정부가 23일 4개 부처 합동으로 발표한 ‘주택 미분양 해소 및 거래 활성화 방안’은 주택건설업계의 심각한 자금난을 덜어 주려는 일종의 고육책 성격을 띠고 있다. 미분양 아파트가 늘어나고 계약자들의 입주 포기가 급증함에 따라 거래 활성화에 다소나마 숨통을 터 주기 위한 조치다. 부동산써브 나인성 연구위원은 “건설사들의 6월 위기설이 파다한 탓인지, 어느정도 정부의 고민과 다급함이 엿보인다.”고 분석했다. 국토해양부 관계자는 “주택업체 연쇄도산 때 입주 예정자의 피해가 더 커지고 저축은행과 하도급 업체의 동반부실이 우려된다.”며 “미분양 추가 대책이 어느 정도 효과가 있기를 기대한다.”고 밝혔다. 그러나 주택건설업계는 이번 정부안에 대해 다소 실망하는 분위기다. 양도세 재감면의 수도권 확대, 분양가상한제 폐지, 금융규제 완화 등 줄기차게 요구해 왔던 것들이 빠진 까닭이다. ●지방·중소 건설사 미분양 해소 도움 국토부에 따르면 지난 2월 말 기준 전국 미분양 주택은 11만 6000가구로 10년간 장기평균치(7만 5000가구)를 크게 웃돈다. 정부는 이번 조치로 모두 4만여가구의 미분양을 해소하면 장기평균치에 근접한다고 판단했다. 이를 위해 ▲환매조건부 매입(2만가구) ▲리츠·펀드를 통한 미분양 매입(5000가구) ▲준공 후 미분양 담보 회사채 유동화(5000가구)로 3만가구의 미분양을 해소하겠다는 방침이다. 여기에만 5조원이 투입된다. 또 ▲한국토지주택공사(LH)의 준공 후 미분양 매입(1000가구) ▲당정협의로 확정된 양도세 및 취·등록세 차등감면의 조기 시행(1만가구)에도 기대를 걸고 있다. 연기금 등 기관투자가들이 미분양 리츠와 펀드에 참여하도록 세제혜택을 주고, 주택금융공사는 자금난을 겪는 건설업체가 발행하는 회사채에 1조원 규모의 신용보강도 단행한다. 아울러 환매조건부 매입의 업체당 매입한도를 1500억원으로, 매입가격은 분양가의 50% 수준으로 제한할 방침이다. 이로 인해 분양주택의 이윤이 10%에도 못 미치는 상황에서 헐값 매입이란 업계 반발을 사고 있다. “차라리 구조조정을 전제로 매입하라.”는 요구까지 나온다. 스피드뱅크 박원갑 연구소장은 “환매조건부 매입이나 미분양 리츠·펀드 등이 포함돼 대형 건설사보다 자금난에 허덕이는 지방의 중소건설사에 어느 정도 효과가 있을 것”이라며 “미분양으로 홍역을 앓는 업체들에 대한 일종의 ‘악성 재고떨이’ 지원으로 볼 수 있다.”고 말했다. 닥터아파트 이영진 연구소장도 “직접적 미분양 해소안이라기보다 중소건설사의 원활한 자금 유동성 확보를 위한 단기 촉진책”이라고 평가했다. 다만 이 소장은 “주택보증의 환매조건부 매입은 환매기간 사업주체의 사정이 악화되거나 환매거부 등이 발생하면 돈을 빌려주는 기관의 부실로 이어질 수 있다.”며 “리츠·펀드를 통해 매입한 미분양 아파트도 마찬가지로 일정 기간이 지난 뒤 매각이나 임대가 되지 않으면 다시 미분양으로 남게 될 것”이라고 우려했다. ●거래활성화안은 보완 필요 주택금융신용보증기금을 활용한 거래 활성화안은 실효성이 떨어진다는 지적을 받고 있다. 이 안은 ‘기존 주택이 팔리지 않아 새 집으로 이사하지 못하는 사람’의 기존 주택을 구입하는 자(무주택자 혹은 1주택자)에게 총부채상환비율(DTI)을 초과해 대출받도록 허용했다. 하나은행 이신규 세무사는 “매수자의 연소득을 4000만원, 대출한도 2억원, 금리 5.2%로 한정했는데 중산층·맞벌이부부 등의 연간소득은 보통 4000만원을 넘는다.”고 지적했다. 이 세무사는 “거래활성화는 취·등록세 등 세제혜택에 초점이 맞춰져야 한다.”고 덧붙였다. 일각에선 저소득층을 대상으로 2억원 한도로 대출을 확대하는 것은 사실상 4억원 안팎의 소형주택 구매 촉진안이라며 거래가 잘 안 되는 중·대형 위주로 정책이 설계돼야 한다고 지적했다. 집값의 대세 상승기가 아닌 데다 버블 논란이 커지는 가운데 DTI 완화는 자칫 가계나 금융기관 부실을 부를 수 있다는 우려도 있다. 건설산업연구원 허윤경 연구위원은 “앞으로 보금자리주택 공급의 시기조절이나 추가적인 금융규제 완화 등 다양한 조치가 검토돼야 한다.”고 지적했다. 오상도기자 sdoh@seoul.co.kr

정부가 ‘양도세 감면 연장을 반대한다’는 입장을 번복했지만 부동산업계는 이번 결정을 ‘정책적 판단’으로 해석했다. 지역경제 활성화라는 대의명분을 거스르지 않았고, 6월 지방선거를 앞둔 여당의 입장도 고려했다는 것이다. 지난 1월 기준 전국 미분양 주택은 11만 7000가구로 이중 80%가량이 지방에 몰려 있다. 18일 국토해양부에 따르면 지난 1월 전국의 주택건설물량은 9282가구로 지난해 12월의 14만 5505가구에 비해 급감했다. 지난달 11일 양도세 감면 종료 이후 건설사들의 아파트 공급도 사실상 중단된 상태이다. 상위 5위권 건설사의 이달 분양예정 아파트도 전국에서 2곳으로 손꼽힐 정도다. ●분양가인하 정도따라 감면폭 차등화 특히 중견건설업체들의 줄도산 소문이 나올 정도로 건설사들의 자금 유동성이 극도로 악화됐다. 이에 정부는 미분양주택에 대한 양도세 감면제 재개를 선택했다. 다만 미분양 사태에는 업체들의 책임도 있다는 전제 아래 선별적 혜택을 제공하겠다는 뜻을 분명히 했다. 도적적 해이를 유발하지 않도록 분양가 인하 정도에 따라 양도세 감면폭을 차등화하겠다는 것이다. 삼성경제연구소 박재룡 수석연구원은 “업계 노력에 상응해 선별적으로 구제해 주겠다는 정부 입장을 다시 확인시켰다.”며 “양도세 등 국세를 집값과 연동시키는 시도는 처음인 만큼 업체 스스로 책임져야 할 분위기가 조성될 것”이라고 전망했다. 유엔알컨설팅 박상언 대표도 “건설업체들이 시장수요를 잘못 읽었기에 선별적으로 구제해 주겠다는 얘기”라며 “대전·대구·울산 등에 혜택이 돌아가는 등 지역별로 파급효과가 다를 것”이라고 말했다. 준수도권으로 꼽히는 천안·아산 등 충청권과 울산·거제·창원·광양 등 지방 공업도시가 수혜지역으로 꼽힌다. 수요층이 나름 두텁기 때문이다. ●수도권 제외 실효성 의문 그러나 정부가 분양가 인하와 연동해 양도세와 취득·등록세를 선별적으로 감면하겠다고 밝혔지만 수도권을 제외해 실효성이 떨어진다는 목소리도 높다. 한양사이버대 지규현 교수는 “수도권을 제외한 지방만 포함시켰다는 게 문제”라며 “지방은 오래 전부터 건설사들이 공급을 중단한 상태라 일부 미분양주택의 분양 움직임만 포착될 것”이라고 전망했다. 퇴출기로에 놓인 한 건설사 관계자도 “자체적으로 악성 미분양 아파트에 대해 30~40%가량 가격을 낮춰 전문 분양업자에게 넘기는 ‘땡처리’까지 강행하고 있지만 수요자들은 이마저 외면한다.”고 전했다. 또 취득·등록세의 경우 기존에도 감면혜택의 효과는 크지 않았던 것으로 알려졌다. 기존 계약자들과의 형평성 문제도 걸린다. 양도세 감면 혜택을 누리려면 건설사가 분양가를 내려야 하지만 계약률이 20%만 넘어도 쉽지 않은 일이다. 기존 미분양단지들이 분양가를 낮출 경우 인근 지역의 신규아파트 사업에 악영향을 끼치게 된다. 오상도기자 sdoh@seoul.co.kr

“택지개발계획을 변경해서라도 대형 대신 소형을 짓게 해주십시오.” 건설사들이 중대형 아파트의 인기 하락으로 자금난 등 어려움을 호소하고 있다. 그동안 중대형 아파트는 분양가를 높게 받을 수 있어 건설사들에 ‘캐시카우(현금창출원)’로 여겨져 왔다. 그러나 글로벌 금융위기 이후 자금마련에 부담을 느낀 주택 소비자들이 중대형을 외면하면서 건설사 발목을 잡는 애물단지로 전락했다. 전국의 미분양 아파트 12만 3297가구(2009년 12월 말 현재) 가운데 악성으로 분류되는 준공후 미분양은 5만 74가구로 지난해 8월 이후 꾸준히 증가하고 있다. 85㎡ 이하의 소형 아파트는 줄어들고 있지만 85㎡를 초과하는 중대형 증가분을 따라잡기에는 역부족인 것이다. 최근 분양하고 있는 아파트의 경우 같은 아파트라고 하더라도 소형에만 청약자들이 몰리고, 중대형은 미달 사태를 빚는 경우도 있다. 미분양 증가로 인해 건설사들의 프로젝트파이낸싱(PF) 부담도 늘어나고 있다. 금융권에 따르면 올해 36개 건설사가 금융권에서 빌린 PF 자금 가운데 올해 만기가 돌아오는 자금은 24조원에 달한다. 시행사의 PF 대출에 건설사가 지급보증을 서는 방식이어서 분양에 실패할 경우 PF 부담이 건설사에 떨어진다. 이에 따라 일부 건설사들은 자금난에 따른 부도설에 휩싸이고 있다. 지방에 미분양을 많이 보유하고 있는 일부 워크아웃 건설사들의 경우 올 1월 채권단 실사를 마쳤음에도 불구하고 채권단 측에서 자금지원을 결정해 주지 않아 애를 먹고 있는 것으로 알려졌다. 또 중견건설사 가운데서는 자금난으로 어음을 막는 데 차질을 빚기도 했다. 건설사들은 일단 수요층이 두꺼운 중소형으로 사업을 전환하기 위해 애쓰고 있지만, 시행사와의 의견 차이로 조율이 쉽지 않다. 김포 신곡지구 3884가구의 경우 평형 조정에 따른 가구수 증가로 도시기반 시설이 확충돼야 한다는 김포시의 주장에 따라 협의가 길어지고 있는 상태다. 윤설영기자 snow0@seoul.co.kr

정부가 주택거래 활성화와 미분양주택 해소를 위해 도입한 양도세 감면 혜택이 오는 11일 종료된다. 1년간 시행된 이 제도는 소비자들의 거래부담을 덜어줘 당초의 목적을 달성했다는 평가를 받는다. 그러나 건설사들의 밀어내기 분양에 따른 부작용과 수도권 건설사를 위한 특혜라는 논란도 적지 않았다. 미분양주택 양도세 감면 제도의 성과를 짚어보고, 미분양주택 감소를 위한 다른 대책은 없는지 알아본다. 정부는 서울이 아닌 수도권과 지방의 주택을 구매할 경우, 취득 후 5년 동안 양도세를 감면하는 조세제한특례법을 1년간 한시적으로 운용해왔다. 수도권 내 과밀억제권역 이외의 지역과 비수도권의 경우 양도소득세를 완전히 면제해주고, 수도권 과밀억제권역에 대해서는 양도세를 60% 감면해줬다. 그 결과 지난해 2월 16만 1972가구에 이르던 전국의 미분양 주택의 숫자는 지난해 10월 12만 437가구까지 줄어들었다. 감소폭은 전국 평균 25.6%로 높았다. 국토해양부 이원재 주택정책관은 “시장상황을 좀 더 지켜봐야겠지만, 세금감면을 통해 주택 구매 수요를 이끌어내는 효과가 컸다.”고 평가했다. 미분양 가구수의 감소는 당시 돈줄이 막혀 있던 주택전문 건설업체들의 숨통을 틔워주는 역할을 했다. 실제 당시 분양률이 30%를 밑돌던 경기 일산 식사지구의 경우, 이같은 양도세 감면 혜택 등에 힘입어 현재 대형 평형 일부만 남기고 80% 이상 분양이 된 상태다. 이승훈 홈텍스사장은 “당시 갑자기 불어닥친 금융위기 때문에 은행은 추가대출은 않고 자금 회수에 나서는 바람에 건설사들의 돈줄을 죄고 있었다.”면서 “당시 마케팅 비용은 들었지만 미분양을 상당부분 털었다.”고 말했다. 물론 양도세 감면 혜택 때문만이라고 할 수는 없다. GS건설경제연구소 지규현 선임연구원은 “지방의 경우 취·등록세 감면 등도 투자자들을 유인했다.”고 말했다. 대한주택보증은 2008년 11월부터 2009년 12월까지 총 76개 사업장 1만 3412가구의 미분양 주택을 환매조건부로 매입했다. 그러나 이같은 정책이 지방 주택시장에는 큰 역할을 하지 못했다는 것이 업계의 공통된 의견이다. 지규현 선임연구원은 “기본적으로 양도세란 양도차익이 기대되는 곳에서 발생하는 것인데, 지방은 경기가 워낙 위축된 상태라 양도세 감면 정도로는 통하지 않았다.”고 말했다. 가장 큰 감소폭을 보인 광주(54.6%), 경남(41.2%)의 경우 미분양 주택 구매에 따른 감소분이 아니라, 건설사가 아예 사업을 포기한 것이 수치에 반영된 것이다. 경남은 지난해 3월 미분양 가구수가 1만 6000가구에서 한 달 새 1만 4400가구로 줄어들었는데, 이는 경남 양산 물금지구에서 대림산업(998가구) 등이 사업을 중단한 것이 반영됐다. 광주 역시 퇴출된 대주건설의 수안지구 사업이 취소된 것이 반영된 것이다. 반면 수도권 신규 분양시장에서는 양도세 감면제도의 효과를 톡톡히 봤다. 특히 수도권 비과밀억제권역인 인천 송도, 청라지구는 최근까지도 높은 청약경쟁률을 보이며 투자자들이 몰려들었다. 그러나 전국의 미분양 주택은 지난해 11월부터 증가하고 있는 추세다. 양도세 감면 종료를 앞두고 건설사들이 너도나도 밀어내기 분양에 나서는 바람에 수요에 비해 공급이 터무니없이 늘었기 때문이다. 2009년 한해 동안 공급된 주택 23만 625가구 가운데 절반에 가까운 10만 4600가구가 10~12월 사이에 분양됐다. 지난해 12월 기준 전국의 미분양 가구수는 12만 3297가구로 2개월 연속 증가하고 있는 추세다. 특히 악성으로 분류되는 준공후 미분양이 7만 87가구(수도권 3226가구, 지방 4만 6861가구)로 지난달보다 1012가구 늘었다. 업계에서는 올 1, 2월 분양 물량을 합치면 최대 16만 가구까지 늘어날 수도 있다고 보고 있다. 이는 양도세 감면을 하기 전인 지난해 2월과 비슷한 수준이다. 대한주택건설협회 정동주 부장은 “금융비용 등의 문제로 더 이상 사업을 미룰 수 없는 업계의 상황을 볼 때 앞으로 미분양은 더욱 증가할 것으로 우려된다.”고 말했다. 윤설영기자 snow0@seoul.co.kr

내년 2월 11일로 종료되는 아파트 양도세 감면혜택에 대해 시행을 연장하느냐, 마느냐에 투자자들의 관심이 쏠린다. 정부 예정대로 감면혜택이 종료된다면 최근 나오고 있는 신규 분양아파트 가운데에서 청약을 고려해볼만 하기 때문이다. 정부의 입장은 단호하다. 한시적으로 시행하기로 한 제도인 만큼 예정대로 2월 11일 세제 감면혜택을 종료하겠다는 것이다. 하지만 기획재정부와 국토해양부의 입장은 미묘한 차이를 보인다. 기재부는 양도세 감면혜택이 주택공급시장에 숨통을 틔우는데 어느 정도 일조했다고 보고 있다. 반면 국토부는 겉으로는 기재부와 같은 입장이지만, 연장의 필요성은 인정하고 있다. 국토부의 시각은 이렇다. 하반기에 들면서 주택시장은 총부채상환비율(DTI) 규제 강화 등으로 여전히 빨간불이다. 실제로 최근 분양되고 있는 신규 아파트 가운데 미달되거나 3순위에서 겨우 마감되는 경우가 줄줄이 나오고 있다. 이달 초 대림산업 ‘고양 원당 e편한세상’ 일반분양분은 310가구도 3순위에서야 모집가구 수를 채웠고, 지난달 말 삼성물산이 덕양구 성사동에서 재건축한 ‘고양 래미안휴레스트’도 214가구 모집에 102가구가 미달됐다. 이런 상황이 지속되면서 양도세 감면혜택이 종료되면 미분양이 크게 늘지 않겠냐는 것이다. 아직도 전국적으로 미분양 아파트 물량은 12만가구를 넘는다. 악성으로 분류되는 준공 후 미분양은 4만8000여가구로 전체의 40%나 차지하고 있다. 한 건설업계 관계자는 “건설사들이 이자비용을 감당하지 못해 내년에는 어쩔 수 없이 공급을 늘릴텐데, 보금자리주택에 대한 기대 등으로 인해 민간분양은 더 어려워질 것”이라고 말했다.국토부 관계자는 “예정대로 종료한 뒤 시장상황을 봐서 추가로 연장할지 여부를 재검토할 수 있다.”밝혔다. 윤설영기자 snow0@seoul.co.kr

전국의 미분양 주택 규모(분양가 기준)가 국내총생산(GDP)의 3%를 넘어 34조원에 이르며 이를 해소할 적극적인 방안이 필요하다는 의견이 제시됐다.삼성경제연구소 박재룡 수석연구원은 12일 ‘현 주택시장의 부담-미분양의 해법’이라는 보고서에서 “지난 8월 현재 전국의 미분양 주택은 13만 3779채로, 이는 지난해 GDP의 3~3.3%에 해당하는 31조~34조원 규모로 추정된다.”고 밝혔다. 박 연구원이 인용한 국토해양부 자료에 따르면 미분양 주택은 지방에 82.5%가 몰려 있으며, 85㎡를 넘는 중대형 주택이 56.8%다. 특히 악성 미분양에 해당하는 ‘준공 후 미분양’이 전체의 36.1%로, 외환위기 당시(17.6%)의 배를 웃돈다고 박 연구원은 지적했다.그는 “미분양 주택이 지나치게 늘면 건설사 자금난과 고용 감소 등으로 지역 경제가 위축되고, 정부의 경기부양 효과도 반감될 우려가 있다.”고 말했다. 그러면서 “미분양 주택을 해소하되, 인위적이고 단기적인 정책으로 주택시장을 불안하게 해서는 안 된다.”며 5가지 정책 대안을 제시했다.박 연구원은 우선 “미분양 발생에 대한 책임소재를 명확히 가려 해당 업체의 자구노력을 유도해야 한다,”고 조언했다. 또 “현재 추진 중인 미분양 대책의 적용기간을 연장하거나 추가로 혜택을 주는 것은 신중해야 한다.”고 주문했다. 다른 한편으로는 신규 주택을 지속적으로 공급해 주택 수요자들의 교섭력을 높이고, 미분양이 발생하면 사업계획을 바꿔 시장의 수요를 반영해야 한다고 제안했다. 그는 건설업체가 자구노력을 할 경우 보금자리 주택과 기업 공동사택 건설, 임대 전문기업 육성 등 다양한 주택수요 확충을 꾀해야 한다고 덧붙였다.김성수기자 sskim@seoul.co.kr

전국의 미분양 주택이 1개월 새 1만가구 이상 감소한 것으로 나타났다.3일 국토해양부에 따르면 5월 말 기준 전국의 미분양 주택은 15만 1938가구로 전달(16만 3856가구)에 비해 1만 1918가구(7.3%) 줄어들었다.이는 2개월 연속 감소한 것이며, 특히 1만 1000여가구나 줄어들면서 지난해 6월(14만 7230가구) 이후 11개월 만에 가장 적은 수치를 기록했다.수도권은 2만 7344가구로 전달(2만 9156가구)보다 1812가구(6.2%) 줄었으며, 지방은 1만 106가구(-7.5%) 감소한 12만 4594가구였다.국토부는 5년 내 미분양주택 구입시 양도세를 면제해주기로 하는 등 정부의 미분양대책이 효과를 발휘하고 부동산시장도 점차 회복되면서 미분양주택이 감소한 것으로 분석했다.지방의 경우 건설업체들이 미분양된 주택을 향후 재분양하기 위해 일단 거둬들인 점도 미분양주택 감소에 영향을 미친 것으로 여겨지고 있다.시도별로는 광주(8565가구)가 1개월 새 2819가구나 줄었으며 경남(1만 2124가구), 경기(2만 3192가구), 부산(1만 3602가구)도 각각 2355가구, 1512가구, 1188가구 감소했다.그러나 ‘악성’으로 불리는 준공후 미분양은 5월에도 1476가구가 증가해 모두 5만 4141가구가 됐다. 준공후 미분양은 수도권에서 250가구 줄었으나 지방에서 1726가구나 늘어나면서 전체적으로 증가세가 계속됐다.김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

부산의 미분양 아파트가 3개월째 감소세를 이어가는 것으로 나타났다. 17일 부산시에 따르면 지난달 말 현재 부산의 미분양 아파트는 1만 3763가구로 1월의 1만 3882가구에 비해 119가구(0.9%) 줄었다. 부산의 미분양 아파트는 지난해 1만 1000~1만 2000가구 선을 유지하다 11월에는 1만 4292가구로 증가했다가 12월에는 1만 3997가구로 줄었다. 이로써 부산의 미분양 아파트는 3개월 연속 감소세를 이어갔다. 한편 준공되고 나서도 팔리지 않는 이른바 ‘악성 미분양’은 지난달 말 현재 3556가구로 1월(3589가구)에 비해 소폭 줄었으나 여전히 전체 미분양 물량의 25.8%를 차지하고 있어 건설업계의 자금난을 더해주고 있다. 지난달 말 현재 미분양 아파트를 전용면적별로 보면 60㎡ 이하가 643가구, 60㎡ 초과 85㎡ 이하가 4214가구, 85㎡ 초과가 8906가구로 중대형이 대부분을 차지했다. 부산시는 미분양 아파트 해소를 위해 정부 대책과는 별도로 시행 중인 취득·등록세 감면조치를 1년 더 연장하기로 하고 관련 조례 개정작업에 착수했다. 부산 김정한기자 jhkim@seoul.co.kr

금융위기 이후 10여년만에 최악의 침체에 빠진 부동산 시장은 올해에도 불황의 긴 터널을 벗어나기 쉽지 않을 전망이다.4일 부동산전문가들은 빨라야 올 하반기,아니면 내년까지 침체가 지속될 것이라는 분석을 내놓았다.앞으로 가격이 5~9% 더 떨어질 것이라는 전망도 적지 않다.부동산 전문가들의 조언을 통해 올해 부동산 시장을 전망해본다. ●“5~7%정도 더 떨어져야 바닥” 대부분의 전문가들은 부동산 시장의 바닥 도래 시점을 올해 하반기 이후로 꼽았다. 고성수 건국대학교 부동산대학원 교수는 “정부와 금융 당국이 강력한 구조조정을 이끌고 있기 때문에 당분간은 침체가 이어지다가 올해 말부터 회복국면에 접어들 수 있다.”고 전망했다.그러나 가격 상승은 기대하지 않았다.고 교수는 “각격은 오르지 않더라도 바닥이 드러나면 하락세가 멈추고 거래도 점차 이뤄질 것”이라고 말했다. 김학권 세중코리아 대표는 “가격은 지금보다 5~7% 정도 더 떨어져야 바닥이다.”면서 “2·4분기에는 이런 바닥이 일부 드러날 수 있는 만큼 3·4분기부터는 회복국면에 접어들 것”이라고 전망했다. 김희선 부동산 114 전무는 “올해는 저가 매물을 중심으로 바닥만 확인하는 해가 될 것”이라며 “서울 강남은 하반기에 좀 나아지겠지만 다른 지역은 2010년에나 상황이 좋아질 것”이라고 말했다. 박원갑 스피드뱅크 경제연구소장은 “지금 남아 있는 미분양 아파트는 악성이고,프로젝트 파이낸싱(PF) 부실도 100조원에 이르기 때문에 회복이 더딜 것”이라며 “2010년 상반기에나 바닥을 칠 것”이라고 내다봤다.김선덕 건설산업전략연구소장은 “실물경제 위기가 와서 가격이 폭락한 시장이 1년 만에 반등하는 경우는 세계적으로 없다.”면서 “2010년쯤에나 반등이 올 것”이라고 예상했다. ●재건축 아파트 반짝 상승 가능성 크다 재건축 아파트에 대해서는 긍정적인 평가가 많았다. 재건축 용적률을 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 정해진 상한선까지 적용키로 하는 등 각종 규제완화가 예정돼 있기 때문이다.김학권 대표는 “재건축 아파트 시장에서는 급매물이 빠지면서 상한가와 하한가 폭이 좁혀지고 있고,조만간 규제도 풀릴 것으로 보인다.”면서 “주택시장의 회복세는 재건축 아파트에서 시작될 가능성이 크다.”고 진단했다. 김희선 전무는 “저밀도 저층 아파트는 소량이나마 거래가 이뤄지고 있어 재건축 아파트 시장 상황은 나쁘지 않다.”면서 “하지만 현재 용적률을 적용할 경우 중층 아파트는 수익성이 떨어져 상황이 쉽게 반전될 것 같지 않다.”고 말했다. 권주안 주택산업연구원 실장은 “서울시의 용적률 완화조치로 일부 상승도 예상되지만 1·4분기에는 힘들 것”으로 내다봤다. ●“토지시장 쉽게 벗어나지 못할 것” 토지시장 전망은 주택보다 더 비관적이다.박원갑 소장은 “토지시장은 최대 수요자가 기업인데 기업수요가 줄어서 4대강 정비사업 지역이나 그린벨트 해제 지역만 매수세가 있을 것”이라며 “침체는 주택보다 빠르고 회복은 주택보다 늦은 특성상 2010년이나 2011년쯤에나 회복이 가능할 것”이라고 말했다.김선덕 소장은 “외환위기 때 땅값이 반등했던 경험 때문에 매수·매도자들이 시기를 보고 있는데 이는 잘못된 학습효과에 불과하다.”면서 “외환위기 때에는 달러만 부족했을 뿐 대기업은 경기가 좋아 투자에 적극 나섰지만 지금은 안팎으로 소비가 부진해 투자를 꺼리고 있어 쉽게 살아나지 못할 것”이라고 진단했다. ●주택 매수 시점은 엇갈려 지난해 서울 강남은 집값 하락을 주도한 반면 강북은 연초 급등,하반기 소폭 조정 양상을 보였다.따라서 전문가들은 올해에는 강남권은 반등을 시도하는 반면 강북은 조정기가 될 것으로 전망했다.김희선 전무는 “강남은 이미 많이 떨어진 데다가 대기 수요가 있지만,강북은 아직 가격 조정의 여지가 많다.”면서 “강북은 올해 좀 더 조정을 받을 것”이라고 진단했다.김선덕 소장은 “강북 집값은 지난해 강남의 절반 수준밖에 떨어지지 않았다.”면서 “앞으로 5~6%는 더 떨어질 것 같다.”고 말했다. 매수시점은 전문가마다 조금씩 달랐다.김학권 대표는 “집값은 1차 재건축,2차 입주 중인 아파트 순으로 오른다.”면서 “강남권에서는 2·4분기 초쯤에 매수에 나서야 한다.”고 적극적인 의견을 내놨다.김희선 전무는 “강남권에서는 입주물량이 줄어들 것으로 보임에 따라 1·4분기 말이나 상반기쯤으로 매수시기를 잡아도 좋을 것 같다.”면서 “경기 분당,용인은 입주물량이 3만가구에 이르는 만큼 서두를 필요가 없다.”고 조언했다.박원갑 소장은 “시기보다 하락폭을 기준으로 투자해야 한다.”면서 “고점 대비 적어도 30~40%는 빠진 주택을 사라.”고 말했다.권주안 실장은 “기업의 구조조정이 마무리되는 올해 하반기가 적절한 시기다.”면서 “일반인을 기준으로 하면 은행대출이 재개되는 시점이 현실적인 시점이다.”고 진단했다.김선덕 소장은 “회복기에 접어들기 직전을 바닥이라고 한다면 2010년 상반기 이전이 매수시점”이라고 말했다. 김성곤 윤설영기자 sunggone@seoul.co.kr

부산시는 미분양 아파트가 5월에 이어 6월에도 1000여가구 감소했다고 21일 밝혔다. 6월 말 현재 미분양 아파트는 1만 1557가구로 5월의 1만 2643가구보다 1086가구(8.6%) 줄어들었다.5월 부산의 미분양 아파트는 4월(1만 3675 가구) 대비 1032가구(7.5%) 줄어든 데 이어 두 달 연속 감소세가 이어졌다. 이처럼 2개월 연속 미분양 물량이 줄어든 것은 최근 신규 아파트 공급이 거의 이뤄지지 않은 데다 건설사들이 중도금 무이자 또는 3년 납부 유예, 일시불 구입시 대폭 할인 등 각종 혜택을 내세워 공격적으로 처분에 나서고 있는 것이 가장 큰 요인으로 꼽히고 있다. 또 지방의 미분양 아파트 구입자에 대한 취득·등록세 인하 조치가 곧 시행될 예정인 것도 한 몫을 한 것으로 분석되고 있다. 그러나 준공된 뒤에도 팔리지 않고 있는 이른 바 ‘악성 미분양’은 3058가구로 5월(2854가구)보다 오히려 200가구가량 늘었다. 한편 부산의 미분양 아파트는 지난 해 6월부터 증가세로 돌아서 9월(1만 739가구)에 8년 만에 1만가구를 넘어선 이후 10개월째 1만가구를 웃돌고 있다.부산 김정한기자 jhkim@seoul.co.kr

미국의 부동산 재벌 도널드 트럼프를 좇는 기업이 있다. 부동산의 새로운 가치를 만들고 있는 ‘디벨로퍼(developer)’ 그룹 신영을 두고하는 말이다. 신영은 국내 최초·최강의 부동산 디벨로퍼 회사로 꼽힌다. 디벨로퍼는 부동산 개발 프로젝트의 사업성 검토, 용지 매입, 개발 방향 설정, 시공, 분양, 관리를 모두 아우르는 전문가를 일컫는다. 그동안 신영이 개발한 프로젝트는 굵직한 것만 30여개에 이른다. 현재 20여개 사업을 추진하고 있다. 국내 디벨로퍼 최강의 자리를 넘어 글로벌 디벨로퍼를 꿈꾸고 있다. 신영의 출발은 미약했다. 부동산 개발붐이 일기 시작한 1980년대 중반 정춘보 회장은 소규모 빌라를 지어 분양하는 ‘집장사’부터 시작했다. 부동산 개발 수요가 증가하자 사업성 검토를 해주는 부동산 컨설팅에 진출했다. 당시는 부동산컨설팅이라는 용어 자체가 생소하던 때였다. 체계적인 오피스 정보망도 국내 처음으로 구축했다. 이 때만 해도 신영은 정 회장 개인 기업에 불과했다. ●신뢰 바탕으로 손대는 사업마다 대박 1989년 주택건설업자로 등록하면서 신영은 직접 개발사업에 뛰어들었다. 손을 대는 사업마다 성공을 거두면서 성장 가도를 달렸다. 분당 시그마Ⅱ오피스텔은 신영이 디벨로퍼로서의 역량을 인정받은 첫 작품이다. 신영은 모두가 쓸모없는 땅이라고 거들떠보지도 않는 땅을 사들여 1094실짜리 주거형 오피스텔을 분양해 성공했다. 천편일률적인 오피스텔이 아닌 다양한 평면을 선뵀고 주거에 불편이 없도록 설계해 국내에 주거형 오피스텔의 정형을 만들어줬다는 평가를 받았다. 그러나 1997년 시공사인 한라건설이 외환위기를 극복하지 못하고 쓰러지면서 최대 위기를 맞았다. 공사는 시작했는데 중도금이 들어오지 않아 사업이 물거품으로 돌아가기 일보직전이었다. 신영의 디벨로퍼 역량은 이때 본격 발휘됐다. 분양받은 사람을 일일이 찾아가 책임 준공을 약속했다. 시공사에 건축비를 꼬박꼬박 대주는 대신 공사 완공 합의도 이끌어냈다. 덩치 큰 건설업체들이 쓰러지는 상황에서도 신영은 입주 약속을 지켰다. 부동산 디벨로퍼 역사의 한 획을 긋는 순간이었다. 이때 보여준 신뢰는 신영이 대형 디벨로퍼로서의 입지를 굳히는 결정적인 계기가 됐다. 그 뒤 부동산 컨설팅 의뢰가 산더미처럼 쌓이기 시작했고 개발 의뢰도 줄을 이었다. 마케팅 능력이 부족한 개발업체는 분양 대행을 맡겼다. 분당 로열팰리스 개발, 아셈타워 분양, 로앨팰리스 하우스빌, 시그마Ⅲ, 양재동 신영 체르니, 죽전 프로방스 아파트 사업 등을 연이어 성공시켰다. 시공은 대형 건설사에 맡겼다. ‘빅5’에 드는 건설사도 자존심을 버리고 신영의 시공사로 들어올 정도로 부동산 시장에 디벨로퍼의 역할과 위상을 확실히 각인시켜 줬다. ●자산관리·금융 진출 종합 부동산개발업체로 2002년부터는 주상복합·오피스텔·임대형 아파트사업 위주에서 벗어나 서비스드 레지던스(호텔의 서비스와 주거공간이 결합된 주거형태)인 로열팰리스 스위트를 개발하면서 사업 영역을 넓혔다. 부동산자산관리사업에도 본격 뛰어들었다.2004년에는 주택사업에 자체 브랜드 ‘지웰(Gwel)’을 달았다. 악성 미분양으로 유명한 인천지역에서 지웰 브랜드로 985가구를 분양해 했다. 대박으로 이어졌다. 이즈음 눈에 띈 것이 대농이었다. 대농 기업구조조정작업에 전략적 투자자로 참여해 조기에 법정관리에서 졸업시켰다.2005년 대농의 경영권을 인수한 다음 청주 공장을 외곽으로 옮기고 첨단 시설을 도입했다. 공장 터는 디벨로퍼 눈에는 더없이 훌륭한 땅이었다. 마침 청주시는 도시를 확산시키려고 이 일대를 상업지역으로 개발하는 도시계획을 마련하던 참이었다. 정춘보 회장은 신영의 노하우를 모두 쏟아붓기로 결심했다. 개발 컨셉트는 단순 주거지역이 아닌 아파트+백화점+호텔+행정기관+문화시설+공원 등이 들어서는 복합개발단지로 정했다. 개발 방향은 나무랄 데 없었지만 침체된 주택경기가 복병이었다. 그렇지만 신영은 지난해 4300가구에 이르는 아파트 분양을 시작했다. 부동산업계는 신영이 아무리 잘 나가고 있다고 해도 무모한 도전이라고 수군거렸다. 하지만 신영은 세간의 불신을 한방에 날려버렸다. 주택경기 침체까지 겹친 데다 보수적인 충청권이라는 점에서 현재 75%의 분양률은 성공이라는 평가를 받는다. 신영은 글로벌 디벨로퍼를 꿈꾸고 있다. 미국 콘도미니엄 개발 사업을 비롯해 중국, 동남아 등으로 해외사업을 넓히고 있다. 신영에셋을 통해 부동산투자자문, 리츠, 프로젝트 파이낸싱, 자산관리 등으로 강화하고 있다. 같은 맥락에서 부동산 자산관리·금융 사업부문을 강화하고 있다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

새해들어 분양한 아파트 가운데 청약률 ‘제로(0)’ 현장이 15곳이나 되는 것으로 조사됐다. 경제 회생 구호를 내건 새 정부가 악성 미분양 아파트 해소를 위해 어떤 처방을 내놓을지 주목된다. 20일 부동산써브가 금융결제원 청약결과를 분석한 자료에 따르면 지난 15일까지 분양한 아파트 가운데 단 한 가구도 청약하지 않은 현장이 15곳,3816가구에 이르는 것으로 나타났다. 청약접수 건수가 3건 이하로 사실상 청약률 제로인 현장도 7곳,1814가구나 됐다. 1000가구에 가까운 큰 단지에서도 청약률 제로가 나와 충격을 주고 있다. 충남 천안시 두정동에서 나온 이안 더 센트럴 아파트 935가구와 울산시 신천동 엠코타운 741가구가 청약률 제로를 기록했다. 전북 전주시 하가동 휴먼빌 331가구와 경남 통영 현대성우 아파트 401가구 역시 청약 접수자가 한 명도 나오지 않았다. 단지는 작지만 서울에서도 청약률 제로가 나왔다. 잠실 대상 파크인 24가구와 성북동 신구 타운하우스 61가구도 예상과 달리 100% 미분양됐다. 사실상 청약 제로 현장도 수두룩하다. 대구시 수성 SK뷰 아파트는 788가구 분양에 3가구만 청약했다. 서울시 마포구 영화 블렌하임 아파트도 130가구를 내놨지만 2가구밖에 신청하지 않았다. 부동산써브 나인성 연구원은 “대출 규제, 전매 제한 등 각종 주택시장 규제로 실수요자들마저 청약을 외면한 결과”라며 “분양 물량이 한꺼번에 쏟아진 데다 겨울 비수기까지 겹쳐 고질적인 미분양으로 이어질 것”이라고 내다봤다.류찬희기자 chani@seoul.co.kr

전국의 미분양 주택이 10만채를 넘어섰다. 민간부문의 미분양 주택은 1995년 9월 이후 12년여 만에 가장 많다. 분양가 인하에 대한 주택 수요자들의 기대심리가 가장 큰 이유로 꼽힌다. 16일 건설교통부에 따르면 올 10월 말 현재 전국의 미분양 주택은 10만 887가구로 한달 전보다 2652가구(2.7%) 늘었다. 미분양 주택이 10만가구를 넘어선 것은 외환위기 직후인 98년 12월(10만 2701가구) 이후 처음이다. 공공부문은 10월 말 현재 923가구로 전월보다 105가구(10.2%) 줄었으나 민간부문은 한달 새 2757가구(2.8%)가 늘어 9만 9964가구가 됐다. 민간부문의 미분양 규모는 95년 9월(10만 9995가구) 이후 가장 많다. 악성 미분양으로 불리는 ‘준공 후 미분양’도 407가구(2.6%) 늘어 1만 5819가구가 됐다. 분양가 상한제가 본격적으로 시행되면 더 싼 값에 집을 구할 수 있다는 기대감으로 수요자들이 청약을 미루는 게 미분양이 늘어난 주된 원인이다. 수도권의 미분양은 전월 대비 743가구(8.1%) 증가한 9880가구로 미분양 사태가 지방에서 수도권으로 계속 확산되는 것으로 확인됐다. 지방도 1909가구(2.1%) 증가한 9만 1007가구가 됐다. 규모별로는 중대형인 전용면적 85㎡ 초과 주택의 미분양 증가세가 가파르게 이어지고 있다.85㎡ 초과 주택의 미분양은 1개월 새 2480가구(5.7%)가 늘어난 4만 5625가구로 전체의 45.2%까지 비중이 높아졌다.60㎡ 초과∼85㎡ 이하는 4만 9796가구로 157가구,60㎡ 이하는 5466가구로 15가구가 각각 늘었다. 주택업계는 민간업자들이 미분양 가구를 절반으로 축소해 보고하는 관행을 고려하면 실제로는 20만가구에 이를 것으로 보고 있다. 미분양 주택은 외환위기 이후 공급은 줄고 수요는 늘면서 2000년 말 5만 8550가구,2001년 말 3만 1512가구,2002년 말 2만 4923가구 등으로 줄어들다가 참여정부 들어 증가세로 돌아섰다.2004년 말 6만 9133가구로 급증한 뒤 2005년 5만 7215가구로 줄었으나 지난해에 다시 급증,7만 3772가구가 됐다.김태균기자 windsea@seoul.co.kr

미분양 주택 수가 외환위기 수준인 전국 10만가구에 육박했다. 지방에 이어 수도권에서도 미분양 물량이 급증하는 추세다. 18일 건설교통부에 따르면 올 9월 말 현재 전국의 미분양 주택은 9만 8235가구로 한달 새 6521가구(7.1%)가 늘었다. 민간주택 9만 7207가구, 공공주택 1028가구로 99.0%가 민간에서 발생했다. 악성 미분양으로 불리는 ‘준공후 미분양’도 1개월새 296가구(2.0%) 증가한 1만 5412가구로 집계됐다. 직전 8월 미분양 주택이 전월 대비 1056가구 증가에 그쳤던 것과 비교하면 급증세가 심상찮다. 지난해 말보다는 2만 4463가구(33.2%) 늘었다. 머잖아 외환위기 직후인 1998년 12월의 10만 2701가구를 넘어설 것으로 보인다. 특히 수도권의 미분양 주택 증가세가 두드러졌다. 서울과 인천은 소폭 감소했지만 경기에서 3454가구가 늘어나면서 전체적으로 3320가구(57.1%)가 증가,9137가구가 됐다. 지방에서는 주택경기의 어려움으로 신규분양이 위축되고 있는데도 불구하고 미분양은 오히려 3201가구(3.7%) 늘어나 8만 9098가구가 됐다. 울산에서만 1676가구가 늘었다. 수도권의 심각한 분양시장 침체는 부동산 정보업체 ‘부동산써브’의 조사에서도 나타났다. 지난달 서울 등 수도권에서 분양한 30개 사업장 중 83%인 25개 사업장이 순위내 청약에서 모집 가구 수를 채우지 못했다. 지난달 10개 사업지가 분양된 서울의 경우 중랑구 묵동 자이 주상복합아파트, 마포구 공덕동 KCC 웰츠타워 주상복합아파트, 서초구 리첸시아 방배 등이 3순위까지도 미달했다.20개 사업지가 분양된 경기지역도 양주 고읍 택지지구 동시분양 아파트 등 17개 현장이 미달됐다. 이에 따라 중소 건설업체의 도산이 계속될 가능성이 높아지고 있다.정부는 미분양 주택으로 인한 건설업체의 어려움을 해소하기 위해 지난 9월 공공과 민간에서 미분양 주택을 해소하는 방안을 마련했지만 효과는 미미한 상황이다.김태균기자 windsea@seoul.co.kr

전국 미분양 주택은 7년만에 최고치를 기록했다. 미분양 주택 대부분은 수도권 이외의 지방에 많다. 건설교통부가 2일 발표한 ‘2006년 7월 말 현재 전국 미분양 주택 현황’에 따르면 전체 미분양 주택은 7만 280가구다. 외환위기 직후인 1999년 말(7만 873가구) 이후 가장 많다. ●경남 1만 2431가구로 가장 많아 지방이 전체 미분양 물량의 87%나 됐다. 서울(0.6%), 경기(10.5%), 인천(1.9%) 등 수도권의 미분양 주택은 모두 9148가구로 전체의 13%였다.7월 말 현재 수도권의 미분양 주택은 전달보다 2.1% 줄었으나 지방은 전달보다 11.1% 늘어났다. 수도권과 지방의 양극화현상으로 해석된다. 7월 현재 미분양주택을 시·도별로 보면 경남은 6월보다 32.5% 늘어 1만 2431가구로 가장 많았다. 부산 9070가구(전월 대비 39%↑), 경기 7406가구(2.3%↓), 충남 7147가구(1.5%↑), 대구 6654가구(8%↑)의 순이었다. ●7월 증가는 부산·경남 공급분 넘친탓 부문별로는 민간은 6만 6516가구로 전달보다 10% 늘었지만 공공은 3764가구로 3.8% 줄었다. 민간이 주택 분양에 큰 어려움을 겪는 것으로 풀이된다. 7월 미분양 주택이 불어난 것은 부산 기장과 경남 김해에서 각각 3127가구와 2187가구가 각각 늘어났기 때문이다. 특히 부산 정관 택지지구에서는 분양주택(4476가구) 중 3127가구가 미계약 가구로 남았다. 특히 문제가 되는 악성 미분양인 준공후 미분양의 경우 7월 말 현재 1만 2807가구로 전달보다 4.6% 늘어났다. 지난 2002년에는 5000여가구 수준이었으나 계속 늘고 있는 추세다. 건설업계 관계자는 “지방 미분양 해결 방안이 시급하다.”고 말했다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

◎패션 유통 부진·오피스텔 미분양사태 겹쳐/대대적 구조조정 물거품… 불황의 희생자로 90년대 신화중 하나였던 신흥재벌 나산그룹이 불황의 골을 넘지 못하고 무너졌다. 13개의 계열사를 거느린 나산은 초등학교 출신의 안병균 회장이 탁월한 부동산 감각과 기업인수·합병실력을 바탕으로 맨손으로 일군 그룹이다.거평·신원그룹과 함께 자수성가한 중견그룹으로 주목받아왔기 때문에 ‘나산의 몰락’은 충격으로 받아들여지고 있다.더욱이 지난해부터 패션 건설 유통을 그룹 주력사업으로 삼아 조직슬림화를 단행하는 등 강도높은 구조조정을 해왔음에도 현금 유동성 부족에 발목잡혀 무너졌다는 점에서 아쉬움을 준다. 나산의 몰락은 패션과 유통 부문이 경기침체로 부진했던데다 일산 분당 등을 중심으로 한 오피스텔 사업이 미분양사태로 차질을 빚은 것이 가장 큰 요인으로 꼽힌다.여기에 최근의 금융사태 불안에 따른 종금사·신용금고 등의 계속적인 상환요구도 자금압박을 가중시켰다. 나산은 증시에 악성루머가 나돌때마다 거론되던 ‘문제기업’이었다.지난 11월말 현재 총차입금 5천2백76억원 가운데 금리가 비싼 제2금융권에서 빌린돈이 3천6백억원으로 70%나 된다.부채비율이 1천%를 넘고 차입금이 매출액을 초과하는데다 금융비용부담율도 11.8%에 이를 정도로 계열전체의 재무구조도 취약하다.여기에 광주방송의 대주주인 대주건설을 인수하고 프로농구단을 창단하는 등 최근 2년간 7개의 계열사를 늘렸으며 강남 수서지역에 고급백화점을 짓는 등 무리한 사업확장을 벌인 것도 부실화를 재촉했다.엎친데 덮친 격으로 주력기업인 (주)나산의 매출도 지난해 30%가량 감소했다. 지난해 한보부도 사태이후 제2금융권의 집중적인 자금상환요구에 시달린 안회장은 기업확장을 중단하고 내실다지기로 전환했다.먼저 손댄 것이 계열금융사인 한길종합금융.안회장은 지난해 4월 대전의 한길종합금융을 인수,10개월만에 9백20억원에 팔아치웠다.그룹의 힘을 금융 등 패션과 관련없는 분야에 분산하기 보다 패션 건설 유통 등 그룹내 3개 업종에 주력,당분간 내실경영 체제로 전환하겠다는 의지를 보인 것이다. 뿐만 아니라 7월에는 나래이동통신 보유주식 18만주를 재무구조개선을 위해 추가 매각,1백29억원의 현금을 마련하는 등 피나는 노력을 했다.부동산도 서둘러 팔았다. 서울 천호동 백화점 부지와 목동·동대문 상가 부동산을 수백억원이나 밑지고 정리한 데 이어 서울 논현동 그룹 건물을 잇따라 매각하는 등 돈댈 만한 것은 모조리 팔아 2금융권 빚을 갚았다. 지난해 11월에는 (주)나산과 나산실업,나산종합건설 등 3대 주력계열사의 임원을 29% 줄이고 팀제를 도입하는 등 대대적인 조직 슬림화도 단행했다.특히 나산과 나산실업에 대해서는 전 임원진이 일괄 사퇴한뒤 백지상태에서 최적임자를 앉히는 ‘제로베이스 인사’를 시행하고 3개 계열사의 임원 28명중 8명을 감원하기도 했다. 그러나 피나는 노력에도 불구하고 지난해 말부터 불어닥친 IMF한파로 인한 자금경색은 나산이 넘기에 너무나 높은 벽이었다.

우성건설의 부도이후 건설업계가 다시 「부도루머」에 시달리고 있다.지난해 3월 무등건설을 시작으로 유원·삼익 등 대형 건설업체들이 무너진뒤 또 다른 업체의 이름까지 거명되는 부도루머가 기승을 부린데 이어 올들어 재계순위 27위인 우성건설이 부도를 내자 루머가 더욱 악성화되고 있다. 최근 증권가에는 몇개의 대형건설회사가 위험하다는 출처불명의 소문이 나돌고 있다.증권감독원은 이 루머의 진원지를 찾아내기 위해 단속에 나섰고 루머에 시달리고 있는 건설업체 중 일부는 경영실태 등을 공개하며 부도설을 강력히 부인하는 공격적 방어에 나서는 사태가 전개되고 있다. 건설업체의 부도설은 해당업체를 파산으로 몰아 갈 뿐아니라 전체 건설업에 미치는 부작용이 크기 때문에 단순히 루머를 단속하는 선에서 끝날 일이 아니다.정책당국과 업계가 이번 기회에 건설업의 체질강화를 위한 해법을 찾아내는 것이 올바른 일이라 생각된다. 지금까지 건설업은 산업분류상 기타서비스업으로 분류되어 은행에서 대출을 받을 때 1%의 가산금리를 적용받고 있다.또 산업특성상 신용대출을 받기 어려우며 설사 대출을 받는다 해도 제조업보다 훨씬 높은 금리가 적용되고 있다.건설업은 은행의 문턱이 높자 제2금융권이나 사채업자로 부터 돈을 빌리는 경우가 많아 금융비용 부담이 높을 수밖에 없는 실정이다. 건설업의 금융비용부담이 높다는 것은 바로 재무구조가 견실치 못하다는 것을 의미하는 것이다.이런 상황에서 미분양아파트가 증가,주택건설업계의 자금난을 최악의 상태로 몰아 넣은 것으로 보인다.지난해 말 현재 미분양아파트는 무려 15만2천가구에 달한다.이같은 미분양아파트에 묶여 있는 미수금은 자그마치 9조원에서 10조원으로 추정되고 있다. 건설업의 자금난을 가중시킨 또 하나의 요인은 89년이후 건설업 면허개방이다.88년 4백70여개에 불과하던 일반건설업체수가 지난해는 2천7백개로 무려 6배이상 늘었다.업체가 난립하면서 업자간에 과당경쟁이 격화되었고 이것은 업계에 순이익 감소를 초래했다.건설업 전체의 매출액은 95년 26조2천5백억원으로 전년보다 16.5%가 증가했지만 순이익은 3천6백억원으로 전년보다 무려 25.5%가 줄었다. 이들 통계는 향후에도 어느 건설업체가 부도를 낼 가능성이 있음을 시사하고 있는 것이다.그러므로 정책당국은 부도가 난후 하청업체에 대한 자금지원과 입주자 피해대책 및 부도업체의 제3자인수 등의 현행 처리방법에서 탈피,새로운 대응책을 모색할 필요가 있다.먼저 정부당국은 건설업이 국민총생산에서 차지하는 비중이 12%에 달하고 국내경기에 미치는 영향이 크다는 점을 감안,건설업에 대한 금융 및 세제면에서 개선책을 마련할 필요가 있다고 본다. 금융정책당국은 건설업이 기타서비스업종으로 분류되어 여신상의 불이익을 받고 있는 점을 해소하는 것이 합당하다.예컨대 건설업체에 대한 대출 가산금리를 철폐하여 견실한 건설업체라면 제조업과 동등한 조건으로 자금을 빌려 쓸 수 있어야 하겠다.세제면에서는 임대주택사업자의 범위를 현행 5가구 이상 임대에서 2가구이상으로 완화하여 임대주택사업을 활성화시키는 것이 바람직하다.현재 5가구이상을 5년이상 임대할 경우 양도소득세를 면제해주고 있는데 사업자가임대소득에 대한 세금을 꼬박꼬박 낸다면가 구수를 규제할 필요가 없지 않은가. 건설관계당국은 내년으로 예정된 건설시장 개방에 대비하여 주택 분양가 자율화 등을 앞당겨 국내건설업의 경쟁력을 강화토록 유도해야 하겠다.건설업계는 당국의 지원시책만을 기다리지 말고 자구노력을 강화해야 할 것이다.업계는 『아파트를 착공만하면 분양이 되고 목돈을 벌 수 있다』는 잘못된 환상에서 깨어나야 한다.건설업계가 무한경쟁에서 살아남기 위해서는 새로운 경영마인드로 무장해야 할 것이다. 업계는 방만한 경영을 지양,재무구조를 견실하게 하고 기술개발을 통해서 원가를 절감하는 등 경영합리화에 박차를 가해야 한다.주택시장이 공급자시장에서 수요자시장으로 바뀌고 있으므로 소비자요구에 부응하는 주택을 공급하는 것이 시급하다.건설업계는 주택·토목·플랜트 등으로 경영전략을 특화할 필요가 있다. 특히 내년에는 건설시장이 개방된다.상당수 건설업이 경영위기에 있는 상황에서 시장마저 열린다.내년부터 외국업체들은 기술력과 자금력을 바탕으로공격해 올 것이다.부도설에 시달리는 업체는 구조조정이 불가피한 현실적 상황에 직면하고 있는 것이다.더구나 금융기관이 앞으로 한계기업에는 대출을 해주지 않을 것이기 때문에 한계기업의 퇴출은 더욱 빨라질 것으로 보인다. 현재 건설업체의 부도원인을 아파트미분양에서 찾는 것은 근시안적인 접근이다.건설업의 재무구조 취약성·과당경쟁·주택경기퇴조 등이 복합적으로 작용하여 부도가 발생하고 있는 것이다.시장경제원리에 입각해서 경쟁에서 패한 기업은 물러 나갈 수 밖에 없다.올해 한해가 지나면 더욱 큰 산(개방)이 국내 건설업의 앞을 가로 막을 것이다.한계건설업체의 부도에 눈이 쏠린 나머지 더 큰 것을 잃는 일이 없도록 정책당국과 업계가 머리를 맞대고 체질강화를 위한 대책을 강구해야 할 시점이다.

◎지급보증 등 93년부터 급증 은행감독원은 24일부터 보름간 제일은행 본점에 대해 검사에 들어간다. 은감원은 이번 검사에서 제 3자 인수를 추진중인 유원건설에 대한 대출 및 지급보증 상황에 대해 집중적으로 검사할 방침이다. 은감원 관계자는 지난 93년부터 유원건설에 대한 제일은행의 대출금이 급증했다고 지적하고 편법대출 등 부당한 사실이 적발되면 관계 임직원을 엄중 문책할 방침이라고 말했다. 지난 2월 말 현재 유원에 대한 제일은행의 대출금은 지급보증과 직접 대출금을 합쳐 3천9백60억원이다. 한편 유원건설이 제3자에게 넘어가더라도 주거래은행인 제일은행은 2천억원 이상의 손실을 입을 것으로 보인다. 23일 은행감독원과 금융계에 따르면 유원건설은 재무제표상 총자산이 부채보다 5백89억원이 많은 것으로 돼 있으나 공사미수금과 분양주택 미수금 등 악성 부채가 2천5백79억원에 이른다.또 재고재산 7백25억원 중 원자재 1백96억원과 용지 1백88억원,고정자산 6백61억원 중 중장비(TBM)3백39억원과 토지 및 건물 2백54억원도 재평가를거치면 훨씬 줄어들 것으로 예상된다. 채권확보가 가능한 재산은 재고자산 중 건설 예정 또는 완공분 3백60억원,당좌자산 중 단기 대여금 4백82억원,투자 및 기타자산 중 관계사 주식 1백44억원,외화 장기대여금 1백26억원 등 3천억원을 넘지 않을 것이라는 게 금융계의 분석이다. ◎유원건설 왜 이렇게 됐나/선대 판단착오·2세 경험부족이 화근/80년대 국내시장 소홀·사업 다각화 실패/잇단 공사사고… 대형기기 무리하게 도입 유원건설의 임직원들은 23일 「반란」에 가까운 격론을 벌였다. 원로·중견급 임직원들은 주거래은행인 제일은행과 유원건설의 제3자 인수 합의각서에 서명하고도 전날 이를 부인한 최영준 사장과 그 측근들을 거칠게 몰아세웠다.회사를 살리려면 3자 인수 밖에 없다며 제일은행과의 약속을 지킬 것을 요구했다. 최 사장측이 내세우는 부동산 매각 등 자구계획이나 3자 인수의 1년간 유예요구를 제일은행이 거부할 뿐 아니라 5천4백억원에 이르는 금융부채의 이자만 갚으려해도 연간 7천억원의 공사물량을 수주해야 하나현재로서는 4천억원 이상은 불가능하다는 것이다. 최 사장이 계속 고집을 부릴 경우 유원건설의 공중분해는 불가피하다는 주장이다.직원들도 3자 인수를 원할만큼 내부상황이 악화된 셈이다. 이처럼 자체 소생이 불가능한 상황에까지 몰린 것은 지난 93년 작고한 최효석 회장의 판단착오가 결정적인 요인으로 알려지고 있다. 최 회장은 지난 65년에 유원을 설립한 이후 미국 극동지역공병단(FED)이 발주하는 공사(COE)로 성장했다.35세에 FED 군납조합장을 맡을 정도로 신뢰를 쌓은 유원건설은 70년 초 미공병단의 추천으로 사우디아라비아에 진출,1억5천만달러에 이르는 공사를 성공적으로 수행했다.83년까지 유원은 「돈을 쓸어담을 정도」로 전성기를 구가했다.최신 공정관리를 위해 전산전문가 70여명을 채용할 정도로 일찌기 서구식 경영기법을 도입하기도 했다. 그러나 해외건설이 사양길에 들기 시작하면서 다른 업체들이 국내로 눈을 돌릴 무렵 최 회장은 해외에 대한 집착을 버리지 못했다.국내를 소홀히 한 결과 연고권을 확보하지 못했다.첫번째 판단착오이다. 80년대 중반부터 건설업체들은 주택건설용 부지매입에 나섰으나 최회장은 「건설업자라면 토목을 해야지,집장사를 해선 안된다」고 고집,부지를 확보하지 않았다.두번째 실수이다. 80년대 후반 뒤늦게 국내 사업을 본격화하며 연고권이 없는 약점을 만회하기 위해 국내 최초로 교량사업부를 설립하고 터널굴착기(TBM) 도입을 추진했다.국내 산악지형에 맞는 공법은 대형 교량과 TBM 밖에 없다고 판단한 것이다. 그러나 올림픽대교,팔당대교,도서지방을 잇는 교량건설 등에서 잇따른 붕괴사고로 큰 손실을 입었다.또 대당 70억∼1백50억원인 TBM을 단일 건설회사로는 세계에서 가장 많은 9대나 보유했으나 이를 쓸만한 공사물량을 확보하지 못해 금융부담만 가중됐다.세번째 착오이다. 80년대 말에 몰아닥친 주택건설 붐에 편승하려 했으나 부지가 없어 오피스텔 건설로 눈을 돌렸다.그러나 물량과다로 미분양 금액이 5백억원을 넘었다.네번째 판단착오이다. 더구나 최 회장이 타계하면서 경영권을 물려받은 최사장은 인간관계로 얽힌 업계 풍토에 적응하지 못하고 기존 경영층과 마찰을 빚은 것이 사태를 더욱 악화시켰다.문민정부 출범 이후에는 관급공사 수주를 둘러싼 금품수수 혐의로 2차례에 걸쳐 검찰의 조사를 받으며 2금융권의 자금줄이 막히고 부도설이 확대되기 시작했다. 결국 유원건설의 불운은 선대의 판단착오와 소유와 경영을 분리하지 못한 2세의 과욕에서 비롯된 셈이다.