서울 집값이 잡히지 않고 있다. 지방 집값은 곤두박질 치고 있는데 서울과 과천, 성남, 광명 등 인근 도시의 집값은 여전히 고공행진이다. 예년과 비교해 신규 주택 공급이 부족한 것도 아닌데 가격이 오르는 이유는 뭘까. 주택시장은 단순 수급 논리로만 설명할 수 없는 원인이 많다. 시장을 누르면 누를수록 삐져나오려는 성격이 강하고, 정책에 민감한 것이 주택시장이다. 서울 집값이 오르는 이유를 분석했다. 첫째, 엇박자 정책을 들 수 있다. 주택시장, 특히 매매 시장은 각종 정책에 민감하게 반응하는데, 정부와 서울시가 주택 시장에 영향을 줄만 한 정책을 놓고 다른 소리를 내고 있다. 개발계획은 집값을 올리는 최고의 호재다. 대규모 개발과 교통여건 개선은 새로운 수요를 불러오고, 주거환경 개선 효과로 이어지기 때문에 집값은 당연히 따라 오르게 마련이다. 반면 청약·거래 규제와 대출 길을 막으면 주택 거래량은 많이 줄어들고 가격도 조정세로 들어간다. 여기에 주택 보유세나 양도세를 무겁게 물리면 주택 시장은 얼어붙기 마련이다. 수요가 줄어들어 가격이 오르지 않거나, 거래 부담에 따른 심리적 요인이 작용하기 때문이다. 그런데 최근 국토교통부와 서울시가 주택시장에 영향을 줄만 한 정책을 펴는 데 있어 박자가 맞지 않는 대책을 내놓고 있다는 지적이 나오고 있다. 국토부는 일단 주택 정책 목표를 시장 안정에 두고 있다. 급격한 집값 상승을 막고자 거래 규제와 대출길을 막는 초강수를 두고, 다주택자에게는 세금을 무겁게 물리는 대책까지 마련했다. 그런데 서울시는 여의도·용산을 중심으로 대규모 통합개발계획을 발표했다. 강북 생활여건 개선책으로 대중 교통시설 확충계획도 잇따라 내놓았다. 서울시는 자치단체로서 할 일을 하는 것이라고 할 수 있겠지만, 주택시장에는 결과적으로 가격 상승을 불러오는 호재로 작용했다. 결과는 용산, 여의도 지역 집값이 큰 폭으로 오른 데 이어 주택가격 오름세가 서울 전역으로 번지고 있다. 강북의 ‘기울어진 운동장’을 바로잡기 위한 강북 개발과 관련된 인프라 개선 발표 내용이 호재로 작용하면서 강북이 강남을 따라가는 ‘키 맞추기’ 현상이 나타난 것이다. 국토부가 주택시장에 영향을 미치는 서울시의 대규모 개발계획 수립에 속도조절을 요구했지만, 차기 대권 후보로 떠오른 박원순 서울시장은 도시계획권한을 언급하는 등 정책 의지를 접지 않을 태세다. 결국, 국토부와 서울시의 불협화음은 시장에 엇갈린 신호를 주었고, 심리적 요인이 큰 주택시장에서 수요자들이 언젠가는 개발이 될 것이라는 기대를 하게 되면서 집값 상승에 힘을 보탠 꼴이 됐다. 둘째, 불확실성 해소로 집값이 다시 오르고 있다는 해석도 나온다. 정부는 지난해 ‘8·2대책’을 통해 다주택자에게 무거운 양도세를 물리는 정책을 발표했다. 종합부동산세 등 보유세 강화와 임대소득 부과도 예고하는 등 다주택자들에게 집을 처분하라는 신호를 주었다. 그 결과, 지난해 말부터 올해 3월 말까지 매물이 많이 나와 일시적으로 가격 오름세가 주춤했다. 서울 강남 고급 아파트값이 큰 폭으로 내렸다. 그러나 효과는 일시적이었다. 많은 다주택자가 양도세를 무겁게 내더라도 집을 처분하지 않고 버티기에 들어갔기 때문이다. 집값 상승분에 비하면 양도세를 내더라도 손해 보지 않을 것이라는 판단에서다. 종부세 개편안도 주택 소유욕구를 꺾을 수 있을 만큼 강력한 대책이 되지 못했다. 현재와 같은 수준으로 집값이 오른다면 종부세를 더 내더라도 감내할 수 있다는 판단이 작용했다. 셋째, 퇴로 없는 정책도 시장을 왜곡시키고 있다. 주택시장은 가격은 안정되더라도 거래는 활성화돼야 정상이다. 하지만, 현재는 거래량이 많이 줄어들면서 가격만 오르는 이상현상이 지속하는 상황이다. 이상 시장이 형성된 이유는 거래를 옥죄는 정책의 한계 때문이다. 투기 수요를 막는 취지로 도입한 각종 금융 규제가 거래를 막아 매물이 나오지 않는 부작용도 있다는 것이다. 양도세 중과에 부담을 느낀 나머지 팔지 않고 보유하겠다는 심리도 적지 않다. 매물이 돌지 않는 매물 부족상태의 비정상 시장에서 거래된 가격이 마치 전체 시장을 가늠할 수 있는 가격으로 비치는 것도 문제다. 이따금 높은 수준에 거래된 주택 가격이 시장가격으로 굳어버리는 부작용이 있다. 주택 가수요를 줄이려고 도입한 대출 규제도 되레 매물이 시장에 나오는 데 지장을 주고 있다는 지적도 일리가 있다. 신규 아파트 입주 시에도 대출규제가 그대로 적용되기 때문에 기존 집을 팔고 입주할 계획을 포기하고, 전세로 내놓는 경우도 많다. 그러다 보니 집값은 오르고 전셋값은 계속 떨어지는 현상이 이어지는 것이다. 넷째, 풍부한 유동자금도 주택시장을 달구는 요인이다. 시중에는 1000조원이 넘는 돈이 투자처를 잃고 주택시장을 맴돌고 있다. 금리가 조금씩 오르는 추세지만 아직은 저금리가 장기간 유지되고 있다. 엄청난 유동자금 흐름을 제조업 투자 등으로 돌리지 못하면 주택시장 주변에는 늘 풍부한 자금이 대기하고 주택 수요로 옮아붙을 가능성이 크다. 정작 주택을 사고 싶어하는 실수요자는 돈이 없어 움직이지 못하지만, 투기성 시장으로 유입될 자금은 시중에 상시 대기하고 있다는 것이다. 갈 길 잃은 부동자금은 집값이 오를 기미만 보여도 즉각 주택시장으로 유입된다. 마지막으로 공급의 문제다. 인구 구조 변화로 단독세대주 증가로 주택 수요는 꾸준히 증가하고 있다. 주거, 교육환경 등이 양호한 서울로 모이는 수요는 많은데 이에 따른 공급은 부족하다. 공급 확대 정책과 함께 서울을 대체할 주택 단지 조성이 동반돼야 하는데 상황이 녹록하지 않다. 서울은 아파트를 지을 땅이 고갈된 지 오래다. 그린벨트를 풀어 택지를 조성하거나 재건축·재개발을 활성화해야 하는데 정책은 반대로 흐르고 있다. 당장 투기 수요 증가를 막으려고 재건축 규제를 강화했고, 그린벨트 해제를 놓고도 서울시와 국토부가 다른 소리를 내고 있어 단기간에 새 아파트 공급을 늘리는 것은 어려워 보인다. 수요가 많은 도심에 아파트 공급을 늘릴 수 있는 수단이 제한된 상황이라서 물량 확대로 집값을 안정시키는 정책을 펼 수 없는 게 현실이다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

서울 주택시장에서 강북이 뜨고 있다. 집값 상승률이 강남을 앞질렀고, 거래량도 강남보다 상대적으로 많다. 주택 거래 규제 강화에도 강북에서는 실수요자 위주의 주택 거래가 활발하게 이뤄지고 있다는 방증이다. 박원순 서울시장의 강북 개발 의지와 교통축 확산 호재가 강북 주택시장을 달구는 것으로 분석된다. 도심 가까운 곳의 열악한 주거지역이 재개발되면서 주거환경이 개선된 것도 수요 증가의 원인으로 꼽힌다.●용산 아파트값 8.26% 최대폭 상승 강북 아파트값 상승률이 강남을 추월했다. 전통적으로 집값 상승을 이끌었던 강남 4구(강남·서초·송파·강동구) 아파트는 정부의 주택시장 규제가 강화되면서 상대적으로 가격 상승률이 낮은 것으로 나타났다. 한국감정원에 따르면 올해 들어 강남권 아파트값 상승률은 5.65%로 조사됐다. 강남 4구 가운데 가장 많이 오른 곳은 송파구로 아파트값 상승률이 6.87%로 조사됐다. 반면 비강남권에서도 아파트값 상승률이 강남권을 넘어선 곳이 많다. 도심권(중구, 종로, 용산) 아파트값 상승률은 7.04%로 강남권 아파트보다 컸다. 특히 용산구 아파트값은 8.26%나 올라 서울에서 가장 많이 상승했다. 도심과 가까운 입지를 가진 데다 박원순 시장의 용산 일대 통합개발 의지가 반영된 결과로 분석된다. 한남동 일대 재개발사업이 진행되는 것도 주택 시장을 전반적으로 달구고 있다. 용산구 신동아아파트 140㎡는 올해 1월 15억 5000만원에서 지난 5월에는 22억 2000만원까지 올랐다. 종로구 교남동 경희궁자이 아파트는 59㎡가 10억원을 넘어섰다. 교남동의 A부동산중개업소 대표는 “도심 직장인들이 직장 가까운 새 아파트를 찾는 수요가 늘었고, 그동안 저평가된 가격이 각종 개발 호재를 타고 서서히 반영됐기 때문”이라고 분석했다. 마포구도 7.30%나 올랐다. 마포구는 도심과 여의도가 가까워 직주근접을 원하는 직장인들이 선호하는 주거지역으로 실수요자 위주의 거래가 꾸준한 지역이다. 여기에 재개발사업 이후 새 아파트가 들어서면서 집값 상승을 이끌었다는 분석이 나온다. 도심과 가까운 중소형 새 아파트를 찾는 수요층이 증가하면서 마포 일대 아파트가 인기를 끌고 있다. 망원동 마포한강아이파크 아파트도 84㎡가 2016년 9월 분양 당시 7억원 정도였는데 현재 시세는 9억 5000만원까지 올랐다. 중구(6.25%), 서대문(5.48%) 아파트값도 평균 이상으로 올랐다. 직주근접, 새 아파트 증가와 같은 영향을 받았기 때문으로 분석된다. 용산구 외에 박원순 효과가 반영돼 아파트값이 오른 곳은 또 있다. 재건축 대상 아파트가 몰려 있는 여의도를 통합개발하겠다는 박 시장의 발표 이후 여의도 아파트값이 큰 폭으로 오르면서 영등포구 아파트값도 5.78% 올랐다. 박 시장의 대규모 개발계획에 정부가 제동을 걸었지만, 여의도 아파트값 강세는 꺾이지 않고 있다. 여의도만 떼어 놓고 보면 아파트값이 10% 이상 상승했다. 여의도 B공인중개사사무소 대표는 “수정아파트 79.9㎡짜리 부르는 값이 박 시장의 여의도 통합개발 발표 이후 1억원이 올라 12억원에 형성됐다”고 말했다. 여기에 집주인들이 매물을 거둬들이면서 가격은 계속 오르는 추세다. 동작구(6.22%)도 주거환경개선사업 진척 영향으로 아파트값 오름세가 두드러지게 나타났다. 상대적으로 집값 상승률이 낮았던 동부권도 많이 올랐다. 성동(5.92%)·성북(5.59%)·광진(5.34%)·동대문구(5.37%) 아파트값 상승률이 강남·서초구를 앞질렀다. 동대문구 청량리 미주아파트 전용 137㎡는 지난달 실거래가 7억원을 기록하며 최고가를 경신했다. 집값 격차도 줄었다. KB부동산에 따르면 강남 아파트 중위가격은 지난해 1월 7억 3000만원대에서 올해 3월에는 9억 3000만원대로 2억원 상승했다. 같은 기간 강북은 여전히 4억원대에 머물렀다. 강남 중위가격 대비 강북 중위가격 비율은 지난해 초 58% 수준이었으나 올 3월 53%까지 떨어졌다. 강북 아파트값 상승률이 강남을 따라가지 못했기 때문이다. 그러나 4월 이후 강북 아파트값이 강남 아파트값을 조금씩 따라잡으면서 격차를 줄이고 있다. 지난달 강북 지역 14개 구의 아파트 중위가격은 5억 2322만원으로 나타났다. 강남 지역 11개 구(9억 5676만원) 중위가격의 54.7% 수준이다. 중위가격은 비싼 아파트부터 순서대로 나열했을 때 중간에 있는 가격이다. ●규제 강화에도 강북 흔들림 적어 거래량 꾸준 강북에서는 아파트 거래도 꾸준하게 이뤄지고 있다. 강남에서는 지난 4월 다주택자 양도세 중과시행 이후 아파트 거래량이 급격하게 줄었다. 서울부동산정보광장에 따르면 다주택자 중과 시행을 앞둔 4개월(17년 12월~올해 3월) 동안 서울 강남 4구에서 거래된 아파트는 1만 383건으로 집계됐다. 그러나 양도세 중과시행 이후 4월부터는 강남 4구 아파트 거래량이 급격하게 줄었다. 4~7월 사이 강남 4구 거래량은 3092건에 불과했다. 양도세 중과 시행 전후 4개월 거래량이 70% 이상 줄었다. 양도세 중과시행 이후 비강남권 아파트 거래량도 감소 추세를 보이고 있지만, 급감 기울기는 강남권에 비해 훨씬 작다. 강북 4구(노원·도봉·강북·성북구) 아파트 거래량은 양도세 중과 시행 이전 4개월간 8217건이 거래됐지만, 양도세 중과 시행 이후에는 5300건으로 35% 감소하는 데 그쳤다. 강북 아파트 거래량 감소폭이 작은 것은 실수요자 위주의 거래가 꾸준히 이뤄지고 있기 때문이다. 개발 호재도 강북 집값 상승과 수요 증가에 보탬이 됐다. GTX 등 교통축 확충, 재개발·재건축 등 주거환경 개선, 용산공원개발 등이 대표적인 호재다. 강남권 대비 상대적으로 저렴한 가격도 실수요자 중심의 수요를 일으키고 있다. 강남은 다주택자 투자 위주로 주춤한 사이 강북으로 몰리고 있다는 분석도 나온다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

무차별 단속 불구 강남·북 집값 안 잡혀 매수 문의 늘어 호가만 오르는 이상 과열 중개업자 “범죄인 취급에 숨바꼭질 영업” 정부의 합동단속에도 서울 아파트값이 잡히지 않고 있다. 강남·북을 가리지 않고 부르는 게 값이다. 매수 문의가 늘고 있어 호가 상승은 이어질 것으로 전망된다. 부동산중개업자들은 무차별 단속 강화에 ‘숨바꼭질 영업’을 하고 있다. 지난 주말 서울 영등포구 여의도. 대부분의 부동산중개업소는 문을 닫았다. 일주일 전 정부가 부동산 과열을 진정시키려고 합동단속반을 투입했지만 중개업소들은 일제히 문을 닫아 단속을 피했다. 하지만 보이지 않는 거래는 이뤄지고 있었다. 투자자와 중개업자는 전화 연락 뒤 커피숍이나 인근 다른 사무실에서 만나 거래 상담을 했다. 전화를 걸어 계약금을 준비했다고 하자 성모병원 맞은편 커피숍을 안내했다. 재건축을 앞둔 아파트 호가는 계속 올랐다. 목화 아파트 58㎡ 아파트는 지난 5월 7억 4000만원에 팔린 것으로 신고됐다. 하지만 서울시가 여의도 통합개발 방침을 발표하고 나서 현재 시세는 9억원으로 껑충 뛰었다. 주인들이 매물을 거둬들이는 바람에 거래가 이뤄지지 않았지만 호가는 계속 오르는 이상 과열 현상이 이어지고 있다. 한 공인중개사는 “여의도 통합개발 방침에 따라 주거지역이 상업지역으로 바뀌면 개발이익이 커질 것으로 보고 집주인들이 호가를 올려 내놓고 있다”고 말했다. 강남 지역도 아파트 호가 상승이 이어졌다. 아파트 거래는 거의 이뤄지지 않고 있다. 강남구 개포1단지 41㎡는 부르는 값이 17억원으로 올랐다. 시세 문의를 하자 한 중개업자가 전화 통화로 주변 상황을 알려줬다. 그는 “중개업자들이 단속 기간에는 문을 닫고 커피숍에서 업무를 보는 것이 일상화됐다”면서 “잘못을 저질러서가 아니라 중개업자를 범죄인 취급하는 탓에 귀찮아서 문을 닫는 것”이라고 말했다. 단속반이 들이닥쳤던 송파구 잠실5단지 상가는 아예 문을 연 중개업소가 없었다. 지난 4월 다주택자 양도세 중과 시행 이후 거래가 끊기고 가격도 내리는 듯했지만, 최근에는 4월 이전 가격 수준을 회복했다. 76㎡ 아파트는 지난 4월 18억∼18억 2000만원에서 지난달 16억 4500만원까지 떨어졌다가 현재 18억원선을 회복했다. 강북 아파트 시장도 여전히 뜨겁다. 강남과 달리 중개업소들이 문을 닫지는 않았다. 용산·마포·서대문구 등 도심과 가까운 곳의 아파트값은 계속 오르고 있다. 강남과 비교해 상대적으로 값이 싼 데다 개발 기대감이 투자를 부추기는 것으로 분석된다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

입주 물량은 매매보다 전셋값에 민감한 탓 올해 공급 늘었어도 서울 집값 4.5% 껑충 다주택자 급매물 소진… 다시 매물 부족 은퇴자 집 안팔고 1인가구주 증가도 원인 서울 아파트값 상승세가 심상치 않다. 올해는 안정세를 띨 것이라던 전문가들의 예상도 빗나갔다. 12일 한국감정원 조사에 따르면 지난 9일 기준으로 서울 아파트값은 올해 들어서만 4.53% 올랐다. 앞서 전문가들은 대부분 올해 전국 집값이 안정 또는 하락세를 띨 것으로 전망했다. 서울 집값도 제자리 또는 1~2%대의 상승률을 보일 것이라고 예상했다. 가격 안정의 가장 큰 변수로는 공급 물량 증가를 꼽았다. 올해 아파트 입주 물량은 전국적으로 44만 가구에 이른다. 이 중 서울·수도권에서만 18만 6000가구나 된다. 올해 수도권 입주 물량은 2012년 한 해 전국적인 입주 물량보다 많은 수준이다. 서울에서도 입주 물량이 지난해보다 많다. 전국적인 집값 흐름은 전문가들의 예상대로 하락세를 띠고 있다. 그러나 서울 집값 움직임은 예상을 빗나갔고, 전문가들은 체면을 구겼다. 입주 물량이 사상 최대라는데 왜 서울 아파트값은 떨어지지 않는 것일까. 첫째, 매매가격은 공급 물량 증가에 따른 민감도가 전셋값보다 떨어진다. 물량이 증가하면 가격은 내리는 게 일반적인 시장경제 원리다. 수요가 일정하다면 주택시장에서도 장기적으로는 공급 증가에 따라 가격이 내려간다. 가격 하락 민감도는 전세와 매매 시장 간 차이가 크다. 주택이 준공되면 전세 시장에는 바로 공급 증가로 연결된다. 그래서 공급 물량 증가에 따른 영향이 시장에서 즉각 반응한다. 서울 송파구 일대나 경기도 동탄2신도시, 세종시 등에서 나타나는 전셋값 하락 현상이 이를 증명한다. 둘째, 매매 시장에서는 가격을 움직이는 변수가 많다. 입주 물량은 많은 변수 가운데 하나일 뿐이다. 집이 준공됐다고 바로 처분하지 않는다. 미래 가격 상승을 따져 보유 또는 처분을 결정한다. 셋째, 불확실성이 사라진 것도 가격 상승의 원인이다. 다주택자들이 양도세 중과 시행 이전인 올해 3월 말까지 아파트를 처분하면서 급매물이 늘어나고 가격 상승도 주춤했다. 그러나 급매물이 소진된 이후에는 나머지 다주택자들이 ‘버티기’에 들어가면서 가격이 다시 상승세로 돌아섰다.주택시장에 큰 영향을 줄 것처럼 떠들었던 종부세 강화 방안도 ‘종이 호랑이’로 드러나면서 주택 보유 욕구를 꺾지 못했다. 넷째, 인구 구조 변화에 따른 단독가구주 증가도 주택 수요를 늘렸다. 베이비부머 은퇴자들이 집을 처분할 것이라는 기대도 빗나갔다. 집을 보유하는 데 따른 비용보다 임대 수입이 많을 것이라는 판단에 따라 되레 노후 대책의 수단으로 보유하려는 욕구가 늘어나면서 가격 하락으로 연결되지 않고 있다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

주택시장 환경이 바뀌면서 다주택자들이 다시 고민에 빠졌다. 계속 버틸 것인지, 팔아치울 것인지 셈법이 복잡하다. 정부가 지난 4월부터 다주택자에게는 양도세를 무겁게 물리기 시작한 데 이어 내년부터 종부세를 강화하고 임대소득세도 무겁게 물리기로 했기 때문이다. 다주택자의 셈법은 크게 세 가지다. 보유, 처분, 증여의 길을 택해야 한다.●차익 적고 양도세 면제 주택부터 파는 게 좋아 버티기가 있다. 다주택자에게 불리하게 적용되는 양도세나 종부세 부담을 안고서라도 계속 다주택자로 남겠다는 것이다. 다주택 보유에 따른 부담보다 집값·임대료 상승에 따른 이익이 클 것이라는 계산에서다. 최근 서울과 분당, 과천 등에서는 아파트 매물이 줄어들고 값도 오르는 추세다. 다주택자들이 내놓았던 매물을 거둬들였기 때문이다. 전반적으로 집값이 내려가는 추세지만 이들 지역은 여전히 상승세를 유지하고 있다. 세금을 더 내더라도 집값 상승분과 임대소득을 따지면 유리하다고 믿는 여러 채의 주택을 보유했다면 모두 처분하고 나서 재산가치 상승이 기대되는 주택으로 갈아타는 것이 유리하다. 지방 주택을 먼저 처분하고 수요층이 두터운 곳에 다시 마련하는 것도 생각해 볼 수 있다. 증여도 늘고 있다. 다주택자 신분을 벗어나면서 자산 대물림이 가능한 수단이라는 인식이 퍼지면서 증여가 급격히 늘었다. 특히 서울 강남권을 중심으로 증여가 늘고 있는데, 투자 목적의 다주택자들이 많이 몰려 있었기 때문이다. 문제는 세금이다. 다주택자가 서울 등 청약조정대상지역(서울 모든 지역 등 전국 40여 곳)에서 주택을 매매하면 양도세를 기본세율(6~42%)보다 무겁게 내야 한다. 2주택자는 기존 세율에 10% 포인트, 3주택자는 20% 포인트의 가산세율을 적용한다. 다주택자라도 임대사업자로 등록하면 양도세 부담에서 벗어나고 떳떳하게 임대소득을 올릴 수 있다. 임대사업자로 등록하면 소득이 고스란히 노출되는 것을 감수해야 하지만 음지에서 양지로 나와 사업을 벌이는 셈이어서 세무 당국의 눈치를 살피지 않아도 된다. 의무기간을 채우고 처분하면 합법적으로 세금을 줄일 수도 있다. 임대사업으로 등록된 주택은 일정 기간 지방세(취득·등록세), 임대소득세, 양도소득세, 종합부동산세를 감면해 주고 건강보험료도 깎아 준다. 8년 이상 임대를 놓는 준공공임대주택으로 등록하면 종부세 합산이나 양도세 중과를 면제해 준다. 다만 4년 단기임대주택은 세제 혜택을 주지 않는다. 임대주택을 등록할 때 임대 유형을 전세로 할지, 월세로 할지도 따져볼 필요가 있다. 수익률은 월세가 유리하지만, 월세로 받는 돈은 고스란히 임대수입으로 인정된다. ●임대소득 미신고 다주택자 간주 임대료 과세 임대사업자로 등록하지 않으면 임대소득세 부과가 어려웠지만 내년부터는 다주택자의 임대소득 현황을 훤히 들여다볼 수 있는 전산시스템이 구축된다. 지금까지는 임대사업자로 등록하고 연 임대소득 총액이 2000만원을 넘지 않으면 소득세가 붙지 않았다. 임대사업자로 등록하면 임대수입에서 빼주는 소득공제액도 달라진다. 다주택자가 임대소득을 신고하지 않으면 간주임대료를 따져 세금을 매긴다. 따라서 다주택자는 반드시 임대사업자등록을 하는 게 유리하다. 박원갑 KB국민은행부동산수석전문위원은 “주택임대사업등록자와 미등록자 간의 임대소득세 부담이 크게 차이나므로 일정한 근로소득이 없는 고령자나 임대소득 목적으로 구입한 다가구·다세대 주택의 임대사업등록이 늘어날 것”이라고 말했다. 증여에도 절세의 길이 있다. 자녀가 증여세를 낼 여력이 없다면 증여 후 3개월 이내에 주택담보대출을 받아 증여세를 내고 해당 아파트를 임대주택으로 활용해도 된다. 일종의 주택 보유 분산 방법이다. ●증여 거래 시세보다 5% 낮아도 저가양도 규정 전세 보증금을 채무로 넘기는 보증부 증여를 선택하면 증여세가 낮아진다. 만약 배우자에게 증여하면 배우자에 주어지는 기본 공제액이 6억원(자녀 5000만원)으로 커져 증여세를 줄일 수 있다. 다만 증여 가액을 줄여 신고하는 경우 자칫 세금을 추징당할 수 있어 조심해야 한다. 소득세법에서는 거래액이 시세보다 5%만 낮아도 저가양도로 규정한다. 시세차익이 크지 않을 때는 차라리 양도세를 내더라도 일반 매각으로 처분하는 것이 낫다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

‘8·2 부동산 대책’이 나온 지 1년이 됐다. 8·2대책은 다주택자 양도세 중과, 재건축 허용 강화, 주택담보대출 억제, 청약자격 강화 등 주택 투기를 옥죄는 가능한 모든 수단을 담았다. 투기 거래를 차단하는 동시에 기존 다주택자에게는 주택 처분 압박을 줬다는 점에서 역대 정책과 비교할 수 없을 만큼 강력했다. 그러나 주택 거래량 감소, 양극화 심화 등과 같은 부작용이 발생했다는 지적도 나온다.우선 집값 폭등을 잡았다는 점에서 8·2대책은 절반의 성공을 거뒀다는 평가를 받는다. 이명박·박근혜 정부의 주택시장 활성화 대책으로 후끈 달아오른 주택 시장은 문재인 정부 출범 이후에도 쉽게 잡히지 않았다. 다주택자 양도세 중과, 주택담보대출 억제 등이 담긴 8·2대책 발표 이후에도 서울 집값은 계속 올랐다. 29일 한국감정원에 따르면 서울 아파트값은 8·2대책 이후 지난달까지 11개월간 6.60% 올랐다. 8·2대책 이전 1년 상승률(4.74%)보다 더 올랐다. 특히 서울 송파(13.56%)·강남(10.52%)·강동구(9.70%) 등 강남권 아파트값은 10.47%나 뛰었다. 경기 성남시 분당구 아파트값도 15.29% 상승했다. 그러나 대책의 수단이 본격 시행되면서 서울 집값 상승 곡선은 눈에 띄게 완만해지는 등 변곡점을 맞았다. 지난 4월 다주택자 양도세 중과 조치 시행 이후 강남권 아파트값 상승률은 강북권 아파트값 상승률을 밑돌았다. 서울 집값 상승을 이끌었던 재건축 아파트 규제를 강화하면서 묻지마 투자 분위기와 가격 오름세도 어느 정도 꺾였다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “주택시장이 실수요자 중심 시장으로 재편되고 전방위적인 규제정책으로 2∼3년간은 집값 상승을 억제할 것”이라고 내다봤다.8·2대책은 주택시장의 투명성 확보와 패러다임 변화를 가져오는 시발점도 됐다. 음성적으로 이뤄졌던 임대차시장을 제도권으로 끌어냈다. 다주택자의 임대사업등록을 유도한 것이 무엇보다 큰 성과다. 국토교통부에 따르면 올해 상반기 신규 임대사업 등록자 수는 7만 4000명이나 된다. 지난해 상반기 등록자 수보다 2.8배 많다. 임대사업 등록 확대는 정확한 임대주택정책을 펼 수 있는 통계 확보, 임대소득의 조세 형평성을 이루는 전제조건이다. 장희순 강원대 교수는 “집에 대한 시각을 바꾸는 계기도 됐다”며 “주택 보유 가구 수에 비례해 무한 투자 수익을 올릴 수 있다는 생각을 바꾸게 했다”고 말했다. 반면 주택시장 양극화, 거래량 감소 등과 같은 부작용도 따랐다. 대책과 상관없이 주택공급이 증가하는 상황에서 전국을 대상으로 옥죄는 정책을 펼쳤기 때문에 지방 주택시장은 완전히 가라앉았다. 8·2대책 이전 1년간 0.01% 올랐던 지방 아파트값은 대책 발표 이후 11개월 동안 1.70% 하락했다. 거래량 감소 부작용도 따랐다. 국토부 통계에 따르면 8·2대책 이전 1년간 월평균 주택 거래량은 8만 7167건에서 대책 발표 이후에는 7만 5302건으로 13.6% 감소했다. 주택대출 억제 정책으로 실수요자까지 주택자금 마련에 애를 먹는 경우도 많다. 담보 1순위로 제공하는 신규 아파트마저 중도금, 잔금 대출 규모가 축소돼 입주 지연 부작용이 따르고 있다. 양도세 중과를 피하고자 증여를 통한 자산 대물림 증가도 나타나고 있다. 박원갑 국민은행 WM스타자문단 수석부동산전문위원은 “다주택자 양도세 중과, 재건축 조합원 지위 양도 금지 등으로 거래량이 줄고 시장 가격 형성 왜곡현상도 나오고 있다”며 “매물이 충분히 돌고 거래가 활성화되게 하는 정책도 검토할 필요가 있다”고 말했다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

주택 투기거래 간접적 억제 영향 서울 아파트값 여전히 상승세 과천·분당은 최고 0.20% 올라 정부가 종합부동산세제를 강화하는 내용의 세제 개편안을 발표했지만 주택시장에서는 가격 하락이나 거래 중단 현상을 찾아볼 수 없고 무덤덤한 분위기다. 세제 개편안이 주택 투기 거래를 직접 규제하지 않고 간접적으로 억제하는 내용을 담았기 때문이라는 분석이 나온다. 15일 부동산중개업계에 따르면 주택시장은 종부세 개편안 발표 이전과 비교해 큰 변화가 없는 것으로 나타났다. 전국적으로는 아파트값이 하락하는 추세지만, 정책에 민감한 서울 아파트값은 상승폭이 크지는 않지만, 여전히 상승 분위기를 타고 있다. 주간 아파트값 조사 결과 지난주 한국감정원은 0.08% 상승, 부동산114는 0.05% 상승했다고 밝혔다. 다주택자들이 투자 목적으로 사둔 아파트가 많고, 비싼 아파트가 몰려 있는 서울 강남권에서도 종부세 강화에 따른 급격한 가격 하락이나 거래 중단 같은 움직임은 나타나지 않았다. 강남구 대치동의 한 부동산중개업소 대표는 “다주택 양도세 중과 조치가 시행되기 전 집을 처분하거나 임대사업으로 등록한 경우가 많아 이번 종부세 강화 방침에는 시장이 크게 흔들리지 않는 것 같다”고 말했다. 되레 투자 수요가 줄어들면서 내리막길을 걷던 재건축 아파트값이 반등하는 단지도 나왔다. 1주택자는 종부세 인상 폭이 예상보다 크지 않자 대기 수요자가 움직이고 있다는 분석도 조심스럽게 나오고 있다. 송파구 잠실동의 한 중개업소 대표는 “지난 한 달간 단지 내 거래 건수가 3건에 불과했는데 지난주에만 8건이 거래됐다”고 말했다. 서울 강북권은 거래량이 늘고 가격도 올랐다. 강남권과 비교해 상대적으로 고가 아파트가 적어 종부세 강화와 거리가 멀고, 실수요자 중심의 거래가 이어졌다는 방증이다. 서울과 붙은 경기도 과천, 분당 아파트값도 올랐다. 부동산114에 따르면 과천은 지난주 0.20% 올랐다. 판교(0.18%)와 동탄(0.17%)도 눈에 띄게 상승했다. 종부세 강화 대상 지역이지만 가격은 꾸준히 오르고 있다. 전문가들은 종부세 강화 발표에도 급매물이 늘어나거나 집값이 큰 폭으로 내리지 않는 것은 시장 불확실성이 사라진 데다 종부세 강화안이 시장에 급격한 충격을 줄 정도의 파급력이 떨어지기 때문이라고 분석했다. 박원갑 국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원은 “다주택자들은 당장 처분에 나서기보다는 당분간 지켜보자는 분위기가 흐르고 있다”며 “매각보다는 임대사업등록이나 증여 등이 증가할 것”이라고 내다봤다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

정부가 종합부동산세제를 강화하는 내용의 세제 개편안을 발표했지만, 주택시장은 가격하락이나 거래중단을 찾아볼 수 없고 무덤덤한 분위기다. 세제개편안이 주택 투기거래를 직접 규제하지 않고 간접적으로 억제하는 성격을 띠고 있기 때문이라는 분석이 나온다. 15일 부동산중개업계에 따르면 주택시장은 종부세 개편안 발표 이전과 비교, 큰 변화가 없는 것으로 나타났다. 전국적으로는 아파트값이 하락하는 추세지만, 정책에 민감한 서울 아파트값은 상승폭이 크지는 않지만, 여전히 상승 분위기를 타고 있다. 주간 아파트값 조사결과 지난주 한국감정원은 0.08% 상승, 부동산114는 0.05% 상승했다고 밝혔다. 다주택자들이 투자 목적으로 사둔 아파트가 많고, 비싼 아파트가 몰려 있는 서울 강남권의 아파트값도 큰 변화가 감지되지 않았다. 재건축 규제 등으로 투자 수요가 줄어들면서 가격이 내려갔지만, 종부세 강화에 따른 급격한 격 하락이나 거래 중단 같은 움직임은 나타나지 않았다. 강남구 대치동의 한 부동산중개업소 대표는 “다주택 양도세 중과 조치가 시행되기 전 집을 처분하거나 임대사업으로 등록한 경우가 많아 이번 종부세 강화 방침에는 시장이 크게 흔들리지 않는 것 같다”고 말했다. 서울 강북권은 되레 거래량이 늘고 가격도 올랐다. 강남권과 비교해 상대적으로 고가 아파트가 적어 종부세 강화와 거리가 멀고, 실수요자 중심의 거래가 이어졌다는 방증이다. 서울과 붙은 경기도 과천, 분당 아파트값도 올랐다. 부동산 114에 따르면 과천은 지난주 0.20% 올랐다. 판교(0.18%)와 동탄(0.17%)도 눈에 띄게 상승했다. 종부세 강화 대상 지역이지만 가격은 꾸준히 오르고 있다. 과거 서울 아파트값이 상승하면 그 상승률만큼 따라가려는 ‘갭(차이) 메우기’ 현상으로 보인다. 전문가들은 종부세 강화 발표에도 급매물이 늘어나거나 집값이 큰 폭으로 내리지 않는 것은 시장 불확실성이 사라진데다, 종부세 강화안이 시장에 급격한 충격을 줄 정도의 파급력이 떨어지기 때문이라고 분석했다. 박원갑은 “다주택자들은 당장 처분에 나서기보다는 당분간 지켜보자는 분위기가 흐르고 있다”며 “매각보다는 임대사업등록이나 증여 등이 증가할 것”이라고 내다봤다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

서울 아파트 거래는 비강남권이 주도하고 있는 것으로 나타났다. 서울 아파트 시장에서 최근 3개월간 강남 4구 아파트 거래량이 차지하는 비중은 이전 4개월보다 10% 정도 줄었다. 12일 서울 부동산정보광장에 신고된 4~6월 사이 아파트 손바뀜 건수는 1만 6550건으로 한 달 평균 5500여건 정도다. 이 중 강남 4구(강남·서초·송파·강동구) 거래량은 2364건에 불과했다. 서울 전체 거래량과 비교해 강남권 아파트 거래 비중은 14% 정도 차지하는 데 그쳤다. 그러나 직전 4개월(2017년 12월~올해 3월) 서울 아파트 거래량은 4만 3365건으로 집계됐다. 이 중 강남 4구에서 거래된 아파트는 1만 433건으로 전체 거래량의 24% 정도를 차지하면서 강남권이 서울 주택 시장을 주도했다. 강남권 아파트 거래량 급감 현상이 나타난 시기는 다주택자에 대한 양도소득세 중과가 시행된 올해 4월 이후다. 강남구에서 소유권이 바뀐 아파트는 4월 187건, 5월 175건, 지난달 123건으로 3개월간 485건 거래돼 한 달 평균 161건 거래에 그쳤다. 서초구는 4월 168건, 5월 187건, 6월 194건으로 549건이 거래돼 한 달 평균 183건이 팔렸다. 반면 양도세 중과 시행 직전 4개월간 강남권 아파트 거래량은 다른 지역보다 훨씬 많았다. 한 달 평균 강남구에서는 750건, 서초구는 681건을 기록했다. 이런 추세는 강남권에 투자 목적의 아파트 구매가 많아 이를 처분했거나, 다른 지역의 저렴한 아파트를 팔고 강남권의 똘똘한 아파트로 갈아탄 수요가 많았다는 것을 의미한다. 비강남권도 4월 이후 아파트 거래량이 감소 추세를 나타냈지만, 급감 기울기는 강남권에 비해 작았다. 노원구 아파트 거래량은 1507건이나 됐다. 성북(1162건)·강서(1160건)·구로구(1014건)도 꾸준히 손바뀜이 일어났다. 다른 자치구에서도 강남권과 같은 급감 현상은 나타나지 않고 꾸준히 거래되고 있다. 박원갑 국민은행 WM스타자문단 수석부동산전문위원은 “서울 강남 아파트는 투자 수요가 많고 값이 비싸 정책에 민감하다”며 “다주택자 종부세 강화 등으로 다른 지역과 비교해 투자 거래 감소 현상이 지속될 것 같다”고 말했다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

서울 소폭 상승·지방은 하락주택산업연구원은 9일 ‘2018년 하반기 주택시장 전망’에서 매매가격은 0.3% 떨어지고, 전셋값은 1.2% 하락해 주택시장이 안정될 것으로 전망했다. 상반기에 1.5% 올랐던 수도권 주택 가격은 하반기에 서울 주택 가격의 상승 기조에도 불구하고 경기 지역의 입주물량 증가 등으로 평균 0.1% 상승에 그쳐 안정세를 띨 것으로 전망했다. 연구원은 상반기 주택 매매가격은 다주택자 양도세 중과가 적용된 2분기를 기점으로 조정 국면에 돌입했다고 분석했다. 수도권은 지난해 같은 기간보다 0.9% 포인트 상승했지만, 다주택자 양도세 중과를 회피하려고 1~3월에 가격이 급등한 일시적인 현상으로 판단했다. 지방은 가격 상승폭이 둔화하고 있는데 새 아파트 입주 시기가 도래하면서 입주 물량에 따른 가격조정 효과로 분석했다. 연구원은 하반기 수도권 주택 매매가격은 서울 집값 상승세에 힘입어 0.1% 오르겠지만, 지방은 0.8% 하락해 전국적으로 0.3% 떨어질 것으로 내다봤다. 전셋값 하락폭은 상반기보다 확대될 것으로 전망됐다. 전세가격 하락으로 시장에서는 임차인의 주거 안정과 전세금에 대한 주거 불안이 공존할 수 있다고 연구원은 설명했다. 주택 거래량은 지방의 거래 감소가 두드러진 가운데 하반기에는 전국적으로 41만건 정도 사고 팔릴 것으로 전망했다. 연간 거래량은 지난해(95만건)보다 10% 정도 감소한 85만건 정도로 예측했다. 하반기 주택 공급은 상반기 대비 20~50% 감소가 예상된다. 준공(입주) 물량은 지난해보다 7% 증가한 34만 5000가구로 집계돼 전세가격 하향 안정화에 기여하겠지만, 입주 물량이 본격적으로 급증하는 일부 지역에서는 역전세난 가능성도 있다고 연구원은 설명했다. 김덕례 연구실장은 “하반기 서울 집값 상승폭도 둔화하고, 지방 집값 하방 압력은 더욱 거세질 것으로 보인다”며 “주택 금융규제를 합리적으로 재조정하고 입주 지원책도 찾아야 한다”고 말했다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

소형 임대소득·분리과세 혜택 25일 세제 개정안서 손질될 듯 임대사업자 7년 새 6.3배 급증 4월 다주택자 양도세중과 부활 임대사업자 세금혜택 줄어들면 임대소득 은퇴자들 세부담 늘고 1년 안돼 세제 감면 사라져 반발 정부가 지난 6일 ‘종합부동산세 개편 방안’을 발표한 이후 주택 임대업자에 매기는 세금도 올릴지 관심이 쏠리고 있다. 일단 종부세의 경우 고가 3주택 이상 보유자에게는 세금을 더 매기기로 했지만 임대주택으로 등록하면 종부세 대상에서 제외하기로 결정했기 때문이다. 문제는 임대소득세다. 재정개혁특위는 지난 3일 발표한 권고안에서 소형주택(기준시가 3억원·60㎡ 이하) 임대소득에 대한 특례와 주택 임대소득 분리과세 시 적용되는 400만원의 기본 공제를 축소 또는 폐지하라고 권고했다. 정부는 오는 25일 발표할 ‘2018년 세법개정안’에 임대소득세 개편 여부를 확정해 발표할 계획이다. 8일 국토교통부에 따르면 임대주택 사업자(법인 포함)는 최근 계속된 정부의 세제 혜택 등으로 늘어나는 추세다. 2010년 4만 2000명에서 다주택자 양도세 중과 제도가 폐지된 2013년 8만명으로 뛰었고, 지난해는 26만 5000명으로 7년 새 6.3배 급증했다. 정부는 임대주택 사업자의 사업 요건을 개선하고 있다. 지난 정권은 부동산 경기 띄우기에 나섰지만 저소득 무주택 서민의 주거복지 강화 방안의 일환으로 전·월세 주택 공급을 늘리기 위해 주택임대사업 요건을 대폭 완화해 종부세와 재산세 등을 비과세·감면해 줬다. 하지만 문재인 정부 들어 다주택자에 대한 세금 정책은 과세 정상화로 돌아섰다. 지난해 발표한 ‘8·2 부동산 대책’에 따라 지난 4월부터 서울 전역 등 청약조정대상지역에서 다주택자 양도세 중과 제도가 부활됐다. 2주택 이상 다주택자가 이 지역에서 주택을 팔아 돈을 벌면 세금이 최대 2배 늘어난다. 재정개혁특위는 이에 더해 주택 임대소득 과세 제도에서 소형주택 특례와 기본 공제 등에 대한 제도 개선 방안을 검토해야 한다는 입장이다. 현재는 월세의 경우 고가 1주택 소유자나 2주택 이상 다주택자가 받는 월세에 소득세를 매긴다. 전세는 3주택 이상 다주택자의 보증금을 세법에 따라 월세로 환산한 ‘간주임대료’에 세금을 부과하고 있다. 올 연말까지 소형주택의 보증금에는 아예 세금을 매기지 않는다. 월세와 간주임대료를 합친 주택 임대소득이 연 2000만원 이하면 15.4%(주민세 포함) 세율로 분리과세할 예정이나 올해 말까지는 비과세다. 2014년에 3년간 유예 기간을 두고 도입했다가 2017년에 내년으로 시행을 2년 더 늦추기로 했다. 재정개혁특위는 최근 1~2인 가구의 증가로 필요한 주거 면적이 점점 작아지고 있어서 현행 소형주택 특례 기준을 재검토해야 한다는 입장이다. 또 내년부터 시행되는 주택 임대소득 분리과세에서 400만원을 소득에서 빼 주는 기본 공제를 누구에게나 해 주는데 이를 임대등록사업자에게만 적용하거나 공제액을 축소 또는 폐지해야 한다고 정부에 권고했다. 기본 공제액 400만원을 전세 보증금으로 따지면 약 12억원이 넘는 경우에만 세금이 매겨지기 때문이다. 정부는 아직까지 신중한 입장이다. 임대소득에 세금을 더 매길 경우 임대업자들이 임대료를 더 올릴 가능성이 커서다. 전·월세 등 임대소득만 있는 은퇴자들의 세금 부담이 늘어날 것을 우려하는 목소리도 크다. 또 정부가 지난해 12월 ‘임대주택 등록 활성화 방안’을 발표하면서 임대주택으로 등록하는 집주인에게 각종 세제 감면 혜택을 주기로 했다. 1년도 채 되지 않아 과세를 강화하면 “정부 말만 믿고 사업자로 등록했다가 뒤통수를 맞았다”는 집주인들의 비판을 피할 수 없게 된다. 이에 김병규 기재부 세제실장은 지난 6일 “여러 과세 대상자의 규모나 주택 시장에 미치는 영향, 실제 전세가격에 전가할 우려를 종합적으로 검토하고 있다”면서 “검토를 해서 25일 (최종 정부안을) 발표할 때 입장을 밝힐 것”이라고 말했다. 김갑순 동국대 회계학과 교수는 “이번 정부 세금 정책의 큰 틀은 ‘소득 재분배’로 능력이 있는 사람에게 세금을 더 매긴다는 방향성은 맞다”면서 “하지만 부동산에 대해서는 다소 무리하게 과세하는 경향도 있어서 일단 증세의 필요성을 국민들에게 설득하고 신중하게 접근할 필요가 있다”고 지적했다. 장은석 기자 esjang@seoul.co.kr

서울 강남 등 ‘부자 동네’서 뚜렷 주택 증여 강동구 1년새 160%↑ 양도세 중과도 증여 선택 큰 영향부동산 일반 매매 거래량은 감소하고 있지만, 증여 거래는 증가하고 있는 것으로 나타났다. 특히 증여 증가는 서울 강남·서초구 등 ‘부자 동네’에서 뚜렷하게 나타나고 있어 부유 계층의 부동산 자산 대물림이 심각한 수준에 이른 것 아니냐는 지적도 나온다. 1일 국토교통부 통계에 따르면 지난해 전국의 부동산 증여 거래는 28만 2680건으로 집계됐다. 2016년(26만 9472건)보다 4.9% 증가했으며, 지난해 하반기부터 눈에 띄게 늘어났다. 다주택자들이 지난 4월부터 시행된 양도세 중과를 피하려고 서둘러 자녀에게 자산을 넘긴 것으로 짐작되는 대목이다. 지난해 전국 월평균 증여 부동산은 2만~2만 5000건을 유지했지만, 12월에는 3만 1001건으로 늘어났고 올 3월에는 3만 282건으로 월간 최대치를 기록했다. 부동산 증여 증가세는 서울에서 뚜렷했다. 지난해 서울 지역 월간 부동산 증여는 11월에 1882건으로 늘었고, 12월에는 3101건으로 3000건을 넘었다. 올해에도 월간 2000건 이상 활발하게 이뤄지고 있다. 3월에는 증여 부동산이 4118건으로 서울 지역 월간 사상 최대치를 기록했다. 서울에서 일반 매매 거래량은 강북이 많지만, 증여 거래량은 강남이 훨씬 많은 것으로 분석됐다. 지난해 전체 주택 거래에서 증여가 차지하는 비율은 평균 5.3%였지만 강남구는 8.4%, 서초구는 9.5%를 차지했다. 반면 노원구는 3.5%에 그쳤다. 서울 강남의 증여 거래는 꾸준히 증가하는 추세다. 올해 5월 말까지 강남구에서 일반 매매로 거래된 부동산은 5213건, 증여는 1155건을 기록했다. 같은 기간 서초구에서는 일반 매매가 3797건이었고, 증여 거래는 1504건으로 집계됐다. 증여가 일반 거래의 40% 수준이나 된다. 반면 노원구는 일반 매매가 4736건에 증여 거래가 346건, 성북구는 일반 매매 4702건, 증여 348건으로 나타났다. 두 지역 모두 증여 거래 건수가 일반 매매와 비교해 10분의1 미만이다. 증여 거래는 주택에서 특히 많다. 지난해 일반 매매로 거래된 주택은 94만 7104건이고 증여는 8만 9312건을 기록했다. 5월 말까지 전국에서 거래된 주택의 일반 매매는 37만 2365건이었다. 이 기간 주택 증여 거래량은 4만 6809건을 기록했다. 증여 거래 건수가 일반 매매 건수의 10분의1 수준을 넘었다. 특히 지난해 강동구는 주택 증여가 1356건으로 전년(520건) 대비 160.8% 증가했고 서초구는 1107건으로 전년 대비 27.8% 늘었다. 부자들이 부동산 양도세를 줄이고 자산을 대물림하기 쉬운 수단으로 증여를 택하고 있다는 분석도 나온다. 김동수 세무사는 “증여는 특수 관계를 적용, 시세보다 30% 미만의 낮은 가격으로 거래하는 것이 허용되고 성인 자녀 1인당 5000만원까지 자산 공제 혜택을 받는 데다 부담부 증여가 인정돼 자산 대물림 수단으로 이용된다”고 말했다. 장희순 강원대 교수는 “불법 증여를 가리기는 쉽지 않다지만 실거래가보다 현저히 낮은 가격으로 거래된 부동산에 대한 자금 출처와 소유권 이전 관계를 꼼꼼히 살필 필요가 있다”고 말했다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

지난 22일 대통령 직속 재정개혁특별위원회가 종합부동산세를 강화하는 내용의 부동산 보유세 개편안을 공개했다. 공청회에서는 단기적 방안과 중장기적 방향이 발표됐다. 단기적으로는 종부세 과표인 공정시장가액비율을 올리는 방안과 6억원 초과 주택에서 구간별 세율을 차등 인상하는 안, 공정시장가액비율과 세율을 동시에 올리는 방안과 1주택자를 배려하는 방안이 제시됐다. 이 외에도 3주택 이상 보유자에 대한 추가 과세와 법인 보유 부동산에 대한 것도 언급됐다. 법률 개정까지 하는 가장 강력한 방안이 도입될 경우 다주택자의 세금 부담이 최고 37.7%까지 늘어난다고 한다.보유세가 주택시장에 미치는 영향이 정부 의도대로 될지는 미지수다. 지금 당장이야 주택 수가 줄어들지 않으니 세금 인상으로 가격이 하락할 수 있다. 그러나 보유세 인상으로 투자수익이 줄어들면 주택 투자를 줄이고, 이로 인해 중장기적으로는 주택공급도 줄어든다. 여기에 다주택자에 대한 다른 규제와 합쳐지면 주택 공급은 더욱 줄어들고, 이런 공급 감소는 필연적으로 임대료 상승으로 연결된다. 이 경우 보유세를 세입자에게 전가하는 현상도 나타날 수 있다. 정부가 의도하진 않았겠지만 중장기적으로 전월세 값이 더욱 오르고, 결국 세입자들이 대다수인 서민들만 더 고통을 받게 된다. 국민경제에 미칠 영향도 걱정이다. 그렇지 않아도 경기침체로 곤란을 겪고 있는데, 보유세 인상으로 인해 수요가 더욱 위축된다면 우리 경제의 12%를 차지하는 건설 관련 업이 타격을 입을 것이다. 여기에 무역 분쟁 등 다른 이슈가 더해지면 장기 침체로 빠질 수도 있다. 특히 이 산업들은 다른 산업에 비해 서민경제와 밀접한 연관이 있기 때문에 서민들의 생활고가 더 심해질 것으로 보인다. 시기도 애매한 감이 있다. 지방 부동산시장은 지표를 산정하기 시작한 이래 처음으로 3년째 하락하는 중이다. 그나마 서울 집값이 올라 이 정도로 버티고 있는데, 서울 집값마저 꺾인다면 투자심리 위축으로 인해 지방시장은 거의 붕괴될지도 모른다. 전문가들은 강남 집값조차 지난해까지 상승한 데 대한 부담감 및 재건축 규제 강화 등으로 하락할 것을 예상한다. 최악의 고용 여건과 국내외발 악재로 인한 거시경제 불안, 거기에 금리 인상까지 예상되는 시기여서 더욱 염려된다. 정부가 보유세 인상의 필요성으로 들고 있는 경제적 불평등 해소에 어느 정도 도움이 될지 의심스럽다. 특히 강남 집값을 잡는 데 효과가 있을지 의문이다. 우리보다 보유세율이 훨씬 높은 나라들 가운데 부의 편중이 더 심한 나라가 있다는 점은 보유세 인상이 경제적 불평등 해소에 한계가 있음을 시사한다. 그리고 다주택자에 대한 양도세 중과가 시작되기 전인 지난 3월까지 거래량이 폭증한 점을 보면 이미 팔 사람은 다 판 것으로 보인다. 지난해부터 ‘똘똘한 한 채’로 주택 수를 줄인 사람들이 많아서 물량 출회로 인한 가격하락 효과는 지극히 제한적일 것이다. 게다가 지금까지 버티고 있는 강남 자산가들이 과연 이 정도 세금 인상으로 영향을 받을지도 모르겠다. 수십 년간 세금을 더 낸다고 해도 한 해만 집값이 오르면 그 정도 이상은 오르기 때문이다. 지난 공청회에서 발표된 것은 확정안이 아니다. 정부가 정책을 확정할 때까지 적어도 국민경제와 서민생활에 미칠 영향을 미리 파악하고, 악영향을 줄이는 방향으로 조정해야 한다. 선진국은 조세 정책을 마련할 때 그 영향을 철저하게 조사하는데, 이는 국민경제와 서민생활에 미치는 영향이 워낙 막대해서다. 지금처럼 외국보다 보유세가 낮으니 높여야 한다고 주장하는 것은 곤란하다. 우리나라 법인세가 선진국보다 높은데도, 더 오른 것을 어떻게 설득하겠는가. 조세 정책은 국민경제에 미치는 영향이 너무나 크기 때문에 단기적 영향과 중장기적 영향을 철저하게 살펴야 한다. 아울러 그 영향이 소득계층별로 어떤 영향을 미칠지도 꼼꼼히 살펴야 한다. 성급한 정책으로 인해 서민들이 고통받는 상황만은 절대 피하는 방향으로 정책을 만들어야 한다.

전문가가 본 정부의 마지막 압박 카드 22일 윤곽을 드러낸 종합부동산세 개편안은 고가 주택을 여러 채 갖고 있는 다주택자들을 겨냥한 정부의 마지막 압박 카드다. 대통령 직속 정책기획위원회 산하 재정개혁특별위원회가 이날 공개한 개편안 중 가장 강력한 방안(공정시장가액비율 연 10% 포인트 인상+최고세율 2.5%로 인상)이 도입되면 다주택자들은 세금을 최대 37.7% 더 내야 한다. 세 부담이 커진 다주택자들은 지금이라도 집을 내다 팔지, ‘버티기’로 일관할지 선택의 기로에 서게 됐다. 이명박 정부에서 사실상 무력화됐던 종부세가 다시 참여정부 수준의 위상을 되찾을 것이라는 평가가 나온다. 전문가들은 종부세 개편으로 당장 시장의 강한 충격이나 급락은 없을 것으로 예상했다. 다만 이번 개편안이 일종의 권고안이라는 점에서 다음달 말 발표할 세제 개편안에 어떤 내용이 담기느냐에 따라 주택시장의 향배가 결정될 것으로 보인다. 건국대 심교언 부동산학과 교수는 “재정특위가 발표한 대안 가운데 공정시장가액비율을 점진적으로 올리는 방안이 가장 유력하다”면서 “이렇게 되면 단기적으로 시장에 큰 충격은 거의 없을 것”이라고 평가했다. 심 교수는 “이번 개편안은 참여정부가 도입한 종부세와 내용과 성격 측면에서 비슷하다”면서 “종부세 개편 논의와 별개로 금리 인상 가능성 및 강남 아파트값이 고점까지 올랐다는 인식 등이 복합적으로 작용해 결과적으로 집값은 떨어질 것”이라고 분석했다. 종부세 인상이 뛰는 집값을 잡는 근본적인 대책이 될 수 없다는 지적도 나온다. 정부는 앞서 ‘투기 세력과의 전쟁’을 선포하고 8·2 부동산 대책 등을 통해 고강도 규제책을 내놓았다. 서울 전 지역 투기지역 지정, 재건축 초과이익 환수제 및 안전진단 강화, 다주택자 양도세 중과 등이 대표적이다. 재정특위 역시 종부세 강화 논의 배경으로 급격한 주택 가격 상승 억제 및 가격 변동폭 완화를 꼽았다. 연세대 김정식 경제학부 교수는 “집값이 오르는 원인은 교통 인프라, 공급 부족 등 따로 있다”며 “참여정부에서도 경험했듯이 종부세 강화만 갖고는 치솟는 강남 아파트 가격을 잡을 수 없다”고 지적했다. 장진복 기자 viviana49@seoul.co.kr

보유세 개편안을 접한 부동산중개업자들은 침체한 주택시장이 더욱 가라앉을 것으로 내다봤다. 세금 증가에 따른 부담보다 투자 심리 위축으로 거래량이 감소할 것이라는 생각에서다. 주택 관련 전문 연구기관들은 연초 올해 주택 거래량이 지난해와 비교해 10% 이상 줄어들 것으로 전망했지만, 중개업자들은 보유세 강화안이 나와 거래량은 이보다 더 감소할 것으로 내다봤다. 서울 강남구 대치동 K공인중개사사무소 관계자는 20일 “보유세는 양도소득세와 달리 주택 거래가 없어도 집을 보유하는 것 자체만으로 부과되기 때문에 주택 보유자라면 모두 해당하는 세금”이라며 “주택 보유에 따른 심리적 부담감으로 투자 수요가 줄어들어 거래량은 감소할 것 같다”고 말했다. 박원갑 국민은행 수석부동산전문위원은 “서울을 비롯한 청약조정 대상 지역은 양도세 중과에다 금리 인상 가능성까지 겹치면서 관망세가 짙어질 것 같다”고 전망했다. 다주택자에게는 종부세 세율까지 올리는 방안이 제시돼 시장은 더 얼어붙을 것으로 보인다. 대신 1주택자에게는 종부세를 낮게 부과하는 방안이 나오면서 똘똘한 고가 주택 1채를 보유하려는 수요는 늘어날 것으로 보인다. 다주택자의 종부세 강화에 대한 세부 내용이 부족하다는 목소리도 나왔다. 주택 소재지나 가족 구성원, 주택 규모·가격을 구분하지 않고 획일적으로 다주택자 여부를 판단하는 것은 되레 조세 형평성 차원에서 모순이라는 것이다. 고향에 있는 상속받은 농가주택, 부모를 모시거나 직장 이동에 따라 어쩔 수 없이 사들인 주택, 저렴한 가격의 소규모 주택 등을 구분하지 않고 같은 가구수로 간주하면 비싼 아파트 한 채를 가진 사람보다 종부세를 많이 내야 하는 모순이 발생하기 때문이다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

대부분 ‘가구’(家口)와 ‘세대’(世帶)를 잘 구별하지 못한다. 국어사전은 ‘가구’를 ‘현실적으로 주거 및 생계를 같이하는 사람의 집단’으로 풀이하면서 ‘세대’를 동의어로 표시하고 있다. 그러나 (법에 따라 조금씩 다르지만) 종합부동산세법은 세대를 ‘주택 또는 토지의 소유자 및 그 배우자와 그들과 생계를 같이하는 가족’으로 달리 정의한다. 보통 한 가족이 두 집을 보유해 양도세를 중과받는 경우를 ‘1가구 2주택자’라고 한다. 그러나 주민등록을 같이하는(세대 분리를 하지 않은) 부모와 한 자식이 각자의 주택을 갖고 각자 따로 산다면 2가구 1세대 2주택자라고 할 수 있다. 물론 세대 분리를 하지 않는다면 양도세를 중과받는다. 따라서 법률적으로는 ‘1가구 2주택자’보다는 ‘1세대 2주택자’라고 해야 더 정확할 것 같다. 손성진 논설고문 sonsj@seoul.co.kr

올해 1분기 서울 주택거래량이 총 5만4,625건(아파트, 다가구, 다세대/연립 포함)으로 5년내 최고치를 기록했다. 또, ‘나인원 한남’ 공급이 예정돼 주목을 받고 있는 용산구는 지난해 대비 거래량이 3배 이상 증가한 것으로 나타났다. 서울 부동산정보 광장 자료에 따르면 2014년에는 3만4,390건, 2015년 4만3,579건, 2016년 3만2,503건, 2017년 3만1,159건으로 각각 나타났다. 이는 부동산 경기가 좋았던 지난해 보다도 약 2배가량 늘어난 수치다. 이렇게 올해 1분기에 거래량이 늘어난 이유는 올 4월 부터 시행된 양도소득세 중과세 규제 강화의 영향이 큰 것으로 풀이된다. 두 채 이상의 집을 가진 다주택자가 집을 양도할 경우 기존에는 양도차익에 대한 기본세율만 적용됐다. 하지만 바뀐 양도세는 2주택자의 경우 기본세율+10%, 3주택자의 경우 기본세율+20% 중과세가 추가된다. 이는 3주택의 경우 최대 62%를 세금으로 내야하는 셈이다. 상황이 이렇다 보니 중과세만은 피해보자는 다주택자들이 올해 초부터 점진적으로 집을 처분하기 시작했다는 해석이 가능하다. 물론 거래량이 많았다는 건 내놓은 집을 사들인 사람도 그만큼 많았음을 의미한다. 부동산 관계자에 따르면 “양도소득세 중과 시행을 앞두고 다주택자들 중에서도 자금 부담이 큰 사람들 위주로 매물을 많이 내놓았을 것이다”며 “지방이나 수도권 입주시장 같은 곳에서는 관망세를 보이고 있지만 서울 지역의 경우 시세보다 조금이라도 저렴한 급매물이 나오면 진입해야겠다는 대기수요가 여전히 많은 상황이다”고 덧붙였다. 구별로 주택거래량을 살펴보면 송파구 3,630건, 노원구 3,281건, 강서구 3,202건, 성북구 3,107건, 강남구 2,965건, 은평구 2,843건, 용산구 2,556건 등 순으로 높았다. 또 작년 대비 거래량이 가장 많이 늘어난 지역은 송파구가 가장 높았으며 다음 용산구, 강남구, 성북구, 강서구, 노원구 등 순이었다. 특히 최근 정부가 ‘재건축 안전 진단’을 강화시키겠다는 의사를 밝히면서 강북 재개발 지역 중 가장 핫플레이스로 떠로으고 있는 용산구로 많은 수요자들의 관심이 높아지고 있다. 실제로 한남동의 경우 한남대교만 건너면 바로 강남일 뿐 만 아니라 한강 변 입지의 장점까지 갖췄다. 최근에는 국토교통부가 미군부지에 뉴욕 맨하튼을 꿈꾸며 용산민족공원으로 만들겠다고 발표해 한남동 일대에 대한 기대감을 더욱 높아지고 있다. 이러한 가운데 한남동에서 분양하는 단지들이 분양 전부터 큰 화제가 되고 있다. 대표적으로 ‘로또 청약 단지’로 거론되는 ‘나인원 한남’이다. 이 곳은 최고 9층짜리 최고급 주택을 조성하는 사업으로 시행사인 디에스한남이 분양을 준비 중이다. 유엔사 부지를 1조552억원에 낙찰 받은 일레븐건설도 한남동 일대에 고급 주택을 지을 예정이다. 주거·업무·문화시설 등이 들어서는 복합단지로 개발되며, 공동주택은 건축물 지상 연면적의 40% 이내에서 전용 85㎡ 초과 아파트를 780가구까지 지을 수 있다. 용산구 한남동 일대 111만205㎡ 부지를 재개발하는 한남뉴타운은 강북재개발의 최대어로 평가 받고 있다. 5개 구역 중 1구역(해제)을 제외한 2~5구역이 사업을 추진 중이다. 한남뉴타운 중 가장 크고 진행 속도도 가장 빠른 한남3구역을 비롯해 다른 구역들도 사업에 박차를 가하고 있다. 업계 전문가들은 “나인원 한남 등 여러 고급 주택이 들어서는 한남동의 경우 유엔사 부지 개발 등으로 일대가 최고급 주거단지로만 밀집되어 있으며 주변으로 용산국제업무지구, 한남재정비촉진지구 등의 개발 호재까지 더해져 높은 미래가치를 갖춘 지역으로 투자가치가 높다”고 말했다. 나우뉴스부 nownews@seoul.co.kr

최근의 부동산시장은 4월 이후 양도세 중과 등의 이슈로 거래량도 감소하고 가격도 일부 조정을 받고 있다. 한국감정원에 따르면 서울 아파트 매매시장을 선도하던 강남 4구 및 양천, 노원, 성동구의 4월 매매가격지수가 하락세를 보이며 침체가 예상되고 있다. 그럼에도 불구하고 최근 아파트 경매시장의 낙찰가율은 3월 이후 4월에도 계속 상승세를 이어 가고 있다. 그 이유는 법원 감정가에서 찾아볼 수 있다. 일반적으로 법원 경매는 법원 감정가를 1회차 입찰가로 정하고 경매를 진행한다. 그리고 유찰될 때마다 20~30% 정도 가격을 떨어뜨려 매각이 될 때까지 진행한다. 부동산 경매시장에 대해 사람들이 오해하는 진실 중 하나는 법원 감정가에 대한 것이다. 일반적으로 감정가는 부동산 시장의 흐름과 상관없이 변함없는 ‘절대적인 가격’이라고 생각하기 마련이다. 하지만 감정가도 항상 가격시점이 있다는 것을 유의해야 한다. 즉 감정을 통해 산출한 가격은 있지만 그 가격도 해당 시점에 산출한 가격이다. 감정가는 절대적인 수치가 아니며, 같은 부동산이더라도 감정가가 달라질 수 있다. 부동산 시장이 과열되면 더 높은 가격을 받거나, 시장이 침체되면 가격이 떨어지는 구조다. 최근의 침체 국면에서도 아파트 경매시장의 낙찰가율 상승의 이유는 바로 여기서 찾아볼 수 있다. 일반적으로 채권자가 채무자의 채무불이행으로 법원에 경매를 신청하는 시점과 입찰자들이 법원에서 해당 물건을 입찰하는 시점까지 길게는 1년 가까이 차이가 난다. 따라서 최근에 입찰하는 물건들의 법원 감정 시점은 2017년 봄, 여름 시점인 것이다. 따라서 해당 감정 시점 이후에도 아파트 가격이 계속 올랐다면, 해당 감정가는 아주 저렴하게 평가된 가격이 되는 것이다. 따라서 입찰 시점에 사람들은 해당 아파트 입찰에 열을 올릴 수밖에 없다. 이러한 논리는 비단 아파트 시장뿐만 아니라 모든 부동산 감정가에도 동일하게 적용된다. 반대로 가격하락 시점에는 오히려 현재 시세보다 높은 감정가의 경매 물건들을 확인할 수도 있는 것이다. 부동산 시장 전체 가격 흐름만 보지 말고, 개별 경매 물건의 가격을 꼼꼼히 따져야 하는 이유다. 한국투자증권 영업부 부동산팀장

서울 강남 11개 구 아파트값이 8개월 만에 보합세로 돌아섰다. 서울 전체 상승률은 4월 이후 양도세 중과의 영향으로 대폭 둔화했고 지방은 여전히 하락폭을 이어 갔다.강남 매매가의 보합세 전환은 강남 4구 아파트값이 평균 0.06% 하락하며 5주 연속 내림세를 보인 영향이 크다. 서초구와 송파구의 아파트값이 각각 0.06% 하락했다. 보합이던 강남구와 강동구의 아파트값도 0.05%씩 떨어졌다. 강북 14개 구의 아파트값은 지난주보다 0.06% 상승했다. 용산구는 용산개발 호재로 0.09% 올랐고 성북구도 0.15% 올랐다. 지방 아파트값은 4주 연속 0.08% 하락했다. 전셋값은 전국적으로 0.09% 하락했다. 세종(-0.37%), 울산(-0.33%), 대전(-0.15%), 경북(-0.14%), 경기(-0.10%), 충남(-0.09%)·서울(-0.09%) 순으로 하락 폭이 컸다.

올 연말 입주를 앞둔 서울 송파구 가락동 ‘헬리오시티’ 아파트 단지가 서울 강남권(강남·서초·송파·강동구) 아파트 시장을 흔들고 있다. 주변 같은 면적의 아파트보다 전셋값이 1억원 정도 저렴한 매물이 나오고 있다. 전세 물건 증가에 따른 역전세난은 물론 잔금 마련에 애를 먹는 입주 대란도 우려된다. 헬리오시티를 비롯해 올해 강남권에서 공급되는 신규 아파트 입주 물량이 1만 5542가구에 이르기 때문에 강남 아파트 전세 시장에는 벌써 역전세난 그림자가 드리워지고 있다.●다주택자 양도세 중과로 전세 매물 많아 지난 11일 서울 송파구 가락동 헬리오시티 단지 주변 부동산중개업소에는 수십 건의 전세 물건이 접수됐고, 매도 물건도 수북이 쌓였다. 주변 아파트 전셋값이 떨어져 세입자는 반기고 있지만, 집주인들은 대출을 받아 전세 보증금을 빼줘야 할 상황이다. 헬리오시티발(發) 주택시장 충격이 다가오는 것이다. 12월부터 입주를 시작하는 헬리오시티는 가락시영아파트 아파트를 재건축한 아파트로 최고 35층, 84개 동에 9510가구를 짓는 국내 최대 아파트 단지다. 단지 자체가 하나가 미니 도시다. 일시에 대규모 물량이 쏟아지면 서울 강남권 아파트 매매·전세시장은 엄청난 충격을 받을 것으로 전망된다. 특히 전세 물건이 쏟아지면서 역전세난을 피하지 못할 것으로 보인다. 세입자 모시기 경쟁에 나서면서 주변 같은 면적 아파트 전셋값보다 1억원 정도 싸다. 1만 가구 가까운 가구가 움직이면 주변 아파트 시장에는 연쇄 파급 효과가 나타날 것으로 예상한다. 기존 집주인들은 대부분 주변 잠실이나 가락동 일대에서 전세로 살고 있는데, 이들이 준공과 동시에 새 집으로 입주하면 주변 아파트 단지에도 전세 물건이 일시에 쏟아져 나온다. 또 다른 지역에서 아파트를 청약해 당첨된 다주택자는 양도세 중과에 따른 부담으로 기존 주택을 처분하지 못해 새 아파트를 전세로 내놓는 수요도 많다. 중개업소에서 만난 신효미 주부는 “준공과 동시에 입주할 생각이었는데 기존 주택 처분이 어려워 전세를 놓으려고 중개업소를 찾았다”며 “전셋값이 더 떨어지기 전에 세입자를 구하려고 하는데 거래가 이뤄질지 모르겠다”고 말했다. 입주 7개월을 남기고 있지만, 주변 아파트 시장에서는 벌써 부작용이 나타나고 있다. 잠실 리센츠·엘스·트리지움 아파트 단지는 서울 지하철 2호선 잠실새내역에 붙었고, 단지 안에 초·중·고교가 있어 매매·전세 수요가 많은 아파트다. 특히 주변이 대규모 아파트 단지라서 전세 물건을 고르기 쉽고, 전셋값도 상대적으로 저렴해 전세 수요가 끊이지 않았다. 이들 단지 아파트 84㎡의 전셋값은 지난해 말 9억 5000만~9억 6000만원에 형성됐다. 하지만 최근 이들 아파트 전셋값은 7억 8000만~8억원으로 떨어졌다. 전철역에서 멀리 떨어진 저층 아파트는 7억 5000만원까지 빠졌다. 2년 전셋값과 비교해 1000만~2000만원 하락했다. 연초와 비교하면 1억원 이상 하락했다.●주담대 깐깐… 급매·급전세 쏟아질 듯 입주 대란도 예상된다. 전세 물건이 한꺼번에 쏟아지면 전셋값 하락은 불 보듯 뻔하다. 전세를 놓아 잔금을 치르려던 입주 예정자들이 세입자를 구하지 못하거나 자금 부족으로 잔금을 제때 치르지 못하는 연쇄 부작용도 예상된다. 주택시장 침체로 애초 입주할 계획이었던 집주인들이 생각을 바꾸는 경우도 있다. 인근 은행 창구는 대출 여부를 알아보려는 상담이 줄을 잇고 있다. 이런 사정에 놓인 김순영씨는 “입주를 하려면 대출을 받아 잔금을 내야 하는데 기존 주택담보대출 때문에 추가 대출이 어려워 입주를 포기하고 전세를 놓기로 했다”며 “그나마 전셋값 하락으로 잔금을 맞출 수 있을지 모르겠다”고 걱정했다. 중개업자들은 헬리오시티 단지는 워낙 많은 물건이 일시에 공급되기 때문에 입주가 시작되면 급매 물건은 물론 급전세 물건이 쏟아질 것으로 예상하고 있다. 헬리오시티발 전세 시장 소용돌이는 주변 아파트 시장으로 번져 강남권 일대 전세시장이 출렁일 것으로 예상된다. ●강남 올 입주 58% 늘어 1만 5542가구 실수요자 위주로 아파트를 찾는 사람도 있지만 급매물만 찾고 있고, 아파트 담보 대출이 까다로워 거래는 거의 이뤄지지 않고 있다. 전세 역시 급전세 물건만 찾는 등 시장이 수요자 위주로 바뀌면서 얼어붙었다. 리센츠 단지에 있는 한 중개업자는 “매매·전세시장 모두 약세를 벗어나지 못하고 있다”며 “전세를 끼고 사들이는 갭투자가 사라지면서 조용하다”고 말했다. 강남권 아파트 전셋값 하락은 공급물량 증가가 큰 원인이다. 올해만 강남구 삼성동 센트럴아이파크 아파트(416가구)를 시작으로 연말까지 1만 5542가구가 입주한다. 지난해와 비교해 58% 증가한 물량이다. 지난달부터 입주를 시작한 서초구 래미안서초에스티지 아파트(593가구) 주변은 단지 규모가 크지 않은데도 전세 물건이 쌓였다. 전셋값도 연초보다 1억~2억원 떨어졌다. 이렇다 보니 입주를 앞둔 아파트 단지마다 주인들이 일찌감치 세입자 구하기에 나서면서 낮은 가격의 전세 물건이 쌓이고 있다. ●전세 하락 내년 상반기로 이어질 수도 이달에는 서초구 반포아크로리버뷰 아파트(595가구), 송파구 송파호반베르디움퍼스트 아파트(220가구) 입주가 시작된다. 하반기에는 송파구 송파레미니스2단지 아파트(818가구), 서초구 신반포자이 아파트(607가구), 반포 래미안아이파크 아파트(829가구), 반포 푸르지오써밋 아파트(751가구), 방배아트자이 아파트(353가구), 강남구 일원동 래미안루체하임 아파트(850가구)가 준공될 예정이다. 입주 물량이 쌓이는 하반기로 갈수록 전셋값은 더 떨어질 것으로 보인다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석전문위원은 “헬리오시티 가구수가 워낙 많아서 강남권 아파트 시장에 끼치는 영향이 내년 상반기까지 이어질 수 있다”고 내다봤다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr