40대 서울·수도권 무주택자들의 판교를 향한 ‘로또 꿈’ 실현 가능성은 어느 정도일까. 경기도 성남 판교신도시 분양일(6월 예정)이 다가오면서 서울·수도권 1순위 중년 무주택자들의 ‘판교 열망’이 뜨거워지고 있다. 정부가 공공택지에 건설하는 전용면적 25.7평 이하 주택에 대해 ‘분양가상한제’를 적용, 분양가를 규제하면서 최소 1억원의 시세 차익을 기대할 수 있다는 분석이 나오고 있기 때문이다. 판교 아파트 당첨이 평생을 집없이 살아온 중년에게 인생역전의 마지막 꿈인 셈이다. 청약 분위기가 달아오르면서 지역우선 청약자격이 있는 40세 이상, 무주택 10년이 넘는 성남시 거주자의 1순위 청약저축 통장은 5000만원의 웃돈이 붙어 암거래되고 있다(서울신문 1월20일자 3면 보도). 하지만 40세 이상,10년 무주택자의 당첨 확률이 190대 1로 나타나는 등 당첨 가능성은 예상보다 낮은 것으로 분석됐다. ●성남 최우선 자격자도 190대 1 성남시 수정구 단대동에 사는 윤모(42)씨는 청약저축에 가입한 지 7년이 됐다. 하지만 윤씨는 판교 분양이 임박하면서 기대에 부풀어 있다. 성남시에 거주, 지역우선청약제에 따른 전체 분양물량의 30%에 대해 우선 청약자격이 있는 데다가 분양가상한제 대상 주택의 40%는 40세 이상 10년 무주택자에게 청약자격이 주어져 당첨 확률이 높기 때문이다. 그러나 윤씨의 꿈이 실현될 가능성은 그리 높지 않다. 건교부에 따르면 판교 시범단지 분양 물량을 3000가구로 가정할 경우 40세 이상,10년 무주택자의 당첨 확률은 190대 1로 나타났다. 3000가구 중 지역우선에 따라 30%인 900가구가 성남에 배정되고, 여기에서 또 40%인 360가구가 40대 이상,10년 무주택자에게 청약기회가 주어진다. 그러나 성남시에 거주하는 10년 이상,40세 무주택 1순위 통장 소지자는 6만 8531명(지난해 말 현재)이다. 경쟁률은 무려 190대 1이다. 서울·수도권 거주자의 경우 당첨 확률은 더욱 떨어진다. 서울·수도권에서 분양가상한제 주택에 청약할 수 있는 40세 이상 1순위자는 37만 2199명이다. 이에 비해 분양 물량은 840가구에 불과하다. 경쟁률은 무려 443대 1에 달한다. 이어 성남지역 우선 자격자에게 분양하고 남아 후순위인 서울·수도권 1순위자가 청약할 수 있는 분양 물량은 525가구다. 서울·수도권 1순위자는 185만 2799명으로 경쟁률은 3529대 1이다. 가히 ‘로또’로 불릴 만한 경쟁률이다. ●당첨되면 얼마나 남을까 건교부 서종대 신도시기획단장은 판교에서 분양가상한제 주택의 표준분양가가 850만원을 넘지 않을 것으로 전망했다. 그러나 판교 아파트 가격의 바로미터가 되는 분당의 아파트 가격은 시범단지 삼성아파트나 한신아파트 33평형(전용면적 25.7평형)이 6억 5000만원선(평당 1969만원)이다. 다른 아파트도 1500만∼1900만원대이다. 만약 분양가상한제 아파트이면서 가장 큰 평형인 전용면적 33평형에 당첨이 되면 3억 6000만원가량의 차익이 기대되는 셈이다. 물론 판교 분양가가 850만원보다는 더 높게 나올 가능성은 있지만 2억원 안팎의 차익은 볼 수 있다는 분석이다. ●청약 전략은 35세 이상,5년 무주택자나 40세 이상,10년 무주택 1순위자는 판교를 기다리는 게 현명하다. 그러나 다른 1순위자라면 판교 이외의 지역을 노리는 것이 좋다. 물론 당첨 확률은 크게 떨어진다. 통장을 돈주고 살 정도로 당첨 확률은 높지 않다. 최우선자의 당첨 확률이 최소 190대 1이기 때문이다. 시간과 공간사 한광호 사장은 “40세를 포함한 35세가 넘는 통장 1순위자는 판교를 노리는 것이 좋지만 여기에 해당되지 않는 무주택 1순위자는 다른 지역 분양가상한제 주택을 노리는 것이 좋다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

경기도 성남지역에서 판교 신도시 당첨을 노린 지역 무주택자 최우선 청약자격 통장이 거액의 프리미엄이 붙어 불법거래되는 것으로 밝혀졌다. 19일 건설교통부와 관련업계에 따르면 오는 6월 판교 신도시 분양을 앞두고 40세 이상으로 10년 이상 성남지역 무주택자에게 자격이 주어지는 분양가상한제(전용면적 25.7평 이하) 주택의 청약저축과 예금통장이 3000만∼5000만원에 불법거래되고 있다. 성남시 수정구에 거주하는 B모씨의 경우 11년3개월 동안 135회 불입액을 넣은 청약저축 통장을 인근 중개업소의 소개로 서울지역 중개업자에게 5000만원에 팔았다. B씨는 “인근 중개업소 사람들의 권유로 통장을 팔았다.”면서 “주변에 자신과 같은 사람이 제법 있다.”고 말했다. 이같은 불법거래는 성남지역 물량 우선배정 원칙에 따라 전체 공급주택의 30%에 대해 우선 청약자격을 주는 데다가 이 중에 40%는 40세 이상 10년 무주택자에게 우선 청약자격을 줘 당첨 확률이 상대적으로 높기 때문이다. 성남지역 거주자 청약통장은 35세 이상 5년 무주택자의 경우 2500만원의 웃돈이 붙어 거래됐으나 건교부가 주택법 개정을 통해 40세 이상 10년 무주택자를 우대키로 하면서 불법 통장거래가격이 더 오른 것이다. 통장은 통장 소지자와 매입자간에 당첨 때 아파트 명의를 이전해준다는 내용을 공증하는 방식으로 거래가 이뤄지고 있다. 이와 관련, 건교부 박상우 주택과장은 “통장 불법거래에 대해 판교 분양 이후 당첨자를 중심으로 국세청, 성남시 등과 강력한 합동단속에 나서겠다.”면서 “성남시에 거주하는 40세 이상 10년 무주택자의 경우 당첨 확률은 크게 높지 않고, 또 당첨후 5년간 전매가 금지돼 실제로 혜택을 보기가 쉽지 않다.”고 말했다. 현행 주택공급 규칙에는 주택공급 질서를 교란하는 등 불·편법 통장을 거래할 때는 3년 이하의 징역이나 3000만원 이하의 벌금을 부과할 수 있도록 돼 있다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

올해 아파트 분양이 다음 달부터 본격적으로 이뤄진다. 주택경기 침체로 업체들이 이 달의 서울지역 동시분양 아파트 공급을 취소한 것과는 달리 업체들은 새 달부터 서서히 아파트 공급에 나선다. 하지만 한번 움츠러든 소비자의 마음을 움직일지는 미지수다. 닥터아파트가 조사한 자료에 따르면 새 달 전국에서 분양될 아파트는 30여곳,1만 6500여가구(오피스텔·주상복합 포함)에 이른다. 지난해 같은 기간에 비하면 공급 물량이 절반 수준이다. 대도시에서는 대부분 재건축·재개발 아파트, 수도권 및 지방 도시에서는 택지개발지구 아파트다. 아파트가 1만 6000여가구, 주상복합은 340가구, 오피스텔 102실이 분양된다. 서울은 372가구에 불과하고 주로 경기지역에 몰려 있다. 대전, 충남 등 충청권은 행정수도 후속대책의 기대로 건설사들이 분양을 미뤄 분양물량이 거의 없다. 이 외의 지방 도시에서는 동시분양을 추진하고 있는 경남 양산 물금지구에 2655가구가 분양된다. ●동탄 민간 임대아파트 첫선 서울에서는 소규모 재건축단지 아파트가 나온다. 신월동 벽산블루밍 아파트는 대경연립을 재건축해 485가구를 지어 23평형 83가구와 32평형 24가구를 일반에 분양할 예정이다. 명진그린건설은 성동구 용답동 미정연립을 재건축해 70가구 중 35가구를 일반 분양한다.32평형 단일 평형으로 공급한다. 한신공영은 도봉구 창동에서 31평형 72가구,44평형 126가구를 일반 분양할 예정이다. 창동역이 걸어 6∼7분 거리.SK건설이 짓는 역삼동 리더스뷰 오피스텔 32∼68평형 102실도 분양을 앞두고 있다. 수도권에서는 동탄3차 5980가구가 공급될 예정이다.7개 업체가 8개 단지에서 동시분양으로 공급할 예정이다.2월말 구체적인 공급일정이 나온다. 동탄 신도시 아파트 청약의 마지막 기회가 될 것으로 보인다. 대부분 실수요자 중심의 중소형 아파트다. 눈에 띄는 아파트로는 포스코건설이 공급하는 29∼56평형 1226가구, 두산산업개발이 공급하는 30∼51평형 915가구 등이다. 풍성주택은 34∼60평형 562가구를 공급한다. 동탄 신도시에 첫선을 보이는 민간 임대아파트도 관심을 끈다. 신청 자격은 청약저축에 가입한 뒤 1년 이상의 무주택 가구주를 대상으로 한다. 청약자격은 가구주 본인 및 배우자가 과거 5년 이내에 다른 주택에 당첨된 사실이 없어야 한다. 민간 임대아파트라도 입주후 2년 6개월 뒤에는 분양으로 전환할 수 있다 광명 철산동에서는 이수건설이 445가구를 지어 24∼39평형 87가구를 일반 분양한다. 의정부에서는 SK건설이 가릉주공 아파트 재건축 1019가구를 지어 542가구를 일반 분양할 예정이다. 인천 불로지구에서는 금호건설이 32평 412가구를 분양한다. ●경남 양산 물금 2655가구 쏟아져 양산 물금지구에 아파트가 대거 쏟아진다. 우남종합건설은 27∼46평형 638가구를 일반 분양할 예정이다. 부산지하철 2호선 호포∼중부간 연장구간이 2006년 말 개통된다. 대구에서는 월드건설이 수성구 노변동에서 30∼76평형 752가구를 일반 분양한다. 신안은 전남 목포시 용해 주공아파트 재건축 1472가구를 지어 600가구를 일반에 내놓을 계획이다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

서울·수도권의 주택 실수요자들은 온통 오는 6월 분양 예정인 성남 판교 신도시에 관심을 쏟고 있다. 전용면적 25.7평 이하의 아파트에 분양가상한제가 적용되고, 이 가운데 40%는 40세 이상 10년 무주택자에게, 또 30%는 35세 이상 5년 이상 무주택자에게 공급돼 이들의 당첨 가능성이 커졌기 때문이다. 하지만 판교의 분양가상한제 주택은 많아야 8000가구. 청약경쟁에서 떨어진 실수요자들은 어디를 노려야 할까. 부동산 전문가들은 노릴 만한 분양가상한제 아파트로 국민임대단지의 분양주택을 권한다. 그린벨트(개발제한구역)에 조성중인 국민임대단지는 서울·수도권에서만 11개에 달한다. 주택 규모는 4만 7059가구이고, 국민임대단지는 2만 3322가구이다. 국민임대단지는 정부가 무주택 서민들의 주거난 해소를 위해 그린벨트에 조성하는 아파트 단지다. 대부분 서울 근교의 그린벨트에 있어 경관과 입지여건이 뛰어나다. 단지에는 국민임대아파트와 분양주택이 절반씩 들어간다. 분양주택에는 분양가상한제 적용을 받는 25.7평 이하의 아파트도 상당수에 달할 전망이다. 국민임대단지가 공공택지여서 분양가상한제 적용을 받기 때문이다. 11개 단지 가운데 사업추진이 비교적 빠른 곳은 의왕시 청계지구와 하남시 풍산지구, 의정부시 녹양지구, 군포시 부곡지구 등이다. 가장 높은 관심지역은 의왕 청계지구다.10만 2000평으로 모두 2125가구가 들어선다. 국민임대 993가구, 일반분양 1132가구이다. 서울과 가깝고 입지여건이 뛰어나 높은 경쟁률이 예상된다. 하남 풍산지구도 관심지역 가운데 하나다. 전체 5768가구 가운데 국민임대는 2759가구, 일반분양은 2843가구이다. 이외에 2020가구 규모의 의정부 녹양지구와 2991가구 규모의 군포 부곡지구도 사업추진이 빠르고 입지여건이 뛰어난 곳으로 꼽힌다. 다만 분양시기가 다소 늦어질 가능성이 있다. 건설교통부는 올 연말 분양할 계획이지만 내년으로 넘어갈 수도 있다고 밝히고 있다. 부동산 전문가들은 판교에 실패한 뒤 관심을 둘 곳이라고 추천하고 있다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

수익성 부동산 상품을 찾는 투자자라면 주공 상가와 단독택지를 노려라. 주택공사가 올해 전국에서 공급하는 수익성 부동산은 상가 77개 단지 709점포, 상업편익용지 17개지구 445필지, 단독주택용지 10개지구 1273필지 등이다. 대규모 택지개발지구에서 공급돼 유동인구가 많고 상권 형성이 빠르다는 장점을 지녔다. 도시기반시설도 잘 갖추고 있어 지난해와 마찬가지로 높은 청약 경쟁을 치러야 할 것으로 전망된다. ●안정된 상권… 경쟁률 높을 듯 택지지구 안에 있어 기존 도심과 별도의 상권이 형성된다. 중·소형 아파트가 빼곡히 들어선 택지지구인 데다 입주민의 소비 행위가 대부분 단지 안에서 이뤄진다는 점에서 안정된 상권을 기대할 수 있다. 평균 100가구당 1개꼴로 점포를 배치, 민간 아파트 단지 상가에 비해 고객 유치 경쟁력이 강하다. 일반공개경쟁 입찰방식으로 공급한다. 이같은 이유로 지난해 공급된 인천 삼산, 포천 송우지구 등의 상가 분양 때는 높은 경쟁률을 기록했다. 올해는 고양 풍동, 인천 논현, 춘천 퇴계, 진주 가좌지구 등에서 공급하는 상가를 분양받아 볼 만하다. 풍동지구에서는 3월부터 23개 점포를 분양할 예정이다. 일산 신도시와 인접한 25만평 7700가구 미니 신도시다. 배후에 대규모 단지가 형성돼 안정적인 수익이 기대된다. 동백지구에서는 5월부터 35개 점포가 공급된다. 동백지구는 100만평 규모의 1만 7000여가구가 입주하는 남부 수도권의 신흥 주거단지다. 용인 보라지구는 9월부터 34개 상가를 공급한다. 인천 논현지구 상가도 눈여겨볼 만하다.77만평의 택지지구다.4월부터 84개 상가가 공급된다. 제주 노형지구에서는 3월에 13개 점포를 내놓는다.1000가구 이상의 독립 단지를 형성하고 있다. ●아파트단지내 단독택지 인기 예감 각종 생활기반시설이 잘 갖춰진 아파트 단지에서 공급한다. 단독주택의 장점과 아파트의 편리성을 고루 갖춘 용지여서 인기를 끈다. 필지당 60∼80평 규모다. 연면적 40%까지 상가를 지을 수 있어 투자가치가 매우 높다. 무주택자만 신청할 수 있으며, 일반공개 분양으로 추첨을 통해 당첨자를 선정한다. 관심을 끄는 단지로는 고양 일산2지구로 9월부터 130필지가 공급된다. 면적의 40% 이내에서 상가 겸용 주택을 지을 수 있다. 용인 보라지구에서는 9월부터 141필지가 나온다. 경부고속도로 수원, 기흥IC를 통해 진출입이 쉽다. 전원형 주거단지로는 빠지지 않는다. 평택 이충2지구에서는 8월에 60필지를 공급한다. 용산 미군부대 이전, 국제평화신도시 조성 등으로 발전 가능성이 높은 곳이다. 인천 논현2지구에서는 9월에 대규모 물량이 쏟아진다. 모두 602필지다. 역시 연면적의 40% 이내에서 상가를 지을 수 있다. 부천 소사2지구에서도 30필지가 6월에 분양된다. 경인고속도로와 소사역이 가깝다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

다음 달 1일의 서울지역 1차 동시분양에서는 3개 단지 221가구 중 조합원분을 제외한 120가구가 일반분양된다. 이번 동시분양은 전년 동기(5개 단지 591가구)보다 일반분양이 79.6% 줄었고, 지난해 12차 동시분양(3개 단지 716가구)보다는 83.2% 감소했다. 지난해 12차 동시분양이 사상 최저인 0.06대 1의 경쟁률을 보이자 일부 업체들이 분양을 미뤘기 때문이다. 당첨 확률이 높은 만큼 실수요자들은 입지 여건 등을 소상히 비교한 뒤 자신에게 맞는 아파트를 청약해야 한다. 기룡건설은 은평구 신사동 산 86의7 일대에 33평형 49가구의 아파트를 일반분양된다. 지하철 6호선 새절역이 걸어 10분거리이며 가좌로와 은평로를 이용할 수 있다. 녹지공간이 풍부하며 신상·상신초등교, 상신·숭실중, 숭실고교 등이 있다. 태승종합건설은 방화동 168의78 일대 오성아파트를 재건축,25∼32평형 76가구 중 26가구를 일반분양한다.5호선 방화역이 걸어서 13∼15분 거리에 있으며 신공항고속도로, 올림픽대로를 이용할 수 있다. 방화대교를 이용해 강북으로 갈 수 있다. 송화·방화·차현·정곡초등교, 방화중, 공항고교, 세민여자정보고교, 강서공고 등이 있다. 자선종합건설은 응암동 397의 143일대 서린연립을 재건축해 17∼45평형 96가구 중 45가구를 일반분양한다.6호선 새절역이 걸어서 10분거리에 있으며, 가좌로와 응암로를 이용할 수 있다. 내부순환도로를 이용할 수 있다. 응암·연은·충암초등교와 영락중, 충암여중고, 충암중·고교, 신진공고 등이 있다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

‘판교 신도시, 제대로 알고 청약해야 한다.’ 정부가 최근 분양가상한제 도입 등 청약제도를 강화해 판교 신도시 등지의 청약을 손꼽아 기다려온 수요자들이 혼란스러워 하고 있다. 정부는 경기도 판교 신도시 등 분양가상한제가 적용되는 지역의 아파트 분양 물량 35%를 35세 이상 무주택 세대주에게,40%를 40세 이상,10년 무주택 세대주에게 청약우선권을 주기로 했다. 그러나 이 원칙만 믿고 청약을 했다가는 낭패를 당할 수 있다. 무주택 및 세대주 조건 등 내용을 구체적으로 들여다 보면 복잡하다. 건설교통부와 금융결제원의 도움을 받아 무주택 세대주의 조건과 자격 유무 확인 방법 등 혼란스러운 부분을 알아본다. ●세대주 조건 까다롭다 ‘노른자위’로 각광받는 판교 신도시의 청약일을 앞두고 우선청약 자격을 갖추기 위해 세대주 분리를 하는 사람들이 많아지고 있다. 그러나 지금은 늦다.10년 무주택 세대주라는 얘기는 10년 동안 무주택자이면서 10년간 세대주여야 한다는 뜻이다. 따라서 40세 이상,10년 무주택자라도 세대주로 분리한 지 10년이 되지 않았다면 분양가상한제 아파트 청약자격이 없다. 다만 무주택 세대주이고 과거에 세대원에 편입된 적이 있는 등 세대주와 세대원을 오간 사람은 세대주 기간을 합해 10년이 되면 자격을 갖춘 것으로 간주한다. 자녀와 배우자와의 관계도 복잡하다.10년 이상 무주택자인 김모(56)씨를 예로 들어 알아보자. 유주택자인 아들이 최근 세대주로 독립했다. 김씨에게는 최우선 자격이 주어진다. 자녀는 현 시점의 세대원 유무만 가리기 때문이다. 부인의 경우는 다르다. 김씨는 따로 집을 갖고 있는 부인을 최근 세대주로 분리했다. 하지만 자녀와는 달리 부부의 주택 유무기간은 함께 산정돼 유주택자로 분류된다. 부인에게 딸린 세대원이 주택을 갖고 있어도 김씨는 유주택자로 분류된다. 이 원칙들은 5년 이상 35세 이상 무주택 세대주에게도 똑같이 적용된다. 단독 세대주에게도 역시 우선 청약자격이 부여된다. ●자격유무 이렇게 확인하라 무주택자 가운데 자신이 10년 무주택인지, 세대주가 된지 몇년째인지 몰라 방법을 묻는 경우가 많다.8년밖에 안됐는데 10년 이상 무주택자로 알고 10년 무주택 청약때 접수를 하게 되면 당첨이 돼도 무효처리된다. 부당청약 등의 이유로 5년 무주택 청약기회도 사라지게 된다. 과거 당첨 여부는 금융결제원 홈페이지(www.kftc.or.kr)의 주택청약 운영사이트(www.apt2you.or.kr)에 들어가면 왼쪽에 당첨여부 확인란이 있다. 본인만 열람이 가능하며 전자인증이 필요하다. 통장을 만든 은행 창구에서도 확인 가능하다. 세대주 여부는 주민등록등본을 떼어보면 세대주로 분리됐는지 알 수 있다. 무주택 기간은 확인이 쉽지 않다. 주택보유 여부는 건교부 주택전산망을 통해 확인할 수 있지만 수백만명의 보유여부를 확인하는 것은 어렵다. 당첨자 가운데 무주택자, 무주택 기간, 당첨 여부 등을 가려내는 방식을 사용한다. 따라서 무주택 기간은 본인이 확인해야 한다. 재산세 납입여부를 관할 시·군·구에 가서 확인할 수밖에 없다. 물론 자신이 과거 10년 동안 살았던 주소를 확인해야 한다. ●수도권 전입하면 청약가능 40세 이상, 무주택 10년 자격을 갖춘 지방 거주자가 서울로 이사하면 어떻게 될까. 공급 공고일 현재 서울·수도권으로 전입신고를 했다면 분양가상한제 아파트 우선 청약이 가능하다. 다만 성남시의 경우 2001년 12월26일 이전에 전입신고를 한 사람에 한해 지역우선 자격이 부여된다. 이후에 전입한 사람은 수도권 거주자와 같은 자격이 주어진다. ●청약통장은 거주지가 기준 청약저축은 아파트 분양지 중심이 아니라 청약자의 거주지 기준으로 분류된다. 만약 청약저축을 청약예금으로 전환, 분양가상한제 아파트에 청약하고자 한다면 수도권은 200만원짜리 통장이면 가능하지만, 서울 거주자라면 300만원짜리 통장이 있어야 한다. 서울과 수도권은 금액이 다르기 때문이다. 따라서 청약저축 불입액이 260만원인 서울 거주자는 청약예금으로 전환할 수 없다. 서울의 경우 청약예금 최소 단위는 300만원이기 때문이다. 이 경우 불입액이 300만원이 될 때까지 기다려야 한다. 반면 서울 이외의 수도권 거주자가 260만원의 청약저축을 불입했다면 200만원짜리 예금으로 전환하고 60만원은 돌려받으면 된다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

올해부터 주택청약관련 제도가 크게 달라진다. 공공택지 아파트는 분양가상한제·채권입찰제·재당첨 금지제도가 도입된다. 재건축 아파트에는 하반기부터 개발이익환수제가 실시될 예정이다. 대부분 수도권 택지지구나 서울 강남의 노른자위 재건축 단지가 해당된다. 제도가 달라진 만큼 새로운 청약 전략을 세워야 한다. 장기무주택자라고 해서 모두 노른자위 아파트에 당첨된다는 보장이 없다. 택지지구 아파트와 재건축 아파트, 분양권 투자전략 등을 소개한다. ■ 수도권 신도시 이르면 6월부터 공공택지지구에서 공급되는 전용면적 25.7평 이하 아파트에 분양가 상한제가 적용된다. 반면 25.7평 초과 아파트는 완전 경쟁체제인 택지 채권입찰제가 적용돼 분양가가 오를 전망이다. 특히 분양가 상한제 대상 아파트의 40%는 무주택 10년,40세 이상 무주택자에게 우선 공급돼 해당자에게는 희소식이다. 또 35%는 무주택 5년,35세 이상 무주택자에게 청약자격이 우선 주어진다. 이들 제도의 시행으로 무주택자들은 경기도 판교신도시와 파주신도시 아파트의 당첨 확률이 그만큼 높아진다. ●판교신도시 판교 신도시 아파트는 오는 6월말에 공급될 전망이다. 동판교지역부터 개발되며 상반기에는 임대아파트 6000여가구가 공급된다. 건설교통부는 당초 2만 9700가구를 짓기로 했으나 환경부가 개발밀도를 낮출 것을 요구,1000∼2000가구가 줄어들 것으로 보인다. 40세 이상, 무주택 10년 이상 청약자에게 주는 무주택 우선청약은 판교에서 첫 적용된다. 성남지역 자격자는 6회, 수도권 자격자는 3회의 기회가 있다. 자격을 갖춘 무주택자라면 판교를 적극 공략할 필요가 있다. 다만 분양가 상한제가 적용되는 투기과열지구에 과거 10년간 당첨 사실이 있으면 1순위 자격이 없다. 또 세대원 중 당첨된 자녀가 있다면 빨리 세대 분리를 해 청약자격을 갖춰 놔야 한다. 무주택 세대주이면서 전용면적 102㎡ 초과 청약예금 통장을 가지고 있는 사람은 최초 모집공고 날짜 전까지 102㎡ 이하인 청약예금 통장으로 바꾸면 85㎡ 이하에 청약이 가능해 무주택 우선순위 혜택을 볼 수 있다. 재당첨 금지기간이 1∼2년 남아 있는 무주택 세대주는 청약예금 증액을 통한 대형 평형 변경보다는 기다렸다가 2006∼2008년 공급될 물량을 노리는 것이 좋다. 40세 이상, 무주택 10년 이상인 청약저축 가입자 가운데 저축 불입액이 많지 않은 1순위자는 통장을 예금으로 전환하는 것이 유리하다. 대한주택공사 등에서 분양하는 공공임대 등에는 청약할 수 없지만 분양가 상한제 아파트 당첨확률이 높아지기 때문이다. ●파주 신도시 경기도 파주 운정지구는 142만평 규모로 대한주택공사와 파주시가 사업을 함께 추진 중이다. 아파트·연립주택 2만 3273가구, 단독주택 975가구 등 2만 4248가구가 들어선다. 공동주택 가운데 30%는 임대주택이며 수도권 무주택자에게 공급된다. 운정지구는 지난해 말 실시계획이 승인돼 내년 말에는 분양이 가능할 전망이다. 북한 개성공단 개발과 경의선 복선 전철화,LG필립스 파주공장 건설 등의 개발 호재가 많아 장기적으로 투가 가치가 높다. ●동탄 신도시 경기도 화성 동탄 신도시는 분양가 상한제나 채권입찰제 적용을 받지 않는다. 따라서 전용 25.7평 초과 아파트를 노리는 청약자는 동탄 신도시를 적극 공략할 필요가 있다. 판교 등 다른 신도시는 채권입찰제로 분양가가 크게 오를 것으로 보이기 때문이다. 무주택자 가운데에도 순위가 앞서지 않는다면 동탄 신도시의 임대아파트를 노리는 것도 당첨 확률을 높이는 방법이다. 내년 3월쯤 3단계로 5980가구 분양이 예정돼 있다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr ■ 서울 재건축 부동산경기 침체, 개발이익환수제 적용, 분양가 인상으로 재건축 아파트 인기가 예전만 못하지만 대부분 서울 강남 등 입지가 빼어난 곳에 자리잡고 있어 아직도 투자 가치가 충분하다. 경기가 좋아지면 다시 인기를 회복할 가능성이 충분하다. 도시 및 주거환경정비법 개정안 처리가 2월 임시국회로 넘어 감에 따라 올해는 반사이익을 누리는 단지도 관심을 끌 것으로 보인다. 개정안이 2월에 국회를 통과하면 실제 시행시기는 당초(4월)보다 최소 2개월 늦은 6월에나 가능하기 때문이다. 이 경우 사업추진이 빠른 단지는 임대아파트를 지어야 하는 개발이익환수제 대상에서 빠질 수 있다. 이처럼 반사이익을 누릴 수 있는 단지는 대략 11개단지 2만여가구에 달한다. 법 시행일 현재 분양승인을 신청한 단지는 적용대상에서 제외된다. 만약 사업승인 등을 받아놓고도 분양승인을 신청하지 못했다면 개발이익환수제의 대상이 된다. 이와 함께 분양승인을 받지 못한 채 사업승인이 난 아파트는 늘어나는 용적률의 10%를 임대아파트로 지어야 한다. 대신 용적률 인센티브는 주어지지 않는다. 도정법 개정이 늦어지면 전체적으로 서울에서만 11개단지 1만 9500여가구가 개발이익환수제를 적용받지 않을 것으로 보인다. 이들 아파트의 경우 대부분 강남권 등 노른자위 지역에 자리잡고 있다. 이 가운데 강남구는 삼성동 AID차관아파트와 해청1단지, 도곡동 도곡주공2차단지, 역삼동 신도곡아파트, 청담동 두산연립 등 5개단지가 혜택을 볼 것으로 전망된다. 또 송파구에서는 잠실시영과 잠실주공2단지 등 2개 단지가 개발이익환수제 적용을 받지 않을 가능성이 높다. 또 강북에서는 성동구 용답동 미정연립과 동작구 사당동 아주연립 등도 반사이익이 기대되는 단지이다. 이들 아파트는 대부분 내년 상반기에 분양이 이뤄질 것으로 보인다. 재건축 아파트에 청약할 때는 반드시 분양가를 살펴봐야 한다. 주택경기가 침체되면서 무턱대고 분양을 받았다가 손해를 보는 경우도 있다. 일부 아파트는 분양가 이하로 가격이 내려간 단지도 많다. 이와 함께 서울시내 재건축 단지의 또 다른 약점은 중소형 평형이 많다는 점이다. 중소형 의무건축비율을 적용받는 데다가 중대형은 조합원들이 대부분 가져가 강남 등지에 어울리지 않는 소형 아파트가 많은 편이다. 이런 아파트는 앞으로 공급과잉이 올 수도 있다. 이와 함께 층과 향도 일반아파트에 비해 뒤진다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr ■ 분양권 분양권 규제가 탄력적으로 적용되는 지역의 아파트도 청약해볼 만하다. 분양권 규제가 완화된 지역은 부산과 대구, 광주, 울산, 창원, 양산 등 지방 6곳. 이곳에서는 분양권 전매제한 기간이 ‘소유권 이전 등기시까지’에서 ‘분양계약 후 1년 경과시까지’로 느슨해진다. 새해에 이들 지역에서 공급하는 아파트는 계약이후 1년 뒤 분양권을 팔 수 있다. 부산에서는 롯데건설이 사하구 다대동에서 24∼63평형 1478가구를 상반기 중에 분양할 예정이다. 대우건설도 연제구 연산동에 23∼42평형 432가구를 상반기 중 분양한다. 대구에서 공급되는 아파트 가운데는 신성건설이 시공하는 복현 주공4단지재건축과 롯데건설이 추진하는 중리 주공재건축 아파트가 관심 대상이다. 복현 주공 아파트는 780가구 중 25∼51평형 190가구를 9월쯤 분양할 계획이다. 중리 주공아파트는 1951가구 중 24∼62평형 251가구가 일반분양될 계획이다. 경남 양산 물금지구에서 2월부터 아파트 공급이 본격화돼 6589가구가 쏟아진다. 우남종합건설은 27∼46평형 638가구를, 효성이 25∼45평형 832가구를 2월부터 분양할 예정이다. 고려개발, 반도, 일신건영 등도 같은 시기에 아파트를 내놓을 계획이다.323만평 규모의 신도시로 천성산, 영축산, 금정산으로 둘러싸여 주거환경이 쾌적하다. 광주에서는 신창지구와 첨단산업단지 등에서 아파트 분양이 계획돼 있다. 신창지구에서는 부영이 35평형 540가구를 5월에 분양할 예정이다. 남양건설도 38∼43평형 420가구를 내년 상반기 중 공급할 계획이다. 울산에서는 현대산업개발이 북구 천곡동 일대에서 36∼52평형 아파트를 각각 954가구와 1020가구를 나누어 분양할 계획이다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

내년에 서울·수도권 10여개 택지개발지구에서 2만 3000여가구의 아파트가 쏟아진다. 특히 택지지구에는 판교신도시 등 신도시 물량이 많이 포함돼 있는데다가 상암지구 중대형 물량도 선을 보일 예정이다. 택지지구 아파트는 도시 기반시설이 잘 갖춰져 있는 데다 판교신도시 등지의 전용면적 25.7평 이하의 중소평형은 원가연동제(분양가상한제) 를 적용받아 분양가가 싸다는 장점도 있다. ●판교 6월부터 차례로 분양 청약자 및 투자자의 관심이 높은 판교신도시에서는 이르면 6월말 분양이 이뤄진다. 동판교 인근에 들어서는 2700∼5000가구부터 순차적으로 분양될 전망이다. 현재 실시계획 승인이 난 상태이며 내년 상반기에는 국민임대아파트 6000여가구를 공급한다. 판교는 모두 284만평 규모로 총 2만 9700가구를 건립한다는 계획이다. 그러나 환경부가 개발밀도를 낮출 것을 요구해 물량이 1000∼2000가구가량 줄어들 수도 있다. 판교신도시에는 아파트와 연립, 단독 단지 등 3개의 생태시범마을이 조성된다. 녹지율이 기존단지보다 2배 수준에 달하고, 단지내에 실개천 등을 두게 된다. 중대형 위주로 구성돼 있어 치열한 경쟁이 예상된다. 판교는 청약경쟁이 치열해 당첨 확률이 낮을 것으로 예상되는 데다, 전매제한(분양계약후 5년동안 매매금지)규제가 확정된 이후 무주택자에게 75%를 우선공급하고 청약을 제한(재당첨 10년 이상 제한)하는 내용으로 관련 법규를 개정할 예정이다. 무주택 우선 세대주가 아니라면 다른 지역을 노리는 게 낫다는 평가다. ●파주 운정, 경의선 복선화등 장기 호재 많아 올해 초 분양을 끝낸 파주 교하지구 우측, 파주신도시 계획 중심에 위치한 파주운정지구는 142만평 규모로 대한주택공사와 파주시가 공동사업자로 사업을 추진 중이다. 아파트·연립주택이 2만 3273가구, 단독주택 975가구 등 2만 4248가구가 들어서게 되며 공동주택 가운데 30%는 임대주택으로 수도권 무주택자에게 공급된다. 건교부는 이 지역에 경의선 복선화(2008년 개통예정), 제 2자유로 건설이 계획돼 있어 운정지구의 양옆 계획적 관리가 시급한 133만평을 추가로 지정, 남북교류 협력시대의 배후관문도시(파주신도시)를 건설하기로 했다. 개성공단 개발과 경의선 복선 전철화 등의 개발호재가 많아 장기적인 관점에서 향후 투가가치는 높다. ●하남 풍산, 용적률 100%대 저밀도 개발 강동·송파구와 인접한 하남 풍산지구는 풍산동, 덕풍동, 신장동 일대 그린벨트(개발제한구역)를 해제해 30만 7000평 규모로 조성되는 택지개발지역이다. 하남 일대가 녹지보전지역임을 감안해 용적률을 100∼180%로 제한해 저밀도의 주거지역으로 개발된다. 지어지는 주택은 5768가구로 17∼45평형 아파트 5500여가구와 단독주택 270가구가 공급된다. 이 가운데 국민임대주택이 5개 블록에서 3095가구가 건설된다. 우리종합건설, 빅스타건설, 동원ENC 등이 택지를 분양받고 공급을 서두르고 있다. 동탄신도시 서측에 국도 1호선(1.5km)과 경부선철도가 남북으로 통과하고, 동측에 경부고속도로, 북측에 기흥인터체인지(IC)에서 출발하는 지방도338호선(4차선)이 통과하는 지역으로 교통접근이 용이하다. 수원∼태안∼오산 축의 중심인 태안 도시계획구역과 연접해 태안택지개발사업지구, 지구북측에 삼성반도체, 화성지방산업단지가 위치해 신도시 자족기반 확보에도 유리할 것으로 보인다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

동탄 신도시 3차 분양을 노려라. 새해 2월말에 동탄 신도시 아파트 분양이 재개된다. 모두 5980가구가 공급될 예정이다. 동탄 신도시 아파트 청약의 마지막 기회가 될 것으로 보인다. 이번에 나오는 아파트는 대부분 실수요자 중심의 중소형 아파트다. 동탄에서는 처음으로 임대 아파트도 쏟아진다. 모두 7개 업체 8개 단지가 동시분양 형태로 공급될 예정이다.4개 단지 ,916가구가 임대 아파트이고 4개 단지 3064가구는 일반분양 아파트다. 동탄 3차 동시분양은 일반분양아파트 30∼60평형, 임대아파트 23∼35평형으로 구성됐다. 실수요자 중심의 중소형 아파트 위주로 공급된다. 일반분양 아파트 가운데 눈에 띄는 단지는 포스코건설이 공급하는 29∼56평형 1226가구의 단지다. 두산산업개발은 30∼51평형 915가구를 분양한다. 풍성주택은 34∼60평형 562가구, 모아건설이 39∼52평형 361가구를 각각 공급할 예정이다. 동탄신도시에 첫선을 보이는 민간 임대아파트도 관심을 끈다. 신청 자격은 청약저축에 가입한 뒤 1년 이상의 무주택 가구주를 대상으로 한다. 청약자격은 가구주 본인 및 배우자가 과거 5년 이내에 다른 주택에 당첨된 사실이 없어야 한다. 민간 임대아파트라도 입주후 2년 6개월이 뒤에는 분양으로 전환할 수 있다. 모아주택산업이 926가구, 모아건설이 870가구 등 대단지를 이룬다. 신일도 794가구를 내놓을 예정이며, 광명건설도 326가구를 공급키로 했다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

내년 3월부터 전용면적 25.7평 이하 분양가상한제(원가연동제) 적용 아파트의 40%는 40세 이상이면서 10년 이상 무주택자에게 우선 공급된다. 또 투기과열지구내 분양가상한제 아파트에 10년간 당첨 사실이 있으면 1순위 자격을 주지 않기로 했다. 건설교통부는 이같은 내용을 골자로 하는 주택법 시행령 및 시행규칙 개정안을 마련,30일 입법예고한다고 29일 밝혔다. 개정안은 내년 3월부터 시행되며 6월 공급예정인 판교신도시 아파트 청약 때부터 적용될 전망이다. 그러나 판교 등 공공택지내 아파트가 35세 이상,5년 이상 무주택자에게 우선 공급되는 것으로 알고 있던 청약 대기자들의 반발이 거세지고 있다. 개정안은 투기과열지구에서와 마찬가지로 분양가 상한제 아파트의 75%를 무주택 가구주에게 우선 공급하되 전체의 40%는 40세 이상 무주택 가구주(10년 이상)에게,35%는 35세 이상 무주택 가구주(5년 이상)에게 각각 우선 청약권을 주기로 했다.40세 이상,10년 이상 무주택 가구주는 40% 우선공급에서 당첨되지 않았을 때 나머지 35% 무주택 우선공급 물량에서도 청약이 가능하다. 개정안은 대신 분양가 상한제 아파트 당첨자는 향후 5∼10년(수도권 과밀억제권역·성장관리권역 10년, 기타 지역 5년)간 재당첨을 금지시켰다. 또 청약과열이 우려되는 수도권 과밀억제권역 및 성장관리권역에 대해서는 분양가 상한제 아파트의 분양권은 분양후 5년 동안, 기타 지역에서는 3년 동안 각각 전매를 금지하기로 했다. 개정안은 25.7평 이상 공공주택용지에 대해서도 채권을 가장 많이 산 업체에 땅을 공급하는 채권입찰제를 적용하기로 했다. 대신 채권입찰제는 매입상한이 없는 완전경쟁입찰 방식으로 진행된다. 이 경우 판교신도시에서 공급되는 전용 25.7평 이상 아파트의 분양가는 크게 오를 전망이다. 개정안은 이밖에 주택공사 등 공공기관이 짓는 모든 주택과 민간업체가 건설하는 분양가 상한제 아파트에 대해서는 택지비, 공사비, 설계감리비, 부대비, 가산비용 등을 공개하도록 의무화했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

‘40세 이상, 무주택 10년 이상이면 청약저축을 청약예금으로 전환하라.’ 29일 주택법 등 주택 관련법 시행령·시행규칙이 개정됨에 따라 아파트 청약전략 수정이 불가피해졌다. 특히 판교신도시는 이번에 바뀐 법령이 적용되는 첫 단지가 될 것으로 보여 40세 이상 무주택자가 몰릴 전망이다. 10년 이상 무주택,40세 이상자 가운데 성남시 거주자(2001년 12월 26일 이전 전입자)는 6번, 수도권 거주자는 3번의 청약기회가 각각 주어지지만 일반 1순위자는 판교신도시 당첨은 ‘로또복권’만큼 어려울 것으로 전망된다. 하지만 정부의 갑작스러운 청약자격 강화에 불이익을 받게 된 기존 청약통장 가입자들의 반발도 예상된다. ●무주택자 위주로 정책전환 법 개정의 취지는 실수요자, 특히 무주택자들의 청약기회 확대다. 당초 35세 이상,5년 무주택자로 했던 우선청약자격을 40세 이상,10년 무주택자로 세분화한 것과 투기과열지구내 분양가상한제 적용 아파트는 10년 이내 아파트 당첨사실이 있으면 1순위에서 제외키로 한 것이 대표적인 예이다. 반면 택지지구내 25.7평 초과 아파트는 완전경쟁입찰방식으로 채권입찰제가 적용된다. 이에 따라 택지지구 중대형아파트 분양가는 천정부지로 올라갈 전망이다. 판교의 경우 평당 분양가가 1300만원대로 예상됐으나 1500만원을 웃돌 것으로 보인다. ●청약전략 이렇게 짜자 40세 이상, 무주택 10년 이상인 경우 청약저축에 가입한 지 3년 이내의 1순위자라면 통장을 예금으로 바꿀 필요가 있다. 청약저축은 공공임대 및 공공분양 아파트에만 청약할 수 있는 데다가 가입기간이 보통 5∼6년씩 된 청약 대기자들이 많아 당첨 가능성이 낮다. 반면, 청약저축을 예금으로 전환하면 공공임대 아파트 등에는 청약할 수 없지만 분양가상한제 아파트 청약은 가능하다. 게다가 청약예금은 가입 이후 2년이 지난 1순위자이든 5년이 지난 1순위자이든 똑같이 취급받는다. 따라서 40세 이상, 무주택 10년 이상자는 당첨 확률이 높아진다. 경기도에서는 200만원짜리 청약예금이면 전용면적 25.7평 이하 주택을 청약할 수 있다. 통장 변경 즉시 청약도 가능하다. 반면에 청약저축에 가입해 불입기간이 3년 이상된 장기 가입자라면 통장을 그대로 유지하고 있다가 판교신도시 공공분양이나 임대아파트를 노리는 것이 좋다. 이들 주택은 청약저축 장기 가입자가 유리하기 때문이다. 당첨 확률을 높이기 위해 차선책도 생각해 볼 수 있다.40세 이상 무주택우선 자격자라도 인기 아파트는 경쟁이 심해 당첨 확률이 떨어진다. 반면, 브랜드나 입지가 좀 떨어지는 아파트는 상대적으로 당첨 확률이 높다. 무주택 우선대상자가 아닌 1순위자는 판교신도시 당첨 확률이 높지 않아 판교 배후지역 아파트나 분양가 다른 신도시의 분양가상한제 적용 아파트를 노릴 필요가 있다. 중대형아파트 청약 대기자의 경우 굳이 판교를 고집한다면 높은 분양가를 감수해야 한다. 완전경쟁입찰제로 바뀌면 분양가격이 천정부지로 치솟아 시세차익을 기대하기 어렵다. 따라서 채권입찰제가 적용되지 않는 동탄신도시 아파트 등을 청약, 시세 차익을 기대하는 것도 한 방법이다. 내년 전국에서 공급되는 아파트 가운데 무주택자에게 우선청약자격이 부여되는 분양가상한제 아파트는 판교신도시 등 8만여가구로 건설교통부는 집계했다. 이미 택지공급이 끝난 동탄신도시 등은 제외된다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

경기도 성남 판교신도시 건설지에 대한 환경영향평가가 끝나면서 향후 추진일정에 대한 관심이 집중되고 있다. 영향평가 과정에서 개발밀도가 축소되면서 건립가구 수가 줄어들 가능성이 제기되는 데다가 내년 6월 분양여부에 대해서도 전망이 엇갈리고 있다. 건교부는 아직까지는 건립가구 수를 줄이거나 분양일정을 늦출 계획이 없다고 밝히고 있지만 변동은 다소 불가피하다는 게 관련 기관의 얘기다. ●공급물량 줄어들까 환경영향평가를 거치면서 개발밀도가 줄었다. 당초 판교신도시 개발 초기에는 인구밀도가 ㏊당 64명이었지만 건립 가구 수를 1만가구 늘리면서 96명으로 늘었다. 환경부는 환경영향평가 과정에서 건교부가 주장하는 안을 수용할 수 없다며 인구밀도를 당초 원안(64명)의 135%를 넘지 말아야 한다고 못박았다. 인구밀도는 86.4명이 될 전망이다. 이렇게 되면 ㏊당 10명가량이 줄어들고, 평균 150%였던 개발 용적률도 다소 줄어들 전망이다. 이와 관련, 강동석 건설교통부 장관은 최근 기자간담회에서 “판교신도시에 대한 환경영향평가 과정에서 개발밀도를 낮추자는 의견이 제기됐다.”면서 “개발밀도가 하향조정될 경우 가구 수가 1000∼2000가구 정도 줄어들 가능성이 있다.”고 말했다. 강 장관은 그러나 “(환경영향평가 결과) 도시개발면적은 낮출지 모르지만 가구수를 줄이자는 것은 아니다.”라면서 “이 경우에도 판교신도시 전체 개발계획에는 큰 차이가 없을 것이다.”라고 강조했다. 건교부도 판교에 들어서는 주택은 당초 예상했던 2만 9700가구에서 크게 줄어들지 않을 것이라고 주장하고 있다. 평형을 줄이거나 하는 방법으로 가구 수를 맞추겠다는 것이다. 그러나 최소 1000가구 이상 축소는 불가피하다는 평가다. ●언제 분양할까 건교부는 내년 6월 분양방침을 고수하고 있다. 그러나 환경영향평가 등을 거치면서 시일이 1∼2개월 늦어진 데다가 주택법 개정과 이에 따른 시행령과 시행규칙 개정 과정이 남아 있어 제때 분양여부는 미지수다. 판교신도시에 채권입찰제와 분양가 상한제를 적용하려면 주택법 시행령과 시행규칙에 이를 반영해야 하기 때문이다. 이 규정은 2월 중으로 완비한다는 게 건교부의 방침이다. 이 경우 3∼4월에 택지공급이 이뤄질 것으로 보인다. 주택업체들은 이들 택지를 공급받아 개별적으로 설계를 해야 한다. 최소한 3개월은 걸린다.6월 분양은 빠듯할 것이라는 게 토지공사나 주택공사의 분석이다. 이들은 6월에 몇몇 업체는 분양이 가능할지 모르지만 물량은 많지 않을 것으로 보고 있다. 본격적인 분양은 하반기에나 가능할 것으로 보인다. ●무주택 우선 분양 물량은? 가장 관심사는 로또복권으로 평가받는 무주택우선 분양물량이 얼마나 될까 하는 것이다. 분양가 상한제가 적용되는 25.7평 이하의 경우 당첨만 되면 최소 1억원가량의 프리미엄이 붙을 것으로 보이기 때문이다. 건교부는 2만 9700가구 가운데 대략 무주택 우선분양 물량은 7500여가구가 될 것으로 내다보고 있다. 개발밀도가 감소해 다소 줄어들 수는 있겠지만 7000가구는 유지할 것으로 보고 있다. 또 임대아파트는 국민임대 6000가구를 포함, 모두 9000가구를 계획하고 있다. 이 가운데 국민임대 6000가구 건립계획은 그대로 유지될 것으로 보인다. 다만 공공임대 3000가구는 다소 변동이 있을 전망이다. 건교부가 공공임대의 상당량을 중형임대로 넣을 계획이었으나 개발밀도가 줄어들면서 이 계획이 흔들릴 가능성이 있기 때문이다. 현재 토지공사와 주택공사, 성남시가 임대주택을 얼마나 지을지, 또 평형을 어떻게 배분할지 논의를 벌이고 있으며 내년 2월쯤에나 결론이 날 것으로 보인다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

내년 1월초에 분양하는 서울 12차 동시분양에서는 700여 가구가 분양될 전망이다. 부동산포털 닥터아파트에 따르면 12차 동시분양에서는 총 3곳,716가구가 분양될 예정이다. 지역별로는 강동구, 서초구 등 강남권이 2곳, 강북권이 1곳이다. 조합원 물량 없이 모두 일반분양하는 아파트로, 분양단지는 작지만 분양 가구수는 많다. 또 로열층, 로열동 당첨 확률도 높은 편이다. 서울 12차 동시분양은 30일 입주자 모집공고를 거쳐 내년 1월 5일 무주택 우선접수를 시작으로 청약에 들어간다. 동시분양에 참여하는 휘경동 동일스위트리버는 23∼44평형 445가구다. 부지는 기존 서울축산물보관사업소 자리로 중랑천 인근에 자리잡고 있다. 중앙선 회기역이 걸어서 12분 거리이며, 단지 인근의 한천로를 통해 동부간선도로를 이용할 수 있다. 인근 편의 시설로는 위생병원, 휘경시장 등이 있으며, 학교 시설로는 중랑초등, 전동중, 휘경여중·고, 삼육보건대 등이 있다. 임광토건은 강동구 천호동 317 일대에서 33∼35평형 255가구를 일반 분양한다. 부지가 올림픽대로 인근으로 한강공원(광나루)을 걸어서 이용할 수 있다. 교통은 지하철 8호선 암사역이 걸어서 3∼4분 거리이며, 선사로와 천호대로를 통해 올림픽대로와 천호대교를 이용할 수 있다. 이연건설은 서초구 방배동 814의15 일대에서 25평형 1가구,33평형 45가구를 일반분양한다. 지하철 7호선 내방역이 걸어서 7분 거리이며, 동작대로를 이용, 올림픽대로 및 남부순환로를 이용할 수 있다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

부동산 시장이 세일 중이다. 서울·수도권에 웃돈이 붙지 않은 ‘무(無) 프리미엄’은 물론 분양가 이하의 ‘마이너스 프리미엄’ 아파트가 속출하고 있다. 부동산 경기 침체 때문이다. 이런 매물은 상가나 주상복합아파트, 오피스텔에 많이 있었으나 최근에는 일반 아파트 분양권이나 재개발·재건축 아파트 조합원의 매물도 나오고 있다. 입주 예정자들이 추가 분담금 부담과 빚이나 생활고로 매물을 분양가 이하로 내놓는 경우가 많아졌다. 지난 7월 입주를 시작한 강남구 논현동 ‘한진로즈힐’의 33평형 분양가는 5억 166만원이었으나 최근에는 4억 7000만∼5억원대 호가 매물이 등장했다. 주상복합아파트 가운데에는 이 달에 입주가 시작된 강남구 삼성동 ‘우정에쉐르2차’ 22평형이 분양가(3억 590만원)보다 싼 2억 8000만∼3억 1000만원대에 나왔다. 상가는 특히 분양가 이하 매물이 흔하다. 근린상가 가운데 용인시 죽전동 ‘리베로Ⅱ’는 1층의 평당 분양가가 평당 2600만원이었으나 평당 20만∼100만원 싼 매물도 있다. 수원시 당수동 ‘삼성프라자’는 2층이 평당 650만원에 분양됐으나 20만∼30만원 가량 싼 가격에 거래되고 있다. ●조합원 매물 급매 인천 구월주공 재건축 물량인 8934가구의 퍼스트시티에서 조합원 매물을 중심으로 급매물이 몇건 나왔다. 지난 7월 3000여가구에 달하는 매머드 일반분양 물량이 성공리에 소화됐지만 일부 조합원 물량 가운데 중소형 중심으로 무 프리미엄 물량도 상당수에 달한다. 또 가구당 500만원 가량 싼 매물이 일부 나돌고 있다. 재건축 아파트인 노원구 월계동 월계역 ‘신도브래뉴’ 32평형은 분양가가 2억 5100만원이었으나 조합원 물량 가운데 200만∼300만원 가량 싼 매물도 있다. 또 강남의 노른자위 지역에서도 조합원 매물 가운데 분양가보다 싼 매물도 적지 않다. ●주변시세보다 비싼지 꼭 살펴봐야 분양가 이하 매물은 수요자들에게는 해당 부동산을 싸게 매입할 수 있는 좋은 기회이다. 지금 분양가 이하로 거래되는 아파트의 대부분은 분양 당시 치열한 경쟁을 벌여 당첨된 경우도 적지 않다. 이런 급매성 매물이 나오면서 초특급 지역이 아니라면 이제는 굳이 일반 분양에 매달릴 필요가 없어졌다. 발품을 팔면 이런 급매성 매물을 쉽게 찾을 수 있기 때문이다. 그러나 이런 무 프리미엄, 마이너스 프리미엄 매물이라고 해서 모두 돈이 되거나 싸다고는 할 수 없다. 매입시 주의할 점이 한두가지가 아니다. 우선 ‘분양가 이하’라는 용어의 함정에 빠지면 안된다. 요즘은 분양가가 주변 시세보다 높다. 따라서 분양가 이하로 사더라도 주변시세보다 비싼 경우가 많다. 물론 파는 사람(조합원)도 자신이 손해를 보고 파는 경우도 그리 많지 않다. 조합원의 경우 분양가보다는 싸지만 자신이 당초 매입한 가격보다는 훨씬 높은 가격에 매물을 내놓은 것이다. 이와 함께 조합원 매물은 현금을 내야 하는 경우가 많다. 그만큼 자금부담이 크다는 것이다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

빠르면 내년 6월에 분양될 경기도 성남 판교신도시가 관심을 끌면서 청약통장 불법거래와 이주자용 딱지 거래가 성행하고 있다. 지역 무주택 우선 통장은 2500만원이 넘는 웃돈이 붙어서 거래된다는 소문도 나돈다. 이같은 통장 거래 등은 불법이다. 통장을 매입, 당첨돼도 5년간 전매가 금지된다. 따라서 이 기간에 매도자와 매수자 사이에 갈등이 생길 수 있다. 통장거래나 편법을 통한 용지 확보는 가급적 피하는 게 피해를 줄이는 방법이다. ●어떤 편법이 성행하나 판교 아파트 청약이 가능한 무주택 지역우선 청약자들의 통장이 공증을 통해 주로 거래된다. 전용면적 25.7평짜리 아파트에 청약할 수 있는 200만원짜리가 주종을 이루고 있으며 가격은 대략 2500만원 정도다. 성남시 구 도심 거주자들이 친분이 있는 사람 중심으로 거래를 한다는 게 현지 중개업소 관계자들의 얘기다. 또 일부 무허가 중개업자가 생활정보지 등을 통해 통장거래를 유도하는 사례도 종종 있는 것으로 알려졌다. 이주자용 토지매입권인 일명 ‘딱지’ 거래도 성행하고 있다. 보통 딱지 한 장이면 6∼8평을 매입할 수 있다. 거래가는 3600만∼5000만원선이다. 보통 한 사람이 2∼10장 단위로 거래하는 것으로 알려졌다. 최근에는 이 이주자용 택지를 모 단체에 주기로 했다는 내용의 위조문서가 발견돼 토지공사가 주의를 당부하기도 했다. ●손해 보는 경우도 많다 정부가 최근 원가연동제(분양가 상한제) 적용 아파트의 경우 분양계약을 맺은 뒤 최장 5년 동안 전매를 금지하기로 하는 등 규제책을 내놓고, 통장 불법거래 단속에 나서자 최근 통장 거래가 중단되고 가격도 내림세를 보이고 있다. 한때 200만원짜리 통장이 4000만원까지 했으나 지금은 2500여만원에도 거래는 뜸하다. 또 7평을 매입할 수 있는 이주자용 택지도 한때 5000만원까지 갔으나 지금은 4000만원에도 사려는 사람이 없는 상태다. 딱지 두 장을 한 장에 4500여만원에 매입한 용인시에 사는 김모(47)씨는 원가에 이를 팔려고 해도 사려는 사람이 없다고 하소연했다. 인근 중개업소 관계자는 “청약통장의 경우 당첨되면 별도의 프리미엄(차익의 30%)을 요구하는 등 위험도 크고 절차도 까다로운 편이다.”면서 “과거의 예에서 보면 전매가 금지된 5년 동안 양측간에 분쟁이 빚어져 결국 전매 사실이 드러나 처벌을 받는 경우도 있는 만큼 거래에 신중할 필요가 있다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

규제 일변도로 일관해 왔던 정부의 부동산 정책의 ‘U턴’ 조짐이 곳곳에서 나타나고 있다. 재정경제부와 건설교통부, 행정자치부 등 관계부처 장관들이 모인 자리에서 1가구3주택자 양도세 중과세처럼 기존의 수요억제책의 일부는 그대로 두되 투기과열지구 해제 등 적절한 규제완화책을 병행키로 했기 때문이다. 이에 따라 시장에서는 규제완화의 폭과 그 시기에 대해 관심이 집중되고 있다. ●투기과열지구 등 조정키로 정부는 투기과열지구, 투기지역, 주택거래신고지역의 경우 부동산가격이 안정되고 앞으로 투기발생 우려가 없는 지역은 관계부처간에 합동으로 실태조사를 거쳐 합리적으로 조정키로 했다. 그동안 이들 규제지역의 조정 필요성은 열린우리당 등에서 많이 제기해 왔지만 관련부처가 협의해 조정안을 내겠다고 한 것은 이번이 처음이다. 따라서 내년부터는 이들 지역 가운데 일부는 본격적인 해제작업이 이뤄질 것이라는 분석도 나오고 있다. 현재 양도소득세가 실거래가로 부과되는 투기지역은 모두 90곳(주택투기지역은 50곳, 토지투기지역 40곳)에 달한다. 이 가운데 주택투기지역은 지난 8월 부산 북구·해운대구와 대구 서구·중구·수성구, 강원도 춘천시, 경남 양산시 등 7곳이 처음으로 해제됐으나 더 이상의 해제는 없었다. 분양권 전매제한을 받는 투기과열지구는 서울을 포함한 수도권 전지역과 광역시 전역, 충남·충북·경남 일부지역이 해당된다. 건교부는 지방도시 건설경기 활성화 차원에서 지난달에 부산과 대구, 광주, 울산, 창원, 양산 등 지방 6곳에서는 ‘분양계약후 1년이 지나면 분양권 전매를 허용키로 했으나 투기과열지구를 풀지는 않았다. 거래세를 실거래가로 부과하는 주택거래신고지역은 내년 7월 중개업법이 개정돼 실거래가 정착되면 자연스레 없어지게 된다. 따라서 내년에 집값동향을 보면서 이를 조기에 해제할 가능성도 큰 것으로 보인다. 현재 서울 강남·강동·송파·용산구와 경기도 과천시와 성남시 분당구 등 6곳이 지정돼 있으며 지난달 초 집값상승 우려가 없는 7개 동이 시범 해제했었다. ●금융위기때 대책도 다시 선보여 정부는 이날 또 미분양 주택을 매입, 임대사업을 벌이는 경우 취·등록세 감면이나 양도세 면제 등의 혜택을 부여하는 방안도 검토키로 했다. 정부는 지난 2000년 금융위기때 미분양 주택 해소를 위해 신규분양 주택을 사서 임대사업을 하면 취·등록세는 50%,5년 이상 보유후 매각하면 양도세도 전액 감면해 줬었다. 정부는 최근 5만여가구에 달하는 미분양 주택 해소를 위해 미분양 매입임대사업자에게 이같은 혜택을 부여하는 방안을 검토중이다. 이 경우 임대이자율(월 0.5%안팎)은 낮지만 양도세 감면혜택을 노린 투자자는 다소 늘어 미분양 해소에 보탬이 될 전망이다. ●어차피 풀 규제 빨리 풀자? 부동산전문가들은 각종 규제가 내년에는 필요없어 진다며 빨리 풀라고 조언한다. 투기지구나 주택거래신고지역은 실거래가 제도가 내년 하반기 시행되면 필요가 없는 제도라는 것이다. 또 투기과열지구를 해제하더라도 택지지구내 아파트 당첨자 전매금지 등으로 묶으면 투기세력이 발 붙일 수 없다는 것이다. LG경제연구원 김성식 연구위원은 “종합부동산세나 1가구 3주택자 양도세 중과세, 실거래가 부과제도 등이 그대로 시행되는 한 이제 주택시장에 실수요자 아닌 세력이 끼어들 여지가 없다.”면서 “주택거래신고제나 투기지구 등 각종 규제는 어차피 내년 6월 이후에는 필요없어지는 만큼 내년초에 풀어도 집값에는 큰 영향이 없을 것”이라고 말했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

“우리 아파트 ‘10·29한파’ 몰라요.” 전반적인 경기침체와 투기억제정책이 잇따라 발표되면서 주택시장이 나락으로 떨어지고 있다. 특히 수도권 아파트값 거품이 본격적으로 빠지고 있다. 투기 수요가 몰렸던 강남권 재건축 아파트는 급매물이 늘고,1년 새 1억원 이상 떨어진 아파트도 나왔다. 하지만 ‘10·29대책’에도 불구하고 강북에서 오히려 가격이 크게 오른 아파트도 많다. 부동산랜드 시세 분석자료를 통해 극과 극을 달린 아파트를 찾아보았다. ●서부권 새 주거단지 상암동도 쾌재 1년 새 서울 평균 아파트값은 2% 상승했다. 하지만 한파에도 불구하고 평균 상승률보다 3배 이상 뛴 곳이 있다. 바로 용산구다. 같은 기간 용산 아파트값은 무려 7% 상승했다. 강남·강동구 아파트가 마이너스 상승률을 기록한 것과 큰 대조를 보였다. 용산구 서빙고동 지역은 무려 18% 상승한 것으로 분석됐다. 신동아 아파트가 있는 동네다.31평형 아파트 시세는 5억 5000만∼6억원.10·29대책 이후 아파트값 하락에도 불구하고 호가가 5000만원 이상 올랐다. 이촌동 아파트도 10%가량 뛰었다.LG한강자이 53평형은 11억∼13억원으로 1억원 가까이 상승했다. 동부센트레빌 아파트 33평형의 부르는 값은 5억 3000만∼6억원이다. 결국 가격이 뛰면서 주택거래신고지역으로 지정, 거래 규제를 받는 곳이 됐지만 한번 오른 값은 빠지지 않고 있다. 김태호 부동산랜드 사장은 “대규모 아파트촌이 조성된 데다 한강변 새 아파트라는 점에서 수요자들이 몰리고 있기 때문”이라고 분석했다. 마포구 용강동 아파트도 오름세를 이어갔다. 도심과 여의도 진입이 쉽고 교통여건이 양호한 입지를 지녀 수요가 꾸준했기 때문이다. 강남구 아파트값이 전반적으로 떨어진 것과 달리 압구정동 아파트값은 거꾸로 상승세를 이어갔다. 부유층들의 수요가 꾸준하게 이어지고 리모델링 바람을 탄 것으로 풀이된다. 저렴한 분양가로 당첨 이후 프리미엄이 많이 붙었던 마포구 상암동 아파트값도 10% 오르는 등 상승 곡선을 탔다. 서부지역의 새로운 주거단지로 개발되는 데다 디지털센터 등 대규모 상업 유통시설 건립이 예정된 동네라는 호재가 작용했다. 전통적으로 아파트값이 강세를 띠는 워커힐 아파트를 비롯해 현대3단지 아파트 등이 몰려 있는 광진구 광장동도 한강변 대형 아파트 중심으로 10% 상승한 것으로 나타났다. ●남양주 평내지구 무려 21% 하락 재건축 아파트들이 몰려있는 강남권 아파트는 시련의 시기였다. 고급 주상복합아파트를 빼고는 전반적으로 거품이 빠지면서 내림세를 이어갔다. 주택거래신고지역으로 지정돼 수요자들의 발목을 잡은 것도 가격 하락을 부채질했다. 저층 소형 재건축 아파트가 몰려 있는 강남구 개포동은 낙폭이 가장 컸다.1년 전과 비교해 12% 떨어졌고 거래도 중단되다시피 했다. 개포 주공1단지 13평형 시세는 4억∼4억 5000만원.10·29대책 이전보다 6000만∼1억원 빠졌다. 강남구 일원본동·수서동 일대 아파트값도 7∼8% 떨어졌다. 재건축 시동이 걸리면서 값이 폭등했던 강동구 상일·고덕동 역시 직격탄을 맞아 7∼9% 떨어졌다. 수도권 아파트도 대부분 하락했다. 남양주 평내지구 아파트는 21% 정도 떨어졌다. 일산 신도시를 뺀 분당·평촌·산본 등 신도시 아파트값도 떨어지거나 약세를 이어갔다. 광명시 아파트값은 7%, 수원 영동지구는 6% 이상 떨어져 집주인들의 마음을 무겁게했다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

무주택우선청약제도가 투기과열지구뿐아니라 비(非)투기과열지구 내 공공택지까지 확대 적용되고, 공급비율도 75%에서 80%로 늘어날 전망이다. 이에 따라 내년 6월 공급 예정인 판교신도시에서도 무주택자에게 공급되는 전용면적 25.7평 이하의 아파트 비율이 80%로 늘어나게 된다. 건설교통부는 무주택우선청약제도를 확대하는 방향으로 주택공급규칙을 연내 개정, 내년 1월부터 순차적으로 적용키로 했다고 22일 밝혔다. 건교부는 무주택자의 청약기회를 확대하기 위해 현재 투기과열지구 내에서만 적용하고 있는 무주택우선청약제도를 비투기과열지구의 공공택지 아파트까지 확대 적용키로 했다. 현행 주택공급 규칙에 따르면 투기과열지구에 지어지는 아파트 가운데 25.7평 이하의 75%를 35세 이상,5년 이상 무주택세대주에게 공급토록 하고 있다. 건교부는 또 서울·수도권 수요자들의 관심을 모으고 있는 경기도 성남시 판교택지지구 아파트 무주택우선청약 비율을 현행 75%에서 80%로 늘리는 방안을 검토 중이다. 택지지구 아파트의 무주택우선공급 비율도 주택공급규칙 개정을 통해 연내 조정할 방침이다. 이렇게 되면 내년 6월 분양 예정인 판교뿐 아니라 파주나 지방의 택지지구 아파트도 무주택우선비율이 80%로 늘어난다. 판교신도시에는 총 2만 9700가구(공동주택 2만 6974가구, 단독주택 2726가구)가 들어선다. 이 가운데 무주택우선대상 아파트는 1만 3000여가구(국민임대 제외)로 대부분 무주택자에게 돌아갈 것으로 보인다. 따라서 무주택자의 아파트 청약기회는 확대되지만 일반 1순위자의 택지지구내 아파트 당첨 가능성은 줄어들게 된다. 건교부는 그러나 무주택자로 당첨된 경우 그 이후 청약자격은 더욱 강화하는 방안을 추진하기로 했다. 한번 당첨된 사람에게는 청약 기회를 평생 주지 않거나, 아니면 10년간(현재는 투기과열지구 내에서만 5년간) 재당첨을 금지하는 방안을 검토 중이다. 이밖에 원가연동제를 적용받는 아파트 당첨자가 곧바로 분양권을 되팔 수 없도록 일정기간(예시 3년 이상 보유 및 1년 이상 거주) 전매를 금지하기로 했다. 대신, 분양권 전매제한 기간은 지방도시보다 수도권 지역에 더 길게 적용할 방침이다. 지난 90년대 원가연동제 운영시 실시했던 ‘청약자격 20배수 제한’ 조치는 적용하지 않기로 했다. 건교부 관계자는 “무주택자에게 청약기회는 늘려주되 시장과열 현상만은 막는다는 차원에서 각종 보완장치를 마련하고 있다.”고 밝혔다. 이같은 내용의 주택법 개정안은 당정협의를 거쳤으며, 박상돈(열린우리당) 의원의 대표 발의로 23일 국회 건설교통위원회에 상정된다. 건교부는 주택법 개정안이 통과되더라도 현재 사업승인 신청 단계인 동탄2단계 아파트는 원가연동제의 적용을 받지 않는다고 설명했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

“요즘 아파트 청약할 때 통장 쓰는 사람이 있나요?” 아파트 분양시장에서 청약통장을 사용하는 일반청약보다 통장이 필요없는 무순위 청약에 사람이 몰리고 있다. 주택시장 침체로 미분양이 속출하면서 청약자들이 굳이 청약통장을 쓰지 않아도 청약에 어려움이 없기 때문이다. 게다가 1순위 통장 소지자의 상당수는 내년 중반 분양 예정인 판교신도시를 노리고 있어 수도권 분양시장에서 청약통장을 사용하지 않는 현상은 더욱 심화될 전망이다. ●판교 노리고 청약 꺼려 미분양 속출 지난 10∼12일 성남시 중원구 하대원동에서 분양한 ‘LG성남자이’는 160가구 모집에 순위내 청약자는 112명에 불과했다. 그러나 순위 밖 사전 예약자는 무려 315명으로 통장을 사용한 청약자수를 2.7배가량 웃돌았다. 이처럼 사전 예약자가 많은 것은 성남시 거주자들이 대부분 지역우선 규정이 적용되는 판교 신도시를 염두에 두고 통장을 사용하는 순위내 청약을 기피했기 때문이다. 이들은 대신 통장이 필요없는 무순위에 사전예약을 했다. 최근 동탄에서 분양한 아파트도 대부분 사전예약자가 분양가구수를 웃돌았다.938가구를 분양한 쌍용건설 ‘스윗닷홈’은 순위내에서 703가구가 청약했으나 사전예약을 통해 1000여명을 받아 미분양 물량을 해소했다. 이밖에 인천 동시분양에 선을 보인 신동아건설 ‘파밀리에’도 387가구 분양에 순위내에서 미분양된 이후 사전 예약자로 320여명을 받았다. ●입주후 등기땐 무주택우선 혜택 사라져 사전예약은 미분양이 날 경우에 대비해 주택업체들이 미리 청약자를 받아 놓은 것이다. 먼저 돈을 받지 않으면 위법은 아니다. 설령 돈을 받더라도 순위내 청약기간이 지난 뒤 사전예약을 받으면 문제가 되지 않는다. 그러나 입주 뒤 등기를 하게 되면 유주택자가 돼 무주택 우선 혜택이 사라진다. 사전예약제의 이점은 통장이 필요 없고, 재당첨 금지에도 해당되지 않는다는 것이다. 그렇지만 계약한 아파트가 미분양 물량이 아닌 것으로 드러날 경우 재당첨 금지에 해당된다는 점을 잊어서는 안 된다. 따라서 무조건 사전예약을 해서는 안 되고, 미계약 물량 여부를 반드시 따져봐야 한다. 현행 주택공급규칙에 따르면 아파트 분양계약 이후에 미분양 아파트를 분양받으면 재당첨 금지 규정에 적용되지 않아 통장 순위는 물론 무주택우선 자격도 그대로 유지된다. 그러나 입주 뒤 등기를 할 경우 유주택자로 전환돼 무주택 혜택이 사라지게 된다. 세중코리아 김학권 사장은 “요즘과 같은 상황에서는 통장을 아끼는 게 낫다.”면서 “사전예약은 미리 동호수를 정하는 경우가 있는 만큼 가급적 남보다 먼저 신청하는 게 좋다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr