‘동양최대 국제전시장의 꿈은 언제 이뤄지나.’ 경기도 고양시 한국국제전시장(킨텍스·KINTEX) 2단계 확장사업이 힘든 항해를 하고 있다. 사업의 첫 단추인 토지보상이 행정처리 절차지연으로 늦어진데다, 고양시가 사업비로 충당하려던 1단계 지원시설부지 매각대금도 제때 걷히지 않고 있다. 당초 계획보다 3년이상 늦어질 것으로 보인다. ●예산 1조원 고양시, 추가부담 최고 8000억 버거워 지난해 고양시 일산구 대화동에 지원시설부지를 합쳐 총 22만 5000평에 전시공간 1만 7000평으로 출범한 킨텍스는 2010년까지 추가로 22만 8000평에 3만 7000평의 전시공간을 확대, 첨단 운영시스템과 설비를 갖출 예정이다. 규모는 중국의 상하이 푸둥전시장(6만 500평)에 조금 못 미치지만 질적으로는 ‘동양 최고, 세계 유수’를 지향하고 있다. 그러나 도시개발구역 지정·고시 등 행정절차가 제때 이뤄지지 않아 토지보상이 미뤄졌다. 여기에 차이나타운과 호텔 등 8만 4000평 규모(공원제외)의 8개부문 사업자 지정이 늦어지면서 2단계 사업비 조달이 차질을 빚었다. 대형할인매장과 영화관 등으로 구성된 상업시설Ⅰ만 내년 상반기 착공예정이다. 상업시설Ⅱ는 우선협상대상자 선정업체가 자금조달계획을 제시하지 못해 지위를 잃었다. 차이나타운도 부지 매입대금 337억원을 내지 못해 계약해지 통보를 받고 법원에 지급기일 연장을 신청했다.2004∼2005년 사이 우선협상대상자가 선정된 호텔·수족관·스포츠몰 등도 협상이 지지부진하다. 킨텍스는 부지 매입과 조성은 고양시가 책임지고 건축비는 고양시와 경기도, 대한무역투자진흥공사(KOTRA) 3자가 분담한다. 고양시는 1단계 때 이미 토지매입비 3335억원, 부지조성비 620억원, 기반시설비 1727억원과 건축비 2315억원 중 781억원 등 6470억여원을 출연했다. 고양시는 2단계에 투자될 토지매입과 부지조성비 3040억원에 건축비 분담금을 합쳐 3700억∼8000억원을 마련하기 위해 1500억원의 지방채 발행을 승인받았다. ●기채 1500억중 500억만 확보… 금융권 대출도 추진 시는 킨텍스 2단계가 2013년에는 완공되도록 내년 상반기까지 보상을 끝낼 방침이다. 그러나 재정경제부가 올해 승인한 지방채 6000억원 중 5500억원이 이미 다른 시·도에 배정돼 500억원만 확보,2200억원에 이르는 보상비에도 턱없이 부족한 실정이다. 시간도 시의 편이 아니다. 공공사업에 한해 부동산양도소득세를 기준시가로 적용하는 조세특례법 적용기간이 연말이면 종료돼 내년부터는 토지주들이 실거래가로 세금을 내야 한다. 반발이 거셀 것으로 보인다. 시는 킨텍스에 출연하는 재원은 고양시 도시경제의 자족도시 구현을 위한 기반형성비로 감수할 만하다는 입장이다. 시는 부족한 보상재원 1000억원은 금융권에서 단기(1년)로 융자받아 연말까지 보상을 마칠 방침이다. 하지만 경상비를 포함해 시 예산 규모가 1조 600억원(올해 기준)에 불과해 심한 재정 압박을 받을 전망이다. 시민단체 고양 예산감시네트워크 김인숙 공동대표는 “시는 이미 부담한 사업비만으로도 재정운영에 심각한 영향을 받게 될 것”이라며 “정부나 광역단체가 고양시 몫으로 돼 있는 사업비를 분담토록 해야 한다.”고 목소리를 높였다. 고양 한만교기자 mghann@seoul.co.kr

중소기업에 대한 세무조사는 대폭 줄어들고 개인사업자에 대한 조사는 오히려 강화되는 등 올해부터 ‘세무조사 분야별(세목별·기업규모별) 탄력제도’가 도입된다. 국세청은 31일 ‘세목별·기업규모별 세무조사 방안’을 담은 2006년 업무지침을 확정, 지방국세청과 일선 세무서에 시달했다. 국세청의 세목별·기업규모별 세무조사 방안이 외부에 공개된 것은 처음이다. 국세청이 시달한 방안에 따르면 올해부터 국세청은 법인세·부가가치세·양도소득세 등 3대 세목에 대한 세무조사는 전년보다 축소하되 개인사업자에 대한 조사는 최소한 예년의 수준을 유지하거나 강화하기로 했다.세목별로는 법인세의 경우 대법인에 대한 조사는 전년 수준을 유지하되 중소법인에 대한 조사는 대폭 줄이기로 했다.국세청은 다만 중소법인 가운데 대형음식점, 유흥업소, 대형스포츠시설, 현금수입업종 등 1인 지배 형식의 법인이나 탈세 가능성이 높은 법인을 ‘중점관리업종’으로 분류, 최소한 예년 수준의 조사를 하거나 세무조사를 강화하라고 일선 지방청과 세무서에 지시했다.주병철기자 bcjoo@seoul.co.kr

김석동 재정경제부 차관보는 30일 MBC라디오에 출연,“분양권 전매금지와 투기지역 지정제도는 투기수요를 억제하는 핵심적 장치이기 때문에 폐지를 검토하지 않고 있다.”면서 “투기심리가 진정되고 있으나 부동산 시장이 완전 정상화했다고 말하기는 이르다.”고 말했다. 그는 또 KBS1라디오에도 출연,“현 상황에서 부동산 종합소득세와 양도소득세를 손보기는 어려우며 재건축 규제완화는 개발이익 환수문제가 해결되고 주택값이 안정된 뒤에 신중히 검토하겠다.”고 밝혔다.

판교 중대형 아파트의 분양 신청을 이틀 앞둔 가운데 재정경제부가 27일 판교 아파트에 당첨되면 ‘신형 폭탄’에 맞는 것과 같다는 논리를 펼쳐 논란이 예상된다. 재경부의 한 관계자는 27일 “판교 아파트를 분양받기만 하면 모두가 대박을 터뜨릴 것으로 생각하는데 이는 정말 잘못된 생각”이라고 말했다. 이 관계자는 판교 분양가가 주변 시세의 90% 수준으로 설정된 것을 집값의 하한선으로 볼 게 아니라 사실상 ‘상투’로 봐야 한다고 지적했다. 무엇보다도 ‘8·31 부동산 대책’으로 연말부터 종합부동산세가 부과되고 내년부터는 2주택자에 단일 세율 50%로 양도소득세를 물리게 되면 제 2의 ‘판교발 집값 상승’은 발생하지 않을 것이라고 강조했다. 다른 관계자는 그 이유를 수요와 공급 2가지 측면에서 설명했다. 주택담보대출 비율의 강화와 소득수준에 따른 대출로 주택 시장에서 당분간 수요초과는 없을 것이라고 했다. 또한 내년 양도세 중과를 피하기 위해 하반기로 갈수록 2주택자 중심의 매물이 나와 분당을 비롯해 산본·평촌·과천 등지에선 집값 상승요인이 사라졌다고 했다. 이 같은 상황에서 판교 지역의 시세가 시장에서 말하는 분당권의 40평대 15억원까지 갈 가능성은 적다는 주장이다. 게다가 그동안 임대주택과 일반주택이 혼재한 경우 가격 상승률은 크지 않은 점을 주목했다. 수서 지구의 경우 동일한 가격으로 분양된 아파트라도 임대주택이 많은 곳은 시간이 흐를수록 시세가 상대적으로 낮게 형성됐다. 판교의 경우 임대주택 비율은 수서보다 높은 50%로 책정됐다. 때문에 재경부의 관계자는 “채권입찰에서 최고가를 쓰는 것은 위험을 감수하는 행위”라고 신중한 결정을 당부했다. 자금사정에 여유가 있다면 모르지만 실수요자의 경우 초기 계약금으로 2억원 이상이 필요하고 대출을 받을 경우 입주까지 3∼5년간 금융비용만으로 4000만∼6000만원을 부담해야 하는 점을 감안하라고 권고했다. 일각에선 ‘전매’를 전제로 다른 사람과 함께 등기하는 ‘복등기’로 분양 프리미엄을 챙길 수 있다고 생각할 수도 있다. 하지만 국세청이 이들을 대상으로 자금출처를 집중 조사할 방침이어서 법망을 피하기는 쉽지 않을 것이라고 밝혔다. 판교에서 분양받은 주택은 5년간 전매가 금지된다. 한편 이같은 경고에도 불구, 재경부 내부에서조차 판교 중대형 아파트를 분양받으려는 국·과장들이 적지 않아 ‘판교 폭탄설’에 대한 설득력은 떨어지고 있다. 40평형대 아파트 분양을 받으려는 한 국장은 “솔직히 분당권보다 입지가 좋고 새로 짓는 아파트의 가격이 그보다 못할 수가 있겠느냐.”면서 “그동안 입지가 좋은 곳의 집값 상승률을 감안할 때 입주할 때에는 지금보다 2배는 오를 것으로 시장은 보고 있다.”고 말했다. 또한 한번 오른 아파트의 가격은 세금을 중과해도 크게 떨어지지 않는 하방 경직성이 있다고 덧붙였다. 백문일기자 mip@seoul.co.kr ▶관련기사 15면

부동산 시장 안정이라는 목표 속에 다소 무리가 있다는 평가를 받기도 한 ‘8·31 대책’이 나온 지 1년이 됐다.‘8·31 대책’ 이후에 나온 ‘3·30 대책’에 따라 아파트값은 다소 잡히고는 있다. 이에 따라 정부측은 성공적이라고 자평하지만 업계 전문가들의 견해는 다르다. 27일 서울신문이 최근 건설교통부가 홈페이지에서 실거래가를 공개한 서울 22개구 2172개 아파트를 단지와 평형별로 구분,3월과 6월 모두 거래가 있었던 850개 아파트의 가격을 분석한 결과 아파트 값은 여전히 올랐고 서울 강남·북간의 골도 깊어지고 있다. 3·30 대책 이후 3개월간 강남 3구(강남·서초·송파)에서 실제 거래가 이뤄진 실거래가 공개 아파트중 75%가 올랐다. 반면 강북 3구(노원·도봉·강북)에서는 서울 평균(68%)보다 낮은 55%만 올랐다. 또 같은기간 강남 3구에서는 5% 이상 값이 오른 아파트는 강북 3구보다 2배 이상 많지만 내린 곳은 강북 3구의 절반 수준이다. ●강남 3구 6월 거래 80% 줄어 시세를 기준으로 보면 서울 아파트는 8·31 대책 이후 3·30 대책 전까지 10.1% 올랐다.3·30대책 이후에는 5.0%로 상승폭이 둔화됐다. 재건축 아파트는 3·30대책 전까지 15.4% 올랐지만 대책 이후 2.5%로 상승폭이 크게 줄었다. 그러나 6월 기준 강남 3구 거래는 3월보다 80%(2491건→503건)나 줄었다. 시장이 얼어붙어 마치 외견상으로 안정된 것처럼 보인다는 게 대부분 전문가들의 견해다. 3월 이후 건교부 홈페이지에 실거래가격이 공개된 아파트를 중심으로 평가하면 대책 이전처럼 강북 3구보다 강남 3구에 오른 아파트가 많다. 양천·용산·강서구는 강남 재건축 규제에 따른 반사이익으로 오히려 강남보다 더 많이 올랐다. 집값 안정이라는 명분으로 나왔던 8·31대책의 취지가 무색하다는 평가가 나오는 배경이다. 지난 3월과 6월 모두 거래가 이뤄진 실거래가 공개 단지를 기준으로 상승 아파트 비율이 가장 높은 곳은 용산구다. 거래된 11개 단지 모두 올랐다.2위는 양천구(96%)다. 양천구 목동 우성 2차 31평형은 3월 3억 1671만원에 팔렸으나 6월에는 37% 오른 4억 3500만원에 매매돼 이 기간 거래된 것 중 가장 많이 올랐다. 관악(89%), 강서(85%), 동작(82%), 영등포(76%)에도 오른 아파트가 훨씬 많았다. ●“집값 안정 아니라 동맥경화” 정부는 8·31 대책을 발표하면서 연말 종합부동산세가 강화되고 내년부터 1가구 2주택에 대한 양도소득세가 중과(重課)되기 때문에 올해 매물이 쏟아져 집값이 안정될 것이라고 주장했었다. 그러나 1∼6월 전체 실거래가 공개 단지 중 강남에서 가장 높은 실거래가를 기록한 도곡동 타워팰리스 1차 102평형은 정점을 찍었다는 지난 3월(44억 5000만원)보다 5월(47억원)에 더 비싸게 팔렸다. 물론 향에 따라 가격차는 있을 수 있고, 급매물 여부에 따라 차이가 날 수는 있지만 아파트가격이 안정권에 들어섰다고 낙관만 할 수는 없는 셈이다. 같은기간 아파트 거래량은 강남 3구는 80%, 전국은 40% 가까이 감소됐다. 안정이 아니라 거래가 실종돼 동맥경화 상태라는 우려다. 한 건설사 관계자는 “판교를 제외하면 대거 미분양 사태로 분양시장은 침체됐고 지방의 경우는 최악”이라면서 “토지시장도 행정중심복합도시, 혁신도시 등을 제외하면 모두 값이 낮아져 거래없는 시장이 됐는데 이게 어떻게 안정이냐.”고 꼬집었다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

Q사업이 안 돼 빚만 3억원이 쌓였습니다. 다행히 부동산 투자한 게 그럭저럭 성공했습니다.1년 반 전에 1억원에 산 땅값이 올라 지금은 3억원이 된 것입니다. 땅을 팔아서 빚을 갚고, 사소하게 남는 빚은 나중에 벌어서 갚기로 계획하고 원매자와 흥정하고 있습니다. 다른 문제점은 없을까요. - 한기획(42) - A양도소득세를 고려해야 합니다. 채무자가 가진 재산으로 빚을 갚는 것은 말릴 이유가 없습니다. 다만 문제는 발생한 양도소득을 다른 손실과 상계해 경감해 주는 장치가 있어야 한다는 것입니다.1억원에 산 땅을 3억원에 팔면 양도차익 2억원이 발생하는데, 기본공제를 감안해도 2년 미만 보유이므로 40%의 세율이 적용돼 8000만원 가까운 양도소득세 납부의무가 발생합니다. 아무리 사업상 손실을 3억원이나 봤다고 해도 양도차익을 이 손실과 상계할 수는 없습니다. 얼핏보면 부당하게 여겨질 수 있는 이런 결과는 양도소득을 특별히 다른 종합소득과 구분해 오직 다른 자산의 양도로 인한 손실, 이익과 합산, 조정을 인정하기 때문에 불가피한 결과라고 하겠습니다. 소득세법은 누적된 사업상 손실을 결손금으로 처리, 다음 과세연도로 이월해서 다음 5년간 사업연도에 발생하는 이익을 줄이는 것을 인정하고 있습니다. 또 그 이상 사업연도로 이월되더라도 채무면제 이익을 결손금에 충당하는 것도 인정됩니다. 양도소득은 다른 항목의 소득과는 엄격히 구별되는 입장을 취하고 있기 때문에 통상의 조치로는 양도소득을 사업상 결손금에 충당할 수 없습니다. 그렇지만 이 문제점을 소득세법은 피할 수 있게 합니다. 그게 파산입니다. 소득세법 89조는 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 양도소득을 비과세 소득으로 규정합니다. 질서있는 청산인 파산제도를 장려하기 위해 국가가 보조하는 것과 같은 것입니다. 한기획씨의 경우 지급불능을 이유로 파산을 신청하고, 법원이 심사해 파산을 선고하면 재산을 청산할 수 있도록 파산관재인이 임명됩니다. 파산관재인은 한기획씨의 재산을 접수해 이를 처분,3억원을 회수한 뒤 이를 한기획씨 채무 3억원 상환에 쓰게 될 것입니다. 역시 계산상 양도차익 2억원이 발생하지만, 소득세법은 이를 과세하지 않습니다. 이 같은 방향으로의 기획은 한기획씨 재기에 도움이 될 것입니다. 사실 8000만원의 채무는 금액만으로도 재산이 없는 사람에게는 파산의 원인이 될 정도로 큰 금액입니다. 더욱이 조세채무는 파산 절차로 면제받을 가능성도 없습니다. 파산 신청을 하는 게 현명한 선택입니다.

허용석 재정경제부 세제실장은 22일 KBS1라디오에 출연,“주택시장이 안정되고 있지만 부동산 정책을 바꾸는 것은 시장에 주는 시그널을 고려해 신중해야 한다.”면서 “거래세는 재정 여건이 허용하는 한 계속 낮춰가겠지만 양도소득세율은 조세형평 차원에서도 그대로 유지하겠다.”고 말했다. 이어 “근로소득자 실효세율이 14%인데 주택양도시의 양도세 부담을 시뮬레이션해 보면 7∼15% 수준으로 나와 근로자 세부담과 큰 차이가 없다.”고 덧붙였다.

종합소득세 부과 대상 주택 확대에 이어 양도소득세 비과세 특례 아파트 일몰제를 적용키로 하면서 주택시장에 적잖은 파장이 예상된다. 부동산 전문가들은 신축주택 양도소득세 특례 아파트의 1가구 1주택 비과세 제도를 내년말 폐지하면 주택시장에 매물이 쏟아질 것으로 보고 있다. 특례 아파트 외의 아파트는 내년 말까지 처분해야 양도세를 내지 않거나 부담을 크게 줄일 수 있기 때문이다. ●양도세 부담…매물 증가로 이어져 양도세 비과세 특례 아파트 가운데는 서울 강남, 분당 등 인기 지역 아파트가 상당부분 포함돼 있다. 양도세 비과세 특례는 외환위기 이후 주택시장 활성화 차원에서 도입된 제도이지만, 강남 등 비싼 아파트에도 그대로 적용돼 특혜시비가 끊이지 않았다. 이를 해결하기 위해 특례를 받는 주택 외의 다른 주택에 대해선 양도세 비과세 혜택을 없애기로 한 것이다. 따라서 지금처럼 아파트값 상승률이 미미하다면 기존 주택을 처분하는 것이 유리해 매물이 늘어날 것으로 전망된다. 다만 특례 아파트는 계속 양도세 비과세 혜택을 받기 때문에 급매물로 나올 확률이 적다. 이에 따라 특례 아파트 보유자들은 다른 아파트를 물건으로 내놓을 확률이 높다. 전문가들은 이번 조치가 종합부동산세 부과 대상 확대 효과보다 클 것으로 보고 있다. 종부세가 주택 보유를 간접적으로 억제하는 기능을 했다면, 양도세 비과세 특례 폐지는 아파트를 처분하지 않으면 실거래 기준으로 산정해 수천만∼수억원의 양도세를 내야 하므로 집주인들이 가급적 매물을 처분할 가능성이 높기 때문이다. ●양도세와 집값 상승률 따져 결정해야 양도세 특례를 적용받는 아파트와 다른 주택 가운데 어떤 아파트를 먼저 팔아야할까.2007년말 이후 처분해 내야 하는 양도세와 비과세 여부, 집값 상승 가능성 등을 견줘 우선 처분해야 할 집과 시기를 결정해야 한다. 양도세 특례외 다른 주택을 먼저 처분한다면 가급적 내년 말까지 팔아야 세금을 절반 가까이 줄일 수 있다. 물론 집값이 상승할 가능성은 고려해야 한다. 고종완 RE멤버스 소장은 “집값이 오를 전망이 없거나 보유세 등이 부담되면 내년 말까지 파는 것이 유리하다.”고 말했다. 특례 대상 아파트를 처분한다면 양도세는 면제된다. 다만 일반 아파트 처분에 따른 양도세 산출 방식에 따라 계산된 양도세의 20%를 농어촌특별세로 내야 한다.2주택 보유자 가운데 양도세 특례 주택을 먼저 팔면 나머지 주택은 1주택이 돼 비과세 특례 혜택을 받을 수 있다. 종전 주택의 가격이 오를 가능성이 있다면 양도세 특례주택이라도 먼저 파는 게 유리하다. 김종필 세무사는 “양도세 특례주택도 집값이 크게 변동하지 않는다면 가급적 장기보유특별공제를 받을 수 있도록 3년 이상 보유한 뒤 파는 것이 낫다.”고 조언했다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

올해 공시지가가 상향 조정될 것으로 알려지면서 지난 5월30일 이전에 토지, 건물 등을 서둘러 증여한 사람들이 많다. 그러나 부동산을 증여받은 후 세무상 주의할 사항을 모르면 예상하지 못한 세금을 부담하게 될 수 있다. 부동산을 증여받은 이후 3개월, 상속 받은 후 6월 이내에 부동산을 매매하는 것은 피하는 것이 좋다. 재산을 무상으로 자녀 등에게 증여하면 증여세를 내야 한다. 이때 증여하는 재산을 얼마로 평가해 세금을 부과할 것인가 하는 문제가 발생한다. 세법에서는 증여·상속재산을 평가하는 대원칙으로 특수관계가 없는 타인간에 자유롭게 거래되는 매매사례 가격을 기준으로 한다고 규정하고 있다. 하지만 토지나 일반건물, 단독주택의 경우 비교가능한 매매사례 가격이 많지 않아 실무상으로는 공시지가나 기준시가, 개별주택 공시가격을 기준으로 세금을 신고하는 경우가 많다. 그런데 재산을 증여받은 사람(수증자)이 증여받은 부동산을 다른 사람과 3개월 이내에 매매계약을 체결해 양도하게 되면 그 매매가격을 기준으로 증여세를 다시 계산하게 된다는 점을 알아야 한다. 매매하는 부동산이 상속받은 재산인 경우는 6개월이 기준이 된다. 통상 공시지가에 비해 실제 거래되는 가격이 높은 점을 감안하면 거액의 증여세를 추가로 물게 될 수 있으므로 피하는 것이 좋다. 부동산을 증여받은 후 5년 이내의 양도는 세금을 계산해 보고 결정하자. 부동산을 증여받은 후 5년 안에 양도를 하면 세금을 회피할 의도가 있는 것으로 보고 전체 세금을 다시 계산한다. 자녀와 같은 특수관계자에게 부동산을 증여한 지 5년 내에 증여받은 부동산을 다른 사람에게 양도하면 증여자가 직접 양도한 경우의 양도소득세와 수증자가 부담한 증여세와 양도소득세의 합계액을 비교해 많은 금액으로 과세한다. 오랫동안 보유한 토지의 경우 증여자가 양도하면 차익이 많아 세금을 많이 내야 하지만 낮은 세율로 증여세를 부담하는 범위 내에서 증여한 후 양도하면 세금이 줄 수 있기 때문에 이러한 세법 규정을 두게 된 것이다. 그런데 증여자가 직접 양도한 것으로 봐 양도소득세를 부과하는 경우 증여받은 사람이 이미 납부한 증여세가 문제가 된다. 증여세와 양도소득세를 모두 과세하게 되면 이중과세 문제가 발생하기 때문이다. 이때는 세무서에 납부한 증여세를 돌려달라는 경정청구를 하면 된다. 과거에는 양도소득세를 계산할 때 기납부한 증여세를 필요경비로만 공제해 주었지만 지금은 전액 환급해 주도록 되어 있다. 부동산은 대체로 유동성이 떨어지는 경우가 일반적이어서 팔고자 하는 시점에 원매자가 나오기가 쉽지 않다. 증여받은 부동산을 적정한 가격에 사려는 사람이 나타났다면 일단 정확하게 부담할 세금이 얼마나 되는 지를 계산하고 향후 부동산 전망을 종합적으로 판단해 양도 여부를 결정하는 것이 좋다. 안만식 신한은행 PB사업부 선임세무팀장

경제자유구역인 인천 영종지구 570만평 개발과정에서 토지공사가 내년 4월쯤 용지보상에 착수키로 해 주민들이 반발하고 있다. 토공은 지난 6월부터 영종지구 토지이용실태 조사를 벌였지만 현재 진척률은 42.7%이며, 오는 11월쯤 재정경제부로부터 개발계획 승인을 받아야 한다. 또 내년 2월 토지와 지장물에 대한 감정평가 등 제반절차를 거치면 4월쯤에나 용지보상이 가능하다. 이에 대해 연내 일괄보상을 주장해 온 주민들은 강력히 반발하고 있다. 연내 보상이 안되면 내년부터는 양도소득세가 실거래가로 부과돼 세금이 늘어나 실질 보상액이 줄어들기 때문이다.인천 김학준기자 kimhj@seoul.co.kr

채권입찰제가 적용되는 판교신도시 중대형 아파트의 취득·등록세는 채권손실액을 감안하지 않은 순수 분양가에 대해서만 부과된다. 양도소득세는 채권매입손실액을 포함한 금액을 기준으로 한다. 8일 행정자치부에 따르면 판교신도시 중대형과 같은 채권입찰제 적용 아파트의 경우 채권매입손실액은 취득세 과표에 포함시키지 않고 순수 분양가에 대해서만 과세된다.주현진기자 jhj@seoul.co.kr

은행들이 현행 담보인정비율(LTV) 규제의 기준이 되고 있는 만기 10년을 5년으로 낮추면 변동금리부 대출 이자와 비슷한 고정금리부 주택담보대출 상품을 개발할 수 있다는 입장을 금융감독원에 밝힌 것으로 확인돼 주목된다. 현재 금감원과 시중은행들은 변동금리부 주택담보대출의 비중을 줄이기 위한 방안을 찾고 있다. 현행 LTV 규제에 따르면 만기 10년 이내 대출의 경우 주택투기 지역에서는 집값의 40%, 비투기지역은 60%까지 받을 수 있다. 만기 10년 이상이면 지역에 관계없이 60%까지 가능하다. 투기지역은 전국 77개 지역으로 서울을 포함한 수도권 도시는 물론, 웬만한 대도시가 해당된다.LTV 규제 기준을 10년으로 정한 것은 은행 빚으로 집을 산 뒤 짧은 기간에 되팔아 시세차익을 올리는 투기 행위를 막기 위해서다. 그러나 은행들은 “10년을 5년으로 낮추더라도 LTV 자체를 완화하는 것은 아니며, 투기지역의 6억원 이상 아파트에 대해서는 소득에 따라 대출액이 제한되는 총부채비율(DTI) 규제와 양도소득세 중과 등이 있기 때문에 큰 문제가 되지는 않을 것”이라고 주장한다. 지난 6월 말 현재 은행권의 주택담보대출은 2조원을 돌파했고, 이 가운데 98.9%가 변동금리부 대출이다. 이들 대부분은 만기 91일짜리 양도성예금증서(CD) 금리와 연계돼 있어 3개월 단위로 이자가 변한다. 최근 CD 금리가 계속 오르고 있어 주택담보대출자들은 ‘이자 폭탄’에 무방비 상태인 셈이다. 이에 따라 금감원은 최근 시중은행과 협의체를 구성하고 변동금리부 대출의 비중을 줄이기 위한 방안을 찾고 있다. ●“LTV 규제 기준 10년에서 5년으로 낮춰 달라.” 금감원과의 협의에서 시중은행들은 투기지역 만기 5년 이상의 대출에도 LTV를 60%까지 허용해 주면 경쟁력있는 고정금리부 대출 상품을 만들 수 있다는 견해를 피력했다. A은행 관계자는 “금감원과 소비자들은 만기가 길고 금리가 변동금리와 비슷하게 낮은 고정금리 상품이 나오길 바라지만 정기예금 등 은행의 수신 만기가 대부분 1년 미만이어서 현재로서는 장기 고정금리 상품을 내놓을 수 없다.”고 말했다. 은행이 만기 10년 이상 상품의 금리를 낮게 고정시키기에는 리스크(위험)가 너무 크다는 것이다. 이 관계자는 특히 “LTV 40% 한도 내에서는 원하는 아파트를 구입할 수 없어 대부분의 고객이 10년 이상의 장기 변동금리부 대출로 LTV를 60%까지 끌어 올린다.”면서 “대출금을 갚는 방식도 대부분 만기 후 일시 상환이어서 3년의 거치 기간(이자만 내는 기간)이 끝나면 다른 은행으로 대출을 갈아타거나 집을 팔아 차익을 챙기는 악순환이 반복된다.”고 밝혔다. 그는 “LTV 60% 허용 범위가 5년 이상으로 늘어나면 은행들이 5년 만기 국고채를 기준으로 현재보다는 금리가 낮은 고정금리형 상품을 개발할 수 있다.”고 말했다. ●“여러 대안 중 하나” B은행 고위 관계자도 “은행들은 향후 5년 정도의 금리를 전망해 대출 상품을 개발하고 있고, 그 정도 기간의 금리 변동은 헤지(위험 회피)할 능력이 있다.”면서 “LTV 규제 기준을 5년으로 낮추면 현재의 변동금리부 대출의 금리와 엇비슷한 만기 5∼8년짜리 고정금리 상품을 개발할 수 있을 것”이라고 말했다. 이에 대해 금융감독원은 “여러 대안 가운데 하나로 검토할 수 있다.”고 밝혔다. 그러나 당장 실현 여부를 결정할 수는 없다는 입장이다. LTV 규제 기준이 5년으로 줄면 자칫 가계대출이 단기화돼 금융시장이 불안해질 염려가 있기 때문이다. 또 LTV 규제 자체가 완화되는 것으로 오해를 살 소지가 있어 현 정부의 주요 정책과제인 ‘부동산 투기 억제’에 반한다는 비판을 받을 수 있다. 금감원 관계자는 “고정금리부 대출을 늘리는 것도 중요하지만 만기 후 일시상환을 원리금분할상환 방식으로 전환시키는 게 더 중요하다.”면서 “거치 기간을 짧게 하고, 원리금 분할상환방식으로 유도하며, 장기 대출 위주로 주택자금을 공급해야 한다는 3대 원칙의 틀 속에서 LTV 기준 시한 변경도 고려할 것”이라고 밝혔다. 이창구기자 window2@seoul.co.kr

종합부동산세의 적용범위가 확대되는 등 세제 개편에 따른 인력수요 증가로 올해 세무직 9급 공무원 660명이 추가로 선발된다. 당초 선발인원보다 100명을 늘린 7급 세무직도 채용시험을 앞두고 있다. 정부 정책의 변화가 극심한 구직난에 시달리고 있는 공시(公試)생들에게 결과적으로 가뭄의 단비가 되고 있는 셈이다. 중앙인사위원회는 9급 세무직 국가공무원을 추가 선발하기 위한 채용시험을 다음달 24일 국세청과 공동으로 실시한다고 2일 밝혔다. 9급 추가 선발은 지난 27일 645명을 증원하는 내용의 국세청 직제가 확정·공포되면서 가능해졌다. 여기에 일부 결원이 포함되어 선발인원이 늘었다. 당초 계획한 308명을 포함, 올해만 모두 968명의 9급 세무직 공무원을 뽑는다. 선발인원이 늘어난 것은 종합부동산세법과 소득세법이 개정된 데 따른 것이다. 올해부터 시행되고 있는 종부세 개정안은 과세 대상을 공시지가 9억원에서 6억원으로 낮추었고, 개인별 부과가 아니라 가구별 합산제로 바뀌었다. 이에 따라 법인을 포함해 지난해 7만 4000여명이었던 종부세 과세대상자가 올해는 40만명으로 늘어났다. 양도소득세도 기존 투기지역 등에서 전체 지역으로 실거래가 과세 범위가 확대된다. 정부의 ‘부동산 잡기’ 정책에 따라 행정 수요가 대폭 늘어나는 만큼, 인력 증원도 불가피한 셈이다. 원서는 오는 14일부터 18일까지 중앙인사위원회 사이버국가고시센터(gosi.csc.go.kr)에서 접수할 수 있다. 필기시험은 9월24일, 최종 합격자 발표는 11월17일이다. 또한 7급 공채 인원도 50명에서 150명(모두 장애인 3명 포함)으로 대폭 늘어났다. 이미 올해 초 7급 공채 계획을 발표할 때 ‘세무직이 늘어날 수 있다.’고 명시했다.7급 확대 역시 종부세 개정 등 정부 정책의 변화에 따른 것이다. 정부 정책의 변화에 따른 추가 채용은 지난해에도 있었다. 노동부는 노동행정 수요가 늘어나는 바람에 근로감독과 고용안정서비스 지원 분야의 정원을 대폭 늘렸다.7급 350명,9급 450명을 새로 뽑았다. 중앙인사위 관계자는 “세무 공무원 공채확대는 정부의 부동산 세제의 강화로 인력 부족 현상이 우려됨에 따른 조치”라면서 “최종 합격 이후 등록과 신원조회 등을 거쳐 내년 3월이면 채용이 완료될 것”이라고 설명했다. 이두걸기자 douzirl@seoul.co.kr

해외로 나가기 전 아파트 분양권을 취득했더라도 출국한 뒤 계약을 체결해 완공 시점까지 보유하다 팔았다면 1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 수 없다는 결정이 내려졌다. 국세심판원은 2일 “해외로 출국한 뒤 아파트 분양계약을 체결하고 나중에 이를 처분한 A씨에게 1가구 1주택 양도소득세 비과세 규정 적용을 배제한 과세당국의 결정은 잘못이 없다.”며 A씨가 청구한 국세심판청구를 기각했다고 밝혔다. 2002년 10월 특별공급아파트 입주권 취득 대상자로 선정돼 아파트 분양계약을 기다리던 A씨는 2003년 4월 해외 취업을 위해 출국했고, 같은 해 6월 해외에서 특별공급아파트에 대한 분양계약을 체결했다.A씨는 이듬해 3월 아파트가 준공되자마자 다시 양도했고 양도세 비과세로 과세당국에 신고했다. 현행 소득세법 및 시행령은 국내에서 새 아파트를 분양받아 중도금을 내는 동안 취업이나 취학으로 인해 1년 이상 해외에 머물 경우 양도세를 물지 않도록 하고 있다. 다만 양도 대상이 아파트 분양권이면 당첨일, 부동산은 최종불입금 납부일을 취득 시기로 보고 취득할 당시 국내에 살아야 비과세 혜택이 주어진다.이영표기자 tomcat@seoul.co.kr

｜베이징 이지운특파원｜중국 정부가 끝내 외국인의 부동산 투자를 ‘극단적으로’ 제한하는 조치를 내놓았다. 중국 건설부, 상무부, 인민은행 등 6개 관련 부서는 24일 공동으로 ‘부동산시장 외자 진입과 관리에 관한 의견’을 발표했다. 이날부터 시행된 이 조치는 거주용이 아닌 부동산의 매입을 사실상 불가능하게 하고 있으며, 그나마도 자격 조건을 엄청나게 강화해 놓았다.1년 이상 중국에서 일한 경력이나 공부한 기간을 증명해야 하며,1년 미만 거주자는 부동산 구입이 불가능하다. 또한 기관이든 개인이든 외국인은 반드시 실명으로만 부동산을 살 수 있다. 관련 업계에는 지난 7월11일자로 관련 부처 직인이 찍힌 이 공문의 공식 발표가 늦어지면서, 일부 내용의 변화를 기대했다.그러나 2002년 외국인 부동산 투자 규제 전면 철폐 이후 4년 만에 다시 원점 근처로 되돌아가자 업계 전체가 적지 않은 충격을 받게 될 것으로 전망하고 있다. 조치에 따르면 부동산을 팔거나 전매할 때도 당국의 허가를 별도로 받아야 하며 부동산 구입자금에 대한 환전 심사도 강화된다. 부동산 매각 자금을 본국으로 가져갈 때도 양도소득세 등 관련 세금을 제대로 납부했는지를 따져 관련 규정에 부합할 경우에만 본국 송금이 허용된다. 중국 내에 지사를 설립하지 않은 외국 법인은 아예 중국 부동산을 구매할 수 없게 된다.jj@seoul.co.kr

증권가에 조직 개편 작업이 한창이다.‘금융투자업과 자본시장에 관한 법률안(이하 자본시장통합법)’에 맞춰 투자은행(IB)으로 도약하기 위한 작업의 일환이다. 현대증권은 지난 17일 ‘자기자본직접투자(PI)’ 본부를 신설,IB 영업을 강화하고 파생상품본부팀·금융공학팀 등도 새로 만들었다. 이에 앞서 우리투자증권은 지난 10일 운용사업부를 1·2부로 나누고, 연금·신탁팀을 정비했다. 대우·한국투자·굿모닝신한증권도 일찌감치 조직 개편을 마쳤다. 몇몇 증권사들은 24일 증권사의 기획임원들을 대상으로 증권업협회 주최로 열리는 자본시장통합법 설명회 후 조직을 개편한다는 입장이다. 이렇듯 증권사들이 자본시장통합법의 시행을 앞두고 본격적인 준비 작업에 들어갔지만 밑바닥에는 두려움이 깔려있다. 자본시장통합법이 처음 계획했던 일정보다 미뤄지면서 신금융상품 개방 등의 문제가 논의되고 있는 한·미 자유무역협정(FTA)과 함께 진행되고 있다. 자본시장통합법이 시행돼 경쟁력을 얻기도 전에 한·미 FTA로 IB시장의 문이 활짝 열릴 것이라는 걱정이 크다. 국내 증권사들의 두려움이 성급한 측면도 있지만 증권사들의 경쟁력을 키울 수 있는 정부의 지원이 필요하다는 목소리가 많이 나온다. ●외국에 비해 미약한 국내 IB 증권사들은 자본시장통합법의 필요성에는 모두 공감한다. 자본시장이 발전하면 보다 지속가능한 경제성장이 가능하고 경제가 성장할수록 자본시장이 발전하는 선순환 구조가 되기 때문이다. 물론 이런 긍정적인 효과를 얻기 위해서는 자본시장에 관한 규제가 선진화돼야 한다. 그러나 IB가 활성화되기 위해서는 미래의 위험(리스크)을 제대로 평가하고 영업력 확대로 발생할 수 있는 손해를 줄일 수 있는 능력이 있어야 한다. 그런데도 국내에서는 기업의 증시상장을 위한 기업공개(IPO) 업무 외에는 IB 실적이 미흡한 실정이다. 그뿐이 아니다. 국내 증권사들이 IB로 도약하기 위해서는 덩치도 커야 하는데, 아시아 내에서의 경쟁력은 취약하다. 동아시아 시장에서 경쟁 상대인 일본의 5대 대형 증권사의 자기자본 평균은 4조 4000억원에 이른다. 반면 우리나라 5대 증권사의 자기자본 규모는 평균 1조 6000억원에 불과한 실정이다. 또한 중국에서 적격 외국인기관투자자제도에 규정된 증권사의 자격요건은 ▲최소 30년 이상의 경영▲자본금 10억달러 이상▲최근 운용된 증권자산 총액 100억달러 이상 등이지만, 국내 증권사들 가운데 이런 요건을 충족시키는 회사는 없다. 국내 증권사들간 인수·합병(M&A) 가능성이 거론되는 까닭도 여기에 있다. ●정부 지원을 통한 특화전략 필요 그렇다고 M&A가 쉬운 것 만은 아니다. 중·소형 증권사의 경우 개인 대주주가 많아 이들이 수익원을 포기할 이유가 없다. 국내 증권사들의 자기자본수익률(ROE)은 2005회계연도(2005년 4월∼2006년 3월)에 20%나 된다. 지난해에 증시 활황으로 주식매매에 따른 수익이 높았던 영향이 크다. 강형철 한국증권연구원 연구위원은 “M&A가 활발히 이뤄지려면 합병 및 주식교환 비율의 탄력성 부여, 합병에 따른 과세부담 경감 등의 정부 지원이 필요하다.”고 지적했다. 현재 합병 비율은 주가에 의해 결정되는데, 금융지주회사에 한해 주식교환시 법정교환 비율의 30% 범위 내에서 조정할 수 있게 돼 있다. 이를 증권사간 M&A에도 적용하는 것이 필요하다는 지적이다. 한시적이라도 증권사간 M&A시 양도소득세 과세 이연 등 세제지원이 필요하다고 덧붙였다. 증권업계 관계자는 “M&A가 대형사에는 기회이지만 중·소형사에는 생존의 위기”라면서 “국내에서 골드만삭스나 모건스탠리 같은 대형 IB가 탄생하기는 힘들겠지만 M&A를 거쳐 특화된 IB는 가능할 것”이라고 내다봤다. 특화된 IB는 매쿼리그룹이 대표적인 모델이다. 지난 2001년 호주의 금융서비스개혁법으로 탄생한 매쿼리그룹은 프로젝트파이낸싱이나 사회간접자본(SOC) 투자에 노하우를 갖고 있다. 다른 관계자는 “국내사의 경우 당장 외국의 대형 IB들과 경쟁할 능력이 없는 만큼 일정 기간 보호를 해주는 ‘인큐베이션’ 기간을 도입할 필요가 있다.”고 제시했다. 아울러 정부 관련 기관이 IPO를 할 경우는 국내 증권사가 주간사를 맡도록 하는 등의 조치가 필요하다는 지적이다. 지금은 주로 외국계 금융기관이 떠맡고 있다. 전경하기자 lark3@seoul.co.kr

신도종합건설은 강원 양양에서 ‘신도 브래뉴’아파트 721가구를 분양한다.32∼54평형으로 청약통장과 관계없이 선착순 분양한다. 비투기과열지구로 무제한 전매 가능.1가구3주택 양도소득세 중과세 제외 지역. 분양가는 평당 430만∼550만원. 중도금 전액 융자해주고 이자는 입주 때 내면 된다.2009년 3월 입주예정.(033)671-4200.

정부는 21일 박병원 재정경제부 제1차관 주재로 부동산가격 안정심의위원회를 열고 서울 도봉구를 토지 투기지역으로 지정했다. 이에 따라 도봉구는 공고일인 오는 26일 이후 토지 양도분부터 양도소득세를 실거래가 기준으로 신고해야 한다. 이번 지정으로 토지 투기 지역은 94곳으로 늘어났다. 재경부는 “강북개발 기대감 등으로 인한 서울지역의 높은 지가 상승세와 투기 수요를 차단할 필요가 있어 도봉구를 토지 투기지역으로 지정한다.”고 설명했다. 정부는 그러나 주택 투기지역 후보지인 서울 강북·관악구, 대구 서구, 광주 남구, 울산 북구, 전북 군산시 등 6개 지역은 집값 상승률이 전국 평균보다 높지 않은 점을 감안해 투기지역 지정을 유보했다.이영표기자 tomcat@seoul.co.kr

김석동 재정경제부 차관보는 19일 CBS라디오에 출연,“지난 5년간 근로자 소득공제 확대로 연평균 1조원의 세금을 경감해 준 만큼 하반기에는 근로자 세부담 완화보다 취학전 아동교육비 소득공제 확대와 주택보조금 소득세 비과세에 대한 일몰 연장을 검토하겠다.”고 말했다. 그는 또 인위적인 부양책을 사용하지 않겠다는 것이 정부의 일관된 원칙이며 거래세 인하 문제는 관계부처와 협의하고 있지만 양도소득세 인하 계획은 없다고 강조했다.

김석동 재정경제부 차관보는 14일 평화방송 라디오에 출연,“부동산 보유세 강화에 따라 거래세인 취득·등록세 인하 방안을 올해에 발표할 것”이라면서 “현재 2.5%인 개인간 주택거래와 4%인 개인과 법인 등의 거래에 적용하는 거래세를 모두 낮추는 방안을 관계부처와 검토하고 있다.”고 밝혔다. 하지만 1가구 1주택 장기보유자 등에 대한 양도소득세의 부담 완화는 추가로 고려하지 않고 있다고 강조했다.