아파트 전세시장이 수요자 중심에서 공급자 중심으로 바뀌고 있다. 소형 평형은 매물 하나에 4∼5명의 수요자가 붙어 있는가 하면,매매가 대비 전세가 비율이 80%를 웃도는 곳도 속출하고 있다. 전세값이 오르고 매물이 회수되면서 나타난 현상이다.이같은 오름세는 여름 휴가철이 지나면 더욱 빨라질 전망이다.그러나 전세값과 달리 매매가는 아직 별다른 움직임을 보이지 않고 있다. ◆지역별·평형별 차별화=전세값 오름세는 지역별·평형별로 차이가크다.상승률이 다른 지역에 비해 2배 이상 웃도는 곳도 있지만 가격상승에 아랑곳 없이 안정세를 유지하는 곳도 많다. 지난 7월초에 비해 전세값이 가장 많이 오른 곳은 마포.한달새 2.07%가 올랐다.입지여건은 좋지만 공급이 부족하기 때문이다. 그 다음으로는 양천(1.30%),구로(1.11%),도봉(0.90%),관악(0.79%),강서(0.67%),노원(0.64%)순이었다. 강남(0.40%)과 서초(0.27%)지역은 비교적 상승률이 낮았다.대형 아파트가 많은 이 지역의 특성이 반영된 것이다.그 만큼 대형보다는 중소형 아파트 전세값이 강세를 보이고 있다는 것이다.현재 대형 아파트의 전세값 상승률은 중소형의 절반에도 못 미치고 있다. 수도권에서는 산본이 0.99%로 가장 높았고,다음은 일산(0.69%),용인(0.65%),고양·남양주(0.47%),분당(0.44%) 순이었다. ◆월세늘고 공급자 중심 전환=상승률이 높은 마포의 경우 소형 평형에 수요자가 4∼5명 가량 몰려있다.이 일대는 금융위기 때보다 전세값이 2배 가량 올랐다.금융위기 후의 수요자 중심에서 소유자가 가격을 좌우하는 공급자 중심으로 바뀐 것이다. 이에 따라 마포 아파트 세입자의 3분의 2가량이 일산이나 시흥,김포 등지로 이사하고 있으며 나머지는 보증금을 올려주거나,아니면 월세로 전환하고 있다는 게 주변 중개업소 관계자들의 분석이다. 목동 신시가지의 경우도 소형 평형이 강세를 보이면서 월세 비중이높아지고 중개업소마다 전세 대기자가 5∼6명 가량 몰려있는 상태다. ◆매매는 여전히 안정세=금융위기 후 전세값이 오르면 매매가도 오르는 동반상승 현상이 사라졌다.전세값이 매매가의 80%를 넘어서고 있지만 매매가는 여전히안정권에 머물고 있다.다만 최근 개통된 지하철 6,7호선 인근의 소형 아파트 오름세는 눈에 띈다. 보름전보다 서울은 0.08%,신도시 0.02%,전국 평균 0.05%,5대 신도시는 0.02%가 각각 올랐다.신도시를 빼면 경기도 평균은 0.06% 올랐다. 이처럼 아파트 가격이 안정세를 유지하고 있는 것은 비수기여서 구매력이 약화된데다 재테크 대상으로서의 가치도 떨어졌기 때문으로풀이된다. 김성곤기자 sunggone@

서울지역의 상업지역 면적이 자치구별로 최고 30배가 넘는 격차를 보여 세수 및 주민 편의시설이 불균형을 이루는 주요인으로 분석됐다. 22일 서울시와 각 자치구에 따르면 지역별 상업지역 면적은 도심권으로 조성된 종로와 중구가 각각 3.73㎢와 3.63㎢로 가장 넓었으며 이어 강남구 2.24㎢,용산구 1.43㎢,송파구 1.25㎢,서초구 1.22㎢ 등의 순으로 나타났다. 반면 성동구를 비롯해 중랑·서대문·금천구 등은 상업지역이 0.2㎢에도 미치지 못했다. 나머지 동대문·성북·강북·도봉·강서·구로·양천구 등은 0.2∼0.9㎢의면적분포를 보여 이른바 강남지역의 자치구가 상대적으로 넓은 상업지역을보유한 것으로 집계됐다. 특히 가장 넓은 상업지역을 가진 종로구는 가장 적은 성동구의 34배나 됐으며 서초·강남·송파구 등도 다른 지역에 비해 최고 22배에 달하는 극심한편차를 보였다. 자치구별 행정구역 대비 상업지역의 점유비율도 역시 보유면적과 비슷해중구는 전체 구역(區域)의 36.41%가 상업지역이었으며 이어 종로구 15.59%,영등포구 10.71%,용산·동대문구 각 6.54%,강남구 5.66%,송파구 3.69% 등으로 나타났다 반면 성동·중랑·은평구 등은 1.0%에도 못미쳤으며 강북·도봉·노원·서대문·강서·구로·금천·동작·관악구 등은 1.0∼2.0% 수준이었다. 이같은 실태는 재정자립도로도 이어져 상업지역 면적이 넓은 종로·중·강남·용산·송파·서초구 등이 95.3∼51.9% 등으로 평균 이상의 재정자립도를 보인 반면 나머지 지역은 30∼40%대에 머물렀다. 이에따라 각 자치구들은 상세계획안 등을 통해 경쟁적으로 상업지역 늘리기에 나서고 있으며 이의 조정을 두고 시와 갈등을 빚는 일도 적지 않다. 서울시 관계자는 “도심과 외곽,구도심과 신도심 등의 차이에 따라 상업지역의 면적이 큰 편차를 보이는 것이 사실”이라며 “시 도시기본계획상의 도시공간 구조체계에 따라 상업지역의 적정화를 꾀하고 있으며 각 자치구의 지역·지구·생활권중심 개발로 편차를 점차 줄여나가겠다”고 말했다. 심재억기자 jeshim@

본격적인 이사철을 앞두고 서울과 수도권의 아파트 전셋값이 급등세를 보이고 있다. 7일 부동산 전문지 부동산뱅크에 따르면 지난달 29일의 수도권 신도시 아파트 전세 가격은 2주전인 15일보다 평균 2.24% 상승했다.일산은 0.99%,산본분당 평촌 중동은 2.08∼2.59% 올랐다. 서울의 전세 가격도 비슷한 추세를 나타내 서대문구 노원구 강북구 등에서2.93∼4.1% 뛰었다.반면 지난 연말 전세 가격이 급등한 강동구 양천구 강남구는 1.67∼1.95% 오르는 데 그쳤다. 평형별로는 서울 서초구 방배동 신동아아파트 34평이 1,000만원 가량 오른1억원에 시세가 형성됐으며 양천구 신정동 신시가지단지의 35평형도 1,000만원 이상 올랐다. 부동산뱅크는 “서울의 현재 아파트 매매 가격이 호가(呼價) 중심으로 형성돼 있어 다음달 이사철을 앞두고 실제 거래가 받쳐주지 않으면 다시 떨어질가능성이 있다”고 내다 보았다.丁升敏 theoria@

◎중구ㆍ성북ㆍ종로인구 매년 감소/가구당 평균 3.8명… 19세 이하,남자 52%/직장찾아 상경,20대층은 여자가 더 많아 89년도 상주인구조사 결과는 ▲증가율 둔화 ▲가구 증가율 급증에 따른 핵가족화현상 ▲노령인구의 증가 ▲성별 불균형의 심화 등으로 특징 지을 수 있다. 서울시 인구증가의 큰 원인이 돼 왔던 사회증가율이 88년 1.94%에서 89년엔 1.77%로 0.17% 포인트나 낮아져 인구증가율 둔화를 도와주었다. 그러나 전체적으로 2.82%에 이르는 증가율은 인구 과밀의 심각성을 덜기엔 턱없이 높은 비율이다. 지난 85∼87년 사이 사회증가율은 0.34∼0.89%로 자연증가율 1.09∼1.1%를 크게 밑돌았으나 올림픽이 열렸던 88년에는 1.94%로 급증,서울시 인구 1천만 돌파를 앞당기는 계기가 됐었다. 89년엔 사회증가율이 다소 둔화되긴 했으나 같은 기간 경기ㆍ인천지역의 인구급증 추세에 가속이 붙어 무려 5%를 넘는 기록적 증가율을 보여주었다. 이에 따라 서울을 비롯,수도권의 인구는 1천8백만을 넘어 전국 인구의 절반 가량인 2천만명에 육박하고 있는 실정이다. 서울시 인구의 출산등에 의한 자연증가율은 80년이후 계속 감소해왔으나 89년에는 1.05%로 88년 1.01%에 비해 0.04% 포인트(7천8백1명) 증가했다. 이는 베이비 붐 시대에 출생한 인구가 출산 적령기에 도달했기 때문으로 풀이된다. 이에 따라 서울시의 인구밀도는 1㎢당 1만7천4백70명으로 88년 대비 4백80명이 증가,세계 주요도시(5백만명 이상)와 비교해 3위,1백만명 이상 도시와 비교하면 11위권 정도로 추정된다. 80년 이후 지난 10년간 증가한 인구는 2백21만2천4백15명으로 대구시 인구와 맞먹는 규모이며 연평균으로는 종로구 인구만큼,89년엔 포항시(30만)만큼이 늘어난 셈이다. 사회적증가의 요인이 되는 시외 전입 인구는 직장 이동 취직 구직 등 직업관계가 66%를 차지,역시 직업과 관련한 전입이 가장 많았으며 자녀교육을 위한 이사도 12.2%나 됐다. 전 거주지는 경기도가 38.7%로 3분의 1을 넘고 있으며 강원도 7.49%,전남 6.69%,인천 6.74%,전북 6.39%의 순으로 경기ㆍ인천 등 서울근처에 일단 머물렀다가 서울로 전입하고 있는 것으로나타났다. 이를 뒷받침하는 것이 바로 경기ㆍ인천지역의 인구급증 현상이다. 경기도의 89년 인구증가율은 무려 6.7%로 88년 4.4%보다 2.3% 포인트나 증가했다. 이는 지난 5년(84∼88년) 평균 증가율 5.44%에 비해서도 1.26% 포인트가 높은 것이다. 특히 인구유입등으로 인한 사회적 증가율이 5.28%로 나타나 인구 급증을 부채질하고 있다. 이에 따라 수원시의 경우는 1년 사이 6만1천여명(11.3%)이,부천시는 5만8천여명(10.06%)이 폭증하는 기현상까지 나타냈다. 인천시 역시 상주인구가 1백75만4천3백76명으로 88년 대비 6.71%의 증가율을 보였다. 이같은 경기ㆍ인천지역의 인구증가,특히 사회적 증가율의 급증은 결과적으로 「서울전입 대기」 인구가 그만큼 있다는 예고이기도 하다. 서울시의 가구 증가율은 인구 증가율을 배나 앞질러 5.95%에 이르고 있다. 또 가구당 인구도 80년 4.5명에서 89년 3.8명으로 줄어 핵가족화 추세의 가속화를 말해주고 있다. 연령별 인구를 보면 19세 이하의 성별 불균형이 계속돼 남자가 52.05%로 여자보다 4.1% 포인트나높게 나타나 큰 사회적 문제로 제기되고 있다. 이에 비해 20∼24세 사이는 여자가 52.5%로 오히려 남자보다 많은 것으로 집계됐는데 이는 경제활동을 위한 젊은 여성들의 서울전입이 늘었기 때문이다. 15∼64세 사이 노동력 인구의 비율은 71.65%로 「89년 전국 노동력 인구비율 68.8%」보다 2.85% 포인트 높아 노동가능인구가 타 시ㆍ도보다 서울에 더 많이 살고 있는 것으로 나타났다. 특히 65세 이상의 노령인구는 70년 1.89,75년 2.10,80년 2.49%에서 86년 3%대에 진입한 이후 89년엔 3.43%로 증가,노인대책의 시급함을 보여 주고 있다. 경기도는 전체 인구의 50.35%가 남성,49.7%가 여성으로 균형을 이루고 있으나 50세 이후의 경우 여성이 남성을 21.63%(8만1천5백6명)나 앞지르고 있어 여성 수명이 남성보다 길다는 것을 입증하고 있다. 경기도의 도ㆍ농별 인구를 비교하면 해마다 농촌 인구가 줄어든 대신 도시 인구는 계속 증가,88년 76.5% 대 23.5%였던 도ㆍ농 인구비율이 89년에는 80.3% 대 19.7%로 크게 변화되고 있다. 서울 강남ㆍ북의 비율은 5백9만9천8백38명(48.28%) 대 5백47만6천9백56명(51.8%)으로 점차 균형을 이루고 있는 것으로 나타났다. 80년에는 40.4 대 59.6으로 강북 인구가 훨씬 많았으나 해마다 강남 인구가 상대적으로 크게 늘어나면서 거의 비슷한 수준에 이르렀다. 구별로는 송파구가 8만9천29명(16.6%)이 늘어 가장많은 증가율을 기록했고 다음이 노원구(6만1천6백31명 15.1%) 양천구(3만5천6백72명 7.8%)순이었으며 중ㆍ성북ㆍ종로구 등은 각각 2.2,1.6,1.6%가 감소했다. 송파구의 증가 원인은 올림픽 선수촌아파트및 패밀리 아파트의 입주와 풍납ㆍ거마지구 환지정리에 따른 주택 신축,방이ㆍ오금ㆍ가락ㆍ문정동의 개발사업 등 때문이다. 노원구는 상계ㆍ중계ㆍ하계동지역의 계속된 아파트 신축,양천구는 목동 개발 등에 따른 것으로 풀이된다. 인구 감소지역인 중ㆍ종로ㆍ성북구는 도시재개발및 도로확장,주거지역의 상가화 등이 원인이다. 구별인구는 성동구가 78만2천8백1명으로 제일 많고 중구가 19만2천8백43명으로 가장 적다. 서울시 거주 외국인 인구는 1만3백47명으로 국적별로는 미국 3천3백47,중국 3천1백76,일본 1천6백9,독일 3백63,영국 2백95명 순이다. 지난 87년까지는 중국인이 가장 많았으나 88년부터 미국인이 수위를 차지하고 있다. 서울시의 이같은 인구수는 중경(1천4백만) 상해(1천2백만) 도쿄(1천2백만)에 이어 세계 4위권으로 추정되고 있다. 한편 인구 유입시 전입후 주거형태는 전세가 54.1%로 절반을 넘고 있으며 월세가 24.1%,자가도 12.4%나 됐다.〈조명환기자〉