정부와 서울시의 연이은 재건축 규제강화조치로 재건축 시장이 급속히 위축되고 있다. 규제 강화발표 이후 가격 상승세도 꺾이고 매물도 늘어나고 있다.일부에서는 가격을 4000만∼5000만원 가량 낮춰 팔아달라 하기도 한다. 반면 재건축 조합들은 규제강화 이전에 안전진단이나 조합설립인가를 받기 위해 동분서주하고 있다.이미 안전진단을 통과한 단지는 혹시 유탄을 맞을까 ‘몸조심’하고 있다. ●상승세 꺾였다 정부가 오는 7월 부터 정밀 안전진단의 기준을 강화키로 하고 서울시도 그 때까지 안전진단을 자제해줄 것을 요청한 이후 재건축 아파트의 거래는 거의 중단된 상태이다. 특히 강남구의 경우 앞으로 투기지역으로 지정,실거래가로 양도소득세를 부과키로 하면서 가격을 내려파는 급매물성 물건도 나오고 있다. 개포주공 1단지 15평형은 한때 5억 1000만원에도 안팔겠다고 했으나 최근 4억 6000만원대 매물도 나왔다. 대치동 은마아파트도 가격이 약세다.금탑공인 관계자는 “6억 5000만원 정도에 호가가 형성됐던 34평형이 1000만∼1500만원 가량 내려갔다.”면서 “그러나 매물은 별로 나오지 않는다.”고 말했다. 강동구 고덕동의 경우 정밀안전진단을 통과한 주공1단지도 가격상승세가 멈췄다.주공2단지는 가격이 약세인 가운데 11평형이 2억 2000만원선을 유지하고 있다.고일공인 허봉욱 대표는 “가격이 좀 내렸지만 크게 빠진 것은 아니다.”면서 “본격적인 하락여부는 좀 더 지켜봐야 한다.”고 말했다. ●갈길바쁜 재건축 조합들 안전진단 강화에 재건축 조합들은 울상을 짓고 있다.일부 조합에서는 각 지구별 상황이 다른데 일률적으로 적용한다며 정부를 성토하고 있다. 개포주공 1단지 재건축 조합 관계자는 개포지구는 저층이어서 대단위의 중층지역인 은마아파트와 엄연히 다른데도 강남구가 여론을 의식,일률적으로 규정을 적용해 피해를 봤다고 말했다. 안전진단이 강동구청에 의해 유보된 고덕시영아파트 재건축 조합은 7월 이전에 안전진단 통과를 위해 용역업체를 협산엔지니어링으로 새로 지정,안전진단을 재실시키로 했다. 저밀도지구인 반포지구도 아직 안전진단을 통과하지 못한채추이를 지켜보고 있다.저밀도지구는 지구단위 계획 수립 등 일반아파트와 절차가 다르지만 집값 상승의 역풍이 불 경우 사업추진에 제동이 걸릴 수 있기 때문이다. 최근 시공사를 정한 수원시 권선주공은 7월 이전에 조합설립인가를 받기 위해 분주히 움직이고 있지만 조합원간 평형배정 문제로 갈등을 빚고 있다.추진위원회가 조합원 동의서를 받기 위해 매달리고 있지만 쉽지 않은 상태다. 반면 안전진단을 통과한 고덕주공1단지와 잠실 등 저밀도 지구 재건축 아파트 등 기득권을 가진 단지들은 극도로 몸조심을 하고 있다. ●재건축 차별화전망 정부가 안전진단 및 과세 강화 등 전방위 압박을 가해 재건축 아파트 가격이 오를 가능성은 크지 않다는 것이 대체적인 전망이다.다만,이미 안전진단을 통과한 아파트와의 차별화는 불가피할 것으로 보인다. 내집마련정보사 김영진 사장은 “지금은 집값이 조정기여서 정부의 대책이 잘 먹힌다.”며 “특히 과세 강화 등으로 투자심리는 크게 위축될 것”으로 내다봤다. RE멤버스 고종완 대표는 “정부의 종합적인대책이 나온데다가 조만간 비수기가 도래하면 재건축 아파트 가격은 잡힐 것”이라며 “특히 도시 및 주거환경정비법이 발효되면 재건축의 옥석이 가려져 단지별 차별화가 진행될 것”이라고 말했다. 김성곤기자 sunggone@

서울과 수도권지역의 재건축 아파트를 대상으로 한 부동산 투기혐의자에 대해 국세청이 정밀분석을 하고 있다. 국세청은 22일 “전주(錢主) 등 전문 투기꾼들이 서울과 수도권 일부 지역 재건축아파트시장에 몰리면서 가격 급등세를 주도하고 있는지 예의주시하고 있다.”면서 “가격동향을 정밀분석하고,전산분석을 통해 투기혐의자 명단을 파악하기로 했다.”고 밝혔다. 이를 위해 서울 강남구와 서초·용산·강동·송파구,경기 부천,광명,수원시 등 재건축 아파트 추진 지역의 최근 아파트 매매자료를 정밀 검증하고 있다.국세청 관계자는 “지난해 부동산 안정대책의 영향으로 떨어졌던 아파트 가격이 다시 오르는 것으로 파악하고 있다.”면서 “그러나 아직 세무조사 대상자를 선정하는 작업에 착수하지는 않았다.”고 밝혔다.국세청이 밝힌 부동산 투기 혐의자는 ▲다른 지역 거주 취득자 ▲30세 미만 연소자 취득자 ▲취득후 1년 이내 단기 양도자 ▲동일인으로 2회 이상 취득 및 양도자 등이다. 투기 혐의자는 양도소득세 조사는 물론 본인과 직계 존·비속에 대한 자금출처 조사 대상에 포함된다. 부동산 관련 업체 조사에 따르면 재건축이 추진되고 있는 송파구는 최근 평당 2444만원까지 급등했다.강남구도 2329만원에 호가가 형성되고 있다.서초·용산·강동구는 각각 1986만원,1781만원,1764만원을 기록하고 있다.수도권 재건축 추진 아파트도 평당 1046만원을 나타내고 있다. 오승호기자 osh@

5월부터 주택 3채 이상을 보유하고 있는 1가구 3주택 이상 보유자는 국세청의 별도관리를 받는다. 이에 따라 3채 이상의 주택을 보유한 사람이 이 가운데 1채를 매각한 뒤 실제거래가액으로 양도소득세를 내지 않으면 세무당국에 즉각 포착돼 불성실 신고가산세와 불성실 납부가산세를 내야 한다. 국세청은 20일 “아파트와 주택 등 3채 이상을 갖고 있는 사람에 대해 실제거래가액으로 양도세를 과세하기 위해 전산시스템을 개발,5월부터 가동에 들어갈 계획”이라고 밝혔다. 국세청은 “현재 주택 3채 이상을 보유한 사람이 주택 1채를 팔았을 때에는 실제거래가액으로 과세토록 돼 있다.”면서 “그러나 일부가 실제거래가액을 크게 낮춰 신고해 탈세를 하고 있다.”고 설명했다. 국세청은 이를 위해 아파트와 주택 등을 매각하고 양도세신고를 한 사람의 주민등록번호만 기재하면 당사자의 주택보유 내역을 모두 확인할 수 있는 전산시스템을 개발하고 있다. 국세청은 1가구 3주택 이상 보유자를 55만가구로 추정하고 있다. 오승호기자 osh@

내년부터 재건축아파트 입주권이나 아파트 및 오피스텔 분양권을 판 뒤 양도소득세를 실제보다 줄여 냈다가는 큰 코 다친다.실거래가격이 얼마인 지를 국세청 전산망이 포착할 수 있게 되기 때문이다. 재건축아파트 입주권과 아파트·오피스텔 분양권은 국세청이 정기적으로 고시하는 기준시가 대신 실거래가를 기준으로 양도세를 부과하게 돼 있다. 국세청은 18일 “재건축아파트 입주권을 비롯,아파트·오피스텔 분양권 등의 양도자산에 대한 신고성실도를 검증할 수 있는 전산프로그램을 연내 개발,내년 1월부터 가동할 계획”이라고 밝혔다. 국세청은 이 프로그램이 가동되면 부동산가격 급등을 주도하고 있는 서울 강남지역 등의 재건축아파트 입주권과 아파트·오피스텔 분양권 가격이 안정될 것으로 기대하고 있다. 오승호기자 osh@

서울과 수도권 일부 지역에 부동산 경기의 과열 조짐이 있는 가운데 정부가 대전·천안 등 행정수도 이전 예상지역과 경기도 광명 등 수도권 지역에서의 부동산 투자자를 대상으로 대대적인 세무조사에 착수한다. 정부는 조사 결과,미등기 전매 행위자 등 단기차익을 노린 투기혐의자에 대해서는 실거래가를 기준으로 양도소득세를 중과세하고,자금출처조사 등을 실시해 탈세액을 추징할 계획이다.상습 투기자는 검찰고발 등의 조치를 취할 방침이다. 16일 재정경제부에 따르면 정부는 부동산 가격 안정을 위해 다음주 부동산가격안정심의위원회를 열어 투기지역을 추가로 지정할 방침이다.현재 재건축이나 주상복합 아파트 등이 밀집해 있는 서울 강남구,고속전철 건설붐을 타고 있는 천안 인근 지역,경기도 광명,인천 중구 등이 투기지역 지정 대상에 포함될 것으로 알려졌다. 천안과 대전 서구·유성구 등 3곳은 지난 2월 투기지역으로 이미 지정돼 있다.지난달 투기지역 지정 대상에 올랐던 청주지역은 이달에는 제외될 것으로 전해졌다. 재경부 관계자는 “건설교통부가 투기지역 요건에 해당되는 곳의 지정을 조만간 건의해 오면 지정을 적극 검토할 방침”이라며 “특히 서울의 경우 재건축 아파트 등을 예의주시하고 있다.”고 말했다.국세청은 “지난 2월13일 발표한 ‘대전·충청권 부동산 시장 안정을 위한 부동산 투기행위자 세무관리 대책’의 후속조치로 행정수도 이전 예상지역에서의 부동산 투기자를 선정하는 작업을 하고 있다.”며 “대상자 선정 작업이 끝나면 조사에 착수할 예정”이라고 밝혔다. 주병철기자 bcjoo@

1가구 1주택자가 가족과 함께 미국으로 이민을 가면서 주택을 다른 사람에게 임대해줬으나 임차인이 주택을 상가로 바꿔 6년째 사업을 하고 있다.집 주인이 이 상가를 처분하고 싶은데,이 경우에도 1가구 1주택자에 해당돼 양도소득세를 내지 않아도 될까. 그렇지 않다.이런 때에는 1가구 1주택 양도세 비과세 대상에서 제외돼 세금을 내야 한다. 국세청은 16일 주택을 상가로 변경해 양도할 경우,비과세 여부에 대한 민원인의 질의에 대해 이같은 유권해석을 내렸다고 밝혔다. 국세청은 “소득세법의 1가구 1주택 양도세 비과세 규정은 양도일 현재 건물이 주택일 때 적용할 수 있기 때문에 건물이 상가에 해당되면 양도세가 과세된다.”고 설명했다. 국세청은 또 1가구 1주택 양도세 비과세 규정을 적용할 때,오피스텔을 주택으로 볼 수 있는 지에 대한 질의에 대해 “양도세가 비과세되는 1가구 1주택을 판정할 때의 주택이라 함은 건물장부상의 용도 구분에 상관없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다.”고 밝혔다. 즉 오피스텔이 주택에 해당되는 지여부는 주거전용으로 이용하는 지에 대해 사실판단을 해야 하는 사항이라는 유권해석을 내렸다. 오피스텔을 ‘주택이다,아니다.’라고 일률적 잣대를 적용해서는 안된다는 얘기다. 오승호기자 osh@

국세청은 전국 주요 아파트와 연립주택 등 450만가구의 거래시가를 매월 1차례 이상 수집해 전산관리하기로 했다.투기조짐이 있을 경우에는 매월 2차례 또는 매주 1차례 거래시가를 수집한다.450만가구에는 분양권도 포함된다. 국세청은 15일 “한국감정원에 의뢰해 월별 아파트 등의 거래시가를 국세청 전산망에 입력하는 방식으로 시가관리를 하기로 했다.”고 밝혔다.국세청은 감정원이 조사한 2001년 1월1일부터 지난 3월까지의 월별 아파트 거래시가는 이미 국세통합전산망(TIS)에 입력했다. 신현우 재산세과장은 “앞으로 감정원이 거래시가를 조사하면 10일 이내에 국세청 전산망에 입력하게 된다.”면서 “아파트와 연립주택은 동별로 최고가와 최저가를 조사,양도소득세 실지거래가액 신고자에 대한 성실도를 검증하는 자료로 활용할 방침”이라고 밝혔다. 국세청은 “아파트와 연립주택의 기준시가 고시 대상은 520만가구이기 때문에 시골에 있는 ‘나홀로 아파트’나 호가가 2∼3년에 한번쯤 형성되는 소규모 연립주택 등을 제외한 대부분의 아파트나 연립주택이 거래시가 조사 대상이 될 것”이라고 설명했다. 종전에는 부동산 투기조짐이 있을 때에 한해 국세청이 실거래가액을 수집하는 등 상시 수집체계가 이뤄지지 않았다. 오승호기자 osh@

세계적인 디플레이션(경기침체속의 물가하락)현상이 부동산 가격 하락을 초래할지 관심을 모은다.디플레가 닥치면 일반 물가에 이어 주가도 내림세를 보이지만 무엇보다 개인의 주요 자산인 집과 땅의 가치가 하락한다는 점에서 경제에 큰 파장을 불러온다.자산가치 하락은 소비 감소를 통해 경제를 급격히 위축시키기 때문이다.일본의 경우 10여년동안 집값이 4분의1수준으로 급락했으며,최근 선진국에서도 부동산 가격이 하락하고 있다.세계적인 부동산 거품붕괴 가능성과 그것이 우리나라에도 상륙할지 여부를 짚어보는 좌담을 마련했다.본지 이상일 경제부장 사회로 강원대 장희승 교수,삼성경제연구소 최희갑 수석연구원이 의견을 나눴다. 사회=이상일경제부장 사회자 부동산 버블(거품) 가능성은 한국경제의 오랜 관심사라 할 수 있습니다.먼저 일본의 사례를 살펴보았으면 합니다. -장희승 교수 일본의 부동산 가격은 지금 밑바닥입니다.도쿄에까지 서민형 초고층 아파트들이 들어서는 것이 단적인 예입니다.전에는 땅값이 비싸 시 외곽이 아니면 이런 아파트들을 지을 수 없었습니다.도심의 사정이 이렇다 보니 시 외곽에 있는 아파트들은 아예 거래가 안 됩니다.지금도 폭락세가 이어지고 있습니다.전에는 평당 200만엔(2000여만원)에 팔리던 아파트들이 지금은 70만∼80만엔에 내놔도 사겠다는 사람이 없습니다. -최희갑 연구원 일본에서는 1987년 도쿄 중심부의 오피스 건물을 중심으로 버블이 시작됐습니다.85년 플라자합의(엔화 가치를 높이기로 한 선진 5개국간 합의)가 큰 이유가 됐습니다.달러 대비 엔화가치가 순식간에 2배로 뛰면서 중소 수출업자들이 반발했고,이들을 달래느라 일본정부는 금리를 낮춰 통화량을 대폭 늘렸습니다.내수를 진작하기 위한 것이었지만 그 결과 부동산 버블이 형성됐습니다.일본의 장기침체는 이 기간동안 부동산 버블을 방치한 결과라고 할 수 있을 것입니다. -장 교수 부동산 가격이 급락해 버블이 꺼지는 것은 가격을 지탱해 오던 요인들이 일거에 사라지는 것을 의미합니다.서민들은 대출받은 부동산 자금을 상환하기 어려워지고,금융기관도 일시에 가계의 돈줄을 죄게 됩니다.자산디플레이션을 초래할 수 있다는 얘기이지요.가계부실로 부동산 매물이 급증하면 가격하락이 촉발되고 나아가 소비심리까지 위축됩니다. 사회자 우리나라의 부동산 가격도 많이 올랐지요. -최 연구원 부동산 거래는 계약을 체결하는 시점과 대금을 지불하는 시점간에 시차가 있습니다.때문에 정책을 쓰더라도 효과가 얼마후에 나타나게 됩니다.때문에 대외여건 등을 좀 더 지켜봐야 알 수 있을 것 같습니다.다만,지난해 국내에서 부동산 가격이 30% 가량 오르면서 가격 오름세가 2∼3년간 지속되면 버블로 갈 수 있다는 위기감이 생겼지만 다행히 정부의 안정정책 등으로 일단 진정된 것으로 볼 수 있습니다. -장 교수 일본의 버블은 정부·기업·토지 소유자의 이해관계에 의해 만들어진 가격 폭등입니다.한때 일본 인구 1억 2000만명 모두가 투기꾼이라 불릴 정도였으니까요.부동산을 끊임없이 가격이 오르는 대상으로 인식했습니다.반면 우리나라에서는 부동산 가격의 통제가 정책에 의해 비교적 쉽게 좌우되는 경향이 있습니다.지난해의 경우 조세정책의 효과가 컸습니다.예전에는 보유세(재산세 등)를 강화하면 거래세(양도소득세 등)를 약화시켰는데 지난해에는 두가지 모두 동시에 발효시켰습니다.그 덕에 부동산 가격의 급등이나 급락은 일어나지 않을 것 같습니다.일본과 같은 버블 붕괴는 오지 않을 것이란 얘기지요. -최 연구원 저는 장 교수님과 다르게 생각합니다.우리나라는 외환위기 이후 경상수지 흑자로 감당하기 힘들 만큼 많은 유동성(자금)이 해외에서 들어왔습니다.주택 외에 별다른 대체 투자수단이 없는 상황에서 금리인하가 장기간 지속되면서 주택시장에 불을 지폈습니다.주택 가격은 2001년 하반기에 본격적으로 오르기 시작해 지난해 상반기에 정점에 달했고 하반기에 안정을 찾았습니다.그러나 최근들어 가계대출 경색이 나타나고 경상수지 적자가 이어지면서 해외에서 흘러들었던 유동성이 메말라가고 있습니다.이런 상황이 부동산 가격의 하락으로 나타나는 게 아닐까 우려됩니다.불안요인들이 가시화되면 우리 경제의 주름살은 커집니다.부동산업자나 건설업자가 도산위기에 놓이는 것은 물론이고,금융기관에 부동산을 담보로 맡긴 중소기업도 담보가치 하락으로 상환압력에 직면하게 됩니다.경제불안에 대항력이 약한 저소득층도 타격을 받게 됩니다. 사회자 부동산값은 안정됐다고 하지만 주택 수요와 공급의 부조화는 여전한 것 같습니다만. -장 교수 우리나라 사람들은 부동산을 재테크의 수단으로 보는 경향이 강합니다.부동산을 삶을 영위하기 위한 공간으로 보는,인식의 전환이 필요합니다.그러나 부득이하게 주택을 재테크의 수단으로 삼아야 할 상황이라면 민간에 의한 양질의 임대주택 공급을 확대해야 할 것입니다.이런 면에서 주택공급에서 민간·공공의 명확한 역할 분담이 필요합니다.민간 부문은 시장원리에 맡겨 주택업자들이 고품질로 경쟁하게 놔두고,영세민들을 위한 공공부문만 정부가 맡아야 합니다. -최 연구원 주의깊게 보아야 할 부분이 주택의 수급 불균형입니다.지난해 사상 두번째로 많은 주택 공급이 이뤄졌지만 문제는 다세대주택 중심으로 공급됐다는 것입니다.다세대 주택은 중소 평형이기 때문에 서울 강남지역을 대체할 수 없습니다.때문에 다세대 주택의 확대는 시장수요를 무시한 것으로 주택시장 전반에 대한 효율적인 정책이라고 볼 수 없는 것이지요. 사회자 정부 정책에 문제점은 없을까요. -장 교수 가격이 안정되기는 했지만 시장정책에 대한 불신은 여전합니다.지난해 정부정책이 몇번 나온지 아십니까.무려 43번입니다.정책이 난무하다 보니 정부가 발표를 해도 일시적인 처방에 불과할 것이라고들 생각합니다.가격이 급등하면 임시방편을 써서라도 이를 우선 잡아놓고 보겠다는 식이어서는 곤란합니다.근본적 대책이 필요합니다.시장을 점검할 수 있는 상설기구를 놓고 장·단기별로 예측할 수 있는 시스템을 만들고 부동산 시장을 체크할 수 있는 시장점검기구도 상설화할 필요가 있습니다.특히 지역 단위의 개발통제는 절대로 안됩니다.이렇게되면 지역별 수급 불균형으로 인해 특정지역의 가격상승 및 특정용도의 과밀 현상이 발생하기 때문이지요. -최 연구원 맞는 말씀입니다.제가 하나 덧붙이자면 주택시장을 경기부양의 목적으로 활용하지 말라는 것입니다.그것은 일본의 거품붕괴에서도 여실히 드러났습니다.물가가 오를 때 흔히 정책 당국자들은 이를 단기간에 잡고 말겠다는 생각을 하게 됩니다.1990년대 하야미 마사루 전 일본은행 총재는 취임하자마자 금리를 큰 폭으로 올려 버렸습니다.평소 인상 수준의 2배 가까이 금리가 오르는 바람에 부동산 시장의 수급이 극도로 경직됐습니다.사회 여론의 악화를 의식해 극단적인 처방을 내린 결과였지요.이것이 부동산 버블의 붕괴로 이어진 것은 물론입니다.우리나라에서도 투표권자인 저소득층 무주택자,특히 젊은층을 중심으로 사회여론이 급격히 악화되면 정책당국자들이 자유롭지 못하게 될 것입니다.하지만 그렇다고 과격한 정책을 펴면 일본과 같은 급격한 냉각으로 치달을 것입니다. 정리 김유영기자 carilips@ ■미·영 집값 하락세 버블붕괴 확산우려 부동산 버블 붕괴가 영국과 미국 등 전세계적으로 확산될 것이라는 우려가 나오고 있다. 영국 경제주간지 ‘이코노미스트’ 최근호는 “햄프스테드,벨그라비아 등 영국 런던 중심가의 집값이 지난해 4·4분기와 올 1분기에 각각 4%씩가파르게 떨어졌다.”며 “6개월에 걸쳐 부동산 가격이 하락하는 것은 1990년 이후 처음”이라고 보도했다. 런던 집값의 하락세가 그동안 너무 오른 데 대한 단순한 반락일까,아니면 더욱 심각한 상황을 예고하는 것일까. 국제통화기금(IMF)은 지난 2일 발표한 세계경제전망 보고서에서 영국을 비롯한 선진국에 상당한 주택가격 하락 위험이 상존하고 있으며,과도한 기업의 부채가 미국과 유럽지역에서 경제 회복의 발목을 잡을 가능성이 크다고 경고했다. 케네스 로고프 IMF 수석 이코노미스트는 “물가상승률을 감안할 때 미국의 주택가격은 96년 이후 28% 올랐고,영국은 94년 이후 70%가 상승했다.”고 밝혔다.그는 “이 정도의 상승률은 주택가격 연구가 시작된 70년대 이후 가장 높은 것이며 수준 또한 지나친 것”이라고 덧붙였다. 그는 “통계적으로 살펴볼 때 주택가격 붐의 40% 가량은 이후 주택가격 하락을 동반했으며 통상 25∼30%가 떨어졌다.”고 말했다.로고프는 “주택은 주식보다 다양한 사람들이 보유하고 있으며,가격이 비싸기 때문에 피해가 더욱 심각하며 은행들에까지 파급효과를 미치게 된다.”고 설명했다. 그러나 월스트리트저널(WSJ)은 “IMF의 이런 연구가 미국 주택가격의 폭락 가능성을 부추겨 경제에 부정적인 영향을 주고 있다.”고 지적했다.특히 주택가격 하락은 전쟁과 주식가격 거품 붕괴로 약해질대로 약해진 경제를 다시 위협하고 있다고 주장했다.앨런 그린스펀 미국 연방준비제도이사회(FRB) 의장도 최근 “현재 미국 내에서 부동산 거품에 대한 우려는 존재하지 않는다.”고 강조했다. 그러나 영국의 중앙은행인 영란은행(BOE)조차 “현재 영국에 주택가격 상승 우려가 있다.”고 말하는 상황이어서 미국과 유럽에서의 부동산 버블 논쟁은 점차 가열될 것으로 보인다. 김유영기자

“세제의 1-1-3 시스템은? 답은 1세대-1주택-3년의 보유기간을 뜻하는 주택의 양도소득세 비과세 원칙입니다.” 일반 사람들이 어렵게만 느끼는 여러가지 세금에 대한 기본 이론을 알기 쉽게 설명해주는 ‘세(稅)테크’ 입문서가 나왔다.부산지방 국세청장을 지낸 김종상 세일회계법인 대표가 펴낸 ‘세(稅·世·三)짜 이야기’(사진˙한국세정신문사)가 그것.稅는 세금,世는 세상,三은 세가지 이야기를 뜻한다. 생활하면서 부딪치는 각종 세금에 대해 필자가 세무 공무원 시절의 실무 경험을 곁들여 읽기 편한 수필식으로 정리,일반인들에게 쉽게 전달하고 있다. 책은 ▲소득세 편에서 종합 소득세·근로소득세·접대비·감가상각비 등을 ▲부가가치세 편에서는 부가세 관련 세금·세금계산서·신용카드 관련 제도 등을 ▲부동산세 편에서는 양도소득세·부동산 임대소득·상속세 등을 구체적으로 계산 사례를 들어가며 설명했다.1만2000원. 김규환기자 khkim@

일산신도시의 오피스텔 인기가 추락하고 있다. 16일 일산 부동산중개업계에 따르면 오피스텔 입주 물량이 늘어나면서 이미 입주한 오피스텔값이 떨어지고 있다.전·월세 임대료도 하락했다. 부동산 침체에 따른 투자 수요 감소와 입주 대기물량 증가가 원인이다.특히 올해 7800여실이 입주를 기다리고 있어 5월부터는 오피스텔 할인세일 현상도 나타날 것으로 전망된다. ●1만실 이상 입주대기 일산에 분양된 오피스텔은 2만실을 넘는다.이 가운데 5700여실이 입주를 마쳤다.입주를 앞둔 물량이 1만 5000여실에 이른다. 올해 입주하는 물량이 7800여실에 이른다.주로 백석역과 정발산역 주변에 몰려있다.특히 호수공원 주변은 전국 최대의 오피스텔타운으로 형성됐다.정발산역에서는 우인아크리움 등 4698실,백석역 주변에는 현대밀라트Ⅰ 등 2863실이 입주를 앞두고 있다. ●매물 증가,임대료 약세 대규모 물량이 쏟아지면서 수요·공급의 균형이 깨졌다.팔자 매물이 늘고 임대료도 하락세다. 호수공원에 가까운 청원레이크빌 1차 19평형은 보증금 1000만원에 월60만원 정도다.동양메이저·현대타운빌 23평형은 보증금 1000만원에 월 55만원 수준이다. 신혼부부,미혼 전문 직업인들이 많이 찾는 10평형대는 1000만원에 45만원이면 구할 수 있다.지난해 하반기와 비교해 임대료가 5∼10% 정도 내렸다. 그래도 호수공원이 보이는 10∼20평형대,청원레이크빌Ⅰ과 같은 복층형은 그나마 수요가 있다. 대형 평형과 호수공원에서 멀리 떨어진 것은 사자 주문이 거의 없고 임대료 수준도 낮게 형성돼 있다. 특히 업체들의 ‘중도금 무이자’ 판촉전에 현혹돼 덥석 분양받았던 투자자들이 기대 수익률이 떨어지고 자금압박에 시달릴 것을 예상,대거 매물을 내놓고 있다. 전세는 거의 없고 월세가 대부분이다.금리가 낮아지면서 주인들이 전세 대신 월세를 원하고 있기 때문이다.공원조망에 따라 약간의 차이를 보이고 있으나 전반적으로 임대료는 약세를 면치 못하고 있다. ●임대전쟁 시작 본격적인 임대 전쟁은 5월 이후 시작될 것으로 전망된다.이곳 부동산중개업자들은 본격적인 입주가 시작되는 하반기부터는 임대료가 월 5만원정도 떨어질 것으로 예상했다. 동양메이저공인 지용범사장은 “일산 오피스텔시장은 양도소득세부과,소나기식 공급,경기침체 등 오피스텔 ‘3재(災)’가 끼여있다.”면서 “가격이 떨어지고 매기가 없어도 그동안 주인들이 팔지 않고 버텼지만,5월 이후 대규모 물량이 쏟아지면 이것도 한계에 다다를 것”이라고 전망했다. 그는 “일산에서 오피스텔을 구하고자 하는 수요자라면 가격 하락이 본격화되는 5월 이후를 기다리는 것이 바람직하다.”고 조언했다. 류찬희기자 chani@

상속·증여세는 본인의 신고에 의해 내야할 세금이 확정되는 양도소득세와 달리 세무서가 납부 세액을 결정한다.부동산(재산) 평가원칙도 양도세는 기준시가인 반면 상속·증여세는 시가라는 점에서 차이가 있다. 세금을 계산할 때 재산평가 원칙이 시가라는 부분과 납부세액을 세무서가 확정한다는 것은 시가에 의한 세금계산이 잘못됐을때 언제든지 과세관청에서 다시 세금을 부과할 수 있다는 것을 의미한다.그럼에도 불구하고 실무에서는 상속세와 증여세가 기준시가에 의해 계산될 때도 있다.소유권 이전이 무상으로 이뤄지는 상속과 증여의 성격상 시가를 파악할 수 없을 때가 있기 때문이다.하지만 세법에서 정한 기한 이내에 시가가 파악되면 원칙대로 상속세와 증여세는 시가에 의해 다시 부과된다. 시가란 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이뤄지는 경우 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말한다.세법에서는 상속 개시일 전후 6개월,증여일 전후 3개월 이내에 매매가 이뤄졌을 때는 그 금액을 시가로 평가하고 있다.가령 부모가 자녀에게 토지 100평을 증여하기 2개월 이전 100평 가운데 30평을 부분 매각하고 나머지 70평을 줬다고 하자.이럴 경우 70평에 대한 증여세는 먼저 처분한 30평에 대한 평당 시가를 적용해 산출하게 된다. 만약 상속세와 증여세 신고를 기준시가에 의해 신속히 마무리하고 상속 또는 증여받은 재산의 일부를 이 기간 이내에 처분할 때는 시가가 노출된다.이럴 때 세무서는 시가에 의한 상속세와 증여세를 다시 계산해 알려준다. 따라서 상속이나 증여받은 재산을 매각할 때는 이런 점을 충분히 감안해야 한다.일반적으로 시가는 기준시가보다 높기 때문에 상속세나 증여세를 기준시가에 의해 신고했더라도 상속일부터 6개월,증여일부터 3개월이 각각 지난 뒤 매각하는 것이 좋다.상속세나 증여세가 많이 나와 세금을 낼 돈을 마련하기 위해 상속 또는 증여받은 재산을 처분하는 예도 있다.이처럼 어쩔수 없이 부동산을 처분해야 한다면 상속이나 증여받은 부동산이 아닌 다른 부동산을 매각하는 방법도 있다.매각이 불가능하면 부동산으로 세금을 내는 물납(物納)을 신청하거나 세금 납부를 3년 이내로 연장하는 ‘연부연납’을 신청하는 것도 생각해 봄직하다. (도움말=원종훈(元鍾勳·세무사)우리은행 PB사업팀 과장) 오승호기자 osh@

정부는 21일 윤진식 재정경제부 차관 주재로 부동산가격안정심의위원회를 열고 대전광역시의 서구(둔산지구)·유성구(노은지구),천안시 등 3곳을 주택 투기지역으로 지정하기로 결정했다. 투기지역 지정은 이 제도가 도입된 이후 처음이다.토지는 투기지역 지정 대상에서 유보됐다. 이에 따라 오는 27일(관보공고 예정일)부터 이들 투기지역의 주택(부속 토지 포함)을 처분할 경우에는 양도소득세를 기준시가 대신 실거래가액으로 신고·납부해야 한다. 주택매매를 할 때 실거래가를 적용해 양도차익을 산정하기 때문에 양도세 부담이 커진다. 투기지역으로 지정된 이후에도 부동산가격이 계속 오르면 15%포인트의 탄력세율이 적용돼 양도세율은 최고 51%로 높아진다.현행 양도세율은 9∼36%이다. 정부는 투기지역 지정 가능성이 높았던 대전시 서구·유성구를 제외한 나머지 구와 천안·창원·춘천시 등은 주택가격 상승 등을 봐가며 추후 지정 여부를 검토하기로 했다. 재경부 관계자는 “투기지역 지정은 한시적인 것으로,투기지역 지정 이후 부동산 가격이 안정되면 심의위원회의 심의를 거쳐 해제된다.”고 말했다. 주병철기자 bcjoo@

서울지검 형사9부(부장 李仁圭)는 21일 관계사간 주식 스와핑 거래 등을 통해 회사에 1800억원대의 손해를 끼친 혐의를 받고 있는 최태원 SK㈜ 회장에 대해 특정경제범죄가중처벌법의 배임 혐의를 적용,22일 구속영장을 청구키로 했다. 검찰은 이날 최 회장을 소환해 ▲SK증권-JP모건간 이면계약 ▲SKC&C가 보유한 SK㈜ 주식과 최 회장이 보유하고 있던 워커힐호텔 주식간 스와핑거래 ▲스와핑 거래에 따른 양도소득세를 내기 위해 SK글로벌에 워커힐 주식을 떠안긴 경위 등을 집중 추궁했다. 최 회장은 비상장사인 워커힐호텔의 주가를 정확히 평가할 수 있는 기준이 없어 세법상 기준을 원용했다고 진술한 것으로 알려졌다.또 그룹의 경영권을 확보하기 위해 지분을 조정한 것일 뿐 이득을 취하거나 손해를 입힌 사실이 없다는 점을 강조한 것으로 전해졌다. 검찰 관계자는 “최 회장을 상대로 조사할 사안이 많아 22일중 영장을 청구할 방침”이라고 말했다. 검찰은 또 SK글로벌이 SK㈜ 주식 1000만주를 해외에 은닉했다는 단서를 포착했다.검찰이 확보한 SK그룹내부 문건 ‘Corp 주식확보 방안’에 따르면 그동안 SK글로벌이 해외매각한 것으로 알려진 SK㈜ 주식이 사실은 해외기업에 파킹(Parking)되어 있었다는 것이다. 그러나 검찰은 ▲해외우호지분 확보 차원으로 볼 수 있고 ▲법적으로 공정거래법 위반 사항은 공정위의 고발없이 기소할 수 없다는 점 등을 들어 당장 수사에 착수할 뜻이 없다고 밝혔다.이에 앞서 이날 오전 10시 검찰에 출두한 최 회장은 “좋은 회사를 만들려 했는데 능력이 부족해서 국민들께 심려를 끼쳐드렸다.”면서 “반성의 시간을 갖게 되면 좋은 지배구조를 가진 회사를 만들도록 하겠다.”고 말했다. 최 회장은 지난해 3월 그룹 지배권을 확보하기 위해 두차례 워커힐 주식과 SK㈜ 주식을 각각 주당 4만 495원과 2만 400원으로 평가한 뒤 워커힐 주식 385만주를 1560억원에 SK㈜ 주식과 맞교환,부당이득을 취한 혐의 등을 받고 있다.또 99년 SK증권과 JP모건간 이면거래에 개입,SK글로벌 등 계열사에 1078억원의 손실을 끼친 혐의도 받고 있다. 강충식 조태성기자 chungsik@

집값이 급등한 대전지역이 21일 ‘주택 투기지역’으로 지정될 것으로 보인다. 20일 건설교통부에 따르면 21일 재정경제부,국세청 등과 부동산가격안정심의위원회를 열어 대전,천안,창원,춘천 등 4곳에 대해 투기지역지정 여부를 결정지을 방침이다. 4곳 가운데 행정수도 이전 후보지로 떠오르면서 아파트값이 많이 오른 대전은 투기지역 지정이 확실시되고,나머지 도시는 심의위원회에서 지정여부가 집중 논의될 전망이다. 투기지역으로 지정되면 부동산을 팔 때 양도소득세를 실지거래가액을 기준으로 매기며,부동산값 상승 정도에 따라 최고 15%의 양도세가 추가로 부과된다. 그러나 대전을 포함한 충청권과 수도권 등 땅값이 많이 오른 81곳은 토지거래허가구역 등으로 묶여 있고 가격도 안정세를 띠고 있어 ‘토지 투기지역’지정은 유보될 것으로 예상된다. 류찬희기자 chani@

행정수도 이전 후보지로 거론되면서 부동산값이 크게 오른 충청지역 투기 혐의자 2만 7095명에 대해 국세청이 대대적인 세무조사에 나선다. 국세청은 13일 “대전·충청권의 부동산에 대한 투기수요가 몰리면서 토지와 아파트가격이 급등하고 있다.”면서 “충청권의 11개 시·군에서 지난해 10월부터 지난 1월말까지 4개월간 이뤄진 10만 653건의 거래자료를 전산분석한 결과 2만 7095명은 투기혐의가 있는 것으로 보고 중점 조사하기로 했다.”고 발표했다. 국세청은 이들 가운데 1500명을 1단계 조사대상으로 선정,다음달 중순부터 60여일동안 세무조사를 실시키로 했다.서울 등 외지인과 30세 미만 연소자의 거래를 중심으로 양도소득세 탈세 여부는 물론 계좌추적을 통한 자금출처조사도 실시,세금을 추징하는 등 강력 대응할 예정이다.11개 시·군은 대전,청주,천안,아산,공주,논산,연기,금산,청원,보은,옥천 등이다. 신현우(申鉉于) 재산세과장은 “최근 서울과 수도권지역 아파트 등 부동산가격이 안정세를 보이면서 이 지역 부동산시장에서 ‘큰 손’으로통하고 있는 투기꾼들이 충청권으로 대거 몰린 것으로 파악되고 있다.”고 설명했다. 국세청은 땅투기는 아파트 투기보다 전문투기꾼들에 의해 이뤄졌을 가능성이 크다고 보고 전주(錢主)를 집중 조사할 방침이다.특히 행정수도 거론지역의 토지 등을 대량 취득한 뒤 소규모로 분할·매매해 차익을 올리는 서울·수도권 지역의 이른바 ‘펀드형 원정 떴다방’의 투기조장 행위를 색출할 계획이다.국세청에 따르면 서울과 수도권의 일부 부동산중개업소들은 3∼10명의 투기꾼들로부터 돈을 끌어모아 대규모 토지 등을 산 뒤 이를 분할해 갖는 수법 등으로 부동산투기를 부추기고 있다.건설교통부에 따르면 대전 서구 관저동 땅값은 지난해 12월초 평당 30만원에서 이달초 33만원으로 10%,대전 유성구 구암동은 18만원에서 20만원으로 11.1%가 각각 뛰었다.충남 연기군 남면과 공주시 장기면,천안시 목천읍은 5만∼5만 5000원에서 6만원으로 9.1∼20%,충북 청주시 흥덕구와 청원군 오창면은 각각 8만원,4만원에서 3000원씩 올랐다. 국세청은 건교부가 충청지역에서의땅투기 혐의자를 통보해올 경우 2월 이후 거래자료도 수집,세무관리를 강화할 방침이다. 오승호기자 osh@

김모(36)씨는 부인과 이혼을 한 뒤 위자료로 줄 돈이 모자라자 본인 소유의 오피스텔을 주기로 했다.이 경우 양도소득세는 어떻게 될까. 김씨가 돈이 넉넉해 부인에게 위자료를 현금으로 줬다면 부인은 증여세를 내지 않아도 된다.하지만 위자료를 대신해 부동산 소유권을 부인 명의로 이전시켜 줄 경우에는 다르다. 채무에 대한 대물변제로 보아 김씨는 양도세를 내야 한다.따라서 부동산을 담보로 은행에서 대출을 받아 부인에게 위자료를 지급하는 것이 유리하다. 이처럼 증여와 양도는 세법을 적용할 때 까다로운 점이 있다.채무변제를 대신해 부동산 소유권을 이전시키는 것처럼 증여의 형식을 취하지만 실질은 양도인 경우도 있다.증여와 양도를 구분하는 기준은 소유권 이전에 대한 대가성 유무로 판단한다.김씨의 예처럼 대가성이 있으면 양도에 해당된다. 양도와 증여가 동시에 발생하는 예도 있다.아버지가 아파트를 담보로 대출받은 4억원을 아들이 갚는 조건으로 6억원짜리 아파트를 증여하는 것을 예로 들어보자. 6억원 중에서 4억원의 채무를 아들이대신 갚는 조건으로 증여했기 때문에 무상으로 증여한 것이 아니라 대가성이 있는 것으로 본다.즉 6억원 중에서 4억원은 양도로 간주,아버지는 양도세를 내야 한다. 4억원을 제외한 2억원은 무상으로 증여한 부분이므로 아들은 증여세를 물어야 한다.이같은 방식의 증여를 ‘부담부 증여’라고 한다.실무에서는 이런 방법을 이용해 합법적으로 절세테크닉으로 사용하기도 한다. (도움말=원종훈(元鍾勳·세무사)우리은행 PB사업팀 과장) 오승호기자 osh@

실거래 가격으로 양도소득세가 부과되는 주택 ‘투기지역’ 지정 대상지에 대전,천안,창원,춘천 등 4곳이 올랐다.이 가운데 대전과 천안시는 주택투기지역으로 지정될 전망이다. 건설교통부는 11일 국민은행의 1월중 주택가격 동향 조사를 기준으로 투기지역 선정 대상지를 산정한 결과,이들 도시가 투기지역 지정 요건에 해당됐다고 밝혔다. 도시별로는 대전 4.8%,천안 3.5%,창원 1.4%,춘천 0.9%가 각각 올라 투기지역 지정요건에 해당됐다. 정부는 이달 중 재정경제부 차관을 위원장으로 건교부,행정자치부,국세청 등이 참석하는 부동산가격안정심의위원회를 열고 주택과 함께 토지 투기지역 지정 여부도 결정할 예정이다. 건교부는 대전지역의 투기지역 지정 방침을 발표한 바 있어 이번에 천안시의 추가가 유력시되고 있다. 투기지역 지정요건은 ‘월간 상승률이 소비자물가 상승률을 30%이상 웃돌고,최근 2개월 평균 가격 상승률이 전국 평균 상승률 보다 30% 이상 높거나 최근 1년간 가격 상승률이 최근 3년간 전국 평균 상승률을 웃도는 경우이다. 한편 11일 국민은행이 발표한 ‘1월 중 도시주택가격 동향조사’에 따르면 지난달 전국의 주택 매매가격 종합지수(95년말 100 기준)는 120.4로 한달 전(120.5) 보다 약 0.1% 떨어졌다.지수가 전월대비 하락세를 보인 것은 지난 2001년 1월 이후 2년만에 처음이다. 김성곤기자 sunggone@

행정수도 이전 후보지인 대전·충청지역 11개 시·군의 부동산투기를 막기위해 15억여평이 토지거래계약허가구역으로 지정됐다. 건설교통부는 7일 중앙도시계획위원회를 열어 대전광역시와 충북 청주시 및 청원·보은·옥천군,충남 천안·공주·아산·논산시 및 금산·연기군의 15억 7400만평을 토지거래허가구역으로 지정했다. 지난달 16일 토지거래동향감시구역으로 지정된 19억평 가운데 토지거래허가구역으로 묶인 천안·아산시 일부를 제외한 전 지역이다.관보공고를 거쳐 17일쯤부터 오는 2008년 2월까지 5년간 적용된다. 최근 이들 지역의 땅값이 4∼20% 올라 주변으로 확산될 우려가 있어 이같이 지정했다. 이 지역의 녹지지역은 200㎡(60.5평),비도시지역은 농지 1000㎡(302.5평),임야 2000㎡(605평),기타 500㎡(151.25평)를 초과하는 토지거래시 실수요 여부와 이용목적,취득면적의 적정성 등에 대해 해당 시·군·구청장의 심사와 허가를 받아야 한다. 건교부는 이와 함께 이달말 대전 전역을 양도소득세가 실거래 가격으로 부과되는 주택 투기지역으로,서·유성구는 토지 투기지역으로 지정할 방침이다.지난 5일에는 신규 아파트 청약경쟁이 과열되고 있는 유성구 노은2지구를 분양권 전매가 제한되는 투기과열지구로 지정했다. 김성곤기자 sunggone@

대전시는 행정수도 이전 등으로 청약경쟁이 과열된 유성구 노은2택지개발지구를 다음달 초부터 투기과열지구로 지정키로 했다고 29일 밝혔다. 시는 이날 이곳의 아파트 청약경쟁률이 3순위에서 최고 129.5대1을 기록하고 전매율이 61%까지 오르는 등 주택가격 상승과 주거불안 우려가 높아 건설교통부에 다음달 3일부터 투기과열지구로 지정토록 요청했다. 대전시는 또 아파트와 토지가격이 크게 올랐거나 오를 것으로 예상되는 둔산,노은1,서남부권개발지구를 양도소득세가 실거래가로 부과되는 투기지역으로 지정하는 방안을 검토하고 있다. 대전 이천열기자 sky@

재개발 또는 재건축에 참여하는 조합원이 일반 분양자에 비해 오히려 금전적인 손해를 보고 있는 것으로 나타났다. 이같은 사실은 ‘소비자문제를 연구하는 시민의 모임’(회장 김재옥)이 24일 올해 1차분 동시분양 아파트 5곳을 대상으로 건축비와 대지비를 분석한 결과 드러났다. 이에 따르면 동작구 본동 H건설사가 맡은 재개발의 경우 조합원들이 본인의 토지를 내놓고도 지불하는 추가비용이 1가구당 1억 9400만원에 달하는 것으로 조사됐다. 또 관악구 남현동의 U건설사 재건축사업은 택지비가 평당 1500만원대로 지나치게 높게 책정돼 양도소득세 산정시 조합원 부담이 엄청날 것으로 분석됐다.건설회사는 건축비만 받고 공사를 하는데 반해 조합원의 경우 택지비에 대한 책임이 있어 세무감사를 받을 경우 조합원이 양도차익을 부담해야 하기 때문이다. 이같은 현상에 대해 시민의 모임측은 “시공회사가 지나친 폭리를 취하거나 분양실적을 높이기 위해 일반 분양가를 낮추는데 따른 것”이라 분석했다. 한편 이번 조사에서 동시분양 아파트의 건축비와대지비가 원가기준에 비해 최소 122%에서 최고 272%까지 높게 책정되는 등 업체들의 폭리가 여전한 것으로 파악됐다. 이동구기자 yidonggu@