다음달부터 2주택 이상 집을 보유한 다주택자는 집을 팔 때 양도소득세를 무겁게 내야 한다. 지난해 발표된 ‘8·2 주택시장 안정화 대책’에 따라 다주택자에 대한 양도세 중과가 다음달부터 시행되기 때문이다. 8·2대책은 다주택자 양도세 중과, 주택담보대출 규제, 재건축 초과이익 환수제 부활로 요약된다. 이 중 주택 구입 대출규제는 정책 발표와 함께 바로 적용했고, 재건축 초과이익 환수제는 올해 1월부터 시행됐다. 다주택자에 대한 양도세 중과 조치는 대책 발표와 함께 이달 말까지 집을 처분하거나 임대주택사업자로 등록할 수 있는 유예기간을 주었는데, 2주일 뒤면 유예기간이 끝난다.그렇다면 아직 다주택자를 벗어나지 못한 집주인은 어떤 선택을 해야 할까. 선택의 폭은 넓지 않아 보인다. 먼저 보유하고 있는 주택이 양도세 중과 해당 지역에 해당하면 서둘러 처분하든지 임대사업자로 등록하는 것이 바람직하다. ●다주택 처분 땐 양도세 중과 제외 쉽지는 않겠지만 이달 말까지 집을 서둘러 처분하면 무거운 양도세 부과를 피할 수 있다. 이달 말까지 잔금을 치르고 등기이전을 마쳐야 한다. 양도세 중과는 모든 지역에 해당하는 것은 아니다. 다주택자에 대한 양도소득세 중과 대상 지역은 투기지역, 투기과열지역, 조정대상지역에 있는 집을 팔 때 적용된다. 투기지역은 서울 강남4구(강남·서초·송파·강동)와 기타 7개 구(용산·노원·마포·양천·영등포·강서·성동), 세종시(행정중심복합도시 건설예정지역으로 한정)다. 투기과열지구는 투기지역을 포함한 서울 전역과 과천시가 해당한다. 조정대상지역은 투기지역, 투기과열지구를 포함하고 경기 성남·하남·고양·광명·남양주·동탄2, 부산 해운대·연제·동래·수영·남·기장·부산진구이다. 이들 지역에서는 다음달부터 다주택자가 집을 팔면 주택 보유 수에 따라 무거운 세금을 내야 한다. 그동안 양도차익에 따라 6~42%의 기본세율이 적용됐지만 다음달부터는 2주택자는 기본 세율에 10% 포인트, 3주택 이상 보유자는 20% 포인트를 더 내야 한다. 또 3년 이상 보유하면 보유기간에 따라 10~30%를 공제해 주던 장기보유 특별공제도 사라진다. 다만 다주택자라도 양도세 중과에서 제외되는 대상이 있다. 수도권, 광역시, 세종시 외 지역에 있는 주택으로 가격이 3억원 이하이면 다주택자의 양도세 중과 시 보유 주택 수로 산정하지 않는다. 예를 들어 서울에 아파트를 한 채 갖고 있으면서 경기 수원에 아파트(3억원 이하)를 보유하고 있다면 수원에 있는 아파트는 양도세 중과 대상 주택 보유 가구 수를 계산할 때 제외돼 양도세 중과에서 벗어난다. 보유주택 수 산정은 개인별이 아니라 세대별로 계산한다. 직계존비속, 배우자와 형제·자매의 주택도 가산된다. 이 경우 세대를 분리하면 보유주택 수를 줄일 수 있다. ●부담부 증여도 양도세 절세 자녀가 수입이 있는 성년이라면 부담부증여도 생각해 볼 수 있다. 증여세를 내지만 주택 보유 수를 줄이고 무거운 양도세 부과도 피할 수 있다. 부담부증여는 해당 주택에 설정된 대출금, 전세보증금 등의 채무까지 포함해 증여하는 것을 말한다. 예를 들어 전세 보증금 6억원이 걸려 있는 9억원짜리 아파트를 증여하면서 전세보증금 채무반환의무까지 떠맡기면 보증금을 뺀 3억원에 대해서만 증여세를 내면 된다. 다만 부담부증여는 자녀가 원리금을 상환할 수 있는 경제적 능력이 있다는 증명이 필요하다. 직업을 가진 일정 수준 이상 소득을 증명해야 한다. 가족 간 거래는 자금출처 조사 등도 감수해야 한다. 무거운 양도세를 내지 않기 위한 꼼수를 막기 위해서다. ●임대사업자 5년 임대해야 절세 하지만 앞으로 2주일 안에 집을 처분하기는 쉽지 않다. 계약 이후 잔금 지급, 등기이전을 마치기에는 시간이 많지 않기 때문이다. 이러면 최선의 선택은 하루라도 빨리 임대사업자로 등록하는 것이다. 2주일 이내에 기존 주택을 처분하지 않고 보유하면서 양도세를 줄이는 방법은 이 길이 최선이다. 최근 시·군·구에는 양도세 절세를 겨냥한 임대사업등록 민원이 쌓여 있다. 이달 말까지 장기임대주택으로 등록하면 5년 이상만 임대하면 양도세를 무겁게 내지 않아도 되지만, 4월 1일 이후 등록하면 8년 이상 임대해야 양도세 중과를 피할 수 있다. 임대주택으로 등록하면 양도세 중과 외에 다른 세제 혜택도 받을 수 있다. 60㎡ 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 최초 분양받으면 취득세를 면제해 준다. 취득세액이 200만원을 초과하면 85%만 감면한다. 재산세, 종합소득세, 종합부동산세 감면 혜택도 있다. 재산세는 40㎡ 이하는 전액 감면, 60㎡ 이하는 50%(준공공임대주택 75%), 85㎡ 이하는 25%(준공공임대주택 50%) 덜 내도 된다. 종합소득세는 공시가격 6억원(수도권 외 3억원) 이하 주택을 1호 이상 임대한 경우 30%(준공공임대 75%) 감면된다. 종합부동산세는 공시가격 6억원(수도권 외 3억원) 이하 매입임대주택을 1호 이상 임대한 경우와 전용면적 149㎡ 이하와 공시가격 6억원 이하의 건설임대주택을 2호 이상 임대하는 경우에는 합산배제신청을 하면 종합부동산세 과세대상에서 제외된다. 임대주택으로 등록하면 내년부터 예정된 연 2000만원 이하 임대소득에 대한 과세와 건강보험료 부담도 80% 감면받을 수 있다. 등록이 제한되는 주택은 없다. 다만 본인 거주 주택(다가구 제외), 무허가 주택, 비주거용 오피스텔은 등록 대상에서 제한된다. 혜택을 주는 만큼 제한도 따른다. 반드시 임대해야 하고, 의무 임대기간을 채워야 한다. 등록임대주택은 임대의무기간 동안 연 5% 이내로 임대료를 올릴 수 없다. 임대의무기간 안에 팔 수 없다. 무단으로 팔면 과태료(주택당 최대 1000만원)를 물어야 한다. 다만 지방자치단체에 양도신고를 한 후 다른 임대사업자(임대사업자로 등록예정인 경우도 포함)에게 양도할 수 있다. 임대주택사업자 등록 민원은 시·군·구마다 조금씩 다르다. 해당 주택 행정관서에 미리 민원 접수처를 확인하고 나서 찾아야 한다. 정부 24(www.gov.kr)로 신청해도 된다. 한국토지주택공사(LH) 마이홈 콜센터(1670-8004), 오프라인 마이홈 상담센터, 마이홈포털(http://myhome.go.kr)에서 임대사업자 등록 절차와 혜택 등을 상담받을 수 있다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

임대주택 사업자로 등록한 다주택자 수가 두 달 연속 1만명에 육박하는 것으로 나타났다.12일 국토교통부에 따르면 지난달 신규 등록한 임대주택 사업자(개인) 수는 9199명이다. 1년 전(3861명)보다 2.4배 늘어난 것이다. 신규 등록자 수는 지난해 11월 6159명에서 12월 7348명, 올해 1월 9313명 등으로 가파르게 증가하고 있다. 2월 신규 등록자 수는 1월에 비해 다소 줄었지만 설 연휴 등을 감안하면 하루 평균 등록 건수는 1월(423명)보다 2월(511명)이 더 늘었다. 앞서 국토부는 지난해 12월 13일 8년 이상 장기 임대사업자를 중심으로 각종 세금과 건강보험료 혜택을 주는 ‘임대주택 등록 활성화 방안’을 발표했다. 여기에 4월부터 다주택자 양도세 중과 제도가 시행될 예정이어서 신규 등록자가 늘었다는 게 국토부의 설명이다. 임대주택으로 등록하면 각종 세제 혜택을 받는 대신 임대료 인상폭이 연 5% 이내로 제한된다. 한편 국세청은 편법 증여를 뿌리 뽑기 위해 세무조사 대상이 될 수 있는 ‘증여 추정 배제 기준’을 기존보다 3000만~1억원 낮췄다. 국세청은 이런 내용의 ‘상속세 및 증여세 사무처리 규정’ 개정안을 행정 예고했다. 증여 추정이란 납세자의 직업·소득 등을 감안해 스스로 재산을 취득했다고 인정하기 어려운 경우 증여 가능성이 크다고 보고 세금을 매기는 제도다. 40세 이상 가구주의 10년 총액 증여 추정 배제 기준은 5억원에서 4억원, 30세 이상 가구주는 2억 5000만원에서 2억원으로 낮아졌다. 국세청 관계자는 “투기과열지구 자금조달계획서 제출 기준 금액과 일치시킨 것”이라고 설명했다. 장세훈 기자 shjang@seoul.co.kr

아파트 재건축 규제가 주택시장의 변화를 몰고 왔다. 아파트 거래 감소와 가격 하락 현상도 두드러지는 등 주택시장이 조정국면으로 전환하기 시작했다. 투자자들은 상대적으로 규제가 느슨한 쪽으로 눈을 돌리고 있다. 시세차익이 기대되는 인기 지역 아파트 청약시장이 달아오를 전망이다. 재건축 사업이 눌리면서 재개발 사업에 대한 관심도 높아졌다. 리모델링 시장이 다시 뜨거워질지도 관심이다. 건설업체들의 재건축 공사 일감 확보 경쟁도 뜨거워지고 있다.●청약시장 열기 달아오를 듯 조합원 지위양도 제한 등 거래규제, 초과이익환수제 실시, 안전진단 강화 등 겹겹 규제에 묶인 재건축 아파트에 대한 투자 이점이 사라졌다. 단기적으로 가격 상승을 기대할 수 없을 뿐만 아니라 사업이 지연되면서 장기간 투자금이 묶이는 부담을 안게 되면서 상대적으로 청약시장은 더욱 달아오를 것으로 보인다. 재건축 시장이 위축되면 투자자들이 새 아파트 투자로 눈을 돌릴 수 있다. 인기 지역 아파트 청약과열도 예상된다. 서울 강남구 개포주공8단지, 서초구 서초우성1차, 경기 과천 주공 2단지 등 재건축 아파트 일반 분양 청약에 관심이 집중되고 있다. 개포8단지를 재건축한 ‘디에이치자이 개포’ 아파트 3.3㎡당 분양가는 4160만원으로 책정됐다. 주변 시세와 비교할 때 전망 좋은 층의 84㎡에 당첨되면 4억원가량 시세차익을 거둘 수 있을 것으로 전망된다. 서초우성1차 아파트 분양가도 3.3㎡당 4200만원 안팎으로 예상돼 84㎡ 아파트를 분양받으면 3억원 정도의 웃돈을 예상할 수 있다. 함영진 부동산 114 리서치센터장은 “재건축 시장 규제로 투자자들이 입지가 빼어난 아파트 청약시장으로 눈을 돌릴 가능성이 크다”고 말했다.●리모델링 사업 대안으로 관심 겹겹 규제로 재건축 사업 추진이 안갯속에 가리고, 당장 무너지기 전의 아파트가 아니면 사실상 재건축이 어려워지자 리모델링 사업이 다시 두드러지고 있다. 리모델링은 기존 아파트 골조는 유지한 채 주거환경을 개선하는 공사이기 때문에 사업 기간이 짧은 게 장점. 사업 인허가에 걸리는 기간, 공사 기간이 짧다. 주민 동의만 얻어내면 사업 기간을 4~5년 정도로 당길 수 있다. 지은 지 15년만 지나면 사업을 추진할 수 있다. 공사비는 수선 정도에 따라 다르지만 보통 재건축의 40~70% 수준이다. 조합원 지위양도 금지, 초과이익환수제 부담, 기반시설 기부채납 등의 규제도 따르지 않는다. 용적률이 높은 단지에서는 재건축 사업을 추진해도 수익성이 떨어져 리모델링을 고려하는 단지가 늘고 있다. 경기 성남 분당 등 1기 신도시 아파트가 대표적이다. 분당 느티마을3·4단지는 리모델링 시공사 선정을 앞두고 있다. 13일 시공사 입찰을 마감할 예정인데 대형 건설사들이 참여할 것으로 보인다. 서울에서는 용산 동부이촌동 한가람·강촌·이촌코오롱·한강대우·이촌우성 등 5개 아파트 단지가 통합 리모델링을 추진한다. 서울 강남 개포동 대치2단지, 강동구 둔촌동 현대1차, 서초구 잠원동 한신훼미리 아파트도 리모델링을 추진 중이다. 서울시가 리모델링 시범단지를 5개 정도 선정해 ‘서울형 공동주택 리모델링’ 사업을 본격 추진키로 하면서 리모델링 사업을 추진하는 단지가 늘어날 것으로 예상된다. ●투자자 시선 쏠리는 강북 재개발 재건축 규제로 투자자들이 시선을 재개발 사업으로 돌리고 있다. 재개발 사업은 초과이익환수제에서 벗어나고 안전진단 절차를 거치지 않아도 된다. 지난해 ‘8·2대책’ 이후 서울 강북에서는 재개발 기대감이 높아지면서 가격 오름세도 뚜렷해졌다. 서대문·은평··마포구 지역 단독주택 가격이 지난달 대비 0.84% 뛰었다. 용산·종로·중구 재개발 지역 단독주택 가격 상승세도 만만치 않다. 지난달 서울 단독주택 가격은 0.44% 올라 2009년 10월 이후 가장 큰 폭의 상승세를 기록했다. 용산구 한남뉴타운 지역은 연립주택(대지면적 28.62㎥)이 8억원 정도에 거래되고 있다. 대지면적 20㎡ 이하 소형 매물은 3.3㎡당 1억~1억 2000만원을 호가한다. 서대문구 북아현뉴타운도 재건축 규제 이후 자산가들이 많이 찾고 있다. 최근 한두 달 사이에 1000만~2000만원 정도 올랐다. 노량진뉴타운은 지난해 초 대지 지분 3.3㎡당 2000만원 하던 시세가 2500만~3000만원으로 올랐다. 다만 재건축 사업과 비교해 주민들의 복잡한 이해관계를 얼마나 조율하느냐에 사업 성패가 달렸다. 그동안 재개발 사업을 추진하다 포기한 구역은 대부분 주민 갈등이 원인이었다. ●건설사 재건축 부진에 수주전쟁 재건축 규제 강화로 건설사들의 일감 확보도 비상에 걸렸다. 당분간 재건축 사업 추진이 지지부진해지고 건설 발주가 줄어들 것을 우려, 안전진단을 통과한 단지 시공사 선정에 대거 몰릴 것으로 전망된다. 지난해 말 시공사 입찰에 대우건설만 참여해 유찰됐던 서울 대치쌍용2차 아파트는 최근 다시 시공사 선정을 위한 현장설명회를 열었는데 무려 12개 건설사가 참여했다. 대우건설, 현대건설, GS건설, 대림산업, 현대산업개발, 롯데건설 등 대형 업체들이 모두 참여했다. 영등포구 신길10구역 재건축 현장설명회에도 15개 업체가 몰렸다. 역시 현대건설과 대우건설, GS건설, 롯데건설 등 대형 업체들이 참여했다. 한신공영, 태영건설, 한양, 반도건설, 삼호 등 중견업체들도 수주 경쟁에 뛰어들었다. 세 차례 경쟁 입찰과 한 차례 수의계약이 무산됐던 송파구 문정동 136 재건축 사업 시공사 선정에도 현대건설과 대우건설, 대림산업, 롯데건설 등 12개 업체가 참석했다. 현대산업개발 단독 참여로 두 차례 유찰됐던 반포주공1단지 3주구 시공사 선정에도 현대산업개발을 비롯해 GS건설, 대우건설 등이 참여할 것으로 보인다. ●아파트 시장 조정국면 전환 재건축 규제 쇼크는 아파트 유통시장에도 영향을 주고 있다. 지은 지 30년 안팎의 아파트 가운데 안전진단을 받지 못한 아파트는 재건축 기대감이 물거품되면서 거래 중단과 가격 하락이 시작됐다. 양천구 목동 신시가지 아파트, 상계동 주공 아파트 단지 등은 거래가 실종되다시피 했다. 거래가 끊기면서 시세가 형성되지 않을 정도다. 부동산중개업소는 사실상 ‘개점휴업’ 상태다. 매수 문의가 끊기고 다음달 양도세 중과 시행 등이 맞물려 급매물이 일부 나올 수 있을 것으로 보고 있다. 재건축 안전진단 강화 이후 오르기만 하던 서울 아파트값은 상승폭이 크게 둔화했다. 7주 연속 상승폭이 떨어졌다. 이런 현상은 강남권 아파트에서 눈에 띄게 나타나고 있다. 안전진단 강화로 인한 타격이 큰 양천구도 아파트값 오름세가 주춤해졌다. 매매가격뿐만 아니라 전셋값도 동반 하락하는 등 주택 시장이 전반적으로 조정국면에 들어가기 시작했다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

세수 부족을 이유로 번번이 무산됐던 증권거래세 폐지 논의가 다시 고개를 들고 있다. 증권거래세를 없애 달라는 글이 청와대 청원 게시판에 올라오는가 하면, 침묵을 지키던 국회에서도 거래세 폐지를 골자로 하는 세법 개정안이 다음주 중 발의될 예정이다.최근 주식 양도소득세를 내는 ‘대주주’ 범위를 확대한다고 밝힌 정부도 현행 거래세를 유지하면 이중과세 논란에 직면할 수 있어 여론을 마냥 무시하기는 힘든 상황이다. 1978년 도입된 이후 40년째 남아 있는 증권거래세를 폐지하자는 주장의 대표적 근거는 조세의 형평성이다. 우리나라는 수익에 관계없이 주식 매도자를 대상으로 매도대금의 0.3%를 거래세로 걷고 있는데, 이것이 ‘소득 있는 곳에 세금 있다’는 조세의 대원칙에 맞지 않는다는 것이다. 증권업계의 한 관계자는 8일 “주식투자로 손실을 보더라도 거래세를 낼 뿐 아니라 하루에 네 번만 거래해도 매도액의 1% 이상을 세금으로 내는 셈”이라며 “특히 단타매매로 수익을 노리는 개인투자자들의 불만이 클 수밖에 없다”고 말했다. 실제 미국, 일본, 독일 등 주요국은 일률적인 증권거래세가 아닌 투자 이익에 대한 양도소득세를 일찌감치 채택했다. 중국·홍콩은 거래세율이 0.1%에 불과하다. 임동원 한국경제연구원 연구위원은 “애초 거래세를 도입한 것은 징세가 쉽고, 투기성 단타매매를 막을 수 있다는 점을 고려한 것이지만, 이제 빈틈없이 양도세를 매길 시스템이 갖춰졌을 뿐 아니라 투기성 거래를 막는 효과도 크지 않다”고 말했다. 정부의 세법 개정안 방향대로 대주주의 범위를 넓혀 2021년 4월부터 종목별 보유액 3억원 초과분부터 양도소득세를 부과한다면 거래세·양도세를 모두 내는 투자자가 늘어나는 점도 문제로 꼽힌다. 김영진 금융투자협회 세제지원부장은 “양도차익에 대한 전면과세 직전까지 온 상황에서 증권거래세와 양도세가 양립하면 당연히 이중과세 지적이 나올 수밖에 없다”고 말했다. 영국은 양도소득세와 함께 주식 매수 시 0.5%의 세금을 매기고 있는데, 증권 작성을 위한 행정비용이어서 우리나라의 거래세와는 차이가 있다. 넘어야 할 산은 증권거래세를 폐지하면 줄어든 세수를 어떻게 메울 수 있느냐다. 국내 주식 투자가 규모를 키우면서 거래세 명목으로 걷는 세금도 매년 늘어 2015년, 2016년 연속 6조원 이상을 기록했다. 지난해에는 증시 호황으로 거래가 더 빈번해져 총 증권거래세가 최초로 8조원에 육박할 거라는 예측도 나온다. 이에 따라 증권거래세 폐지 법안을 준비 중인 최운열 의원실도 즉시 폐지, 단계적 폐지 등 구체적인 실현 방안을 두고 막판 고심 중인 것으로 알려졌다. 의원실 관계자는 “증권거래세 폐지에 대한 유예기간을 둔 다음 일시에 폐지하는 방안도 검토하고 있다”고 밝혔다. 독일은 1991년 거래세를 즉시 폐지한 반면 일본은 1989년부터 10년 동안 세율을 낮춰 1999년 최종적으로 증권거래세를 없앴다. 조용철 기자 cyc0305@seoul.co.kr

주택시장이 변곡점을 맞았다. 오르기만 하던 집값이 주춤해졌다. 가격 상승을 이끌었던 재건축 아파트는 각종 규제에 막혀 거래량이 줄고 가격도 내려가기 시작했다. 다주택자의 선택도 마무리됐다. 4월부터는 다주택자 양도세 중과가 시행되고, 다주택자의 새로운 주택담보대출 규제도 가까워져 오고 있다. 정부는 보유세 강화를 본격 논의하기 시작했다. 주택시장 흐름 방향이 바뀌는 시기가 다다른 것으로 보인다.먼저 거래량 감소가 전망된다. 지난해 ‘8·2 대책’ 이후 심했던 다주택자들의 눈치 보기가 끝났다. 4월 이전 처분하느냐, 아니면 버티느냐를 두고 저울질을 거듭했던 다주택자들의 선택이 대부분 마무리됐다. 처분을 택한 다주택자들은 거의 팔아 주택 보유 수를 줄였다. 1, 2월에 주택 거래량이 증가했던 것은 지난해 말 재건축 아파트 투자 분위기에 휩싸여 서울 지역 아파트 거래가 증가하고, 다주택자 처분 매물이 증가했기 때문이다. 하지만 재건축 아파트 거래 규제 강화에 이어 안전진단 강화 조치가 발표되면서 재건축 아파트 투자는 사그라질 수밖에 없는 분위기로 돌아섰다. 다주택자들의 보유 주택 수 줄이기에 따른 매물 증가에 맞춰 투자 수요가 겹쳐 가격이 오르고 거래량이 증가했던 현상도 사라질 것으로 보인다. 각종 규제에 투자 심리도 고개를 숙이고, 보유 가구수를 줄이기 위한 매물은 더는 증가하지 않을 것으로 보이기 때문이다. 거래 감소와 함께 집값 조정도 받을 것으로 보인다. 이미 서울 집값 상승세도 눈에 띄게 둔화하기 시작했다. 고공행진을 거듭했던 서울 아파트값 상승 폭이 7주째 줄어들었다. 가격 상승을 이끌었던 서울 강남 재건축 대상 아파트값은 재건축 초과이익 환수제 시행과 안전진단 강화 조치 등이 나오면서 가격 상승세가 멈췄고, 거품도 서서히 빠지기 시작했다. 전문가들은 4월 이후에는 집값 상승세가 꺾이지 않았던 서울과 인접 도시에서도 아파트값 상승세가 둔화하고 거래량 감소가 눈에 띄게 드러날 것이라고 내다봤다. 다주택자 주택대출 조이기와 금리 인상, 보유세 개편 논의가 활발해지면 주택 구매 심리가 떨어지기 때문이다. 수도권 남부지역을 중심으로 신규 아파트 입주 물량 증가도 가격 조정과 함께 거래량 감소를 불러올 것으로 보인다. 전셋값 조정은 매매가격 조정보다 일찍 시작됐다. 특히 전셋값이 요지부동이던 서울에서도 전셋값 하락이 시작됐다. 특히 강남권 아파트 전셋값 하락세가 뚜렷해졌다. 입주 물량 증가와 함께 빈집 증가 우려마저 나오는 상황이다. 서울 전셋값 하락은 탈(脫)서울, 구매 전환 수요 증가로 전세 수요가 감소했기 때문으로 풀이된다. 실질 소득이 증가하지 않는 상황에서 비싼 지역 아파트에 계속 거주할 수 없어서 서울과 가까운 인근 도시로 아파트를 사들여 주거지를 옮기려는 수요가 증가하고 있다. 경기 성남시 분당, 판교 지역 아파트값이 오르는 것도 이런 현상을 뒷받침해 준다. 새 아파트 선호도 기존 아파트 전셋값 하락을 불러오고 있다. 새 아파트 공급 증가도 전셋값 하락을 부채질한다. 예를 들어 위례 신도시 아파트 입주 물량이 증가하면서 송파·강동구 일대 기존 아파트 전셋값은 떨어졌다. 정부의 주택시장 압박은 계속 이어질 전망이다. 4월부터 양도세 강화 조치가 시행된다. 2주택 이상 다주택자가 조정대상지역에서 주택을 팔 때 2주택자에게는 양도세를 지금보다 10% 포인트, 3주택 이상은 20% 포인트를 더 물린다. 3주택자의 경우 최고 62%의 양도세율이 적용된다. 2주택 이상은 장기보유특별공제도 사라진다. 여기에 하반기부터 주택담보대출 옥죄기도 더욱 거세진다. 총체적상환능력비율(DSR)이 시행돼 다주택자는 사실상 대출이 막힌다. 여기에 추가 금리 인상 가능성도 커지면서 집값 하락 압력이 커질 전망이다. 정점은 보유세 강화 방안이 마련되는 시기다. 보유세 강화는 실수요자 구매까지 주저하게 할 정도로 심리적 효과가 크다. 정부는 보유세 강화를 포함한 부동산 과세 전반에 걸친 개선안을 마련하기로 하고 특별위원회도 조만간 발족할 방침이다. 박원갑 국민은행 스타자문단 수석전문위원은 “입주물량 증가, 대출 규제 강화, 금리 인상, 보유세 인상, 양도세 중과, 재건축 규제 등 집값 하락 압력 요인뿐”이라며 “집값 상승세가 둔화하고 점차 안정세를 찾을 시기에 접어들었다”고 말했다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

김현미 국토교통부 장관이 남편 명의로 소유한 경기도 연천 단독주택을 처분한 것으로 22일 확인됐다. 오는 4월 다주택자 양도세 중과를 앞두고 ‘다주택자 꼬리표’를 스스로 떼면서 시장을 향해 ‘살고 있는 집이 아니면 정리하라’는 강력한 메시지를 던진 것으로 보인다.서울신문이 김 장관이 공직자 재산내역에 신고한 경기도 연천군 장남면 소재 토지 및 건물에 대한 등기부등본을 확인한 결과 해당 단독주택은 지난 8일 소유권 이전이 완료됐다. 거래가액으로는 1억 4000만원이 등록됐다. 김 장관의 남편 백모씨는 2012년 경기 연천 일대 2483㎡ 대지를 1억 8000만원(공시지가 7672만원)에 매입했다. 또 2015년 대지 일부(873㎡)에 단독주택(85.95㎡)을 지었다. 2016년 공직자 재산신고에서 김 장관은 건물(단독주택) 취득으로 재산이 1억 209만원 늘었다고 신고했다. 이에 대해 김 장관은 “살림집이 아니라 남편이 일을 하는 공간”이라고 설명했다. 김 장관은 본인 명의로 경기도 일산의 아파트(146.61㎡)도 소유해 ‘다주택자’ 꼬리표가 붙었다. 김 장관은 취임 이후 투기 세력과의 전쟁을 선포하며 다주택자를 투기의 주범으로 규정했다. 지난해 8·2 부동산 대책 발표 당시에는 “집을 많이 가진 사람들은 불편해 질 것”이라며 “(내년 4월까지) 시간을 드렸으니 사는 집이 아니면 파시라”고 권고했다. 하지만 ‘다주택 국민들을 압박하는 문재인 정부의 고위 공직자들이 정작 다주택자’라는 비판이 끊이지 않았다. 야권에서는 ‘내로남불’(내가 하면 로맨스, 남이 하면 불륜)이라고 비판했다. 이후 문재인 대통령이 서울 홍은동 빌라를 파는 등 고위 공직자를 중심으로 다주택 일부를 처분하는 분위기가 확산됐다. 조국 청와대 민정수석도 부산 해운대 아파트를 팔고 ‘1가구 1주택자’에 이름을 올렸다. 김 장관도 당초 연천 단독주택을 매각할 의사가 없다고 밝혔으나 최근 들어 기류가 바뀌었다. 김 장관은 지난달 국회에 출석해 “제 문제도 조만간 발표하겠다”며 처분을 시사했다. 장진복 기자 viviana49@seoul.co.kr

김현미 국토교통부 장관이 남편 명의로 소유한 경기도 연천 단독주택을 처분한 것으로 22일 확인됐다. 오는 4월 다주택자 양도세 중과를 앞두고 ‘다주택자 꼬리표’를 스스로 떼면서 시장을 향해 ‘살고 있는 집이 아니면 정리하라’는 강력한 메시지를 던진 것으로 보인다.서울신문이 김 장관이 공직자 재산내역에 신고한 경기도 연천군 장남면 소재 토지 및 건물에 대한 등기부등본을 확인한 결과 해당 단독주택은 지난 8일 소유권 이전이 완료됐다. 거래가액으로는 1억 4000만원이 등록됐다. 김 장관의 남편 백모씨는 2012년 경기 연천 일대 2483㎡ 대지를 1억 8000만원(공시지가 7672만원)에 매입했다. 또 2015년 대지 일부(873㎡)에 단독주택(85.95㎡)을 지었다. 2016년 공직자 재산신고에서 김 장관은 건물(단독주택) 취득으로 재산이 1억 209만원 늘었다고 신고했다. 이에 대해 김 장관은 “살림집이 아니라 남편이 일을 하는 공간”이라고 설명했다. 김 장관은 본인 명의로 경기도 일산의 아파트(146.61㎡)도 소유해 ‘다주택자’ 꼬리표가 붙었다. 김 장관은 취임 이후 투기 세력과의 전쟁을 선포하며 다주택자를 투기의 주범으로 규정했다. 지난해 8·2 부동산 대책 발표 당시에는 “집을 많이 가진 사람들은 불편해 질 것”이라며 “(내년 4월까지) 시간을 드렸으니 사는 집이 아니면 파시라”고 권고했다. 하지만 ‘다주택 국민들을 압박하는 문재인 정부의 고위 공직자들이 정작 다주택자’라는 비판이 끊이지 않았다. 야권에서는 ‘내로남불’(내가 하면 로맨스, 남이 하면 불륜)이라고 비판했다. 이후 문재인 대통령이 서울 홍은동 빌라를 파는 등 고위 공직자를 중심으로 다주택 일부를 처분하는 분위기가 확산됐다. 조국 청와대 민정수석도 부산 해운대 아파트를 팔고 ‘1가구 1주택자’에 이름을 올렸다. 김 장관도 당초 연천 단독주택을 매각할 의사가 없다고 밝혔으나 최근 들어 기류가 바뀌었다. 김 장관은 지난달 국회에 출석해 “제 문제도 조만간 발표하겠다”며 처분을 시사했다. 장진복 기자 viviana49@seoul.co.kr

정부가 20일 재건축 사업 안전진단 강화 방침을 내놓자 막 재건축 사업을 추진하기 시작한 단지의 주민들은 강한 불만을 터뜨렸다. 특히 지은 지 30년이 돼 가면서 재건축 사업 기대에 부풀었던 단지들은 실망감을 감추지 못했고, 단순히 재건축 허용 연한을 40년으로 강화하는 것 못지 않은 규제로 받아들였다.충격이 가장 큰 대상은 지은 지 30년이 가까워진 중층 아파트 단지다. 서울 양천구 목동 신시가지 아파트를 비롯해 송파구 올림픽 선수촌·기자촌·훼밀리 아파트, 노원구 상계 주공아파트 단지 등이다. 이들 지역의 아파트 단지들은 막 재건축 사업을 추진하려는 단계라서 대부분 안전진단을 신청조차 하지 못했다. 목동 아파트 주민은 “내진 설계도 안 되고, 스프링클러도 설치되지 않은 데다 밤낮으로 주차 전쟁을 치르는 아파트인데 재건축을 막는 것은 사유재산권 침해 아니냐”며 불만을 터뜨렸다. 당분간 아파트 재건축 신규 사업이 올스톱되고, 신규 아파트 공급이 줄어 서울 강남 주택 시장의 수급 불일치는 심해질 수 있다는 우려도 제기됐다. 허윤경 한국건설연구원 연구위원은 “구조안정 가중치를 40%에서 50%로 높인 것은 무분별한 재건축 사업의 첫 관문부터 제동을 걸고, 집값 잡기의 수단으로 재건축 규제를 활용하겠다는 의지”라며 “신규 공급 부족에 따른 부작용도 고민해야 한다”고 말했다. 안전진단은 구조 안전성뿐만 아니라 주거 질의 상태까지 감안해 결정되기 때문에 과정이 복잡하다. 안전진단을 통과하기까지 짧으면 3~4년, 길게는 7~8년 걸린다. 예를 들어 중층 아파트인 서울 강남구 대치동 은마아파트의 경우 2002년부터 안전진단을 추진했으나 집값 불안 등을 이유로 정부와 지자체가 안전진단을 승인해 주지 않아 2010년 3월 ‘조건부 재건축’ 판정을 받기까지 무려 8년이 걸렸다. 강남에서 촉발한 재건축 아파트값 상승을 잡기 위한 대책이지만 충격은 강남보다 강북이 더 클 것이라는 주장도 나온다. 아직 안전진단을 신청조차 못한 준공 30년 아파트들이 상당수 비강남권에 몰려 있어 강남·비강남권 아파트의 양극화가 더욱 극심해질 수 있다는 것이다. 전문가들은 이번 조치가 일단은 가격 안정에 도움이 될 것으로 내다봤다. 특히 양도세 중과 조치, 보유세 강화, 총체적 상환능력 비율(DSR) 등 대출 규제, 금리 인상 등이 겹쳐 집값은 당분간 오르지 않을 것으로 전망된다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “재건축 안전진단 강화로 사업 초기 단계에 있는 재건축 단지 아파트값부터 가격 상승세가 멈추고 전체 주택 시장으로 안정세가 번질 것”이라고 내다봤다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

단기 ‘고공행진 ’ 오를 만큼 올랐다… 하락론 ‘양극화 ’ 심화 고가 아파트 귀한 몸… 상승론 설 이후 주택시장이 어떻게 변할지 관심이 쏠린다. 가장 궁금한 것은 서울 아파트값 움직임이다. 가격이 오를 만큼 올라 추가 상승이 멈출 것이라는 전망과 함께 당분간 더 오를 수 있다는 견해가 엇갈린다. 국토교통부와 서울 지방자치단체가 대립하고 있는 재건축 관리처분계획 인가가 어떤 식으로 처리될지도 초미의 관심사다.●서울 아파트값, ‘단기 고점 vs 추가 상승’ 서울 아파트값에 대해서 추가 상승 주장도 있지만 많은 전문가들은 고점에 다다른 것으로 보고 있다. 시장에서는 ‘오를 만큼 올랐다’는 주장이 대세다. 단기간에 부담스러울 만큼 올랐기 때문에 이제는 상승세가 진정될 것이라는 전망이다. 정부가 내놓은 각종 규제 대책이 본격 적용되기 시작했기 때문에 추가 폭등은 없을 것이라는 것이다. 18일 한국감정원에 따르면 서울 아파트값 상승 폭이 둔화됐다. 지난주 송파구의 주간 아파트값 상승률은 0.76%에서 0.38%로 낮아졌다. 서초구는 0.45%에서 0.20%로 떨어졌다. 서울 전체 아파트값 상승세도 1월 중순 이후 조금씩 빠지고 있다. 재건축 초과이익 환수 계획을 밝히고 재건축 요건 강화를 검토하면서 재건축 단지 위주로 집값 상승세가 꺾인 것이다.전문가들은 추가 상승이 멈출 것이라는 근거로 대출 규제에 따른 거래 감소를 내세운다. 지난달 31일부터 주택담보 대출에 기존 대출까지 고려한 신(新)총부채상환비율(DTI)이 적용되면서 구매 수요가 많이 줄어들 것으로 예상되기 때문이다. 하반기에는 상환 능력과 대출 총액을 따질 때 신용대출과 마이너스통장까지 모두 산정하는 총체적상환능력비율(DSR)도 시행된다. 투기과열지구에서 3억원 이상 주택을 구매하는 경우 자금조달계획서를 반드시 제출하도록 하고 세무조사를 강화한 것도 매수 심리를 위축시키고 있다. 따라서 투기과열지구에서는 기존 주택 소유자의 경우 대출 길이 사실상 막혔다고 보면 된다. 다주택자에 대한 양도세 중과 규제가 4월부터 시작되는 것도 심리적인 압박으로 작용할 수 있다. 여기에 보유세 강화 논의가 본격화되면서 다주택자의 구입 욕구가 사그라들 수 있다. 특히 종합부동산세를 무겁게 물리는 등의 세제 개편 내용이 발표되면 투자 수요는 한풀 꺾일 수 있다. 상승 에너지가 소진됐다는 주장도 나온다. 박원갑 국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원은 “장기적으로는 5년 이상 연속 상승한 적이 없었고, 단기적으로는 연초에 상승 에너지를 충분히 발산했기 때문에 4월 이후부터는 추가 상승을 뒷받침해 줄 수 있는 여력이 떨어져 가격 조정이 이뤄질 것”이라고 전망했다. 하지만 역설적으로 단기간에 집값이 많이 오른 곳은 쉽게 내리지 않을 수 있다는 주장도 만만치 않다. 양극화가 심해질수록 고가 아파트는 귀한 몸이기 때문에 강남 집값이 쉽게 빠지지 않을 것이라는 주장이다. 이런 현상은 시장에서도 감지되고 있다. 대출 규제, 보유세 강화 엄포 등으로 신규 구매 수요는 감소했지만 양도세 부담에 따른 강남 아파트 매물 감소 현상도 동시에 나타나고 있다. 양도세 중과 조치가 신규 구입 주택은 물론 기존 주택까지 적용되기 때문에 되레 매물이 줄어든 것이다. 다주택자에게 양도세를 무겁게 물리면 앞다퉈 주택을 처분하기 위해 매물로 내놓고, 가격도 안정될 것이라는 정부의 바람과는 다른 방향으로 흐르는 이른바 ‘규제의 역설’이다. 중대형 아파트 거래가 증가하고 가격이 오르고 있는 것도 같은 맥락이다. 연립주택과 소형 아파트를 처분하고 대신 똑똑한 한 채를 소유하기 위해 중대형 아파트를 찾는 수요가 늘었기 때문이다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “거래 가능한 매물이 줄어들면서 매도자 우위 시장이 조성되면 집값이 쉽게 빠지지 않는다”며 당분간 강세는 지속될 것으로 예상했다. 강남 부동산중개업자들은 강남 아파트만의 보이지 않는 특성도 가격 거품 제거를 어렵게 한다고 말한다. 강남 아파트는 이미 가장 손쉬운 가치 저장 수단으로 변모했고, 부유층의 ‘신분재’(身分財) 역할을 하고 있기 때문에 집주인들이 쉽게 처분하려 들지 않는다는 것이다. 다주택자들이 주택 보유 수를 줄이기 위해 지방·수도권·서울 강북 주택은 매각하면서도 강남 아파트 매각은 서두르지 않는 것도 같은 이유다. ●재건축 관리처분 검증 논란도 관심거리 지난해 말 접수된 강남 재건축 단지의 관리처분계획 인가도 관심거리다. 관리처분계획 인가 여부에 따라 재건축 초과이익 환수제 적용 여부가 달라지기 때문이다. 가구당 수억원의 초과이익 환수 부과를 피하기 위해 10여개의 조합이 지난해 말까지 관리처분계획 인가를 서둘러 신청했다. 문제는 관리처분 인가 처리 방법을 놓고 국토교통부와 서울 강남 3구(강남·서초·송파구)의 견해가 다르다는 것이다. 국토부는 강남 3구에 지난해 말 급히 접수된 재건축 단지 관리처분 인가 신청을 깐깐히 처리하기 위해 전문 기관의 검증을 요구했지만 자치단체들은 자체 검증을 선언했다. 국토부는 재건축 인가 업무가 지자체 소관이지만 중앙정부가 직접 개입할 수 있는 근거도 충분하다며 세밀한 검증을 압박하고 있다. 구청들도 섣불리 처리하기는 어렵겠지만, 지방선거를 앞두고 있는 상황이라 주민들을 의식하지 않을 수 없는 상황이다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

정부가 부동산 규제를 강화하고 있지만 부자들의 ‘부동산 사랑’은 굳건했다. 부자 10명 중 6명은 2~3년 안에 보유 중인 부동산을 매각할 의향이 없는 것으로 나타났다.KEB하나은행과 하나금융경영연구소는 금융자산 10억원 이상인 프라이빗뱅킹(PB) 고객 808명을 설문해 분석한 ‘2018 부자보고서’를 31일 발표했다. 보고서에 따르면 부자 10명 중 9명은 거주용이 아닌 투자 목적 주택을 최소 한 채 이상 보유하고 있었다. 지난해 ‘8·2 부동산 대책’, ‘10·24 가계부채 종합대책’ 등이 발표되고 오는 4월부터 다주택자 양도세 중과 조치가 실시될 예정이지만 부자들의 포트폴리오 변화에 미치는 영향은 그다지 높지 않을 것으로 보고서는 분석했다. 부자의 58.6%는 2~3년 안에 투자용 부동산을 매각할 계획이 없다고 답해 매각할 의향이 있다고 답한 응답자 대비 3배 높았다. 정부의 규제 정책 발표 이후 보유 중인 주택 일부나 전체를 매각했다고 답한 응답자는 4.7%에 불과했다. 부자들의 부동산 경기 전망은 지난해보다 긍정적인 것으로 나타났다. 부동산 경기 침체를 전망하는 응답은 56%에서 38%로 낮아졌고 경기 회복을 예상한 응답은 지난해 7%에서 22%로 15% 포인트 상승했다. 현 상태로 정체될 것이란 전망은 40%를 차지했다. 부자들의 투자용 부동산 보유 계획은 어떨까. 설문 결과 전반적으로 주택과 아파트에 대한 관심이 높아진 것으로 나타났다. 올해 건물·상가에 투자할 의향이 있다는 응답자가 47.6%로 가장 높았으나 지난해보다는 9% 포인트 감소했다. 반면 투자용 주택과 아파트 등에 투자할 의향이 있다고 밝힌 응답자는 16.7%로 지난해 대비 약 5% 포인트 증가했다. 지난해 부자들은 평균 6.61%의 금융자산 수익률을 달성했다. 선호하는 1순위 투자 상품은 지난해와 마찬가지로 지수연계증권(ELS), 지수연계신탁(ELT)인 것으로 나타났다. 보고서는 “4차 산업 관련 금융상품과 크라우드펀딩, P2P, 가상화폐 등 새로운 투자자산에 대한 선호도 비교적 높았다”고 설명했다. 최선을 기자 csunell@seoul.co.kr

서울 재건축 아파트 시장이 충격에서 벗어나지 못하고 있다. 안전진단 강화, 재건축 허용 연한 연장, 초과이익환수제 실시 등과 같은 충격으로 사업이 지연될 것으로 전망되기 때문이다. 특히 예상 밖의 초과이익환수 시뮬레이션 결과가 나오면서 투자 수요가 감소하고 거래도 줄어드는 분위기가 감지되고 있다. 부동산중개업자들은 가격 거품이 빠지고 시장이 안정되는 계기가 될 것으로 내다봤다.●안전진단ㆍ허용 연한 강화 ‘변수 ’ 재건축 사업 추진은 당분간 지지부진해질 수밖에 없다. 사업이 주춤해지는 이유는 세 가지다. 먼저 정부가 재건축 추진 요건을 까다롭게 하고 초과이익을 환수하면 조합원의 이익은 그만큼 줄어든다. 재건축 사업은 시간이 돈이다. 규제가 까다로워지고 아파트 신규 공급이 증가하는 추세라서 하루라도 빨리 사업을 추진해야 수익이 높다. 하지만 초과이익 부담금이 부과되면 기대수익은 크게 줄어든다. 지난해 말까지 관리처분인가를 신청해 초과이익 부담금을 피한 단지나 용적률이 낮은 저층 아파트를 제외하고는 사업 추진 자체가 중단될 것으로 보인다. 다음은 조합원 간 갈등이 커질 수 있다. 조합원 갈등은 사업 추진을 가로막는 최대 장애물이다. 재건축초과이익환수와 관련, 조합원 간 첨예한 갈등은 불 보듯 뻔하다. 부담액 산정 기준을 정하기도 어려울 뿐만 아니라 부담액을 놓고 조합원 간 이해다툼으로 관리처분이 늦어질수 있다. 초과이익부담금은 조합이 산정하면 이를 근거로 정부가 부과액을 결정하는 구조다. 부담금은 개인 단위가 아닌 조합 단위로 부과된다. 조합이 각각의 조합원이 부담해야 할 부담금을 산정해야 하는데 이 과정이 간단하지 않다. 각각의 조합원이 실제로 얻은 시세차익은 고려되지 않는다 부담금은 추진위를 구성해 재건축 사업을 시작한 개시 시점부터 준공(입주)되는 종료 시점까지 오른 집값 가운데 개발비용과 해당 지역 평균 집값 상승분을 뺀 금액에 최저 10%, 최대 50%까지 부담금을 부과한다. 다만 단지마다 추진 기간이 다르기 때문에 개시 시점은 준공일로부터 10년 전으로 따진다. ●부담금 산정 놓고 조합원 간 갈등 하지만 조합마다 사업 기간이 천차만별이고 조합원이 주택을 취득한 시기도 다르기 때문에 조합원 간 부담금 부과액이 크게 다를 수 있다. 아파트값이 한껏 오른 최근에 구입한 조합원과 이전부터 아파트를 보유했던 조합원 간 구입 금액이 다르기 때문에 사실상 개발이익도 크게 다르다. 오래전에 투기 목적이 아닌 실수요 개념으로 아파트를 구입한 조합원도 반발이 커질 수 있다. 도시정비업체의 한 관계자는 “조합원마다 아파트를 구입한 시점이 다르고, 매입 가격도 다른데 개인별 부담금을 조합이 알아서 정하라는 식의 부담금 부과는 갈등을 야기해 사업 추진 지연으로 이어질 것이 뻔하다”고 말했다. 재건축 안전진단 강화, 허용 연한 강화도 변수다. 정부는 현행 30년인 재건축 허용 연한을 40년으로 강화하는 한편 안전진단 통과 요건을 까다롭게 강화할 움직임을 보이고 있다. 수도권 1기 신도시 아파트가 준공된 지 30년이 다가오면서 재건축 사업이 우후죽순 늘어나는 것을 막기 위해서다. 한 부동산 전문가는 “부담금이 시뮬레이션 결과대로 부과된다면 재건축이 중단되고, 조합원 간 갈등이 고조돼 동의를 얻기 쉽지 않을 것”이라고 전망했다. 재건축 아파트 규제는 장기적으로 수요 감소로 이어진다. 초과이익환수 시뮬레이션 결과 발표 이후 강남 재건축 아파트 거래는 눈에 띄게 줄었다. 추가 가격 상승을 기대하고 거둬들였던 매물도 다시 나오기 시작했다. 그동안에는 매물이 나오기 무섭게 거래됐지만 이제는 지켜보자는 분위기다. ●지난주 강남 아파트값 오름세 둔화 수요 감소는 가격 하락으로 이어진다. 아직 큰 폭의 가격 하락 움직임은 나타나지 않고 있지만 오름세는 둔화됐다. 한국감정원이 발표한 지난주 아파트값 동향 결과는 초과이익환수 부담액 쇼크가 시장에 본격 반영되기 전의 가격 조사임에도 강남권 아파트값 상승폭 축소가 확인됐다. 여기에 오는 31일부터 다주택자를 옥죄는 새로운 총부채상환비율(DTI)이 적용되고, 4월부터는 양도세 중과 조치가 실시될 경우 아파트값 상승세는 누그러질 것으로 보인다. 보유세 강화 등 추가 조치가 이뤄질 경우 시장 냉각도 조심스럽게 점칠 수 있다. 개포동 한 중개업소 대표는 “언제든지 사겠다던 대기 수요자들이 발길을 돌리고 있다”며 “투자자들이 강남 일반 아파트, 서울 도심 재개발사업으로 눈을 돌릴 수도 있지만 장기적으로는 거래 부진과 가격 안정으로 이어질 것 같다”고 전망했다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

오는 4월 다주택자 양도세 중과 규제를 앞두고 임대주택사업자 등록이 늘고 있다. 다주택 보유자가 기존 주택을 처분하지 않고 무거운 세금을 피하는 길이기 때문이다. 임대사업자에게는 인센티브를 주는 만큼 제약도 따른다. ●다주택 규제ㆍ과세 앞두고 등록 늘어 먼저 ‘연 5% 이내’의 임대료 증액 제한이다. 이는 연간 5%씩 올릴 수 있다는 뜻이 아니라 종전 계약금액 대비 5% 이상 오를 수 없다는 뜻이라고 국토교통부는 설명했다. 직전 임대료에서 5%까지만 올릴 수 있다는 것이다. 2년간 임대료 조정이 없었다면 2년 전 임대료가 증액 기준이다. 세입자가 바뀌어도 5% 제한이 적용된다. 새로 임대차 계약을 맺더라도 이전 임대료에서 5% 이내로만 임대료를 올릴 수 있다. ●전세→월세 전환, 규정 이자율 적용해야 전세 보증금을 월세로 바꿀 때도 제한이 따른다. 보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 이율은 1할(10%)과 한국은행 기준금리(현 1.5%)에 3.5%를 합친 이율 중 낮은 이율을 적용해야 한다. 현재 기준으론 5%다. 보증금 1억원을 월 임대료로 바꾸면 연 500만원까지 받을 수 있다. 2년간 임대차 계약이 끝나고 나서 별다른 이유 없이 주인이 계약 갱신을 거절할 수 없다. 세입자는 원하면 임대의무기간(단기임대 4년, 준공공임대 8년) 동안 살 수 있다. 임대차계약갱신청구권이 자동으로 인정된다. 단 임차인이 3개월 이상 월임대료를 연속 연체하거나 임대인 동의 없이 시설을 증·개축하는 등 명백한 잘못을 할 때는 갱신을 거절할 수 있다. ●계약 만료돼도 세입자 갱신청구권 인정 임대주택 등록이 가능한 주택은 건축법에서 정한 단독·다가구주택·아파트·연립주택·다세대주택이다. 무허가 주택은 안 된다. 본인이 거주하는 주택도 제외 대상이다. 다만 여러 세대가 살 수 있게 설계된 다가구주택은 본인이 거주하더라도 임대주택으로 등록할 수 있다. 주택 크기 제한도 없다. 오피스텔은 85㎡ 이하여야 가능하고 전용 입식 부엌, 전용 수세식 화장실, 목욕시설을 갖춘 주거용이어야 한다. 임대주택 등록 주택 수도 제한이 없다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

문재인 대통령 내외가 취임 전 거주했던 서울 서대문구 홍은동 사저를 지난달 판 것으로 17일 확인됐다. 대통령에 당선돼 관저 생활을 하면서 사저가 필요 없게 되자 매각한 것으로 보인다. 정부가 주택안정 정책의 하나로 오는 4월 다주택자 양도세 중과 방침을 밝히고 다주택자에게 거주하지 않는 집은 4월까지 매각할 것을 권고한 것도 사저 매각 결정의 배경으로 알려졌다. 사저를 사들인 인물은 김재준 청와대 제1부속비서관실 행정관으로 알려졌다. 김 행정관은 문 대통령이 국회의원이던 시절 보좌관을 지냈으며, 대선 때 후보 수행 팀장을 맡았다. 주택 매매는 해당 주택 시세와 비슷한 3억 4000만원에 이뤄졌다. 이 지역 집값은 최대 4억원까지 매매가가 형성돼 있는 것으로 알려졌다. 문 대통령 내외는 2016년 1월부터 지난해 5월 청와대 관저로 이사하기 전까지 1년 4개월간 이 집에 거주했다. 홍은동 사저를 처분하면서 문 대통령은 1가구 1주택자가 됐다. 남은 사저는 경남 양산 자택뿐이다. 이현정 기자 hjlee@seoul.co.kr

문재인 대통령 내외가 대통령에 당선돼 관저에 입주하기 전까지 살았던 서울 홍은동 집을 지난 달 매각한 것으로 확인됐다.17일 연합뉴스에 따르면 홍은동 집을 매입한 사람은 문 대통령이 국회의원이던 시절 보좌관을 지냈던 김재준 청와대 제1부속비서관실 행정관으로 알려졌다. 홍은동 집은 부인 김정숙 여사 명의로 구입했던 빌라로 전용면적은 84㎡로 실평수는 25평이다. 국토부 부동산 실거래 공개 시스템에 등록된 홍은동 집의 가격은 2억8500만원이다. 문 대통령 내외는 2012년 대선 때부터 딸 다혜씨 명의인 서울 구기동 집에 머물다 2016년 1월부터 지난해 5월 청와대 관저로 이사하기 전까지 1년4개월 간 거주했다. 문 대통령은 참여정부 마지막 비서실장으로 공직에서 물러난 이후 경남 양산 자택에 머물렀지만 정계에 몸담게 되면서 서울에 거처가 필요해 홍은동 빌라를 매입하게 됐다. 문 대통령 내외가 매각을 결정한 데는 정부가 주택 안정 정책으로 다주택자의 양도세 중과 방침을 정했고, 다주택자에게 내년 4월까지 거주하지 않는 집은 매각할 것을 권고한 것이 영향을 끼친 것으로 알려졌다. 김유민 기자 planet@seoul.co.kr

오는 4월부터는 다주택자에게 양도소득세를 무겁게 물린다. 2주택 보유자의 양도세는 기본 세율에 10% 포인트, 3가구 이상 보유자는 기본 세율에 20% 포인트를 중과한다. 다만 다주택자라고 해도 양도세 중과 대상에서 빠지는 경우가 있다. 정부는 세법 시행령을 개정하면서 어쩔 수 없이 주택 여러 채를 보유한 경우에는 양도세 중과 대상에서 제외했다. 먼저 양도세 중과는 모든 지역에 적용하지 않는다. 서울과 수도권, 세종시와 부산 등 조정대상지역에서만 적용된다. 광역시 및 세종시에서도 군·읍·면에 있는 집 가운데 기준시가 기준 3억원 이하 주택은 다주택자를 판단하는 보유 주택 수에 산입하지 않는다. 따라서 이들 지역의 집을 팔 때는 양도세를 무겁게 매기지 않고 기본 세율을 적용한다. 예를 들어 부산 기장군, 세종시 조치원읍에 있는 3억원 이하 아파트는 양도소득세 중과 대상 기준을 따질 때 다주택 보유 가구 수로 산입하지 않아 양도세 중과 대상에서 빠진다. 일시적으로 다주택자가 된 경우도 양도세 중과 대상에서 제외된다. 각각 주택을 보유하던 당사자가 결혼으로 일시적 2주택자가 된 경우도 결혼 후 5년 이내에 집을 팔면 양도세를 더 내지 않아도 된다. 부모와 집을 합치면서 일시적으로 2주택자가 된 경우에도 합가(合家)일로부터 10년 이내에 집을 팔면 양도세 중과 대상에서 빠진다. 학교나 직장 문제, 질병 요양 때문에 2주택자가 됐다면 역시 양도세 중과 대상에서 빠진다. 단 수도권 밖에 있는 3억원 이하 주택으로 1년 이상 거주했어야 한다. 예를 들어 서울에 집을 갖고 있는 공무원이 세종으로 내려가 3억원 이하 아파트를 분양받았다가 팔 경우 양도세 중과 대상에서 제외된다. 분양권 전매도 30세 이상 무주택자는 양도세 중과 대상에서 빠진다. 30세 미만이라도 배우자가 있는 무주택자는 분양권을 전매할 때 양도세를 추가로 더 내지 않는다. 이혼하거나 배우자가 사망한 경우도 마찬가지다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

다운계약 등 세금탈루 심각 판단 ‘떴다방’·기획부동산 집중 단속 거액 현금 거래자도 조사 대상국세청이 연초부터 부동산 기획 세무조사라는 특단의 카드를 뽑아 든 것은 서울 강남 4구를 중심으로 발호하고 있는 부동산 투기세력을 근절하겠다는 강력한 의지다. 현재 기획재정부를 중심으로 추진 중인 다주택자 보유세 강화 방안은 법 개정이 필요해 시행에 옮기기까지 상당한 시일이 걸린다. 반면 기획 세무조사는 정부가 시장에 즉각 개입할 수 있는 ‘회초리 효과’ 수단이다. 정부가 투기 세력과의 전쟁에서 확실하게 기선을 제압하겠다는 의미가 크다. 문재인 정부는 지난해 주택시장 안정화 정책을 잇따라 발표했다. 6·19 대책을 시작으로 8·2 대책, 9·5 후속조치, 10·24 가계부채대책, 11·29 주거복지로드맵, 12·13 임대주택등록 활성화 방안까지 각종 대책을 쏟아냈다. 주요 내용은 양도세 중과와 함께 임대사업자에게는 등록 시 세금을 깎아 주는 방안이다. 담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI)을 낮춰 대출 규제도 강화했다. 다주택자가 집을 팔고, 임대사업자가 자발적으로 등록하는 효과를 기대했지만 다주택자를 포함한 집주인들은 꿈쩍도 하지 않았다. 정부의 대책을 비웃기나 하듯 오히려 새해부터 강남 4구를 중심으로 서울 아파트 가격이 들썩였다. 정부가 부동산 기획 세무조사 카드까지 빼들 수밖에 없는 상황에 몰린 것이다. 강남 4구 부동산 기획 세무조사의 대상은 넘쳐난다. 국토부가 8·2 대책 이후 주택시장 현장단속과 자금조달계획 집중조사를 실시해 편법 증여 등이 의심되는 269명, 다운계약 등으로 양도세 탈루 혐의가 높은 1799명 등 총 2068명의 명단을 국세청에 통보했다. 여기에 국세청은 자체 데이터를 활용해 조사 대상자를 추가했다. 지난해 8~9월 강남 재건축 아파트에 한정됐던 세무조사(588명)보다 이번 조사의 대상자는 대폭 늘어날 전망이다. 조사에 투입되는 서울지방국세청 조사국은 강남 4구 아파트 등 고가주택 매입자의 자금 출처는 물론 최근 강남에 다시 등장한 떴다방·기획부동산 등 투기세력과 탈세를 도운 부동산 공인중개업자를 집중적으로 들여다볼 방침이다. 국세청 관계자는 “강남에 집을 샀다고 다 조사 대상은 아니고 매입 가격보다 소득이 터무니없이 적은 주택 매입자가 타깃”이라면서 “번 돈은 없는데 고가주택을 샀다는 건 세금을 내지 않고 불법 증여를 받았거나, 다른 소득을 누락하고 탈세한 것 중 하나”라고 설명했다. 국세청이 11일 김동연 부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 열린 ‘경제현안간담회’에서 다주택자가 자녀에게 변칙 증여를 하는 등 부동산 거래 관련 세금을 탈루한 행위에 대해 강도 높은 자금출처 조사를 벌일 계획이라고 밝힌 것도 같은 맥락이다. 배우자나 자녀에게 부동산을 양도·증여할 때 전세보증금이나 주택담보대출 등 부채를 같이 물려주는 ‘부담부 증여’에 대해서도 탈세가 없는지 들여다볼 예정이다. 고가 주택을 거액의 현금을 주고 샀거나, 사업소득을 신고하지 않고 빼돌려 이 돈으로 강남에 집을 산 사업자도 조사 대상에 포함된다. 장은석 기자 esjang@seoul.co.kr

정부가 부동산 시장에 특별사법경찰(특사경)을 조만간 투입하기로 했다. 전국의 투기 의심 지역에 특사경을 배치해 부동산 불법 행위가 적발되면 압수수색, 긴급 체포, 영장 신청 등 강력한 조치를 취할 방침이다. 지난해 8·2 대책 때 운을 뗐던 특사경 카드가 정말 현실이 된 것이다. 귀신 잡는 해병이라는 말은 들었어도 집값 잡는 특사경이라니. 울어야 할지 웃어야 할지 기가 막힌다. 물론 경찰청 소속 경찰관은 아니고 수사권을 가진 국토부 소속 공무원이다. 천정부지 집값을 감당하지 못해 정부가 수사력을 동원했다는 얘기는 외국에선 진기할 일이다. 부동산 대책은 백약이 무효한 실정이다. 집값 잡겠다고 국가적 비상을 걸어도 집값은 제동이 걸리지 않고 있다. 지난주만 해도 서울의 아파트 값은 전 주에 비해 0.33%나 올랐다. 특히 요주의 지역인 강남구와 송파구 등에서는 7% 이상 뛰기도 했다. “미친 집값”이라는 말이 절로 나온다. 다주택자를 옥죄는 정책에 투자 전망이 확실한 강남의 한 채만 갖자는 대응 심리가 작용했다는 게 전문가들의 분석이다. 오는 4월 양도세가 중과되기 전에 지방의 주택은 처분하고 강남의 아파트에 눈독을 들인다는 것이다. 뛰는 집값을 세금으로 주저앉히겠다는 정부 의지에 지방의 집값은 내림세로 돌아서 양극화 행진이다. 특사경 몇 명 투입했다고 잡을 수 있는 집값이 누가 봐도 아니다. 경고성 처방 정도로는 부동산 시장이 진정될 가능성이 없다. 치솟는 집값은 주거 빈곤층을 양산하는 폐단에서 그치지 않는다. 가뜩이나 일자리에 좌절하는 청년들에게는 미래 희망의 싹까지 자르는 사회악이다. 평생 안 쓰고 모아도 집을 살 수 없으니 비트코인 광풍에 제 발로 휩쓸린다는 청년들 이야기가 날마다 뉴스거리다. 부동산 시장을 간 보기 하듯 땜질 처방해서는 해답이 없다. 정부는 이달 말 새로운 총부채상환비율(DTI)을 적용해 다주택자의 돈줄을 묶고, 여차하면 보유세 카드도 꺼내겠다는 입장이다. 뭐라도 해야겠지만, 공급 물량 부족을 해결하지 못하고서는 규제만으로 한계가 있다는 비관론도 거세다. 정부의 예측과 시장 반응이 엇박자가 자꾸 난다면 어디가 문제인지 돌아봐야 한다. 산 좋고 물 좋을 수는 없다. 규제 한계론이 있더라도 카드를 꺼냈으면 우물쭈물할 이유가 없다. 비정상의 집값에만은 결코 물러서지 않겠다는 일관되고 단호한 신호를 줘야 한다.

지난달 5일 2017년 개정세법이 국회를 통과됐다. 새해 들어 바뀐 주요 내용을 다시 점검할 때다. 무엇보다 고소득자 과세 강화를 위해 소득세율이 상향 조정됐다. 소득세율이 38%이던 기존 1억 5000만~5억원 구간은 1억 5000만~3억원 구간(38%), 3억~5억원 구간(40%)으로 쪼개졌다. 5억원 초과는 42%다. 법인세율도 과세표준 3000억원 초과 구간이 신설돼 세율 25%이 적용된다. 해외금융계좌 신고기준금액도 기준이 강화됐다. 거주자, 국내기업이 가진 해외금융계좌가 연중 매월 말일 기준으로 최고잔액이 5억원을 초과하면 보고해야 한다. 기존에는 10억원을 초과할 때만 보고대상이었다. 파생상품 양도소득세도 세율 과세표준이 5%에서 10%로 인상된다. 또한 올해부터 발생한 파생상품의 양도손익는 국내외 양도손익을 통산하여 양도소득을 계산한다. 상장주식의 대주주 양도소득세율도 인상됐다. 기존 20% 단일세율에서 과세표준 3억원 이하분은 20%, 초과분은 25%로 오른다. 중소기업 외 기업의 주식은 올해 양도분부터 적용되고 중소기업의 주식은 1년 유예기간을 두고 2019년 1월 1일 양도분부터 적용된다. 비상장주식은 소액주주가 협회장외시장(K-OTC)를 통해 중소·중견기업의 주식을 양도하는 경우에는 비과세 받을 수 있다. 이전까지 대주주가 아니어도 양도차익에 양도소득세가 부과됐다. 벤처기업 활성화를 위해 2020년 12월 31일까지 벤처기업 임직원들의 주식매수선택권을 통한 이익도 연간 2000만원까지 비과세다. 오는 4월 1일부터는 다주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 양도하면 장기보유특별공제를 받을 수 없다. 세율도 기본세율에 2주택자의 경우 10% 포인트, 3주택 이상자의 경우 20% 포인트 중과된다. 조정대상지역은 서울 전 지역을 비롯해 과천·성남·하남·고양·남양주·광명시와 화성 동탄2 신도시, 세종시, 부산(해운대·연제·동래·수영·남구 및 기장군·부산진) 등 총 40개 지역이다. 조정대상지역 내 주택은 1가구 1주택 비과세 요건도 강화됐다. 지난해 8월 3일 이후 취득한 주택부터 2년 거주 요건이 추가된 것이다. 단, 무주택가구가 지난해 8월 2일 이전에 계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 문서로 확인되는 경우, 2년 거주 요건을 채우지 않아도 된다. 조정대상지역 내의 분양권 양도 시 양도소득세도 올해부터는 보유 기간에 관계없이 50% 세율로 과세된다. 미래에셋대우 VIP컨설팅팀 세무사

올해 개통·착공되는 신설 철도 인근 지역에 들어서는 새 아파트에 수요자의 관심이 높아지고 있다. 올해에는 대출규제, 양도세 중과, 금리인상 등 부동산시장에 다양한 변수가 존재하고 있는 만큼 실수요자들을 중심으로 움직일 가능성이 높은 한해다. 따라서 부동산시장에 큰 호재로 작용하고 있는 교통망 착공이나 개통 등의 수혜가 기대되는 아파트로 수요자들의 관심이 어느 때 보다 높을 것으로 보인다. 업계에 따르면 올해 GTX A노선 파주~삼성구간, 7호선 도봉산∼옥정신도시, 인천발KTX 등의 노선이 착공하는 것을 비롯해 지하철 5호선 하남연장선, 김포도시철도, 소사~원시선, 신분당선 미금역 등이 개통될 예정이다. 교통망 개통은 아파트 값 상승에 큰 영향을 준다. KB국민은행 부동산시세를 보면 지난해 9월 개통한 우이~신설선 역세권 단지인 서울 강북구 우이동의 ‘대우아파트’ 전용 84㎡는 개통 이후 3개월 동안 6.17%(4억 500만원→4억 3000만원) 가격이 뛰었다. 개통 못지 않게 착공도 집값에 영향을 미친다. 지난 2014년 8월 지하철 5호선 하남 연장선 착공으로 인근 경기도 하남시 덕풍동 ‘하남풍산아이파크 5단지’ 전용 84㎡의 경우 착공 이후 1년 만에 집값이 12.5%(4억 4000만→4억 9500만)이나 뛰었다. 이러한 철도 호재는 분양시장에서도 높은 청약경쟁률로 나타나고 있다. 금융결제원 자료를 보면 동원개발이 지난 10월 경기 시흥시 장현지구에서 선보인 ‘시흥시청역 동원로얄듀크’는 1순위에서 평균 17.95대 1의 시흥시 역대 최고 경쟁률을 기록하며 계약 4일만에 완판됐다. 단지는 올해 개통 예정인 지하철 소사-원시선(안산~부천) 시흥시청역과 연성역의 더블역세권이라는 점에서 수요자들의 주목을 받았다. 또한 현대산업개발은 경기도 파주시 운정신도시 A26블록에서 ‘운정신도시 아이파크’를 분양중이다. 지하 2층~지상 최고 29층 30개 동, 전용면적 59~109㎡ 총 3042가구로 이뤄진다. 이 단지는 올해 말 착공예정인 GTX A노선(파주~삼성)의 수혜단지로 이 노선이 완공되면 운정신도시에서 서울역까지 약 10분대에, 삼성역까지 약 20분대에 도착이 가능하다. 포스코건설은 2월 경기도 성남시 분당구 정자동 215일대에 위치한 ‘분당 더샵 파크리버’를 분양한다. 지하 6층~지상 최고 33층 8개 동, 총 671가구 규모로 아파트는 전용면적 59~84㎡ 506가구, 주거용 오피스텔은 전용면적 84㎡ 165실로 이뤄져 있다. 이 단지는 올 4월 신분당선 환승역으로 개통되는 미금역이 인근에 있어 이를 통해 강남으로 빠른 이동이 가능하다. 금호건설은 1월 경기도 김포시 양곡택지지구 D-1, B-2 블록에서 ‘한강 금호어울림’를 분양한다. 지하 1층~지상 20층, 11개 동, 전용면적 59~84㎡ 총 873가구 규모로 조성된다. 오는 11월 개통을 앞둔 김포도시철도 구래역(예정)과 가깝고 구래역 이용시 서울 김포공항역까지 30분대로 이동할 수 있다. 대우건설은 경기도 하남시 현안1지구 1블록에서 ‘하남 힐즈파크 푸르지오(1BL)’를 분양중이다. 지하 2층~지상 22층, 7개동, 전용 52~59㎡, 총 404가구 규모다. 단지 인근으로 2018년 개통 예정인 지하철 5호선 연장선 풍산역과 2020년 개통 예정인 덕풍역이 위치해 있어 개통 후 서울 접근성이 좋아질 전망이다. 나우뉴스부 nownews@seoul.co.kr

새해 들어 강남을 중심으로 서울의 집값이 요동치고 있다. 마치 정부의 잇따른 고강도 부동산 대책을 비웃는 듯하다. 부동산114에 따르면 지난 5일 기준 서울 아파트 매매가 상승률이 0.33%를 기록했다. 새해 첫 주 상승률로는 2008년 금융위기 이후 최대폭이라고 한다. 특히 강남구(0.78%)는 서울 평균 상승률의 2배가 넘었고, 송파구(0.71%)와 광진구(0.57%), 양천구(0.44%) 등 범강남권이 크게 올랐다. 반면에 입주 폭탄을 맞은 경기 남부권을 비롯한 지방에선 정부의 대책 발표 후 거래가 얼어붙고 가격도 내리면서 양극화 현상만 심해지고 있다. 정부는 지난해 8월 2일과 12월 13일 다주택자에 대한 양도세 중과와 대출 제한을 중심으로 한 강력한 규제책을 쏟아냈다. 이에 따라 오는 4월부터 서울을 비롯한 조정 대상 지역 내 다주택자들에겐 16~62%의 양도세율이 적용된다. 현재는 6~42%의 기본세율이 적용되고 있다. 2주택 보유자에겐 기본세율에 10% 포인트, 3주택 이상 보유자에겐 20% 포인트 중과하는 것이다. 결국 양도세 중과를 피해 4월 이전에 집을 처분하라는 강력한 경고인 셈이다. 하지만 서울 부동산 시장의 반응은 반대로 치닫고 있다. 이른바 ‘똑똑한 한 채’를 향한 수요가 커지면서 매수세가 치솟고 있다. 지방의 집을 팔고 서울의 집은 지키거나 구입하는 현상이다. 실제로 국민은행의 주택시장 동향에 따르면 지난 1일 기준 전국의 매수 우위지수는 45.4인 반면 서울은 2배가 넘는 98.8을 기록했다. 게다가 다주택자들이 집을 팔기보다 일찌감치 자녀에게 증여하는 현상도 뚜렷해지고 있다. 한국감정원 통계를 보면 8·2대책 이후 서울의 월평균 증여 건수가 10% 가까이 늘었다. 정부는 예상과 다르게 흘러가는 부동산 시장을 면밀히 살펴볼 필요가 있다. 주택 매수세가 지방에선 자취를 감추고 서울에서만 넘쳐 양극화만 극심해지는 현상에 주목해야 한다. 양도세 중과 중심의 규제책에 어떤 허점이 있는지 찾아내야 한다. 마지막 카드로 준비 중인 보유세 개편도 신중히 접근해야 한다. 6억~9억원 이상의 주택 소유자에게 부과하는 종합부동산세를 강화한다고 한다. 하지만 보유세를 중과할 경우 ‘똑똑한 한 채’ 현상이 더 두드러지면서 매물이 실종될 것이라는 전망이 벌써 나온다. 새해 들어 서울의 아파트값이 급등한 것도 그 때문이라는 것이다. 만약 보유세 카드마저 약발이 듣지 않으면 그야말로 백약이 무효인 통제 불능 상태가 올 수 있다. 그간 내놓은 부동산 정책에 대한 정밀 진단이 필요한 시점이다.