“나쁜 임대인 책임 끝까지 묻겠다”전세사기 경찰 전담반 구성 지시5년간 도심임대 34만가구 공급 전세 사기를 막기 위해 악덕 임대인의 명단을 공개하는 방안이 추진된다. 빌라나 오피스텔 등 소규모 주택 단지의 시세·전셋값을 파악할 수 있는 데이터베이스도 구축된다. 국토교통부는 20일 윤석열 대통령 주재로 경기 성남 목련마을 1단지 중탑 종합사회복지관에서 열린 제3차 비상경제회의에서 이런 내용이 담긴 주거 분야 민생안정 방안을 보고했다. 윤 대통령은 “주거안정과 주거복지는 민생안정의 핵심”이라며 서민 주거 대책을 강조했다. 윤 대통령은 행정안전부 협의로 경찰에 전세 사기 전담반을 구성하고, 주택도시보증공사(HUG)가 대위변제한 금액에 대해 채권을 가진 만큼 채권 회수를 끝까지 해서 ‘나쁜 임대인’의 책임을 묻도록 하라고 지시했다. 또 윤 대통령은 “주거 취약계층 지원과 서민 주거비 부담 완화는 물론이고 근본적인 부동산 시장 안정을 위해 민간 시장을 통한 주택공급도 활성화할 것”이라고 했다. 그러면서 “전월세 시장 정상화를 위해 임대차법 개정에 대한 사회적 논의가 필요한 시점”이라며 “국회 중심으로 공론화되기를 기대하며 정부도 적극 참여하겠다”고 덧붙였다. 정부는 주거 분야 민생안정 방안으로 2회 이상 보증금을 반환하지 않은 집주인의 명단을 공개하고 임대사업자가 전세보증보험을 들지 않으면 보증금의 10% 이내 과태료를 물게 했다. 하반기 공급 예정인 전세 물량은 4만 4500가구에서 5000가구 늘린 4만 9500가구로 확정했다. 장기 도심임대주택 공급계획도 내놓았다. 내년부터 5년간 33만 8000가구를 공급하고 쪽방·고시원 거주자 주거상향 지원사업을 1만 가구로 확대했다. 영구임대주택 등 노후임대주택 재정비 계획도 세우기로 했다. 지난 정부에서 활성화했다가 혜택을 줄인 매입 등록임대주택제도는 임대주택의 안정적 공급 순기능이 있다고 판단, 소형 주택 위주로 정상화하기로 했다. 이에 따라 매입 등록임대주택도 종부세 합산 배제, 양도세 중과 배제 등의 혜택을 받을 수 있게 됐다.

주택시장이 침체기로 접어드는 변곡점을 맞았다. ‘영끌’과 ‘빚투’로 달아올랐던 집값은 오름세가 꺾이는가 싶더니 금세 급경사 내리막길로 접어들고 있다. ‘거래절벽’이라고 할 정도로 투자 수요도 냉각됐다. 집값이 전세보증금 이하로 떨어진 ‘깡통주택’도 속출하고 있다. 이런 현상은 하반기에 더욱 깊어질 것으로 전망된다. 부동산 전문가들은 추가 금리 인상 예고, 단기간 급등 피로감, 공급 확대 신호 등으로 투자 심리 위축, 거래 급감, 집값 하락이 이어지는 주택시장 침체기가 이미 시작된 것 아니냐는 평가를 했다. 지난해 7월까지만 해도 0.5%를 유지했던 기준금리는 1년 새 2.5%로, 주택담보대출 이자는 3~4%대에서 6~7%로 상승했다. 그동안은 집값 상승폭을 참작해 3~4%대 주담대 이자 정도는 부담되지 않았지만 이자가 6~7%대로 오르면 상황은 달라진다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “기준금리 2%는 은행 돈을 지렛대 삼아 주택을 구입하는 임계점”이라며 “이미 임계점을 넘어선 데다 추가 금리 인상이 예정돼 있어 주택 구매 수요는 더 떨어질 것”이라고 전망했다. 금리 인상과 함께 단기간 급등에 따른 피로감도 주택시장을 오그라들게 하고 있다. 특히 집값 상승폭이 컸던 수도권 아파트는 가격 조정이 급경사를 탈 것으로 전망되면서 수요자의 발길이 끊겼다. 오를 만큼 올랐다는 심리가 팽배해지면서 신규 주택 투자 수요가 줄어들었고 거래량 급감으로 이어졌다. 올해 상반기 서울 지역 한 달 평균 아파트 거래 건수는 1288건으로 통계를 잡기 시작한 2006년 이후 최저치를 기록했다. 이는 지난해 같은 기간(4304건)에 비해 3분의1 수준이고, 2020년 같은 기간(7246건)과 비교하면 5분의1 수준이다. 장희순 강원대 교수는 “보유세·양도세 강화로 거래를 옥죄던 시절에도 주택은 꾸준하게 거래됐지만, 지금은 ‘상투’를 잡을 수 있다는 우려가 퍼지면서 신규 매수세가 끊겼다고 보면 된다”고 말했다. 공급 확대 신호도 집값 오름세를 누그러뜨렸다. 주택 정책 기조를 수요 억제에서 공급 확대로 전환한 것만으로도 물량 공세 신호를 줘 집값 오름세와 묻지마 투자 수요를 잠재우기에 충분했다. 새 정부 주택 정책의 근간이 될 250만 가구 공급 확대 정책이 다음달 중순 확정되면 이런 현상은 더욱 뚜렷해질 전망이다. 주택시장이 침체기에 접어들었다는 진단도 나온다. 최근 국토연구원이 내놓은 ‘주택가격에 대한 금리의 시간가변적인 영향 연구’ 보고서는 집값 하락 현상이 8월부터 본격적으로 나타날 것으로 전망했다. 이미 시장에서는 집값 하락에 따른 깡통주택 양산, 급매물 적체 현상이 나타나고 있다. 따라서 주택정책도 공급 확대와 함께 시장의 연착륙까지 고민해야 하는 과제를 안게 됐다. 서진형 경인여대 교수는 “거래 급감과 집값 수직 하락 추세가 오래가면 주택시장의 경착륙도 우려해야 한다”고 말했다.

정부가 여행자 휴대품 관세 면세 한도를 늘리며 코로나19로 무너진 관광산업 살리기에 나섰다. 방역조치 해제에 따른 일상 회복으로 해외여행 수요가 급증했지만 아직 코로나19 이전 수준으로 되돌아가진 못했다는 판단에서다. 물가 상승 영향으로 국민의 소득이 늘어난 것도 면세 한도를 늘리는 배경이 됐다. 정부가 여행자 휴대품 관세 면세 한도를 늘리며 코로나19로 무너진 관광산업 살리기에 나섰다. 방역조치 해제에 따른 일상 회복으로 해외여행 수요가 급증했지만 아직 코로나19 이전 수준으로 되돌아가진 못했다는 판단에서다. 물가 상승 영향으로 국민의 소득이 늘어난 것도 면세 한도를 늘리는 배경이 됐다. 추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 지난 16일(현지시간) 인도네시아 발리에서 열린 기자간담회에서 “세계경제 하방 리스크 확대로 최근 나타나는 국내 경기 회복 흐름이 제약받지 않도록 우리 경제의 활력을 높이는 대책을 추진해 나가겠다”면서 “여행자 휴대품 면세 한도(600달러)를 상향 조정하는 방안을 검토 중”이라고 밝혔다. 확대 폭에 대해서는 “현재 200달러 정도 올린 800달러로 생각하고 있다”고 말했다. 현재 1인당 휴대품 면세 범위는 주류 1병, 향수 60㎖, 담배 200개피, 기타 합계 600달러 이하의 물품이다. 정부는 면세 한도 상향을 추진하는 데 ▲소득수준 ▲관광산업 지원 ▲해외사례 등 3가지를 고려했다고 설명했다. 먼저 1인당 명목 국민총소득은 지난해 기준 4025만원으로, 면세 한도를 400달러에서 600달러로 올린 2014년 3095만원에서 7년 새 30% 증가했다. 국민총소득이 늘어난 만큼 여행자 휴대품 면세 한도도 소득상승률과 비슷한 수준인 33.3% 높여 국민에게 세제 혜택을 주겠다는 것이다. 정부는 또 아직 매출이 회복되지 않아 어려움을 겪는 면세점을 비롯한 관광산업에 대한 선제적인 지원이 필요하다고 판단했다. 2019년 2871만명까지 늘었던 연 해외여행자 수는 2020년 코로나19 확산으로 7분의 1 수준인 428만명으로 주저앉았고, 지난해 다시 122만명으로 뚝 떨어졌다. 국내 면세점 연매출은 2019년 24조 9000억원에서 2020년 15조 5000억원으로 37.8%로 쪼그라들었고, 지난해도 17조 8000억원에 그쳤다. 기재부 관계자는 “관광업계 종사자의 고용 안정성 제고도 고려했다”고 설명했다. 면세 한도를 늘리면 여행객의 지출이 늘어나 관광업종의 인건비 여력이 커진다는 의미다. 아울러 정부는 “국내 면세 한도(600달러)가 주변국인 중국(약 776달러)과 일본(약 1821달러)보다 낮다는 점도 고려했다”고 설명했다. 한편 정부는 국채·외환시장 안정을 위해 비거주자·외국법인이 우리나라 국채와 통화안정증권을 거래해 얻은 이자·양도소득에 대해 세금을 매기지 않는 방안을 21일 발표하는 세법개정안에 반영하기로 했다. 외국인의 한국 국채시장 투자를 이끌어 내려는 조치다. 추 부총리는 “국채투자 이자·양도소득을 비과세하면 외국인 투자자에게 인센티브가 되는데, 국채금리가 인하되고 환율이 하락해 국채·외환시장이 안정화된다”면서 “일부 1000억원 미만의 세수감소 효과는 있을 수 있으나 절감할 수 있는 국채 이자비용이 5000억~1조 1000억원 정도로 추산된다”고 설명했다. 추 부총리는 이어 “선진국 대부분 국채투자의 이자소득에 대해 과세하지 않고 있다는 점도 참고했다”고 덧붙였다. 앞서 정부는 2009년 외국인·비거주자의 채권 투자에 대한 비과세를 시행했으나 자본 유출입 변동성이 커지자 2011년 1월 비과세 혜택을 폐지하고 과세로 환원했다.

올 하반기에는 주택·도시정책에 획기적인 변화가 기대된다. 상반기에 부동산 세제 개편 방안, 분양가 규제 개선 등의 대책이 나왔다면 하반기에는 중장기 주택·도시정책 방향이 결정된다. 8월에는 윤석열 정부의 대표적인 부동산 정책인 주택 ‘250만호+α’ 공급 대책이 나온다. 대책에는 5년 동안 250만호(인허가 기준)를 공급하는 방안이 구체적으로 제시된다. 250만호 주택 공급 주체는 공공에서 민간으로 바뀐다. 지역으로 볼 때는 공급량의 절반 이상을 수도권에 공급하고, 유형별로는 공급 목표의 절반 이상을 재개발·재건축·도심 복합개발 주택으로 채울 계획이다. 공공임대주택 건설과 함께 민간임대주택 공급을 활성화하는 대책도 나온다. 공공택지에서 민간임대주택 부지를 확대 공급하고, 10년 이상 장기임대주택 양도세 장기보유공제율을 올리는 방안 등이 거론된다. 규제에 묶인 재건축·재개발사업 활성화 방안도 나온다. 재건축 정밀안전진단 기준 합리화·재건축초과이익부담금 개선 방안, 신속한 통합 인허가 방안 등이 제시될 것으로 보인다. 가장 민감한 대목은 재건축 규제 완화로 정밀안전진단 기준 조정, 분양가 규제 합리화, 초과이익환수제도 개편이다. 이 가운데 분양가 규제는 필수 비용을 분양가 산정에 반영하도록 이미 조치했다. 대책에는 안전진단 기준을 합리적으로 조정하는 방안이 발표될 것으로 전망된다. 초과이익환수제는 법률 개정 사항이라 정부 단독으로 처리하기 어렵다. 도심·역세권·국공유지 등을 복합 개발해 주택 공급을 늘리는 방안도 나온다. 수도권 1기 신도시 아파트 재건축 추진 방향도 제시된다. 현재 용적률(169~226%)로는 사실상 재건축 사업을 진행할 수 없어서 용적률을 올려 주는 특별법을 마련해야 한다. 토지용도 변경과 종(種) 상향을 통해 용적률을 300~500%로 올리는 방안이 검토되고 있다. 임대차법 개정도 본격 논의된다. 계약갱신청구권, 전월세 상한제 개정도 본격적으로 추진한다. 시장 상황을 보아 가며 전문가 공청회 등을 거쳐 법률 개정 작업에 나설 것으로 전망된다. 같은 맥락에서 주택등록임대사업자제도 부활도 예고됐다. 공공임대주택만으로는 한계가 있는 만큼 민간임대주택 물량을 늘려 전월세 시장을 안정시키려는 취지다. 이 제도는 지난 정부에서 확대 도입했다가 각종 세제지원 특혜 시비가 붙으면서 2020년 폐지된 정책이다. 청년 원가주택 30만 가구, 역세권 첫 집 20만 가구를 공급하는 로드맵도 발표된다. 무주택 청년층과 신혼부부 대상으로 아파트 청약 기회를 확대해 내 집 마련을 돕는 정책도 준비하고 있다. 이 밖에 전세 사기 대책, 국토 공간 효율적 이용 방안 등도 수립할 예정이다.

정부는 6·21 부동산대책 발표에서 임대료를 5% 이내로 인상하는 ‘상생임대인’은 양도소득세 비과세 혜택과 장기보유특별공제(장특공제) 요건인 2년 실거주를 채우지 않아도 된다고 밝혔다.<서울신문 6월 22일자 1·4·5면> 기획재정부가 24일 소개한 상생임대인과 상생임대주택 관련 주요 질의 사항을 일문일답으로 정리했다. -상생임대주택으로 운영된 모든 보유주택이 양도세 비과세와 장특공제 거주요건 2년이 면제되나. “아니다. 최종적으로 양도되는 1주택의 거주요건만 면제된다. 이번 개정으로 다주택자도 상생임대차 계약을 체결할 수 있지만, 양도세 비과세 거주요건 2년은 양도시점에 1세대 1주택인 경우에만 적용된다. 따라서 임대개시일 기준 다주택자는 상생임대주택 양도 시 반드시 1주택자로 전환해야 거주요건 2년 면제 혜택을 받을 수 있다.” -전세를 끼고 집을 샀다. 임대료를 5% 이내로 올리면 상생임대인 혜택을 받을 수 있나. “아니다. 직전 계약을 체결한 사람은 전 집주인이다. 주택을 매입하면서 임대차계약을 승계받은 경우는 이를 직전 임대차계약으로 보지 않는 것이다. 직전 계약 체결자와 신규 계약 체결자가 다른 경우는 상생임대인으로 인정하지 않는다.” -기존 임차인이 나가고 새 임차인과 계약을 했다. 상생임대인 혜택을 받을 수 있나. “그렇다. 임차인이 달라지더라도 임대료를 5% 이하로 올리면 상생임대인이 될 수 있다. 직전 임대차계약과 상생 임대차계약의 임대인은 동일해야 하지만 임차인은 달라도 무방하기 때문이다.” -직전 임대차계약과 상생임대차계약 사이에 시간적 공백(임대인 직접 거주, 공실 등)이 있어도 되나. “그렇다. 두 계약에 따른 임대가 공백없이 계속해 유지될 필요는 없다.” -상생임대차계약을 언제까지 체결해야 인정받을 수 있나. “2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중 체결해야하며, 계약금을 실제로 지급받은 사실이 확인돼야 한다.” -상생임대차계약을 체결하면서 전세에서 월세로, 또는 월세에서 전세로 전환하는 경우 임대료 5% 이하 인상 여부를 어떻게 판정하나. “민간임대주택특별법에 따른 전·월세 전환율을 활용해 계산한다. ‘연 10%’와 “기준금리(23일 현재 연 1.75%)+연 2%’ 중 낮은 비율을 적용한다. 예를 들어 전세보증금 3억원인 주택을 월세보증금 5000만원으로 전환한다고 하자. 이 경우 임대료 5% 이하 인상을 충족하기 위해선 월세를 82만 8125원 이하로 설정해야한다. 월세 보증금 2000만원에 월세가 50만원인 주택을 전세로 전환할 때는 전세보증금을 1억 8900만원 이하로 해야 한다.”

금리 부담과 매물 적체 등의 영향으로 서울 아파트 가격이 4주 연속 하락세를 이어가고 있다. 대통령실 이전 호재로 크게 올랐던 용산구도 보합 전환됐다. 23일 한국부동산원이 발표한 6월 셋째 주 주간 아파트 가격 동향 조사에 따르면 서울 아파트 매매가격은 0.03% 하락했다. 5월 다섯째 주 이후 4주 연속 하락한 가운데 지난주(-0.02%)보다 하락폭이 확대됐다. 서울 25개 구 중 아파트값이 오른 곳은 서초구(0.02%)가 유일하다. 대통령실 이전 호재로 12주 연속 상승세를 이어오던 용산구는 이번 주 보합으로 돌아섰고, 강남구도 상승·하락의 혼조세를 보이며 3주 연속 보합을 나타냈다. 한국부동산원은 “급격한 금리 인상 부담과 경제위기 우려, 잠실·삼성·대치동 등 토지거래허가구역 재지정 등 다양한 하방압력으로 서울의 매수세 및 거래가 위축됐다”고 설명했다. 이런 가운데 서초구 반포동 아크로리버파크 129.97㎡가 지난달 23일 68억원(19층)에 팔려 역대 최고가를 경신하는 등 서울 내에서도 가격 양극화가 심화하고 있다.서울 아파트값 하락세가 주간 조사에서 당분간 이어질 가능성이 있지만 올해 하반기 내내 떨어지진 않을 것이란 전망이 나온다. 양도세 부담을 덜려는 다주택자들의 급매물이 서울보다는 주로 수도권 외곽지역에서 나오고 있어 서울에서는 상대적으로 매물 적체가 심하지 않을 것이라는 분석이다. 여경희 부동산R114 수석연구원은 “서울의 다주택자들이 연내에는 급매 대신 버티기에 들어갈 것”이라며 “하반기엔 서울의 입주물량도 많지 않아서 서울 전체가 약세로 돌아서기보다 강보합이 예상된다”고 말했다. 전국의 아파트 가격 역시 0.03% 하락해 지난주(-0.02%)보다 하락폭이 커졌다. 서울의 전세가격은 지난주와 마찬가지로 0.01% 하락했다. 매물이 소폭 늘어났지만 높은 전세가격 부담과 금리 인상 우려 속에 전세에서 월세로 갈아타거나 경기도 등 서울 인근 지역으로 수요가 분산됐기 때문이다.

●하루 초과했더리도 30일까지 해야 해외 금융소득에 대한 소득세, 양도세 신고와 더불어 반드시 잊지 말아야 할 것이 바로 2011년부터 시행되고 있는 해외금융계좌 신고제도다. 거주자 또는 내국법인이 지난해 보유한 모든 해외금융계좌 잔액 합계액이 지난해 매월 말일 중 어느 하루라도 5억원을 초과했다면 해외금융계좌와 관련 정보를 오는 30일까지 신고해야 한다. 5억원 초과여부 환산은 전년도 매월 말일의 모든 해외금융계좌 잔액에 매월 말일의 기준환율을 곱해 산정한다. ‘신고 의무가 있는 거주자’의 조건은 국내에 주소를 두거나 183일 이상 거소를 둔 개인이다. 지난해 12월 31일 기준으로 10년 전부터 국내 거주기간이 5년 이하인 외국인 거주자 또는 1년 전부터 국내 거주기간 합계가 183일 이하인 재외국민은 신고 의무가 면제된다. 국내 취업 등의 이유로 입국한 외국인이라면 국내거주기간이 과거 10년 중 5년이 넘는지를 살펴보고, 신고대상에 해당하는지 여부를 꼭 점검해야 한다. 대한민국 국적이 있지만 해외 영주권이 있는 경우에도 국내 거소기간이 183일을 넘는다면 신고의무가 있기 때문에 각별한 주의가 필요하다. 국외에 소재한 해외금융회사에 개설한 계좌로서 해외 계좌에 보유한 현금, 주식, 채권 펀드, 파생상품 등 금융자산이 신고대상이다. 해외에 개설된 가상화폐계좌를 통해 보유한 암호화폐는 올해까지는 신고대상이 아니지만 내년 6월부터는 신고대상에 포함된다. 다만 국내 투자자가 해외주식이나 채권을 거래하기 위해 국내 증권사에 계좌를 개설한 경우는 신고대상에 해당하지 않는다. ●미신고 땐 10~20% 과태료 해외금융계좌 신고는 주소지 관할세무서에 신고서를 제출하거나, 국세청 홈택스 또는 모바일 손택스를 통해 신고할 수 있다. 해외금융계좌 신고 자체로 세금이 부과되는 것은 아니지만 미신고 또는 과소 신고하는 경우 제재가 크다. 미신고 또는 과소 신고하는 경우 미신고 또는 과소 신고 금액의 10~20%에 달하는 과태료가 부과된다. 미신고 또는 과소 신고 금액이 50억원을 초과하는 경우 형사처벌 대상이 되거나 인적 사항 등이 공개될 수 있다. 해외금융계좌 신고제도는 대상에 해당하면 잔액에 변동이 없더라도 매년 신고해야 한다. 따라서 위반에 대한 과태료는 위반한 연도마다 부과된다. 만약 여러 연도에 걸쳐 신고를 하지 않았다면 연도별로 과태료가 부과될 수 있다. 해외에 금융계좌를 보유했다면 매년 6월 해외금융계좌와 신고대상 여부를 점검해 보는 습관이 필요하다. 삼성증권 세무전문위원

정부가 전월세 시장 불안이 이어지는 가운데 급한 불을 끄기 위해 보증금 인상을 자제하는 집주인에게는 세제 지원을 약속하고, 임차인에게는 대출지원책을 내놓았다. 그러나 당장 단기 급등한 임대료를 잡는 대책으로는 한계가 따른다는 지적이 나온다. 정부가 쓸 수 있는 정책 수단을 모두 동원했지만 구조적으로 뒤틀린 시장을 바로잡기 힘든 처지란 것이다. 집값·전셋값 안정기라면 이날 정부가 내놓은 상생임대인제도, 전세 보증금 지원 확대 대책으로 즉각적인 효과를 기대할 수 있다. 그러나 현재 임대시장 불안은 임대차 관련 새로운 법·제도를 시행하면서 비롯된 것이라서 정책수단만으로는 세입자의 걱정을 잠재우는 데 한계가 따를 것으로 보인다. 전세시장 불안 원인이 단순한 세제지원으로 해결할 수 없는 구조적인 문제점을 안고 있어서다.임대주택 공급 물량이 풍부할 때는 상생임대인제도가 정착돼 효과를 볼 수 있지만, 현재 상황은 다르다. 상생임대인제도로는 계약갱신제 시행으로 생긴 전세 보증금 단기 급등 부작용을 막는 데 한계가 따르기 때문이다. 전월세 상한 규제는 직전 보증금을 기준으로 하기 때문에 계약갱신 종료로 보증금을 인상할 수 있는 기회를 놓치면 4년 뒤에도 보증금 인상이 어렵다는 판단에서다. 그래서 많은 집주인에게는 주변 시세에 맞춰 보증금을 수천만~수억원 올릴 수 있는 기회를 상생임대인에게 주어지는 비과세·장기보유특별공제 혜택 정도와 맞바꾸지 않으려는 심리가 깔려 있다. 더욱이 상생임대인에 대한 비과세·장기보유특별공제 혜택이 다주택자가 아닌 1가구 1주택자를 대상으로 주어지는 것이어서 임대시장에 큰 영향을 주지 못한다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “세제 혜택이 1가구 1주택 양도세 비과세 2년 거주요건 면제 등으로 한정돼 다주택자가 실질적 혜택을 체감하는 데 제한적”이라고 말했다. 전세대출 지원·월세 세액공제 확대 역시 근본 대책이라기보다는 급등한 전세 보증금을 마련해야 하는 계약갱신 만료 세입자에게 전세 대출 숨통을 터주는 정책에 불과하다. 당장 길거리로 쫓겨날 위기에 처한 세입자를 보호할 수는 있지만, 전셋값을 떨어뜨려 세입자의 주거비 부담을 덜어 주는 근본적인 정책으로서는 한계를 지녔다. 월세 세액공제 확대나 보증금 대출 원리금 상환액 소득공제 확대 역시 폭등한 월세 가격 부담을 줄여 주는 근본 대책으로는 부족하다는 게 대체적인 평가다. 주택담보대출 과정에서 기존 주택의 처분 기간을 연장하고, 분양가 상한제 대상 주택의 거주 의무 기간을 완화하는 대책은 유통 가능한 전월세 주택 물량을 늘리는 효과를 기대할 수는 있다. 그러나 역시 당장 전세 물건을 획기적으로 늘리는 정책으로서는 한계가 따른다. 임대주택 총량 공급 확대가 아닌 기존 주택 총량 안에서 이뤄지던 임대사업을 제도권으로 끌어들이고, 팔자 매물을 임대 물건으로 돌리는 효과 정도가 기대된다. 전월세 시장 불안은 새 정부의 정책 실패라기보다는 지난 정부가 2년 전 계약갱신청구권제와 전월세 상한제를 도입한 데 따른 후폭풍이다. 임대차 관련 법률 개정으로 인해 시장의 혼란이 예상됨에도 불구하고 정부가 ‘임대차 3법’ 개정 논의를 시작하기로 한 것도 구조적으로 왜곡된 임대차 시장을 근본적으로 고치려는 취지라고 보면 된다. 다만, 여소야대 상황에서 관련 법률을 개정하기까지는 상당한 진통이 따를 것으로 예상돼 당장 구조적인 문제들이 풀리지는 않을 것으로 전망된다.

윤석열 정부가 21일 첫 발표한 부동산 대책은 인센티브를 통한 전월세 시장 안정에 초점을 뒀다. 임대료를 5% 이내로 올린 집주인에겐 실거주를 하지 않더라도 양도소득세를 면제받을 길을 터 줬다. 임대주택 공급을 늘리기 위해 민간 임대사업자에 대해서도 세제 지원을 확대한다. 규제 일변이었던 문재인 정부와 비교하면 ‘시장 프랜들리’로 평가받는다. 집 가진 사람에 대한 혜택이 커지면서 일종의 부자감세란 시각도 있다. 임대료를 5% 이내로 인상한 1가구 1주택 집주인(상생임대인)에게 실거주 인정 혜택을 주는 제도는 정부가 지난해 말 처음 도입한 것인데 이번에 대폭 확대됐다. 지금까진 실거주를 1년만 인정했으나 2년으로 늘었다. 이에 따라 1주택자(시가 12억원 이하)는 이 집을 팔 때 실제 살지 않았더라도 양도세를 내지 않게 된다. 현재 조정지역에선 1주택자라도 양도세 비과세 혜택을 누리려면 2년 실거주를 해야 한다. 보유 기간 등에 따라 양도세를 최대 80%까지 깎아 주는 장기보유특별공제(장특공제)도 2년 실거주를 요구하는데, 상생임대인은 이를 채운 것으로 인정받는다.정부가 상생임대인에 대한 인센티브를 대폭 확대한 건 임대료 인상을 억누르는 동시에 임대주택 물량을 확보하기 위해서다.상생임대인에게 2년 실거주 요건이 사라지면, 직장·교육 등의 이유로 자기 집에 살지 않으면서도 실거주 요건을 채우기 위해 집을 비워 두더라도 세입자를 내보내던 1주택자의 필요는 대부분 사라질 전망이다. 그간 시가 9억원 이하 1주택자만 상생임대인이 될 수 있었으나, 이번에 주택가격 요건은 폐지됐다. 나아가 1주택자 전환 계획이 있는 다주택자도 상생임대인이 될 수 있게 됐다. 지난 정부 후반기 규제 대상 ‘다주택자’로 취급받았던 임대사업자에 대한 ‘당근’도 늘었다. 주택 양도 시 20% 법인세가 추가 과세되는 법인사업자의 경우 민간 건설임대주택 의무임대기간 10년을 채운 뒤 9억원 이하 주택을 양도하면 추가 과세를 하지 않기로 했다. 지금까지는 6억원 이하 주택에 대해서만 이런 혜택을 줬다. 생애 첫 주택 구입자에 대해선 누구나 200만원 한도로 취득세를 감면해 주기로 했다. 지금까진 연소득 7000만원 이하면서 4억원(비수도권은 3억원) 이하 주택에만 줬던 혜택이다. 내 집 마련을 돕는다는 취지지만 고소득층, 고가주택에 대해서도 감면이 필요한지는 논란이 있다. 하준경 한양대 경제학부 교수는 “임대인에 대한 지원을 늘리면 임차인에게도 혜택이 돌아간다지만 자산으로서 부동산 매력을 키우고 가격 상승으로 이어질 수 있다”며 “적정한 수준의 균형 잡힌 지원이 필요하다”고 말했다.

2024년 말까지 전셋값을 5% 이내로 올리는 ‘상생 임대인’이 되면 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위한 ‘2년 실거주’ 요건을 채우지 않아도 된다. 계약갱신청구권을 이미 쓴 임차인에 대한 버팀목 전세대출 보증금과 대출한도도 확대된다. 규제 지역에서 주택담보대출을 받는 사람의 기존주택 처분 의무 기한은 6개월에서 2년으로 늘어나고 분양가상한제 거주 의무도 완화된다. 정부는 21일 이런 내용을 담은 ‘임대차 시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제’를 발표했다. 임대차 2법(계약갱신청구권·전월세 상한제) 시행 2년이 되는 올해 8월 보증금과 월세가 한꺼번에 오르는 것을 막아 임차인의 부담을 덜어 주려는 조치다. 정부는 임대인들이 임대료 인상을 최소화하도록 상생 임대인에 대한 양도세 비과세 혜택을 제도가 처음 시행된 2021년 12월 20일 이후 임대분부터 소급 적용한다. 일정 요건을 갖춘 무주택 세입자는 올해분부터 최대 15%까지 월세 세액공제 혜택을 받을 수 있다. 전세자금대출 소득공제(40%) 한도도 연 300만원에서 400만원으로 늘어나는데, 올해 전월세 보증금 대출 상환액부터 곧바로 적용된다. 생애 첫 주택을 구입한 사람에 대해서는 주택가격과 연소득에 제한 없이 200만원 한도 내에서 취득세가 면제된다. 올해부터 1주택자가 저가의 상속주택이나 공시가 3억원 이하 지방주택을 추가로 보유해도 1주택자에 해당하는 종합부동산세가 매겨진다. 1주택자가 이사를 목적으로 새집을 산 뒤 2년 이내에 옛집을 팔면 종부세 과세 시 1주택자 혜택을 받을 수 있다. 정부는 또 주택 공급 측면에서 이달 말 161곳에 달하는 투기과열지구와 조정대상지역 가운데 일부를 지정 해제하는 방안을 검토한다.

2024년 말까지 전셋값을 5% 이내로 올리는 ‘상생 임대인’이 되면 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위한 ‘2년 실거주’ 요건을 채우지 않아도 된다. 계약갱신청구권을 이미 쓴 임차인에 대한 버팀목 전세대출 보증금과 대출한도도 확대된다. 규제 지역에서 주택담보대출을 받는 사람의 기존주택 처분 의무 기한은 6개월에서 2년으로 늘어나고 분양가상한제 거주 의무도 완화된다. 정부는 21일 이런 내용을 담은 ‘임대차 시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제’를 발표했다. 임대차 2법(계약갱신청구권·전월세 상한제) 시행 2년이 되는 올해 8월 보증금과 월세가 한꺼번에 오르는 것을 막아 임차인의 부담을 덜어 주려는 조치다. 정부는 임대인들이 임대료 인상을 최소화하도록 상생 임대인에 대한 양도세 비과세 혜택을 제도가 처음 시행된 2021년 12월 20일 이후 임대분부터 소급 적용한다. 일정 요건을 갖춘 무주택 세입자는 올해분부터 최대 15%까지 월세 세액공제 혜택을 받을 수 있다. 전세자금대출 소득공제(40%) 한도도 연 300만원에서 400만원으로 늘어나는데, 올해 전월세 보증금 대출 상환액부터 곧바로 적용된다. 생애 첫 주택을 구입한 사람에 대해서는 주택가격과 연소득에 제한 없이 200만원 한도 내에서 취득세가 면제된다. 올해부터 1주택자가 저가의 상속주택이나 공시가 3억원 이하 지방주택을 추가로 보유해도 1주택자에 해당하는 종합부동산세가 매겨진다. 1주택자가 이사를 목적으로 새집을 산 뒤 2년 이내에 옛집을 팔면 종부세 과세 시 1주택자 혜택을 받을 수 있다. 정부는 또 주택 공급 측면에서 이달 말 161곳에 달하는 투기과열지구와 조정대상지역 가운데 일부를 지정 해제하는 방안을 검토한다.

2024년 말까지 전셋값을 5% 이내로 올리는 ‘상생 임대인’이 되면 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위한 ‘2년 실거주’ 요건을 채우지 않아도 된다. 계약갱신청구권을 이미 쓴 임차인에 대한 버팀목 전세대출 보증금과 대출한도도 확대된다. 규제 지역에서 주택담보대출을 받는 사람의 기존주택 처분 의무 기한은 6개월에서 2년으로 늘어나고 분양가상한제 거주 의무도 완화된다. 정부는 21일 이런 내용을 담은 ‘임대차 시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제’를 발표했다. 임대차 2법(계약갱신청구권·전월세 상한제) 시행 2년이 되는 올해 8월 보증금과 월세가 한꺼번에 오르는 것을 막아 임차인의 부담을 덜어 주려는 조치다. 정부는 임대인들이 임대료 인상을 최소화하도록 상생 임대인에 대한 양도세 비과세 혜택을 제도가 처음 시행된 2021년 12월 20일 이후 임대분부터 소급 적용한다. 일정 요건을 갖춘 무주택 세입자는 올해분부터 최대 15%까지 월세 세액공제 혜택을 받을 수 있다. 전세자금대출 소득공제(40%) 한도도 연 300만원에서 400만원으로 늘어나는데, 올해 전월세 보증금 대출 상환액부터 곧바로 적용된다. 생애 첫 주택을 구입한 사람에 대해서는 주택가격과 연소득에 제한 없이 200만원 한도 내에서 취득세가 면제된다. 올해부터 1주택자가 저가의 상속주택이나 공시가 3억원 이하 지방주택을 추가로 보유해도 1주택자에 해당하는 종합부동산세가 매겨진다. 1주택자가 이사를 목적으로 새집을 산 뒤 2년 이내에 옛집을 팔면 종부세 과세 시 1주택자 혜택을 받을 수 있다. 정부는 또 주택 공급 측면에서 이달 말 161곳에 달하는 투기과열지구와 조정대상지역 가운데 일부를 지정 해제하는 방안을 검토한다.

앞으로 2024년까지 전셋값을 5% 이내로 인상하는 ‘상생 임대인’은 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위한 2년 실거주 요건을 채우지 않아도 된다. 일정 요건을 갖춘 무주택 세입자라면 최고 15%까지 월세 세액공제가 가능하고, 전세자금대출 소득공제도 최대 400만원까지 받을 수 있게 된다. 정부는 21일 추경호 부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 부동산 관계장관회의를 열고 이런 내용을 담은 임대차 시장 안정 방안을 발표했다. 상생 임대인 양도세 비과세 위한 2년 거주요건 면제 정부는 우선 임대료를 직전 계약 대비 5% 이내로 인상한 상생 임대인을 대상으로 양도세 비과세 요건을 완화하기로 했다. 현재 2017년 8월 3일 이후 서울 등 조정대상지역에 취득한 주택을 양도할 때 비과세를 받기 위해서는 2년 이상 거주 요건을 채워야 하는데, 상생 임대인에 대해서는 이를 면제해주겠다는 것이다. 이에 따라 상생 임대인은 실제로 주택에 거주하지 않더라도 세제 혜택을 받을 수 있게 된다. 상생 임대인 인정 범위도 확대한다. 현재는 임대를 개시하는 시점에 기준시가 9억원 이하 주택을 보유한 1세대 1주택자에 한해 상생 임대인 자격을 인정하는데, 앞으로는 1주택자 전환 계획이 있는 다주택자에게도 혜택을 주겠다는 방침이다.상생 임대 계약을 체결하는 시점에는 다주택자이더라도 주택을 양도하는 시점에 1세대 1주택자가 된다면 차별 없이 특례를 적용해주겠다는 의미다. 이런 혜택은 상생 임대인 제도가 최초로 시행된 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일 계약 체결분까지 적용된다. 이는 소득세법 시행령 개정 사안이므로 국회의 동의 없이 정부가 독자적으로 추진할 수 있다. 월세 세액공제율 최고 12%→15%로 상향 정부는 또 무주택 세대주가 부담하는 월세액에 대한 세액공제율을 현행 최고 12%에서 최고 15%까지 올리기로 했다. 이에 따라 총급여액이 5500만원 이하인 무주택 세대주는 월세액(연간 750만원 한도)의 15%를 세금에서 공제받을 수 있게 된다. 총급여액이 5500만원을 넘고 7000만원 이하인 경우는 월세 세액공제율이 기존 10%에서 12%로 올라간다. 이에 따라 최근 불거진 ‘전세의 월세화’에 따른 임차인 부담을 낮출 수 있을 것으로 정부는 기대했다.예를 들어 2018년 8월 84㎡ 아파트에 3억원 전세로 거주하던 임차인(총급여 5500만원)이 올해 8월 동일한 주택에서 보증금 3억원·월세 30만원의 반전세로 신규 계약을 체결하면 연간 월세 부담액 360만원 중 54만원을 세액공제로 절감할 수 있게 된다. 다만 정부는 윤석열 대통령의 공약(세액공제율 최고 24%로 인상)에 따라 추가로 세액공제율을 상향할 계획은 없다고 선을 그었다. 전세자금 대출이나 월세 보증금 대출에 대한 소득공제 한도도 늘린다. 현재는 대출 원리금 상환액에 대해 연 300만원 한도로 40% 소득공제가 가능한데, 공제 한도를 연 400만원으로 확대하겠다는 것이다. 정부는 올해 월세액 또는 올해 대출 상환액부터 이를 적용하겠다는 목표다. 단, 월세 세액공제와 전세자금 대출 소득공제 확대는 법 개정 사안이므로 제도를 실현하기 위해서는 야당을 포함한 국회의 동의가 필수적이다.

윤석열 정부의 새 경제정책 방향이 나왔다. 세금을 깎아 주고 규제를 풀어 줘 혹독한 ‘경제전쟁의 대장정’을 이겨 내겠다는 것이 핵심이다. 새 정부가 처한 경제 상황은 매우 이중적이다. 치솟는 물가를 잡으면서도 경기가 급격히 꺾이지 않게 해야 한다. 상충되는 난관의 처방전이 쉽지 않다 보니 당장은 감세, 궁극적으로는 규제완화를 주된 무기로 삼았다. 감세는 과거 정부에서 이미 실패한 적 있고, 규제완화는 어떤 정부도 성공한 적 없다. ‘능력’을 강조하는 새 정부인 만큼 이전과는 다를 것이라는 기대감을 가져 본다. 하지만 걱정되는 마음도 감출 수 없다. 가장 눈에 띄는 내용은 법인세 인하다. 문재인 정부가 25%로 올렸던 최고세율을 22%로 되돌렸다. 반도체 등 첨단투자 세제 혜택도 늘리고 종합부동산세와 주식양도세도 대폭 내렸다. 증권거래세 인하, 스톡옵션 비과세 한도 확대 등 직간접적인 감세 조치를 대거 포함시켰다. 윤 대통령은 “민간과 시장 주도로 위기를 극복하겠다”고 했다. 경제협력개발기구(OECD) 회원국 평균 법인세는 21.5%이다. 그러니 법인세 인하는 공감할 만하다. 기업 부담 완화가 투자와 고용으로 이어지는 ‘낙수효과’를 노린 조치다. 문제는 이명박(MB) 정부 때도 이 카드를 썼다는 것이다. 법인세를 지금처럼 3% 포인트 내려 기업 부담을 27조원 덜어 줬다. 그럼에도 투자는 인하 시점 4년 전후로 되레 10조원 줄었고, 고용은 제자리였다. 이런 실패 사례를 극복하지 못하면 감세로 경제전쟁에서 승리하겠다는 ‘추경호 경제드림팀’의 구상은 어그러지게 된다. 게다가 기업이 번 돈을 투자나 임금 인상 등에 쓰지 않으면 추가로 매기는 세금(투자상생협력촉진세)조차 이번에 없앴다. 낙수효과를 유인해 내지 못하면 “기업만 좋은 일 시켰다”는 부자 감세 논란에서 벗어나기 어렵다. 감세하면서 기초연금을 올리겠다는 것도 납득하기 어렵다. 정부 의도대로 “취약계층 지원”이라면 일괄 10만원 인상이 아니라 저소득 노인에게 지원을 집중하는 게 더 효과적이다. 기초연금 인상 등 복지 재원을 충당하려면 세금을 올려야 할 판이다. 재정 확충 계획과 양극화 완화 해법이 눈에 띄지 않는 것도 아쉬운 대목이다. 나랏빚만 늘리고 물가를 자극하는 일이 없도록 감세의 틀을 정교하게 짜고 운용하는 노력이 요구된다. 공공·노동·교육 등 5대 구조개혁과 규제완화를 속도감 있게 실행해야 함은 말할 것도 없다.

시가 15억원 상당의 집을 팔고 20억원 상당의 집을 사는 일시적 2주택자가 새 정부의 세제 개편으로 양도소득세와 취득세 부담이 3억 3000만원가량 줄어드는 것으로 분석됐다. 부동산 세금계산서비스 ‘셀리몬’은 이런 내용의 세제 시뮬레이션 결과를 12일 공개했다. 셀리몬은 종전주택을 8억원에 취득해 7년을 보유·거주한 뒤 다음달 15억원에 매도하는 A씨가 있다고 가정했다. A씨가 이사를 위해 매도일 1년 이상 이전인 지난해 5월 31일 20억원 상당의 주택을 매입했을 경우 기존 세제상으로는 취득세 중과세율인 8.0%를 적용해 1억 6800만원을 내야 했다. 하지만 새로운 세제애선 일시적 2주택자로 분류돼 표준 취득세율인 3.0%를 적용한다. 이에 따른 취득세는 6600만원으로 세 부담이 1억 200만원 줄어든다. 일시적 2주택 양도세 특례 기한 연장(1→2년) 조치에 따른 세 부담 경감 효과는 2억 2817만원이나 된다. 종전 규정을 적용해 일반세율을 적용할 경우 부담할 양도세가 2억 3803만원에 달하지만, 일시적 2주택자로서 1주택 비과세 특례를 적용받으면 986만원만 내면 된다. 새 정부는 출범 직후인 지난 5월 10일 이후 양도하는 분부터는 조정대상지역 내에 일시적 1세대 2주택에 대한 비과세 특례 적용 요건을 신규주택을 취득한 날로부터 1년에서 2년으로 확대했다. 이에 따라 취득세 감면분(1억 200만원)까지 합쳐 총 3억 3168만의 세 부담을 덜게 된 것이다.

“첫 경매인데 낙찰됐어요. 생애 첫 집입니다.” 지난 7일 오전 11시 10분 서울 도봉구 북부지방법원 경매법정. 이날 열린 경매 응찰이 마감되자 법정의 좌석을 가득 메운 60여명 응찰자들의 시선은 일제히 중앙의 재판부를 향했다. 응찰자 8명이 몰린 삼호아파트 낙찰자를 발표하기 직전엔 긴장감 속 침묵이 흘렀다. 이 정적을 깬 이름은 1988년생 이나경씨. 지하철 4호선 미아역 초역세권 주상복합 아파트인 이 물건은 최초 감정가가 4억 2000만원이었지만 한 번 유찰돼 3억 3600만원으로 이번 경매 시장에 나왔다. 현재 나와 있는 매물의 평균 호가는 6억원. 이씨는 4억 3099만원을 적어내 차순위 입찰자와 약 2000만원 차이로 이날의 ‘최대어’를 낚았다. 그런데 재판부가 아무리 이씨의 이름을 호명해도 사람이 나타나지 않았다. 다음 물건의 낙찰이 진행되고 나서야 법정에 모습을 드러낸 이씨는 “잠시 화장실을 다녀온 사이 낙찰자를 발표했다”면서 “경매가 처음이라 서툴다”고 웃었다. 기자가 “첫 경매에 오늘 가장 치열했던 물건을 어떻게 뚫은 것이냐”고 묻자 “지난 3개월간 퇴근한 뒤 경매 공부에 몰두한 결과”라면서 “책, 유튜브 채널, 네이버 카페 등 안 본 것이 없다”는 교과서적인 비결을 털어놨다.미혼인 이씨는 코로나19 이전까지는 재테크에 관심이 없는 평범한 직장인이었다. 그러다 집값이 천정부지로 솟는 것을 보고 가만히 있으면 안 될 것 같다는 불안감이 들어 부동산 관련 책들을 들여다보기 시작했다. 지난해 동생 명의로 서울 시내 빌라를 매입해 되팔면서 쏠쏠한 시세차익을 본 것이 ‘시드머니’가 됐다. 투자 시장을 아무리 살펴봐도 서울에 번듯한 아파트로 내 집을 마련할 방법은 법원 경매·공매밖에 없었다. 이씨는 “로또 청약에 당첨되기만을 무작정 기다리는 것보다 내가 할 수 있는 것을 찾아서 해야겠다는 생각이 들었다”면서 “서울에 30평대 아파트를 이 가격에 구할 수 있을까 생각해 보면 경매가 답인 것 같다”고 말했다. 실제로 이날 경매 법정엔 다양한 연령대가 모였지만 이씨와 같은 MZ세대 응찰자들이 곳곳에 눈에 띄었다. 이날 또 다른 아파트에 응찰했으나 낙찰받지 못한 한 신혼부부는 “눈치 싸움에서 졌다”면서 “다음에는 꼭 성공할 것”이라며 법정을 나섰다. 지지옥션에서 북부지법 경매 기록을 담당하는 50대 직원 A씨는 “최근 2~3년 사이 법정 분위기가 부쩍 젊어진 것을 체감한다”면서 “예전엔 중장년층이 대부분이었다면 요즘엔 응찰자의 약 20%는 젊은 사람들”이라고 말했다. 서울의 한 경매 전문강사는 “요즘 백화점 문화센터 등에 특강을 나가면 수강생 가운데 40%는 2030일 정도”라면서 “경매가 ‘누구나 도전해 볼 수 있는 재테크’로 인식이 전환되고 문턱도 낮아지고 있다”고 말했다. 유튜브 등에 쏟아지는 온라인 콘텐츠도 2030세대의 경매시장 진입을 빠르게 이끌었다.MZ의 유입으로 ‘경매 투자 문화’도 달라지고 있다. 기존 중장년층 경매 참여자들이 ‘혼자 조용히’ 투자했다면 MZ는 커뮤니티를 형성해 관련 책을 함께 읽고, 정보를 공유하며 각자의 관심 물건을 취합해 임장을 다니며 내공을 쌓는 ‘공유 경제’의 형태를 띤다. 임장은 현장에 임한다는 뜻으로 직접 해당 지역에 가서 부동산을 탐방한다는 의미의 ‘업계 용어’다. 집단으로 움직이기 때문에 경매는 자기계발이자 곧 놀이다. 서울·수도권에서 경매스터디 모임을 운영하는 B(36)씨는 스터디원들을 ‘착한 경쟁자’라고 표현했다. B씨는 “연간 100만원에 달하는 유료 사이트의 아이디를 공유하면 훨씬 경제적으로 고급 정보를 얻을 수 있고 권리분석을 서로 해 주면서 실력도 는다”면서 “서로의 관심 물건을 확인한 뒤 한 달에 한 번 차를 빌려 임장을 나가고 뒤풀이를 하는 것은 큰 즐거움”이라고 말했다. 이들에게 경매가 매력적으로 다가오는 건 ‘내 집 마련’ 수요도 크지만 무엇보다 비교적 적은 종잣돈으로도 재테크에 도전해 볼 수 있어서다. 비슷한 이유로 코인 투자를 하는 2030이 많지만 안정적인 투자 성향을 가진 MZ는 경매를 선호한다. 남자친구와 서울 강남구에서 레스토랑을 운영하는 C씨(29)는 지난해 인천의 한 빌라를 3000만원에 매입해 인테리어를 새로 한 뒤 바로 되파는 ‘단타’ 거래를 했는데 70% 양도세를 내고도 2000만원 수익을 내자 경매의 매력에 푹 빠졌다. 이후 주말마다 ‘임장 데이트’를 한다는 C씨는 “100만원 차이로 낙찰을 받을 땐 짜릿하다”면서 “경제적 자유를 이뤄 가격을 보지 않고 마음껏 샴페인을 마시는 것이 꿈”이라고 말했다.

다주택자 양도소득세 중과 한시 배제로 다주택자들이 내놓은 매물이 매수자들의 관망세 속에 쌓이면서 서울 강남구 아파트값까지 주춤하고 있다. 한국부동산원이 9일 발표한 주간 아파트가격 동향에 따르면 6월 첫째 주 서울 강남구의 아파트 가격은 11주간의 상승세를 멈추고 보합 전환됐다. 이번 주 서울에서 아파트 매매가격이 오른 곳은 25개 자치구 중 용산구(0.02%), 동작구(0.01%), 서초구(0.03%) 등 3곳뿐이다. 노원구(-0.03%), 성북구(-0.03%), 마포구(-0.02%) 등 강북 대다수 지역이 하락했고, 송파구(-0.01%)와 강서구(-0.02%) 등도 하락세를 이어갔다. 이로써 서울 전체적으로 지난주(-0.01%)와 같은 폭으로 아파트값이 하락했다. 부동산원은 “다주택자 양도세 중과 한시 배제의 영향으로 매물 누적이 지속되는 가운데 기준금리 인상 등으로 대부분 지역에서 관망세 중”이라고 설명했다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 이날 기준 서울의 아파트 매물은 6만 2818건으로 지난달 9일에 비해 13.1% 늘었다. 강남구의 경우 4988건으로 지난달에 비해 12.8% 증가했다.인천도 지난주(-0.05%)와 같은 하락폭을 보였다. 연수구(-0.12%)는 송도·연수동 등 대단지 위주로 매물이 쌓였으며, 서구(-0.06%)는 원당·경서동의 (준)신축 위주로, 동구(-0.06%)는 화수·송현동의 중소형 위주로, 계양구(-0.03%)는 계산·병방동 위주로 하락하며 인천 전체적으로 5주 연속 하락했다. 경기도는 이천(0.25%)·평택시(0.07%)는 인근 산업단지 수요 등이 있는 지역 위주로, 1기 신도시 재건축 규제완화 기대감이 있는 고양 일산서구(0.10%)·일산동구(0.08%), 성남 분당구(0.03%) 등은 상승했으나, 상승 폭은 소폭 줄어든 추세를 보였다. 전반적인 매수심리 위축으로 시흥(-0.22%)·화성시(-0.11%)·수원 장안구(-0.07%) 등에서 하락 폭이 확대되며 경기 전체적으로 하락세가 지속됐다. 전국의 아파트 가격 역시 지난주(-0.01%)의 하락폭을 유지했다. 서울 아파트 전세가격은 학군이나 정비사업 이주 수요가 있는 일부 단지에서 상승했으나 그 외 지역은 금리 인상 부담 및 계절적 비수기 등의 영향으로 거래 심리가 위축되며 지난주 ?0.01%에서 이번 주 보합으로 전환됐다.

정부가 다주택자 양도소득세 중과를 1년간 유예하면서 서울 아파트 매물 물량이 크게 증가한 것으로 나타났다.그러나 금리 인상 등으로 매수세가 위축되면서 매매수급지수는 3주 연속 하락했다. 27일 한국부동산원에 따르면 이번주 서울 아파트 매매수급지수는 90.6으로 5월 첫 번째 주(91.1) 이후 3주 연속 하락세를 기록했다. 매매수급지수가 기준선인 100을 밑돌면 시장에 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많다는 것을 의미한다. 이달 10일부터 시행된 다주택자 양도세 중과 한시 배제로 매물이 늘었지만 국내 금리 인상과 집값 하락 우려, 금융시장 불안 등이 작용하면서 매수자들이 관망하는 분위기다. 더욱이 한국은행이 전날 기준금리를 연 1.50%에서 1.75%로 0.25%포인트 추가 인상하면서 매수세 위축은 한동안 이어질 전망이다. 다주택자의 양도세 절세 매물은 늘고 있다. 빅데이터업체 아실에 따르면 26일 기준 서울 아파트 매물 건수는 6만 1574건으로, 2020년 8월 2일(6만 2606건) 이후 약 1년 10개월 만에 최대 규모를 기록했다. 서울 5대 권역 가운데 3개 권역의 매매수급지수가 지난주보다 하락했다. 동남권(강남4구) 지수는 96.5로 전주(97.5)보다 1.0포인트 떨어졌고 용산·종로구 등이 있는 도심권(90.8)과 양천·영등포구 등이 있는 서남권(92.3)도 한 주전보다 낮아졌다. 동북권(86.2)과 서북권(86.9)은 지난주보다 상승했으나 여전히 90에 못 미쳤다.

서울 아파트값이 3주 연속 보합세를 이어가는 가운데 재건축과 대통령 집무실 이전 호재가 있는 강남·서초·용산구와 1기 신도시 위주로 강세가 나타나고 있다. 26일 한국부동산원이 발표한 주간 아파트가격 동향에 따르면 5월 넷째 주 서울 아파트 매매가격은 변동 없이 3주 연속 보합세를 이어갔다. 다주택자 양도소득세 중과 1년 유예로 매물이 늘고 있지만 추가 금리인상 우려와 전세가격 안정, 매수심리 위축 등으로 관망세가 이어진 영향으로 풀이된다. 부동산 빅데이터업체 아실에 따르면 양도세 중과 유예 시행 직전인 지난 9일 대비 이날 서울의 아파트 매물은 10.5% 늘었다. 그러나 노원구(-0.02%), 성북구(-0.02%), 마포구(-0.01%) 등 강북 대다수 지역은 매물이 누적되며 하락세가 지속됐다. 송파구도 대체로 매수세가 위축되며 지난주 보합에서 하락 전환(-0.01%)했다. 반면 용산구는 지난주에 이어 0.05% 상승하며 서울에서 가장 높은 상승률을 기록했다. 개발과 재건축에 대한 기대감에 따른 것으로 풀이된다. 서초구(0.04%)는 선호도가 높은 한강변의 인기 단지나 잠원동의 재건축 위주로 오르며 올해 들어 주간 단위로 0.51% 올라 서울에서 누적 상승률이 가장 높았다. 강남구(0.02%)도 개발 호재가 있는 삼성동이나 대치동의 재건축 위주로 상승했다. 다만 2곳 모두 지난주에 비해 상승폭은 소폭 줄어들었다. 경기(-0.03%)와 인천(-0.05%)의 아파트 가격도 약세가 이어졌다. 성남 분당구(0.03%)와 고양시(0.06%) 등 1기 신도시 지역은 새 정부의 재건축 규제 완화에 대한 기대감으로 강세가 이어졌다. 전국 아파트 가격은 지난주(-0.01%)와 동일한 하락폭을 유지하며 3주 연속 하락세를 이어갔다. 전세시장은 계절적 비수기를 맞아 대체로 보합 또는 하락세를 나타냈다. 서울 아파트 전셋값은 지난주까지 3주 연속 보합에서 이번 주 ?0.01%로 하락 전환됐다. 부동산원은 계절적 비수기 외에도 대출이자 부담, 월세로의 수요 이전 등으로 관망세가 나타나는 가운데 입주물량 부담이 있는 일부 지역 위주로 매물이 증가하고 호가가 하락하며 서울 전체적으로 전셋값이 하락했다고 분석했다. 경기의 전셋값은 지난주 하락에서 이번 주 보합으로 바뀌었다. 이천시(0.25%), 평택시(0.10%)는 직주근접 수요 등으로 매매가격과 함께 전셋값이 상승한 반면 양주시(-0.18%), 수원 권선구(-0.12%) 등은 인근 지역 신규 입주물량 부담 등으로 하락했다.

통상 다주택자가 조정대상지역 내의 주택을 양도하면 양도세가 중과된다. 보유기간에 따른 장기보유특별공제를 적용받을 수 없고, 세율도 기본세율(6~45%)에 2주택자의 경우 20%의 세율이, 3주택 이상자의 경우 30%의 세율이 각각 중과된다. ● 내년 5월 9일까지 양도 땐 부담 줄어 그러나 기획재정부가 지난 9일 발표한 ‘다주택자 양도세 중과 한시 배제’ 내용에 따르면 보유기간 2년 이상인 조정대상지역 내 주택을 올해 5월 10일부터 내년 5월 9일까지 양도하는 경우에는 한시적으로 중과를 배제해 준다. 즉 보유기간에 따른 장기보유특별공제도 적용받을 수 있고 세율도 기본세율을 적용받게 된다. 만약 2주택자인 A씨가 3억원에 취득해 15년 동안 보유 중인 주택을 10억원에 양도하는 경우, 기존에는 다주택자 중과가 적용돼 7억원의 양도차익에 대해 4억 3600만원의 양도세를 부담해야 한다. 하지만 중과 한시 배제 기간에 양도하는 경우에는 1억 8600만원의 양도세를 부담하면 된다. 양도세 부담이 2억 5000만원가량 줄어드는 셈이다. 자녀에게 주택을 증여하고자 하는 경우에는 부담부증여도 고려해 볼 만하다. 부담부증여란 증여와 동시에 해당 부동산에 담보된 채무를 수증자가 인수하는 것을 말한다. 부담부증여를 하는 경우 재산가액에서 채무인수액을 차감한 가액을 증여재산으로 판단, 수증자에게 증여세가 과세된다. 또 수증자의 채무인수액은 증여자의 양도로 봐서 채무인수액의 양도차익 상당액에 대해서는 증여자에게 양도세가 과세된다. ● 장기보유특별공제·기본세율 적용 예컨대 시세 10억원인 주택에 전세 6억원의 세입자가 거주 중인 경우에 이 주택을 자녀에게 부담부증여하면 수증자인 자녀에게는 10억원에서 6억원을 차감한 4억원을 증여재산가액으로 한 증여세가 과세되고, 증여자인 부모는 6억원을 양도가액으로 판단, 양도차익 상당액에 대해 양도세가 과세된다. 그동안은 다주택자 중과가 적용되는 경우 양도세가 많이 나오다 보니 부담부증여 실행에 많은 부담이 따랐지만, 2년 이상 보유주택이라면 중과 한시 배제기간에는 부담부증여에 따른 양도세 부담이 많이 줄어들 수 있다. 이 밖에도 주택을 매도하려는 다주택자는 1세대 1주택 양도세 비과세를 위한 보유 및 거주기간 재기산제도의 폐지 내용도 살펴보는 게 좋다. 현재는 다주택자의 경우 1주택을 제외한 모든 주택을 양도해 최종적으로 1주택자가 된 날로부터 2년 이상 보유 및 거주를 해야 1세대 1주택 비과세 적용이 가능하다. 하지만 재기산제도가 폐지되면 첫 번째 주택을 매도하고 두 번째 주택을 바로 매도해도 두 번째 주택의 당초 취득시점부터 양도시점까지 2년 이상 보유 및 거주했다면 1세대 1주택 비과세 혜택이 가능해진다. 삼성증권 세무전문위원