주변 시세보다 싸게 새 아파트를 분양하는 민간택지 분양가 상한제(분상제), 전월세 계약을 최대 4년까지 연장해 주는 주택 계약갱신청구권, 재계약 때 인상률을 제한하는 전월세 상한제…. 정부가 도입을 예고했거나 논의 중인 ‘신(新)주택규제정책 3종 세트’는 모두 시장 가격 직접 통제책으로, 단기적으로 집값을 안정시킬 수 있지만 장기적으로 보면 되레 공급 부족으로 가격을 올려 시장 불안을 확대시키는 트리거(기폭제)가 될 것이라고 전문가들은 22일 진단했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “분상제로 인위적으로 분양가가 낮게 책정되면 결국 건설사들이 분양을 늦추거나 공급량을 줄이기 때문에 4~5년 뒤 공급 부족으로 집값이 다시 오르게 된다”고 지적했다. 권대중 명지대 부동산학과 교수도 “올 서울시의 공급물량 4만 2000가구 중 재개발·재건축을 뺀 일반분양은 1만 5000가구”라며 “1만 5000가구의 분양가를 통제한다고 해서 가격이 확 내려갈 리도 없고, 분양가가 낮아도 곧 주변 집값 추세를 따라 오를 것”이라고 덧붙였다. 함영진 직방 데이터랩장 역시 “서울은 1조원이 넘는 저금리 부동자금, 똘똘한 한 채 선호현상 등을 고려할 때 9월 들어 집값이 강보합세를 나타낼 전망”이라면서 “서울의 신규 주택 공급은 총공급량의 30% 정도에 그치고 재건축지위양도금지, 다주택자 양도세 중과 등으로 시장 유통 매물 또한 많지 않아 분상제를 적용한다 해도 장기적으로 가격을 떨어트릴 파괴력은 없을 것”이라고 진단했다. 백민경 기자 white@seoul.co.kr

A씨는 2016년 6월 자신이 소유한 부산 동래구의 한 아파트를 매도하면서 세무사인 B씨에게 20만원을 주고 양도소득세 신고 업무를 맡겼습니다. 당시 A씨의 아내인 C씨는 경남 김해의 한 아파트를 소유하며 가정어린이집을 운영하고 있었습니다. B씨는 A씨에게 “가정어린이집은 주택에 해당하지 않아 1가구 1주택에 해당하니 양도소득세를 내지 않아도 된다”고 설명했고 그해 10월 부산 아파트의 양도가 1가구 1주택의 양도라는 취지의 양도소득과세표준 신고서와 양도소득 금액 계산 명세서 등을 세무서에 냈습니다. ●“업무상 잘못된 설명한 세무사 책임” 그런데 이듬해 10월 세무서는 A씨에게 “1가구 1주택 양도의 비과세 요건을 충족하지 못했다”고 알려왔습니다. 이 때문에 A씨에 대한 최종 양도소득세가 4160만여원, 납부불성실 가산세로 459만여원이 결정됐습니다. 세금을 모두 납부한 A씨는 “B씨의 잘못된 설명으로 납부불성실 가산세까지 냈다”며 459만여원을 배상하라고 B씨에게 소송을 제기했습니다. 1, 2심에서는 모두 “B씨가 업무상 주의 의무를 다하지 않고 잘못된 설명을 해 가산세까지 부담하게 했다”며 A씨의 손을 들어 줬습니다. 건축법과 시행령에 따라 아파트에 설립된 가정어린이집은 ‘공동주택’으로 분류되고 어린이집으로 운영되더라도 독립된 주거가 가능한 형태를 갖추고 있어 언제든 용도나 구조 변경 없이 주거용으로 사용하거나 제3자에게 양도할 수 있기 때문에 소득법을 따르더라도 주택에 해당한다는 게 법원의 설명입니다. ●최종 판단은 원고… 책임 80%로 제한 다만 B씨의 책임 범위는 80%로 정해졌습니다. 2심인 부산지법 민사항소5부(부장 성익경)는 “양도소득세를 비과세로 신고할지 여부는 원고가 최종 판단해야 하고 이 사건의 경우 조세 관련 법령 외 건축 및 영유아보육 관련 법령까지 검토돼야 하는데 B씨가 이러한 법령에 대해서는 잘 알기 어려웠을 것”이라고 설명했습니다. 그런데 지난해 2월 13일부터 바뀐 소득세법 시행령이 적용되면서 2년 이상 보유한 가정어린이집은 비과세 혜택을 받게 됐습니다. 주거용이 아닌 어린이집 용도로만 사용하고 있는데 2주택 양도세를 부과하도록 한 조치가 민간어린이집 소유자들과의 형평성에 맞지 않다는 지적이 잇따랐기 때문입니다. 물론 A씨의 아파트 거래는 비과세 특례가 시행되기 이전이라 B씨는 A씨에게 367만여원을 지급하게 됐습니다. 판결은 지난 7월 확정됐습니다. 허백윤 기자 baikyoon@seoul.co.kr

지난달 서울 주택 거래량이 지난해 9·13부동산 대책 이후 최대치를 기록한 가운데 외지인들이 매입한 서울 아파트도 많이 늘어난 것으로 나타났다. 23일 국토교통부와 한국감정원 조사에 따르면 지난달 전국 주택 매매 거래량은 총 6만 7049건으로 지난해 10월 (9만 2566건) 이후 최대치를 기록했다. 이같은 거래량은 신고일 기준이며, 주택 거래 신고 기간은 60일이다. 지난달 서울 주택 매매 거래량도 1만 2256건을 기록, 지난해 9·13대책 다음달인 10월(1만 8787건) 이후 가장 많이 거래된 것으로 신고됐다. 서울 주택거래량은 지난 3월 강남권 재건축 단지의 급매물 소화를 시작으로 꾸준히 늘기 시작해 최근에는 재개발·재거축사업으로 완공된 신축아파트 등의 거래 증가로 이어지고 있다. 7월 서울 주택 매입은 지방·경기지역 거주자가 많았다. 지난달 지방·경기지역 거주자의 서울 주택매입 건수는 2833건으로 지난해 10월(4197건) 이후 가장 많았다. 이는 9·13대책 이후 최대 매입량이다. 구별로는 송파구의 외지인 매입이 226건으로 지난해 10월(324건) 이후 가장 많았다. 이는 잠실 주공5단지 등 재건축 추진 아파트를 중심으로 외지인의 매입이 증가했기 때문으로 풀이된다. 강남구와 서초구도 지난달 각각 158건, 121건으로 역시 9·13대책 이후 최대였다. 강동구도 외지인의 주택 매입 건수가 182건으로 지난해 10월(197건) 이후 가장 많았다. 이는 다주택자 양도세·종부세 중과, 금융권 대출 제한 등 정부의 강력한 규제 정책에도 불구하고 ‘똘똘한 한 채’에 대한 수요가 외지인의 강남권 주택 투자 증가로 이어진 것으로 분석된다. 서울에서는 노원구(183건)와 양천구(130건), 성북구(126건), 마포구(113건), 용산구(111건), 동작구(103건), 동대문구(107건) 등도 지난해 10월 이후 외지인의 주택 매입 건수가 가장 많은 것으로 조사됐다. 세종 하종훈 기자 artg@seoul.co.kr

매각보다 증여 쏠림 현상 더욱 두드러져 3기신도시 주변은 2년내 매물 쏟아질 듯“양도소득세에 대해 물어보는 분들은 있기는 한데, 팔겠다는 사람은 아직 없어요. 세금 걱정보다 가격 상승 기대감이 더 큰 것 같습니다.”(서울 강남구 논현동 A공인중개사) “지금 당장은 아니지만, 2021년에는 정리를 해야 하지 않겠느냐는 분들이 좀 있어요. 서울 강남 등과 달리 고양 일산 쪽은 가격이 오를 가능성이 크지 않은 것이 사실이니까요.”(경기도 고양시 일산동구 B공인중개사) 28일 부동산업계에 따르면 정부가 1가구 1주택이더라도 9억원이 넘는 ‘상가주택’(겸용주택)에 대한 양도소득세를 강화하기로 하면서, 상가주택 시장이 양극화 조짐을 보이고 있다. 서울 강남권 등 개발 계획이 집중된 지역의 상가주택 소유자들은 양도세 인상에도 물건을 내놓을 필요가 없다는 분위기다. 하지만 3기 신도시 계획으로 주택 가격이 조정을 받고 있는 경기 일산, 김포 등에선 가격을 낮춰서라도 2022년 전까지 매도하겠다는 이들이 적지 않다. 지난 25일 정부가 내놓은 세법 개정안에 따르면 2022년부터 실거래가 9억원 초과 상가주택은 주택과 상가 부분으로 분리 과세된다. 주택 부분에 대해선 1주택자 비과세와 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있지만, 상가 부분은 일반 상가와 같은 방식으로 양도세가 부과된다. 주택 면적이 70%, 상가가 30%인 상가주택을 5억원에 매입해 20억원에 매각한 1주택자의 경우 지금은 양도세가 4658만원이지만, 2022년부터 1억 2295만원으로 껑충 뛴다. 때문에 일각에선 상가주택 소유자들이 매물을 쏟아낼 가능성을 제기하고 있다. 하지만 상가주택 시장은 전체 침체가 아닌 양극화로 가는 분위기다. 현대차 글로벌비즈니스센터(GBC)와 영동대로 지하공간 개발계획 등이 예정된 서울 강남권의 경우 예상과 달리 매도세가 강하지 않다. 송파구 부동산중개업소 관계자는 “삼성역을 중심으로 개발이 가시화되면서 송파구 삼전동과 방이동 일대 상가주택 가격은 몇 년 새 십수억원씩 오른 것도 적지 않다”면서 “상가 비율이 높은 대로변 상가주택은 모르겠지만, 양도세 인상 부담보다 추가 상승에 대한 기대감이 더 큰 것 같다”고 설명했다. 경기 성남시 부동산중개업소 관계자는 “대체 투자처가 없다”면서 “상가 비율이 높은 물건의 인기가 좀 떨어질지 모르겠지만, 영향은 크지는 않을 것”이라고 말했다. 반면 최근 3기 신도시 계획에 포함되면서 주택가격이 조정을 받고 있는 일산과 김포 등의 분위기는 다르다. 일산의 부동산중개업자는 “고양시 전반에 공급이 늘고 있어 수익률이 좋지 않고, 가격 상승 가능성도 낮은 것이 사실”이라면서 “양도세 절감을 위해 2022년 전에 팔아야 하는 것 아니냐는 전화가 적지 않다”고 전했다. 김포의 한 상가주택 소유주도 “3기 신도시 계획이 진행되면 타격이 더 클 것”이라면서 “털고 나가야겠다는 투자자가 적지 않다”고 귀띔했다. 전문가들도 양극화 가능성에 무게를 싣고 있다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “양도세 부담이 늘어나지만, 강남 등 개발이 집중된 지역은 가격 상승에 대한 기대감이 더 클 수 있다”면서 “반면 최근 가격이 하락세인 서울 외곽과 수도권 일부 신도시에선 매도세가 더 급하게 나타날 가능성이 있다”고 분석했다. 부동산업계 관계자도 “강남 부동산을 안전자산으로 생각하는 경향이 강해지고 있다”면서 “매각보다 종합부동산세와 공시가격 상승으로 나타난 증여 쏠림 현상이 더욱 두드러질 것”이라고 전망했다. 세종 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

주택 면적 양도차익만 비과세 혜택 적용 강남 가로수길·홍대상권 등 세부담 커져 수도권 전원주택 토지 3배 넘으면 과세 2022년부터 1가구 1주택이라도 실거래가가 9억원이 넘는 ‘상가주택’(겸용주택)은 상가와 주택의 면적을 따로 분리해 양도소득세가 부과된다. 25일 세법 개정안에 따르면 2022년부터 거래되는 상가주택의 경우 실거래가가 9억원을 초과하면 주택과 상가 부분을 분리해 양도세를 계산한다. 그동안 주택의 면적이 상가보다 큰 경우 전부 주택으로 간주해 1가구 1주택 비과세 혜택과 최대 80%의 장기보유특별공제까지 받을 수 있었다. 그러나 앞으로 매각하는 상가주택에 대해서는 주택과 상가를 따로 구분해 주택 부분에 대해서만 1주택자 비과세와 장기보유특별공제 혜택을 주고, 나머지 상가 부분은 비과세 혜택에서 배제해 양도세를 부과하기로 했다. 예를 들어 주택과 상가 면적이 각각 51대49인 상가주택을 2억원에 매입해 실거주 기간을 채운 뒤 10억원에 매각한다면, 지금까지는 전체를 주택으로 계산해 9억원까지 양도세가 면제됐다. 또 9억원을 초과하는 1억원에 대한 양도세 적용 비율이 10%(1억원÷10억원)인 만큼 양도차익 8억원의 10%(8000만원)를 과세 대상으로 삼았다. 하지만 2022년부터 양도차익 8억원 가운데 주택분의 양도차익 4억 8000만원(8억원의 51%)은 비과세 대상이 되지만, 상가에서 발생한 양도차익 3억 9200만원(49%)에 대해선 과세가 이뤄지게 된다. 특히 장기보유특별공제도 고가주택의 경우 80%까지 받을 수 있지만, 상가는 30%만 가능하기 때문에 장기간 상가주택을 보유한다고 해도 세 부담이 줄기는 어렵다. KB국민은행 원종훈 세무사는 “상가주택에 대한 양도세 부담이 늘어날 것은 확실하다”고 설명했다. 실제 서울 강남 가로수길 일대를 비롯해 논현·역삼동, 마포 연남동 등 홍대상권, 성동구 성수동 카페거리 인근의 개별 단독주택은 올해 공시가격이 지난해 대비 최대 3배까지 급등했다. 이곳의 단독·다가구주택들은 최근 상권이 확장되면서 저층을 상가로 개조하고, 상층은 주택으로 사용하는 사례가 많다. 그러나 공시가격이 급등하면서 보유세에 이어 양도세까지 세금이 늘어날 전망이다. 도시지역으로 뭉뚱그려진 전원주택 등에 포함된 비과세 적용 부속토지의 비과세 범위도 수도권은 3배, 비수도권은 5배로 세분화됐다. 이렇게 되면 수도권 전원주택의 경우 건축 면적의 3배를 초과하는 부속토지는 비과세 대상에서 빠져 토지 매각에 따른 양도세율을 적용받는다. 경기 용인과 양평, 이천 등의 전원주택 소유자들이 집을 매각할 때 세 부담이 늘어난다. 세종 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

양도세 감소에 유류세 감면 등 영향 관리재정수지 36조 적자 역대 최대올 들어 5월까지 누적 국세 수입이 지난해 같은 기간보다 1조 2000억원가량 줄어든 것으로 나타났다. 지난 4년간 지속된 ‘세수 호황’이 막을 내리는 모습이다. 9일 기획재정부가 내놓은 ‘월간 재정동향 2019년 7월호’에 따르면 올해 1~5월 중 국세 수입은 139조 5000억원으로 1년 전보다 1조 2000억원 감소했다고 밝혔다. 누적 국세 수입은 지난 2월부터 4개월 연속 감소하고 있다. 세목별로 보면 소득세(근로·종합·양도소득세) 수입이 37조 5000억원으로 지난해 같은 기간보다 2000억원 감소했고, 부가가치세는 1.2% 줄어든 32조원이 걷혔다. 법인세수는 40조 1000억원으로 1년 전보다 2조 1000억원 늘었다. 전체 세수가 감소한 이유는 부동산 거래 감소로 양도소득세 수입이 줄었고, 부가가치세 중 지방소비세로 이관하는 비율이 늘어난 데다 유류세 감세 정책까지 겹쳤기 때문으로 풀이된다. 5월 한 달만 놓고 보면 국세 수입 규모는 30조 2000억원으로 1년 전보다 7000억원 줄었다. 예산 기준 세수진도율은 지난해 5월보다 5.1% 포인트 떨어진 47.3%로 나타났다. 세수진도율은 1년간 걷어야 할 세금 대비 특정 기간에 실제 걷은 세금의 비율을 의미한다. 1~5월 통합재정수지는 약 19조 1000억원 적자로 추정되고, 통합재정수지에서 4대 보장성 기금을 뺀 정부의 실제 재정 상태를 나타내는 관리재정수지는 36조 5000억원 적자였다. 5월까지 통합재정수지와 관리재정수지 적자 규모는 관련 통계 집계를 시작한 2011년 이후 가장 컸다. 세종 하종훈 기자 artg@seoul.co.kr

10억 아파트가 1억 5000만원 오르는 셈 서울 아파트값 34주 만에 0.02% 반등 전문가 54% “1년 뒤 서울 집값 더 상승” 분양가 상한제 민간 확대 등 대책 촉각지난해 9·13 부동산 대책 이후 안정세를 보이던 서울 집값이 34주 만에 다시 반등세로 돌아서면서 정부가 추가 대책 검토에 들어갔다. 시장에서는 올 3분기에 민간택지 아파트 분양가 상한제, 양도소득세 및 보유세 강화 등의 집값 안정 대책을 내놓을 가능성에 촉각을 기울이고 있다. 국토교통부는 7일 내놓은 참고자료에서 “현재 국지적으로 발생하고 있는 움직임에 대해 예의주시하고 있다”며 “정부는 추후 과열 발생 시 해당 상황에 맞게 즉각적으로 안정 조치를 취하겠다”고 밝혔다. 또 “정부는 특정한 획일적 기준이 아닌 다양한 지표와 기준을 종합적으로 활용해 시장 상황을 점검하고 있다”고 덧붙였다. 국토부 관계자는 부동산시장 재과열 판단 기준에 대해 “내부적으로는 서울 아파트 가격 주간 상승률이 0.3%를 넘고 이 상태가 이어지면 과열 단계로 판단해 추가 대책을 고려할 것”이라고 말했다. 주간 상승률 0.3%는 1년(52주)으로 환산하면 15% 이상(15.6%) 오른 것으로, 10억원짜리 아파트라면 한 해 1억 5000만원이 뛰는 셈이다. 이 정도의 연간 상승 폭은 결코 정상적이라고 볼 수 없다는 것이다. 한국감정원에 따르면 지난 1일 기준 서울 아파트 매매가격 주간 변동률은 0.02% 상승으로 집계됐다. 다소 보수적인 감정원 통계에서 서울 아파트 가격이 직전 주보다 오른 것은 지난해 11월 첫 째주 이후 34주 만이다. 특히 서울은 강남구 0.05%, 서초구 0.03%, 송파구 0.04%로 강남 지역의 상승세가 두드러졌다. 한국감정원은 시장 불확실성으로 대다수 지역이 관망세를 보이지만 일부 인기 재건축과 신축 단지 매수세로 서울 집값이 상승 전환된 것으로 분석했다. 현재 상승 폭이 ‘과열’ 수준은 아니지만 추가로 상승할 가능성이 적지 않다는 분석이 나온다. 한국개발연구원(KDI)이 이날 경제동향 7월호를 통해 발표한 올 2분기 학계·연구원·금융기관 및 건설사 등 부동산시장 전문가 설문조사 결과를 보면 전문가 106명 가운데 53.8%가 1년 뒤 서울 주택 매매가격이 현재보다 상승할 것으로 내다봤다. 이는 1분기 설문조사 당시 전문가의 59.4%가 1년 뒤인 내년 6월 서울 주택 매매가격이 하락할 것이라고 판단한 것과 대조적이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “요즘같이 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상이 서울에 쏠리는 상황에서 미국 연방준비제도이사회가 이달 말 기준금리 인하를 예고한 상황 등을 고려해 서울 집값은 당분간 강보합세를 보일 것”이라고 분석했다. 전문가들은 김현미 국토부 장관이 최근 제시한 공공택지뿐 아니라 민간택지 아파트에도 분양가 상한제를 적용해 지방자치단체 분양가심사위원회의 심의 승인을 거치게 하는 방안과 양도소득세, 보유세 강화 등이 추가 대책으로 나올 수 있다고 전망했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “정부가 양도세와 보유세 강화, 대출 옥죄기, 전월세 상한제 등을 고려할 수 있지만 가격 규제보다는 공급을 늘리는 게 상책”이라고 말했다. 세종 하종훈 기자 artg@seoul.co.kr

강남 4구는 3개월 새 2배 이상 늘어 “매수 문의 늘고 가격도 조금씩 올라” 시중 유동자금에 각종 개발사업 영향 기준금리 내리면 주택시장 불안 우려서울 강남 아파트값이 34주 만에 상승한 가운데, 지난해 9·13 부동산 종합대책 이후 5분의1 수준까지 떨어졌던 서울의 주택 매매 거래량이 최근 3개월 연속 증가한 것으로 나타났다. 이런 상황에서 한국은행이 경기 대응을 위해 기준금리를 내리면 시중의 유동자금이 다시 부동산시장에 쏠려 가격이 불안해질 가능성이 적지 않다. 2017년 8·2대책과 지난해 9·13대책을 통해 웬만한 대책 카드가 다 나온 상황이어서 정부의 고민이 깊어질 것으로 보인다. 17일 국토교통부에 따르면 지난달 서울 지역 아파트주택 매매 거래량은 8077건으로, 전월(6924건) 대비 1153건(16.7%) 늘었다. 지난해 9월 1만 9228가구를 기록했던 서울의 주택 거래량은 9·13대책의 영향으로 올 2월 4552건까지 줄었다가 3월(5633가구) 이후 3개월 연속 거래량이 늘고 있다. 서울 주택시장의 바로미터인 강남 4구도 지난해 9월 3336건에서 올 2월 633건으로 거래량이 5분의1 토막이 났지만, 3월(887가구)부터 반등해 지난달에는 1400건이나 거래됐다. 강남의 한 부동산 중개인은 “2~4월 급매물을 중심으로 거래가 이뤄졌다”면서 “지난해 여름처럼 급하게 가격이 오르는 분위기는 아니지만, 이전보다 매물을 찾는 사람이 늘고 가격도 조금씩 (상승 쪽으로) 움직이는 분위기”라고 말했다. 이에 대해 국토부 관계자는 “2월부터 가격을 낮춘 급매물을 중심으로 거래량이 늘어난 것은 사실이지만, 5월 말부터 호가가 오르면서 거래가 다시 주춤해지는 분위기”라면서 “시장이 상승 쪽으로 방향을 잡았다고 보기 어렵다”고 반박했다. 전문가들은 주택 거래가 다시 느는 이유를 4월 말 기준 2777조원에 이르는 시중 유동자금(M2·광의통화)과 정부가 경기 활성화를 위해 추진 중인 각종 개발 사업에서 찾는다. 특히 서울 강남 주택가격에는 하반기 착공 예정인 서울 강남구 삼성동에 현대차 글로벌비즈니스센터(GBC) 건립 사업 등이 상당한 영향을 미치고 있다는 평가다. 김규정 NH투자증권 부동산전문위원은 “공시가격 인상과 3기 신도시 지정 등 9·13대책의 후속 조치가 실행되면서 규제의 불확실성이 해소됐고, 금리 인하 가능성이 높아진 것도 부동산에 돈이 몰리는 원인”이라면서 “경기 부양을 위해 정부가 추진 중인 각종 사회간접자본(SOC) 개발 사업도 기대감을 높이는 요인”이라고 말했다. 정부와 여당은 주택시장이 다시 상승 쪽으로 방향을 잡을 경우 추가 대책을 내놓겠다는 입장이다. 지난 13일에는 이원욱 더불어민주당 원내수석부대표가 “반등의 기미가 조금이라도 보이면 대책을 마련하겠다”고 밝히기도 했다. 하지만 시장에선 정부가 내놓을 수 있는 카드가 마땅치 않을 것으로 보고 있다. 정부는 8·2대책을 통해 다주택자 양도세 중과세를 내놓은 이후 지난해 9·13대책을 통해 ▲종합부동산세 강화 ▲다주택자 대출규제 강화 ▲공시가격 인상 ▲3기 신도시 건설 등을 중심으로 한 수요·공급 정책을 쏟아냈다. 추가로 내놓을 수 있는 대책으로 9억원 이상의 고가주택에 대한 장기보유특별공제 혜택을 축소하거나, 주택매입 때 자금 출처 조사를 엄격하게 하는 방법 등이 거론된다. 일각에선 최악의 경우 노무현 정부 당시 검토했던 특정 지역에 대한 주택거래 허가제를 도입할 수도 있다고 본다. 건설사 관계자는 “주택시장이 불안해진다고 경기 대응을 위한 금리 인하나 SOC 사업을 안 할 수 없기 때문에 대책의 효과가 얼마나 될지도 의문”이라고 말했다. 세종 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

집 세 채 중 한 채는 아내에게 재산 분할 본인 명의 집 팔고 양도세 한 푼도 안내 이혼 후 아내 집에서 함께 살며 버스 이용 후불식 교통카드 내역으로 사실혼 입증 국세청 “새 조사 방법 발굴해 탈세 근절”서울에 집을 세 채나 갖고 있던 A(50)씨는 최근 아내와 이혼했다. 금실은 좋은데 양도소득세 부담이 너무 커 위장 이혼을 한 것이다. A씨는 일단 집 한 채를 20대 아들 명의로 바꿔 세대를 독립시켰다. 나머지 두 채 중 한 채는 아내에게 재산 분할로 줬다. 가족 모두 1가구 1주택이 돼 A씨는 자신 명의 아파트를 팔고 양도세를 한 푼도 내지 않았다. 하지만 이혼 후 아내의 집에서 함께 살던 A씨는 국세청에 꼬리가 잡혔다. ‘위장 이혼이 아니다’라고 우겼지만 국세청이 요구한 한 통의 자료에 더는 거짓말을 할 수 없었다. A씨가 거의 매일 아내 집 근처 버스정류장에서 타고 내린 후불식 교통카드 사용 내역이다. 16일 일선 세무사들에 따르면 A씨와 같이 양도세를 내지 않으려는 다주택자들의 ‘위장 이혼’이 늘면서 국세청의 조사 기법도 진화하고 있다. 최근 다주택자들이 위장 이혼까지 하는 이유는 양도세 부담이 대폭 늘어서다. 정부가 2017년 8·2 부동산 대책에서 다주택자에게 장기보유특별공제를 배제했고, 일반세율에 10~20%를 얹은 중과세율을 적용했다. 최근 유행하는 수법은 우선 다주택자가 자녀에게 집을 증여하고 세대를 분리하는 방식이다. 서울 강남구의 한 세무사는 “증여세 최고세율은 50%인데 다주택자 양도세는 지방세까지 최고 68%에 이른다”면서 “어차피 자녀에게 줄 집이라면 증여세를 내더라도 미리 넘기고 나중에 집을 팔 때 가족 모두 1가구 1주택 비과세를 받는 게 이득”이라고 귀띔했다. 이후 위장 이혼이다. 재산 분할 형식으로 배우자에게 집을 주면 세법상 증여나 양도로 보지 않아 증여세나 양도세도 없다. 하지만 소득세법에서는 다주택자 부부가 이혼한 뒤 생계를 같이하면 한 가구로 봐서 1가구 1주택 비과세를 적용하지 않는다. 사실혼을 국세청이 입증해야 해서 위장 이혼 부부와 국세청 사이에 치열한 두뇌 싸움이 벌어지는 것이다. 국세청이 그동안 활용한 핵심 증거는 신용카드 결제 내역이다. 이혼 후 아내의 집에 같이 사는 남편이 집 주변 마트 등에서 결제한 내역이 많으면 사실혼으로 볼 수 있어서다. 위장 이혼 부부를 고객으로 둔 세무사들이 방어책을 만들었다. 집 근처에서는 현금만 쓰고 양도세에 견줘 푼돈인 연말정산 소득공제를 받으려고 현금영수증을 끊지 말라는 것이다. 그래서 나온 최신 조사법이 후불식 교통카드 내역이다. 서울 여의도의 한 세무사는 “다주택자라면 자가용 차량을 타고 다닐 법도 하지만 부동산은 많은데 현금은 적어 대중교통을 이용하는 다주택자가 적지 않다”면서 “자가용 차량은 유지비가 많이 든다며 버스만 타는 구두쇠들도 있다”고 말했다. 국세청이 후불식 교통카드 내역을 들춰 보자 편의점에서 파는 무기명 선불식 교통카드만 쓰는 새 수법도 등장했다. 국세청 관계자는 “탈세 방법도 날로 진화하지만 새 조사 기법을 발굴해 탈세를 뿌리 뽑겠다”고 밝혔다. 장은석 기자 esjang@seoul.co.kr

신도시 택지지구 등 공익 목적으로 토지를 수용할 시 양도세 감면비율을 현행 최대 40%에서 75%로 높이는 법안이 발의됐다. 더불어민주당 김경협 의원(부천 원미갑)은 5일 이같은 내용을 담은 조세특례제한법 일부개정법률안을 발의했다고 6일 밝혔다. 공익사업을 위해 토지를 수용하는 경우 토지소유자는 해당 토지를 사실상 강제적으로 양도할 수밖에 없다. 현행법은 보상조건에 따라 양도세를 10~40%(현금보상시 10%, 5년만기 채권으로 보상시 40%) 감면해주고 있다. 하지만 공시지가의 일정 배율 수준 보상액에 양도세까지 부담하면 토지주에게 되레 손실이라는 인식 때문에 공익사업이 차질을 빚는 경우가 있어 왔다. 이에 양도세 감면비율을 높여야 한다는 논의가 잇따랐다. 개정안은 현금보상시 10%에서 50%로, 5년 만기 채권으로 보상시 40%에서 75%로 양도세 감면비율을 상향하는 내용을 담고 있다. 김경협 의원은 “양도세 감면비율을 높여 토지소유주의 경제적 이익을 보장하면서 신도시 등 공익사업이 차질 없이 추진되도록 할 목적으로 발의했다”고 이유를 밝혔다. 이명선 기자 mslee@seoul.co.kr

가족 간 주식거래를 제3자와의 거래로 위장해 거액의 양도소득세를 포탈한 혐의로 재판에 넘겨진 LG 사주 일가가 줄줄이 법정에 출석했다. 서울중앙지법 형사합의25부(부장 송인권)는 15일 조세범처벌법 위반 혐의로 기소된 LG 사주 일가 14명과 재무관리팀 2명에 대한 첫 공판을 진행했다. 창업주 고 구인회 회장의 손자이자 구자경 LG 명예회장의 차남인 구본능(70) 희성그룹 회장은 이날 건강 문제를 이유로 출석하지 않았다. 고 구인회 회장의 3녀, 구자경 명예회장의 장녀 및 차녀를 포함한 나머지 피고인은 모두 법정에 나왔다. 재판 시작 10여분 전 출석한 이들은 서로 별다른 대화를 나누지 않고 굳은 표정으로 대기했다. 검찰은 “LG 재무관리팀이 사주 일가 주식을 매매할 때 다른 사주 일가에 매매한 사실이 드러나지 않도록 위장했다”면서 “사주 일가가 불특정 제3자에게 주식을 매도하는 것처럼 가장하는 방법으로 신고해 양도소득세를 포탈한 사건”이라고 공소 요지를 설명했다. 이와 관련, 변호인은 “이 사건의 주식 거래에서 사기나 그 밖의 부정한 행위가 없었다”며 피고인들의 혐의를 모두 부인했다. 유영재 기자 young@seoul.co.kr

가수이자 투자자로도 유명한 방미(59·사진) 씨가 자신의 부동산 경험과 조언을 담은 신간 ‘나는 해외 투자로 글로벌 부동산 부자가 되었다’(중앙북스)를 출간했다. 방씨는 히트곡 ‘날 보러와요’, ‘올가을엔 사랑할 거야’로 유명하다. 출연료 등을 아껴 모은 종자돈 700만원(현재 시세 1억원 안팎)으로 20대부터 부동산 투자를 했고, 2007년에 200억대 부자로 알려지며 화제가 되기도 했다. 이번 책은 방씨의 외국부동산 투자 노하우를 집중적으로 담았다. 방씨는 8일 서울 종로구 한국프레스센터 외신기자클럽에서 열린 출간 기념 기자간담회에서 “부동산 투자에 관해 저 나름대로 상당한 내공이 있고 성공도 거두었다고 생각한다. 그동안 경험으로 투자자를 꿈꾸는 이들에게 좋은 팁을 줄 수 있지 않을까 싶어 책을 내게 됐다”고 밝혔다. 방씨는 “맨해튼은 국회의원 손혜원 씨가 과거 부동산을 가지고 있었다. 이밖에 송혜교, 정우성, 노태우 전 대통령의 아들 노재헌 씨 등이 투자했던 곳”이라면서 “과거와 달리 요즘은 일반인이라도 얼마든지 투자할 수 있다. 외국 부동산 투자는 영어를 못해도 상관없고 무비자로도 가능하다. 생각보다 어렵지 않다”고 강조했다. 유망 투자국으로 미국, 캐나다, 호주, 뉴질랜드, 일본을 꼽았다. 방씨는 이런 나라에 관해 “우선 개인의 재산권을 확실히 지켜준다. 법도 잘 정비돼 있고 지급 시스템, 브로커 등을 비롯해 시스템이 전반적으로 안정적”이라고 평가했다. 반면 베트남이나 중국, 태국은 주의할 국가라고 말했다. “베트남이나 중국, 태국은 우리나라 사람들이 집을 살 때 그 나라 국민의 이름으로 사는 식으로 투자해야 하는데, 나중에 분쟁이 일어날 가능성이 크다. 변호사도 있지만, 주먹구구이기 때문에 조심해야 한다”고 조언했다. 방씨는 국내 부동산에 관해 거품이 너무 많다고 지적했다. 방씨는 “1980년대에는 근검절약해 목돈을 만들고 투자한 분들도 나름 돈을 벌었다. 당시엔 양도세, 취득세, 재산세도 적은 편이었지만, 지금은 상황이 그렇지 않다”고 말했다. 실제로 방씨는 책에서 허드슨 강이 내려다보이는 로열층을 32만 달러에 사들인 경험을 들고 “서울에서 이 가격으로 이런 매물을 구하기가 거의 불가능하다”고 설명한다. 다만 국내 부동산 투자에 관해서는 “위기가 기회가 될 수 있다고 생각한다. 한국의 핵심지역은 여전히 좋은 투자처가 될 수 있다”고 내다봤다. 방씨는 출간 이후 계획에 관해 “내 꿈은 ‘어드벤처 캐피털리스트’의 짐 로저스처럼 투자자로서 세계 곳곳을 보고 느끼는 것”이라고 했다. 그러면서 “1년에 반은 한국에서, 2~3개월은 하와이나 LA에서, 나머지는 제주도에서 시간을 보낸다. 모든 것을 정리했고 여행을 다니기로 마음먹었다”고 했다. 2007년 200억원대 재산이 현재 어느 정도까지 늘었는지는 확실하게 밝히지 않았다. 그는 다만 “이제 70을 바라보는데 무슨 욕심이 있겠나. 잘 정리하는 것도 인생의 아름다운 일이라 생각한다”고 덧붙였다. 김기중 기자 gjkim@seoul.co.kr

가격 거품 여전… 거래량 작년의 20% 선 은마아파트 현정부 초보다 최대 4억 비싸 지난주 한국감정원이 내놓은 주간 아파트값 동향 분석 자료에 눈길 끄는 통계가 담겼다. 지난해 10월 22일 이후 줄곧 내림세를 보였던 서울 강남구 아파트값이 보합세로 돌아선 것이다. 여기에 일부 재건축 대상 아파트 호가가 오르고, 지난달 거래량이 조금 증가한 현상을 더해 서울 아파트값이 바닥을 찍었다는 해석도 나온다. 하지만 많은 전문가들은 6일 한순간의 움직임만을 보고 집값이 바닥을 쳤다는 주장은 성급한 해석이라고 말했다. 근거로 추가 매수가 뒤따르지 않는다는 것을 든다. 최근 급매물이 소화되면서 일부 지역에서 가격이 올랐지만, 시장을 움직일 정도의 추가 매수나 가격 상승은 기대하기 어렵다는 것이다. 집값은 일시적인 통계가 아닌 일정 기간 움직임 개념이고, 동시에 시장 흐름을 바꿀 수 있을 정도의 거래량이 뒤따를 때 비로소 바닥 가격이 변곡점을 지났다고 판단한다. 가격 거품도 아직 많이 남아 있다. 부동산114 시세를 기준으로 현 정부가 출범한 2017년 3월 서울 강남구 대치동 은마아파트 76.78㎡는 11억 7000만원을 호가했다. 지난해 10월에는 18억 5000만원까지 치솟았다. 이 아파트는 ‘9·13대책’ 이후 가격이 내려 최근 시세는 15억~16억원을 부르고 있다. 최고 가격과 비교해 3억원 정도 거품이 빠졌지만, 정부 출범 당시와 비교하면 아직도 3억~4억원 정도 비싸다. 가격이 상승하려면 수요가 늘고 거래량 증가로 이어져야 하는데, 거래량 증가 수준도 지난해와 비교해 폭발적이지 않다. 지난달 거래량은 전월인 3월보다는 증가했지만, 지난해 같은 달과 비교하면 20% 수준도 안 된다. 올해 1~4월까지 누계 거래량은 7506가구로 역대 최저치를 기록했다. 지난해 같은 기간 거래량(4만 1320가구)과 비교해 18% 수준에 불과하다. 특히 강남권 아파트 거래량이 눈에 띄게 줄어들었다. 재건축 단지를 중심으로 호가도 떨어지고 급매물 거래 이후 추격 매수가 이뤄지지 않으면서 시장이 침체에 빠졌다. 지난해 1~4월 강남 3구(강남·서초·송파구)에서 거래된 아파트는 6950가구였지만, 올해는 같은 기간 거래량은 지난해의 14% 수준인 994가구에 그쳤다. 정부의 집값 안정 의지도 강하다. 국토교통부도 주택시장 안정을 위해 수요·공급 양측면을 더 강화하고, 시장 불안이 재연되면 추가적인 조치도 내놓겠다고 말했다. 앞으로 어떻게 될까. 집값은 부동산 정책이나 주택시장을 움직일 수 있는 외부의 큰 충격이 따르지 않는 한 짧은 기간에 수직 상승한 반면 내릴 때는 찔끔 하강하는 곡선을 그리는 게 특징이다. 천정부지로 올랐던 서울 아파트값이 9·13대책 발표 이후 6개월째 내리고 있지만, 상승 폭에 견줘 하락 폭은 미미한 수준이다. 전문가들은 현 정부 출범 당시 집값 수준으로 떨어질 때까지는 거품 논쟁이 이어질 것으로 보고 있다. 박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 “단기 급등 후유증, 대출규제, 양도세 및 종부세 압박에 당분간 조정 국면을 이어 갈 것”이라고 말했다. 장희순 강원대 교수도 “아직 바닥이라고 확정 짓기는 이르다”며 “대출 규제를 비롯한 수요억제 정책의 큰 틀이 완화되지 않고는 가격 상승을 기대하기 어렵다”고 말했다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

“가업상속공제는 고용 유지 등을 위해 기업가에게 혜택을 주는 것입니다. 취지를 넘어서는 큰 혜택을 주는 것에 대해 독일에선 이미 헌법불합치 결정이 났습니다.” 김유찬 한국조세재정연구원장은 지난 22일 세종시 연구원 집무실에서 진행된 서울신문과의 인터뷰에서 최근 논란이 일고 있는 가업상속공제 대상 확대와 기준 완화에 대해 “지금도 가업을 상속하겠다는 사람에게는 충분한 혜택을 주고 있기 때문에 추가 혜택을 줄 필요는 없다”고 강조했다. 가업상속공제는 상속자가 물려받는 회사의 사업과 고용을 유지하는 대신 상속세를 감면받는 제도다. 김 원장은 종합부동산세 대상 주택가격을 현재 9억원(공시가격 기준)에서 올리는 안에 대해서는 “종부세는 주택가격 안정화를 목적으로 한 성격도 있기 때문에 기준을 올리면 정책 효과가 떨어진다”고 말했다.-홍남기 경제부총리가 가업상속공제 사후관리기간을 줄이겠다고 했다. “홍 부총리가 경제활성화를 위해 기업에 긍정적인 신호를 주려는 것 같다. 하지만 사후관리기간을 10년에서 7년으로 줄인다고 기업 활동이 더 활발해질 것 같지는 않다. 가업상속공제 사후관리기간을 줄여도 억지로 참다가 업종을 바꾸면 고용 파괴가 일어난다. 현재 10년도 긴 것이 아니다.” -진보 진영에서는 가업상속공제가 업태를 유지하는 조건으로 세금을 깎아줘 특혜를 준다는 시각도 있다. “가업상속공제의 목적은 기업이 상속세 때문에 유지되지 않아 고용이 주는 것을 막기 위한 것이다. ‘기업 소유주가 누구냐’와 ‘기업의 고용과 영속성’은 별개 사안이다. 우리보다 먼저 가업상속공제를 도입한 독일은 2014년 가업상속공제가 다른 재산의 상속에 비해 과도한 혜택을 준다고 헌법불합치 결정이 났다. 이후 독일은 상속자가 기업 지분을 제외한 자신의 모든 자산을 팔아 상속세를 내고 모자란 부분에 대해서만 공제를 해주는 방식으로 바꿨다. 기업 자산 중에서도 경영에 직접 필요없는 부동산 등 자산도 팔아 상속세를 내게 했다. 일본은 비상장기업에만 혜택을 준다.” -중소·중견기업은 오너십이 바뀌면 기업도 같이 쓰러진다는 이야기도 있다. “그런 기업이 있을 수는 있다. 하지만 그렇게 많은지는 모르겠다. 오히려 지나치게 가족에게 물려주려고 하다가 회사가 망하게 되는 경우가 많다. 독일이나 일본은 기업이 이 분야를 하다가 저 분야를 하는 경우가 많지 않다. 수대째 같은 업종을 하면서 바뀌는 세상에 맞춰 발전을 시도한다. 예를 들어 빵집 아들이 가업을 물려받아 빵을 만들면서 기술이나 생산체계, 유통을 발전시키며 빵집을 새로운 형태로 만든다. 우리는 오너 자녀들이 해외 유학을 갔다와 다른 일을 하다 갑자기 이어받는 경우가 많다. 그러면 기업을 잘 운영할 수가 없다. 오너십 교체가 기업에 꼭 나쁘지만은 않다.” -가업상속공제를 업종별로 나눠서 운영하면 어떨까. 좋은 선례를 만들 수 있는 방법은. “업종 구분은 일종의 규제 확대가 될 수 있다. 어떤 업종의 고용이 다른 업종보다 중요한지 판단도 어렵다. 서비스업의 고용을 장려하고 있는데, 서비스업은 자산이 크지 않은 경우가 많아 불합리하게 대우받을 수도 있다. 가업상속공제의 좋은 선례, 즉 이 제도의 도움으로 죽을 뻔한 기업이 살아나는 모범적인 경우는 드물 것으로 보인다.” -상속세율 자체가 높아서라는 주장도 있다. “세율이 경제협력개발기구(OECD) 회원국보다 높은 것은 사실이지만 상속 관련 각종 공제제도로 실효세율은 높지 않다. 상속받은 사람들 중 상속세를 내는 사람이 2%에 불과하기 때문에 세율을 건드리는 것은 바람직하지 않다.”-종부세에서 1가구 1주택 과세표준인 공시가격 9억원 기준을 올려야 한다는 얘기가 있다. “종부세는 부동산 가격 안정을 위한 정책적인 조세다. 1가구 1주택 과세표준인 9억원의 시장가격은 15억~17억원 정도다. 이런 주택을 소유한 사람들은 전국적으로 적다. 부자에게만 과세하는 것이라고 얘기하지만, 부자와 가난한 사람을 따지는 게 중요한 것이 아니라 정책적 효과를 내는 것이 중요하다. 현재 9억원인 기준을 더 올리겠다고 하면 시장에 (주택정책 관련) 부정적인 신호를 줄 수 있다. 현재 상황에서 다시 부동산이 뛰면 그다음에는 걷잡을 수 없고, 나중에는 가격 폭락 가능성도 있다.” -부동산 관련 세금인 보유세와 양도세, 취득세 등의 세율조정은. “세 가지가 적절한 수준으로 자리잡아야 된다. 양도세가 없으면 양도소득 자체가 목적인 부동산 투기 문제가 될 것이다. 양도세가 높고 보유세가 없으면 주택 소유자는 팔지 않고 오래 버틸 수 있다. 취득세가 낮으면 단기 보유와 거래가 지나치게 늘어날 수 있다. 세 가지 모두 나름의 기능이 있다. 우리나라는 보유세 수준이 굉장히 낮다. 취득세를 낮춰 거래를 좀더 자유롭게 해야 한다는 주장도 있는데, 우리나라의 취득세 세율도 높지 않다. 다른 나라에 비해 매매 빈도가 높아 취득세 세수가 많은 것이다.” -정부가 당초 밝힌 것과 달리 신용카드 소득공제를 연장했다. 어떻게 평가하나. “큰 방향으로는 맞다. 현재의 신용카드 소득공제는 자세히 보면 ‘신용카드 등’에 대한 소득공제다. 여기에는 직불카드나 제로페이 등도 들어 있다. 다만 일몰연장을 하면서 신용카드와 직불카드·제로페이 간의 소득공제 혜택이 확실히 차별화돼야 한다. 그래야 직불카드나 제로페이로 사람들이 옮겨가고, 소상공인들의 카드 수수료 부담이 줄어든다.” -유류세나 개별소비세 인하 등 세제를 포퓰리즘적으로 운용한다는 얘기가 있다. “‘포퓰리즘’에는 말 자체에 ‘나쁘다’는 가치 판단이 들어 있다. 민주사회에서 정책을 할 때 국민들 반응을 보는 것은 당연하지만, 표피적인 1차적 반응을 보고 바로 물러서면 할 수 있는 정책이 매우 적다. 세금이 필요한 이유를 설득·설명하고 세금을 통해 정부활동이 가능한 것과 혜택과 실질 부담을 얘기하다 보면 그중에 상당수 사람들은 선택을 바꿀 수도 있다.” -올해 세수 상황이 좋지 않은데 추가경정예산(추경)을 하는 게 바람직한가. “세수가 좋지 않다는 것은 경제가 좋지 않다는 것이다. 추경은 경제가 나빠지지 않도록 선제적으로 대응하는 거다. 정부가 돈을 써서 상대적으로 경기 하강을 막으면 세수도 부분적으로 늘 수 있다. 그래도 국가가 쓰는 돈보다 세수 증가가 적어 적자는 발생하겠지만 국민들 입장에서는 소득이 올라가고 실업도 적어져서 좋다.” -조세부담률이 높아지는 방향으로 가는 게 맞나. OECD 최하위 수준인데. “조세부담률은 사후적 계산이므로 정책변수가 될 수 없다. 경제성장률이 높으면 세금이 더 들어오고 세수 증가율보다 높으면 조세부담률이 낮아진다. 반대로 경제성장률이 세수 증가율보다 낮으면 조세부담률이 높아진다. 앞으로 복지지출은 계속 늘려야 하고 경제는 항상 좋을 수 없다. 정부가 추경 등을 통해 경기 대응을 할 필요도 있을 것이고 그때마다 국채 발행으로 추경을 할 수는 없다. 세금을 올리는 방식으로 조세부담률을 높이고, 이를 통해 확장재정을 펴는 것이 바람직하다.” 세종 김동현 기자 moses@seoul.co.kr 세종 황비웅 기자 stylist@seoul.co.kr ■김유찬 조세재정연구원장 진보적 경제학자라는 평가를 받는 김 원장은 홍익대 경영학과 교수로 재직하다 지난해 4월부터 조세재정연구원장을 맡고 있다. 지난 대선에서 문재인 후보의 싱크탱크인 국민성장에서 경제정책의 밑그림을 그렸고, 현 정부에서 대통령 직속 정책기획위원회 산하 재정개혁특별위원회 위원으로 활동했다.

지난달 거래량 전국 44%·서울 77%↓ 전화 문의조차 뜸해 ‘보조원’도 줄여 지난해 11월엔 폐업이 개업보다 많아“계약서 써 본적이 기억나지 않습니다. 요즘 전화 문의조차도 뜸합니다. 문을 닫아야 할 것 같습니다.” 주택 거래량 급감으로 문을 닫는 부동산중개업자가 늘고 있다. 지난 19일 중개업소가 몰려 있는 서울 강남구 대치동 아파트 단지. 모든 중개업소가 한산했다. 문을 열지 않은 업소도 눈에 띄었다. 주말인데도 중개업소를 찾는 사람은 거의 찾아볼 수 없어 개점휴업 상태다. 은마 아파트 단지에서 중개업소를 하는 김모 대표는 “투기 억제도 좋지만, 실수요자 거래도 어렵게 죄고 있어 답답하다”며 “정책이 바뀔 기미를 보이지 않아 출구가 없어 보인다”고 말했다. 김 대표는 “지난해 11월 매매 계약서를 한 장 써보고서 지금까지 성사시키지 못했다”며 “전세 거래도 많지 않아 사무실 유지도 어렵다”고 한숨을 내쉬었다. 9·13대책 이후 대출규제, 과표 인상, 양도세 강화 등의 억제 정책이 주택시장을 강타하면서 거래량이 급격히 줄고 있다. 특히 서울 주택 거래량이 눈에 띄게 감소했다. 투자성 거래가 많았던 서울 강남권 아파트 거래량은 지난해와 비교해 반 토막도 되지 않았다. 국토교통부에 따르면 지난달 주택거래량은 5만 1357건으로 지난해 같은 달과 비교해 44% 줄었다. 경기·인천지역 주택 거래량이 58% 감소하고 지방이 25% 줄어든 것에 견줘 서울 주택 거래량은 무려 77%나 급감했다. 주택 유형별로는 아파트 거래량이 49% 줄었고, 일반 주택 거래량은 36% 감소했다. 거래량 감소는 중개업소 폐업과 중개보조원의 일자리 박탈로 이어지고 있다. 강남구 압구정동 모 중개업소 대표는 4년 동안 보조원 2명과 함께 일하다 올해 들어 모두 쉬게 했다. 지난해 ‘9·13대책’ 발표 이후 거래량이 줄어들면서 지난 2월 한 명을 줄였다. 김 대표는 봄 이사철 거래가 살아날까 기대했지만, 시장이 살아나지 않자 어쩔 수 없이 지난달 말로 나머지 보조원도 줄여야 했다. 문을 닫는 업소도 늘고 있다. 지난해 11월에는 폐업 공인중개사 수가 개업 공인중개사 수보다 많았다. 폐업공인중개사 수가 역전된 것은 2013년 12월 이후 처음이다. 올해 1, 2월에 문을 닫은 공인중개사도 2568명이나 된다. 반면 1~2월 개업한 공인중개사 수는 3339명으로 4년 만에 최저치를 기록했다. 전년도 공인중개사 시험 합격자가 다음해 초에 개업하면서 1~2월 개업 공인중개사가 많이 늘어났지만 올해는 주택 거래량이 줄어들면서 공인중개사들이 선뜻 개업에 나서지 못한 것으로 분석된다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

최근 주택 총거래량은 줄어들고 있지만 거래 내용을 뜯어보면 매매는 급감한 반면 증여는 꾸준히 이뤄지고 있다. 한국감정원에 따르면 주택 거래는 지난해 10월 16만 1833건에서 지난 2월 10만 351건으로 줄었다. 이 기간 동안 매매는 9만 2566건에서 4만 3444건으로 53%나 뚝 떨어졌는데 증여는 1만 270건에서 8284건으로 19.3% 줄어드는 데 그쳤다. 2017년 정부에서 발표한 8·2 부동산 대책과 올해 예상되는 부동산 공시가격 상승이 원인이다. 8·2 대책에는 다주택자에 대해 장기보유특별공제를 배제하고 일반세율에 10~20% 추가세율을 매기는 중과세 조치가 포함됐다. 다주택자가 집을 팔기 어려운 상황이 된 것이다. 이에 따라 8·2 대책 발표 후 다주택자들의 양도세와 임대주택등록에 대한 상담이 크게 늘었다. 양도세 중과로 예전보다 더 내야 할 예상 세액을 듣고는 집을 파는 걸 포기하는 다주택자가 많았다. 집값이 많이 뛰어서 양도세도 당연히 많이 내야 하지만 실제로 세금을 내야 하는 다주택자 입장에서는 수억원의 세금을 더 내면서까지 집을 팔 이유는 없다는 반응이었다. 양도를 포기한 다주택자들이 세금을 줄이려고 고려했던 방법이 증여였다. 세대가 분리된 자녀에게 주택을 증여해 세대당 보유한 주택 수를 줄여서 중과세를 피하는 방법이다. 1세대 1주택 비과세 혜택도 받을 수 있다. 주택을 자녀에게 증여해 장기적인 자산 이전 전략의 초석을 마련한다는 장점 덕분에 다주택자들의 관심이 컸다. 하지만 증여세 등 비용이 만만찮아 실제로 증여하지 않는 경우가 대부분이었다. 그런데 올해 들어 다주택자를 움직이게 만든 추가 변수가 생겼다. 공시가격 상승이다. 주택 증여는 크게 아파트를 증여하는 경우와 단독주택을 증여하는 경우로 나뉜다. 아파트와 같은 공동주택은 실거래가를 적용하기 쉬워 시세를 기준으로 증여세를 매기는 경우가 대부분이다. 반면 단독주택은 실거래가를 적용하기 어려워 공시가격에 증여세를 부과한다. 공시가격이 상승하면 증여세도 자동으로 오르는 것이다. 그래서 올해 공시가격이 상승할 것이라는 언론 보도가 이어졌던 1분기(1~3월)에 단독주택이나 다가구주택을 자녀에게 증여한 다주택자들이 많았다. 단독주택은 개별주택 공시가격이 결정·공시되는 이달 30일 전에 증여해야 절세 효과를 온전히 누릴 수 있다. 한국투자증권 마케팅부 세무컨설턴트

양도세 대상 2021년까지 3억으로 낮춰 새달 상장 주식 거래세율 0.05%P 인하내년부터는 국내 혹은 해외 주식에 투자했다가 손실을 입은 경우, 다른 주식 투자로 얻은 이익에서 손실분을 제외하고 양도소득세를 내게 된다. 상장주식의 증권거래세 세율이 다음달 중 0.05% 포인트 내린다. 기획재정부와 금융위원회는 21일 이 같은 내용의 ‘혁신금융 추진방향’을 발표했다. 정부는 내년부터 국내 또는 해외 주식 거래를 통해 발생하는 손실과 이익을 1년 단위로 합산(손익통산)하는 방식으로 양도소득세를 부과하기로 했다. 현재는 국내 주식에 투자해 5000만원의 양도차익을 올리고, 해외 주식으로 6000만원 손실을 본 경우, 국내서 얻은 5000만원에 대해 양도소득세가 부과된다. 내년부터는 국내와 해외 주식으로 얻는 손익을 합산한 순이익에만 과세하기 때문에, 이 같은 경우 양도세를 내지 않게 된다. 김지택 금융투자협회 정책지원본부장은 “국내 주식 거래에서 양도세가 부과되는 경우는 한 종목을 15억원 이상 보유한 대주주나 장외거래, 장외주식 등이라 실제 국민들이 체감하기는 어려울 것”이라면서 “펀드 등 다른 금융상품으로 이 같은 원칙이 확산되면 체감 효과가 클 것”이라고 말했다. 정부는 국내 주식 거래에 있어 양도세 과세 대상이 되는 대주주 기준을 올해 15억원에서 내년 10억원, 2021년 3억원으로 단계적으로 낮출 계획이다. 또 금융투자상품 간 손익통산, 이월공제, 장기투자 우대방안 등 전반적인 금융세제 개선방안을 마련해 추진한다는 계획이다. 증권거래세 세율은 코스피와 코스닥은 0.30%에서 0.25%로, 비상장 주식은 0.50%에서 0.45%로 낮춘다. 중소기업 전용 주식시장인 코넥스는 벤처캐피탈(VC) 등 투자자금 회수 시장으로서 기능을 활성화하기 위해 0.3%에서 0.1%로 더 큰 폭으로 내린다. 기재부 관계자는 “상장 주식은 시행령 개정만 하면 세율을 낮출 수 있기 때문에 4월 중, 비상장 주식은 세법 개정 사안이기 때문에 내년부터 세율이 낮아질 것”이라고 설명했다. 세종 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

신반포8차 53㎡ 아파트 현실화율 63% 잠실 주공5단지 83㎡는 75.6%에 달해 실거래가 접근율 높이는 조사체계 필요 1주택자·은퇴자, 재산·종부세 급증 우려 다주택자는 6월 과세 이전에 증여 고심 보유세 부담 늘어 ‘거래절벽’ 심화될 듯공동주택 공시가격 인상 후폭풍이 거세게 일고 있다. 보유세 급등에 따른 불만도 있지만, 지역별·단지별로 들쭉날쭉한 것도 불만을 키우고 있다. 거래절벽을 불러와 주택시장 침체를 더욱 부채질할 것으로 보인다. ●보유세 증가폭, 공시가 인상률보다 커 비싼 집에 부과하는 종합부동산세 납부 대상 공동주택이 대폭 늘어난다. 1주택자 보유 기준으로 종부세를 내야 하는 주택은 공시가격 9억원 이상이다. 공시가격 인상으로 종부세 부과 대상 공동주택은 21만 9862가구로 지난해 14만 807가구보다 56% 급증했다. 서울 강남권뿐 아니라 강북 아파트 등 비강남권 아파트도 상당수 종부세 대상에 편입됐다. 성동구 옥수동 옥수래미안리버젠(113㎡), 동작구 흑석동 한강센트레빌(114㎡)도 올해는 공시가격이 9억원을 넘어 종부세를 내야 한다. 이는 어디까지나 1주택자 보유 기준이고 다주택자는 합산과세하기 때문에 종부세 부과 대상 주택이 늘어난다. 저렴한 아파트도 공시가격이 올랐기 때문이다. 집 부자는 물론 집 한 채 가진 서울 강남권 중산층과 은퇴한 고령층의 세금 부담도 급증할 전망이다. 보유세는 양도세와 달리 주택 보유 기간과 관계없이 부과되기 때문에 오랫동안 집 한 채를 보유한 실수요자도 세금 부담이 증가한다. 공시가격 인상으로 세금 부담에 따른 불만이 가중될 수밖에 없다. 보유세 증가폭은 공시가격 인상률보다 크다. 보유세는 비쌀수록 세율이 높은 세율이 적용되는 누진 구조이기 때문이다. 비싼 아파트는 물론 서민 아파트라도 보유세는 올라갈 수밖에 없다. 1주택 소유자 기준으로 성동구 금호동 브라운스톤 84㎡ 아파트는 공시가격이 6억 2100만원으로 19.4% 인상됐지만, 보유세는 26.1% 오른다. 서초구 반포동 반포자이 132㎡ 아파트는 공시가격이 19억 9200만원으로 지난해(16억원)보다 24.5% 인상됐지만, 보유세는 659만원에서 올해는 954만원으로 늘어난다. ●수도권 공시가 현실화율 높아져 국토교통부는 전국 공동주택 공시가격 인상률은 평균 5.3%로 지난해와 비슷하지만, 올해는 지난해 가격이 많이 오른 단지를 중심으로 인상률을 차등 적용했다. 국토부도 시세보다 공시가격이 낮았던 고가 주택(시세 12억원 이상)에 대해서는 공시가격 인상폭을 키웠다고 설명했다. 그러나 1339만 가구에 이르는 공동주택의 공시가격을 짧은 기간에 정확히 매기기는 현실적으로 매우 어려운 작업이다. 면적이 같은 아파트라도 동, 층, 향, 내부 인테리어 등에 따라 가격이 다르기 때문이다. 공시가격은 해당 단지의 대표 주택형과 로열층을 중심으로 산정하기 때문에 모든 가구를 만족시키는 데는 한계가 있다. 시세의 68% 선에 맞췄다고 하지만 단지별로 큰 차이를 보이는 이유다. 여기에 정부는 지난해 가격이 많이 오른 아파트에 대해 시세와의 격차를 줄이려고 높은 인상률을 적용하면서 형평성 문제도 불거졌다. 서울 서초구 잠원동 신반포8차 52.74㎡ 아파트는 실거래가(14억 7500만원)와 비교해 현실화율이 63%선에 그친다. 올해 공시가격이 9억 2800만원으로 41% 올랐지만, 현실화율은 한참 떨어진다. 반포동 아크로리버파크 84.97㎡ 아파트도 공시가격이 17억 3600만원으로 15.43% 올랐지만, 지난해 말 기준 감정원 시세(평균 27억 5000만원) 대비 현실화율은 63.1%에 머물렀다. 반면 송파구 잠실 주공5단지 82.61㎡ 아파트는 공시가격이 13억 6800만원으로 시세(18억 1000만원) 대비 현실화율이 75.6%에 이른다. 공시가격 인상폭이 큰 단지일수록 현실화율은 더 떨어졌다. 수도권은 현실화율이 높아졌다. 경기 과천시 중앙동 주공10단지 105.27㎡ 아파트는 공시가격이 10억 8800만원으로 실거래가(15억 1000만원) 대비 현실화율이 72%를 넘는다. 성남시 분당구 정자동 한솔주공4단지 35.28㎡ 아파트도 공시가격이 2억 5600만원으로, 지난해 말 실거래가(3억 6500만원)와 비교해 현실화율이 70.1%에 이른다. 장희순 강원대 교수는 “공시가격 반발, 민원을 줄이려면 지역별·단지별 공시가격 편차를 줄이고 실거래가 접근율을 높이는 가격 조사 체계 정착이 필요하다”고 지적했다. ●“다주택자 집 내놔도 거래 안 될 것” 보유세 부담이 급증하면서 다주택자는 과세 기준일인 6월 1일 이전에 증여하거나 처분하는 방안을 놓고 고민이 깊어졌다. 공시가격 인상은 보유세 부담 증가뿐 아니라 주택시장 침체도 부채질할 것으로 전망된다. 부동산 전문가들은 세금 부담으로 주택 수요가 줄어들고, 구매 욕구가 떨어지면서 거래절벽 현상이 더욱 짙어질 것으로 내다봤다. 다주택자들이 보유세 부담 때문에 주택을 처분하려는 욕구는 커지겠지만, 거래는 이뤄지지 않을 것으로 전망된다. 다주택자가 주택을 처분하고 싶어도 양도세 부담이 만만치 않기 때문에 급매물이 폭주하는 현상은 나타나지 않을 것으로 보인다. 집을 계속 보유하기도, 처분하기도 어려운 상황이 펼쳐지면서 세금 부담을 줄이려고 증여를 선택하는 집주인이 증가할 것으로 전망된다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “정부 규제에 따른 매수 심리 위축, 집값 하락 분위기가 대세인 데다 보유세 부담이 커지면서 주택 거래량은 더욱 줄어들 것”이라고 말했다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

모든 금융상품 합쳐 수익 났을 때만 과세 정부, 증권거래세 폐지 난색… 조율 주목더불어민주당이 증권거래세를 단계적으로 폐지하고 양도소득세로 전환하는 방안을 추진한다. 현재 주식이나 펀드 등 개별 상품별 이자·배당·양도소득에 부과하는 소득세도 개인이 보유한 모든 금융상품의 연간 이익과 손실을 합쳐 수익이 났을 때만 과세하는 방식으로 바꿀 계획이다. 민주당 자본시장활성화특별위원회는 5일 이런 내용의 ‘자본시장 과세 체계 개편안’을 발표했다. 최운열 특위 위원장은 “현행 과세 체계는 과거 고도 성장기에 행정편의주의적으로 도입된 것이 많아 변화한 시장 상황을 반영하지 못해 자본시장 경쟁력을 저해하는 주요 요인”이라면서 “시중의 유동성이 자본시장으로 유입돼 생산적 금융으로 활용되지 못하고 부동산시장으로 흘러가 자금 흐름을 왜곡하며 사회적 문제를 야기하는 원인으로 지목돼 개편이 필요하다”고 강조했다. 특위는 많은 나라들이 증권거래세를 폐지·인하하는데 한국만 0.3%의 높은 세율을 유지하고, 양도세 과세 대상을 확대해 거래세와 양도세 이중 과세 문제가 있다고 지적했다. 미국과 일본, 독일은 거래세가 없고, 중국(0.1%), 대만(0.15%), 싱가포르(0.2%) 등은 세율이 낮다. 일본과 미국은 금융상품들의 이익과 손실을 합쳐 이익이 있을 때만 세금을 매긴다. 손실이 나면 영구적 또는 3년 동안 이익에서 빼주는데 한국은 이런 제도가 없다. 민주당은 이번 방안을 당내 ‘가업 상속 및 자본시장 과세 체계 개선 태스크포스(TF)’ 논의를 거친 뒤 당정 협의를 통해 세법을 개정할 계획이다. 다만 정부가 수용할지 여부는 속단하기 어렵다. 당장 증권거래세를 폐지하면 지난해 기준 6조 2000억원의 세금이 줄어서다. 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관도 최근 “증권거래세는 단계적 세율 인하를 추진하고 있다”면서도 “인하 폭과 시기는 미정이고 일각에서 얘기하는 폐지 검토는 사실과 다르다”고 선을 그었다. 홍 부총리는 또 “거래세 검토와 관련해 양도세 조정은 검토 대상이 아니다”라면서 “양도세와 거래세 간 조정 방안은 내년 중반기에 발표할 예정”이라고 말했다. 장은석 기자 esjang@seoul.co.kr

정부가 증권거래세 폐지 대신 인하로 가닥을 잡았다. 모든 주류에 부과하는 세금을 종가세(가격 비례)에서 종량세(양 비례)로 전환하는 방안도 검토하고 있다. 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 지난 22일 한 언론과의 인터뷰에서 “자본시장 활성화 등의 측면에서 증권거래세 인하를 검토하고 있으나 폐지는 검토 대상이 아니다”라고 밝혔다. 증권거래세는 매매 차익 여부와 관계없이 모든 주식 거래에 부과된다. 세율은 농어촌특별세를 포함해 0.3% 수준이다. 홍 부총리는 이어 “이번 증권거래세 검토와 관련해 양도소득세 조정은 검토 대상이 아니다”라면서 “주식 양도소득세는 계획대로 2021년까지 단계적으로 부과 대상 확대를 이어 가겠다”고 설명했다. 홍 부총리는 또 “맥주뿐만 아니라 소주 등 모든 주종의 종량세 전환 방안을 검토 중”이라면서 “4월까지 주세 과세 체계 개편 방안을 마련할 계획”이라고 말했다. 종량세로 전환하면 고급술 개발이 활발해져 주류산업 경쟁력 강화에도 기여할 수 있다는 게 정부의 판단이다. 홍 부총리는 “(종량세로 전환하면) 일부 가격 상승 요인이 있을 수 있지만, 소주나 맥주의 소비자가격은 변동이 없을 것”이라고 덧붙였다. 맥주 종량세 도입 추진 당시 논란이 됐던 수입맥주 ‘4캔 1만원’의 가격에는 변동이 없게 하겠다는 뜻으로 풀이된다. 승차공유(카풀)를 비롯한 공유경제와 관련, 그는 “선진국에서도 새로운 비즈니스로 이뤄지고 있다면 우리 여건에도 맞게 도입할 필요가 있다”면서 “대화를 통한 상생 방안을 만들어 도입해야 한다”고 강조했다. 세종 황비웅 기자 stylist@seoul.co.kr