따라 유유히 헤엄치는 돌고래의 모습은 지금도 자주 볼 수 있다. 영일만 구룡포∼호미곶 일대는 물 깊은 청정해역으로 고래가 서식하기에 적합한 환경인데다, 고래의 먹이가 되는 크릴새우와 멸치 등도 풍부하기 때문이다. 이에 따라 ‘바다의 로또’라 불리는 고래를 잡기 위한 편법적인 행동이 사라지지 않고 있다고 주민들은 목청을 높인다. 길이가 20∼30m에 달하는 참고래는 1억∼2억원,5∼10m 크기인 밍크고래는 3000만∼7000만원 선에 거래가 이뤄지고 있다. 문성일(45) 이장은 “포경을 다시 허가해 봐야 개인 소득으로밖에 이어지지 않는다.”면서 “지금도 고래가 다니는 길에 그물을 쳐놓는 얌체행위가 사라졌다고 볼 수 없다.”고 지적했다. 그는 이어 “고래를 잡느냐 마느냐 하는 논쟁의 수준을 넘어 고래 자원 활용이라는 문화적 접근이 필요한 시점”이라고 강조했다. 이대준 한동대 공간시스템공학부 교수는 “단기적으로는 생태환경을 복원하고, 고래와 관련된 콘텐츠를 개발·집대성하는 데 주력해야 할 것”이라면서 “다만 마을의 규모 등을 감안해 지나친 관광·상업화는 경계해야 할 것”이라고 제안했다. 포항 장세훈기자 shjang@seoul.co.kr ■ “고래문화센터등 건립에 100억원 투자” ‘살기좋은 지역만들기’ 사업이 추진될 경북 포항 다무포 고래생태마을의 장점은 높은 주민간 결속력과 지역사회의 협력문화가 꼽히고 있다. 박승호 포항시장은 “고래생태마을 주민들이 자발적으로 5억원의 자체 기금을 조성, 사업 추진 결의를 다지고 있다.”면서 “농촌도 특화하지 않는 이상 경쟁력을 확보하기 힘든 만큼 행정기관과 민간전문단체의 지원도 선택 아닌 필수”라고 강조했다. 그는 이어 “주민들이 앞장서고, 지역사회가 뒷밤침하는 지역 개발의 모범적인 모델이 될 수 있을 것”이라고 기대했다. 다무포는 지난 2001년부터 주민들과 지역사회가 공동으로 고래생태마을 조성을 위한 논의를 시작했으며,2005년에는 타당성 조사까지 마무리하는 등 탄탄한 기반을 갖췄다. 또 고래·해양 문화의 발생지이자, 과메기라는 다른 지역에서 따라올 수 없는 고유의 특화 브랜드도 이미 확보하고 있다. 고래문화센터·고래사육시설·공동소득기반시설 등을 건립하고, 수변공간을 정비하는 데 100억원가량을 투자한다는 계획이다. 박 시장은 “주민들의 평균 연령이 50대에 이르고, 평균 연소득은 1500만원에 머물고 있지만 발전 속도가 빨라질 것”이라면서 “철강도시로서 이미지가 강한 포항을 앞으로는 물과 빛으로 대표되는 환경도시로 만들어 나갈 계획”이라고 자신했다. 또 포항 해병대 출신 90만명, 출향 인사 20만명 등 110만명이 ‘외부 지원 세력’으로서 톡톡한 역할을 할 것으로 기대하고 있다. 박 시장은 “수도권과 접근성이 떨어지는 만큼 고속철도(KTX) 연계 문제가 가장 시급한 현안 과제”라고 덧붙였다. 포항 장세훈기자 shjang@seoul.co.kr

주택금융공사의 장기 고정금리 주택담보대출 상품인 보금자리론은 연봉 3100만원의 39세 고객이 가장 많이 이용하는 것으로 나타났다. 대출자들의 연령은 30대가 52%로 가장 많고 40대 29%,20대 10% 순이었다. 담보로 제공한 주택가격 평균은 1억 2800만원, 대출액은 7300만원이었다. 국민주택규모 이하의 비중도 85%였다. 대출자들의 평균 연소득은 3100만원 수준이었다.

삼성생명은 올들어 ‘보장자산 바로알기’ 캠페인을 펴고 있다. 지난해 6월 취임한 이수창 사장의 역점 사업이고,‘삼성’이라는 브랜드 힘까지 더해져 지난 2월 말 현재 상담을 받아본 사람이 187만명에 이를 정도로 폭발적 관심을 끌고 있다. 보장자산이란 경제적 활동을 하는 가장이나 배우자가 사망했을 경우 남은 유가족을 위해 준비된 자금이다. 오래 사는 위험에 준비하는 것도 중요하지만 갑자기 경제적 주체가 죽는 것에 대한 보장이 우선이라고 보험 관계자들은 설명한다. 삼성생명은 보장자산으로 연봉의 5년치를 제안한다. 미국은 보통 6년치다. 삼성생명 심소영희 설계사는 “상담받은 사람들이 대부분 2억 5000만원에서 3억원 수준의 보장자산을 원한다.”고 전했다. 가족 생활비와 자녀 교육비, 남은 배우자가 창업을 할 경우 필요자금, 주택담보대출 자금 상환 등 가장의 사망에도 남은 가족들이 불편함 없이 살 수 있도록 하는 자금이다. 보장자산 캠페인에 참여했을 때 장점은 자신의 재무상태와 앞으로의 현금흐름에 대한 분석을 받아볼 수 있는 것이다. 물론 이를 위해서 자신의 재무정보를 공개해야 한다. 월 가족 생활비, 연소득, 자신이 생각하는 퇴직연령, 현재 자산 등에 대해 알려줘야 한다. 상담을 제대로 받으려면 족히 1시간 정도는 걸린다. 정보를 공개하기 싫어하는 사람도 있는 것이 현실. 이에 삼성생명은 고객의 재무정보 공개 정도에 따라 상담 프로그램을 4가지로 나눴다. 나이와 직장근무연수 등으로 유추하는 기본형, 여기에 월급과 현재 재산규모가 더해지면 가족보장플랜, 다른 보험상품 가입 정도나 미래·현재의 주택형태 등이 더해지면 종합재무컨설팅, 목적자금의 규모와 이를 위한 현재 준비과정까지 더해지면 라이프파워프리미엄이 된다. 라이프파워프리미엄은 각 금융기관에서 고액 자산가들을 위해 맞춤 서비스하던 것으로, 이 서비스가 일반인에게도 주어지는 것이다. 전경하기자 lark3@seoul.co.kr

이사철과 결혼 시즌이 다가오면서 전세자금 대출에 대한 관심이 높아지고 있다. 최근 부동산 규제 확대와 집값 하락에도 불구하고 전셋값이 들썩이자 서민들 걱정만 늘고 있다. 하지만 전세대출 정보를 잘 파악하고 있으면 유리한 금리 조건으로 대출받을 수 있고, 대출 한도도 높일 수 있다. ●국민주택기금 맞벌이도 대출 가능 전세자금을 가장 싸게 빌릴 수 있는 방법은 건설교통부의 ‘국민주택기금 전세자금 대출’을 이용하는 것이다. 상여금이나 시간외 수당, 식대, 교통비, 월차 수당 등을 뺀 세전 소득이 연 3000만원 이하인 무주택 가구주면 이 대출을 받을 수 있다. 때문에 실제 세전 연봉이 약 4000만원 이하인 사람까지 대출 대상자가 된다. 맞벌이 부부의 소득이 이보다 높아도 문제 없다. 한 사람의 연봉만 대출 신청 조건을 충족하면 된다. 기금을 통한 전세자금 대출은 개별 보증인을 내세우면 연 4.5%의 이자만 내면 된다. 보증인을 구하기 어려우면 주택금융공사의 보증을 받으면 된다. 이럴 경우 대출금의 연 0.7%를 보증료로 추가 부담해야 한다. 공사 보증을 받을 수 있는지는 개인 신용도와 직장, 재직 기간 등에 따라 결정된다. 공사 보증을 받을 수 없는 사람은 집주인의 동의서가 있으면 금리를 낮게 적용받을 수 있다. 대출 한도는 6000만원 범위 내에서 전세 보증금의 70%까지다.2년 단위로 계약하지만 2년 더 연장할 수 있다. 소득신고를 하지 않는 자영업자도 대출이 가능하다. 무소득자로 간주되면 은행에서 연소득을 1000만원으로 인정하기 때문이다. 다만 가구주가 신용불량자이면 대출받을 수 없다. 우리은행 관계자는 “워낙 낮은 금리의 상품이라 검증 절차가 까다로운 편”이라면서 “대출 기간 동안 돈을 모으더라도 상환 대신 다른 분야에 투자하는 게 더 이익”이라고 귀띔했다. ●고액 연봉자, 일반 전세자금 대출 선택 세전 연봉이 3000만원을 넘는 사람들은 은행들의 일반 전세자금 대출을 이용하면 된다. 금리는 고정금리와 변동금리 중 변동금리가 유리하다. 고정금리는 8% 정도지만 변동금리는 7% 내외다. 대부분 은행들이 1억원 범위 내에서 전세 보증금의 70%까지 전세자금을 빌려준다. 하나금융그룹 하나캐피탈은 최근 최대 3억원까지 빌려주는 전세자금대출 상품을 내놨다. 하지만 신용도가 1,2등급에 해당하는 사람들은 일반 전세자금 대출보다 신용대출이 금리 면에서 유리하다. 이때는 주거래은행을 이용하는 게 좋다. 집주인의 임차보증금 반환 확약서가 있으면 금리를 깎아주고 급여이체나 신용카드, 공과금 자동이체 등의 실적이 있으면 최고 0.5∼1.0%포인트의 우대금리까지 적용받을 수 있다. ●1개월 전 통보 없으면 전셋값 못 올려 전셋집과 관련된 각종 상황 대처요령을 알아두는 것도 중요하다. 재계약을 며칠 앞두고 집주인이 갑자기 세를 올려주지 않으면 집을 빼라는 요구를 할 때가 있다. 주택임대차보호법은 집주인이 계약 만기 1∼6개월 전까지 통보하지 않으면 기존 계약과 같은 조건에 계약이 2년 연장된 것으로 간주한다. 새로 바뀐 집주인이 세를 올려달라고 요구해도 세입자가 종전 집주인과 맺은 계약을 바꿔야 하는 건 아니다. 물가가 많이 올랐거나 전셋값이 주변 시세보다 크게 낮을 때 등 불가피한 경우 집주인은 보증금의 5% 범위에서 세를 올려달라고 요구할 수 있다. 세입자가 계약기간이 남은 상태에서 계약을 해지할 때는 집주인과 합의를 해야 한다. 다른 세입자를 구한 뒤 보증금을 받는 조건으로 합의하는 게 낫다. 이럴 때 보통 중개수수료 등은 세입자가 부담한다. 이밖에 보증금을 돌려받지 못한 채 불가피하게 이사를 할 경우에는 즉시 내용증명으로 임대차계약 해지통고를 하고 관할 법원에 임차권 등기명령신청을 해 등기된 것을 확인한 뒤 주민등록을 옮기는 게 좋다. 이두걸기자 douzirl@seoul.co.kr

이번에 은행권에서 마련안 주택담보대출 심사선진화 최종안은 소득으로만 DTI(총부채상환비율) 기준을 정했다.DTI 규제의 취지에 따라 담보물의 가격과 상관 없이 상환 능력만을 대출 금액의 잣대로 삼은 것이다. 또한 오는 3월을 시작으로 DTI 규제의 폭을 넓힌 뒤 12월에 전국적으로 전면 시행된다. 한번에 규제를 확대 시행했을 때 시장에 미치는 파장을 우려한 결정이다. ●순차 확대로 시장파장 최소화 가장 관심을 끄는 내용은 DTI 기본 규제 비율.▲1억원 이상 대출 때 40% ▲5000만∼1억원 대출 때 50%로 일률적으로 정해졌다. 여기에 가산·감면 항목이 추가된다. 변동금리가 아닌 고정금리 방식이나 원리금 분할상환 방식을 선택하면 각각 5%포인트까지 추가로 대출을 받을 수 있다. 다만 신용등급에 따라 최고 5%포인트가 깎이거나 더해진다. 신용등급이 떨어지면 상환 능력이 그만큼 처진다는 점을 감안한 것이다. 또한 소득을 정확하게 증빙할 수 없는 자영업자 역시 5%포인트까지 추가로 감해진다. 당초 금융감독원이 모범규준으로 제시했던 ‘국민주택 규모(전용면적 25.7평) 이하 시가 3억원 이하 아파트를 담보로 대출을 1억원 넘게 받을 때는 60% 이내로 적용한다.’는 내용은 빠졌다. 대신 5000만원 이하를 빌릴 때는 규제를 받지 않는다. 또한 객관적인 소득을 증빙하기 어려운 자영업자를 위한 검증 방법을 구체적으로 마련했다. 연간 매출액과 신용카드 사용액, 적립식상품 수신 금액 뿐 아니라 임대소득과 금융소득 등을 포함해 임대·금융 소득자도 배려했다. 이와 함께 배우자가 주택담보대출을 받은 것이 없으면 배우자의 소득을 합산해서 상환 능력을 점검할 수 있게 했다. 대신 배우자의 채무도 부채를 계산할 때 더해진다. 이밖에 집단대출 중 이주비 대출과 시행일 이전에 계약이 완료된 중도금 대출의 잔금전환대출·잔금대출 역시 규제 대상에서 빠진다. 담보물의 처분을 조건으로 한 대출은 규제를 받지 않지만 1년 내에 처분·상환해야 한다. ●4억 담보로 2억 1400만원까지 대출 가능 다음달부터 투기지역과 수도권 투기과열지구의 아파트를 담보로 했을 때 얼마나 빌릴 수 있을까. 신용등급이 최상인 연소득 4000만원인 직장인은 감정가 4억원 짜리 아파트를 담보로 고정금리 6.2%,15년 원리금균등분할상환 방식으로 최대 2억 1400만원까지 빌릴 수 있다.DTI 55%가 적용된 경우다. 대신 매달 원금과 이자로 179만원 정도를 갚아야 한다. 변동금리에 거치기간을 두고, 신용등급이 중간이면 40%를 적용받아 1억 5500만원까지 대출이 가능하다. 매달 원리금으로 128만원을 은행에 내면 된다. 연소득 6000만원인 직장인은 감정가 6억원 아파트를 담보로 위와 같은 조건으로 2억 3000만(DTI 40%)∼3억 2000만원(60%)까지 빌릴 수 있다. 매월상환액은 196만원∼273만원. 그러나 담보물이 6억을 넘으면 담보인정비율(LTV) 40%까지만 대출을 받을 수 있다. 이두걸기자 douzirl@seoul.co.kr

매일 쏟아지는 금융 당국의 집값 잡기 규제. 일반인들은 물론 대출을 담당하는 시중은행 여신 담당자들 역시 혼란스럽기는 마찬가지다. 참여정부 들어 무려 아홉 번이나 규제 정책이 바뀌었다. 현재 유효하거나 앞으로 적용될 총부채상환비율(DTI)과 기존 담보인정비율(LTV), 그리고 복수대출 등 각종 규제를 정리했다. ●담보에서 신용으로 대출 패러다임 변화 DTI는 대출자가 부채를 상환할 수 있는 능력을 말한다. 만일 연소득 5000만원인 사람에게 DTI 40%가 적용된다면 대략 5000만원의 40%인 2000만원을 한 해에 빌릴 수 있다는 뜻이다.10년 상환 조건이라면 2억원까지 가능하다.DTI 규제는 지금까지의 주택담보대출 규제의 가장 큰 기둥이다.LTV 등의 다른 규제 없이도 가장 효과적으로 투기 수요를 잡을 수단이라고 전문가들은 말한다. 현재까지는 투기지역 및 투기과열지구의 6억원 초과 아파트에 대한 신규 구입자금대출에 대해 40%로 적용돼 왔다. 그러나 지난 31일 금융당국이 발표한 모범규준에 따라 다음달부터는 같은 지역의 6억원 초과 주택의 신규 담보대출도 규제 대상에 포함된다. 또한 시가 6억원 이하 아파트를 담보로 대출액이 1억원을 넘으면 DTI 40% 안팎,5000만∼1억원 이하면 60% 안팎이 적용된다. 대출금이 5000만원 이하이면 DTI가 적용되지 않는다. 전용면적 25.7평의 국민주택 규모 이하로 시가 3억원 이하인 아파트는 대출금이 1억원을 넘어도 DTI가 60%까지 예외 적용될 것으로 예상된다. ●담보대출 1인당 1건으로 제한 LTV는 담보가치 대비 최대 대출가능 한도를 말한다.LTV가 40%라면 시가 5억원의 아파트를 담보로 2억원까지 빌릴 수 있다. 현재는 투기지역 아파트 담보대출에 한해 LTV가 40%로 제한되고 있다. 다만 만기 10년 초과 6억원 이내 담보대출은 LTV 한도를 60%까지 예외 적용하고 있다. 저축은행, 상호금융사 등 비은행 금융기관에 적용되는 LTV도 50% 안쪽이다. 또한 지난달 15일부터는 동일차주의 투기지역 아파트 담보대출이 1건으로 제한되고 있다. 복수의 담보대출 중 처음으로 만기가 다가오는 대출은 1년 안에 갚아야 한다.2005년 6·30 대책에서는 신규 대출에 대해 1인당 1건으로 제한됐다면 이번엔 기존 대출에 대해서도 규제의 칼날이 적용된 것이다. 이밖에 소득이 없는 배우자나 미혼자녀, 미성년자 명의로 대출을 받아 투기지역 아파트를 구입하는 것은 2005년 8·30대책에 따라 사실상 금지됐다. 기존 대출은 만기가 도래한 뒤 1년의 유예기간을 거쳐 전액 회수하고 있다. 이두걸기자 douzirl@seoul.co.kr

금융감독원이 31일 발표한 ‘주택담보대출 여신심사체계 선진화 방안’에 많은 이들의 눈길이 쏠리고 있다. 주택담보대출의 방식이 바뀌었기 때문. 이번 방안의 핵심은 총부채상환비율(DTI) 규제가 확대 적용된다는 점이다. 곧 담보물이 아닌 개인의 소득에 따라 대출금이 결정된다는 뜻이다. 이에 따라 전문가들은 소득을 증빙할 수 있는 통로를 다양화하고, 예외 규정을 잘 활용하면 대출금을 늘려 받을 수 있다고 조언하고 있다. ●연봉 3000만원이면 대출금 ‘반토막’ 방안은 일단 투기지역과 수도권 투기과열지구 아파트의 신규 담보대출이 대상이다. 이 지역의 6억원 이상 아파트들은 이미 DTI 40% 규제를 받아 왔다.6억원 이하의 아파트만 이번 방안이 새롭게 적용된다. 수도권에서 4억원 아파트를 담보로 대출을 받는다고 가정해 보자. 대출 조건은 5년 거치 10년 균등분할상환. 금리는 고정금리로 6.2%다. 기존에 받을 수 있었던 대출금은 대출자의 소득과 상관 없이 2억 4000만원. 담보인정비율(LTV) 60%가 적용된 수치다. 이제는 상황이 달라졌다. 연소득 3000만원의 직장인이 대출받을 수 있는 금액은 1억 2000만원. 연소득 5000만원 직장인도 2억원 정도만 빌릴 수 있다. 기존보다 각각 50%,83% 대출금이 줄어든 셈이다. 그러나 연봉이 많거나 맞벌이 부부는 방안 시행 전보다 대출금이 늘어난다. 연소득이 7000만원이면 2억 8000만원,1억원이면 4억 1000만원까지 빌릴 수 있다. 각각 4000만원,1억 7000만원 불어났다.3억원 이하이면서 국민주택 규모(전용면적 25.7평) 이하인 아파트는 DTI 60%로 한결 완화된 규정이 적용된다. 연소득 3000만원인 새내기 직장인이 시가 3억원인 서울 외곽의 20평대 아파트를 구입하면 1억 6600만원까지 대출을 받을 수 있다. 연소득 5000만원인 맞벌이 부부는 2억 7800만원까지 가능하다. ●소득 증빙자료 최대한 확보 중요 시중은행 관계자들이 전하는 대출 늘리기 방법은 우선 대출 기간을 연장하는 것.DTI는 대출 금액과 이자를 총소득으로 나눈 수치다. 대출 기간이 늘어나면 대출 부담도 줄어들면서 대출한도도 자연스레 증가하게 된다. 다만 장기대출을 신청해 한도를 늘리고 중도상환하는 노골적인 편법은 시중 은행과 금융감독 당국이 통제하고 있다. 이번 방안은 변동금리 및 원금상환 유예형 대출의 경우 상환부담이 늘어날 가능성을 살펴야 한다고 규정하고 있어 주택금융공사의 보금자리론과 같은 고정금리 대출 등을 이용하는 것도 대안이 될 수 있다. 소득 입증을 최대한 많이 하는 것도 중요하다. 방안에서는 자영업자에 대해 증빙소득뿐 아니라 다양한 형태의 소득을 인정해주기로 했다. 사회초년자나 고령자 등 소득 변동 가능성이 큰 대출자도 검증절차를 거쳐 상황을 반영해줄 계획이다. 또한 불필요한 마이너스 통장은 없애야 한다. 통장 한도만큼 부채로 잡히기 때문에 DTI 산정 때 불이익을 받을 수 있다. 연체 기록을 최소화하고 거래은행에 대한 집중도를 높여 신용등급을 높이는 방안도 권할 만하다. 이밖에 자영업자의 사업자금을 기업대출로 인정하는 등의 예외 규정을 잘 살피는 것도 중요하다. 이두걸기자 douzirl@seoul.co.kr

민주노동당 문성현 대표는 31일 서울 문래동 당사에서 연두 기자회견을 갖고 저소득층에 연금보험료 절반을 지원하자고 제안했다. 구체적인 실현방안으로 ‘국민연금 사각지대 해소를 위한 5당 대표회담’을 요청했다. 문 대표는 “저임금 비정규직 노동자 423만명과 농어민, 기초수급자 및 차상위계층 221만여명 등 저소득층 644만명에게 향후 5년간 연금보험료 절반을 지원할 필요가 있다.”고 밝혔다. 이를 위해 올 하반기 관련 법안을 국회에 제출할 계획이라고 덧붙였다. 총예산 13조원의 경우 “정부가 저소득 지역가입자 지원금으로 6조원을 부담하고 연소득 5000만원 이상 가입자의 보험료에 소득누진율을 적용해 4조원의 재원을 마련하면 나머지 3조원은 직장 가입자들에게 부담시킬 수 있을 것”이라고 설명했다. 민노당 창당 7돌을 하루 넘긴 이날 문 대표의 회견은 의외로 정치적 제안을 빼고 저소득층에 대한 국민연금지원이라는 한 가지 내용에 집중됐다. 이어진 질의응답 과정을 통해 문 대표는 ‘민노당 중심의 진보대연합’을 강조했다. 그는 “열린우리당에 걸었던 기대가 흐트러지고 있지만 많은 국민들이 진보에 거는 기대는 여전하다.”면서 “진보세력의 변화와 단결을 이루는 과정에서 민노당이 중심이 된 진보대연합을 반드시 이루겠다.”고 강조했다.그러면서 “민노당이 책임질 민생 의제를 실현해가는 동시에 의료와 주택, 교육문제를 함께 하겠다는 의지가 있다면 다른 정당에도 문을 활짝 열겠다.”며 정책연대 가능성을 시사했다. 특히 진보대연합을 위해 창조한국 미래구상 등 시민사회진영과도 열린 마음으로 논의할 것이라고 말했다.구혜영기자 koohy@seoul.co.kr

한국과 중국, 일본 부자들이 앞으로 아시아 소비시장의 80% 이상을 차지할 것이라는 전망이 나왔다. 마스타카드 아시아태평양 경제자문단은 26일 ‘성공하기:아시아의 부유층’이라는 저서를 내고 이같이 밝혔다.마스타카드의 이코노미스트인 유와 헤드릭 왕 박사는 책에서 “오는 2015년 아시아 지역의 선진국은 상류층 가구수가 1100만명에 육박하고 아시아 신흥국가의 경우 5800만명을 넘을 것”이라고 밝혔다. 특히 한·중·일 3국의 부유층이 가장 많은 소비를 함으로써 6000억달러(약 600조원) 규모의 소비시장을 창출할 것으로 내다봤다. 헤드릭 왕 박사는 “아시아 부유층을 제대로 아는 것이 각종 산업을 이해하는 길”이라고 강조했다.●한국,2015년 연소득 7000만원이상 가구 전체의 8% 마스타카드는 한국의 연소득이 7만 5000∼20만달러인 ‘대중 부유층’ 가구수가 2005년 3.8%(61만여가구)에서 2015년에는 8%(150만여가구)까지 늘어날 것으로 전망했다. 앞으로 10년간 실질GDP 성장률 4.5%를 전제로 한 전망치다. 대중 부유층 한 가구가 연평균 외식과 유흥, 쇼핑, 여행, 레저 등에 쓰는 ‘자유재량적 지출’은 2005년 2만 2600달러에서 2015년에는 2만 8900달러로 늘어날 것으로 예상했다.대중 부유층이 이들 다섯 부문에 쓰는 총지출은 2015년 364억달러에 이를 것으로 분석했다. 또 연간 20만달러 이상의 소득을 올리는 ‘상위 부유층’은 2005년 전체 가구의 약 1%인 15만 9000여가구에서 2015년 54만 2000여가구로 전체 가구 중 2.9%로 늘어 부의 팽창 현상을 뒷받침할 것으로 내다봤다. 상위 부유층 가구당 외식과 유흥, 쇼핑, 여행, 레저활동에 쓰는 돈은 2005년 7만 4300달러에서 2015년 8만 7400달러로 증가할 것으로 예상했다. 총지출규모도 2015년 350억달러에 이를 것으로 전망했다.●한·일 부자는 외식과 오락, 중국은 자동차 좋아해 흥미로운 것은 나라별로 부자들의 소비성향에 차이가 있다는 것이다. 일본과 한국, 홍콩, 말레이시아, 인도네시아, 태국, 필리핀의 부유층은 외식과 오락에 가장 많은 돈을 쓰는 것으로 조사됐다. 반면 호주와 타이완 부자들은 여행과 레저에 가장 많은 지출을 할 것으로 예측했다. 인도의 부유층은 대부분 쇼핑에 돈을 쓰며 중국과 싱가포르에서는 자동차와 컴퓨터, 휴대전화가 소비의 가장 큰 부분을 차지할 것으로 분석했다.●골드만삭스,2050년 한국 소득 세계 2위 전망 한편 골드만삭스는 최근 펴낸 최신 전세계 경제전망 보고서에서 오는 2050년 우리나라의 1인당 국내총생산(GDP)이 8만 1000달러로 일본, 독일을 누르고 세계 2위의 부국이 될 것으로 예측했다. 골드만삭스는 한국의 견고한 성장세를 전망하면서 ‘브릭스(BRICs)’에 한국을 포함시켜 ‘브릭스(BRICKs)’로 바꿀 것을 제안했다. 이같은 전망들의 현실화 여부는 차치하더라도 한국의 부유층이 관심을 끌고 있는 것만은 분명해 보인다.김균미기자 kmkim@seoul.co.kr

/ci0009Q) 새해부터 저소득 노인, 장애인 등 취약 계층의 보험료 부담이 크게 완화된다고 하는데?A) 올 1월1일부터 국민건강보험법 시행령 개정으로 65세 이상 노인이 있는 가구와 등록 장애인, 부·모자가구, 조손가정, 소년소녀가장, 만성질환 가구 등 사회 취약 계층에 대한 건강보험료 경감 대상이 크게 확대되었다. 작년까지는 소득이 없고 과표재산 1억원 이하인 취약 계층에 대해 보험료를 10∼30% 경감했으나, 새해부터는 연소득이 360만원 이하이고, 과표재산 1억 3000만원 이하인 가구까지 경감 대상이 확대되었다. 또 70세 이상 노인만 있는 가구는 소득 창출 여력이 없음을 감안하여 경감 기준에 따라 지금까지 10∼30%를 경감하던 것을 30%로 일률 확대하였다. 그 이유는 실질소득의 증가없이 재산과표 인상만으로 노인·장애인 등이 경감 대상에서 제외되는 문제점을 없애고, 소득이 없어야 한다는 경감 기준에 의하여 소액의 소득만 발생하여도 보험료 경감 대상이 되지 못했던 취약 계층의 보험료 부담을 덜어주기 위한 것이다.건강보험공단 성진영 (02)3270-9134

‘무주택자는 9월 이후 신규 분양, 유주택자는 기존 주택 매도나 급매물을 노려라.’ 참여정부 들어 발표된 부동산정책은 무려 아홉 번. 이에 따라 일반인들 입장에서는 자신의 처지에서 어떤 ‘선택’을 해야 할지 의문투성이다. 부동산 정책과 시중 대출상품 등을 잘 이용하면 올해 역시 내집 마련과 재산 불리기가 불가능한 건 아니다. 시중은행과 부동산 전문가들이 전하는 맞춤형 부동산 재테크 전략을 소개한다. ●신혼부부 e모기지론 최대한 활용 이르면 다음달부터 적용될 총부채상환비율(DTI) 40% 규제는 무주택자들에게는 분명 ‘악재’다. 과거처럼 소득과 관계없이 시중은행에서 주택 가격의 70∼80%를 대출받는 게 사실상 불가능해졌기 때문이다. 그러나 주택금융공사에서 주관하는 e-모기지론이 대안이 될 수 있다. 일정 소득수준만 된다면 집값의 65∼70%까지 주택담보대출이 가능하기 때문이다. 특히 신혼부부들은 e-모기지론을 최대한 활용할 필요가 있다. 연소득이 3000만원 정도라면 만기 15년 조건으로 시가 4억원의 아파트를 담보로 2억 4000만원까지 대출받을 수 있다.5000만원의 소득이 있으면 2억 8000만원까지 가능하다. 반면 은행을 통해서는 1억 2000만∼2억원 정도밖에 받지 못한다. 급매물 물량도 주목할 만하다.1인 1건의 주택담보대출만 허용되는 15일부터 대출금 상환에 부담을 느끼는 다주택 소유자들이 상당량의 주택을 급매물로 내놓을 전망이다. 다만 무주택 기간이 길고 자녀가 많은 수요자에게 당첨 우선권을 주는 청약가점제가 실시되면 상대적으로 불리한 만큼,9월 전에 분양을 노려야 한다. 장기간 무주택 상태인 중년층은 1·11 대책의 가장 큰 수혜자다.4인 가구의 40대 직장인은 청약통장이 있다면 청약가점제와 분양가상한제가 시행되는 오는 9월 이후 신규분양을 노리는 게 좋다. 다만 소득이나 여윳돈이 충분하면 담보대출을 통해 급매물을 사는 것도 나쁘지 않다. 50대 자영업자 역시 청약을 통해 9월 이후 신규분양이나 올 초 급매물이 매력적이다. 다만 주택담보대출을 통한 주택 마련은 쉽지 않을 것 같다. 대부분의 자영업자들이 소득 증빙을 철저하게 하지 않은 만큼,DTI 40% 규제에 따라 어떤 식으로든 피해가 불가피하다. ●주택 담보대출 가구는 일단 시장 관망 1가구 1주택 소유 가구는 정부 규제에 그리 큰 영향을 받지 않는다. 주택담보대출이 남아있어도 DTI 40% 규제를 크게 걱정하지 않아도 된다.2000년대 초반에 대출을 받았으면 설사 만기가 돌아오더라도 재약정이 아닌 연장을 하게 되면 기존 조건대로 대출을 유지할 수 있다. 다만 큰 평형으로 옮겨가기 위해서는 연초의 급매물이나 9월 이전의 신규 분양도 좋은 대안이 될 수 있다. 분양가 상한제를 피하기 위해 9월 이전에 신규 물량이 몰릴 가능성이 크다. 국민주택 규모 이하(25.7평) 청약통장은 업그레이드를 통해 9월 이후 분양을 받는 것도 권할 만하다. 2주택 소유자들은 고민이 많을 수밖에 없다. 최근 잇따른 규제의 타깃이 되고 있기 때문이다. 주택담보대출을 가지고 있는 소유자들은 1년 유예기간이 주어진 만큼, 일단 시장을 관망하는 자세가 필요하다. 다만 부동산 가격이 떨어질 조짐을 보이면 입지가 좋지 않은 아파트는 시장에 내놓는 게 바람직할 수 있다. 여유 자금이 넉넉한 2주택 이상 소유자들은 급매물이나 9월 이전 분양이 부동산 재테크의 대안이다. 이두걸기자 douzirl@seoul.co.kr

부동산 광풍(狂風)을 잡기 위한 금융당국의 총부채상환비율(DTI) 40% 규제 칼날이 무뎌질 조짐이다. 최근 금융감독원 고위관계자의 ‘40% 일률 규제 가혹’ 발언에 이어 영세 자영업자 등 소득을 증빙하기 어려운 계층에 예외 규정을 두는 것이 검토되고 있기 때문이다. 현실성 없는 정책을 ‘깜짝쇼’ 식으로 발표한 뒤 톤을 낮추는 ‘용두사미’식 행보를 보이고 있다는 비판도 일고 있다. ●주부·퇴직자는 현물자산 기준 5일 금융당국과 은행권에 따르면 DTI 40% 규제를 획일적으로 적용하게 되면 영세 자영업자와 사회초년병이 피해를 보는 부작용을 우려, 이들에 대해 예외 규정을 적용하는 방안이 주택담보대출 여신심사체계 선진화 작업반에서 검토되고 있는 것으로 알려졌다. 작업반에 참여하고 있는 한 시중은행 관계자는 “규제의 원칙은 부유층의 부동산 투기를 막는 것”이라면서 “영세 자영업자나 사회초년병 등 서민 수요자들의 피해를 최소화하는 방법을 모색하고 있다.”고 설명했다. 대부분의 자영업자들은 세금을 덜 내기 위해 소득을 적게 신고한다. 이에 따라 실제 소득을 기준으로 했을 때보다 대출금액이 줄어든다. 사회초년병은 과거 소득이 거의 없지만 미래 소득이 많아질 여지가 크다. 이에 따라 이들에게 DTI 적용을 40% 이상으로 해주거나 대출기간을 20년 이상으로 완화하는 게 대안으로 검토되고 있다. 또 ▲주부나 퇴직자는 현물 자산을 소득 파악의 잣대로 삼거나 ▲3억원 미만 아파트와 1억원 미만 대출을 DTI 40% 규제에서 제외하는 것 등이 논의되고 있다. 작업반은 5일 회의를 갖고 DTI 일률 적용에 따른 문제에 대해 의견을 교환한 뒤 다음 회의 때 은행별로 규제 세부안을 작성, 함께 논의하기로 했다. 다음 회의는 11일 오후에 열릴 예정이다. ●“투기꾼 빠져나갈 구멍 만들어” 자영업자의 면세점은 4인 가구 기준으로 연소득 508만원.2003년 기준으로 422만명의 자영업자 가운데 49%인 205만 9000명이 여기에 해당한다. 연간 대학졸업자 숫자는 40만∼50만명. 지난해 대학 진학률이 87.5%였던 점을 감안하면 고교나 대학을 졸업하고 사회에 진출한 사회초년병은 한해 60만명 정도가 된다.DTI 측정 자료인 소득금액증명서가 2년 전 소득을 근거로 하는 만큼,DTI 규제 혜택을 받는 사회초년병은 120만명에 이를 것으로 은행권은 추산한다. 그러나 폭넓은 예외 규정을 두는 것에 대해 네이버 등 포털사이트들에는 비판의 목소리도 높다. 자영업자에 대한 배려는 탈루를 오히려 부추길 수 있다는 뜻이다. 통계청의 ‘가계수지동향’에 따르면 지난 2005년 3·4분기 전국 자영업자 가구의 월평균 소비지출액은 220만 2428원. 면세점 소득의 5.2배나 된다. ‘torrywin’이라는 아이디의 네티즌은 “사회초년병에게 DTI 예외를 적용하면 20대부터 부동산 투자에 ‘올인’하는 환경을 만들어 주는 셈”이라고 지적했다. 또 다른 네티즌 ‘thisauto’는 “예외조항만 무수히 만들어 투기꾼들이 빠져 나갈 구멍만 만들어 주고 있다.”면서 “세금을 투명하게 내는 월급쟁이들만 언제나 봉이 되고 있다.”고 꼬집었다. 시중은행 관계자는 “금융당국이 은행권이나 일반 시민 등 여론 수렴 없이 규제를 발표했다 뒷수습을 못하고 있는 격”이라면서 “실효성 없는 정책의 남발로 신뢰를 갉아먹고 있다.”고 비난했다. 이두걸기자 douzirl@seoul.co.kr

‘3억 이하 대출은 e-모기지론, 이상은 시중은행 대출이 유리’ 최근 금융당국이 총부채상환비율(DTI) 40% 규제를 전국으로 확대하기로 하면서 어떤 주택담보대출을 선택할 것인가에 관심이 쏠리고 있다. 금리 상승세 지속 여부도 관건이다. 전문가들은 3억원 이하의 담보대출을 원할 때는 주택금융공사의 ‘e-모기지론’을, 그 이상은 시중은행의 주택담보대출을 이용하는 게 낫다고 조언하고 있다. ●3억 이하는 e-모기지론 e-모기지론의 대출신청 금액은 판매를 재개한 지난달 28일부터 2일 현재 1080억원. 건수도 1022건에 이른다. 지난해 보금자리론 월 평균 공급실적은 1100억여원. 대출 취소나 최종 심사 등으로 대출 실행 금액이 신청 금액보다 줄어든다는 점을 감안해도 상당한 실적이다. e-모기지론의 인기 비결은 3억원 이하의 금액을 대출받을 때 일반 담보대출보다 유리하기 때문.e-모기지론은 6억원 이내 아파트는 집값의 70%, 주택은 65%까지 대출이 가능하다. 다만 70%까지 대출받기 위해서는 소득 대비 부채상환비율은 33%,DTI는 40% 이하가 돼야 한다. 반면 일반 담보대출은 이르면 다음달부터 DTI 40% 규제가 일률 적용된다. 연소득 3000만원인 직장인이 시가 4억원의 아파트를 담보로 하고 만기 15년 조건으로 일반 담보대출로 받을 수 있는 대출 금액은 최대 1억 2000만원. 반면 e-모기지론을 통해서는 2억 4000만원까지 대출이 가능하다. 연봉 5000만원 직장인 역시 일반 담보대출보다 e-모기지론으로 8000만원을 더 받을 수 있다. 고정식인 금리도 매력적이다. 고객이 근저당설정비와 이자율 할인 수수료를 부담했을 때 e-모기지론의 대출금리는 5.65∼5.90%다. 변동식 중심인 시중은행 담보대출 금리가 5.75∼7.05%인 점을 감안하면 유리한 편이다. 금리가 앞으로도 상당 기간 오를 것으로 예상되는 것도 장점이다. ●6억 이상 주택 담보 못 잡아 그러나 e-모기지론은 시세 6억원 이상의 주택은 담보로 잡지 못한다. 최근 집값이 많이 뛴 수도권 주택의 담보 비율이 2004년 53%,2005년 51%, 지난해 42% 등으로 떨어진 것도 담보로 잡을 수 있는 주택 숫자가 줄었기 때문이다. 또한 최대 대출 금액은 3억원에 불과하다. 연소득 1억원 이상의 고액 연봉자는 일반 담보대출을 통해 더 큰 액수를 대출받을 수 있다. 금리가 떨어질 때는 시중 은행의 변동식 담보대출로 갈아탈 수 있다. 하지만 e-모기지론의 중도상환수수료는 ▲1년 이내 2% ▲1∼3년 1.5% ▲3∼5년 1%로 일반 담보대출보다 높은 편이다. 고정식으로 시작했다가 변동식으로 바꿀 수 있는 시중 은행의 혼합형 상품이 관심을 끄는 이유다. 금융공사 관계자는 “중도 상환을 하게 되면 수수료 등 각종 부담이 늘어날 수 있는 만큼, 자녀 교육이나 이직 여부 등을 꼼꼼히 고려해 대출 상품을 선택해야 한다.”고 조언했다. 이두걸기자 douzirl@seoul.co.kr

빠르면 2월부터 은행뿐 아니라 보험사, 저축은행 등 전 금융권이 주택담보대출을 취급할 때 지역이나 집값에 관계없이 총부채상환비율(DTI) 40%를 적용하거나, 대출한도를 연 소득의 4배 이내로 제한할 것으로 보인다. 이에 따라 앞으로 저소득층이나 정확한 소득 증명이 어려운 자영업자들의 경우 제1,2금융권 어디에서도 주택담보대출을 받기가 어려워져, 금융권 전반에 파장이 예상된다. 박대동 금융감독위원회 감독정책1국장은 3일 “이달 말까지 채무상환능력 위주의 주택담보대출 여신심사 모범규준을 발표하겠다.”면서 “있을 수 있는 ‘풍선효과’를 감안해 제2금융권에도 은행과 동일하게 채무상환 능력을 적용하기로 했다.”고 밝혔다. 이에 따라 금융감독원은 빠르면 2월부터 은행권에 먼저 적용한 뒤 제2금융권으로 단계적으로 확대할 계획이다. 금감원은 은행들에 지난해 12월18일 신규 주택담보대출분부터 채무상환 능력을 평가해 대출 한도나 금리에 반영한 자료를 정기적으로 제출하도록 지시한 데 이어, 제2금융권에도 같은 자료의 제출을 요구할 계획이다. 금감원 관계자는 “미국 등 선진국에서는 주택담보대출 때 DTI 40%를 적용하고, 영국에서는 대출 한도를 연소득의 3.5배로 제한하고 있다.”면서 “이를 감안해 모범 규준에 DTI 40%를 적용하거나 연소득 4배 정도로 제한하는 방안을 담을 방침”이라고 말했다. 이 관계자는 “모범 규준은 은행들의 내규에 담아 강제성을 갖도록 하되 정확한 소득 파악이 어려운 자영업자는 DTI를 다소 높은 45∼50%를 적용하는 등 은행들이 탄력적으로 운용하게 될 것”이라고 말했다. 금감원은 실수요자의 피해를 막기 위해 1가구 1주택자로서 시가 3억원 이하인 주택의 담보 대출이나 대출액이 1억원 이하일 경우에 DTI 40% 적용 대상에서 제외할 방침이다. 한편 박 국장은 “여당이 제안한 세대별 주택담보대출 규제방안에 대해서는 실효성을 검토하고 있지만 아직 결정된 바는 없다.”고 덧붙였다. 문소영기자 symun@seoul.co.kr

시중은행들이 새해 들면서 소득수준에 따라 주택담보대출 한도를 바짝 조이고 있다. 하지만 일률적인 총부채상환비율(DTI) 규제 적용으로 실수요자들이 피해를 볼 수 있다는 지적에 따라 금융감독원이 주축이 돼 근로소득자뿐 아니라 자영업자, 퇴직자 등 소득을 객관적으로 증명할 수 없는 이들의 상환능력을 측정하는 채무상환능력 표준안을 이번 달 안에 마련한다. 시중은행들은 이 표준안을 근거로 주택담보대출에 대한 추가 규제를 실시한다는 방침이다. 국민은행의 DTI 40% 전면 적용으로 시작된 ‘주택담보대출 옥죄기’가 전 은행권으로 빠르게 확산될 전망이다.●기존 DTI 측정 범위보다 훨씬 광범위 시중은행들은 최근 금융감독원 주도로 여신심사체계 TF팀을 구성, 대출자의 소득과 부채,DTI 등 채무 상환능력을 평가하는 표준안을 통해 대출한도를 설정하는 방안을 마련하고 있는 것으로 2일 알려졌다. 채무상환능력 표준안은 근로소득자는 물론 소득 증빙이 없는 자영업자나 일용근로자, 저소득층, 연 2000만원 이하 소득자 등에 대한 대출규모 등에 대한 내용을 담게 된다. 창업하려는 50세 이상 퇴직자에 대한 적용 방법도 포함되는 등 기존 DTI 측정 범위보다 훨씬 광범위하다. 기존의 DTI는 ‘월급쟁이’를 제외한 자영업자나 주부, 퇴직자 등에 대한 상환능력을 측정하는 데 한계가 있어 DTI 규제를 전면 확대하면 소득이 투명하게 파악되지 않은 자영업자 등에 대한 대출은 거의 불가능하기 때문이다. 이들은 주택담보대출 수요의 절반가량을 차지하는 것으로 추정된다. 한 은행 관계자는 “대출자의 연소득이나 현금 흐름에 비해 부채가 과다한 경우 개별 대출자의 상환능력을 검토한 자료를 별도로 제출받는 방안도 검토되고 있다.”고 말했다.“표준안에 따라 은행들의 주택담보대출 추가 규제범위가 결정될 것”이라고 설명했다.●DTI 전면 확대 실수요자 피해 우려 시중은행들 사이에는 대상자의 상환능력에 따라 주택담보대출 규모를 줄여나간다는 방향에 대해서는 어느 정도 공감대가 형성돼 있다. 그러나 DTI 규제 전면 확대에는 부정적인 입장이다.DTI 규제가 전면 확대되면 실수요자들이 고금리의 제2금융권이나 대부업 쪽으로 발길을 돌리게 되고, 결국 대규모 가계 부실을 양산할 위험이 있기 때문이다. 지난달 18일부터 DTI 40% 전면 적용을 시범적으로 실시하고 있는 하나은행의 일부 영업점에서는 대출이 30%가량 줄어든 것으로 알려졌다. 또 다른 은행 관계자는 “부동산 거품을 줄이는 것도 중요하지만 `빈대 잡으려다 초가 삼간 태우는´ 실수를 범하지 않는 합리적인 정책 마련이 필요하다.”고 조언했다.이두걸기자 douzirl@seoul.co.kr

국민은행이 3일부터 투기지역의 6억원 초과 아파트에 적용되는 총부채상환비율(DTI) 40% 규제를 전국 모든 지역, 모든 주택에 적용하기로 하는 등 주택담보대출을 강력 억제한다. 국민은행의 이번 조치는 지역 및 시가 제한을 없앴다는 점에서 상당한 파장이 예상된다. 1일 은행업계에 따르면 국민은행은 지난달 29일 DTI 40% 규제를 오는 3일부터 전 지역, 전 주택에 적용하라는 내용의 공문을 모든 영업점에 발송했다. 이렇게 되면 예를 들어 DTI 규제를 받지 않던 지역의 시가 5억원짜리 아파트를 살 때 기존에는 연봉과 관계없이 담보가치에 따라 담보인정비율(LTV) 60%인 3억원까지 대출받을 수 있었지만 앞으로는 연소득에 따라 3000만∼1억원까지 대출금액이 대폭 줄어들게 된다. 국민은행은 또 다른 은행 대출 상환 목적의 대환대출도 제한하기로 했다. 단, 대출금액이 5000만원 이하이거나 DTI 40% 이내인 경우 정상적으로 대출 승인을 할 예정이다. 주택금융공사의 보금자리론, 국민주택기금, 본부 승인을 얻은 경우에도 예외적으로 대출을 실행할 계획이다. 하나은행은 1월 중 DTI 40% 규제를 전 지역, 전 주택으로 확대하는 방안을 추진하고 있다.국민은행에 이어 하나은행도 대출 억제 조치를 추진하는 등 주택담보대출 억제 움직임이 다른 은행들로 확산되고 있다. 이에 따라 소득이 적거나 소득을 입증하기 어려운 경우, 또 대출기간이 짧은 고객은 대출한도가 크게 줄어들게 됐다. 우리은행도 2일부터 주택담보대출 가산금리를 0.2%포인트 인상하는 등 주택대출 제한 강도를 높일 계획이다. 우리은행의 주택담보대출 가산금리는 0.7∼2.0%에서 0.9∼2.2%로 높아진다. 신한은행은 주택대출 승인권을 본점이 갖는 등 강력한 주택대출 억제책을 펴고 있다. 시중은행 관계자는 “은행들이 대출 승인권을 본점으로 가져오고 우대금리 폐지, 가산금리 인상 등 대출 억제책을 펴고 있지만 대출잔액이 크게 줄지 않자 일부 은행들이 DTI 규제 확대라는 극단적인 대책을 내놓을 수밖에 없는 상황”이라고 말했다.이두걸기자 douzirl@seoul.co.kr

국민은행이 3일부터 투기지역의 6억원 초과 아파트에 적용되는 총부채상환비율(DTI) 40% 규제를 전국 모든 지역,모든 주택에 적용하기로 하는 등 주택담보대출을 강력 억제한다. 국민은행의 이번 조치는 지역 및 시가 제한을 없앴다는 점에서 상당한 파장이 예상된다. 1일 은행업계에 따르면 국민은행은 지난달 29일 DTI 40% 규제를 오는 3일부터 전 지역,전 주택에 적용하라는 내용의 공문을 모든 영업점에 발송했다.이렇게 되면 예를 들어 DTI 규제를 받지 않던 지역의 시가 5억원짜리 아파트를 살 때 기존에는 연봉과 관계없이 담보가치에 따라 담보인정비율(LTV) 60%인 3억원까지 대출받을 수 있었지만 앞으로는 연소득에 따라 3000만∼1억원까지 대출금액이 대폭 줄어들게 된다. 국민은행은 또 다른 은행 대출 상환 목적의 대환대출도 제한하기로 했다.단,대출금액이 5000만원 이하이거나 DTI 40% 이내인 경우 정상적으로 대출 승인을 할 예정이다.주택금융공사의 보금자리론,국민주택기금,본부 승인을 얻은 경우에도 예외적으로 대출을 실행할 계획이다. 하나은행은 1월 중 DTI 40% 규제를 전 지역,전 주택으로 확대하는 방안을 추진하고 있다.국민은행에 이어 하나은행도 대출 억제 조치를 추진하는 등 주택담보대출 억제 움직임이 다른 은행들로 확산되고 있다.이에 따라 소득이 적거나 소득을 입증하기 어려운 경우,또 대출기간이 짧은 고객은 대출한도가 크게 줄어들게 됐다. 우리은행도 2일부터 주택담보대출 가산금리를 0.2%포인트 인상하는 등 주택대출 제한 강도를 높일 계획이다.우리은행의 주택담보대출 가산금리는 0.7∼2.0%에서 0.9∼2.2%로 높아진다. 신한은행은 주택대출 승인권을 본점이 갖는 등 강력한 주택대출 억제책을 펴고 있다. 시중은행 관계자는 “은행들이 대출 승인권을 본점으로 가져오고 우대금리 폐지,가산금리 인상 등 대출 억제책을 펴고 있지만 대출잔액이 크게 줄지 않자 일부 은행들이 DTI 규제 확대라는 극단적인 대책을 내놓을 수밖에 없는 상황”이라고 말했다. 이두걸기자 douzirl@seoul.co.kr

‘프라임론´은 최고 5000만원을 최저 연 6.5% 금리에 대출받을 수 있는 상품. 6.5%는 제2 금융권에서는 찾아보기 어려운 신용대출 금리. ‘프라임론´은 순수 신용도 평가만으로 최저 금리 대출이 가능한 것이 특징이다. ▲근속 6개월 이상, 연봉 1200만원 이상의 직장인 ▲개업 1년 이상, 연소득 1200만원 이상의 자영업자가 주 대출대상이며 직업군인, 공무원, 주부 등도 대출받을 수 있다. 현대캐피탈 홈페이지에서 대출 가능 여부와 한도 금액을 알아볼 수 있다. 현대캐피탈은 삼성테스코와 제휴를 하고 지난 5월부터 전국 51개 홈플러스 매장에서 ‘프라임론´을 특별 판매하고 있다. 홈플러스 고객은 0.5% 금리 우대 혜택이 추가로 제공돼 최저 6%로 신용대출을 받을 수 있다.

앞으로 지역에 상관없이 빚이 많거나 소득이 적으면 주택담보대출을 받기가 어려워진다. 대출자가 빚을 갚을 수 있는 능력에 대한 평가가 대폭 강화되기 때문이다. 금융감독원은 19일 은행들이 주택 등 담보가치보다는 채무자의 채무상환능력을 주로 보도록 여신심사체계를 바꾸기 위해 상시 감시체계를 구축한다고 밝혔다. 이에 따라 은행들은 지난 18일 새로 취급한 주택담보대출부터 10일마다 대출자의 소득, 부채비율, 총부채상환비율(DTI) 등 대출자의 채무상환능력지표를 평가해 대출한도나 금리를 결정했다는 자료를 금감원에 내야 한다. 또 대출자의 연소득 대비 부채비율이 400%를 넘거나 DTI가 40%를 넘는 고위험 대출에 대해서는 개별 대출자의 상환능력을 검토한 자료를 별도로 제출하도록 했다. 지금까지는 투기지역과 수도권 투기과열지구에 있는 6억원 초과 아파트의 담보대출에 대해서만 DTI 40%를 적용해왔다. 앞으로는 지역에 관계없이 은행들이 모든 대출에 대해 채무상환능력을 반영해야 한다는 의미이다. 다만 1가구 1주택자로서 국민주택규모(전용면적 25.7평) 이하이면서 시가 3억원 이하 주택의 담보대출이나 대출액이 1억원 이하일 경우에는 자료제출 대상에서 제외된다. 금감원은 은행과 보험은 매일, 저축은행과 여신전문사는 10일마다 주택담보대출 추이를 모니터링할 계획이다. 또 은행들이 영업점 성과를 평가할 때 가계대출 목표달성도, 총대출 증가실적 등 외형평가비중을 줄이고 예대마진 등 수익성 지표를 강화하도록 했다. 금감원은 내년 1월말까지 은행권과 함께 모범대출심사 규준을 만들어 시행할 계획이다. 또 주택담보대출 등 가계대출의 부실에 대비한 은행들의 대손충당금 적립비율을 이달말부터 정상 여신은 0.75%에서 1.0%로, 요주의 여신은 8.0%에서 10.0%로 올린다. 이 조치로 은행들은 8000억원 정도의 대손충당금을 추가 적립해야 해 대출 억제 요인이 될 전망이다. 지난달 6일부터 지난 8일까지 총 34개 금융회사에 대해 실시한 주택담보대출 검사에서 적발된 주택담보인정비율(LTV) 초과 취급,DTI 미적용 및 초과 취급 등은 위반 정도를 감안, 엄중한 책임을 물을 계획이다. 또 기업운전자금으로 대출받아 주택구입에 쓴 경우에는 대출금을 회수하도록 하고 취급 관련 직원에게도 책임을 묻기로 했다. 금감원 김중회 부원장은 “12월 이후는 주택담보대출이 계절적 비수기에 접어들고 11·15 부동산 대책, 은행들의 영업 자제, 대출 심사 때 채무 상환 능력 반영 등으로 대출 증가세가 둔화될 것”이라고 전망했다.11월말 현재 금융권 전체 주택담보대출은 전월보다 5조 4000억원 늘어난 275조 7000억원이다. 이중 은행이 78%, 보험이 5.1%, 저축은행·상호금융 등 비은행이 18.3%를 차지한다. 전경하기자 lark3@seoul.co.kr