“세금말입니까. 잠깐만요. 세무사를 연결시켜 드리겠습니다. 세제가 하도 많이 바뀌어서 저희도 헷갈리거든요….” 프라이빗 뱅킹(PB)을 담당하는 국민은행의 한 직원은 고객들이 세금 문제만 물어오면 아예 세무사를 연결시켜 준다. 세법이 워낙 자주 바뀌어 잘 모르는데다 부동산과 관련된 상속·증여·양도소득세 등은 워낙 복잡하기 때문이다. ●“세금정책 너무 쉽게 접근” 비판 재정경제부와 국세청의 홈페이지 등에도 비슷한 질문들이 적지 않게 올라온다.“양도세에 대한 탄력세율 15%가 뭐죠.”부동산 등을 팔 때 발생하는 차익에 부과하는 양도소득세에 15%의 세율을 더 물리는 규정이지만 대답하기가 쉽지 않은 내용들이다. 31일 재경부와 금융계 및 세제전문가들에 따르면 복잡하고 어려운 세제체계를 당정이 정책상의 이유로 자주 고치다 보니 국민들과 금융기관 및 기업뿐 아니라 일선 공무원들조차 혼란을 겪고 있다는 지적이다. 재경부는 최근 중장기 조세개혁과 관련한 브리핑을 하면서 “빈번한 세법 개정과 비과세·감면 규정의 신설 및 특례 규정의 추가 등으로 세제 체계에 비효율적인 부분이 초래됐다.”고 스스로 문제점을 시인했다. 전문가들은 외환위기 이후 정부가 저소득층 지원과 기업 구조조정, 부동산 안정 등과 관련된 미시적 정책 목표들을 단기간에 달성하기 위해 세금이라는 정책수단을 활용해 왔다고 말했다. ●“과세요건 시행령 담기엔 무리” 이에 따라 세금을 면제해 주거나 깎아 주기 위한 조세특례제한법(조특법)은 외환위기 당시인 1998년 4차례를 포함, 지난해까지 20차례나 개정됐다. 올해에도 상반기에 1차례 고쳤고, 별도의 개정안이 현재 국회에 제출돼 있다. 소득세법은 각종 소득공제에다 양도소득세 기준이 계속 바뀌고 감면 대상도 들쭉날쭉이어서 외환위기 이후 모두 14차례나 개정됐다. 그나마 장기적인 관점에서 다뤄졌다는 법인세법조차 8차례나 개정됐다. 지난해 제정된 종합부동산법은 국회 심의 과정에서 일부 수정됐다가 올해 말 시행하기도 이전에 다시 대폭 고쳐져 내년에는 다른 세율과 기준이 적용된다. 조세연구원 노영훈 선임연구위원은 “정부가 시행령으로 고칠 수 있는 부분들을 세법으로 고친 측면이 있다.”면서 “그 결과 국민들의 혼란만 가중됐다.”고 지적했다. 이에 대해 재경부 세제실은 “과세 요건은 법률로 정해야 하기 때문에(조세법률주의) 시행령으로 처리하기에는 무리가 있다.”고 반박했다. 김용민 재경부 세제실장은 “세제환경이 바뀌면 세법을 바꾸는 것은 정부로서는 당연한 조치가 아니냐.”고 말했다. 그러나 일선 업무를 담당하는 세제실의 일부 공무원들은 다른 생각을 갖고 있다. 세제실의 한 관계자는 “세금 정책은 중·장기적인 관점에서 일관성을 유지하는 게 우선”이라면서 “정책 목표를 달성하기 위해 정부가 세금을 ‘전가의 보도´처럼 마구 휘두르는 것은 분명히 문제가 있다.”고 밝혔다. 재경부는 연말 중장기 조세개혁 방안을 발표할 계획이다. 이미 국회에 상정된 세제 개편안이나 부동산 관련법 이외에도 내년에 각종 세제체계가 다시 바뀐다는 뜻이다. 특히 내년에 비과세나 감면 대상이 끝나는 조특법의 조항은 55개에 이른다. 복권당첨 소득의 분리과세, 택시 운송사업자의 부가가치세 50% 경감, 일부 기업에 대한 증권거래세 면제 등이다. 연장여부가 결정되면 법을 또 고쳐야 한다. 국민들은 ‘누더기 세법’으로 인한 혼란을 또 치를 수밖에 없는 실정이다. 전경하기자 lark3@seoul.co.kr

질병 치료를 위해 이사할 수밖에 없었음을 정확히 증명해야만 양도소득세 비과세 요건을 충족하지 않은 집을 팔아도 비과세 혜택을 받을 수 있다. 병원의 진단서나 종전에 살던 집이 질병을 더 악화시킬 수 있다는 의사소견서 등이 필요하게 된 셈이다. 26일 국세심판원에 따르면 소득세법 시행규칙상 1년 이상의 치료나 요양을 목적으로 부득이하게 이사할 경우 비과세 요건을 충족하지 않아도 비과세혜택을 받을 수는 있지만 실제 혜택 여부는 사례별로 다를 수 있다. 예컨대 서울에서 집을 사서 2년9개월간 살던 A씨는 고혈압 진단을 받자 시골에 집을 한 채 사고 기존 집을 팔았다. 서울의 경우 ‘2년 거주,3년 보유’를 해야만 비과세지만 A씨는 질병 치료를 위한 이주라고 생각해 양도세를 신고하지 않았다. 이에 국세청은 “고혈압과 지방 이주와의 인과관계가 부족하다.”며 양도세를 부과했고 A씨는 국세심판원에 심판청구를 요청했다. 심판원은 국세청의 손을 들어줬다. 심판원은 판결문에서 “옛 주거환경에서는 질병의 치료나 요양이 불가능하고 새 주거환경에서만 치료·요양이 가능한 특별한 사정이 있어야 하지만 A씨에게는 그런 특별한 사정을 발견할 수 없다.”고 밝혔다.A씨는 집 근처에 전철과 남부순환도로가 통과하고 있어 공기가 좋은 지방으로 이사했다. 심판원 관계자는 “질병과 관련한 양도세 비과세 문제에 대한 심판청구는 처음이어서 고민을 많이 했다.”면서 “대부분의 성인들이 당뇨·고혈압·심장병 등 성인병을 조금씩은 갖고 있어 비과세 혜택을 주면 양도세에 큰 혼란이 발생한다고 판단, 기각했다.”고 말했다. 심판원의 다른 관계자는 “고혈압 치료를 위해 지방으로 이사를 가는 것은 다소 드문 경우”라면서 “이사를 해놓고 질병치료를 내세울 수도 있기 때문에 객관적인 자료, 치료를 위해 이사갈 수밖에 없었음을 사회적으로 인정할 수 있는 병명 등이 필요하다.”고 설명했다.전경하기자 lark3@seoul.co.kr

서울 서초구에 사는 L씨는 요즘 세금 걱정에 잠을 못잔다. 부동산종합대책 발표 이후 실시된 은행의 재테크 세미나에서 세금 문제가 눈앞의 현실이 된다는 사실을 알았기 때문이다. 세금은 사전에 충분히 검토했느냐에 따라 부담이 크게 달라진다. 우선 적극적으로 세금을 내야겠다는 생각을 해야 절세(節稅) 방안도 찾을 수 있다. 전문지식이 없더라도 쉽게 효과를 볼 수 있는 합법적인 절세 요령을 알아본다. 첫째, 다주택자는 주택의 처분 순서를 잘 정해야 한다. 주택 투기지역에 있는 주택과 비투기지역의 주택 중 어떤 것을 처분할까 고민하고 있다면 기준시가를 적용해 세금을 계산할 수 있는 지역의 주택을 먼저 파는 게 유리하다. 내년부터 1가구 2주택자는 투기지역 여부에 관계 없이 무조건 실가로 과세되기 때문이다.1가구 3주택자는 최근에 취득해 양도차익이 적은 재산을 먼저 처분하는 전략이 필요하다. 둘째, 양도소득세와 증여세를 비교해 양도할 것인가, 증여할 것인가를 결정하자. 흔히 증여세율이 양도세율보다 높을 것이라고 생각한다. 물론 최고세율은 증여세율이 높지만 일정한 구간까지는 증여세를 부담하는 편이 더 유리할 때가 많다. 자녀에게 재산을 증여한 경우라면 증여일로부터 최소한 3년은 기다린 뒤 매매해야 절세 효과가 있다.3년 이내에는 부모가 부동산을 양도한 것으로 보아 양도소득세를 계산하기 때문이다. 셋째, 증여 대상으로는 오래 전에 취득한 재산을 선택하자. 증여세는 증여하는 재산의 평가금액에 따라 세금이 결정된다. 증여재산의 평가는 오래 전에 취득한 부동산이든, 최근에 구입한 부동산이든 관계없이 증여 당시의 시가에 따라 평가한다. 또 증여받은 재산은 나중에 양도할 때 증여받은 금액이 취득금액이 되기 때문에 양도세를 절세하는 효과가 있다. 오래 전에 취득한 재산일수록 처분할 때 부담하는 양도세가 많은 것이 일반적이고 보면 그만큼 절세 효과가 크게 되는 셈이다. 넷째, 부담부 증여의 대상은 최근에 취득해 양도세 부담이 적은 부동산을 선택하자. 부담부 증여는 재산을 증여할 때 전세보증금이나 융자금과 같은 채무를 끼고 증여하는 것을 말한다. 인수시킨 채무금액에 대해서는 증여자가 수증자에게 재산을 판 것으로 보아 양도세를 내야 한다. 만약 줄어드는 증여세보다 내야 할 양도세가 많다면 굳이 부담부 증여를 할 이유가 없다. 즉 취득이 오래된 재산은 단순증여, 최근에 취득한 재산은 부담부 증여가 대체로 유리하다. 다만 부담부 증여시 자녀에게 인수시킨 채무는 반드시 자녀의 소득이나 재산으로 갚아야 한다. 다섯번째는 세법상 별도 가구로 인정되는 자녀를 증여 대상자로 선택하자. 앞으로는 한 가구의 소유 재산을 모두 합해 보유세를 과세하거나 양도세 중과세 대상을 판정하는 것으로 세법이 개정될 예정이다. 따라서 이왕 증여할 요량이면 별도 가구로 분리가 가능한 자녀에게 증여하는 것이 유리하다. 세법에서는 주민등록을 따로 했다고 해서 모두 별도 가구로 인정하지 않는다.30세 이상인 자녀는 따로 살면 다른 조건 없이 별도 가구가 될 수 있지만 30세 미만인 자녀는 결혼했거나 소득이 있어야 별도 가구로 인정된다. 부부는 따로 살아도 한 가구로 간주된다. 안만식 조흥銀 PB사업부 세무 팀장

8·31부동산 종합대책 발표와 가을 이사철을 맞아 부산지역 아파트 전셋값이 중소형 평형대를 중심으로 크게 오르고 있다. 이는 내년부터 주택 매도시 실거래가 양도세 부과 등 부동산 정책의 강화로 매물이 쏟아나오고 있지만, 세입자들은 집값이 더 떨어질 것으로 보고 전세를 선호하고 있는 데다 이사철로 전세수요가 겹치면서 전셋집이 품귀현상을 빚고 있는 데 따른 것이다. 16일 부산지역 부동산업계에 따르면부산 북구 화명 신시가지 롯데캐슬, 대림쌍용,SK뷰 등 입주한 지 3∼4년 된 아파트의 24평형 전세가가 8·31 대책이전 8000만원 선에서 현재 9000만∼1억원,32평형의 경우도 1억 1000만원 안팎에서 1억 3000만원∼1억 5000만원으로 각각 올랐다. 금정구 부곡동의 역세권 아파트는 24평형 전세가가 1억 1000만원 안팎으로 지난 8월에 비해 1000만∼1500만원이상 올랐고, 그나마 물량이 바닥난 상태다. 북구 화명동의 한 부동산중개소 관계자는 “결혼철 인데다 재건축을 앞둔 인근 만덕주공아파트(1220가구)의 이주까지 시작돼 전세가가 매매가 대비 80%를 웃도는 등 크게 올랐다.”고 말했다.부산 김정한기자 jhkim@seoul.co.kr

도시구조개선법 발의로 재개발·뉴타운사업이 탄력을 받을 것으로 예상되면서 재개발 투자가 다시 관심을 끌고 있다. 특별법은 도시 재개발사업 활성화를 위해 사업 단계를 줄이고 정부 재정을 지원할 수 있다는 내용을 담고 있다. 공공기관이 사업시행자로 참여할 수 있고, 지구 개념의 대규모 개발을 꾀하는 내용도 들어 있다. 지지부진했던 재개발사업에 생기가 돌 것으로 보인다. 그러나 기존 뉴타운지역과 달리 각종 투기 억제 수단이 작동하기 때문에 무분별한 투자는 어려울 전망이다. ●개발 방향 호재…사업 탄력 예상 특별법에 따르면 지금까지 구역 주민에게만 맡겨왔던 도시재개발사업이 정부가 나서서 지원하는 방식으로 변한다. 도시구조개선지구에는 공공성이 가미되는 셈이다. 개별 재개발사업에는 적용되지 않는 용적률·층고 제한 등 건축규제 완화, 요건 미달지역의 사업지역 편입 허용, 도시개발구역의 입체환지 허용, 소형 의무비율 완화와 같은 메리트도 주어진다. 작은 규모로 쪼개져 추진되던 재개발사업을 덩어리로 묶어 개발하면 기반시설이 잘 갖춰진다. 구역별 아파트 건설이 아닌 작은 개념의 도시계획이 이뤄지기 때문이다. 도로가 뚫리고 공원·문화시설 등도 제대로 들어선다. 쾌적한 주거환경을 기대할 수 있게 된다. 서울의 경우 강북을 강남 수준으로 개발하겠다는 취지다. 서울시가 추진 중인 뉴타운사업도 특별법으로 추진할 수 있다. 재개발 사업에 공공성이 더해지면 주민들의 이익은 지금보다 커질 수 있다. 투기꾼들의 잔치로만 끝났던 재개발 이익을 주민들과 함께 할 수 있을 것으로 보인다. 사업을 둘러싼 비리도 상당 부분 줄어드는 이점이 있다. 사업 단계가 간소화되는 것이 무엇보다 호재다. 개선지구로 지정되면 도시 및 주거환경정비법, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 등 관련법상의 계획을 받은 것으로 처리된다. 사업 시행자 지정 요건도 3분의 2에서 2분의 1로 완화된다. 이렇게 되면 재개발 사업을 준비하는 기간만 2년 이상 단축시킬 수 있다. ●규제는 강화…실수요 투자 유리 거래는 예상과 달리 활기를 띠지 못할 것으로 보인다. 내년부터 서울 뉴타운 지역 토지거래는 면적에 관계없이 허가를 받게될 전망이다. 토지거래허가구역에서 주거 지역은 54평 이상에 대해서만 허가를 받고 있지만 앞으로는 10∼20평의 토지도 허가를 받아야 할 것으로 보인다. 사실상 주택을 사고파는 것도 허가를 받아야 한다는 것이다. 인센티브를 받는 대신 기반시설부담금이 부과돼 개인 투자수익률은 그만큼 줄어든다. 여기에 재개발·재건축 입주권을 주택으로 보아 이를 사고팔 때 무거운 세금을 물리고, 양도세를 실거래가로 부하는 등의 규제가 따르면 재개발 지분 거래는 숨을 쉬지 못할 것으로 보인다. 수요가 줄어 가격상승을 기대하기 어렵다는 것이다. 따라서 신중한 투자가 요구된다. 전문가들은 지분 여러 개를 나누어 투자하는 것보다는 감정평가액이 많이 나오는 길가에 접한 돈 되는 지분 하나를 사들이는 것이 바람직하다고 조언한다. 재개발 투자의 성패는 사업추진 속도에 달려있다고 해도 지나침이 없다. 조합원간 갈등이 있는 곳은 지리멸렬한 싸움으로 중간에 사업이 중단될 수 있다. 가능하면 규모가 큰 곳을 골라야 한다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

도시민들이 농어촌 주택을 사더라도 ‘3년 이상 보유’ 등 일정 요건을 갖추면 1가구 2주택자에 대한 양도소득세 중과 대상에서 제외된다. 재정경제부는 11일 농어촌 주택 취득자에 대한 양도세 과세특례 제도를 오는 2008년까지 유지한다고 밝혔다.재경부는 당초 이 제도를 올해 말 폐지할 계획이었으나 농림부 등의 반발에 부딪혀 3년 연장키로 했다.이에 따라 도시민들이 대지 200평·건평 45평 이하 등 일정 요건에 맞는 농어촌 주택을 구입,3년 이상 보유하면 기존에 보유한 도시지역내의 주택을 팔더라도 2주택자 적용을 받지 않아 양도세가 비과세된다. 지난해 1월부터 시행된 이 제도는 도시민의 투기를 부추긴다는 지적에 따라 재경부가 지난 8월 세제개편안을 마련하면서 조세특례법 일몰제를 적용, 폐지하려 했다. 그러나 농림부는 “수도권에서 토지거래허가구역은 양도세를 면제받지 못하기 때문에 실제 농어촌 주택 과세특례 제도가 적용되는 지역은 인천시 옹진군과 경기 연천시 2군데뿐인데도 재경부는 세수확보를 위해 투기억제 범위를 확대 해석했다.”고 반발했다.백문일기자 mip@seoul.co.kr

내년 3월부터 투기우려지역에서 외지인 소유의 땅이 공공사업으로 수용될 경우 1억원 이상에 대해서는 채권 보상이 의무화된다.●의원143명 법안 공동발의장경수(열린우리당) 의원 등 143명의 의원들은 ‘8·31대책’입법을 위해 이 같은 내용의 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 개정안’을 마련, 발의했다고 10일 밝혔다. 채권 보상 대상은 토지거래허가구역이나 투기지역 등과 같은 투기우려지역에서 부재 지주(연접 시·군·구외에 거주하는 외지인)가 갖고 있는 땅으로 시행령에서 정하는 보상액이 일정 금액을 넘는 경우이다.부재지주 요건도 강화된다. 현재 동일 또는 연접 시·구·읍·면외 거주, 토지 소재지와 직선거리로 20㎞밖 거주에서 20㎞ 거주 요건을 삭제했다. 이렇게 되면 부재지주 해당자가 많아 채권 보상 비율이 훨씬 높아질 것으로 전망된다. 현재도 3000만원 이상의 부재지주 보상에 대해서는 채권 지급 규정(임의 규정)이 있으나, 대부분 현금 보상이 이뤄지고 채권 보상은 5%정도에 불과하다. 지구별로 차이는 있지만 부재지주 보상액 비율은 20%정도로 추산된다. 채권보상이 의무화되면 당장 뭉칫돈이 주변 토지 시장으로 들어오는 것을 막을 수 있어 투기를 어느 정도 막을 수 있을 것으로 기대된다.●채권 보상 반발…사업 지연 우려도 어느 정도 투기억제 효과는 기대되지만 부작용도 일어날 것으로 전망된다. 토공·주공 관계자는 “채권 보상을 의무화할 경우 수용에 따른 민원이 증가할 것이 뻔하다.”면서 “10%로 묶인 채권 금액에 대한 양도세 감면 혜택을 확대하거나 현금 보상 기준을 상향 조정해야 할 것”이라고 말했다.류찬희기자 chani@seoul.co.kr

이해찬 총리는 “외환위기 이후 투입된 공적자금 가운데 65조원가량을 회수하지 못할 전망”이라고 밝혔다. 이 총리는 6일 오전 서울 신라호텔에서 가진 서울대 경영대학 최고경영자과정 조찬간담회 특별강연을 통해 외환위기 때 165조원의 공적자금이 투입됐는데 얼마나 상환될지 모르겠다며 이같이 말했다. 그는 “65조 정도는 상환 못 받을 수도 있다.”면서 “이 돈은 모두 국민이 부담으로 떠 안게 될 것”이라고 설명했다. 또한 ‘8·31부동산대책’과 관련해서는 “일부 투기세력으로 인해 올해 초 부동산시장이 동요가 있었는데 8·31대책으로 일단 안정은 됐다.”면서 “입법이 잘 마무리되면 큰 틀에서 투기 가능성은 없어진다.”고 말했다. 특히 8·31대책 입법이 되면 1가구 2주택의 경우 실질 양도세가 60%를 넘고 투자기간의 이자와 주민세·취득세·등록세 등을 합하면 양도차익은 거의 없어질 것이라고 전망했다. 이런 상황을 감안하고도 양도차익을 얻겠다고 한다면 귀신이 아니고서는 어려운 일이라고 강조했다. 강혜승기자 1fineday@seoul.co.kr

‘조경시설+투자가치+강남입지’서울 송파구 문정동 삼성래미안은 문정주공 단지를 재건축한 아파트로 33·44·53·60평형 총 1696가구가 살고 있는 대단지다. 입주는 2004년 10월에 이뤄졌다.2001년 서울 5차 동시분양에서 377가구를 일반 분양할 당시 청약 경쟁률이 51.68대1을 기록할 정도로 인기가 좋았다. 모든 주차 공간을 지하로 배치했다. 때문에 지상 공간을 넓게 활용할 수 있어 단지의 쾌적성이 눈에 띈다. 공원, 분수대, 조각상 등도 곳곳에 설치돼 있어 단지 안이 미술관을 방불케 한다. 단지와 바로 인접해 개롱공원, 두댐이 공원 등 녹지 공간도 충분하다. 가격은 많이 올랐다. 최초 분양가 대비 두 배 이상 오른 가격에 거래되고 있다. 입주 시점 분양가가 평당 1000만원 수준이었으나 지금은 2500만원을 웃돈다. 강남권에 위치한 대단지인데다 브랜드 인지도까지 더해진 때문이다. 문정 삼성래미안은 최초 분양자에 대해 등기후 5년 내에 양도세가 100% 감면되는 조세특례제한법이 적용되는 단지이다. ●인근에 법조타운·첨단 산업단지 등 추진 앞으로도 가격 상승 여력이 있어 보인다. 인근 올림픽훼미리 하단으로 오는 2010년 동부지법, 동부지검 등이 들어서 법조타운이 형성되는 데다 동남권 유통단지 등의 개발 호재까지 겹쳐 있다. 법조단지 주변 생산녹지 지역에 IT(정보통신)·BT(생명공학) 등 미래형 산업단지 유치계획을 연말까지 확정지을 예정이다. ●3호선 연장·장지지구 건설도 ‘한몫´ 또 근처 가락시장을 경유하는 지하철 3호선(수서∼오금역) 연장선(수서∼가락시장∼경찰병원∼오금역)이 오는 2009년 말쯤 개통될 예정이어서 교통 여건도 좋아질 전망이다. 2007년 완공될 동남권 유통 단지의 경우 부지(15만 5000평)의 지주들에게 보상 작업이 진행 중이다. 부지 내에는 청계천 이주 상인들을 위한 이주상가 단지와 화물 취급장, 집배송센터, 창고 등의 물류단지, 복합상업단지 등이 조성된다. 서울외곽순환도로(송파IC)와 수서∼분당 고속화도로 및 송파대로와 인접해 있다. 게다가 단지 하단에 장지지구 등 200만평의 미니신도시도 들어설 계획까지 있어 호재가 많은 곳이다. ●출·퇴근때 진입로 다소 붐비는 게 흠 5호선 개롱역과 8호선 문정역이 도보 15분 거리다. 단지 진입구는 편도 2차선인데 단지를 조금 지나 문정초등학교와 문정중학교 앞 4거리에서 차선이 편도 1차선으로 줄어들어 평일 출·퇴근 시간에 차가 다소 밀릴 수 있는 것이 단점이다. 교육시설로는 문정초, 평화초, 가원중, 문정중, 송파중 등이 있으며 편의 시설로는 단지근린공원,GS마트, 가락시장, 송파도서관, 경찰병원, 로데오거리 등이 있다. ■ 도움말 내집마련정보사 김정용 팀장 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

경제협력개발기구(OECD)는 우리나라의 정책(콜)금리 수준과 관련,“한국은행은 저금리 기조를 통해 수요를 뒷받침해 왔으나 그 효과는 원화가치 절상으로 부분적으로 상쇄됐다.”면서 “총수요가 견조한 회복세를 보일 때까지 낮은 금리 수준을 유지할 필요가 있다.”고 정책 권고를 했다. 또 “한국은 최근 내수 회복 지연 등으로 중장기 성장 전망에 대한 우려가 제기되고 있다.”면서 “적절한 거시경제정책, 재정의 효율성 제고, 노동·기업·금융 부문의 구조개혁이 필요하다.”고 지적했다. 우리나라의 내년 경제성장률은 4.9%로 전망했다. OECD는 5일 발표한 ‘한국경제보고서’에서 이같이 밝히고 “내수 회복세 등을 감안하면 추가적인 재정투입은 불필요하며 2009년까지 균형재정을 달성하는 데 정책의 우선순위를 둬야 한다.”면서 추가경정예산(추경)과 적자재정 등에 대해 부정적인 입장을 피력했다. 정부가 의욕적으로 추진하는 종합투자계획(BTL)에 대해서도 “BTL이 경기부양정책으로 추진돼서는 안 된다.”면서 “정부 지출과 불확정 채무를 통제할 수 있도록 유의해야 한다.”고 충고했다. OECD는 부동산 문제와 관련해서는 자본이득세(양도소득세) 조정, 자산거래세(취득·등록세) 인하, 보유세(재산세, 종합부동산세) 인상 등을 주문했다. 보고서는 “부동산 값이 올라 부(富)의 분배에 대한 형평성 논란이 발생할 수 있으므로 양도세 조정 등을 통해 다뤄야 한다.”면서 “자산거래에 대한 높은 세율(취득·등록세)은 내리고 보유세율은 높여야 한다.”고 지적했다. OECD는 “현 수준의 보험료와 급여 수준으로는 국민연금 기금이 2036년에 적자로 전환되고 2047년에 고갈될 것”이라면서 “보험료·급여 수준을 빨리 조정하고 현재의 공적부조제도를 기초연금 제도로 점진적 전환을 검토해야 한다.”고 밝혔다. 전경하기자 lark3@seoul.co.kr

부동산 시장에 ‘8·31대책’ 약효가 먹혀들고 있다. 주택 시장에서는 빳빳하던 아파트값이 고개를 숙였다. 가수요가 사라지면서 거래는 올스톱됐다. 토지 시장도 꽁꽁 얼어붙은 가운데 토지신화가 사라지는 등 서서히 지각변동을 일으키고 있다. 장기적으로 부동산값이 안정되고 가수요가 크게 줄어들어 과거와 달리 약발이 오래갈 것으로 전망된다. 8·31대책에는 투기 원인을 근본적으로 차단하고 가수요자에게 부담을 지울 수 있는 수단이 포함됐다. 그동안의 부동산 정책이 ‘가지치기’에 급급, 일회성 엄포에 그쳤다면 이번 대책은 투기의 ‘뿌리’를 자를 수 있는 위력을 갖추고 있다는 분석이다. 다만 정상적인 거래마저 위축되고 한꺼번에 세금 부담이 늘어나는 등의 부작용을 최소한으로 줄일 수 있는 대책도 요구된다. ●유리알 시장…투기 심리 억제 효과 8·31대책의 ‘백미’는 실거래가 신고 의무화라고 할 수 있다. 실거래가 신고 의무화는 부동산을 사고판 뒤 제값대로 신고하지 않던 오랜 관행을 뜯어고칠 수 있는 수단. 부동산 시장에서 거래가와 자금줄을 드러내도록 한다는 것은 가수요를 원천적으로 막겠다는 것이나 다름없다. 현재 주택거래 신고지역에서 거래하는 집을 빼고는 거래가를 기준시가 수준으로만 신고하면 받아준다. 기준시가는 시가의 70∼80% 수준에 머물러 있어 시세차익에 대한 양도세를 제대로 거둬들이지 못하고 있다. 토지는 상황이 심각하다. 사고파는 가격을 실거래가의 30%선에서 신고하는 것이 관행으로 굳어졌다. 실거래가를 기준으로 양도세를 매기는 투기지역을 빼고는 단기차익이 고스란히 투기꾼의 호주머니로 들어가고 있다. 하지만 내년부터는 실거래가를 곧이곧대로 신고해야 한다. 매수인이 눈앞의 취득·등록세를 적게 내기 위해 거래가를 낮춰 신고했다가는 양도세 덤터기를 쓸 수 있어 양자간 합의에 의한 ‘다운계약서’ 작성이 원천적으로 불가능해진다. 투기의 뿌리나 마찬가지인 양도차익 숨기기가 사실상 어려워질 것이라는 판단 때문에 가수요가 사라지고 거래가 끊기면서 시장이 안정세로 돌아선 것으로 볼 수 있다. ●세금 중과, 전매제한 조치 심리적 효과 커 여기에 부동산 과다 보유자에 대한 세금중과, 재건축·재개발 아파트 입주권을 주택으로 간주하는 등의 대책과 신규 아파트 전매제한 강화, 아파트 담보 비율 축소 등의 조치도 투기 심리를 크게 위축시켜 가수요자의 발목을 잡기에 충분했다. 종합부동산세제 강화, 재산세의 공평 과세 대책은 결국 강남·고급 아파트 보유자에 대한 세금 부담으로 이어질 것이라는 전망이 나오면서 마구잡이식 매입을 근절시켰다. 재건축·재개발 아파트 입주권을 주택으로 보고 무거운 세금을 물리기로 한 대책 역시 직업 투기꾼은 물론 피라미 투기꾼의 눈앞에 방치됐던 단골 먹잇감을 없애 버린다는 의미다. 결국 단기 차익을 노린 투기꾼들이 몰리면서 거품이 많이 끼였던 서울 강남 재건축 아파트값이 먼저 빠지고 일반 아파트값도 하향 안정국면으로 돌아섰다고 볼 수 있다. 아파트 전매제한 조치를 강화, 과도한 양도차익을 세금으로 회수하고, 아예 개발 단계부터 공공기관이 참여하는 공영개발 방식 확대 조치도 청약 시장을 얼어붙게 했다. 수도권에서는 말뚝만 박으면 저절로 분양됐지만, 어렵게 순위내 청약을 마감하고 그나마 계약률이 낮아지고 있다. 급기야 건설업계에서는 미분양과 계약률을 우려, 당초 계획했던 분양가를 하향 조정하는 등 눈치싸움이 시작됐다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

정부는 올해보다 6.5% 늘어난 221조 4000억원 규모의 내년도 예산안을 내놓으면서 미래성장동력 확충, 양극화 해소 및 기본적 수요 충족, 국가안전 확보에 역점을 뒀다고 밝혔다. 성장과 분배라는 두 마리의 토끼를 잡기 위해 씀씀이를 아끼지 않겠다는 뜻이기도 하다. 동반성장을 통한 양극화 해소를 국정 최우선 순위로 삼고 있는 참여정부의 정책 목표에 걸맞은 예산편성 내역이다. 하지만 내용을 뜯어보면 문제점이 적지 않다. 먼저 세출부문을 보면 정부는 세출구조조정을 통해 전년보다 월등히 높은 구조조정률을 이뤄냈다지만 국민들이 보기에는 미흡하기 짝이 없다. 재원 마련대책은 강구하지 않은 채 빈곤층 사회안전망을 대폭 강화한 것이라든지, 연간 5000억∼1조원으로 추산되는 대북지원 부분은 예산안에서 빠져 있다. 차상위계층 지원 재원을 신설한 종합부동산세와 담뱃값 인상분으로 조달하겠다는 것도 문제다. 국가균형 발전을 위해 쓰여야 할 재원이 엉뚱한 곳에 전용되는 꼴이다. 필요한 재원은 공무원 임금 등 행정비용을 절감해서라도 조달하겠다고 공언하고도 공무원 임금은 예산증가율보다 월등히 높은 8.2%를 유지한 것도 앞뒤가 맞지 않다. 세입부문에서는 문제가 더 많다. 올 4·4분기에 부가세가 2조원 늘어날 것이라는 전제 아래 내년도 세입을 추계했지만 목표 달성이 불가능하다는 게 전문가들의 견해다. 양도세 역시 올해 보다 21.5% 늘어난 4조 7000억원으로 추정했지만 서울과 경기도는 올해보다 9000여억원 줄어들 것으로 내다보는 등 중앙정부와 지자체의 전망이 엇갈리고 있다. 노무현 대통령이 소주와 LNG세율 인상 방침을 재검토할 것을 지시함에 따라 7800억원의 세입이 차질을 빚게 됐다. 열린우리당이 제시한 기업은행 등 공기업 주식매각은 이미 정부의 세입에 반영된 것이다. 국민의 주머니를 더 짜거나 국채 발행을 통해 미래 세대에게 짐을 떠넘기는 방법밖에 없다. 우리는 국회 예결위 심의과정에서 세입·세출부문을 전면 손질할 것을 권고한다. 그 방향은 정부부터 허리띠를 졸라매는 쪽이어야 한다.

추석 이후 매도인들의 움직임이 분주해졌다. ‘8·31대책’ 이후 머뭇거리던 다주택 보유자들이 팔자 물건을 내놓고 매도 희망가를 낮춰잡고 있다. 전문가들은 재건축 아파트를 시작으로 가격 하락세가 눈에 띄고 급매물도 나올 것으로 전망했다. ●재건축 아파트 매물 증가…거래는 지지부진 부동산 시장에서 추석은 여름 비수기가 끝나고 가을 성수기로 넘어가는 터닝 포인트를 의미한다. 그동안 시장이 정상적으로 가동할 때는 추석 이후부터 거래량이 눈에 띄게 증가하고 값이 움직였다. 매도-매수인들의 의사 결정도 빠르게 움직이는 게 보통이었다. 올해도 추석이 끝나면서 부동산 시장이 조금씩 움직이고 있다. 시장 상황을 지켜보던 매도인들이 더이상 미루지 않고 팔자 물건을 내놓기 시작했다. 대부분 절세 매물과 실망 매물이다. 다주택 소유자들이 세금을 줄일 수 있는 물건, 기대 수익률이 떨어지는 아파트부터 처분하려는 움직임으로 해석된다. 이를 반영하듯 재건축 아파트 매물 증가가 확연하다. 재건축 아파트 입주권을 주택으로 보아 높은 세금을 물리겠다는 정책이 발표된 이후 재건축 아파트를 여러 채 갖고 있는 사람들의 마음이 팔자쪽으로 움직이고 있는 것이다. 고종완 RE멤버스 사장은 “다주택 보유자들이 보유세 강화,1가구2주택자 양도세 중과, 경기 불확실, 가격상승 기대감 상실 등으로 손익분석을 끝내고 매도전략을 적극 구사할 것”이라고 예상했다. 다주택자들의 다급해진 마음과 달리 살 사람은 느긋하다. 매수인의 움직임이 뒷받침되지 않아 당장 거래로 이어지지는 않을 전망이다. ●재건축 아파트가 집값 하락 주도 가격 하락은 매물이 늘어나는 재건축 아파트가 주도할 것으로 전망된다. 입주권을 주택으로 간주하면서 2개 이상의 입주권 소유자들이 앞다퉈 매물을 내놓는 동시에 투기 세력 진입이 수그러질 것으로 예상되기 때문이다. 개발 부담금 부과, 사업 부진 등도 재건축 아파트 가격 하락을 부채질할 것으로 보인다. 김태호 부동산랜드 사장은 “재건축 아파트값은 8·31대책 이전 꼭지점과 비교,10% 이상 빠질 것으로 전망된다.”면서 “재건축 아파트값 하락 파장이 거품 낀 중대형 아파트까지 확산될 것”이라고 말했다. 오름폭이 컸던 중대형 아파트값도 하반기에는 하향 조정 국면으로 들어설 것으로 보인다. 매수세가 줄어들면서 거품이 많이 낀 아파트값이 다소 빠질 것이라는 전망이다. 하지만 재건축 아파트와 비교, 가격 하락세가 가파르거나 움직임이 빠르게 진행되지는 않을 것으로 보는 견해가 많다. ●지역·평형별 양극화 뚜렷 다주택 보유자들은 보유 가구수를 줄이기 위해 기대 수익률이 떨어지는 지역의 주택부터 처분하게 될 것으로 보인다.1가구1주택이라는 세제정책상의 큰 틀을 유지하기 위해 비싼 집, 강남 등 투자가치가 큰 집을 남겨두고 강북·수도권 외곽 등 비인기 지역 주택을 먼저 팔아치우는 현상이 나타나게 된다. 이럴 경우 강남 인기지역 아파트보다는 변두리에서 매물이 늘어날 것으로 보인다. 투자자 입장에서는 강남북 시장의 역전현상을 예상할 수 있다. 재건축에 뒤졌던 재개발사업의 활성화가 기대되면서 투자 포인트가 재건축에서 재개발로 바뀔 것이라는 해석이다. 정부가 개별 소규모 정비사업을 통합, 최소 15만평 이상을 광역지구로 지정하고 교통·문화·교육 인프라 등을 갖춘 수준 높은 주거 여건으로 조성한다는 방침에 따라 탄력을 받을 것으로 보인다. 주택시장 주도 상품이 강남 재건축·중대형 아파트에서 강북 재개발 주택으로 옮긴다는 것을 의미한다. 다만 뉴타운 등 강북 재개발 시장을 강하게 규제할 경우 활발한 투자를 기대할 수 없어 모든 주택시장이 침체로 빠져드는 현상도 배제할 수 없다. 실수요자 위치에서는 매입을 서두르지 않고 전세를 선호, 매매가격 하락과 전세 가격 강세 현상이 당분간 유지될 것으로 점쳐진다. 최근 전세값 강세도 같은 맥락으로 풀이된다. 따라서 과거처럼 전세값 상승으로 매매가격까지 덩달아 오르는 현상은 걱정하지 않아도 될 것으로 보인다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

“거래가 뚝 끊겼어요. 추석이 지나면 좀 살아나지 않겠어요.” ‘8·31대책’으로 부동산 매매가 실종된 가운데 송파 신도시 주변과 뉴타운 후보지에는 여전히 기대감이 살아있는 표정이다. 거래는 없지만 집을 갖고 있으면 손해는 보지 않을 것이란 생각에 살 사람이 없어도 가격은 떨어지지 않고 있다. ●뉴타운 호재 만난 송파 신도시…“잠시 숨고르기일 뿐” 지난해 뉴타운 후보 신청 때부터 값이 오르기 시작한 송파 마천·거여 지역은 8·31대책과 함께 신도시와 뉴타운이란 더블 호재를 만나면서 급등 양상을 보이다 최근 진정 국면에 접어들었다. 거여동 도시개발 아파트를 주로 거래하는 부동산114 문명애 사장은 ““호가가 너무 높은 데다 사려는 사람들도 없어 잠잠하다.”면서 “그러나 미니 신도시와 뉴타운의 이중 수혜지역인 만큼 주택을 갖고만 있어도 돈이 된다는 기대감으로 호가는 떨어지지 않고 있다.”고 말했다. 도시개발 아파트 21평형의 경우 마지막으로 거래된 게 지난 8월 초 2억원이었지만 지금은 호가가 2억 9000만원까지 올라 있다. S부동산 관계자는 “7평짜리 빌라 호가가 평당 3000만원으로 뛰었지만 매물이 두 개밖에 나오지 않았고, 국세청이 부동산 매입자들을 평생관리한다고 해 살려는 사람들이 관심을 보이지 않는다.”면서 “이 곳 사람들은 더 오르면 팔겠다는 생각에 여전히 매물을 내놓지 않고 있다.”고 전했다. 닥터아파트 이영호 리서치 팀장은 “거여동 집값은 8·31대책 이후 1주일간(1∼7일)은 변동이 없다가 그 다음 1주일(9∼14일) 동안은 1.26% 올랐다.”면서 “추석 이후에도 꾸준히 오를 것으로 보인다.”고 말했다. 이 지역은 8월에도 매주 1%가량의 상승률을 기록했다. ●강북 뉴타운도 조정장 강북 뉴타운 후보지들도 잠잠하긴 마찬가지다. 입주권 과세, 투기지역 지정 등 정부의 각종 규제 정책이 쏟아지는 바람에 매기가 끊겼기 때문이다. 2007년 겨울 입주 예정인 종로구 숭인동 동부센트레빌의 경우 30평대 분양권이 7∼8월만 해도 3억 3000만원에 거래됐지만 요즘엔 가격은 그만두고라도 팔 사람, 살 사람이 전혀 없다. 창신공인 오미숙 실장은 “투기지역 지정 등 각종 규제 정책 탓에 눈치만 볼 뿐 거래가 이뤄지지 않는다.”면서 “그러나 주변에 계속 개발 계획이 있는 만큼 향후 사업 진행이 활발해지면 다시 탄력을 받을 것으로 전망된다.”고 말했다. 북아현2동 한국부동산 오재근 사장은 “북아현 1∼3동은 뉴타운으로 지정될 것이란 소문이 나기 시작한 지난 5월 이후 값이 많이 올랐지만 재개발 지분도 주택으로 간주, 양도세를 무겁게 매긴다는 정책이 나온 뒤 투자자들이 관망세로 돌아섰다.”고 전했다.5월 이전에는 대지지분 10평 정도의 땅이 평당 500만∼600만원에 거래되다가 8월에는 1000만∼1500만원으로 뛰었다. 대책 발표 이후 매수세가 끊겨 가격이 당연히 떨어져야겠지만 기대 심리가 아직 강해 하락 기미는 없다고 덧붙였다. 성북구 장위동 동아부동산가이드 박소연 실장도 “8월 발표 전까지만 하더라도 이 일대 대지지분 10평 정도는 평당 600만원이었는데 지금은 호가가 평당 1000만원을 넘는다.”면서 “그것도 팔려는 게 아니라 얼마나 되는지 떠보러 오는 사람들이 대부분이다.”고 말했다. 지난주 부동산114의 아파트 시세조사에 따르면 강북권 아파트가 대부분 오름세다. 가격 상승폭도 종로구(0.25%), 성북구(0.1%) 등 뉴타운 후보지에서 두드러졌다. ●강남 재건축…우울한 전망 정부의 부동산 대책이 예고된 7월 이후 떨어지기 시작한 강남 재건축 아파트값은 점차 하락폭이 커지고 있다. 한때 10억원 이상을 호가했던 송파구 잠실 주공5단지 34평형은 현재 8억 5000만원에 매물이 나왔지만 매수자가 없다. 가락동 시영1차 13평형은 4억 5000만원에서 4억원까지 떨어졌지만 살 사람이 나타나지 않는다. 수도권 재건축 단지도 마찬가지다. 과천시 원문동 주공2단지의 경우 2000만∼3000만원씩 가격이 떨어졌다. 인근 H공인 관계자는 “주공2단지 16평형이 5억원 이상을 호가하지만 실제 거래는 4억원대에서도 가능하다.”고 말했다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

‘8·31 부동산 종합대책’으로 1가구 2주택자는 집을 파는 데 세심한 주의가 필요하다. 내년부터 2주택자의 경우 양도소득세가 실거래가로 과세되고 2007년에는 50% 단일세율로 중과된다. 집을 팔 때는 보유기간, 소재지, 앞으로의 상승 가능성 등을 고려하되 예외조항에 해당되는지를 먼저 파악해야 한다. 광역시의 군지역, 경기도 도농복합시의 읍·면지역, 기타 지역에서 국세청 기준시가 3억원을 넘지 않는 주택은 1가구 주택수에 포함되지 않는다. 따라서 자신이 가진 집이 이에 해당된다면 내년부터 시행될 2주택자의 양도세 실거래가 과세에서도 예외대상이다. 수도권이나 광역시 군지역을 제외한 모든 주택은 집값에 상관없이 주택수에 포함된다. 재개발·재건축 주택에 대한 조합원 분양권도 마찬가지다. 해당지역에 집이 두채라면 내년부터 양도소득세가 실거래가로 과세된다. 투기지역과 주택거래 신고지역의 집이라면 양도세가 현재도 실거래가로 과세되고 있어 세금차이는 없다. 이외의 지역은 기준시가로 양도세가 과세돼 왔기 때문에 내년에 팔면 세금부담이 늘어난다. 내년까지 갖고 있어 양도차익 공제구간이 상향되면 내년에 팔아도 세금부담이 줄어들 수 있다. 양도차익 공제구간은 3∼5년,5∼10년,10∼15년,15년 초과 등으로 나눠진다. 양도세 중과에서 수도권과 5대 광역시의 기준시가 1억원 이하, 지방은 3억원 이하의 주택은 예외다. 파는 시기를 놓쳐 2007년에 팔게 된다면 예외대상부터 파는 것이 좋다. 예컨대 수도권에 기준시가 1억원이 넘는 주택과 1억원이 안되는 주택이 있다면 1억원 미만 집부터 팔아야 한다.1억원 초과 주택을 먼저 팔면 2주택자로 간주돼 양도세율이 50%이며 장기보유에 따른 양도차익 세금공제 혜택도 사라진다.1억원 미만 주택을 먼저 팔면 양도차익에 따라 9∼36% 세율로 과세된다. 중과 대상 두채를 갖고 있다면 보유기간과 앞으로의 발전 가능성 등을 고려해야 한다. 예컨대 서울에 기준시가 2억원짜리 집과 재개발 조합원 입주권이 있다면 내년에는 하나를 파는 게 좋다. 입주권의 경우 발전 가능성이 있기 때문에 집을 올해에 파는 것이 유리할 수 있다.1억원이 넘는 집이 두채라면 소형 평형을 파는 것이 낫다. 소형 평형은 중형 평형보다 집값이 오르는 폭이 제한적이기 때문에 갖고 있어도 투자 수익이 적기 때문이다. 물론 예상이 쉽지는 않지만, 어느 지역의 집값이 오를지를 충분히 검토할 필요가 있다. 전경하기자 lark3@seoul.co.kr

토지 시장이 전반적으로 고개를 숙이고 있다.‘8·31대책’이후 전국의 토지 시장은 전반적으로 가수요가 끊기면서 시장이 얼어붙었다. 거래가 중단되면서 호가도 떨어지는 추세다. 반면 개발 호재를 안고 있는 지역은 여전히 대기 수요자가 많아 땅값이 쉽게 떨어질 기미를 보이지 않고 있다. 본격적인 개발이 시작되면 오히려 상승이 우려된다. ●실거래가 신고, 토지시장 직격탄 토지 거래를 주눅들게 하는 가장 큰 원인은 실거래가신고. 내년부터 모든 부동산을 거래할 때는 실거래가를 의무적으로 신고해야 한다. 아파트와 달리 토지는 그동안 거래 가격이 공시지가 이하로 신고됐다. 지가가 급등하는 지역의 공시지가는 실거래가의 60% 이하 수준에 불과하기 때문에 실거래가와 비교하면 신고 가격이 30∼40%에 불과했다. 그러나 앞으로 실거래가신고가 의무화되면 부동산중개업자들의 ‘인정작업’이나 다운계약서 작성이 사실상 어려워진다. 현재 땅을 사고팔 때는 계약서를 실거래가보다 낮게 꾸미는 것이 관행처럼 굳어졌다. 땅주인이 원하는 금액만 받아주면 나머지는 중개업자가 일정 정도 붙여서 팔도록 묵인하는 거래 관행이 사라지는 셈이다. 이렇게 되면 중개업자들이 적극 나서서 거래를 성사시키려는 노력이 사라진다. 땅주인이 양도세를 줄이기 위해 다운계약서 작성을 요구해도 매수인이 이를 거절, 성사가 이뤄지지 않는 경우도 있다. 매수인의 경우 다운계약서를 용인하면 앞으로 토지를 되팔 때 이전 사람 세금까지 덤터기를 쓰게 되는 만큼 가격을 낮춰 계약서를 쓰지 않기 때문이다. 양도소득세가 실거래가로 부과되면 늘어난 세금 때문에 투자자들이 적극 달려들지 않을 공산이 크기 때문이다. 특히 오랫동안 땅을 보유했다가 팔 경우 양도세가 엄청나게 부과돼 매도인도 팔짱을 낄 것으로 전망된다. 임달호 현도컨설팅 사장은 “토지 시장을 옥죄는 가장 강력한 무기는 실거래가 신고와 토지거래허가구역 확대조치”라며 “8·31대책 발표 이후 전국 토지 시장은 침체를 보이고 있다.”고 말했다. 토지거래허가구역에서의 전매기간 강화도 투기 수요 발목을 잡고 있다. 8·31대책에서 다음달 13일부터는 토지거래허가구역에서 지목별로 6개월∼1년인 전매 금지기간이 2∼5년으로 대폭 강화했기 때문이다. 토지 매입 자격도 강화됐다. 농지 및 임야 취득을 위한 사전거주 요건을 가구원 전원이 해당 지역에 1년 이상 거주(현재 6개월)하도록 강화하고 임야 취득을 위한 거주지 요건도 그동안에는 연접 시·군에 살아도 됐지만 농지와 마찬가지로 해당 시·군에 살도록 하면서 가수요를 막고 있다. ●거래 위축, 호가 하락 수도권 토지는 실거래가신고, 허가구역 전매제한 강화 등의 대책이 발표될 것이라는 이야기가 나온 6월부터 거래량이 줄어들기 시작했다. 미군기지 이전과 평화도시 건설 호재를 안고 있어 거래가 빈번했던 평택시에서는 거래 건수가 6월 2561건에서 7월에는 2136건으로 줄었다. 오산시도 649건에서 374건으로 감소했다. 택지개발과 대형 주택건설 사업이 진행 중인 화성시는 3331건에서 1599건으로 거래량이 절반 이상 줄었고, 경춘선 복선전철과 서울∼춘천고속도로 건설로 투자자들이 몰렸던 가평지역도 1608건에서 1358건으로 거래가 줄어드는 양상을 띠었다. 거래가 끊기면서 호가 오름세도 멈췄다. 이천에서 중개업을 하는 성찬호 공인중개사는 “투자자들의 발길이 끊기면서 가격도 안정세를 띠고 있다.”면서 “일부 지주들이 땅값을 하향 조정해 매물을 내놓지만 거래는 이뤄지지 않고 있다.”고 말했다. 그러나 전반적인 거래 침체와 호가 조정에도 불구하고 개발 호재가 있는 곳은 아직 가격 움직임이 없다. 연기군의 경우 거래는 뜸하지만 값은 빠지지 않고 있다. 당진·태안 등 충남 서해안 일대도 땅값이 아직 강세를 띠고 있다. 기업 투자가 약속된데다 기업도시 건설 등이 이뤄질 경우 주변 땅값이 크게 오를 것을 기대하는 투자자들이 많기 때문이다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

주택 시장이 움츠러들고 있다. 나름대로 시장이 형성된 재개발·재건축 아파트 투자도 입주권을 주택으로 간주, 양도세 중과 대상에 포함시키겠다는 발표 이후 치명타를 입게 됐다. 서울 강남 아파트값 상승세가 멈추고 신규 아파트 시장에도 찬바람이 불어닥쳤다. ●입주권 양도세 부과, 재개발 투자 위축 재개발·재건축 아파트 입주권을 주택으로 간주, 양도세를 물리겠다는 발표가 나오자 부동산중개업소에서는 “주택 투기 수요의 맥을 끊는 조치”라고 평가했다. 주택 시장에서 재개발·재건축 아파트는 말이 투자이지 투기에 가까웠다. 재건축 아파트나 재개발 입주권은 사업 시행인가 이후 철거되면 멸실 주택이 돼 주택으로 인정되지 않았고, 일반 아파트와 재건축 아파트를 각각 소유 1가구2주택자도 재건축 아파트가 헐리고 나면 1가구1주택자로 분류돼 비과세 혜택을 받았다. 때문에 ‘직업 투기꾼’은 물론 일반 투자자들이 좋아하는 투자 대상이었다. 현재 일반 분양분을 뺀 조합원 입주권은 2∼3년 뒤 아파트 입주가 확정된 상품이라는 점에서 거래 제한없이 일반 아파트처럼 거래되고 있다. 그러나 이번 조치로 서울 강북 재개발 주택 투자 열기가 상당 부분 가라앉을 것으로 보이며, 아직 불씨가 살아있는 재건축 투자도 잠재울 것으로 전망된다. 특히 1가구2주택 이상 소유자에 대해 양도세가 무겁게 부과되는 2007년 이전에 입주권 매물이 대거 쏟아질 가능성도 배제할 수 없다. 최근 강보합세를 유지하던 뉴타운 등 재개발 예정지역 집값도 이번 조치로 주춤하고 있다. 아현 뉴타운에 소형 빌라 5채를 사들인 김성철씨는 “입주권 거래로 한몫 잡으려고 했는데, 입주권을 주택으로 간주해 양도세를 무겁게 물리면 투자 가치가 사라질 것이 뻔하다.”면서 “더 떨어지기 전에 되팔아야겠다.”고 말했다. ●청약시장 찬바람, 업체 공급 미뤄 신규 아파트 청약시장도 썰렁해졌다.‘8·31 대책’이후 진행된 서울 동시분양 아파트 청약에서는 대거 미달사태가 빚어졌다.3순위자에게까지 청약기회가 주어졌지만 주인을 상당수 맞지 못했다. 서울 강남 대형 업체 아파트도 겨우 미달을 넘어설 정도다. 마감된 아파트도 과거와 달리 청약경쟁률이 낮아 실제 계약으로 이뤄질지는 미지수다. 김영진 내집마련정보사 사장은 “강도 높은 ‘8·31대책’이 투기 수요는 물론 실수요자들의 발길을 잡아놓아 청약시장이 위축됐다.”고 말했다. 예년 같으면 가을 성수기를 맞아 아파트 공급에 앞다퉈 나설 업체들이 머뭇거리고 있다. 다음달 초 실시될 서울 9차 동시분양에 아파트를 내놓겠다고 신청한 업체는 6개 업체,598가구에 불과하다. 송파·거여·마천동 일대 주택 호가 상승도 일단 멈췄고 실제 거래도 거의 이뤄지지 않고 있다. 집값 불안을 촉발시킨 강남권과 과천 재건축 아파트값도 하락세를 굳히고 있다. 분당 신도시, 용인 아파트값도 안정세를 지속하고 있다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

올 가을에는 수도권 공공택지에서 분양되는 아파트로 눈을 돌려보자. ‘8·31 대책’에도 불구하고 최근 수도권 택지지구에서 분양되는 아파트 모델 하우스에 관람객이 몰려들고 있다. 내년부터 공공택지에서 나오는 아파트를 분양받기가 여간 어렵지 않을 것이라는 예상이 나오면서 실수요자들이 규제 이전 마지막 택지지구 아파트를 분양받기 위해서다. ●입주 뒤엔 언제든지 전매 가능 집 한 칸 마련하는 실수요자라면 규제가 강화되기 전에 올 가을 수도권 유망 공공택지 아파트 청약에 뛰어들 만하다. 양도세나 보유세 등 조세부담이 없기 때문이다. 당첨만 되면 돈이 되던 시대도 지났다. 전매제한 기간이 늘어나고 25.7평 초과 아파트에 대해 채권입찰제가 도입되는 등 아파트 청약 규제가 강화되고 실제 부담하는 분양가도 만만치 않을 전망이다. 앞으로 판교 등 공공택지지구에서 분양되는 아파트는 분양 계약후 5∼10년간 전매가 금지된다. 투자금이 물리고 환금성이 떨어진다는 얘기다. 반면 이번에 분양되는 아파트는 준공시까지만 분양권 전매가 제한되고 입주후에는 언제든지 팔 수 있다. 이를 반영하듯 최근 동탄 등에서 분양되는 아파트 모델하우스에는 실수요자를 중심으로 관람객이 몰렸다. 올 연말 분양 예정이었던 파주 신도시 아파트 물량이 내년으로 연기될 예정이라서 공공택지 아파트 수요는 늘어날 것으로 보인다. 8일 내집마련정보사에 따르면 올 하반기 수도권 아파트 물량은 화성 동탄과 봉담, 향남지구, 하남 풍산지구 등에 집중돼 있다. 모두 1만 5000가구 이상이 쏟아진다. ●25.7평 이하는 분양가 상한제 적용 눈에 띄는 곳이 동탄지구. 하반기 포스코와 롯데건설 등이 마지막 물량을 내놓는다. 전용면적 25.7평 이하는 분양가 상한제가 적용돼 중도금 부담을 줄일 수 있는 장점이 있다. 포스코건설은 동탄지구 5-4블록에서 ‘더샵 2차’ 1226가구를 분양했다. 이지건설은 이달 중 542가구를 분양할 예정이다. 롯데건설도 1229가구의 대단지를 분양할 예정이다.10월에는 신일건업이 626가구, 우미건설이 1316가구, 풍성주택이 438가구를 공급하며 대우건설은 11월 23∼33평형 978가구를 분양할 계획이다. 서울과 가까운 하남시 풍산지구를 노리는 수요자들도 많다. 삼부토건이 10월중 489가구를 공급하고 동부건설, 동원이엔씨도 10월 중에 각각 168가구와 217가구를 분양할 예정이다. 화성 봉담지구 아파트 분양도 관심을 끈다. 교통망 개선으로 서울 양재∼과천∼봉담을 잇는 고속화도로를 이용하면 서울 강남 접근성도 양호한 편이다. 양재동까지 승용차로 20∼30분이면 들어올 수 있다.2008년에는 봉담IC∼동탄간 민자고속도로와 수원 영통∼화성간 국도가 완공될 예정이다. 봉담택지지구 바로 밖에 있는 수영리에서는 신창건설이 1210가구를 분양하고 있다. 이달 중 동문건설(480가구)과 동일하이빌(750가구), 쌍용건설(490가구) 등도 뒤를 이어 분양할 예정이다.10월에는 임광토건이 1077가구를 선보일 계획이다. 화성 향남지구는 51만평 규모의 택지지구로 서해안고속도로 발안IC가 가깝고 국도 39호선과 43호선 등이 가깝다. 대방건설이 10월 중 613가구, 우미건설이 11월 중 560가구를 분양할 계획이다. 연말에는 신명종합건설이 700가구, 화성산업이 653가구, 한국건설이 554가구를 내놓는다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

시민단체들이 정부의 ‘8·31 부동산 대책’에 대해 전면 재검토를 촉구하고 나섰다. 이들은 “정부 대책이 서민들의 내집 마련 꿈을 이뤄주기보다는 부동산 투기만 부채질할 것”이라고 한 목소리를 냈다. 참여연대와 토지정의시민연대 등 25개 시민단체는 8일 서울 안국동 느티나무 카페에서 ‘부동산 투기수요 차단 및 개발이익 환수장치 보완촉구’ 기자회견을 열고 송파 신도시 건설계획 철회를 요구했다.●“막연한 공급론… 부동산값 상승 초래” 이들은 “8·31 대책은 서민들에게 희망을 주기는커녕 투기세력에게 솟아날 구멍이 있다는 신호를 준 실망스러운 조치”라면서 “투기억제를 위한 세제 강화 방침에도 불구하고 투기수요를 촉발할 신도시 개발이라는 모순되는 대책을 포함시켜 서민 주거안정 효과가 제대로 발휘될지 우려된다.”고 지적했다. 이어 “부동산 가격을 낮추려고 공급을 늘리는 대책으로는 개발이익을 노린 투기세력 때문에 오히려 부동산 가격이 상승하게 된다.”면서 “강남을 대체하는 도시를 만들어야 한다는 막연한 공급론에 기초한 송파 신도시 개발을 철회하라.”고 촉구했다.●“개발이익환수제 보완 필요” 이들은 ▲보유세 및 양도세 강화대책의 흔들림 없는 입법 ▲송파·거여 신도시 등 준비 안된 개발사업 철회 ▲개발부담금제 등 개발이익환수제도 보완 ▲민간택지 분양가 인하대책 마련 ▲공공택지 실수요자 위주 청약제도 실시 ▲공공택지 분양가 원가연동제 보완 ▲공공택지 공공개발 전면확대 ▲공공택지 임대아파트 건설비율 확대 ▲국민임대주택 소득별 임대료 차등부과 ▲강북 광역개발의 원주민 정착률 제고와 난개발 유발정책 재검토 등 ‘주거안정을 위한 10대 보완사항’을 제시했다.●“송파신도시는 새로운 투기 진원지” 경제정의실천시민연합도 이날 서울 동숭동에서 기자회견을 열고 일산 신도시 규모를 넘어서는 대규모 개발사업이 송파에서 추진된다면 주변 집값을 올리는 부작용을 초래,‘제2의 판교’가 될 것이라고 주장했다. 경실련은 “정부 방안대로 송파 신도시가 개발될 경우 서울시 등이 기존에 추진해온 개발사업과 합해 이 지역 개발면적이 모두 488만평에 이를 것”이라면서 “이는 일산 신도시(476만평)를 넘어서는 수준”이라고 밝혔다. 이어 “부동산 투기의 진원지라고 할 수 있는 강남 인근에서 진행되는 무분별한 개발사업은 또 하나의 투기장을 만드는 꼴이 될 뿐”이라고 주장했다. 경실련은 이번에 정부가 발표한 송파 신도시 200만평 외에 거여·마천 뉴타운(27만평), 문정 법조타운(23만평), 장지 택지개발지구(18만평), 잠실 아파트 재건축(71만평) 등 송파 일대 10곳에서 개발이 예정돼 있다고 주장했다. 경실련은 신도시 예정지가 국공유지여서 보상비가 적게 들고 공영개발을 통해 대량의 임대주택을 공급할 수 있다는 정부의 주장과 관련,“신도시 개발과 인근지역 개발이 합쳐질 경우 매우 심각한 상황을 맞을 수 있다.”고 경고했다. 경실련 시민감시국 박완기 국장은 “8·31 대책 이후 집값이 내려가기는커녕 오히려 상승할 조짐이 뚜렷하다.”면서 “장기적인 안목 없이 인기에 영합하는 정부 정책이 문제”라고 지적했다.이효연기자 belle@seoul.co.kr

정부가 재건축이나 재개발 지역의 입주권을 양도소득세 과세시 주택으로 간주키로 함에 따라 양도세 중과 대상인 1가구 다주택자가 크게 늘어날 전망이다. 양도세 중과는 입주권 이외의 다른 주택을 팔 때 적용되며, 입주권을 여러 개 보유했더라도 입주권 자체를 팔면 중과 대상이 아니다.▶모든 입주권이 다 해당되나.-재건축이나 재개발이 예정된 지역의 조합원 분양에만 해당된다. 조합원 분양을 조합원이나 제3자에게서 산 경우에도 해당된다. 재건축이나 재개발지역의 경우라도 조합원 분양이 끝난 뒤 일반분양을 받은 경우는 해당되지 않는다. 또 오는 2006년 1월1일 이전에 취득한 입주권은 주택 수에 포함되지 않는다.▶조합원 입주권과 일반 분양권은 어떻게 다른가.-조합원 입주권은 건물과 토지에 대한 권리가 있지만, 일반 분양권은 분양대금만 냈기 때문에 일종의 채권에 불과하다. 재개발이나 재건축에서는 조합원분양이 끝난 뒤 일반분양이 이뤄진다.▶수도권은 기준시가로 1억원 미만, 지방은 3억원 미만이면 1가구 2주택 양도세 중과에서 제외되는데.-도시 및 주거환경 정비법에 의해 정비구역으로 지정·고시된 재개발·재건축 지역의 주택은 값에 상관없이 양도세 중과 대상이다.▶입주권과 주택 모두 양도세 중과 대상인가.-기존에 보유한 다른 주택을 팔 경우 양도세를 중과한다. 입주권을 팔 때에는 현행대로 실거래가로 과세하며, 보유기간이 2년이 넘으면 9∼36%의 양도세율로 과세한다. 그러나 입주권은 전매가 제한되는 지역이 많고 내년부터는 전매 제한이 더욱 강화돼 사실상 입주권을 팔기가 매우 어려워진다.▶입주권은 언제까지 못 파나.-분양권과 같은 전매 제한을 받는다. 수도권이나 충청권 등 투기과열지구는 등기를 마쳐야 팔 수 있고, 지방은 계약일로부터 1년이 지나면 팔 수 있다. 전용면적 25.7평 이하 주택의 경우, 수도권 성장관리권역이나 과밀억제권역에서 분양권 전매 제한이 현행 5년에서 내년에는 10년으로 강화된다.▶집 2채 중 1채가 내년에 재건축 등의 입주권으로 전환된 뒤에 다른 집을 팔 경우는.-지금까지 입주권은 주택으로 간주되지 않아서 다른 집이 비과세 요건을 충족하면 비과세도 받을 수 있다. 그러나 내년부터는 입주권이 주택수로 계산됨에 따라 1가구 2주택이 된다. 따라서 다른 집을 팔 때 내년에는 양도세를 실거래가로 내야 하고,2007년에는 50%의 세율로 중과세한다. 다른 집을 장기보유한 것에 따른 장기보유특별공제도 없다.▶기존의 집이 재개발돼 다른 집을 사서 살다가 팔고 재건축된 집으로 이사갈 경우에는.-현재도 재건축이나 재개발로 다른 집을 사서 1년 이상 살다가 새 집이 완공돼서 이사가면, 다른 집을 1년 이내 팔 경우 비과세 적용을 받는다. 이 제도는 그대로 유지된다.1년이 지나서 팔 경우는 2주택자로 간주돼 양도세가 중과된다.▶살던 집이 비과세 요건을 충족한 뒤 재개발됐고 그동안 다른 집을 사서 살다가 재개발 주택이 마음에 안 들어 팔게 되면.-집을 팔 때 비과세 요건은 집이 1채라는 기준인데, 이 경우 집이 2채라서 비과세 적용을 받지 못하고 중과 대상이 된다. 다른 집을 산 뒤 1년 이내에 재건축이나 재개발이 끝나 이를 팔 경우에만 비과세된다.▶1가구 1주택자인데 입주권을 사서 새 집이 완공된 뒤 이전 집을 팔면.-새 집이 지어지고 1년 안에 기존에 갖고 있던 집을 팔면 중과 대상이 되지 않는다.1년이 지나서 팔면 1가구 2주택으로 간주돼 중과된다.▶주택 1채와 토지를 가진 상태에서 토지가 재개발사업으로 입주권으로 바뀔 경우는.-입주권은 주택으로 계산되므로 기존의 집을 팔 때 양도세가 중과된다.전경하기자 lark3@seoul.co.kr