주거용 오피스텔의 세 부담을 두고 논란이 일고 있다. 사무용 오피스텔을 주거용으로 전용하고 있는 사례가 적지 않은 가운데 주거용 오피스텔을 주택으로 판정해 과세하는 지자체가 없기 때문이다. 서울의 한 구청 관계자는 “오피스텔을 업무용에서 주거용으로 바꿨다면 변경신청을 해야 하는데 접수된 것은 없다.”면서 “또 현행 건축법상 주거용 오피스텔에 대한 허가가 나지 않는 상황에서 구청이 오피스텔을 주거용으로 간주해 과세하는 것도 모순”이라고 지적했다. 이처럼 실제로는 주거용으로 사용하고 있지만 사무용 오피스텔로 속이면 세금을 훨씬 덜 내게 된다. 먼저 재산세의 경우 주택은 공시가격의 50%에 대해 0.15∼0.5%의 세율이 차등적용되지만 오피스텔은 지방세 시가표준액의 50% 가격에 0.25%의 세율이 일률 적용된다. 게다가 주택의 공시가격은 시가의 80% 수준인데 반해 오피스텔은 시가 반영율이 상대적으로 낮은 지방세법상 시가표준액을 과표로 사용한다. 특히 오피스텔은 종부세 과세대상에서도 제외된다. 보유세뿐 아니라 양도세도 적게 낸다. 실거래가를 기준으로 60%의 높은 세율이 적용되는 1가구 3주택 대상에서도 제외되고, 실제 거래가보다 낮게 신고한 뒤 양도세를 내도 문제가 생기지 않는다.현행 건축법상에도 ‘주거용 오피스텔’은 없다. 오피스텔 허가를 받으려면 욕조와 주방시설, 바닥 난방장치 등을 설치해서는 안 된다. 이를 어기면 건축허가를 받을 수 없다. 오피스텔을 주거용으로 사용한다면 허위신고했거나 불법개조한 것이다. 때문에 주거용 오피스텔 소유자들이 자진신고할 가능성은 거의 없는 셈이다. 지자체들이 주민들의 심기를 건드려가며 현장조사를 통해 주거용 여부를 확인할 가능성도 낮다. 낮에는 오피스텔에 거주자가 없어 현실적으로 조사가 불가능하다는 것이 지자체들의 설명이다. 물론 낮에 거주자가 없다면 주거용으로 추정할 수 있으나 심증만으로 과세할 수 없다는 것이다. 구청 관계자는 “오피스텔에 대한 별도의 과세체계를 만들어야 한다.”고 말했다. 정부도 뾰족한 대책이 없기는 마찬가지다. 지자체들이 과세를 제대로 하지 않으면 광역자치단체, 행정자치부, 감사원 등의 감사결과를 토대로 세금 추징을 명령할 수 있다. 그러나 이들 기관이 감사를 하려면 실태조사를 거쳐야 하는데, 현실적으로 쉽지 않다. 정부 관계자는 “지자체들이 보다 수월하게 조사할 수 있도록 하는 방법을 찾아볼 계획”이라고 말했다. 이 관계자는 사견임을 전제로 “정부합동점검반을 구성, 매년 4∼5월에 실시하는 주민등록 일제조사시 오피스텔의 상태를 확인하는 방법도 고려할 수 있을 것”이라고 덧붙였다.장세훈기자 shjang@seoul.co.kr

‘금리조정 효과가 약발이 안받는 데는 이유가 있다. 효과분석을 재검토해야 한다.’금리를 올리거나 내릴 때 통상 나타나는 경제적 효과가 시장흐름의 메커니즘에서 벗어나고 있다. 기존의 금리분석 모델이 더 이상 효과를 기대하기 어렵게 됐다는 얘기다. 금리조정이 정책적 수단으로 기능하기 위해서는 경제주체들의 달라진 소비·투자·심리패턴을 면밀히 재분석해야 한다는 지적이다. 이 때문에 시장 참가자들은 최근 부동산 투기억제 처방으로 거론되는 금리인상의 효과분석에도 좀 더 신중해야 한다고 입을 모은다. ●금리인하 효과를 들여다보니… 경제 전문가들은 금융통화위원회가 지난해 8월과 11월 두차례에 걸쳐 금리를 내린 것은 결과론적이지만 효과가 없었다고 말한다. 당시 금통위는 콜금리를 0.25%포인트 인하하면 가계 및 기업의 금융비용 부담 경감으로 소비 및 설비투자 심리를 자극할 것이라고 예상했었다.2004년 1·4분기 자금순환표상 금융자산과 금융부채의 수입이자와 지급이자 등을 산술적으로 분석해 본 결과 기업은 1조 2000억원, 가계는 1조 3000억원가량의 금융비용이 줄어들 것이라고 예상했다. 하지만 금리인하에 따른 지금까지의 효과분석은 누구도 내놓고 있지 못하고 있다. 이미 투자부문에서 기업들이 ‘금리조정은 더 이상 투자에 변수가 되지 않는다.’는 말을 공공연히 함으로써 실효성이 없음이 입증됐다. 소비부문도 마찬가지다. 금리를 내리면 돈을 꿔서라도 소비를 늘리고, 부동산·주가 등이 상승하면서 자산효과로 소비가 늘어날 것이라는 기존의 금리조정 효과는 사실상 작동하지 않았다. 시중은행 고위 간부는 “예전의 소비주도층이었던 50∼60대는 고령화사회의 도래와 함께 미래에 대한 불안심리로 돈이 생기면 소비 대신 무조건 저축하는 등 일본식 소비패턴으로 확연히 돌아서고 있다.”며 “소비의 주도층으로 부각된 20∼30대는 청년실업으로 쓸 돈이 없기 때문에 금리인하로 소비를 진작시킨다는 예전의 금리메커니즘은 더 이상 유효하지 않게 됐다.”고 진단했다. 특히 최근들어 집값이 올랐다고 하지만 집값상승이 소비로 이어지지는 않고 있으며, 풍부한 유동성은 부동산쪽으로만 쏠리고 있다고 분석했다. ●소비자물가로 금리조정하면 낭패(?) 한은은 지난해 콜금리를 인하할 당시 정부의 주택가격안정대책에 따라 주택가격의 불안으로 이어질 가능성이 희박하다고 판단했다. 하지만 현재 부동산가격은 치솟고 있는 반면, 물가는 안정권에 들어간 상태다.6월 소비자물가(CPI)를 보면 34개월 만에 전년 동월보다 2.7% 상승,2002년 8월(2.4%)이후 가장 낮은 상승률을 기록한 것으로 나타났다. 하지만 여기에는 적잖이 함정(덫)이 있다. 소비자물가에는 부동산값이 전혀 반영되지 않고 집세(전세·월세)만 포함된다. 소비자물가가 체감물가를 반영하지 못한다는 얘기로 해석될 수 있는 대목이다. 삼성경제연구소의 한 관계자는 “외국에서도 소비자물가에 집값을 포함시키지는 않고 있지만, 우리나라의 경우 부동산값 상승이 시차를 두고 물가에 영향을 미치고 있기 때문에 부동산값을 물가지표에 반영하는 문제를 검토할 필요가 있다.”고 말했다. 통상 집값상승→상가매매가상승→임대료상승→음식점 등 서비스요금인상 등으로 이어져 시차를 두고 집값상승은 물가로 전이될 수밖에 없기 때문이라는 지적이다. ●금리-부동산, 실(失)이 크다 하지만 전문가들은 금리인하로 부동산값이 올랐다고 해서 금리를 올리려는 접근은 자칫 더 큰 재앙을 부를 수 있다고 말한다. 금융연구원 최공필 박사는 “부동산값이 국지적 상승에서 전국적인 오름세로 확산되면 금리인상 압력은 불가피할 것”이라며 “그러나 현 상태에서는 실효성이 담보되지 않은 금리 인상보다는 보유세 강화·다주택 양도세 중과세 등의 세제정책과 주택담보대출 제한(자금줄 차단) 등을 통한 금융정책을 적절히 배합한 협공정책을 펴는 것이 바람직하다.”고 말했다. 금융경제연구원 관계자는 “2003년 이후 4차례에 걸친 콜금리 인하에도 불구하고 통화증가율이 장기추세를 이탈해 큰 폭으로 하락하고 있는데, 이는 경기부양을 위한 추가적인 콜금리 인하의 효과가 제한적일 수 있다는 얘기”라고 말했다. 한은 관계자는 “콜금리를 현재(3.25%)보다 0.25%포인트 올린다고 해도 대출을 10억원을 받을 경우 이자를 연 250만원 더 내는 데 불과하다.”며 “부동산투기를 잡기 위해 금리를 올려야 한다는 얘기가 적지 않지만, 인상효과는 기존의 인하효과와 마찬가지로 실효성을 담보할 수 없으며, 설령 올린다고 해도 어느 수준까지 인상해야 효과가 날지, 이럴 경우 파생되는 부작용은 경기회복에 어느 정도 악영향을 미칠지 등을 고려하면 쉽지 않은 대목”이라고 말했다. 주병철기자 bcjoo@seoul.co.kr

8월 중 발표될 부동산 대책에는 어떤 내용을 담아야 할까. 노무현 대통령이 깜짝 놀랄 만한 대책을 마련하겠다고 천명한 이상 강력한 처방이 나올 것으로 기대된다. 부동산 전문가들은 이 기회에 투기의 뿌리를 잘라낼 수 있는 근본 대책을 마련해야 한다고 주장했다. 차별화·양극화를 막기 위해 규제·거래억제 중심의 부동산 정책보다는 시장 기능을 회복시키는 대책도 주문했다. ●거래 투명성 확보, 불로소득 차단해야 전문가들은 무엇보다 거래의 투명성을 확보, 불로소득을 철저히 환수할 수 있는 장치가 마련돼야 한다고 입을 모은다. 투명성 확보의 첫 수단으로는 실거래가 확보를 꼽았다. 거래는 자유롭게 보장하되 부동산을 사고파는 사람이 실거래가를 의무적으로 신고토록 하고 이를 검증할 수 있는 시스템을 마련해야 한다는 것이다. 호가 위주의 사설 인터넷 가격 정보를 뛰어넘는, 공공기관이 운영하는 가격 통계 시스템을 갖추는 것이 시급하다. 실거래가 신고는 세금부과와 연계된 만큼 부동산중개업법뿐 아니라 세법에도 강력한 실천 규정을 마련하고, 이를 어길 경우 조세 포탈죄를 엄격히 적용하는 방안도 적극 검토해야 한다. 다음에는 투기성 거래 여부를 가려내 실거래가를 적용한 고율의 양도세를 물려야 한다고 입을 모은다. 단타 거래나 1가구2주택 이상 주택 거래, 이용목적에 맞지 않는 땅 구입자에게는 높은 양도세를 매겨야 한다는 것이다. 1가구1주택 양도라도 ‘이익 있는 곳에 과세 있다.’는 원칙을 적용하되, 실수요자에게는 공제혜택을 줘 사실상 비과세 효과를 보도록 하면 된다. 장희순 강원대 교수는 “실거래가를 기반으로 예외없는 양도차익을 환수하면 당장은 엄청난 반발이 따르겠지만 투기 심리의 싹을 자를 수 있을 것”이라고 말했다. ●거래 활성화로 시장기능 살려야 전문가들은 원활한 거래를 촉진하는 정책도 주문했다. 기존 주택 거래가 활성화되면 신규 주택 공급 이상의 효과를 가져올 수 있다고 말한다. 호가만 뛰고 거래는 이뤄지지 않는 비정상적인 현상을 막고, 신규 주택시장도 활성화시킬 수 있다는 판단에서다. 부동산 투자를 무조건 죄악시하거나 비도덕적인 행위로 몰고가는 처방은 바람직하지 않다. 투자 이익에 대해 공정하고 예외없는 환수 대책을 마련하는 것이 시장을 옥죄는 정책보다 우선돼야 한다. 이를 위해 부동산을 사고팔 때 내는 세금을 줄여주는 것이 필요하다. 취득·등록세가 1.5% 인하됐어도 과표가 시가표준액에서 기준시가로 2∼3배 올랐기 때문에 세부담은 오히려 늘어나게 된다. 지방 세수 확보는 다른 차원에서 접근해야 한다. 지자체 등의 반발을 우려, 세정을 다잡지 못하면 부동산 투기 심리를 차단할 수 있는 기회를 잃게 된다. 조세 저항은 세율을 조정하지 않은 채 실거래가를 적용, 과표만 상향조정하거나 과세 형평성을 잃었을 때 발생한다. 유예기간을 둬 양도세 부담을 완화, 거래를 활성화하는 방안도 검토해 볼 수 있다. 다만 실거래 신고는 예외를 줘서는 안된다. ●수급 불균형 해소와 동시에 공급 확대 최근의 부동산투기는 절대적으로 공급이 부족해서 생기는 현상이 아니다. 서울 강남 재건축 문제도 규제만 한다고 해결되지 않는다. 지역 실정에 맞는 시장기능을 인정하는 동시에 수요를 분산시킬 수 있는 대책, 예컨대 강북 개발 등을 활성화하는 방안을 검토해야 한다. 김현아 건설산업연구원 부연구위원은 “총량 확대 정책보다는 지역적 수요에 맞는 주택정책을 제시해야 한다.”고 밝혔다. 치솟는 분양가도 어떤 식으로든지 손을 대야 한다. 공영개발 방식을 확대, 개발이익을 적극 환수하는 것도 한 방법이겠지만 업체를 몰아 붙이거나 경제논리를 무시한 감정적 대응은 자제해야 공감을 얻는다. 주택 개발 과정의 투명성을 확보하는 차원에서 개발업체가 수긍하는 분양원가 공개나 분양가 상한제 도입을 적극 검토해 볼 수 있다. 아울러 인하된 분양가로 공급된 주택에서 시세차익이 발생, 투기를 불러오는 악순환을 막기 위한 투자이익 환수방안이 함께 마련돼야 효과를 거둘 수 있다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

“균형 발전방안이 아닌 부동산 가격의 평준화를 위한 제도입니다.” 공공기관 이전으로 예상되는 지방 부동산의 가격상승을 우려해 나온 말이다. 공공기관 이전 과정에서 지방까지 투기붐이 조성될 것을 걱정하는 목소리가 높다. 공공기관 이전이 주변지역의 땅값·집값까지 들썩이게 하고, 온 국민의 관심과 돈이 부동산에 몰리면 공공기관 이전으로 얻는 효과보다 잃는 게 더 많을 수 있다. ●들썩이는 지방 부동산 지난 24일 공공기관 이전 계획 발표 뒤 각 지방 주민들의 화제는 과연 공공기관의 구체적 입지가 어디냐는 것이었다. 입지를 알아야 미리 땅을 사둘 수 있기 때문이다. 이전 계획이 발표되자 ‘떴다방’과 기획부동산 등이 부쩍 활기를 띠기 시작했다. 이미 기업도시 등을 호재로 재미를 본 이들이지만 이번에 공공기관 이전 계획 확정 발표를 또 한 차례 기회로 여기고 있다. 실제로 서울 광장동에 사는 신모(39)씨는 “평소 분양권 거래 등을 통해 알고 지내던 중개업자로부터 땅 매입 권유를 받았다.”면서 “공공기관 이전에 따른 부동산 시장의 후폭풍이 만만치 않을 것 같다.”고 말했다. 이같은 현상은 해당 지역에서 더욱 심각하다. 전남 장성의 경우 200만평 규모의 혁신도시가 들어선다는 소문이 돌면서 한때 평당 5만원 했던 땅값이 15만원대로 올랐다. 매물도 사라졌다. 전북이나 강원 등도 이미 기업도시나 혁신도시 입지로 거론되는 지역의 땅값이 천정부지로 치솟고 있다. ●지역주민 피해 우려 정부는 균형발전을 위해 공공기관을 지방에 이전키로 했지만 부동산 가격이 급등하면 균형발전을 통해 얻는 이득보다 실이 많을 수도 있다. 땅값이 오른 혁신도시 지역과 그렇지 않은 곳의 지역내 불균형 개발이 문제가 될 수 있다. 또 부동산 가격의 상승은 궁극적으로 생산비용을 높여 국가경쟁력을 떨어뜨릴 수 있다. 현재 지방 요지의 부동산은 서울 등의 외지인들에게 상당수가 넘어간 상태다. 정부가 땅값이 올랐다고 규제를 가하기 시작하면 그 피해는 고스란히 현지 주민들에게 돌아갈 수밖에 없다. 땅값 상승은 12조원으로 추정되는 공공기관 이전 비용을 큰 폭으로 늘어나게 할 수도 있다. ●부동산 대책 먼저 수립해야 정부는 지방 부동산 가격 상승 문제를 해소하기 위해 입지 선정 전 예상 후보지와 주변지역을 토지거래허가구역, 토지투기지역 등으로 지정, 투기수요를 철저히 차단한다는 방침이다. 그러나 이 정도의 대책으로는 뛰는 부동산 가격 상승을 막기에 역부족이다. 집값·땅값 상승세가 전국에서 동시다발적으로 발생하면 투기지역이나 토지거래허가구역과 같은 제도로는 대처할 수 없다. 따라서 강력한 투기단속과 함께 개발이익 환수장치 등의 대책이 시급히 마련돼야 한다. 또 투기지역내 토지거래 행위에 대해 양도소득세에 탄력세율을 적용, 차익의 30∼50%를 환수하는 방안도 적극 검토해야 한다. RE멤버스 고종완 대표는 “이전계획이 구체화되기 전에 양도세 탄력세율을 도입하고, 토지거래허가제도를 엄격히 적용해 실수요 외에는 토지 취득이 어렵도록 해야 한다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

서울 강북권과 지방 등 22개 지역이 토지투기지역으로, 서울 성동구와 부산 수영구 등 8개 지역이 주택투기지역으로 새로 지정됐다. 각종 개발사업과 행정복합도시 건설 등의 여파로 전국의 부동산 가격이 들썩거리고 있기 때문이다. 내년부터는 투기지역으로 지정된 뒤에도 부동산 값이 계속 오르면 일부 투기지역만을 선별적으로 골라 양도소득세에 최고 15%의 탄력세율을 더 부과하는 방안도 강구될 것으로 예상된다. 정부는 27일 박병원 재정경제부 차관 주재로 부동산가격안정심의회를 열어 주택·토지 투기지역 후보 34곳 가운데 30곳을 투기지역으로 확정했다. 투기지역에 지정된 곳에서는 30일부터 부동산을 팔 때에 양도소득세를 기준시가가 아닌 실거래가 기준으로 내야 한다. 이날 추가된 토지투기지역은 ▲서울 마포구·동작구·성동구·동대문구·은평구·중랑구·관악구·중구 ▲인천 옹진군·중구·서구·계양구·부평구·연수구·강화군 ▲경기 안성시·양주시 ▲충북 충주시·진천군 ▲충남 금산군 ▲대전 대덕구 ▲부산 강서구 등이다. 주택투기지역으로는 ▲서울 성동구 ▲부산 수영구 ▲대구 동구·북구·수성구·달서구 ▲광주 광산구 ▲포항 북구 등이 새로 지정됐다. 한편 김용민 재경부 세제실장은 “내년부터 양도세 실거래가 과세가 도입되면 투기지역내에서의 실가과세 의미가 엷어지지만 투기지역에 대한 정책수단으로 탄력세율이 있다.”고 설명했다. 소득세법상 양도세 탄력세율은 상하 15%로 양도세 기본세율 9∼36%를 감안하면 경우에 따라 양도세를 최고 51%까지 물릴 수 있다. 백문일 전경하기자 mip@seoul.co.kr

정부는 1가구 2주택자에게는 종합부동산세 등의 보유세를 더 무겁게 물리고 주택담보대출비율(LTV)을 제한하는 방안을 검토하고 있다. 한덕수 부총리 겸 재정경제부 장관도 20일 롯데호텔에서 열린 머니투데이 조찬강연회에서 “1가구가 1주택을 보유하는 게 기본이며 이를 벗어나면 투기적 가수요로 봐야 한다.”고 말했다. 한 부총리는 “이같은 가수요를 관리하기 위해 동원할 수 있는 수단은 다주택자의 세금을 증가시키는 것”이라며 “2∼3주택을 못 갖게 하는 ‘양적 규제’와는 다르다.”고 강조했다. 재경부 관계자는 “종부세 입법 논란이 벌어진 지난해에는 부동산 값이 안정돼 보유세의 중과문제가 배제됐다.”며 “그러나 집값 상승으로 부동산 대책을 원점에서 재검토키로 한 만큼 보유세 중과도 검토 대상”이라고 말했다. 이에 따라 이미 밝힌 1가구 3주택자에 대한 양도세 중과 이외에 1가구 2주택 이상을 보유한 다주택자는 1∼3%인 종부세 세율을 최대한 높게 적용할 전망이다. 종부세를 주택 9억원, 나대지 6억원, 상가 40억원 등으로 분리·과세하던 것을 다주택자에게는 합산·과세하는 방안도 거론된다. 다주택자에는 현재 40∼60% 수준인 주택담보대출비율의 최저선을 적용할 가능성이 높다. 조세연구원의 노영훈 연구위원은 “다주택 보유자는 사실상 임대사업자”라며 “임대사업자 등록을 마치지 않았다면 보유세율을 높게 적용할 필요가 있다.”고 말했다. 한 부총리는 그러나 저금리 기조에는 변화가 없으며 금리인상에는 반대한다는 입장을 명확히 했다. 주택공급은 투기수요 억제와 병행해 추진하되 신도시 건설이나 강북 재개발의 구체적 방안을 언급할 단계는 아니라고 밝혔다. 한편 정부는 오는 27일 부동산가격안정심의회를 열어 주택 및 토지 투기지역을 추가로 지정할 예정이다.백문일 전경하기자 mip@seoul.co.kr

부동산 정책이 전반적으로 수술대에 오른다. 거래·공급·세금 등 모든 부분이 수술 대상이다. 그러나 일시적인 제도 개편만으로는 투기꾼의 내성만 키우는 역효과만 가져온다. 부동산 제도를 전반적으로 뜯어 고친다는 생각으로 접근해야 한다. 눈에 드러나는 가지를 자르기보다는 투기의 뿌리를 뽑을 수 있는 완벽한 제도가 절실하다. 급변한 시장 변동으로 기득권 세력이 반발하고 일시적으로 거래가 중단되는 충격도 각오해야 한다. 원칙이 맞는다면 밀고나가는 정책의지 또한 어느 때보다 필요하다. 부동산 시장을 ‘혁명’한다는 각오로 접근해야 효과를 거둘 수 있다. 금융실명제 도입할 때를 생각해보자. 많은 사람이 경기침체를 우려했지만 얼마 지나지 않아 시장은 정상적으로 돌아왔다. 시장의 투명성을 확보한다는 원칙과 이를 실천하기 위한 대안이 뒤따랐기 때문에 가능했다. 우선 새 대책에는 가수요를 막고 시장의 투명성을 확보할 수 있는 대안이 포함돼야 한다. 그러기 위해서는 우선 거래 정보가 낱낱이 드러나야 한다. 부동산을 사고팔면서 생기는 양도차익을 철저히 거둬들이는 세제개편도 병행돼야 효과를 거둘 수 있다. 다만 세금을 더 거둬들이자는 정책이 아니라 ‘과실있는 곳에 세금있다’는 원칙을 따라야 한다. 세금 중과 조치의 초점을 투기성 거래에 맞춰야 한다는 것이다. ●실거래가 확보, 투명거래 첫걸음 거래 당사자가 실제 주고받는 부동산값이 100%드러나도록 하는 것이 무엇보다 시급하다. 그래야 투기성 거래 여부가 가려지고 정당한 세금도 물릴 수 있다. 일부 지역에서 주택거래신고제가 적용되고, 투기지역에서는 실거래를 기반으로 양도세를 물리고 있지만 현실과는 거리가 멀다. 특히 땅값은 시가와 공시지가 차이가 커 거래가를 낮춰 신고해도 파악이 안된다. 예컨대 서울 서대문구 영천동 삼호아파트 102동 1105호의 경우 기준시가는 1억 9800만원. 시세는 2억 8000만∼2억 9000만원으로 1억원 차이가 난다. 가격이 급등한 강남지역은 기준시가와 실거래가격 차이가 수 억원 이상 벌어졌다. 충남 연기군 금남면 축산리 405번지 대지는 평당 15만원이다. 하지만 실거래가는 50만원 이상으로 3배 이상 호가한다. 이런 집값·땅값 체계로는 날고 기는 투기꾼을 잡는 데 한계가 따를 수밖에 없다. 행정관청에서 부동산 거래의 실거래가를 파악하기란 쉽지 않다. 제도적으로 가격을 낮춰 신고하지 못하도록 하는 시스템을 갖춰야 한다. 거래 당사자에게 실거래가 신고를 의무화하도록 하고 이를 어기면 무거운 세금을 물리는 방안을 머뭇거릴 필요가 없다. 가격을 실시간 파악할 수 있는 시스템 구축도 필요하다. 추가 예산 확보를 걱정하지 않아도 된다. 현재 각 부처가 나누어갖고 있는 집값조사 예산만 한 곳으로 모아도 실거래파악 예산으로 충당할 수 있다. 건교부 공시지가, 국세청 기준시가, 지방자치단체 과표 등 ‘따로국밥’지가체계를 바로잡는 길이기도 하다. 실거래가 시스템이 구축되면 호가 상승에 따른 시장 혼란과 가격 조작을 막을 수 있다. 시중에 어지럽게 널려 있는 사설 인터넷 부동산 정보 폐해도 줄어든다. 부녀회의 고의적인 호가 올리기도 발붙이지 못한다. 부처별로 제각각인 부동산 가격 조사 체계를 일원화하고 감정원이나 토지공사 같은 기관에 상시 실거래가 확보 시스템을 갖출 필요가 있다. ●양도세 비과세 폐지, 투기 거래 중과세해야 부동산 투기의 원천은 시세차익이다. 투기 거래에 따른 불로소득을 환수하기 위해서라도 양도세의 전면 개편이 이뤄져야 한다. 부동산을 사고팔면서 차익이 생겼다면 1가구1주택자라도 당연히 세금을 내도록 하고, 특히 투기성 거래에 대해서는 별도의 무거운 세금을 물리는 방향으로 양도세 부과체계를 다시 짜야 한다. 예컨대 서울 강남에서 1가구1주택자에게 양도세를 물릴 수 있는 최고 세율은 36%이다. 최근 강남 중대형 아파트와 재건축 대상 아파트는 대부분 한달 사이에 1억원 이상 올랐다. 이 틈을 타 ‘단타 거래’로 1억원의 양도차익을 얻었더라도 양도세 3600만원만 내면 현행 조세 제도로는 모든 것이 정상 거래로 인정된다. 때문에 단타 거래와 1가구 다주택 보유자에 대해선 투기 거래로 인정, 양도세를 무겁게 물려 가수요를 차단할 때 비로소 투기가 진정된다. 단타 투기성 거래에 대해 실거래가 기준으로 양도세를 80∼90% 물린다고 하면 가수요는 발을 붙이지 못할 것이다. 세금을 더 거둬들이자는 정책이 아닌 만큼 실수요자에게는 보유기간 정도에 따라 양도세 공제폭을 확대, 사실상 비과세 혜택을 주면 된다. ●등기제도 개편도 고려해야 실거래가 확보와 양도세제 개편 효과를 확실하게 보장토록 하기 위해 등기제도 개편도 적극 검토해볼 수 있는 대안이다. 소유권이전을 위한 등기 관련 서류에 아예 실거래가를 표기토록 하는 방안이다. 부동산을 팔 때 양도차익이 100% 드러나도록 해 거래가를 속이지 못하도록 하자는 것이다. 이 경우 반발도 예상된다. 과거 고의적으로 거래가를 낮추지 않고 관행에 따라 이중가격으로 신고한 경우 엄청난 세금을 물어야 하기 때문이다. 그러나 과실 있는 곳에 세금 있다는 큰 틀에서 보면 합당하다. 과거 관행에 따른 거래는 덮어두더라도 앞으로 이뤄질 부동산 거래부터라도 적용하는 방안을 적극 검토해볼 수 있다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

정부가 보유세를 강화하는 방안의 부동산 세제정책을 추진할 것으로 보인다. 시중 부동자금의 부동산시장 유입을 막기 위해 대출총량제의 도입과 부분적인 분양원가 공개, 양도세율 차별화, 판교신도시 10% 공급확대 등 ‘공급 확대, 투기수요 억제’를 뼈대로 하는 방안도 검토되고 있다. 19일 재정경제부 등에 따르면 정부와 열린우리당은 이번주부터 당정공동기획단을 구성, 그동안의 부동산 정책에 대한 전면 재검토에 들어간다. 보유세(재산세와 종합부동산세)를 늘리기 위해 실효세율(보유세/부동산가격)을 올해 0.15%에서 2013년 0.5%로 높이기로 한 일정을 앞당기는 방안을 검토중이다. 이를 위해 과세표준(세금을 매기는 금액) 적용비율인 50%를 점차 올리는 방안이 검토되고 있다. 과표는 아파트의 경우 국세청 기준시가, 단독주택이나 토지는 건설교통부 공시가격이 기준이다. 종부세 부과기준을 낮추는 방안도 거론되고 있다. 올해 처음 도입된 종부세는 주택 9억원, 나대지 6억원 이상인 경우가 대상이지만 지난해 입법 당시 재정경제부의 안은 주택 과세 기준이 6억원이었다. 재경부 관계자는 “종부세는 지난 6월1일 기준으로 부과되기 때문에 이를 고칠 경우 실제로는 내년에나 적용될 것”이라고 밝혔다. 보유세를 전년대비 150% 이상을 넘지 못하도록 한 상한제도 역시 검토대상이다. 양도소득세는 세율을 단순화하되 양도차익이 많을 때는 높은 세율을 적용하는 방안이 검토중이다. 집값 상승의 원인을 제공했던 중대형 평수의 공급을 확대하기 위해 여당은 판교 신도시에 중대형 공급물량을 10% 정도 늘리는 방안을 고려중인 것으로 알려졌다. 판교신도시 아파트 건설 가구수가 2만 6804가구인 점을 고려하면 2600여 가구가 늘어나게 된다. 정부는 또 411조원으로 추산되는 부동자금의 부동산시장 유입을 막기 위해 22일 금융시장 전문가들과 간담회를 갖는다. 주택담보인정비율(LTV)의 하향 조정, 금융기관의 주택담보대출실적을 한국은행의 정책자금(연 금리 2%) 대출과 연계하는 대출총량제 도입 등도 논의될 전망이다. 현재 시행중인 기준시가 상향 조정을 통한 양도세 강화, 부동산특별점검팀을 통한 세무조사 등은 계속 진행된다. 전경하기자 lark3@seoul.co.kr ▶관련기사 17면

정부의 부동산정책 전면재검토에 따라 이뤄질 부동산세제의 개편은 어떻게 추진될지 관심이 쏠리고 있다. 올해부터 도입된 종합부동산세를 전면적으로 손질, 내년에는 보유세가 더욱 강화된다. 과표(세금을 매기는 기준금액) 현실화로 세금부담이 급격히 늘어난 취득·등록세율은 낮춰지고 다양한 비과세 요건 등으로 복잡한 양도세율은 단순화될 전망이다.19일 재정경제부에 따르면 종합부동산세 부과대상이 합산 과세되고 종부세 부과기준이 낮춰지는 방안이 적극 검토되고 있다. 학계 전문가들은 “보유세 강화와 거래세 인하라는 정책방향은 맞지만 시장의 충격을 감안해 점진적으로 추진해야 한다.”고 충고했다. 종부세는 주택은 9억원, 나대지는 6억원, 상가나 건물의 부속토지는 40억원이 각각 넘어야 과세된다. 따라서 주택 8억원, 나대지 5억원을 소유한 사람은 10억원짜리 주택만 가진 사람보다 부동산은 많지만 종부세는 내지 않는 허점이 있다. 종부세 부과기준인 주택 기준시가와 관련, 여당 일각에서는 7억∼8억원을 제시하는 것으로 알려졌다. 지난해 종부세 입법 당시 정부안은 6억원이었으나 여당측 주장대로 9억원으로 결정됐다.7억원 정도로 낮춰질 경우 국세청 기준시가가 시가의 80%를 반영하는 점을 계산하면 8억∼9억원 정도의 주택도 종부세를 물게된다. 거래세는 과표가 실거래가로 바뀜에 따라 전면 개편될 예정이다. 현재는 아파트의 경우 국세청 기준시가, 단독주택과 토지는 건설교통부의 공시가격이나 취득·등록세는 2006년부터, 양도소득세는 2007년부터 전면 실거래가 기준으로 과세된다. 거래금액 전액을 과표로 한 취득·등록세는 큰 폭의 인하가 불가피하다. 취득·등록세는 과표가 지난해 시가표준액(시가의 30∼40%)에서 올해 기준시가와 공시가격으로 바뀌었다. 취득·등록세가 올해부터 5.8%에서 4.0%로 낮춰졌음에도 세금이 크게 는 것은 과표현실화에 따른 것이다. 나성린 한양대 교수는 “정부가 시뮬레이션을 해서 취득·등록세 세수가 약간 늘어나는 것에 그치도록 세율을 조정해야 할 것”이라며 “과표현실화율이 급격히 높아진 만큼 큰 폭의 세율 인하가 예상된다.”고 밝혔다. 이에 대해 재경부 관계자는 “취득·등록세는 광역지방자치단체의 세수의 대부분을 차지한다.”며 “행정자치부, 지방자치단체와 논의해야 할 부분”이라고 밝혔다. 행자부 관계자는 “지자체마다 처한 상황이 다르겠지만 취득·등록세율 인하에는 근본적으로 동의하는 입장”이라고 밝혔다. 양도소득세는 ‘1가구 1주택’ 비과세 요건은 그대로 둔 채 다양한 비과세 요건을 손질하는 방향으로 갈 전망이다. 재경부 관계자는 “양도차익과 보유기간 등에 따른 구분을 대폭 줄이고 1가구 1주택 이외의 비과세는 과감히 없앨 것”이라고 밝혔다.전경하기자 lark3@seoul.co.kr

정부가 17일 부동산 정책을 원점에서 재검토키로 한 것은 시장에서의 실수요와 투기수요의 실체를 제대로 파악하지 못한 채 섣부른 대책으로 혼란만 초래했음을 공식 시인한 셈이다. 특히 참여정부의 부동산 정책은 세제와 규제 중심의 ‘10·29 대책’에서 크게 벗어나지 못했다. 즉 재건축 규제와 주택거래신고제,1가구 3주택자 양도세 중과, 보유세 강화 등이 전부였다. 집값 상승의 원인으로 꼽힌 중·대형 아파트의 공급부족은 외면했고 부동산 투기로 번 불로소득을 원천 봉쇄할 수 있는 세제정책도 정치논리에 밀려 조금씩 후퇴했다. 게다가 분양가 상승의 원인으로 꼽혀온 판교 신도시 건설은 추진 과정에서부터 일관성을 상실해 시장의 신뢰를 잃었다. 이에 따라 강남이나 분당 등의 집값은 한달새 1억원씩 올랐다. 여기에 재건축 개발이익 환수제나 후분양제 등은 강남권의 공급축소로 이어져 중대형 아파트 값 상승을 부추겼고 세제강화는 거래만 위축시켜 집값의 고공행진에 불을 질렀다. 이 때문에 정부는 수요에 맞는 주택공급을 늘리고 고밀도 규제를 완화하면서 투기수요 억제를 위해 보유세 부과기준을 보다 강화할 것으로 보인다. 일단 신도시 건설은 배제했다. 후보지가 마땅치 않은 데다 당장 신도시 계획을 발표하면 주변 땅값이나 집값을 올리는 부작용이 크기 때문이다. 환경단체 반발도 고려됐다. 대신 개발이익환수장치를 전제로 재건축이나 단독주택의 고밀도화를 추진할 전망이다. 판교 신도시의 중대형 주택도 늘릴 것으로 예상되나 규모와 방법은 검토할 사안이다. 분양가 상승의 원인으로 꼽힌 민간의 토지개발방식을 공공 위주로 전환하는 방안도 거론되고 있다. 정부는 보유세 수준이 낮아 부동산 시장을 안정화시키지 못한다고 누누이 강조하면서도 지난해 11월 국회 통과시 종합부동산세 부과기준 6억원을 관철시키지 못했다. 정치논리에 밀려 9억원으로 완화했다. 또한 ‘5·4대책’에서는 세부담 상한제도를 도입, 당해연도 총 보유세액이 전년도 보유세액의 150%를 넘지 못하도록 했다. 재경부 관계자는 “정부가 정말 투기를 잡겠다면 강남이나 분당의 33평형 보유자들이 큰 부담을 느낄 종부세 부과기준을 낮추는 것”이라며 “보유세부담 상한제 폐지도 검토 대상”이라고 말했다. 종부세 부과기준이 6억∼7억원은 돼야 한다는 것. 보유세 과세표준 계산시 적용하는 과세표준액 적용비율 50%를 조기에 상향조정하는 방안도 검토될 수 있다. 부동산 정책을 원점에서 재검토한다는 정부 방침이 부동산 규제완화로만 받아들여 집값 상승을 더 부추길 수도 있다는 점에서 세심한 대책 마련이 요구된다. 김성곤 백문일기자 mip@seoul.co.kr

청와대와 정부·여당이 전국에 ‘투기 광풍’이 불고 있는 부동산 시장과 집값 폭등 현상을 심각한 상황이라고 인식하기 시작했다. 출범 초부터 “집값만은 꼭 잡겠다.”면서 집값 안정과 투기 근절을 최대의 핵심 과제로 내놓은 참여정부로서는 엄청난 정책적 위기를 맞이했다는 점을 공식화한 셈이다. 정문수 청와대 경제보좌관은 17일 청와대에서 노무현 대통령이 주재한 부동산정책 간담회가 끝난 뒤 “현재의 부동산 정책수단은 투기 심리를 적절히 제어하기에 미흡할 뿐 아니라 최근에는 신뢰성마저 상실할 위기에 있어 정책 목표와 함께 효과에 근본적인 재검토가 필요하다는 데 동의했다.”고 말했다.최근 부동산 가격 폭등으로 여론의 질타를 받으면서 범여권 차원에서 민심 수습을 위한 특단의 대책이 필요하다는 사실을 절감한 셈이다. 지난해의 10·29 대책은 1가구 1주택 양도세 부과, 종합부동산세 조기시행 등을 내용으로 하고 있고,5·4대책은 부동산 관련 세금으로 투기를 막겠다는 대책이다.노 대통령은 2003년 말 강남 집값을 잡겠다면서 “강남 불패(不敗)라는 말까지 있으나 (강남 집값을 잡는 것에 관한 한)대통령도 불패가 될 것”이라고 의지를 불태웠다. 하지만 현 상황은 ‘강남 불패’를 깨뜨리는 데 실패했고, 정부가 시장을 이기는 데 성공하지 못했다는 것이다.정문수 보좌관은 “정책의 실패라고 보지는 않지만 현재의 시장이 불안한 점에 대해서는 지금까지의 정책이 충분히 원래 기대효과를 달성하지 못하고 있다고 볼 수 있다.”고 말했다. 최근 집값이 급등하면서 청와대와 건설교통부가 신도시 건설을 놓고 불협화음을 보이면서 우왕좌왕하는 모습을 보이기도 했다.노 대통령 주재 회의 분위기는 이해찬 국무총리가 이날 서울 여의도 63빌딩에서 열린 방송기자클럽 초청 토론회에서 “부동산 가격 동요에 대해 죄송하게 생각한다.”고 사실상 ‘대국민 사과’를 하면서 고개를 숙인 모습과 크게 다르지 않은 듯하다. 당정 협의를 거쳐 내놓을 정책 내용이 주목되는 가운데 회의에서는 주거 안정을 위해 ‘토지의 공공성’을 강화하기로 해 주목된다.박정현기자 jhpark@seoul.co.kr

수도권과 충청권, 기업도시 후보지에서 땅 투기혐의가 있는 특이거래자 5만 4966명이 무더기로 적발됐다. 서울의 6세짜리 어린이가 충남 보령 일대 임야 3만 5000평을 사들였는가 하면, 기업도시 후보지인 무안에서는 5만 7000여평의 땅을 200여차례에 걸쳐 쪼개 판 사례도 있었다. 건설교통부는 지난해 7월부터 올 3월까지 수도권과 충청권, 기업도시 후보지에서 이뤄진 논, 밭, 임야, 나대지 등의 토지거래 내역을 분석한 결과 5만 4966명,6만 3811건의 특이거래를 적발해 명단과 거래내역을 17일 국세청에 통보했다. 또 증여거래자 명단은 각 지자체에 통보, 토지거래허가제 위반여부를 조사토록 했다. 건교부는 허가제를 피하기 위한 위장증여로 판단될 경우 사법당국에 고발키로 했다. 조사대상지역은 서울, 인천, 경기, 대전, 충남, 충북지역 전역과 기업도시 후보지인 전남 해남·영암·무안·광양, 경남 하동·사천, 강원 원주, 전북 무주 등으로 땅값 상승세가 두드러지고 투기 성행이 우려돼 온 곳이다. ●6300명은 2년 연속 적발 유형별로는 ▲2회 이상 매입 2만 8860명 ▲3000평 이상 매입 1만 2216명 ▲미성년 328명 ▲2회 이상 증여취득 1693명 ▲증여행위 2801명 ▲26개 개발사업지역에서 2회 이상 매도 1만 1597명이다. 특히 지난해 조사받은 사람 가운데 이번에 또 적발된 사람은 6316명이나 됐다. 조사기간 해당지역에서 토지를 매입한 개인은 17만 4829명,16만 972건, 규모는 2억 581만평이었다. ●1필지를 200번 쪼개 팔기도 이번 조사에서는 우리 사회에 성행하고 있는 편법거래 수법들이 낱낱이 드러났다. 지난해 7월부터 올 3월까지 땅을 사들인 미성년자는 모두 328명, 거래 건수는 364건, 매입 규모는 39만평으로 한 사람당 1189평이었다. 특히 서울의 6세 어린이는 충남 보령 일대 임야 3만 5000평을 6800만원에 매입했다고 신고했다. 건교부 등 관계당국은 신고가가 허위인지 여부와 세금 탈루여부를 조사 중이다. 부산의 8세짜리는 기업도시 후보지역인 경남 사천의 임야 1만평을 사들였다. 쪼개팔기도 성행했다. 전남 무안의 68세 노인은 무안 일대 농지 5만 7000평을 9개월 동안 200회에 걸쳐 쪼개 팔았다. 건교부는 이 가운데 상당수는 기획부동산이 땅을 덩어리로 사서 잘게 쪼개 팔아 차익을 낸 것으로 보고 추가 조사 중이다. 서울의 30대 A씨는 전남 무안과 영암 일대 임야 등 1만평을 22차례에 걸쳐 사들였고,50대 B씨는 21회에 걸쳐 김포 일대 농지 1만 6000평을 사 모았다. 증여를 가장한 탈법거래 혐의도 많았다. 충북 옥천의 80대 노인은 보은과 옥천 일대 농지, 임야 등 8만 8000평을 16차례에 걸쳐 증여했다. 반면 경기 양평의 29살 K씨는 양평 일대 농지와 임야 1만 5000평을 12차례에 걸쳐 증여받았다. ●최고 토지가격의 30% 벌금 이번에 통보된 사람 가운데 양도세와 취득·등록세 등 관련 세금을 제대로 내고 정상적인 거래를 했다면 제재를 받지 않는다. 하지만 거래가격을 낮춰 신고했거나 위장 증여를 한 경우는 무거운 세금이 부과된다. 특히 토지거래허가지역 내에서 허가제를 위반했거나 위장증여시 2년 이하의 징역형이나 토지가격의 최고 30%까지 벌금이 부과된다. 농지거래허가 없이 논을 취득하거나 위장전입 또는 남의 명의로 땅을 사들였을 때도 처벌 대상에 해당된다. 그러나 이들 지역의 땅값은 최고 10배 이상 오른 곳이 많아 세금을 추가로 물리더라도 차익을 남길 수 있어 벌금을 더 올려야 한다는 주장도 나온다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

Q안정된 직장에서 착실하게 돈을 모아 집을 마련했습니다. 분양가는 1억원이었는데 10년이 지난 지금은 5억원이 됐습니다. 회사가 구조조정에 들어가 퇴직하고 유일한 재산인 집을 담보로 대출받아 사업을 했는데, 부도를 맞아 망하고 6억원 정도가 빚으로 남았습니다. 아파트를 팔아서 빚을 정리하고 나머지 채무는 파산면책을 받으려고 하는데 경매에 넘어갈 때까지 기다리자니 빚이 별로 줄지 않을 것 같아 조바심이 납니다. 또 경매가 돼도 양도소득세를 내야 한다는데 재산이 빚으로 넘어가는 처지에 거액의 세금 부담을 안게 되는 것이 걱정됩니다. -김성일(45) A 경매는 국가가 대행하는 것을 제외하고는 매매와 실질이 동일합니다. 단순화를 위해 다른 공제항목을 무시하고 계산해 보겠습니다. 김성일씨의 집이 5억원에 팔린다면 원가 1억원을 제외하고 4억원의 양도차익을 얻는 것입니다. 당연히 양도소득세가 부과됩니다. 세무서가 거래과정이나 경매절차에 개입해 양도소득세를 징수해 가면 세수가 확보되고 채무자도 양도소득세를 마련하는 부담이 없겠습니다. 양도소득세는 일반적으로 다음해 5월31일까지 신고·납부해야 합니다. 즉 ‘외상’입니다. 먼저 집이 쉽게 팔릴 경우 받은 금액 가운데 양도소득세를 미리 빼놓았다가 양도소득세를 바로 예정신고·납부하는 방법이 있습니다. 개인 채권자의 입장에서는 섭섭하겠지만 국가에 대한 채무를 이행하는 것이 채무자에 대한 사해행위가 될 수 없으니 면책에도 장애가 되지 않을 것으로 봅니다. 만일 경매 방법으로 집이 넘어갈 경우 세무서에서 양도소득세를 갖고 경매절차에 참가하지 않습니다. 예를 들어 4억원에 경락이 됐다면 그에 해당하는 채무가 소멸되는 이익을 소유자가 얻은 것이니 원가 1억원을 제외한 3억원이 양도소득이라고 간주됩니다. 그 양도소득세는 다음해 5월31일 이후에 신고·납부가 없는 것을 기다려 부과하는 것이 일반적입니다. 경우에 따라서는 파산·면책 절차가 전부 끝난 뒤인데, 국세 채무는 파산법에 의한 면책의 대상이 아니니 채무자로서는 다른 길을 찾아야 합니다. 그렇다면 방법은 소득세법에 있습니다. 파산선고에 의한 처분으로 인해 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세를 과세하지 않는다는 제89조의 규정입니다. 김성일씨가 집을 처분하지 않은 상태에서 파산신청을 해도 지급을 할 수 없으니 파산선고를 받게 되고, 그 재산청산 절차에서 파산관재인은 집을 처분합니다. 여기에 대해서는 양도소득세를 물리지 않는다는 취지입니다. <파산·개인회생 전문 변호사>  

부동산문제로 온나라가 들썩이고 있는 요즘, 불현듯 지난해 이맘때의 일이 머리를 스친다. 당시 이헌재 부총리에게 사석에서 “부동산 등 시장의 움직임을 어떻게 훤히 꿰뚫고 있느냐.”고 물어본 적이 있다.“영업비밀인데…”라며 농을 건넨 뒤 던진 한마디가 기억에 남는다.“지인들이 이메일·팩스·전화 등으로 시도 때도 없이 알려줘 시장을 비교적 소상히 파악하고 있다.”고 말했다.“입각하기 전에는 종종 골프연습장에 갔는데, 주위(큰손, 강남아줌마)에서 하는 얘기들을 주워듣다 보면 정부 정책이 효과를 볼 것인지, 다음에는 무엇을 해야 할지를 알 수 있다.”는 말도 덧붙였다. 그래서 그런지는 몰라도, 그는 재임동안 아파트분양원가 공개 반대 등을 주장하며 참여정부의 실세들과 마찰을 빚었지만 적어도 ‘시장을 모른다.’는 얘기는 듣지 않았다. 일부 사람들의 얘기지만, 강남의 집값은 ‘강남아줌마’에게 물어보라는 항간의 얘기도 시사하는 바가 적지 않다. 그래서 강남에 아파트를 사려면 정부 정책을 쳐다보지 말고 부동산 전문가 못지않은 정책적 식견을 갖고 있는 ‘강남아줌마’를 수소문하는 게 낫다는 우스갯소리마저 나돈다. 생뚱맞은 이런 얘기는 이 전 부총리나 ‘강남아줌마’를 미화하려는 것은 물론 아니다. 이 전 부총리는 시장의 생리와 행태를 체험적으로 파악하고 있었고,‘강남아줌마’들은 그동안 정부 정책에 휘둘리지 않기 위해 ‘그들만의 노하우’를 갖고 있다는 점이다. 오죽했으면 이명박 서울시장이 최근 “정부의 정책 만드는 사람보다 강남 아줌마들이 머리가 더 좋다.”고 했을까. 반대로 정부의 부동산정책 추진 상황을 보자. 참여정부 출범 이후 거의 한달에 한번꼴로 고강도 대책을 쏟아내며 강남집값 때려잡기에 나섰다. 하지만 효과를 거두고 있다는 평가는 아직 들리지 않는다. 재건축 조사 강화, 개발이익환수제 시행, 소형평형 의무비율 강화 등 칼날의 끝을 세울수록 강남은 상대하기가 더 버거워졌다.2001년부터 지난 5월말까지 전국의 주택가격은 35%, 서울은 48%, 강북은 28%가 올랐지만, 강남은 68%나 상승했다. 올 들어서만도 강남 집값이 강북 5배를 뛰어넘은 것으로 조사되고 있다. 사실 우리나라는 주택보급률이 이미 2년전인 2003년 101.2%로 100%를 넘었다.2012년쯤에는 116.7%에 달할 것이란 전망이다. 전국적인 주택문제는 심각하지 않다는 얘기다. 이런 점을 감안하면 정부의 강남지역에 대한 고강도 대책도 수긍이 가는 대목이 적지 않다. 하지만 정부 정책이 가시적인 효과를 거두지 못하고 있는 것은 정책의 일관성 결여, 정책 추진 주체의 모호함 외에 지금의 부동산문제가 삶의 질을 추구하는 제2, 제3의 ‘강남아줌마’같은 실수요가 급증하고 있다는 점을 간과하고 있다는 데 있다. 물론 정부 정책이 제대로 빛을 보지 못한 억울함도 있다. 이곳저곳에서 정부의 의욕적인 부동산대책의 발목을 잡고 있다. 강북의 뉴타운 건설은 서울시교육청이 특목고 및 자립형 사립고 설립을 반대하고, 신설된 종합부동산세 부과는 강남·서초구가 되레 재산세의 50%를 깎아주겠다며 김을 쑥 빼고 있다.1가구1주택 비과세요건을 갖추었을 때 6억원이 넘는 고가주택에 매기는 양도세도 이런저런 이유로 6억원을 넘는 부분만 과세하도록 해 실질적인 정책의 효과가 반감됐다는 지적이다. 그럼에도 불구하고 가격안정과 투기근절이라는 두 축의 수요관리억제대책으로 부동산을 안정시키겠다는 정책은 재고돼야 한다. 최근 부동산중개업소가 집단으로 반발하고, 한쪽에서는 판교 신도시 개발 등의 영향으로 경기도 분당·용인·과천 등의 집값이 치솟고 있는 것도 시장이 이미 정책입안자들을 ‘양치기 소년’으로 인식하고 있다는 방증은 아닐까. 정책입안자들은 지금이라도 시장수요에 맞는 눈높이로 시각교정을 해야 한다. 동시에 장기 주택건설 플랜을 구체적으로 제시해야 하고, 수요와 공급간에 생기는 ‘정책적 시차’를 줄일 수 있는 보완책을 마련할 필요가 있다. 예컨대 보유세 강화는 현행대로 유지하되, 주택거래 활성화를 위해 양도세는 조정할 필요가 있다. 주병철 경제부 차장 bcjoo@seoul.co.kr

14일부터 국세청의 세무조사를 받는 457명의 아파트 투기혐의자 가운데는 대치동·개포동 등 서울 강남지역에만 아파트 36채와 상가 4채를 집중 매집한 50대 무속인이 포함돼 있다. 고리사채업을 하면서 영세사업자들에게 고리로 사채를 빌려주고 담보로 잡은 수도권 지역 아파트 56채를 가등기해 인수후 처분하는 수법으로 양도소득세를 탈루한 사채업자도 있다. ＃사례1:아파트 근저당권만 134억원 서울 강남구에 사는 김모(56)씨는 세무당국의 자금출처 조사를 피하기 위해 사들일 아파트나 상가에 대해 근저당권을 설정하는 수법을 동원, 투기를 일삼았다. 운명상담소를 운영하는 무속인인 김씨는 지난 99년부터 올 4월까지 본인 명의로 아파트 29채,20대 후반에서 30대 초반의 자녀 3명 명의로 7채를 사들였다. 상가도 본인 명의로 3채, 장남 명의로 1채를 매입했다. 김씨가 아파트 등의 구입 자금을 마련하기 위해 근저당권 설정을 통해 10개 금융기관으로부터 대출받은 금액은 134억원이나 된다. 은행 담보대출을 부동산 투기에 최대한 활용했다. 김씨는 지난해 11월부터 지난 4월까지 강남지역의 아파트 가격이 급등하자 36채 가운데 7채를 처분했다. 국세청은 “최소한 13억원의 양도차익이 생겼으나 양도소득세를 신고·납부하지 않았다.”고 밝혔다. 아파트 취득과 관련된 담보대출금 134억원에 대한 이자만 연간 8억원으로 추정되는데도 신고소득은 연간 1200만원에 불과, 수입금액을 누락한 혐의가 있다고 덧붙였다. 김씨는 현재 아파트 28채와 상가 4채를 보유하고 있다. ＃사례2:영세사업자 아파트 노린 고리사채업자 서울 동작구에 사는 김모(50)씨는 의류제조업 및 부동산임대업을 하는 남편 이모(55)씨의 탈루자금으로 고리사채업을 하고 있다. 김씨는 2003년 9월부터 올 3월까지 영세사업자들에게 고리로 사채를 빌려주고 담보 성격으로 이들 사업자의 수도권지역 아파트 56채(시가 80억원)에 대해 매매예약가등기를 설정했다. 이 가운데 자금사정 악화로 사채를 갚지 못한 영세사업자들의 아파트 5채(시가 25억원)를 헐값으로 사들인 다음 최근 아파트 값이 치솟자 3채를 단기양도, 거액의 차익을 냈으나 양도세를 한 푼도 내지 않았다. 국세청은 “김씨가 현재 실질적인 소유권을 갖고 있으면서도 등기상 가등기 상태로 보유하고 있는 아파트는 50여채로 시가는 60억원 가량 된다.”면서 “최근 강남권에서도 고가의 아파트를 취득하는 등 전형적인 투기세력”이라고 밝혔다. 오승호기자 osh@seoul.co.kr

정부는 서울 강남과 판교, 용인 등 수도권의 집값 폭등을 막기 위한 방안의 하나로 아파트 기준시가를 올 하반기에 상향 조정할 방침이다. 주택공급 확대를 통한 가격안정을 위해 판교급 신도시 입지도 하반기에 선정해 발표하는 등 전방위 대책을 추진키로 했다. 정부는 오는 17일 노무현 대통령 주재로 긴급 관계장관 회의를 열어 부동산 가격안정을 위한 대책을 논의한다. 이에 앞서 13일에는 이해찬 총리 주재의 관계장관회의를 열어 수도권 지역의 집값 급등 원인을 분석하고 추가 대책을 집중 점검한다. 추병직 건설교통부장관이 부동산대책의 안건을 보고할 예정이다. 정부는 기준시가 상향 조정과 함께 투기로 발생하는 이익을 철저하게 세금으로 거둬들이기 위해 이번주부터 부동산 특별점검팀을 가동, 아파트와 토지 등 부동산값 급등 지역에 대한 세무조사에 들어간다. 금융기관들이 주택담보대출을 해줄 때 적용하는 주택담보인정비율(LTV)을 제대로 지키고 있는지에 대한 실태조사도 이뤄진다. 현재 LTV는 투기지역의 경우 주택 감정가의 40%, 그 이외 지역은 60%를 적용하고 있다. 국세청 관계자는 12일 “일부 지역에서 아파트 값이 치솟는 바람에 국세청이 지난 5월2일 발표한 기준시가와 큰 차이가 생겼다.”면서 “이에 따라 아파트값에 대한 실사를 거쳐 기준시가를 수정고시할 것”이라고 밝혔다. 국세청은 지난달 발표한 기준시가는 1월1일을 기준으로 했기 때문에 최근의 집값 상승폭이 반영되지 않았다고 설명했다. 이에 따라 아파트 및 분양권의 지역별 거래횟수, 면적, 가액 등을 전산분석해 지난달 고시한 기준시가와의 차이를 면밀히 검증할 계획이다. 기준시가 수정고시 대상은 양도소득세가 실거래가로 부과되는 투기지역이 대부분을 차지할 것으로 보인다. 투기지역에서는 양도세 부담에 큰 차이가 나지 않지만 취득·등록세 등 거래세는 기준시가가 오르면 세금부담이 늘게 돼 있어 수정고시의 영향을 받을 수 있다. 국세청은 아파트값 상승폭이 전국 평균을 크게 웃도는 지역에 대해서는 기준시가의 실가 반영 비율을 현재 80%에서 최대 90%선까지 끌어올리는 방안도 검토 중인 것으로 알려졌다. 정부는 금융권의 치열한 주택담보대출도 집값 급등의 한 원인이 되고 있다고 보고, 주택담보대출을 취급하는 17개 은행의 본점과 주택투기지역내 영업점을 대상으로 LTV에 대한 실태 점검을 실시하기로 했다. 상황에 따라 LTV 축소, 한국은행의 대출제한권 발동, 주택구입시 대출금 승계 금지 등의 조치를 취할 수 있을 것으로 예상된다. 전경하기자 lark3@seoul.co.kr

지난달 서울 강북 뉴타운 예정지의 다세대주택 1채를 산 김모씨는 매도인 한모씨에게 실거래가의 20%를 더한 ‘업(up)계약서’를 써달라고 요구했다. 한씨는 판 집에 10년 이상 살아 1가구 1주택 양도소득세 비과세 요건을 충족하고 있기 때문에 2억원짜리 집을 2억 4000만원에 팔았다고 써줬다. 김씨는 “재개발에 들어가면 나중에 집을 팔 때 양도차익이 1억원은 될 수 있다.”면서 “비과세 요건을 충족하지 못하고 집을 팔 수도 있기 때문에 양도차익을 줄이기 위해 업계약서를 요구했다.”고 밝혔다. 재개발이나 재건축이 예정된 강북 지역 등을 중심으로 업계약서가 유행하고 있다. 업계약은 거래대금을 실제보다 부풀리는 것으로 매매가를 실거래가보다 낮게 쓰는 ‘다운(down)계약’의 반대개념이다. 업계약은 매수인의 미래 양도차익을 줄여주기 위해 악용된다. 국회에 계류중인 부동산중개업법이 통과되면 내년부터 부동산중개업자가 실거래가 신고를 의무적으로 해야 하기 때문에 그 전에 매입 금액을 부풀려 놓기 위해서다.2004년부터 서울, 과천,5대 신도시의 경우 3년 보유 외에 ‘2년 거주’라는 비과세 요건이 추가됨에 따라 업계약에 대한 유혹이 많아졌다. 업계약서를 쓰면 취득·등록세 등 거래세는 더 낸다. 취득·등록세는 올해부터 시가의 70∼80%에 해당하는 국세청 기준시가(아파트) 또는 건설교통부 공시가격의 4%다. 김씨의 경우 업계약을 쓰게 돼 취득·등록세를 300만원 정도 더 냈지만 충분히 보상이 된다고 판단한다. 양도세의 경우 양도차익이 8000만원 이상이면 36%,8000만원 미만,4000만원 이상이면 27%의 세금을 내야 한다. 전경하기자 lark3@seoul.co.kr

“축구만큼 경제도 잘 됐으면 좋겠다.” 9일 국회 경제분야 대정부질문에 열린우리당 한광원 의원이 질문에 앞서 던진 말이다. 여야 의원들은 ‘질식’ 직전인 경제 현황을 성토하고 대책을 촉구하는 데 ‘올라운드 플레이’를 펼쳤다. 반면 이해찬 국무총리를 비롯해 경제부처 관료들은 ‘올코트 프레싱 방어’에 진땀을 흘렸다. ●“산하기관 자금 동원해 투자 늘려라” 1분기 경제성장률 2.7%가 당초 예상치인 3% 중반에 못 미친 경기현상이 도마에 올랐다. 여야 의원들은 이런 추세라면 올 5%성장 목표가 위태롭다고 지적했다. 물론 해법은 달랐다. 열린우리당 유필우 의원은 “실물지표의 개선속도가 늦어지면서 경기가 침체국면으로 빠져드는 것이 아닌가 하는 우려가 나타나고 있다.”며 “올 성장 목표를 달성하기 위해서는 정부 산하기관이 보유한 자금력을 동원, 본연의 업무와 관련된 투자를 앞당겨 확대 시행하는 것도 경기활성화에 크게 기여할 수 있을 것”이라고 제안했다. 한나라당 심재엽 의원은 해법으로 “과감한 규제 철폐로 시중 부동자금 400조원과 대기업 보유 현금 65조원을 투자로 유인해야 하고, 근로소득세 인하나 택시·장애인 차량에 대한 액화석유가스(LPG) 특소세 면제 등 과감한 감세로 국민의 가처분 소득을 늘려 소비를 진작시켜야 한다.”라고 제시했다. 이에 대해 한덕수 부총리 겸 재정경제부장관은 “올해 경제 성장률 목표인 ‘5% 성장’을 달성하기 어려울 것으로 보인다.”며 “이런 추세는 결코 만족스럽지 않으며 현재 양극화로 인해 어려움을 겪고 있는 분들에게 송구스럽다.”라고 답변했다. 정부가 올 5% 성장률 달성목표가 어렵다고 공식적으로 인정하기는 이번이 처음이다. ●“실거래가 과세 세율 보완 필요” 부동산 정책에 대한 전면 재검토 요구에는 여야가 한목소리였다. 열린우리당 노영민 의원은 “양도세 실거래가 과세 전환은 차질없이 추진돼야 하지만 그에 따른 국민의 과도한 세부담을 줄일 수 있도록 양도세 세율체계를 재조정하는 등 보완대책이 필요하다.”라고 말했다. ●李총리 “鄭 前수석은 J프로젝트 지원 맡아” 여야 의원 모두 한국도로공사의 행담도 개발 의혹과 관련, 사업 추진 절차의 문제점을 추궁했다. 한나라당 서상기 의원은 “직무상 전혀 관련이 없는 호남 출신의 정찬용 전 청와대 인사수석에게 행담도 사업을 맡긴 것은 인사권을 최대한 활용하라는 암묵적 지시로 보인다.”라고 지적했다. 이에 이해찬 총리는 “대통령이 정 전 수석에게 거들라고 지시한 것은 J프로젝트인 것으로 안다.”며 “정 전 수석이 그 지역 출신이고 지역 기업인을 많이 알고 있으니까 지원하라고 했던 차원인 것으로 파악하고 있다.”고 말했다. 박찬구 이종수기자 vielee@seoul.co.kr

유사 이래 가장 강력하다고 하는 부동산 대책이 쏟아지고 있는데도 집값은 왜 오를까. 서울 강남과 경기 분당, 용인 일대의 집값이 날개를 단듯 뛰면서 정부의 부동산 처방이 무색해지고 있다. 정부는 집값 상승이 투기성 거래와 풍부한 유동성에서 비롯된 버블(거품)이라며 이내 하향 안정세를 보일 것이라고 주장한다. 하지만 강남 등의 집값은 상식적으로 이해할 수 없을 정도의 고공비행을 거듭하고 있다. 수요자들로서는 정부의 정책을 믿어야 할지, 시장을 믿어야 할지 헷갈릴 뿐이다. ●허탈한 서민들 참여정부 주요 정책목표 가운데 하나가 집값 안정이었다. 대통령까지 나서 기회가 있을 때마다 집값 안정을 외쳤다.‘투기와의 전쟁’이란 표현까지 나왔다. 정부도 이에 맞춰 각종 대책을 내놨다. 지난 2003년 10·29대책 이후 지금까지 정부가 내놓은 대책만 해도 20개에 달한다. 올해 들어 10·29대책의 약효가 다한 듯하자 판교 아파트 11월 동시분양 등이 포함된 2·17대책이 나왔고 이어 5·4대책이 나왔다. 정부는 기회 있을 때마다 집값을 잡겠다고 호언했다. 물론 전체적인 시장은 아직 안정세를 유지하고 있다. 그러나 강남과 분당 등의 집값은 다시 요동치고 있다. 실제로 서울·수도권 지역의 집값 상승세는 폭발적이다. 서울 강남구 개포동 우성아파트 31평형은 한달새 1억 5000만원이 올라 10억원대를 호가한다. 분당도 서현동 시범단지 한신아파트 32평형은 최근 5억 8000만원에 거래됐다. 그동안 정부의 집값 안정을 믿었던 국민들에게 박탈감을 불러일으키기에 충분하다. ●솜방망이 된 초강수들 정부가 2003년부터 올해까지 내놓은 대책에는 지금까지 시행해본 적이 없는 것들이 포함돼 있다.1가구 3주택자에 대한 양도세 중과, 부동산 과다보유자를 대상으로 한 종합부동산세, 재건축 아파트 개발이익환수제, 주택거래신고제 등은 3년 전만 해도 생각하지 못했던 대책들이다. 이 과정에서 개발이익환수제와 재건축 과정에 대한 건설교통부와 검·경의 조사로 재건축아파트 가격상승세는 수그러졌다. 문제는 이들 재건축 대책으로 공급감소가 예상되면서 강남 중대형아파트 가격이 오르기 시작한 것이다. 여기에 공급확대 차원에서 개발 중인 판교신도시가 오히려 분당과 용인 지역의 집값 상승세를 부채질했다. 한때 채권·분양가 병행입찰제 아파트 가격이 평당 2000만원을 웃돌 것이라는 분석에 따라 분당과 용인의 집값이 뛰기 시작한 것이다. 용인 지역의 집값 상승에는 정부의 교통대책도 한몫을 했다. 난개발에 따른 문제점 해소를 위해 정부가 내놓은 교통대책이 집값 상승을 부채질한 것이다. 거래 제한과 가수요 억제를 위한 기발한 아이디어와 제도로 인해 중국이나 동남아에서조차 연구대상이 됐다는 한국의 주택정책들이 모양새를 구기고 있는 것이다. ●부동산 정책으로는 집값 못 잡는다 정부는 입주량이나 부동산 세제 등을 감안하면 집값이 오를 이유가 없다고 강변한다. 실제로 내년에만 강남권(강남·서초·송파구)에서 모두 1만 4969가구가 입주한다. 지난 82년 이후 최대 물량이다. 여기에 강도높은 부동산세제 등을 감안하면 가수요가 가세할 틈이 없다는 것이다. 하지만 집값 상승세는 멈출 줄 모른다. 각종 대책이 시장에 맞지 않았거나 수요자들이 정책을 신뢰하지 않았던 탓이다. 집값이 오르자 수요자들은 너도나도 ‘사자세’에 가세하고 있다. 특히 공급대책이 포함되지 않은 충격요법은 일시적으로는 효과가 있었지만 집값을 잡는 데는 역부족이었다. 시중의 유동성도 집값 상승의 원인으로 꼽힌다. 가계대출 400조원에다 연간 2조원대로 추정되는 각종 개발사업보상금 등이 집이나 토지시장으로 유입되고 있다는 것이다. 유동성 회수를 위해서는 경제활성화가 필요한데도 여전히 경기 침체는 지속되고 있다. 경기 악영향을 우려한 나머지 금리도 손을 대지 못하고 있는 실정이다. 이런 상태에서 투기단속과 세제 강화 등 규제위주 대책으로는 집값을 잡을 수 없다는 게 부동산전문가들의 지적이다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

올해 개별공시지가가 평균 18.9% 오르면서 이를 기준으로 매겨지는 각종 세금이 줄줄이 오를 전망이다. 특히 재산세는 개인 상한선인 전년 대비 50%까지 오르는 사례가 속출할 것으로 보여 가계마다 세금 비상이 걸렸다. 정부는 세부담이 큰 폭으로 늘어날 것으로 보이자 과표 반영률을 낮추거나 지방자치단체 조례를 통해 세부담 경감 방안을 찾고 있다. 일각에서는 정부가 세부담 증가를 우려해 공시지가 상승률을 일부러 낮췄다는 주장도 나오고 있다. 하지만 정부의 세금감면 조치에도 불구하고 지난해에 견줘 국민들의 세부담 증가는 불가피하게 됐다. ●종합부동산세 대상 늘듯 개별공시지가 인상으로 세부담이 가장 많이 늘어나는 세목이 재산세다. 올해 개별 공시지가가 예년보다 한 달 앞당겨져 재산세 과세기준일(6월1일) 이전인 5월31일 고시됨에 따라 재산세가 올해 공시지가로 매겨지기 때문이다. 지난해까지는 고시일이 과세기준일보다 늦은 6월30일 고시돼 전년도 공시지가를 기준으로 부과됐다. 따라서 올해 재산세는 지난해에 이어 2년 연속 인상된 공시지가를 적용받게 된다. 예컨대 2003년 공시지가가 100만원이었던 땅의 경우 지난해 평균 상승률(18.58%)을 적용한 지난해 공시지가는 118만 5800원이 되며, 여기에 올해 평균 상승률(18.94%)을 적용하면 141만 390원이 된다. 이처럼 평균 41% 높아진 공시지가가 재산세 산출시 적용됨에 따라 올해부터 도입되는 종합부동산세에 해당하는 토지도 많아질 것으로 예상된다. 다만 정부가 재산세 증가 상한선을 50%로 정했기 때문에 재산세가 50% 이상 늘어나지는 않는다. 또 정부는 올해 부동산을 통해 거둬들이는 세금을 지난해(4조 3000억원)보다 10%가량 늘어난 4조 5000억원대로 묶기로 했다. 이번 개별공시지가를 바탕으로 세금징수 시뮬레이션을 통해 세수가 10% 이상 늘어나면 세금감면 시책을 내놓기로 했다. 거래금액의 4.6%(주택은 4%)가 부과되는 취득·등록세의 경우 이번 개별공시지가 상승분만큼 세부담이 늘어나게 된다. 양도소득세는 보유기간이나 양도차액에 따라 세율이 달라 정확한 인상률을 가늠하기 어렵다. 하지만 최고 4배가량 오를 것으로 보인다. 실제로 경기도 구리시에서 200㎡짜리 대지를 지난 2003년 12월 1억 1860만원에 매입한 경우 개별공시지가가 오르기 전에 팔면 457만원의 양도세만 내면 됐으나 이번에 오른 공시지가(상승률 35.37%적용)를 적용하면 세금이 1176만 9600원으로 1.57배 늘어난다. 반면 수도권과 충청권을 중심으로 지정된 토지투기지역 41곳은 양도세가 지금도 실거래가로 부과되고 있어 공시지가 상승에 따른 영향이 없다. ●전국 땅값 2000조원 넘어 공시지가가 오르면서 전국 땅값이 처음 2000조원을 넘어섰다. 지난해 1716조 6600억원에서 2041조 7215억원으로 늘어난 것이다. 전국 2791만 812필지 가운데 서울은 92만 811필지로 3%에 불과하지만 땅값은 587조 6272억원으로 전체의 4분의1을 차지했다. 경기도(562조 7618억원)와 인천(97조 7830억원)을 더하면 수도권 땅값이 전국의 60%에 달했다. 건설교통부가 밝힌 개별공시지가 상승 시·군·구 상위 10곳에는 경기가 1∼4위 등 6개 시·군의 이름을 올렸다. 충남과 경남은 각각 2개 시·군이 10위권에 등록했다. 행정중심복합도시 후보지인 연기군은 평균 48.41%, 공주시는 37.31% 올랐다. ●서울 명동빌딩 평당 1억3900만원 ‘최고’ 전국에서 최고로 비싼 땅은 서울 중구 충무로 1가 명동빌딩 터.㎡당 10만원 올라 4200만원(평당 땅값 1억 3900만원)으로 2년째 수위자리를 지켰다. 이 곳에 자리를 잡고 있던 외국계 S커피전문점은 최근 비싼 임대료 부담 때문에 다른 곳으로 옮긴 것으로 알려졌다. 2003년까지 14년간 최고가 땅으로 화제를 모았던 명동 2가 우리은행 명동지점 부지는 ㎡당 200만원 올라 4000만원이 됐지만 명동빌딩의 기록에는 못 미쳤다. 가장 싼 곳은 경북 경주시 양남면 효동리 산360의3 임야로 ㎡당 49원(평당 162원)이다. 용도지역별로는 상업지역에서 명동빌딩 자리가 최고가였고 최저가는 전북 부안군 계화면 의복리 137의2로 ㎡당 5000원(평당 1만 6529원)이다. 주거지역은 올해 입주한 서울 강남구 대치동 동부센트레빌(평당 1785만원) 터가 가장 비싸게 책정됐다. 전남 완도군 노화읍 화목리 441의3이 평당 6645원으로 가장 낮았다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr