“수억원짜리 아파트에 세금 몇 십만원 더 매기는 것을 부동산투기 억제책으로 내놓는다는 것 자체가 난센스 아닙니까.” 행정자치부가 마련한 지방세법 개정안에 대해 일선 부동산 시장 반응은 무덤덤할 뿐이다.널뛰기하는 부동산값 폭등을 잠재울 수 있는 근본 대책으로 미흡한 데다 종합부동산세 신설에 대해선 실현 가능성이 없다는 주장까지 제기되고 있다. ●‘콧방귀’,투기잡기에 역부족 부동산중개업소는 부동산값이 폭등할 때는 연간 수억원의 시세 차익을 거둘 수 있는 현실에서 기껏 몇 십만원의 세금을 더 거둬들인다고 투기가 잡힐 것 같지 않다는 분위기다.엄포용에 그칠 공산이 크다는 지적이다 윤동섭 한일공인중개사사무소 사장은 “정부 발표에 부동산시장은 별로 신경쓰지 않는다.”면서 “시늉만 내는 재산세 과표 인상으로는 부동산 투기를 잡는 데 역부족”이라고 말했다. 공시지가의 30%대에 머무는 재산세 과표를 50%까지 끌어올린다고 당장 투기를 막을 수 없다는 것이다.부동산 중개업자들은 유통 시장을 인위적으로 건드리지 말고 차라리 시장기능에 맡겨두는 것이 낫다고 주장한다. 다만 건물 면적이나 준공연도 등을 기준으로 정하던 재산세 과표 기준을 시가 기준으로 개선,비싼 집에 사는 사람이 세금을 더 내도록 한다는 데는 대체적으로 찬성하고 있다. ●이중과세 지적도 있어 부동산 과다 보유 자체만으로 별도의 세금을 낸다는 데는 많은 전문가들이 이중과세라고 지적한다. 윤주영 세무사는 “부동산투기꾼들이 노리는 것은 단기 시세차익”이라면서 투기 방지 목적이라면 차라리 양도세 부과를 강화하는 편이 훨씬 낫다.”고 말했다.윤 세무사는 “지방세를 낸 납세자에게 부동산 과다 보유 자체를 내세워 별도의 국세를 물리는 것은 이중과세 성격이 짙다.”면서 실현 가능성에 의문을 표시했다. 장희순 강원대교수는 “조세는 형평성에 맞춰 징수하는 데 목적을 둬야지 투기를 잡는 수단에 치우치면 실효성을 거두기 어렵다.”고 지적했다.그는 “있는 사람에게 세금을 많이 매기는 것 자체는 의미 있지만,재산을 분산하거나 숨기는 사례를 막을 수 있는 대책이 우선돼야 실효를 거둘수 있을 것”이라고 말했다. 류찬희기자 chani@

‘집을 팔아야 하나 말아야 하나’ 정부가 내년부터 양도소득세를 대폭 인상키로 함에 따라 주택보유자들의 고민이 점점 커지고 있다. 정부안대로 세제개편안이 확정되면 내년부터 1년이 안돼 팔면 최고 14%포인트,2년 내에 팔면 4%포인트 가량 양도세가 오르기 때문이다.자칫 매도 타이밍을 놓치면 세금부담이 크게 늘어날 수도 있다.반대로 내년부터 양도세가 오른다고 성급하게 파는 것도 금물이다. 집값 상승전망이나 세금 부담 증가 등을 고려해 매도시기를 선택해야만 양도세 증가에 현명하게 대처하는 방안이라고 부동산전문가들은 지적하고 있다. ●강남 집값엔 큰 영향없다 단기 보유자에 대한 양도세 부담이 내년에 크게 늘어나지만 최근 문제가 되고 있는 강남의 집값에는 별다른 영향이 없을 것이라는 분석이다. 강남이라는 지역 특성상 급매물이 없는 데다가 최근 들어 강남의 주택시장은 예전의 단기투자자는 거의 사라지고 중장기투자자로 대체된 상태다. 게다가 학군 등을 이유로 강남으로 유입되는 실수요도 만만치 않다.양도세가 오른다고 갑작스레 매물을 내놓지도 않을 것이라는 게 부동산전문가들의 진단이다. 일부에서는 양도세가 오르면 늘어난 세부담까지 고려해 호가를 매길 경우 가격이 오히려 오를 수 있다는 분석도 나온다. RE멤버스 고종완 대표는 “단기투자 수요는 사라지겠지만 주택보유자들이 양도세 부담을 줄이기 위해 매물을 내놓는 경우는 없을 것”이라며 “강남 집값에는 별다른 영향을 주지 못할 것”이라고 말했다. ●매물공백 우려된다 신규투자는 줄어드는 대신 매물도 드물어질 가능성이 크다.세금부담이 늘어나더라도 집값이 그만큼 오르면 된다는 생각에 매물을 내놓지 않는다는 것이다. 특히 집을 사들인지 1∼2년이 경과한 경우 1∼2년가량 더 보유해 3년이 되면 세금부담이 줄어드는 만큼 팔지 않고 보유로 방향을 전환할 가능성이 크다.이렇게 되면 강남권의 경우 매물 공백사태가 와 가격이 오히려 오르는 역효과가 나타날 수도 있다. 김영진 사장은 “강남은 매물부족으로 집값이 하루가 다르게 올랐는데 자칫 이번 조치가 매물공백으로 이어지면 집값을 잡기 힘들어질 수도 있다.”고 말했다. ●보유 3년지나면 세금부담 줄어 전문가들은 대체로 팔지 말라고 조언한다.물론 매입한지 1년이 안된 데다가 집값 상승 전망이 낮은 경우 파는 것도 고려해 볼 만하다.그러나 1년이 지난 경우라면 장기보유하는 것이 양도세 부담 증가에 대비하는 요령이라고 할 수 있다.실제로 서울 잠실주공 1단지 13평형은 세금부담이 36%에서 40%로 증가하더라도 양도세 부담은 625만원밖에 늘어나지 않는다는 것이 인근 중개업소 관계자들의 분석이다. 부동산전문가들은 “양도세 부과는 소리만 요란했지 시장에 주는 충격은 그리 크지 않을 것”이라면서 “공급을 늘려 집값이 오르지 않을 것이라는 심리가 확산돼야만 정부의 정책이 효과를 발휘할 수 있을 것”이라고 진단했다. 김성곤기자 sunggone@

‘백약이 무효인 것 같아요.’ 틈만 나면 뛰는 강남 집값을 두고 주택업계와 부동산 전문가들이 하는 얘기다. 내년부터 단기 전매자에게 양도소득세를 최고 50%까지 올리기로 한 세제개편안이나 일반주거지역 종(種)세분화 등 집값을 염두에 둔 정부의 각종 소나기식 대책들도 전혀 약발이 먹히지 않고 있다. 부동산 전문가들은 정부의 조치로 보유자들이 아예 중장기 보유로 돌아서면서 매물공백이 생겨 연말 이후 집값이 폭등할 것이라는 주장도 나오고 있다.정부에서는 강남지역 주택거래자에 대한 세무조사를 다시 시작할 태세지만 항구적인 대책은 아니라는 지적이다.공급측면을 고려해야 한다는 주장이 제기된다. ●세금·단속만으론 못잡는다 투기단속과 세금 중과만으로는 강남과 주변지역 집값의 상승을 막을 수 없다는 것은 부동산업계의 공통된 의견이다.정부가 세금부담을 늘리기로 하면 그만큼 집값은 금세 오른다.지난해 9·4대책에서 주택을 매입,3년을 보유한 경우에도 1년 이상 실제 거주해야만 양도세 면세혜택을 주기로 한 제도가 대표적인 사례이다. 바뀐 제도에 따라 오는 10월부터는 3년 이상 보유자도 매각차익이 나면 세금을 내야 한다.계산대로라면 10월 이전에 팔려는 매물이 나와야하고,집값이 떨어져야 한다.그러나 그동안 세금부담을 피하기 위한 매물이 제법 나왔지만 모두 소화되고 이제는 매물도 없이 가격만 뛰고 있는 형국이다. 용적률 하락에 따른 재건축 수익률 악화도 가격에는 영향을 미치지 못하고 있다.최근 서울시의 일반주거지역 종세분화가 확정되면서 가락 시영아파트가 예상과 달리 3종에서 2종으로 바뀌어 용적률이 50%포인트 낮아졌지만 가격은 꿈쩍도 하지 않고 있다. 내년도 세제개편안에서 양도세 중과방침이 포함됐지만 가격하락 전망보다는 매물감소로 인한 폭등을 우려하는 시각이 우세하다.과거의 예에서 보듯이 세금 인상이 가격상승으로 이어지는 ‘전가현상’이 나타나기 때문이다. 세금부담은 고작해야 최대 14%포인트 늘어나는 반면 보통 1년간 집값은 10∼20% 오른다.지역에 따라서는 40%가 오른 곳도 있다.보유하고 있으면 가격이 오르는데 팔 사람이 있을 수없다. 게다가 강남의 아파트 보유자는 경제적으로 여유가 있는 경우가 대부분이다.어지간한 충격에는 매물이 나오지 않는다.강남에 급매물이 없는 이유다.오히려 세제가 강화되면 급매물은 강북에서 나온다. 단속도 집값을 잡는데 거의 구실을 못한다.5·23조치 이후 단속이 강화되면서 중개업소들이 잇따라 문을 닫으면서 휴업이 늘었고,집값도 한때 약세를 보였다.거래가 안된 때문이다.그러나 7월말 다시 중개업소가 문을 열고 영업을 시작하자 강남의 일부 아파트는 그동안 오르지 않았던 집값이 한주새에 몇 천만원씩 오르는 등 폭등세를 보였다.당시 개포주공2·3·4단지의 경우 일주일 사이에 3000만∼5000만원 가량 오르기도 했다. ●시장왜곡 심화 강남의 집값은 올라가지만 수도권의 미분양은 늘어가는 것도 최근의 새로운 현상이다.시장이 왜곡되고 있는 것이다. 지난달 말 현재 수도권의 미분양 아파트는 모두 2640가구였다.이는 전달(2363가구)에 비해 11.7%가 늘어난 것이며 지난해 6월 이후 최대 물량이다. 서울,특히 강남의 집값은 계속 올라가고있는데 수도권에서는 미분양이 늘어나는 시장 왜곡과 양극화현상이 초래되고 있는 것이다. 뿐만 아니라 같은 서울에서도 재건축 아파트는 2.11%가 올랐지만 재건축을 뺀 아파트는 0.57%가 오르는데 그쳤다.양극화 현상이 갈수록 심화되고 있다.이에 따른 비(非)강남의 상대적 박탈감은 더욱 커질 수밖에 없다. ●공급 언제까지 외면하나 정부는 서울 강남의 집값상승 현상을 가수요에 따른 것으로 애써 외면하고 있다.이에 따라 공급책으로 내놓고 있는 신도시 건설도 김포나 파주 등 비강남권으로 일관하고 있다.고작 내놓은 것이 판교 신도시에 1만가구를 더 짓는다는 것이었다. 그러나 부동산전문가들은 강남 아파트가 다른 지역보다 특별히 좋아서 집값이 오른 것은 아니라고 분석한다.학군과 부유층 거주지역이라는 지역적 프리미엄,강남 아파트의 희소성 등이 복합적으로 작용한 것이라는 주장이다. 판교신도시 1만가구를 더 짓는다는 발표에도 불구하고 강남집값이 오르고 있는 것은 판교가 강남의 대체지 역할을 할 수 없다는 판단에 따른 것으로 풀이된다. RE멤버스 고종완 대표는 “판교가 강남의 대체지 역할을 못할 것이라는 판단이 강남거주자에게 파다하게 퍼져 있다.”면서 “강남 수요를 흡수하기 위해서는 교육 등에 있어서 종합적인 처방이 뒤따라야 한다.”고 말했다. 세중코리아 한광호 정보실장은 “강남 아파트 시장에는 분명히 실수요가 살아 있는데 이를 투기수요로만 보는 정부의 판단에 문제가 있다.”면서 “신도시를 짓지 못하겠다면 용적률을 풀든지 공급측면을 고려한 명분보다는 실익을 고려한 정책이 뒷받침돼야 한다.”고 지적했다. 김성곤기자 sunggone@

내년부터 주택이나 토지 등 부동산을 구입한 뒤 1년 이내에 팔 경우에는 양도차익의 50%,1∼2년내는 40%로 양도소득세율이 높아진다.현재는 1년 이내 36%,1∼2년내 9∼36%의 누진세율을 각각 적용해 왔다.또 미등기 전매의 양도세율은 현행 60%에서 70%로 상향조정된다. 유·무형의 재산을 직·간접적으로 증여받은 경우 증여세를 물어야 하는 규정을 신설하는 등 상속·증여세 완전포괄주의가 연내 입법화돼 변칙적인 부(富)의 세습이 원천적으로 차단된다. ▶관련기사 4면 또 이르면 내년 3·4분기부터 신용카드와 마찬가지로 카드가맹점에서 현금 사용에 대한 영수증을 발급받아 소득공제 혜택을 받는 ‘현금영수증카드’ 제도가 도입된다. 1인당 연간 500만원까지 혜택을 받고 있는 대학생 교육비 소득공제 한도가 700만원으로 늘고,근로자 본인의 의료비가 총급여액의 5%를 초과하는 부분에 대해서는 무제한으로 소득공제를 받게 된다. 근로소득세 경감조치 등으로 연 급여가 4000만원가량인 근로자(본인 및 배우자 대학생 1명 유치원생 1명 등 4인가족)는 최고 26만원가량 세금을 덜 내게 된다. 재정경제부는 28일 세제발전심의위원회를 열고 이같은 내용을 골자로 한 ‘2003년 세법 개정안’을 심의하고 정기국회에 제출하기로 했다.정부는 또 이날 당정협의에서 민주당이 촉구한 대로 부동산 미등기 전매의 양도세를 현행 60%에서 70%로 높이기로 했다. 개정안은 단기 양도차익에 대해서는 중과세를 부과하되,주택임대소득 비과세 기준은 ‘3주택 이하’에서 ‘2주택 이하’로 바꾸기로 했다. 또 근로소득세 산출때 적용하는 기본공제 대상 가운데 부양가족의 범위를 직계존속에 계부·계모를 포함시키고 기준 연령을 남녀 모두 ‘55세 이상인 자’로 통일했다.직계비속의 범위에는 재혼한 경우 배우자의 비속도 포함시켰다. 내년 6월 말까지 한시적으로 걷기로 했던 농어촌 특별세는 2009년 6월 말까지 5년간,회사택시의 부가가치세 납부세액 50%의 경감시한은 2006년 말까지 3년간 각각 연장된다. 장기저축성보험의 비과세 요건은 현재 7년에서 10년으로 강화되며 올해 말로 끝나는 농·수협조합 등의 예탁금 이자에대한 비과세 혜택은 2년 더 연장된다. 개정안은 또 서화·골동품의 양도차익에 대해서도 세금을 물리되 분리과세 또는 종합과세 가운데 하나를 고를 수 있도록 했다.복권당첨 소득의 원천징수세율도 금액에 상관없이 22%(주민세 포함)로 하던 것을 앞으로는 5억원을 초과하는 부분은 33%를 적용받는다. 한편 민주당은 이날 당정회의에서 ▲중소기업특별세액 감면제도 폐지 1년간 유보 ▲창업중소기업 세액감면 기간 3년 연장 ▲농·수산업 등의 예탁금 이자 비과세 2년 유보 등을 정부측에 건의했다. 주병철 안미현기자 bcjoo@

내년부터는 ‘주(住) 테크’를 하기가 지금보다 어려워질 전망이다.집을 단기간에 사고 팔아 올린 소득에 대해 무거운 세금이 매겨지기 때문이다.1년도 안돼 부동산을 처분하면 양도차익의 절반을 세금으로 내야 한다.지금은 36%를 내고 있다. 게다가 양도차익을 계산할 때 기준시가가 아닌 실제 거래가액이 적용되기 때문에 이중으로 무거운 세금을 물게 된다.보유기간이 1년 이상 2년 미만일 때에도 지금은 양도차익에 따라 9∼36%의 세율이 적용되지만 내년부터는 40%의 무거운 단일세율이 적용된다. 예컨대 3억원짜리(복덕방 중개수수료,취득세 등 부대비용 포함) 아파트를 6개월만에 4억원에 팔아 1억원의 양도차익을 올렸다고 가정하자. 양도소득에 대해서는 무조건 250만원의 기본공제가 주어진다.따라서 지금은 3510만원(양도차익 1억원에서 기본공제액 250만원을 뺀 9750만원의 36%)만 세금으로 내면 되지만 내년에는 4870만원(9750만원의 50%)을 내야 한다.세금이 1365만원 늘어나는 것이다. 2년 이상 보유했을 때는 지금처럼 양도차익에 따라 9∼36%의차등세율을 적용해 세금을 물면 된다.부동산 투기꾼들의 단골 수법인 ‘미등기 양도’에 대해서는 민주당의 건의를 받아들여 실거래가액의 60%를 70%로 양도소득세율을 상향조정키로 했다. 안미현기자

오는 10월1일부터 서울·과천과 분당·일산·평촌·산본·중동 등 5대 신도시에서 1가구1주택자가 집을 팔 때에는 3년 이상 보유하고,보유기간중 1년 이상 거주해야 양도소득세 비과세 혜택을 받는다. 현재는 1년이상 거주 요건없이 3년 보유만으로 매도시 양도세가 면제된다.지난해 10월 개정된 소득세법 시행령 부칙(1세대1주택에 대한 경과조치)에 ‘1년 이상 거주’ 요건은 2003년 10월1일 양도분부터 적용하게 돼 있기 때문이다. 국세청 관계자는 26일 “양도세 비과세 혜택이 크기 때문에 10월 이전 매물이 많이 나올 것”이라고 내다봤다. ⇒9월30일 이전에 계약하고 잔금청산일이 10월1일 이후일 때에도 1년 이상 거주요건을 충족해야 하나. -그렇다.계약일이 아닌 양도일 기준으로 한다.양도일은 잔금청산일이나 등기접수일 중 빠른 날이다. ⇒주택 한 채를 10년 이상 장기보유해도 거주요건을 충족해야 하나. -보유기간이 오래되었더라도 반드시 1년 이상 거주한 뒤 팔아야 혜택을 받을 수 있다. 다만 취학 또는 근무상 형편으로 1년 이상 국외거주가 필요해 세대전원이 출국하는 경우 등 세법에서 열거한 부득이한 사유가 적용될 때에는 혜택을 받을 수 있다. ⇒1가구1주택 비과세 요건을 갖추었으나 6억원을 초과하는 고가주택이면 어떻게 되나. -양도가액이 6억원 이하이면 비과세되지만,6억원을 웃돌면 초과 부분은 양도세가 실거래가액으로 과세된다. ⇒사업계획승인일 현재 3년 이상 보유한 재건축주택 입주권을 양도하면. -9월30일 이전 양도해야 비과세된다. ⇒5대 신도시 지역은 모두 강화된 요건이 적용되나. -‘지번’상 택지개발예정지구로 지정·고시된 신도시 지역이 대상이다.국세청 홈페이지(www.nts.go.kr)에 상세한 지번이 게재돼 있다. 오승호기자 osh@

-‘1년 보유 양도세 50%로’ 기사(대한매일 8월14일자 1면)를 읽고 부동산시장에 대해 정부가 조절할 수 있는 정책 수단이 현재로서는 아무 것도 없다.그러다 보니 자꾸 ‘세제(稅制)’가 동원되고 있다.정부가 부동산을 취득한 뒤 1년 이내에 팔아 올린 단기 양도차익에 대한 양도소득세율을 36%에서 50%로 높이기로 한 것은 단기적으로 부동산 투기를 진정시키는 효과가 있을 것이다.이는 엄밀히 말하면 수요를 ‘동결’시키는 효과다. 부동산시장은 매우 다이내믹하다.수요가 공급을 초과한다면 ‘동결 효과’는 오래 가지 못할 것이다.현재로서는 여전히 수요 초과 상태이고,시중에 갈 데 없는 돈이 너무 많다.이런 점에서 정부가 단기차익의 기준을 현행 ‘부동산 취득후 1년 이내 양도’에서 2년 이내로 강화하려는 조치는 시도해볼 만하다.세금 인상만 갖고 충분한 효과가 없다면 보유기간 기준 강화도 병행해야 한다.하지만 이런 조치들은 단기처방에 불과할 뿐,근본적인 해결책은 못된다.근본처방은 거시정책을 동원해야 하는데 현 정부의 거시정책 기조는‘경기 살리기’에 맞춰져 있다.경기를 살리자면 돈을 풀 수밖에 없다.거시 기조가 그렇게 정해진 이상 정부로서는 세제 위주의 단기처방을 펼 수밖에 없을 것이고,또 이는 정책의 일관성 측면에서 바람직하다. 현진권 조세정책연구원 연구위원

정부는 주택·토지 등 부동산을 취득한 뒤 1년 이내에 양도하는 단기 시세차익에 대한 세율을 현행 36%에서 50%로 대폭 올리기로 했다.‘단기’ 기준도 현행 1년 미만에서 2년 미만으로 확대하는 방안을 검토중이다. 김진표(金振杓) 부총리 겸 재정경제부 장관은 13일 국회 본회의에서 민주당 이재정(李在禎) 의원의 부동산 투기억제책 질의에 대해 “단기 시세차익에 대한 양도세율을 50%까지 끌어올릴 방침”이라고 밝혔다. 예컨대 집을 팔아 1억원의 단기 양도차익을 올렸다면 지금은 3600만원(36%)을 세금으로 냈지만,이르면 내년부터는 5000만원(50%)을 내야 한다.그렇더라도 양도차익이 최소한 10%만 돼도 세금을 제외한 실질 수익률이 5%에 이르러 1년짜리 은행 정기예금 이자(3∼4%)를 웃돈다.정부는 이같은 고수익 유혹이 상존하는 한,단기차익을 노린 투기거래가 근절되지 않는다고 보고 ‘단기’ 기준도 강화하는 방안을 검토중이다. 김 부총리는 12일 열린 재정경제위원회에서 이같은 방침을 거듭 확인했다.민주당 구종태(具鍾泰) 의원은 재경위에서 “세금이 중과되는 현행 단기차익 기준이 부동산 취득후 1년 이내 양도로 되어 있어 투기 근절의 실효성이 없다.”면서 “이를 2∼3년으로 늘리든지,아니면 단기 개념을 세분화해야 한다.”고 주장했다.보유기간 ‘1년 미만’은 초단기,‘1년 이상 2년 미만’은 단기로 세분화하자는 것이다. 구 의원이 제시한 기준에 대해 김 부총리는 “단기차익에 대한 과세기준을 강화하는 방향으로 세제개편 작업을 진행중에 있다.”며 상당히 긍정적인 태도를 보여 수용 가능성을 시사했다. 재경부는 ▲단기 기준을 1년 미만에서 2년 미만으로 확대해 양도세율을 50%로 중과하거나 ▲1년 미만 ‘초단기’는 50%,1년 이상∼2년 미만 ‘단기’는 40% 안팎의 단일세율을 적용하는 방안 등을 검토중이다. 재경부는 조만간 구체적인 ‘단기’ 기준과 ‘세율’을 확정해 9월 정기국회에 소득세법 개정안을 제출할 예정이다. 현행 소득세법은 부동산 보유기간 1년 미만에 대해서만 단기로 간주,무조건 양도차익(실거래가 기준)의 36%를 세금으로 물리고 있다. 1년 이상일 때는 양도차익에 따라 9∼36%의 차등세율(1가구 1주택자는 3년 이상 보유시 비과세)이 적용된다. 안미현기자 hyun@

‘양도세 회피용 급매물을 찾아라.’ 서울·수도권 5개 신도시 부동산중개업소에 양도세를 피해 내놓은 아파트 급매물이 나오고 있다.오는 10월부터 1가구 1주택 양도세 비과세 규정이 강화되기 전에 팔아버리려는 매물이 등장한 것이다.내집마련 수요자라면 시세보다 싼 양도세 회피용 급매물을 찾아봄직하다. ●3년보유+1년 이상 거주해야 양도세 면제 정부는 지난해 ‘9·4주택시장 안정대책’을 내놓으면서 서울과 과천,수도권 5개 신도시에서는 1가구 1주택 양도세 비과세 요건을 ‘3년 보유’에서 ‘3년 보유,1년 이상 거주’로 강화했다. 1년동안의 유예기간을 거쳐 오는 10월부터 시행된다.따라서 앞으로는 3년 이상 보유한 1가구 1주택이라도 1년 이상 거주하지 않았다면 양도세를 물어야 한다. 윤주영 세무사는 “당분간 집값은 안정될 것으로 전망된다.”면서 “집주인이라면 미래의 집값 상승에 따른 투자수익을 기대하고 계속 보유하는 것보다는 10월 전에 팔고 양도세를 면제받는 것이 더 유리하다.”고 말했다. 6억원이 넘는 아파트는 그러나 실거래가를 기준으로 양도세를 내야 하므로 양도세 비과세 혜택은 6억원 이하의 아파트가 주요 대상이 된다.따라서 양도세 회피용 아파트는 서울·과천의 소형 아파트,신도시의 중형 아파트에서 자주 등장한다. ●전·월세 수익률 하락 보유 메리트 잃어 집값이 안정되고 전·월세 수익률이 떨어진 것도 1가구 1주택 아파트 매물이 늘어난 또 다른 이유다.국민은행에 따르면 2년 전 서울 지역 연간 주택 투자수익률은 13∼14%였으나 지금은 10% 밑으로 떨어졌다.앞으로도 저금리가 이어져 더 이상의 임대수익률 상승을 기대할 수 없을 것으로 보인다. 주택의 내재가치(주택 보유로 인해 얻을 수 있는 현재와 미래의 수익을 현재 가치로 따져본 금액)가 처분 이익보다 작을 것으로 예상되자 차라리 팔아버리는 것이 낫다는 판단에서다.전·월세 수요 감소,역전세 현상 등이 눈에 띄게 나타나면서 더 이상 보유 메리트를 잃어가고 있는 것이다. ●실수요자라면 급매물 매입 적기 과천의 한 부동산중개업자는 “최근 나오는 급매물 가운데 양도세를 피해 팔려고 내놓은 아파트가 많다.”면서 “10월 이전에 팔아야 하는 압박감 때문에 시세보다 싼 아파트를 고를 수 있다.”고 말했다. 류찬희기자 chani@

부동산 취득세·재산세·양도세 등 부동산 관련 세금의 체납이 해마다 늘고 있다. 행정자치부가 3일 국회 예결위 권영세 의원에게 제출한 자료에 따르면 최근 3년간(1999∼2001년) 부동산 취득세 관련 체납건수는 99년 3만 2000건,2000년 3만 8000건,2001년 4만 6000건으로 2년 연속 전년대비 20% 가량 증가한 것으로 나타났다.체납액은 99년 980억원,2000년 1198억원,2001년 1073억원이었다.

1가구 1주택자에 대한 양도소득세 비과세 제도를 폐지하는 방안이 사실상 백지화됐다.정부가 민·관 위원으로 구성된 세제발전심의위원회의 의견을 들어 추진 여부를 결정하기로 했으나 위원회가 반대 의사를 표명했기 때문이다. 28일 재정경제부에 따르면 세제발전심의위원회는 지난 21일 1가구 1주택자에 대한 양도세 부과 여부를 논의했다. 이 자리에서 위원들은 “아직은 서민들의 내집마련 성격이 강한 만큼 양도세 부과는 시기상조”라고 의견을 모았다.위원들은 대신 전자 공인계약서 발급 등 양도세 실거래가 과세 인프라 구축을 서둘러줄 것을 정부에 주문했다. 안미현기자 hyun@

정부는 일반주택과 농어촌주택을 동시에 보유한 ‘1가구 2주택자'가 일반주택을 팔 때 양도소득세를 비과세하는 농어촌주택의 대상을 당초 유상 구입할 때로 한정하려던 방침을 변경, 상속·증여 등 무상구입한 경우에도 혜택을 주기로 했다.또 농어촌지역의 범위를 수도권 및 광역시 외의 ‘면 지역’에서 ‘면 또는 읍’으로 확대했다. 이같은 비과세 혜택을 받으려면 다음달 1일부터 2005년 12월 31일 사이 농어촌 주택을 구입해야 한다. 국회 재정경제위원회는 23일 이같은 내용의 조세특례제한법 개정안을 통과시켰다.농어촌주택 규모는 당초안대로 ▲기준시가 7000만원 이하▲대지 200평 이하로 확정됐다.주택 종류는 단독주택·아파트·연립주택 등 모두 포함되며,기존 주택을 신축하는 경우도 해당된다.농어촌주택을 두 채 보유한 경우도 ‘1가구 2주택 예외적용’을 받는다.다만,농어촌주택을 반드시 3년 이상 보유해야 하며 그 이전에 팔게 되면 양도세를 나중에 추징받게 된다.▲도시지역▲토지거래허가구역▲투기지역▲관광단지 등 개발지역은 농어촌지역범위에서 아예 제외된다. 한편 재경위는 이날 법안심사소위를 열어 은행의 신탁업무 겸영을 계속 허용하는 것을 골자로 한 ‘간접투자 자산운용업법’을 통과시켰다. 안미현기자 hyun@

다음달부터 택지개발지구의 공공택지에 대해서도 전매 제한이 강화된다. 건설교통부는 분양경쟁이 심한 택지지구에서 공급하는 공동주택용지와 근린생활시설이 허용된 단독택지,종교용지에 대해 공급계약을 맺은 뒤 1년이 지나고 대금을 완납할 때까지 명의변경을 제한키로 했다고 21일 밝혔다. 현재 공공택지의 경우 토지공사는 대금 완납까지,주택공사는 1년이 지나고 중도금을 2회 납부할 때까지 전매를 제한하고 있다.그러나 앞으로는 수도권 등 과열이 우려되는 지역에서는 택지를 분양받은 뒤 1년이 지나고 대금을 완납해야 팔 수 있게 된다. 단독택지의 경우 최근 관련 법개정으로 근린생활 시설 설치가 엄격하게 제한됐지만 이미 개발계획을 승인받아 근린생활을 설치할 수 있는 땅이 많아 전매제한 대상에 포함시켰다고 건교부는 설명했다.종교용지도 지구내 종교법인에 우선 공급되는 물량을 빼고 추첨으로 공급되는 땅에 대해서는 전매제한이 적용된다. 건교부는 그러나 택지지구 주민이나 토지소유자에게 이주 대책으로 공급된 단독택지의 명의변경은허용하되,6개월안에 되파는 것은 금지키로 했다. ●부천 상동 단독택지 10필지 중 7필지 손바뀜 토공이 지난해 말 부천 상동지구에서 공급한 단독택지 919필지 가운데 625필지는 주인이 바뀌었다.반년 만에 전매율이 68%에 이른다.토공 관계자는 특히 상가를 지을 수 있는 단독택지에서 손바뀜이 많았다고 설명했다. 이 땅은 분양 당시 전매를 노린 투기꾼들이 대거 청약에 나서 점포겸용 단독택지의 경우 145대1,주거전용 단독택지는 30대1의 높은 청약경쟁률을 기록했었다. 죽전지구 아파트 용지도 37필지 가운데 4필지가 웃돈이 얹혀 전매됐고,5필지는 택지를 분양받은 업체가 쓰러져 소유권이 넘어갔다. ●실수요자중심 청약 유도 이번 조치로 단기전매차익을 노린 투기수요가 줄어들 것으로 보인다.전매 과정에서 땅값이 부풀려지는 것을 막아 지가상승 억제효과도 기대된다.또 대금을 완납한 뒤 명의변경을 허용함으로써 전매과정이 투명해지고 취득·등록·양도세 탈루를 막을 수 있다.투기수요를 차단,실수요자 중심의 청약을 유도하는 효과도 가져올 수있다. 권오열 주거환경과장은 “아파트 전매제한으로 유동자금이 공공택지로 유입되는 것을 막고 실수요자에게 택지가 공급되도록 하기 위해 공공택지 공급 제도를 바꿨다.”고 설명했다. 류찬희기자 chani@

정부가 최근 내놓은 부동산 거래 투명성 확보 방안이 자칫 헛구호에 그칠 수 있다는 지적을 받고 있다. 정부는 16일 재정경제부,건설교통부,국세청,부동산 관련 단체 전문가 등이 참석한 가운데 회의를 열고 ▲부동산중개업자가 토지종합전산망에 실거래 내역을 의무적으로 입력하고 ▲이를 토대로 검인계약서를 발급하는 시스템을 갖춰 실거래가를 파악하는 방침을 적극 추진키로 했다.그러나 이 방안은 부동산을 사고 판 사람들이 당사자 계약을 한 것처럼 꾸미거나,법무사가 ‘이중계약서’를 작성한 경우는 아무런 제재를 가할 수 없다는 맹점을 안고 있다.따라서 이 기회에 검인계약서 제도를 전면적으로 수술해야 한다는 목소리가 높아지고 있다. ●부동산 중개업자만 손 대선 효과없어 부동산중개업법을 고쳐 실거래를 노출하면 투명성이 확보될 것이라는 주장은 부동산거래 검인신청 현실을 모르고 하는 소리다. 건교부에 따르면 지난해 전국에서 거래된 토지(주택·상가 포함,검인기준 필지)는 모두 285만여건.이 중 대부분은 거래에 전혀 관여하지 않은법무사가 검인을 신청하고 있다.중개업자가 실질적인 거래알선을 하고도 당사자끼리 사고 판 것처럼 계약서를 작성,검인을 신청하는 사례가 많다.부동산중개업자가 검인을 신청한 경우는 전체의 20% 안팎에 불과한 것으로 추정된다. 손선규 한국감정평가연구원장은 “정부가 추진하는 실거래가 확보 방안은 세제,등기업무와 연계될 때 효과를 볼 수 있다.”고 밝혔다.서진형(부동산박사) 전국부동산중개업협회 연구팀장도 “중개업자만 손대고 나머지 거래를 방치하면 오히려 이중계약서를 늘리는 결과만 가져올 수 있다.”고 말했다. ●등기,세무 행정과 연계돼야 효과 부동산 실거래가를 들춰 거래의 투명성을 확보하기 위해서는 형식적으로 운영되는 검인계약서제도의 개선이 우선돼야 할 것으로 지적된다. 건교부가 추진하는 실거래가 확보방안은 우선 아쉬운 대로 부동산중개업자들을 조여보자는 것이다. 중개업은 등록제이므로 이를 어기는 중개업자에 대해선 사법적인 제재가 가능하다는 발상이다.건교부 당국자도 “법무사나 당사자가 이중계약서를 작성,검인을 신청하면 아무런 제재를 가할 수 없다.”고 털어놨다. 따라서 검인계약서가 소유권 이전에 필수적인 서류인 만큼 ‘부동산등기에 관한 특별조치법’을 고쳐 검인신청자에 관계없이 실거래가 신고를 의무화하는 것이 필요하다.또 검인 업무를 맡고 있는 시·군·구에 형식적인 검인이 아닌 실거래가 여부 심사권을 주고,이를 어기면 검인을 허가하지 않는 방안이 함께 검토돼야 효과를 거둘 수 있다. 실거래가를 등기부 전산화 항목에 포함하고,양도세 등 각종 과세 전산망과 연계하면 양도차익을 노린 투기도 근절할 수 있다. 류찬희기자 chani@

최태원 SK㈜ 회장이 지난해 워커힐호텔과 SK㈜ 주식을 맞교환할 당시 냈던 150억원 규모의 양도소득세를 돌려받지 못하게 됐다. 7일 SK그룹과 국세청에 따르면 최 회장은 지난 3월 맞교환했던 주식을 원상복귀했다며 이미 납부한 150억원의 양도세를 돌려달라는 내용의 환급신청을 관할 용산세무서에 냈으나 기각당했다. 최 회장은 이어 5월초 서울지방국세청에 이의신청을 제기했으나 다시 기각통보를 받았다고 SK측은 전했다. 서울지방국세청측은 용산세무서가 기각 결정을 내릴 당시 이미 서울청과 충분한 협의가 있었던 데다 세금납부 절차가 적법하게 이뤄진 만큼 환급해야 할 이유가 없는 것으로 판단했다고 밝혔다. 이에 대해 SK측은 “90일 이내에 국세심판원에 심판 청구를 하거나 국세청에 심사 청구를 하는 방안을 적극 검토하고 있다.”고 밝혔다. 최 회장은 지난해 자신이 보유한 워커힐 주식을 SK C&C에 넘기고 SK C&C가 갖고 있던 SK㈜ 주식을 넘겨받는 방식으로 주식을 맞교환,SK그룹에 대한 지배권을 확보하면서 양도세 150억원을 납부했다. 최회장은 이후 검찰의 SK글로벌 분식회계 발표 직후 맞교환했던 주식을 원상복귀시킨 바 있다. 오승호 박홍환기자 osh@

서울·수도권 지역 부동산 중개업소들이 한숨을 돌린 대신 수도권 투기혐의자들은 안절부절못하고 있다. 국세청이 부동산중개업소 입회조사에 대한 속도조절에 나선 반면 수도권 아파트·택지 전매자를 중심으로 강도높은 투기조사에 나섰기 때문이다. 실제로 국세청은 최근 토지공사나 주택업체로부터 수도권 인기지역에서 분양된 아파트나 택지 당첨자,전매자의 명단을 넘겨받아 투기혐의자에 대한 정밀조사에 착수한 것으로 알려졌다.이에 따라 일부 당첨자나 ‘떴다방’(이동중개업소)들은 국세청에 출두통보를 받거나 이미 조사를 받은 것으로 확인됐다.일부는 국세청 출두요구에 응하지 않고 잠적한 경우도 있는 것으로 알려졌다. ●입회조사는 완화 2일 국세청과 부동산업계에 따르면 ‘5·23조치’ 이후 고삐를 죄어온 국세청의 중개업소 입회조사는 6월30일 이후 크게 완화됐다.이용섭 청장은 지난 1일 취임 100일을 맞아 기자들과 만난 자리에서 “시장동향을 예의주시하면서 투기조사의 수위를 조절하고 있다.”고 밝혔다. 국세청은 입회 조사 대상 부동산중개업소의 숫자를 대폭 줄였다.일선 세무서 직원들이 아침부터 중개업소로 출근,미등기전매 조장 행위 등을 단속하는 입회 조사 대상 업소를 810개에서 613개로 축소했다.조사국 관계자는 “철수한 197곳은 주 1회 사후관리만 하고 있다.”면서 “입회조사가 8,9월까지 이어지지는 않을 것”이라고 설명했다.조사도 매일 하지 않고 문제지역에 대해 부정기적으로 실시하는 것으로 알려졌다. 국세청이 호흡 조절을 하는 이유는 두가지다.융단폭격식 단속으로 아파트 가격 오름세가 한풀 꺾이는 효과를 얻은 것이 외형적 이유다.그러나 이면에는 투기조사를 너무 세게 했다가 버블(거품)이 꺼지면 경기침체에 찬물을 끼얹는 부작용이 생길 수 있다는 점도 깔려 있다. 전국부동산중개업협회 관계자는 “최근들어 상시 입회조사가 부정기 조사로 바뀐 것 같다.”면서 “조사방법도 투기혐의가 있는 지역 위주로 바뀐 것으로 안다.”고 말했다. ●전매자들 떨고 있네 이와 달리 실제 투기혐의자에 대한 조사강도는 더욱 세졌다.국세청은 최근 경기 남양주 평내 등택지지구에서 추첨을 통해 분양된 단독택지의 당첨자 명단을 토지공사로부터 건네받아 전매자를 중심으로 투기여부를 조사중인 것으로 확인됐다. 또 토지공사 뿐 아니라 건설업체로부터 당첨자 및 전매자 명단도 가져간 것으로 확인됐다.실제로 국세청은 지난해 분양된 현대죽전3차 당첨자 명단을 넘겨받아 세금 탈루혐의를 조사중이다. 이같은 조사가 모든 분양권 전매자에게 확대될 경우 양도세 대란도 예상된다. 한 아파트 분양권 전매자는 “한 때는 양도세 부분을 국세청이 알면서도 모른척하더니 이제는 단속을 한다” 면서 불만을 쏟아냈다. 수도권 미분양 아파트 등을 주택업체로부터 건네받아 프리미엄을 받고 되판 ‘떴다방’도 조사를 받고 있다.특히 전매가 금지된 민간 임대 아파트를 당첨자로부터 확보,이를 거래한 ‘떴다방’들이 집중 조사를 받고 있다.현행법상 임대아파트의 전매행위는 명백한 형사처벌 대상이다. 오승호 김성곤기자 sunggone@

정부는 올해에만 20여 차례의 부동산투기 억제 정책을 쏟아냈다. 하지만 아직도 집값이 불안하다.정부는 정책을 내놓을 때마다 투기가 금방 잡힐 것처럼 발표했으나 ‘백약이 무효’로 돌아가곤 했다.부동산 투기의 뿌리와 줄기를 잘라내기 보다는 곁가지를 치는데 급급했기 때문이다.‘십자포화’처럼 쏟아진 정책은 오히려 투기꾼들의 내성만 기르는 꼴이 됐다는 지적을 받고 있다. ●건교부 대책만으론 한계 그동안 부동산투기,집값 상승 이야기가 나올 때마다 모든 비난의 화살은 일단 건설교통부로 향했다.그때마다 건교부는 급한 불을 끄는 ‘소방수’로 동원됐다.진화에 나설 때 건교부는 ‘주택건설촉진법시행령·규칙’을 들고 나왔다.주택 공급 과정을 규제,투기를 막아보자는 취지로 그때마다 법을 고쳐 이제는 너덜너덜할 정도다.‘부동산중개업자 단속 강화’같은 틀에 박힌 정책도 단골 메뉴로 등장했다.그러나 집을 사고파는 과정에서 생기는 교묘한 불법 거래나 세금 탈루 같은 투기에 대해선 건교부로서도 뾰족한 대책을 내놓지 못했다.‘떴다방’이나 이중거래·미등기전매,탈세 등에 대한 단속 권한이 없는 데다 다른 부처의 소관 사항이어서 발만 동동 구를 뿐이다.이를 틈타 투기꾼들은 교묘하게 법망을 피해갔으며,날로 지능화되는 투기 수법에 정부는 ‘두더지잡기식’ 대책을 내놓기에 급급했다. ●국세청·검찰등 정부차원서 나서야 주택 공급과정만 뜯어 고친다고 집값이 잡히고 투기가 근절되지 않는다.재정경제부,건교부,행정자치부,국세청,검찰,지자체 등이 동원돼 투기의 본질적인 문제에 메스를 가할 때 비로소 집값은 잡힐 수 있다. 부동산투기라는 큰 나무에서 볼때 주택공급제도의 미비,일부 지역의 집값 상승 등은 곁가지에 불과하다.깊게 박힌 뿌리는 불투명 거래,실거래가 정착 미비,불공평 세제 등이다. 정부는 부동산 투기가 사회문제로 떠오를 때마다 거래의 투명성을 확보하고,세제를 개혁하겠다고 발표했지만 정치적인 논리나 가진자의 반대에 부딪혀 원칙은 실천에 옮겨보기도 전에 번번이 물거품이 돼버리곤 했다. 1가구1주택에 대한 양도세 부과·양도세 실거래가 부과,재산세 현실화,이중거래를 막기 위한 등기특별조치법 개정 등의 목소리가 여러 차례 나왔지만 공론화조차 못하고 흐지부지됐다. 곁가지는 아무리 잘라내도 새순이 돋는다.투기를 근절시키기 위해선 당장 힘들고 무리가 따르더라도 줄기와 뿌리를 잘라내는 길 밖에 없다. 투기 근절은 정부 차원의 부동산 거래 투명성이 확보될 때 가능하다.투명거래가 정착되면 그 효과는 엄청나다는 사실을 정부나 정치권,국민 모두 깨달아야 한다. 부동산 시장이 투명해지면 정부는 부동산 유통시장에 직접 개입하지 않아도 된다.주택정책이 온탕·냉탕을 오간다는 비난도 피할 수 있다.부동산투기를 원천적으로 막아 주택시장이 안정되면 서민들의 주거지원 효과도 기대할 수 있다.자유경제 원리에 따라 ‘거래는 자유롭게,과실있는 곳에 과세 있다’는 원칙이 적용돼 조세 형평성도 기대된다. 이제 정부가 부동산 투명거래를 정착시키기 위해 ‘혁명’을 한다는 각오로 나서야 할 때다. 류찬희 기자 chani@

부동산 투명거래 정책의 최종 종착지는 공평 과세와 투기 근절이다.부동산 거래의 투명성 확보와 세제 개혁은 별개의 정책이 아니다.세제 개혁이 동반되지 않고 부동산 투명거래를 기대하는 것은 ‘백년하청’일 뿐이다. ●서울·지방 재산세 모순 심각 지난해 서울 강남구 대치동 은마아파트 34평형 소유자가 낸 재산세는 모두 26만 7000원에 불과하다.같은 크기의 성남 분당 무지개마을 건영아파트 33평형 집주인은 15만 7000원의 재산세를 냈다.재산세 차이는 11만원에 불과하지만,시세 차이는 무려 2배 가깝다. 지방 아파트와 비교하면 재산세 부과의 모순점이 금방 드러난다. 은마아파트와 비슷한 면적의 대전 서구 만년동 상아아파트 31평형은 지난해 12만 5000원의 재산세를 냈다.시세는 은마아파트의 5분의1∼6분의1 수준이지만 재산세는 절반 가까이나 된다.형평을 잃은 것을 한눈에 알 수 있다. ●양도세제 고쳐 투기 악용 못하게 서울 강남구 개포동 주공 1단지 17평형을 지난해 3월 사서 올해 5월 투기지구 지정 직전에 팔았다고 가정하자.집주인은 1년여만에 2억 8800만원의 시세차익을 얻었다.투기지역 이전에 팔았으므로 기준시가를 적용받아 양도차익은 1억 9500만원,양도세는 5730만원만 내면 된다. 하지만 투기지역지정 이후 실거래가를 적용하면 양도차익은 2억 8800만원,양도세는 9030만원을 내야 한다.그동안 기준시가를 적용하는 바람에 실거래액에 비해 3300만원의 양도세를 적게 냈다는 얘기다.강남구 대치동 은마 34평형 아파트 역시 기준시가를 적용하면 실거래가를 적용했을 때보다 양도세를 3200만원 적게 낸다.투기지구로 지정되기 전 부동산 투기꾼들이 왜 강남 아파트로 몰렸는지 알 수 있는 대목이다. 그러나 실거래 기준으로 양도세를 물려도 전문 투기꾼들은 눈도 꿈적하지 않는다.시세 차익만 거둘 수 있다면 세금을 내고라도 투기를 하겠다는 것이다.필요 경비를 빼고 각종 공제혜택을 받고 나면 차익에 대한 양도세를 내고도 차익을 쥘 수 있기 때문이다.아파트를 사들인 것이 단순 매입인지,투기성 매입인지 자금 추적이 어렵고 양도세율을 일률적으로 36% 적용하는데 따른 모순이다. ●투기성 거래 가려 중과세 바람직 ‘차익 있는 곳에 세금 있다.’는 원칙이 적용돼야 한다.투기성 거래 여부를 가려내 투기성 거래에 대해선 차익을 과감하게 양도세로 환수하는 시스템을 갖춰야 한다. 그러기 위해선 이중계약서를 작성,시가표준액 이상으로만 신고하면 검인을 받아주는 제도를 바꿔야 한다.나아가 실거래가를 부동산 거래시 내는 세금의 부과 기준으로 삼아야 한다.또 처분시 양도세 취득가액으로 삼아 가격을 낮추거나 거래를 감추는 폐단을 막아야 한다.단순히 공시지가,아파트 면적과 준공연도 등에 따라 재산세를 매기는 현행 시스템을 과감히 개선해야 한다.비싼 아파트가 재산세를 많이 내는 체계가 정립돼야 한다. 류찬희 기자 chani@

‘이중계약서’를 작성한 사람이 형사처벌을 받는 것을 계기로 부동산 거래의 투명성을 확보하자는 목소리가 커지고 있다.부동산 투기를 원천적으로 막기 위해서는 부동산 거래 과정의 잘못된 관행을 뿌리뽑는 동시에 등기·세정업무까지 뜯어고쳐야 한다는 주장이 설득력을 얻고 있다.그동안 이중계약서 폐해를 막고,시세차익으로 인한 불로소득을 회수하기 위해 거래의 투명성을 확보하려는 갖가지 정책이 나왔었으나 구호만 요란했을 뿐 큰 성과는 거두지 못했다.정부의 정책을 비웃기라도 하듯이 부동산 투기는 오히려 극성을 부리고 있다.부동산 거래의 투명성 확보와 투기 근절을 위한 정책 대안을 찾아본다. “부동산을 거래하는 순간 당신은 범법자입니다.” 김치영 공인중개사는 검인계약서제도가 바뀌지 않는 한 부동산을 사고파는 모든 선량한 사람들이 조세포탈죄를 짓고 있다고 말한다. 지난 1988년 부동산투기억제와 탈세방지를 위해 도입된 검인계약서제도가 세금을 적게 내기 위해 ‘이중계약서’를 양산하고 국민을 범법자로 몰아넣는다는 지적을받고 있다. ●지난해 1237만건중 20%만 검인 신청 부동산중개업자는 거래를 성사시키고 나면 실거래 가격이 적힌 계약서를 당사자에게 한 부씩 나누어준 뒤 ‘막도장’과 인감증명 등 소유권이전등기서류를 요구한다.이때부터 실거래 계약서는 거래 당사자간 이해다툼이 있을 때를 빼고는 더이상 쓸모 없는 종이조각에 불과하다. 막도장은 법무사에게 검인을 신청하기 위해 이중계약서를 작성하기 위한 용도다.‘다운계약서’가 판을 치기 시작하는 순간이다.시·군·구가 계약 내용을 확인해준 검인계약서는 관할 세무서와 등기소로 각각 1부씩 보내진다.세무서는 양도세 부과의 기준으로,등기소는 소유권이전의 필수 서류로 이용한다.실거래 계약서는 무시되고 이중계약서가 재산권과 관련된 중요한 법률행위의 서류로 이용되는 것이다. 부동산등기특별조치법의 규정에 의한 검인은 △계약 체결 당사자·위임을 받은 자△계약서를 작성한 변호사·법무사△중개업자가 신청할 수 있다. 그러나 검인계약서는 등기와 세금부과의 기준이 되는 서류이기 때문에 중개업자가 실제 계약을 맺고도 검인신청은 대부분 법무사에게 맡기는 것이 현실이다.지난해 등기 건수는 1237만건에 이른다.하지만 부동산중개업자가 검인을 신청한 경우는 20% 정도에 불과한 것으로 추정된다. 실거래가를 정확히 알고 있는 중개업자가 배제된 채 법무사가 별도의 검인용 거래계약서를 작성,제출하면서 실거래가는 사라지는 것이다.그래서 거래 당사자도 모르는 사이에 이중계약서가 작성되고,부동산을 사고 판 사람은 조세포탈범이 된다. 문제의 심각성은 법무사나 중개업자,당사자가 고의로 이중계약서를 작성하는 것이 아니라 행정관청이 이를 유도하고 있다는 데 있다.검인을 받아주는 시·군·구에서 실거래가 확인은 뒤로 하고 형식적인 기재사항만 본다. 그러나 검인 담당 공무원들도 할 말이 있다.실거래가를 기준으로 검인을 해주면 취득세·등록세 등이 2∼3배 증가,조세저항이 우려된다는 것이다.그래서 검인계약서 거래 신고가를 국세청 기준시가나 행정자치부 과세표준액에 근접하게 적어내도록 요구하고 있다.행정관청이 이중계약서를 유도하고 있는 셈이다. ●실거래가 확보,정부 차원에서 이뤄져야 건교부는 부동산중개업법을 고쳐 실거래가를 정착시키려 하고 있다.하지만 건교부만으로는 실효를 거두기 어렵다.중개업법으로는 등록된 중개업자만 통제할 수 있을 뿐 법무사나 거래 당사자는 규제할 수 없기 때문이다. 따라서 전문가들은 대법원과 건교부,행자부,국세청 등 4바퀴가 함께 굴러가야 검인계약서의 실거래가 신고가 정착될 수 있다고 지적한다. 구동희 한국감정평가연구원 연구원은 “외국의 경우 실거래가를 기재하지 않으면 조세포탈범으로 처벌한다.”면서 “중개업자의 실거래가 신고 의무화뿐만 아니라 부동산 실거래가를 등기부등본에 표기하는 방안도 검토할 수 있다.”고 주장했다.이어 “실거래가를 정부가 일련 번호를 기재해 발급한 ‘표준계약서’에 작성하고,담당 공무원에게 이를 심사할 수 있는 권한을 주는 방안도 검토해볼 수 있다.”고 말했다. 류찬희기자 chani@

검찰이 투기와 탈세의 온상인 부동산 거래 이중계약서에 ‘메스’를 가했다. 검찰은 18일 이중계약서 작성을 통해 부동산 취득액을 축소신고하고 세금을 포탈한 1383명을 적발하고 이들 모두를 형사처벌키로 했다. 검찰이 관행화된 이중계약서 작성에 칼날을 들이댔다는 점에서 부동산업계에 파장이 예상된다. ●검찰 수사 서울지검 형사4부(양재택 부장검사)는 무차별적 텔레마케팅으로 토지매입 희망자를 끌어들여 부동산투기를 조장하고 이중계약서 작성을 통해 26억원의 법인세를 포탈한 태진부동산서비스 등 3개사를 적발,이중 태진부동산서비스 대주주겸 전무 홍모씨를 조세포탈 혐의로 구속기소했다. 검찰은 또 이들 회사로부터 땅을 사들이면서 이중계약서를 작성,취득세 등을 포탈한 1383명에 대해 해당 시·군의 고발이 접수되는 대로 전원 소환조사한 뒤 약식기소할 방침이다. 검찰은 이들 매수인이 취득가액을 430억원가량 축소 신고해 포탈한 지방세 23억 5000만원을 추징토록 해당 지방자치단체에 통보했으며 약식기소되는 매수인들은 탈세액의 2∼5배 이내에 벌금형을 받게 될 전망이다. 실제 엠아이스페이스는 경기 용인시 백암면의 임야 3만평을 11억원에 매입한 뒤 투기 희망자 60명을 끌어들여 100여필지로 나눠 총 29억원에 매각,1.6배의 이득을 챙겼다. 매수자중에는 충북 청원군의 임야를 1억 2000만원에 사들인 올해 네살된 장모(서울 서초동)군 등 20세 이하 미성년자가 65명이나 됐다. 투기자들을 주거지별로 보면 강남구 85명,서초구 67명,송파구 41명 등 강남지역 거주자들이 많았다.수원지역 거주자는 75명,분당을 포함한 성남 거주자가 57명,일산을 포함한 고양지역 거주자는 44명이었다. ●이중계약서 거래 실태 본지가 입수한 지난 3월중 주요 도시 아파트 검인계약서 내역에 따르면 서울 강남구 은마아파트 34평형의 경우 실거래가는 5억 8000여만원이었지만 검인계약서에는 실거래가의 23%수준인 1억 3300만원으로 신고됐다.개포동 현대1차 47평형 신고가는 시세 7억 4000만원의 27% 수준인 2억200만원에 불과했다. 시세가 2억 8000만원인 서울 광장동 현대프라임 아파트 25평형은 5000만원으로 낮춰 신고,실거래가의 17%에 불과했다. 검인계약서는 시·군·구가 해당 부동산의 거래 당사자·거래가격 등을 확인한 뒤 취득·등록세 부과의 기준으로 삼는 동시에 국세청과 등기소로 보내져 양도세 부과 및 소유권 이전의 필요 서류로 이용되는 계약서다.이중계약서를 작성하면 부동산을 파는 사람은 양도소득세(양도가의 9∼36%)를,사는 사람은 취득세·등록세 등(취득가의 5.6%)을 덜 내게 된다. ●행정관청이 이중계약서 작성유도 시·군·구가 검인 과정에서 실거래가의 30∼40%에 불과한 행정자치부 과세표준액을 기준으로 검인을 해주고 있다.거래 당사자가 실거래가로 신고해도 시·군·구가 검인과정에서 거래가격을 과표에 비슷하게 맞춰 신고할 것을 유도하고 있다. 결국 행정기관이 이중계약서 작성을 유도하고 있으며,부동산 거래 당사자를 범법자로 몰고 있는 셈이다. 일선 행정기관은 이중가격이라는 사실을 알고 있지만 인력 부족,실거래 파악의 어려움 등을 내세워 이중계약서 작성을 방치하고 있다. 검찰은 이중계약서 작성으로 실거래가로 신고하지 않는 행위에 대한 직접적인 규제조항이 없다고 지적,▲과세표준의 실거래가 일원화▲매매가 축소신고 적발시 양도세 중과 및 과태료 부과▲토지종합전산망내 이중계약 자동적발 프로그램 개발 등의 제도개선안을 관계부처에 제시했다. ●부동산시장 파장 부동산중개업자들은 “정부의 잇따른 부동산 규제 조치와 국세청의 부동산 중개업소 입회조사로 부동산 거래가 끊긴 상태에서 나온 조치라서 부동산 시장이 급랭할 것 같다.”고 말했다. 노영훈 조세연구원 연구위원은 “시가표준액 이상으로만 신고하면 지방세 과세 당국이 실거래가액 신고여부를 조사할 수 없어서 주택 거래가를 낮춰 신고하는 이중계약서 작성이 양산되고 있다.”면서 “투명한 거래가액 신고를 위해 취득·등록세를 낼 때 신고하는 취득가액을 집을 팔 때 양도세 취득가액으로 연결,실제보다 적게 신고하는 것을 막아야 한다.”고 지적했다.그는 또 “실거래가격 신고를 원칙으로 하되,이에 따른 세금 부담 급증은 세율 인하로 풀어가면 된다.”고 대안을 제시했다. 류찬희 강충식기자 chani@