건설업계가 ‘빅뱅(대폭발)’ 위기에 놓였다. 아파트와 연립주택 등 공동주택의 미분양 증가와 주택건설사의 자금경색으로 불거진 건설업계 유동성 위기가 심각한 국면으로 치닫고 있다. 건설업계의 유동성 위기는 곧바로 건설사들의 연쇄부도로 이어져 경제 전반에 악영향을 줄 수 있다. 빅뱅의 진앙지는 연내 만기가 도래하는 최대 40조원의 프로젝트파이낸싱(PF) 대출이다. 건설업계 유동성 위기의 원인과 대책, 현장의 목소리를 짚어본다. “건설사들의 구조조정을 알리는 신호탄으로 봅니다.”(A건설사 임원) 중견 건설업체인 성원건설이 사실상 ‘퇴출판정’을 받으면서 건설업계 유동성 위기가 현실화되고 있다. 미분양 증가는 당장 건설업계의 20조원대 자금회수를 가로막고, 연내 만기가 도래할 40조원대 부동산프로젝트파이낸싱(PF) 부실로 이어질 전망이다. 1·4분기 2조원 등 연내 만기가 도래하는 7조원 규모 건설업체 회사채 상환도 부담으로 작용한다. 9일 건설업계에 따르면 채권은행인 외환은행은 성원건설에 신용등급 D등급을 부여했다. 성원건설은 법정관리를 신청할 예정이지만 채권단이 이를 받아들이지 않으면 청산작업에 들어간다. 브랜드 ‘상떼빌’로 알려진 성원건설은 지난해 말 어음 25억원을 막지 못하면서 유동성 위기에 빠졌다. 건설업계는 지난 2월 말 전국 미분양주택을 최대 17만 가구로 추정한다. 정부는 1월 말 전국 미분양주택이 11만 9000가구라고 발표했지만 이를 훨씬 웃돈다는 게 업계 관계자들의 추산이다. 지난달 11일 공동주택 양도세 감면혜택이 종료되기 전까지 업계에서 성행한 ‘밀어내기 계약’ 등을 감안하면 전체 미분양 주택이 공식 발표보다 3만~5만 가구 많다는 설명이다. ●“부도 도미노·구조조정 본격화” 아울러 비인기 지역에서 유행한 출혈마케팅은 미입주 사태가 발생할 경우 곧바로 건설사 부실과 미분양 아파트 급증을 가져올 것으로 보인다. 일부 건설사들은 계약·중도금의 무이자 융자, 과도한 할인 등을 하는 바람에 건설사가 무이자에 따른 비용까지 떠안고 있다. 대부분 금융권 대출이어서 금융권에는 ‘시한폭탄’이라고 할 수 있다. 시공능력 54위인 성원건설 퇴출은 이런 건설업계 분위기를 잘 드러낸다. 업계에선 연초부터 3월 위기설, 5월 위기설 등이 불거져 나왔다. 성원 외에도 5~7개 건설사가 곧 정리된다는 ‘살생부’마저 돌고 있기 때문이다. 채권은행들은 “문제가 발생하는 건설사는 (성원건설처럼) 곧바로 신용위험평가를 해 퇴출여부를 결정하겠다.”는 입장이다. 채권단은 지난해 B등급을 받았던 곳 중에서 추가로 10곳 이상이 워크아웃(C등급)이나 퇴출(D등급)될 것으로 보고 있다. 금융당국과 채권은행들은 신용공여액 500억원 이상 기업에 대한 정기 신용위험평가가 시작되는 4월부터 건설업종 구조조정을 본격화할 예정이다. B건설사 관계자는 “1년 안에 부도 도미노와 2차 구조조정 태풍이 몰아칠 것”이라며 “주택사업 비중이 70%가 넘는 곳이라면 흔들리는 게 당연하다.”고 말했다. 그동안 건실한 업체로 분류됐던 곳도 예외가 아니다. 이미 강도높은 구조조정으로 재무가 개선된 회사도 포함됐다. ●“DTI규제 등 풀어야 업계 숨통” 건설사들은 분양실패와 지급보증에 따른 PF자금 연체, 금융권의 상환연장 거부에 따라 위기에 처했다고 설명한다. 근본 원인은 이른바 ‘돈맥경화’다. 총소득에서 부채의 원금·이자 상환액이 차지하는 비율을 말하는 총부채상환비율(DTI)의 규제가 중심이다. 서울 강남 3구는 40%, 서울은 50% 등으로 제한받는다. 신규주택은 적용받지 않지만 기존 주택 처분이 어려워져 새 집으로 옮기려는 경우까지 악영향을 준다는 분석이다. 경기 파주 신도시의 G공인중개사 관계자는 “지난해 9월 입주를 시작한 아파트도 여전히 입주율 60%를 밑도는데 기존 주택 처분이 어려워지면서 새로 분양받은 아파트 잔금을 마련하지 못한 경우”라고 전했다. ‘미분양→계약포기→건설사 자금난’의 현실은 ‘PF 채무에 따른 건설사 유동성 악화→연쇄부도→금융위기’라는 시나리오까지 낳고 있다. 한국기업평가는 신용등급을 보유한 37개 주요 건설업체의 PF 대출을 포함한 조정 부채비율이 350.2%에 달한다고 밝혔다. PF 대출 부실은 건설업체의 유동성을 압박하는 요인이다. 지난해 말 기준 금융권 PF 대출 규모는 82조 4000억원으로 연체율은 6.37%이다. 이중 36곳 주요 건설사에만 올해 24조원 만기가 돌아온다. 주택산업연구원 권주안 실장은 “부도처리될 건설사수나 PF 부실 규모를 섣불리 예측할 수 없지만 금융권의 대출연장 거부로 신규 사업이 거의 중단되고 경기가 침체되는 악순환이 반복될 것”이라고 전망했다. 오상도기자 sdoh@seoul.co.kr

전문가들의 의견은 엇갈린다. 주택시장에서 거래가 거의 중단된 만큼 정부가 숨통을 틔워줄 특단의 대책을 내놓아야 한다고 조언하는가 하면 건설사들이 냉정하게 자구책을 강구해야 할 때라는 의견이 평행선을 달린다. 주택산업연구원 권주안 실장은 “어떤 대책이든 부작용과 편익이 공존할 수밖에 없다.”면서도 “부동산시장을 자극하지 않는 범위에서 차별화된 대책을 강구하는 게 정부의 역할”이라고 말했다. 권 실장은 “집이 팔리지 않으니 돈이 돌지 않고, 유동성이 악화된 건설사는 다시 신규 대출이나 대출연장을 받을 수 없는 악순환이 이어지고 있다.”고 분석했다. 한양사이버대 지규현 교수는 “서울지역 등을 제외한 곳에서 앞서 미분양된 주택에 한해 선별적으로 양도세 감면혜택을 연장하는 것을 고려해볼 수 있다.”고 조언했다. 반면 세종대 변창흠 교수는 “억지로 주택수요를 유발하는 데 한계가 있다.”면서 “구조적으로 건설업이 과도하게 번창한 것이 문제”라고 지적했다. 권 교수는 “과잉공급이라고 문제를 제기해왔는데 이를 무시하고 사업을 벌여온 건설사까지 정부가 나서서 해결해줄 수는 없다.”고 못박았다. 그는 “업계에서 요구하는 세금감면이나 규제완화는 투기 수요에 기대겠다는 미봉책으로 부실 건설사는 과감히 솎아내 퇴출시켜야 한다.”고 덧붙였다. 익명을 요구한 한 시중은행 부동산팀장도 “시장질서가 개선되어야 한다.”고 강조했다. 그는 “규제완화를 하면 분양은 일시적으로 잘 될 수 있지만 궁극적인 해결책은 아니다.”면서 “건설업체 입장에서도 무분별한 사업 진입 등 과거의 행태를 냉정하게 되짚어 봐야하는 시기”라고 강조했다. 오상도 윤설영기자 sdoh@seoul.co.kr

2010년 봄 주택시장이 중병에 걸린 듯하다. 신규 분양시장은 이미 활기를 잃었고, 매매시장마저 도무지 나아질 기미가 안 보인다. 여윳돈이 있는 사람들은 투자성이 높은 재건축·재개발 아파트에만 기웃거리고 있다. 전문가들은 이런 현상이 건설산업 전반을 침체에 빠뜨릴 수 있는 만큼 소비심리를 자극할 수 있는 정부의 조기 대책을 요구하고 있다. ●신규분양시장 투자자 발길 끊겨 주택시장의 탄력성을 측정할 수 있는 분양시장은 최근 몇달 새 급랭됐다. 양도세 감면 혜택이 투자자들의 관심을 끄는 유인책이었는데, 2월11일 이 제도가 종료된 후 투자자들의 발길이 끊겼다. 1월에 분양된 경기 용인 동백의 한 아파트는 혜택 종료 직전에 ‘밀어내기 분양’의 대표적 케이스. 2700가구의 대규모 단지로, 편리한 교통편과 좋은 입지에도 불구하고 4순위 입주자 모집에서도 청약률 100%를 채우지 못했다. 감면 연장에 대한 정부의 모호한 태도 탓에 계약률은 절반에도 못 미친다고 한다. 지난해 12월 전국 미분양 주택은 12만 3297가구로, 업계에서는 2월에는 14만가구까지 늘 것으로 추산했다. 1998년 외환위기 당시 10만~11만가구보다 훨씬 많은 수치다. ●주택거래건수 경제위기이후 최저 지난 1월 서울의 아파트 거래 건수는 3430건이었다. 이는 2008년 글로벌 경제위기가 닥쳤을 때를 제외하고는 가장 적은 수치다. 최근 추이를 부동산 거래가 가장 활발했던 2006년과 비교한다면 2009년 11월, 12월의 서울지역 주택거래 건수는 각각 4033건, 3840건이다. 반면 2006년 11월, 12월에 각각 2만 884건, 1만 3402건이었다. 5분의1 수준으로 줄어든 셈이다. 거래가 줄면서 자금마련이 어려운 수요자들이 신규 분양시장으로 옮겨가지 못하는 악순환이 계속된다. 수원에 사는 회사원 조모(36)씨는 “새 아파트 입주를 앞두고 집을 내놓았는데 한 달이 넘도록 문의조차 없다. 사려는 사람이 있어야 값을 깎기라도 할 텐데 답답하다.”고 말했다. 송파구 잠실의 W공인 관계자는 “최근 한 달 동안은 거의 개점휴업 상태”라며 요즘 분위기를 전했다. ●외환위기때 대책에서 교훈을 반면 재건축·재개발 아파트에는 투자자들의 발길이 끊이지 않는다. 지난달 25일 흑석동 4구역을 재개발한 푸르지오 1순위 청약에는 총 192가구 모집에 1793명이 청약을 신청해 평균 9.9대1의 경쟁률을 기록했다. 올 상반기 뉴타운 등 재개발·재건축의 일반분양은 3257가구로, 쏠림현상은 당분간 지속될 것으로 보인다. 재건축·재개발 사업은 소수의 대형 건설업체가 독식하는 구조여서 주택시장 위축이 건설업계 전반으로 영향을 미칠 수 있다는 게 문제다. 세중코리아 김학권 대표는 “업계 자구노력만으로는 거래를 활성화하기 어려운 만큼 총부채상환비율(DTI) 규제완화, 분양가 상한제 폐지 등 업계에서는 정부의 입만 바라보고 있는 상태”라고 말했다. 주택산업연구원 권주안 금융경제연구실장은 “거래가 없고 신규 시장도 위축됐다는 것은 시장 침체가 그만큼 심화되어 있다는 것”이라면서 “외환위기 당시 각종 세제 완화 등 주택시장을 살리기 위한 대책이 나왔던 것을 되새겨볼 필요가 있다.”고 지적했다. 윤설영기자 snow0@seoul.co.kr

지난 11일 신규분양 아파트에 대한 양도소득세 감면혜택이 종료되면서 2월 한달간 전국에서 새 아파트 분양물량이 지난해보다 5.1% 감소했다. 반면 양도세 감면 제외지역인 서울에선 분양물량이 늘면서 가격도 상승했다. 국토해양부는 아파트·주상복합 등 공동주택의 2월 분양실적이 4310가구로 지난해 2월(4544가구)에 비해 5.1% 급락했다고 28일 밝혔다. 이는 지난 1월 양도세 감면혜택이 끝나기 직전 공급된 2만 5901가구의 16.6%에 불과한 물량이다. 수도권은 그나마 양도세 혜택을 잡기 위한 밀어내기식 분양으로 2월에 4155가구가 공급됐다. 지난해 같은 달 대비 1.9% 증가한 것이다. 지역별로는 서울시가 4125가구로 가장 많았다. 지난해 같은 달 서울시 분양물량은 2123가구에 불과했다. 서울지역 분양권 시세도 2월 홀로 큰 폭의 상승세를 보였다. 부동산정보업체 닥터아파트에 따르면 서울에선 분양권이 1월에 비해 0.21% 올라 전국 평균(0.03%)과 수도권 평균(0.05%)을 크게 앞질렀다. 지방에선 경북이 0.56% 하락하는 등 평균 0.02% 떨어졌다. 한편 3월에는 전국적으로 2만 8833가구의 공동주택이 공급될 예정이다. 서울 3400가구, 경기 1만 2519가구 등 수도권에서만 1만 7710가구가 분양된다. 오상도기자 sdoh@seoul.co.kr

지난해 10년 만에 하락했던 표준지 공시지가가 올해 상승세로 돌아섰다. 재산세 등 보유세 부담도 소폭 늘어날 전망이다. 국토해양부는 올해 1월1일 기준으로 표준지 50만 필지에 대한 공시지가를 산정해 26일 관보에 게재했다. 공시지가는 지난해보다 평균 2.51% 상승했다. 지난해에는 1.42% 떨어졌었다. 국토부 관계자는 “올해 땅값이 상승한 것은 실물경기가 회복되고 뉴타운 및 각종 개발사업이 많았기 때문”이라고 설명했다. 표준지 공시지가는 전국 2954만 필지의 개별 공시지가 산정과 보상평가 기준이 된다. 또 양도세, 보유세 등 세금부과 기준으로 활용된다. 올해 공시지가는 16개 시·도 모두 올랐다. 서울이 3.67%, 인천 3.19%로 변동률이 컸다. 서울은 뉴타운 및 재정비촉진지구의 영향이 컸고, 인천은 인천대교 개통과 경제자유구역 개발이 촉매제로 작용했다. 전북(0.47%), 제주(0.43%)는 변동률이 작았다. 249개 시·군·구 중에는 225개 지역이 상승했다. 경기 이천시(5.64%)가 자동차 전용도로 개설과 골프장 건설 등의 영향으로 상승률 수위를 기록했다. ‘버블세븐’ 지역은 올해 3.89%나 올라 지난해 2.09% 떨어진 데서 반등했다. 특히 송파(4.74%), 서초(4.54%), 강남(4.51%) 등 서울의 ‘강남 3구’가 4% 이상 뛰었다. 전국에서 땅값이 가장 비싼 곳은 서울 충무로1가 24의2의 화장품 판매점 ‘네이처 리퍼블릭’(옛 파스쿠찌 커피점) 터였다. ㎡당 6230만원으로 6년 연속 1위를 지켰다. 가장 싼 곳은 경북 영덕군 소재 임야로 ㎡당 110원이었다. 공시지가가 오르면서 보유세가 늘어날 전망이다. 하지만 증가율이 한 자릿수에 불과해 부담이 크지 않을 것이란 분석이 지배적이다. 지난해부터 보유세 과세표준을 해마다 5% 인상하는 대신 ‘공정시장가액비율’을 적용해 왔기 때문이다. 주택가격과 지방재정 여건, 납세자 부담 등을 고려해 과세표준액을 정하는 방식이다. 이날 김종필세무사무소가 내놓은 자료에 따르면 서울 역삼동 토지(178.2㎡)의 공시지가는 올해 9억 4980만 6000원으로 지난해 9억 882만원에 견줘 4.5% 상승했다. 보유세도 지난해 508만 6913원에서 541만 6440원으로 6.4% 늘었다. 공시지가 상승에 따라 재산세·교육세·종합부동산세 등을 합한 보유세가 상승했기 때문이다. 종부세는 공시지가 5억원 이상 토지가 부과 대상이다. 이는 해당 토지를 나대지로 가정해 추산한 수치다. 재산세 공정시장가액비율은 70%, 종부세는 80%로 확정됐다는 가정 아래 추정했다. 반면 강남구 청담동의 토지(1910.2㎡)는 공시지가가 168억원으로 지난해(171억원)보다 2.2% 하락하면서 보유세도 760여만원 덜 내게 됐다. 올해 표준지 공시지가는 다음달 29일까지 국토부 홈페이지(mltm.go.kr)에 공개된다. 이 기간 시·군·구 민원실과 국토부에서 이의신청을 받는다. 오상도기자 sdoh@seoul.co.kr

│베이징 박홍환특파원│중국 부동산 가격폭등의 진앙지 가운데 한 곳인 베이징시가 강력한 투기억제책을 빼들었다. 체류 기간이 1년이 채 안 되는 직장인과 유학생 등 외국인들은 베이징에서 아파트를 비롯한 주택을 매입할 수 없게 된다. 베이징시의 부동산 관련 11개 부처가 공동으로 부동산 가격폭등 억제 대책을 발표했다고 24일 관영 신화통신 등이 보도했다. 금융위기 이후 완화했던 외국인의 주택 매입 제한 조항을 되살리고, 장기 체류자도 한 채 이상의 아파트를 구입할 수 없도록 했다. 택지 양도에 대한 규정과 함께 시공 및 준공과 관련한 부동산 개발업체의 위약 책임도 대폭 강화했다. 베이징시는 이번 조치가 부동산에 대한 투기적 수요를 차단해 가격 안정과 함께 공급을 늘리기 위한 것이라고 밝혔다. 당국은 또 부동산 매매관리를 강화하기 위해 부동산개발업체가 보유한 모든 부동산을 허가취득 3일내에 공개하도록 의무화했다. 아울러 미등기 전매와 투기 차원의 부동산 과다 보유, 허위 정보 유포 등의 행위에 대해서도 철퇴를 가하기로 했다. 양도세 면세 기준도 기존 2년 보유에서 5년 보유로 대폭 강화했다. 베이징시 주택 및 도시건설위원회 관계자는 “이번 대책은 11개 유관 부문이 모두 참가해 시행하는 것으로 지금까지 나온 부동산 안정책 가운데 가장 강력한 조치가 될 것”이라고 말했다. 베이징, 상하이(上‘海), 광저우(廣州) 등 중국의 주요 도시는 그동안 아파트값 급등 등 부동산 시장이 투기적 상황으로 치달을 때마다 외국인에 대한 부동산 규제를 강화하는 등 부동산 외부 수요를 억제하는 데 주력해 왔다. 지난해 베이징의 부동산 매매 가격은 연초 1㎡당 1만 1000위안 선에서 연말에 1만 8200위안으로 75% 이상 수직상승했다. 중국 전체적으로도 지난 1월 부동산 가격이 9.5% 급등해 21개월래 최고를 기록하는 등 자산거품 우려가 더욱 확산되고 있는 상황이다. stinger@seoul.co.kr

윤증현 기획재정부 장관이 최근 국회에서 미분양 아파트 해소를 위해 “(양도소득세 감면 연장을) 한번 검토해 보겠다.”고 밝힘에 따라 논란이 가열되고 있다. 1년간 시행되다 지난 11일 종료된 양도세 감면혜택은 정부 내에선 연장 여부를 재론하지 않기로 한 사안이었지만 윤 장관의 발언으로 분양시장이 혼란을 겪고 있는 것이다. 22일 국토해양부와 주택업계에 따르면 주택업계가 지난해부터 연장을 요구해온 양도세 감면에 대해 여러 말이 나오는 것은 정책효과에 대한 회의적 시각 때문이다. 지난해 혜택을 받은 30만가구 가운데 기존 미분양 아파트는 4만가구에 지나지 않았다는 이유에서다. 일부 건설업체는 양도세 감면혜택을 받기 위해 일시적으로 공급물량을 밀어내 미분양 아파트가 다시 쌓이기도 했다. 감면 연장은 정책의 일관성을 해친다는 지적도 나온다. 정부는 그동안 주택업계의 줄기찬 요구에 대해 “혜택 연장은 없다.”고 반복해 왔지만 감면기간이 종료된 후 “연장할 수 있다.”는 소식이 전해지자 실수요자들이 아파트 청약을 미루는 역효과가 나타나고 있다. 한 건설회사 관계자는 “해주려면 진작 해줬어야지 왜 오락가락하는지 모르겠다.”며 “정부 입장이 흔들리는 듯한데 누가 아파트를 서둘러 사겠느냐.”고 반문했다. 김포한강신도시 모델하우스 관계자도 “감면혜택 종료 전까지 하루 수백 통의 전화가 걸려왔는데 지금은 열 통도 안 온다.”고 전했다. 한 중견건설회사 관계자는 “중소 건설업체가 연쇄부도 위험에 처하면서 연장을 긍정적으로 검토해볼 필요가 있다.”면서 “일괄 감면보다 지역 격차와 업체별 자구노력 등을 감안해 선별적으로 지원하면 된다.”고 주장했다. 이달 말부터 위례신도시와 2차 보금자리지구의 공공주택 분양이 쏟아지면 민간 분양시장에 대한 관심이 대폭 사그라질 것이라는 전망도 우세하다. 그러나 양도세 감면 연장은 미분양 해소에 큰 도움이 안 되고 건설업계의 도덕적 해이만 부추긴다는 주장도 강하다. 국토부 관계자는 “경제위기 극복을 위한 한시적 조치로 추가시행을 검토하지 않고 있다.”고 못박았다. LH(한국토지주택공사)의 관계자도 “실수요자들은 이미 양도세 감면기간에 대부분 집을 구입해 감면 연장이 실효성을 가져올지 의문”이라고 밝혔다. GS건설경제연구소 지규현 책임연구원은 “정부가 입장을 빨리 결정해 자칫 주택거래가 올스톱되는 부작용을 막아야 한다.”고 조언했다. 오상도기자 sdoh@seoul.co.kr

양도세 감면 조치가 종료되면서 실수요자들의 이목이 보금자리주택에 쏠리고 있다. 보금자리주택은 대부분 그린벨트(GB) 해제 지역에 위치해 있어 분양가가 싸고 입지 여건도 좋은 편이다. 지난해 10월 1만 4000여가구가 시범 분양되면서 이미 ‘인기상품’ 반열에 올랐다. 올해에는 서울과 수도권에서 3만여가구가 분양된다. ●강남권과 위례신도시 인기 21일 부동산업계에 따르면 첫 테이프를 끊는 곳은 서울 송파구 위례신도시. 1차 보금자리 분양주택 4개 단지 가운데 경기 성남·하남시를 제외한 송파구에 자리한 2개 단지 2400여가구가 대상이다. 이들 단지는 이달 말 사전 예약을 받는다. 남성대골프장 이전 문제가 걸림돌이지만 국토해양부 측은 최근 남성대골프장 소유주인 국방부와 의견 접근을 보고 있음을 시사했다. 4월부터는 2차 보금자리지구 6곳과 강남권 1차 시범지구의 본청약을 통해 2만 6000여가구가 시장에 나온다. 2차 지구 가운데 사전예약 물량은 2만 3000가구에 이른다. 또 강남권 1차 시범지구에선 올 하반기부터 계약포기와 부적격 당첨자로 인한 물량 560여가구가 쏟아진다. 국민임대주택단지에서 보금자리지구로 바뀐 7곳 중 시흥 장현, 고양 향동, 화성 봉담, 의정부 고산에서도 4000여가구가 공급된다. 올해 보급되는 보금자리주택 가운데 일반분양이 아닌 임대주택은 7000여가구. 10년 임대는 입주 5년이 지나면, 분납 임대도 분양금을 나눠 낸 뒤 소유권을 이전받을 수 있다. 업계에선 서울지역 당첨가능 청약저축액을 1500만~1700만원선으로 예상한다. 분양가는 위례신도시와 강남권 보금자리지구는 3.3㎡당 1100만~1200만원선, 수도권은 700만~900만원으로 예상된다. 특히 위례신도시와 강남권은 분양가가 주변 시세의 70% 미만, 전매 제한기한은 10년이 될 가능성이 높다. 의무거주기간은 5년이다. 우리은행 안명숙 부동산팀장은 “청약저축 액수를 당장 높일 수 없기 때문에 생애 최초 등 자신에게 유리한 신청방법을 꼼꼼히 따져봐야 할 시기”라고 조언했다. ●부적격 탈락 주의해야 지난해 보금자리 시범지구 4곳에선 부적격자 795명이 나왔다. 부적격자가 되면 1~2년간 보금자리주택에 청약할 수 없다. 부적격자 중 134명은 소득기준에서 탈락했다. 108명은 노부모 우선공급에서 탈락했다. 공고일 기준으로 만 65세 이상 노부모를 3년 이상 부양해야 하는데 꼭 주민등록등본에 함께 거주하는 것으로 기재돼 있어야 한다. 오상도기자 sdoh@seoul.co.kr

중흥건설은 김포한강신도시에서 ‘중흥 S-클래스리버티’ 1470가구를 분양하고 있다. 임대 거주기간과 분양전환 후 거주기간을 합친 기간이 5년이 경과한 뒤 매도를 하거나 분양전환 후 3년 이상 보유한 뒤 매도할 경우 양도세를 면제받는다. 분양가는 3.3㎡당 839만~849만원으로 입주 5년 뒤 분양전환 때 감정평가 금액이 분양가보다 낮으면 그 금액으로 분양하며, 차액을 돌려준다. 1588-9668.

설 연휴 이후의 부동산 시장을 주도할 키워드는 ‘공공 아파트’다. 이달 중에 한국토지주택공사(LH)가 위례신도시의 청약 일정을 발표하고, 4월 중 2차 보금자리 사전예약이 시작되기 때문이다. 올 상반기에 공공 물량이 시장을 주도하는 가운데 양도세 감면 혜택 이후 민간 건설사의 아파트 공급은 공백 상태를 유지할 것으로 보인다. ●공공 아파트가 대세 위례신도시에서는 2400가구에 대한 사전예약이 실시된다. 모두 전용면적 85㎡ 이하의 중소형이다. 50%인 1200가구는 서울시민에게, 나머지는 수도권 거주자에게 청약기회가 주어진다. 2차 보금자리주택은 서울 1140가구, 경기 1만 3251가구가 나온다. ●서울시 뉴타운 탄력 각종 세제 혜택에서 제외돼 상대적으로 주춤했던 서울시내 재건축·재개발 아파트가 탄력을 받을 전망이다. 올해 서울에서 분양되는 뉴타운 아파트는 7개 사업장 총 1만 9848가구로, 이 가운데 5710가구가 일반분양된다. 올해 흑석(401가구), 왕십리(1959가구), 구의·자양(148가구), 전농·답십리(1259가구), 아현(410가구), 신월·신정(465가구), 가재울(1068가구) 등이다. 이영진 닥터아파트 이사는 “서울은 상반기에 뉴타운 등 규모와 입지를 갖춘 단지의 분양이 예정돼 있고 오히려 양도세 혜택으로 수도권으로 분산됐던 수요가 추가로 유입될 수도 있다.”고 말했다. ●전세 강세 지속 전세 시장은 서울을 중심으로 수급불균형이 이어지면서 한동안 상승세가 유지될 것으로 보인다. 부동산써브 함영진 실장은 “서울은 최근 2년간 강남과 송파 등에 대규모 입주단지가 있었지만, 올해는 거의 없다.”면서 “강북 쪽은 은평·길음 뉴타운 등 대규모 입주가 예정돼 있다고 해도 멸실수요가 그만큼 늘어난 상황이어서 당분간 전셋값은 강세일 것”이라고 내다봤다. 윤설영기자 snow0@seoul.co.kr

부동산업계의 전문가들은 미분양 주택을 줄이기 위해서는 거래량을 늘릴 수 있는 대책이 나와야 한다고 지적했다. 또 지방과 수도권에 선별적인 조치가 필요하다고 말했다. 한국건설산업연구원 김선덕 원장은 “지방과 수도권은 정책에 차이를 두어야 한다.”고 말했다. 세중코리아 김학권 대표도 “수도권에서도 고양, 수원, 광교, 인천 송도·청라 등 핵심지역을 제외한 나머지 지역은 올해에도 계속해서 공급이 나오고 미분양도 예상되는 곳인 만큼 양도세 감면을 연장해줄 필요가 있다.”고 말했다. 한국건설산업연구원 김선아 연구원은 미분양이 몰려 있는 대형 평형을 소형 평형으로 개조공사를 할 수 있도록 제도개선이 필요하다고 말했다. 김 연구원은 “지방의 인구구조나 산업구조를 보면 대형 평형은 소화하기 어렵다. 정부가 건축법 등을 개정해 대형 평형을 소형 평형으로 바꿀 수 있도록 전향적인 사고를 할 필요가 있다.”고 말했다. 그는 이어 지방에는 세제 혜택을 과감하게 줄 필요가 있다고 지적했다. 그는 “서울의 자녀한테 물려주면 지방경제에도 도움이 될 것”이라고 말했다. 장성수 주택산업연구원 선임연구위원도 “탄력적으로 인허가를 변경해줄 수 있는 제도적 검토가 필요하다.”고 말했다. 장 위원은 그러나 “택지를 개발할 당시 기반시설 등을 가구수를 고려해 설계했기 때문에 단순히 대형 평형 한채가 소형 두 채로 늘어나는 게 아니다.”면서 “인구가 늘기 때문에 택지개발 계획 전체를 뜯어고쳐야 하는 수도 있다.”고 지적했다. 그는 “결국은 지방산업을 발전시킬 수 있는 장기적인 대책이 병행되어야 한다.”고 말했다. 중견 건설업체의 한 관계자는 “투자자들에게는 DTI(총부채상환비율) 규제 완화가 거래를 늘릴 수 있는 가장 좋은 방안이다.”면서 “건설사 입장에서는 분양가 상한제 폐지가 가장 필요하다.”라고 말했다. 윤설영기자 snow0@seoul.co.kr

건설업계는 11일로 종료되는 양도세 감면 혜택을 연장해줄 것을 국토해양부와 기획재정부에 줄기차게 요구하고 있다. 하지만 정부는 한시적으로 시행하기로 한 정책인 만큼 연장은 없다는 입장이다. 정부가 미분양 주택 문제의 심각성을 잘 알면서도 양도세 감면을 연장하지 않는 가장 큰 이유는 ‘정책의 신뢰성’ 문제 때문이다. 국토부 한만희 주택토지실장은 “일정 기간을 정해놓은 이유는 그 안에 효과를 보기 위한 것인데 제도 시행을 연장하면 정부정책에 대한 신뢰가 깨지지 않겠느냐.”고 말했다. 부동산114 김희선 전무는 “조세정책의 일관성을 어필하지 못하는 부작용이 생길 수 있다.”고 꼬집었다. 또 다른 이유는 정부의 세수감소에 대한 우려. 양도세 감면으로 인한 세수 감소분은 정확히 계산하기 어렵다. 하지만 세무당국에서는 최소한 수천억원에 이를 것으로 추산하고 있다. 양도세 연장이 과연 주택시장 활성화와 미분양주택 감소에 효과가 있겠느냐는 점도 연장 결정을 쉽게 내리지 못하는 이유 가운데 하나다. 지금 시장에 나오고 있는 신규 분양 아파트도 미분양이 많기 때문이다. 한국건설산업연구원 김현아 연구원은 “양도세란 양도차익이 확보돼야 하는 것인데 시장에 대한 기대감이 없는 한 효과는 별로 없을 것”이라고 진단했다. 그럼에도 주택업계에서 연장을 요구하는 것은 거래 위축으로 미분양이 더 늘어날 것에 대한 우려 탓이다. 세중코리아 김학권 대표는 “신규분양은 투기가 아니라 주택산업의 문제다. 지금 활성화되지 않으면 공급 위축으로 2~3년 후 가격 상승의 원인이 될 수 있다.”고 말했다.대한주택건설협회 정책본부 정동주 부장은 “양도세 감면은 주택사업자한테 혜택이 오는 것이 아니라 소비자에게 혜택을 주자는 것”이라면서 “세금감면 혜택이 종료되면 미분양 해소는 정말 어렵다고 봐야 한다.”라고 말했다. 윤설영기자 snow0@seoul.co.kr

정부가 주택거래 활성화와 미분양주택 해소를 위해 도입한 양도세 감면 혜택이 오는 11일 종료된다. 1년간 시행된 이 제도는 소비자들의 거래부담을 덜어줘 당초의 목적을 달성했다는 평가를 받는다. 그러나 건설사들의 밀어내기 분양에 따른 부작용과 수도권 건설사를 위한 특혜라는 논란도 적지 않았다. 미분양주택 양도세 감면 제도의 성과를 짚어보고, 미분양주택 감소를 위한 다른 대책은 없는지 알아본다. 정부는 서울이 아닌 수도권과 지방의 주택을 구매할 경우, 취득 후 5년 동안 양도세를 감면하는 조세제한특례법을 1년간 한시적으로 운용해왔다. 수도권 내 과밀억제권역 이외의 지역과 비수도권의 경우 양도소득세를 완전히 면제해주고, 수도권 과밀억제권역에 대해서는 양도세를 60% 감면해줬다. 그 결과 지난해 2월 16만 1972가구에 이르던 전국의 미분양 주택의 숫자는 지난해 10월 12만 437가구까지 줄어들었다. 감소폭은 전국 평균 25.6%로 높았다. 국토해양부 이원재 주택정책관은 “시장상황을 좀 더 지켜봐야겠지만, 세금감면을 통해 주택 구매 수요를 이끌어내는 효과가 컸다.”고 평가했다. 미분양 가구수의 감소는 당시 돈줄이 막혀 있던 주택전문 건설업체들의 숨통을 틔워주는 역할을 했다. 실제 당시 분양률이 30%를 밑돌던 경기 일산 식사지구의 경우, 이같은 양도세 감면 혜택 등에 힘입어 현재 대형 평형 일부만 남기고 80% 이상 분양이 된 상태다. 이승훈 홈텍스사장은 “당시 갑자기 불어닥친 금융위기 때문에 은행은 추가대출은 않고 자금 회수에 나서는 바람에 건설사들의 돈줄을 죄고 있었다.”면서 “당시 마케팅 비용은 들었지만 미분양을 상당부분 털었다.”고 말했다. 물론 양도세 감면 혜택 때문만이라고 할 수는 없다. GS건설경제연구소 지규현 선임연구원은 “지방의 경우 취·등록세 감면 등도 투자자들을 유인했다.”고 말했다. 대한주택보증은 2008년 11월부터 2009년 12월까지 총 76개 사업장 1만 3412가구의 미분양 주택을 환매조건부로 매입했다. 그러나 이같은 정책이 지방 주택시장에는 큰 역할을 하지 못했다는 것이 업계의 공통된 의견이다. 지규현 선임연구원은 “기본적으로 양도세란 양도차익이 기대되는 곳에서 발생하는 것인데, 지방은 경기가 워낙 위축된 상태라 양도세 감면 정도로는 통하지 않았다.”고 말했다. 가장 큰 감소폭을 보인 광주(54.6%), 경남(41.2%)의 경우 미분양 주택 구매에 따른 감소분이 아니라, 건설사가 아예 사업을 포기한 것이 수치에 반영된 것이다. 경남은 지난해 3월 미분양 가구수가 1만 6000가구에서 한 달 새 1만 4400가구로 줄어들었는데, 이는 경남 양산 물금지구에서 대림산업(998가구) 등이 사업을 중단한 것이 반영됐다. 광주 역시 퇴출된 대주건설의 수안지구 사업이 취소된 것이 반영된 것이다. 반면 수도권 신규 분양시장에서는 양도세 감면제도의 효과를 톡톡히 봤다. 특히 수도권 비과밀억제권역인 인천 송도, 청라지구는 최근까지도 높은 청약경쟁률을 보이며 투자자들이 몰려들었다. 그러나 전국의 미분양 주택은 지난해 11월부터 증가하고 있는 추세다. 양도세 감면 종료를 앞두고 건설사들이 너도나도 밀어내기 분양에 나서는 바람에 수요에 비해 공급이 터무니없이 늘었기 때문이다. 2009년 한해 동안 공급된 주택 23만 625가구 가운데 절반에 가까운 10만 4600가구가 10~12월 사이에 분양됐다. 지난해 12월 기준 전국의 미분양 가구수는 12만 3297가구로 2개월 연속 증가하고 있는 추세다. 특히 악성으로 분류되는 준공후 미분양이 7만 87가구(수도권 3226가구, 지방 4만 6861가구)로 지난달보다 1012가구 늘었다. 업계에서는 올 1, 2월 분양 물량을 합치면 최대 16만 가구까지 늘어날 수도 있다고 보고 있다. 이는 양도세 감면을 하기 전인 지난해 2월과 비슷한 수준이다. 대한주택건설협회 정동주 부장은 “금융비용 등의 문제로 더 이상 사업을 미룰 수 없는 업계의 상황을 볼 때 앞으로 미분양은 더욱 증가할 것으로 우려된다.”고 말했다. 윤설영기자 snow0@seoul.co.kr

●별내 하우스토리 잔여분 분양 남광토건은 별내 신도시에서 하우스토리 아파트 720가구 중 잔여분을 분양 중이다. 분양가는 3.3㎡당 평균1160만원대. 계약금 10%에 중도금 60% 이자후불제이다. 11일까지 계약하면 5년간 양도세를 100% 면제받을 수 있다. 103~174㎡로 2세대 주거 분리할 수 있게 설계됐다. 1577-8773 . ●일산 위시티 192가구 공급 청원건설은 고양 식사지구에서 블루밍 일산 위시티 아파트 192가구를 분양한다. 이미 분양한 블록을 더하면 2528가구의 대단지를 이룬다. 계약금 5%에 중도금 3회 무이자로 융자해 준다. 11일까지 계약하면 5년간 양도세를 60% 감면받는다. (031)907-3777.

양도세 감면혜택이 D-10일로 다가왔다. 　수요자와 건설업체 모두 막바지 양도세 감면혜택에 관심이 집중되고 있다. 입지가 빼어난 지역에 들어서는 아파트 모델하우스에는 수요자들의 발길이 끊이지 않고 있다. 건설업체들은 계약금 인하, 중도금 무이자 융자 등과 같은 혜택을 경쟁적으로 내놓고 있다. 　청약통장을 사용하지 않기 때문에 누구나 새 아파트 구입이 가능하고, 11일까지 계약을 마치면 입주(준공) 후 5년 이내에 되팔 때 발생하는 양도소득세의 60~100%를 감면 받는다. 투자자들은 초기에 적은 돈으로 새 집을 마련할 수 있는 기회다. 　미분양 아파트를 고를 만한 곳으로 인천 영종하늘도시를 꼽을 수 있다. 지난해 10월 동시분양했으나 상대적으로 입지가 좋은 송도·청라 신도시에 밀려 미분양이 발생한 곳이다. 건설사들은 미분양 아파트를 팔기 위해 계약금 정액제, 중도금 이자후불제, 무이자 융자 등 다양한 혜택을 내놓았다. 계약율이 80~90%에 이른 것으로 알려졌다. 　영종 힐스테이트는 1628가구 중에 3순위까지 청약 신청자가 1313명 몰렸으나 초기계약율이 50%에 불과했다. 그러나 계약금 5%, 중도금 60% 이자후불제 등 분양조건이 완화되면서 계약율이 80%로 뛰었다. 지난 주말에만 가계약이 75건, 정식계약이 20건 체결됐다. 김진현 현대건설 소장은 “계약금과 중도금 조건을 완화해 초기투자 부담을 줄인 것이 주효했다.”면서 “양도세 마감이 임박하면서 수요자들이 투자에 나서는 것 같다.”고 말했다. 　우미건설은 영종 우미린 48~84㎡ 1287가구에 계약금 1500만원 정액제, 중형 평형은 중도금 전액 무이자, 소형평형은 30% 무이자 혜택을 제공한다. 신명스카이뷰주얼리 56~57㎡ 1002가구는 계약금 5%, 중도금 30% 무이자, 30% 이자후불제를 실시 중이다. 동보노빌리티는 계약금 10%에 중도금 일부를 무이자로, 한라비발디 101~208㎡ 1365가구는 계약금을 5%로 낮췄고, 한양수자인은 계약금 정액제로 수요자들을 불러모으고 있다. 1순위에서 최고 14대1의 경쟁률을 기록하는 등 인기를 끌었던 청라지구 청라더샾 레이크파크 아파트도 부적격자 미계약분이 다소 남아있다. 동문건설이 분양한 동문굿모닝힐도 일부 미계약 물량이 남아있다. 김포한강신도시에서는 래미안 한강신도시 아파트 미계약 물량이 있다. 올림픽대로와 바로 연결되는 도로와 서울지하철 5·9호선 환승구간인 김포공항역과 김포 한강신도시를 연결하는 김포 경전철이 건설되면 서울 접근이 한결 쉬워진다. 　은평뉴타운과 가까운 고양 삼송지구 호반베르디움 아파트도 남아있다. 군포 산본 래미안 하이어스도 전 평형이 1순위에서 마감됐지만 일부 대형 평형에 미계약분이 있다. 후분양 아파트로 올 9월 입주예정. 한라건설은 천안 용곡동 한라비발디 미분양아파트를 최대 5000만원 할인해 분양 중이다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

새 아파트 분양 물량이 확 줄었다. 오는 11일 양도세 감면 특례가 끝나면서 건설업체들이 미분양을 우려, 신규 공급을 꺼리기 때문이다. 31일 부동산써브에 따르면 이달 분양 물량은 13개 사업장, 5376가구(위례신도시 제외)에 그칠 전망이다. 이 중 일반분양 물량은 3909가구에 불과하다. 양도세 감면혜택을 노린 건설업체들이 지난달에 앞다퉈 공급한 데다 위례신도시와 보금자리2차지구 사전예약 일정을 피하기 위해 신규 분양을 미루고 있기 때문으로 풀이된다. 서울에서는 흑석뉴타운 등 3개 사업장에서 1230가구가 공급된다. 이 중 356가구는 일반분양 물량. 대우건설은 흑석4구역에 푸르지오 아파트 863가구 중 210가구를 일반 분양한다. 코오롱건설은 쌍문1구역에 하늘채 아파트 293가구 중 72가구를 청약통장가입자 몫으로 내놓는다. SH공사는 중랑구 신내2지구에 114㎡ 중대형 74가구를 공급키로 했다. 지난달 공급 공고를 낸 은평뉴타운 3지구 물량 2124가구도 1일부터 청약 접수를 하고 있다. 경기에서는 고양 삼송지구와 판교신도시 등 5개 지구에서 711가구가 일반분양된다. 코오롱건설은 인천 송도국제도시에 134~227㎡짜리 하늘채 주상복합아파트 180가구를 공급한다. 우림건설은 고양 삼송지구에 99~144㎡형 455가구를 내놓는다. 판교신도시에서는 금강주택이 125~139㎡ 금강 펜테리움 32가구를 일반분양키로 했다. 지방에서는 2662가구가 나온다. 대우건설은 충남 당진 읍내리에 74~103㎡ 당진2차 푸르지오 아파트 506가구를 공급하고, 한솔건설은 경북 포항 효자동에 76~122㎡ 583가구를 분양한다. 우림건설은 전남 광양 마동에 84~118㎡ 803가구를 분양할 계획이다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

우미건설은 인천 영종하늘도시에 ‘우미린(조감도)’ 아파트를 특별분양하고 있다. 전용면적 48~59㎡와 84㎡이다. 계약 조건은 주택별로 다르지만 중도금 60% 전액 무이자이며, 계약금 1500만원을 일시납입하면 입주 후 추가로 납입하는 금액은 없다. 84㎡는 발코니를 무료 확장해 준다. 입주 후 5년내 양도세가 면제된다. (032) 851-2230.

주택건설업계가 양도세 감면조치 연장을 요구하고 나섰다. 22일 부동산업계는 대한건설협회와 한국주택협회, 대한주택건설협회, 전문건설협회가 국토해양부와 금융감독원에 주택시장 규제 개선방안을 건의했다고 밝혔다. 미분양 아파트가 늘어나는 등 분양시장이 다시 가라앉을 조짐을 보이자 신축 및 미분양주택에 대한 양도세 감면조치 연장을 비롯한 주택시장 규제완화를 정부에 강력히 요구하고 나선 것이다. 이들 단체는 다음달 11일 끝나는 신축 및 미분양주택에 대한 양도세 감면 조치를 내년 2월11일까지 1년 연장해줄 것을 요청했다. 또 양도세 감면 조치를 연장할 경우 사업주체가 보유하고 있는 해약분도 감면 대상에 포함시켜 줄 것을 건의했다. 양도세 감면 조치는 2월11일까지 신규 분양 및 미분양 주택을 계약할 경우 등기 후 5년간 양도차익에 대해 ▲과밀억제권역 60% ▲비과밀억제권역 전액을 비과세하고 있다. 협회는 또 총부채상환비율(D TI) 규제와 관련, “기존 주택에만 적용하는 것이 이 제도의 취지였지만 실제로는 금융기관들이 임의로 분양 아파트에도 확대 적용하는 등 파행 운영되고 있다.”며 제도 개선을 요구했다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

올해부터 양도소득세를 예정신고(거래한 달의 말일부터 2개월 이내)하지 않으면 최고 20%의 가산세가 부과되니 주의해야 한다. 국세청은 올해부터 2년 이상 보유한 부동산이나 골프회원권 등 자산을 양도한 경우 예정신고 세액공제가 기존 10%에서 5%(29만 1000원 한도)로 줄어들고 무신고 가산세가 10% 적용된다고 20일 밝혔다. 주식이나 출자지분, 2년 미만 보유 부동산, 미등기 양도, 지정지역(서울 강남·서초·송파구) 3주택 이상 다주택자는 세액공제가 없어지고 무신고 가산세가 20%로 더 높다. 내년 1월1일 이후 양도분부터는 예정신고 세액공제가 전면 폐지되고 무신고 가산세가 20%로 통일된다. 국세청은 올해부터 양도소득세와 증여세에 대해 홈택스(www.hometax.go.kr)로 전자신고를 받는다. 김태균기자 windsea@seoul.co.kr

다음달 11일이면 미분양 아파트 구매시 양도세 감면 등의 혜택이 종료된다. 의정부, 성남, 고양 등 과밀억제권역은 전용면적 149㎡ 이하의 경우 5년간 양도소득세가 60% 감면되고 안산, 김포, 광주 등 과밀억제권역이 아닌 지역은 면적에 상관없이 100% 양도소득세가 면제된다. 대부분 계약금 정액제나 중도금 이자후불제, 무이자는 기본이고, 발코니 무상 확장 등 서비스가 많은 편이어서 잘 찾아보면 흙 속에서 진주를 발굴할 수 있다. ●고양3차 풍림아이원 풍림산업은 고양시 벽제동에 ‘고양3차 풍림아이원’ 총 211가구를 분양 중이다. 단지 주변으로 곡릉천, 창릉천과 송추·장흥유원지가 있고, 목암초·중학교가 가깝다. 서울지하철 3호선 삼송역과 구파발역이 근처에 있다. ●김포한강신도시 쌍용예가 김포시도시개발공사가 시행하고 쌍용건설, 계룡건설산업, 한화건설이 짓는 ‘김포 한강 쌍용예가’가 잔여가구를 분양 중이다. 단지규모는 지하 2층~지상 21층 아파트 19개 동이며 총 1474가구(공급면적 109~114㎡)로 대단지다. ●김포한강신도시 한양수자인 한양건설은 한강신도시 총 1473가구의 대단지를 분양 중이다. 공급면적 기준 95~111㎡의 중소형으로만 구성된다. 김포대수로가 흐르는 문화교류지구에 있어 향후 들어서는 문화예술센터 및 복지시설 등 다양한 문화시설과 인접해 있다. ●영종 우미린 우미건설은 인천 영종지구에서 각각 1287가구, 1680가구를 분양한다. 두 곳 모두 영종하늘도시 중심상업지구 인근에 위치해 편의시설 이용이 쉽다. 오는 5월에는 인근 28블록에 1290가구 공급이 예정돼 있어 향후 4000여 가구의 대규모 브랜드 타운을 형성할 전망이다. ●고양 한화꿈에그린 한화건설이 경기 고양시 가좌동에서 분양중인 ‘한화꿈에그린’은 계약금 정액제와 발코니확장 무료, 중도금 무이자 그리고 일부 주택형에 한해 잔금을 최장 3년까지 유예해 주고 있다. 공급면적 87~191㎡ 총 545가구의 단지로 교통호재인 제2자유로(파주 운정~서울 상암동) 개통이 올해 12월로 예정됐다. 윤설영기자 snow0@seoul.co.kr