올해 부동산 투자 시장의 키워드는 ‘양극화’였다. 수도권 분양시장은 침체를 거듭했고 지방에선 나름의 활기가 있었다. 중소형은 수요자들의 관심을 받았지만 중대형은 아무리 몸값을 낮춰도 외면당했다. 내년 투자의 포인트를 살펴봤다. 일단 건설사들은 내년 상반기에 분양을 대폭 줄인다는 계획이다. 실수요자가 몰리는 지역을 선별해 공략하는 접근법이다. 지방 물량 수요도 어느 정도 충족됐다고 판단하는 만큼 기존 사업장의 분양 시기도 상반기에서 하반기로 늦춰 좀 더 장기적으로 바라보려는 시각이 우세하다. 소비자들도 입지나 주거환경, 개발 호재 등을 고려한 장기적 안목에서 투자 및 청약을 고려해야 한다는 점을 시사한다. 하지만 내년에 새로 분양되는 판교 알파돔이나 위례, 동탄은 꾸준하게 관심을 가져도 좋을 것이라는 전망도 나온다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “판교가 대표적인 부동산 가격 하락지역으로 인식되면서 투자자들이 꺼리고 있지만 분양 당시 가격이 3.3㎡당 중소형이 1200만원, 중대형이 1800만원 수준이었고 현재 평균 시세가 2000만원 수준인 것을 감안했을 때 2008년 상투를 잡은 사람이 아니라면, 손해보는 장사는 아니었다.”면서 “새로 공급되는 알파돔은 판교 역세권이라는 점과 가격이 예전보다 많이 낮아졌다는 점에서 모두 매력적”이라고 말했다. 오피스텔과 도시형생활주택의 매력이 줄어드는 대신 투룸 스타일의 소형 주거상품들이 인기를 끌 것이라는 전망도 나왔다. 일단 원룸 스타일로 꾸며진 오피스텔과 도시형생활주택은 이미 공급이 수요를 초과했다는 것이 중론이다. 한 건설사 관계자는 “오피스텔 공급도 방이 2개 정도 되는 중형으로 진행하려고 한다.”면서 “1인 가구 수요가 꾸준하게 늘겠지만 지난 2년간 서울과 수도권에 공급이 집중된 탓에 수요가 많이 줄었다.”고 설명했다. 관광형 숙박시설 법안이 통과됨에 따라 기존 오피스텔을 레지던스와 같은 서비스형 오피스텔로 전환한 것도 관심을 가져볼 만하다. 부동산 관계자는 “외국인 관광객이 늘어남에 따라 오피스텔을 숙박시설처럼 임대해주고 관리해주는 서비스형 오피스텔이 주목을 받게 될 것”이라면서 “하지만 투자를 할 때 제대로 용도 변경이 이뤄졌는지 등을 확인하지 않으면 나중에 법적으로 문제가 될 수 있다.”고 전했다. 재개발·재건축은 일단 더 지켜보는 것이 좋다는 이야기가 많았다. 올 한 해 계속해서 가격이 하락하면서 바닥론이 제기됐지만 가격은 바닥을 뚫고 지하로 내려갔다. 현재 서울권 재건축 아파트 3.3㎡당 가격은 2867만원 정도로 이미 2008년 금융위기 당시 최저치인 2897만원보다 더 떨어졌다. 최근 발표된 재건축 초과이익환수 유예 제도도 강남권에 수혜 대상이 거의 없다는 점도 규제 완화 효과를 반감시켰다. 투자를 고려하고 있다면 시기를 잘 선택해야 한다는 게 전문가들의 중론이다. 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

광진구는 동부권의 교통 요충지다. 지하철 3개 노선이 통과한다. 동서울터미널도 자리잡고 있다. 강변북로를 통하면 서울을 벗어나는 것도 금방이다. 하지만 1970년대 토지구획정리사업으로 개발된 이 지역은 재개발과 재건축이 법적으로 제한된 어린이대공원, 건국대, 세종대, 장로신학대 등은 물론, 지하철 2호선 지상구간, 중곡동 국립서울병원 등이 종합적인 도시계획을 세우기 어렵게 만드는 것도 사실이다. 성동구서 분구된 1995년만 해도 구에는 상업지역조차 전무했다. 2002년 들어서야 비로소 지구단위계획을 통해 상업지역이 처음 생겼을 정도다. 김기동 구청장이 취임 이후 역점 사업으로 도시계획정비를 내세운 것은 이런 배경 때문이다. 김 구청장이 취임한 뒤 구 도시계획에는 엄청난 변화가 일고 있다. 군자역 사거리 일대 11만 4030㎡가 상업지역으로 바뀌었다. 건대입구역 주변 17만 1352㎡와 화양1지구 31만㎡는 상업중심지역으로 역세권 개발이 가능해졌다. 국립서울병원을 포함한 41만 2000㎡ 중곡역세권 개발도 원만하게 추진 중이다. 거기다 구의역 일대 4767㎡는 상업·업무 복합타운으로, 자양동 일대 1만 804㎡ 규모 자양4재정비 촉진구역은 중소형 주택과 임대주택을 건설한다. 국립서울병원은 지역주민들로서는 끊임없는 논란의 대상이었다. 1962년 설립돼 건물은 낡을 대로 낡았다. 1989년에 이미 재건축 계획이 나왔지만 이전을 요구하는 지역주민들이 반발했다. 하지만 이전할 곳도 없는 상태에서 재건축까지 막히고 보니 모두가 피해를 보는 속앓이만 20년 넘게 계속했다. 마침내 2009년 지역 국회의원과 지역의원, 보건복지부, 구청, 외부 갈등관리전문가 등 20명으로 구성된 갈등조정위원회를 구성했다. 확보가 여의치 않은 대체부지를 모색하는 대신 현 부지에 국립정신건강연구원, 의료행정타운, 의료바이오비즈니스센터로 구성되는 종합의료복합단지를 개발하기로 했다. 김 구청장은 취임 직후인 9월 설립추진위원회를 구성했다. 이를 통해 구에서는 병원부지 단계별 세부개발계획을, 보건복지부에서는 종합의료복합단지 조성계획을 마련했다. 지난해 12월에는 지구단위계획안을 서울시에 요청했다. 마침내 시에서는 지난 7월 중곡역지구 지구단위계획 결정(안) 및 국립서울병원부지 특별계획구역 세부개발계획 결정(안)을 수정 가결했다. 김 구청장은 “국립서울병원 현 부지는 종합의료복합단지로 재개발하고 중곡역 일대도 준주거지역으로 용도를 바꾸게 된다.”면서 “국립서울병원 부지는 2014년까지 정신건강연구원을 건립한 뒤 2017년에는 의료행정타운과 주민 복지시설이 들어선다.”고 설명했다. 사업비는 1단계 915억원, 2단계 2950억원을 투입할 예정이다. 강변역에 위치한 동서울터미널은 하루 평균 3만 2200여명이 이용한다. 김 구청장은 교통처리용량이 한계에 달해 주변지역에 극심한 교통체증을 일으킨다는 점을 가장 심각한 문제로 지적하면서 취임 이후 동서울터미널 현대화사업에 매진해왔다. 이런 노력 덕분에 지난해 3월 한진중공업이 제안서를 시에 제출했고 현재 보완사항에 대한 검토와 협의를 진행하고 있다. 현대화사업이 본격화되면 동서울터미널은 지하 5층, 지상 40층, 연면적 약 27만㎡ 규모 복합시설로 건설돼 강북의 랜드마크가 될 것으로 기대를 모은다. 강국진 기자 betulo@seoul.co.kr

코레일이 용산국제업무지구의 경제자유구역 지정 건의를 검토하고 있다. 1, 2대 주주 간의 갈등으로 좌초 위기에 몰린 용산개발의 돌파구를 특구 지정에서 찾겠다는 것이다. 하지만 내년 1월 예정된 이자도 내지 못할 정도로 자금 사정이 악화돼 용산개발사업의 ‘좌초’ 가능성이 높아지고 있다. ●“투자금 유치 더 수월할 것” 코레일은 23일 대통령직 인수위원회에 용산국제업무지구를 관광특구나 경제자유구역 등으로 지정하는 내용의 용산개발사업 수정계획을 보고하기로 했다고 밝혔다. 보고안에는 용산역·서울역·명동·남대문을 연결해 관광특구로 지정하거나 개발지역 일대를 국제경제자유구역으로 지정하는 방안이 포함됐다. 코레일 관계자는 “사업이 좌초 위기를 겪고 있는 상황에서 사업의 정상화를 위한 다양한 방안을 고민하고 있다.”면서 “관광특구나 경제자유구역으로 지정되면 아무래도 투자금을 유치하는 데 좀 더 수월할 것”이라고 말했다. 보고안에는 용산국제업무지구 개발사업 방식을 기존의 ‘통합일괄개발’에서 ‘통합단계개발’로 변경해야 한다는 내용도 포함됐다. 서부이촌동을 용산개발사업에 포함시키되 개발 속도는 경제 상황을 봐가면서 단계적으로 추진한다는 것이다. ●‘단계개발’로 변경 용산개발을 담당하는 드림허브프로젝트금융투자의 1, 2대 주주인 코레일과 롯데관광개발은 개발 방식을 놓고 대립을 반복해 왔다. 용산개발 관계자는 “부동산 경기침체와 함께 세계적으로도 불황이 계속되면서 투자자금을 모으기 힘든 상황”이라면서 “무리하게 사업을 추진하다 중간에 어그러지는 것보다 경제상황에 맞춰 단계적으로 개발을 진행하는 것이 더 효과적”이라고 말했다. 코레일은 롯데관광개발이 지난 2010년 삼성물산으로부터 인수한 용산역세권개발(용산AMC)의 지분 45.1%를 인수해 용산개발사업을 주도하겠다는 계획도 인수위에 보고할 방침이다. 코레일 관계자는 “30조원 규모의 개발사업이 투자사들의 이기심 때문에 한발도 앞으로 나가지 못하고 있다.”면서 “코레일이 주도권을 확보해 사업을 진행하는 것이 여러 가지 측면에서 더 낫다고 판단했다.”고 설명했다. ●코레일서 사업 주도 방침 한편 드림허브는 이번 주 이사회를 열어 발행에 실패한 전환사채(CB) 2500억원에 대한 처리 방안과 추가 자금 조달 방안에 대해 논의할 예정이다. 드림허브는 지난 12일 CB 2500억원을 추진했지만 투자사들 모두가 청약을 하지 않아 자금 조달에 실패했다. 23일 현재 드림허브의 잔고는 65억원에 불과하다. 27일이면 자금이 바닥나고 내년 1월 17일 돌아오는 자산유동화증권(ABS)의 이자 47억원을 내지 못하면 부도 위기에 몰리게 된다. 업계 관계자는 “현재 상황으로는 부도로 갈 수밖에 없다.”면서 “CB발행도 실패한 마당에 누가 돈을 내놓겠느냐.”고 전망했다. 김동현기자 moses@seoul.co.kr

2007년, 그때만 해도 황금알을 낳는 거위로 알았다. 삼성물산 컨소시엄은 사업 후보자 공모 때 8조원을 써내 7조 8900억원을 써낸 현대건설 컨소시엄을 제치고 사업을 수주했다. 롯데관광개발 등이 포함된 삼성 컨소시엄은 환호를 했고, 1100억원 차이로 고배를 든 현대건설은 초상집이 됐다. 총 사업비가 30조원에 달해 단군 이래 최대의 개발사업이라는 수식어가 따라붙는, 다름 아닌 용산 국제업무지구 얘기다. 당초 5조원대로 예상했던 땅값이 8조원대로 뛰자, 용산철도기지창을 개발해 4조 5000억원 규모의 부채를 갚아보겠다는 소박(?)한 꿈을 가졌던 코레일은 “용산의 값어치를 우리만 몰랐다.”며 탄성을 질렀다. 기세가 오른 코레일은 당초 땅값만 챙기려던 계획에서 한걸음 더 나아가 개발이익에까지 욕심을 내 용산 개발에 지분 참여를 하게 된다. 코레일이 용산역세권이라는 수렁에 빠져든 것이다. 용산역세권에 눈독을 들인 것은 코레일이나 건설사뿐만이 아니었다. 서울시도 한 다리를 걸쳤다. 당시는 오세훈 전 서울시장이 한강르네상스를 야심차게 추진하던 시기였다. 용산과 반포 등지를 한강의 포트로 개발하려던 서울시는 코레일을 상대로 ‘딜’을 시도한다. 인허가 등의 권한을 가진 지방자치단체의 지위를 활용, 서부이촌동 등지를 연계 개발할 것을 요구한다. 더불어 한강에서 용산으로 물길을 트는 청사진도 제시한다. 결국 당시 이철 코레일 사장이 서울시를 방문해 오세훈 시장과의 담판을 통해 서울시의 안을 들어주고, 코레일은 사업에 속도를 내는, 단군 이래 최대의 ‘딜’이 이뤄진다. 이 과정에서 서울시도 SH공사를 통해 용산 사업에 4.9%의 지분 참여를 하고, 또 보상 때에는 서울시가 일정부분 역할을 맡는다는 이면계약도 이뤄지게 된다. 하지만 5년여가 지난 지금 이 사업은 부동산 경기 침체로 사업성이 추락하면서 한 발짝도 나가지 못하고 주주들 간에 주도권 다툼만 전개되고 있다. 시행사인 드림허브프로젝트금융투자의 대주주인 코레일은 현실을 감안한 단계개발론을 들고 나온 반면, 사업을 관리하는 자산관리회사(AMC)인 용산역세권 개발의 대주주가 된 롯데관광개발은 코레일과는 반대로 통합개발을 주장한다. 양측이 맞서면서 보상비까지 확정했지만 재원 조달에는 진척이 없는 상태다. 지난 12일에는 2500억원 규모의 전환사채를 발행하려고 했지만 실패했다. 삼성물산이 AMC에서 빠지면서 나온 주식을 받아 한시적(투자자가 생길 때까지) 대주주 지위에 오른 롯데관광개발은 증자에 대한 반대입장을 표명하는 등 사업의 향배보다는 어렵게 얻은 대주주의 지위를 한껏 누리려는 모양새다. 사사건건 코레일과 맞서면서 “꼬리가 몸통을 흔든다.”는 비판도 나오지만 요지부동이다. 용산역세권 사업 표류의 책임에서 자유로울 수 없는 서울시는 한발 떨어져서 강 건너 불구경하듯 한다. 혹시 민원이 서울시로 옮겨붙을까 전전긍긍할 뿐이다. 대주주로서 몸통이라고 할 수 있는 코레일은 지분에 맞는 대우를 해줄 것을 요구하며 협상력과 리더십은 발휘하지 못한 채 부도 불사 등을 외치고 있다. 주주로 참여한 건설사 등도 시공권 등에만 관심을 보일 뿐이다. “서로 단물만 빨아 먹으려고 빨대를 꽂고 있는 양상인데 사업이 제대로 되겠습니까.” 최근 만난 도시계획 전문가의 얘기다. 현행대로라면 용산개발 사업은 표류를 넘어 파산할 수밖에 없다. 이렇게 되면 2300여 가구의 주민과 기업, 지자체 모두 엄청난 손실이 불가피하다. 늦었지만 지금이라도 해법을 찾으려면 코레일은 대주주로서 아량과 협상력을 보여야 한다. 롯데관광개발은 감정보다는 분수에 맞는 처신이 필요하다. 서울시도 문제 해결에 직접 나서야 한다. 지자체와 주주들이 사업 초기의 자세로 돌아가 머리를 맞대야만 용산의 해법이 나올 수 있다. 단물만 좇아서는 갈증을 해소할 수 없다는 것은 진리다. sunggone@seoul.co.kr

동작구는 ‘2012 서울시 여성가족정책 종합평가’에서 최우수구로 선정돼 1억원의 상금을 받는다고 11일 밝혔다. 이번 평가는 지난 1~9월 서울의 25개 자치구에서 추진한 여성정책과 보육정책, 아동·청소년 분야 등 10개 항목 30개 지표를 분석하는 방식으로 진행됐다. 구는 ‘여성에게 희망을 주는 도시 만들기’를 목표로 올해 국공립 어린이집 7곳을 확충했다. 지난 10월 문충실 구청장을 필두로 전 직원과 주민이 여성·아동 안전을 위한 ‘성폭력범구민연대’를 서울 자치구 가운데 최초로 구성한 점도 긍정적인 평가를 받았다. 구는 지난해부터 올해까지 사당동과 신대방동 역세권에 영유아 돌보미 센터를 열고 보육시설을 이용하지 않는 아동과 부모에게 통합적인 육아 지원 서비스를 제공해 호응을 얻기도 했다. 2010년부터 시행한 ‘미혼 남녀 맞선 이벤트 사업’은 획기적인 출산 장려 프로그램으로 인정받았다. 바쁜 직장 생활로 인생의 반려자를 찾을 기회가 적은 지역 직장인들이 자연스럽고 유쾌한 만남을 가질 수 있도록 이벤트 행사를 열어 미혼 남녀로부터 좋은 반응을 얻고 있다. 문 구청장은 “성적에 만족하지 않고 앞으로도 여성 가족 정책에 적극 지원해 여성과 가족이 행복하고 살기 좋은 명품 동작구를 건설하기 위해 최선을 다하겠다.”고 말했다. 정현용기자 junghy77@seoul.co.kr

중소·중견기업 지원을 주 목적으로 하는 한국정책금융공사가 대성산업을 지원하는 것에 대해 특혜 시비가 거세지고 있다. 재계 40위권인 대기업에 프로젝트파이낸싱(PF) 대출금 수천억원을 지원하는 것이 합당하냐는 지적이다. 특히 이 대출로 한 중소기업이 “공사로부터 지급보증을 받아 대신 채무를 갚을 대성산업에 우리 측 자산 대부분을 강탈당하게 된다.”며 공사에 민원을 제기해 공정성 논란도 불거지고 있다. 대성산업의 지급보증 담보물이 불완전하다는 주장도 나온다. 정책금융공사는 11일 대성산업이 PF 대출금 상환에 쓸 4000억원을 은행으로부터 대출받을 수 있도록 지급보증서를 발급할 계획이라고 밝혔다. 대성산업은 이를 바탕으로 13일 만기가 돌아오는 PF 대출금 4300억원을 갚을 예정이다. 앞서 대성산업은 2003년부터 시행사 푸르메주택개발과 경기 용인경전철 구갈역 일대 역세권 개발 사업을 진행해 왔다. 그러나 사업이 지연되고 신용등급까지 떨어지면서 대출금 상환 만기가 연장되지 않아 부도 위기에 몰렸다. 그러나 공사의 지급보증에 제공되는 담보는 대성산업이 아닌 푸르메주택개발 소유의 용인 기흥역 일대 역세권 부지다. 이를 두고 푸르메 측은 “공사의 지원을 받은 대성산업이 푸르메주택개발의 채무까지 대신 갚아줄 경우 대성산업엔 구상권(남의 채무를 갚아준 사람이 갖는 반환청구의 권리)이 생긴다.”면서 “대성산업이 구상권을 청구할 경우 현재 담보로 잡힌 부동산뿐만 아니라 그 외 자산까지 처분할 수 있는 권한이 생겨 사실상 자산을 대성산업에 강탈당하는 셈”이라고 주장했다. 대성산업 측은 “시행사의 토지를 강탈할 생각은 없다.”면서 “대위변제 후 신탁공매 절차를 통해 토지를 매각하고 초과분은 시행사에 돌려줄 계획”이라고 밝혔다. 공사에 담보로 제공되는 토지에 대해 대성산업은 4순위 우선수익권자다. 푸르메 측은 “공사가 4순위 우선수익권자에게 질권 설정을 하는 것은 불완전한 담보 설정”이라고 주장했다. 이에 공사는 “4순위지만 대성산업이 대출금을 갚으면 선순위가 돼 문제없다.”는 입장이다. 이 밖에도 김영대 대성산업 회장이 김성주 새누리당 중앙선거대책위원회 공동위원장의 오빠라는 점 때문에 정치적 시각까지 제기되고 있다. 이성원기자 lsw1469@seoul.co.kr 백민경기자 white@seoul.co.kr

대한민국 경제를 견인하던 부동산 시장이 꽁꽁 얼어붙었다. 2008년 글로벌 금융위기 후 주택 가격의 하락은 중산층을 신(新)빈곤층으로 몰아가고 있다. 집은 장만했지만 빚에 짓눌리게 된 ‘하우스푸어’는 금융당국 추산으로만 10만 가구에 이르고 있다. 하우스푸어와 전·월세 부담에 허덕이는 ‘렌트 푸어’는 가계부채 규모가 급등하는 현실에서 경제 위기를 촉발할 뇌관으로 떠오르고 있다. 박근혜 새누리당 후보와 문재인 민주통합당 후보는 18대 대선에서 서민 주거 복지 대책에 무게를 두고 있다. 과거 대선 후보들이 장밋빛 부동산 개발 공약에 치중했던 모습에서는 진전됐지만 장기화될 것으로 보이는 주택시장 침체를 극복할 근본적인 해법과 비전은 제시하지 못하고 있다는 평가를 받는다. 전문가들 사이에서는 박 후보와 문 후보의 주거복지 및 부동산 대책 공약의 차별성이 두드러지지 않다는 평가가 주류였다. 두 후보 모두 하우스푸어 대책과 공공임대주택 확충, 전·월세 문제 해결 등 서민 주거복지 중심의 공약을 내놓았지만 주택시장 안정화 대안이 빠진 ‘반쪽짜리 정책’이라는 평가가 적지 않았다. 서울신문 정책검증단은 7일 두 후보의 주거 대책 공약을 실현 가능성, 참신성, 정책 효과 등 3개 잣대로 평가했을 때 대체로 불만족스럽다는 의견을 제시했다. ‘만족’, ‘보통’, ‘불만족’으로 평가하면 박 후보의 공약은 불만족스럽다는 의견이 3명, 보통 3명, 문 후보의 경우 불만족 4명, 보통 2명으로 엇비슷했다. 만족 의견을 낸 전문가는 없었다. 전문가들은 두 후보 공약의 문제점으로 하우스푸어 구제만 얘기할 뿐 하우스푸어 방지 등 근본적인 해결책은 내놓지 못했다고 지적한다. 주택을 짓기 전 판매하는 선(先)분양제와 담보 대출의 책임을 소비자에게 전가하는 시스템 등 하우스푸어를 양산하는 원인에 대한 해법은 제시하지 못했다는 설명이다. ‘분양가 상한제’ 폐지를 내건 박 후보에 대해서는 전문가들도 찬반이 엇갈렸다. 문 후보는 분양가 상한제 존속을 공약하고 있다. 분양가 상한제 폐지가 주택 시장의 새로운 돌파구가 될 수 있다는 의견과 공급자 위주의 선분양 제도를 폐지하고, 후분양으로 전환한 이후 검토하는 게 바람직하다는 주장으로 나뉘고 있다. 선분양 제도에서 소비자를 보호할 수 있는 유일한 장치인 만큼 폐지에 따른 부작용이 클 수 있다는 우려가 나온다. 신종칠 건국대 부동산학과 교수는 “두 후보 모두 현재 주택시장 문제 해결, 주택시장 안정화, 주택 소유자에 대한 대책은 특별히 없다.”고 총평했다. ●실현 가능성 전문가들은 공통적으로 박 후보의 ‘목돈 안 드는 전세 제도’를 실현가능성이 가장 떨어지는 공약으로 짚었다. 목돈 안 드는 전세제도는 집주인이 자기 주택을 담보로 전세보증금을 대출받고, 세입자가 그 대출금의 이자를 납부하는 방식이다. 전문가들은 국내 임대주택시장의 작동 기제를 충분히 이해하지 못한 발상이라고 진단했다. 집주인의 입장에서는 은행 대출금이 전세금보다 원리금 상환 부담이 크기 때문에 일반적으로 전세금을 더 선호한다. 또 세입자가 채무를 상환하지 못했을 때의 위험을 감안하고 집주인이 대출을 해준다는 것은 현실적으로 가능성이 낮다. 전세난을 월세로 해결해서는 안 된다는 조언이다. 신 교수는 “집을 가진 사람의 부담이 더욱 가중될 수 있다.”고 평가했다. 최승섭 경제정의실천시민연합 부동산감시팀 간사는 “세입자 역시 실질적으로는 월세 개념인 대출금 상환을 이용할 가능성이 높지 않다.”고 말했다. 문 후보의 공약 중에서는 세입자가 한 차례 집주인에게 재계약을 요청할 수 있는 ‘계약갱신청구권’ 제도가 실현가능성이 낮은 것으로 꼽혔다. 갱신권을 보장할 경우 전셋값을 미리 올리는 꼼수가 발생할 수 있다는 이유에서다. 또 ‘전·월세 인상률 상한제’에 대해서는 최초 전·월세가 급등할 수 있고, 주거의 질이 하락하는 부작용이 지적됐다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “현실적으로 제도 도입 이전에 선결해야 할 문제들이 적지 않다.”며 “월세가 아닌 보증부월세 및 전세가 혼재된 국내 임대주택시장에서 월세와 보증금의 관계를 어떻게 정리해 인상률을 결정할지 등을 충분히 고려해야 한다.”고 말했다. 또 현재 주택임대시장에 대한 추가적인 규제는 민간 임대주택의 공급만 위축시킬 수 있다는 우려도 제기됐다. ●참신성 두 후보 모두 기존의 정책을 변형하거나 급조한 것으로 평가돼 참신성은 만족스러운 평가를 받지 못했다. 특히 저소득층 대상의 주택 바우처 지원 공약이나 공공 임대주택 확충 등은 매번 선거 때마다 재탕·삼탕되는 공약이라고 전문가들은 지적했다. 그럼에도 박 후보가 하우스푸어 대책으로 제시한 ‘보유주택 지분매각제도’는 일정 부분 신선하다는 의견이었다. 이 제도는 소유 주택 지분을 일부 매각한 돈으로 은행 대출금을 갚는 방식이다. 지분을 매입한 공공기관은 이를 담보로 유동화증권(ABS)을 발행하고, 하우스푸어로부터 지분에 대한 임대료를 받아 투자자에게 이자로 지급한다. 이 교수는 “시장에서의 거래를 통한 전면적인 자산의 유동화가 아니라 점진적이고 안정적인 유동화의 길을 연다는 측면에서 참신하다.”고 평가했다. 하지만 이자를 내는 대상만 바뀔 뿐 하우스푸어의 근본적 대안으로 삼을 수 없다는 게 전문가 다수의 의견이었다. 문 후보의 ‘생애 최초 6억원 이하 주택 구입 시 취득세 면제’ 공약은 긍정적 평가를 받았다. 오정근 고려대 경제학과 교수는 “현재 가장 큰 문제인 자산 가치 하락은 장기 불황의 원인이 될 수 있다.”며 “최초 구입자에 대한 세 부담 완화로 침체된 주택경기를 활성화할 수 있는 동인이 된다.”고 평가했다. 반면 지방 세수인 취득세의 면제는 가뜩이나 재정 여건이 좋지 않은 지자체의 반발을 살 수 있다는 점이 지적됐다. ●정책 효과 박 후보의 ‘수도권 철도 역사 위 20만 가구 설립’과 문 후보의 ‘주택 바우처 도입’ 등은 정책 효과를 볼 수 있을 것으로 기대됐다. 다만, 전문가들은 실현 가능성과 정책 효과가 일치하지는 않는다고 전제했다. 박 후보가 제시한 수도권 철도 역사 기반의 20만 가구 설립은 상대적으로 토지 비용이 낮다는 점에서 정책 지원만 뒷받침되면 실행 가능한 공약이 될 수 있다. 또 역세권에 위치해 임대 수요를 견인할 수도 있다. 최 간사는 “철도 부지 개발을 노리는 개발 세력과 건설 물량을 확보할 수 있는 건설업계 등 토건 세력이 몰리며 투기 양상으로 번질 수 있다.”고 지적했다. 무주택 서민을 위한 임대료 보조제도인 주택 바우처를 도입하겠다는 문 후보의 공약은 이미 민주당이 발의한 법안이 국회를 통과해 실현 가능성은 높다. 최 간사는 “임대 주택 공급이 단기간에 확대되기 어려운 현실에서 실질적인 주거 대책으로 작용할 수 있다.”며 “근본적인 대책은 아닐 수 있지만 당장 주거 불안을 느끼는 계층에게는 효과가 있다.”고 평가했다. 부동산 경기 활성화를 위한 총부채상환비율(DTI) 규제는 두 후보 모두 문제로 평가됐다. 권주안 주택산업연구원 선임연구위원과 허윤경 건설산업연구원 연구위원은 “금융 부실과 하우스푸어가 연계돼 DTI 규제를 푸는 건 실익이 없다.”고 진단했다. DTI 규제의 존속 여부보다는 담보대출 제도 자체를 개선해야 한다는 목소리도 높다. 최 간사는 “담보 대출을 한 은행에는 책임을 묻지 않고 담보물의 가치 하락 후에는 다른 수단으로 채무액을 환수하는 시스템이 큰 문제”라며 “다른 국가에서는 은행이 담보물에 대한 권리만 행사하도록 공동 책임을 지게 해 무분별한 대출을 제도적으로 차단하고 있다.”고 설명했다. 정책검증단은 두 후보 정책이 현안에 초점을 맞춘 ‘근시안적 공약’이라는 데 의견을 같이했다. 하우스푸어 확산은 주택시장 붕괴의 전조인데도 시장 안정화와 매매·거래를 활성화할 방안은 찾아보기 어렵다는 이유에서다. 또 고령화 사회에 대비한 장기적 주거 정책도 제시되지 않았다. 이 교수는 “하우스푸어 등을 위한 대선 후보들의 추가적 조치는 긍정적이지만 개인의 부담 능력에 기초해 시장의 부작용을 개선하는 방향이 되어야 한다.”고 말했다. 박 후보 측에는 국내 임대계약 현실에 대한 이해가 필요하다고 조언했고, 문 후보 측에는 공공임대와 공공원룸 리모델링지원 등을 위한 재원 근거가 보강되어야 한다는 의견을 내놓았다. 안동환기자 ipsofacto@seoul.co.kr 송수연기자 songsy@seoul.co.kr [정책검증단 명단] 권주안 주택산업연구원 선임연구위원, 신종칠 건국대 부동산학과 교수, 오정근 고려대 경제학과 교수, 이창무 한양대 도시공학과 교수, 최승섭 경제정의실천시민연합 부동산감시팀 간사, 허윤경 건설산업연구원 연구위원

한국 철도산업의 구조 개혁이 현안으로 대두된 가운데 한국철도공사(코레일)와 한국철도시설공단을 통합해 새로운 통합기관을 설립하고 사업부별 완전한 회계분리를 시행해야 한다는 정책 제안이 이어지고 있다. 건설과 운영을 통합해 시너지 효과를 내고 재무 건전성을 확보하기 위해서다. 이종열 인천대 교수 등은 7일 한국정책학회(회장 유금록) 주최로 명지대에서 열리는 정책학회 연례학술대회 철도산업 분야 세미나 발제 논문에서 철도 운영과 건설 부문을 통합하는 ‘상하통합’의 사례를 대안으로 제시했다. 이 교수는 일본의 예를 들면서 “지역별 상하통합을 바탕으로 구조개혁을 추진하고, 정부 부채탕감 등을 통해 안정적인 경영을 실현했다.”고 밝혔다. 중국의 경우 철도망 관리와 여객운송을 분리해 여객회사는 여객수요의 변화에 대응할 수 없어 막대한 영업손실을 입게 된 사례도 소개했다. 안전과 인사관리 등의 업무 중복이 발생해 인원 및 운영비가 증가했고, 2003년 초에 철도부 부장이 경질되고 운영과 건설을 떼어 놓았던 ‘상하분리 모델’은 폐기됐다고 설명했다. 이종원 가톨릭대 교수도 이날 발표 자료에서 “유럽 철도산업 발전의 주요 요인은 ‘상하분리’나 경쟁체제 도입이 아닌, 정부의 부채탕감과 고속철도 증가에 있다.”고 지적하면서 “한국철도의 공공성과 효율성을 높이기 위해서는 철도산업구조의 재편을 추진해야 한다.”고 주장했다. 다음은 두 논문의 주요내용이다. ●‘아시아 철도사례를 통한 경험과 교훈’ 일본철도는 영업적자 누적으로 1987년에 국유철도가 6개 지역별로 민영화됐다. JR동일본, JR서일본 등 대부분의 역은 백화점, 문화 공간 등을 갖추고 여객수송기능 이외에도 쇼핑·회의·문화·휴식 등을 제공하는 복합개발 기능을 갖게 됐다. 운영과 건설을 합친 통합형 구조를 기반으로 철도운영회사가 직접 역사와 역세권을 개발하고 운영하는 방식으로 사업을 활성화했다. 국철의 장기 채무의 대부분인 31조엔을 정부에서 인수하고 분할된 각 민영회사에는 6조엔의 부채만 이관했다. 반면 중국은 재정적자를 해소하기 위해 류저우(柳州), 난창(南昌), 후허하오터(呼和浩特)와 쿤밍(昆明) 등 일부 철도관리국에서 상하분리형 구조개혁을 단행했지만 권한 및 기능 분배의 비효율성 문제로 실패했다. 여객회사는 운수조정권을 갖지 못해 여객수요의 변화에 적절하게 대응하지 못했다. 상하분리를 통해 운영의 효율성 향상과 적자 감소를 실현할 수 있으리라는 기대와 달리 지역 철도국의 적자폭이 늘었고, 철도부의 내부 갈등이 심화돼 안전관리에도 나쁜 영향을 미쳤다. ●‘유럽 철도사례의 경험과 교훈’ 유럽 국가들은 적자 탈피와 수익성 향상을 위해 회계분리 도입, 상호운용성 확보 등을 목표로 3단계의 법안 개정을 추진했다. 영국 외의 국가는 부분 경쟁체제를 도입했고 인프라의 분리, 지주회사 및 형식적인 부분 분리가 진행됐다. 그러나 장거리 서비스는 대부분 공영회사가 지배력을 발휘하고 있고, 경쟁체제 도입은 지역노선 중심, 비수익성 서비스 위주로 이루어졌다. 독일의 철도산업은 고속철을 중심으로 성장해 2008년에는 1995년보다 여객수송량이 2.7배가 늘었다. 지배적 사업자인 DB는 지주회사 체제에 근간한 상하통합형의 유기적인 운영방식을 활용했다. 이 때문에 연 10억 유로 이상을 추가 투자할 수 있었다. 유럽연합(EU)의 강제적인 상하분리 정책에 비판적이다. 프랑스도 1990년에서 2008년까지 전체 여객수송량이 33.3% 증가하는 과정에서 기존선은 33.7%가 준 반면, 고속철은 253%가 향상됐다. 프랑스 정부는 지난 10월 30일 운영사인 SNCF와 건설기관인 RFF를 통합했다. 우리의 경우 효율성이 입증되지 않은 상하분리 및 경쟁체제 모델을 도입하기보다는 단일 철도기관의 구심력과 리더십을 발휘할 수 있는 통합된 시스템으로 정비돼야 한다는 목소리가 높다. 건설과 운영을 모두 보유한 정부출자 주식회사 체제로 전환해야 한다. 다만 시설과 운영을 독립된 사업 부문으로 분리해 하나의 그룹사 안의 자회사 형태로 귀속시켜 분리로 인한 문제점을 최소화해야 한다. 정리 이석우 선임기자 jun88@seoul.co.kr

코레일이 개발과 홍보 전문가를 용산역세권개발(용산AMC)에 전진 배치했다. 업계에서는 코레일이 용산개발의 주도권을 되찾겠다는 의지를 표명한 것으로 보고 있다. 용산AMC는 4일 이사회 및 임시주총을 잇달아 열고 곽노상 코레일 사업개발본부 자산개발단장을 부사장으로 선임했다고 밝혔다. 곽 부사장을 2005년 대전 코레일 본사 건립 추진단장을 맡는 등 민자사업과 관련된 업무를 지속적으로 담당해왔다. 코레일 관계자는 “개발과 민자사업에서 쌓은 노하우를 용산개발에서도 발휘할 것”이라면서 “용산에 대한 주도권 확보와 개발 의지를 확실하게 보여준 인사”라고 설명했다. 곽 부사장과 함께 파견된 김흥성 코레일 홍보실장은 용산AMC 감사에 임명될 예정이다. 용산AMC 관계자는 “지난 몇년간 코레일이 AMC의 운영에 별다른 관여를 하지 않았다.”면서 “곽 부사장에 이어 김 실장이 감사로 자리 잡게 되면 용산AMC에서 코레일의 위치가 더 공고해질 것”이라고 말했다. 코레일이 용산AMC 인사를 통해 개발 주도권을 확보하겠다는 의지를 강하게 드러내면서 용산AMC의 1대 주주인 롯데관광개발과의 내부 다툼도 치열하게 전개될 전망이다. 용산역세권 개발 시행사인 드림허브프로젝트금융투자의 1대 주주(25%)인 코레일은 현재 롯데관광개발이 2010년 삼성물산으로부터 인수한 AMC 지분 45.1%를 인수를 추진하고 있다. 김동현기자 moses@seoul.co.kr

용산국제업무지구 개발의 최대주주인 코레일이 개발에 박차를 가하기 위해 사업단의 진용을 새로 짰다. 코레일은 14일 최근 조직개편을 통해 경영총괄본부를 설치하고 그 아래에 용산전략추진단(TF)을 가동하고 있다고 밝혔다. 경영총괄본부는 기존의 사업개발본부와 기획조정실, 경영혁신실, 재무관리실 등을 총괄하고 총괄본부장은 김환복 전 여객사업본부장이 맡았다. TF는 김 총괄본부장을 필두로 송득범 사업개발본부장 등 9명으로 구성됐다. 출자사 모임인 드림허브프로젝트금융투자(PFV)의 코레일 측 이사 중 송 본부장만 TF에 포함됐다. 또 용산역세권개발(용산AMC)에 파견됐던 김명철 경영전략본부장이 합류했다. 코레일 관계자는 “용산 사업이 위기인 상황에서 리스크 관리 차원에서 TF를 구성하게 됐다.”면서 “여러 가지 경우의 수를 놓고 다양하게 검토 중이다.”라고 말했다. TF는 사업 무산 또는 정상화에 대비한 법률적 검토와 함께 상업용지 등의 적정분양가 산출을 위한 자료수집도 병행할 계획이다. 건설업계에서는 코레일의 조직개편이 용산개발사업에서 주도권을 행사하겠다는 의지의 표명으로 해석하고 있다. 한 건설사 관계자는 “이제까지 코레일은 최대주주임에도 자금 공급원 이상의 역할을 하지 못했다.”면서 “조직개편은 코레일이 사업 전반에 주도권을 쥐고 사업을 진행하겠다는 것을 명확하게 한 것”이라고 말했다. 김동현기자 moses@seoul.co.kr

용인 ‘신동백 롯데캐슬 에코’ 롯데건설은 경기 용인시 중동 650일대에 위치한 ‘신동백 롯데캐슬 에코’ 견본주택을 10일 공개하고 분양에 나선다. 신동백 롯데캐슬 에코는 지상 3층, 지상 17~40층 26개동 2770가구이며 전용면적 84~199㎡로 구성됐다. 입주는 2013년 6월 예정. 연말까지 계약금 5%, 중도금 10%, 2013년 6월 입주 때 잔금 납부 조건이다. 분당~동백 간 도로가 인접해 있어 분당까지 10분대에 이동할 수 있고, 용인 경전철이 내년 4월 개통되면 어정역을 걸어서 이용할 수 있다. (031)274-0570. 대우 ‘청계 푸르지오 시티’ 대우건설이 서울지하철 5호선 답십리역과 2호선 신답역의 더블역세권에 오피스텔과 도시형생활주택의 결합상품인 ‘청계 푸르지오 시티’를 분양한다. 동대문구 답십리동 497-23 일대에 들어서는 청계 푸르지오 시티는 전용면적 20~39㎡의 오피스텔 460실과 전용면적 18~30㎡의 도시형생활주택 298가구로 구성된다. 한양대, 서울시립대, 고려대, 경희대 등과 가까워 배후 수요가 풍부하다. 분양가는 오피스텔 기준 3.3㎡당 800만원부터 시작한다. 입주는 2015년 2월 예정. (02)3444-2100. 포스코 ‘송도 센트럴파크Ⅰ몰’ 포스코건설은 인천 송도국제업무단지에서 송도 더샵 센트럴파크Ⅰ의 상업시설인 ‘센트럴파크Ⅰ몰’의 분양을 진행하고 있다. 센트럴파크Ⅰ몰은 연면적 4만 1035㎡에 지하 1층, 지상 1~3층 5개동 총 216개 점포로 구성됐다. 아파트의 입주가 완료되는 2015년에는 1만 2000여 가구가 들어올 예정이다. 또 IBS타워 등 대규모 오피스 빌딩들이 걸어서 5~10분 거리에 위치해 있다. 분양가는 1층 평균 3.3㎡당 2000만원 내외로 책정됐다. (032)832-8244.

코레일(한국철도공사)이 운송과 경영지원 업무를 분리해 관리체제를 이원화하는 내용의 조직 개편을 단행했다. 코레일의 조직 개편은 2010년 11월 ‘팀’을 ‘처’제로 개편한 후 2년 만이다. 공기업인 코레일이 정권 말에 인사와 관련된 조직을 개편하는 것은 의외라는 반응도 나온다. 코레일은 당초 2명의 부사장이 책임 관리하는 방안을 추진했으나 국토해양부가 부사장 자리를 하나 추가하는 데 제동을 걸면서 경영총괄본부장 자리를 신설하는 것으로 선회한 것으로 알려졌다. 자본이 8조원이 넘고, 전국 인력만도 3만 2000명이 넘는 방대한 조직의 내외부 업무를 부사장이 총괄하면서 ‘과부하’로 인해 의사결정이 지연된다는 지적을 받았다. 이에 코레일은 경영총괄본부장 자리를 신설해 최근 정치권 등으로부터 십자포화를 맞았던 용산역세권 개발을 진두지휘, 업무의 전문성을 높이고 책임 운영을 강화한다는 취지를 담은 것으로 전해졌다. 개편안에 따르면 팽정광 부사장이 여객본부와 물류본부·광역철도본부·기술본부 등 철도 운송 분야를 책임지고, 기획조정본부와 사업개발본부는 총괄본부장이 맡는 방식이다. 총괄본부장은 상임이사 중 임명되며, 기획조정본부는 기획조정실로 명칭이 바뀐다. 조직 개편에 따른 후속 인사도 단행했다. 총괄본부장에는 김복환 여객본부장이 임명됐고, 여객본부장에는 유재영 기획조정본부장이 자리를 옮겼다. 신임 기획조정실장에는 한문희 대전충남본부장이 재발탁됐다. 다만 연말 교육과 파견 등 인사 수요가 있어 조직 개편에 따른 인사는 소폭에 그쳤다. 정부대전청사 박승기기자 skpark@seoul.co.kr

대주주 간의 갈등과 자금 부족으로 표류하던 용산국제업무지구 개발 사업이 주주들의 전환사채(CB) 발행 결의로 정상화를 도모할 수 있게 됐다. 용산 개발을 맡고 있는 드림허브프로젝트금융투자(PFV)는 8일 자금 조달을 위한 긴급 이사회를 열고 2500억원의 CB를 발행하기로 결의했다. 이사회는 4시간에 가까운 마라톤 회의 끝에 2500억원 규모의 CB를 주주배정 방식으로 발행하기로 만장일치로 의결했다. 용산역세권개발(용산 AMC) 관계자는 “최악의 상황은 막아야 한다는 공감대가 형성돼 당초 예정된 규모의 CB 발행은 그대로 진행하기로 했다.”면서 “출자사들이 사업을 계속 진행해야 한다는 의지가 강한 만큼 일단 사업 정상화를 위한 첫걸음은 뗐다고 보면 된다.”고 설명했다. CB는 이달 9일 배정 기준일을 공고하고 다음 달 12일 청약에 들어간다. 드림허브는 자본금이 280여억원밖에 남지 않은 상황에서 오는 14일 재산세 60억원과 다음 달 17일 종합부동산세 59억원, 금융이자 145억원 등을 납부할 재원이 마련되지 않으면서 ‘12월 부도설’까지 나돌았다. 당장의 위기는 넘겼지만 사업이 정상화되려면 아직 갈 길이 멀다. CB를 주주배정 방식으로 발행하기로 한 만큼 출자사들의 투자가 있어야만 사업 정상화를 바라볼 수 있기 때문이다. 드림허브 관계자는 “출자사들이 지분대로 2500억원의 CB를 인수하지 않을 경우 사업은 다시 표류할 수밖에 없다.”면서 “결국 출자사들의 투자 의지가 중요하다.”고 말했다. 코레일 관계자는 “다른 주주들이 투자를 하지 않는 상황에서 우리만 위험 부담을 질 수는 없다.”며 다른 출자사들의 투자가 이뤄지지 않으면 자신들도 대주주로서 역할을 계속 수행하기 어렵다는 입장을 명확히 했다. CB 발행을 통해 2500억원이 마련되지 않으면 코레일이 약속한 랜드마크 빌딩 매입 대금 4150억원도 들어오지 않게 된다. 1·2대 주주인 코레일과 롯데관광개발의 주도권 다툼도 해결되지 않았다. 코레일과 롯데관광개발은 개발 방식과 재원조달 방법을 놓고 대립을 거듭하고 있다. 건설업계 관계자는 “공기업으로서 위험을 회피하려는 코레일과 손에 쥔 이익을 놓지 않으려는 롯데관광개발 모두 포기할 수 없는 싸움”이라면서 “양대 주주가 타협점을 찾는 것이 가장 좋지만 쉽지 않을 것”이라고 설명했다. 김동현기자 moses@seoul.co.kr

용산역세권개발(용산AMC)은 5일 드림허브프로젝트금융투자(PFV) 이사회를 오는 8일 개최할 계획이라고 밝혔다. 당초 드림허브 이사회는 지난달 19일 열릴 예정이었지만 출자사 4곳의 이사진이 참석하지 않아 정족수 미달로 무산됐었다. 이날 열리는 이사회에선 2500억원 규모의 전환사채(CB) 발행과 출자사인 푸르덴셜자산운용의 이사진 변경안 등이 상정될 예정이다. CB 발행 방식은 코레일이 주장해 온 주주배정안으로 상정된다. 코레일은 롯데관광개발이 주장했던 외부 건설사에 시공권을 주면서 CB를 발행하는 방법에 대해 원가 상승을 이유로 반대해 왔다. 용산AMC는 사업 자금이 300여억원밖에 남지 않아 CB 발행이 시급하다. 용산AMC는 14일 재산세 60억원과 다음 달 17일 종합부동산세 59억원, 금융이자 144억원 등을 내야 한다. 국내외 설계비 646억원과 토지정화공사비 271억원도 밀렸다. CB 발행이 결정되면 2500억원 외에 코레일의 랜드마크빌딩 대금 4161억원도 들어오게 된다. 김동현기자 moses@seoul.co.kr

전셋값 상승세가 한풀 꺾인 한 주였다. 서울의 전셋값은 소폭 상승하는 모습이었지만 지난주 상승 폭이 컸던 탓인지 큰 변화는 없었다. 서울의 전셋값은 0.01% 올랐고 신도시 지역은 0.02% 하락했다. 반면 중대형 아파트 전셋값은 강세를 나타냈다. 매매시장의 경우 취득세 추가 감면 조치 및 금리 인하 발표로 실수요자들이 움직임을 보이고 있지만 급매가 아니면 거래가 이뤄지지 않았다. 서울 중구 신당동 일대 아파트는 하한가보다 낮은 금액으로 거래가 이뤄지면서 시세가 하향 조정됐다. 신당동 남산타운 105㎡는 1000만원 하락한 4억 8000만원부터 매물이 나와 있고 정은스카이빌 102㎡도 1000만원 떨어져 4억 9000만~5억 3000만원에 호가가 형성됐다. 광진구에서는 자양동과 광장동의 매매가가 하락했다. 특히 중·대형은 추석 이후 급매물이 시세보다 크게 하락한 가격으로 나오자 계약이 이뤄졌다. 전세의 경우 서울은 강세, 신도시는 약세를 보였다. 서초구 잠원동과 반포동 일대는 상승 폭이 컸다. 한신1차와 대림의 재건축 이사 수요가 맞물렸기 때문으로 분석된다. 잠원동 한신24차 161㎡는 5000만원 올라 5억~6억원에 전세를 구할 수 있다. 반포동 래미안퍼스티지 205㎡도 2500만원 상승해 13억~14억 5000만원에 물건이 나와 있다. 중동신도시에서는 보람?포도마을의 전세가가 상승했다. 중동 보람마을과 포도마을은 지난 27일 개통된 서울지하철 7호선 연장선 역세권 단지로 전세 수요자들이 선호하는 곳이다. 김동현기자 moses@seoul.co.kr 자료제공:www.kar.or.kr

용산국제업무지구 개발 사업의 진행 여부가 불투명해졌다. 한국철도공사(코레일)가 개발 사업권을 쥐기 위해 19일 소집한 용산역세권개발사업 시행사인 드림허브프로젝트금융투자의 이사회가 무산됐기 때문이다. 이날 열릴 예정이었던 드림허브 이사회는 이사회 정원 10명 중 주요 민간 출자사 4개사가 불참하고 코레일 이사 3명이 퇴장함에 따라 의결 정족수를 채우지 못했다. 이에 따라 상정된 4개안은 자동 폐기됐다. 이사회에 상정된 안건은 ▲코레일의 용산 AMC 경영권 인수건 ▲수권자본금을 3조원으로 늘리기 위한 임시주총 소집건 ▲시공권과 연계하는 방식의 2500억원 전환사채(CB) 발행건 등이다. 특히 코레일은 롯데관광개발이 가진 자산관리위탁회사 용산 AMC 지분 45.1%를 인수하지 못할 경우 사업 전면에서 빠지겠다고 선언한 상태여서 용산사업의 표류는 불가피하게 됐다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

국토해양부가 코레일(한국철도공사)에 출자했던 철도역사와 차량기지 등의 시설자산을 회수하려는 작업이 정부 부처 간 이견으로 진통을 겪고 있는 것으로 알려졌다.<서울신문 10월 8일 자 11면> 15일 국토부와 코레일 등에 따르면 국토부는 5조 5000억원(역시설 2조 1000억원·차량기지 3조 4000억원, 부채 7000억원 포함)에 달하는 철도자산 회수 안건을 철도산업위원회(철산위)에 상정, 지난달 25일부터 지난 12일까지 서면심의를 진행했다. 당초 심의기간은 5일이었지만 일주일 연장됐다. 국토부는 현재 위원들(24명)의 의견을 수렴 중이나 답변서를 내지 않거나 유보 및 재검토 필요성을 제기한 기관도 있는 등 자산회수 작업에 호의적인 분위기는 아닌 것으로 전해졌다. 특히 국유재산을 총괄하는 기획재정부가 국토부의 계획에 반대하는 것으로 알려져 논란이 예상된다. 기재부는 국토부가 자산회수 명분으로 제시한 2004년 철도개혁 당시 자산 분류가 잘못됐다는 주장에 대해 “법률자문과 합당한 절차를 거쳤으므로 문제가 없다.”면서 ‘재검토’를 요구하는 입장이다. 연말 대선을 앞둔 데다 야당의 반대, 철도노조가 임단협과 연계해 파업을 결의하는 등 시기적 상황도 국토부에는 부담이다. 국토부는 철산위의 심의를 거쳐 위원장(장관)이 결정하면 철도자산처리계획을 개정한다는 방침을 밝히면서도 시행 시기는 못 박지 않았다. 국토부 철도운영과 관계자는 “의결은 출석위원의 과반수 찬성으로 결정하지만 이번 안건(자산회수)은 심의 사안”이라며 “위원들에 대한 충분한 의견 수렴과 논의를 거쳐 공감대를 형성한 뒤 추진할 계획”이라고 말했다. 코레일의 저항은 완강하다. 코레일 측은 자산회수 시 자본 감소(3조 8000억원)가 부채 감소(7000억원)보다 커져 부실화가 우려되는 데다 부대사업 중단 및 철도시설 유상 사용에 따라 경영이 악화될 수밖에 없다고 주장한다. 당장 용산역세권개발 계획이 직격탄을 맞게 된다. 코레일은 매년 1조 2000억원의 채권을 발행해 용산역세권 개발을 정상화한다는 구상이지만 ‘철도공사법’상 자본의 2배 이내에서 채권을 발행할 수밖에 없기에 차질이 불가피하다. 코레일의 현재 채권 발행액은 8조 1000억원에 달한다. 철산위 관계자는 “철도 상하 분리와 철도산업발전기본법에 따라 형성된 자산을 회수한다면 향후 부작용의 우려도 적지 않다.”면서 “정부의 부담을 고려해 출자된 자산과 신규 시설을 이원화하는 방안 등을 고려해 볼 수도 있을 것”이라고 말했다. 정부대전청사 박승기기자 skpark@seoul.co.kr

아파트를 중심으로 부동산 침체가 장기화하면서 틈새시장인 오피스텔이 몇년째 주목을 받고 있다. 최근에는 대형 건설사들까지 오피스텔 분양시장에 뛰어들면서 과잉 공급 우려가 커지고 있다. 14일 부동산 업계에 따르면 이달 서울에서 분양될 예정인 오피스텔은 3700여실에 이른다. 크기는 모두 전용 40㎡ 이하의 초소형이고 대부분이 지하철역을 끼고 있다. 특히 사무실이 밀집해 있고 교통 등 생활환경이 좋은 강남권에 오피스텔 분양이 집중됐다. 이달 분양되는 오피스텔 3700여실 중 80% 이상인 3100여실이 강남에 집중됐다. 업계 관계자는 “강남으로 출근하는 인구가 계속해서 증가하고 있다.”면서 “분양 물량이 과거에 비해 많은 것은 사실이지만 수요가 충분히 뒷받침되기 때문에 분양이나 임대에 문제는 없을 것”이라고 말했다. 서울연구원에 따르면 출근 시간대(오전 7~9시) 경기도에서 서울 강남권으로 들어오는 사람의 수는 2006년 하루 19만 9988명에서 2010년 22만 7689명으로 2만 7000여명이 늘어났다. 출근 시간대 15㎞ 이상 장거리 이동을 통해 강남으로 들어오는 인구도 39만 5000여명에 이른다. 자곡동 강남보금자리지구는 강남 중에서도 오피스텔 분양의 핵심이다. 포스코건설이 ‘더샵 라르고’ 오피스텔 458실을 분양하는 등 현대건설, 한라건설 등 중대형 건설사들의 분양이 잇따르면서 이달 강남권 오피스텔 분양 물량의 60%가 넘는 2000여실이 자곡동 일대에서 이뤄진다. 강남보금자리지구는 서울시가 수도권 KTX 종착역을 서울 수서역으로 확정하면서 관심을 끌고 있다. 여기에 분양가가 다른 강남지역보다 저렴하다는 것도 장점이다. 자곡동 주변 오피스텔 분양가는 3.3㎡당 1000만~1100만원대로 삼성동이나 역삼동(3.3㎡ 당 1700만~1900만원) 등에 비해 저렴한 편이다. 입지가 좋고 수요가 풍부하다고 하지만 단기간에 공급이 집중되면 투자에 주의가 필요한 것은 당연하다. 먼저 강남보금자리지구는 현재 개발 초기단계여서 임대료 수준을 판단하기 어렵다. 기존 오피스텔의 몸값이 꾸준히 올라 분양가가 비싸지만 임대료 상승세는 더디다는 점 등 고려할 것이 한둘이 아니다. 업계 관계자는 “서울 강남권 오피스텔은 분양가가 비싸 연수익률이 4~6%로 강북이나 대학가에 비해서 낮은 편이지만 수요가 많아 공실 걱정이 없다는 것이 가장 큰 장점”이라면서 “하지만 이렇게 물량이 쏟아질 경우에는 단기적으로 공실이 발생할 수도 있다.”고 전했다. 김동현기자 moses@seoul.co.kr

‘강남역 센트럴 푸르지오시티’ 분양 대우건설은 12일부터 강남역 인근에 ‘강남역 센트럴 푸르지오시티’ 오피스텔을 분양하고 있다. 서울 최대 역세권인 강남구 역삼동 825-19 일대에 들어서는 ‘강남역 센트럴 푸르지오시티’는 728실 규모이며 전용면적 20~29㎡로 구성됐다. 강남역 1번 출구에서 불과 34m 거리이다. 분양가는 3.3㎡당 평균 1700만원 선이며 입주는 2015년 3월 예정. 견본주택은 강남역 7번 출구 앞에 있다. (02) 539-5114. ‘봉곡 e편한세상’ 견본주택 오픈 고려개발은 경북 구미시 봉곡동 산 7-10 일대의 ‘e편한세상 봉곡’ 견본주택을 오는 26일 개관한다. e편한세상 봉곡은 1254가구 규모의 대단지 아파트로 전용면적 76~126㎡로 구성됐다. 전용면적 85㎡ 이하의 중소형 물량이 전체 공급량의 87%다. KTX김천·구미역과 고속버스터미널을 차량으로 10분대에 이용할 수있다. 이달 30일 특별공급을 시작으로 31일 1·2순위, 11월 1일 3순위 청약을 실시할 예정이다. (054) 454-7766. ‘보문 e편한세상’ 115가구 일반분양 대림산업이 서울 성북구 보문동 3가 225일대 보문4구역을 재개발한 ‘e편한세상 보문’ 아파트 분양에 나선다. e편한세상 보문은 440가구로 구성됐고 조합원 물량을 제외한 115가구가 일반 공급된다. e편한세상 보문은 시청까지 직선거리로 4㎞ 이내에 위치해 있고 지하철 6호선 보문역과 창신역이 도보로 5분 거리에 있다. 입주는 내년 12월 예정. 견본주택은 보문역 3번 출구에서 성북구청 방향 50m 지점에 있다. 1588-4097. 강남역 아베스타 오피스텔 분양 KB부동산신탁은 서울 서초구 서초동에 ‘강남역 아베스타’ 오피스텔을 분양한다. GS건설이 시공을 맡아 지상 14층 1개동 규모에 전용면적 24㎡ 168실과 27㎡ 36실 등 총 8개 타입 204실을 공급한다. 분양가는 3.3㎡당 1600만원대. 입주는 2014년 10월 예정이다. 지하철 9호선 신논현역 7번 출구에서 160ｍ 떨어져 있고 지하철 2호선과 신분당선 환승역인 강남역도 이용 가능하다. 견본준택은 12일 강남구 역삼동 스포월드 맞은편에 있다. (02) 553-0026.

11일 대전 철도 사옥에서 열린 국회 국토해양위원회의 코레일에 대한 국정감사에서는 부동산 경기 침체와 개발 방식을 둘러싼 주주 간 갈등으로 표류하고 있는 용산역세권 개발을 놓고 의원들의 우려와 질타가 잇따랐다. 민주통합당 윤후덕 의원은 “개발 방식과 주민 보상, 재원 조달 방식, 전환사채 발행 등 4대 쟁점을 놓고 코레일과 롯데관광개발 측이 이견을 보이고 있다.”면서 단계별 개발 방식으로의 전환과 자본금 증자 방식 다양화를 요구했다. 윤 의원에 따르면 사업 해제 시 코레일은 7036억원의 손실이 예상됐다. 토지 대금 2조 9271억원은 환급해야 하나 토지 소유권을 회복해 손실에서 제외된다. 출자금(2500억원)과 전환사채(375억원), 랜드마크 빌딩 계약금(4161억원) 등이 손실로 추산됐다. 윤 의원은 “국토부가 코레일에 출자한 자산을 환수하면 코레일의 자금 조달이 막혀 용산역세권 개발 사업에도 차질이 발생할 수밖에 없다.”고 말했다. 같은 당 김관영 의원은 “코레일이 2007년 계획 당시부터 통합 개발 방식을 유지하다 단계별 개발 방식으로 변경해 혼선과 신뢰 문제를 야기시켰다.”고 지적했다. 같은 당 이미경 의원은 “용산역세권개발주식회사(AMC)를 개편해 시행 가능한 부분부터 추진할 필요성이 있다.”고 말했다. 새누리당 이노근 의원은 “토지를 가진 사람이 갑인데 을이 돼 버린 격”이라며 “역세권 개발은 자본금 확보와 경험 실적 등을 검토해 추진해야 한다.”고 주장했다. 코레일의 단계별 개발에 대해 “완공 시기가 3년 6개월 지연돼 주민들의 이자 부담이 가중되고 보상도 늦어질 수 있다.”고 우려했고 외부 투자를 유치하는 출자사 이사진에 성과금 지급과 관련해 “적절치 못하다.”고 지적했다. 같은 당 홍문종 의원은 “코레일이 손을 뗄 경우 1조원, 롯데는 3조원의 손실이 추산되고 있다.”면서 “단군 이래 최대 소송, 국제 분쟁의 우려가 있다.”고 말했다. 정창영 코레일 사장은 “당초 ‘기회’로 생각했지만 부동산 경기 침체로 사업 변경이 필요해졌다.”면서 “자금 조달 방식이 쟁점인데 31조원의 사업을 증자 없이 차입과 분양만으로 추진할 수는 없다.”고 주장했다. 정부대전청사 박승기기자 skpark@seoul.co.kr