동탄으로 갈까,판교를 기다릴까.신도시 아파트 청약을 앞두고 청약통장 가입자들의 고민이 커졌다.안전하게 당첨이 보장되는 동탄 신도시 아파트를 청약할지,시세차익이 보장되는 판교 신도시 아파트 분양을 기다려야 할지 쉽게 판단이 서지 않는다.판교 아파트에 당첨되면 시세 차익이 확실히 보장되지만 ‘로또’당첨 이상의 청약경쟁을 치러야 한다.반면 동탄 아파트는 당장 큰 시세차익을 기대하기는 어렵지만 경쟁을 치르지 않고도 당첨될 가능성이 크다.전문가들 사이에서도 당첨 기회가 큰 동탄 신도시 아파트에 청약하는 게 바람직하다는 의견과 기다렸다가 판교에 모든 것을 걸어야 한다는 주장이 엇갈리고 있다.동탄과 판교는 비슷한 규모에 경부고속도로를 축으로 하는 서울 남부 신도시라는 점에서 같으나 분양 시기는 동탄이 빠르다.동탄 분양이 끝날 즈음 판교 분양이 시작된다. 아파트 분양가도 큰 차이를 보일 것으로 전망된다.특히 전용면적 25.7평 이상 아파트는 내년 3월부터 택지 채권입찰제가 적용돼 분양 가격이 크게 상승할 것으로 보인다.판교 신도시에서는 25.7평 이하 국민주택규모 아파트의 경우 분양 원가 규제를 받게 돼 동탄 신도시 아파트 수준의 가격으로 분양받을 수 있어 엄청난 시세차익이 예상된다. ●동탄, 10월 6456가구 2차 분양 동탄 신도시는 지난 7월 시범단지 공급에 이어 다음달 2차 분양몰이에 나선다.이번에 공급되는 아파트는 모두 6456가구로 집계됐다.시범단지 분양 때와 달리 중대형 아파트가 많다.전용면적 60∼85㎡ 아파트가 2814가구,85㎡ 초과 아파트가 3642가구로 중대형 평형이 절반 이상을 차지한다. 청약 분위기는 시범단지 때와 딴판일 것으로 전망된다.판교 신도시 분양의 윤곽이 잡혔기 때문이다.여기에 내년부터는 25.7평 이하 아파트에는 원가연동제를 실시,분양가가 인하되는 만큼 실수요자를 빼고는 굳이 청약에 참여하지 않을 것으로 보인다. 이 때문에 청약경쟁률도 시범단지 평균 경쟁률에서 크게 떨어질 것으로 점쳐진다.일부 아파트는 미달·미계약이 우려될 정도다.아파트 분양에 참여하는 건설업체들도 속이 탄다.청약 분위기가 시범단지 분양 때만큼만 살아나 주기를 내심 바라고 있다. 분양가는 아직 확정되지 않았지만 시범단지 아파트 분양가 이상으로 내놓기는 어렵게 됐다.25.7평 이하 아파트는 평당 720만원 안팎에서 결정될 공산이 크다.평형별로 공급량의 30%는 최초 입주자 모집공고일 현재 화성시 지역에서 1년 이상 거주한 사람에게 분양된다.전용면적 85㎡ 이하 아파트는 공급 물량의 75%가 무주택 우선공급 대상자에게 돌아간다. 동탄신도시는 273만평의 대규모로 삼성전자 등과 가깝고,28만평에 반도체 등 첨단산업체를 유치하는 등 직주근접형 자족도시로 조성된다.수원·화성·오산지역 거주자들에게 권할 만하다.모두 3만 2960가구가 들어서며 나머지 물량은 내년에 공급될 예정이다. 지금까지 나온 수도권 신도시 가운데 가장 빼어난 입지를 지녔다.강남과 분당 신도시 중간에 있어 서울과 가장 가까이 붙어 있다.쾌적한 환경을 자랑하고 있어 최고의 청약경쟁률을 기록할 것으로 전망된다. ●판교, 원가연동·채권입찰제 적용 아파트 분양은 빨라야 내년 4∼5월쯤 이뤄진다.이 때는 개정 주택법이 시행될 예정이라서 원가 연동제는 물론 택지를 경쟁입찰에 부치는 채권입찰제가 적용돼 분양가격이 지금과 크게 달라진다. 전용면적 25.7평 이하는 택지를 싼 값에 공급받기 때문에 분양가격이 상대적으로 저렴하지만 중대형 아파트는 분양가격이 크게 상승한다. 이 때문에 25.7평 이하 아파트는 당첨만 되면 대박으로 이어진다.하지만 당첨 확률은 ‘로또’를 연상할 정도다.중대형 아파트도 분양가가 비싸다고 하지만 강남이나 분당 신도시 아파트값과 비교할 경우 시세차익이 예상돼 청약경쟁률은 역시 사상 최고를 기록할 것으로 보인다. 25.7평 이하 아파트는 1만 3600가구 정도 분양된다.이 중 30%는 2001년 12월26일 이전부터 성남시에서 살고 있는 청약통장 가입자에게 우선 공급된다.9520가구는 수도권 청약통장 가입자의 몫이지만 이중 75%인 7140가구는 무주택우선공급자에게 돌아간다.따라서 일반 청약통장 가입자가 청약할 수 있는 아파트는 2380여가구에 불과하다.그나마 한꺼번에 분양하는 것이 아니라 3∼4차례 나눠 분양하게 되므로 청약경쟁률이 사상 최고를 기록할 것으로 보인다. ●실수요자 동탄, 투자자는 판교 겨냥을 김태호 부동산랜드 사장은 “판교 아파트는 당첨과 동시에 차익을 기대할 수 있다.”면서 “청약통장 가입자들이 판교 아파트를 잡기 위해 ‘올인’할 것으로 예상된다.”고 말했다. 따라서 당첨 확률이 높은 성남시 거주자와 무주택우선공급대상자는 판교 아파트에 청약할 것을 권한다.25.7평 이하 아파트는 당첨과 동시에 1억원 이상의 차익이 예상된다.다만 입주 후 3년간 팔 수 없다는 점을 고려해야 한다. 판교 중대형 평형은 경쟁률은 중소형 아파트에 비해 낮겠지만 분양가격이 상대적으로 비싸다.단기 투자 수익률은 중소형 아파트에 비해 떨어지겠지만 장기적으로 시세가 비싸게 형성될 전망이다. 무주택 우선공급 대상에서 빠진 실수요자라면 당첨 가능성이 큰 동탄신도시에 청약하는 것도 괜찮다.수원·화성 삼성전자 직장인 등 직주근접 아파트를 원하는 수요자가 청약할 만하다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

분양시장이 실수요자 위주로 재편되고 있다.경기침체 등으로 투자자가 재미를 보지 못하면서 실수요자들만 분양시장에서 청약을 하고 있기 때문이다. 그러나 실수요자들도 자신이 어떤 통장을 가졌는지,또 현재 위치에서 어떻게 청약을 해야 하는지 제대로 아는 경우는 많지 않다.청약통장별,순위별 청약전략을 소개한다. ●어떤 통장이 있나 청약통장은 청약예금,청약부금,청약저축 등이 있으며 통장에 따라 불입액과 방식,아파트 종류,평수가 달라진다.청약예금,청약부금은 모든 시중 은행에서 가입할 수가 있지만 청약저축은 국민은행,농협,우리은행에서만 취급한다.만 20세 이상이면 누구나 1개의 청약통장을 만들 수가 있지만 청약저축은 무주택가구주만 들 수 있다. 청약통장을 사용해 당첨되었다가 당첨을 포기하면 청약통장의 청약자격이 상실된다.신규로 재가입해 일정기간 경과한 후(6개월이 지나면 2순위,2년이 지나면 1순위) 다시 청약신청을 해야 한다.다시 말해 청약통장은 재사용이 불가능하다는 얘기다. 또한 투기과열지구내에서 당첨이 되었다면 신규로 통장을 만들어도 5년간 1순위가 될 수 없다.2순위 청약은 가능하다.예비당첨자일 경우 계약을 하지 않으면 청약통장이 유효하지만 계약을 하게 되면 청약통장을 사용할 수 없게 된다. 부모와 별도 가구를 구성,무주택가구주 자격을 가진 직장 초년생이라면 청약저축에 드는 것이 좋다.금리면에서 청약예금이나 청약부금 보다 유리하며 나중에 청약예금으로도 변경할 수 있다. 집 장만할 종자 돈이 많지 않다면 일정기간 뒤에 분양 전환되는 공공임대 아파트를 노리는 것도 괜찮다. ●신혼부부 청약전략 집이 없는 신혼부부는 청약통장 가입이 필수다.청약통장은 한사람당 하나만 가입할 수 있으므로 가구주인 사람은 가구주만이 가입할 수 있는 청약저축을 들어 임대아파트나 공공분양아파트를 노리는 것이 좋다. 다른 배우자는 청약예금이나 부금을 들어 민영아파트를 노리는 것이 좋다.둘 다 1순위가 되는 시점에는 청약통장으로 자유롭게 원하는 곳 모두 1순위로 청약할 수 있기 때문에 그만큼 기회의 폭이 넓다고 할 수 있다. 또한 청약저축은 청약예금의 예치액만큼 불입이 되면 예금으로 전환이 가능하므로 임대아파트에 뜻이 없는 사람은 금리가 높은 청약저축에 들었다가 예금으로 전환하든,예금으로 바로 가입하든 가입자의 선택에 달려 있다. ●무주택 우선 공급 활용방법 무주택 1순위자는 투기과열지구 내에서 만 35세 이상의 사람으로 5년간 당첨사실이 없으면서 무주택자인 가구주를 말한다.현행제도는 무주택 가구주에게 전용면적 85㎡(25.7평) 이하 건설량의 75%를 우선 공급하게 돼 있다.무주택 기간은 최근 5년간 지속적으로 무주택이어야 하고 가구주 기간은 주민등록상 가구주로 등재돼 있는 전체 기간이 5년이상이어야 한다.무주택자는 일반 1순위자와 다른 날짜 또는 같은 날짜에 청약하되 금융기관이 이를 구분해 접수한다.이후 무주택청약자는 먼저 추첨을 실시해 당첨자를 선정하고,무주택 추첨에서 떨어진 사람은 다시 일반 1순위와 경합하므로 무주택자는 1회 청약으로 두 번의 추첨기회가 주어지는 셈이다. 수도권에서 무주택 1순위자라면 경기도 판교신도시를 노릴 필요가 있다.만약 떨어진다면 서울이나 수도권 지역 택지지구 아파트에 청약하면 된다. ●평형변경은 이렇게 1순위가 되면 평형변경이 가능하며 횟수에는 제한이 없지만 일정기간(2년)에 한번씩만 평형변경이 가능하다.무주택 1순위자면서 청약예금 전용면적 135㎡ 초과에 해당되는 청약예금통장을 가지고 있다면 청약예금을 최초모집공고일전까지만 전용면적 102㎡ 이하인 청약예금으로 변경하면 바로 85㎡ 이하에 해당되는 아파트에 청약이 가능하므로 청약시 무주택우선순위 혜택을 받을 수 있다. 다만 큰 평형에서 작은 평형으로 변경할 때는 바로 작은 평형으로 사용이 가능하지만 작은 평형에서 큰 평형으로 청약통장을 변경할 경우 1년간은 기존 평형으로 청약해야하며 전환 1년 후부터 변경한 평형에 청약할 수 있다. 일반적으로 청약저축을 청약예금으로 바꾸려면 납입액 한도내에서 청약예금으로 전환할 수 있다.서울거주 청약저축 가입자의 경우 총 300만원을 납입했을 때,청약예금 300만원(전용면적 85㎡이하)으로 변경이 가능하며 변경 후 바로 1순위가 가능하다. 청약부금을 청약예금으로 바꾸려면 1순위 요건인 2년이 지나 예치금이 최소 300만원(서울기준)이 돼야 하며,매월 불입한도액은 최고 50만원으로 2년이면 예금으로 바꿀 수 있다. 청약예금 가입자은 청약예금 예치후 일단 2년이 지나 1순위가 돼야 한다.평형 전환신청후 1년이 지나야 변경된 평형에 청약이 가능하며 그 이전까지는 기존 평형대로 신청 해야 한다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

내년 봄 분양예정인 경기도 판교신도시 아파트 가운데 무주택자들이 노릴 만한 아파트는 중소형이다.특히 전용면적 25.7평이하는 무주택 1순위자들의 독무대가 될 전망이다. 따라서 무주택 1순위자가 아니라면 전용면적 102㎡(30.8평)이하,102㎡(30.8평)초과 또는 135㎡(40.8평)초과 청약예금으로 평형을 변경하는 것이 당첨확률을 높이는 지름길이다. 청약부금 가입자가 중·대형 평형에 청약하기 위해서는 청약예금으로 전환한 뒤 예치금을 늘리면 된다.단,변경한 날로부터 1년이 경과해야 큰 평형으로 청약이 가능하며 그 이전까지는 기존 평형에 청약해야 한다. ●성남무주택자 내집마련 유리 중형 임대아파트를 공급하지 않고 국민임대주택이 전용면적 18평 이하로만 이루어졌다고 가정한다면,전용면적 25.7평 이하인 총 물량 1만 9600가구에서 6000가구(국민임대)를 뺀 1만 3600가구가 일반 분양물량이다.성남거주자에게 4080가구(30%),수도권 거주자에게 9520가구(70%)가 배정이 된다. 여기서 다시 성남지역 무주택 1순위자 4080가구 중 75%인 3060가구,수도권 무주택 1순위자 9520가구 중 7140가구가 우선 공급된다. 성남 거주 무주택 1순위자에게는 성남 무주택,수도권 무주택,성남 1순위,수도권 1순위 등 네 번의 청약기회가 주어진다. 반면 수도권(서울,인천포함) 무주택 1순위는 수도권 무주택,수도권 1순위 등 두 번의 청약기회를 갖게 되므로 성남 무주택 1순위자가 더 유리하다. ●이런 점을 주의하자 청약저축 가입자는 청약예금으로 전환이 가능한 반면 예금 가입자는 저축으로 전환되지 않는다.또 판교를 노리고 통장을 전환하거나 평형을 바꿨다면 2년 내에는 평형변경이 안된다. 내년에 원가연동제,채권입찰제가 실시되면 원가연동제가 적용되는 전용면적 25.7평이하 물량은 지금보다 20∼30% 내려가지만 채권입찰제에 해당되는 25.7평 초과 물량은 분양가가 지금보다 10∼20% 오른다. 이런 이유로 무주택1순위자들과 청약경쟁을 피하기 위해 중·대형 평형에 청약한다면 평당가격이 1500만원을 넘어설 수 있다는 점을 알아야 한다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

SH공사(서울시도시개발공사)는 서울시 31개 단지에서 임대 아파트 2130가구를 공급한다.서울 재개발구역에 있는 아파트로 철거민에게 공급하고 남은 물량이다. 12∼16평형이며 임대 보증금은 774만∼1849만원.월 임대료는 11만 2100∼16만 3300원.임대 기간은 2년이지만 최장 10년까지 연장할 수 있다. 영구임대주택 입주자격자는 24∼25일,청약저축가입자는 26∼30일 청약을 받는다. 500가구 이상의 중대형 단지에 있으며,지하철역을 끼고 있는 단지가 많다.다음달 24일 당첨자를 발표하면 즉시 입주 가능하다.자세한 내용은 SH공사 홈페이지(www.i-sh.co.kr)를 보면 된다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

“3순위 청약자들,너무너무 고마워요.” 주택건설업체들이 3순위 청약자들에게 고개를 숙이고 있다.미분양 아파트가 늘고 있는 불황기에 3순위자들이 체면을 세워주고 있기 때문이다. 1순위에서 높은 경쟁률을 기록하던 시대는 지났다.하지만 2순위에서라도 마감되면 과분할 따름이다.아예 처음부터 3순위자를 겨냥하고 분양을 하고 있을 정도다. 3순위자는 청약통장만 가입하면 누구에게나 주어진다.1,2순위자는 청약 뒤 당첨되면 더 이상 청약통장 가치를 발휘할 수 없지만 3순위 통장은 청약 자격을 고스란히 지킬 수 있다.마음에 드는 아파트 가운데 1,2순위에서 미달되면 부담없이 청약할 수 있는 통장이다. 분양시장이 활기를 띨 때는 3순위청약 마감이 수치였다.하지만 요즘은 사정이 다르다.신규 청약시장이 침체하다 보니 1,2순위자는 청약에 뒷짐이다.그러다 보니 건설업체는 3순위 통장을 끌어오는 데 혈안이다.3순위라도 청약을 마감하면 다행이다.지방은 그렇다 치고 수도권에서도 3순위 힘을 빌릴 수밖에 없다. 하지만 수도권이라고 모두 3순위자가 몰리는 것은 아니다.투자가치가 있다고 판단되는 곳에만 몰린다.충북 오창지구 우림아파트는 서울 등 외지 3순위자들이 대거 몰렸다.신행정수도 입지와 가까워 웃돈이 붙을 것으로 전망한 투자자들이었다.파주 문산의 두산위브아파트도 1,2순위에서는 미달됐으나 3순위자가 몰리면서 체면이 섰다.LG LCD단지 및 협력업체 공단 조성이 호재로 작용했다. 수도권에서 1,2순위자들이 청약을 꺼리는 이유는 간단하다.분양가 연동제가 실시되면 분양가가 떨어질 것으로 예상되는 데다 빼어난 입지를 지닌 신도시 아파트 분양이 줄을 잇기 때문이다. 1,2순위자들은 대부분 판교신도시를 노리고 있다.판교가 안되면 서울 강남권 아파트를 노린다.꾹꾹 참아온 1,2순위 통장을 함부로 쓰지 않겠다는 생각에서다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

부동산시장 침체로 충청권을 제외한 서울·수도권마저 분양에 어려움을 겪고 있다.하지만 청약예정자들의 관심을 끄는 노른자위 청약단지는 꾸준히 나온다.업체들이 분양침체기라고 분양계획을 취소할 수 없기 때문이다.이 달에 분양하는 서울 상암택지지구와 강남의 대규모 단지는 관심 대상지이다.인천 논현지구와 경기 용인 성복리도 지역내 수요가 탄탄히 받쳐주는 아파트로 꼽힌다.다만,서울 강남권 아파트는 대부분 재건축 물량이어서 로열층은 조합원이 차지하고,저층이거나 작은 평형이 일반분양에 나오는 경우도 많다.청약시 반드시 확인해야 봐야 할 사항이다. ●서울 상암택지지구 오는 12일부터 청약을 받는다.SH공사는 상암지구 노른자위 땅인 5·6단지 아파트를 공급한다.따라서 시세 차익을 기대할 수 있어 청약경쟁이 치열할 것으로 전망된다. 이번에 공급되는 아파트는 40평형 920가구.이 중 철거민 등에게 돌아가는 특별 공급분을 뺀 433가구가 일반 분양된다.분양가는 5단지가 1210만원 5000원,6단지는 1248만 2000원으로 책정됐다.입주도 빠르다.내년 10월 입주예정이라서 1년 3개월만 기다리면 팔 수 있다. 가입 2년이 지난 청약예금통장 소지자들에게 1순위 자격이 주어진다.주변 부동산중개업자들은 당첨과 동시에 1억원의 시세차익을 얻을 수 있을 것으로 보고 있다.지난해 입주한 33평형 시세가 평당 1600만원선인 5억원을 넘어섰다.때문에 당첨자 발표와 동시에 불법전매가 극성을 부릴 것으로 보인다.당첨자들은 그러나 입주를 기다리는 기간이 짧으므로 불법 거래보다는 안전하게 입주 후 거래하는 것이 바람직하다. ●서울 삼성동 현대홈타운 AID아파트를 재건축하는 것으로,2070가구 가운데 12∼18평형 416가구를 일반분양한다. 지하철 7호선 강남구청역과 청담역을 걸어서 7∼8분이면 이용할 수 있으며,영동대로를 통한 올림픽대로와 동부간선도로의 진입이 쉬워 서울 전역으로 이동이 편리하다. 인근에 삼릉·언북초등교와 언주중,영동·경기고 등이 있고,편의 시설로는 강남구청,강남도서관,코엑스 몰,청담공원,삼릉공원 등이 있다.9월초 분양예정이다. ●서울 대치동 아이파크 도곡주공2차 재건축 아파트다.773가구 중 163가구를 일반분양된다.지하철 분당선 한티역과 3호선 도곡역 사이에 위치해 있다. 한티역이 걸어서 4∼5분 걸린다.도곡동길,언주로,선릉로,남부순환로를 이용할 수 있으며 인근 교육여건으로는 대도초등교,숙명여중고,단국사대부속중·고교,중앙사대부속고 등이 있다.빠르면 9월 초 분양예정이다. ●인천 논현지구 논현2지구로,주택공사가 이달 중 국민임대 1801가구를 포함 3532가구를 분양한다.이 가운데 일반분양분은 1731가구로 8블록이 833가구,11블록이 898가구이다. 주공은 10월 이후에도 1586가구(국민임대 801가구)를 분양할 계획이다.또 민간업체들도 대주산업과 우림건설 등이 각각 533가구와 837가구를 이달에 분양한다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

개인 파산시대가 오고 있다.400만 신용불량자 가운데 120만명이 파산 대상자라는 전문가들의 진단은 충격적이다.그러나 파산은 두려워할 일이 아니다.파산은 인생의 종착점이 아니라 재생의 출발점이며,위기에 몰린 개인과 가계를 지탱하는 사회안전망이다.사회·경제적 빚을 청산하고 희망을 찾아가는 과정이다.서울신문은 올해 파산자가 1만명에 이를 것으로 예상되는 파산시대를 맞아 탐사보도 ‘개인파산,몰락인가 재생의 길인가’를 마련,파산문제를 심층취재했다.제도권 경제활동에서 비껴나간 파산자들을 쫓아 파산의 뿌리를 캐고,이들이 다시 우리 사회의 일원으로 복귀할 수 있는지를 진단했다.파산의 실태와 문제점,해법을 4회에 나눠 짚어본다. “단 한번도 연체없이 매달 갚았습니다.하지만 남은 건 빚과 가정파탄,망가진 생활 뿐입니다.”(32·파산한 회사원)“진저리 나는 압류통지서,직장마다 쫓아다니는 강제집행명령,더 이상 일할 병원도 없고 가슴 졸이며 사는 세월이 무섭습니다.”(41·파산 신청한 의사)“결혼을 후회합니다.남편만 믿고 살면서 사치나 낭비를 한 것도 아닌데….길거리에서 사은품까지 준다고 발급받은 카드가 악몽이 됐습니다.”(35·파산한 주부) 파산부 판사에게 제출한 파산자들의 자필 진술서에는 ‘카드 돌려막기’,‘가정파탄’,그리고 ‘재기’라는 세 단어가 공통적으로 등장한다. 서울신문이 2002년 5월부터 올 6월까지의 파산자 중 기록을 입수한 306명의 대부분은 정부의 ‘카드 장려정책’이 본격 시행된 2000년 이후 1인당 4∼5장의 카드를 집중 발급받았다.최소 6개월에서 최장 7년까지 돌려막기를 해온 이들은 2002년 하반기 카드사의 갑작스러운 한도축소로 단숨에 침몰했다.‘파산’과 ‘면책’은 이들이 겪는 이혼과 별거,질병과 자살이라는 악순환 속에서 재기와 희망을 찾아 선택한 유일한 길이었다. ●목숨끊는 사람들…,파산이 희망 “로또 1등에 당첨돼 빚을 다 갚거나 파산을 신청해 모두에게 알리고 죄갚을 받든지,이도저도 안되면 우리 가족 모두 다같이 가는 것,아이는 빼고….” 지난해 7월 파산 신청 후 부인 송영애(가명·33)씨와 딸(9)을 남겨둔 채 목숨을 끊은 박모(35)씨의 유서에는 이런 사연이 씌어 있었다.박씨는 눈물 자국이 군데군데 남은 유서 말미에 ‘부자가 되라.’고 외동딸을 향해 절규했다.송씨 역시 남편의 삼우제 다음날 약을 먹었지만 목숨은 부지했다.빚은 송씨에게서 두 목숨을 거둬갔다.함께 살던 친정아버지도 생활고를 비관해 목숨을 끊었다.송씨 부부는 운영하던 유통업체가 부도나면서 9억여원의 빚을 진 다중채무자가 됐다.원금보다 커진 이자는 계산조차 되지 않았다.송씨는 같은해 10월 파산했다. 그는 “남편은 죽음으로 채권자들에게 죄값을 치렀으니 저라도 딸아이를 지키고 싶다.”고 판사에게 애원했다.그에게 ‘파산’과 ‘면책’은 딸을 지키는 유일한 희망이 됐다.석달 뒤 면책이 승인된 송씨는 어느 소도시의 한 슈퍼에서 일하게 됐다.월 40만원의 수입에 불과해도 딸과 함께 사는 소망을 이뤘다. ●‘실직’,파산으로 가는 적신호 대기업에 다녔던 최진호(가명·40)씨는 97년 외환위기 당시 그룹의 구조조정으로 실직했다.1년 뒤 외국계 의류회사에 재취업한 그의 가정은 안정을 찾았다.2002년 3월에는 저축한 돈과 주택자금을 대출받아 13평짜리 임대 아파트도 마련했다. 그러나 이내 회사와의 갈등이 그를 옥죄기 시작했다.회사측이 영업사원인 최씨의 업무접대비를 급여에서 해결하도록 규정을 바꿨기 때문이다.빚을 내서 영업을 하다 보니 실적은 저조해지고 손에 쥐는 돈도 줄어들었다.결국 최씨는 권고사직을 당했다.이때부터 부인이 식당일을 하며 맞벌이에 나섰지만 최씨의 실직 기간이 길어지자 각종 카드 빚은 나날이 늘었다. 1년여만에 중소업체에 취직했지만 월 200만원의 부부 수입으로 더이상 카드 이자도 감당하기 어려웠다. 친정 식구들의 카드까지 동원해 돌려막았으나 이자가 눈덩이처럼 불어나면서 정신을 차릴 수 없었다.그 와중에 최씨의 회사는 부도가 났다.4번째 실직으로 연체가 시작됐다.2003년 6월부터 카드사는 일시불 청구를 요구했고,대환대출과 보증인을 강요했다. 카드사의 반복되는 독촉과 추심 스트레스,경제적·정신적 상실감으로 최씨의 부인은 우울증 치료를 받고 있다.최씨는 지난 2월 파산했다.초조하게 면책 승인을 기다리는 최씨는 “한숨과 눈물로 미소조차 잃어버린 아내에게 다시 한번 사랑과 행복을 선물하고 싶다.”며 재기를 다지고 있다. ●다단계판매 1년… 빚만 6000만원 박미진(가명·25·여)씨는 다단계판매를 시작한 지 1년여 만에 6000만원의 빚을 안고 파산했다.서울의 한 유명 사립대에 다니던 박씨는 친구의 소개로 다단계에 뛰어들었다.회사 동료들은 박씨에게 카드부터 만들 것을 권유했다. 처음으로 카드를 만든 박씨는 물품대금 400만원을 현금서비스를 받아 회사에 지불했다.직급이 상승된다는 기대에 박씨는 친구도 끌어들였다. 직급이 오르고 판매조직을 맡자 수입은 한때 300만원까지 올라갔다.박씨는 더 많은 카드를 이용해 현금서비스를 받기 시작했다. 물품대금을 갚는 데 400만원,판매망 관리에 600만원의 지출이 생겼다.영업부진과 반품,일을 그만두는 동료가 늘어나자 회사로 들어간 대금은 고스란히 박씨의 빚이 됐다.휴학생 신분이었던 박씨이지만 신청만 하면 카드가 발급이 되던 시절이었다.박씨는 11장의 카드로 돌려막기를 하다 지난 2월 파산했다.이혼한 어머니와 월세 23만원의 단칸방에 사는 박씨는 대학까지 자퇴하고 말았다. 안동환 유지혜 이재훈기자 sunstory@seoul.co.kr

서울 등 부동산 시장에 급매물이 늘어나고 있다.서울의 강남구 대치동에서도 시세보다 1억원 가량 싼 매물도 나왔다. 정부의 잇따른 규제책에도 불구하고 버텨오던 주택 보유자들이 재건축 개발이익 환수제와 종합부동산세 등이 현실화되자 더이상 견디지 못하고 드디어 매물을 내놓기 시작한 것이다. 매물은 늘었지만 매수세가 없어 거래는 거의 중단된 상태다.집값이 더 떨어질텐데 굳이 지금 집을 살 필요가 있느냐는 수요자들의 느긋한 자세도 거래 실종에 한몫을 했다. 하지만 급매물이라면 생각이 달라진다.시세보다 가격이 10%가량 싼 매물에 마음이 움직일 만하기 때문이다. 전문가들은 급매물 매입의 적기가 지금부터 연말까지라고 조언한다. ●재건축단지·입주아파트 타깃 급매물건은 재건축 아파트 단지에 주로 많이 나온다.개발이익 환수제에 따라 임대아파트를 섞어 짓게 되면 수익성 저하가 예상되기 때문이다. 개포주공의 경우 요즘 5억 8000만∼5억 9000만원대 매물이 나오고 있다.한때는 6억 7000만원까지 했었다.시세는 6억 1000만∼6억 2000만원대이다. 또 개포동 LG자이도 11억원대 매물이 나왔다.시세보다 5000만∼1억원가량 싸다.대치동 쌍용아파트 31평형은 7억원대를 호가하지만 요즘은 6억원대 매물이 나와 있다.흥정여하에 따라서는 더 싸게 살 수도 있다는 게 중개업소 관계자의 얘기이다. 송파구나 강동구 등의 재건축 아파트 단지에는 시세보다 5000만원가량 싼 매물들이 상당수 쌓여 있다. 이제 갓 입주를 시작한 단지들도 급매물이 많다.아직 입주를 하지 않아 분양권 상태인 경우도 많다.시세차익을 노리고 아파트에 청약했다가 집값이 떨어지고 분양권마저 안 팔리자 시세보다 싸게 내놓게 된 것이다. 서울 외곽과 용인이나 남양주 등 수도권에 이런 아파트가 많다.서울에서도 화곡동 한화 ‘꿈에그린’ 31평형은 32평형 분양권이 2억 8000만∼3억 2000만원으로 인근의 롯데 낙천대아파트 35평형(3억 7000만∼4억 2000만원)보다 싸게 나와 있다.경기도 광주나 남양주에 가면 분양가보다 1000만원가량 싼 아파트들도 많다.대부분 잔금 납부능력이 없는 당첨자들이 입주를 앞두고 급매물로 내놓은 것이다. 내집마련정보사 김영진 사장은 “지금은 매도자보다 매수자 우위의 시장이기 때문에 보다 유리하게 계약을 할 수 있다.”면서 “지금부터 연말까지가 급매물 매입 적기”라고 말했다.세중코리아 김학권 사장은 “급매물이 서서히 나오기 시작한 만큼 종합부동산세의 시행을 앞둔 연말쯤에는 매물이 더 늘어날 것”이라며 “급매물 매수타이밍을 연말쯤으로 잡는 것도 괜찮다.”고 말했다. ●급매물 매입 이렇게 급매물을 살 때는 언제 나온 매물인지 확인하는 것이 중요하다.나온지 오래된 매물은 하자가 많을 수 있다.급매물은 말 그대로 나온지 얼마 안된 매물이 좋다. 또 팔려는 사람에게 사고자 하는 의사가 강하다는 점을 부각시킬 필요가 있다.이 경우 매도자는 사려는 의지가 있는 사람에게는 가격을 깎아주는 경우가 많다. 집을 둘러볼 때는 구조상 결함은 없는지,내부 마감은 잘돼 있는지를 잘 살펴봐야 한다.체크 사항을 흥정할 때 활용하면 훨씬 싸게 살 수 있다.또 아무리 싸더라도 바닥에서 사기는 쉽지 않다.바닥에 이르기까지 기다리다가는 놓치기 쉽다.‘무릎’ 정도에서 사는 것이 좋다.가장 중요한 것은 왜 급매물이 됐는지이다.기본적으로 등기부 등본 열람을 통해 저당권 설정 여부와 가등기 설정 여부 등을 확인해야 한다.물론 현장에도 가봐야 한다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

분양가 총액이 5억원에 육박하는 서울 상암 5·6단지,40평형 아파트의 분양수익은 2억원에 이르는 것으로 나타났다. 서울시 산하 SH공사(옛 서울시도시개발공사)는 상암 5·6단지,40평형 아파트의 분양원가는 3억 320만 3000∼3억 2608만 9000원으로 분양가 4억 9075만 8000∼4억 9951만 3000원에 수익률은 34.71∼38.21%에 이른다고 1일 밝혔다. 김승규 사장은 “인근 아파트의 시세보다 분양가가 많이 낮으면 시세차익을 얻으려는 가수요자가 크게 발생해 실수요자의 당첨 확률이 낮아진다.”면서 “같은 조건으로 민간업체가 시공하면 SH공사보다 토지매입비가 훨씬 높아 분양원가만 4억∼5억원에 이를 것”이라고 말했다.인근 상암 3단지,32평형 아파트의 실거래가는 현재 4억 4000만∼5억 5000만원이다. 또 5단지의 평당 분양가는 1210만 5000원,6단지는 1248만 2000원으로 같은 평형에서 평당 분양가의 차이는 건축용적률과 대지매입비,시공의 난이도 등에 따른 것이다.SH공사는 과다한 분양가로 발생하는 수익금은 공공임대주택 건설재원이나 불우계층 지원금 등 공익사업을 통해 저소득시민에게 모두 환원하겠다고 밝혔다. 이번 아파트분양은 청약예금 1000만원 가입자가 대상이며 5단지 107가구,6단지 326가구 등 모두 433가구를 분양한다.오는 12∼17일까지 청약신청을 받아 24일 당첨자를 발표한다.입주 예정일은 6단지가 내년 7월, 5단지는 내년 10월이다. 한편 이번에는 아파트 내부의 마감재나 인테리어 등을 입주자가 직접 선택하는 ‘마이너스 옵션제’를 처음 실시한다고 밝혔다. 이유종기자 bell@seoul.co.kr

‘재(再)자면 다 재자냐.’재건축이 개발이익환수제 등으로 시들한 가운데 재개발 시장이 주목받고 있다.재건축에 비해 재개발에 대한 규제가 덜하고,자금수요도 적기 때문이다. 재개발 아파트 공략법은 두가지다.하나는 지분을 투자하는 것이고 다른 하나는 일반분양을 받는 것이다.재개발 지분투자는 일반분양을 받지 않고 청약을 할 수 있는 장점이 있는 반면,자칫하면 사업추진이 늦어져 돈이 잠길 수 있다. 따라서 지분투자 시에는 사업추진 단계가 확정되는 시점을 택해야 한다.가장 안전한 투자는 사업이 확정된 후 하는 것이 좋지만 리스크가 줄어드는 만큼 수익률에는 문제가 생길 수 있다.이밖에 단지규모나 시공사 브랜드,편의시설 등을 살펴보는 것은 기본이다. 또 하나 반드시 짚고 넘어가야 할 것은 재개발 지분 매입이 투자 목적인지,아니면 거주 목적인지의 여부다.거주 목적이라면 리스크가 작은 쪽을 택하는 것이 좋다. 일반분양을 받는 것이 가장 안전한 방법이다.당첨 확률이 떨어지기는 하지만 리스크가 없다.실수요자들이 활용할 만한 방법이다. 올 하반기 서울에서는 모두 13개지구 6031가구 재개발 아파트 가운데 조합원 물량을 제외한 2045가구가 일반분양될 예정이다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

‘재(再)자면 다 재자냐.’재건축이 개발이익환수제 등으로 시들한 가운데 재개발 시장이 주목받고 있다.재건축에 비해 재개발에 대한 규제가 덜하고,자금수요도 적기 때문이다. 재개발 아파트 공략법은 두가지다.하나는 지분을 투자하는 것이고 다른 하나는 일반분양을 받는 것이다.재개발 지분투자는 일반분양을 받지 않고 청약을 할 수 있는 장점이 있는 반면,자칫하면 사업추진이 늦어져 돈이 잠길 수 있다. 따라서 지분투자 시에는 사업추진 단계가 확정되는 시점을 택해야 한다.가장 안전한 투자는 사업이 확정된 후 하는 것이 좋지만 리스크가 줄어드는 만큼 수익률에는 문제가 생길 수 있다.이밖에 단지규모나 시공사 브랜드,편의시설 등을 살펴보는 것은 기본이다. 또 하나 반드시 짚고 넘어가야 할 것은 재개발 지분 매입이 투자 목적인지,아니면 거주 목적인지의 여부다.거주 목적이라면 리스크가 작은 쪽을 택하는 것이 좋다. 일반분양을 받는 것이 가장 안전한 방법이다.당첨 확률이 떨어지기는 하지만 리스크가 없다.실수요자들이 활용할 만한 방법이다. 올 하반기 서울에서는 모두 13개지구 6031가구 재개발 아파트 가운데 조합원 물량을 제외한 2045가구가 일반분양될 예정이다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

“2002년 수도권에서 아파트를 분양받은 후 입주를 앞두게 됐습니다.근 1년째 계약금 500만원을 손해보고 팔려 해도 팔리지는 않고,이웃집 엄마가 그렇게 돈을 벌기에 저도 집에 보탬을 주려다가 이 지경이 됐습니다. 계약금을 포기하고 예전의 평범한 주부로 돌아가고 싶습니다.7월30일이 입주인데 그 이후론 중도금 대출 이자를 내야 한다고 국민은행으로부터 통보가 왔습니다.남편은 월급이 안 나와 제가 시간제 아르바이트로 밥 먹고 사는데 이자를 생각하니 엄두가 안납니다. 이도저도 안 된다면 아이들과 남편,시부모님의 보금자리인 이 집 전세금은 지켜주고 싶습니다.제가 이혼을 하면 남편이나 아이들에겐 해가 없을까요.도움을 주십시오.” 최근 경기도 용인시에 거주하는 G씨(여)가 본보가 지난 7월20∼22일 3차례에 걸쳐 게재한 ‘주택시장이 무너진다’는 시리즈의 기사를 읽고 기자에게 보내온 이메일 내용이다. G씨는 이웃이 분양권 전매를 통해 짭짤한 수익을 내는 것으로 보고 경기도 광주의 33평형 A아파트를 단돈 500만원에 분양을 받았다.물론 중도금 무이자에다가 입주시점에 팔면 돈이 된다는 떴다방의 조언도 큰 역할을 했다.그러나 곧이어 분양권 전매가 제한되고,분양경기가 시들해지면서 G씨는 분양권 팔 기회를 잃었다. 입주를 앞둔 G씨는 잔금 4000여만원과 함께 매월 대출금 이자로 50여만원을 내야 한다.중도금은 무이자 대출을 받았지만 입주시점부터는 유이자로 전환돼 당첨자가 이를 내야 하기 때문이다.만약 잔금을 내지 않으면 연리 18%의 연체이자도 물어야 한다.중도금 대출이자도 내지 않으면 역시 연체료가 붙고 최악의 경우 재산이 경매에 부쳐질 수도 있다. 서울과 수도권에는 G씨 같은 사람이 한둘이 아니다.2001년부터 2003년까지 마치 미국 서부개척시대에 엘도라도라도 되는 양 모든 이들이 부동산 투자에 몰입됐다. 정부는 경기부양을 위해 부동산 시장의 과열을 거의 방치했다.금융위기를 막 벗어난 주택업체들은 이 때다 싶어 중도금 무이자,이자후불제 등 각종 금융기법을 동원해 투자자들을 유혹했다.물론 언론도 한몫했다.돈 있는 사람,돈 없는 사람,직장인,주부 할 것 없이 부동산 시장에 뛰어들었다. 지금 정부는 지난 몇 년간의 부동산 투자 광풍으로 빚어지고 있는 각종 부작용에 대해 투자자의 책임이라며 방관자적 입장을 보이고 있다.그러나 G씨의 어려움은 G씨만의 잘못으로 치부해도 되는 것인가.정부나 주택업체의 책임은 없는 것일까. 김성곤 산업부 차장 sunggone@seoul.co.kr

‘풀어야 하나,놔둬야 하나.’ 경기침체가 심화됨에 따라 그동안 규제로 일관해온 부동산 정책을 전환해야 한다는 목소리가 나오고 있다.하지만 규제를 풀면 어렵게 잡은 집값이 다시 들썩일 가능성이 크다며 좀더 지켜봐야 한다는 주장도 만만치 않다. 서로의 주장이 팽팽한 가운데 최근 주택시장에 버블붕괴 조짐이 나타나고 있어 정부가 ‘뭔가 하기는 해야 한다.’는 공감대가 형성되고 있는 분위기다.그러나 완화의 폭을 놓고 입장차를 보이고 있다. ●거래가 안된다 수도권 중심으로 전세대란이 빚어지고 있다.용인 등지는 현재 시세의 3분의1에 불과한 전셋집들이 즐비하다.이같은 전세가격 하락은 자칫 집값 폭락으로 이어질 수 있다. 아울러 최근의 전세가격 하락은 과거 2001∼2003년 집값 상승랠리 때 지어진 아파트의 입주지연과 관계가 있다.당첨자들의 상당수가 실요자가 아닌 투자자인 데다가 실수요자들도 살고 있는 집의 전세가 빠지지 않아 이사를 못하고 있기 때문이다. 이렇게 새로 지은 집에 입주가 이뤄지지 않으면 주택업체는 총분양대금의 20∼35%에 달하는 잔금이 들어오지 않아 유동성 부족에 허덕이게 된다.공사를 다 해놓고 대금이 안 들어오기 때문이다.벌써부터 몇몇 주택업체의 부도설이 나돌고,일부 업체의 어음할인이 안 되고 있다. 게다가 정부가 연일 강공책을 내놓으면서 집값이 더 떨어질 것이라는 전망에 따라 수요자들도 관망세를 보이고 있다.또한 주택거래신고제 등으로 취득세·등록세 부담이 늘어난 점도 주택거래가 중단된 요인 가운데 하나다. ●이대로 방치해선 안된다 하반기 들어 부동산정책 변화조짐이 곳곳에서 나타나고 있다.지난달 4일 이헌재 부총리 겸 재정경제부장관은 “용적률 등 주택 재건축 관련 규제를 일부 완화해 도심의 임대주택을 늘릴 필요가 있다.”며 용적률 완화를 처음으로 언급했다.이는 주택거래신고제 등 각종 규제로 극심한 침체를 보이고 있는 재건축 시장에 약간의 숨통을 터 주겠다는 취지다. 주택업계에서는 강남의 재건축 아파트에 적용되는 용적률을 200%에서 300%로 늘리면 최소 4만가구의 아파트가 늘어날 것으로 전망한다.서울에 신도시 하나가 들어서는 셈이다.수도권 신도시의 주택건립 규모는 분당이 6만여가구,판교신도시가 3만여가구다. 열린우리당과 건설교통부도 건설경기 연착륙 방안의 하나로 투기지역 및 투기과열지구 지정단위를 시·군·구에서 읍·면·동으로 변경하는 방안을 검토중인 것으로 알려졌다.이어 재정경제부는 지난 18일 ‘투기지역 지정후 6개월 이상 지나고 최근 3개월간 가격상승률이 전국 평균 상승률을 밑도는 지역은 투기지역에서 해제하는 것을 검토하겠다.’는 방안도 제시했다. 현재 서울 금천구와 중랑구,경기도 하남시,대구 수성구 등 전국 19개 시·군이 주택 및 토지투기지역에서 해제될 것으로 전망된다. 건교부도 최근 주택거래신고지역 추가지정을 유보하기도 했다.이처럼 정부부처가 규제완화 일변도 주택정책에서 변화를 시도하는 것은 현상태를 방치할 경우 경기에 부담이 되는 만큼 뭔가 하기는 해야겠다는 판단이 섰기 때문으로 풀이된다.다만 변화의 폭을 어느 선으로 할지가 문제라는 분석이다. ●부동산정책기조 유지해야 일부 부동산 전문가들은 정부의 규제 완화 조짐에 대해 너무 이른 것 아니냐는 반응을 보이고 있다. 삼성경제연구소 박재룡 연구원은 “건설경기가 침체라고 하지만 과거 몇 년간의 고성장이 끝났을 뿐 그렇게 나쁜 것은 아니다.”라면서 “지금 섣불리 부양책을 쓰면 부실기업이 살아나는 등 부작용만 커진다.”고 말했다.그는 특히 “지금은 정부가 가만히 있는 것이 최상이다.”라고 잘라 말했다. 이외에 다른 부동산 전문가는 “현재의 부동산 정책기조를 크게 흔드는 것에 대해서는 반대”라며 “다만 현재 나타나고 있는 거래중단 사태는 해소돼야 한다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

‘풀어야 하나,놔둬야 하나.’ 경기침체가 심화됨에 따라 그동안 규제로 일관해온 부동산 정책을 전환해야 한다는 목소리가 나오고 있다.하지만 규제를 풀면 어렵게 잡은 집값이 다시 들썩일 가능성이 크다며 좀더 지켜봐야 한다는 주장도 만만치 않다. 서로의 주장이 팽팽한 가운데 최근 주택시장에 버블붕괴 조짐이 나타나고 있어 정부가 ‘뭔가 하기는 해야 한다.’는 공감대가 형성되고 있는 분위기다.그러나 완화의 폭을 놓고 입장차를 보이고 있다. ●거래가 안된다 수도권 중심으로 전세대란이 빚어지고 있다.용인 등지는 현재 시세의 3분의1에 불과한 전셋집들이 즐비하다.이같은 전세가격 하락은 자칫 집값 폭락으로 이어질 수 있다. 아울러 최근의 전세가격 하락은 과거 2001∼2003년 집값 상승랠리 때 지어진 아파트의 입주지연과 관계가 있다.당첨자들의 상당수가 실요자가 아닌 투자자인 데다가 실수요자들도 살고 있는 집의 전세가 빠지지 않아 이사를 못하고 있기 때문이다. 이렇게 새로 지은 집에 입주가 이뤄지지 않으면 주택업체는 총분양대금의 20∼35%에 달하는 잔금이 들어오지 않아 유동성 부족에 허덕이게 된다.공사를 다 해놓고 대금이 안 들어오기 때문이다.벌써부터 몇몇 주택업체의 부도설이 나돌고,일부 업체의 어음할인이 안 되고 있다. 게다가 정부가 연일 강공책을 내놓으면서 집값이 더 떨어질 것이라는 전망에 따라 수요자들도 관망세를 보이고 있다.또한 주택거래신고제 등으로 취득세·등록세 부담이 늘어난 점도 주택거래가 중단된 요인 가운데 하나다. ●이대로 방치해선 안된다 하반기 들어 부동산정책 변화조짐이 곳곳에서 나타나고 있다.지난달 4일 이헌재 부총리 겸 재정경제부장관은 “용적률 등 주택 재건축 관련 규제를 일부 완화해 도심의 임대주택을 늘릴 필요가 있다.”며 용적률 완화를 처음으로 언급했다.이는 주택거래신고제 등 각종 규제로 극심한 침체를 보이고 있는 재건축 시장에 약간의 숨통을 터 주겠다는 취지다. 주택업계에서는 강남의 재건축 아파트에 적용되는 용적률을 200%에서 300%로 늘리면 최소 4만가구의 아파트가 늘어날 것으로 전망한다.서울에 신도시 하나가 들어서는 셈이다.수도권 신도시의 주택건립 규모는 분당이 6만여가구,판교신도시가 3만여가구다. 열린우리당과 건설교통부도 건설경기 연착륙 방안의 하나로 투기지역 및 투기과열지구 지정단위를 시·군·구에서 읍·면·동으로 변경하는 방안을 검토중인 것으로 알려졌다.이어 재정경제부는 지난 18일 ‘투기지역 지정후 6개월 이상 지나고 최근 3개월간 가격상승률이 전국 평균 상승률을 밑도는 지역은 투기지역에서 해제하는 것을 검토하겠다.’는 방안도 제시했다. 현재 서울 금천구와 중랑구,경기도 하남시,대구 수성구 등 전국 19개 시·군이 주택 및 토지투기지역에서 해제될 것으로 전망된다. 건교부도 최근 주택거래신고지역 추가지정을 유보하기도 했다.이처럼 정부부처가 규제완화 일변도 주택정책에서 변화를 시도하는 것은 현상태를 방치할 경우 경기에 부담이 되는 만큼 뭔가 하기는 해야겠다는 판단이 섰기 때문으로 풀이된다.다만 변화의 폭을 어느 선으로 할지가 문제라는 분석이다. ●부동산정책기조 유지해야 일부 부동산 전문가들은 정부의 규제 완화 조짐에 대해 너무 이른 것 아니냐는 반응을 보이고 있다. 삼성경제연구소 박재룡 연구원은 “건설경기가 침체라고 하지만 과거 몇 년간의 고성장이 끝났을 뿐 그렇게 나쁜 것은 아니다.”라면서 “지금 섣불리 부양책을 쓰면 부실기업이 살아나는 등 부작용만 커진다.”고 말했다.그는 특히 “지금은 정부가 가만히 있는 것이 최상이다.”라고 잘라 말했다. 이외에 다른 부동산 전문가는 “현재의 부동산 정책기조를 크게 흔드는 것에 대해서는 반대”라며 “다만 현재 나타나고 있는 거래중단 사태는 해소돼야 한다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

주택경기 침체로 신규 분양 열기가 시들해지면서 수도권 선착순 분양이 늘고 있다. 선착순 분양 아파트는 통장을 쓸 필요가 없어 재당첨 금지에 해당되지 않는 이점을 갖고 있다. 특히 지난 21일 계약이 끝난 경기 화성 동탄 시범단지 아파트의 경우 계약되지 못한 물량과 무자격자가 청약했다가 당첨이 최소된 물량 등이 상당수 선착순 분양될 전망이다. 물론 사전청약이나 예비당첨자에게 분양하는 업체가 대부분이겠지만 일반에 선착순 분양하는지 여부도 눈여겨 볼 필요가 있다.현재 수도권에서 선착순 분양을 하는 곳은 동탄 신도시 인근 아파트들이 대부분이다.동문이나 신한,울트라 등이 대표적 사례다. 동문건설㈜은 화성시 태안읍 안녕리에 건립되는 ‘병점역동문굿모닝힐’을 선착순 분양 중이다.518가구로 이뤄져 있다.동탄권에 속하지만 신도시보다 분양가가 낮은 편이다. 분양가는 32.48평형 플러스 옵션형이 1억 9900만∼1억 9720만원이며 32.48평형 마이너스 옵션은 1억 7920만∼1억 8100만원이다.분양대금의 60%인 중도금 전액을 무이자 융자해 준다. ㈜신한도 화성시 태안읍 안녕리에서 708가구 가운데 일부 미계약 가구를 선착순 분양한다.28평형이 89가구,34평형 558가구,43평형이 60가구이다.분양가는 28평형은 1억 7230만원,34평형 2억 1060만원,43평형은 2억 7780만원이다. 이들 선착순 아파트는 재당첨 금지에 해당되지 않는 등 이점이 있는 대신 일반 아파트보다 리스크가 크다. 미분양에는 그 나름의 이유가 있다는 점을 잊어서는 안된다.청약시에는 주변 아파트와 분양가를 비교해 보고,또 지어지는 곳에 장애물이 없는지도 잘 살펴봐야 한다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

주택경기 침체로 신규 분양 열기가 시들해지면서 수도권 선착순 분양이 늘고 있다. 선착순 분양 아파트는 통장을 쓸 필요가 없어 재당첨 금지에 해당되지 않는 이점을 갖고 있다. 특히 지난 21일 계약이 끝난 경기 화성 동탄 시범단지 아파트의 경우 계약되지 못한 물량과 무자격자가 청약했다가 당첨이 최소된 물량 등이 상당수 선착순 분양될 전망이다. 물론 사전청약이나 예비당첨자에게 분양하는 업체가 대부분이겠지만 일반에 선착순 분양하는지 여부도 눈여겨 볼 필요가 있다.현재 수도권에서 선착순 분양을 하는 곳은 동탄 신도시 인근 아파트들이 대부분이다.동문이나 신한,울트라 등이 대표적 사례다. 동문건설㈜은 화성시 태안읍 안녕리에 건립되는 ‘병점역동문굿모닝힐’을 선착순 분양 중이다.518가구로 이뤄져 있다.동탄권에 속하지만 신도시보다 분양가가 낮은 편이다. 분양가는 32.48평형 플러스 옵션형이 1억 9900만∼1억 9720만원이며 32.48평형 마이너스 옵션은 1억 7920만∼1억 8100만원이다.분양대금의 60%인 중도금 전액을 무이자 융자해 준다. ㈜신한도 화성시 태안읍 안녕리에서 708가구 가운데 일부 미계약 가구를 선착순 분양한다.28평형이 89가구,34평형 558가구,43평형이 60가구이다.분양가는 28평형은 1억 7230만원,34평형 2억 1060만원,43평형은 2억 7780만원이다. 이들 선착순 아파트는 재당첨 금지에 해당되지 않는 등 이점이 있는 대신 일반 아파트보다 리스크가 크다. 미분양에는 그 나름의 이유가 있다는 점을 잊어서는 안된다.청약시에는 주변 아파트와 분양가를 비교해 보고,또 지어지는 곳에 장애물이 없는지도 잘 살펴봐야 한다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

“이대로 가면 흑자도산하게 생겼어요.” 중견 건설업체 한 임원의 얘기이다.장부상으로는 이익이지만 유동성 부족에 허덕이고 있음을 염두에 둔 말이다.여기에는 분양 아파트나 오피스텔의 입주지연이 크게 작용했다.공사는 다 마쳤는데 입주가 늦어지면서 잔금이 들어오지 않고 있기 때문이다. 이런 상황이 지속되면 하반기에는 몇몇 중견주택업체나 시행사의 부도는 불가피하다고 주택업계는 진단한다.흔들리는 기업들 가운데 상당수는 주택건설을 전문으로 하는 기업이다.이 기업들이 부도나면 주택시장 위축은 물론 입주예정자들의 큰 피해가 우려된다. ●부도리스트 나돌아 ’중견 주택업체 ‘ㄱ’사는 지난해 450억원 안팎의 순익을 냈다.수도권 준농림지에 땅을 사 아파트를 분양해 기반을 닦았지만 요즘 부도 루머에 시달리고 있다. 올해도 장부상으로는 물론 흑자다.그런데도 이 업체는 시장에서 나도는 부도설 때문에 금융권으로부터 프로젝트 파이낸싱이 중단돼 신규 사업 추진에 어려움을 겪고 있다.프로젝트 파이낸싱이 업체보다 사업을 보고 자금을 빌려주는 것이지만 금융권은 ‘ㄱ’사의 루머를 의식해 난색을 표명하고 있다. 이 업체는 그동안 오피스텔을 많이 분양한데다 요즘 입주가 잘 안되는 수도권의 아파트를 주로 분양했다.장부상으로는 비록 흑자지만 입주지연에 따른 잔금 납부 지연으로 유동성 위기에 놓여 있다. 다른 업체도 상황이 마찬가지다.프로젝트 파이낸싱을 추진하다가 금융권이 제동을 걸어 중도에 포기한 업체는 부지기수이다. 수도권을 기반으로 사업을 벌여온 ‘ㄴ’사 역시 부도리스트에 오르내리고 있다.이 업체도 2001∼2003년 분양대박을 터트리면서 1000억원 안팎의 순익을 냈다.그러나 장부상의 이익일 뿐이다.아직 실제 수익은 내지 못했다.이 업체는 직접 땅을 사 사업을 벌이는 시행과 시공을 같이 하고 있다.분양한 아파트는 대부분 잔금을 회수한 후 정산해야 순익이 회사에 돌아온다.문제는 잔금에서 덜미가 잡힌 것이다. 게다가 신규사업을 위해 금융권에서 차입해 수도권에 300억원 가량을 투자,땅을 사두었는데 요즘 분양 경기가 좋지 않아 분양은 엄두도 내지 못하고 있다.분양이 제대로 되지 않으면 공사비 부담이 가중될 수 있다. 시중에는 중견 주택업체 4∼5곳의 부도설이 나돌고 있다.실제 어려운 회사도 있지만 겉보기에는 멀쩡한 업체도 많다.마치 금융위기를 전후해 부도리스트가 떠돌았던 때를 방불케 한다.주택업계에서는 하반기 주택시장과 함께 주택업체들의 동향을 숨죽이며 지켜보고 있다. ●잔금에 수조원 물렸다 주택업체들이 어려운 것은 잔금 탓이다.입주시기가 됐는데도 당첨자들은 입주를 미룬 채 잔금을 내지 않고 있다.특히 오피스텔이 심각하다.2001∼2003년 분양된 오피스텔은 15만가구에 달한다.이 오피스텔들은 이미 지난해 입주를 시작했다.이 오피스텔들 가운데 도심이나 역세권을 빼고 입주 시작 3개월 이내에 입주율이 50%를 넘은 곳은 거의 없다.잔금은 오피스텔 분양가의 20∼35%에 달한다.공사가 끝난 상태에서 돈이 3개월 동안 들어오지 않으면 어지간한 회사는 흔들릴 수밖에 없다. 주택업계에서는 최소 2조∼3조원 가량이 오피스텔 잔금으로 묶였다고 주장한다.큰 업체는 수천억원이 묶여 있다는 소문도 나돈다.입주율이 낮아지면 분양권이나 다 지어진 주택도 거래가 안된다.전세도 안 나가고 집값이 오를 전망도 없는데 사려는 사람이 없는 것은 당연하다. 문제는 이같은 입주지연 현상이 아파트에까지 확산되고 있다는 점이다.실수요자가 아닌 투자자들이 중도금 무이자 분양제도를 활용,투자했다가 주택경기가 침체되자 팔지도 못하고,전세도 안 나가 빈집으로 방치하는 현상이 수도권에서 나타나고 있다. 주택업계에서는 이 참에 한계 기업은 시장에서 퇴출되는 게 마땅하다고 주장한다.또 눈앞의 이익에 급급해 중도금 무이자 분양 등을 통해 투자자를 유치한 업계의 책임도 크다.이를 누구도 도와줄 수 없다.투자자도 마찬가지이다.부도가 나면 시장이 흔들려 피해는 고스란히 선량한 수요자에게 돌아오게 된다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

가뜩이나 침체 늪에 빠진 주택시장이 ‘중도금 무이자 분양의 덫’에 걸려 비틀거리고 있다.2001년∼2003년에 분양된 아파트·오피스텔은 요즘 입주 시기를 맞았지만 빈집으로 방치되는 사례가 부지기수다.당시 주택업체들은 중도금 무이자 융자라는 ‘당근’을 내세워 가수요자를 유치하는데는 성공했지만 경기 침체로 매매·전세 수요가 끊기면서 입주율이 50%에도 못미치는 실정이다.주택업체들은 입주지연으로 수백억∼수천억원의 잔금을 회수하지 못하고 있다.중도금 무이자 융자에 현혹돼 500만∼1000만원의 계약금만으로 분양받았던 투자자들은 수익을 못내 발을 동동 구르고 있다.더욱 심각한 것은 이같은 현상은 수도권 외곽지역으로 급속히 확산되고 있다는 점이다. 지난 2002년 6월 경기도 화성시 태안에서 분양한 A아파트는 평균 7대1의 높은 청약경쟁률을 기록했다. 당시만 해도 지역 수요가 거의 없는 아파트인데도 서울 등의 투자자들이 대거 몰려든 덕분이었다.투자자들 중에는 주부도 상당수 들어 있었다.당시에는 동네 중개업소를 끼고 주부들이 모여 수도권 분양시장을 누볐었다. ●계약금 1000만원에 발목잡혀 이들은 당첨되면 중도금을 무이자로 대출을 해주니 계약금 1000만원 내고 계약을 한 후 프리미엄을 받고 팔면 된다는 얘기에 현혹돼 청약을 했다.그러나 실제로 돈을 번 사람은 극소수에 불과했다. 여태껏 분양권을 쥐고 있는 사람도 있다.2002년 9월부터 분양권 전매제한으로 기존 당첨자도 한 차례밖에 전매가 안 돼 분양권을 팔기가 쉽지 않은데다 부동산 경기 침체로 수요자가 줄어든 탓이었다.이 아파트는 현재 입주율이 20%에도 못미친다. 경기도 광주 초월면에서 2001년 분양한 B아파트는 입주를 시작한 지 5개월이 다 됐지만 입주율은 40%를 겨우 웃돈다.당시 계약금 500만원에 중도금 무이자 대출 조건에 현혹돼 당첨된 후에도 친척 이름으로 분양권을 몇 채 더 매입한 주부 김모(49)씨는 팔지도 못하고,전세도 내놓지 못해 속앓이를 하고 있다.당시 분양권 전매를 통해 수익을 내자 대견스러워했던 남편도 지금은 ‘살림이나 하지 무슨 부동산 투자를 했느냐.’고 지청구를 해댄다. 다음달 초 입주 예정인 광주시 초월면 지월리의 S아파트 33평형은 2002년 10월 분양 당시의 계약조건보다 400만원 가량 낮은 가격에 나와 있다.분양당시 계약금을 1,2차로 나눠 500만원씩 내고,중도금 60%는 무이자 융자를 받았다.분양가 이하로 매물을 내놓은 사람은 서울 거주자로 분양권을 몇 채 가진 사람이었다는 게 인근 중개업소의 설명이다.이 사람은 당초 주택업체에 해약을 요구했으나 여의치 않자 급매물로 내놓았다. 현재 수도권에서 입주를 시작한 지 3개월된 아파트 가운데 입주율이 50%를 넘은 곳은 거의 없다.수도권 인기지역도 마찬가지다.용인 죽전의 C아파트는 입주를 시작한 지 1개월 됐지만 입주율이 30% 수준이다.33평형 전세금이 고작 6000만원이다. 당시 이 아파트는 2억원대에 분양됐으나 1억 3000만원의 프리미엄을 주고 분양권을 샀던 황모씨는 원금도 건지지 못한 채 6000만원대에 전세를 놓고 중도금 이자를 꼬박꼬박 물고 있다.입주를 시작하면 중도금 이자를 당첨자가 내야 하기 때문이다. ●오피스텔은 더 심해 지난 2002년 부천 중동의 D오피스텔을 중도금 무이자로 분양받은 노모(여)씨는 입주(지난 5월)를 앞두고 계약해지를 하려했으나 주택업체가 이를 거부,최근 소비자 보호원에 고발했다.요즘 소보원에는 오피스텔 입주 포기와 관련된 민원이 폭주하고 있다.소보원에 신고를 하지 않고 개인적으로 주택업체와 싸우는 사람까지 감안하면 그 사례가 훨씬 많을 것으로 소보원 관계자는 추정한다. 소보원에 신고하지 않고 소송을 통해 해결하려는 당첨자도 적지 않은 것으로 알려졌다.그러나 이미 계약상 은행에서 중도금 대출을 받은 것으로 돼 있는 만큼 해약은 불가능하다는 게 주택업체들의 얘기다. 아예 싼 값에 매물을 내놓은 경우도 많다.오피스텔 분양시장에는 분양가보다 1000만원 가량 싼 매물이 쌓여 있다.특히 일산에는 분양가보다 800만∼1300만원 싼 오피스텔 매물이 적지 않다. 심지어 서울 종로 도심에 있는 오피스텔도 입주율이 40%에 불과하고,분양가보다 1000만원 가량 싼 매물도 나와 있다.해약 요구가 많지만 회사는 해약을 해주지 않고 있다. 건설산업연구원 김현아 부연구위원은 “중도금 무이자 대출에 따른 입주포기 및 해약은 이미 예견된 것이었다.”면서 “올 가을에는 중도금 체납으로 은행의 체납자 리스트에 오르는 투자자와 쓰러지는 건설업체가 많이 나올 것”이라고 말했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

정부의 분양가 공개와 원가연동제로 청약시장이 흔들리고 있다.이들 제도 도입으로 전용면적 25.7평 이하 아파트의 분양가가 20∼30%가량 인하될 것으로 알려졌기 때문이다. 이에 따라 19∼21일 계약을 하는 경기도 화성 동탄신도시 시범단지 당첨자들도 계약여부를 놓고 저울질을 하고 있다.분양가가 낮아진다는데 계약을 하면 손해보는 것은 아닌가 하는 우려 때문이다. 일반 수요자들도 청약을 미룰 조짐이 나타나고 있다.내년에 원가연동제와 분양가 공개가 이뤄진 뒤에 청약을 하겠다는 것이다.여기에는 기다렸다가 수도권 노른자위 택지지구인 판교신도시를 노리겠다는 계산도 깔려있다. 그러나 무턱대고 청약시기를 미루는 것이 능사는 아니다.부동산시장의 ‘엘도라도’ 취급을 받고 있는 판교도 원가연동제의 적용을 받지 않을 수 있다.또 판교가 원가연동제와 분양가 공개대상에 포함되더라도 당첨된다는 보장도 없다.노른자위 아파트가 나오면 청약을 하는 것도 바람직한 아파트 공략법이라고 부동산전문가들은 조언한다. ●판교 원가연동제 적용 안될 가능성도 건설교통부는 원가연동제를 올해안으로 입법화해 내년 상반기 중 시행한다는 계획이다.그러나 판교신도시 택지공급은 빠르면 올해 말,늦어도 내년 봄에는 이뤄질 것으로 보인다. 토지공사와 주택공사 등은 당초 올해 말 주택업체에 택지를 공급할 계획이었지만 내년 초로 연기될 가능성도 있다고 밝히고 있다.특히 시범단지의 경우 늦어도 내년 초에는 택지공급이 이뤄질 것으로 전망하고 있다. 이렇게 되면 판교신도시는 원가연동제와 분양가 공개 대상에서 빠진다.내년까지 기다렸다가 원가연동제와 분양가 공개가 적용되는 판교신도시를 노리려던 수요자들의 계획에 차질이 빚어지는 것이다.건교부도 판교신도시가 원가연동제나 분양가 공개의 대상에서 빠질 가능성도 있다는 점을 시인하고 있다.법 제정과 시행까지는 일정 시간이 필요하기 때문이다. ●분양가 20%대 하락 예상 대부분 원가연동제가 실시되면 분양가가 지금보다 20∼30%가량 내려갈 것으로 전망된다.그러나 주택업계는 원가연동제를 하더라도 분양가가 그렇게 많이 내려갈 수 없다고 주장한다.실제로 최근 분양한 동탄신도시 시범단지의 경우 시행사의 이익을 20% 안팎으로 잡고 있다.당시 33평형의 분양가는 평균 730만원대였다. 주택업체 한 관계자는 “땅값이 내려가지 않는 한 분양가를 20% 이상 내리기 어렵다.”면서 “원가연동제가 실시되면 전용면적 25.7평 이하 아파트는 분양가가 10∼13% 떨어진다고 보는 게 정확하다.”고 말했다.또 “만약 그 이상 분양가를 낮추라고 하면 마감재의 질을 한 단계 낮추는 등 원가절감을 통해 이를 상쇄하려 할 것”이라고 말했다. 한편 판교의 경우 원가연동제가 실시되면 전용 25.7평이하 아파트의 분양가가 800만∼850만원대가 될 것이라는 분석이 나왔지만 실제 분양가는 이보다 높아질 것으로 업계에서는 보고 있다. ●괜찮은 ‘물건’ 있으면 청약하자 원가연동제와 분양가 공개 도입으로 동탄신도시 1단계의 경우 분양에 비상이 걸렸다.수요자들이 내년을 기약하면서 청약을 미룰 가능성이 크기 때문이다.이에 따라 올가을 분양 예정인 동탄 신도시 1단계 아파트의 수요자들을 끌어모으기 위해 분양가를 시범단지보다 평당 20만∼30만원 낮추는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다. 한 분양대행사 관계자는 “동탄신도시는 분양이 쉽지 않을 것 같다.”면서 “업체마다 평당 20만∼30만원가량 분양가를 낮추려 하지만 이 정도로 수요자들을 끌어모을 수 있을지 의문”이라고 말했다. 내집마련정보사 김영진 사장은 “판교가 원가연동제에 포함된다고 하더라도 무주택우선대상자가 아니라면 중간에 괜찮은 아파트에 청약해야 한다.”면서 “주택업체들이 올해 분양하는 아파트들도 분양가를 낮출 가능성이 큰 만큼 괜찮은 아파트가 있다면 굳이 청약시기를 늦출 필요가 없다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

정부의 분양가 공개와 원가연동제로 청약시장이 흔들리고 있다.이들 제도 도입으로 전용면적 25.7평 이하 아파트의 분양가가 20∼30%가량 인하될 것으로 알려졌기 때문이다. 이에 따라 19∼21일 계약을 하는 경기도 화성 동탄신도시 시범단지 당첨자들도 계약여부를 놓고 저울질을 하고 있다.분양가가 낮아진다는데 계약을 하면 손해보는 것은 아닌가 하는 우려 때문이다. 일반 수요자들도 청약을 미룰 조짐이 나타나고 있다.내년에 원가연동제와 분양가 공개가 이뤄진 뒤에 청약을 하겠다는 것이다.여기에는 기다렸다가 수도권 노른자위 택지지구인 판교신도시를 노리겠다는 계산도 깔려있다. 그러나 무턱대고 청약시기를 미루는 것이 능사는 아니다.부동산시장의 ‘엘도라도’ 취급을 받고 있는 판교도 원가연동제의 적용을 받지 않을 수 있다.또 판교가 원가연동제와 분양가 공개대상에 포함되더라도 당첨된다는 보장도 없다.노른자위 아파트가 나오면 청약을 하는 것도 바람직한 아파트 공략법이라고 부동산전문가들은 조언한다. ●판교 원가연동제 적용 안될 가능성도 건설교통부는 원가연동제를 올해안으로 입법화해 내년 상반기 중 시행한다는 계획이다.그러나 판교신도시 택지공급은 빠르면 올해 말,늦어도 내년 봄에는 이뤄질 것으로 보인다. 토지공사와 주택공사 등은 당초 올해 말 주택업체에 택지를 공급할 계획이었지만 내년 초로 연기될 가능성도 있다고 밝히고 있다.특히 시범단지의 경우 늦어도 내년 초에는 택지공급이 이뤄질 것으로 전망하고 있다. 이렇게 되면 판교신도시는 원가연동제와 분양가 공개 대상에서 빠진다.내년까지 기다렸다가 원가연동제와 분양가 공개가 적용되는 판교신도시를 노리려던 수요자들의 계획에 차질이 빚어지는 것이다.건교부도 판교신도시가 원가연동제나 분양가 공개의 대상에서 빠질 가능성도 있다는 점을 시인하고 있다.법 제정과 시행까지는 일정 시간이 필요하기 때문이다. ●분양가 20%대 하락 예상 대부분 원가연동제가 실시되면 분양가가 지금보다 20∼30%가량 내려갈 것으로 전망된다.그러나 주택업계는 원가연동제를 하더라도 분양가가 그렇게 많이 내려갈 수 없다고 주장한다.실제로 최근 분양한 동탄신도시 시범단지의 경우 시행사의 이익을 20% 안팎으로 잡고 있다.당시 33평형의 분양가는 평균 730만원대였다. 주택업체 한 관계자는 “땅값이 내려가지 않는 한 분양가를 20% 이상 내리기 어렵다.”면서 “원가연동제가 실시되면 전용면적 25.7평 이하 아파트는 분양가가 10∼13% 떨어진다고 보는 게 정확하다.”고 말했다.또 “만약 그 이상 분양가를 낮추라고 하면 마감재의 질을 한 단계 낮추는 등 원가절감을 통해 이를 상쇄하려 할 것”이라고 말했다. 한편 판교의 경우 원가연동제가 실시되면 전용 25.7평이하 아파트의 분양가가 800만∼850만원대가 될 것이라는 분석이 나왔지만 실제 분양가는 이보다 높아질 것으로 업계에서는 보고 있다. ●괜찮은 ‘물건’ 있으면 청약하자 원가연동제와 분양가 공개 도입으로 동탄신도시 1단계의 경우 분양에 비상이 걸렸다.수요자들이 내년을 기약하면서 청약을 미룰 가능성이 크기 때문이다.이에 따라 올가을 분양 예정인 동탄 신도시 1단계 아파트의 수요자들을 끌어모으기 위해 분양가를 시범단지보다 평당 20만∼30만원 낮추는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다. 한 분양대행사 관계자는 “동탄신도시는 분양이 쉽지 않을 것 같다.”면서 “업체마다 평당 20만∼30만원가량 분양가를 낮추려 하지만 이 정도로 수요자들을 끌어모을 수 있을지 의문”이라고 말했다. 내집마련정보사 김영진 사장은 “판교가 원가연동제에 포함된다고 하더라도 무주택우선대상자가 아니라면 중간에 괜찮은 아파트에 청약해야 한다.”면서 “주택업체들이 올해 분양하는 아파트들도 분양가를 낮출 가능성이 큰 만큼 괜찮은 아파트가 있다면 굳이 청약시기를 늦출 필요가 없다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr