◎주거­홈오토·무인경비·거실∼발코니 확장/통신­컴퓨터 전용방·한가구 3전화회선/건강­온습도,환기 자동조절·간이 혈압기/환경­실내마당·단지 특화설계·운동시설 청구그룹이 라이프 스타일 변화에 따른 차별화 전략으로 주택시장 석권을 가속화하고 있다. 청구의 상품전략은 수요자들의 선호도는 높지만 공간활용에 제약이 많은 30평형대를 중심으로 ▲넓은 거실공간의 확보 ▲주부들의 동선 최소화 ▲주방과 거실의 분리 ▲수납공간의 극대화에 초점이 맞춰져 있다. 특히 집안에서 보내는 시간의 증가,핵가족화,재택근무 확산 등 라이프 스타일의 변화에 따라 안전하고 안락한 첨단주택의 개발과 각종 사고에 대한 안전시스템 보급,첨단 복합형 전자주택의 개발에 힘쏟고 있다. 재택근무 확산에 대비하기 위해 컴퓨터 전용방,1가구 3전화 회선,무인전자 경비시스템,홈오토메이션(H/A) 기능 강화,안락감을 위한 다양한 용도의 광폭 발코니 설계를 확대했다. 주택의 개성을 위해서는 단지특화,테마설계 도입,운동시설 설치,고급 시설 및 인테리어에 중심을 두고 최첨단의 도시 주거환경 조성전략을 서두르고 있다.도심지 자투리땅을 활용한 도시형 빌라보급과 역세권 주변에는 독신자·신혼부부·학생·맞벌이 부부 등을 위한 원룸하우스의 건설 등 틈새시장 공략도 전략의 하나다. 탈도시 가속화에 맞춰 전원주택사업의 개발 및 참여도 확대,동호인주택,전문인을 위한 전문주택단지개발,첨단 인텔리전트 주상복합빌딩,리조트 등 주말 주택사업도 개발 중이다. 인구구조의 변화와 가족형태의 다양화에 부응하는 실버타운과 3세대 동거형 상품개발에도 힘을 기울이고 있다. 현대인이 건강에 관심이 높은 점도 주택건설에 최대한 반영하고 있다.집안에 간이 혈압기·온습도조절기·환기시스템 등 건강체크시스템을 설치하고 주택자재에 발암요소를 제거하는 기술도 개발중이다.아파트에도 단독주택형 「실내마당」을 도입하고 벽마감재로 바이오벽지를 사용하는 것이 모두 건강을 배려한 건축술이다. 각종 평형에 대해서도 18평 이하의 경우 화장실·목욕탕의 확장 설계,19∼47평은 작은방의 활용도 제고,53평 이하는현관의 협소문제 해소에 중점을 둔 설계도면 개발을 구상중이다.이밖에 인테리어에 관심이 많은 신세대 및 고학력 주부의 취향에 맞는 내장재와 색상의 적용 등을 다양한 옵션으로 제시,소비자의 마음을 사로잡는 전략도 세워놓고 있다.주부 모니터제를 통한 욕구 수용,주택의 사전·사후 서비스프로그램개발 등에도 강도를 높이고 있다.이같은 차별화 전략을 분양가가 자율화되는 시기까지 점차적으로 확대·적용할 계획이다.

◎5만여가구 99년부터 분양 서울 수색,용인 동백,인천 논현 등 수도권을 중심으로 전국에 대규모 택지가 공급된다. 건설교통부는 지난달 27일 주택가격을 지속적으로 안정시키기 위해 서울 수색지구(마포구 상암동) 등 14개 지구 3백50만평을 신규로 택지개발예정지구로 지정했다.이중 수도권이 8개지구 3백만평,천안 백석 등 지방이 6개지구 50만평이다. 건교부는 이들 지역에 11만채의 주택을 건설,40만명의 인구를 수용할 계획이다. 서울 및 수도권에서는 용인 동백지구외에 ▲서울 도봉 ▲인천 논현2 ▲화성 향남 ▲포천 송우 ▲화성 태안 ▲평택 이충 2지구 등이 공공택지로 조성된다. 이번에 새로 지정된 택지지구는 올해 신규 지정하기로 예정된 택지 9백50만평의 37%이다.특히 수도권의 경우는 예정물량 4백30만평의 70%를 조기에 지정했다.이들 지구는 인천 논현 2지구 55만평을 비롯,비교적 대규모 단지로 개발되는데다 교통여건과 자연환경도 뛰어나 제2의 수도권 주택청약붐을 일으킬 것으로 전망된다. 이들 택지지구는 앞으로 개발계획 수립 및 실시계획승인을 거쳐 오는 98년 하반기부터 본격적인 개발에 들어가 99년에는 아파트 분양에 착수,2000년부터 입주가 가능할 것으로 보인다. ▷서울 수색지구◁ 마포구 상암동 일대의 42만평이 대상지역이다.지금까지 이 곳은 상암지구로 불리며 이웃 마곡지구와 함께 택지개발 가능지역으로 기대를 모아왔다.서울의 마지막 대단지 택지지구로 꼽혀온데다 각종 입지여건도 대단히 뛰어나기 때문이었다. 앞으로 수색지구에는 1만8천가구의 주택을 건설,5만2천명의 인구를 수용할 계획이다.일종의 미니신도시인 셈이다. 경의선 수색역의 역세권에 있는데다 이웃 일산 신도시와 경기도 고양시 지역의 발전방향축과 연계되고 있어 서울서북부 지역의 새로운 중심지로 떠오를 전망이다. 내년말 개통예정인 전철 6호선이 이곳을 지나고 있고 자유로와 서울 외곽순환도로와도 연결돼 교통여건도 어느 지역 못지 않고 약 1백만평의 난지도가 공원으로 조성될 계획이어서 주거여건도 앞으로 상당부분 개선될 것으로 보인다. ▷용인동백지구◁ 경기도 용인시 구성면 동백리 일대 99만평이 개발된다.수원 영통지구와 비슷한 규모로 분당 신도시에서 남쪽으로 7㎞ 떨어져 있다.입지여건이 좋다.주변도로를 신설 또는 확장할 예정이며 영동고속도로와도 연계가 가능하다.주변경관이 수려한데다 이웃에 용인 에버랜드,호암미술관 등 문화시설도 있어 「전원형 신도시」로 탄생할 전망이다.건교부는 이곳에 총 3만가구를 건설,11만명을 수용할 계획이다. ▷인천논현2지구◁ 인천광역시 남동구 논현동 일대의 55만4천평이 택지로 개발,1만7천가구를 건설 6만명을 수용할 계획이다.서해안 고속도로 및 제2경인고속도로,남동공단 및 소래포구와 연접해 있어 교통여건은 좋은 편이다.전철화가 계획돼 있는 수인선이 지구내를 관통한다.이에 따라 역사설치 등 역세권 개발에 따른 각종 기반시설과 편익시설이 충분히 확보될 전망이다.이에 따라 인천 및 수도권 서부지역의 주택수요를 충족할 수 있을 것으로 기대된다. ▷화성향남지구◁ 경기도 화성군 향남면 행정리 일대 52만평이 개발된다.1만7천가구의 주택을 건설,인구 5만명을 수용할 계획이다.그간 비교적 개발이 낙후된 지역이었지만 주변의 발안공단,제약공단 등 서해안권의 개발과 함께 공단 배후도시로 개발이 요구되는 지역으로 꼽혀왔다. 이 지역은 기존 시가지와 연계,주변경관을 최대한 살려 환경을 보존하는 「전원형 단지」로 개발돼 수원 등 수도권 남부지역의 주택수요를 채워줄 전망이다.

◎14만필지 상승… 하락한 곳은 1만여필지 그쳐/상은 명동지점 평당 1억3천223만원 최고 일부 개발지역과 대도시 주변 녹지지역의 땅값 상승으로 전국 표준지의 공시지가도 내린 곳 보다는 오른 곳이 더 많은 것으로 나타났다. 건설교통부가 26일 발표한 전국 표준지 공시지가(97년 1월1일 기준)에 따르면 44만9천875필지의 표준지 가운데 29만5천646필지(65.7%)의 공시지가는 지난해와 같았고 14만1천811필지(31.5%)는 지난해보다 상향 조정됐다. 공시지가가 내린 땅은 1만2천418필지로 전체 표준지의 2.8%에 불과했다. 전국에서 공시지가가 가장 비싼 땅은 서울 중구 명동2가의 상업은행 명동지점터(대지)로 지난해와 같은 평당 1억3천2백23만2천원이다.이 땅은 8년째 전국에서 가장 비쌌다.가장 싼 땅은 전남 여천군 삼산면 손죽리 산64(임야)로 역시 지난해와 같은 평당 132원으로 조사됐다. 주거용지(단독주택부지 기준) 가운데 가장 비싼 곳은 서울 서초동 1363의3과 1571의5번지로 평당 1천90만9천원이며 가장 싼 곳은 경남 하동군 화개면 대성리 123번지로 평당 661원이다. 시·도별로 보면 경부고속철도 역세권 개발과 탄광지구 개발,준농림지 및 개발제한구역에 대한 규제완화 등으로 경북(41.7%),강원(41.2%),경기(40.2%) 등 3개 도에서는 지난해에 비해 공시지가가 오른 표준지가 전체의 40% 이상을 차지했다.반면에 부산은 공시지가가 오른 표준지가 전체의 8%에 불과,땅값 상승세가 가장 미미한 지역으로 분석됐다. 공시지가는 각종 조세와 부담금의 부과기준이 된다.또 2천670만필지에 이르는 전국 개별토지의 공시지가는 표준지 공시지가를 기준으로 결정된다.개별필지에 대한 공시지가는 오는 6월30일까지 결정,고시될 예정이다.

◎최근 개통한 지하철 환승역 주변 더욱 유리/개발 할곳 많은 지역이 땅값 상승률도 높아 서울의 2기(5∼8호선) 지하철 건설계획 중 5호선이 지난해말 완전개통된데다 7·8호선 일부도 개통돼 서울 지하철 근처의 역세이이 투자유망지로 각광받고 있다.역세권중 환승역이 더 그렇다. 서울 강서와 강동일대 주민들은 지하철의 개통으로 40분안에 도심까지 진입할 수 있게 됐다.6호선과 7·8호선의 나머지 구간도 오는 98년에는 개통될 예정이어서 역세권을 중심으로 한 투자는 한층 매력적이다. 종전에는 아파트를 선택하는 기준이 학군·교통·환경의 순서였지만 요즘에는 학군의 중요성은 다소 떨어져 상대적으로 교통이 좋은 지하철 역 근처의 가치가 더욱 높아지고 있다. 역세권의 원룸,오피스텔,상가 등 부동산에 대한 투자와 지하철 환승역을 중심으로 토지개발에 관심을 가져볼만 하다.역세권중에서도 개발이 끝난 지역보다는 개발여지가 있는 곳의 지가상승률이 더 높았던게 이제까지의 흐름이었다.따라서 투자대상지는 지하철이 개통되는 역세권중 개발할곳이 많이 남은 지역을 선택하는게 좋다.막 개통이 된 지하철 5호선 주변이나 앞으로 개통예정인 역세권이 유망하다. 주요 유망지역으로는 국철과 2호선,5호선 등 국내 최대의 환승역으로 변모하는 왕십리역과 강동권의 핵심개발지역인 천호역주변,마포의 공덕역이 꼽힌다.서울 동북부의 구리시,미금시를 잇는 거대지역이면서 준공업지역의 입지로 상대적으로 낙후된 상봉역세권도 업무·위락·유통시설의 유치로 새 지역중심지로 떠오르고 있다.개발 여지가 많은 영등포구의 문래동 일대나 중랑구의 7호선 지하철역 주변도 아직까지는 가격이 상대적으로 싼편이어서 매력적인 투자대상지다. 역세권에 투자할 때는 주변의 교통여건과 현재 형성된 상권에 비례한 고정인구와 유동인구의 주 이동로가 어딘지를 짚어야 한다.유동인구의 주연령층도 염두에 둬야한다. 대체로 역세권 반경 200m 이내에는 기존상권에 주로 포진한 업종이 아닌 신업종이 주로 들어선다.전문 체인형태의 의류점이나 분식점,전기·전자점,패스트푸드점이 들어서는 경향이 높다.그 이면도로변에는 소주방·노래방·호프나 커피전문점이 들어선다. 해당지역의 소비성향도 중요하다.소비자층의 소득수준에 따라 업종선택을 해야하기 때문이다.역세권에서 점포나 상점을 할 경우에는 유동인구의 동선이나 성향,기호,연령,성별을 미리 파악해 어떤 업종을 선택할지 결정하는게 좋다. 특히 역세권중 신흥지역에 대한 투자에는 신중한 판단과 분석이 필요하다.역세권 지역에 대한 투자가치가 높다는 말만 듣고 점포를 개설하거나 오피스텔,상가건물을 신축해 실패하는 경우가 적지않기 때문이다. 역세권의 아파트는 교통난이 심할수록 유리하다.도심에 진입하는 게 쉽다는 교통의 편리성으로 역세권 주변의 아파트는 분양이 잘되고 프리미엄까지 붙어 팔리고 있다. 주상복합건물은 21세기형 건물로 아파트 미분양문제가 생기면서 대체개념으로 나왔다.대부분의 경우 자투리땅을 개발해 건설하고 있어 자원활용 측면이 강하다.주거기능과 상업기능을 동시에 공유하므로 원스톱 라이프스타일을 추구하는 신세대들에게 맞는다. 역세권을 중심으로 테마형 오피스텔도 급속히 확산되고 있다.해당지역 수요계층의 기호에 맞는 차별화된 상품개발이 이뤄지기 때문이다.주거부분의 기능을 강조한 온돌·욕실·도시가스의 설치가 허용된데다 최근에는 가변형 벽체를 사용하거나 인텔리전트 기능이 가미된 주거용 오피스텔도 등장해 인기를 끌고 있다.공동빨래방·연회실·체력단련실·팩시밀리 및 각종 첨단통신설비 등을 갖춰 재택근무가 가능한 오피스텔까지 나오고 있다. 오피스텔은 주거기능이 강화된 이후 소형평수를 선호하는 수요자들로부터 인기가 높아지고 있다.원룸이나 아파트에 비해 상대적으로 주거의 쾌적성에서는 떨어지나 생활편익 시설이 갖춰지고 임대부담이 적어 독신자·직장인 등이 좋아하고 있다.이에 따라 임대도 쉬운 편이다.소액으로 투자해 임대수입을 바라는 투자자들에게는 분양상가에 비해 좋다. 분양상가에 대한 투자는 과거보다 매력이 다소 떨어지고 있다.대그룹 계열인 유통업체가 역세권을 비롯한 주요지역에 지역거점형으로 대형 할인점을 개설할 계획으로 있는 등 대형 유통시설들이 잇따라 나오는데다 할인점·대중 양판점·전문점 등 다양한 형태로 소비자의 발길을 유혹하는 탓이다.규모나 영업전략에서 뒤지는 분양상가의 매력이 줄어드는 요인이 될수 있다. 토지에 대한 투자에서는 유망한 지역을 선별하는 안목외에 건축법상의 검토를 기본적으로 해야한다.예컨대 전용주거에는 공동주택을 지을수 없다든가,풍치지구에는 층수와 건폐율의 제한이 있다든지 하는 제한사항을 확인해야 한다.토지는 지역지구에 따라 용적률과 건폐율에 상한이 있으므로 도로폭이 넓을수록 유리하다.대지의 경계면이 도로 여러면에 접할수록 유리하다. 도움말=미주하우징(02­4567­119),한국토지신탁(02­3451­1122)

◎지자체와 합동조사… 투기 상시감시/올 60만가구 공급·보급률 90%… 집값 급등 없을것 『서울 강남과 목동,분당 등 일부지역에서 집값이 급등한 것은 주택시장에 교란요인이 생겨 균형을 잃었기 때문입니다.아직은 국지적인 현상이어서 시간이 지나면 안정될 것으로 보고 있습니다만 정부로서는 방관할 수가 없어 이번주부터 지자체와 합동으로 주택 가수요자에 대한 투기성 여부를 철저히 가려낼 것입니다』 건설교통부의 이춘희 주택정책과장(42)은 주택관계 업무만 8년간 맡은 이 분야의 베테랑이다.주택시장 현상을 분석하는데도 남다른 식견이 엿보인다. 그는 『서울 강남의 집값이 오른 것은 지난해 11월을 전후해 서울시가 잠실일대의 재건축을 발표,단기간내 좋은 집을 가질수 있다는 기대감으로 영향을 받았다』고 분석했다.또 목동은 역세권을 끼어 교통이 급속히 호전된 탓이고 분당 등은 백화점·병원·교통시설 등 각종 생활편의시설이 완전히 갖춰졌기 때문으로 보았다. 그는 『올해에도 수요를 크게 웃도는 60여만가구를 공급,주택보급률이 90%로 예상되고 경제사정도 나빠 일부에서 얘기하는 대선영향과 부동산 10년주기설 등에 따른 전국적인 집값 급등현상은 없을 것』이라고 전망했다. 집값이 천정부지로 치솟던 지난 87∼90년의 경우 경기가 좋은데도 주택보급률이 69%에 그쳤고 공급물량도 매년 17만가구나 모자라 일어난 현상이었다고 설명했다. 이과장은 그러나 『집값안정을 낙관만 할 수 없게 하는 요인도 있다』고 말한다.정부가 공급쪽은 물량을 조절할 수 있지만 수요면에서는 정책수단이 제한돼있기 때문이다. 수도권의 경우 실수요자들에 대해서는 서울을 동·서·남·북으로 갈라 방향별로 가까운 경기도 일원에 택지를 충분히 공급할 계획이다.문제는 이 과정에서 일부 가수요자들이 집값 상승을 부추기고 있다는 점이다. 『지금까지는 부동산 투기를 수시점검하는 형태였으나 1일부터는 건교부와 서울시,인천시,경기도의 47개 시·군·구가 합동조사반을 편성,상시감시체제에 돌입합니다.지자체 공무원들은 현지사정에 밝아 단기매매자·위장전입자 등 투기성 가수요자에 대한 효과적인단속을 할 수 있고 정부와 지자체간 협조도 원만하게 이루어질 것입니다』 그는 획일적인 공동주택(아파트) 보다는 주택의 질적인 측면에서 노년층을 위한 실버주택이나 단독주택,독신용주택,전원주택 등의 주거수요를 충족시키는 주택정책의 마련도 필요한 때라고 강조했다. 이과장은 광주일고(74년)와 고려대 법대 행정학과(78년),서울대 행정대학원(85년)을 졸업했고 미국 매사추세츠 공대대학원을 수료(87년)했다.행정고시 21회(77년)에 합격했고 「우리나라 임대주택제도에 관한 연구」로 석사학위를 받는 등 주택관계 이론에도 밝다.

◎매입자 몰려 에스컬레이트 현상까지/3개월만에 최고 60%… 강력한 투기억제책 절실 정부의 집중적인 단속에도 불구하고 지난 연말에 이어 새해 들어 다시 서울 강남과 신도시를 중심으로 집 값이 큰 폭으로 오르고 있다. 지난해 10월에 비해 평형에 따라 최고 60%까지 올랐다. 분당·일산·평촌 등 신도시 32평형의 경우 불과 3개월동안 2천만∼2천5백만원,6개월동안 4천만∼5천만원이 올랐다.특히 분당 38평형의 경우 지난해 8월보다 무려 9천만∼1억원이 뛰었다. 매물도 자취를 감춘데다 그나마 매물이 나오면 매입자가 대거 몰리면서 집값상승을 부추기는 「에스컬레이트 현상」이 빚어지고 있다. 건설교통부·국세청 등 당국은 지난 15·16일 서울 강남과 신도시에 7개 투기합동단속반을 투입,단속에 나섰으나 폭등기세는 좀체로 수그러들 기미를 보이지 않고 있다. 부동산 중개업자들이 『설이 지나면 집값이 더욱 오를 것』이라며 부추기고 있기 때문이다. 25일 부동산업계에 따르면 서울 강남구 수서동의 25평형 아파트는 지난해 10월 1억5천5백만원에서 2억2천만원대로 42%나 껑충 뛰었다.여의도 27평형도 1억9천만원에서 2억3천만원(21%),양천구 신정동 38평형은 2억7천5백만원에서 3억3천5백만원(22%)으로 올랐다. 경기도 분당의 야탑동 32평형은 3개월 사이 1억4천5백만원에서 1억8천5백만원(28%),아름마을 38평형은 6개월만에 1억7천5백만원에서 2억8천만원까지(60%)올랐다. 경기도 일산 주엽동의 27평형은 1억2천5백만원에서 1억7천5백만원(40%),마두동 49평형은 2억4천만원에서 2억9천만원(21%)으로 뛰었다.일산시 주엽동 K아파트 47평형을 최근에 판 H모씨(72)는 『집값이 한달이 안돼 1천5백만원이나 올라 매매계약을 취소할 것을 고려중』이라고 말했다. 집값이 폭등한 것은 지난해 전세금 파동이후 집값 폭등에 대한 불안심리가 작용,전세입주자들이 앞다투어 내집마련에 나서고 있기 때문이다. 분당의 진흥중개소 박종근씨(44)는 『분당,일산 등 신도시 입주가 대부분 끝난데다 수도권 주변의 택지공급 여력도 바닥이 난 것으로 알려지면서 집값이 폭등하고 있다』며 『2기 지하철이 개통되면서 역세권주변이 아파트값 상승을 주도,다른 지역도 덩달아 뛰고 있다』고 밝혔다. 부동산뱅크사의 관계자는 『부동산 상승 주기설을 틈탄 일부 투기현상과 집값이 막연히 오를 것이라는 불안심리가 집값상승의 원인』이라고 진단하고 『이사철인 봄이 되면 매물이 한꺼번에 쏟아져나와 가격이 안정될 것』으로 내다봤다.

◎건교부/주택 50만가구 공급… 보급률 90%로/남·북­동·서 연결 일자형 고속철도망 추진/혼잡통행료 확대·도심 주차장 건설 억제 건설교통부가 22일 발표한 올해 업무계획 주요 내용은 다음과 같다. ◇부동산가격 안정=지가 급등지역에는 토지초과이득세를 부과하는 등 투기단속을 실시한다.50만∼60만가구의 주택을 보급,주택보급률을 90%까지 높이고 11조원의 서민주택자금을 지원한다. 공공임대주택은 작년보다 1만가구 늘어난 9만가구를 공급한다.지방의 소형아파트까지 분양가 자율화를 실시한다.공공택지는 수도권 4백80만평 등 1천1백40만평을 공급한다. ◇생산기반시설확충=경부고속전철은 상반기까지 공기·사업비 등 사업계획을 보완한다.인천국제공항은 상반기중 전용 철도의 민자유치 기본계획을 수립,하반기에 인천공항∼김포공항 구간을 착공한다.필요인력 조달을 위해 하반기에 외국인력을 도입한다. 24개의 고속도로가 신설 및 확장된다.주요공단 배후 수송도로의 국도확장사업을 2001년까지 중점 추진한다. 철도는 남북 2개축,동서 3개축의「일」자형 고속철도망을 건설하는 한편 복선화,전철화사업을 추진한다.수도권에 경인·분당선 2단계,경원·경의·중앙·수인선 전철망을,부산권에 동해남부선 전철망을 각각 건설하는 등 2001년까지 광역전철망을 건설한다.청주공항은 4월중 개항,수도권의 보조공항으로 활용한다.장기 미분양 공장용지의 분양가를 대폭 인하,「산업입지 정보망」을 구축,하반기 시범서비스를 한다. 수자원 개발을 위해 2011년까지 34개 댐을 추가로 건설하고 47개의 광역상수도와 공업용수도를 건설,광역용수 공급비율을 35%에서 65%로 높인다. ◇지역균형발전=가덕항,천안역세권 사업을 본격 추진한다.개발촉진지구는 작년 11개에 이어 10개 지구를 추가지정한다. ◇국민생활환경 개선=지방자치단체 시행 광역교통시설은 국가가 사업비의 일부를 지원하고 혼잡통행료 부과지역을 확대하며 도심지역의 주차장 설치를 억제한다. 2003년까지 6대 도시의 교통체계를 도시철도 중심으로 정착시킨다.하남과 김해에 경량전철을 건설한다.개발제한구역안 주택증축 허용범위를 60평에서 원거주민에 한해 3층 이하 90평까지로 확대한다. ◇건설산업 체질강화=대규모 복합공사의 기획·설계·감리·시공관리 등을 종합적으로 수행하는 건설사업 관리제도(CM)를 활성화하고 발주자 우위의 계약규정이나 불명확한 규정 및 시방서를 정비해 건설관련 주체간의 권리·의무관계를 명확히 한다.도급한도액제도를 시공능력 공시제로 전환한다. ◎내무부/불법대선운동 6월부터 본격 단속/지역개발공고 설립… 지자체에 저리 융자/220개 낙후지역 선정 소득증진사업 지원 김우석 내무부장관은 22일 새해 업무계획을 통해 공명정대한 제 15대 대통령선거 관리와 건전한 지방자치의 정착,지역경제의 활성화 및 지역의 균형개발을 중점 추진하겠다고 밝혔다.주요 업무계획을 요약했다. ◇공명정대한 제15대 대통령선거 관리=헌정사상 가장 깨끗하고 공정한 선거로 선진 선거문화를 정착시키고 선거기를 틈탄 사회질서 문란행위에 단호히 대처키로 했다.이를 위해 주민등록 일제 정비,선거관리 편람 제작,법정기일내 선거인 명부 작성 등 선거관리의 완벽한 준비를 하기로 했다.공명선거 실천을 위해 자치단체장 등 공직자의 엄정한 선거중립과 통반장·국민운동단체의 선거개입을 차단키로 했다.선거분위기에 편승한 불법·무질서 행위를 집중 단속하고 불법적 노동쟁의·폭력 시위 등에 엄정 대처키로 했다.선거사범 예방 및 척결을 위해 6월부터 전국 행정관서와 경찰서에 각각 사전선거운동 신고센터와 선거사범 수사전담반을 설치,선거법 위반행위에 대한 감시 및 단속활동에 나서기로 했다. ◇건전한 지방자치의 정착=국정의 통합성 확보를 위해 「행정협의회」를 실질적 조정기구로 활용하고 「행정협의조정위원회」를 신설,중앙과 지방간의 갈등을 조정키로 했다.지방자치제도의 개선을 위해 국가위임사무와 자치사무를 명확히 구분,중앙과 시·도,시·군·구간의 기능을 합리적으로 조정한다.지방재정 확충과 건전재정 운영을 위해 ▲국세의 지방세 이양을 추진 ▲지역개발기금 확대 ▲전국 자치복권 발행 확대 ▲지방채 인수 재특별자금 확대 ▲자치단체에 장기저리 자금 지원을 위한 「지역개발공고」 설립을추진한다. ◇지역경제 활성화 및 지역균형개발=2조7천6백여억원을 들여 전국도로 2천500㎞를 개량하거나 정비하고 자전거도로 500여㎞를 개설한다.교통사고 다발지역 3천168곳을 보수하고 낙후된 220개 면단위에 1천7백여억원을 투자,환경개선 및 소득증진사업을 추진할 계획이다. ◎총무처/공무원 수시 인사교류 실시/파트타임제 도입… 정부 생산성 제고/19시 행정기관 통합,대민편익 증대 총무처가 22일 확정한 올해 업무계획은 정부의 고비용·저효율 구조를 개선하여 생산성과 경쟁력을 높인다는 데 초점을 맞추고 있다.올해 업무계획을 소개한다. ◇정부 조직·기능의 혁신 및 규제개혁=인력의 효율적인 운영을 위해 통계·번역 등 계절적·시간대별 행정수요가 있는 분야에는 여성·장애인·학생 등 유휴인력을 「파트 타임」으로 활용한다. ◇공무원의 사기진작 및 활력제고=공무원에 대해 격년제 인사교류 외에 수시인사교류제를 도입하고,평직원에 대한 「대외직명 제도」를 활성화한다. ◇지방청사의 합동화 및 정부청사의 효율적 수급=한곳에서 여러 행정기관의 서비스를 한꺼번에 받을수 있도록 지방에 산재한 국가기관 청사를 하나로 통합하는 작업을 추진한다.후보지역은 대구 광주 대전 수원 춘천 청주 전주 창원 등 내륙 8개 지역과 부산 인천 제주 통영 광양 군산 목포 포항 여수 마산 울산 등 11개 항만지역이다. ◎보훈처/기본연금 월45만원으로 인상/유공자 자녀 교육비 255억원 지원/300병상 대전보훈병원 하반기 개원 오정소 국가보훈처장은 보훈가족의 생활안정과 삶의 질 향상에 보훈시책의 중점을 두고 기본연금을 12.5% 올리고 국가유공자 자녀 3만5천여명에 교육비 2백55억원을 지원키로 했다.다음은 올해 주요업무계획 요약. ◇고엽제 휴유의증 환자 지원법 개정=95년부터 실시한 고엽제 질병피해자 역학조사 결과가 2월말 나오면 이에따라 고엽제법 시행기간의 연장등을 검토하고 내년부터 2세 유전여부 규명을 위한 2차역학조사를 실시한다. ◇보상금지급 및 취업지원=12만163명에게 8천3백98억원의 보상금을 지급한다.기본연금을 올려 월 45만원,부가연금은 평균 6% 인상해 최고 1백52만원까지 지급한다. ◇주택·생업자금 지원 및 복지시설 확충=주택·농토·사업 대부액을 1천만원에서 1천5백만원으로 50% 올리고 주택자금도 3천500가구에 3백13억원을 지원한다. ◇의료시설 확충 및 진료서비스 향상=하반기에 대전보훈병원을 개원한다.이 병원은 18개 진료과목에 300병상을 갖추고 있다. ◎정무2/여성정보 종합유통체제 구축/분야별 성차별개선지침 마련 김윤덕 정무제2장관은 『올해 주요업무계획은 세계화·정보화 시대에 여성이 국가·사회발전에 주도적 역할을 수행할 수 있도록 경쟁력을 키우고,문민정부 출범이후 변화와 개혁을 위한 여성관련 시책들이 국민생활속에 확산돼 결실을 볼 수 있도록 하며,OECD가입에 따라 여성의 삶의 질이 선진국 수준으로 향상될 수 있도록 법·제도 개선에 역점을 두고있다』고 밝혔다. 이같은 기본방향아래 정무제2장관실이 올해 추진할 10대역점시책은 다음과 같다. ▲제1차 여성발전기본계획수립 ▲여성정보종합유통시스템의 구축 ▲여성발전기금의 관리·운용 ▲차별적 제도개선을 위한 분야별 성차별 개선지침 마련 ▲여성에 대한 폭력예방을 위한 제도개선 및 성윤리교육 강화▲공공부문에서의 여성고용 및 참여확대 ▲국가경쟁력 제고를 위한 「합리적 생활문화운동」지원 ▲여성사회교육원 설립추진 ▲모성존중과 도덕성 회복을 위한 「인성교사제」 도입 등 여성사회교육 내실화 ▲아·태지역 교류협력정보센터 설립. ◎법제처/입법예고 통신망 등 활용 홍보/영문법령 보급… 외자유치 지원 법제처는 올해 업무계획을 세우며 대국민 서비스를 확충하는데 어느 때보다 역점을 두었다.주요업무계획을 소개한다. ◇정부입법의 민주적이고 합리적인 총괄·조정=입법예고에 관보는 물론 컴퓨터통신망과 신문광고를 활용한다. ◇국가경쟁력을 높이기 위한 법제활동=법령의 해외홍보를 통한 외국자본의 국내투자 기반 조성작업을 벌인다.대한민국영문법령집을 전면 개편,20권에 800건의 법령을 실어 주한외국공관과 재외공관에 무상으로 보급한다. ◇행정심판위원회 운영의 내실화=현재는 한달에 한차례 열리는 위원회를 앞으로는 전문분야별로 세차례로 나누어 연다. ◇자치입법 지원강화=지방자치 관련법제의 문제점을 발굴·개선하기 위해서 「자치법제개선연구반」으로 하여금 내무부 및 자치단체들과 협조하여 지방자치법과 맞지 않는 법령이나 국가사무·지방사무의 구분이 애매한 법령을 중점적으로 검토한다.

◎토지시장 안정세·오피스텔 등 수요 늘듯 올해의 부동산 시장은 완만한 상승세를 이어갈 것이라는 전망이 지배적인 가운데 『얼마나 오를까』에 관심이 모아지고 있다. 특히 올해 하반기에는 대통령 선거로 각종 공약이 예상되고 경기도 회복세로 돌아설 전망이어서 부동산 시장을 달궈 놓을 가능성이 높다. 정부는 그러나 토지시장의 경우 지난해 대형국책사업,부동산경기 사이클,각종 규제완화 등 불안요인이 많았음에도 전반적으로 90년대 초반 이후의 안정세를 유지한 점을 감안,올해도 실수요 위주의 거래정착 등으로 안정세가 계속될 것으로 보고 있다. 주택도 공급물량(62만4천가구)이 신규수요(40만가구)를 크게 앞지르고 미분양 아파트가 11만1천가구에 이르러 공급부족에 따른 급등 현상은 없을 것이란 전망이다. 여기에다 금융실명제와 부동산실명제의 정착,주택 및 토지전산망의 완비 등으로 부동산투기에 따른 폭등현상을 제도적으로 충분히 억제할 수 있다는 판단이다. 대선과 관련해서도 선거공영제 실시로 부동자금이 늘어날 가능성이 적고 92년 대선때는 오히려 집값이 5% 정도 하락한 점을 들어 선거와 집값의 무관성을 강조했다. 반면 전문가들은 집값의 경우 서울과 분당·일산 등 수도권 일부에서 이미 상당폭 올랐고 이를 10년 주기설의 조짐으로 보고 있다.토지는 대선과 토지시장 10년 주기설 등 복병에도 불구,정부의 각종 시책에 큰 영향을 받는다는 점을 들어 대체로 안정세를 예측했다.테마상가·오피스텔·빌라트 등 도심형 상품들은 수요자의 고급화 성향으로 성장세가 가속화될 것으로 전망했다. ◇주택=부동산 업계에 따르면 지난해 수도권 아파트의 전세값은 서울이 11%,기타 수도권이 23% 오른 것으로 나타났다.특히 분당 일산 등 신도시에서는 한햇동안 상승률이 40%를 넘었다. 올해에도 전세 및 매매가의 가파른 상승세는 서울과 주변 신도시,지방 대도시 등을 중심으로 계속 유지될 전망이다.아파트 전문정보회사인 부동산랜드와 내집마련정보사는 전국적으로 6% 이상의 상승률을 예상하고 있다. ◇토지=전반적인 안정세 속에 수도권 준농림지,폐광지역,역세권 등 개발지역을 중심으로 국지적 땅값 상승이 예상된다.그러나 지난해에 농지법시행 및 토지거래허가요건 완화,부동실명제 등으로 실수요 위주의 거래가 정착돼 전반적인 안정세가 낙관된다. 특히 정부가 토지공개념,토지전산망 등 투기억제 수단을 강력히 실시,투기 및 불안심리를 사전에 차단하겠다는 의지를 갖고 있어 폭등의 여지는 좁은 편이다.다만 지방자치단체별 경쟁적 개발사업으로 개발이익을 노린 토지수요는 활발할 전망이다.또 오는 3월부터는 그린벨트지역내 원거주민에 대한 주택 증·개축 규제가 완화되고 각종 생활편의시설이 들어설 수 있어 다소의 투기수요가 예상된다. ◇상가·오피스텔=올해도 상가시장의 전망은 경기침체에 영향을 받아 밝지 않다.분당·일산 등 신도시에는 도시규모에 비해 너무 많은 상가가 들어섰고 대형 할인점 같은 신종 유통업체의 등장으로 기존 아파트단지내의 근린상가의 위상이 크게 떨어졌기 때문이다. 반면 수요자의 패턴이 급격히 고급화·세분화되면서 대형 주상복합상가나 오피스텔,빌라트 등은 재테크를 노리는 수요자의 관심이더욱 높아질 전망이다. 사무실 얻기가 힘든 서울 강남,특히 역세권 주변의 오피스빌딩은 높은 임대료 상승이 예상되고 신축도 활발할 것으로 보인다. 차세대형 주거형태로 자리를 굳혀가는 주상복합은 아파트단지를 지을 땅이 없는 서울 등 대도시의 자투리땅을 중심으로 활발한 신축이 예상되고 수요도 많을 전망이다.

◎“수도권인접 준농림지 값 오를듯”/새로 개통한 지하철 역세권 중심 주택값도 상승 부동산 시장을 전망하는 것은 매우 위험하고 어려운 일이나 가격형성에 영향을 주는 몇가지 요인을 분석하면 대체적인 흐름과 앞으로의 추이를 파악할수 있다.부동산 가격에 영향을 미치는 요인은 많지만 심리적인 요인이 크게 작용한다. 가격이 오를 것이라는 기대심리가 부동산 전문기관이나 투자자,소비자들에게서 불거져 나오기 시작하고 있다.올해말의 대통령선거도 있는데다 부동산의 10년 주기설도 한몫한다. 현재의 부동산 시장에 대해 부동산관련 종사자들이나 투자가들은 극도의 침체기로 느끼고 있어 심리적으로는 오히려 활황쪽으로 기울어 있다고 볼수 있다.이에 따라 올해의 부동산 시장은 상승국면으로 나갈 것으로 예상된다. 토지는 91년 이후 계속돼온 안정기조가 유지될 것으로 보인다.하지만 지난해 정부의 경쟁력 10% 높이기 강화방안의 하나로 토지이용과 거래에 대한 규제가 완화되면서 그린벨트 규제완화,도로 철도 등 사회간접자본(SOC) 사업의 민간자본 유치 본격시행,2차 수도권 정비계획 발표에다 대선에 따른 지역민원 해결을 위한 공약 등으로 일부 지역을 중심으로 오름세가 예상되기도 한다. 개발이 기대되는 사북 고한의 강원권과 문경 점촌의 경북 북부권의 폐광지,고속철도 역세권 등 대규모 개발예정지,분당 및 일산 신도시 외곽지역,수도권 인접 준농림지역 등 개발여건이 좋은 지역에서 오름세가 전망된다. 주택은 아파트를 중심으로 오를 것으로 예상된다.특히 지난해 3·4분기부터 분당 일산 등 신도시를 중심으로 한 아파트 전세가격 상승은 서울 강남지역의 아파트 매매가격 상승으로 이어져 기대와 불안이 교차하고 있다.새로 개통한 지하철 역세권을 중심으로 일부지역에서 가격 상승곡선이 예상된다.서울의 반포,잠실 등 저밀도 아파트의 재건축이 시행되면 이들의 대체수요가 전반적인 전세가격 상승과 연쇄적인 가격상승으로 이어질 수도 있다.

◎영등포·여의도­공장이전지 2곳 공원화… 가로 집중 녹화/청량리·왕십리­천장산 등 보존… 뚝섬강변 공원녹지로 서울시가 1일 발표한 영등포­여의도,청량리­왕십리 2개 부도심권 정비 기본계획의 특징은 그동안 방치되어온 이 지역을 체계적으로 정비하되,녹지축을 형성해 인간답게 살 수 있는 쾌적한 도시환경을 만들어 시민의 삶의 질을 높이려는 뜻을 담고 있다. 부도심 별 정비계획을 요약한다. ▲영등포­여의도 부도심=한강 수경축과 여의도 녹지광장∼샛강∼영등포∼안양천 시민공원으로 이어지는 녹지축을 만든다.쾌적한 도시환경을 조성하기 위해서다. 또 여의도동 61의 230 등 미시설 학교용지 4곳과 OB맥주 공장·대선제분 부지 등 대형공장 이적지 2곳을 공원으로 조성한다.도로의 집중 녹화를 통한 녹도를 조성해 부도심 전역을 녹지벨트로 연결한다. 특히 영등포역∼신도림역 사이 1.8㎞의 국철 구간을 철도청과 협의해 복개,상부에 공원을 조성하고 단절된 철로변 지역을 연결한다. ▲신도림역∼영등포 네거리 사이 국철 남쪽에 간선도로를 신설하고 도로폭을 확장하는 등 8개 노선을 확장하거나 신설한다.보조 간선도로 7개 노선도 신·증설한다. 신도림역에 지하2층·지상3층짜리 대형 환승센터를 설치해 접근이 쉽도록 하고 영등포 네거리 등 병목구간 5곳은 입체화해 교통체증을 해소한다. 청량리­왕십리 부도심=산과 사람과 물이 어우러진 환경친화적인 공간을 조성한다.산에 해당되는 천장산,임업시험장,홍릉의 과거를 보존하고 현재의 청량리·왕십리 시가지의 인위적 기능을 정비하고 뚝섬 강변의 미래공간을 연결하는 공원녹지체계를 구현한다. 사람 중심의 거리를 만들기 위해 전국 한약재의 약70%가 유통되는 경동시장에 건강의 거리를 조성하고 왕십리역 뒤편과 한양대 주변에는 대학 문화의 거리를 조성한다. 청량리와 왕십리 2대 역세권을 중심으로 한 핵심상업·업무·행정·유통·문화·위락 등 부도심 본래의 기능을 활성화시킨다. 이를 구체화하기 위해 청량리∼왕십리∼뚝섬을 연결하는 3핵(핵) 부도심을 형성한다. 특히 청량리는 전통 한약상가를 특화시키고 재래시장의 현대화를 통해 전통 상업기능을 활성화시킨다. 왕십리역 일대는 군부대 이적지 등을 포함해 역세권을 개발,행정·업무기능과 부도심 상업기능을 유치한다. 뚝섬지역은 2002년 월드컵에 대비해 추진중인 돔 경기장과 컨벤션 센터·체육·여가·위락시설을 집중배치하여 미래공간으로 개발한다.

◎국세청/역세권·폐광·준농림지역 집중단속 국세청은 지난 7월 11일부터 30일까지 탄광지역과 대도시 주변 준농림지역,개발예상지역에 대한 부동산투기 혐의자 108명을 조사해 1백90억원을 추징했다고 16일 발표했다. 국세청이 이번에 단속한 투기 유형과 추징액은 ▲외지인 토지취득자 16명(폐광지역 9명 포함)에 대해 15억8천2백만원 ▲부동산투기 우려지역 고액 부동산 취득자 28명에 대해 23억6천5백만원 ▲사전상속 혐의자 27명에 대해 82억4천만원 ▲양도소득세 허위실사 신청 혐의자 25명에 대해 46억원 ▲기타 부동산거래자 12명에 대해 22억3천4백만원 등이다.1인당 추징세액은 1억7천6백만원이다. 서울의 부동산중개업자 장모씨는 지난해 10월 탄광지역인 강원도 정선군의 임야 8만1천평을 1평에 1천여원씩 9천만원에 미등기 전매로 사들여 14명에게 1평에 5천원씩 4억3천여만원에 분할 매각,3억4천여만원의 양도차익을 남겨 이번 조사에서 2억8천8백만원을 추징당하고 검찰에 고발됐다.

정부는 민자유치로 추진중인 동서고속철도 건설사업의 효율성을 높이기 위해 서울∼춘천간은 기존 경춘선 철도를 복선전철화해 대체하는 방안을 검토중이다. 또 민·관합동으로 건설하는 제3섹터 방식을 허용하고 국고지원을 전체 사업비의 30% 이상으로 늘리는 방안도 추진키로 했다. 건설교통부는 14일 현행 민자유치촉진법을 그대로 적용할 경우 서울∼강릉간 동서고속철도(240㎞)건설사업의 수익성이 적어 민간기업의 참여도가 낮을 것으로 보고 이같은 내용을 시설사업기본계획에 포함시키는 방안을 검토하고 있다고 밝혔다. 건교부는 서울∼춘천간 고속철도를 신설할 경우 사업비가 많이 들고 기존 경춘선 철도에 비해 승객수요도 적을 것이라는 판단에 따라 이같은 방안을 검토중이라고 설명했다. 이와 함께 부대사업은 주택건설,택지개발,관광단지 개발 등 1종 시설사업에 적용되는 사업을 모두 허용하되 개발지역은 중간역 주변의 역세권으로 제한할 계획이다.〈육철수 기자〉

◎강북­소공·남대문로/강남­테헤란·강남대로변 “강세” 불황이 계속되면서 상권경기에도 「북풍」이 불고 있다. 부동산종목 가운데 실물경기의 영향을 가장 민감하게 받는 것이 상가인 만큼 투자자로서는 어느때보다 신중한 판단이 요구되는 시점이다.불경기에 살아남으려면 어느 곳에 어떤 업종을 선택해야 할까. 요즘 같은 경기침체에도 별다른 타격을 받지 않는 주요상권으로는 오피스타운주변과 환승역세권을 꼽을 수 있다. 서울지역 오피스밀집지는 도심 소공동과 남대문로일대,여의도·마포지역,그리고 강남 테헤란로와 강남대로가 대표적이며 보라매공원과 잠실·가락동 등이 신흥업무지역으로 새롭게 부상하고 있다. 오피스상권은 입지마다 다소 다른 특성이 있다.도심 소공동·남대문지역이 전형적인 오피스타운으로 상권을 이용하는 수용층의 대부분이 주변업무시설 종사자인 데 비해 마포지역 상권은 사무실직원과 일대주민이 함께 이용한다.입지별로 잘되는 업종이 조금씩 다르기 때문에 이에 대한 사전점검이 꼭 필요하다. 전반적으로 오피스상권에서 유망한 업종은 판매업보다는 서비스업이다.음식점이 영업면에서는 가장 앞서고 커피전문점·노래방·단란주점·호프 등이 비교적 안정적이다.판매업종 가운데는 식품점·문구점·편의점 등이 장사가 잘된다. 오피스상권 가운데서도 빌딩아케이드로 불리는 지하상권보다는 지상상권이 전반적으로 유리하다는 것이 전문가의 분석이다.그러나 포스코빌딩과 코엑스빌딩의 아케이드는 테마성 있는 상가가 집중돼 있어 영업실적이 좋은 편이다. 환승역세권은 유동인구가 엄청나다는 점에서 또 다른 핵심상권으로 꼽힌다.선릉역·양재역·강남역·교대역 등 강남지역 역세상권이 대표적인 예다.국철과 2·5호선 환승역인 왕십리상권,분당선과 3호선이 만나는 도곡상권,5·6호선 환승역인 공덕상권 등은 앞으로 유망상권으로 전망되고 있다. 오피스타운이든 역세권이든 상가에 투자하려는 사람은 무엇보다 목이 좋은 곳을 가려낼 줄 알아야 한다.점포가격이 다소 비싸더라도 애초에 자리를 잘 잡아야 높은 수익을 올릴 수 있다는 것이 전문가의 조언이다. ◎동대문지역 상권/재래시장 이미지 벗어나 현대식 의류전문시장 탈바꿈/점포 1만개 “최대 상권” 동대문상권이 새롭게 태어나고 있다.전통적인 재래시장의 이미지에서 벗어나 깔끔한 현대식 의류전문상가로 탈바꿈하기 위해 이일대가 분주하다. 현재 이곳에 건립중이거나 건립예정인 의류전문상가는 줄잡아 10여개로 점포수만 1만여개에 이른다.이 가운데 우노꼬레,팀204 등 일부상가는 올초부터 영업을 시작했으며 거평건설의 거평프레야가 지난 2일 오픈,영업중이다.거평프레야는 연면적 3만7천2백여평,3천2백여개의 점포와 3천여대 규모의 주차장 등 매머드급 상가로 오픈되기 전에 1백% 분양이 완료됐다. 앞으로 흥인로를 중심으로 서쪽에는 두산타워·밀리오레 등이 들어서게 되며 동쪽으로는 삼성건설이 시공를 맡고 있는 누죤을 비롯해 혜양패션프라자·잉스코브·뷰팡·그레머2000 등이 오는 98년까지 들어설 예정이다.또 국내 최초로 원단과 부자재를 독점적으로 취급하는 유통센터 삼우텍스프라자도 97년3월 개점을 앞두고 막바지공사가 한창이다. 이들 신축상가 대부분은 완공도 되기 전에 고액의 프리미엄이 붙어 팔리고 있다는 것이 인근 부동산중개업자의 설명이다.이에 따라 임대가격도 평균 보증금 5천만원에 월세 60만∼1백만원선이며 위치가 좋은 점포는 월세가 3백만원을 호가하고 있다.

지난 상반기를 전후로 대부분의 신도시 아파트입주가 완료됨에 따라 상권도 서서히 활기를 띠고 있다. 상대적으로 경제적 여유가 있고 구매력이 왕성한 청·장년층이 대거 이주한 신도시지역은 발전가능성이 무한한 투자요충지로 꼽힌다.지역별 특성 및 투자전망을 대한주택공사의 도움말로 알아본다. ▷군포산본지구◁ 군포 산본지구는 기존의 2개 국도노선과 현재 건설되고 있는 수도권 순환고속도로의 산본신도시내 통과로 서울과 평촌신도시·시화지구 및 인근 6개시를 연결하는 사통팔달의 편리한 교통망을 갖추고 있어 최고의 주거지로 꼽히고 있다. 시청등 공공행정기관과 산본역세권을 중심으로 판매시설과 호텔 등 상권이 급속히 팽창하고 있다.대금납부조건은 계약금(10%)과 잔금(90%)으로 구분하여 잔금은 5년간 장기할부가 가능하며 계약체결후 잔금에 대한 지급보증절차만 거치면 소유권이전이 가능하다.산본신도시내 주공9단지 주상복합상가는 5년할부 매입이 가능하며 가격도 인접 동종업종의 상가보다 30∼40% 저렴하다. ▷부천중동지구◁ 4백만수도권 서부지역의 중심도시역할을 담당할 부천 중동신도시는 대형백화점 및 유통시설의 개점과 공공시설등의 입주로 상권이 급속히 성숙해가고 있다.여기에 시청사와 구청등이 97년 상반기중 준공·이전하게 되면 상권은 더욱 활기를 띨 것으로 보인다. 시청사와 인접해 있는 상업용지에는 반경 5백m이내에 구청·은행등이 밀집돼 있으며 주공·대우·쌍용 등 7개 업체 아파트 1만4천가구가 상권을 형성하고 있다.일반업무용시설과 위락시설,인근아파트 학생을 대상으로 하는 학원과 대형음식점 등이 유망업종으로 꼽힌다. ▷고양능곡지구◁ 경기 북부지역 마지막으로 개발되는 주거지로 최근 지하철 일산선이 개통되면서 인구유입 및 상권형성이 팽창하고 있는 지역이다.능곡지구를 중심으로 북쪽으로 화정지구 2만가구,성사지구 5천가구,행신지구 1만2천가구 등 상주인구 21만여명과 일산신도시와 연결되는 유동인구를 합해 30여만명이 능곡지구상권을 형성하고 있다. 특히 능곡상업용지에 LG유통의 대형매장과 광장·행정기관등이 인접해 있어 대형상권이 예상되고 있다. ◎수서지역 상권/교통·주거환경 등 뛰어나 젊은 직장인·신세대 부부 선호/강남 황금상권 급속 부상 최근 서울 강남 수서지역에 오피스텔이 속속 들어서면서 덩달아 이 지역이 신상권으로 떠오르고 있다. 이일대에 오피스텔이 집중되는 것은 강남지역에서 소형아파트를 구하기가 쉽지 않고 전세값이 계속 오르는데다 투자가치면에서도 이 지역의 땅값이 높기 때문이다.또 강남·송파 등으로의 진입이 쉽고 주거환경으로도 최적이라는 평가에 따라 젊은 직장인과 신세대부부가 이곳을 선호하는 이유도 있다. 나산그룹이 지난해부터 이곳에 미씨2000·나산 트루빌 등 오피스텔을 분양한 데 이어 우성·대림산업·삼성·라인건설 등이 오피스텔을 건립중이거나 계획하고 있다. 특히 이 지역은 서울 도심과 강남·분당을 잇는 중간지로서 최근 개통된 지하철 분당선과 3호선의 환승역이자 남부순환도로 등 각종 도로가 연결되는 교통의 중심지일 뿐 아니라 인근에 가락동 농수산물시장과 무역센터·백화점 등이 몰려 있어 이른바 황금상권이라는 것이 부동산전문가의 설명이다. 나산은 내년말 완공을 목표로 수서역 지하에서 바로 연결되는 「나산백화점 수서점」을 짓고 있으며 최고급 디자이너숍,국내외 유명스타가 직접 운영하는 패션의 거리 등 국내 패션문화를 선도할 패션몰을 지을 계획이어서 이지역 상권발달에 큰 몫을 차지할 것으로 보인다.

◎“한 건물서 모든것 해결”/역세권 중심 신축 경쟁/주거 쾌적성 떨어지고 주차난/주변여건 잘 따져 선택을 주거와 업무·레저 등 일상생활을 한 건물 안에서 해결가능한 「원스톱 라이프시스템」의 주상복합건물 신축이 활발히 이루어지고 있다. 지하철 환승역 등 역세권과 대규모 유통단지 등에는 이제 남은 땅이 없을 정도로 주상복합건물이 들어섰거나 신축중이다. 주상복합건물은 몇몇 유망지를 제외하고 대부분 아파트나 상가의 분양이 아직은 저조한 편.그러나 최근들어 주거시설과 상업시설의 비율이 7대3(종전 5대5)으로 조정돼 아파트신축이 유리해졌다.용적률도 1천2백%로 완화돼 대형업체는 물론 중소업체까지 가세해 신축경쟁에 나서고 있다. 게다가 지하철 2기가 잇따라 개통되면서 역세권을 중심으로 발전가능성이 높은 지역은 분양공고가 나기가 무섭게 팔려 불황속의 건설업체에게 새로운 활로가 될 전망이다. 서울지역의 경우 이미 분양했거나 분양중인 주상복합건물만도 50여곳이 넘는다.현대건설과 우성건설이 시공한 강남구 도곡동일대,나산종건과 삼성건설이 시공한 보라매타운,거평도매센터·두산타워·대우밀리오레 등이 자리잡은 동대문시장일대,현대건설과 나산종건이 시공중인 목동주변 등이 대표적인 주상복합 밀집지역이다. 특히 목동주변은 김포공항·인천국제공항(영종도)과 서울도심을 잇는 거점지역으로 인근 신촌 등 6대 부도심과 영등포 등 구상권을 능가,흡수하면서 서울의 최대·최적의 상권으로 부각될 전망이어서 업체들이 군침을 삼키는 곳이다. 이밖에 경남기업과 해태건설이 시공중인 석촌호수주변의 잠실동과 석촌동,선경건설과 한화건설이 시공예정인 장안동·답십리일대도 주요주상복합지역으로 떠오를 전망이다. 또 성북의 대표적 재래시장인 돈암시장도 빠르면 99년까지 연면적 1만평규모의 대형주상복합건물로 재건축되는 등 주상복합형태는 새로운 미래생활터전으로 자리잡을 것으로 보인다. 주상복합건물의 신축은 역세권이나 유통단지지역 외에 1백평안팎의 자투리땅을 활용하는 사례도 많다. 건설업체는 그동안 자투리땅에 다가구주택이나 오피스텔을 주로 지었다.그러나 최근에는 이같은 획일성에서 탈피,주거기능에다 업무·판매시설을 보강한 축소형 주상빌딩이 속속 들어서고 있다.4∼5층짜리 작은 주상건물을 지어 일부는 건물소유주의 주거용으로 사용하고 나머지는 사무실임대 또는 건물주의 사업장(패션매장·카페·개인병원·개인사무실 등)으로 활용하는 것이 그 전형이다. ▷주상 복합건물 선택요령◁ 주상복합건물은 주거지와 상가가 어우러져 여러가지로 편리하긴 하지만 소비자는 선택에 신중을 기해야 한다. 일반아파트에 비해 주거의 쾌적성이 떨어지고 주차난이 심한 것이 주상복합건물의 단점이다.주상복합건물을 짓는 건설업체도 이 점을 가장 고민하고 있다. 주상복합건물내의 상가를 고를 때는 주변여건을 세심히 고려해야 한다. 상가를 분양받으려면 우선 교통이 편리한 환승역을 골라 거주하는 수요자의 성향파악과 역세권의 유동인구를 감안,상가업종을 선택하는 것이 바람직하다.자체 주상복합건물에서는 전용률 60%이상을 유지하는 곳으로 충분한 주차공간과 지하 1층이나 지상 1층에 대규모 유통·상업시설(은행 등)이 들어선 곳을 눈여겨봐야 한다. 상가는 투자개념으로 분양받기 때문에 교통시설·사회간접시설·공공기관 등 향후 발전가능성을 보아 전문가와 충분한 상의를 거쳐 선정해야 한다. 특히 주상복합건물의 상가는 일반상가의 전용률(60∼70%)보다 낮은 40%정도여서 분양가가 비싼 편이다.또 주택사업공제조합의 보증 없이 분양이 가능해 건설업체나 시행업체의 부도로 보상을 받지 못하는 경우도 있어 믿음직한 업체를 선택하는 것도 중요하다.

◎수도권 고속도변 “알토란 수익” 준농림지가 재테크대상으로 인기를 끌고 있다.농지전용허가만 받으면 토지가격이 상승,그에 따른 시세차익을 얻을 수 있고 자신의 목적에 맞춰 개발하는 것도 가능하기 때문이다.더욱이 지난 1월1일부터 새 농지법에 따라 일반인이 준농림지를 구입하기가 쉬워지면서 수요가 급증하고 있다. 준농림지란 농지와 임야 가운데 농업진흥지역이나 보존임지로 지정되어 있지 않은 땅으로 새 농지법이 시행되기 전에는 통작거리제한과 거주기간제한 등으로 외지인이 취득하기가 매우 까다로웠다. 일단 준농림지를 구입해 농지전용허가를 받으면 어떤 형태로든 개발이 가능하다.가장 많은 사례로는 전원주택·관광농원·숙박시설·주유소·주말농장·휴양림·청소년수련시설·연수원·물류센터·휴게소 등이 꼽힌다.특히 집을 짓기 위해 준농림지를 매입하는 경우는 전용허가만 받으면 바로 소유권을 이전할 수 있는 이점이 있다. 준농림지 구입시 주의할 점은 토지사용목적을 분명히 정하고 땅을 골라야 한다는 것이다.개발목적과 준농림지의 입지가 맞아떨어져야 개발이 제대로 이뤄질 수 있기 때문이다. 예를 들어 전원주택지를 고를 경우 진입도로 4m를 확보해야 전용허가가 나고 임야일 때는 30%이상,전답일 때는 1백% 건축물을 지어야 형질변경이 가능하다.또한 준농림지라 해도 농림지역으로 둘러싸인 곳이면 건축허가를 받을 수 없는 등 의외로 제약사항이 뒤따르는 경우가 있다. 준농림지는 개발이 전제되지 않는 한 쓸모 없는 땅이므로 구입할 때는 실제로 개발이 가능한 조건을 갖추고 있는지도 따져봐야 한다.즉 현재의 가격수준·도로상태·물수급관계·주민민원 등을 감안,개발에 문제가 없는지 파악해야 한다. 지차제마다 농지전용허가기준이 다르다는 점도 염두에 두어야 한다.지방세수증대를 위해 허가를 쉽게 내주는 곳이 있는가 하면 군사시설보호구역이나 개발유보권 등으로 묶여 규정이 까다로운 곳도 있다. 그러면 일반적인 투자유망지로는 어떤 곳이 좋을까. 한국부동산컨설팅 정광영 사장은 주변지역의 개발가능성을 주목하라고 조언한다.그중에서도 도로여건을 중요하게 꼽는다.즉 서울로 진입하는 수도권 외곽 고속도로변의 준농림지가 투자가치가 가장 높다는 설명이다.도심에서 역세권이 인기가 높은 것과 같은 이치다. 광주군 퇴촌면의 분원리·원당리·도수리일대와 강상면·실촌면일대,파주군의 교하면과 적성면·문산읍,포천군의 일동면 등이 유망한 준농림지로 지목되고 있다. 준농림지를 구입할 때 가장 좋은 방법은 직접 돌아다녀보는 것이다.관청에서 지적도를 보고 땅의 용도를 확인하고 가격도 현지 주민에게 알아보는 것이 가장 정확하다.예전에는 부동산중개업소를 통해 대충 땅을 구입하는 경우가 많았으나 요즘은 젊은 층의 수요가 늘면서 현장답사와 계약까지 스스로 하는 사례가 늘고 있다는 것이 리얼티뱅크 양시호 개발기획실장의 귀띔이다. ▷도움말◁ 한국부동산컨설팅 322­8888.리얼티뱅크 514­9100.

◎건교부,투기 집중관리 건설교통부는 땅값 오름세가 뚜렷한 고속철도 역세권 지역과 폐광지역,개발제한구역(그린벨트)을 투기억제 집중관리 지역으로 보고 이들 지역의 토지거래현황을 수시로 국세청에 통보키로 했다. 건교부 관계자는 땅값이 94년말 이후 안정세가 지속되고 있으나 상대적으로 이들 지역의 땅값이 높은 상승률을 보이고 있어 눈에 띄게 거래량이 많을 경우 즉시 거래현황을 국세청에 통보할 것이라고 6일 밝혔다. 지난 2·4분기 땅값 상승률은 1·4분기에 비해 평균 0.24% 올랐으나 강원도 정선군,태백시 등 폐광지역은 최고 1.75%까지 뛰었고 충남 천안시 등 고속철도 역사주변의 땅값 상승률도 0.8% 가까이 오르는 등 투기조짐을 보였다.

◎방학동등에 무공해 첨단산업기지 유치/지역경제 부축에 도봉산지구 활용 절싱 도봉구 구민들은 민선자치단체장 취임 1년이 된 지금 살기좋은 도붕을 만들기 위한 실현 가능한 청사진이 수립됐다는 점에 가슴 부풀어 있다. 창동역 역세권 개발과 첨단산업기지 건설,도봉산 국립공원 경관보호로 대표되는 도봉구의 미래상은 구의 여건을 충분히 고려한 유천수 구청장의 노작이다. 창동역 역세권 개발은 서울 북부지역 상권의 중심지화를 목표로 하고 있다. 창동역에 인접한 환승주차장 부지 8천5백여평에 민자를 유치해 지상 23층 규모의 주차장과 공공 서비스 및 유통시설,문화·레포츠 시설을 지을 계획이다. 또 서울시와 농협의 50%씩 출자해 1천68억원의 사업비를 들여 내년 12월까지 지하 2층,지상 2층,연건평 1만3천평 규모의 농산물도매센터를 건립하는 계획이 이미 서 있다. 도봉구는 또 도붕동,방학동,창 2·5동 일대 준공업 지역을 창동역 역세권과 연게한 산업·유통·정보단지로 개발하는 방안을 적극적으로 추진하고 있다. 첨단산업기능 중심의 사이언스 파크 용도로 개발해 전기·전자 및 첨단기계 관련 제조업을 유치한다. 아파트단지 개발로 인한 베드타운화를 막기위해 부심하고 있다. 이를 위해 다른 곳으로 이전할 예정인 삼영모방,인켈,미원,삼풍제지,쌍용,샘표식품 공장부지에 대한 개발전략을 지난해 12월 수립해 놓고 있다. 구립공원인 도봉산의 자연환경을 보존하면서 지역경제에 도움을 주는 관광자원으로 개발하는 것도 도붕구로서는 시급한 일이다. 도봉산은 구 전체 면적의 거의 절반을 차지하고 있지만 각종 행위규제때문에 지역경제에 전혀 도움을 주지 못하고 있다. 가족단위 휴양시설이 저혀 없어 서울시민의 휴식처로서의 기능을 전혀 수행하지 못하고 있다. 도봉구는 지난 1월 도봉산 집단시설지구를 확대하고 그안에 들어설 수영장을 단체연수원으로 변경하는 것을 골자로 하는 7개항의 공원계획 변경안을 내무부에 제출했다. 도봉구는 이 밖에 경기도 의정부시 장암지구와 인접한 도봉1동에 민자를 유치해 체육공원을 건설하는 계획도 추진하고 있다.

◎지자체·부처통합 「도로교통시스템」 구축/도공­교통정보 경찰­사고처리 담당 빠르면 내년부터 서울·경기·인천 등 수도권의 교통관리체계가 일원화된다. 정부와 신한국당은 수도권 교통난 해소 방안으로 현재 서울시 등 지방자치단체와 경찰청,건교부,도로공사 등에 분산된 교통정보관리 및 운영체계를 하나로 통합,기존 교통시설을 효율적으로 관리하기 위한 「수도권도로교통시스템」을 구축키로 했다. 이는 승용차 급증과 투자재원 및 도로건설 용지의 한계 등으로 인한 고질적인 교통난을 해소하기 위해서는 지금까지 도로·철도 등 시설 투자쪽에 집중된 교통정책을 교통관리쪽으로 전환해야 한다는 지적에 따른 것이다. 당정은 이를 위해 관련 부처와 협의를 거쳐 관련 법 개정안을 조속한 시일안에 마련,빠르면 오는 가을 정기국회때 이를 상정키로 했다. 구체적인 운영방안으로는 도로관리공단에서 교통정보를 종합 관리하고 경찰이 교통사고처리를 맡는 일본 도쿄도식의 도로관리시스템을 도입해 경찰청과 도로공사가 통합 조정,관리토록 하는 방안이 유력시되고 있다. 당정은 또 오는 2000년까지 순차적으로 주요 도로에 인공감응장치(센서)를 설치,교통정보를 수집하고 이를 토대로 교통량에 따라 신호를 융통성있게 변경하는 「인공지능교통시스템」을 도입하는 등 21세기에 대비한 「신신호체계」를 구축·운용키로 했다. 당정은 이와함께 도심지역 주차료 인상에 따른 시민 불편을 해소하기 위해 「파크 앤드 라이드」시스템을 도입,역세권을 중심으로 공공환승주차시설을 대폭 확대키로 했다.〈박찬구 기자〉

◎1종 4층이하/2종 10층이하/3종 층수 무제한 서울의 주거지역을 주변 여건에 따라 3종류로 나눠 건물의 규모와 층수를 규제하는 주거지역 세분화 작업이 내년부터 본격화된다. 서울시는 7일 내년부터 주거지역을 1종,2종,3종으로 구분하는 작업에 들어가 98년까지 완료키로 했다고 밝혔다.이를 위해 내년도 예산에 20억원,98년 예산에 10억원 등 모두 30억원의 예산을 편성키로 했다. 주거지역 세분화작업은 현재 주거지역에 대한 용적률 상한선이 일률적이어서 주택가에 고층 아파트가 들어서는 등 무분별한 개발로 도시 경관을 크게 해치고 있다는 지적에 따른 것이다. 1종 주거지역으로 지정되면 4층 이하(건폐율 60% 이하,용적률 2백% 이하)의 건물만 지을 수 있으며,2종지역은 10층 이하(건폐율 60% 이하,용적률 2백50% 이하),3종지역은 층수제한 없이 건폐율 60% 이하,용적률 3백% 이하의 규제를 받게 된다. 시는 북한산,인왕산 주변 등 구릉지와 전용 주거지역을 1종으로 지정,고밀도개발을 제한하고,도심 및 역세권 인접지역은 3종으로 지정,고층·고밀도개발을 유도할 방침이다.〈강동형 기자〉