서울에서 가까운 농지와 농가주택이 인기다. 재건축 아파트 등과 달리 농지와 농가주택에 대한 규제가 완화되면서 상당수의 시중 여유자금이 이곳으로 몰리고 있다. 실제로 일정 규모 또는 일정 가격 이하의 농가주택은 별장으로 분류되지 않아 취득세와 종합토지세 등이 중과되지 않는다.경기도와 광역시를 제외한 면지역의 농가주택을 구입해 3년 이상 보유하는 등 일정 요건만 갖추면 양도세를 면제받게 된다. 현재 도시인이 주말농장용으로 300평까지 매입할 수 있는 농지의 경우 내년 하반기부터는 영농법인 등에 5년동안 영농을 맡기면 도시인도 무한정 살 수 있다.미리 괜찮은 농지를 사두는 것도 투자요령 가운데 하나다. 주5일 근무제를 맞아 수도권에 실수요와 투자를 겸한 농지나 농가주택 투자자는 더욱 늘어날 전망이다. ●어디가 유망한가 주5일 근무시대를 맞아 임대수입을 얻을 수 있는 펜션 수요를 겨냥한다면 자연환경이 좋은 계곡이나 강,바닷가 주변의 농지나 농가주택을 매입하는 것이 좋다.서울에서 차로 1∼2시간 거리인 경기 포천이나 양평,가평,이천,여주 등이나 경기도와 인접한 강원·충북지역 농촌도 유망하다. 남한강과 북한강을 동시에 끼고 있는 양평의 농가주택도 노려볼 만하다.양평에서도 양서면 등은 가격이 너무 많이 올라 투자 메리트가 떨어진다.지제면과 개군면 등은 상대적으로 저렴하다.이 일대 낡은 농가주택을 매입해 리모델링하면 주말 주택용으로 적합하다.이 일대의 대지는 평당 22만∼38만원,준농림지는 평당 10만∼20만원이다. 농지는 경기도 외곽지역이 좋다.여주 등도 많이 오른 편이지만 서울과 가까운 양평보다는 가격이 훨씬 낮다. ●투자전략은 최근 연기,공주 일대가 신행정수도지로 사실상 확정되면서 일대 배후지역은 물론 수용 예상지에도 이주자 택지 분양권을 노린 농가주택에 투자자들이 몰렸다.그러나 발빠른 사람은 벌써 빠져나가고 상투를 잡은 사람들은 난처한 입장에 빠졌다.몇십년간 묵혀둘 것이 아니라면 매수·매도 시점을 과감하게 택해야 한다. 농가주택을 매입할 때는 교통여건도 꼼꼼히 따져봐야 한다.기존 도로와 함께 도로 신설·확장 계획이 있을 경우 향후 수용 인구가 많아지므로 높은 시세차익을 올릴 수 있다.증·개축이나 신축이 가능한지는 시·군·구청에서 미리 확인해야 낭패를 보지 않는다. 농가주택은 환금성이 떨어지는 만큼 단기 투자에 나서기 전에 수익성을 철저히 따져볼 필요가 있다.장기 투자 때도 발전 가능성과 교통 여건을 반드시 파악해야 한다. 농가주택은 별다른 건축 인·허가 없이 리모델링을 통해 전원주택으로 개조할 수 있다는 점이 장점으로 꼽혀 왔다.3000만∼1억원이면 대지 150평과 500평 정도의 텃밭이 딸린 농가주택을 매입할 수 있다.개조하는 데 드는 비용은 평당 80만∼150만원.여기에서는 임야 606평,대지 151평 이상 매입 시에는 반드시 거래허가를 받아야 한다. 농지는 규제가 갈수록 완화될 전망이다.따라서 싼 농지를 사놓고 나중에 주말 농가 주택으로 활용하는 방안을 찾는 것도 실수요를 겸한 투자방법의 하나이다. 같은 농지라도 논보다 밭을 사는 게 유리하다.논은 벼농사 외에는 짓기 힘들어 활용성이 떨어진다.집을 지으려 해도 지대가 낮아 건축비가 더 든다.규제도 밭보다는 논이 더 많이 따른다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

서울에서 가까운 농지와 농가주택이 인기다. 재건축 아파트 등과 달리 농지와 농가주택에 대한 규제가 완화되면서 상당수의 시중 여유자금이 이곳으로 몰리고 있다. 실제로 일정 규모 또는 일정 가격 이하의 농가주택은 별장으로 분류되지 않아 취득세와 종합토지세 등이 중과되지 않는다.경기도와 광역시를 제외한 면지역의 농가주택을 구입해 3년 이상 보유하는 등 일정 요건만 갖추면 양도세를 면제받게 된다. 현재 도시인이 주말농장용으로 300평까지 매입할 수 있는 농지의 경우 내년 하반기부터는 영농법인 등에 5년동안 영농을 맡기면 도시인도 무한정 살 수 있다.미리 괜찮은 농지를 사두는 것도 투자요령 가운데 하나다. 주5일 근무제를 맞아 수도권에 실수요와 투자를 겸한 농지나 농가주택 투자자는 더욱 늘어날 전망이다. ●어디가 유망한가 주5일 근무시대를 맞아 임대수입을 얻을 수 있는 펜션 수요를 겨냥한다면 자연환경이 좋은 계곡이나 강,바닷가 주변의 농지나 농가주택을 매입하는 것이 좋다.서울에서 차로 1∼2시간 거리인 경기 포천이나 양평,가평,이천,여주 등이나 경기도와 인접한 강원·충북지역 농촌도 유망하다. 남한강과 북한강을 동시에 끼고 있는 양평의 농가주택도 노려볼 만하다.양평에서도 양서면 등은 가격이 너무 많이 올라 투자 메리트가 떨어진다.지제면과 개군면 등은 상대적으로 저렴하다.이 일대 낡은 농가주택을 매입해 리모델링하면 주말 주택용으로 적합하다.이 일대의 대지는 평당 22만∼38만원,준농림지는 평당 10만∼20만원이다. 농지는 경기도 외곽지역이 좋다.여주 등도 많이 오른 편이지만 서울과 가까운 양평보다는 가격이 훨씬 낮다. ●투자전략은 최근 연기,공주 일대가 신행정수도지로 사실상 확정되면서 일대 배후지역은 물론 수용 예상지에도 이주자 택지 분양권을 노린 농가주택에 투자자들이 몰렸다.그러나 발빠른 사람은 벌써 빠져나가고 상투를 잡은 사람들은 난처한 입장에 빠졌다.몇십년간 묵혀둘 것이 아니라면 매수·매도 시점을 과감하게 택해야 한다. 농가주택을 매입할 때는 교통여건도 꼼꼼히 따져봐야 한다.기존 도로와 함께 도로 신설·확장 계획이 있을 경우 향후 수용 인구가 많아지므로 높은 시세차익을 올릴 수 있다.증·개축이나 신축이 가능한지는 시·군·구청에서 미리 확인해야 낭패를 보지 않는다. 농가주택은 환금성이 떨어지는 만큼 단기 투자에 나서기 전에 수익성을 철저히 따져볼 필요가 있다.장기 투자 때도 발전 가능성과 교통 여건을 반드시 파악해야 한다. 농가주택은 별다른 건축 인·허가 없이 리모델링을 통해 전원주택으로 개조할 수 있다는 점이 장점으로 꼽혀 왔다.3000만∼1억원이면 대지 150평과 500평 정도의 텃밭이 딸린 농가주택을 매입할 수 있다.개조하는 데 드는 비용은 평당 80만∼150만원.여기에서는 임야 606평,대지 151평 이상 매입 시에는 반드시 거래허가를 받아야 한다. 농지는 규제가 갈수록 완화될 전망이다.따라서 싼 농지를 사놓고 나중에 주말 농가 주택으로 활용하는 방안을 찾는 것도 실수요를 겸한 투자방법의 하나이다. 같은 농지라도 논보다 밭을 사는 게 유리하다.논은 벼농사 외에는 짓기 힘들어 활용성이 떨어진다.집을 지으려 해도 지대가 낮아 건축비가 더 든다.규제도 밭보다는 논이 더 많이 따른다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

정부는 ‘부동산 중개업법’ 개정 등에 따른 취득·등록세 급등을 막기 위해 이 법이 시행되는 내년 7월에 맞춰 취득·등록세를 인하하기로 했다. 그러나 재산세와 토지세 등 보유세가 늘어나는 몫만큼만 깎아주기로 해 인하폭은 그리 크지 않을 것으로 보인다.정부가 2∼3년 후에나 가능하다던 취득·등록세 인하시기를 앞당긴 것은 보유세 인상에 따른 조세저항이 벌써부터 감지되고 있는 현실을 감안한 것으로 풀이된다. 28일 재정경제부와 행정자치부에 따르면 정부는 현행 5.8%(농어촌특별세·지방교육세 포함)인 취득·등록세 부담을 낮추기로 하고,구체적인 방안 마련에 착수했다.현재 검토중인 방안은 ▲지방세법을 고쳐 취득·등록세율 자체를 내리거나 ▲지방자치단체 조례를 통해 취득·등록세를 일정부분 깎아주는 것이다.전자는 부동산과 무관한 자동차 등의 취득세도 덩달아 내려간다는 맹점이 있고,후자는 지자체와 지방의회가 거부할 경우 강제할 수단이 없다는 단점이 있어 고심중이다. 정부 관계자는 “보유세 강화-거래세 완화라는 부동산 세제개편의 큰 틀과 부동산 중개업법 개정 등을 감안해 늦어도 내년 7월부터는 취득·등록세 부담을 덜어주기로 했다.”면서 “신고하는 사람에 따라 제각각인 세금부담 수준과 세수 사정 등을 고려해 가장 합리적인 인하방안을 다각도로 검토중”이라고 밝혔다. 이와 관련,이헌재 부총리 겸 재정경제부 장관도 이날 전국경제인연합회 주최로 열린 제주하계 세미나에서 ‘하반기 경제운용 방향’이라는 주제발표를 통해 “하반기에 부동산세제를 합리적으로 손질하도록 노력하겠다.”면서 “특히 과세표준 현실화로 취득세 등록세 양도세 등 각종 세부담이 늘어나고 있음에 따라 이를 합리적으로 손질하겠다”면서 부동산 거래세 인하방침을 기정사실화했다. 지난 27일 국무회의를 통과한 부동산 중개업법 개정안이 예정대로 올 가을 정기국회를 통과하면,부동산 중개업자(복덕방)들은 반드시 실제 중개가격을 해당 시·군·구에 신고해야 한다.취득·등록세는 정부가 정한 최저가격(과세표준)과 당사자의 신고가격 가운데 높은 쪽을 기준으로 매기고 있어 대부분이 과세표준보다 약간 높게 신고하고 있다.현재 과세표준이 실거래가의 36% 수준인 만큼 실거래가가 적용되면 취득·등록세가 적게는 1.2배,많게는 3배 가까이 뛰는 것이다.1가구 1주택 실수요자도 예외없다. 행자부 관계자는 “지금도 분양아파트 입주민이나 주택거래 신고지역 주민 등 전체 부동산 취득자의 절반 가량은 실거래가로 취득·등록세를 물고 있다.”면서 “그러나 나머지 절반의 세금부담 상승 등이 불가피해 취득·등록세를 완화하기로 했다.”고 설명했다. 안미현기자 hyun@seoul.co.kr

■ 개별공시지가 조정 영향 공시지가 상승률이 큰 곳은 대부분 그동안 땅값이 치솟았던 지역이다.특히 신행정수도 후보지,대규모 개발계획 지역,그린벨트 해제 지역 등의 상승세가 눈에 띄었다.공시지가 현실화 정책을 추진한 데다 지난해 땅값이 폭등했기 때문으로 분석된다.하지만 공시지가 상승률만큼 각종 세금 부담이 늘어나 자칫 세금 민원이 잇따를 것으로 전망된다. ●충청권 대부분 상승률 ‘톱10’에 충남 연기군,아산·천안시와 충북 청원시,대전 유성구 등이 개별공시지가 상승률 ‘톱 10’에 올랐다.신행정수도 이전계획 발표 이후 급등한 땅값이 반영됐기 때문이다. 특히 충청권 신행정수도 후보지는 대부분 40% 이상 상승했고,공주시도 21% 상승하는 등 행정수도이전 바람이 땅값 상승을 부채질한 것으로 분석된다. 대규모 개발 호재가 있던 지역과 택지개발 지구 주변 땅값도 크게 올랐다.가장 많이 오른 지역은 오산시로 미군기지 이전과 국제평화도시 건설 호재가 작용했기 때문으로 풀이된다.표준지 공시지가 상승률 1위를 차지했던 연기군이 신행정수도 유력 후보지로 거론되면서 땅값이 뛰어 뒤를 이었다.상승률이 47.7%로 지난해 땅값의 절반 정도가 오른 셈이다.아산시도 신도시 개발,경부고속철도 천안역 개통,신행정수도 후보지 등의 호재가 겹쳐 45.7% 상승률 상위 3위에 올랐다. 서울에서 상승률이 가장 높은 곳은 마포구로 상암지구 개발,아파트값 상승 등이 원인인 것으로 분석된다.전남 무안군과 김포시는 신도시 개발 덕을 톡톡히 본 것으로 풀이된다. 청원군,대전 유성구 등은 행정수도 후보지,대규모 택지개발 영향을 받아 땅값이 급등했다.판교 신도시 개발과 아파트값 상승이 두드러진 성남시도 톱 10에 들었다. ●땅값 오른 만큼 세금 부담 늘듯 개별공시지가는 각종 세금과 부담금의 부과기준이 된다.때문에 최소한 상승률만큼 세부담이 늘어날 수밖에 없다. 예컨대 종합토지세의 경우 공시지가가 ㎡당 138만 5000원 정도 하는 1000㎡짜리 땅이 있다고 가정할 때 현재 종합토지세는 378만원이지만 올해 상승률을 적용하면 공시지가와 종합토지세는 각각 165만 5000원과 524만원으로 오른다.단순 계산만으로 종합토지세가 38.6% 오르는 셈이다. 양도세 역시 보유기간이나 양도차액에 따라 세율이 다르지만 큰 폭의 상승이 불가피할 것으로 전망된다.500㎡짜리 땅을 ㎡당 1만 4000원(공시지가 기준)에 사들인 뒤 2만원에 팔았을 경우 현재는 양도소득세가 2만 6100원이지만 앞으로는 20만 2140원으로 7.7배가량 오르게 된다. 내집마련정보사는 서울 마포구 도하동 소재 일반주거지역(100㎡)을 기준으로 공시지가가 20% 정도 상승했다고 할 경우 취득·등록세는 평균 24%,양도소득세는 평균 126% 오르는 것으로 분석됐다고 밝혔다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr ˝

지금은 경제 상황이 위기냐,아니냐를 따질 때가 아니다.많은 국민들이 “죽겠다.”고 말하고 있는 상황임을 직시해야 한다. 경제난이 누구의 책임인지를 따지기 전에 국민 모두가 힘을 모아야 하며,정부와 정치인들도 이에 상응하는 노력을 기울여야 하는 시점이다. 그러나 국가경제의 어려움과 국민의 고통을 해결하기 위해서는 현재 상황에 대한 정확한 인식과 문제점에 대한 성찰을 통해 앞으로 취할 태도와 행동을 준비해야 한다.무엇이 잘못됐는지 따져보지 않고는 근본적인,구조적인 오류를 결코 수정할 수 없다. 현재의 어려운 경제 상황이 한 가지 문제에서 비롯된 것은 아니라고 본다.이 때문에 쉽게 문제의 발단을 찾아낼 수는 없겠으나,적어도 부동산업계에 몸담고 있는 사람으로서 부동산 정책의 오류를 지적코자 한다. 정부는 2000년 하반기부터 외환위기로 침체된 경제를 살린다는 취지로 아파트 분양권 전매허용,분양가 자율화,각종 규제조치 완화 등 부동산 경기 활성화 정책을 내놓았다.이로 인해 2001년 이후 국내 경기는 완만한 회복세를 탔고,내수도 어느 정도 살아났다. 정부는 이즈음에서 부동산시장에 대해 적절한 규제와 조율을 했어야 하지만 그만 시기를 놓쳐버렸다.그랬던 정부가 지금은 주택 투기지역,토지 투기지역,투기 과열지구,주택거래 신고지역,토지거래 허가지역,재건축 개발이익 환수제 등을 쏟아내고 있다.일반인들은 물론 업계에 종사하는 사람들도 내용의 차이를 알 수 없을 정도의 규제를 하루가 멀다 하고 내놓고 있다.국민들로 하여금 부동산이 무슨 ‘불량 식품’인 것처럼 팔지도 사지도 말라고 종용하는 꼴이다. 부동산 시장은 성격상 매우 비탄력적이며,엄연한 실물경제를 기반으로 한다.만약 정부가 주식시장에서 주주들에게 “주식을 팔거나 살 때 세금을 엄청나게 거둬들이는 제도를 만들 테니 주식을 팔지 말고 갖고만 있어라.”라고 한다면 경제가 제대로 굴러갈 수 있을까. 거래가 이뤄지고 돈이 돌아야 성장과 분배도 꾀할 수 있다.최근 들어 소득 불평등이 외환위기 때보다 더 커졌다는 말도 나온다.정부가 부동산 정책을 규제 일변도로 몰아붙이는 바람에 생긴 것이라는 것을 간과해서는 안 된다. 단순히 “사거나 팔지도 말라.”는 정책으로 부동산시장이 안정될 것이라고 기대하는 정부를 보면 부동산이라는 재화를 전혀 이해하지 못하고 있다는 느낌을 지울 수 없다.보유과세를 늘려 부동산 소유를 제한하겠다는 정부의 방침도 소용이 없다.1년에 재산세,종합토지세를 몇백,몇십만원 올린다고 해서 누가 몇천,몇억원의 양도세,취득세,등록세를 물어가며 부동산을 거래하겠는가. 냉탕과 온탕을 오가는 부동산정책은 아직 건강하지 못한 우리나라 경제의 심장에 무리를 줄 수 있다.지금은 정부가 건설경기와 부동산경기를 적절히 활성화할 수 있는 방안을 마련하는 것이 시급하다.극과 극으로 치닫는 규제일변도의 정책의 수위 조절도 필요하고,거래가 활발하게 이뤄지는 발전적인 정책을 내놓아야 할 때다. 부동산 시장이 냉각되면 건설경기뿐 아니라 모든 시중경기가 얼어붙을 수 있다는 점을 잊어선 안 된다. 김희 전국부동산중개업협회 회장˝

땅 투자자들이 수도권 동쪽으로 달려가는 까닭은. 경기도 이천,여주,광주 땅이 들썩거리고 있다.가격이 큰 폭으로 오르면서 매물은 동이 났고,부동산중개업소마다 땅을 찾는 외지인의 발길이 부쩍 늘었다.경매로 나온 토지는 최초 감정가의 12배를 웃도는 수준에 낙찰되기도 했다. 전국적인 부동산 침체에도 불구하고 이 곳 토지 시장이 인기를 끄는 데는 그만한 이유가 있다. ●여주까지 전철길 뚫린다 가장 큰 호재는 2010년까지 건설되는 성남∼여주 54㎞ 복선 전철.수도권 동남부 외곽 광역전철망 구축으로 지역개발을 촉진하고 주민 교통편의를 제공하자는 취지로 추진하는 사업이다.1조 3000여억원이 투입되며 전액 국고로 지원하는 사업이다. 이 철도는 분당 이매역에서 분당선과 만나고,판교를 지나 광명으로 이어진다. 서울 진입은 물론 서울 서남부권으로 이어지는 동서간선철도망 역할을 하게 된다. 현재 기본설계 중이며,내년까지 실시설계를 마치고 2006년 착공,2010년에 개통할 예정이다.전철이 개통되면 여주에서 성남 분당까지 40분 정도면 닿는다.이곳 주민들의 서울 접근이 쉬워지고,여주·이천을 찾는 관광객도 크게 늘어날 것으로 보인다. 아무리 큰 SOC투자가 이어진다고 해도 거래가 자유롭지 않으면 부동산 시장은 힘을 받지 못한다. 그런데 여주·이천 지역은 토지거래허가구역에서 빠져 있다.그 때문에 이 지역 주민뿐만 아니라 외지인의 거래가 비교적 자유롭다.서울 투자자들의 손길이 뻗치면서 부동산 시장이 활기를 띠고 있는 것이다. 판교는 토지 보상효과도 톡톡히 누리고 있다.2조 4000억원 규모의 판교 토지 보상금이 가까운 광주·이천·여주 땅으로 흘러 들어오고 있다.농지 보상을 받은 돈으로 대토(代土)를 마련할 경우 세제 혜택을 받을 수 있기 때문에 이 곳 도심 가까운 농지가 인기를 끌고 있다.광주·곤지암 일대는 오를 만큼 올랐다는 생각에 싼 농지를 찾아 동진(東進)하고 있는 것이다. ●과열 투자 열풍으로 후끈 수도권이면서도 상대적으로 교통이 불편했던 이 곳에 전철이 들어온다는 소식은 땅값을 움직이기에 충분하다. 올 1·4분기 땅값 상승률을 보면 이 지역 토지시장이 얼마나 달아올랐는지 알 수 있다.광주시가 5.05% 상승한 것을 비롯해 여주 4.29%,이천 3.08%의 상승률을 기록했다.현장에서 중개업자들이 전하는 실제 오름세는 이보다 훨씬 크다. 법원 경매도 치열하다.지난달 여주지원에서 있었던 경매에서 여주읍 월송리 밭은 43명이 달려들면서 최초 감정가 2024만원짜리가 2억 5715만원에 낙찰됐다.무려 감정가의 12배 이상에 낙찰된 것이다.같은 날 경매에 부쳐진 월송리 논도 44명이 치열한 경합을 벌여 최초 감정가의 7배 이상에 낙찰됐다. 이어 여주 능서면 신지리 논도 최초 감정가보다 1억원 높은 가격에 낙찰되는 등 부동산 열기가 후끈 달아올랐다. 이천시는 지난 4월 토지 거래 건수가 1418건에 이르러 지난해 같은 기간의 1.5배를 넘었다.서울 등 외지인 투자가 광주·곤지암을 벗어나 이천을 거쳐 여주까지 동진하고 있는 것이다. 박혁균 뉴서울공인중개사 사장은 “지난 총선을 앞두고 확정 발표된 전철건설계획의 영향이 크다.”면서 “그동안 땅값이 저렴했던 곳이라서 피부로 느끼는 상승률은 엄청나다.”고 말했다.박 사장은 “여주 교리,가업리 일대는 전철역이 들어서고 대형 유통센터 물류단지가 들어설 계획”이라면서 “도로와 붙어있는 땅은 농지·임야도 평당 60만∼70만원을 부르고 있지만 매물이 없어 못 팔 정도”라고 전했다. ●유망지역 여주에서는 교리·가업리·월송리 일대가 유망지역으로 꼽힌다.여주 기존 도심에서 여주CC 사이에 있는 마을이다.이미 땅값이 큰 폭으로 오른 지역이다.하지만 중개업자들은 “가격 오름세가 큰 땅이 추가 상승폭도 크다.”면서 “전철역이 들어설 것으로 예정된 곳과 새로 뚫리는 도로 주변이 투자 포인트”라고 말한다.새로 생기는 42번 국도 우회도로와 기존 도로 사이 교리·가업리 일대가 여주의 새로운 도심지로 떠오를 것으로 예상되기 때문이다. 이밖에 능서면 용은리,신지리 일대도 역이 들어설 것으로 예상되는 곳으로 투자 유망지로 꼽힌다.이천에서는 행정타운이 조성되는 중일·중이·관고동 일대를 꼽는다.도심이 기존 구시가지에서 남서쪽으로 뻗어가고 있다.이천시의 기존 행정관청들이 둥지를 틀 마을이다.이를 반영하듯 대형 건설업체들이 아파트 공사를 한참 벌이고 있다.6차로 도로공사를 마치고 경찰서는 이미 행정타운으로 옮겼다. 경찰서 앞의 밭과 임야는 평당 150만원을 부른다.현대전자와 OB맥주 공장이 가까운 부발에도 전철역이 들어선다.이 일대 땅에 묻어두는 것도 괜찮다.광주 경계를 지나 이천입구인 신둔리 일대도 투자를 권한다.도예촌 문화단지가 조성되고 있는 곳이다.서울과 상대적으로 가까우며,성남·광주 부동산 시장의 영향을 직접 받는 곳이기 때문이다.하지만 단타 거래는 금물이다.이곳이 토지투기지역으로 지정돼 양도세를 실거래 기준으로 물어야 한다.적어도 전철 공사가 눈에 들어올 때까지 기다리는 느긋한 투자를 권한다. 여주·이천 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

땅 투자자들이 수도권 동쪽으로 달려가는 까닭은. 경기도 이천,여주,광주 땅이 들썩거리고 있다.가격이 큰 폭으로 오르면서 매물은 동이 났고,부동산중개업소마다 땅을 찾는 외지인의 발길이 부쩍 늘었다.경매로 나온 토지는 최초 감정가의 12배를 웃도는 수준에 낙찰되기도 했다. 전국적인 부동산 침체에도 불구하고 이 곳 토지 시장이 인기를 끄는 데는 그만한 이유가 있다. ●여주까지 전철길 뚫린다 가장 큰 호재는 2010년까지 건설되는 성남∼여주 54㎞ 복선 전철.수도권 동남부 외곽 광역전철망 구축으로 지역개발을 촉진하고 주민 교통편의를 제공하자는 취지로 추진하는 사업이다.1조 3000여억원이 투입되며 전액 국고로 지원하는 사업이다. 이 철도는 분당 이매역에서 분당선과 만나고,판교를 지나 광명으로 이어진다. 서울 진입은 물론 서울 서남부권으로 이어지는 동서간선철도망 역할을 하게 된다. 현재 기본설계 중이며,내년까지 실시설계를 마치고 2006년 착공,2010년에 개통할 예정이다.전철이 개통되면 여주에서 성남 분당까지 40분 정도면 닿는다.이곳 주민들의 서울 접근이 쉬워지고,여주·이천을 찾는 관광객도 크게 늘어날 것으로 보인다. 아무리 큰 SOC투자가 이어진다고 해도 거래가 자유롭지 않으면 부동산 시장은 힘을 받지 못한다. 그런데 여주·이천 지역은 토지거래허가구역에서 빠져 있다.그 때문에 이 지역 주민뿐만 아니라 외지인의 거래가 비교적 자유롭다.서울 투자자들의 손길이 뻗치면서 부동산 시장이 활기를 띠고 있는 것이다. 판교는 토지 보상효과도 톡톡히 누리고 있다.2조 4000억원 규모의 판교 토지 보상금이 가까운 광주·이천·여주 땅으로 흘러 들어오고 있다.농지 보상을 받은 돈으로 대토(代土)를 마련할 경우 세제 혜택을 받을 수 있기 때문에 이 곳 도심 가까운 농지가 인기를 끌고 있다.광주·곤지암 일대는 오를 만큼 올랐다는 생각에 싼 농지를 찾아 동진(東進)하고 있는 것이다. ●과열 투자 열풍으로 후끈 수도권이면서도 상대적으로 교통이 불편했던 이 곳에 전철이 들어온다는 소식은 땅값을 움직이기에 충분하다. 올 1·4분기 땅값 상승률을 보면 이 지역 토지시장이 얼마나 달아올랐는지 알 수 있다.광주시가 5.05% 상승한 것을 비롯해 여주 4.29%,이천 3.08%의 상승률을 기록했다.현장에서 중개업자들이 전하는 실제 오름세는 이보다 훨씬 크다. 법원 경매도 치열하다.지난달 여주지원에서 있었던 경매에서 여주읍 월송리 밭은 43명이 달려들면서 최초 감정가 2024만원짜리가 2억 5715만원에 낙찰됐다.무려 감정가의 12배 이상에 낙찰된 것이다.같은 날 경매에 부쳐진 월송리 논도 44명이 치열한 경합을 벌여 최초 감정가의 7배 이상에 낙찰됐다. 이어 여주 능서면 신지리 논도 최초 감정가보다 1억원 높은 가격에 낙찰되는 등 부동산 열기가 후끈 달아올랐다. 이천시는 지난 4월 토지 거래 건수가 1418건에 이르러 지난해 같은 기간의 1.5배를 넘었다.서울 등 외지인 투자가 광주·곤지암을 벗어나 이천을 거쳐 여주까지 동진하고 있는 것이다. 박혁균 뉴서울공인중개사 사장은 “지난 총선을 앞두고 확정 발표된 전철건설계획의 영향이 크다.”면서 “그동안 땅값이 저렴했던 곳이라서 피부로 느끼는 상승률은 엄청나다.”고 말했다.박 사장은 “여주 교리,가업리 일대는 전철역이 들어서고 대형 유통센터 물류단지가 들어설 계획”이라면서 “도로와 붙어있는 땅은 농지·임야도 평당 60만∼70만원을 부르고 있지만 매물이 없어 못 팔 정도”라고 전했다. ●유망지역 여주에서는 교리·가업리·월송리 일대가 유망지역으로 꼽힌다.여주 기존 도심에서 여주CC 사이에 있는 마을이다.이미 땅값이 큰 폭으로 오른 지역이다.하지만 중개업자들은 “가격 오름세가 큰 땅이 추가 상승폭도 크다.”면서 “전철역이 들어설 것으로 예정된 곳과 새로 뚫리는 도로 주변이 투자 포인트”라고 말한다.새로 생기는 42번 국도 우회도로와 기존 도로 사이 교리·가업리 일대가 여주의 새로운 도심지로 떠오를 것으로 예상되기 때문이다. 이밖에 능서면 용은리,신지리 일대도 역이 들어설 것으로 예상되는 곳으로 투자 유망지로 꼽힌다.이천에서는 행정타운이 조성되는 중일·중이·관고동 일대를 꼽는다.도심이 기존 구시가지에서 남서쪽으로 뻗어가고 있다.이천시의 기존 행정관청들이 둥지를 틀 마을이다.이를 반영하듯 대형 건설업체들이 아파트 공사를 한참 벌이고 있다.6차로 도로공사를 마치고 경찰서는 이미 행정타운으로 옮겼다. 경찰서 앞의 밭과 임야는 평당 150만원을 부른다.현대전자와 OB맥주 공장이 가까운 부발에도 전철역이 들어선다.이 일대 땅에 묻어두는 것도 괜찮다.광주 경계를 지나 이천입구인 신둔리 일대도 투자를 권한다.도예촌 문화단지가 조성되고 있는 곳이다.서울과 상대적으로 가까우며,성남·광주 부동산 시장의 영향을 직접 받는 곳이기 때문이다.하지만 단타 거래는 금물이다.이곳이 토지투기지역으로 지정돼 양도세를 실거래 기준으로 물어야 한다.적어도 전철 공사가 눈에 들어올 때까지 기다리는 느긋한 투자를 권한다. 여주·이천 류찬희기자 chani@seoul.co.kr˝

국세청이 대주주 등의 주식이동 조사를 벌이면서 양도소득세 286억원가량을 덜 징수하는 등 허점이 있었던 것으로 감사원 감사 결과 밝혀졌다. 감사원은 지난해 10월 서울 등 4개 지방국세청과 일선세무서를 대상으로 ‘주식이동에 따른 취약분야 과세 실태’에 대한 감사를 실시한 결과,주식거래와 관련해 부족 징수된 세금 286억원을 적발했다고 16일 밝혔다. 감사 결과에 따르면,국세청은 지분변동이 있는 대주주에 대해 양도세를 과세하는 과정에서 시가총액이 100억원 이상인 주주를 대거 누락시켜 조사 대상자 선정에 문제점을 드러냈다. 원칙적으로 상장주식의 양도차익은 과세대상에서 제외된다.그러나 변칙 상속·증여를 막기 위해 2000년부터 소득세법시행령에 따라 지분율 3% 이상,또는 시가총액 100억원 이상인 대주주에 대해서는 양도세를 부과하도록 돼 있다. 국세청은 시가총액 100억원 이상인 대주주 15명이 2000년에 주식을 양도했음에도 이를 누락해 양도세 85억원가량을 징수하지 않았다.또 A사가 보유주식 100억원 이상인 대주주 19명을 누락시킨 채 주식변동상황명세서를 제출했으나 이를 제대로 검증하지 않고 집행했다. 감사원은 이에 따라 재정경제부 장관에게 부족 징수된 세금을 추가 징수토록 시정을 요구했다. 강혜승기자 1fineday@seoul.co.kr˝

부동산 거래가 오그라들고 있다. 14일 부동산정보 조사기관인 유니에셋이 한국토지공사 통계를 분석한 결과에 따르면 전국적으로 부동산 거래가 감소하고 있는 반면 부동산중개업소는 꾸준히 늘어 업소당 거래 건수가 11년 만에 사상 최저치를 기록했다. ●서울 0.64건 전국서 가장 낮아 중개업소 당 부동산 매매거래 건수 분석결과,지난 4월 거래 건수는 평균 1.82건으로 1993년 1.57건을 기록한 이후 사상 최저치를 기록했다. 신규 아파트 입주와 당사자 직거래 건수를 빼면 한 달에 겨우 한 건 정도 성사시키는 것으로 추산된다. 특히 서울은 월 평균 0.64건으로 전국에서 가장 낮았고 경기(0.77건),인천(0.86건) 등 수도권 중개업소는 거의 파리만 날리고 있는 것으로 나타났다. 연도별 중개업소 월 평균 매매거래 건수는 94년(1.88건)부터 97년(3.57건)까지 높아졌다. 그러나 98년 외환위기 때는 1.92건으로 떨어졌다가 부동산경기 활성화에 힘입어 2002년에는 2.94건,지난해에는 2.51건으로 다시 증가했다. 부동산 거래가 급감한 데 반해 중개업소는 지난해보다 오히려 늘었다.2002∼2003년 부동산 경기 호황으로 중개업소는 전국적으로 2만개 이상 증가,올 1·4분기 현재 7만 431개로 증가했다.이에 반해 월 평균 부동산 거래는 2년 전에 비해 5만건 이상 줄어든 12만 8417건으로 추산된다. 김광석 유니에셋 팀장은 “직거래를 제외하면 업소당 한 달에 평균 한 건 정도의 매매를 성사시키는 것으로 추산된다.”며 “중개업소들이 외환위기 때보다 더 어려움을 겪고 있다는 것을 의미한다.”고 말했다. ●신고제·토지거래허가구역 확대가 직격탄 부동산거래 급감은 정부의 강력한 투기억제정책 때문으로 풀이된다.특히 지난해 ‘10·29대책’ 발표 이후 간접 규제가 직접 규제로 강도가 강해지면서 거래가 줄어들고 있다. 지난 4월부터 주택거래신고제를 도입하면서 아파트 거래가 끊긴 것이 부동산 거래 급감을 가져왔다.서울 강남권을 시작으로 중단된 아파트 거래는 서울·수도권 전역으로 번진 데 이어 지방 주택시장으로 확산되고 있다. 수도권과 충청권의 토지거래허가구역 확대지정도 토지거래를 급감시켰다.양도세를 실거래가로 부과하는 투기지역 지정 역시 심리적으로 부동산 거래를 움츠러들게 하고 있다. 김희 부동산중개업협회장은 “실수요자들의 정상적인 거래마저 끊겨 부동산 시장이 고사 직전에 처했다.”면서 “거래세를 낮추는 등의 대책이 마련돼야 한다.”고 지적했다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr˝

전용면적 18평 이하의 소형주택은 지난 3일 이후 거래분부터 1가구 3주택 중과세(重課稅) 대상에서 제외된다.이에 따라 3주택자가 소형주택을 팔더라도 무거운 양도세율(60%)이 아닌,일반세율(9∼36%)을 적용받게 된다. 재정경제부는 4일 이같은 내용의 소득세법 시행규칙 개정안 시행에 들어갔다고 밝혔다.소형주택 기준은 수도권과 서울 등 7대 도시의 주택 가운데 ▲국세청 기준시가가 4000만원 이하이고 ▲전용면적이 18평 이하이며 ▲지난해 12월31일 이전에 구입한 집이어야 한다.지난 3일 이후 거래분부터 적용된다. 이에 따라 소형주택을 가지고 있는 사람이 올해 새로 다른 주택을 구입해 3주택자가 됐더라도 3일 이후 소형주택을 팔면 1가구 3주택 중과세 대상에서 제외돼 무거운 양도세를 물지 않아도 된다.그러나 소형주택이라도 미등기 상태에서 팔면 양도차익의 70%를 세금으로 내야 한다.또 보유기간이 1년 미만일 때는 50%,1년 이상∼2년 미만일 때는 40%의 세금을 내야 한다. 3주택자가 소형주택이 아닌 중·대형 주택을 팔면 60%의 무거운 양도세를 내야 하지만,올 연말까지는 이같은 중과(重課) 조치가 유예된다.단,올들어 추가로 산 집이 없어야 한다.집을 세 채 이상 갖고 있는 사람은 연내에 집을 파는 것이 세금부담을 줄이는 길이다. 안미현기자 hyun@seoul.co.kr˝

국세청은 올해부터 투기지역의 부동산 양도소득세,근로자의 연말정산,법인세 등의 조사시기를 앞당기기로 했다. 국세청의 고위관계자는 26일 “세금을 신고한 뒤 조사에 착수하는 시기를 단축하겠다.”고 강조했다.그는 “예컨대 종전에는 투기지역 양도소득세의 경우 신고가 들어온 지 3∼4년이 지난 뒤에야 제대로 됐는지를 조사했다.”면서 “앞으로 3개월이 지나면 바로 검증에 들어가겠다.”고 밝혔다. 국세청은 투기지역이나 1가구 3주택,6억원 이상인 고가부동산 등 기준시가가 아닌 실거래가로 신고하는 경우에 조사시기를 대폭 앞당기기로 했다. 또 종전에는 근로자의 연말정산도 보통 2∼4년이 지난 뒤 제대로 됐는지를 조사했으나 올해부터는 신고가 들어온 지 6개월 이내에 조사를 시작하기로 했다.이에 따라 오는 8월부터 근로자들의 지난해 연말정산중 의료비공제와 종교단체에 대한 기부금 내역 등을 중점 조사할 방침이다. 국세청 핵심관계자는 “근로자들은 지난 2월 연말정산을 신고했다.”면서 “현재 제대로 됐는지를 전산 분석중”이라고 말했다.그는 “의심이 가는 근로자에 대해서는 소명을 하도록 한 뒤 명확하지 않으면 8월쯤부터 조사할 방침”이라고 설명했다. 또 일반법인과 개인법인의 경우 지금까지는 법인세 신고후 3∼5년이 지난 뒤에야 조사했지만 이 경우에도 올해부터는 2년 이내로 단축된다. 국세청이 조사시기를 단축하기로 한 것은 납세자의 편의를 위한 측면이 있다.가령 그동안에는 양도세의 경우 시효가 끝나기 직전에 제대로 신고가 됐는지를 조사한 탓에 납세자들은 영수증을 분실하거나 정확히 기억하지 못해 제대로 대응하기 어려운 점이 있었다. 이러한 점 외에 조사시기를 단축하는 것은 납세자들이 같은 잘못을 되풀이하지 말고 제대로 신고하라는 의미도 담겨있다.국세청의 관계자는 “가령 부동산을 자주 사고파는 투기꾼의 경우 제대로 신고하지 않으면 불성실가산세 등을 포함해 세무조사를 통해 추징당하므로 제대로 신고하라는 경고의 의미도 있다.”고 설명했다. 한편 국세청은 기업들에 대한 세목(稅目)별 세무조사가 빈번하다는 지적에 따라 법인조사와 주식변동조사,원천세 조사 등을 통합해서 하기로 했다. 곽태헌기자 tiger@˝

경기도 오산·광명·광주·이천·의왕시와 여주군 등 6곳이 25일 토지 투기지역으로 추가 지정됐다. 의왕시는 주택 투기지역으로도 동시 지정됐다.투기지역으로 신규 지정된 7곳은 29일께부터 양도소득세를 실거래가로 물어야 해 세금부담이 늘게 됐다. 정부는 이날 김광림(金光琳) 재정경제부 차관 주재로 과천 정부청사에서 부동산가격안정심의위원회를 열어 투기지역을 지정했다.3개월에 한번씩 지정하는 토지 투기지역에는 후보지에 오른 경기도 6개 지역이 모두 선정됐다.김 차관은 “땅값 오름세가 심해 선제적 차원에서 모두 지정했다.”고 설명했다.매월 심의하는 주택 투기지역에는 경기도 의왕시만 포함됐다.후보지에 올랐던 대전시 중구와 울산시 남구는 한달 가량 집값 동향을 더 살펴볼 필요가 있다고 판단돼 지정이 보류됐다. 이들 투기지역에 집과 땅을 갖고 있는 사람은 투기지역 지정 사실이 관보에 게재되는 시점(29일 예정) 이후 거래분부터 양도세를 실거래가로 내야 한다. 이로써 투기지역은 주택 56곳,토지 31곳으로 늘어났다. 안미현기자 hyun@˝

서울중앙지검 특수1부(부장 김태희)는 19일 한솔그룹 조동만 전 부회장이 2000년 6월 갖고 있던 한솔엠닷컴 주식을 KT(당시 한국통신)에 팔면서 수백억원의 양도소득세를 탈루한 혐의를 잡고 수사하고 있다고 밝혔다. 검찰 관계자는 “국세청은 조씨가 수십억원의 세금을 냈지만 실제로는 수백억원의 세금을 내야 했던 것으로 보고 있다.”고 말했다. 한솔측은 “조 전 부회장은 2000년 주식을 매각할 때 국세청의 가이드에 따라 70억원의 양도소득세를 냈다.”면서 “국세청의 양도세액 평가 형식이 그때와 달라진 것일 뿐 매매가격 조작은 없었다.”고 해명했다. 박홍환기자

국세청은 지난해 투기지역 내 부동산을 처분하거나 프리미엄이 많은 아파트 분양권을 팔고도 제대로 신고하지 않은 약 2만명이 이달 말까지 수정신고를 하지 않으면 세무조사를 하기로 했다. 국세청 김광정 재산세과장은 12일 “투기지역이라서 양도세를 실제가격으로 신고해야 하는 대상자 중 불성실신고 혐의가 짙은 6064명에 대해서는 수정신고를 하도록 했다.”고 밝혔다.투기지역은 서울 강남·서초·송파구,경기도 용인시,성남시 분당구를 비롯해 전국의 60개 시·군·구다.프리미엄이 5000만원 이상인 재건축아파트와 주상복합건물의 분양권을 처분한 뒤 양도세를 신고한 2만 1293명 중 불성실 혐의자 약 1만 3000명에 대해서도 수정신고를 권유하기로 했다.국세청의 한 관계자는 “분양권을 처분한 납세자의 60% 정도는 제대로 신고하지 않는 것으로 파악됐다.”고 밝혔다. 프리미엄이 5000만원 이상으로 파악된 아파트는 서울 강남구 도곡동의 타워팰리스,대치동의 동부 센트레빌,삼성동의 현대 아이파크,용산의 LG 한강자이 등 254개 단지다.이번주 말 불성실신고 혐의가 있는 대상자들에게 안내문을 보내기로 했다. 김광정 과장은 “불성실하게 신고한 경우는 세무조사를 실시해 관련 세금을 추징하겠다.”고 밝혔다.이달 말까지의 신고기한 내에 확정신고를 제대로 하지 않으면 신고불성실 가산세 10%와 납부불성실 가산세도 부담해야 한다. 국세청은 상장·등록법인 대주주 중 주식을 처분한 뒤 양도세 예정신고를 하지 않은 692명과 비상장 주식을 처분하고도 신고하지 않은 납세자에 대해서도 확정신고를 마치도록 촉구했다. 한편 부동산·아파트 분양권 등 양도세 과세대상 자산을 지난해 처분한 뒤 예정신고를 하지 않고,세금도 내지 않았으면 이달 말까지 확정신고한 뒤 세금을 내야 한다.양도세 계산은 세무서에 가지 않고 홈택스서비스(www.hometax.go.kr)에서 납세자가 스스로 할 수 있다. 곽태헌기자 tiger@seoul.co.kr˝

서울 및 과천과 5대 신도시(분당·일산·평촌·산본·중동)에 사는 사람이 1년을 채 살지 않은 집을 지난해 10월1일 이후 팔았을 때는 1주택자라도 이달 말까지 양도소득세 확정신고를 해야 한다.지난해 9월 말까지는 거주기간에 관계없이 무조건 비과세됐으나 이후부터는 이들 지역에 한해 ‘거주요건’이 추가됐기 때문이다. 물론 집을 판 뒤 신고(예정신고)를 한 사람은 굳이 확정신고를 하지 않아도 된다.이달 말까지 신고하지 않으면 가산세(내야 할 세금의 10%)를 물어야 한다. 재정경제부는 부동산을 거래한 뒤 예정신고를 제대로 하지 않았거나 여러 차례 거래한 사람은 이달 말까지 반드시 양도세 확정신고를 해야 한다고 9일 밝혔다.거주기간이 1년 미만인 수도권 1주택자처럼 비과세 대상에서 과세대상으로 바뀌거나,신고기준이 달라진 점도 있는 만큼 주의가 요구된다.예컨대 지난해 1월1일 이후 주택을 상속받아 1가구 2주택자가 된 사람이 상속주택을 먼저 팔았을 때는 양도세를 내야 한다. 상속주택이 아닌 기존 주택을 먼저 팔았을 때는 1주택자로 간주돼 비과세 혜택을 받는다.상속주택의 경우,종전에는 자신의 의사와 관계없이 얻게 됐다는 점에서 주택 수를 계산할 때 아예 제외됐으나 형평에 어긋난다는 지적이 일어 이같이 규정이 바뀌었다. 실거래가격이 6억원을 넘는 고가주택도 면적에 관계없이 무조건 양도세를 신고해야 한다.종전에는 6억원을 넘더라도 전용면적이 45평 이상일 때만 세금을 물렸으나,재건축 바람으로 소형평수의 고가주택이 속출해 면적기준을 없앴다.아울러 고가주택은 반드시 기준시가가 아닌 실거래가로 세금을 신고해야 한다.세금부담을 줄이기 위해 기준시가(실거래가의 80%선)로 신고했다가 적발되면 가산세와 세무조사 등의 불이익을 받게 된다. 1가구 3주택자와 투기지역내 부동산 소유자도 실거래가로 양도세를 신고해야 하는 만큼,자신이 판 부동산이 주택이나 토지 투기지역 안에 있는지 살펴봐야 한다.지난해 주택투기지역은 수도권과 충청권을 중심으로 53곳,토지투기지역은 충남과 대전 등지에서 4곳이 각각 지정됐다. 1주택자가 지난해 8월1일 이후 농어촌주택을 추가 구입해 2주택자가 됐더라도,종전 주택을 먼저 팔면 양도세를 물지 않아도 된다.농어촌주택을 주택수에서 제외시켜주는 혜택이 새로 도입된 덕분이다. 안미현기자 hyun@˝

건설업체 등 기업들이 지난 2000년 1월부터 지난 2003년 6월까지 국민주택을 짓는 명목으로 토지를 매입했다가 되파는 등의 수법으로 부당하게 447억 7700만원의 조세감면 혜택을 받은 것으로 드러났다. 이는 정부에서 중소기업지원,연구개발 증진,투자촉진 등의 공익을 위해 실시하는 각종 조세감면제도를 세금회피 수단으로 악용한 것으로 막대한 세수 손실을 초래한 것이다. 감사원은 지난해 8월부터 10월까지 국세청과 전국의 일선 세무서를 대상으로 지난 2000년 1월부터 2003년 6월까지 처리한 법인세와 양도세 등 조세감면의 적정성 등에 대한 관리실태를 감사한 결과 이같이 드러났다고 28일 밝혔다. 감사원 관계자는 “2002년 조세감면 규모는 14조 7200억원으로 전체 국세 96조원의 13.3%에 이른다.”면서 “국세청의 관련 자료 데이터베이스를 연결해 ‘전자감사’를 벌여 조세감면 조건의 이행이 제대로 되고 있는지 점검했다.”고 말했다. 감사원에 따르면 서울 강남구 A건설 등 전국 46개 주택건설업체가 지난 1996년 6월부터 2001년 1월 사이에 토지 83만 2000㎡(25만 2000평)를 매입하면서 일정 기한내에 일정 비율의 국민주택을 건설한다고 조세감면 신청을 해 토지매도자에게 양도소득세 25%를 감면받도록 했다. 구 조세특례제한법은 서민을 위한 전용면적 85㎡(25.7평) 이하의 국민주택 건설을 촉진하기 위해 주택건설업체가 국민주택 건설용지를 사는 경우 매도자의 양도소득세 일부 25%를 감면해 주도록 하고 있다. 그렇지만 이 업체들 가운데 20개 업체는 국민주택용지를 되팔았고,9개 업체는 3년 이내 사업승인을 받지 않았다.나머지 17개 업체는 사업계획서상 사용검사 예정일까지 국민주택을 건설하지 않거나 당초 계획보다 적게 국민주택을 건설했다. 특히 사후관리 책임이 있는 30개 세무서가 감면조건 이행여부를 제대로 확인하지 않고 감면세액 68억 4500만원을 추징하지 않아 감사원 감사에서 적발됐다. 또 정부가 기업들을 대상으로 중소기업지원,기술·인력개발지원,기업 구조조정지원 등을 위해 조세감면을 해줬지만 당초 목적에 부합하지 않아 조세감면 자격이 상실됐는데도 불구하고 추후 징수하지 않은 세금이 136억 500만원에 이르는 것으로 나타났다. 최광숙기자 bori@˝

주택거래신고제로 부동산 시장에 찬바람이 불고 있는 가운데 국세청이 세금부담으로 이어지는 공동주택의 기준시가를 인상함으로써 부동산 투기수요를 억제하는 데 상승효과를 낼 것으로 보인다. 기준시가가 인상됨에 따라 양도소득세와 상속·증여세 부담이 늘어난다. 서울 성동구에 있는 32평짜리 아파트를 2002년 4월10일에 취득해 오는 5월20일에 양도할 경우를 들어보자.이 아파트의 기준시가는 취득 당시 1억 3300만원이었으나 지난해 4월 1억 7200만원에 이어 오는 30일부터는 2억 1000만원으로 높아진다. 이번에 기준시가를 조정하기 이전에 이 아파트를 처분했다면 과세표준이 3251만원으로 18%의 세율이 적용돼 양도세는 495만 1800원이다.그러나 기준시가가 조정됨에 따라 과세표준이 7051만원으로 늘어나고 세율도 27%로 높아져 양도세는 1453만 7700원을 내야 한다.세금을 958만 5900원이나 더 내야 해 세부담 상승률은 무려 193.6%나 된다. 또 2002년 4월에 취득한 인천시 연수구에 있는 48평짜리 아파트를 다음달에 팔 때,양도세는 현행 996만 6600원에서 2198만 8800원으로 120.6%가 늘어난다고 국세청은 예시했다.이 아파트의 기준시가가 취득 당시에는 1억 6400만원,이번 정기고시 이전에는 2억 2500만원이었으나 30일부터 2억 6500만원으로 높아지며,이로 인해 과세표준이 5358만원에서 9358만원으로 뛰기 때문이다. 상속·증여세 부담도 늘어난다.서울 강남구의 102평형 아파트를 다음달 자녀에게 증여할 경우를 보자.종전에는 기준시가 21억 6000만원에서 증여재산 공제액 3000만원을 뺀 과세표준 21억 3000만원에 세율 40%를 적용해 증여세 6억 9200만원이 산출됐다.그러나 이 아파트의 기준시가가 27억원으로 상향조정됨에 따라 과표는 26억 7000만원으로 오르고 증여세는 9억 800만원으로 31.2%가 늘어난다. 투기지역의 아파트와 6억원 이상의 고가주택,3주택 이상 보유자,1년 이내의 단기양도 주택 등은 기준시가 조정과는 상관없이 실거래가를 적용해 과세한다. 국세청은 재건축 추진이나 지역적 특성이 반영돼 거래가격은 높지만 평형이 작아 시가 반영비율이 낮게 적용되는 아파트에 ‘시가 가산율’제도를 도입하는 방안을 추진하고 있다고 밝혔다.이번 고시에서 전용면적 50평(165㎡) 이상은 시가반영 비율이 90%다.반면 25.7평(85㎡) 이하는 수도권은 75%,그 이외 지역은 70% 수준이다. 평균 8.8%가 오른 서울의 기준시가는 구(區)에 따라 차이가 크다.25개 구 가운데 종로가 18.3%로 인상률이 가장 높다.특히 숭인동 동일상가 19평의 기준시가는 지난해 4월 3450만원에서 이번에 1억 50만원으로 191.3%가 올라 전국 아파트 기준시가 상승률 1위를 기록했다.국세청 재산세과 김성준 사무관은 “지난해 서울에서 가장 낮은 4.4%의 인상률을 기록한 영향이 크다.”고 말했다.종로에 이어 성동 17.0%,중구 15.2%,성북 14.0% 등의 순이다.강남은 12.6%,강동은 10.0%다. 오승호기자 osh@seoul.co.kr˝

전국의 아파트와 연립주택 542만 3000가구의 기준시가가 1년 사이 평균 6.7%(873만 6000원) 올랐다.특히 인천과 대전이 각각 15.2%,14.0%나 뛰어 전국의 기준시가 상승을 주도했다.금액기준으로는 서울이 2033만원으로 가장 많이 올랐다. 기준시가는 아파트·연립주택을 팔거나 상속·증여할 때 국세청이 양도세와 상속·증여세를 매기는 기준가격으로,기준시가가 오른 지역은 세금부담도 그만큼 늘어나게 된다. 국세청은 지난해 4월 30일에 고시된 가격에 비해 평균 6.7% 상향 조정한 전국의 공동주택(아파트 536만 6000가구,고급빌라 등의 연립주택 5만 7000가구) 기준시가를 28일 정기고시하고,30일 양도·상속·증여분부터 적용한다고 발표했다. 시·도별로는 인천은 신공항 건설과 서해안 고속도로 개통 및 삼산·검암지구 등 신규 택지개발 기대로,대전은 행정수도 이전 기대와 고속철도 개통에 따른 수혜 영향으로 전국 평균의 2배 이상 올랐다.이어 경기도 11.8%,서울 8.8%,충남 7.3% 등의 순이다. 시·군·구 중에서는 고속철도 역사가 있는 광명이 29.1%,미군부대 이전 예정지로 택지개발이 활발한 평택이 27.0%,행정수도 이전 기대감이 큰 대전 유성구와 서구가 각각 26.6%,23.4%나 올랐다. 기준시가가 가장 비싼 아파트는 서울 서초동 트라움하우스3(180평형)로 32억 4000만원으로 고시됐다.강남구 도곡동 힐데스하임빌라(160평형) 31억 5000만원,강남권 아파트값 상승을 주도했던 도곡동 타워팰리스(102평형) 27억원 등이 뒤를 이었다.연립주택은 서초동 트라움하우스5의 230평형이 36억 9000만원으로 최고가를 기록했다. 상승금액이 가장 큰 아파트는 타워팰리스 102평형으로 기준시가가 18억원에서 27억원으로 1년새 무려 9억원이나 올랐다.전용면적 50평형 이상 대형아파트의 시가반영비율이 90%인 점을 감안하면 타워팰리스 102평형의 시가는 30억원이라는 계산이 나온다. 국세청 관계자는 “타워팰리스 102평형의 기준시가는 수시고시를 했던 지난해 12월1일에 비해서는 5억원에서 5억 5000만원 가량 올랐다.”고 밝혔다.기준시가 조정내용은 국세청 인터넷 홈페이지(www.nts.go.kr)를 통해 29일 오후 6시부터 볼 수 있다. 오승호기자 osh@seoul.co.kr ˝

지난해 12월31일 이전에 취득한 기준시가 4000만원,전용면적 18평 이하의 소규모 주택은 1가구3주택 양도세 중과 대상에서 제외된다. 재정경제부는 25일 이같은 내용으로 소득세법 시행규칙을 개정한다고 밝혔다.5월 중 공포한 뒤 시행에 들어간다. 중과대상에서 제외되는 소형 주택의 기준은 ▲2003년 12월31일 이전에 취득한 주택으로 ▲국세청 기준시가가 4000만원 이하이며 ▲주택 면적은 공동주택(아파트 연립주택 다세대주택)의 경우 전용면적 기준 60㎡(18평) 이하,단독주택은 건평 18평 이하·대지 36평 이하여야 한다.다만 기준시가 4000만원,18평 이하의 소형 주택이더라도 주택 투기억제 차원에서 재개발·재건축 지역의 주택과 오피스텔은 중과 대상이다. 재경부는 이번 개정안은 지난해 10·29부동산대책을 발표할 때 수도권과 한편 재경부는 지난해 말 기준으로 1가구3주택 이상인 사람이 올해 말까지 기존 주택을 양도하는 경우에는 중과 대상에서 제외돼 일반세율을 적용받는다고 밝혔다.일반세율은 보유기간에 따라 1년 미만 50%,2년 미만 40%,2년 이상 9∼36% 등이다.다만 올해 새로 주택을 추가 취득해 1가구3주택이 된 사람은 해당되지 않는다. 주병철기자 bcjoo@˝

‘집값 꼼짝마’ 강남 재건축에서 시작된 아파트값 폭등을 잠재우기 위해 정부가 전방위 대책을 내놓았다.어떤 수단을 동원해서라도 집값만은 안정시키겠다는 정부의 강력한 의지를 담고 있다. 집값이 오르는 곳에 대해서는 예외없이 즉시 신고지역으로 지정한다는 방침이다.1차 신고지역 지정에서 빠진 서초구와 과천시에 대해 정부는 여전히 집값 급등 불씨가 남아있다고 보고 집값 흐름을 예의주시하는 감시구역으로 넣었다.전국 어디든지 여차하면 실거래가 기준으로 취득·등록세를 물려 가수요를 막겠다는 의지를 분명히 했다. ●세금으로 잡는다 문제가 됐던 재건축 아파트 투기를 막기 위해 정부는 하반기에 재건축 개발이익 환수제를 도입키로 했다.구입시 취득·등록세가 실거래가로 부과돼 세금을 3∼5배 물리고,팔 때는 개발이익을 부담금으로 부과하는 제도.재건축 아파트를 갖고 단기차익을 노리려는 가수요를 차단하는 카드다.재산세 부담도 늘어난다.오는 6월부터 당장 과세시가표준액을 국세청 기준시가 기준으로 올린다.평형·지역에 관계없이 비싼 아파트는 그만큼 재산세를 많이 물어야 한다.1가구 3주택(주택투기지역은 2주택) 이상 보유자에 대한 양도세 강화조치도 예정대로 내년부터 실시된다. ●분양가 고공행진 떨어뜨린다 고공행진을 멈추지 않는 분양가를 잠재우기 위한 대책도 마련 중이다.공공택지 분양원가 공개시기는 눈앞으로 다가왔고,주공 아파트 분양원가 공개 여부를 놓고 고심하고 있다.공공택지 원가가 공개되면 건축비를 어림잡아 아파트 평당 분양가를 산정할 수 있어 간접적으로 분양원가 공개 효과를 볼 수 있다. ●마지막 카드도 준비중 정부는 거래 자체를 직접 규제하는 주택거래허가제도 준비 중이다.당장 도입하지 않더라도 언제든지 시행할 수 있도록 법적 근거를 마련한다는 것이다.허가제는 지나치게 비싸게 거래하거나 여러 채의 주택을 보유하는 사람에 대해 정부가 거래 자체를 막는 ‘마지막 카드’이다. 류찬희기자 chani@˝