참여·문정부 때 부동산 세수 급증 양도세·보유세 강화로 매물 급감年 24%·13.5% 집값 급등 부작용김용범 “일정에 따라 공급 노력” 정부가 예고한 다주택자 양도세 중과 유예가 9일 종료된다. 종료 이후 양도소득세·종합부동산세·증여세 등 세수 변화폭과 매물 잠김 여부, 집값 변동 폭이 3대 관전 포인트로 꼽힌다. 5일 관가에 따르면 문재인 정부 시기인 2021년 양도세는 총 36조 7000억원 걷혔다. 1년 전인 2020년(15조 1000억원)보다 2.4배 늘어난 규모다. 종부세수도 3조 6000억원에서 6조 1000억원으로 2조 5000억원 급증했다. 다주택자들이 거래 대신 증여를 선택하면서 상속증여세 역시 같은 기간 10조 4000억원에서 15조원으로 1.4배 늘었다. 이 시기 세수 증가의 주요 배경으로는 코로나19 시기 유동성 확대에 따른 자산 가격 급등이 꼽힌다. 자산 가격이 오르면 과세 기준인 과표도 함께 상승해 보유세든 거래세든 더 많은 세금을 내게 되기 때문이다. 다만 보유세와 거래세를 중과한 당시 정부의 부동산 정책도 세수 확대에 영향을 미쳤다는 평가가 적지 않다. 참여정부(노무현 정부) 시기인 2006년에도 부동산 관련 세금은 7조 8467억원으로 전년보다 36.5% 더 걷힌 바 있다. 매물 잠김 여부도 관건이다. 문재인 정부 당시 양도세 중과가 시행·강화된 직후 ‘거래 절벽→매물 잠김’ 흐름이 나타났기 때문이다. 다주택자 양도세 강화 직전인 2018년 1분기 서울 아파트 거래량은 3만 6533건이었으나 강화 조치가 적용된 2분기에는 1만 7062건으로 53% 급감했다. 세율을 높인 2021년에도 유사한 흐름이 나타났다. 대책 발표 직후인 2020년 7월 서울 아파트 거래량은 1만 6002건이었지만, 정책 시행 이후인 2021년 6월에는 4240건으로 줄었다. 집값 변동 폭도 관심사다. 국토연구원이 2018년 1월부터 2022년 12월까지 수도권 71개 시군구의 아파트 매매가격을 분석한 결과 다주택자 양도세율이 1%포인트 오를 때 아파트 매매가격 변동률은 0.206% 상승하는 것으로 나타났다. 양도세뿐 아니라 보유세까지 함께 강화했던 노무현·문재인 정부 시기에는 집값 변동 폭이 상대적으로 컸다. 노무현 정부 시기인 2006년 서울 부동산 가격은 연간 24% 상승했고, 문재인 정부 시기인 2021년에는 서울 아파트 실거래가가 13.5% 올랐다. 정부는 이미 양도세 재시행을 공식화한 데 이어 보유세 인상 카드도 만지작거리고 있다. 다만 김용범 청와대 정책실장은 전날 간담회에서 “가격은 결국 미래 부동산 시장에 대한 기대에 달려 있으므로 투기 목적 초과수익이 용납되지 않을 것이라는 인식이 확산하면 매물이 다시 나올 수 있다”며 매물 잠김과 집값 폭등 우려를 일축했다. 이어 “불안 심리로 패닉바잉이 발생하지 않도록 공급 일정에 따라 공급이 이뤄질 수 있도록 노력하겠다”고 말했다.

오는 9일 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 부동산 시장이 다시 익숙한 경고음을 내고 있다. 전세 품귀와 월세화, 증여와 직거래 증가가 동시에 나타나는 흐름은 세금 압박이 매물 출회로만 이어지지 않는다는 점을 보여 준다. 서울 임대차 시장은 비명을 지르고 있다. 서울 전세수급지수는 181.4로 2021년 전세난 이후 최고 수준을 기록했다. 100을 넘을수록 공급보다 수요가 많다는 뜻인데, 180선을 넘었다는 것은 전세 매물이 크게 부족하다는 신호다. 성북·노원 등 중저가 주거지 전세 매물이 1년 새 80% 안팎 줄어든 점도 서민 주거 부담을 키우고 있다. 전세가 줄어든 자리는 월세가 메우고 있다. 올해 1분기 서울 임대차계약 중 월세 비중은 70.5%로 1년 전보다 6.2% 포인트 늘었다. 아파트도 월세 비중이 50.8%로 절반을 넘었고 비아파트는 79.4%였다. 강북권에서도 월세 300만원대 계약이 이어진다. 세입자 선택지가 급격히 좁아지고 있다. 매매 시장에서도 우회 흐름이 뚜렷하다. 김용범 청와대 정책실장은 어제 간담회에서 양도세 중과 유예 종료 방침 이후 강남 3구와 용산의 매물이 늘고 가격 상승세가 꺾였다고 설명했다. 그러나 지난달 서울 집합건물 증여 등기 건수는 1980건으로 3년 4개월 만에 최대치를 기록했으며 아파트 직거래도 늘고 있다. 매도 대신 증여나 절세성 직거래를 택하는 움직임을 가볍게 볼 수는 없다. 정부는 2021년 양도세 중과 강화 때와 같은 매물 잠김이 반복되지는 않을 것이라고 본다. 토지거래허가제와 대출 규제가 시행 중이며 다주택자·비거주 1주택자·초고가 주택 세제 조정 및 기업 비업무용 부동산 과세 점검까지 검토하고 있다는 이유에서다. 하지만 해법이 추가 세제·금융 압박에 치우치면 세 부담은 임대료로 전가되고 매물 잠김은 더 깊어질 수 있다. 더 근본적인 문제는 공급이다. 김 실장도 과거의 착공 부진이 내년부터 공급 감소로 이어지게 되는 난제를 인정했다. 태릉·경마장 부지 6만호 공급에 대해서는 “예고대로 반드시 착수하겠다”며 의지를 보였다. 문제는 실제 입주로 이어지기까지 시차가 크다는 점이다. 그 사이 공급 상황을 가늠할 지표는 되레 악화하고 있다. 올해 1분기 서울 주택 인허가 물량은 5632가구로 전년 대비 62.4%나 폭락했다. 결국 관건은 속도와 실행이다. 세제 개편에 앞서 임대차 공급 확대와 주택 공급 일정 단축을 위한 구체적 대안을 제시해야 한다. 세금 카드만 되풀이한다면 주거 불안의 책임은 정책 당국에 돌아갈 수밖에 없다.

장특공제 유지… 실거주 중심 재편불가피한 ‘비거주 1주택’ 예외 검토수도권 6만호 공급 예고대로 추진“다주택 매물 73% 무주택자 구입”‘양도세 데드라인’ 효과도 적극 강조 6·3 지방선거를 앞두고 폐지 논란이 불거진 주택 양도소득세 장기보유특별공제(장특공제)에 대해 청와대가 제도는 유지하되 실거주 위주로 재설계하겠다고 밝혔다. 또한 부동산 투기를 목적으로 한 대출은 제한하겠다며 제도 개편을 예고했다. 김용범 정책실장은 4일 춘추관에서 기자간담회를 열어 “장특공제는 당연히 유지된다”며 “거주와 보유가 똑같이 40% (공제)로 돼 있는데, 그게 과연 실거주 위주로 주택시장을 재편하는 데 맞느냐는 고민이 필요하다는 것”이라고 밝혔다. 직장, 교육 등 불가피한 사유로 ‘비거주 1주택자’가 된 경우 장특공제 혜택을 유지할 수 있다고 시사한 이재명 대통령의 언급도 재확인했다. 김 실장은 “장특공제가 실거주 위주로 재편될 때 실거주가 아닌 (불가피한) 사유를 어떻게 볼 것인가에 대해 정치하게 의견 수렴을 해야 할 것”이라며 “실거주하는 일반적인 1주택자의 주거 보호에는 전혀 문제가 없도록 제도를 설계하겠다”고 말했다. 앞서 이 대통령이 지난 1월부터 투자·투기 목적의 다주택, 비거주 1주택에 대해 장특공제의 축소 필요성을 언급해왔다. 아울러 김 실장은 “주택 금융이 필요하지만 투기적 이유로 금융을 이용하는 것을 절연시켜야 한다”고 강조했다. 이어 “다주택자에 대한 부분, 비거주 1주택자에 대한 부분 등 실소유자와 관계없다고 생각하는 대출을 앞으로 못 하게 하는 것은 당연하며 이미 나가 있는 것(대출)을 어떻게 적정화할 것인지 방안을 연구 중”이라고 했다. 수도권 6만호 공급 등 기존에 발표한 공급 대책도 예고한 대로 추진하겠다고 강조했다. 김 실장은 “(국민이) 불안해서 패닉바잉에 나서지 않도록, 공급 스케줄에 따라 이뤄질 수 있도록 노력하겠다”고 말했다. 비거주 1주택자가 추가 매물을 내놓을 수 있도록 하는 방안과 관련해선 비거주 1주택자가 세입자를 낀 주택을 일정 기간 매도할 수 있도록 하는 방안을 논의했다고 전했다. 매수자의 실거주 의무 때문에 비거주 1주택자가 주택을 처분하지 못하는 상황을 고려하겠다는 것이다. 김 실장은 오는 9일 다주택자 양도세 중과 유예 종료 이후 주택가격 전망에 대해선 “일각에서는 매물 잠김 현상도 얘기하지만, 정부의 세제 관련 입장들도 시장에 전달이 되고 있으니 (가격 급상승이 아닌) 완만한 상승을 하지 않겠나”라고 밝혔다. 김 실장은 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 다주택자가 매도한 서울 아파트 물량이 지난 3월 기준 2087건으로 지난해 월평균보다 32% 늘었다고 밝혔다. 매도 물량의 73%는 무주택자가 매수했고, 다주택자가 매수한 비율은 1.8%에 불과했다. 김 실장은 “자산격차 완화에 긍정적인 패턴을 보인 셈”이라고 설명했다. 양도세 중과 유예가 종료된 이후 증여를 하려는 움직임이 있다는 질문에 김 실장은 “법의 절차에 따라 증여되는 것을 문제 삼기 어렵다고 보고 있다”고 답했다.

서울 증여 3년 4개월 만에 최대치시세보다 낮춘 직거래 계약도 급증급매물 소진된 듯… 매수자 관망세 이재명 정부 출범 후 첫 부동산 세제 변화로 관심을 끈 ‘다주택자 양도소득세 중과 면제’ 제도가 오는 9일 종료된다. 정부는 “9일까지 토지거래허가만 신청하면 중과 면제 혜택을 받을 수 있다”며 막판까지 집 매도를 독려하지만, 시장은 ‘양도 대신 증여’로 대응하고 있다. ‘급매물 거래’는 끝난 분위기다. 재정경제부는 2022년 5월 10일부터 올해 5월 9일까지 4년에 걸쳐 시행한 다주택자 양도세 중과 유예를 종료하고 10일 0시부터 중과세를 재개한다고 3일 밝혔다. 이에 따라 조정대상지역 주택을 매도하면 기본세율 6~45%에 2주택자는 20% 포인트, 3주택 이상은 30% 포인트가 가산된다. 지방소득세 10%까지 포함하면 실효세율은 최대 82.5%에 이른다. 예컨대 다주택자가 10억원에 취득한 주택을 15년 보유 후 20억원에 매도하겠다며 9일까지 토지거래허가를 신청하면 약 2억 6000만원 수준의 세금을 내지만, 10일부터는 2주택자는 약 5억 9000만원, 3주택 이상 보유자는 6억 8000만원을 내야 한다. 세 부담은 최대 2.7배 늘어난다. 하지만 다주택자들은 “중과된 양도세를 내느니 증여하겠다”며 맞서고 있다. 증여세는 30억원 초과일 때 50% 세율이 적용된다. 대법원 등기정보광장에 따르면 지난달 서울 집합건물(아파트·빌라·오피스텔 등) 증여 등기 건수는 1980건으로 지난 3월 1345건에서 한 달 새 47.2% 급증했다. 2022년 12월 이후 3년 4개월 만에 최대치다. 중개사무소를 거치지 않은 서울 아파트 직거래도 증가했다. 국토교통부 실거래가시스템에 따르면 지난달 서울 아파트 직거래 건수는 234건으로 2월(109건)과 3월(185건)을 크게 웃돌았다. 4월 전체 거래 신고 4544건 가운데 5.15%가 중개사무소를 통하지 않은 직거래 계약 건이었다. 일부 직거래는 양도세 중과 시행을 앞두고 가족이나 친족 등 특수관계인에 가격을 낮춰 양도한 것으로 추정된다. 구별로는 서초구(15.8%)가 직거래 비율이 가장 높았고 강남구(7.8%), 영등포구(7.3%), 광진구(7.3%) 등이 뒤를 이었다. 시장에서는 ‘다주택자 양도세 중과 면제 종료’에 따른 급매물 거래는 끝났고, 앞으로 의미 있는 매물 증가는 없을 것이란 전망이 나온다. 노동절(1일)부터 어린이날(5일) 사이에 막판 급매물 거래가 증가할 거란 예측도 빗나갔다는 평가가 나온다. 서울 송파구의 한 공인중개사는 “고점에서 2억~3억원씩 낮춘 다주택자 급매물은 거래는 3월 중순에 끝났다”며 “매수자들도 관망세로 돌아섰다”고 말했다.

다주택자 양도세 중과 시행이 임박한 가운데 지난달 서울 지역의 아파트 등 집합건물 증여 건수가 월별 기준으로 3년 4개월 만에 최대를 기록했다. 자녀에 대한 증여성 저가 양도 목적으로 보이는 직거래 비중도 크게 늘었다. 3일 대법원 등기정보광장에 따르면 지난달 서울 집합건물(아파트·연립·오피스텔 등)의 증여로 인한 등기 건수는 총 1980건으로 집계됐다. 지난 3월 1345건보다 47.2% 증가한 수준으로 2022년 12월(2384건) 이후 3년 4개월 만에 가장 많았다. 전국 기준 증여 건수도 총 5560건을 기록해 역시 2022년 12월(9342건) 이후 최대를 기록했다. 단순 증여를 하는 경우도 있지만 이달 9일까지 임차인을 낀 매도가 허용된 만큼 자녀에게 부담부 증여 형태로 넘겨주는 경우도 많았던 것으로 보인다. 구별로는 지난달 송파구 집합건물의 증여가 161건으로 가장 많았다. 이는 전월(82건)에 비해 2배 가까이(96.34%) 증가한 수치다. 양천구 135건, 노원구 118건, 서초구 115건, 용산구 106건, 강남구·동작구 각각 104건, 광진구 100건 등의 순으로 증여 거래가 많았다. 용산구는 전월(54건) 대비 증가폭이 95.3%로 가장 컸다. 지난달 서울 아파트 직거래 비중도 눈에 띄게 증가했다. 국토부 실거래가시스템에 따르면 서울 아파트 4월 직거래 건수는 234건으로 올해 2월 109건에서 3월 185건을 크게 웃돈다. 4월 거래 신고분 4544건 가운데 5.15%가 중개사무소를 통하지 않고 직거래로 계약을 한 것이다. 구별로는 서초구가 15.8%로 압도적으로 높았다. 이어 강남구(7.8%), 영등포구(7.3%), 광진구(7.3%) 등의 순으로 비중이 높았다. 일부 직거래는 양도세 중과 시행을 앞두고 가족이나 친족 등 특수관계인에 대한 저가 양도가 이뤄진 것으로 추정된다.

서울 전세난이 심각해지고 있다. KB부동산에 따르면 서울 아파트의 이달 평균 전셋값은 6억 8147만원으로 통계 집계 이래 최고치다. 중위 전셋값은 6억원으로 2022년 9월(6억 658만원) 이후 3년 7개월 만에 다시 6억원을 넘었다. 부동산 규제 강화로 시장이 실거주 중심으로 개편되는 와중에 장기보유특별공제(장특공제) 이슈까지 더해져 불안 심리는 커지고 있다. 현행 세법으로는 12억원이 넘는 주택을 팔아도 1세대 1주택으로 장특공제를 적용받으면 양도 차익의 최대 80%에 대해 세금을 면제받는다. ‘똘똘한 한 채’ 쏠림 현상을 가져온 원인으로 지목된다. 거주하지 않고 10년 이상 보유하면 40%가 적용된다. 이재명 대통령은 지난 18일 소셜미디어 X에 “장기 보유했다는 사유만으로 양도세를 대폭 깎아 주는 제도”라고 지적했다. 24일에는 “비거주 보유 기간 감면을 축소하고 그만큼 거주 보유 기간에 대한 감면을 더 늘리는 게 맞다”고 했다. 비거주 주택은 전월세 공급의 상당 부분을 차지한다. 장특공제 개편이 임대인의 보유·매도 전략에 영향을 미쳐 전월세 시장을 흔들 수 있다는 우려가 높은 까닭이다. 거주 기간을 채우기 위해 매도를 미루거나 실거주로 전환할 수도 있다. 늘어난 세 부담이 임대료로 반영될 수 있다는 걱정 또한 만만찮다. 다음달 9일 다주택자 양도세 중과 유예가 끝나면서 매물 부족에 대한 우려는 더 깊어진다. 고가 주택에 대한 과도한 감세 혜택은 손보는 것이 맞다. 하지만 임대 시장에 불안 요소로 작용하지 않도록 원활한 주택 신규 공급을 위한 비아파트 신축, 정비사업 규제 완화 등이 함께 가야만 한다. 장특공제를 전면 손질하는 범여권 의원들의 법안도 발의된 상태다. 지방선거가 끝나면 정부가 이런 흐름을 7월 세제개편안에 반영할 가능성이 있다. 이런 분위기를 시장은 벌써 읽어 반응하고 있다. 단계적 시행, 생계형 비거주자 등을 위한 보완 장치 등을 통한 섬세한 접근이 필요하다.

“투기 권장” vs “폐지 시 세금폭탄”보유 최대 40% 공제 단계 축소정부, 7월 세법개정안 포함 유력 부동산 양도소득세 장기보유특별공제(장특공제) 제도 개편을 둘러싼 공방이 끊이지 않고 있다. 6·3 지방선거 빅매치인 서울시장 선거의 쟁점으로도 떠올랐다. 소셜미디어 엑스(X·옛 트위터)에 관련 메시지를 거듭 올리는 이재명 대통령의 속내는 무엇이고 정부의 개편 방향은 어떻게 될지 짚어봤다. Q. 장특공제는 어떤 제도. A. 1주택자가 집을 3년 이상 보유하고 2년 이상 실거주했을 때 12억원 초과분에 대한 양도세를 감면해 주는 제도다. 10년 이상 보유·거주하면 양도 차익에 대한 공제율은 각각 40%씩 총 80%까지 올라간다. Q. 개편하려는 이유는. A. 장기 거주자를 보호하기 위해 도입됐는데, 실제 살지 않고 투자 혹은 투기를 목적으로 보유하기만 한 사람에게 최대 40% 공제율로 양도세 감면 혜택을 주는 건 조세 형평성에 맞지 않다는 인식에서다. Q. 이 대통령의 구상은. A. 실거주하지 않는 1주택자에는 공제 혜택을 단계적으로 줄이고, 실거주자에 대한 양도세 감면은 유지 또는 강화해야 한다는 입장을 갖고 있다. 살지도 않을 집을 오래 보유했다고 세금을 깎아주는 건 비정상이자 주택 투기를 권장하는 것과 같다는 게 이 대통령의 생각이다. Q. 야당의 반대 논리는. A. 장특공제가 폐지되면 실거주 1주택자에게 세금 폭탄이 떨어지고, 집을 팔지 않아 매물이 잠긴다고 주장한다. 화폐의 가치가 10년 전과 현재가 다른데, 물가 상승분만큼 오른 가격을 실질 소득으로 간주해 과세하는 건 조세 원칙에 어긋난다고 말한다. 이런 주장은 ‘장특공제 폐지’를 전제로 했다. Q. 이 대통령은 장특공제 전면 폐지를 주장하나. A. 아니다. 비거주자에 대한 감면은 줄이고 거주자에 대한 감면은 늘려야 한다는 입장이다. 이 대통령은 “일부 야당이 낸 장특공 제한 법안은 정부와 무관하다”며 윤종오 진보당 의원이 국회에 제출한 ‘장특공제 폐지법안’과는 명확히 선을 그었다. Q. 장특공제 개편 방향은. A. 정부는 비거주자의 보유 기간에 대한 40% 공제를 단계적으로 축소하고 실거주자에 대한 혜택은 유지하는 방안을 검토하고 있다. 이 대통령의 개편 의지가 확고한 만큼 재정경제부가 올해 7월 발표할 세법 개정안에 장특공제 개편안이 포함될 가능성이 크다. 그럴 경우 9월 열리는 정기국회에서 본격 논의된다.

더불어민주당은 20일 이재명 대통령이 띄운 부동산 양도소득세 장기보유특별공제(장특공제) 폐지와 관련해 “검토한 바가 전혀 없다”고 밝혔다. 부동산 세제는 민심이 예민하게 반응하는 문제인 만큼 관련 논란이 확산되지 않도록 진화에 나선 것이다. 반면 국민의힘은 “세금 폭탄”이라고 비판했다. 강준현 민주당 수석대변인은 이날 국회에서 기자들과 만나 “정당하게 보유한 분에게는 세 부담이 없어야 한다”며 “당에서는 세제 개편을 전혀 검토한 바가 없다”고 설명했다. 장특공제는 소득세법에 따라 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주한 아파트 등 부동산을 매각할 때 양도 차익의 일정 비율을 공제하는 제도다. 1가구 1주택자의 경우엔 최대 80%까지 공제가 가능하다. 앞서 윤종오 진보당 의원은 지난 8일 장특공제를 폐지하고 3년 이상 보유한 주택을 양도하는 모든 개인이 평생 받을 수 있는 세금 감면 한도를 2억원으로 축소하는 내용의 소득세법 개정안을 대표 발의했다. 이후 이 대통령은 엑스(X)에 “거주 여부와 무관하게 오로지 장기 보유했다는 사유만으로 양도세를 대폭 깎아주는 제도”라고 비판하며 비거주 1주택자 장특공제에 대한 단계적 폐지를 시사했다. 강 수석대변인은 이날 “대통령의 생각은 부동산 정책과 관련해서 투기 목적으로 주택을 구입하는 문제에 대해 신중하게 보고 있다는 맥락”이라면서 “당에선 세제 개편을 전혀 검토한 바 없다”고 재차 강조했다. 특히 선거를 앞두고 민심에 악영향을 미칠 세제 문제와는 거리를 두겠다는 의도로 파악된다. 특히 강 수석대변인은 국민의힘의 비판에 대해선 “악의적인 프레임을 씌우는데 이건 거짓”이라고 반박했다. 국민의힘은 장특공제 폐지로 인한 ‘세금 폭탄’이 매물 잠김 현상으로 이어질 것이라고 주장했다. 정점식 국민의힘 정책위의장은 이날 최고위회의에서 “(장특공제는) 특혜가 아니라 보유 기간 동안 성실히 세금을 납부해 온 국민의 현실을 반영한 합리적인 세제 조정 장치”라며 “(장특공제 폐지는) 실거주 1주택자에게까지 세금 부담을 전가하는 정책”이라고 재검토를 촉구했다. 국민의힘 소속 오세훈 서울시장은 페이스북에 “장특공제 폐지는 국민 재산권의 명백한 침해”라며 “세금 폭탄을 넘어선 갈취”라고 규정했다. 이어 “집 팔면서 무더기 세금을 물고 나면 무슨 돈으로 원하는 보금자리를 마련하라는 것이냐”라며 “오히려 매물이 잠기는 부작용이 속출하고 시장이 얼어붙을 것”이라고 덧붙였다.

이재명 대통령이 부동산 양도소득세 장기보유특별공제(장특공제)의 ‘단계적 폐지’ 카드를 꺼내 들었다. 재정경제부는 세수 효과 분석에 나섰다. 개편안은 7월 발표되는 세법 개정안에 담길 것으로 전망된다. 이 대통령은 지난 18일 자신의 엑스(X·옛 트위터)에 정점식 국민의힘 정책위의장의 부동산 장특공제 폐지 반대 주장을 소개한 언론 보도를 공유하며 “양도세 장특공제는 ‘거주 여부와 무관하게’ 오로지 장기 보유했다는 사유만으로 양도세를 대폭 깎아주는 제도”라면서 “장특공제 폐지는 실거주 1주택자에게 ‘세금 폭탄’이라는 주장은 모순이자 명백한 거짓 선동”이라고 밝혔다. 현행 소득세법에 따르면 1주택자에 대한 양도세 장특공제는 보유 기간과 거주 기간에 따라 합산해 적용한다. 보유 기간과 거주 기간을 각각 연 4%씩 합산하는 식으로 공제율(연 8%)을 계산하고 있다. 2020년 이전엔 보유만 하면 최대 80%의 혜택을 줬지만 2021년부터는 보유와 거주를 분리해 각각 최대 40% 공제율을 적용받는다. 보유 기간에 따라 적용하는 장특공제를 손보게 되면 최대 공제율이 80%에서 40%로 줄어든다. 이때 실거주 1주택자에 대한 최대 공제율은 40%, 비거주 1주택자에 대한 공제율은 0%가 된다. 정부는 우선 실거주 1주택자 양도세 장특공제율 조정에 따른 세수 효과를 살펴볼 것으로 보인다. 또 장특공제 폐지 후 ‘매물 잠김’이 발생할 우려가 나오는 만큼 단계적 폐지 방안도 검토할 전망이다. 이 대통령은 “예를 들어 공제 폐지를 하되 6개월간은 시행 유예, 다음 6개월간은 절반만 폐지, 1년 후에는 전부 폐지 이런 방식으로 빨리 파는 사람이 이익이 되게 하면 매물 잠김이 아니라 매물 유도가 될 것”이라고 언급했다. 국민의힘은 19일 “이 대통령은 SNS에 메시지를 쓰기 전에 경제 전문가와 함께 제도에 대해 면밀한 검토부터 하길 바란다”고 비판했다. 송언석 원내대표는 국회에서 기자간담회를 열고 “장특공제는 특혜가 아니라 과세 왜곡을 막는 최소한의 장치”라며 “이를 없애겠다는 주장은 시장도, 세법도 이해하지 못하는 접근”이라고 지적했다.

신규 조정지역은 11월 9일까지로무주택자에 팔면 실거주 의무 완화국토부 “다주택자 매도 여건 개선” 다주택자 양도소득세 중과가 면제되는 마지막 날인 5월 9일까지 토지거래허가 신청만 완료해도 중과를 피할 수 있게 된다. 당초 5월 9일까지 매매계약을 완료해야만 양도세가 중과되지 않았는데, 양도를 마무리할 기한을 4~6개월 더 부여하며 면제 혜택을 받을 기회를 넓힌 것이다. 재정경제부·국토교통부·금융위원회 등 관계부처는 9일 이런 내용의 ‘다주택 양도세 중과 유예 종료 보완방안’을 발표했다. 이재명 대통령이 지난 6일 국무회의에서 “5월 9일까지 토지거래허가를 신청한 경우까지 중과를 적용하지 않는 게 어떻겠나”라고 제안한 데 따른 후속 조치다. 정부는 ‘5월 9일까지 토지거래허가 신청’만 하면 중과 부담을 벗어날 수 있도록 했다. 서울 강남·서초·송파·용산구 등 기존 조정대상지역은 4개월 이내인 9월 9일까지, 지난해 10월 신규 지정된 조정대상지역은 6개월 이내인 11월 9일까지 양도를 마무리하면 된다. 다주택자가 5월 9일 전 집을 매도하려고 토지거래허가 신청을 했는데 시·군·구청의 심사 기간(평균 15영업일)이 길어져 허가 여부가 5월 9일을 넘겨 나와 중과 면제 혜택을 받을 수 없게 되는 상황을 방지하려는 것이다. 국토교통부 관계자는 “이달 17일을 넘기면 양도세 중과 면제 여부가 불확실해져 토지거래허가 신청을 주저하는 다주택자가 많다”면서 “5월 9일까지 신청분까지 인정하면 불확실성이 해소돼 다주택자가 집을 매도할 수 있는 여건이 개선될 것”이라고 말했다. 이에 따라 다주택자는 ‘토지거래허가-매매계약-양도’로 이어지는 매도 절차를 5월 9일 이후에 진행해도 양도세 중과를 피할 수 있게 됐다. 정부는 다주택자가 임대 중인 토지거래허가구역 내 주택을 무주택자에게 팔 때 5월 9일까지 토지거래허가 신청을 하면 실거주 의무를 임대차 계약 종료 시점까지 유예하기로 했다. 토지거래허가구역 내 주택은 원칙적으로 허가 후 4개월 이내에 실거주해야 한다. 하지만 이 원칙 때문에 거래 자체를 할 수 없다는 불만이 제기되자 정부가 계약 종료 시점까지 실거주 의무를 미뤄주기로 한 것이다. 실거주 의무 유예에 맞춰 주택담보대출에 따른 전입 의무도 유예된다. 대출 실행일로부터 6개월 또는 임대차 계약 종료 후 1개월 중 늦은 시점까지 전입을 미룰 수 있다. 국토부 관계자는 이 대통령이 “세입자가 있는 다주택자에만 실거주 의무 유예를 적용한 것은 1주택자에 대한 역차별이 될 수 있다”며 해소 방안을 주문한 데 대해 “형평성 차원에서 (비거주 1주택자 매도를 허용할) 필요성에 공감한다”며 “구체적인 방안을 검토하고 있다”고 말했다.

수도권에 있는 기업이 부산에 투자하도록 유도하려면 항만·물류 분야 경쟁력을 적극적으로 활용해야 한다는 분석이 나왔다. 부산상공회의소는 9일 ‘수도권 기업의 부산지역 이전 및 투자에 관한 의견 조사’ 결과를 발표했다. 이 조사는 수도권에는 매출 1000억원 이상 기업이 참여했다. 조사 결과를 보면 수도권 기업의 신규 투자 선호 지역은 수도권 50.2%, 충청권 23.6% 순이었다. 지방 투자 선호 비율은 13.9%에 그쳤다. 수도권과 충청권을 제외한 지역별 투자 선호도 조사에서는 부산을 포함한 동남권이 47.5%로 가장 높았다. 다음은 대구경북 28.8%, 호남 21.6% 순이었다. 부산상의는 수도권과의 접근성, 산업 연계성, 물류 경쟁력 등을 고려할 때 동남권이 지방 투자 시 최우선 선택지로 평가된 것으로 분석했다. 부산의 투자 여건에 대한 질문에서는 여러 항목에서 부산이 수도권과 대등한 수준이라는 평가가 나왔다. 물류·교통 인프라는 부산이 수도권보다 우위 또는 대등하다는 응답이 86.7%였다. 응답 기업들은 부동산 확보 용이성, 인력확보 용이성, 정부·지자체 지원 등 항목에서도 부산과 수도권을 유사한 수준으로 평가했다. 다만, 비즈니스 및 산업 생태계, 생활 인프라 항목은 수도권 대비 열위라는 응답이 각각 50.2%, 44.9%로 나타났다. 부산상의는 신공항 건설과 광역 교통망 확충 등 주요 인프라 사업이 계획대로 추진될 경우, 부산의 물류·교통 경쟁력은 한층 고도화되므로, 이를 수도권 기업 유치 전략의 핵심으로 활용해야 한다고 제안했다. 수도권 기업이 부산으로 이전하거나 투자할 때 기대하는 점은 물류 경쟁력 확보 38.5%, 남부권 중심도시로서의 전략적 입지 확보 26.6%, 낮은 투자비용 9.6% 순으로 나타났다. 수도권 기업의 지방 투자를 유도하기 위한 가장 효과적인 세제 혜택은 법인세의 지역별 차등 적용이 62.8%로 가장 높은 비중을 차지했다. 다음은 수입 관·부가세 감면 17.9%, 기존 사업장 양도세 감면 7.6%, 근로소득세 감면 6.6% 순으로 나타났다. 부산상의 관계자는 “부산 해양 수도 육성과 지역 균형발전에 대한 정부의 정책 의지가 강한 만큼, 입지 경쟁력을 갖춘 부산이 핵심 투자 거점으로 부각될 수 있다”면서 “실질적 투자 유치 성과를 끌어내려면 5극 3특 정책과 연계해 지역 산업의 특성을 극대화하는 등 전략 마련이 필요하다”라고 밝혔다.

오는 5월 9일 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞둔 가운데, 정부가 토지거래허가 신청분까지 양도세 중과 적용을 배제하기로 했다. 재정경제부와 국토교통부는 9일 이런 내용이 담긴 보완 방안을 발표했다. 지난 6일 이재명 대통령이 보완 방안을 마련하라고 지시한 데 따른 것이다. 토지거래허가구역 내 거래는 통상 ‘조건부 매매 약정 체결→허가 신청→심사→허가 또는 불허→(허가 시) 본계약 및 잔금’의 절차로 진행된다. 통상 매매 약정(가계약) 후 구청 허가를 받는 데 평일 기준 15일이 걸린다. 이를 감안할 때 다주택자는 5월 9일까지 계약을 완료하려면 늦어도 4월 중순까지 약정을 체결하고 허가 신청을 해야 했다. 이에 정부는 “양도소득세 중과 유예 종료 보완방안을 마련하여 토지거래허가 심사 절차에 따른 불확실성 없이 최대한 매도 가능한 기회를 부여할 계획”이라고 설명했다. 이번 보완 조치가 시행되면 본계약 시점이 5월 말까지 유연하게 인정되면서 다주택자에게 3주 정도의 유예기간이 생길 것으로 전망된다. 정부는 또 토지거래허가구역 내 주택을 소유한 다주택자가 제3자에게 임대 중인 주택을 무주택자에게 매도할 경우, 5월 9일까지 시･군･구청에 토지거래허가를 신청하면 매수자의 실거주 의무와 주택담보대출 실행 시 전입신고 의무가 유예된다고 밝혔다. 이번 보완 조치는 다주택자에게 시간적 여유를 둬 매물을 추가로 유도하려는 정부의 의도가 깔렸다. 부동산 플랫폼 아실에 따르면 이날 기준 서울 아파트 매물은 7만 6631건으로, 지난달 21일 8만 80건에 비해 감소했다. 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 공식화한 지난 1월 5만 7159건 대비 대폭 증가한 수준이나 매물이 감소세에 접어든 것이다. 한편 다주택자 양도세 중과 유예가 종료될 경우 다주택자의 보유세 부담은 커지게 된다. 우병탁 신한프리미어패스파인더 전문위원의 시뮬레이션에 따르면, 조정대상지역에서 10년 전인 2016년 10억원에 구입한 주택을 20억원에 매도하려는 2주택자가 주택 1채를 5월 9일 이전 매도하면 양도세는 3억 2891만원 수준이다. 하지만 5월 10일 이후에 팔면 양도세는 약 6억 4000만원대로 거의 2배 수준으로 치솟게 된다.

이재명 대통령은 다음달 9일로 예정된 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료일까지 ‘매매 계약’건 외에 ‘토지거래 허가 신청’만 한 경우도 유예를 적용해 주는 방안을 검토하라고 6일 지시했다. 양도세 중과 재개를 앞두고 다주택자들에게 시간적 여유를 더 주며 공급 확대를 유도하려는 것으로 해석된다. 이 대통령은 이날 청와대에서 주재한 국무회의에서 다음달 9일 계약분까지 4~6개월 양도세 중과를 유예하기로 한 것과 관련해 “5월 9일까지 (토지거래) 허가를 완료하고 계약을 해야 된다고 알려지고 있다”며 “그러다 보니 ‘4월 중순이 되면 더이상 매각이 불가능하다, (토지거래) 허가 신청 또는 허가 승인 절차까지 시간 때문에 불가능하다’ 이렇게 판단하는 것 같다”고 진단했다. 이어 이 대통령은 “그렇게 할 필요가 있을까 싶다”며 “5월 9일이라는 시한은 지키되, 5월 9일까지 (토지거래) 허가 신청한 경우에는 허용하는 게 어떨까 싶다”고 제안했다. 그러면서 “필요하다면 해석을 명확하게 하든지 아니면 규정을 개정하는 것도 검토해 달라”고 지시했다. 아울러 토지거래허가구역 내에 다주택자들이 세입자를 낀 매물을 내놓은 경우 무주택자가 이를 매입할 수 있도록 최대 2년간 실거주 의무를 유예키로 한 방침에 대해서도 “1주택자들도 세 놓고 있는 집 팔고 싶은데 왜 우리는 못 팔게 하느냐, 다주택자한테 왜 혜택을 주고 1주택자에게는 왜 혜택을 안 주느냐 이런 반론들이 많다”며 1주택자 매물까지 확대 적용하는 방안을 검토할 것을 주문했다. 이 대통령의 지시는 이른바 이달 중순쯤부터 시작될 것으로 예상됐던 ‘매물 잠김’ 현상을 완화하고 추가 매매 거래를 기대하는 것으로 보인다. 부동산 빅데이터업체 아실에 따르면 이날 서울 아파트 매매 물건은 6만 5501건으로 다주택자 양도세 중과 유예 종료가 발표된 지난 1월 23일(5만 6219건) 이후 34.2% 증가했다. 다주택자들이 내놓은 급매물이 쌓이며 강남 3구를 중심으로 핵심지 아파트 가격이 하락세를 보이기도 했지만, 서울 중하위권으로 매수세가 몰리며 서울 전체 아파트 가격 변동률은 상승세인 상황도 감안했을 것으로 풀이된다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “매물은 늘었지만 생각보다 집값이 금방 잡히지는 않자 다주택자들에게 20일 가까이 시간적 여유를 더 주면서 매물을 내놓도록 유도하려는 것”이라고 설명했다. 다만 추가로 매물이 더 쏟아지고 거래가 활발해지기를 기대하긴 쉽지 않다는 관측도 있다. 우병탁 신한프리미어 패스파인더 전문위원은 “4~5월 안에 새로운 매물이 더 나와 전체 매물의 모수가 커지기는 어렵고 시간에 쫓겨서 거둬들이려던 매물을 조금 더 내놓는 효과가 있을 것”이라고 설명했다.

이재명 대통령은 6일 다음 달 9일 종료되는 다주택자 양도소득세 중과 유예를 종료일까지 토지거래 허가를 신청한 경우로 확대할 것을 지시했다. 이 대통령은 이날 청와대에서 주재한 국무회의에서 종료일까지 계약을 하면 4~6개월 중과를 유예하기로 한 것과 관련해 “5월 9일까지 (토지거래) 허가를 완료하고 계약을 해야 된다고 알려지고 있다”고 전했다. 이어 “‘4월 중순이 되면 더 이상 매각이 불가능하다, 허가 신청 또 허가 승인 절차까지 시간 때문에 불가능하다’ 이렇게 판단하는 것 같다”고 했다. 이 대통령은 “그렇게 할 필요가 있을까 싶다”며 “5월 9일이라는 시한은 지키되, 5월 9일까지 허가 신청한 경우에는 허용하는 게 어떨까 싶다”고 제안했다. 그러면서 “필요하다면 해석을 명확하게 하든지 아니면 규정을 개정하는 것도 검토해달라”고 했다. 아울러 무주택자가 토지거래허가 구역 내에 있는 다주택자 매물을 살 때 세입자가 있다면 최대 2년간 실거주 의무 유예를 적용받도록 한 데 대해서도 1주택자 매물까지 확대할 필요성을 언급했다. 이 대통령은 “1주택자들도 세놓고 있는 집 팔고 싶은데 왜 우리는 못 팔게 하느냐, 다주택자한테 왜 혜택을 주고 1주택자에게는 왜 혜택을 안 주느냐, 왜 불이익을 주느냐 이런 반론들이 많다”고 전했다. 이 대통령은 “당초에는 이게 소위 단기간이나마 갭투기를 허용하는 꼴이 돼서 다주택자에게만 그런 기회를 부여했다”며 “왜냐하면 이게 수요를 자극하지 않을까 해서 그렇게 했던 것”이라고 설명했다. 다만 “지금 상황은 수요를 자극하기보다는 공급을 늘리는 효과가 훨씬 더 클 것으로 판단된다”고 했다. 그러면서 “관계부처는 수요 늘리는 효과가 더 클지 아니면 공급을 늘리는 효과가 더 클지를 객관적으로 잘 판단해달라”며 “특히 1주택자도 세 주고 있는 집 팔겠다는데 왜 못 팔게 하느냐는 항변도 상당히 일리가 있기 때문에 이 점도 고려해서 시행령 개정을 검토해달라”고 당부했다. 이 대통령은 부동산 투기 근절을 위한 신속한 세제·금융 정비와 주택 공급을 강조했다. 그는 “중동 사태 때문에 바쁘긴 한데 우리가 해야 될 일 놓치면 안 된다”며 “대한민국 부동산 투기공화국 탈피라는 국가 과제는 결코 소홀히 할 수 없는 일”이라고 말했다. 이 대통령은 “세금 체제는 ‘부동산이 필요해서, 쓰기 위해서 보유하는 것이지 돈을 벌기 위해 보유하는 것이 아니다’라고 인식할 수 있게 만들어야 한다”며 “부동산 투기를 위해서 남의 돈을 빌려서 부동산 구매하는 일이 발생하지 않도록 금융 제도를 철저하게 손보는 것, 그리고 주택 공급 계획도 있다”고 언급했다. 이어 “그게 차질 없이 신속하게, 제대로 집행될 수 있도록 하는 것에 좀 더 힘을 쏟아주길 바란다”고 했다. 이 대통령은 “남들 열심히 일하는데 적당히 머리 써서 남의 돈으로 규제와 제도를 탈피해서 꼼수로 돈 벌고 이러면 누가 일하고 싶겠는가”라며 “이 나라가 제대로 가는 소위 비정상의 정상화의 가장 핵심적인 과제는 불로소득을 줄이는 것”이라고 지적했다. 그러면서 “노력하는 거 없이 약간 규제를 탈피하거나 아니면 남의 돈을 이용하거나 이런 걸로 돈 버는데 별로 세금도 없고 이런 거는 이상한 거 같다”며 “그것도 역시 사람들의 성실한 노력, 욕구를 감소시키지 않는가. 그런 것도 다 고쳐야 한다”고 했다.

30대 직장인인 사회초년생 A씨는 서울에서 전세살이를 하며 직장생활 동안 꾸준히 돈을 모아왔다. 그는 지난해 알뜰살뜰 모아온 3000만원으로 부동산 소액투자를 하려고 알아보다가 좌절할 수밖에 없었다. 서울을 포함한 수도권에서는 소액투자할 만한 곳이 없어 결국 지방으로 내려가야 했지만, 소위 지방 대도시의 좋은 물건들은 투자금이 부족했기 때문이다. 반면 지난해 정부의 부동산 대책이 잇따르자 부산 해운대구에 사는 다주택자 70대 B씨는 발 빠르게 30대 자녀에게 10억짜리 아파트를 증여했다. 규제가 갈수록 강화되면서 매매보다 증여가 낫다고 판단한 것이다. B씨는 이미 실거주하는 집이 있었지만, 증여받은 아파트 덕분에 2주택자가 됐다. B씨는 규제가 완화되면 증여받은 아파트를 팔고 더 나은 자산으로 갈아탈 계획까지 갖고 있다. 정부가 다주택자와 비거주 1주택자에 대한 규제로 사정권을 넓힌 가운데 소득이 높을수록 비거주 부동산 가격도 증가하는 규모가 큰 것으로 나타났다. 서울신문이 2일 국가데이터처의 가계금융복지조사(2017~2025년)를 분석한 결과 전 가구 평균 소득 1분위(소득 하위 20%)와 소득 5분위(소득 상위 20%) 간의 거주주택 이외 부동산 양극화가 심각한 것으로 나타났다. 거주주택 이외 부동산에는 상가·건물, 토지, 주택 등이 모두 포함된다. 지난달 이재명 대통령은 올해 5월 9일로 예정된 다주택자 양도세 중과 유예 종료 방침을 분명히 한 데 이어 “농지도 투기대상”이라며 농지 전수조사를 지시하는 등 부동산 규제 범위를 확장한 바 있다. 상위 20%인 소득 5분위의 거주주택 이외 부동산 평균 가격을 살펴보면, 2017년 2억 7607만원이었던 가격은 매년 꾸준히 올라 2025년에는 4억 4493만원으로 38%(1억 6886만원) 이상 늘어났다. 반면 하위 20%인 소득 1분위의 거주주택 이외 부동산 가격 평균은 같은 기간 3114만원에서 2023년 3955만원으로 늘었으나, 2024년 3454만원, 2015년 2898만원으로 오히려 7.4%(216만원) 줄었다. 자산의 양극화가 해를 거듭할수록 극심해지는 현상을 보인 것이다. 이런 현상은 자산 분위별로 봐도 비슷하게 나타났다. 상위 20%인 자산 5분위의 거주주택 이외 부동산 가격은 2017년 4억 4866만원에서 2025년 6억 7110만원으로 꾸준히 늘었다. 반면 하위 20%인 자산 1분위의 거주주택 이외 부동산 가격은 애초부터 미미했으나, 56만원에서 52만원으로 그나마 줄어들었다. 정부가 초고가주택과 비거주 1주택에 대한 규제를 주문하고 있지만, 이미 벌어진 양극화를 좁히기엔 역부족이라는 지적이 나온다. 정부가 청년층을 비롯한 취약계층에 대한 공급에 더 방점을 둬야 한다는 주장이 제기된다. 정세은 충남대 경제학과 교수는 “한정돼 있는 땅에서 다주택자들의 독점력이 갈수록 심해지다 보니, 자산이 적거나 없는 사람들의 생계를 너무 어렵게 만들고 국가 전체의 경쟁력에도 악영향을 준다”고 지적했다. 그러면서 “집으로 돈을 벌 수 없다는 인식을 심어줘야 하고, 공공임대와 공공분양 등 공급을 늘리기 위한 종합적인 대책도 필요하다”고 강조했다.

해외주식 투자자라면 꼭 내야 하는 세금이 있다. 양도세다. 해외주식 양도세는 양도차익에 연간 250만원의 기본공제를 차감한 금액에 22%의 세율로 부과된다. 이번에 시행되는 RIA(국내시장 복귀계좌)를 활용하면 세 부담을 줄일 수 있다. ●RIA, 1인당 매도 금액 5000만원 한도 RIA계좌 혜택을 받기 위해서는 먼저 2025년 12월 23일 기준 보유하고 있던 해외주식을 증권사에서 개설한 RIA계좌로 입고해야 한다. 다음으로, 해당 해외주식을 매도해 원화로 환전해야 한다. 이후 환전한 원화로 국내 상장주식이나 국내 주식형 펀드 등에 투자하고 그 투자금을 1년 이상 RIA계좌에 유지해야 한다. 감면 혜택은 1인당 매도금액 5000만원 한도 내에서 적용된다. 매도 시기에 따라 2026년 5월 31일까지 매도하면 양도세의 100%, 7월 31일까지는 80%, 12월 31일까지는 50%를 감면받는다. 예를 들어, 2000만원에 취득한 해외주식을 5000만원에 매도했다면 양도차익은 3000만원이다. 여기서 연간 기본공제 250만원을 차감하면 과세표준은 2750만원이 되고, 약 605만원의 세금을 부담하게 된다. 그러나 이 주식을 RIA계좌로 옮긴 뒤 2026년 5월 31일까지 매도했다면 양도세를 내지 않을 수 있다. 전략도 중요하다. 매도 금액 기준 5000만원 한도로 감면해주므로, 양도차익이 큰 종목부터 RIA계좌로 이전해 매도하는 방식이 유리하다. ●2025년 12월 23일 이후 매수 건은 제외 확인해야 할 사항도 있다. 2025년 12월 23일 이후 새로 매수한 해외주식은 RIA계좌로 옮기더라도 세제 혜택을 받을 수 없다. RIA계좌를 통해 세제 혜택을 받는 동안 다른 계좌에서 해외주식이나 해외펀드 등 해외주식 대체자산을 추가 매수하면 비과세 또는 감면 혜택이 축소될 수 있다. 투자원금은 1년간 RIA계좌에서 인출하지 않아야 한다. 투자자 입장에서는 절세 수단을 넘어, 향후 자산 배분 방향까지 함께 점검해 볼 기회가 된다. 다만 실제 활용에 앞서 적용 대상 자산, 매도 시기, 보유 의무, 대체자산 매수 제한 등을 꼼꼼히 확인해야 한다. 이승준 삼성증권 헤리티지컨설팅 팀장

“부동산 투기를 방치하면 나라가 망한다”는 부동산 투기 근절에 대한 이재명 대통령의 강력한 의지가 시장에서 서서히 통하고 있는 것으로 보인다. 무섭게 치솟던 서울 강남 아파트값이 조금씩 진정되는 분위기다. 오는 5월 9일 이후 다주택자 양도소득세 중과를 부활하겠다고 이 대통령이 직접 밝힌 이후 강남 3구를 시작으로 한강변 아파트 가격 조정이 시작되더니 이제 하락세다. 강남 아파트 매물이 수억원씩 몸값을 낮췄다는 기사도 보인다. 대통령의 발언이 시장에 효과를 나타내고 있는 것은 지수에서도 확인할 수 있다. 3월 3주 차 서울 아파트 매매가격 상승률은 전주 0.08%에서 0.05%로 0.03% 포인트 줄었다. 특히 서울 아파트값 상승을 주도해 온 강남 3구와 용산, 성동, 강동, 동작 등 이른바 한강벨트 지역의 집값이 본격적으로 조정되고 있다. 특히 비거주 1주택자에 대해서도 보유세를 강화할 수 있다는 이야기가 나오면서 “정말 집을 팔아야 하나”라고 진지하게 고민하는 사람들이 늘고 있다. 강남 아파트값이 잡히면서 정부도 자신감을 얻는 분위기다. 이 대통령은 소셜미디어(SNS) X를 통해 계속해서 부동산 관련 메시지를 쏟아내고 있다. 양도세 중과 유예 이후 아파트값이 다시 반등할 수 있다는 이야기가 나오자 청와대에서 보유세 카드를 만지작거린다는 이야기도 나온다. 이 정도면 이재명 정부의 아파트값과의 전쟁 1라운드는 후한 점수를 줄 수 있을 것 같다. 그런데 이상하다. 분명 아파트값이 잡히고 있다는데, 좀처럼 체감이 잘 안 된다. 아니 오히려 평범한 시민과 실수요자 입장에서는 “아파트값이 더 오른 것 아냐”라는 목소리까지 나온다. 집값 하락을 다수 국민이 체감하지 못하는 이유는 간단하다. 중산층과 서민들이 사려고 하는 아파트 가격은 되레 더 올라서다. 실제 강북권의 아파트 가격 상승세는 여전히 뜨겁다. 성북구(0.20%)와 서대문구(0.19%), 광진구(0.18%), 동대문구(0.17%), 은평구(0.15%) 등 강북 지역의 아파트값은 지금도 뛰고 있다. 부동산 커뮤니티에 돌고 있는 “아파트값이 잡히고 있다는데, 우리 동네는 신고가”라는 말들은 거짓이 아니다. 서울 외곽 지역 아파트 가격 상승보다 더 걱정되는 것이 있다. 바로 전셋값 상승이다. 서울 아파트 전셋값은 지난 16일 기준 0.13% 오르며 전주(0.12%)보다 상승폭이 커졌다. 특히 관악구(0.32%)와 도봉구(0.31%), 구로구(0.27%) 등 상대적으로 전셋값이 저렴한 지역의 상승률이 더 높았다. 그 결과 지난해 2월 5억 6263만원이었던 서울 아파트 평균 전세가는 올해 2월 5억 9823만원을 기록했다. 일각에서는 전세 매물이 씨가 마르면서 조만간 6억원을 돌파할 것으로 보고 있다. 신혼부부나 서민들의 주거 공간 마련이 더욱 어려워지고 있다는 의미다. 이쯤 되면 의문이 들기 시작한다. 정말 이재명 정부의 부동산 정책은 성공하고 있는 것일까. 안타깝게도 강남 아파트값이 60억원에서 55억원으로 떨어진다고 하더라도 실제로 그 집을 살 수 있는 자산가들은 그다지 많지 않다. 일부 부동산 부자들의 자산이 줄고 하늘 높은 줄 모른 채 치솟던 강남 등의 고가 아파트 가격이 내려가는 것이 잠시 통쾌하게 느껴질지는 모르겠지만, 다수 시민들의 삶에 큰 도움이 되지는 않을 것 같다. 부동산 정책이 효과를 보고 있지만, 정작 시민들에게는 효능감이 떨어질 수 있다는 뜻이다. 오히려 이 과정에서 전셋값이 오르고 서민들이 주로 거주하는 서울 외곽 지역의 아파트 가격이 오른다면 과연 정책이 성공하고 있는 것인지 다시 고민해 봐야 한다. 주택정책의 최우선 목표는 무엇보다 ‘시민들의 주거 안정’ 달성이라는 점을 잊어서는 곤란하다. 김동현 사회2부(부장급)

이재명 대통령이 24일 “부동산 투기를 방치하면 나라가 망한다”고 강조했다. 이어 “대한민국이 가진 최악의 문제점이 부동산 투기”라며 “모든 악용 가능성을 철저히 배제하고 엄정하고 촘촘하게 0.1%도 물 샐 틈이 없게 제도를 준비해야 한다. 정치적 고려를 전혀 할 필요가 없다”고 주문했다. 이 대통령은 이날 청와대에서 열린 국무회의에서 “담합이나 조작 등 부동산 시장 교란 행위에 대해 엄정하게 제재하도록 철저히 준비해 달라”며 이렇게 밝혔다. 이 대통령은 “부동산과 관련해 설왕설래가 많은데 여전히 ‘부동산 불패’라는 인식이나 정부가 시장을 어떻게 이기겠느냐, 정치적 압력이 높아지면 정부가 포기할 테니 버티자는 인식이 있는 것 같다”면서 “욕망에 따른 불가피한 저항이긴 하지만 이를 이겨내지 못하면 정부의 미래도 나라의 미래도 없다”고 짚었다. 이어 “결국 부동산은 심리전에 가까운데, 욕망과 정의가 부딪쳐 지금까지는 욕망이 이겨 왔다”며 “기득권이나 정책 결정 권한을 가진 집단이 욕망의 편을 들지 않았냐”고 지적했다. 이 대통령은 이날 엑스(X)에 ‘선진국 주요 도시 보유세, 우리나라와 비교하면?’이라는 제목의 기사를 링크한 뒤 “저도 궁금했습니다”라고 짧게 적었다. 강유정 청와대 대변인은 이날 브리핑에서 “세계 각국의 보유세 현황에 대해 소개하는 차원이었던 듯하다”면서 “초고가 아파트를 비롯한 주거지역에 대한 보유세는 가장 최종적으로 검토할 정책 사안이라는 점에 변화가 없다”고 설명했다. 홍익표 청와대 정무수석은 이날 라디오에 출연해 “대통령께서 가지고 있는 생각이 현재 보유세 인상은 아니다”라면서도 “5월 9일 양도소득세 중과 유예 조치가 끝나고 매물이 잠기거나 부동산 가격이 잡히지 않을 때는 정부가 가진 모든 수단을 도마 위에 올려놓고 검토할 것이고, 그중에는 당연히 보유세도 포함돼 있다”고 말했다. “주택과 부동산 정책의 논의·입안·보고·결재 과정에서 다주택자와 비거주 고가 주택 소유자, 부동산 과다 보유자를 배제하라”는 이 대통령의 지시와 관련해 청와대와 정부는 인사 조치 기준과 대상을 정하는 작업에 나섰다. 이 대통령이 이날 해외 주요 선진국의 보유세 현황에 관심을 보인 것을 두고 ‘보유세 인상’ 카드가 머지않아 가시화될 가능성이 있다는 해석이 나온다. 앞서 김용범 청와대 정책실장도 지난 20일 언론 인터뷰에서 “뉴욕, 런던, 도쿄 등 주요 도시의 보유세를 연구 중”이라고 말했다. 주요 선진국의 보유세 실효세율(주택 시세 대비 보유세 납부액 비율)이 대부분 한국보다 높다. 정부가 보유세 실효세율을 선진국 수준으로 끌어올리려는 게 아니냐는 관측이 관가 안팎에서 나오는 이유다. 토지자유연구소에 따르면 경제협력개발기구(OECD) 회원국 30개국의 보유세 실효세율 평균은 0.33%로 집계됐다. 한국은 0.15%로 하위권인 20위 수준이다. 미국 0.83%, 영국 0.72%, 캐나다 0.66%, 일본 0.49% 등으로 주요국 대부분 한국보다 높다. 이종석(회계사) 나라살림연구소 자문위원은 “보유세 실효세율 현실화 로드맵을 통해 부동산 보유세 강화에 대한 정책적 일관성을 유지해야 한다”고 말했다. 미국 뉴욕이나 로스앤젤레스(LA) 등 주요 도시의 보유세 실효세율은 통상 1% 수준으로 알려져 있다. 한국도 이 정도까지 보유세를 끌어올리면 고가 아파트 보유자의 세 부담은 크게 늘어난다. 단순 계산으로 서울 강남구 압구정동 신현대9차(111㎡) 보유세는 1858만원에서 7200만원으로, 서초구 반포동 래미안원베일리(84㎡)는 1829만원에서 6080만원으로 급증한다. 전문가들은 보유세는 올리되 거래세는 낮춰야 매물이 시장에 나올 수 있다고 지적한다. 유선종 건국대 부동산학과 교수는 “한국보다 보유세가 높은 국가는 취득세나 양도세가 낮아 균형이 이뤄져 있다”면서 “보유세만 올리면 강북 집값을 자극하는 풍선효과만 낳을 것”이라고 말했다. 마강래 중앙대 도시계획·부동산학과 교수도 “자산 격차에 따른 조세 형평성을 위해 보유세를 인상하는 방향은 맞다”면서도 “거래세를 낮추지 않으면 매물 잠김 현상이 심화할 것”이라고 지적했다.

다주택자 양도소득세 중과 유예 종료에 이어 공시가격 상승으로 보유세 부담이 커지자 서울 아파트 매물이 빠르게 늘고 있다. 23일 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 지난 21일 기준 서울 아파트 매물은 8만 80건으로 지난해 6월 11일(8만 710건) 이후 약 9개월 만에 8만건을 넘어섰다. 서울 아파트 매물은 올해 들어 정부가 집값 안정에 대한 강력한 의지를 잇따라 내보이면서 쌓이기 시작했다. 특히 이재명 대통령이 다주택자에 대한 양도세 중과를 더 이상 유예하지 않겠다고 밝힌 1월 23일(5만 6219건)과 비교하면 지난 21일까지 쌓인 매물은 42.4% 증가한 수치다. 매물이 가장 많이 나온 곳은 강남 3구로, 강남구 아파트 매물이 1만 966건으로 가장 많고 서초구도 9543건으로 1만건에 육박했다. 두 달 전과 비교해 강남구와 서초구는 각각 44.8%, 49.3% 매물이 증가했다. 송파구도 1월 23일 3526건에서 21일 기준 5969건으로 69.3% 증가했다. 지난 2개월 간 ‘한강벨트’ 지역의 매물 증가율은 훨씬 높았다. 성동구 93.8% (1212건→2349건), 강동구 76.5%(2555건→4511건), 동작구 69.6%(1249건→2119건), 마포구 60.4%(1435건→2303건), 광진구 59.2%(839건→1336건), 용산구 47.9%(1284건→1899건) 등이었다. 김윤덕 국토교통부 장관이 지난 12일 공시가격 상승 가능성을 예고한 데 이어 17일 정부가 공시가격 상승과 보유세 인상 가능성을 공식 발표하자 매물이 쌓이는 속도는 더욱 커졌다. 지난주 강남구 매물은 7.5%, 서초구는 7.4% 증가했다. 이어 영등포구(7%), 강동구(6.9%), 용산구(6.6%) 순으로 매물이 증가해, 보유세 부담에 따른 비거주·고가 1주택 매물도 나오기 시작한 것으로 풀이된다. 반면 서울 아파트 매물이 쌓이는 약 두 달 동안 전세 물건은 2만 2156건에서 1만 7395건으로 21.5% 줄었다. 특히 강북구와 노원구의 전세 물건이 크게 줄면서 노원구 월계동 그랑빌아파트(3003가구)의 전세 물건은 0건이었고, 강북구 미아동 SK북한산시티(3830가구)는 2건에 불과했다. 김인만 김인만부동산경제연구소장은 “다음달 중순까지 세 부담을 피하기 위한 매물은 나올 것”이라면서도 “아직 매매 문턱이 높은 전세 수요자들은 대출 규제와 계약갱신청구 등으로 전세 물건 회전이 더디다 보니 품귀 현상을 겪고 있다”고 말했다.

다주택자 양도세 중과 유예 종료와 보유세 강화 기조 속에서 서울 아파트에 변화의 조짐이 나타나고 있다. 올해 들어 매물은 약 40% 늘었고 강남권을 중심으로 가격 상승세도 꺾였다. 그러나 정책 의지에도 불구하고 시장은 아직 안정과는 거리가 있다. ‘그들만의 리그’인 강남권 외 서울 아파트 거래의 86%가 15억원 이하에 몰리며 수요는 중저가로 이동했고, 규제가 덜한 지역에서는 가격이 오르고 있다. 겉으로는 조정이지만, 안에서는 수요가 자리를 옮기며 가격을 떠받치는 모양새다. 여기에 우려한 대로 전월세 불안도 가중되고 있다. 전세 재계약 비중이 절반을 넘어서며 시장의 이동성이 크게 떨어졌다. 3000가구가 넘는 새 아파트 단지에서도 전세 매물은 사실상 자취를 감췄다. 이러니 전세 가격이 1년 새 1억원 가까이 뛸 수밖에 없다. 매매를 막으면 임대로 쏠리는 흐름은 반복돼 왔고, 이번에도 예외가 아니다. 그런데도 공급 확대나 전월세 대책은 지지부진하다. 4월 입주 물량 1만 6000가구 가운데 서울은 1000여 가구에 그친다. 정작 수요가 몰린 곳에 물량이 없다. 공급 확대를 말하고는 있지만 시장이 체감할 물량은 여전히 태부족인 것이다. 그래서인지 메시지만 강해진다. 이재명 대통령은 그제 부동산 정책 전 과정에서 다주택 공직자를 배제하라고 했다. “주택정책에서 단 0.1%의 구멍도 있어서는 안 된다”며 또 강수를 띄웠다. 일부 공직자가 움찔해 사의를 표명하는 등 공직 사회에 긴장감이 역력하다. 그러나 관료 조직을 다루듯이 부동산을 잡을 수는 없다. 행정은 통제할 수 있지만 가격과 수급은 그렇지 않다. 지금의 정책은 누르는 힘만 있고 풀어낼 수단은 부족하다. 필요한 것은 메시지가 아니라 물량이다. 거래·공급·임대가 함께 움직여야 시장 균형이 맞춰진다. 사람들이 원하는 곳에 살 수 있는 주택이 충분해질 때 부동산 안정은 따라온다. 그때 비로소 정책은 평가받는다.