‘맞춤형 투자전략은 없을까.’ 재건축 아파트와 분양권,주상복합아파트,오피스텔 등 기존 주력 투자상품들이 ‘10·29 부동산대책’으로 된서리를 맞으면서 투자자들이 갈피를 잡지 못하고 있다.시장 추이를 지켜보면서 이미 대부분 관망세로 돌아섰다.일부에서는 토지나 상가 등으로 투자대상을 바꾸고 있다. 부동산 전문가들은 “요즘같은 침체기에는 리스크가 큰 부동산보다 수익은 적게 나더라도 안정적인 상품에 투자해야 한다.”고 조언한다. 핵심지역의 주도상품,이른바 블루칩 위주로 투자를 해야 한다는 것이다.또 은행융자를 많이 낀 투자도 일단 피하는 게 좋다고 지적한다. 전문가들의 조언을 통해 금액대별 유망 부동산 투자상품을 진단해 봤다. ●농가주택 1가구다주택서 제외 투기과열지구에서 분양권 전매가 금지되면서 1억원 미만의 돈으로 투자할 만한 부동산을 고르기가 쉽지 않다.게다가 오피스텔 시장은 동면 중이고 주상복합아파트 역시 미분양이 속출하는 데다 분양권 전매까지 쉽지 않다. 따라서 1억∼2억원을 가졌다면 재개발 지분이나 경부고속철 주변의 소형 아파트를 매입하는 것이 괜찮다. 고속철 주변의 17∼24평형 아파트는 대부분 가격이 평당400만원 안팎이다.오는 4월 고속철이 개통되면 프리미엄이 붙을 수도 있기 때문이다.전문가들은 1가구 2주택에 따른 불이익을 감안하더라도 시세차익이 만만치 않을 것으로 전망한다. 만약 여유자금이 1억원 미만이라면 준농림지 등 토지에 투자하는 것이 좋다.이 중에서도 전원주택이나 음식점이 적합하다. 특히 농가주택도 투자를 고려해 볼 수 있다.농가주택은 1가구 다주택자 양도소득세 중과 대상에 포함되지 않는다. ●판교 오를 만큼 올라 신중기해야 RE멤버스 고종완 대표는 2억∼5억원의 여유자금을 가졌다면 토지에 투자하는 것이 좋다고 조언했다.신도시나 택지지구,그린벨트(개발제한구역) 등의 주변 땅을 권했다. 지역적으로는 화성이나 오산,평택 등이 꼽힌다.다만 판교 신도시 개발예정지 주민들이 토지보상금을 받으면서 이들 지역은 땅값이 어느정도 오른 만큼 매입에 신중해야 한다. 이 정도 금액이라면 아파트는 피하는 것이좋다. 다주택자에 대한 양도세 중과조치를 받을 수 있기 때문이다.예외적으로 리모델링 대상 아파트는 앞으로 테마상품으로 떠오를 가능성이 커 투자를 고려해 볼 만하다. ●상가는 노른자위 위주 투자를 5억원 이상이면 상가가 좋다.특히 단지내 상가나 근린상가는 철저히 노른자위 위주로 투자를 해야 한다.프리미엄을 주더라도 블루칩 상품에 투자를 해야 손해를 보지 않는다. 시간과 공간사 한광호 대표는 “상가 분양물량 가운데 상위 5%에 드는 노른자위 점포는 프리미엄을 주고라도 매입하는 ‘블루칩 투자’가 먹혀들고 있다.”면서 “투자금은 좀 들지만 이같은 원칙을 철저히 지키면 크게 손해보지 않는다.”고 말했다.지역적으로는 용산,영등포,청계천 주변 등이 꼽힌다.또 재래시장 재개발 상가도 투자상품으로 부상하고 있다. 고종완 대표는 “상가 등은 리스크가 큰 만큼 핵심지역의 주도 상품을 사야 한다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@

새해 부동산 시장은 깊은 침체의 수렁에 빠져들 전망이다.집값과 땅값은 전반적으로 안정세를 띨 것으로 점쳐진다.투자 심리가 위축되면서 상가·오피스텔 청약도 수그러들 것이란 분석이 많다.새해 부동산시장 흐름을 두차례에 걸쳐 전망해본다. ‘집값 하향 안정속 전셋값 보합,거래 스톱’ 부동산 전문가들의 새해 집값 전망이다.‘10·29대책’의 효과가 가시적으로 나타나고 50만 가구 이상의 신규 아파트 입주가 예정돼 있기 때문이다.정부의 투기억제정책이 갈수록 날카로워지고 지방분권도 가속화되고 있다.따라서 올해는 지난해 말부터 잡히기 시작한 집값이 하향 안정세를 굳힐 것으로 전망된다. ●집값하락 굳히기 들어가 국토연구원은 올해 전국의 집값이 3% 정도 떨어질 것으로 전망했다.특히 서울 아파트값은 5% 정도 하락할 것으로 내다봤다.지난해 말부터 본격적으로 시작된 집값 하락세가 올해도 이어질 것이라는 전망이다. 국내외 경제회복에 따른 소득증가,풍부한 유동성 자금,대체 투자상품 부족 등 집값 상승 요인도 있다.수도권 택지공급의한계,재건축 이주 수요 등도 무시할 수 없다.그러나 일부 상승 요인은 주택거래신고제 실시,양도·보유세 증가 등 ‘10·29대책’의 주요 내용들에 눌려 큰 힘을 발휘하지 못할 전망이다.50만 가구 이상의 신규 입주 물량도 하향 안정세에 힘을 실어줄 것으로 보인다. 손경환 토지·주택연구실장은 “10·29대책 이후 아파트값이 매주 연속 하락하고 있으며,주간 하락폭이 0.1∼0.2%대로 연착륙하고 있다.”면서 “새해 집값은 하향 안정세를 탈 것”이라고 말했다. 정부의 부동산 투기 억제책이 점차 강도를 높이고,칼날의 방향이 비싼 아파트,‘단타’거래자,다가구 소유자 등을 향하고 있다.시세차익을 노린 가수요를 잡아 아파트값 상승을 막겠다는 의지가 역력하다.부풀려진 아파트값은 어느 정도 빠질 것으로 보인다. ●전셋값 전국 1%정도 떨어질 듯 전셋값도 안정세를 띨 것으로 점쳐진다. 국토연구원은 전국 전셋값은 1% 정도 하락할 것으로 전망했다.서울은 상승·하락요인이 섞여 있어 보합세를 띨 것으로 내다봤다.전셋값에 영향을 주는 가장 큰 요인은 신규 아파트 입주 물량.지난해 서울지역 전셋값 움직임이 이를 방증하고 있다. 지난해 서울지역 아파트 입주 물량은 7만 4898가구로 전셋값 안정에 절대적으로 기여했다.특히 입주 물량이 많았던 성북·관악·동작·서초·강서구 등에서 전셋값 하락세가 눈에 띄었다.하지만 입주물량이 적었던 중구·서대문구 등은 전셋값이 다소 상승했다.이런 추세라면 새해 서울지역 전셋값도 안정세를 보일 것으로 전망된다.올 서울지역 아파트 입주 물량은 5만 3000여가구로 지난해보다 다소 줄어들 것으로 집계됐다.그러나 사실상 주거 기능을 띤 오피스텔 입주가 지난해 2만 2552가구에서 올해에는 4만 351가구로 급증,전셋값 안정에 기여할 것으로 보인다. 특히 강남구가 5201가구로 입주물량이 가장 많다.서초구에서도 3647가구가 입주 예정이다.수도권에서는 용인에서 3만 5268가구가 쏟아져 나오고 남양주에서 9729가구가 대기하고 있다. ●3월 거래신고제 실시땐 거래 ‘올스톱' 주택 거래는 당분간 거의 이뤄지지 않을 것으로 보인다.특히 3월부터 주택거래신고제가실시되면 매수세가 더욱 움츠러들 전망이다.10·29대책 이후 중개업소에는 거래가 모두 중단되는 상태가 지속되고 있다. 김치영 공인중개사는 “10·29대책 이후 매매를 성사시켜보지 못했다.”면서 “신고제가 실시되면 정상적인 거래마저 끊길 것으로 보여 중개업소 문을 닫을 예정”이라고 말했다. 주택보급률 향상으로 무주택자가 줄어들고,임대 아파트 공급이 증가해 매수세는 더욱 떨어질 것으로 보인다.재산세 부담이 늘어나 주택 소유 욕구가 떨어지고,양도세 중과세를 걱정해 매물 증가도 예상된다. ●신규 청약시장도 침체 새 아파트 시장도 침체를 면하기 어려울 전망이다.이미 지난해 말 주택시장이 가라앉으면서 서울 동시분양 아파트 청약에서 입지가 떨어지는 곳에서는 미달이 이어졌다.수도권 1순위 청약 ‘제로’사태도 발생했다. 올해도 청약시장은 침체 늪을 벗어나기 어려울 전망이다.업체들의 청약경쟁률을 높이고 계약을 유도하기 위한 전략도 다양해질 전망이다.사전 예약제와 마감재 보너스 시공 등의 조치가 확산될 것으로 점쳐진다.류찬희 기자 chani@

최종 확정된 ‘1가구 3주택자’ 기준은 서울과 경기도 등 수도권을 정조준하고 있다.따라서 지방에 집을 여러 채 갖고 있는 사람은 대부분 3주택자에 해당되지 않아 크게 걱정하지 않아도 된다.3주택자라 하더라도 내년에 집 한 채를 팔면 무거운 세금을 피할 수 있다.일각에서는 정부가 지방경기 침체를 의식,3주택 기준가격(3억원)을 높게 책정해 수도권 이외 지역에서의 투기를 사실상 용인했다는 지적도 있다.특히 행정수도 본격 이전에 맞춰 충청권으로 주택 투기바람이 옮겨붙을 경우,또다시 ‘뒷북 대책’을 내놔야할 지도 모른다는 우려다.구체적인 내용을 문답풀이를 통해 알아본다. ●누가 해당되나 서울에 집을 두 채,지방에 시가 3억 5000만원짜리 집 한 채를 갖고 있다.3주택자에 해당되나. -지방주택은 국세청 기준시가로 3억원이 넘는 집만 해당된다.지방의 경우 집값의 70% 가량이 기준시가로 잡힌다.이 때문에 시가 3억 5000만원짜리 주택의 기준시가는 2억 4500만원쯤 된다.따라서 3억 5000만원짜리 지방주택은 주택 수를 셀 때 계산에 들어가지 않아 2주택자로 간주된다.물론 기준시가 반영률 70%는 평균 수준을 말하는 것으로,개별주택의 위치 등에 따라 다를 수는 있다. 지방은 3억원이 넘는 집이 거의 없다.지방주택은 사실상 중과대상에서 모두 빠져나갈 수 있도록 혜택을 준 이유는. -3주택자가 중과대상에서 벗어나기 위해 지방주택부터 먼저 처분하는 것을 막기 위해서다. 지금 집이 두 채인데 올해 분양받아 내년에 완공되는 주택이 한 채 더 있다면. -주택 수를 세는 기준시점은 무조건 양도일(등기 이전일)이다.따라서 올해 분양받았다고 하더라도 내년에 완공된다면 3주택자에 해당된다. 오피스텔도 3주택에 포함되나. -주거용으로 사용한다면 포함된다. ●세금 중과 피하려면 3주택자로 최종 판명났다.당장 내년부터 양도세를 60% 내야하나. -그렇지는 않다.내년 12월말까지 집 한 채를 팔면 중과대상에서 벗어날 수 있다.집이 네 채라면 두 채를 팔아야 한다. 지금 3주택자인데 내년 초에 집 한 채를 더 살 계획이 있다.내년말까지 집 두 채를 한꺼번에 팔면 역시 2주택자로 간주되나. -3주택자는 내년에 집을 한 채라도 새로 사게 되면 세금중과 유예처분이 무효가 된다.내년말까지 새로 산 집을 되팔든,다른 집 두 채를 처분하든 소용없다. 유예기간 동안 집을 팔지 못해 계속 3주택자로 남게 됐다.어떤 집부터 파는 게 그나마 세금을 덜 낼 수 있나. -집값이 덜 오른 집부터 파는 게 낫다.양도세는 양도차익에 중과되기 때문이다.예컨대 양도차익이 각각 1억원과 2억원인 집이 있다면 1억원짜리 집을 먼저 팔아 중과세(양도차익의 60%)를 해소하는 것이 낫다.그렇게 되면 뒤이어 2억원 짜리 집을 팔더라도 3주택자가 아니어서 일반세율(9∼36%)을 적용받을 수 있다.주택 수를 셀 때 계산에 들어가지 않는 예외주택도 많은 만큼 꼼꼼히 따져보는 게 좋다. 같은 날 집 두 채를 동시에 팔았다면. -세금을 내는 사람이 자신에게 유리한 쪽으로 중과세 적용 주택을 선택할 수 있다.양도차익이 적거나,양도세 감면 혜택이 주어지는 집을 먼저 팔았다고 신고할 수 있는 것이다. 임대사업자 기준이 내년부터 강화된다는데 기존 사업자는 어떻게 되나. -올해 10월29일 이전에 사업자 등록을 한 사람은 기존 규정을 그대로 적용받는다. 단 기존사업자든,신규사업자든,임대주택이 국민주택(전용면적 25.7평 이하) 규모 이하이고 국세청 기준시가로 3억원 이하여야 한다. 임대사업자로 등록할 때는 집값이 3억원이 안 됐으나 그동안 집값이 올라 5억원이 됐다면. -파는 시점에 3억원이 넘었다면 임대사업자라 하더라도 중과대상이다. 임대주택이 5채이고 직접 살고 있는 집이 한 채 있다면. -양도세가 중과되지 않는다. 그러나 이들 주택 외에 미혼자녀 명의의 집이 한 채 더 있다면 미성년자 집은 물론 본인이 살고 있는 집까지 모두 60% 중과세 대상이 된다. 안미현기자 hyun@

서울·경기 등 수도권과 5대 광역시에 있는 주택이나,국세청 기준시가가 3억원 이상인 지방주택을 총 3채 이상 갖고 있으면 내년 1월1일부터 1가구 3주택자로 간주돼 집을 팔 때 양도차익의 60%를 세금으로 내야 한다.전국 60만∼70만명이 해당될 것으로 보인다. ▶관련기사 23면 다만 오는 31일 현재 3주택자가 내년 말까지 집 한 채를 팔아 2주택자가 되면 일반세율(9∼36%)을 적용받아 무거운 세금을 물지 않아도 된다.이 경우에도 내년에 집을 한 채라도 더 사면 처분한 주택 수에 관계없이 무조건 양도세가 중과(重課)된다.재정경제부는 ‘10·29 부동산대책’을 뒷받침하는 구체적인 세법 시행령 개정안을 이같이 마련,내년부터 시행한다고 15일 발표했다. 개정안에 따르면 1가구 3주택 기준은 ▲집값에 관계없이 대도시(수도권+광역시)에 있거나 ▲국세청 기준시가가 3억원이 넘는 지방주택이다.수도권 및 광역시라 하더라도 ▲경기도 여주군·평택시 포승면 등 읍·면·군 지역과 ▲경기도 이천시처럼 집값이 싸고 투기와 거리가 멀다고 재경부가 인정하는지역은 제외된다.재경부는 내년 1월께 예외인정지역을 별도로 발표할 예정이다.임대사업자의 경우,정부의 부동산대책 발표일인 10월29일 이전에 사업자 등록을 마쳤으면 양도세 중과대상에서 제외된다.10월30일 이후 사업자 등록을 한 사람은 동일지역 안에서 5호 이상 주택을 10년 이상 임대해야 세금 중과를 피할 수 있다.임대주택이 다섯 채가 넘더라도 서울과 지방에 각각 있다면 중과세 대상이 된다. 안미현기자 hyun@

행정자치부가 3일 발표한 재산세 과세기준 개편안은 천정부지로 치솟는 서울 강남지역 아파트 가격을 잡겠다는 의지로 풀이된다.‘10.29 부동산안정화대책’과 맥을 같이 한다. 부동산 투기수요를 잠재우기 위해서는 양도소득·취득·등록세 등 거래세뿐만 아니라,재산·종합토지세 등 보유세 강화가 동반돼야 하기 때문이다. 하지만 재산세 부과기준 권고안에 대한 지방자치단체의 수용 여부,1가구 1주택 소유자 등 실수요자들의 반발 등은 풀어야 할 숙제다. ●‘재산세 역전현상’ 차단 재산세 부과를 위한 가·감산율 적용기준을 현행 면적에서 국세청 기준시가를 근거로 한 ㎡당 가격으로 전환했다. 즉,아파트 가격은 비싸지만 평수가 작은 강남의 아파트가 평수가 크지만 가격이 싼 강북의 아파트보다 세금을 덜 내는 ‘재산세 역전현상’을 차단하겠다는 뜻이다. 특히 아파트에 대한 재산세 중과 조치는 지난 10월 1가구 다주택 보유자에게 양도세를 최고 82.5%까지 중과하고,지난달 국세청 기준시가를 대폭 상향 조정한 정부가 부동산 투기수요를 억제하겠다는 방침을 거듭 확인한 것으로 해석된다. 이에 따라 아파트 등 전국 공동주택 697만채의 재산세는 ▲0∼30% 감소 183만채(26.3%) ▲0∼30% 증가 358만채(51.4%) ▲30∼50% 증가 88만채(12.6%) ▲50∼100% 증가 45만채(6.4%) ▲100% 이상 증가 23만채(3.3%) 등으로 전망된다. 특히 100% 이상 인상 지역은 서울 20만채(강남 15만채),수도권 3만채 등으로 최근 아파트 가격상승을 주도한 지역에 밀집돼 있다. 내년도 재산세 부과총액은 올해(9336억원)보다 10.8%포인트 증가한 1조 348억원으로 추산된다. 하지만 재산세가 대폭 오른 서울 강남지역 등의 주민 반발도 예상된다.재산세 중과 조치가 1가구 1주택 소유자 등 실수요자에게는 별도의 감면 혜택이 없는 만큼 고스란히 부담으로 작용하기 때문이다. ●효과는 미지수 또 고가의 아파트는 가격에 비해 재산세 비중이 미미해 부동산 가격안정에 대한 상징적인 의미만 있을 뿐,실질적인 효과는 기대하기 힘들다는 지적도 나오고 있다.다시 말해 아파트 실수요자의 부담은 대폭 늘어나는 반면,투기수요자의 욕구는잠재우지 못하는 최악의 상황도 가정할 수 있다. 아울러 재산세는 지방세이기 때문에 과표에 대한 결정·고시권은 해당 지자체장에 있는 만큼 주민 여론을 앞세워 행자부의 이번 권고안을 받아들이지 않는 지자체가 나올 가능성도 배제할 수 없다. 정부 관계자도 “재산세 등 지방세 인상으로 부동산 투기를 잡겠다는 것은 현실성이 떨어지는 측면이 있다.”면서 “이번 조치는 양도소득세 중과 등 부동산 안정대책과 맞물린 형평성 차원에서 나온 것”이라고 인정했다. 장세훈기자 shjang@

일부 부동산중개업소와 아파트 부녀회를 중심으로 서울 강남 아파트값의 ‘바닥론’이 퍼지고 있다. 그러나 강남 아파트값은 여전히 하락세를 띠고 있으며,거래 실종 현상도 호전되지 않고 있는 상태다.일시적으로 반등했던 잠실 재건축 대상 아파트값도 최근 2000만∼3000만원 떨어지는 등 다시 약세로 돌아섰다. 부동산전문가들은 “바닥론이 시장 움직임을 적극 반영한 근거있는 주장이라기보다는 부녀회와 중개업소의 희망사항에 불과하다.”고 지적했다.가격 폭락으로 자산 가치가 줄어드는 것을 걱정하는 집주인과,거래 중단 때문에 고전을 면치 못하는 일부 중개업소들이 은근히 가격 상승을 부추기는 것에 불과하다는 것이다. ●바닥론은 부녀회·중개업소 희망사항 강남 아파트값 바닥론을 주장하는 쪽은 ‘10·29대책’ 이후 연일 급락하던 아파트값 하락세가 완만해진 것을 근거로 내세운다.1주일새 수천만원씩 떨어지던 아파트값이 진정 기미를 보이고,매도인과 매수인간의 가격 괴리감이 줄어들고 있는 것도 바닥론을 펴는 근거다. 가격만 맞으면 강남 아파트를 구입하겠다는 대기 수요가 여전하고,10·29대책 이후 홍수를 이루던 급매물이 뜸해진 것도 바닥론 주장에 힘을 실어주고 있다.강남 은마 아파트 상가의 한 중개업자는 “거품이 빠질 만큼 빠진 것 아니냐.”면서 “가격 급락세가 멈춘 것은 바닥을 쳤다는 것으로 보아야 한다.”고 주장했다. ●착시현상에 불과… 하락여지 아직 충분 그러나 대부분 부동산 전문가들은 바닥론에 동의하지 않는다.바닥론은 가격 하락 기울기가 완만해지면서 나타나는 일종의 ‘착시현상’에 불과할 뿐,하락세의 여지가 아직도 충분하다고 주장한다.바닥을 쳤다면 거래가 늘고 매수자가 달려들어야 하는데도 시장에는 아직까지 이런 현상이 전혀 감지되지 않고 있다고 반박한다. 박성호 한미공인중개사 사장은 “부녀회의 입김을 전혀 무시할 수 없는 것이 사실”이라며 “바닥론에는 부녀회도 한몫하고 있다.”고 말했다. 서울 동시분양 아파트 계약률이 떨어지고 인기 택지지구 아파트가 3순위를 넘겨 겨우 청약을 마감하는 등 신규 아파트 분양시장이 달아오르지 않는것도 아직 바닥론이 성숙되지 않았음을 보여주는 징표다. 지난달 말 입주를 시작한 김포시 풍무동 프라임빌아파트 69평형은 분양가인 3억 1095만원보다 1000만원 가까이 싼 매물이 중개업소에 돌고 있다.인천5차 동시분양 아파트 가운데 분양권 전매가 허용되는 조합원 분양권이 분양가보다 1000만∼2000만원 낮은 가격에 나오기도 했다. 정창수 건설교통부 주택국장은 “최근 매도인과 매수인간의 괴리감이 눈에 띄게 좁혀진 것은 사실이나,거래가 전혀 없는 상태에서 바닥론을 펴는 것은 무의미하다.”고 주장했다.이어 “재산세·양도세가 중과되는 데다 추가 값상승 요인이 나타나면 언제든지 2차 대책을 내놓을 수 있어 쉽사리 상승세를 기대하기 어렵다.”고 말했다. ●내년 설 앞뒤로 접점 찾을 듯 내년 1월 설을 앞두고 시장가격이 형성될 것이라는 분석도 나온다. 김태호 부동산랜드 사장은 “가격만 맞으면 강남 아파트를 사겠다는 수요가 여전하다.”면서 “설 전후로 매도인과 매수인간의 가격 괴리감이 좁혀지면서 거래도 살아날 것 같다.”고 전망했다.그러나 조용훈 부동산플러스 개포1호점 사장은 “매도인과 매수인간 접점이 이뤄진다고 곧바로 가격 상승으로 이어지지는 않을 것”이라면서 “아직도 매수자 시장이 우위를 차지하고 있어 당분간 가격 하락세가 계속될 것”이라고 말했다. 류찬희기자 chani@

투기지역과 비투기지역에 관계없이 전국에 집을 3채 이상 갖고 있으면 무조건 3주택자로 간주돼 내년부터 최고 82.5%의 양도소득세를 물게 될 전망이다.집 3채가 모두 비투기지역에 있어도 3주택자에 해당된다는 얘기다. 또 투기지역과 비투기지역에 집을 각각 한 채씩 갖고 있는 1가구 2주택자의 경우,비투기지역 집을 팔면 양도세 중과대상에서 제외되지만 3주택자는 지역에 관계없이 무조건 집을 팔면 양도세가 중과된다. 1일 재정경제부와 건설교통부 등에 따르면 정부는 1가구 3주택자 기준을 ‘전국’에 적용하기로 내부방침을 세웠다. 이르면 다음주 중 이같은 내용의 소득세법 시행령 개정안을 발표할 예정이다.정부는 당초 3주택 이상자라도 주택 투기지역에 집을 한 채라도 보유한 경우에 한해서만 내년부터 탄력세율과 주민세를 포함해 82.5%의 양도세를 부과하는 방안을 검토했었다.주택투기지역은 전국 234개 시·군·구 가운데 서울 강남구를 포함해 현재 53개다. 정부 관계자는 “집이 세 채 이상이면 일단 투기적 요소가 있다고 봐야 해 전국을 대상으로 주택 수를 계산하기로 했다.”면서 “그러나 다주택에 해당되지 않는 예외인정 사례를 늘려 억울한 피해자가 없도록 할 방침”이라고 밝혔다. 정부는 ▲상속받은 주택으로 5년 이상 경과하지 않은 주택 ▲장기임대사업용주택 ▲종업원기숙사용 주택 ▲기준시가가 일정금액 이하인 주택 ▲농어촌주택 등은 ‘다주택’에서 제외할 방침이다. 안미현기자 hyun@

법인세율이 2005년부터 2%포인트 인하될 전망이다. 국회 재경위는 20일 법안심사소위를 열어 한나라당이 제출한 법인세법 개정안을 심사,과세표준 1억원 이하 기업은 법인세율을 현행 15%에서 13%로,과표 1억원 초과 기업은 27%에서 25%로 각각 2%포인트 인하하기로 합의했다. 다만 정부의 세입재원 등을 감안,시행시기를 한나라당이 주장한 내년 1월 1일보다 1년 연기해 2005년 1월부터 시행하기로 했다. 개정안이 재경위 전체회의와 국회 본회의에서 확정되면 기업들은 2005년 실적분부터 법인세 인하의 효과를 보게 된다. 법인세 2%포인트 인하에 따른 기업체의 감세규모는 연간 1조8000억원에 이를 것으로 재경부는 전망했다. 재경위는 또 1가구 3주택 이상인 주택의 양도에 대해선 양도소득세율을 60%로 인상하고 장기보유 특별공제를 배제해 중과할 수 있도록 하는 것을 골자로 하는 소득세법 개정안도 가결했다. 이에 따르면 내년부터 1가구3주택 이상자는 집을 3년 이상 보유해도 장기보유자에 대해 양도 차익의 10∼30%를 공제해 주는 혜택을 받을 수 없게된다. 전광삼기자 hisam@

앞으로 1가구3주택 이상인 경우 집을 3년 이상 장기 보유해도 양도소득세 특별 공제 혜택을 받을 수 없도록 하는 방안이 추진된다. 9일 재정경제부에 따르면 강봉균 열린우리당 의원 등 12명은 부동산 투기 방지를 위해 이같은 내용을 담은 소득세·법인세 및 조세특례제한법 개정안을 국회에 제출했다. 이에 따르면 내년부터 1가구 3주택 이상자는 집을 3년 이상 보유해도 장기 보유자에 대해 양도차익의 10∼30%를 공제해 주는 세제혜택을 받을 수 없다.또 정부가 발표한 10·29 주택시장 안정 대책에 나온 대로 1가구 3주택 이상인 경우 양도세율이 60%로 높아진다.▶표참조 이럴 경우 1가구 3주택 이상 장기보유자(5년 이상 가정)가 한 채를 팔아 양도차익이 3억원이 생겼다면 지금은 비용을 뺀 차익에서 15%의 특별공제 혜택(4320만원)을 제외한 2억 4480만원에 세율(9∼36%)를 곱해 7600만원의 세금을 내면 된다.그러나 특별공제혜택이 없어지고 최고 세율 60%가 적용되면 1억 4700만원을 내게 된다는 얘기다.투기지역으로 분류돼 탄력세율(15%)까지 적용되면무려 1억 7300만원까지 내야 한다.다만 1가구2주택 보유자에 대한 장기보유 특별공제는 그대로 유지된다.이와 함께 개인이 부동산매매업자로 등록하고 투기하는 것을 막기 위해 개인 부동산사업자의 주택 매매차익에 대해서도 종합소득세가 아닌 양도세율을 적용해 3주택 이상인 경우에는 60% 중과할 방침이다.법인이 부동산(주택) 매매를 할 경우 매매차익에 최고 법인세율 27%(1억원 이상)와 30%의 특별부가세율을 더해 57%로 중과세한다. 이같은 법 개정 사항은 기존의 1가구3주택자나 부동산매매업자에 대해서는 적용이 1년간 유예되지만 내년부터 새로 집을 사는 경우에는 유예 대상에서 제외된다. 또 1가구 2주택 이상 보유자가 투기 지역 안에 있는 갖고 있는 주택에 대해서는 내년부터 양도세 탄력세율 15% 포인트가 추가된다. 주병철기자 bcjoo@

정부가 ‘10·29 주택시장안정 종합대책’의 후속 작업에 속도를 내고 있다.서울 강남지역을 중심으로 아파트가격이 급락하는 등 시장이 수세에 몰리고 있는 시점에 더 ‘가속 페달’을 밟아 쐐기를 박겠다는 의지다. 7일 재정경제부와 정치권에 따르면 정부는 소득세법 개정안을 이르면 8일쯤 국회에 제출할 방침이다.법이 고쳐져야 정부가 밝힌 1가구 3주택자에 대한 양도소득세 중과(重課)와 투기지역내 2주택자에 대한 탄력세율(+15%포인트) 발동이 가능해 진다. 정부는 법 개정안의 신속한 시행을 위해 국회의원이 정부의 개정안을 토대로 발의해 심의하는 의원입법을 택하기로 했다.정부가 발의하는 행정입법을 택할 경우 입법예고와 차관회의,국무회의 등의 절차를 거친 다음 국회에 제출해야 하기 때문에 시일이 많이 걸리는 점을 감안한 조치다. 소득세법 개정안 의원입법을 책임지고 있는 강봉균(康奉均) 열린우리당 의원은 “지역구 행사로 몹시 바쁘기는 하지만 재경부와 의논해 법안 제출을 최대한 서두르겠다.”고 밝혔다.재경부 김영룡(金榮龍) 세제실장은 “법안 제출이 이뤄지면 변칙증여 등을 이용한 양도세 회피 방지책과 3주택자 기준 등 후속 조치를 10일쯤 발표할 계획”이라고 말했다. 이에 앞서 건설교통부는 6일 주택거래신고제 실시를 위한 주택법 개정안을 역시 의원입법으로 국회에 제출했다. ●부처간 이해 엇갈려 처리 안개속 재경부가 조만간 내놓을 후속 조치에는 3주택자 기준,4채 이하 소규모 임대사업자 처리,양도세 중과 회피 방지책,취득·등록세 문제 등이 망라될 것으로 보인다.‘10·29 대책’ 발표 이후 관련 부처와 언론사에 문의가 집중될 정도로 국민들의 관심이 높은 사안들이다. 예컨대 3주택 이상 보유자의 주택수를 셀 때 전국을 기준으로 하는지,아니면 투기지역 또는 수도권으로 국한할 지 여부에 따라 이해관계가 크게 엇갈린다.정부는 이미 내부 기준을 거의 확정한 상태다.졸지에 다(多)주택자로 몰려 중과세 대상으로 분류된 4채 이하 소규모 임대사업자들에 대한 처리 방향도 밝힐 계획이다. 그러나 부처간 이해 관계가 엇갈려 조율이 쉽지 않은 사안들도 적지 않다.보유세는 올리고 거래세는 낮추겠다는 게 재경부 방침이지만 행정자치부는 특히 주부들의 관심이 많아 ‘장바구니 거래세’로 일컬을 수 있는 취득·등록세율(5.8%)을 내년에는 인하하지 않겠다고 고집한다.행자부는 2005년쯤 인하 폭을 생각해 보겠다는 입장이나 폭은 1%포인트 정도의 ‘쥐꼬리’ 수준이다.재경부는 절반가량 낮춰야 한다는 입장이다. 2주택 이상자의 ‘살지 않는 집’에 대한 보유세(재산세+토지세) 강화도 세율은 고사하고 중과 방법조차 정해지지 않았다. ●전문가들,“시장역공 기회줘선 안돼” LG경제연구원 김성식 연구위원은 “정부정책의 시행이 지연되면 시장참가자들의 집값상승에 대한 기대심리가 다시 고개를 들 수 있다.”면서 “최근 시장이 수세에 몰리고 있는 만큼 정부가 후속대책을 서둘러 쐐기를 박아야 한다.”고 강조했다. 참여연대 하승수 변호사도 “정부 정책의 시행 가능성을 의심하는 세력이 시장에 여전히 존재한다.”면서 “힘들더라도 경제장관들이 실무자들을 좀 더 독려해 (정책의)가속 페달을 밟아야 한다.”고 주문했다.그는 “보유세의 경우,정부안(案)대로라면 서울 강북이나 지방의 중대형 아파트는 오히려 세금이 줄어들 수 있다.”면서 “정부가 이런 내용들을 충분히 홍보해 국민들 사이의 불필요한 불안감을 해소할 필요가 있다.”고 지적했다. 재경부 김영룡 세제실장은 “관련부처 실무자들이 며칠째 밤을 새워가며 초인적인 속도로 후속안을 만들고 있다.”면서 “집값을 잡겠다는 정부 의지는 확고하다.”고 밝혔다. 안미현기자 hyun@

여러 채의 집을 보유한 사람들이 정부의 잇따른 투기방지대책으로 전전긍긍하고 있다.집값 상승을 타고 한몫 챙기기 위해 집을 사뒀는데 ‘9·5대책’과 ‘10·29대책’으로 ‘재테크 전선’에 이상이 생겼기 때문이다. 그러나 다주택자가 된 배경이 다르듯이 정부의 강공에 대처하는 방식 또한 천차만별이다.서둘러 내다파는 사람이 있는가 하면,‘배째라’는 식으로 버티는 경우도 있다.부화뇌동으로 뒤늦게 한몫 보겠다며 집을 샀다가 다주택자에 포함돼 쪽박을 차게된 사람도 있다. ●빨리 던지자 서울 일원동에 사는 A씨는 개포주공,잠실,고덕주공 등 소위 ‘돈좀 된다’는 아파트 4채를 갖고 있다.전형적인 재건축 투자자다. 보유세를 중과하고 양도세를 대폭 인상하겠다는 정부 발표가 나오자마자 부랴부랴 매물을 내놓았다.그러나 고덕주공 아파트 15평형을 시세보다 3000만원을 낮춰 3억 7600만원에 내놨지만 살 사람이 없어 팔지 못하고 있다. 분당에 사는 B씨는 하남시 아파트 분양권과 인천 삼산동에 소형 아파트 2채,과천에 아파트 한채를 사두었다.지금 살고 있는 집까지 더하면 모두 5채다.임대주택사업을 해볼 요량이었지만 사정이 여의치 않아 팔자 매물로 내놨다.그러나 집값이 더 떨어질 것이라는 분위기 때문에 쉽게 팔리지 않아 쩔쩔매고 있다. ●기다려 보자 강남 개포동에 사는 C씨는 개포주공아파트,상계동아파트,잠실 재건축 분양권 등을 소유하고 있다.그는 정부 정책이 변할 때까지 버티기로 마음먹었다.어차피 자금여력은 충분하고 양도세가 중과된다고 하지만 정책이 어떻게 바뀔지 모른다는 생각에서다. 이들은 정부정책에 대해 극도의 불신감을 가진 사람이다.지금은 서슬이 퍼렇지만 언젠가 바뀔지 모른다고 생각하고 있다.팔더라도 그 때가서 팔자는 것이다.자녀들에게 증여하기 위해 강남에 재건축 아파트를 산 사람 가운데 ‘버티기형’이 많다.자금여력이 충분해 세금 낼 것 다 내더라도 기다리겠다는 태도다. ●어찌하오리까 뒤늦게 ‘상투’잡은 사람들은 ‘곡소리' 가 난다.반포에 살면서 직업이 교사인 D씨(여)는 지난 8월 학교에서 집값 얘기가 화두였고 뒤늦게 매매에 합류했다.당시반포주공아파트 16평형을 담보대출 3억원을 끼고 6억 5000만원에 샀다.이후 집값이 7억 8000만원까지 올라 뿌듯했다.하지만 더 오를 때까지 버틴 것이 화근이 됐다.‘10·29대책’발표 이후 5억 7000만원으로 떨어졌기 때문이다.이름을 빌려 사둔 잠실주공 아파트값도 떨어지고 있다.남은 것은 매달 내야 하는 담보대출금(3억원)의 이자(150여만원)뿐이다. ●이미 손털었다 전문 투기꾼 중에 많다.주식처럼 일정 수익이 나면 바로 손을 턴다.이들은 자기 돈만으로 투자하는 사람이 아니다.주변 지인들의 돈까지 함께 굴린다.펀드를 모아 재건축 아파트를 10여채 안팎으로 구입한다.사들이는 과정에서 가격이 오르고,되팔겠다고 내놓으면 다른 세력이 붙으면서 가격은 다시 뛴다.이들의 주무대는 반포주공,개포주공,고덕주공·시영 등 재건축 단지다.가끔 분양권 투자도 한다.9·5대책을 전후해 팔고 떠난 경우가 많다. F씨가 이런 사례다.그는 친구들과 평소 자신을 따르던 투자자들 5명이 자금을 모아 서울 잠실과 고덕지구 아파트 7채를 샀다.물론 차명이다.이들은1년이 조금 지난 지난 9월 가구당 평균 1억원 이상을 남겼다.이름 빌려준 사람과 세금 등을 제외하고 각자 1억원가량 나눠가졌다. 김성곤기자 sunggone@

‘양도세를 낼까,증여세를 낼까.’ 정부가 양도소득세를 중과키로 함에 따라 다주택자들이 고민하고 있다. 2005년부터 1가구3주택자는 최고 82.5%(기본세율 60%+탄력세율15% 포인트+주민세 10%)를 부과하기로 했기 때문이다.또 투기지역 등지에서 2채를 가졌다면 탄력세율이 적용돼 세금부담은 더 커질수 밖에 없다. 더욱이 같은 해부터는 집값이 급등한 지역에서 직접 살지 않고 다주택자인 경우는 보유세를 최고 20배까지 물리기로 했다.다주택자들로서는 어떤 방식으로든 주택수를 줄여야 하는 부담을 안게 됐다. ●양도세냐,증여세냐 문제는 어떤 방식을 택해야 세금부담을 줄일 수 있느냐는 것이다.양도세와 증여세 가운데 신중하게 선택해야 한다는게 부동산 및 세무 전문가들의 조언이다. 외환위기 이후 집값이 2∼3배 오른 아파트는 증여가 유리하다.반면 시세차익이 많지 않은 6억원 이하의 아파트는 양도세로 처리하는 것이 낫다. 양도세는 양도차익에 대해서 세금을 부과하지만 증여세는 증여금액 전체에 대해서 물리기 때문이다.또 6억원 이상 비싼아파트에 대해서는 양도세가 무겁게 부과되므로 증여를 하는 것이 나을 수도 있다. 연립이나 빌라는 시세보다 기준시가가 크게 낮아 증여가 유리한 편이다.증여세는 기준시가로 부과한다. 다만 정부는 이달 안으로 서울 강남 등지의 아파트에 한해 증여세의 부과기준인 기준시가를 시세의 90%까지 올릴 방침이어서 기준시가 인상 이후에는 증여세가 현재보다 더 늘어날 수 있다는 점을 감안해야 한다. ●1가구 3주택자는 시세차익 낮은 주택 파는게 유리 1가구 3주택자의 경우는 현재도 첫주택을 팔 때에는 무조건 실거래가로 과세하므로 시세차익이 덜한 아파트를 먼저 파는 것이 유리하다. 1가구 2주택자는 투기지역이 아닌 곳에서는 시세보다 낮은 기준시가로 양도세를 낼수 있는 만큼 비투기지역 주택을 먼저 파는 것이 낫다는 분석이다. 만약에 증여하고자 한다면 자녀가 소득이 있는 직장인이면서 무주택자의 요건을 갖추는 것이 유리하다.다만 증여하게 되면 집을 물려받은 자녀가 3년 이내에 팔면 우회양도로 간주해 부모에게 양도세가 중과될 수 있다.그런만큼 자녀가 실입주가 가능한지를 반드시 따져봐야 한다. 서울 및 5대 신도시와 과천 등지의 1가구 1주택자의 경우는 지난 10월부터 3년보유에 1년거주,내년 1월부터는 3년보유에 2년거주 요건을 채워야 양도세가 비과세 혜택을 받는다. 세무사들은 부인에게 증여하는 경우 특별한 이득이 없다고 조언한다. 마철현 세무사는 “일부 다주택자 가운데 명의를 친인척 등에게 명의신탁하는 방법으로 보유여부를 분산시켜려 하는 사례도 있을 것”이라며 “국세청이 계좌추적 등 단속에 나설 가능성도 있는 만큼 각별한 주의가 필요하다.”고 조언했다. 김성곤기자 sunggone@

정부의 부동산 투기억제 대책이 강도를 더해가고 있다.참여정부 부동산정책의 로드맵을 담은 10·29 종합대책에 이어 부동산 보유세 강화방안이 골격을 드러냈다.문민정부 당시 ‘토지를 많이 보유한 사람이 고통을 받도록 하겠다.’는 말이 생각날 정도로 부동산투기의 뿌리를 뽑겠다는 정부의 의지에 비장함이 배어 있다. 이번 대책은 과거 단편적인 대책과 달리 공개념을 바탕으로 한 부동산투기 억제정책의 단계적인 실행방안을 제시했다는 점에서 국민들 사이에 만연한 투기심리 억제에 효과가 클 것으로 기대된다.신규 분양시장에서는 실수요자 위주로 주택을 공급하고 기존 시장에서는 다주택 보유자에게 중과세하는 등 가수요 억제에 초점이 맞춰져 있다. 특히 부동산 투기대책의 교과서적인 처방으로 평가받고 있는 부동산 보유세 강화는 항구적인 부동산가격 안정에 필요한 제도적 기반이 될 것으로 평가 받을 만하다.과거 새 정부가 들어설 때마다 보유과세 강화 방침을 되풀이하다 용두사미로 끝나고 말았지만 이번에는 과표 현실화가 구체적으로 법에명시된 데다 누진적인 종합부동산 보유세도 도입할 계획이어서 주목된다.이대로 시행되면 보유과세가 피부에 와 닿을 정도로 부담이 될 것이다.무엇보다 부동산 가격이 안정기에 들어서면 가랑비에 옷 젖듯이 보유세 강화는 더 큰 위력을 발휘할 것이다. 보유과세 강화는 단기 투기수요 억제대책 가운데 하나인 양도소득세 강화의 부작용을 보완할 수 있다는 점에서 또 다른 의미가 있다.통상 양도소득세는 세율을 높이면 보유자가 일단 과세를 피하기 위해 매물을 내놓지 않는,이른바 ‘자물쇠 효과’로 인해 오히려 부동산 가격을 상승시킬 수 있다.이에 따라 보유에 따르는 비용을 높일 경우 투기적인 보유가 어려워져 양도세와 보유세 강화는 부동산가격 안정에 서로 상승작용을 일으킬 수 있다. 이번 대책이 차질 없이 실행에 옮겨지면 이제는 부동산투기가 단기는 물론 장기적으로도 발을 붙이기 곤란하게 될 것이다.앞으로는 실수요자의 수급상황에 따라 시장에서 자율적인 가격 하향 조정이 본격화될 것이다.시장을 주도해온 가수요 위축이 불가피해 실수요만으로 시장의 거래가 형성되면서 부동산가격은 하락국면으로의 대세 전환이 불가피해진다.수급여건을 고려할 때 일단 가격이 떨어지면 장기화될 가능성이 크다. 지금의 주택공급은 착공이 본격적으로 증가했던 초기에 해당되는 입주 물량이지만 이미 빈집이 증가하는 등 공급과잉이 가시화되고 있다.반면 주택 실수요는 그동안 전세입자의 상당 부분이 일시에 구매수요로 전환돼 구매수요 공백이 예상되는 데다 경기침체 장기화로 구매력도 약화되고 있어 위축될 것이다.전세계적인 저금리 기조의 종결에 따른 금리상승 움직임도 집값의 하향안정에 큰 영향을 미치게 될 것이다. 앞으로 정책당국은 시장상황에 일희일비하거나 이해관계 집단의 여론에 흔들리지 말고 일관된 원칙을 지키면서 부동산 투기억제 대책들을 차질없이 시행해 나가야 할 것이다. 노동시장에 새로 진입하려는 젊은 층의 근로의욕마저 저하시켜 성장잠재력 훼손이라는 또 다른 비용을 낳고 있다.부동산투기 현상을 중장기 거시경제의 안정적인 운용 차원에서 인식할 필요가 여기에 있다. 현재 국민들 사이에는 아파트 투기의 성공 신화가 구전(口傳)으로 급속히 확산되면서 맹목적으로 가격이 오를 것이라는 자기실현적인 기대심리가 워낙 견고하게 고착되어 있다.이 때문에 정부의 의지가 흔들리면 언제든지 다시 과열될 수 있는 상황이다.정부가 부동산투기를 뿌리뽑겠다는 초심이 흔들려서는 안 될 것이다. 김 성 식 LG경제 연구원 연구위원

국세청은 내년부터 시행되는 다주택자에 대한 양도소득세 중과세와 관련,실제로는 1가구 1주택자가 아니면서도 세대를 분산하는 등의 수법으로 1주택자인 것처럼 위장해 세금망을 벗어나는 사람들을 가려내기로 했다고 4일 밝혔다.이를 위해 행정자치부의 주민등록 전산망 자료를 넘겨받는 한편 실거래가로 과세되는 투기지역의 부동산 거래 자료와 증여·양도세 신고 자료 등을 국세통합전산망(TIS)에 모두 입력,부동산별로 실거래가 거래 내역을 누적 관리하기로 했다.

정부가 집값을 잡기 위해 고강도 대책을 쏟아내고 있다. 1주택자라도 조만간 집을 팔 계획이 있다면 가급적 연내에,2주택 이상자는 내년까지 집 한채를 파는 것이 ‘중과세’를 피해가는 지름길이다. ●허위신고 들키면 과태료 5배 주택거래신고제가 도입되면 주택을 처분한 사람은 반드시 실제 거래가격을 신고해야 한다.지연·허위 신고했다가 들키면 등록세(취득가액의 3%)의 5배를 과태료로 물어야 한다.3억원짜리 집이라면 4500만원을 물게 되는 것이다.재정경제부 관계자는 “성실신고를 유도하기 위해 파는 사람에게도 과태료를 분담시키는 방안을 검토중”이라고 말했다. ●1주택자도 단기간내 팔면 중과세 세법 개정안이 국회를 통과하면 내년부터 1주택자라도 집을 산 뒤 단기간에 되팔 경우 무조건 높은 세율을 적용해 양도세를 물어야 한다.▲미등기전매 60%→70% ▲1년 미만 36→50% ▲1년 이상 2년 미만 9∼36→40%로 세금이 올라간다. 3년 이상 보유하면 비과세 혜택이 주어지지만 내년 1월부터는 요건이 까다로워진다.지금은 서울,과천,분당·일산·평촌·산본·중동 등 5대 신도시의 경우 3년 이상 보유하고 1년만 살면 비과세 혜택을 받을 수 있지만 내년부터는 2년을 살아야 한다.따라서 조만간 집을 팔 계획이 있다면 가급적 올해 안에 파는 것이 세금 부담을 줄일 수 있다.집이 한채 밖에 없어도 투기지역 안에 갖고 있다면 역시 세금부담이 커질 수 있다.정부가 투기지역의 재산세와 토지세를 비투기지역보다 높게 물리는 방안을 검토하고 있기 때문이다. ●2주택 이상에 언제든 탄력세율 적용 2005년부터 집을 세 채 이상 갖고 있는 사람은 양도세를 60% 물어야 한다.3주택자는 양도세와 재산세 이중부담을 안게 되는 것이다.두 채 갖고 있는 사람은 ‘살인적인 양도세’는 피할 수 있지만 ‘살고 있지 않은 집 한 채’에 대해 2005년부터는 높은 재산세를 물어야 한다.세금을 감당할 자신이 없다면 내년 말까지 여유주택을 처분하는 것이 바람직하다.부동산 세제 관련법은 잔금 청산일을 기준으로 한다.예컨대 내년 11월에 집을 팔아 내후년 1월에 잔금을 치를 경우,바뀐 규정을 적용받아 무거운 세금을 물어야 한다. ●구체적 기준 모호,혼선 키워 정부는 3주택자 기준과 관련,‘투기지역내 3채’와 ‘전국 3채’ 사이에서 고민하다 ‘투기지역내 1채를 포함한 3채’로 가닥을 잡아가고 있다.가령 투기지역에 한 채,비투기지역에 2채를 갖고 있으면 3주택자로 간주되는 것이다.탄력세율 적용대상인 ‘투기지역내 2주택자’도 마찬가지다.그러나 아직 명확한 기준은 확정되지 않았다. 주택거래신고제도 투기지역에만 적용할지,국민주택 이하 규모의 거래는 예외로 할지 큰 틀조차 정해지지 않았다.국민들의 불안감이 불필요하게 증폭되는 것을 막으려면 큰 기준이라도 우선 제시해야 한다는 지적이다. 안미현기자 hyun@

정부가 지난 29일 발표한 부동산안정대책 가운데 ‘향후 추가 조치(2단계)’의 시행 여부,시기 등을 둘러싸고 벌써 논란이 일고 있다. 정부는 부동산가격이 현재보다 더 오르면 2단계 조치를 시행할 수 있다는 원론적인 입장이다.강남 등을 포함해 부동산 가격이 일정 수준 이상으로 올랐다고 판단할 경우 처방책을 동원할 수 있다는 것이다.주간 단위의 평균적인 가격 변동 상황,가격 상승의 전국적 분포도,가격 상승 원인이 기존 주택 또는 분양주택인지 여부 등이 검토 기준 대상이 될 것이란 설명이다. 그러나 부동산가격 상승폭이 어느 정도 돼야 시행할 것인지,특정 지역에만 적용할 수 있는 것인지 등에 대한 기준과 입장이 애매하다.특히 부동산 거품(버블)이 40%쯤 된다는 분석이 나오고 있는 강남의 경우 가격이 현재보다 더 오르지 않으면 2단계 조치를 시행하지 않겠다는 것인지도 불분명하다.이 때문에 일각에서는 1% 이상 변동 상황이 2∼3회 지속되면 추가 대책의 시행 여부를 검토할 것이란 관측도 나오고 있으나,수치로만 시행 시기를 적용할 수 없다는 게 정부의 판단이다. 2단계 조치 가운데 최우선적으로 적용될 수 있는 곳은 투기지역·투기과열지구 등이 될 가능성이 크다.이럴 경우 적용될 주요 항목은 ▲주택담보 대출 등 가계대출에 대한 개인신용평가 강화 ▲주택담보대출시 만기연장분에 대해서도 담보인정비율 축소 ▲고가주택의 취득세·등록세 중과 ▲투기지역내 주택거래허가제 도입 방안 등이다. 2단계 조치 가운데 1가구1주택 비과세 폐지 여부가 우선 논란의 대상이다.정부는 ‘통상’ 수준의 양도차익에 대해서는 소득공제 형태로 비과세하고,고가주택의 초과 양도차익에 대해서는 ‘비과세 대상인 3년보유 기간’을 충족하더라도 양도세로 흡수하겠다고 밝히고 있지만,적잖은 조세저항을 부를 가능성이 크다.주택거래허가제도 도입도 만만찮은 사안이다.위헌 소지에 휘말릴 수 있는 데다 실수요자들의 불편도 도입에 적잖은 부담으로 작용할 가능성이 크다는 지적이다. 주병철기자 bcjoo@

정부의 주택시장안정 종합대책이 나오자 주택시장과 건설업계는 엇갈리는 반응을 보였다. 주택시장에서는 이번 대책으로 집값이 폭락하지는 않겠지만 상승세를 회복하기는 힘들게 됐다는 평가를 내리고 있다.당분간은 하향안정세를 보일 것이라는 전망이 대세다. 건설업계는 정부 대책에 분양가 대책이 빠지자 안도하면서도 20가구 이상 주상복합아파트 분양권 전매를 전면 금지해 신규 분양시장에 미칠 타격을 우려하고 있다. 다주택자들은 정부의 조치를 면밀히 검토하면서 대책을 찾고 있으나 뾰족한 탈출구가 없어 전전긍긍하고 있다. ●집값 하향안정세 유지될 듯 부동산대책이 발표된 29일 강남 주택시장은 가끔 문의전화만 걸려올 뿐 거래는 전면 중단됐다.거래가 없자 일부 업소는 오후부터 문을 닫고 휴업했다.대체적인 전망은 집값이 크게 떨어지지는 않겠지만 오를 수도 없다는 것.이들은 이구동성으로 다주택자를 변수로 꼽았다. 다주택자가 이번 대책으로 압박을 받으면 양도세·보유세 중과 및 담보대출비율 축소→매물증가→가격하락으로 이어진다는 것이다.G공인중개업소 관계자는 “한동안 시장에 나오는 매물이 소화될 때까지는 가격이 내려갈 수밖에 없다.”면서 “1가구1주택자도 상대적으로 불이익을 받게 됐다.”고 말했다. ●주택업계 동시분양 분양가 자체심의키로 주택업계는 주상복합아파트 전매금지의 여파를 걱정하면서도 분양가 규제가 이뤄지지 않은 점에 대해 안도하는 분위기다.그러나 언제 또다시 분양가 문제가 도마에 오를지 몰라 대비책 마련에 나서고 있다. 주택협회는 “분양가 규제나 주택공개념 부분이 도입되지 않아 다행”이라면서 “앞으로 서울 동시분양부터 업체별 분양가를 업계가 자율 심의해 조정하겠다.”고 밝혔다. 20가구 이상 주상복합아파트에 대해 전매를 금지하는 것과 관련,현대건설 관계자는 “분양권 전매금지로 투자상품으로서의 주상복합의 매력이 사라지면 주상복합 분양시장은 급속히 침체될 수밖에 없다.”고 우려했다. 김성곤기자 sunggone@

정부가 어제 공급 확대와 매물 압박을 겨냥한 부동산 안정 종합대책을 내놓았다.노무현 대통령이 지난 13일 국회 시정연설을 통해 종합대책으로도 투기가 잡히지 않으면 ‘토지공개념’ 제도도 도입하겠다고 공언한 데 따른 것이다.일각에서는 위헌 논란이 있는 주택거래허가제나 분양가 공개,재건축아파트 개발이익 환수,1가구 1주택 양도세 부과 등과 같은 메가톤급 대책이 빠졌다는 사실을 들어 종합대책을 폄하하는 시각도 있다.하지만 장기화된 경기침체 등을 감안하면 금융과 세제,청약·분양제도를 망라한 이번 대책은 서울 강남을 중심으로 한 일부 지역의 집값 폭등세를 진정시키는 데 충분한 위력을 발휘할 것으로 판단된다. 우리는 특히 종합대책 중 주택거래 실거래가를 예고하는 주택거래신고제 연내 도입과 다주택 보유자에 대한 양도세 중과 방침에 주목한다.지금까지 정부가 20여차례에 걸쳐 투기억제책을 쏟아냈음에도 ‘강남 불패’의 신화를 잠재우지 못한 것은 거래가격을 조작하고 양도차익을 챙길 수 있는 허점이 있었기 때문이다.따라서 실거래가로 양도세를 중과한다면 투기세력은 더이상 발붙이지 못하게 될 것으로 기대된다.다만 일본에서도 보유세를 현실화하지 않은 상황에서 양도세율만 높인 결과,거래 기피현상을 초래해 거품 조장에 일조했던 측면은 감안할 필요가 있을 것 같다.또 양도세도 중과를 회피하기 위해 증여나 상속 등 편법이 동원될 가능성에 대해서도 빈틈없는 대비가 있어야 할 것이다. 정부는 종합대책을 내놓으면서 추가로 검토될 수 있는 초강경대책도 예고했다.‘엄포’도 중요하지만 최근의 집값 불안이 정부 정책 불신에서 기인한다는 점에서 정책의 차질없는 이행을 통해 신뢰를 회복하는 것이 급선무라고 본다.

집 세 채를 갖고 있는 사람이 그 중 한 채인 서울 대치동 34평 아파트를 팔아 1억 5000만원의 시세차익을 남겼다고 가정할 때,양도소득세 부담은 얼마나 커질까.지금은 주민세를 포함해 3860만원만 세금으로 내면 되지만 이르면 내년부터는 8580만원을 내야 한다.시세차익의 66%를 세금으로 토해내는 것이다.탄력세율까지 발동되면 82.5%의 세금을 물어야 한다.정부의 종합부동산대책이 가져올 가장 큰 변화다.대책중 국민생활과 밀접한 관련이 있는 내용을 문답풀이로 알아본다. ●1가구 3주택자 중과세 양도세는 언제,얼마나 오르나. -지금은 매매차익에 따라 9∼36%의 차등세율이 적용되지만 앞으로는 무조건 60% 단일세율이 적용된다.매매차익의 3분의2가량은 세금으로 환수한다는 얘기다.정부는 정기국회에서 법을 고쳐 내년부터 시행하되,1년간의 유예기간을 둘 방침이다. 유예기간은 뭘 뜻하는가. -법 개정 후 1년간은 변경 세율(60%)을 적용하지 않고 종전세율(9∼36%)을 적용한다는 뜻이다.다시 말해 1년안에 집을 팔아 3주택자에서 벗어나면 중과세를 피할수 있다. 3주택자의 판단 기준은. -주택양도일(등기이전 또는 잔금청산일) 기준으로 동일 가구원이 국내에 보유한 주택 수를 기준으로 한다. 투기지역에 관계없이 무조건 집을 세 채 갖고 있으면 해당되나. -주택수 계산 지역을 투기지역으로 국한할지,전국으로 할지는 아직 결정되지 않았다. 부모에게 상속받아 집이 세 채가 된 경우는 억울하지 않나. -상속후 5년이 지나지 않은 집은 예외로 인정된다.장기 임대사업용 주택이나 종업원 기숙사용 주택,농어촌주택도 마찬가지다. ●탄력세율 ‘발동 대기’ 기본세율에 15%포인트를 더 얹는 탄력세율 적용 대상은. -3주택 이상 보유자와 투기지역(전국 53곳)내 2주택 보유자다.투기지역과 비(非)투기지역에 각각 집 한 채씩을 갖고 있으면 투기지역내 2주택자로 간주돼 탄력세율을 적용해 세금을 물어야 한다. 언제부터 적용되나. -1단계 대책으로 투기 열풍이 꺾이지 않으면 발동할 방침이다.시행령만 고치면 되기 때문에 맘만 먹으면 언제든 할 수 있다. ●실수요자도 보유세 부담↑ 재산세와 종토세도 오른다는데. -세금을 매기는 기준가격(과표)을 시세에 가깝게 현실화시킬 방침이다.그렇게 되면 세금부담이 커진다.재산세는 시가를 반영하고,종토세는 매년 과표를 3%포인트씩 올려 현실화율을 2006년까지 50%(현행 36.1%)로 높일 계획이다.보유 주택수에 관계없이 적용된다. 취득·등록세도 오르나. -취득·등록세(5.8%) 부과기준이 기준시가에서 실거래가로 바뀐다.기준시가는 실거래가의 80% 수준이므로 기준이 바뀌면 취득·등록세도 덩달아 오른다.투기지역에 6억원 이상 고가주택을 갖고 있는 사람에게만 적용된다. ●1가구 1주택 비과세 폐지 1가구 1주택에 대한 비과세 혜택을 폐지한다는 얘기가 있다. -정확히 말해 폐지는 아니다.선진 외국처럼 소득공제 제도로 전환하겠다는 얘기다.실수요자들이 통상적으로 얻을 수 있는 양도차익을 소득에서 전액 공제해주는 것이다. 안미현기자 hyun@

‘정부의 집값대책이 서민들에겐 어떤 영향이 있을까.’정부의 부동산안정책이 서울 강남집값을 잡는데 치중하면서도 서민들에게는 내집마련의 호기로 작용할 전망이다. ●선택의 폭 넓어졌다 이번 대책에는 강북 뉴타운 개발 지원과 광명, 아산신도시 등에 주택단지를 개발키로 하는 등 공급측면의 대책이 일부 포함돼 있다.서민이나 1가구1주택자에게는 오히려 선택의 폭이 넓어졌다는 평가다. 실제로 정부는 11월중 강북권 뉴타운 12∼13개를 추가 선정하고,광명·아산 등에 14만가구 규모의 역세권 주택단지를 개발키로 하는 등 공급물량을 확대키로 했다.올해부터 2011년까지 500만가구의 주택을 짓는다는 계획도 발표했다. 특히 정부는 11월 또는 12월 공급되는 일반분양 아파트 가운데 전용면적 25.7평 이하 국민주택에 대해 무주택자 청약 최우선 순위 배정비율을 현재 공급물량의 50%에서 70% 이상으로 늘릴 방침이다.이렇게 되면 무주택 서민들의 당첨 가능성이 훨씬 높아진다. 여기에다 1가구 3주택 이상 보유자에 대해 양도세를 최고 82.5% 중과하면 앞으로 매물이 많이 나올 것으로 보인다.실수요자들은 잘만 살피면 저가매물을 쉽게 매입할 수 있을 것이라는 전망이다. 내집마련정보사의 김영진 사장은 “정부의 대책은 투기세력 근절에 초점이 맞춰져 있다.”면서 “투기거품이 빠지고 무주택자 청약 최우선 배정비율이 높아지면 서민들의 내집마련 기회는 자연스럽게 확대된다.”고 말했다. ●불이익도 있다 담보대출비율 축소는 비강남권 거주자나 서민들에게는 결코 좋은 소식은 아니다.강남권 주택을 타깃으로 내놓은 대책이지만 피해는 다른 지역 주민이나 서민층에게도 미친다. 무주택자가 집을 구입할 때 자기자본 부담이 커질 수도 있다.나아가 1가구1주택자는 생업을 위해 집을 담보로 대출을 받으려 해도 이번 대책에 의해 대출이 여의치 않을 수도 있기 때문이다.부동산 전문가들은 “정부의 대책이 취지는 좋지만 자칫하면 서민들에게 피해가 돌아갈 수 있는 부분도 있다.”면서 “이 부분에 대한 보완책도 필요하다.”고 말했다. 보유세 중과세나 양도세의 경우는 1가구1주택자에게는 별다른 영향이없다는 평가다. 김성곤기자 sunggone@