경매로 부동산을 취득하는 과정에서 세입자에게 지원 된 이주비용은 세법상 필요경비로 인정할 수 없다는 결정이 나왔다. 국세심판원은 15일 세입자 이주비용을 소득세법상의 필요경비로 보지 않고 과세대상에 포함시켜 양도소득세를 고지한 국세청의 결정에 대해 A씨가 제기한 심판청구를 기각했다. A씨는 지난해 의료법인을 설립할 목적으로 경매를 통해 부동산을 매입한 뒤 용도변경을 추진하면서 세입자들에게 이주비용을 지급했다. 그러나 장례식장 설치 문제로 주민들의 반대에 부딪힌 A씨는 결국 부동산을 다시 매각했고 앞서 세입자들에게 지급한 이사비용을 필요경비로 계산해 양도소득세를 신고했다. 국세청은 세입자 이사비용을 공제대상인 필요경비로 인정할 수 없다고 판단, 이를 포함시켜 양도세를 부과했다. 현행 소득세법은 부동산 취득과정에서 소송이나 화해에 사용된 비용은 필요경비로 인정하고 있다. A씨는 “건물의 용도변경을 위해 지출된 이사비용은 공사의 전단계로 자본적 지출에 해당되기 때문에 필요경비로 인정돼야 한다.”고 주장했다. 하지만 심판원은 결정문에서 “부동산을 취득하거나 양도하는 과정에서 소유권을 확보하기 위해 발생한 소송과 화해의 비용 등은 필요경비로 산입할 수 있지만 세입자를 내보내기 위한 이주비용은 필요경비로 보기 어렵다.”고 설명했다.백문일 기자 mip@seoul.co.kr

참여정부의 핵심정책을 둘러싸고 당청간 ‘정책 동조회로’에 파열음이 감지되고 있다. 뇌관은 부동산 정책이다. 열린우리당에서는 일부 의원을 중심으로 종합부동산세 등 보유세 완화를 골자로 한 수정론이 불가피하다는 의견이 나오고 있다. 청와대는 ‘일관성’을 강조하며 아예 “변화는 없다.”고 못박고 있다. 아직은 서로 얼굴을 붉힐 만큼 대립각은 형성되지 않았지만 정책 이견은 향후 범여권의 재편과정에 변수로 떠오를 전망이다. ●여,“더 이상의 혼란은 없다.” 최근 일부 비상대책위원들이 종합부동산세 등 보유세 완화를 골자로 하는 부동산정책 수정론을 들고 나온데 대해 일부 의원들은 “정책의 근간을 뒤흔드는 일”이라고 강도높게 비판했다. 이목희 의원은 13일 한 라디오 프로그램에서 “부분적 보완이라고 하지만 실제로는 골간을 건드리는 것”이라며 “선거에 패배한 것은 부동산 정책이 강해서가 아니라 집값을 못잡은 데 따른 것”이라며 수정론에 쐐기를 박았다. 전날 재야파의 이호웅 의원이 1가구 1주택자의 종부세 완화 필요성을 제기한 점을 감안하면 개혁진영 내에서도 이견이 표출되고 있는 셈이다. 출자총액제한제도 폐지를 놓고도 당내 갈등이 재점화되고 있다. 출총제가 기업의 투자활동에 발목을 잡는 것이라면 수정할 필요가 있다는 주장이 있는 반면 정책의 근간을 뒤흔드는 내용이라는 반대 의견도 만만치 않다. 급기야 김근태 의장은 이날 의원총회서 “당이 혼란스럽게 비칠 수 있는 의견을 말하지 말라.”고 당부했다.. ●청와대,“저항없는 개혁없다.” 당장 청와대측은 정책의 일관성을 강조하며 여당 내부의 혼란 양상을 우려하는 분위기다. 이날 김근태 의장의 취임 축하인사차 당사를 찾은 이병완 비서실장은 “국민의 신뢰를 받기 위해서는 정책의 일관성이 중요하다. 당정협의를 통해 같이 협의하기를 희망한다.”며 ‘경고성’ 언급을 통해 불편한 심기를 우회적으로 드러냈다. 노무현 대통령은 이날 국무회의를 주재한 자리에서 일각에서 제기되는 ‘개혁 피로증’을 언급하면서 “변화없는 사회는 침체되고 낙오한다.”면서 “저항없는 개혁은 없다.”고 강조했다. 노 대통령은 “부동산 정책, 교육개혁을 교조적인 논리로 흔드는 것이 가장 위험하다.”고 역설했다. 노 대통령의 이같은 발언은 열린우리당 내에서 흘러나오는 정부의 부동산 및 세제 정책의 완화 주장에 대해 쐐기를 박은 것으로 풀이된다. 그러나 정태호 청와대 대변인은 “공직자들의 자세를 강조한 것일 뿐 정치적으로 해석할 일은 아니다.”고 부연 설명했다. 앞서 청와대는 청와대 브리핑을 통해 여당에서 거론되는 1가구 1주택자에 대한 양도세 인하 등에 대해 반대하는 목소리를 분명하게 냈다. 또 장기거주한 1가구 1주택자, 수입이 없는 은퇴노령자에 대해 종합부동산세를 완화해야 한다는 주장에 대해서도 과세의 형평을 들어 선을 그었다. 박홍기 구혜영기자 koohy@seoul.co.kr

오세훈 서울시장 당선자의 강북개발 확대 공약에 힘입어 강북의 뉴타운 개발사업이 탄력을 받을 전망이다. 뉴타운 지역은 현재 강북U턴 프로젝트 호재가 있는 용산 한남동, 송파신도시 후광 지역인 거여·마천동, 청계천 대표적 수혜지 왕십리 등 몇몇 지역을 제외하면 대부분 연초와 비슷한 시세를 유지하며 한산한 분위기다. 오 당선자의 공약에 따르면 뉴타운이 26개에서 50개로 확대될 예정이어서 개발 재료와 사업 속도에 따라 옥석이 가려질 것으로 보인다. 11일 부동산 업계에 따르면 올해 상반기 뉴타운내 재개발 구역 중 사업진척을 보인 곳은 총 15개 구역이다. 길음뉴타운 7ㆍ8구역이 최근 재개발 시행인가를 받음에 따라 연말 착공하는 것을 비롯 ▲강북구 미아12구역▲동대문구 전농7구역▲동작구 흑석4구역▲성동구 왕십리2구역▲양천구 신월, 신정 1-2지구 등이 하반기에 조합 설립인가나 재개발 시행인가를 받을 것으로 보인다. 최근 서울시로부터 재개발 시행인가를 받은 길음뉴타운 7ㆍ8구역은 보상, 철거 절차를 거쳐 연말부터 공사에 들어간다. 길음7구역은 용적률 221%를 적용받아 지상 23층 아파트 7개동 548가구가 들어서고, 길음8구역은 용적률 225%를 인가받아 지상 26층 25개동 1617가구와 공원이 건립된다. 특목고 신설 부지도 마련돼 있다. 길음뉴타운은 95만㎡ 규모로 9개 재개발구역으로 이뤄져 있다. ●상반기 사업진척 15개구역 ‘착착´ 강북구 미아뉴타운(2차)에 속해 있는 미아12구역도 지난 5월16일 사업시행인가를 받아 속도를 내고 있다. 조만간 관리처분 인가를 받아 이르면 연말쯤 일반분양이 가능할 전망이다. 시세는 10평대 지분이 평당 1200만∼1600만원,20평대가 900만∼1100만원이다. 연초 수준이다. 전농·답십리 뉴타운(2차)에 속한 전농7구역은 지난 2월 전농·답십리 뉴타운 내에서 처음 정비구역지정을 받았다. 추진위에서 조합설립인가 신청을 위한 동의서를 받고 있다. 현재 조합원이 1538명으로 일반분양분이 1000가구 정도 예상된다. 시공은 삼성물산이 맡는다. 시세는 연초와 같고 거래는 없다.10평대 지분이 평당 1300만∼1400만원,20평대 1000만∼1100만원. 3차 흑석뉴타운 내에 위치한 동작구 흑석4구역은 1월 중순과 4월 중순 각각 구역 지정과 조합설립인가를 받았다. 이달 중 사업시행인가 신청이 목표다. 조합원수는 500여명, 일반분양분은 300가구 이상으로 예상된다.10평대 지분이 평당 2000만원선으로 역시 거래가 부진한 편이다. ●시세 연초와 비슷… 큰 움직임 없어 1차 뉴타운인 왕십리뉴타운 중앙에 자리잡고 있는 왕십리2구역은 사업 진행이 일사천리로 진행 중이다.5월18일 조합설립인가를 받았고 현재 사업시행인가를 신청해 신청 내용이 공고된 상태다. 이르면 하반기 중 착공에 들어갈 수 있을 것으로 예상된다. 연초보다 500만∼600만원 정도 올랐는데 시세가 너무 높아 현재 거래는 한가하다.10평대 기준 평당가는 2500만∼3000만원 선으로 매물이 많다. 2차 신정뉴타운 초입에 위치한 양천구 신월, 신정 1-2지구는 두산산업개발을 시공사로 선정했고 이 달에 사업시행인가를 받을 것으로 예상돼 신정뉴타운에서 가장 빠른 사업 속도를 내고 있다. 지분 10평 미만은 평당 2500만원,10평대는 1600만∼2000만원 선.3년전에 뉴타운으로 지정되면서 이미 많이 오른 상태다. 국민은행 박합수 부동산 팀장은 “너무 많이 올라 있는데다 기반시설부담금,1가구 2주택의 양도세 중과 등 각종 규제로 투자시간 대비 수익성이 위축돼 있는 만큼 투자시 주의가 요구된다.”고 말했다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

열린우리당을 중심으로 제기된 부동산정책 규제 완화 움직임에 대해 정부가 “현재로서는 어떤 조정도 검토하지 않고 있다.”며 기존의 강공책에서 후퇴할 뜻이 없음을 밝혔다. 정부는 여당이 주장하는 부동산 규제 완화는 ‘5·31지방선거’ 참패를 모면하기 위한 군색한 변명에 지나지 않는다면서 기존의 부동산 정책 기조를 유지하겠다는 의지를 분명히 나타냈다. 정책의 신뢰성 확보와 시장 안정을 위해서는 당분간 강도높은 부동산 정책이 필요하다는 이유에서다.#부동산정책 강공책 유지 추병직 건설교통부 장관은 최근 간부회의에서 여당 일각에서 일고 있는 부동산 정책 재조정 움직임과 관련,“재건축 등 정부의 부동산 안정책은 어떤 일이 있어도 흔들림 없이 추진될 것”이라고 말한 것으로 전해졌다. 추 장관은 “최근 지방선거에서 여당이 참패한 뒤 정치권 일각에서 여러 목소리가 나오고 있지만 ‘8·31대책’‘3·30대책’ 등 부동산 안정 정책이 흔들려서는 안 된다.”며 이같이 말했다. 이어 “현재 추진하고 있는 후속 입법이 제대로 완성될 수 있도록 동요하거나 긴장을 늦추지 말 것”을 주문하고 정치권의 혼란에 휩쓸려 시장을 자극할 만한 언행도 삼갈 것을 당부했다. 건교부 공무원들은 “여당이 선거참패 원인을 부동산 정책 탓으로 돌리는 등 맥을 잘못 짚고 있다.”면서 “모처럼 안정세로 접어든 주택 시장에 다시 기름을 끼얹지 않을까 걱정된다.”고 주장했다. 정부는 여당이 주장하는 양도세 부담 완화나 보유세 인하도 자칫 부동산 투기 완화와 공평과세의 큰 틀을 흔들 수 있다며 신중 접근론을 펴고 있다.설령 세제를 완화하더라도 선의의 피해를 보고 있는 실수요자에 한해 보유세 부분에서 극히 미세한 조정이 이뤄져야 한다는 것이다. 특히 세부담 경감을 위해서는 세율 조정이 이뤄져야 하는데 강화된 세제 정책을 실시해 보지도 못하고 바꾼다는 것은 정책의 신뢰도와 직결된다며 여당의 주장에 난색을 표하고 있다.#與 양도세 인하 주장에 난색양도세 인하는 더욱 받아들이기 어렵다는 입장이다. 양도세는 보유세와 달리 부동산을 사고팔면서 실현된 이익에 대한 부과인 만큼 여당의 주장이 설득력을 얻지 못하고 있다. 아직 부동산 시장이 안정을 되찾지 못한 데다 엄청난 불로소득이 엄연히 발생하고 있는데도 이를 그냥 넘겨버린다면 다시 투기 수요가 늘어날 우려가 있다는 이유 때문이다. 정부는 1가구1주택,3년 보유와 같은 실수요자는 여전히 양도세 부과가 면제되고 있어 더 이상 양도세 부과 문제를 논의할 필요가 없다고 보고 있다. 또 거래 활성화를 위해 양도세를 일부 완화할 경우 정부가 불로소득을 스스로 인정하는 동시에 그간 부동산 정책의 근간이 흔들릴 수 있다는 점에서 도저히 받아들이기 어려운 사안으로 보고 있다. 취득·등록세 인하도 이미 8·31대책 때 정부가 내년 초 추가 인하를 약속한 만큼 별로 새로울 것이 없다는 것이다. 부동산 정책은 일정대로 추진하되, 다만 시장을 안정시킬 수 있는 범위에서 신중하게 미세 조정을 할 수 있다는 입장이다.류찬희기자 chani@seoul.co.kr

열린우리당이 ‘5·31’ 지방선거의 패배 원인 가운데 하나로 부동산 세제정책을 꼽자 정부는 내심 못마땅해하는 표정이다. 당·청·정 3자간 협의를 통해 최종안을 마련해놓고 이제와서 정부 정책만 탓하는 것은 ‘누워서 침뱉기’라는 지적이다. ●정부 “정책완화 시기상조” 정부 고위관계자는 5일 “정부가 발표한 기존의 부동산 관련 정책에서 달라질 것은 하나도 없다.”고 밝혔다. 여당이 선거 후유증을 앓는 과정에서 부동산 정책을 말하는 것은 정치논리의 일환에 불과하다고 말했다. 특히 기존 정책을 완화해야 한다는 주장은 투기를 부추길 위험이 있기 때문에 당이 보다 신중할 것을 요구하기도 했다. 정부의 다른 관계자는 “토론만 있었을 뿐이지 당론으로 정리된 내용은 없는 것으로 안다.”면서 “청와대의 입장도 있기 때문에 부동산 정책의 완화를 거론하는 것은 시기상조”라고 말했다. 하지만 일각에서 1가구 1주택 실수요자와 고령자에 대한 종합부동산세 적용 완화나 취득·등록세 인하 등 구체적인 대안이 거론되자 세제당국은 난감해하는 표정이 역력하다. ●전문가들 “보유세 강화 유지돼야” 종부세가 시행도 되기 전에 다시 표류하는 게 아니냐는 우려와 함께 정부 정책에 대한 시장의 신뢰성이 무너져 ‘부동산 불패신화’가 다시 만연할 것이라는 목소리도 높다. 더욱이 투기를 원천봉쇄하기 위해 마련한 다주택자 양도세 중과 방침에 대해 양도세율 인하까지 거론되자 “8·31 정책의 근간을 흔드는 것”이라며 강력히 반발했다. 전문가들은 참여정부가 추진해온 ‘보유세 강화, 거래세 인하’는 큰 틀에서 유지되어야 한다고 입을 모은다. 그러나 실거래가 신고제로 과세 기준 금액이 높아진 만큼 거래세를 낮춰 부동산 시장의 숨통을 터줘야 한다고 주문했다. 하나은행 지은용 부동산팀장은 “강남에 오래 산 1가구 1주택의 무소득 고령자 등에 대해서는 장기보유 공제 등 세금 경감 방안이 필요하다.”고 강조했다. 취득·등록세 등 거래세 인하를 요구하는 목소리도 크다. 백문일 주현진기자 mip@seoul.co.kr

토지 보유세와 양도세의 부과 기준인 개별공시지가가 올해 전국 평균 18% 이상 올랐다. 여기에 종합부동산세 과세 기준이 가구별 합산 3억원 초과로 강화되면서 토지 보유세 부담도 2∼3배가량 늘어날 전망이다. 서울 충무로 파스쿠찌 커피전문점은 지난해보다 평당 2975만원 올라 올해 평당 1억 6859만원을 기록,3년 연속 가장 비싼 땅으로 나타났다. 가장 싼 땅은 평당 225원인 경남 남해군 삼동면 지족리 759번지 임야다. 건설교통부는 전국 2548만여 필지의 올해 개별공시지가를 시·군·구청장이 5월31일자로 공시했다고 밝혔다. 전국 개별지가 상승률은 총액 기준으로 전년보다 평균 18.56% 올랐다. 공시지가가 오른 땅은 79.15%인 2016만여 필지인 데 비해 내리거나 비슷한 땅은 20.85%인 532만여 필지다. 공시지가 기준 전국 땅값은 총 2258조 6696억원이다. 개별지역 중 행정도시 예정지인 충남 연기군의 지가 상승률이 전국에서 가장 높은 74.57%를 기록했다. 이어 경기 양평(61.23%), 충남 공주(45.88%), 인천 연수(42.27%), 성남 분당(40.54%), 인천 옹진(40.3%), 경기 양주(37.97%), 경기 평택(35.05%), 충남 천안(35.03%), 경기 여주(34.39%)가 뒤를 이었다. 지역별로는 충남(33.13%) 상승률이 가장 높았다. 이어 경기(22.57%), 서울(20.15%), 충북(18.15%), 인천(17.49%), 울산(16.57%), 대전(15.08%), 경남(15.06%), 대구(13.67%), 경북(13.29%), 강원(13.26%)순으로 나타났다. 올해부터 토지의 종합부동산세 과세기준이 ▲6억원 초과에서 3억원 초과로 ▲사람별 합산에서 가구별 합산으로 ▲부담 상한이 1.5배에서 3배로 각각 강화돼 토지 보유세 부담은 지난해보다 최고 3배까지 높아질 전망이다. 개별 공시지가에 대한 이의신청은 1일부터 한달간 시·군·구나 홈페이지에서 제공하는 서식을 이용해 오는 30일까지 접수해야 하며, 재검증과 심의를 거쳐 7월31일 조정 공시된다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

올해 개별 공시지가가 대폭 오른 지역은 보유세 부담도 그만큼 커진다. 공시지가가 74.57% 오른 충남 연기군은 보유세 부담이 대부분 두배 이상 늘고, 서울(개별 공시지가 상승률 20.15%)과 분당(40.54%)의 비업무용토지 나대지 등도 강화된 종합부동산세(종부세) 과세 대상이 되면서 세 부담이 2∼3배 늘어난다. ●보유세 부과 기준도 강화 올들어 종부세에 대한 과세방법, 과표적용률, 기준금액, 세부담 상한선이 모두 강화된다. 과세기준 금액은 지난해 6억원 초과에서 3억원 초과로 바뀌고, 단위도 사람별 합산에서 가구별 합산 과세로 강화된다. 이에 따라 비사업용 나대지, 잡종지, 부재소유자 농지 등 토지에 대해 세대별 합산 공시지가를 기준으로 3억원 이하면 재산세만 내고,3억원을 초과하면 재산세와 종부세를 모두 내야 한다. 종부세 과표 적용률도 지난해 공시지가의 50%에서 올들어 70%로 높아지고, 종부세 부담 상한도 지난해 1.5배에서 3배로 높아진다. 공시가격이 오른데다 부과 기준이 강화되면서 세금이 크게 늘어나는 것이다. 예컨대 서울 성북구 성북동 337㎡ 규모의 나대지는 지난해 공시지가가 4억 5495만원으로 종부세 대상이 아니지만 올해는 공시지가가 5억 2909만원으로 올라 종부세 과세 대상이 된다. 지난해에는 재산세 106만 4840원(교육세 포함)만 내면 됐지만 올해는 재산세 144만 5980원과 종부세 116만 8360원(농어촌특별세 포함, 도시계획세 별도)을 합해 모두 261만 4340원을 내야 한다. 보유세 부담이 전년 대비 2.5배나 커진 것이다. 분당 정자동 1241㎡ 규모의 상가 부속 토지도 공시지가가 지난해 74억 5200만원에서 올해 104억 9490만원으로 올라 재산세와 종부세 부담이 지난해 2058만 7200원에서 올해 3088만 800원으로 1.5배 커진다. ●양도세·증여세 부담도 커져 토지투기지역이 아니면서 사업용 토지인 경우 양도소득세가 늘어난다. 비사업용 토지와 토지투기지역에서는 이미 실거래가로 양도소득세를 물고 있어 공시지가 변동의 영향을 받지 않는다. 예컨대 이번에 공시지가 상승률 상위 5개 지역인 충남 연기, 경기 양평, 충남 공주, 인천 연수, 성남 분당 가운데 양평군을 뺀 4곳은 토지투기지역으로 지정돼 있어 양도세 부담이 늘지 않는다. 단 토지투기지역이 아닌 양평군은 올해 공시지가가 61.23% 오름에 따라 양도세 부담이 증가한다. 상속에 따른 증여세도 늘어난다. 증여세는 공시지가에 따라 1억원 이하는 10%,1억원 초과∼5억원 이하는 20%,5억원 초과∼10억원 이하는 30%,10억원 초과는 40%의 세금을 각각 물리고 있다. 세무사 김종필씨는 “공시지가 상승은 물론 종부세 및 재산세 적용비율이 높아짐에 따라 해마다 보유세 부담이 커질 것”이라면서 “부동산 투자도 보유세 부담에 대비한 포트폴리오 전략이 필요하다.”고 말했다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

집값 전망을 놓고 말들이 많다. 도대체 누구 말을 믿어야 할지 헷갈린다. 집을 사려는 사람이나 팔려는 사람 모두 혼란을 겪고 있다. 정부는 부동산 거품 붕괴를 경고하면서 더이상 집값이 오르지 않을 것이라고 강조하고 있다. 반면 부동산 전문가들의 전망은 나뉘어졌다. 집값이 꼭짓점에 이르렀다는 주장과 일시적인 조정세에 불과하다는 주장이 팽팽히 맞서 있다. ●버블시대…전망은 엇갈리고 일부 전문가들은 토지시장이 이미 위축됐고 최근엔 주식도 하락장인데다 각종 경제지표 전망도 어두워 부동산 거품 붕괴도 가능하다고 지적한다. 김선덕 건설산업전략연구소장은 “지난해와 올해 주택공급이 늘었고 부동산과 같은 방향으로 움직이는 골프장 회원권도 하락세인데다 ‘버블7’ 지역의 매도-매수 호가 차이도 벌어지는 등 붕괴 조짐이 있다.”고 말했다. 서춘수 신한은행 PB사업부 재테크팀장도 “거래가를 등기부 등본에 기재해 거래가 투명해지고 보유세가 중과되는 등 달라진 부동산제도가 하반기부터 점차 실현되면서 매물이 나와 거품이 잡힐 것”이라고 전망했다. 반면 우리은행 안명숙 부동산팀장은 “일정 시점이 되면 사겠다는 대기 세력이 많아 하락폭은 크지 않고 다시 오를 것”이라고 말했다. 국민은행 박합수 부동산 팀장도 “관망세이지만 매도물량이 많지 않아 강남쪽에 들어가고 싶은 실수요자라면 다시 오르기 전에 지금 들어가야 한다.”고 조언했다. ●무주택자…청약통장은 필수·급매물 눈여겨봐야 무주택자는 일단 청약통장부터 만들어야 한다.8월 판교 중대형 청약은 안 되지만 파주, 김포, 수원 광교, 송파 신도시 아파트가 잇따라 공급되기 때문이다. 지난 5월말 기준 청약저축 가입자는 228만 3562명으로 전년 동기대비 19.3% 늘었다. 김광석 스피드뱅크 팀장은 “지방이나 서울 외곽지역 아파트값은 떨어지겠지만 서울·경기의 주요 지역은 빠져도 다시 오를 것”이라면서 “내집마련을 원한다면 급매물을 부지런히 살피고 시세보다 낮다면 적극 매입해도 된다.”고 말했다. 닥터아파트 이영호 팀장은 “용산·성동·광진·강서구 등 ‘버블7’을 뺀 개발 호재가 있는 지역 아파트는 전망이 밝다.”고 추천했다. 중소형 평형에 살고 있는 1주택자라면 중대형 갈아타기를 시도해볼 수 있다. 내집마련정보사 함영진 팀장은 “집값은 지역간 양극화는 물론 지역내에서도 평형에 따라 가격 차이가 심하게 벌어진 상태다.”면서 “만약 시세보다 떨어질 경우 1주택자라면 비인기 지역에서 인기지역으로, 중소 평형에서 중대형으로 갈아타기를 고려해볼 수 있다.”고 주장했다. ●다주택자는 세금계산부터 2주택자라면 세금을 계산해본 뒤 매각 여부를 빨리 결정해야 한다. 양도세 강화가 내년부터 실시된다고 연말에 매물을 내놓을 경우 팔리지 않아 기회를 놓칠 수도 있기 때문이다. 박합수 국민은행 부동산 팀장은 “5∼10년 이상 장기보유자들의 경우 내년부터 장기보유특별공제가 사라지는 만큼 올해안에 매도에 나서는 게 유리하다.”면서 “세금을 신경쓰지 않을 수 없는 만큼 고정 수익이 취약한 사람들도 내년 양도세가 강화되기 전에 처분하는 게 현실적이다.”고 말했다. 3가구 이상 다주택자는 보유세를 계산해본 뒤 상대적으로 양도차익이 적은 곳은 매도나 증여에 따라 처분하라고 조언한다. 임달호 현도컨설팅 사장은 “집값 상승이 불투명해지면서 여러 채를 보유하는 것은 위험한 포트폴리오”라면서 “비인기지역은 과감히 처분하는 게 좋다.”고 말했다. 대출비율이 높고 수익성이 떨어지는 무수익 부동산은 처분 대상이다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

정부가 서울 강남아파트 구매 행위에 ‘폰지 게임’ 경고를 내렸다.건설교통부는 26일 주택시장 동향 및 시장전망 자료를 통해 “강남권은 앞으로 5년 동안 최소한 10만 가구가 늘어나고, 투기이익을 사실상 기대하기 어려운 상황에 접어든다.”며 수급구조에 근본적인 변화가 예상된다고 밝혔다. 건교부는 따라서 “투자 목적으로 강남 아파트를 샀다가는 허황한 꿈을 쫓다가 결국 낭패를 보는 폰지 게임(Pongi game·비용이 수익을 초과하는 게임)에 빠져들 수 있는 만큼 시장 참여자들은 냉정하고 합리적인 판단을 내려야 한다.”고 당부했다. 건교부는 폰지 게임 근거로 ▲공급 물량 증가 ▲세금 중과로 인한 투기수요 감소 ▲최근 집값 하락세를 들었다. 건교부는 가장 주목해야 할 대목으로 주택 공급 증가를 꼽았다.2010년까지 강남권에 20만 가구가 새로 공급되며, 이중 순증 물량만 10만 가구에 이르는 만큼 집값이 안정될 것으로 내다봤다. 주택 수요 측면에서도 보유세·양도세가 대폭 강화되고 재건축 부담금이 신설돼 가수요가 사라지고 큰 폭의 투자수익률을 기대할 수 없다고 전망했다. 건교부는 최근 강남권 재건축 아파트값이 3개월 만에 내림세로 돌아서고 거래가 감소한 것은 집값이 조정받는 징조라고 설명했다.류찬희기자 chani@seoul.co.kr

다음달부터는 부동산 소유권을 이전등기 할때 실거래가격을 등기부등본에 기재해야 한다. 가격을 허위로 신고할 경우 취득세의 최고 5배까지 과태료가 부과된다. 재정경제부는 25일 부동산등기법이 개정됨에 따라 오는 6월부터 등기부에 실거래가를 기재하는 제도를 시행한다고 밝혔다. 부동산 거래 당사자가 올 1월1일 이후 소유권을 이전하는 매매계약을 해 6월1일 이후 소유권 이전 등기를 신청하는 분부터 적용된다. 등기부 기재금액이 허위로 밝혀지는 경우 거래당사자에 대해서는 취득세의 3배 이하, 주택거래신고지역내의 공동주택은 취득세의 5배 이하의 과태료가 부과된다. 이뿐이 아니다.만일 적게 신고한 금액을 기초로 양도차익을 얻게 될 경우 축소신고 금액에 대한 취득세와 등록세를 추가로 내야 하고 불성실 신고에 따른 가산세도 내야 한다. 이중계약서를 작성한 공인중개사는 등록취소 또는 6개월 이내의 자격정지 처벌을 받는다. 실거래가 등기부 기재 절차는 거래당사자 또는 중개업자가 계약체결 뒤 30일(주택거래신고지역내 공동주택은 15일) 이내에 시·군·구에 실거래가격을 신고한다. 이후 시·군·구에서는 거래당사자 등에게 ‘거래신고필증’을 교부하며, 부동산 거래당사자는 ‘거래신고필증’과 부동산 매매목록 등 필요한 서류를 추가해 소유권 이전등기 신청시 등기소에 제출해야 한다.이어 등기관은 거래신고필증에 기재된 실거래액을 등기부에 기재하게 된다. 재경부 관계자는 “이중계약서 작성을 근절해 부동산 거래의 투명성을 높이고, 양도세와 취·등록세 등 재산관련 세금을 실거래가 기준으로 매기는 과세시스템을 구축하겠다는 취지”라면서 “세금탈루, 기업분식회계 등 관행화된 도덕적 해이가 사라지고, 보유세의 세부담 형평성도 높아지게 된다.”고 말했다.이영표기자 tomcat@seoul.co.kr

서울 서대문구에 사는 이구만(43)씨는 지난 20일 서울 서초동 아파트를 사서 이사하려던 계획을 접었다. 대신 반포 아파트 전세를 택했다. 계약이 깨지자 이참에 아파트를 팔려던 주인과 부동산중개업소는 난리를 피웠지만 이씨는 “지금은 아니다.”라는 결론을 내리고 내집마련 계획을 수정했다. 어려운 경쟁률을 뚫고 판교 신도시 아파트 당첨 행운을 얻은 김모씨도 계약 마감일까지 망설이다가 결국은 당첨권을 버렸다. 분양 가격이 비싸고 입주 뒤 10년간 거래 규제를 받는 데다 앞으로 시세를 예측할 수 없다는 판단에서다. 이처럼 아파트값 버블(거품) 확산과 보유세 강화 등으로 집값이 조정기를 거칠 것으로 예상되면서 내집마련 시기를 저울질하는 매수자가 늘고 있다. ●“집값 빠지면 사겠다” ‘8·31대책’,‘3·30대책’ 등 주택시장을 옥죄는 정책이 잇따라 발표되고 버블 경고가 나오면서 성사되려던 아파트 거래 계약이 깨지는 사례가 빈번하다. 매수자들이 지금 사면 ‘상투’를 잡을 수 있다는 판단에서다. 특히 투자 목적으로 구입하려던 수요자들이 기대 수익 저하를 걱정해 아예 매수에 나서지 않는 바람에 거래는 거의 이뤄지지 않고 있다. 주택 매입을 꺼리는 이유는 버블이 끼였다는 경고를 사실로 받아들이고 있다는 증거. 특히 강남 지역 등 단기간 아파트값 상승폭이 컸던 지역에서는 거래 실종 현상도 점차 가시화되고 있다. 거래 부진은 버블 지역뿐 아니라 거의 모든 지역으로 번지고 있으며 상가 등 다른 부동산 거래까지 영향을 받고 있다. 보유세 강화에 따른 심리적 부담, 앞으로 집을 팔 때 무거운 양도세를 내야 하는 압박도 아파트 구입을 막는 데 한몫 한다. 집값 오름세가 크지 않다면 굳이 높은 세금을 물면서까지 서둘러 비싼 아파트를 살 필요가 없다는 분위기가 전반적으로 번지고 있는 것이다. 상황이 이처럼 불투명한 만큼 전문가들도 “일단 기다리라.”고 권한다. ●내집마련 타이밍은 과연 언제 부동산시장에 대한 정부 서슬이 시퍼런데다 다음달 초에는 대통령이 직접 입장을 밝히겠다고 선언한 마당에 서두를 필요가 없다는 것이다. 박상언 유앤알 대표는 “버블 논란 이후 아파트 구입과 관련한 상담이 쑥 들어갔다.”면서 “지금은 정부가 인위적으로라도 부동산시장의 거품을 터뜨리려고 하는 상황인 만큼 적어도 가을까지는 기다리는 게 좋다.”고 밝혔다. 함영진 내집마련정보사 팀장도 “집값이 오르려면 8월 판교 중대형아파트 분양과 성수기가 다가오는 가을 정도는 되어야 한다.”면서 “6월 이전에 아파트값이 5∼10%가량 하락한다면 매수하는 것이 바람직하고 6월 타이밍을 놓치면 매물이 많은 12월을 노리는 게 좋다.”고 말했다. ●실수요자 매수자라면 신중히 구입 전문가들은 한 목소리로 투자 목적의 아파트 구입을 자제하라고 조언한다. 실수요자라도 개발호재가 있는 아파트를 매입하라고 전한다. 전철이 들어서거나 도로가 뚫리는 곳, 대규모 공원이 조성되는 곳 등이다. 9호선 지하철역 역세권으로 예정된 곳이나 뉴타운에서 공급되는 아파트를 권한다. 뉴타운 개발지역에 붙은 동네도 그런대로 투자할 만하다. 그러나 과거와 같이 단기간에 높은 수익률을 기대하는 것은 금물이다. 박상언 대표는 구입 목적이 실수요라면 지하철 9호선 개통 예정지인 강서구 염창동 일대 아파트 등을 권했다. 닥터아파트 이영호 리서치 팀장도 “서울시 U-프로젝트에 속해 있는 성동구, 광진구, 용산구 등이 유망하다.”면서 “그러나 무리하지 않는 수준에서 매수하는 게 좋다.”고 조언했다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

｜베이징 이지운특파원｜중국 정부가 끝없이 치솟는 부동산 가격을 잡기 위해 ‘세금 카드’를 꺼내들었다. 국무원은 지난 17일 원자바오(溫家寶) 총리 주재로 상무회의를 열고 ‘부동산 대책 6개 방안’을 내놓았다고 18일 중국 언론들이 일제히 보도했다. 특히 이번 방안에는 ‘양도소득세’ 강화를 통한 투기성 전매 억제 의지 표명이 과거 정책과는 크게 다른 점이라고 현지 언론들은 분석했다. 앞으로 각 지방정부의 시행령 제정에 따라 차이는 나겠지만, 지난해 이미 매매 대금의 3%까지 오른 양도세가 1년만에 다시 오를 것으로 전문가들은 예상하고 있다.중국의 양도세는 기본공제나 누진적용 개념 없이 계약금액에 일괄 부과해 그 효과가 한국보다 훨씬 크다고 한다. 이와 관련, 중국에 진출한 한국의 한 유력 건설사 관계자는 “중국의 건설·세무 당국자들이 최근 한국의 부동산 정책에 관해 상당한 관심을 갖고 있고, 관계기관 정례 교류시 많은 질문을 던진다.”면서 “일부 주택 정책이 한국과 비슷해질 가능성이 많다.”고 내다봤다. 또한 은행을 통한 주택 구매 대출 요건도 더욱 강화된다. 자기자금 비율 조건은 과거 20%에서 30∼40%까지 높아졌으나 최대 절반 가까이로 더 높아질 것이라는 전망도 나온다. 아울러 현지 언론들은 처음으로 부동산 개발 전 과정에 대한 관리, 감독 방안이 제시됐다고 의미를 부여했다. 개발상의 아파트 매집행위 등 집값을 부추기는 행위 등이 제재를 받게될 것으로 예상했다. 재개발 지역에 대한 수요·공급 관리 방안 역시 개발상들의 활동을 위축시킬 것으로 예상된다. 그러나 일각에서는 지난해 3월 ‘부동산 대책 8개 방안’,4월 ‘신(新) 대책 8개안’,11월 ‘집값 안정대책’ 등 잇따른 대책에도 부동산 가격을 잡지 못하고 있다는 비판이 강하게 제기된다. 원자바오 총리는 국무원 상무회의에서 “중국의 주택시장이 지난해 거시정책 조정 이후 성장속도가 억제됐지만 여전히 해결되지 않은 문제가 있다.”면서 “일부 대도시의 주택가격 상승속도가 지나치게 빠르고 공급구조가 불합리하며 시장질서가 문란하다.”고 지적했다.jj@seoul.co.kr

경북 문경에 사는 A씨는 땅 한 필지를 10개로 쪼개 10명에게 팔면서 실제 거래 가격보다 1000만∼3000만원 낮게 신고했다. 매수자들이 신고한 계약서의 금액이 모두 제각각이어서 확인한 결과 실거래가 위반임이 밝혀졌다. 해당 지자체는 A씨에 대해 과태료 2300만원을 부과했다. 건교부는 지난 1월 접수된 부동산 실거래가 신고 3만 3754건 가운데 허위 신고 의심이 있는 1902건을 조사한 결과 이 중 24건이 실거래가신고를 위반했다고 16일 밝혔다. 이 중 16건에 대해서는 과태료 1억 4211만 5000원을 매길 예정이고, 나머지 8건은 증여세 회피 의혹이어서 국세청의 조사가 이뤄진 뒤 결과가 확정된다고 덧붙였다. 과태료가 확정된 허위 신고 사례들을 살펴보면 건물 거래가를 2억 5200만원으로 신고했으나 거래가격 검증시스템(적정가 6억 4900만원)으로 확인한 결과 은행대출담보금 3억 6300만원을 빼고 낮은 가격으로 거래한 것처럼 신고했다가 적발됐다. 또 아파트를 실제 3200만원에 거래하고도 공시가격(2600만원)으로 낮춰 신고했다가 검증시스템에 적발됐다. 계약금액을 4200만원으로 신고했지만 등기부등본과 대조한 결과 5400만원의 담보대출이 설정돼 있는 것으로 밝혀져 적발된 경우도 있다. 이밖에 부자간, 형제간토지·건물을 사고 팔면서 거래가를 대폭 낮추거나 거래 내역을 제시하지 못해 적발되기도 했다. 이들 8건은 국세청의 별도 조사를 통해 증여·양도세가 부과될 예정이다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

최근 한국경제연구원이 상속세제를 비판하는 보고서를 내놓으면서 재계 일각의 상속세제 개편 필요성 주장과 맞물려 논란이 일고 있다. 한국경제연구원과 재계의 주장은 완전포괄주의 방식의 과도한 상속세제가 경영권 편법승계 부작용을 낳고 부를 창출하기 위한 기업주의 창의적인 경제활동을 저해한다는 것이다. 또 소득세를 부담하면서 축적한 부에 대해 다시 상속세를 과세하는 것은 이중과세라는 주장이다. 그러면서 상속세제가 폐지되거나 없는 캐나다 등 일부 국가의 사례를 들어 세율 인하와 완전포괄주의 포기를 요구하고 있다. 재정경제부는 상속세 제도가 없는 국가의 경우 양도세 등 별도의 세제로 부의 세습을 제어하고 있을 뿐 아니라 주요 선진국에 비해 세율이나 상속·증여세의 비중이 그리 높지 않다고 반박한 바 있다. 하지만 우리는 삼성에 이어 현대차의 편법·불법 경영권 세습이 사법심판의 대상이 되고 있는 상황에서 이러한 주장이 제기된 의도에 주목한다. 마치 잘못된 법·제도로 인해 재벌이 희생양이 되고 있는 양 호도될 수 있기 때문이다.2003년 말 상속세 완전포괄주의가 도입된 것은 첨단 금융기법을 활용해 법망을 빠져나가려는 재벌의 ‘세금 없는 부 세습’이 자초한 결과다. 재벌의 편법·탈법이 없었더라면 도입되지 않았다는 얘기다. 게다가 미국 일본 독일 등에서도 오래 전부터 시행하고 있다. 지금 문제가 되는 것은 수많은 주주들의 투자금으로 결집된 기업에 대해 독점적인 소유권을 행사하면서 가업을 잇듯이 자식에게 물려주려는 잘못된 사고방식에 있다. 기업주 2세들이 시장과 주주에게 경영능력을 확인시켜주면 누구보다 쉽게 경영권 승계의 동의를 이끌어낼 수 있다. 상속세의 호도된 주장으로 진실을 왜곡하지 말기 바란다.

지난해 부동산, 아파트분양권 등 부동산 관련 권리, 주식·출자지분, 골프장회원권 등 양도소득 과세대상 재산을 처분하고도 예정신고를 하지 않은 42만 1000명은 오는 6월1일까지 ‘양도소득세 확정신고’를 해야 한다. 자산별로는 부동산 양도 관련 33만 3000명, 주식 관련 6만 1000명, 부동산에 관한 권리 관련 2만 6000명이다. 이들은 국세청 홈택스서비스(www.hometax.go.kr)의 ‘양도소득세 자동계산프로그램’을 이용하면 세액계산을 쉽게 할 수 있다. 홈택스서비스에 접속해 ‘회원가입’→‘가입용 번호와 주민등록번호 입력’→‘ID와 비밀번호 입력’ 등 순서로 진행하면 된다. 신고서 작성은 홈페이지에 접속해 ‘국세정보서비스’→‘신고납부요령’→양도소득세’ 등의 순서를 거친 뒤 납세자들에게 전달된 봉투에 넣어 세무서로 발송하면 된다. 문의는 ☎(국번없이) 1588-0060,1577-0070 또는 (02)720-3214,(02)397-1752.

서울 강남 주요 재건축 단지의 개발부담금 규모가 조합원당 최고 1억 8800만원에 이를 것으로 추산됐다. 10일 한국감정원과 부동산정보업체 등에 따르면 오는 9월 재건축 개발이익 환수제 시행을 앞두고 서울시내 5개 재건축 단지를 대상으로 시뮬레이션한 결과, 강남지역 4개 단지의 조합원당 부담액은 4300만∼1억 8800만원으로 전망됐다. 2003년 12월 추진위를 구성한 송파구 잠실주공5단지의 경우 2012년 12월 재건축 사업이 끝난다고 볼 때 조합원당 개발이익은 6억 3000만원으로 추정됐다. 이익규모에 따른 누진율(0~50%)을 적용하고 법 시행 전(2003년 12월∼2006년 9월)의 이익분을 빼면 재건축사업으로 건축된 주택을 분양받은 조합원 한 명당 물게 될 개발부담금은 1억 8800만원이 된다.2003년 12월 사업을 착수해 추진위가 구성된 강남구 대치동 은마아파트는 2012년 12월 사업이 마무리된다고 가정할 때 개발이익은 4억 9000만원이며, 기간을 안분할 때 1인당 부담액은 1억 3800만원이다. 사업시행 인가신청 단계의 강남구 청담동 한양아파트는 2009년 12월 사업이 종료된다고 볼 때 4300만원이 부담금으로 조합원마다 부과된다. 이미 사업이 종료(99년 12월∼2006년 1월)된 강남구 도곡동 도곡렉슬을 시뮬레이션한 결과, 조합원당 개발이익은 8억 9000만원, 조합원당 부담금은 4억 900만원까지 나온다. 그러나 도곡렉슬은 법 시행 이전에 재건축을 끝냈기 때문에 개발이익을 한 푼도 내지 않아도 된다. 시뮬레이션은 착수 시점의 단지별 기준시가 총액을 산정하고 현재 시점에서 가상 설계를 토대로 주변시세를 감안해 총액을 구한 뒤 최근 10년간 해당지역 평균 아파트값 상승률을 적용, 준공시점의 시가를 산정했다. 정부 관계자는 “이번 시뮬레이션은 재건축 부담금이 투기수요 차단의 효과가 크다는 것을 보여준다.”면서 “부담금은 집값 상승에 따른 양도세 부담까지 더하면 재건축으로 인한 차익은 앞으로 더욱 기대하기 어려울 것”이라고 말했다. 강충식기자 chungsik@seoul.co.kr

경기도 용인에 평당 150만원짜리 토지를 1만평 갖고 있는 김모(63)씨는 요즘 이 땅이 팔리기만을 기다리고 있다. 자신을 그림자처럼 ‘보좌’하는 거래은행 프라이빗뱅커(PB)에게 지난달부터 “팔아달라.”고 요청하고 있지만 PB는 곤혹스러운 눈치다. 시중은행 PB들이 요즘 땅 팔기에 혈안이 됐다. 땅부자 고객들이 너나없이 팔아달라는 주문을 해오고 있기 때문이다. 은행은 부동산중개업을 할 수 없으나 부자고객의 자산관리 차원에서 오래 전부터 고객과 중개업자 사이에 ‘다리’를 놓아왔다. 특히 매매를 성사시키면 고객의 신뢰는 물론 거액의 거래대금도 유치할 수 있다. ●“5월이 가기 전에, 늦어도 올해 안에 팔아달라.” 부동산 관련 상담만 10년째 해오고 있는 한 PB는 “요즘 고객들 사이에서 땅을 잘 팔아주는 PB가 가장 유능한 PB로 통한다.”면서 “임야나 나대지 등 토지 매물은 쏟아지는데 매도 방법이 없어 고민”이라고 털어놓았다. 땅부자들은 특히 5월 말까지, 늦어도 올해 안에 처분할 것을 원한다. 이달 30일에 공시지가가 고시될 예정인데다, 이 지가를 토대로 6월1일을 기준일로 삼아 올해의 재산세와 종합부동산세 등 보유세가 부과되기 때문이다. 특히 올해부터는 종부세가 가구별로 부과되고, 공시가격도 6억원 이하로 낮아지며, 세금 상한선이 전년 대비 300%(3배)까지 치솟아 땅 부자들에게는 ‘세금 폭탄’이 기다리고 있다. 우리은행 강남PB센터 권오조 세무팀장은 “공시지가 고시 이전에 양도나 증여로 소유권을 넘길 수 있겠냐는 문의가 가장 많다.”면서 “정부의 강력한 세금 정책의 파급효과가 토지에 집중되고 있다.”고 말했다. 내년부터는 양도세 부담이 양도차익의 60%까지 늘어나 투자 메리트가 떨어지는 비사업용 토지나 부재지주농지 등은 적어도 올해 안에 팔아야 한다. 하나은행 PB영업부 김일수 부동산팀장은 “토지거래허가구역의 토지를 개인이 살 경우 모든 세대원이 1년 이상 거주해야 하기 때문에 팔 수 있는 통로 자체가 막혔다.”고 말했다. ●시중은행 PB센터 토지매물 급증 국민은행에서 부동산 상담을 전담하고 있는 PB사업부 박합수 팀장은 “지난달부터 토지매매 요청이 두 배 이상 늘었다.”면서 “금액도 7억원에서 200억원에 이를 정도로 다양하다.”고 밝혔다. 토지매매 시장에서는 공급은 많은데 수요가 거의 없는 셈이다. 이와 반대로 상가빌딩의 경우는 사려는 사람이 넘쳐나지만 팔려는 사람이 없다. 박 팀장은 “토지보다 상가 투자가 유망하다는 판단에 따라 매수세가 급증하고 있으나 월세 등 수입을 낼 만한 매물은 거의 나오지 않고 있다.”고 말했다. 하나은행 김일수 팀장 역시 “아파트단지형 상가 등 상업용 건물을 사달라는 요구가 전체 상담의 30%에 이를 정도로 수요 초과 현상이 빚어지고 있다.”고 말했다. 한편 강남의 아파트 매매시장은 수요와 공급이 모두 얼어붙은 채 강보합세를 유지하며 ‘눈치’만 보고 있다. 우리은행 안명숙 부동산 팀장은 “지금이 ‘꼭지’가 아니냐는 불안감이 팽배해 있지만 그래도 강남 집값은 쉽게 떨어지지 않을 것이라고 믿는 사람이 많다.”고 전했다. 과거 부동산 정책과 마찬가지로 이번에도 시간이 흐르면 다시 올라갈 것으로 믿는 소유자와 떨어지면 사겠다는 투자자들이 팽팽하게 대치하고 있는 것이다. 시중은행 관계자는 “부동산 정책의 강도에 대한 판단이 서로 다르고, 토지·상가·아파트의 수요·공급이 엇박자를 내면서 부자들의 고민도 깊어지고 있다.”고 말했다. 이창구기자 window2@seoul.co.kr

성북구에 사는 K씨는 평소 구입하고 싶었던 건물의 계약을 앞두고 고민하고 있다. 거래 상대방이 ‘다운계약서’를 요구하기 때문이다. 성북구가 올해 초부터 토지투기지역으로 지정돼 실거래금액을 기준으로 양도세를 내야 한다며 양도세만큼 거래금액을 줄이자고 한 것이다.K씨 입장에서는 꼭 사고 싶은 건물이기에 응하고 싶은 생각이 굴뚝같다. 현재 바뀐 세제를 고려하면 K씨가 다운계약에 응할 때 어떤 불이익이 있을까. 결론부터 말하면 이제는 설사 원하는 부동산을 매입하기 어렵게 된다 하더라도 다운계약서를 작성하는 일은 피해야 한다. 개정된 세법에 따르면 내년부터 모든 부동산의 양도에 대하여 양도소득세를 실제 거래한 금액을 기준으로 계산해 내야 한다. 그 전 단계로 올해부터 비사업용 토지나 1가구 2주택의 양도소득세를 투기지역이 아니더라도 실거래가로 계산하도록 개편됐다. 정부는 부동산의 실거래가 과세제도가 안착될 수 있도록 크게 두 가지의 제도를 도입했다. 그 중 하나는 부동산 실거래가 신고제도이다. 부동산 거래 계약체결일로부터 30일 이내에 실거래 금액을 시·군·구청에 신고하도록 하는 제도이다. 중개업자가 거래계약서를 작성 교부한 경우는 중개업자가, 당사자끼리 직접 거래계약서를 작성한 경우는 거래 당사자가 공동으로 신고해야 한다. 만약 신고를 하지 않거나 허위로 신고하면 매도자, 매수자 및 중개업자에게 취득세 3배 이하의 과태료가 부과된다. 위 사례에서 K씨가 다운계약서를 작성했다면 취득세의 3배를 과태료로 부과받을 수 있다. 또 다른 하나는 취득가 간주제도이다. 이는 거래 상대방이 신고한 양도가액을 매수인의 취득가액으로 간주하는 제도이다. 종전에 거래금액 6억원 이상의 고가주택에만 적용되던 제도를 모든 부동산(분양권 포함)의 거래로 확대한 것이다.K씨의 사례로 보면 다운(할인)해준 금액만큼 나중에 부동산을 팔 때 손해를 보게 된다. 매도인의 요구로 줄여준 금액만큼 나중에 양도소득세를 더 내야 하는 것이다. 양도자의 입장에서도 거래금액을 줄여서 신고하는 것은 바람직하지 않다. 양도소득세를 포탈할 목적으로 거래금액을 줄여서 신고한 경우 거래일이 속한 연도의 다음해 5월 말일로부터 10년 동안에는 세무당국이 언제든지 적게 신고한 금액을 적발해 세금을 추징할 수 있기 때문이다. 세금 포탈 사실이 적발되면 우선 신고세액의 20%가 신고불성실 가산세로 더해지고, 연 10.95%의 고율로 납부불성실 가산세도 부담해야 한다. 더욱이 올해 하반기부터 부동산 등기부등본에 거래금액을 기재하는 제도가 실시될 예정이어서 10년 동안 어느 한 사람이라도 실거래금액이 노출되면 거래단계에 있는 모든 사람들이 세금을 추징받을 수 있다는 점도 잊지 말아야 한다. 취득가 간주제도가 실시되면서 양도소득세를 신고할 때 거래 자산의 매매계약서 사본에 매수자 인감도장을 날인하고 매수자의 인감증명서를 첨부해 신고하도록 바뀐 점도 알아두자. 안만식 신한은행PB 선임세무팀장

‘보유세 폭탄’이 터지기 시작하나? 예상했던 대로 6억원이 넘는 고가주택을 가진 사람들은 올해부터 보유세 부담이 크게 늘어난다. 당장 올해부터 종합부동산세(종부세)를 물리는 대상이 공시가격 기준으로 ‘9억원 초과’에서 ‘6억원 초과’로 대폭 강화되기 때문이다. 바뀐 기준에 따라 공시가격 10억원인 아파트라면 올해부터는 6억원을 초과하는 4억원에 대해 세금을 물린다. 지난해에는 9억원을 초과하는 1억원에 대해서만 종부세를 부과했다. 종부세 과표(세금을 매기는 기준) 적용률도 50%에서 올해는 70%로 상향 조정된다. 이어 내년부터 단계적으로 높아져 2009년에는 100%로 현실화된다. 종부세 세율도 지난해는 공시가격을 기준으로 9억∼20억원은 1%,20억원 이상은 2%였다. 그러나 올해는 6억∼9억원은 1%,9억∼20억원 1.5%,20억원 초과는 2%로 높아졌다. 세부담 상한선도 전년도 세액의 1.5배(150%)에서 올해는 3배(300%)로 크게 높아졌다. 이래저래 지난해보다 보유세를 많이 낼 수밖에 없다. 서울 강남구 대치동 은마아파트 34평형(올해 공시가격 6억 8100만원)을 예로 들어 보자. 보유세 산출액이 한도를 넘지 않는다고 가정하면 올해 보유세(재산세+교육세+종합부동산세+농어촌특별세)는 216만 8400원으로 예상된다. 현재 은마아파트 34평형의 공시가격은 시세(11억∼12억원)의 60% 안팎이다. 정부는 공시가격을 시세의 80% 정도 수준에서 책정하지만 아파트 가격조사 시점과 공시가격 발표 시점과의 격차로 인해 시가 반영비율이 이처럼 낮은 예가 많다. 따라서 내년의 공시가격이 20% 오른다(8억 1700만원)고 가정하면 내년 보유세는 357만 1200원으로 전년 대비 1.6배(64.69%)가 오른다. 2008년부터 2009년까지는 정부의 부동산대책이 효과를 거두면서 집값 상승률이 10%대로 둔화된다고 가정해도 2008년 보유세는 488만 6400원,2009년에는 701만 4000원으로 오른다. 공시가격이 15억원이 넘는 주택의 경우에는 2009년에는 보유세 부담이 3000만원을 훌쩍 넘는다. 강남구 삼성동 아이파크 55평(올해 공시가격 17억 2000만원)의 경우, 올해 내야 하는 보유세는 1400만 4000원이다. 역시 공시가격이 2007년에 20%,2008년과 2009년에는 각각 10%씩 오른다고 가정하면 2009년에는 올해의 2.6배(165%)인 3717만 6000원을 보유세로 내야 한다. 송파구 잠실 주공5단지 36평(공시가격 8억 6400만원)도 오는 2009년에는 올해 348만 8840원의 3.3배인 1151만 4000원을 보유세로 내야 한다. 부동산 전문가들은 “앞으로는 임대수입보다 보유세 부담이 커지는 역전현상도 벌어질 수 있다.”면서 “내년부터는 2주택자에 대해 양도세가 50%로 중과되는 점을 감안하면 고가의 2주택자는 올해 안에 한 채를 매도하는 것도 고려할 필요가 있다.”고 조언했다. 김성수기자 sskim@seoul.co.kr

공시가격 상승에 따른 ‘보유세 폭탄’이 현실화됐다.27일 고시된 전국 870만여가구의 공시가격을 근거로 할 때 서울 강남·서초·송파구 등 강남3구와 분당·일산·평촌 등 신도시의 보유세가 지난해보다 2∼3배가량 늘어날 전망이다. 서울 강남3구 재건축 아파트의 경우 재건축 기대감에 따른 가격변동이 공시가격에 상당부분 반영됐다. 분당 신도시 아파트는 판교발 집값 상승요인이 고스란히 반영돼 평균 공시가격 상승률이 무려 39.1%에 이르렀다. ●과표 현실화로 보유세 급등 종합부동산세와 재산세 등 보유세의 기준이 되는 공시가격이 현실화되면서 보유세 부과가 큰 폭으로 늘게 됐다. 일부 지역 공시가격의 경우 시세반영률이 80%에 못미치더라도 과거보다는 과표가 크게 올랐기 때문이다. 서울 송파구 잠실 주공5단지 36평형은 재건축 추진에 따른 집값 상승으로 공시가격도 급등했다. 지난해까지만 해도 공시가격이 5억 6250만원이었으나 올해는 8억 6400만원으로 껑충 뛰었다. 특히 올해부터는 종부세 부과대상에 포함됐다. 이로써 주공5단지 36평형은 지난해보다 보유세가 2.5배 늘어난 348만여원을 내야 한다. 용인시 죽현마을 GS자이는 보유세가 3배가량 뛰었다. 공시가격 급등(5억 2000만원→9억 2000만원)에 따라 보유세가 124만여원에서 368만여원으로 늘어난 것이다. 이밖에 송파구 장미아파트도 보유세가 지난해보다 2.8배 늘어난 것을 비롯해 송파구 훼미리아파트 43평(2배), 강남구 타워팰리스 90평(2.7배)·아이파크 63평(2.7배), 성남시 샛별마을 48평(2.1배)도 보유세 부담이 커졌다. ●서울시내 종부세 대상 10만 9456가구 올해 종부세를 내야 하는 6억원 초과 고가주택은 단독·공동주택을 합해 모두 15만 8183가구로 집계됐다. 지난해 종부세 부과대상이었던 9억원 초과 주택이 1만 9786가구였던 점을 감안하면 올해 종부세 부과대상은 지난해보다 8배가량 늘어났다. 올해 부과대상 15만여가구 중 아파트 등 공동주택은 14만 740가구며, 단독주택은 1만 7443가구다. 건교부가 집계한 서울시내 종부세 부과대상인 공시가격 6억원 이상 공동주택은 10만 9456가구다. 하지만 부동산정보제공업체인 부동산써브가 시세를 기준으로 조사한 서울시내 6억원 이상 아파트는 23만 4009가구로 큰 차이를 보였다. 공시가격이 시세를 제대로 반영하지 못하고 있다는 것을 보여주는 사례다. ●올해 세수 1조 200억원 추산 종부세 부과기준이 대폭 낮아진 것 외에도 올해부터는 종부세 산정방식도 지난해 인별 합산에서 가구별 합산으로 바뀌어 부과대상자가 더욱 늘어난다. 지난해의 경우 토지 및 상가 소유자 등을 더해 종부세를 부과받은 사람이 7만 4000명이었던 점을 감안하면 올해는 이보다 5.4배 정도 늘어난 40만명으로 늘어날 것으로 추산된다. 이에 따라 종부세 세수도 크게 늘어날 전망이다. 재정경제부 관계자는 “지난해 처음 부과된 종부세가 7000억원 정도 걷혔다.”면서 “올해는 1조 200억원,2007년 1조 2300억원,2008년 1조 4900억원,2009년 1조 8100억원으로 세수가 매년 증가할 것으로 예상된다.”고 말했다. ●보유세 증가에도 시장은 무덤덤 공시가격이 현실화돼 보유세가 대폭 늘어날 것이라는 전망이 이미 예견돼 부동산시장은 큰 변동이 없다. 세금 부담을 피하기 위해 매물이 쏟아질 가능성은 당장은 없다는 것이다. 김은경 부동산정보업체 스피드뱅크팀장은 “집주인들은 늘어난 세금부담을 전셋값 인상 등을 통해 전가시키려고 할 가능성이 높아 서민들의 부담이 늘어날 수 있으며 향후 매매할 때에는 매매가격을 올려 세금 부담을 해소할 가능성도 있다.”고 전망했다. 전문가들은 연말이 되면 종부세 신고를 해야 하는 데다 1가구 2주택자에 대한 양도세 중과 유예기간도 끝나기 때문에 매물이 연말에 집중될 가능성을 내놓고 있다. 함영진 내집마련정보사팀장은 당장 매물이 나오지는 않겠지만 종부세 신고를 해야 하는 12월이 되면 매물이 늘어날 가능성이 있다고 내다봤다. 강충식기자 chungsik@seoul.co.kr