현금이나 부동산을 많이 가진 부자들의 가장 큰 고민은 세금이다. 세무당국은 금융소득종합과세, 종합부동산세, 양도세 중과, 증여세 등을 앞세워 많이 가진 자에게 최대한 많은 세금을 물리려고 한다. 하지만 부자들은 세무 전문가들의 도움을 받아 어떻게든 세금을 줄이려고 한다. 과세(課稅)가 강력해질수록 절세(節稅)도 정교해진다. 우리은행 프라이빗뱅킹(PB)사업단 세무팀은 25일 ‘부자들이 궁금해 하는 세금’이란 보고서를 내고 부자 고객들의 세금 걱정과 이에 대한 해결책을 소개했다. 우선 현금이 많은 부자들은 금융소득종합과세를 두려워했다. 금융소득종합과세는 이자·배당 등 금융소득이 연 4000만원을 넘으면 초과분을 근로소득, 사업소득 등과 합산해 누진과세하는 것이다. 종합과세 대상자가 되면 소득원에 대한 세무조사 가능성도 커진다. 그러나 지난해 말 금융소득종합과세 대상자는 2만 3000여명에 불과했다. 많은 부자들이 상장주식이나 채권 매매차익에 대한 비과세, 이자 수입시기 분산, 법인에 일시적으로 개인 재산을 빌려 주는 가수금, 분리과세 등을 통해 종합과세를 피했다. 부동산 부자들은 종합부동산세 등 보유세 강화와 상속·증여세 부담 증가, 부동산 수익률 저하 등을 걱정했다. 이에 대해 세무 담당 PB들은 다주택 또는 비사업용 토지의 보유세와 양도세 부담을 비교해 처분과 보유 여부를 조언해 준다. 또 종부세 합산 배제 및 중과 예외 규정에 해당하는지 여부도 면밀하게 검토한다. 처분할 때는 일반증여가 좋은지, 채무까지 넘겨주는 부담부증여가 좋은지, 아니면 특수관계자간 매매가 유리한지를 알려 준다. 내년부터 적용되는 양도세 중과 규정도 부자들의 고민거리다. 특히 올해 연말까지 처분할 경우 중과 회피용 매물 증가로 인한 가격 하락을 걱정하고 있다. 이에 대한 대책으로 PB들은 우선 해당 자산의 성장성을 가늠해 보유와 처분 중 하나를 택하게 한다. 처분할 경우에는 비과세 및 공제 감면 요건이 충족되는지를 살피고, 양도차익이 적은 주택부터 팔도록 유도한다. 양도시에는 주택 용도 및 크기 조절, 양도 순서 설계, 거래시기 선택, 주택 수 분산 등의 전략이 순차적으로 적용된다. 상속도 문제다. 사망 전에 증여하면 증여세를 물어야 하고, 자녀가 나태해지거나 불효자로 변신할 수도 있다. 사망 후 상속에는 상속세가 따르고, 자녀간 재산 분쟁이나 배우자의 여생도 고민스럽다. 불안 요소의 제거 장치로는 조건부 증여가 주로 쓰이는데 이는 증여 계약을 할 때 효도, 성실성 유지 등 자녀의 이행 의무를 명시하고, 이를 위반하면 계약을 취소하는 것이다. 또 소유권은 자녀에게 주지만 사용, 처분, 수익에 대한 관리권은 부모가 계속 유지하는 방법도 있다. 이창구기자 window2@seoul.co.kr

추석 이후 부동산 정책과 시장 흐름에 관심이 쏠리고 있다. 분양원가 공개·후분양제 확대 시행에 따른 논란이 어떤 식으로 정리될지, 판교 2차 당첨자 발표 이후 청약통장 가입자들의 발길은 어디로 향할지 궁금해진다. 집값·전셋값이 제자리를 잡을지도 관심사다. 전문가들은 워낙 변수가 많아 4분기(10∼12월) 부동산 시장을 내다보기 어렵지만 정책은 ‘안개속’, 청약시장은 다소 살아날 것으로 점친다.●주택정책 갈등 본격화 아파트 분양원가 공개 확대 논란이 가열될 것으로 보인다. 정부는 분양제도개선위원회를 구성하고 원가공개 확대 근거를 마련하기 위해 용역을 맡기는 등 본격적인 준비에 들어갔다. 원가공개 타당성 마련과 이론적 근거를 내세우는 데 주력할 것으로 보인다. 이에 맞서 건설업계의 반발 또한 거세질 것으로 예상된다. 대한주택건설협회가 분양원가공개 반대 주장을 공식적으로 내놓은 것을 시작으로 관련 단체들의 움직임이 본격화될 조짐이다. 분양원가 공개와 후분양제를 둘러싼 정부와 업계간 갈등이 깊어질 태세다. 후분양가를 놓고는 당장 실시하겠다는 방침을 밝힌 서울시와 이에 반대하는 건설교통부의 갈등도 깊어질 듯하다.정치권의 논쟁도 이어질 것으로 전망된다. 주택시장의 관행을 뿌리째 흔드는 제도라서 찬반 주장이 조율되기는 쉽지 않다. 최종 정책결정까지는시간이 오래 걸릴 것으로 보인다.●청약시장 활기 예상 추석 이후 서울·수도권 아파트 분양은 판교 2차 아파트 당첨자 발표 이후 다소 활기를 띨 가능성이 크다. 판교 낙첨자들은 수도권의 대체 택지지구 아파트로 발길을 옮길 것이기 때문이다.은평뉴타운 아파트 분양 일정이 1년가량 늦춰지면서 수도권 택지지구 아파트는 반사이익을 볼 수 있다. 눈길을 끄는 곳으로 용인 흥덕지구를 비롯해 인천 송도 신도시, 시흥능곡지구, 화성 동탄신도시, 인천 메트로시티 등의 청약열기는 달아오를 것 같다. 서울에선 중구 회현동, 종로구 숭인동, 동대문구 용두동 등 도심권 재개발 아파트에 수요자들이 몰릴 것으로 보인다.●아파트 거래 활성화 예상 고종완 RE멤버스 사장은 중대형 아파트 매물이 늘어날 것으로 점쳤다. 오는 12월 6억원 이상 주택에 대한 종합부동산세 부과, 내년부터 실시되는 2주택자 양도세 50% 중과 등을 이유로 들었다. 매수세가 살아날 것으로 보는 전문가도 있다. 김태호 부동산랜드 사장은 “강남 블루칩 아파트를 찾는 수요는 아직도 많고 호가 하락도 눈에 띄지 않는다.”고 말했다. 추석 이후 판교 신도시 아파트 당첨에서 떨어진 투자자들이 기존 아파트로 방향을 바꿀 수도 있다는 것이다. 그러나 시장을 흔들 정도의 거래 활성화는 기대할 수 없을 것으로 보인다. 주택시장을 선도하는 신고지역에서 6억원 초과 주택을 살 때에는 자금조달계획 및 실제 입주여부를 신고해야 하는 등 거래 제한이 따르기 때문이다.류찬희기자 chani@seoul.co.kr

판교 중대형 아파트의 분양 신청을 이틀 앞둔 가운데 재정경제부가 27일 판교 아파트에 당첨되면 ‘신형 폭탄’에 맞는 것과 같다는 논리를 펼쳐 논란이 예상된다. 재경부의 한 관계자는 27일 “판교 아파트를 분양받기만 하면 모두가 대박을 터뜨릴 것으로 생각하는데 이는 정말 잘못된 생각”이라고 말했다. 이 관계자는 판교 분양가가 주변 시세의 90% 수준으로 설정된 것을 집값의 하한선으로 볼 게 아니라 사실상 ‘상투’로 봐야 한다고 지적했다. 무엇보다도 ‘8·31 부동산 대책’으로 연말부터 종합부동산세가 부과되고 내년부터는 2주택자에 단일 세율 50%로 양도소득세를 물리게 되면 제 2의 ‘판교발 집값 상승’은 발생하지 않을 것이라고 강조했다. 다른 관계자는 그 이유를 수요와 공급 2가지 측면에서 설명했다. 주택담보대출 비율의 강화와 소득수준에 따른 대출로 주택 시장에서 당분간 수요초과는 없을 것이라고 했다. 또한 내년 양도세 중과를 피하기 위해 하반기로 갈수록 2주택자 중심의 매물이 나와 분당을 비롯해 산본·평촌·과천 등지에선 집값 상승요인이 사라졌다고 했다. 이 같은 상황에서 판교 지역의 시세가 시장에서 말하는 분당권의 40평대 15억원까지 갈 가능성은 적다는 주장이다. 게다가 그동안 임대주택과 일반주택이 혼재한 경우 가격 상승률은 크지 않은 점을 주목했다. 수서 지구의 경우 동일한 가격으로 분양된 아파트라도 임대주택이 많은 곳은 시간이 흐를수록 시세가 상대적으로 낮게 형성됐다. 판교의 경우 임대주택 비율은 수서보다 높은 50%로 책정됐다. 때문에 재경부의 관계자는 “채권입찰에서 최고가를 쓰는 것은 위험을 감수하는 행위”라고 신중한 결정을 당부했다. 자금사정에 여유가 있다면 모르지만 실수요자의 경우 초기 계약금으로 2억원 이상이 필요하고 대출을 받을 경우 입주까지 3∼5년간 금융비용만으로 4000만∼6000만원을 부담해야 하는 점을 감안하라고 권고했다. 일각에선 ‘전매’를 전제로 다른 사람과 함께 등기하는 ‘복등기’로 분양 프리미엄을 챙길 수 있다고 생각할 수도 있다. 하지만 국세청이 이들을 대상으로 자금출처를 집중 조사할 방침이어서 법망을 피하기는 쉽지 않을 것이라고 밝혔다. 판교에서 분양받은 주택은 5년간 전매가 금지된다. 한편 이같은 경고에도 불구, 재경부 내부에서조차 판교 중대형 아파트를 분양받으려는 국·과장들이 적지 않아 ‘판교 폭탄설’에 대한 설득력은 떨어지고 있다. 40평형대 아파트 분양을 받으려는 한 국장은 “솔직히 분당권보다 입지가 좋고 새로 짓는 아파트의 가격이 그보다 못할 수가 있겠느냐.”면서 “그동안 입지가 좋은 곳의 집값 상승률을 감안할 때 입주할 때에는 지금보다 2배는 오를 것으로 시장은 보고 있다.”고 말했다. 또한 한번 오른 아파트의 가격은 세금을 중과해도 크게 떨어지지 않는 하방 경직성이 있다고 덧붙였다. 백문일기자 mip@seoul.co.kr ▶관련기사 15면

재정경제부가 21일 발표한 2006년 세제개편안은 저출산 대책과 사회안전망 확보를 염두에 둔 참여정부의 정책 의지가 담겨 있다. 자녀가 많은 근로자 가구일수록 소득공제 혜택을 많이 보게 한 것이나 저소득층 근로자를 위한 장려세제(EITC)를 도입한 게 대표적인 예다. 또한 변호사와 의사 등 고소득 전문층을 겨냥해 증세 논란을 희석시키면서 복지정책 재원을 마련하려는 의도가 깔렸다. 그럼에도 독신 가구나 자녀가 적은 맞벌이 가구 등은 세부담이 증가, 적지 않은 반발이 예상된다. 산업경쟁력 강화를 위한 관세율 개편은 나름대로 의미가 있다. 눈길 끄는 개편안을 짚어본다. ●세파라치 도입·가산세 강화 내년부터 신용카드 사용이나 현금 영수증 발급을 거부하는 업소를 신고하면 건당 5만원의 포상금을 받는 이른바 ‘세(稅)파라치’ 제도가 도입된다. 신용카드로 거래할 때 추가요금을 요구하는 행위도 포함된다. 신고자는 증빙자료를 첨부해야 한다. 또한 탈세 제보도 신고 대상이 현행 5억원 이상에서 1억원 이상으로 확대된다. 포상금은 1억원 한도에서 징수된 세액의 2∼5%이다. 아울러 세금을 신고하지 않았거나 적게 신고한 불성실 납세자에게는 가산세가 2∼4배 오른 40%로 중과된다. ●신규주택 비과세 특례제도 축소 외환위기 이후 침체된 건설경기를 활성화하기 위해 98년 5월부터 2003년 6월까지 지어진 주택에 부여한 비과세 특례 가운데 1가구 1주택 비과세 혜택은 내년 말까지만 인정된다. 즉 감면대상 신축주택 이외에 다른 주택을 1채 보유하고 있어도 지금은 1주택으로 간주, 양도시 세금을 물리지 않고 있지만 2008년 1월부터는 2주택자로 보고 양도세를 물린다. 다만 신축주택 구입 이후 5년간 발생한 양도차익에 대한 감면제도는 그대로 유지된다. 재경부는 감면대상 신축주택은 서울과 5대 신도시 등에 걸쳐 60만가구에 이르지만 현재 특례축소 대상 가구가 얼마인지는 알 수 없다고 밝혔다. 양도시 실거래가가 6억원 이상의 고가주택은 감면대상이 아니다. ●근로장려세제(EITC) 도입 연간 총소득이 1700만원 이하인 근로자 가구는 해마다 최대 80만원을 현금으로 받을 수 있다. 차상위 계층의 근로 유인을 높이기 위한 것으로 생활보장제도 보호를 받는 기초 수급자는 대상에서 뺐다.EITC는 내년부터 도입하되 세금을 환급받는 세액공제의 일종이기 때문에 실제 지급되는 시기는 이듬해 8월이 된다. 무주택자이면서 18세 미만의 자녀를 2명 이상 부양하고 일반 재산 합계액이 1억원 미만인 31만가구가 우선 대상이다. 소득파악이 어려운 자영업자와 농어민 가구는 2013년부터 적용된다. 소득구간별 지원금액은 ▲800만원 이하이면 근로소득의 10% ▲800만∼1200만원은 80만원 ▲1200만∼1700만원은 1700만원에서 근로소득을 뺀 금액의 16%로 정했다. ●경조사 공제 확대 등 서민층 지원 부양 가족의 혼인이나 장례 비용은 건당 100만원까지 소득공제를 받을 수 있다. 그러나 혼인은 20세 이하, 장례는 60세(여자는 55세) 이상으로만 제한하고 있다. 정부는 불합리한 조항이라며 연령 제한을 삭제,20세 초과의 혼인이나 60세 미만의 장례도 소득공제 대상에 포함시켰다. 내년 65세 이상인 고령자가 역모기지 대출을 받을 경우 이자 비용을 연간 200만원 범위에서 소득공제해 주기로 했다. 내년 1월1일 이후의 대출부터 적용된다. 아울러 상속받는 농지에 대한 증여세를 5년간 합산해 1억원까지 면제해 주고 3자에게 양도할 때에는 물려준 증여자의 취득가액을 기준으로 양도세를 과세하도록 했다. ●기본관세율 개편 국내 산업의 경쟁력 강화와 품목간 세율의 불균형을 고치기 위해 1999년 이후 처음 개편했다. 수입에 의존하는 철광석과 아연, 유연탄 등은 1%에서 0%로 내리는 등 기초원자재 310개 품목을 조정했다. 이에 따라 관세가 없는 원자재 품목의 비중은 23.9%에서 54.5%로 높아진다. 원유, 액화천연가스(LNG), 액화석유가스(LPG)의 기본 관세율은 5%에서 3%로 인하되지만 유가가 안정될 때까지 원유 1%,LNG 1%,LPG 1.5%의 할당·잠정 관세율을 유지하기로 했다. 또 디지털 캠코더와 현상하지 않은 필름의 관세율을 8%에서 0%로 내리고 설탕은 40%에서 30%로 조정하기로 했다. 백문일기자 mip@seoul.co.kr

건설 경기 부진이 내수 회복의 걸림돌이 되고 있다는 분석이 나왔다. 서울지역 재건축아파트 하락폭은 커지고 있다. 현대경제연구원은 30일 내놓은 ‘국내 건설경기 부진 장기화된다.’ 보고서에서 “건설 경기의 부진이 장기화되고 있으며, 특히 최근 하락세가 두드러진다.”고 밝혔다. 보고서에 따르면 국민계정상 건설투자 증가율은 1970∼80년대 12% 안팎에서 90년대 이후 4∼5% 수준으로 떨어졌다.2001∼2005년 건설업 생산도 연평균 3.8% 늘어나는데 그쳐 7% 수준인 제조업, 금융·보험업의 증가율에 미치지 못했다. 특히 건설경기 하락세는 지난 2·4분기까지 17분기째 이어지고 있다. 연구원은 건설경기 장기 침체의 배경으로 전체 경제성장률 하락, 대규모 국토 개발 프로젝트 감소, 건설산업의 성숙 등을 꼽았다.2003년 10·29 종합대책,2004년 8월 종합부동산세 도입 확정,2005년 8·31 안정대책으로 이어지는 잇단 부동산규제 정책도 건설경기 회복을 늦추는 주요 요인으로 지목됐다. 홍순직 수석연구위원은 “건설업의 취업유발 계수(10억원 투자시 창출되는 일자리 수)는 12.6명으로 제조업(4.9명)보다 높다.”면서 “건설 부진이 내수와 고용에 부정적 영향을 줘 전체 경제성장을 저해하고 있다.”고 주장했다. 연구원은 앞으로도 건설 경기 부진이 이어질 것으로 내다봤다. 보유·양도세 중과와 개발이익환수제 등 강력한 부동산 안정책으로 주택 수요가 위축되고 가격이 떨어지면서 신규분양 및 재건축 개발 등 민간 건축부문이 계속 어려움을 겪을 것으로 예상했다. 실제로 7월 서울지역 재건축 아파트값의 하락폭은 전달보다 커진 것으로 나타났다. 부동산정보업체 닥터아파트 조사에 따르면 7월 한달 서울지역 재건축 아파트값은 0.9% 떨어져 지난 달(-0.31%)에 비해 하락폭이 0.59%포인트 커졌다.주현진 김경두기자 golders@seoul.co.kr

하반기 부동산 시장은 거래 과정이 한층 투명해지면서 시장 재편 조짐이 나타날 것으로 보인다. 청약제도 개편 움직임으로 청약통장가입자들의 움직임도 예상된다. 정부의 재건축 규제는 더욱 강화되고 무질서한 시장이 잡히면서 거래는 크게 위축될 것으로 전망된다. ●거래 투명성 확보로 투기 잡는다 실거래를 기반으로 하는 아파트 거래 통계가 나온다. 완벽한 통계는 연말쯤 구축될 예정이지만, 정부는 담합이 있는 것으로 판단되는 곳에 대해선 우선 확보된 실거래가를 공개, 급한 불을 끄기로 했다. 실거래가 통계가 구축되면 소비자들은 정확한 가격정보를 얻을 수 있고, 호가 위주의 가격 통계로 소비자의 판단을 흐리게 했던 사설 정보업체의 신뢰도가 떨어지면서 시장은 투명해질 것으로 보인다. 지난 6월부터 등기부등본에 실거래가 기재가 의무화되면서 허위계약서가 설자리를 잃어가고 있다. 부동산중개시장에서는 ‘업-다운계약서’로 불리는 이중계약서가 대부분 사라졌다. 특히 주택거래신고지역에서는 자금조달·입주계획 신고를 의무화해 투기성 거래가 줄어들고 시장경쟁 원칙에 따른 집값 형성 분위기로 접어들고 있다. ●무거운 세금, 매물 증가는 미지수 당장 이달 재산세 고지서를 받아들면 세금 인상을 피부로 느낄 것이다. 과세표준이 되는 공시지가가 지난해 대비 20% 이상 올랐기 때문이다. 서민주택,6억원 이하 주택에 대해서는 지난해 대비 세부담 상승률이 제한되지만 6억원 이상은 공시가격 상승에 따른 재산세 인상 충격을 받을 것으로 보인다.12월엔 종합부동산세가 부과되는데 6억원 이상의 주택 소유자들이 다시 한번 세부담에 놀라게 된다. 내년부터 1가구2주택자에 대한 양도세중과세 조치도 따른다. 하지만 중과세 조치로 집을 여러 채 갖고 있는 주인들이 팔자 물건을 내놓을지는 미지수다. 실거래가를 기반으로 양도세를 매김에 따라 실질적인 양도세 인상 요인이 생기면서 기대 수익 하락으로 집주인들이 선뜻 매물을 내놓지 않고 있기 때문이다. 또 거래 투명성 확보로 수요가 감소, 활발한 거래는 이뤄지지 않을 것으로 점쳐진다. ●청약제 개편, 통장 가입자 우왕좌왕 당장 도입하지는 않지만 소형 아파트에 대해 무주택자 위주의 청약제도 개편 윤곽이 드러나면서 통장 가입자들이 우왕좌왕하고 있다. 청약저축 가입자와 무주택자들에게는 유리한 정책이지만,25.7평 이하 민영 아파트 청약을 기다리고 있는 예금·부금가입자는 상대적으로 청약기회를 잃게 된다. 따라서 중대형 아파트를 청약하기 위해 ‘통장 갈아타기’ 증가도 예상된다. ●재건축, 일관된 규제 강화 기반시설부담금, 안전진단강화 등으로 재건축 시장은 더욱 움츠러들고 있다. 재개발·재건축의 경우 늘어나는 면적에 대해선 기반시설부담금을, 조합 개발이익이 3000만원을 초과하면 조합원에게 개발부담금을 물린다. 사업의 투명성 확보와 함께 개발이익이 크게 줄어들 수밖에 없다.8월부터는 재건축 예비안전진단을 공적기관에 맡겨야 한다. 사업의 첫 단추부터 엄격히 적용, 무분별한 재건축을 막고 투기 수요를 줄이자는 취지다. 서울 강북 뉴타운 사업은 상대적으로 활기를 띨 것으로 보인다. 하반기에 강북에 2곳의 도시재정비촉진지구가 지정되는 것을 시작으로 강북 재개발 시장 분위기는 한껏 달아오를 가능성이 크다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

오세훈 서울시장 당선자의 강북개발 확대 공약에 힘입어 강북의 뉴타운 개발사업이 탄력을 받을 전망이다. 뉴타운 지역은 현재 강북U턴 프로젝트 호재가 있는 용산 한남동, 송파신도시 후광 지역인 거여·마천동, 청계천 대표적 수혜지 왕십리 등 몇몇 지역을 제외하면 대부분 연초와 비슷한 시세를 유지하며 한산한 분위기다. 오 당선자의 공약에 따르면 뉴타운이 26개에서 50개로 확대될 예정이어서 개발 재료와 사업 속도에 따라 옥석이 가려질 것으로 보인다. 11일 부동산 업계에 따르면 올해 상반기 뉴타운내 재개발 구역 중 사업진척을 보인 곳은 총 15개 구역이다. 길음뉴타운 7ㆍ8구역이 최근 재개발 시행인가를 받음에 따라 연말 착공하는 것을 비롯 ▲강북구 미아12구역▲동대문구 전농7구역▲동작구 흑석4구역▲성동구 왕십리2구역▲양천구 신월, 신정 1-2지구 등이 하반기에 조합 설립인가나 재개발 시행인가를 받을 것으로 보인다. 최근 서울시로부터 재개발 시행인가를 받은 길음뉴타운 7ㆍ8구역은 보상, 철거 절차를 거쳐 연말부터 공사에 들어간다. 길음7구역은 용적률 221%를 적용받아 지상 23층 아파트 7개동 548가구가 들어서고, 길음8구역은 용적률 225%를 인가받아 지상 26층 25개동 1617가구와 공원이 건립된다. 특목고 신설 부지도 마련돼 있다. 길음뉴타운은 95만㎡ 규모로 9개 재개발구역으로 이뤄져 있다. ●상반기 사업진척 15개구역 ‘착착´ 강북구 미아뉴타운(2차)에 속해 있는 미아12구역도 지난 5월16일 사업시행인가를 받아 속도를 내고 있다. 조만간 관리처분 인가를 받아 이르면 연말쯤 일반분양이 가능할 전망이다. 시세는 10평대 지분이 평당 1200만∼1600만원,20평대가 900만∼1100만원이다. 연초 수준이다. 전농·답십리 뉴타운(2차)에 속한 전농7구역은 지난 2월 전농·답십리 뉴타운 내에서 처음 정비구역지정을 받았다. 추진위에서 조합설립인가 신청을 위한 동의서를 받고 있다. 현재 조합원이 1538명으로 일반분양분이 1000가구 정도 예상된다. 시공은 삼성물산이 맡는다. 시세는 연초와 같고 거래는 없다.10평대 지분이 평당 1300만∼1400만원,20평대 1000만∼1100만원. 3차 흑석뉴타운 내에 위치한 동작구 흑석4구역은 1월 중순과 4월 중순 각각 구역 지정과 조합설립인가를 받았다. 이달 중 사업시행인가 신청이 목표다. 조합원수는 500여명, 일반분양분은 300가구 이상으로 예상된다.10평대 지분이 평당 2000만원선으로 역시 거래가 부진한 편이다. ●시세 연초와 비슷… 큰 움직임 없어 1차 뉴타운인 왕십리뉴타운 중앙에 자리잡고 있는 왕십리2구역은 사업 진행이 일사천리로 진행 중이다.5월18일 조합설립인가를 받았고 현재 사업시행인가를 신청해 신청 내용이 공고된 상태다. 이르면 하반기 중 착공에 들어갈 수 있을 것으로 예상된다. 연초보다 500만∼600만원 정도 올랐는데 시세가 너무 높아 현재 거래는 한가하다.10평대 기준 평당가는 2500만∼3000만원 선으로 매물이 많다. 2차 신정뉴타운 초입에 위치한 양천구 신월, 신정 1-2지구는 두산산업개발을 시공사로 선정했고 이 달에 사업시행인가를 받을 것으로 예상돼 신정뉴타운에서 가장 빠른 사업 속도를 내고 있다. 지분 10평 미만은 평당 2500만원,10평대는 1600만∼2000만원 선.3년전에 뉴타운으로 지정되면서 이미 많이 오른 상태다. 국민은행 박합수 부동산 팀장은 “너무 많이 올라 있는데다 기반시설부담금,1가구 2주택의 양도세 중과 등 각종 규제로 투자시간 대비 수익성이 위축돼 있는 만큼 투자시 주의가 요구된다.”고 말했다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

열린우리당이 ‘5·31’ 지방선거의 패배 원인 가운데 하나로 부동산 세제정책을 꼽자 정부는 내심 못마땅해하는 표정이다. 당·청·정 3자간 협의를 통해 최종안을 마련해놓고 이제와서 정부 정책만 탓하는 것은 ‘누워서 침뱉기’라는 지적이다. ●정부 “정책완화 시기상조” 정부 고위관계자는 5일 “정부가 발표한 기존의 부동산 관련 정책에서 달라질 것은 하나도 없다.”고 밝혔다. 여당이 선거 후유증을 앓는 과정에서 부동산 정책을 말하는 것은 정치논리의 일환에 불과하다고 말했다. 특히 기존 정책을 완화해야 한다는 주장은 투기를 부추길 위험이 있기 때문에 당이 보다 신중할 것을 요구하기도 했다. 정부의 다른 관계자는 “토론만 있었을 뿐이지 당론으로 정리된 내용은 없는 것으로 안다.”면서 “청와대의 입장도 있기 때문에 부동산 정책의 완화를 거론하는 것은 시기상조”라고 말했다. 하지만 일각에서 1가구 1주택 실수요자와 고령자에 대한 종합부동산세 적용 완화나 취득·등록세 인하 등 구체적인 대안이 거론되자 세제당국은 난감해하는 표정이 역력하다. ●전문가들 “보유세 강화 유지돼야” 종부세가 시행도 되기 전에 다시 표류하는 게 아니냐는 우려와 함께 정부 정책에 대한 시장의 신뢰성이 무너져 ‘부동산 불패신화’가 다시 만연할 것이라는 목소리도 높다. 더욱이 투기를 원천봉쇄하기 위해 마련한 다주택자 양도세 중과 방침에 대해 양도세율 인하까지 거론되자 “8·31 정책의 근간을 흔드는 것”이라며 강력히 반발했다. 전문가들은 참여정부가 추진해온 ‘보유세 강화, 거래세 인하’는 큰 틀에서 유지되어야 한다고 입을 모은다. 그러나 실거래가 신고제로 과세 기준 금액이 높아진 만큼 거래세를 낮춰 부동산 시장의 숨통을 터줘야 한다고 주문했다. 하나은행 지은용 부동산팀장은 “강남에 오래 산 1가구 1주택의 무소득 고령자 등에 대해서는 장기보유 공제 등 세금 경감 방안이 필요하다.”고 강조했다. 취득·등록세 등 거래세 인하를 요구하는 목소리도 크다. 백문일 주현진기자 mip@seoul.co.kr

집값 전망을 놓고 말들이 많다. 도대체 누구 말을 믿어야 할지 헷갈린다. 집을 사려는 사람이나 팔려는 사람 모두 혼란을 겪고 있다. 정부는 부동산 거품 붕괴를 경고하면서 더이상 집값이 오르지 않을 것이라고 강조하고 있다. 반면 부동산 전문가들의 전망은 나뉘어졌다. 집값이 꼭짓점에 이르렀다는 주장과 일시적인 조정세에 불과하다는 주장이 팽팽히 맞서 있다. ●버블시대…전망은 엇갈리고 일부 전문가들은 토지시장이 이미 위축됐고 최근엔 주식도 하락장인데다 각종 경제지표 전망도 어두워 부동산 거품 붕괴도 가능하다고 지적한다. 김선덕 건설산업전략연구소장은 “지난해와 올해 주택공급이 늘었고 부동산과 같은 방향으로 움직이는 골프장 회원권도 하락세인데다 ‘버블7’ 지역의 매도-매수 호가 차이도 벌어지는 등 붕괴 조짐이 있다.”고 말했다. 서춘수 신한은행 PB사업부 재테크팀장도 “거래가를 등기부 등본에 기재해 거래가 투명해지고 보유세가 중과되는 등 달라진 부동산제도가 하반기부터 점차 실현되면서 매물이 나와 거품이 잡힐 것”이라고 전망했다. 반면 우리은행 안명숙 부동산팀장은 “일정 시점이 되면 사겠다는 대기 세력이 많아 하락폭은 크지 않고 다시 오를 것”이라고 말했다. 국민은행 박합수 부동산 팀장도 “관망세이지만 매도물량이 많지 않아 강남쪽에 들어가고 싶은 실수요자라면 다시 오르기 전에 지금 들어가야 한다.”고 조언했다. ●무주택자…청약통장은 필수·급매물 눈여겨봐야 무주택자는 일단 청약통장부터 만들어야 한다.8월 판교 중대형 청약은 안 되지만 파주, 김포, 수원 광교, 송파 신도시 아파트가 잇따라 공급되기 때문이다. 지난 5월말 기준 청약저축 가입자는 228만 3562명으로 전년 동기대비 19.3% 늘었다. 김광석 스피드뱅크 팀장은 “지방이나 서울 외곽지역 아파트값은 떨어지겠지만 서울·경기의 주요 지역은 빠져도 다시 오를 것”이라면서 “내집마련을 원한다면 급매물을 부지런히 살피고 시세보다 낮다면 적극 매입해도 된다.”고 말했다. 닥터아파트 이영호 팀장은 “용산·성동·광진·강서구 등 ‘버블7’을 뺀 개발 호재가 있는 지역 아파트는 전망이 밝다.”고 추천했다. 중소형 평형에 살고 있는 1주택자라면 중대형 갈아타기를 시도해볼 수 있다. 내집마련정보사 함영진 팀장은 “집값은 지역간 양극화는 물론 지역내에서도 평형에 따라 가격 차이가 심하게 벌어진 상태다.”면서 “만약 시세보다 떨어질 경우 1주택자라면 비인기 지역에서 인기지역으로, 중소 평형에서 중대형으로 갈아타기를 고려해볼 수 있다.”고 주장했다. ●다주택자는 세금계산부터 2주택자라면 세금을 계산해본 뒤 매각 여부를 빨리 결정해야 한다. 양도세 강화가 내년부터 실시된다고 연말에 매물을 내놓을 경우 팔리지 않아 기회를 놓칠 수도 있기 때문이다. 박합수 국민은행 부동산 팀장은 “5∼10년 이상 장기보유자들의 경우 내년부터 장기보유특별공제가 사라지는 만큼 올해안에 매도에 나서는 게 유리하다.”면서 “세금을 신경쓰지 않을 수 없는 만큼 고정 수익이 취약한 사람들도 내년 양도세가 강화되기 전에 처분하는 게 현실적이다.”고 말했다. 3가구 이상 다주택자는 보유세를 계산해본 뒤 상대적으로 양도차익이 적은 곳은 매도나 증여에 따라 처분하라고 조언한다. 임달호 현도컨설팅 사장은 “집값 상승이 불투명해지면서 여러 채를 보유하는 것은 위험한 포트폴리오”라면서 “비인기지역은 과감히 처분하는 게 좋다.”고 말했다. 대출비율이 높고 수익성이 떨어지는 무수익 부동산은 처분 대상이다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

정부가 서울 강남아파트 구매 행위에 ‘폰지 게임’ 경고를 내렸다.건설교통부는 26일 주택시장 동향 및 시장전망 자료를 통해 “강남권은 앞으로 5년 동안 최소한 10만 가구가 늘어나고, 투기이익을 사실상 기대하기 어려운 상황에 접어든다.”며 수급구조에 근본적인 변화가 예상된다고 밝혔다. 건교부는 따라서 “투자 목적으로 강남 아파트를 샀다가는 허황한 꿈을 쫓다가 결국 낭패를 보는 폰지 게임(Pongi game·비용이 수익을 초과하는 게임)에 빠져들 수 있는 만큼 시장 참여자들은 냉정하고 합리적인 판단을 내려야 한다.”고 당부했다. 건교부는 폰지 게임 근거로 ▲공급 물량 증가 ▲세금 중과로 인한 투기수요 감소 ▲최근 집값 하락세를 들었다. 건교부는 가장 주목해야 할 대목으로 주택 공급 증가를 꼽았다.2010년까지 강남권에 20만 가구가 새로 공급되며, 이중 순증 물량만 10만 가구에 이르는 만큼 집값이 안정될 것으로 내다봤다. 주택 수요 측면에서도 보유세·양도세가 대폭 강화되고 재건축 부담금이 신설돼 가수요가 사라지고 큰 폭의 투자수익률을 기대할 수 없다고 전망했다. 건교부는 최근 강남권 재건축 아파트값이 3개월 만에 내림세로 돌아서고 거래가 감소한 것은 집값이 조정받는 징조라고 설명했다.류찬희기자 chani@seoul.co.kr

최근 한국경제연구원이 상속세제를 비판하는 보고서를 내놓으면서 재계 일각의 상속세제 개편 필요성 주장과 맞물려 논란이 일고 있다. 한국경제연구원과 재계의 주장은 완전포괄주의 방식의 과도한 상속세제가 경영권 편법승계 부작용을 낳고 부를 창출하기 위한 기업주의 창의적인 경제활동을 저해한다는 것이다. 또 소득세를 부담하면서 축적한 부에 대해 다시 상속세를 과세하는 것은 이중과세라는 주장이다. 그러면서 상속세제가 폐지되거나 없는 캐나다 등 일부 국가의 사례를 들어 세율 인하와 완전포괄주의 포기를 요구하고 있다. 재정경제부는 상속세 제도가 없는 국가의 경우 양도세 등 별도의 세제로 부의 세습을 제어하고 있을 뿐 아니라 주요 선진국에 비해 세율이나 상속·증여세의 비중이 그리 높지 않다고 반박한 바 있다. 하지만 우리는 삼성에 이어 현대차의 편법·불법 경영권 세습이 사법심판의 대상이 되고 있는 상황에서 이러한 주장이 제기된 의도에 주목한다. 마치 잘못된 법·제도로 인해 재벌이 희생양이 되고 있는 양 호도될 수 있기 때문이다.2003년 말 상속세 완전포괄주의가 도입된 것은 첨단 금융기법을 활용해 법망을 빠져나가려는 재벌의 ‘세금 없는 부 세습’이 자초한 결과다. 재벌의 편법·탈법이 없었더라면 도입되지 않았다는 얘기다. 게다가 미국 일본 독일 등에서도 오래 전부터 시행하고 있다. 지금 문제가 되는 것은 수많은 주주들의 투자금으로 결집된 기업에 대해 독점적인 소유권을 행사하면서 가업을 잇듯이 자식에게 물려주려는 잘못된 사고방식에 있다. 기업주 2세들이 시장과 주주에게 경영능력을 확인시켜주면 누구보다 쉽게 경영권 승계의 동의를 이끌어낼 수 있다. 상속세의 호도된 주장으로 진실을 왜곡하지 말기 바란다.

‘보유세 폭탄’이 터지기 시작하나? 예상했던 대로 6억원이 넘는 고가주택을 가진 사람들은 올해부터 보유세 부담이 크게 늘어난다. 당장 올해부터 종합부동산세(종부세)를 물리는 대상이 공시가격 기준으로 ‘9억원 초과’에서 ‘6억원 초과’로 대폭 강화되기 때문이다. 바뀐 기준에 따라 공시가격 10억원인 아파트라면 올해부터는 6억원을 초과하는 4억원에 대해 세금을 물린다. 지난해에는 9억원을 초과하는 1억원에 대해서만 종부세를 부과했다. 종부세 과표(세금을 매기는 기준) 적용률도 50%에서 올해는 70%로 상향 조정된다. 이어 내년부터 단계적으로 높아져 2009년에는 100%로 현실화된다. 종부세 세율도 지난해는 공시가격을 기준으로 9억∼20억원은 1%,20억원 이상은 2%였다. 그러나 올해는 6억∼9억원은 1%,9억∼20억원 1.5%,20억원 초과는 2%로 높아졌다. 세부담 상한선도 전년도 세액의 1.5배(150%)에서 올해는 3배(300%)로 크게 높아졌다. 이래저래 지난해보다 보유세를 많이 낼 수밖에 없다. 서울 강남구 대치동 은마아파트 34평형(올해 공시가격 6억 8100만원)을 예로 들어 보자. 보유세 산출액이 한도를 넘지 않는다고 가정하면 올해 보유세(재산세+교육세+종합부동산세+농어촌특별세)는 216만 8400원으로 예상된다. 현재 은마아파트 34평형의 공시가격은 시세(11억∼12억원)의 60% 안팎이다. 정부는 공시가격을 시세의 80% 정도 수준에서 책정하지만 아파트 가격조사 시점과 공시가격 발표 시점과의 격차로 인해 시가 반영비율이 이처럼 낮은 예가 많다. 따라서 내년의 공시가격이 20% 오른다(8억 1700만원)고 가정하면 내년 보유세는 357만 1200원으로 전년 대비 1.6배(64.69%)가 오른다. 2008년부터 2009년까지는 정부의 부동산대책이 효과를 거두면서 집값 상승률이 10%대로 둔화된다고 가정해도 2008년 보유세는 488만 6400원,2009년에는 701만 4000원으로 오른다. 공시가격이 15억원이 넘는 주택의 경우에는 2009년에는 보유세 부담이 3000만원을 훌쩍 넘는다. 강남구 삼성동 아이파크 55평(올해 공시가격 17억 2000만원)의 경우, 올해 내야 하는 보유세는 1400만 4000원이다. 역시 공시가격이 2007년에 20%,2008년과 2009년에는 각각 10%씩 오른다고 가정하면 2009년에는 올해의 2.6배(165%)인 3717만 6000원을 보유세로 내야 한다. 송파구 잠실 주공5단지 36평(공시가격 8억 6400만원)도 오는 2009년에는 올해 348만 8840원의 3.3배인 1151만 4000원을 보유세로 내야 한다. 부동산 전문가들은 “앞으로는 임대수입보다 보유세 부담이 커지는 역전현상도 벌어질 수 있다.”면서 “내년부터는 2주택자에 대해 양도세가 50%로 중과되는 점을 감안하면 고가의 2주택자는 올해 안에 한 채를 매도하는 것도 고려할 필요가 있다.”고 조언했다. 김성수기자 sskim@seoul.co.kr

공시가격 상승에 따른 ‘보유세 폭탄’이 현실화됐다.27일 고시된 전국 870만여가구의 공시가격을 근거로 할 때 서울 강남·서초·송파구 등 강남3구와 분당·일산·평촌 등 신도시의 보유세가 지난해보다 2∼3배가량 늘어날 전망이다. 서울 강남3구 재건축 아파트의 경우 재건축 기대감에 따른 가격변동이 공시가격에 상당부분 반영됐다. 분당 신도시 아파트는 판교발 집값 상승요인이 고스란히 반영돼 평균 공시가격 상승률이 무려 39.1%에 이르렀다. ●과표 현실화로 보유세 급등 종합부동산세와 재산세 등 보유세의 기준이 되는 공시가격이 현실화되면서 보유세 부과가 큰 폭으로 늘게 됐다. 일부 지역 공시가격의 경우 시세반영률이 80%에 못미치더라도 과거보다는 과표가 크게 올랐기 때문이다. 서울 송파구 잠실 주공5단지 36평형은 재건축 추진에 따른 집값 상승으로 공시가격도 급등했다. 지난해까지만 해도 공시가격이 5억 6250만원이었으나 올해는 8억 6400만원으로 껑충 뛰었다. 특히 올해부터는 종부세 부과대상에 포함됐다. 이로써 주공5단지 36평형은 지난해보다 보유세가 2.5배 늘어난 348만여원을 내야 한다. 용인시 죽현마을 GS자이는 보유세가 3배가량 뛰었다. 공시가격 급등(5억 2000만원→9억 2000만원)에 따라 보유세가 124만여원에서 368만여원으로 늘어난 것이다. 이밖에 송파구 장미아파트도 보유세가 지난해보다 2.8배 늘어난 것을 비롯해 송파구 훼미리아파트 43평(2배), 강남구 타워팰리스 90평(2.7배)·아이파크 63평(2.7배), 성남시 샛별마을 48평(2.1배)도 보유세 부담이 커졌다. ●서울시내 종부세 대상 10만 9456가구 올해 종부세를 내야 하는 6억원 초과 고가주택은 단독·공동주택을 합해 모두 15만 8183가구로 집계됐다. 지난해 종부세 부과대상이었던 9억원 초과 주택이 1만 9786가구였던 점을 감안하면 올해 종부세 부과대상은 지난해보다 8배가량 늘어났다. 올해 부과대상 15만여가구 중 아파트 등 공동주택은 14만 740가구며, 단독주택은 1만 7443가구다. 건교부가 집계한 서울시내 종부세 부과대상인 공시가격 6억원 이상 공동주택은 10만 9456가구다. 하지만 부동산정보제공업체인 부동산써브가 시세를 기준으로 조사한 서울시내 6억원 이상 아파트는 23만 4009가구로 큰 차이를 보였다. 공시가격이 시세를 제대로 반영하지 못하고 있다는 것을 보여주는 사례다. ●올해 세수 1조 200억원 추산 종부세 부과기준이 대폭 낮아진 것 외에도 올해부터는 종부세 산정방식도 지난해 인별 합산에서 가구별 합산으로 바뀌어 부과대상자가 더욱 늘어난다. 지난해의 경우 토지 및 상가 소유자 등을 더해 종부세를 부과받은 사람이 7만 4000명이었던 점을 감안하면 올해는 이보다 5.4배 정도 늘어난 40만명으로 늘어날 것으로 추산된다. 이에 따라 종부세 세수도 크게 늘어날 전망이다. 재정경제부 관계자는 “지난해 처음 부과된 종부세가 7000억원 정도 걷혔다.”면서 “올해는 1조 200억원,2007년 1조 2300억원,2008년 1조 4900억원,2009년 1조 8100억원으로 세수가 매년 증가할 것으로 예상된다.”고 말했다. ●보유세 증가에도 시장은 무덤덤 공시가격이 현실화돼 보유세가 대폭 늘어날 것이라는 전망이 이미 예견돼 부동산시장은 큰 변동이 없다. 세금 부담을 피하기 위해 매물이 쏟아질 가능성은 당장은 없다는 것이다. 김은경 부동산정보업체 스피드뱅크팀장은 “집주인들은 늘어난 세금부담을 전셋값 인상 등을 통해 전가시키려고 할 가능성이 높아 서민들의 부담이 늘어날 수 있으며 향후 매매할 때에는 매매가격을 올려 세금 부담을 해소할 가능성도 있다.”고 전망했다. 전문가들은 연말이 되면 종부세 신고를 해야 하는 데다 1가구 2주택자에 대한 양도세 중과 유예기간도 끝나기 때문에 매물이 연말에 집중될 가능성을 내놓고 있다. 함영진 내집마련정보사팀장은 당장 매물이 나오지는 않겠지만 종부세 신고를 해야 하는 12월이 되면 매물이 늘어날 가능성이 있다고 내다봤다. 강충식기자 chungsik@seoul.co.kr

정부의 세제개편 작업에 관여하고 있는 조세개혁특별위원회 곽태원(서강대 경제학부 교수) 위원장이 사의를 표명했다. 곽 위원장은 지난 3월말쯤 1년 넘게 맡아온 위원장직을 그만두고 싶다는 뜻을 담은 서신을 윤성식 정부혁신지방분권위원회장에게 전달했다고 19일 밝혔다. 정부혁신지방분권위원회 관계자는 “곽 위원장이 일신상의 이유로 사의를 밝힌 것으로 알고 있다.”면서 “받아들일지 여부는 결정되지 않았다.”고 말했다. 곽 위원장은 이날 정부가 세제개편 방향을 미리 정해 놓았고 다양한 의견이 반영되지 않아 사의를 표명했다는 일부 언론 보도에 대해 “사실이 아니다.”고 밝혔다. 곽 위원장은 그러나 ‘8·31 부동산대책’과 관련해 부동산 보유세를 올리고 양도세를 중과하는 것은 문제이며 오래 유지되기 어렵다고 생각한다고 말했다. 또 복지를 확대하기 위해 세금을 늘리기보다는 성장을 촉진하는 것이 중요하다고 생각한다고 덧붙였다.김균미기자 kmkim@seoul.co.kr

종부세 부과 기준일(6월1일)을 앞두고 당초 기대와 달리 부동산 거래가 ‘올스톱’됐다. 종부세 부담을 우려해 집주인들이 앞다투어 매물을 내놓아 집값이 떨어질 것이라던 정부의 예상이 빗나가고 있는 것이다. 새 아파트 입주 예정자들은 종부세를 피하기 위해 일부러 잔금을 연체하는 기현상도 벌어지고 있다. 토지 시장은 늘어나는 매물에 비해 수요가 없어 거래가 완전히 끊겼다. ■ 입주아파트-잔금 6월이후 미뤄 ‘기준일 넘기기’ 은행원 강모(37)씨는 다음달 서울 서초구 방배동 현대I-PARK아파트 입주를 앞두고 고민이다. 강씨는 입주에 맞춰 잔금을 준비했지만 6월1일 이후로 미룰 생각이다. 살고있는 사당동 아파트(3억원)가 팔리지 않아 2주택자가 되는 동시에 두 주택 보유액이 공시가격 기준 8억원을 넘어 종부세와 재산세를 더해 376만원을 내야 하기 때문이다. 지난 3월 입주한 도곡렉슬은 3002가구 중 무려 120여가구가 잔금을 치르지 않고 있다. 지난 1월 입주한 강남구 역삼동 대우푸르지오 아파트에도 아직 잔금 미납 가구가 있다. 강남 고급 아파트를 분양받은 만큼 잔금을 치를 돈이 없어서라기보다는 종부세 대상에서 빠져나갈 궁리를 찾기 위해 일부러 입주를 미루는 것으로 업체는 보고 있다. 재정경제부 부동산실무기획단 관계자는 “6월1일 현재 잔금 청산이 되지 않으면 미분양 주택으로 간주돼 종부세가 부과되지 않는다.”고 밝혔다. ■ 강남아파트-“일단 내고 더 오르면 판다” 매물 거둬 종부세 부과를 앞두고 강남 비싼 아파트, 다주책 보유자들의 매물이 쏟아질 것이라는 예상도 빗나갔다. 강남 아파트를 사려는 수요는 줄서 있지만 집주인들이 움직이지 않고 있기 때문이다. 강남구 대치동과 서초구 서초동에 집을 갖고 있는 김모(48)씨는 은행을 찾아 종부세 부과 시뮬레이션을 받아보았다. 두 채를 합쳐 공시가격이 19억원이지만 재산세와 종부세는 1803만원에 이른다는 것을 확인한 뒤 매물을 거둬들였다. 지난해 세금으로 980만원을 냈지만 예상 밖의 무거운 양도세를 내느니 차라리 종부세를 내겠다는 생각에서다. 앞으로 집값이 더 오를 것이라는 전망도 매물을 거둬들이게 했다. 종부세율이 매년 10%씩 100%(2009년)까지 오르더라도 해마다 200만원만 더 내면 그만이다. 종부세와 양도세 부과를 비교한 결과 차라리 종부세를 내다가 처분하지 않고 자식에게 증여하기로 마음을 굳혔다. ■ 토지거래-내년 양도세 중과 부담… 급매물 쇄도 땅을 사고파는 데 따른 규제가 강화되면서 일부 지역을 빼곤 토지 시장도 썰렁하다. 비사업용 나대지, 잡종지, 부재소유자 농지 등 토지에 대한 양도세가 현행 9∼36%에서 내년부터 60%까지 중과됨에 따라 땅을 싸게 처분하려는 지주는 늘었지만 매수세가 없기 때문이다. 토기거래허가구역으로 지정된 곳은 아예 거래가 끊겼다. 여모(70)씨는 충남 태안군 이원면 내리 관리지역 임야 2000여평을 내놓았지만 지난해 8월 토지거래허가구역으로 지정되면서 아예 사려는 사람이 없어 울상을 짓고 있다. 춘천 동신면 관리지역 일대도 8·31 당시 20만원대이던 평당 가격이 4월 현재 17만원으로 내렸다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

국내 민간연구기관 등이 연일 ‘3·30부동산 대책’의 핵심인 재건축 규제 강화의 ‘가격 안정 효과’에 대해 강한 의문을 제기하고 있다. 공급부족으로 오히려 강남 집값이 상승한다는 주장이다. 반면 청와대측은 재건축 공급 효과가 크지 않다는 점을 강조하며 ‘강남 공급 확대론’이 투기수요만 부추길 뿐이라고 반박하고 나섰다. 삼성경제연구소는 최근 ‘주택경기의 진단과 시사점’ 보고서에서 “강남의 유일한 주택공급 수단인 재건축이 크게 위축되고 높은 양도세로 인한 매물부족까지 더해져 2004∼2005년 가격이 급등했다.”고 밝혔다. 이 연구소는 또 주택수요가 고급화되는 상황에서 정부가 지나치게 소형 평형 의무비율을 높이거나 강남 지역 재건축을 억제하는 것은 자원 배분 왜곡과 장기적 공급부족, 가격 상승을 초래할 수 있다고 지적했다. 현대경제연구원도 지난 2일 ‘지역별 부동산 공급 차별화 정책 필요’ 보고서에서 서울 강남의 집값을 잡기 위해서는 경직적 주택 공급 정책보다 재건축 규제 완화와 양도세 중과 유예 등이 더 효과적이라고 주장했다. 강남의 부동산 가격 상승세가 이어지는 것은 용적률 축소, 개발이익 환수제 등의 재건축 규제 강화와 양도세 중과 등의 정부 정책이 오히려 강남권의 국지적 수급 불균형을 더욱 심화시켰기 때문이라는 설명이다. 그러나 정문수 청와대 경제보좌관은 청와대 브리핑(www.president.go.kr) 사이트에 ‘투기수요만 부추기는 강남공급확대론’이란 글에서 “강남의 택지는 일부 자투리 땅 밖에 없고, 현재 남아 있는 재건축 대상 아파트들도 대부분 중·고밀도 단지이므로 재건축을 하더라도 실제 증가하는 주택 비율은 5∼10% 수준에 불과하다.”고 반박했다. 그는 또 “강남 아파트 수요 가운데 50% 정도가 강북과 지방 등 비강남권에서 유입되고 있는 현실에서 재건축을 통한 공급 증가는 가격 안정에 큰 효과를 갖기 어렵다.”고 지적했다. 공급보다는 수요를 조절하거나 분산시키는 방안을 찾아야 한다는 주장이다. 강충식기자 chungsik@seoul.co.kr

비콘건설은 강원도 정선군 남면 문곡지구에 고급 리조트형 아파트 ‘비콘드림타운´ 297가구를 분양한다. 지하 1~지상 15층 4개동 규모로 분양분은 24평형 57가구, 31평형 240가구. 평당 분양가는 300만원선이며 중도금 60%를 무이자 융자해 준다. 1가구 2주택 및 양도세 중과 대상에 해당하지 않는 게 특징. 강원랜드, 백운산, 억새풀 군락지, 고씨동굴 등이 가깝고 단지 앞에 문곡초·중교가 있다. 이 지역은 2007년부터 국제적 규모의 테마파크 단지로 조성될 예정이라는 게 분양사측의 설명. (02) 3218-8836.

서울 서초구에 사는 A씨는 경기도 안성에 보유하고 있는 토지의 양도소득세에 대해 상담한 뒤 올해 중에 처분하기로 마음을 굳혔다.A씨가 보유한 토지는 내년에는 여러 개발 호재가 있어 현재 가격보다 30% 정도 오를 것으로 예상됐다. 하지만 현재 가격보다 2배가 오른다 해도 세금을 공제하고 난 실제 수입은 올해 양도할 때에 비해 오히려 줄어드는 것으로 계산됐기 때문이다. 지금까지는 토지의 가격전망만을 고려해 언제 팔 것인지를 고민했다면 앞으로는 토지의 보유 목적과 용도까지 감안해야 한다. 양도세 부담이 너무 달라지기 때문이다. 우선 오래 전에 취득해 취득가액이 낮은 장기 보유 토지는 내년부터 양도세 중과 대상인지 여부를 살펴 볼 필요가 있다. 내년부터 사업에 직접 사용되지 않는 비사업용 토지와 부재지주 소유 농지·임야에 대해서는 양도세율이 60%가 적용된다. 게다가 보유기간에 따라 물가상승률을 보전해 주는 취지의 장기보유특별공제도 적용받을 수 없다. 그렇다면 어떤 토지가 2007년부터 양도세가 중과세되는지 정확하게 알아둘 필요가 있다. 양도세가 중과되는 토지는 3가지로 구분할 수 있다. 첫번째 기준은 보유하고 있는 토지가 비사업용 토지에 해당하는가 하는 점이다. 비사업용 토지는 토지의 보유기간 중에서 사업용에 쓰인 기간과 토지에서 발생되는 수입을 고려해 판단한다. 토지의 보유기간 중에서 ▲양도일 직전 3년 중 2년 이상을 직접 사업에 사용한 경우 ▲양도일 직전 5년 중 3년 이상을 직접 사업에 사용한 경우 ▲보유기간 중 80% 이상을 직접 사업에 사용한 경우 중 한가지라도 충족되면 사업용 토지로 인정된다. 다만 사용기간이 사업용 토지에 해당하더라도 주차장 운영업용 토지와 같이 당해 토지에서 발생되는 수입이 토지가액의 일정비율 이상이어야 사업용으로 인정된다는 점에 유의하여야 한다. 농지와 임야는 원칙적으로 농지 소재지의 시·군·구와 인접 시·군·구에 살면서 소유·경작하는 경우가 아니면 중과세 대상에 해당한다. 다만 주말·체험영농 소유 농지(가구당 300평), 공유수면매립법에 의해 취득한 매립농지 등 현행 농지법에서 소유가 인정되는 토지는 중과세 대상이 아니다.2005년 12월31일까지 취득한 종중소유 농지와, 개인이 20년 이상 보유한 농지(2009년 12월31일까지 양도한 분에 한함)도 중과세 대상에서 제외된다. 임야는 영림계획인가를 받은 임야와 보안림, 군사시설보호구역, 개발제한구역안의 임야 등 공익상의 이유 등으로 토지의 이용에 제한이 있으면 중과세 대상에서 제외된다. 또한 상속받은 지 3년이 지나지 않은 농지와 임야, 목장용지도 중과세가 적용되지 않는다. 올해 말 이전에 농지와 임야 등을 상속받은 경우는 2009년까지 양도하면 일반세율로 세금을 내고 장기보유특별공제 혜택도 받을 수 있다. 안만식 조흥은행 PB사업부 팀장

정부의 부동산 정책이 또다시 신뢰를 잃고 있다.‘집값 처방은 일단 위기만 모면한 뒤 버티면 그만’이라는 안일함이 되풀이되고 있는 것이다. 정부는 지난해 8·31 대책을 내놓으면서 올해 2∼4월쯤 주거용 오피스텔에 대해 전수조사하겠다는 방침을 밝혔다. 주거용 오피스텔은 사실상 주택이기 때문에 국세와 지방세를 모두 실제과세하겠다는 것이다. 그러나 행정자치부, 재정경제부, 국세청 등 정부부처는 조사계획이 전혀 없는 상태다. 대신 일선 시·군·구청으로 조사 책임을 떠넘기고 있다. ●정부,“우리 업무 아니다” 지난해 강도높은 조사 방침을 세운 것과 달리 정부는 뒷짐만 지고 있다. 행정자치부 관계자는 “재산세 등 지방세는 지자체가 부과하기 때문에 행자부 차원에서 주거용 오피스텔에 대한 조사 계획을 세울 일은 아니다.”면서 “지자체가 알아서 할 것으로 안다.”고 말했다.2∼4월 전수조사 방침에 대해서도 “현재로서는 행자부 차원에서의 전수조사 계획은 없다.”고 말했다. 재정경제부나 국세청도 마찬가지다. 국세청 관계자는 “지자체가 오피스텔의 사용 형태를 조사한 뒤 주택용 재산세를 부과하면 국세청은 해당 오피스텔을 주택으로 보고 종부세나 소득세 등을 매기고 있다.”고 밝혔다. 그러나 오피스텔의 주거용 사용 여부에 대한 확인은 기본적으로 지자체 소관이라고 덧붙였다. ●지자체,“정부 지침 없고, 전수조사 현실성 없다” 일선 지자체는 주거용 오피스텔을 전수조사하는 것이 물리적으로 불가능하고, 주거용인지에 대한 판단은 더욱 어렵다고 하소연하고 있다. 서울 강남구청 관계자는 “관할 타워팰리스에 분양된 480가구의 오피스텔이 주거용으로 쓰이는지 여부를 확인하고 싶어도 출입 자체가 안돼 조사를 할 수 없다.”고 말했다. 오피스텔 380가구 중 상당수는 사실상 주거용으로 쓰이지만 주택용으로 재산세가 부과되는 가구는 전무하다. 성남시 분당구 고급 주상복합건물인 동양파라곤과 로얄팰리스에도 각각 1113가구와 58가구가 오피스텔로 분양됐지만 조사는 전혀 이뤄지지 않고 있다. 분당구청 관계자는 “어디까지를 주거용으로 볼 것인지에 대한 지침도 전혀 없는 상태에서 조사를 하면 불필요한 민원만 발생할 뿐”이라면서 “주택용으로 자진신고하는 가구에 대해서는 주택용으로 과세를 하지만 종부세나 1가구2주택에 따른 양도세가 중과될 수 있는데 자진신고할 사람이 얼마나 있겠느냐.”고 말했다. 이처럼 정부와 지자체간 떠넘기기식 행정으로 주거용 오피스텔 소유자들은 교묘하게 각종 세금을 피해나가고 있다. 14억원에 달하는 타워팰리스 주거용 오피스텔을 갖고 있는데도 종부세 합산 때 포함시키지 않고, 무주택자에 따른 각종 청약혜택까지 보고 있다. 강충식기자 chungsik@seoul.co.kr

세제 강화에 따른 매물 증가로 집값을 잡겠다는 8·31대책의 6개월 평가는 ‘부익부 빈익빈’으로 나타났다. 후속입법이 완료됐음에도 불구하고 강남과 강북간, 수도권과 지방간 양극화만 심화됐기 때문이다. 세제 강화, 재건축 규제 등 정부 정책이 오히려 집값을 부추긴다는 비판마저 나온다. 27일 국민은행 시세 통계에 따르면 1977년 입주한 압구정동 현대4차의 경우 재건축을 추진하지 않고 있음에도 불구하고 8·31대책 이후에도 매달 1000만원 이상 꾸준히 상승하고 있다.44평형 매매가 이달 말 현재 19억 7500만원을 기록하고 있다. 반면 금천구 독산동 한신 35평형은 8월 말 2억 8000만원에서 최근 2억 7500만원을 기록하고 있다. 세금 중과 조치로 강북 지역만 우선 처분하다 보니 강북 지역은 그대로이거나 떨어지는 것이다. 부동산 114에 따르면 대책이 발표되면서 9월과 10월에는 각각 0.51%와 0.19% 내려 떨어지는 듯 싶더니 11월 들어 0.49%의 상승세로 돌아섰고,12월 0.74%, 올들어 1월 1.38%로 꾸준히 오름세다.2월들어 재건축 규제 추가 발표 예고로 잠시 주춤했지만 여전히 0.17%의 상승률을 기록했다. 전국 아파트로 확대해 봐도 변동률 추이는 비슷하다. 전세는 한 번도 내리지 않고 꾸준히 오르고 있다. 국민은행 박합수 부동산팀장은 “세금 강화는 옳은 방향이지만 보유세와 양도세를 한꺼번에 강화한 탓에 자금이 흘러가는 길을 막아 팔지 못하게 하고 있다.”면서 “매도 물건이 나오지 않다 보니 호가만 올라가는 악순환이 이어지는 것”이라고 지적했다. 이어 “1가구 3주택자가 집을 팔 때 양도세를 완화해 주어 매도할 길을 터주는 한편 수요와 공급 문제를 고려해 재건축에 대한 규제 일변도 정책을 완화해야 한다.”고 말했다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr