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은마아파트 34평 첫 10억대 돌파

서울 집값이 ‘8·31대책´ 이후에도 수그러들지 않고있다. 12월 말 후속 입법 완료 이후인 15일 현재 0.54% 상승률(부동산정보협회 조사)을 나타냈다.8·31대책 발표 이후 가장 높은 수준이다. 세금 관련 입법안이 통과되면 다주택자들이 매물을 내놓아 실수요자 위주의 시장으로 재편되면서 안정을 찾을 것이라던 정부 당국자의 호언장담이 무색해졌다. ●매물 증가·가격 안정 기대…공허한 메아리에 불과 고준석 신한은행 부동산팀장은 “강남 부자들은 매도보다는 어떻게 세금을 적게 낼지에 관심이 많다.”면서 “투자 가치가 있는데 세금이 오른다고 팔 사람이 어디 있겠느냐”고 반문했다. 상담은 대부분 종부세·양도세를 줄이기 위한 증여 관련이다. 부동산신탁회사에 맡기거나 별도 법인을 만들어 임대 사업을 하는 방법도 거론된다. 강남구 서초동 D공인중개업소 관계자는 “거래 성사가 활발하진 않아도 매물이 나오면 속속 팔리는 등 매매가 꾸준하고, 집보러 오는 손님도 끊이지 않는다.”면서 “다주택자에게 세금을 무겁게 물린다지만 이를 집값이나 전셋값에서 보전하면 그만인 상황에서 수요가 탄탄하고 공급이 제한된 강남을 과연 포기하겠느냐.”고 전했다. ●재건축 질주…투기는 여전 개발이익환수제와 기반시설부담금제를 도입하고, 재건축 입주권도 주택수로 간주해 과세하며, 용적률 상한도 풀어주지 않는 등 재건축에 고삐를 죄고 있지만 ‘끝까지 들고 있으면 뭔가 된다.’는 기대심리를 억누르기에는 역부족이다. 서울 대치동 은마아파트 34평형은 최근 지난해의 상한가를 갈아치우며 10억원대를 돌파했다. 주변 중개업소는 “지난해 말부터 9억 5000만원의 보합세를 유지했던 로열동 11층이 10억 1000만원에 팔렸다.”면서 “며칠 뒤 재완화 무산(210%→230%→210%)소식이 전해져 왔지만 대기자들은 여전히 맴돌고 매물만 회수된 상태”라고 전했다. 지난 4일 17평형이 9억 4500만원에 거래됐던 개포주공1단지는 15일 현재 9억 8000만원을 호가한다. 용적률을 177%로 받아 200% 이상 나올 때까지 재건축 추진을 보류하고 있지만 물건이 나오면 팔려 값이 계속 뛰고 있다. ●원가연동제 유명무실…신도시 주변 분양가 폭등 다음달 말부터 공공 택지지구내 25.7평 초과 물량에 대해서도 원가연동제를 확대하고 전매기간도 5∼10년으로 늘리는 등 서민들에게 저렴하게 주택을 공급하기 위해 원가연동제를 확대 강화하기로 했지만 이 또한 유명무실하다는 지적이 나온다. 원가연동제가 적용된 동탄의 경우 예상만큼 분양가 인하효과가 나오지 않았고, 이에 따라 향후 분양될 원가연동제 적용 단지의 가격도 주변 시세보다 크게 낮을 것으로 기대하기 어렵다는 전망이다. 지난해 11월 동탄신도시에서 원가연동제가 적용된 아파트 평당 분양가는 730만∼750만원이었다. 연동제를 적용하지 않은 아파트와 별로 차이가 없었다. 오는 3월 분양에 나서는 판교도 마찬가지다. 택지공급 가격이 동탄의 두 배가 넘고 땅에 대한 취득ㆍ등록세 등을 감안하면 전용면적 25.7평 이하 아파트는 평당 1250만원에 이를 전망이다. 분당 변두리 지역 시세(평당 1400만원선)와 별 차이가 없어 원가연동제 도입 취지가 무색하다는 지적을 받고 있다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

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3월말부터 채권보상 의무화

오는 3월 말부터 부재지주의 땅을 보상할 때 1억원이 넘는 액수는 현금 대신 채권으로 지급한다. 건설교통부는 10일 부재지주 토지에 대한 채권보상을 의무화하는 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’시행령 및 시행규칙 개정안을 12일자로 입법예고한다고 밝혔다. 이 규정은 법제처 심사 등을 거쳐 3월 말부터 시행된다. 이에 따르면 토지거래허가구역과 연접한 시·군·구 지역 내에서 이뤄지는 택지, 산업단지, 유통단지, 관광단지, 도시개발사업, 국민임대주택건설, 행정도시건설 사업을 하면서 부재지주의 땅을 수용할 때 1억원까지는 현금으로,1억원 초과분은 채권으로 보상하는 것이 의무화된다. 즉, 3억원짜리의 땅을 갖고 있는 부재지주에게 1억원은 현금,2억원은 채권으로 보상하는 것이다. 단 부재지주가 내야 하는 양도소득세가 상당할 때에는 현금 1억원 보상과 별도로 양도세만큼을 현금으로 보상받을 수 있다. 채권보상이 적용되는 사업은 한국토지공사, 대한주택공사, 한국관광공사, 지방공사 등 공익사업 시행자에만 적용된다. 기업도시 등 사실상 민간업체가 시행하는 사업은 채권보상 의무화가 적용되지 않는다. 부재지주가 받는 채권은 만기 5년 이내, 금리는 3년만기 정기예금 금리가 적용된다. 개정안은 또 감정평가사의 선심성 평가를 방지하고 공정한 보상액을 산정하기 위해 최고, 최저 평가액 차이가 10%를 초과하면 사업시행자가 다른 평가업자에게 재평가를 의뢰할 수 있도록 했다. 종전에는 최고, 최저 평가액 차이가 30% 이상일 경우에 재평가를 의뢰할 수 있었다. 이와 함께 보상전문기관에 토지공사, 주택공사, 한국감정원 등 종전 6개 기관 외에 지방공사인 SH공사를 추가 지정했다. 강충식기자 chungsik@seoul.co.kr

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부재지주 땅 채권보상 문답

오는 3월 말 이후에 보상계획이 공고되는 공공사업에서 부재지주의 토지를 수용할 때는 채권보상이 의무화된다. 유동자금을 묶어 주변 지역 땅값 폭등을 막기 위한 조치다. ▶채권보상을 하는 이유는. －현금보상을 할 경우 부재지주들이 보상받은 현금으로 인근의 부동산을 사는 등 투기를 할 가능성이 있다. 하지만 채권보상을 하면 당장 현금이 부동산에 들어가는 것을 막을 수 있게 된다. ▶채권을 할인해서 팔면 현금을 손에 쥘 수 있는데 효과가 있겠나. －물론 그렇다. 일부가 채권을 할인해서라도 부동산에 투자한다면 막을 방법은 없다. 하지만 전국적으로 따지면 채권보상액만큼의 자금이 채권만기일까지 묶이게 되는 효과가 있는 것이다. ▶민간사업도 채권으로 보상하나. －기업도시 등 사실상 민간이 개발하는 사업에는 채권보상을 의무화할 수 없다. 공공기관이 사업시행을 할 경우에만 대상이 된다. ▶어떤 채권으로 보상하나. －토지공사가 시행하는 사업은 토지공사채권을, 주택공사가 시행하는 사업은 주택공사채권을 준다. 만기는 5년 이하며, 이율은 3년 만기 정기예금 금리가 적용된다. ▶땅이 수용되면 양도세를 내는데 세금이 수억원이 될 수도 있다.1억원만 현금을 주면 세금은 어떻게 내나. －양도세를 현금보상액으로 감당할 수 없을 때 세무사로부터 정확한 양도세를 산출해 오면 양도세만큼을 추가로 현금으로 보상해 준다. ▶대상토지가 1억원을 조금 넘어도 1억원 이상은 채권으로 보상하나. －원칙적으로 그렇다.1억 300만원이라도 300만원은 채권으로 보상한다. 하지만 채권 최소단위가 500만원이라면 1억 300만원의 경우는 전액 현금으로 지급할 수밖에 없다. ▶행정중심복합도시건설사업도 부재지주 채권보상 의무화 대상사업에 포함됐는데 행복도시도 채권 보상을 하나. －아니다. 채권보상은 오는 3월 말부터 시행될 예정이다. 때문에 3월말 이후에 사업인정을 받은 토지에 대해서만 채권보상을 의무화한다. 현재 진행중인 행복도시 토지수용과는 무관하다. ▶부재지주의 정확한 범위는. －해당 수용토지의 소재지와 같은 시·군·읍·면과 그 지역에 인접한 시·군·읍·면에 사업인정고시일로부터 보상을 받을 때까지 계속해서 주민등록을 하지 않았을 경우다. ▶상속받은 토지도 부재지주 토지에 해당되나. －상속받은 날로부터 1년이 지나지 않으면 부재지주는 아니다.1년이 지나야 부재지주가 된다. ▶토지보상액은 어떻게 산정하나. －사업시행자가 2명의 감정평가사를 추천하고, 지주가 1명의 감평사를 추천한 뒤 3명의 평균 감정가를 보상액으로 정한다. 지주가 1명의 감평사를 추천하지 않을 경우에는 시행자가 3명을 모두 추천해 따진다. 강충식기자 chungsik@seoul.co.kr

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[달라진 세법] 세법 시행령 규칙 문답풀이

앞으로는 일정 요건을 갖춘 시민단체에 내는 기부금에 대해서도 소득의 10%까지는 공제를 받는다. 또 골프장과 대리운전업체는 캐디와 대리운전자의 수입을 신고해야 한다.9일 입법예고된 세법 시행령과 시행규칙의 내용을 문답으로 알아본다. ●소득세 관련 ▶기부금을 냈을 때 소득공제를 받을 수 있는 시민단체는. -원래 소득금액의 10%까지 기부금에 대해 소득공제를 받을 수 있는 지정기부금 단체는 주무관청의 감독을 받아야 한다. 시민단체는 이를 면제해 주는 대신 공익성과 객관성을 갖춘 단체라는 점을 입증하기 위해 몇 가지 조건을 갖춰야 한다. 먼저 ‘비영리 민간단체지원법’에 의해 등록된 단체여야 하고, 개인의 회비·후원금이 차지하는 비율이 50% 이상이어야 한다. 또 단체 해산시 잔여재산은 국가, 지자체, 유사목적의 다른 비영리단체에 귀속되도록 규정을 마련해야 한다. 행정자치부가 추천, 재정경제부가 심사한 뒤 지정한다. ▶골프장 캐디 등 인적 용역 제공자의 소득 파악을 강화한다는데. -캐디, 대리운전자, 간병인, 파출부 등은 사업자로부터 임금을 받는 것이 아니라 서비스를 제공받는 사람으로부터 대가를 받는다. 때문에 개인사업자로 분류 됐으나 소득신고의무가 없었다. 앞으로는 이들을 사실상 관리하는 골프장이나 용역업체 등에서 고용시간과 일시, 성격 등 소득자료를 국세청에 제출해야 한다. ▶영세사업자도 세무서에 지급조서를 직접 내야 하나. -현금영수증을 발급하는 기기를 이용, 간단하게 세무당국에 종업원들에게 지급한 임금 내역을 신고할 수 있다. 음식점에서 음식값을 받으면 현금영수증 기기에서 ‘수입’으로 분류돼 국세청에 연결되고 음식점 주인이 종업원에게 임금을 주면 기기가 ‘지급’으로 분류해 국세청에 통보하도록 돼 있다. ▶수입이 면세점 이하인 근로자에 대해서까지 소득을 파악할 필요가 있나. -저소득 근로자에게 보조금을 주는 근로소득보전세제(EITC)를 시행하기 위해서는 모든 근로자들의 수입을 파악해야 한다. 그래야 EITC 대상자를 선정할 수 있기 때문이다. ▶해외에서 벌어들인 소득에 대해 과세 범위가 얼마나 늘어나나. -지금은 월 150만원까지 세금을 면제해 주지만 앞으로는 100만원까지만 비과세 혜택을 준다. 단, 외항선과 원양어선의 선원은 현장 근무환경이 열악한 점을 감안, 현행대로 150만원까지 과세하지 않는다. ▶해외로 이사할 때 ‘1가구 1주택’ 비과세 기준이 바뀐다는데. -출국한 뒤 2년 안에 기존에 살던 집을 처분하도록 하는 규정을 신설했다. 나중에 귀국했을 때 집값이 폭등하더라도 양도세를 과세하지 않으면 형평성에 문제가 생기기 때문이다. ▶지방이전 공공기관과 기업의 종업원에 대한 지원은. -수도권 소재 공공기관 또는 법인이 수도권 외의 지역으로 이전하는 경우 이전한 지역(시·군) 또는 근처 지역의 주택을 취득해 일시적으로 2주택이 됐다면 종전 주택을 2년내에 팔면 비과세하기로 했다. ●법인세 관련 ▶기업이 ‘맞춤형 교육’을 위해 쓴 돈은 손비로 인정해 준다는데. -개정안에서는 종업원 교육비, 근로청소년을 위한 부설 교육기관의 운영비와 함께 채용을 조건으로 교육기관과 계약을 하고 지급하는 교육비, 현장에서 실습하는 학생(인턴십)에게 지급하는 수당도 손비로 인정해 준다. 기업의 다양한 인력수요에 탄력적으로 대응할 수 있도록 하기 위해서다. ▶기업이 내는 경조사비 영수증 제출 범위를 축소하는 이유는. -현재는 경조사비를 포함해 5만원 이상 접대비는 증빙서류를 내야 손비로 인정된다. 개정안에서는 현실적으로 경조사비 영수증을 받기 어렵고, 내는 금액도 많아졌다는 점을 감안해 경조사비에 대해서는 10만원까지 증빙서류가 없어도 인정해 주기로 했다. ▶주식양도명세서 제출 범위는. -지금은 일정 요건을 갖춘 대주주의 주식거래를 명세서에 적어 제출해야 했지만 앞으로는 지배주주 및 특수관계자의 주식거래분만 제출한다. 회사가 대주주의 주식변동 내역을 모두 파악하기 어렵다는 점을 감안한 조치다. ●조세특례제한법 관련 ▶경제자유구역 내에 외국인이 의료기관을 세워도 세금을 감면받나. -지금까지는 일정액 이상의 제조업, 관광업, 물류업만 감면대상이었지만 앞으로는 투자금액 500만달러 이상의 의료기관도 법인세 등을 감면해 준다. ▶중소기업 졸업기준이 바뀐다는데. -기업의 규모가 커져 일정기준을 넘으면 중소기업에서 제외하는데 현재는 자산총액 5000억원 이상의 상장법인으로 돼 있다. 앞으로는 자산총액 5000억원 이상인 비상장기업도 중소기업 범위에서 뺀다. ●부가가치세 관련 및 기타 ▶농지를 상속받은 뒤 매각할 때 양도세 감면 조건은. -8년 이상 경작한 농지를 상속받아 매각하면 1억원 범위 내에서 상속세를 감면해 줬다. 앞으로는 상속 받은 지 3년 안에 땅을 양도해야 세금을 깎아준다. ▶사업을 양도·양수할 때 부가세 비과세 요건은. -지금은 사업에 관한 권리·의무를 포괄적으로 이어받으면서 같은 사업을 할 때에만 세금을 면제해 준다. 앞으로는 사업의 동일성 부분은 따지지 않는다. 이 조항 때문에 불필요한 추징을 받는 예가 많았기 때문이다. ▶소형 음식·숙박점, 소매업에 대한 부가가치율 하향 조정은. -연 매출액 4800만원 미만인 소매업의 부가가치율은 20%에서 15%로, 음식·숙박업은 종전 40%에서 30%로 2년 동안 한시적으로 내린다. 부가율이 낮아지면 세금부담이 적어진다. ▶산학협력 활성화 지원책은. -산학협력단이 학술연구 등을 위해 수입하는 물품에 대해 부가세를 면제한다. 학술연구, 기술연구 등과 관련해 제공하는 연구용역에 대해서도 2008년까지 한시적으로 부가세를 면제한다. ▶제주도 면세점에서 내국인의 구입한도 확대폭은. -한번에 구입할 수 있는 한도가 35만원에서 40만원으로 늘어난다. 장택동기자 taecks@seoul.co.kr

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[달라진 부동산세법] 종부세 고가주택보유자가 합산 납부

정부는 ‘8·31 부동산대책’ 관련법안이 지난해 말 국회에서 통과됨에 따라 종합부동산세 합산 및 양도소득세 중과 대상 등을 구체화한 시행령과 시행규칙을 개정,1일부터 시행에 들어갔다고 2일 밝혔다. 궁금증을 문답으로 알아본다. ◇종합부동산세 관련 ▶결혼한 자녀도 합산과세 대상인가. -1세대란 본인 및 배우자와 동일한 주소에서 생계를 같이하는 직계 존비속과 형제·자매 등을 말한다. 따라서 자녀가 혼인했더라도 부모와 같은 주소에서 살면 모두 합산과세 대상이다. 취학이나 유학, 요양, 근무상 형편에 따른 일시 퇴거자도 같은 세대로 본다 ▶합산과세 대상에서 빠지는 가족은. -부모와 동거하지 않는 30세 이상의 자녀는 무조건 별도의 1세대로 본다. 배우자가 사망하거나 이혼한 경우 따로 종합세를 매긴다. 별도의 주택을 소유하면서 독립된 생계를 유지하며 최저생계비 이상의 소득이 있는 세대원도 합산하지 않는다. ▶미성년자는 세법상 단독세대가 인정되지 않는가. -원칙적으로 인정하지 않지만 가족의 사망이나 결혼 등 부득이하게 1세대를 구성하면 단독세대로 인정된다. ▶부부가 따로 살 경우에는. -본인과 배우자는 주민등록상 따로 살더라도 1세대로 봐 합산과세한다. 이혼하면 합산하지 않지만 이혼한 뒤 사실상 혼인관계를 유지하는 위장이혼이면 합산한다. ▶결혼이나 노부모 봉양시 합산과세를 유예하는 기준은. -종부세 부과 기준일인 6월1일이다. 따라서 올해 6월1일을 기준으로 노부모 등과 거주한 지 2년 이상이 된 자녀는 올해부터 합산과세가 적용된다. 그러나 1년 이상 2년 미만이면 내년부터,1년 미만이면 2008년부터 합산한다. ▶합산과세시 누가 납세 의무자인가. -소유한 주택의 가액이 가장 큰 세대원이며 가액이 같을 경우 종부세를 신고한 자가 된다. 주택을 소유한 나머지 세대원은 연대해 납세의무를 진다. ▶종부세를 면제받는 어린이 놀이방의 기준은. -전용 놀이방의 경우 지금도 지방세법에 따라 재산세가 부과되지 않아 종부세도 면제받고 있다. 주거겸용 놀이방의 경우 시장·군수·구청장의 인가를 받고 놀이방 소유자나 소유자와 함께 사는 세대원이 보육시설의 장으로 일해야 한다. 또한 5년 이상 가정보육시설로 운영해야 하며 의무적인 운영기간을 충족하지 못하면 경감받는 세액은 나중에 추징된다. ▶주거겸용 놀이방을 중단하면. -공공사업 등으로 수용되거나 사망으로 인해 상속받았을 경우, 다른 곳에서 놀이방을 운영하기 위해 이사할 경우 종부세를 추징당하지 않는다. ◇양도소득세 관련 ▶수도권이나 광역시에 주택이 1채, 지방에 1채가 있을 경우 1가구 2주택자로 분류돼 양도세가 중과되는가. -수도권이나 광역시에 있는 주택은 양도세 중과 여부에 관계없이 무조건 주택 수로 계산된다. 그러나 지방의 경우 기준시가가 3억원을 넘는 경우에만 주택 수에 포함시킨다. ▶수도권에 기준시가로 2억원짜리와 9000만원짜리 주택을 보유했다면. -일단 수도권에서는 모든 주택 수를 계산하기 때문에 1가구 2주택자로 본다. 그러나 수도권에서 1억원 미만의 주택은 양도세 중과 대상에서 제외된다. 따라서 2억원짜리 주택을 먼저 팔 경우에는 중과 대상이지만 9000만원짜리를 먼저 팔면 양도세가 중과되지 않는다.9000만원짜리 주택도 재개발이나 재건축 지역에 있으면 중과된다. ▶수도권에 4억원짜리 주택을 갖고 있다가 파견근무로 지방에서 3억원짜리 집을 샀다가 2년 거주한 뒤 근무지 복귀로 지방의 주택을 팔았다면. -1가구 2주택자로 분류되지만 근무상 형편으로 지방에서 1년 이상 살고 파견근무가 끝난 날로부터 3년 이내에 팔았기에 중과 대상에서 제외된다. ▶수도권에 임대주택이나 사원주택 등과 일반주택을 보유한 2주택자는. -임대주택이나 사원용주택, 문화재보호법에 따른 문화재 주택 등은 조세특례제한법상 감면 대상 주택으로 양도세 중과 대상은 아니다. 또한 1가구 2주택자로 분류되지만 어느 주택을 팔더라도 1주택자로 간주해 중과되지 않는다. 소송이 진행 중이거나 소송 결과에 따라 취득한 주택도 마찬가지다. 결혼이나 노부모 봉양을 위해 함께 산 뒤 5년 안에만 팔면 양도세가 중과되지 않는다. ▶내년부터 적용되는 양도세율 60% 중과 대상 농지는. -부재지주 농지로서 비사업용 토지로 인정되는 경우다. 원칙적으로는 농지가 있는 시·군·구에 살면서 2분의1 이상을 직접 농사짓는 자경(自耕)의 경우는 중과대상에서 제외되지만 개발제한구역과 녹지지역 이외의 도시권 농지는 자경(自耕) 등과 관계없이 무조건 60% 중과한다. 다만 농촌지역에서 자경하던 농지를 도시지역에 편입된 날로부터 3년 이내에 팔면 중과하지 않는다. ▶주말·체험농장의 경우는. -농지법에서 소유가 인정됐다면 자경요건 등을 충족하지 않더라도 300평 미만의 주말·체험 농지는 중과 대상이 아니다. 상속농지나 이농농지도 5년 이내에 팔면 괜찮다.▲매립농지 ▲2005년 12월31일 이전에 취득한 종중소유 농지 ▲5년 이상 자경한 농지를 질병이나 고령(65세 이상), 징집, 취학, 선거 등으로 자경할 수 없는 경우도 중과 대상에서 빠진다. ▶임야나 목장용지의 경우는. -부재지주나 사업용으로 사용되지 않는 임야나 목장용지는 올해부터 양도세가 실거래가로 과세되고 내년부터는 양도세가 60%로 중과된다. 그러나 임야의 경우 고유 목적에 사용되거나 종자용, 자연휴양림·수목원 조성용 등은 중과대상에서 제외된다. ▶부동산을 과다하게 보유한 법인의 주식을 팔 때 양도세율 60%를 적용하는 기준은. -법인의 자산 총액 중 비사업용 토지가액의 합계액이 50% 이상인 법인이다. 부동산을 많이 보유한 법인의 주식양도는 사실상 부동산에 관한 권리의 양도와 같거나 비슷한 것으로 보기 때문이다. 예컨대 법인의 자산총액 중 부동산 비중이 80%이고 이 가운데 비사업용 토지의 비중이 70%이면 비사업용 토지가액이 자산총액에서 차지하 비율은 56%이므로 일반적인 양도세율 9∼36%가 아닌 60% 세율이 적용된다. 백문일기자 mip@seoul.co.kr

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[달라진 부동산세법] 양도소득세 납세 2題

올해부터는 1가구 1주택자가 재건축 입주권(딱지)을 취득하더라도 실수요 목적이 아니면 기존에 보유한 주택을 팔 때 양도소득세가 부과된다. 나대지와 잡종지 등 비사업용 토지에도 세율 60%의 무거운 양도세를 물린다. ■ 재건축 입주권 지난해까지 주택을 3년 이상 보유(서울·과천 및 5대 신도시는 3년 보유 및 2년 거주)한 1가구 1주택자가 입주권을 보유한 뒤 기존의 주택을 팔면 양도세를 내지 않았다. 하지만 앞으로는 입주권도 일종의 주택 개념으로 본다. 따라서 입주권은 일단 주택 수에 포함된다. 다만 실수요 목적, 즉 재건축 등을 통해 새로 짓는 집으로 이사가기 위해 입주권을 취득했다는 점이 입증되면 1가구 1주택 비과세 원칙이 적용돼 양도세가 부과되지 않는다. 이 경우는 세 가지다. 먼저 입주권을 취득한 뒤 1년 안에 이미 보유하고 있던 양도세 비과세 대상 주택을 팔 때에는 실수요로 간주, 양도세를 부과하지 않는다. 입주권을 취득한 뒤 1년 안에 기존 주택을 처분하지 않더라도 재건축 주택이 완공되기 이전이나 완공된 지 1년 이내에 기존 주택을 팔고, 재건축 주택으로 가족이 모두 이사해 1년 이상 살면 비과세 적용을 받는다. 취학·유학, 근무지 변경, 질병 요양 등의 경우는 가족의 일부가 재건축 주택으로 이사하지 않아도 된다. 보유하고 있던 주택이 재건축 대상에 포함돼 입주권으로 바뀐 뒤 일시적으로 거주할 대체주택을 취득한 경우에는 재건축 사업시행 인가일 이후 대체주택을 취득해 1년 이상 살아야 비과세된다. 재건축이 완공되기 이전이나 완공 뒤 1년 안에 대체주택을 팔아야 하고, 재건축 주택이 완공된 뒤 가족이 모두 이사해 1년 이상 살아야만 양도세를 내지 않는 규정은 똑같이 적용된다. ■ 비사업용 토지 비사업용 나대지와 잡종지로 분류된 토지는 올해에는 실거래가로 양도세를 과세하고, 내년부터 양도세 60%가 중과된다. 먼저 지방세법상 종합합산 과세 대상 토지는 비사업용으로 분류된다. 기준면적을 초과하는 공장건축물의 부속토지, 건축물이 없는 일반적 나대지 등이 포함된다. 또 별장이나 별장에 딸린 토지는 모두 비사업용으로 간주되고 주택에 딸린 토지는 기준을 초과할 때에만 적용된다. 하지만 비사업용 토지에 해당되더라도 사업이나 거주에 필수적인 것으로 인정되면 중과 대상에서 제외된다. 예컨대 운동선수 훈련용 토지, 옥외 식물원 등 휴양시설용 토지, 예비군 훈련장, 무주택자가 소유한 200평 이내의 토지 등이다. 다만 사업용으로 위장할 가능성이 있는 토지는 땅값에 비해 연간 수입액이 적을 경우 사업용 여부를 따진다. 주차장은 지가 대비 연간수입이 3% 미만이면 비사업용으로 본다. 토지 보유기간 중 얼마나 사업용으로 사용했는지 여부도 비사업용 토지를 구분하는 기준이다. 사업에 직접 사용된 기간이 ▲양도일 직전 3년 가운데 2년 이상 ▲양도일 직전 5년 가운데 3년 이상 ▲보유기간 가운데 80% 이상 중 한 가지라도 해당되면 사업용 토지가 된다. 해당 토지가 법에 의해 사용이 금지되는 등 부득이한 경우는 사업용에 쓰인 것으로 계산한다. 장택동기자 taecks@seoul.co.kr

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결혼·노부모 봉양위해 합친 세대 2년간 종부세합산 유예

결혼이나 노부모 봉양을 위해 세대를 합친 경우 2년간은 양측의 주택을 따로 보고 이전의 개별세대 단위로 종합부동산세가 합산 과세된다. 주거를 겸하는 어린이 놀이방도 종부세 합산 대상에서 제외되지만 최소한 5년간은 놀이방을 유지해야 한다. 정부는 2일 종부세법·소득세법·법인세법 등 부동산 관련 법률의 시행령과 시행규칙을 개정,1일부터 시행에 들어갔다고 밝혔다. 개정안에 따르면 올해부터 세대별로 주택과 비사업용 토지를 합산,6억원 이상이면 종부세가 부과되지만 결혼이나 60세 이상(여자 55세 이상)의 부모를 모시기 위해 함께 살 경우에는 2년간 기존의 개별세대 단위로 종부세가 부과된다. 결혼 등으로 세대가 합쳐져 1가구 2주택자가 됐더라도 결혼신고일이나 주민등록상 세대를 합친 날로부터 5년 이내에 해당 주택 등을 팔면 2주택자에 대한 양도소득세 중과 대상에서 제외된다. 주거를 겸하는 어린이 놀이방의 경우 5년 이상 놀이방을 운영하는 것을 전제로 종부세 합산 및 1가구 2주택 양도세 중과 대상에서 동시에 빠진다. 현재 주거를 겸하지 않는 전용 어린이 놀이방은 지방세법상 재산세와 종부세 부과 대상이 아니다. 또 실수요 목적으로 1주택자가 재건축 아파트 등의 입주권을 추가로 확보했다면 기존 주택에 대해서는 1가구 1주택자의 양도세 비과세 원칙이 적용된다. 백문일 장택동기자 mip@seoul.co.kr

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서민주택 값 내리고 중대형은 오른다

올해 부동산 시장의 키워드는 ‘양극화’다. 부동산 시장 전문가들은 세제 강화 등으로 다주택자들이 비인기 지역, 소형 평형 위주로 매물을 내놓아 서민주택은 가격이 더 내려갈 것으로 내다봤다. 반면 서울 강남의 경우 재건축 연기 등으로 하반기에 공급 물량이 줄어 중대형을 중심으로 오름세를 보일 것으로 점쳤다. 토지 시장도 대체 토지 수요가 많은 행정중심복합도시, 기업도시 등 지역 위주로만 가격이 오를 것이란 전망이다. ●매매 ‘양극화’, 전세 ‘강세’ 지난해 발표한 8·31 대책의 입법이 완료되면 아파트 값 하락은 본격화될 전망이다. 종합부동산세 강화,2주택자 이상 양도소득세 중과 등 각종 세제 부담은 주택을 여러 채 가진 사람들로 하여금 여유 물건을 내놓도록 해 가격 하락을 견인할 것이란 분석이다. 또 2주택 이상 담보대출 만기 연장 불허, 재건축·재개발의 조합원 분양권도 주택으로 간주하는 등의 조치로 매물이 늘어 하락이 불가피하다. 내집마련정보사 함영진 팀장은 “올해는 전반적인 아파트값 하락세가 불가피하다.”면서 “그러나 다주택 소유자들이 비인기 지역, 소형 평형을 먼저 처분하는 만큼 시장은 극도로 양극화될 것”이라고 전망했다. 서민 주택이 하락 국면에 직격탄을 맞을 가능성이 크다는 얘기다. 반면 강남권 중대형에 대해서는 희망섞인 전망이 많다. 강남권 아파트는 상반기까지 8·31대책 여파에다 입주 물량이 많아 하향 안정세를 보이겠지만 하반기에는 공급 물량이 줄고, 경기회복 가시화, 전셋값 인상 등으로 오를 가능성이 충분하다는 것이다. 유니에셋 김광석 팀장은 “강남권 재건축은 후분양제(건축 공정의 40%) 시행으로 2007년 이후에나 분양이 가능한데다 일반 택지마저 고갈돼 분양 가뭄에 시달릴 수 있다.”면서 “중장기적으로 수급 불균형이 점쳐지고 강남 중대형에 대한 선호가 여전히 높아 이 지역 아파트 값은 오를 것이란 분석이 지배적이다.”고 말했다. 한편 분양시장은 원가연동제 적용으로 투자 이익이 보장되는 경기도 분당 판교신도시가 최대 관심이다. 대부분 청약통장 가입자가 분양에 참여할 예정이어서 청약 광풍도 예상된다. 이밖에 김포 장기, 파주신도시 등 공영개발이 적용돼 분양가가 저렴한 대단위 2기 신도시도 관심 대상이다. 반면 전세는 ‘강세’가 예상된다. 집값이 떨어질수록 집을 사는 대신 전세를 얻으려는 수요가 늘고 강남 등 인기지역의 집주인들은 종부세 등 보유세 부담을 전·월세 세입자들로부터 보전받으려 하기 때문이다. 강남을 중심으로 분당, 과천, 용인, 평촌 등 범 강남권 아파트 전세가의 상승 가능성이 높다. 내집마련정보사는 올해 전세가격은 이사철에 크게 오르고 연 5∼7%의 상승률을 나타낼 것이라고 전망했다. ●재료있는 지역 대체수요로 뛸 듯 토지시장도 8·31 대책의 영향으로 전반적인 안정세지만 기업도시인 파주와 천안, 행정중심복합도시 인근 충청권 등 호재가 있는 지역을 중심으로만 가격이 올라 기타 지역과 ‘양극화’를 이룰 것이란 평이다. 건설산업전략연구소에 따르면 4조원대 보상금이 풀릴 행정중심복합도시, 기업도시 등 재료가 있는 지역은 대체토지 수요로 인해 가격이 뛸 전망이다. 그러나 세금을 무겁게 하고, 토지거래허가구역내 매수를 원천 봉쇄하는 등 관련 규제가 강화돼 거래는 활발하지 않을 것으로 분석됐다. 건설산업연구원은 올해 땅값 상승률을 1∼2% 수준의 보합세로 내다봤다. 현도컨설팅 임달호 대표는 “부재 지주 땅은 3000만원 이상을 채권 보상하더라도 개발 기대감을 꺾기엔 부족하다.”면서 “충청권과 강원권 등 보상금이 일시에 풀리는 지역은 현지인 수요만으로도 인근 토지시장의 가격 상승을 부추길 것”이라고 말했다. ●상가는 경기가 좌우·주상복합은 부진 상가114 유영상 소장은 “상가시장은 정책보다 내수경기 활성도에 따라 좌우된다.”고 말했다. 전반적으로는 지난해에 이어 어려울 것으로 전망되지만 경기에 따라 청계천 주변과 강남권 등 핵심 상권은 강세를 보일 것이란 평이다. 배후 세대가 있는 단지내 상가도 비교적 안전하다는 평이다. 스피드뱅크 김은경 실장은 “상가 후분양제가 시행됐더라도 임대물을 이용해 선분양을 시행하는 상가들이 많고 돌발 사유로 공사 기간이 한없이 지연될 위험도 있어 새로 분양을 받기보다 기존 상가를 구입하는 편이 낫다.”면서 “입찰시 내정가 대비 150%선에서 낙찰받아야 임대 수익을 보장받을 수 있다.”고 조언했다. 주상복합에 대한 전망은 그다지 밝지 않다. 공급물량이 많은 데다 정부가 상반기부터 주거용 오피스텔에 대한 단속을 강화하기로 하면서 세금 회피 급매물들로 하락 내지 보합세가 점쳐진다. 오피스텔을 주거용으로 쓰면 주택으로 간주하는 만큼 다주택자가 소유한 주거용 오피스텔은 팔 때 양도세 중과 대상이 된다. 한편 경매시장은 지난해에 이어 인기몰이를 이어갈 것으로 보인다. 지지옥션 강은 실장은 “우량 경매 물건이 풍부하면 경매시장은 호황으로 보는데 지난 12월말 기준으로 전국에서 경매가 진행 중인 물건은 6만건에 달한다.”면서 “특히 지난 달 30일부터 공인중개사의 입찰 대리가 가능해지면서 경매가 대중에게 가까워져 경매 시장은 더욱 활발해질 전망이다.”고 말했다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

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상가·오피스텔 기준시가 상향 양도세등 평균 15%이상 늘듯

내년부터 수도권과 5대 광역시에서 대형 상가건물이나 오피스텔을 팔거나 증여할 때 올해보다 세 부담이 크게 늘어난다. 국세청은 내년 1월1일부터 수도권과 5대 광역시의 오피스텔과 상업용 건물의 기준시가를 각각 15.0%와 16.8% 상향조정한다고 29일 발표했다. 이에 따라 양도소득세와 상속·증여세 등 관련 세 부담이 평균 15% 이상 늘어날 것으로 보인다. 지역별 기준시가 상승 폭은 상업용 건물은 서울이 18.9%로 가장 크다. 이어 경기(16.6%), 대구(16.4%), 울산(16.0%) 순이다. 오피스텔은 인천이 16.5%로 가장 높고, 경기(16.3%)·울산(16.2%)·서울(14.8%) 순이다. 동(棟) 평균 기준시가는 상업용 건물에서는 서울 중구 신당동에 있는 신평화패션타운이 1344만 4000원으로, 오피스텔은 서울 강남구 도곡동 타워팰리스 G동이 324만 8000원으로 각각 가장 높다. 기준시가 상승률은 상업용 건물의 경우 타워팰리스 1차 상가가 58.0%(745만원→1177만 1000원), 오피스텔은 경기 성남 분당 금곡동 코오롱트리폴리스Ⅰ 46.8%(79만 9000원→117만 3000원)로 가장 높다. 국세청은 30일 오후 6시부터 서울, 경기, 인천, 대전, 대구, 광주, 부산, 울산에 있는 오피스텔 25만 4797호, 상업용 건물 30만 9385호 등 모두 56만 4182호의 기준시가를 국세청 홈페이지(www.nts.go.kr)에 게재한다. 기준시가에 이의가 있으면 내년 1월2일부터 31일까지 관할세무서를 방문하거나 우편을 통해 ‘재산정 신청’을 할 수 있다. 김성수기자 sskim@seoul.co.kr

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[새해 달라지는 것들] 새 5000원권 발행…초중고 월2회 주5일 수업

내년부터 초·중·고등학교의 주5일제 수업이 월 1회에서 2회로 늘어나고 저소득층 지원이 강화된다. 부동산 관련 세제도 대폭 바뀔 예정인데, 아직 국회 본회의를 통과하지 않은 상태여서 유동적이다. 내년부터 달라지는 법령·제도 등을 요약한다. ■ 세제 ▲주택에 대한 종합부동산세 부과 기준이 9억원에서 6억원으로 강화된다. 과세방법도 사람별 합산에서 가구별 합산으로 바뀌고, 과표적용률은 공시가격의 50%에서 70%로 올라간다.▲비(非)사용토지에 대한 종부세 기준이 6억원에서 3억원으로 강화된다. 주택과 마찬가지로 과세방법은 사람별 합산에서 세대별 합산으로 전환된다.▲개인간 주택거래에 대한 취득세는 2%에서 1.5%로, 등록세는 1.5%에서 1.0%로 내려간다. 과표는 기준시가에서 실거래가로 바뀐다.▲1가구 2주택·비사업용 나대지·잡종지·부재지주 소유 농지·임야·목장용지에는 실거래가 기준으로 양도세가 과세된다.▲연말정산 서류가 대거 전산화돼 신고절차가 간편해진다. 카드사를 비롯한 영수증 발급기관이 연말정산 자료를 협회나 교육부·노동부 등을 통해 국세청에 일괄 제출하는 것이 의무화되기 때문에 납세자들은 증빙서류를 따로 제출하지 않아도 된다.▲퇴직연금 불입액에 대해 기존의 연금저축불입액(연간 소득공제 한도 240만원)과 합쳐 연간 300만원 한도에서 소득공제가 허용된다. 국민연금·개인연금·퇴직연금 등 연금수령액에 대한 소득공제 한도가 연간 600만원에서 900만원으로 올라간다.▲장기주택마련저축은 현재 18세 이상 가구주로 무주택자나 전용면적 25.7평 이하 1주택 소유자여야 하는데, 내년부터는 25.7평 이하라도 주택공시가격이 2억원 이하여야 한다.▲국외로 이주할 경우 1가구 1주택이더라도 출국 후 2년 안에 주택을 양도해야 보유·거주 요건에 관계없이 비과세된다.▲1주택자 중 주택마련저축불입액 소득공제 대상자가 국민주택 이하 1주택 소유자에서 가입당시 공시가격이 2억원 이하인 국민주택 이하 1주택 소유자로 축소된다.▲금융소득종합과세대상에서 빠지고 연 9%의 저리로 분리과세하는 세금우대종합저축은 그동안 20세 미만 가입자도 연간 불입액 1500만원까지는 혜택을 부여했지만 내년 가입자부터는 이런 혜택이 없어진다. ■ 자치행정 ▲공무원의 휴가 일수가 조정돼 경조사 휴가 중 본인결혼(7일), 배우자 출산(3일)만 현행대로 유지하고 부모 사망은 7일에서 5일로, 조부모 사망은 5일에서 2일로, 자녀·자녀의 배우자 사망은 3일에서 2일로 축소된다. 자녀 결혼과 형제자매 사망, 탈상 등 나머지 경조 휴가는 모두 폐지된다.▲출산휴가(90일), 재해구호휴가(5일이내), 임신검진관련 보건휴가(1일)만 현행대로 유지하고, 생리로 인한 보건휴가는 무급으로 바뀐다. 포상휴가(현행 6일이내), 장기재직휴가(현행 10일), 퇴직준비휴가(3개월) 등은 모두 폐지된다. 공무원의 연가 일수도 현행 4∼23일에서 3∼21일로 재직기간에 따라 1∼2일씩 단축된다.▲1억원 이상 지방세 체납자의 명단이 공개된다.▲지방의원에게 지급하는 회기수당이 월정수당으로 변경돼 사실상 급여로 전환된다. 지급기준은 자치단체별로 구성되는 의정비심의위원회에서 지역주민의 소득수준과 지방공무원의 보수인상률, 물가상승률 등을 고려해 조례로 정한다. ■ 과학 ▲연구개발(R&D)의 기획·자문·평가기능을 수행하는 ‘연구기획평가사’ 자격증 시험이 6월 실시된다.▲그동안 부처별로 달리 운영되던 7개 신기술 인증제도가 ‘신기술(NET·New Excellent Technology) 인증제도’와 ‘신제품(NEP·New Excellent Product) 인증제도’로 통합, 운영된다. 공공기관 우선구매와 신기술 구매촉진 등의 혜택이 주어진다. ■ 환경 ▲수도권 지역에 공급되는 휘발유·경유의 품질을 평가한 뒤 결과를 공개한다. 환경품질등급은 5개 등급으로 나뉘며 최고등급은 별 5개(★★★★★), 최저등급은 별 1개(★)로 표시된다.▲비사업용 자동차의 정밀검사 대상 차령이 승용차는 7년에서 4년으로, 기타 차량은 5년에서 3년으로 단축된다. 사업용 자동차는 승용차는 현행 기준(차령 2년)이 유지되지만 나머지는 3년에서 2년으로 줄어든다. ■ 농림 ▲농업정책자금 취급은행이 협동조합 등 생산자 단체 위주에서 시중은행으로 확대된다.▲2006년에 만기가 돌아오는 농어민들의 상호금융자금 5조 9000억원의 상환이 3∼5년 연기된다.▲농어민 영유아 양육비 지원 대상이 농가의 경우 농지 2㏊ 미만에서 5㏊ 미만으로 확대된다.▲농지소유 5㏊ 미만의 여성 농업인이 만 5세 이하의 자녀를 보육시설에 보낼 수 없을 경우 보육비가 한달에 7만 9000원까지 지원된다.▲출산 등에만 지원되던 영농 도우미 제도가 농기계 사고 등으로 확대된다.63세 미만을 대상으로 최장 10일간 영농 도우미 임금의 70%가 지원된다.▲65세 이상의 취약농가를 돕는 가사 도우미 지원제가 시범 실시된다.▲일시적인 경영위기에 빠진 농가를 돕기 위해 농지를 팔아 부채를 갚고 임대로 영농을 보장해 주는 경영회생 농지매입 사업이 도입된다.▲농지를 전용해 축사를 지을 때 농업진흥지역 3㏊ 이내에서는 농지보전부담금이 면제된다.▲농산물의 생산에서 유통·소비까지 관리하는 농산물 이력추적 관리제가 도입된다.▲5년 이하 징역이나 5000만원 이하의 벌금을 물리던 농산물 원산지표지 위반에 대한 처벌이 7년 이하의 징역이나 1억원 이하의 벌금으로 강화된다.▲농·어민 건강보험료 경감률을 40%에서 50%로 늘린다. ■ 정보통신 ▲내년 3월부터 2년 이상 가입자가 휴대전화 기기나 번호를 바꿀 때 보조금 혜택을 볼 수 있다. 휴대인터넷 와이브로나 광역코드분할다중접속(WCDMA) 등의 신규 서비스도 최고 40%까지 보조금 혜택이 주어진다. 규제개혁위원회를 통과했으나 아직 국회를 통과 전이어서 수정될 가능성도 있다.▲SK텔레콤은 1월부터 발신자번호표시(CID) 요금을 부과하지 않는다.KTF와 LG텔레콤 등 후발 사업자들은 아직 결정을 내리지 못하고 있다.▲가짜 이메일로 개인 정보를 빼내거나 불법 행위를 위해 스팸 메일을 발송할 경우 형사처벌을 받게 된다. 정보통신망을 통해 속임수로 타인의 정보를 수집하는 피싱(Phishing)의 경우 3년 이하의 징역이나 3000만원 이하의 벌금형, 마약·음란물 판매 등 불법행위를 위해 스팸 메일을 발송하는 경우에는 1년 이하의 징역이나 1000만원 이하의 벌금형을 받게 된다.▲내년 2월부터 유선전화 외에 이동전화에 대한 번호 안내 서비스도 의무화된다. 번호안내 서비스 방법은 음성, 인터넷, 책자 중 통신사업자가 자율적으로 1개 이상을 선택할 수 있다. ■ 문화 ▲휴양콘도미니엄과 가족호텔업에 한해 허용하던 회원모집 제도를 관광호텔과 수상관광호텔·한국전통호텔 등 관광숙박업 전 업종으로 확대한다.▲만 18세 이상이던 관광종사원 자격시험 응시자격 연령제한 규정을 폐지해 청소년층의 응시기회를 확대한다.▲1급 경기지도자 응시자격요건을 ‘박사 또는 석사 학위를 취득한 자’에서 ‘석사 학위 이상자로 경기 경력 1년 이상의 지도경력이 있는 자’로 바꾼다. ■ 복지 ▲생계유지가 곤란한 위기상황에 처한 저소득층에게 별도의 사전 조사없이 현장 확인만으로 우선 지원하고, 사후에 지원이 적정했는지 조사·심사하는 긴급복지지원제도가 시행된다.▲건강보험료가 평균 3.9% 인상돼 지역보험료는 부과표준소득의 점수당 131.4원, 직장보험료는 표준보수월액의 4.48%로 올라간다. ■ 병무 ▲1월부터 장애학생이 있는 초·중·고교에 공익근무요원이 배치된다. 배치를 원하는 학교는 병무청으로 신청하면 된다.▲수의사 면허를 취득한 수의사관후보생 중 수의장교로 선발되지 않았거나 공익근무요원 소집대상 보충역을 공익수의사로 선발, 각종 방역기관에 배치한다.▲1월부터 보충역에 대한 교육소집부대가 육군훈련소로 일원화된다.▲10월부터 유학·어학연수 등으로 국외체류 중인 병역의무자는 재외공관을 방문하지 않고 인터넷으로 체류연장을 직접 신청할 수 있다. 다만 영주권 취득 및 국외거주 사실 등 재외공관장의 사실확인서가 반드시 필요한 경우는 제외된다.▲1월부터 징병검사대상자는 병무청 홈페이지(www.mma.go.kr)에서 희망하는 징병검사 일자와 장소를 직접 선택할 수 있다.▲지금까지 신장 158㎝ 이하는 모두 4급 공익근무대상 판정을 받았지만,1월부터 145㎝ 이하와 140㎝ 이하는 각각 5급(제2국민역)과 6급(병역면제) 판정을 받는다. ■ 여성·보육 ▲보육시설을 이용하는 저소득 가구의 만 4세 이하 자녀에 대한 보육료 지원이 늘어난다. 도시근로자가구 월 평균소득의 60% 이하에서 70% 이하로, 농어촌 지역은 100% 수준까지 지원된다.▲민간 보육시설 영아반 운영비 지원 단가가 0세 반은 1인당 15만원에서 16만원,1세 반은 9만원에서 9만 6000원,2세 반은 6만원에서 6만 9000원으로 인상된다.▲교육용 전기요금이 16.2% 인하되고, 보육시설 전기요금이 종전 일반용에서 교육용으로 전환돼 전기료 부담이 대폭 감소된다.▲보육시설이 2층 이상이면 1월29일까지 비상계단이나 영유아용 미끄럼대를 설치해야 한다. 보육시설 종사자는 만 1세 미만의 경우 영아 5명당 1명에서 3명당 1명으로,3∼4세 미만은 20명당 1명에서 15명당 1명으로, 장애아는 5명당 1명에서 3명당 1명으로 강화된다.▲직장 보육 서비스시설을 의무적으로 설치해야 하는 사업장이 현행 ‘상시 여성근로자 300명 이상’에서 ‘상시 여성근로자 300명 이상 또는 남녀근로자 500명 이상 사업장’으로 확대된다.▲최저생계비 130% 미만인 한 부모 가족의 6세 미만 아동 양육비로 매월 5만원을 지원한다.▲성매매 피해여성의 시설 입소기간이 6개월에서 1년으로 늘어난다. ■ 법원·법무 ▲채무자 회생 및 파산에 관한 법률(통합도산법)이 시행돼 기존의 화의제도는 없어진다.▲저소득층이 개인파산·개인회생 절차를 신청할 경우 변호사의 무료 법률서비스를 받을 수 있는 ‘개인파산·개인회생 소송구조 지정변호사 제도’가 전국 지방법원에서 실시된다.▲1995년 6월30일 이전에 양도·상속·구입한 부동산 중 미등기 또는 등기부 기재사항이 실제와 일치하지 않는 부동산은 보증인의 보증서, 시장·군수·구청장의 확인서로 등기가 가능하다.▲사법시험에 응시하는 사람은 35학점 이상의 법학과목 학점을 취득해야 하는 법학과목 이수제도가 신설된다. 또 영어성적표 등을 사전에 제출한 수험생의 경우 인터넷으로 사시 원서를 접수할 수 있다.▲범죄피해자구조법이 개정돼 피해자의 수입여부에 상관없이 모든 유족이 구조금 지급대상자가 되지만 1순위는 배우자다.▲벌금이 부과된 경우 카드와 현금자동입출금기(ATM), 인터넷 지로로도 납부할 수 있다. ■ 교육 ▲만 5세아 무상교육비 지원대상이 도시근로자 평균소득 80% 이하에서 90% 이하로 확대된다.1인당 지원액도 월 15만 3000원에서 15만 8000원으로 늘고 지원 아동수는 8만 1000명에서 14만 2000명으로 늘어난다.▲초·중·고교의 주5일 수업제가 월1회에서 2회로 확대된다.▲8개 국·공립대학 부설학교에 특수학급이 운영된다.▲자립형 사립고 시범운영기간이 2009년 2월까지 연장되고 시범학교도 기존 6곳을 포함,20곳으로 늘어난다.▲교육복지 우선지역 지원사업이 15곳에서 30곳으로 늘어난다.▲대학 편입학을 1년에 한번(전반기)만 한다. 지금까지는 전기·후기 두 차례 실시했다.▲국내대학과 외국대학 공동명의 학위(Joint Degree)가 가능해진다.▲정부보증 학자금을 학부 신입생도 받을 수 있다.▲방송통신고의 사이버 수업이 라디오뿐 아니라 인터넷으로도 실시된다. ■ 경찰 ▲6월부터 13세 미만 어린이는 킥보드·롤러스케이트는 물론 자전거를 탈 때도 안전모를 써야 한다. 그러나 위반할 때 벌칙은 없다.▲자동차 화물적재함에 사람을 태우고 운행하는 행위가 금지된다.▲고속도로 외에 자동차 전용도로에서도 갓길로 통행하면 20만원 이하의 벌금이나 구류에 처한다.▲대마나 마약 등 향정신성의약품 등을 복용하고 운전한 사람은 주취운전과 동일한 처벌기준이 적용된다. 이전까지 약물복용자가 운전을 할 경우 20만원 이하의 벌금이나 구류에 처해왔다. ■ 산업·공정거래 ▲전기요금이 평균 1.9% 인상된다. 주택용 월 200 이하 사용 가구와 농업용은 동결되는 반면 주택용 201 이상 사용 가구는 1.8%, 산업용(을·병)은 2.8%, 일반용은 1.9%, 심야전력은 9.7% 인상된다. 학교에 공급되는 교육용 전기요금은 16.2% 인하된다.▲4월부터 상품권 발행 사업자는 할인기간과 할인매장, 특정 상품 등 상품권 사용에 제한이 있을 경우 이를 의무적으로 표시해야 한다. ■ 건설·부동산 ▲부동산 매매계약을 맺은 뒤 30일 안에 시·군·구에 실거래가 거래계약의 내용을 반드시 신고해야 한다. 당사자간 거래 때는 당사자가 해야 하고, 중개업소를 통하면 중개업자가 신고의무를 가진다.▲개발부담금 제도가 부활돼 전국의 택지 및 산업단지개발, 골프장, 관광·레저단지조성 등 30종의 토지개발사업을 할때 시행자는 개발 전후 땅값 차액의 25%를 부담금으로 물어야 한다.▲분양가상한제 적용대상이 확대된다. 감정가격 이하로 공급되는 공공택지에 건설되는 전용면적 85㎡ 초과 주택에도 분양가 상한제가 적용된다.85㎡ 이하 모든 주택 및 85㎡ 초과 공공주택의 경우 현행 택지비·공사비·설계감리비·부대비·가산비용 등 5개 항목에서 공사비는 직접공사비와 간접공사비로, 설계감리비는 설계비와 감리비로 공개항목이 세분화된다.85㎡초과 민간주택도 택지비와 택지매입원가를 공개하도록 했다.▲분양가상한제 적용주택의 전매제한 기간도 연장된다.85㎡ 이하 주택의 경우 수도권 과밀억제권역 및 성장관리권역은 10년, 기타지역은 5년간 전매가 제한되고 85㎡ 초과 주택의 경우 수도권 과밀억제권역 및 성장관리권역은 5년, 기타지역은 3년간 제한된다.▲토지거래허가지역에서 허가받은 목적대로 토지를 이용하지 않으면 3개월 동안 계고한 뒤 이용목적에 따라 공시지가의 5∼10%를 이행강제금으로 물린다. 또 허가구역에서 허가제 위반자를 적발, 신고하면 50만원의 포상금이 주어진다. 토지를 분할할 때 개발행위허가를 받도록 해 허가권자가 토지투기 우려여부를 판단, 허가하지 않을 수 있도록 함으로써 ‘땅 쪼개팔기’가 방지된다.▲건축주가 허가대상 건축물을 건축하려면 허가 신청 전에 해당 대지에 건축물을 짓는 것이 가능한지를 미리 결정받아야 한다. 화재진압과 피난을 위해 비상용 승강기 설치가 의무화되는 건축물 대상이 높이 41m에서 31m 초과 건축물로 확대된다.▲2003년 12월31일 이전에 주거용으로 지은 옥탑방 등 위반건축물 가운데 단독주택의 경우 50평, 다가구 100평, 다세대 25.7평 이하 장기 미준공 건축물이나 무단 증축건물은 사용승인서 교부를 통해 합법화된다. ■ 금융 ▲돈세탁 방지 제도가 강화돼 개인과 법인 등 동일인이 하루에 같은 금융기관에서 5000만원 이상의 현금을 거래할 경우 해당 금융기관은 거래내역을 금융정보분석원(FIU)에 보고하는 고액현금거래 보고제가 시행된다.▲위·변조 방지기능을 보강한 새 5000원권이 1월2일 발행된다. 기존의 5000원권도 계속 사용할 수 있다.▲4월부터 모든 생명보험 상품에 새로운 경험생명표가 적용돼 암 등 질병보험의 보험료는 5∼10% 인상되는 반면 정기보험은 12∼15%, 종신보험은 6∼8% 각각 내려간다.▲자동차보험 표준약관이 개정돼 4월부터 교통사고로 다쳤을 때 받을 수 있는 위자료가 최고 79% 인상된다. 과·오납 자동차보험료는 이자를 포함해 환급받을 수 있다.▲해외유학 자녀를 뒷바라지하기 위해 함께 출국한 부모가 현지에서 주택 등 부동산을 살 때 절차가 간편해진다. 현재는 비자 등 객관적인 자료를 제출해야 하지만 앞으로는 2년 이상 머무른다고 확약하고 사후에 체재 확인만 받으면 된다.

서울신문

[재테크 칼럼] 1가구1주택 ‘양도세 비과세’ 제대로 알자

1가구가 1주택을 3년 이상 보유(서울 및 수도권 신도시는 2년 이상 거주)하고 있다가 팔면 양도소득세를 내지 않아도 된다는 것은 웬만한 사람이면 모두 알고 있다. 그런데 제대로 알고 있는 사람은 드물다.1가구 1주택으로 양도소득세 비과세 혜택을 받으려면 한 집에 살고 있는 가족이 주택을 파는 시점에서 집을 1채만 가지고 있어야 한다. 가족의 일부가 학업이나 요양 또는 직장과 사업 형편상 일시적으로 따로 살고 있는 경우는 같이 사는 것으로 보아 1가구 1주택 비과세 요건을 적용한다. 자녀가 따로 살고 있어도 연령이 만으로 30세 미만이면서 소득이 없거나, 결혼하지 않은 경우는 독립된 세대로 보지 않으므로 주의해야 한다. 즉, 이러한 자녀에게 집이 있다면 부모가 가지고 있는 집과 합산해 비과세 요건을 따지기 때문에 임시변통으로 자녀 명의로 집과 주소를 옮기는 것은 효과가 없다. 보유기간과 거주기간은 어떻게 계산하는지도 잘 알아두자. 보유기간은 주택의 등기부등본 또는 토지건축물대장등본에 의해 확인되며 잔금청산일과 등기이전일 중 빠른 날을 기준으로 계산한다. 거주기간은 주민등록상의 전입일자부터 전출일까지의 기간으로 판정한다. 보유기간과 관계없이 1주택이면 비과세를 받는 경우도 있다. 첫째, 거주하던 임대주택을 분양받은 경우다. 분양받은 날짜 즉, 보유기간에 관계없이 당해 임대주택에서 5년 이상 살았으면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 둘째, 한 채만 가지고 있던 집이 수용된 경우다. 셋째, 해외로 이주하거나 취학, 직업상의 이유로 1년 이상 계속해 외국에 살게 돼 주택을 파는 경우다. 1년 이상만 보유하고도 비과세를 적용받을 수 있는 경우가 있다. 우선 가구 전원이 취학이나 근무상의 형편, 요양과 같은 부득이한 사유로 다른 시·군으로 이주할 때다. 반드시 가구 전원이 이주해야 하지만 주택 소유자가 아닌 가구원 중 일부가 잠시 주거를 옮기지 못해도 비과세 혜택을 준다. 살고 있던 집이 재건축·재개발되는 동안 다른 주택을 취득해 살고 있다가 재건축·재개발이 완료돼 잠시 살고 있던 집을 팔아도 비과세에 해당된다. 이때는 재건축·재개발 아파트가 준공된지 1년 안에 팔아야 한다. 본래 살고 있는 집 외에 여러 사람이 공동으로 집을 소유하는 경우가 있다. 이때 공동지분으로 소유하는 집도 각 사람 별로 각 1주택을 소유한 것으로 보기 때문에 2주택자가 된다는 점에 유의해야 한다. 상가주택은 주택이 차지하는 면적에 따라 주택 해당 여부가 달라진다. 주택부분이 상가부분보다 크면 전체 건물을 주택으로 본다. 주택부분이 상가부분과 같거나 작으면 주택부분만 주택으로 본다. 만약 1가구 1주택 비과세요건이 갖춰진 상태이고 거래금액이 6억원 이하면 주택부분이 상가부분보다 커야 절세가 된다. 거래금액이 6억원을 초과하면 고가주택에 해당되므로 실거래가를 기준으로 양도소득세를 계산하되 6억원을 초과하는 금액에 대한 세금만 내면 된다. 반면 다른 주택이 있는 사람은 상가건물에 조금이라도 주택으로 사용하는 면적이 있으면 크기에 상관없이 2주택이 되어 양도소득세가 과세된다. 안만식 조흥은행 PB사업부 스페셜서비스 팀장·세무사

서울신문

서울 성북·서대문구·진주시 토지투기지역 지정

서울 성북구와 서대문구, 경남 진주시 등 3곳이 토지투기지역으로 지정됐다. 재정경제부는 20일 박병원 제1차관 주재로 부동산가격안정심의위원회를 열고 주택과 토지 6개 후보지역에 대해 심의한 결과 이같이 결정했다. 이에 따라 주택투기지역은 56곳, 토지투기지역은 81곳으로 늘어났다. 성북구는 정릉 일대의 개발제한구역 해제, 장위동 일대 제3차 뉴타운 예정지구 등 개발요인이 있는 지역을 중심으로 땅값이 오르고 있다. 서대문구는 북아현동 일대 제3차 뉴타운 지정, 진주는 지난 10월 혁신도시 선정에 따른 개발 기대감 등으로 땅값이 오르고 있다. 투기지역이 되면 부동산을 팔 때 양도세를 기준시가가 아닌 실거래가로 내야 해 세금부담이 늘어난다. 전경하기자 lark3@seoul.co.kr

서울Pn

아파트청약 양극화 ‘뚜렷’

주택시장이 전반적으로 침체에서 벗어나지 못하는 가운데 아파트 분양 시장에서는 양극화 현상이 뚜렷해지고 있다. 택지지구 아파트와 지역 랜드마크 역할을 하는 대단지 아파트에는 ‘8·31대책’ 이후에도 수요자들이 몰리면서 청약·계약 열기가 후끈 달아올랐다. 반면 지방 택지지구 밖이나 변두리에서 공급하는 소규모 아파트는 청약률이 바닥을 기고 있다. 따라서 청약통장 가입자들은 무조건 덤벼들기보다는 투자 투자수익과 당첨 가능성을 잘 비교한 뒤 청약하는 것이 바람직하다.●택지지구 아파트,100% 청약 주공 아파트는 청약 무풍지대나 다름없다. 택지지구에서 공급하는 데다 값이 상대적으로 싸다는 점에서 인기를 끌고 있다. 용인보라지구 뜨란채아파트는 청약률이 겨우 1대1을 넘겼으나 허수가 없어 초기계약률이 81%에 이르렀다. 부천여월지구 주공아파트는 3.64대1의 청약경쟁률에 98%의 초기 계약률을 기록했다. 최근 청약접수한 고양행신2지구 아파트는 첫날 3.53대1의 청약률을 보이는 등 주공아파트는 인기 상한가를 치고 있다. 주공은 “이달 말 분양하는 남양주 가운, 성남 도촌지구 아파트 청약에도 수요자들이 몰릴 것”이라며 “특히 도촌지구는 분당 신도시에 붙어있는 데다 서울 접근이 쉬워 대기자가 줄서 있다.”고 말했다. 민영 아파트라도 수익률이 높을 것으로 기대되는 신도시, 대규모 택지지구 아파트는 인기가 식지 않았다. 동탄 신도시 풍성주택·우미건설 아파트는 원가연동제를 적용했는데도 분양가가 내려가지 않았다는 지적에도 불구하고 청약률이 높았고 초기 계약률이 100%를 기록하는 등 청약 쏠림현상이 뚜렷했다. 전날 40세이상 무주택자를 상대로 청약접수를 받은 동탄 대우 `푸르지오´ 도 381가구 모집에 558명 몰렸다.●지방·택지지구 아파트, 찬바람 비택지지구 아파트는 청약률이 50% 안팎에 머물러 있다. 초기 계약률은 훨씬 떨어진다. 한화건설 남양주 지금동 아파트는 일반 분양분 339가구 가운데 초기 계약률이 20% 정도에 그쳤다. 주공 아파트와 달리 화성 봉담지구 밖에서 아파트를 공급한 건설업체들은 청약·계약률이 낮아 남아있는 아파트 팔기에 고심하고 있다. 그러나 주변 택지지구 아파트와 비교해 가격·입지 경쟁력이 떨어져 당분간 미분양 아파트는 늘어날 것으로 전망된다. 지방은 더 심하다. 울산 달동 월드메르디앙은 계약률이 35%에 그쳤다. 부산 연제구 연산동 한솔파크는 계약률이 25%선에 머물고 있다. 수영구 광안동 성원상떼빌Ⅱ주상복합아파트는 85가구 중 가계약만 35건을 받아둔 상태다. 건설업체들은 “8·31대책 이후 주택시장이 가라앉고 전매기간 강화 등의 조치가 나오면서 수요자들이 외면하고 있다.”고 분석했다. 성종수 알젠 대표는 “8·31대책 이후 분양시장이 실수요자 위주로 재편되면서 브랜드 인지도가 높은 대단지와 개발재료가 있는 지역으로 청약 쏠림현상이 뚜렷해지고 있다.”며 “분양권 전매제한,1가구 다주택자 양도세 강화 등으로 청약 차별화 현상은 더욱 가속화할 것”이라고 내다봤다.류찬희기자 chani@seoul.co.kr

서울신문

[강남 집값 다시 ‘들썩’] “보유세 부담? 전세금에 떠넘기면 돼요”

강남 아파트값이 요지부동이다.‘8·31대책’의 충격으로 거품이 빠질 기미를 보였던 강남권 아파트값이 다시 고개를 들고 있는 것이다. 대책 발표 이후 2개월 동안 서서히 거래가 끊기고 가격이 빠지는가 했는데, 금방 상승세로 반전해 8·31대책 이전 수준으로 되돌아간 단지도 많다. 전문가들은 빗나간 예견, 일관된 정책 부재 등을 원인으로 꼽는다. 불안한 시장을 안정시키기 위해서는 정상적인 아파트 거래를 활성화시키고 엇박자 정책을 다듬는 일이 급선무라고 주문한다. “급매물이 급증하고 거품 제거가 확연하게 드러날 것이다. 더 이상 집값 폭등은 없다. 집값을 ‘10·29대책’ 이전 수준으로 되돌려 놓겠다.”정부가 8·31대책을 내놓으면서 제시한 집값 로드맵이다. 그러나 이런 예상은 빗나갔다. 적어도 대책 발표 3개월이 지난 시점에서 집값 거품제거는 피부에 와 닿지 않고 있다. 마치 8·31대책 관련 입법이 늦어져 일어난 현상으로 몰아 붙이고 있지만, 시장 흐름을 무시한 측면도 적지 않다는 것이 전문가들의 지적이다. 보유세·양도세 강화 등의 대책만으로는 ‘매물 증가·수요감소→거래부진·가격 경쟁→가격 하락’ 전망을 기대할 수 없다는 것이다. ●강남 대기 수요 여전…수요 예측 빗나가 정부는 대책 발표 이후 아파트 구매 수요가 크게 감소할 것으로 전망했다. 특히 강남 아파트는 세금 부담 때문에 찾는 사람이 전혀 없을 것으로 내다봤다. 그러나 예견은 빗나갔다. 전국적인 아파트 투자 수요는 줄었지만, 강남 아파트 수요는 여전하다. 김태호 부동산랜드사장은 “8·31대책 발표 이후 아파트값이 잠시 주춤했던 것은 사실”이라며 “그러나 거품이 많이 끼었던 강남 재건축 아파트값이 떨어지기도 했으나 상승세에 비하면 아주 미미하다.”고 말했다. 내릴 때는 서서히, 오를 때는 단번에 상승곡선을 가파르게 타는 강남 아파트값의 특징이 그대로 나타나고 있다. 김 사장은 “강남 아파트를 사려는 사람이 줄서 있다. 무거운 양도세를 무느니 차라리 갖고 있으면서 보유세 부담은 전세금에 전가하면 된다는 생각을 하는 집주인이 많다.”고 밝혔다. 또 “언론보도와 달리 강남 아파트시장에서 수요는 여전하다. 조금만 싼 물건이 나오면 언제든지 구입하겠다는 대기 수요자가 줄지어 있다.”고 말한다. ●급매물 미동…거품 제거 미약 강남권에 아파트를 여러 채 갖고 있는 사람은 예상과 달리 급매물을 쏟아내지 않고 있다.2007년부터 1가구 2주택자에 대한 양도세율 50% 중과조치가 시행될 예정이지만 집주인들의 마음을 움직이기에는 역부족이다. 8·31대책 발표 직후에 나온 소량의 급매물이 소화된 이후 더 이상 급매물이 나오지 않는 이유가 있다. 주부 한정희(51)씨는 “급매물로 처분하느니 차라리 증여나 상속으로 정리하겠다.”며 “아파트값이 꾸준히 상승하면 보유세 정도는 감내할 수 있다.”고 말했다. 전세를 끼거나 금융기관 부채를 앉고 넘겨주는 변칙 증여·상속 등을 막을 수 없는 것도 아파트 급매물 감소의 원인이다. ●거래 활성화…시장 흐름 안정시켜야 기존 주택시장의 거래가 활성화되면 연간 2만가구 이상의 신규 공급효과를 기대할 수 있다. 시장 경제 원리에 따라 매물이 많이 나오면 값은 떨어진다. 하지만 최근 현상은 거꾸로 움직인다. 강남 아파트 매물은 늘어나지 않고 수요는 여전하기 때문에 가격 하락이 눈에 띄게 나타나지 않고 있다. 때문에 양도세가 무서워 매물을 거둬들이는 부작용을 제거해야 한다는 지적이 많다. 김홍배 대한주택건설협회 부회장은 “다주택자들이 매물을 많이 내놓고 공급을 활성화하면 시장원리에 따라 집값이 자연스럽게 떨어질 것”이라면서 “양도세 중과쪽으로만 내몰 것이 아니라 거래 활성화 차원에서 양도세 부과를 완화해 주는 방안도 생각해볼 수 있다.”고 말했다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

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[강남 집값 다시 ‘들썩’] ‘6억이상 종부세’ 확정땐 부동산시장 조정받을 것

전문가들은 국회에서 후속 입법 조치가 어떻게 이뤄지느냐에 따라 8·31대책의 효과가 판가름날 것으로 진단한다.8·31대책을 후퇴시킬 경우 부동산 가격 상승을 부추긴다는 여론에 밀려 야당도 결국 협조할 수밖에 없을 것으로 보고 있다. 때문에 내년부터 다주택보유자 중과세 등 8·31대책 내용이 실행되고 강남 물량이 쏟아지면 상황이 지금과 많이 달라질 것이란 견해가 많다. 건설산업전략연구소 김선덕 소장은 “8·31대책 중에서 작동에 들어간 것은 담보대출 제한밖에 없다.”면서 “내년 8·31대책이 실생활에 영향을 주면 시장은 본격적인 조정을 받을 것”이라고 전망했다. 실거래가 신고가 정착되고 다주택보유자 중과세가 실현되면 효과가 가시화할 것이란 얘기다. 유앤알의 박상언 대표도 “현재 부동산 가격이 반등했지만 본격적인 상승세로 보이진 않는다.”면서 “국회에서 종합부동산세 기준을 6억원으로 내리는 내용이 통과되면 내년 상반기에 세금 부담 회피를 위한 매물이 증가하고 매수세가 주춤해지면서 부동산 시장이 조정받을 수 있다.”고 말했다. 종합부동산세제가 당정의 원안대로 확정되면 과세 대상은 현재 기준시가 9억원 초과 주택에서 내년부터 6억원 이상으로 조정되고 과세 기준도 개인별에서 가구별 합산으로 바뀐다. 강남에 있는 대부분의 주택이 6억원을 넘는 만큼 보유세 부담이 커지면 여러 채를 가진 사람들이 집을 내놓을 확률이 그만큼 커진다. 특히 종부세 과세 표준도 현행 기준시가의 50%에서 내년엔 70%로 올린 뒤 매년 10%씩 높여 2009년까지 100%에 달하게 된다. 종부세 증가 상한선도 150%에서 300%로 상향 조정된다. 거래세 부담이 커지는 것도 매물 출현을 부추길 것이란 전망이 나온다. 내집마련정보사 함영진 팀장은 “양도세는 1가구 2주택에 대해 내년부터 실거래가 기준으로 부과되고,2007년부터 50% 단일 세율이 적용된다.”면서 “내년 말까지 파는 것이 절세면에서 유리하므로 법안만 통과되면 매물이 나올 것으로 보인다.”고 말했다.1년 유예기간인 내년에 차익 실현에 나서는 게 유리할 수 있어 시장에 매물이 나올 가능성이 그만큼 높다는 것이다. 내년에는 강남의 아파트 물량도 대거 쏟아질 전망이다. 부동산정보제공업체인 닥터아파트에 따르면 내년 강남권에서만 총 1만 1619가구가 입주를 계획하고 있다. 강남구 6497가구, 서초구 3408가구, 송파구 1179가구다. 올해(9190가구)보다 2429가구 늘어난다. 도곡동 도곡주공1차를 재건축한 도곡렉슬 3002가구와 대림산업이 역삼동 영동주공 2단지를 재건축한 아파트 840가구가 2월에 입주한다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

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[8·31대책 3개월 점검] 종부세 입법 난항…집값은 다시 ‘들썩’

부동산 시장을 안정시키기 위해 정부가 발표한 ‘8·31 종합대책’이 난관에 봉착했다.28일 국회 재정경제위는 조세법안 심사소위를 열어 종합부동산세법 등 부동산 관련 4개 법안을 논의했으나 핵심 쟁점에서 여야간 극명한 이견차를 드러냈다. 법안이 표류하거나 후퇴할 경우 부동산 시장이 다시 들썩일 가능성도 배제할 수 없어 정부가 바짝 긴장하고 있다. ●종부세 부과대상 놓고 여야간 힘겨루기 정부와 열린우리당은 ‘8·31 대책’에 한치의 흔들림이 없다는 입장을 재확인했다. 이에 따라 종부세 부과 대상은 주택의 경우 9억원에서 6억원, 나대지는 6억원에서 3억원으로 낮추고 ‘개인별’로 합산하던 것도 ‘가구별’ 합산으로 전환하겠다는 당초 방침에 변화가 없다고 밝혔다. 한나라당은 당론으로 정하지는 않았지만 종부세 부과 대상은 지금처럼 주택 9억원, 나대지 6억원으로 유지할 것과 가구별 합산은 위헌의 소지가 있다는 기존의 입장을 되풀이하고 있다. 아울러 1주택만 보유한 노인 등에게는 종부세를 면제해 주는 ‘예외조항’의 마련도 촉구하고 있다. 정부는 종부세 부과는 원칙에 따라 예외없이 적용해야 한다고 강조하면서도 우리당 일각에서는 고령층의 경우 집을 팔 때까지만 종부세 부과를 유예해 주자는 절충안을 제시하고 있다. 반면 합의점이 이뤄지지 않을 경우 표결로 처리하자는 주장도 없지 않다. ●당정, 양도세율 인하는 ‘8·31 입법’ 이후에나 검토 1가구 2주택자에 대한 양도소득세를 50%로 무겁게 물리자는 당·정의 방침에 한나라당은 지역구 사정에 따라 입장이 다르다. 중산층이 집중된 서울 강남권을 지역구로 둔 한나라당 의원들은 양도세 중과에 강력히 반대하고 있다. 하지만 다른 지역의 의원들은 양도세 중과에 중립적인 입장을 보이고 있다. 한나라당 이종구(서울 강남갑) 의원은 “소득세 중과에는 찬성하지만 불로소득인 로또 복권에 부과되는 소득세율 33%보다 더 높은 세금은 절대 인정할 수 없다.”고 주장했다. 일부 한나라당 의원들도 내년에는 양도세 실가 과세가 부분적으로 실시되고 보유세 과표의 현실화로 세금이 높아지기기 때문에 거래세인 양도세율을 현행 9∼36%에서 6∼24%로 낮춰야 한다는 입장을 밝히고 있다. 이와 관련, 정부 관계자는 “일단 8·31 대책이 효과를 거두고 세수에 결함이 없다고 판단되면 거래세 인하 차원에서 양도세율을 낮추는 방안을 검토할 수 있다.”면서 “8·31 대책 이전의 당정 협의 과정에서 양도세율 인하 문제가 거론됐지만 지금은 시기가 아니라는 데 의견을 모았다.”고 밝혔다. ●기본 뼈대는 바뀌지 않을 듯 국회 사정에 정통한 정부 관계자는 “한나라당이 부동산 입법 문제를 당론으로 정하지 않고 재경위 소위에 맡긴 점에 비춰 부동산 입법을 끝까지 반대하기는 어려울 것”이라면서 “핵심 쟁점은 그대로 가되, 고령층이나 정년퇴직자 등에 일부 예외조항을 두는 절충안이 채택될 가능성이 있다.”고 말했다. 그러나 민생과 관련된 소주세율 등의 세법 개정안과 부동산 입법안 처리를 맞바꾼다는 일부 언론의 ‘빅딜’ 보도에는 전혀 성질이 다른 사항이라고 지적했다. 소주세율 등은 이미 청와대에서 유보의 입장을 밝혔기에 ‘협상의 대상’이 아니며 특히 한나라당이 소수 부자만을 위해 부동산 입법을 반대했다는 비난을 받으려 하지는 않을 것이라고 덧붙였다. 백문일기자 mip@seoul.co.kr

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충청권 부동산시장 활기띨듯

행정도시특별법의 헌법소원 각하 결정으로 충청권 부동산 시장은 다시 활기를 되찾을 것으로 보인다. 행정중심복합도시(행복도시) 건설이 법적 타당성을 얻으면서 불확실성이 사라진 24일 충청권 부동산업소에는 그동안 머뭇거리던 투자자들이 다시 찾아들기 시작했다. 이미 땅을 사놓고 노심초사했던 투자자들도 안도의 한숨을 내쉬었다. 전문가들은 헌법소원 각하 결정으로 연기·공주 땅값은 더이상 떨어지지 않을 것으로 전망했다.‘8·31대책’ 이후 거품이 빠졌던 주변 지역 아파트값도 다시 원상 회복될 조짐이다. 특히 연기·공주 주변 땅과 대전 지역 건물 등에 투자자들이 몰리고 가격도 오를 것으로 보인다. 대전 서남부권개발에 따라 2조원에 가까운 보상비가 지급됐고, 연말에는 행복도시 보상비 5조원이 풀릴 예정이다. 이럴 경우 토지거래허가구역 밖의 땅으로 투자자들이 몰리고, 특히 대토(代土) 구입자들이 늘면서 농지나 임야 수요가 늘어날 것으로 보인다. 오진우 벤처부동산 사장은 “과거처럼 광풍은 불지 않겠지만 가라앉은 충청권 부동산 시장이 다시 살아나는 계기가 될 것”이라고 내다봤다. 대전·공주 등 기존 도시의 작은 건물 등을 찾는 수요가 늘어나고,8·31대책 이후 2000만원 정도 빠졌던 유성 노은지구 아파트값도 곧 회복될 것으로 전망했다. 그러나 과거와 같은 투기열풍은 일어나지 않을 전망이다. 진명기 JMK플래닝 사장은 “양도세 강화, 토지이용의무기간 확대, 토지 채권보상 등 투기억제 조치 때문에 충청권 토지 시장의 상승폭은 극히 제한적일 것”이라며 “다만 보령, 서천 등 토지거래허가구역 밖은 대토 수요로 인해 가격 상승을 기대할 수 있다.”고 진단했다.연기 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

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“내년 아파트값 4.7% 하락”

내년 아파트값은 4.7% 떨어지고 전셋값은 4.1% 상승할 것이라는 전망이 나왔다. 땅값은 거래 침체가 이어지면서 1% 안팎의 상승에 그쳐 안정세를 띨 것으로 전망됐다. 건설산업연구원 강민석 연구원은 “내년에는 매매 수요가 줄고 임대 수요는 증가해 매매 가격 하락과 전세가격 상승으로 이어질 것”이라며 원인으로 8·31대책에 따른 정책 변화를 꼽았다.8·31대책과 관련한 법률이 마련되고 시행에 들어갈 경우 집값 하락은 더욱 눈에 띄게 나타날 것으로 내다봤다. 공급 측면에서 볼 때 여러 채를 갖고 있는 사람들이 종합부동산세와 양도세 중과를 피하기 위해 처분하는 경우 매물 증가로 이어져 집값이 떨어질 것이라는 주장이다. 반면 집주인들은 보유세의 부담을 임대료에 전가, 전셋값 상승을 가져올 것으로 전망했다. 수요 측면에서는 투자자의 경우 보유세 부담으로 수익률이 떨어져 주택 수요를 감소시키고 실수요자도 주변 환경이 빼어난 곳을 빼고는 관망세를 보임에 따라 시장은 전반적으로 침체를 벗어나지 못할 것으로 내다봤다. 매매가 대비 전셋값 비율이 낮은 것도 가격 하락을 부채질한다. 최근 2∼3년간 매매가격이 전세가격에 비해 매우 높은 증가세를 유지한 것은 가격 상승에 대한 기대감을 의미하며, 전세가 비율이 낮을수록 매매가격 하락 가능성이 크다는 것이다. 낮은 전세가 비율은 매수자에게 부담으로 작용하고, 특히 투자적 성격의 주택 수요자에게는 주택구입의 부담이 더욱 증가해 수요 감소로 이어질 것으로 분석했다. 현재 전세가 비율은 전국적으로 50.2%, 서울은 44.2%이다. 회사채 수익률 상승으로 유동자금을 흡수, 집값 상승을 막는 효과도 기대된다. 내년 새 아파트 입주 물량이 31만가구로 풍부해 집값 상승을 완화시키는 역할도 할 것으로 보인다. 전셋값은 올해에 이어 내년에도 상승세가 지속될 것으로 보았다. 올해 6.4% 상승한 뒤 내년에도 4.1% 상승할 것으로 전망했다. 주택시장과 마찬가지로 토지시장 규제도 대폭 강화돼 예년의 상승률을 유지하기는 어려울 것으로 전망했다. 행정중심복합도시, 기업도시, 서울 뉴타운사업 등 각종 개발사업 등 개발호재가 이미 가격에 어느 정도 반영돼 상승률이 크게 둔화될 것이라는 견해다. 따라서 상승률은 1% 안팎으로 진단했다. 하지만 공공기관 지방 이전 및 배치계획안이 드러나면서 혁신도시 주변에서는 국지적 가격 상승도 점쳤다. 땅값 안정세와 더불어 거래량은 감소할 것으로 전망됐다.류찬희기자 chani@seoul.co.kr

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부동산 이중계약서 사라진다

주택을 처분한 사람(전 소유주)이 신고한 양도가를 현 소유주의 취득가로 간주하는 ‘취득가 간주제도’가 내년부터 모든 부동산에 적용된다.‘다운 계약서(실제 계약금액보다 계약금을 적게 쓰는 것)’ 등 이중계약서를 방지, 부동산 실거래가를 파악하기 위해서다. 지금은 시가 6억원이 넘는 고가주택만을 대상으로 하고 있다. 3일 재정경제부에 따르면 이런 내용을 담은 소득세법 개정안이 당정협의를 거쳐 국회에 상정돼 있다. 국회의원 143명이 찬성을 표시, 내년 발효가 확실시된다. ‘취득가 간주제도’가 전면 도입되면 집을 사는 사람은 다운계약서를 써줄 수가 없다. 예컨대 A씨가 양도소득세를 적게 내기 위해 다운계약서를 쓰려면 살 사람의 동의가 필요하다. 살 사람은 취득·등록세를 줄일 수 있어 이에 동의한다. 집을 산 사람이 나중에 집을 팔 때 실제 계약서를 첨부, 취득가를 높여 신고해도 지금까지는 별 탈이 없었다. 이 제도가 도입되면 다운계약서를 써준 사람은 양도차익이 크게 늘어 양도세 부담이 커지게 되기 때문이다. 취득가 간주제도는 내년에 발효되는 실거래가 신고를 의무화하는 부동산중개업법, 매매가를 등기부에 기재하는 부동산등기법 등과 함께 부동산실거래가를 파악하기 위한 이중장치인 셈이다.전경하기자 lark3@seoul.co.kr

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[경제플러스] 증여받은 집 5년내 팔면 양도세

1일 재정경제부에 따르면 내년부터는 집을 두 채 이상 가진 부모로부터 물려받은 집을 자녀가 5년 이내에 팔면 부모에게 1가구 다주택자에 적용되는 양도소득세 중과조항이 적용된다. 현재는 3년이다. 다주택자들이 중과되는 양도세를 피하기 위해 자녀나 친족 등 특수관계인에게 주택을 증여하는 사례가 늘고 있어 이를 막기 위해서다. 증여자가 운영하는 회사의 종업원이나 종업원의 친족도 특수관계인이다.

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