남북 정상회담과 관련,파주 못지 않게 주목받고 있는 곳이 철원일대다. 현재 연결을 추진중인 경원선과 금강산선은 바로 철원에서 시작한다.철원∼화천∼양구∼인제∼속초로 이어지는 국도 개설 움직임도 가시화되고 있다.이들 교통망이 연결되면 지금까지 안보관광지였던 철원은 남북교류의 주요 무대로 탈바꿈하게 될 것으로 보인다. [매수세 없이 매물만 회수] 남북 정상회담 이후 개발 기대감으로 문의전화가꾸준히 증가하고 있다. 매수세와 가격 움직임이 전혀 없지만 개발 기대감에현지인을 중심으로 매물을 회수하고 있다. 미리 땅을 매입한 일부 서울 소재 중개업자 등이 붐을 일으키려 안간힘을다하고 있지만 정상회담의 효과는 나타나지 않고 있다.이미 가격이 오를 만큼 올랐기 때문이다. 윤여왕(尹汝旺) 전국부동산중개업협회 철원군 지회장은 “지난 14일부터 문의 전화는 늘었지만 가격은 움직이지 않고 거래도 전혀 없다”며 “정상회담과 관계없이 올해초 올랐던 가격이 그대로 유지되고 있다”고 말했다. 가격은 동송읍과 철원읍은 높은 편이고갈말읍은 보합세지만 농지와 임야가적어 매물이 없는 편이다.상대적으로 김화는 낮은 편이다. 이 가운데 경원선과 금강산선 연결 분위기에 편승,옛 철원역터와 유곡역터일대의 가격이 높은 편이다. 발전 가능성이 큰 곳이지만 이 근처 땅은 절반 이상이 이미 서울 등 외지인손에 넘어갔다는 게 현지 중개업소 관계자들의 얘기다. 가격은 철원역 일대농지가 평당 7만∼8만원선,유곡리는 3만원선이다. 철원군의 농지는 가격이 평당 3만5,000∼4만원으로 보합세지만 실수요자를중심으로 현지인끼리 거래는 상대적으로 왕성하다. 한때 투자유망지로 꼽혔던 지뢰밭은 평당 8,000∼1만원으로 지난해에 비해최고 3,000∼4,000원 정도 올랐다.그러나 매물이 있어도 사려는 사람이 없어가격은 하향세로 돌아섰다. 군청 소재지가 있는 신철원의 상업지역과 주거지역도 오히려 가격이 떨어지는 추세다. [이곳이 유망하다] 철원역이나 유곡역 일대가 유망하다.새롭게 역사가 건립되고 물류센터가 들어선다는 소문이 나돌고 있다.그러나 가격이 이미 오를만큼 올라 자칫하면 상투를 잡는 수도 있다. 3번 국도변이나 김화쪽으로 난 43번 국도변 임야도 괜찮다는 평가다.철로와함께 육로가 같이 개통될 것으로 보이기 때문이다. 대신 지뢰밭은 가격이 싸고 또 매입한 후 개간하면 가격이 2∼3배 가량 오르지만 개간허가와 지뢰 제거가 쉽지 않아 신중해야 한다. 철원군은 아니지만 경원선 중단역인 경기도 연천군 신탄리역 일대와 월정리로 이어지는 지방도변 농지와 임야도 관심을 둘만하다는 평가다.현지 중개업소 관계자는 “동송읍이나 갈말,신철원보다는 땅값이 싸지만 매물이 적은 것이 흠”이라고 말했다. 철원 김성곤기자 sunggone@. *휴전선 일대 투자 유의점. 철원지역에서 땅을 살 때는 ‘여기가 개발된다더라’ ‘이 곳에 무엇이 들어선다더라’ 등의 ‘카더라 통신’에 넘어가서는 안된다. 건설교통부나 철도청에는 개발계획 윤곽이 나와있기는 하지만 철도와 도로를 잇는 것 외에 이 일대가 금방 크게 발전하기에는 너무 많은 제약이 도사리고 있다.단기투자 대신 장기적인 안목이라면 투자해도 괜찮다는 것이 현지중개업소의 얘기다. 현지 실정을 잘 모르는 사람들에게는 지뢰밭이 대단한 매력이 있는 것처럼보이지만 지뢰밭을 매입할때는 지뢰를 피하듯이 투자해야 한다. 매입은 쉽지만 이를 개간하기가 쉽지 않다.개간하려면 먼저 지뢰를 제거해야 하는데 제거비가 매입비보다 더 들어가는,‘배보다 배꼽이 더 큰’ 현상도 나타날 수 있다. 또 지뢰밭을 살 때는 필지가 분할된 땅을 사야 한다.이 일대 지뢰밭 등은경계가 불분명한 경우가 많아 매입후 분쟁에 휘말릴 수 있다. 김양석(金暘錫) ㈜에스알 부설 중앙연구소장은 “철원은 발전 전망도 좋고현지인 거래도 많다”면서 “그러나 지뢰밭 등을 매입할 때는 필지분할 여부와 비용 등을 잘 알아봐야만 낭패보지 않는다”고 말했다. 김성곤기자

- 판교일대 250만평 개발지구 지정 '초읽기' 총선을 앞두고 오는 2,3월 중 택지지구 지정설이 나돌면서 경기도 성남 판교일대에 대한 관심이 높아지고 있지만 이상하리만큼 이 일대 토지시장의 움직임은 없다.‘폭풍전야의 고요함’그 자체다. 판교는 서울 양재동에서 자동차로 20분이면 도착이 가능한 수도권 남부지역의 최우량 노른자위 땅으로 수도권에 남아있는 마지막 대규모 도시개발 예정지구. 서울 및 수도권 거주자들은 지금껏 이 곳이 개발되기를 기다리며 잔뜩 눈독을 들여왔다. [최근 동향] 분당구 판교동,삼평동 등 개발예정지구는 물론 주변의 대장동이나 석운동 등의 개발가능성이 점쳐지면서 부동산 투자자들의 관심이 고조되고 있다. 그러나 이들 지역 농지나 임야 등은 사려는 수요자는 많지만 매물은 자취를 감춘 상태다. 지난해 가을만 해도 택지개발에 대한 기대가 넘치면서 거래도 활발했지만 정부의 택지개발지구지정 반대설이 나돌면서 이 곳의 땅주인들이 매물을 거둔데다 어차피 개발이 불가피하다는 대세론이 등장했기 때문이다. (주)에스알 부설 중앙연구소 김양석(金暘錫)소장은 이같은 현상을 “폭풍전야의 고요상태”라며 “최근 택지보상이 시작된 용인 죽전 등지의 보상금 1조2,000억원이 풀리면 보상금으로 이 곳에 사두려는 사람들과 수도권 거주자들의 투자 등으로 가격이 급등할 것”으로 전망했다. [어떻게 개발되나] 지난 75년이후 수도권 남단 녹지로 묶여 개발이 제한돼온 2,000여만평 중 판교일대 땅은 모두 450여만평. 성남시는 이 중 개발예정지구 190만평은 공동주택 및 단독주택이 어우러진택지지구로,60만평은 첨단산업단지로 각각 개발한다는 계획이다. 이 250만평에 대해 성남시는 지난해말 나온 국토연구원의 용역결과를 토대로 기본계획 수립을 위한 또 다른 용역발주(2,3월 예정)를 준비 중이다. 성남시는 이 용역결과가 나오면 연내 지구지정 승인을 마치고 내년 중 사업에 착수한다는 계획이다.이 경우 아파트 일반분양은 빠르면 내년 하반기,늦어도 오는 2002년 상반기 쯤이 될 전망이다. 다만 건설교통부가 판교일대의 단순 베드타운형 개발에 난색을 표명하고 있는것이 변수지만 성남시는 시의 계획을 그대로 강행한다는 방침이다. 성남시 곽정근 도시개발과장은 “판교일대를 단순 주거타운이 아닌 첨단산업단지로 개발할 방침”이라며 “앞으로 건교부와 협의를 거쳐 자족도시로 발전시킬 것”이라고 밝혔다. 택지와 첨단산업단지 250만평을 뺀 나머지 200만평은 성남시가 최근 건폐율20%,용적률 100%로 완화,전원주택지로 개발키로 했다. 판교 김성곤기자 sunggone@ **땅값 동향 어떻게 도시개발예정지역의 경우 매물도 없고 사려는 사람도 없어 가격은 호가만있을 뿐 거래는 없다. 그러나 도시개발예정지역 밖의 대장동과 석운동 일대,수지와 인접한 고기천일대,유원지 지정 가능성이 있는 낙생저수지 일대의 가격은 오름세를 보이고있다. 현재 가격은 대장동과 석운동의 경우 도로를 낀 논이나 밭이 평당 70만∼80만원,도로로부터 떨어진 곳은 25만∼30만원선으로 지난해 가을보다 5∼10%정도 상승한 상태. 그러나 대장동 중에서도 중심취락지구는 평당 가격이 대지는 150만원,논이나 밭은 90만원선에 달하고 궁내동은 대지가 150만∼200만원대에 달해 아직은 주변지역은 땅값상승의 여지가 크다는 것을 보여주고 있다. 현재 이 일대는 수원 영통∼상현리∼고기리∼대장동∼판교∼서울 서초동을잇는 327번 6차선 지방도로가 2002년까지 개통되고 하산운동∼대장동∼고기리∼석운동을 연결하는 2차선(8.6㎞)도로도 개통이 예정돼 있다. 도로가 개통되고 개발예정지구의 개발이 본격화되면 땅값은 2배 이상 뛸 것으로 전망되고 있다. 대장동과 인접해있는 현지 세신부동산 김재화(金載禾)대표는 “최근 하루 평균 방문과 전화를 합쳐 10여건의 문의가 온다”며 “도로가 개통되면 가격이큰 폭으로 오를 가능성이 크다”고 말했다. 김성곤기자 * 판교일대 투자 요령 만약 판교택지지구 아파트를 분양받고자 한다면 앞으로도 2년은 기다려야한다. 따라서 그때까지 기다리기 보다는 죽전을 거쳐 판교로 가는 것도 좋은 전략이다.죽전 당첨이후 다시 통장을 만들어 2년뒤 1순위 자격을 회복,판교에 청약할 수도 있기 때문이다. 반면 택지개발예정지역외 녹지에 투자하는 방식은 두가지를 꼽을 수 있다. 우선 자신이 직접 임야나 논,밭을 매입해 집을 짓는 방식은 매입가가 싸기는 하지만 이곳 토지매물의 대부분이 규모가 큰 만큼 단독으로 거래하기에는 부담이 간다.따라서 동호인이나 친지들이 공동으로 땅을 매입,개발한 후 이중 일부를 팔고 나머지는 자신들이 집을 지을 경우 어느정도 수익도 낼수 있다. 대장동이나 석운동,용인수지와 인접해있는 고기천 일대에서는 도로가 개설되지 않은 땅은 대략 30만원 안팎이면 매입이 가능하다. 이 경우 개발이 끝나면 대부분 평당 70만원선에서 거래가 이루어지고 있다. 그러나 진입로 개설과 형질변경 등에 20% 안팎의 비용이 들어간다는 점을 간과해서는 안된다. 특히 진입로가 없는 땅을 매입할때는 미리 진입로 개설예정지를 매입하지않을 경우 나중에 지주가 땅을 팔지 않아 낭패를 당할 수 있다는 점도 알아두어야 한다. 만약 이런 절차가 번거롭다면 대지를 구입하거나 중개업소 등 개발업자들이 개발을 마친 땅을 매입하는 것도 좋다.가격은 평당 70만∼80만원으로 비싸지만 보다 빠르게 집을 지을수 있고 형질변경 등으로 골머리를 썩이지 않아도 좋기 때문이다. 판교동 신한부동산컨설팅 안덕중(安德重)이사는 “현재의 분위기로 보았을때 이미 집을 지을수 있도록 개발된 땅을 사두더라도 일정수익은 기대할수있다”며 “개인이 맹지(진입로 없는 땅)등을 매입,개발할 때는 세심한 주의가 필요하다”고 말했다. 김성곤기자