◎1가구 1주택 3년 보유하면 양도세 면제/분양보증제 강화… 업체 부도나도 입주자 보호/우선변제 전세보증금 1,200만원으로/연30일이상 농사지으면 농지취득 가능/18평이하 미분양주택 2,500만원 대출/옵션비용 표준건축비의 15%까지 늘려 금융실명제에 버금가는 혁신적인 제도로 일컬어지는 부동산실명제가 지난해부터 실시되면서 부동산 관련제도도 크게 변하고 있다.올해부터 달라지는 제도를 살펴본다. ◇개정된 소득세법 시행령=재정경제원이 지난해 12월11일 확정,올해부터 실시하는 「세법시행령 개정」에 따르면 1세대 1주택의 경우 3년만 보유하면 거주여부와 관계없이 양도세가 면제된다. 또 새 집을 산 뒤 일시적으로 1세대 2주택이 됐을 경우 새 집으로 주민등록을 옮기지 않더라도 새 집을 취득한 날로부터 1년 안에 옛 집을 팔면 양도세를 비과세한다. 그러나 지난해까지만 해도 질병이나 사업상 형편등으로 이사할 경우 「1세대 1주택 양도세 비과세요건」을 충족시키지 못해도 양도세가 비과세됐으나 올해부터는 사업상 형편이 과세예외사유에서삭제되는등 비과세요건이 강화됐다. ◇개정된 농지법=개정된 농지법에 따라 농지취득이 쉬워진다.종전까지는 농지를 구입하기 위해서는 농지매매증명을 반드시 받아야 했으나 올해부터는 농지취득자격증명만 있으며 가능하다. 또 지난해까지는 토지소재지에 가구원 모두가 주민등록을 옮겨 6개월이상 거주하고 통작거리도 20㎞를 넘지 말아야 됐으나 1년중 30일이상 또는 주요농작업에 3분의 1이상만 종사하면 농지취득자격증명을 받을 수 있다.공동주택용지 전용가능면적도 5천㎡에서 1만㎡(3천3백평)까지로 늘어났다. ◇개정 주택공급에 관한 규칙=입주자는 시공업체가 부도가 나더라도 주택보증제가 주택사업공제조합이 준공 때까지 1백% 보장하는 분양보증제로 일원화돼 보호를 받을 수 있게 됐다.개정규칙이 시행되기 전에는 착공보증제와 분양이행보증제로 나눠져 있었다. 주택을 이미 갖고 있더라도 60세이상 부모를 모시고 있으면 주택청약자격을 인정하는등 주택청약 인정범위도 확대됐다.전용면적 18평이하 소형주택에 당첨됐더라도 분양일로부터 10년이지나면 1순위자격을 회복,다시 청약신청을 할 수 있다. ◇개정된 주택건설촉진법 시행령·시행규칙=분양주택 임대제한규정이 폐지됨에 따라 분양받은 뒤 곧바로 세를 놓을 수 있게 됐다.주상복합건물의 아파트면적비율도 종전 50%미만에서 70%미만으로 상향조정됐다. 또 「주상복합건물 2백가구이하 건설시 사업승인제외」규정이 폐지됨에 따라 2백가구이상을 지을 경우 사업승인을 받지 않아도 된다. ◇개정된 임대주택법 시행규칙=올해부터 분양전환 사전예고제가 시행됨에 따라 임대아파트사업자는 입주자모집때 분양전환시기·전환자격·산정기준등을 입주공고 전에 밝혀야 한다. 임대주택 분양전환은 총임차인의 3분의 2이상이 합의하면 가능하며 분양가격은 입주당시 분양가와 분양전환시점의 감정가 사이 차액을 절반으로 나눠 추가부담하면 된다. ◇주택임대차 보호법 개정=지난해 10월19일부터 시행한 「주택임대차보호법」에 따라 소액주택세입자의 우선변제금액과 우선변제대상 전세보증금이 크게 올랐다. 우선변제금액의 경우 상한액이 서울등 직할시는 2천만원,기타지역은 1천5백만원에서 모두 3천만원으로 상향조정됐으며 우선변제대상 전세보증금도 서울·광역시 1천2백만원,기타지역 8백만원으로 각각 올랐다. ◇주차장설치비 현실화=지하주차장 설치비를 현행 건축비의 70%에서 80%로 올려 현실화했다.사양선택제도 전용면적 18평이하 주택까지로 확대했으며 사양선택에 따른 추가비용은 표준건축비의 9%이내에서 15%이내로 범위를 넓혔다. 소비자가 스스로 내장제를 설치할 수 있는 마이너스옵션제를 도입하고 아파트 발코니에 섀시 창문을 주택사업자가 설치할 수 있도록 했다. ◇미분양주택 구입시 특혜=지난해 11월8일 발표한 「주택시장안정대책」에 따라 올해 안에 미분양아파트를 구입하면 각종 금융 및 세제혜택이 주어진다. 금융상 혜택으로는 18평이하 주택은 가구당 1천6백만원에서 최고 2천5백만원까지 대출을 받을 수 있다.금리는 12평형이 연 7.5%,15평형은 연 8.5%,18평이하는 9.5%로 1년 거치,19년 분할상환이며 18평초과 25.7평이하는 주택은행의 일반자금으로 가구당 3천만원까지 대출이가능하다. 세제상 혜택은 주택매입 관련 대출금의 상환이자 30% 상당액을 연말소득정산때 세액에서 공제해준다.세액공제를 받을 수 있는 기간은 대출금을 모두 갚을 때까지다. 예컨대 2천5백만원을 연 10%로 빌려쓴다면 연 75만원의 혜택이 있다.대상은 무주택자 또는 현재 주택 1채를 보유하고 있고 미분양아파트를 구입한 뒤 보유주택을 파는 대체취득자에 한한다. 미분양아파트를 올해 안에 구입해서 5년이상 임대한 뒤 매각하는 경우에는 양도세 특별세율인 20% 또는 종합소득세 과세세율중 유리한 쪽을 선택할 수 있다.

◎본인·배우자·부양가족 공제 1백만원으로/가계자금저축 신설… 타은행 수표도 송금/저축예금 등 타인양도 가능… 주택·기계 할부금융사 설립 ○실질과세 97년부터 ▷세제◁ ▲금융소득 종합과세=부부 합산으로 연간 4천만원을 초과하는 금융소득은 종합과세된다.4천만원까지는 15%로 분리과세한다.시행은 내년 1월부터 이지만 실제 과세는 97년부터 이뤄진다. ▲이자·배당소득의 원천징수세율=비영업 대금의 이익(25%) 외의 이자·배당소득의 원천징수세율을 15%로 내린다.일용 근로자의 근로소득은 10%로,기타 소득은 20%로 원천 징수한다. ▲근로소득 공제=4백만원+4백만원 초과금액의 30/100까지 공제한다.공제한도도 8백만원으로 올린다. ▲기본공제 및 추가공제=본인·배우자·부양가족은 1인당 1백만원을 기본공제한다.경로우대·장애자공제는 50만원씩,부녀자세대주 공제와 맞벌이 부부 특별공제는 통합한다. ▲특별공제 및 표준공제=보험료·의료비·교육비공제를 특별공제로 통합하고 표준공제(연 60만원)와 선택 적용한다.근로소득자가 아니면 표준공제만 적용한다.교육비 공제에서 학교의 범위를 유치원과 대학까지 확대한다.무주택근로자 공제를 주택자금공제로 전환해 무주택 세대주이고 배우자 또는 부양가족이 있는 근로소득자로 주택마련저축에 가입한 사람은 연 72만원 한도에서 연간 저축액의 40%를 공제한다. ▲종합소득세율의 구조=1천만원 이하는 10%,4천만원 이하는 20%,8천만원 이하는 30%,8천만원 초과는 40%로 4단계로 초과누진으로 적용한다. ▲접대비 한도액=접대비한도 기본금액이 1천8백만원에서 2천4백만원으로 인상된다. ▲특별부가세 인하=미등기 양도자산은 40% 그대로 이지만 기타 양도자산은 20%로 인하한다. ○특별세액 감면 확대 ▲중소제조업의 특별세액 감면=소득세나 법인세를 20% 감면해 주는 특별세액 감면대상을 부가통신업,연구 및 개발업,방송업,엔지니어링 산업,물류산업으로 확대한다. ▲재래시장 이전시 양도소득세 감면=5년 이상 재래시장 사업을 해온 중소기업자가 사업장을 옮기면 양도세의 50%를 감면한다. ▲미분양주택 세제지원=주택구입자금의 대출금 상환이자에 대해 30%를 세액공제하고 미분양주택을 취득해 5년간 임대후 양도할 때 「20% 양도소득에 특례세율이나 종합소득과세」중에서 선택 적용한다. ▲복권세율 인하=분리과세 대상 복권 당첨 소득에 대한 원천징수세율을 25%에서 20%로 내린다. ▲양도소득세율 인하=2년이상 보유했을 경우 3천만원 이하는 30%,6천만원 이하는 40%,6천만원 초과는 50%이며 2년 미만 보유는 50%를 적용한다. ▲1세대 1주택 양도세 비과세 요건=3년 거주 또는 5년 보유에서 3년 보유로 통일한다. ▲배우자 상속·증여공제 변경=상속세는 1억원+1천2백만원×결혼연수나 실제 상속가액(법정상속범위내에 10억원 한도)중에서 선택할 수 있다.증여세는 5천만원+5백만원×결혼연수. ▲상속·증여세율 변경=상속세는 5억5천만원 이하는 현행과 동일하나 초과할 때는 1억3천5백만원+5억5천만원 초과 금액×40%로 한다.증여세는 2천만원 이하는 과세 표준×10%,2천만원 초과 1억5천만원 이하는 2백만원+2천만원 초과금액×20%,1억5천만원 초과 3억원 이하는 2천8백만원+1억5천만원 초과금액×30%,3억원 초과는 7천3백만원+3억원 초과 금액×40%로 한다. ○간이과세제도 도입 ▲간이과세 도입=연 매출액이 1억5천만원 미만인 개인사업자에 대해 현행의 한계세액공제제도를 폐지하고 간이과세제도를 도입한다.납부세액은 매출액×부가가치율×10%이며 간이과세자에게 적용하는 부가가치율은 11개 업종으로 10∼50%이다.소매업은 13%,음식·숙박업 50%,서비스업 40%다. ▲과세특례기준금액 상향 조정=연 매출액이 4천8백만원(대리·중개·주선·위탁매매 및 도급은 1천2백만원)에 못미치는 경우로 기준을 높인다.현재는 3천6백만원 미만이다. ▲금전등록기 발행세액 등=금전등록기 발행세액 공제제도를 없애고 신용카드 매출전표의 발행세액 공제를 발행금액의 1%로 늘린다. ▷금융◁ ▲가계생활자금저축 신설=이 저축은 종합과세 대상에서 제외되고 이자소득에 대해 10%만 원천징수세율로 분리과세된다.6월에 도입되며 1천2백만원 한도에서 1가구 1통장(신용카드와 가계수표 등의 결재가 가능하고 입출금이 자유로운 저축계좌)에 한한다. ▲대출이자 연체최고제=대출 상환금과 이자를 제때 내지 않는 고객에게 금융기관이 미리 연체사실을 알리는 연체 최고제가 시행된다.일정한 유예기간(개인 1개월,기업 4∼10일)내에 자신의 연체사실을 통보받지 못한 고객은 높은 연체이자를 물지 않아도 된다. ▲금융불량거래자 해제요건 완화=1월부터 50만원 미만의 신용카드 대금을 6개월 이상 연체해 신용정보 주의거래처로 등록되더라도 연체대금을 갚는 즉시 블랙리스트에서 삭제돼 앞으로 금융거래에서 불이익을 받지않는다. ▲저축·보통예금 타인 양도 허용=양도성예금증서(CD),표지어음 등 단기금융상품과 정기예·적금,상호부금 등 적립식 예금에 대해서만 허용돼 왔던 타인 양도가 보통예금,저축예금,자유저축예금,기업자유예금까지 확대된다. ○투금사 종금업 허용 ▲투자금융사의 종합금융업 허용=투자금융회사 중 건전성 등 일정요건을 충족시키는 회사에 대해 종합금융사 업무를 인가한다.따라서 7월부터 서울의 8개사 등 전국 15개 투금사가 종합금융 업무를 할 것으로 예상된다. ▲직불카드 시행=신용카드와 같은 방식으로 사용되나 사용 즉시 결제계좌에서 사용자금이 빠져나가는 직불카드가 2월에 선 보인다.일부 국책은행을 제외한 31개 은행에서 시행하며 사용한도는 1회 10만원,1일 50만원으로 제한된다. ▲다른 은행이 발행한 정액 자기앞수표도 송금가능=종전에는 고객이 다른 은행으로 송금할 때 현금만 가능했으나 10만원,30만원,50만원,1백만원 등 다른 은행의 정액 자기앞수표를 송금할 수 있는 시스템이 「본격」 가동된다. ▲은행 경영평가제도 개편=국제결제은행(BIS)기준 자기자본 비율 등 경영지도 비율이 경영평가 지표로 새로 시행된다.현행 상대평가의 문제점을 해소하기 위해 절대평가 방법도 일부 도입한다. ▲외국은행 지점설치 절차 간소화=외국은행은 종전에는 사무소를 설치한 뒤 보통 1년이 지나야 지점을 설치할 수 있었으나 이 제한이 없어진다. ▲10대 계열 기업군의 부동산취득 완화=폐기물처리 시설용 부동산을 취득할 때 자구의무가 면제되고 해외부동산을 살 때도 주거래은행에 사후신고를 하지 않아도 된다. ▲예금자보호 강화=내년 6월에 은행 예금자의 보호업무를 하고 관련기금을 운용할 예금보험공사가 세워진다.공사 내에 예금보험기금을 설치해 은행도산에 따른 보험금 지급에 대비한다.상호신용금고와 단기금융회사,종합금융회사가 파산할 때 예금자에게 주는 보전금 한도도 내년 7월부터 현재 1인당 1천만원에서 2천만원으로 높인다.이의 재원 확보를 위해 출연금을 현행 예금액의 연 0.1% 이내에서 0.15% 이내로 조정한다. ▲금융기관 합병시 양도세 감면=금융기관의 합병으로 발생하는 중복자산을 합병등기일로부터 5년내 양도할 때 양도세 50%를 감면한다. ▲은행배당·점포신설 자율화=대손충당금 적립비율 등에 따라 세후 당기순이익의 40∼60% 범위에서 배당이 자율화된다.점포 신설도 자율화요건을 충족할 때 일정 정수 이내에서 점포신설이 가능해진다. ▲할부금융제 시행=일반·주택·기계할부금융회사가 새로 설립돼 1월부터 영업한다.고가의 내구재나 주택,기계를 구입할 때 필요한 자금을 빌려쓰고 이를 분할 상환할 수 있다. ▷외환◁ ▲외환거래 결제방식 변경=원화/외화간의현물환 거래결제방식이 2월 1일부터 「익일 결제」에서 「제2영업일 결제」로 바뀐다. ▲원­엔화 시장 개설=10월 1일부터 원화와 엔화의 현물환과 선물환 시장이 개설된다.지금은 원­달러화 시장만 운영되고 있다. ▲해외 이주비 한도 확대=내년 중에 해외 이주비가 세대주의 경우 20만달러에서 40만달러로,세대원은 10만달러에서 20만달러로 늘어난다. ○외국기업 채권 발행 ▲외국인 국내증권 발행 등=외국기업이 국내에서 원화채권이나 기업어음(CP)을 발행할 수 있다. 외국인의 국내주식투자 한도도 확대되며 외국인만이 투자할 수 있는 중소기업의 무보증 회사채발행이 허용된다. 선물환 거내나 금융선물 거래때 내야 하는 실수요증명의 제출이 면제된다. ▲수출선수금 영수한도 등 확대=수출선수금 영수한도가 수출실적의 10%에서 15%로 늘어난다.기관투자가를 제외하고 현재 10억원과 5억원으로 제한되는 일반법인과 개인의 해외증권 투자한도가 자유화된다. 1억달러인 기관투자가의 해외예금 한도도 없어진다. ▲원화의 국제화=4월 1일부터 원화를 휴대하고 반출입할 수 있는 한도가 현재 3백만원에서 1만달러 수준으로 확대된다. ▲외국인수익증권 발행 확대 등=국내 투신사가 발행하는 외국인 전용수익증권의 발행한도가 확대된다.또 일정 한도내에서 비거주자가 주식형 수익증권을 국내에서 살 수 있고 현지금융의 용도제한이 폐지된다.외국투신사가 국내에서 수익증권을 발행할 수도 있다. ▷무역·산업◁ ▲수출승인제=건별로 승인받던 것을 하반기부터 국방·환경·보건위생 등의 경우만 빼고 나머지는 자유화한다. ▲수입제한승인품목 축소=명태 등 3개 품목은 1월 1일부터,꽁치·버터 등 28개 품목은 7월 1일부터 자유화한다. ▲수입선다변화품목 축소=1백87개에서 1백62개로 줄인다. ▲반덤핑 및 상계관세 운영체계 개선=관세청에서 담당하던 반덤핑 및 보조금 수입품에 대한 조사기능을 무역위원회로 일원화한다. ▲공장설립 및 공단관리 개선=신고·허가·승인·입지지정 등 4가지 유형의 공장설립 절차를 설립승인으로 통합한다.공단이 산업단지로 개편돼 제조업 외에 연구·물류단지도 입주가 가능해진다.공단내에서의 임대사업도 허용된다(하반기). ▲외국인 투자제한 완화=점포수 20개 이하,점포당 매장면적 3천㎡이던 소매업과 상품연쇄화사업에 대한 외국인 투자조건이 폐지된다.투자허용업종에 상품연쇄화사업 등 도매업 2개와 고기소매업이 추가된다. ○민자발전소 건설 허용 ▲민자발전소 건설 허용=석탄화력 2기 및 액화천연가스(LNG) 복합화력 2기를 대상으로 4∼6월 중 경쟁입찰방식으로 사업자를 선정,9월 이후 건설에 들어간다. ▲중소기업 관련 기금·자금 통폐합=중소기업진흥기금,창업지원기금 등 4개로 운영되는 것을 중소기업 창업 및 진흥기금으로 단일화한다. ▲지방중소기업육성자금 지원대상 확대=지원대상업종에 지식서비스업·상점가 진흥조합 등 6개를 포함시키고 지원대상사업에 공장용지 임대사업과 아파트형공장건설 등 2개 부문을 추가한다. ▲증시 매매제도 개선=한번에 살 수 있는 수량을 현재(5만주)보다 더 낮추고 금액요건(10억원)을 신설한다.매매시간 종료 후에도 30분간 종가로 매매가 가능해 진다. ▲주가지수 선물시장개설=KOSPI(종합주가지수) 200의 3월물,6월물,9월물,12월물에 대해 5월 3일부터 거래를 시작한다. ▲주가지수 옵션시험시장 개설=12월부터 주가지수를 매매계약시 정한 가격으로 장래 일정시기 또는 그 이전에 사고(콜옵션) 팔(풋옵션) 수 있는 권리를 시험 거래한다. ▲공모비율 완화=발행 총 주식수의 30% 이상 공모에서 30% 또는 10% 이상으로서 1천만주 이상으로 완화한다. ▲상장법인의 자사주 취득한도 확대=자사주 취득한도가 5%에서 10%로 늘고 취득한도 초과분의 처분기간도 1년 이내에서 3년 이내로 연장된다.

◎실명제이후 가수요 격감… 경쟁률도 바닥권/11월초 5차분양… 5천∼6천여가구 쏟아질 듯 「지금이 내집 마련의 적기­재개발·재건축아파트의 일반 분양분을 노려라」 전국적으로 미분양 아파트가 속출하고 있지만 서울에서 내집을 마련하는 것은 여간 어려운 일이 아니다.그러나 올 연말까지 서울시내에서만 1만여가구에 달하는 재개발·재건축 물량이 쏟아질 전망이어서 서민들의 내집 마련의 꿈을 부풀게 하고 있다. 전문가들은 올 연말까지를 내집 마련의 가장 좋은 시기로 꼽고 있다.가장 큰 이유로 금융·부동산 실명제에 따른 부동산 가격의 안정을 들고 있다.그동안 정부의 부동산 가격의 안정화 정책으로 부동산 투기와 아파트에 대한 가수요가 줄어들어 서울에서도 미분양 아파트가 생기고 있는 실정이라는 것이다.때문에 부동산 가격과 청약경쟁률이 현재 바닥권을 형성하고 있다고 진단하고 있다. 여기에 정부가 부동산 활성화 대책의 하나로 내년 하반기부터 아파트 분양가의 자율화 방안을 고려하고 있는 점도 설득력을 더해 주고 있다. 올 10월말 또는 11월 초쯤에 분양에 들어가는 서울지역 5차 동시분양에 약 5천∼6천가구의 아파트가 쏟아진다.12월 초에도 6차 동시분양이 실시된다. 분양 아파트중 약 90% 이상이 재개발 또는 재건축 아파트이고 나머지는 민영아파트다.민영아파트의 경우 물량이 적은 데다 70배수내 1순위자를 대상으로 청약을 받기 때문에 88년 이후 청약자는 당첨이 사실상 어려운게 사실이다. 때문에 서민들은 재개발·재건축 아파트 가운데 조합원과 세입자분을 제외한 일반분양분을 노리는 것이 내집 마련의 첩경이다. 물론 재개발·재건축 아파트의 잔여분은 조합원들에게 이른바 「로열층」을 우선 분양하고 「비로열층」(1∼3층,꼭대기층에서 아래로 2∼3층까지,중앙이 아닌 측면)을 분양하기 때문에 좋은 층수를 기대하기는 어렵다. 그러나 전문가들은 노약자가 있는 가구의 경우 1∼3층의 저층이 오히려 좋다고 말한다.또 투기목적이 아닌 주거를 위한 내집 마련이라면 꼭대기층과 측면에 위치한 아파트도 로열층과 별 차이가 없다는 것이다. 한편 분양신청을 하면서 분양가구 수가 많은 1군이 비로열층이고 2군이 로열층이라는 것을 염두에 두는 지혜도 필요하다.가격면에서 1군과 2군은 같은 평수라도 대개 수천만원에서 많게는 1억원 가량 차이가 나기 때문이다. 내집을 마련하는데 시간적으로 여유가 있는 사람은 재개발·재건축 조합원의 지분을 노리는 것도 하나의 방법이 될 수 있다. 재개발·재건축 아파트의 조합원 자격을 갖게 되면 로열층을 배정받을 수 있고 상당한 정도의 금전적 이득도 볼 수 있다. 그러나 이득이 있는 만큼 위험성도 크다.재개발 아파트의 경우 부동산 매매에 대한 소유권 이전만 되면 조합원 자격을 받을 수 있지만 조합인가를 받고도 10년이 넘도록 착공조차 못하는 재개발 지구도 부지기수다. 특히 재개발 지역의 조합원 자격은 재개발 구역내에 대지가 달린 주택,국·공유지상의 주택,나대지 등을 소유한 자등 3가지 경우로 구분된다.하지만 나대지 소유자에게는 아파트 분양권이 없고 사업이 끝난 뒤 돈으로 정산을 받으므로 특별히 유의해야 한다. 재건축 아파트는 사업시행 인가를 받으면 조합원자격을 교체할 수 없다.때문에 조합설립 단계에 부동산을 취득,조합원 자격을 갖춰야한다.소문을 듣고 무작정 달려들면 이미 값은 오를 대로 올라 이득은 없고 「상투」만 잡는 꼴이 된다.잠실·반포지구 등 저밀도 아파트지구의 경우 재건축 조합이 결성되지도 않았지만 몇년전부터 소문이 나돌아 값이 오를 대로 오른 것이 좋은 예이다.

◎「소형」 의무건축 비율도 낮춰/건교부/미분양 해소·건축업체 부축 일환 앞으로는 분양받은 아파트도 당첨일 이후 바로 임대할 수 있다. 건설교통부는 7일 아파트 미분양 해소 등을 위해 이런 내용을 골자로 주택건설촉진법 시행령 개정안에 대한 시행안을 확정,이날부터 시행토록 일선 시·도 등 관계기관에 시달했다. 시행안에 따르면 현재 국민주택은 입주후 6개월(수도권은 2년),그밖의 주택은 60일까지 각각 전매 및 임대가 금지돼 있었으나 입주여부를 떠나 시·군·구청 등 해당주택 사업주체에 임대동의 신청만 내면 임대가 가능하다.그리고 입주 가능일을 기준으로 종전의 임대금지 기간이 지나면 임대동의 신청도 필요없다. 건교부는 임대 동의신청을 받은 지방자치단체·주택공사·각 지방도시개발공사등 주택사업주체는 신청서가 접수된 날로부터 15일 이내 동의여부를 결정,신청인에게 통보토록 했다.다만 전매제한 기간은 투기방지를 위해 현행대로 유지시킬 방침이다. 건교부는 또 서민용 소형주택 건설을 촉진하기 위해 지난 90년부터 민간아파트에 대해 일정비율을 소형으로 건설토록 의무화하고 있는 제도를 완화,전용면적 18평 이하의 건설비율을 지역에 따라 탄력적으로 조정한다. 현행은 전용면적 25.7평 이하를 75% 이상,그 중에서 18평 이하는 40% 이상을 건설토록 하고 있으나 25.7평 이하 건설비율인 75% 이상은 유지시키되 18평 이하의 건설비율을 지역에 따라 차등해 낮춘다. 주택보급률이 90%를 넘은 강원·충남·전북·전남·경북·제주 등의 18평 이하 건설비율은 업체 자율에 맡긴다.주택보급률이 80∼90%인 광주·대전·충북·전남은 20% 이상,주택보급률이 80% 이하인 수도권·부산·대구는 30% 이상으로 각각 하향 조정한다.

대한주택공사가 분양하는 공공분양 아파트의 부정당첨자가 매년 늘고 있다. 3일 주공이 국회에 제출한 국정감사 자료에 따르면 지난 91년 이후 주택 부정당첨자는 91년 3백60명에서 92년에 7백58명,93년에 8백78명,94년에 1천1백24명으로 늘어났다. 부정당첨자를 유형별로 보면 유주택자가 분양을 받은 경우가 가장 많았다.91년 1백70명에 불과하던 것이 92년에 5백86명,93년에 6백51명,94년에 8백39명으로 증가했다. 이중 당첨자는 91년에 1백90명에서 92년 1백72명,93년 1백81명이었다가 지난 해에 2백64명으로 늘어났다. 이밖에 유령회사를 차리고 근로자주택을 분양받는 등 무자격자가 당첨을 받은 경우가 93년에 46명,94년에 21명이었다.

◎증시서도 팔수있다/국민주택 채권·지역개발 공채·도시철도 채권/증권사에 의뢰… 시골선 농협·은행통해/만기 7년·10년·13년 금융채 첫 발행 오는 9월부터 주택의 등기나 자동차 등록 및 건축업을 허가받을 때 의무적으로 사야하는 1종 국민주택채권이나 지역개발 공채 및 서울도시철도 채권 등의 「첨가소화 채권」도 증권거래소를 통해 거래할 수 있게 된다.또 증권사 별로 일정 금액 이하의 특정채권에 대한 매도 및 매수호가를 제시하고,투자자(개인 및 법인)가 매매를 요구할 경우에는 반드시 응해야 하는 제한적 채권 딜러제도도 보완된다. 재정경제원은 21일 이같은 내용을 골자로 한 채권시장 정비방안을 확정,사안에 따라 오는 9월부터 단계적으로 시행한다고 발표했다. 증권거래소를 통해 거래할 수 있게 되는 1종 국민주택채권 등의 첨가소화 국공채는 액면가액이 5천만원 이하인 소액 채권에 한한다.채권이 발행된 달 및 전 달의 발행분만 거래소에서 거래할 수 있다. 채권의 소지자가 증권회사에 매매를 의뢰하면 거래소 시장에 전달돼 매매가이뤄진다.증권회사가 없는 지역(시골)에서는 농협이나 은행 등의 금융기관에서 매매를 의뢰하면 된다. 재경원 장수만 증권업무담당관은 『지금은 중간 수집상들에게 싼 값에 팔아 넘기는 경우가 대부분』이라며 『거래소 시장을 통한 거래제도가 도입되면 거래소를 통해 공정한 실세 금리를 받을 수 있게 되는 등 거래의 투명성이 보장된다』고 말했다. 재경원은 그러나 아파트 분양 당첨시 사는 2종 국민주택채권은 발행액이 연 2천억원 가량 밖에 되지 않는 점을 고려,대상에서 제외시켰다.지난 해의 경우 1종 국민주택채권의 발행액은 1조7천억원,지역개발공채는 6천5백억원,서울도시철도채권은 3천5백억원이었다. 재경원은 이와 함께 제한적 채권딜러 제도를 보완,9월부터 증권회사가 채권의 수익률을 공시하는 매체에 현 증권전산의 정보조회 단말기(V2) 이외에 일간신문과 채권시장지 및 증권사의 자체 단말기를 추가시켰다.공시방법도 예컨대 지금의 「6개월∼1년」처럼 일정 범위를 그룹화하지 않고,「6개월」,「1년」처럼 특정 기간별로 하도록 함으로써투자가가 보다 유리한 채권매매의 기회를 확보할 수 있게 했다. 이밖에 산업금융채권 등의 금융채의 경우도 매출일에서 발행일까지 발생한 선매출 이자를 원천징수하도록 함으로써,채권의 소지자가 발행일 이전에 미리 구입해 팔더라도 만기 때의 실수령액은 발행일 때 구입해 파는 것과 같게 했다.지금은 발행일 이전에 팔 경우 만기 때 원천징수하고 있다. 이 제도는 올 하반기에 소득세법 시행령을 개정,내년 1월부터 시행한다. 한편 재경원은 장기금융 자금의 원활한 조달을 위해 오는 9월부터 만기 7년과 10년 및 13년짜지 금융채권을 발행하기로 했다.지금은 5년 이상의 금융채는 없으며,만기 3년 이하가 89%를 차지한다.이와 함께 9월부터 기관투자가간 채권거래를 증권예탁원을 통해 할 수 있게 했으며,증권업협회 내 증권사간 채권의 대량거래를 중개하는 기구를 오는 12월 중 둠으로써 지금처럼 증권사간 일일이 채권을 갖고 다니면서 매매하는 불편을 덜도록 했다.

◎명의신탁 해지로 「2주택」땐 양도세 부과/5천만원이하 부동산 1건은 과세 면제 부동산 실명제가 시행되면서 자주 일어날 수 있는 사례들을 모아 문답풀이로 알아본다. ­명의신탁한 부동산이 토지거래 허가구역 내에 있는 경우는. ▲토지거래 허가대상 토지는 명의신탁의 예외가 인정되지 않는다.따라서 유예기간 안에 명의신탁을 해지,실명등기를 하거나 팔아야 한다.매각은 시장·군수에게 매수청구를 하거나 성업공사에 매각을 의뢰하면 된다.토지거래 허가를 받아낼 자신이 없으면 파는 게 낫다.농지처럼 명의신탁을 해지하는 과정에서 국토이용관리법 등의 위반 행위가 적발되면 제재를 받는다. ­시골에 농지를 갖고 있는 데 농지매매 증명을 못받아 친척 이름으로 등기를 했는데. ▲유예기간 중 매각하거나 자신의 명의로 실명등기해야 한다.내년부터 발효되는 농지법에 따라 도시민도 농사를 지을 뜻이 있으면 농지취득 자격증명을 발급받아 자기 명의로 실명등기할 수 있다.그러나 농사를 지을 의사가 없거나 유예기간 내 실명등기할 수 없으면 매각하거나 성업공사에 매각을 의뢰해야 한다. ­농지매매 증명이나 토지거래 허가를 못받아 소유권 이전등기를 못하는 경우는. ▲명의신탁이 아니다.실명제 시행이전에 취득했으면 3년이 지나기 전인 98년 6월30일까지 농지매매 증명이나 토지거래 허가를 받아 자신의 명의로 등기이전해야 벌칙을 받지 않는다. ­차명으로 부동산을 산 뒤 세금을 제대로 못냈다면. ▲실명등기했다면 당연히 내야 할 세금이 발견됐을 때는 세금이 부과된다.예컨대 주택소유자가 과거에 1주택을 명의신탁,1가구 2주택에 해당되지 않아 양도소득세 비과세 혜택을 받았다면 양도세를 내야 한다.세금을 피하려고 명의신탁했을 때도 명의신탁 시점을 기준으로 해당 부동산에 대한 증여세가 부과된다.그러나 명의신탁한 부동산이 1건이고 그 가액이 5천만원 이하일 때는 특례가 인정돼 유예기간 내 실명등기를 하면 양도세와 증여세가 면제된다. ­당첨권을 구입해 아파트를 취득했다(전매 취득)면 어떻게 처리하나. ▲전매 취득자는 아파트가 완공돼 당첨자 명의로 등기를 한 뒤 최초 아파트 입주(등기) 가능일로부터 3년 내 당첨자로부터 등기를 이전해야 제재를 받지 않는다.전매 취득자는 향후 아파트가 준공되는 경우 등기를 이전받을 권리를 매입한 것이므로 남의 명의로 등기하는 명의신탁에 해당되지 않기 때문이다.그러나 현행 부동산등기 특별조치법에서 부동산을 취득하는 경우 취득일로부터 60일 이내 소유권 이전등기를 신청하지 않으면 등록세의 5배를 과태료로 부과한다.다만 전매 취득자가 주택건설촉진법의 전매금지 규정을 위반한 것으로 드러나면 매도자나 매수자는 2년 이하의 징역,2천만원 이하의 벌금을 내야 한다. ­국민주택에 당첨돼 입주를 기다리고 있는 데,전에 남의 이름으로 집을 가지고 있다가 부동산 실명제 실시로 집을 갖게 됐다면. ▲국민주택의 입주자격은 무주택 세대주에 한정되기 때문에 입주자격을 잃는다.지역주택조합도 마찬가지다. ­부동산을 상속받았으나 아직 상속등기를 하지 않았는데. ▲부동산을 상속받은 경우에는 계약에 따른 취득에 해당되지 않아 부동산 실명법의 적용을 받지 않는다.

경제적 여유가 있는 사람에게 아파트 상가는 투자 종목으로 권해봄직하다.부동산 구입자금에 대한 출처조사도 비교적 적고 세금 부담도 별로 없기 때문이다. 상가는 사고 파는데 따르는 규제도 심하지 않아 초보자도 안심하고 투자할 수 있다.중년 이후 고정적 임대수익을 바라는 수요자에게 안성맞춤이다.최근 수도권을 중심으로 상가 분양이 잇따라 공급도 넉넉한 편이다. 상가를 분양받으려면 먼저 입찰에 응해야 한다.입찰에는 공개경쟁입찰과 추첨식,선착순 수의계약 등이 있는데 경쟁입찰은 고액 입찰자를 당첨자로 정하기 때문에 자칫 과열의 우려가 있다. 따라서 초보자는 미리 내정가를 정한 뒤 추첨으로 당첨자를 정하는 추첨식이나 선착순으로 상가를 분양받는 수의계약이 낫다.그러나 추첨식이나 수의계약은 인기가 다소 떨어지는 상가일 수도 있으므로 입지 여건을 조목조목 따져봐야 한다. 상가의 분양가는 지역에 따라 다르겠지만 평당 1천5백만원이 넘으면 수익성이 없다고 봐야 한다.월 수익률이 1% 남짓이면 괜찮은 편이다.배후 아파트의 가구수는 최소한 5백가구 이상이어야 한다. 입지 여건으로는 지하철역과 버스 정류장이 50∼1백50m 이내에 있어야 하고 인근에 유명시장이나 백화점이 있는지 알아봐야 한다.언덕은 상권이 형성되기 어려우므로 평지를 택해야 한다. 신도시의 경우 실수익률이 떨어지는 수가 많으므로 수도권 택지개발지구나 민자역사내 상가를 노리는 것도 투자 전략이다.업종은 생활편익과 관련된 것이 좋으며 단골이 정해진 의류·귀금속·골동품 등은 피하는 게 낫다. 층별로는 보통 ▲1층 약국·비디오점·세탁소·부동산·서점 ▲2층 중국음식점·학원·분식점 ▲지하 야채가게·슈퍼마켓 등이 들어선다.

「아파트」가 「도시」를 망치고 있다.주민 각자의 삶의 질을 높이느라 시민이 모여사는 도시의 삶의 질을 해치고 있는 셈이다. 도시 곳곳에서 일어나는 재개발,재건축.이렇게 아무데나,아무렇게나 대형 고층고밀 아파트단지들이 들어서다가는 21세기 우리 도시는 질식상태에 이를 것이다.그 때는 남산외인아파트 부수듯 시원스레 다 부수겠다 할 수도 없고,후세대들은 악화된 삶의 질과 환경관리비용 때문에 생기는 경쟁력 후퇴를 통탄하고 선대의 단견을 원망할 것이다. 문제는 재개발,재건축을 적절하게 관리할 장치가 없다는 것이다. 건너편에는 용적률 3백% 개발을 허용해 주고 우리는 안해주느냐,왜 어느 저층아파트는 고층아파트로 인가해주고 우리는 안해주느냐,법적으로 4백%까지 지을 수 있는데 왜 2백50%로 규제하느냐,이런 소리가 태연스럽게 나오는 현실이다. 이를 막으려다 어떤 민원에 걸릴 지 몰라 시정부는 전전긍긍한다.중앙부서에서 건축법과 관련법을 자꾸 완화하는 상황에서 어떠한 근거로 개발규모를 조정할 지 막막하기도 하다.더구나 재개발,재건축이 중앙정부의 주택공급 목표와 맞물려 있으니 섣불리 제어하다가 목표량 미달로 추궁 당할 지 모르고 주택부족률로 추단을 당할 터이니 도시문제 생길 것이 불을 본듯 훤해도 꿋꿋이 버틸 재간이 없다. 재개발,재건축은 또 주민들을 모두 투기자로 만든다.집 늘리기 전략으로 부동산전문가들이 친절하게 가르쳐 주듯이,예상지구내에 낡은 집 한채 가지고 있으면 적어도 지금 사는 것 보다 1·5배 크기의 아파트를 부담없이 가질 수 있으니 어떻게 기대를 부추기지 않으랴.「무임승차」가 가능하게 제도가 보장해주니 말이다. 아파트 당첨으로 온 국민을 비의도적인 투기대기자로 만드는 현행 주택분양방식과 다름이 없다.게다가 노후주택지,노후아파트에 실제로 사는 사람들도 아니다.낡은 집 전세주고 소유주는 딴 데 살고 오히려 빨리 노후되기를 기다린다. 분양이 잘되어야 사업이 돌아가는 업계로서는 토지확보 문제 없고 분양걱정 없는 재개발,재건축이 그야말로 「땅 짚고 헤엄치기」사업이다.조합들 이권에 밀려,능력없는 업체로 수주를 못할까 무서워 주민들 이주비 주기와 로비에 바빠 주택공급업계는 최대한 짓도록 갖은 묘수를 다 쓰게 된다. 이들 각 이해집단이 열심히 자기의 이익을 궁리하는 동안,인왕산·관악산이 고층아파트에 둘러 싸이고 한강변이 고층아파트 장벽으로 막혀 남산의 스카이라인을 또 해친다.도시기반시설 과부하가 걸리니 시민세금부담이 늘어난다.중대형아파트가 지어지면 자가용도 따라 느니 교통문제는 심각해진다.살던 사람들 쫓겨 나가니 통근교통 유발하고 교통전쟁 가중시킨다.주변 주민들은 환경이 나빠지니 우리도 고층아파트 지을까 고민하게 된다.조합 바람잡이와 업자들이 이들을 부추긴다.온 도시를 고층아파트로 덮을려나? 어떻게 하면 모두가 죄인이고 모두가 희생양인 이런 딜레마의 악순환의 고리를 끊을 수 있을까? 누가 어떻게 개혁의 의지를 실천할 것인가? 이것은 심각하게 고민할 일이다.우리 도시는 더이상 「개발시대」가 아니라 이미 「정비시대」로 돌입하였다.정치 바람,민원 바람에 흔들리지 않는 더욱 꿋꿋한 자치정부가 필요하다.자치단체마다 자신의경쟁력과 삶의 질을 챙겨야 한다.한정된 자원을 활용하며 지속가능한 생명력을 갖추어야 된다. 아파트를 짓지 말자는 것이 아니다.다만 「주택문제」를 풀자고 「도시문제」를 더하는 것,눈에 보이는 「주민」위하여 더 큰 「시민」저버리는 것은 결국 자승자박이기 때문에 개혁이 필요한 것이다.

◎20배수제 50배수까지 탄력 적용/농가주택등 청약자격 확대/주택공급 규칙 공포… 11일 적용 전용면적 18평 이하의 소형 주택에 당첨된 뒤 10년이 지난 사람은 오는 11일부터 18평을 초과하는 주택을 신청할 때 1순위 자격이 회복된다. 서울과 5개 신도시에서 분양가구의 20배수까지 청약 우선권을 주는 20배수제는 해당 지역의 형편에 따라 30∼50배수로 탄력적으로 운용된다. 건설교통부는 8일 이같은 내용의 주택공급에 관한 규칙을 공포,11일부터 시행한다고 발표했다. 주택청약 자격을 주는 유주택자의 범위도 크게 확대,▲농가주택 중 준공 후 20년이 지난 단독주택이나 25.7평 이하의 단독주택을 보유한 경우와 ▲직계 존속으로부터 주택을 상속받은 사람이 다른 지역으로 이주한 경우에는 이주기간에 관계 없이 모두 청약자격을 준다. 60세 이상의 부모를 모시는 경우와 ▲개인사업자가 근로자 숙소용으로 주택을 보유한 경우 ▲개인사업자가 주택을 지어 분양을 끝냈거나 사업주체로부터 부적격 당첨자로 통보받은 지 3개월 이내에 처분한 경우 ▲6평이하의 주택을 보유한 경우도 주택청약 자격이 인정된다. 임대주택에 사는 사람이 새 아파트에 당첨되더라도 분양받은 아파트가 다 지어질 때까지 기왕에 사는 임대주택에 그대로 거주할 수 있다.미분양 아파트의 경우 현행 선착순 분양과 달리 하루 이상 입주자를 공개 모집해 추첨으로 선정한 뒤,그래도 남는 주택을 선착순으로 모집하도록 했다. 아파트의 가구별 공급 면적 중 노인정과 관리사무소 등의 면적은 공용면적에 포함시키지 못하며,위장전입에 의한 투기를 막기 위해 주택공급 대상을 해당 지역에서 3개월 이상 거주한 사람으로 제한할 수 있도록 했다. ◎해달지역 3개월미만 거주자도 청약자격/분양면적 표시 변경 분양가와 무관/문답풀이 ­아파트를 한 차례 분양받은 사람은 어떤 경우에 다시 1순위 자격을 회복하게 되나. ▲이전에 공급받은 주택의 규모가 18평 이하이면 당첨일로부터 10년이 지난 후 18평을 초과하는 주택에 청약하는 경우 1순위 자격을 인정받는다.물론 청약예금에 가입한지 2년이 지나야 한다.그러나 18평을 초과하는 주택의 당첨자는 재당첨 금지기간(국민주택 10년,민영주택 5년)이 지나,어떤 주택을 청약하더라도 2∼3순위 자격만 인정된다. ­서울에 사는 사람이 농가주택 요건에 해당하는 집을 사서 보유하는 경우에도 무주택자로 인정되는가. ▲농가주택으로 인정받으려면 그 집이 있는 곳에서 살다가 다른 지역으로 옮긴 것이 확인돼야 한다.따라서 다른 지역의 거주자가 농가주택을 사면 1가구 2주택자가 된다. ­앞으로 주택청약을 하려면 반드시 그 지역에서 3개월 이상 거주해야 하나. ▲그렇지 않다.시장이나 군수가 위장전입 등에 의한 투기방지를 위해 필요하다고 인정하는 경우에 한해 그처럼 제한할 수 있다. ­일반 법인이 사택용 주택을 건설하는 경우 일반 분양을 하지 않고 사택으로 사용이 가능한가. ▲일반 법인도 근로자를 위해 25.7평 이하의 사택을 건설해 공급할 수 있으며 사택으로 쓰지 못할 경우에는 일반 분양을 할 수 있다. ­주택 청약 때는 무조건 한번만 주민등록등본을 제출하면 되나. ▲그렇지 않다.가구주나 가구원·주소지의 변동 등 주민등록 사항이 바뀐 경우 추가로 주민등록등본을 제출해야 하며,주택은행이 전산관리하는 주민등록 사항과 당첨 후 계약 체결시 제출하는 주민등록 사항이 똑같아야 정당한 당첨자로 인정된다. ­주택 분양면적의 표시방법이 바뀜에 따라 아파트 분양가격의 산정방법도 달라지는가. ▲분양가격의 산정방법은 종전과 같다.다만 아파트의 실면적과 관계 없는 면적을 표시면적에서 제외토록 함으로써 공급면적이 실면적과 가까워졌다.

◎내년 상반기 실명전환 가능/농지/전매 금지기간후 실명 등기/주택 주택이나 땅을 남의 이름으로 등기해둔 사람들의 발등에 불이 떨어졌다.이들은 앞으로 해당 부동산을 팔거나,본인 이름으로 실명전환 하거나,또는 팔지도 않고 실명전환도 안하는 세가지 대안 중 하나를 선택해야 한다.최선책은 명의신탁한 부동산을 처분해 대금을 회수하는 것이다.다른 탈출구가 없기 때문이다. 정부가 정한 유예기간(95년 7월 1일∼96년 6월 30일)에 실명전환하면 새로 제정될 「실명법」에 따른 처벌은 면제된다.그러나 과거의 개별법 위반 및 탈세 행위에 대한 처벌과 세금 추징은 면할 수 없다. 주택건설촉진법과 국토이용관리법,부동산등기에 관한 특별법 등은 부동산의 취득 요건을 까다롭게 규정하고 이를 어기면 실형과 벌금형 등 무겁게 처벌하게 돼 있다.따라서 처벌을 각오하지 않는 한 실명전환도 하기 어렵다. 팔지도 않고 실명전환도 안 하는 방법도 안전하지 못하다.실명제가 되면 수탁자(등기부상 소유자)가 부동산을 팔아먹어도 횡령죄가 되지 않는다.실제 소유자에게 등기 이전을 거절해도 대응수단이 없다. 명의신탁 부동산의 유형별로 처리 방안을 알아본다. ▷주택◁ 신도시 아파트와 조합주택의 분양권(딱지)을 사 입주(완공)전 상태이거나,입주했더라도 전매금지 기간(입주후 2년)이 지나지 않은 경우 부동산을 처분하면 큰 손해는 보지 않는다.그러나 등기 명의변경이 안되기 때문에 원매자를 찾기가 쉽지 않을 것이다.그대로 두었다가 전매금지 기간이 끝난 뒤 자기 이름으로 등기할 수 있다.미등기 전매 사실이 적발되면 주택건설촉진법에 따라 최초 분양자(판 사람)는 당첨권이 취소되고 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금 및 양도차익의 75%(당첨권 전매는 60%)의 양도소득세를 물어야 한다.실제 소유자(산 사람)는 부동산등기 특별법에 따라 등록세가 부동산 가액의 12%(정상거래는 2%)로 중과된다.실명법은 적용되지 않는다. 그러나 미등기 상태가 3년 이상 계속된 경우는 명의신탁으로 간주돼 실명법 위반으로 부동산 가액의 30%를 과징금으로 물린다. ▷농지◁ 외지인이 현지 농민의 이름으로 농지를 산 경우 통작거리(20㎞)안에 살면,올 하반기에 실명전환할 수 있다.이름을 빌려준 농민은 2백만원 이하의 벌금(농지임대차관리법 위반)을 물린다.통작거리 밖에 사는 경우는 새 농지법 시행 후인 내년 상반기에 실명전환이 가능하다.이 때 영농의사를 입증해야 한다.영농의사를 입증하지 못하면 3년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금을 물린다. ▷토지◁ 토지거래 허가구역 안의 땅을 현지인 이름으로 산 경우 유예기간에 빨리 팔아야 한다.실명제 때문에 외지인들은 사지 않을 것이므로 현지인에게 헐값에 되팔 수 밖에 없어 손해볼 가능성이 크다.국토이용관리법의 허가 절차를 어겼기 때문에 이름을 빌려준 현지인에게는 2년 이하의 징역 또는 부동산 가액의 30%의 벌금이 부과되고,계약은 무효가 돼 실명전환은 불가능하다.그냥 두면 재산권을 보호받지 못한다. ▷기업부동산◁ 직원 이름을 빌려 산 부동산의 경우 개별법에 따른 처벌은 개인과 같다.장부에 안올린 비업무용 부동산을 실명전환하면 법인세와 특별부가세 탈루세액을 추징한다.장부에 올린경우(가지급금 처리)라도 비업무용은 해당 부동산 가액 상당의 차입금 지급이자를 손비로 처리할 수 없다.

◎가액 5천만원 미만·1인1건/실명전환때 과거설 추징안해 명의신탁 재산을 실명화하는 과정에서 아파트 당첨권이나 조합주택,주택 예금통장 등을 전매한 사실이 드러나면 관계법에 따라 처벌받고 양도소득세 등 관련 세금을 물어야 한다.실명으로 전환되는 부동산은 한 건에 한해 가액이 5천만원 이하일 때만 과거의 양도소득세나 종합토지세,증여세 누락분이 추징되지 않는다. 부동산 실명제가 실시되는 오는 7월 1일부터 종중재산이나 부부간을 제외하고 기업이나 개인은 물론이고 교회·사찰 등에도 명의신탁이 허용되지 않는다. 홍재형 부총리겸 재정경제원 장관은 23일 발표된 「부동산실명제 추진상황」을 통해 명의신탁 부동산을 실명전환할 경우 금융실명제와 형평을 맞추기 위해 한 건에 한해 부동산 가액이 5천만원 이하일 때에만 세금을 추징하지 않을 것이라고 밝혔다. 따라서 실명전환 부동산이 2건 이상이거나 1건이더라도 가액이 5천만원 이상이면 양도세나 종합토지세,증여세를 물어야 한다.부동산 가액은 아파트와 건물의 경우 국세청 기준시가 또는 내무부 시가표준액,토지는 공시지가를 기준으로 한다. 도시인이 농민의 명의를 빌려 매입한 농지의 경우 실명전환 과정에서 명의대여 사실이 드러나면 이름을 빌려준 농민에게는 2백만원 이하의 벌금을 물린다. 채무자가 담보를 목적으로 부동산등기를 채권자에게 넘겨주는 양도담보도 담보사실과 채무자가 등기부에 표시된 경우에만 명의신탁이 허용된다. 이밖에 3년 이상 장기간 부동산의 미등기 상태가 계속되면 명의신탁으로 간주해 처벌한다.실명전환 유예기간 종료일(96년 6월 30일) 이후에 본인명의로 등기를 회복하지 않으면 부동산 가액의 30%를 과징금으로 부과하고,그 후에도 실명전환을 하지 않은 채 1년이 지나면 10%,2년이 지나면 20%의 이행 강제금을 더 물린다. 재경원은 이같은 내용의 부동산 실명등기법을 금주 중 입법예고할 예정이다.

◎감사원/3,722건 적발… 583명 고발/아파트 중복당첨·면허 재발급/사기꾼은 여권2개 만들어 출국/마약범죄경력 2천명 운전면허 소지 소송을 통해 주민등록번호를 변경,2개의 주민등록증을 소지한뒤 아파트를 복수당첨 받거나 운전면허,여권을 2중으로 발급받아온 불법행위가 대거 적발됐다. 감사원은 내무부와 외무부,경찰청등 11개 기관을 상대로 민원정보 전산시스템 운영체제를 감사한 결과 주민등록번호 변경과 관련,모두 3천7백22건의 부정사례를 적발하여 이중 불법행위가 명백한 5백83명은 형사고발하고 나머지는 시정조치토록 관계기관에 통보했다고 23일 밝혔다. 감사원은 지난해 9월부터 11월말까지 조사한 결과 2중 주민등록번호 취득을 통해 ▲아파트를 이중당첨 받은 경우 34건 ▲운전면허 중복취득 7백31건 ▲여권의 중복 발급 45명 ▲1가구 2차량 중과세 회피 자동차 소유 2천9백11건등을 적발했다고 밝혔다.또 서울 부산 경기도에 등록된 3백44만대의 차량중 2.5%인 8만6천8백77대의 소유주 주민등록번호가 실제와 다르게 관리되고 있음도 밝혀냈다. 특히 2중 주민등록번호로 복수 운전면허를 취득한 사람중에는 음주운전 사고로 면허 재취득이 금지된 사람이 76명이나돼 주민등록번호 변경이 조직적으로 범법행위에 이용되고 있음이 드러났다. 여권을 중복발급받은 사람 가운데는 사기사건을 저지른뒤 출국한 사람도 포함돼 있다고 감사원은 밝혔다. 또 아파트의 중복 당첨외에도 2중 주민등록번호를 이용,아파트 등록세를 물지 않은 사례도 9천2백여건,18억2천여만원이나 되는것으로 드러났다. 감사원은 기본적으로 내무부의 주민등록 관리가 허술한데다,주민등록번호를 변경해준뒤 유관기관에 변경 사실을 통보해주지 않아 이같은 허점이 생겼다고 지적했다. 주민등록번호 변경은 소송을 통해 가정법원의 허가를 받아야 가능한데 신청자 대부분이 법원에서 새 주민등록번호를 부여받은 것으로 나타났다.이에따라 지난68년 주민등록제도가 실시된 이래 지금까지 무려 1백29만여명이 주민등록번호를 바꾼 것으로 집계됐다. 감사원은 이와 함께 이번 감사결과 경찰청이 마약범죄 자료를 관계기관에 통보하지않아,표본조사한 91년 이후의 마약범죄경력자 6천7백91명 가운데 38%에 이르는 2천5백74명이 운전면허를 소지한 것으로 드러났다고 밝혔다.감사원은 특히 이 가운데 1백89명은 그동안 2백24건의 교통사고로 1백58명의 사망자를 냈으며 일부는 운수업체에 취업하기도 했다고 밝혔다.

◎「명의신탁 예외 최소화」·「과거 처벌」에 초점/위법 관대처리땐 개혁입법 의미 퇴색/기득권반발 거셀듯… 부작용 축소 필요 부동산 실명제에 관한 정부의 입장이 「강경」으로 선회했다.23일 재경원이 밝힌 부동산 실명제 시행방안은 「과거 처벌」과 「명의신탁의 예외인정 범위 최소화」가 골자이다. 「과거 처벌」 문제는 실명제 이전에 명의신탁을 통해 이뤄진 각종 부동산 관련 개별법 위반 행위의 처리에 관한 문제이다. 실명전환 과정에서 드러난 위법 행위를 모두 처벌할 경우 엄청난 충격이 예상되고,그렇다고 처벌을 면제할 경우 자칫 부동산 실명제가 과거에 대한 「사면법」이란 비판을 피할 수 없게 된다. 홍재형부총리는 당초 『가급적 미래지향적으로 운영하겠다』고 밝혔다.이는 과거 문제를 관대하게 처리하겠다는 뜻으로 해석됐었다.그러나 최종 방침은 처벌 쪽으로 기울었다.「부동산 실명등기에 관한 법률」이 개혁입법으로서의 의미가 퇴색돼서는 안 된다는 판단에 따른 것이다. 부동산 투기를 억제하기 위해 마련해 시행하는 부동산관련 개별 법은 모두 9가지나 된다.대표적으로 농지임대차보호법·주택건설촉진법·국토이용관리법 등이며,어길 경우 강력한 처벌 조항을 두고 있다. 예컨대 국토이용관리법의 경우 토지거래 허가구역에서 부정한 방법으로 허가받아 땅을 사면 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금을 물린다. 따라서 과거에 불법으로 취득한 토지나 농지·주택 등을 실명으로 전환하는 과정에서 위법사실이 적발되면 기존의 법률에 따른 처벌을 받아야 한다. 문제는 새로 제정될 「부동산 실명등기에 관한 법률」에서도 이를 명의신탁 행위로 보아 처벌할 것인지의 여부이다.이 경우 미등기 상태가 3년이 경과하면 처벌하겠다는 방침이다.결국 미등기 상태로 소유한 부동산을 지닌 사람은 3년 안에 처분해서 대금을 회수하라는 의미이다. 명의신탁의 예외 인정 범위도 종중이나 부부간으로 대폭 축소됐다.당초에는 기업이 업무용 부동산을 사는 경우와 교회·사찰 등에도 관행을 감안해 명의신탁을 허용하는 문제가 검토됐었다.법무부가 형평 문제를 제기해 허용하지 않기로 한것으로 전해졌다. 실명제의 내용이 대폭 강화됨에 따라 앞으로 각계 의견을 수렴하는 과정에서 기득권층이 거센 반발을 보일 것으로 예상된다.실명으로 거래하는 관행이 정착되지 않은 상황에서 「법」으로 강행할 경우 부작용이 따를 가능성도 적지 않다.이를 줄이는 방안이 강구돼야 할 것이다. ◎「실명제」 시행안 문답풀이/종중 명의신탁,오랜 관행이므로 불문/도시인 농지 3년이내 명의이전 명시/실명전환 안할땐 부동산값 30% 과징금 ­기업이 임·직원등의 명의로 업무용 부동산을 매입할 수 있는 예외를 인정치 않는 것은 기업의 경쟁력을 떨어뜨리는 조치가 아닌가. ▲부동산은 실 소유자 명의로 등기해야 한다는 예외를 최소화할 필요가 있고 일부에만 특혜를 준다는 것은 형평에 어긋난다.대신 기업의 업무용 토지 매입의 어려움을 덜어주기 위해 「농어촌 산업지구」를 지정하고 미분양 지방공단의 용지의 분양을 촉진하는 등의 대책을 마련 중이다.기업의 토지 취득에 대한 규제 완화도 검토하고 있다. ­종중과 부부 간의 명의신탁을유독 불문에 부치는 이유는. ▲종중의 경우 이러한 관행이 70∼80년간 계속돼 왔다.부부 간의 명의신탁도 가사 비용을 공동으로 부담하고 재산을 취득할 때는 실질 소유자를 명확히 가려 등기를 하지 않는 게 일반적이다.법을 어긴다는 인식없이 관행에 따라 행동해 온 선량한 국민들을 처벌할 수는 없다. ­양도담보의 예외 인정이 부동산실명제를 피하는 수단으로 악용될 소지가 많다는 지적이 있는데. ▲양도담보는 채무자가 자기 소유의 부동산을 채권자 명의로 소유권 이전등기를 한 뒤 채무를 이행하면 원소유자인 채무자 앞으로 등기를 환원하고,채무를 이행하지 못하면 채무변제에 갈음해 채권자 소유가 된다.그러나 현실적으로 양도담보를 숨기고 매매 등을 원인으로 소유권 이전 등기를 하기 때문에 명의신탁을 양도담보로 위장할 가능성이 있다.따라서 채권자와 채무자,담보 목적물 등 양도담보 사실을 등기한 경우 예외를 인정했다. ­실명화 과정에서 발생한 세금의 징수 기준과 방법은. ▲세금을 포탈한 경우 예외없이 모두 추징한다.단순히 누락한경우에도 과세를 원칙으로 한다.다만 1건에 한하여 실명으로 전환된 부동산의 가액이 5천만원 이하인 것 중 과거 1가구 1주택 비과세와 종합토지세·증여세 누락분에 한정하여 세금을 물리지 않는다.기업의 비업무 부동산은 유예기간 중 업무용으로 전환하면 취득세를 중과하지 않는다. ­실명전환 과정에서 국토이용관리법이나 주택건설촉진법 등의 다른 법률을 위반한 사실은 처벌하는 이유는. ▲형평을 맞추기 위한 것이다.종전에 적발된 경우 처벌을 받은 반면 유예기간 중에 적발된 것은 처벌치 않는다는 것은 말이 안된다.다만 명의신탁 행위가 이중처벌되는 경우를 막기 위해 명의신탁이 처벌대상인 부동산 등기 특별조치법만 예외를 인정했다.만약에 유예기간 내에 실명전환을 하지 않다가 적발되면 모든 법의 위반사실에 대해 처벌받고 세금 추징과 함께 부동산 가액의 30%에 해당하는 과징금을 문다. ­토지거래 허가지역 내의 토지를 구입하거나 도시인이 농지를 산 뒤 명의이전을 하지 않으면 어떻게 되나. ▲법에서는 취득일로부터 3년이 지나면 명의신탁의 약정이 있는 것으로 간주,부동산등기 특별조치법에 따른 처벌과 함께 실명법 상의 과징금을 물리고 처벌도 한다.이 정도의 기간 동안 그냥 둔다는 것은 투기와 탈세의 의도가 있기 때문이다. ­아파트의 당첨권을 전매·취득하거나 미등기 전매로 아파트를 산 경우 처벌하지 않기로 한 배경은. ▲현행 주택건설 촉진법에서는 전매금지 기간 중에 당첨권이나 아파트를 팔면 처벌한다.이 경우 부동산 실명법을 적용해 실명등기를 강제하면 주택건설 촉진법이 금지하는 전매행위를 이 법이 인정하는 결과가 된다.또 미등기 전매를 명의신탁법에 포함시켜 유예기간 후 무효화하면 투기 목적의 중간 전매자는 적발하지 못하면서 선의의 최종 소유자의 취득만 무효가 된다.

정부는 부동산 실명제가 실시되더라도 재개발·재건축 및 신도시 지역 아파트의 미등기 입주자들은 선별적으로 구제해줄 방침이다.따라서 오는 96년 6월 말까지 실명전환을 못 하더라도 형사처벌이나 과징금을 물리지 않는다. 그러나 이들에게 집을 판 미등기 전매자들은 현행 주택건설촉진법의 미등기 전매금지 조항에 따라 재당첨이 금지되고 위반의 정도가 심하면 분양대금을 돌려받는 대신 분양권이 취소된다. 재정경제원 관계자는 10일 『재개발이나 재건축 및 수도권의 신도시 아파트를 전매금지 기간에 매입한 미등기 입주자들이 상당수에 이를 것』이라며 『등기 명의를 최초 분양자의 이름으로 둔 채 아파트를 매입해 입주한 경우 전문적인 투기자가 아닌한 국민의 주거생활에 불편이 없도록 실명제 위반에 따른 처벌을 면제해 줄 방침』이라고 말했다. 재경원은 이에 따라 건설교통부·국세청 등 관계부처와 협의를 통해 투기 혐의가 없는 선의의 미등기 입주자와,투기성이 있는 미등기 입주자를 구분하는 세부 기준과,투기 혐의가 드러난 미등기 입주자들에 대한 형사처벌 및 과징금 부과기준 등을 마련,이달말 「부동산 실소유자 명의 등기제에 관한 법률」을 입법예고할 때 함께 발표할 예정이다. 이밖에 내년 1월부터 발효되는 새 농지법은 부재지주의 농지를 매각하거나 정리하는데 2년6개월의 유예기간을 두고 있으나 정부는 이번에 제정하는 실명제 법을 우선 적용해 부재지주의 농지를 96년 6월 말까지 팔도록 할 방침이다.그러나 부재지주의 영농의사 확인 등 농지 소유요건 심사에는 융통성을 부여하기로 했다.

◎등기인­소유자 달라 재산은닉 빈발/투기단속 실효 없고 부패에도 한몫 명의신탁은 유명 인사나 수백억원대의 부동산을 소유한 큰 손들이 자신의 이름을 감춘 채 투기와 탈세·탈법 등 온갖 반사회적 행위를 통해 거액의 불로소득을 챙기는 수단으로 악용돼 왔다. 재정경제원이 7일 지난 80여년간의 법원 판례를 통해 조사·분석한 명의신탁의 연혁,폐해 사례와 유사 제도에 관한 외국의 사례를 모아본다. ○연혁 일제 치하인 지난 1910년대 초 법원이 종중땅에 대해 명의신탁을 처음으로 판례로 인정했다.당시의 등기관련 법령은 법인격이 없는 종중 명의의 등기를 인정하지 않았다.따라서 종중의 대표자 개인 이름으로 등기할 수밖에 없었고,법원이 이를 명의신탁으로 인정한 것이다. ○폐해 사례 ▷탈세 수단◁ ▲아버지가 많은 부동산을 남기고 사망한 경우(상속세)=아들이 제3자와 짜고 아버지가 생전에 제3자로부터 명의신탁을 받은 재산이라며 소송을 통해 명의신탁을 해지,제3자에게 소유권을 넘긴다.조세 소멸시효(10년)가 지난 후 아버지 재산이라며명의신탁을 해지한다. ▲부동산을 미성년자인 자녀에게 증여하는 경우(증여세)=우선 3자의 이름으로 등기한 뒤 소멸시효가 지나고 자녀가 성년이 될 때 명의신탁을 해지,자녀의 이름으로 등기한다. ▲1세대 2주택자의 경우(양도소득세)=새로 취득한 주택을 친인척 중 무주택자의 이름으로 등기한다. ▲법인이 비자금으로 부동산을 구입하는 경우(법인·부가·소득세)=주주나 임원의 이름으로 등기한다. ▷탈법 수단◁ ▲비농민의 농지 취득(농지개혁법에 의해 금지)=농지 소재지에 사는 농민의 이름을 빌려 등기한다. ▲외국인의 토지 취득(외국인의 토지취득·관리법으로 제한)=특수 관계에 있는 내국인의 이름을 빌려 취득 허가·제한 등의 규제를 피한다. ▲택지소유상한 초과보유(택지소유상한법에 의해 2백평으로 제한)=2백평을 넘더라도 남의 이름을 빌리면 취득허가나 부담금을 피할 수 있다. ▷재산은닉수단◁ ▲채무자나 세금체납자가 빚을 갚지 않거나 세금을 내지 않고 소유재산을 남의 이름으로 등기이전하면 압류·공매 등의 강제집행을 피할 수있다. ▲재산 과다보유 공직자는 도덕적 비난과 신분상의 불이익을 피하기 위해 재산의 일부를 남의 이름으로 등기하면 등록 재산에서 누락시킬 수 있다. ▲개발지역에 땅을 가진 사람이 한 필지의 토지를 택지분양권이 할당되는 범위로 쪼개 다수의 무주택자에게 수수료를 주고 명의신탁을 하면 다수의 택지 분양권을 받을 수 있다. ▲주택청약예금에 가입,한번 아파트를 분양받은 사람과 통장이 없는 사람도 옷돈을 주고 통장을 사 아파트에 당첨되면 당초의 청약예금 가입자의 이름으로 등기한다. ▲저명 인사가 남의 이름으로 부동산을 거래하면 투기사실을 감출 수 있다. ○외국의 경우 부동산의 실제 소유자가 등기 명의자에게 특별한 법적 절차를 밟지 않고 언제든지 권리를 주장할 수 있는 법률적 효력(명의신탁)을 인정하는 나라는 없다.특히 선진국의 경우 등기절차가 엄격해 실제 소유자가 아닌 사람의 이름으로 등기하기는 지극히 어렵다. 일본은 계약만으로도 소유권 이전이 가능해 명의신탁의 필요성이 적으며,판례도 명의신탁을 인정하지 않는다.

신축아파트를 분양하면서 건설회사가 처음 고지한 것과 다른 신문에 당첨자명단을 발표하는 바람에 당첨사실을 몰라 분양을 받지 못했다면 건설회사가 손해액의 절반을 배상해야한다는 판결이 나왔다. 서울민사지법 합의12부(재판장 심명수부장판사)는 17일 이모씨(62)가 S건설을 상대로 낸 손해배상청구소송에서 『피고회사는 원고에게 3천1백만원을 지급하라』며 원고일부승소판결을 내렸다.

◎“분양자격있다” 판결 건축회사가 주택을 가진 부모를 부양하는 자식에게 주택건설촉진법상 1세대1주택 규정을 적용,당첨된 아파트를 분양해 주지 않는 것은 잘못이라는 법원의 결정이 나왔다. 서울민사지법 합의50부(재판장 권광중부장판사)는 12일 주택을 소유한 부모와 같이 산다는 이유로 아파트 분양 당첨권을 취소당한 이진표(경기도 고양시 마두동)씨가 현대건설을 상대로 낸 아파트분양권 취소금지 가처분신청사건에서 『당첨된 아파트를 신청인에게 분양하라』며 원고의 청구를 받아들였다. 재판부는 결정문에서 『건축회사들이 동일세대원 가운데 주택을 소유한 세대원이 있을 경우 분양권을 박탈하도록 자격을 제한하는 것은 주택건설촉진법상 1세대1주택 규정을 법적 근거없이 확대 해석,부모를 모시는 자녀와 독립세대주를 구성한 자녀 사이의 평등권을 위배한 것』이라고 밝혔다.

◎18평이하 주택당첨/10년후 1순위 회복/서울­5대신도시 1순위 50배수까지 늘려/농가 소유자 이주기간 관계없이 청약자격 주택청약 20배수제가 내년부터 지역 여건에 따라 배수의 범위가 확대되며 전용면적 18평(60㎡) 이하의 주택에 당첨된 사람도 10년이 지나면 1순위 자격을 회복한다.25.7평 이하의 농가주택을 소유한 경우 1가구 2주택에서 제외되며 임대주택 입주자가 새 아파트에 당첨되더라도 분양받은 주택이 완공될 때까지는 그 임대주택에 계속 살 수 있다.건설부는 이런 내용의 주택공급에 관한 규칙 개정안을 1일 입법예고했다.법제처 심의를 거쳐 내년 1월 중 시행한다.내용을 문답으로 풀어본다. ­서울 및 5개 신도시의 민영주택에 적용되는 20배수 우선청약권은 어떻게 달라지나. ▲지금처럼 1순위 중 20배수를 원칙으로 하되 해당 시장·군수가 공급물량과 예상 경쟁률 등을 감안,30∼50배수까지 늘릴 수 있다. ­아파트를 한번 분양받은 사람은 어떤 경우에 1순위 자격을 회복하나. ▲지금은 주택규모에 관계없이 한번 분양받으면 민영은 5년,국민주택은 10년동안 재당첨이 금지되고 이 기간이 지나도 2∼3순위 자격만 주어지나 앞으로는 전용면적 18평 이하 주택에 당첨된 사람은 10년이 지난 뒤 18평 이상의 주택을 청약할 경우 1순위 자격이 부여된다.예전에 18평 이하 주택에 당첨된 사람도 10년이 지나고 청약예금에 가입한지 2년이 지나면 즉시 1순위 자격이 회복된다. ­농가주택의 범위는 어떻게 달라지나. ▲지금은 농가주택 소재지의 범위를 도시계획 밖의 주택으로 제한하나 앞으로는 면(수도권 제외)까지 확대된다.또 준공 후 20년이 지난 주택과 상속받은 경우 이외에도 25.7평 이하의 단독주택은 주택의 연한에 관계없이 농가주택으로 인정한다. ­농가주택 소유자의 청약자격은 어떻게 확대되나. ▲지금은 농가주택 소유자가 해당 지역을 떠난 지 5년이 지나야 1가구 2주택에서 제외돼 청약할 수 있으나 앞으로는 이주 기간에 관계없이 청약자격을 인정한다. ­서울지역 거주자가 농가주택을 소유,매입하는 경우에도 적용되나. ▲아니다.1가구 2주택으로 분류,주택청약 자격을 주지 않는다.농가주택에 대한 혜택은 농촌에서 살다가 다른 지역으로 이사한 경우에만 준다. ­이밖에 1가구 2주택에서 제외돼 주택청약 자격이 있는 경우는. ▲주택 소유자인 60세 이상 부모를 모시게 돼 주택소유자가 되는 경우,아파트를 제외한 20㎡(6평) 이하의 주택,개인 사업자로 고용 근로자의 숙소용으로 소유한 임대주택,분양을 목적으로 지은 주택을 분양 전까지 소유한 경우 등이다. ­임대주택에 살면서 다른 주택을 신청할 수 있나. ▲지금은 임대주택을 반납해야 다른 주택을 신청할 수 있지만 앞으로는 반납하지 않고도 신청이 가능하다.그러나 다른 임대주택은 지금과 마찬가지로 신청할 수 없다. ­분양면적의 표시방법은 어떻게 바뀌나. ▲아파트 실면적과 관계없는 보일러실과 관리사무소,노인정 등의 공유면적은 지하 주차장과 함께 별도로 표시해야 한다.그러나 분양가 산정방식은 변함이 없다.

◎공모주 청약에 집중… 금리상승 부작용/생산부문 유도·금융상품 개발 절실 대규모 부동자금이 고수익을 찾아 몰려다니고 있다. 연초부터 시작된 증권시장의 과열바람은 단기간에 거액의 불로소득을 양산했다.이 자금들은 한국통신주식 입찰,중소기업은행 공모주청약 등 높은 수익이 예상되는 곳을 찾아다닌다. 1,2금융권 사이를 들락거리는 통에 자금시장도 혼란에 빠졌다.부동산 쪽으로 몰려 투기가 재연될 가능성도 배제할 수 없다. 한국통신주식 입찰에 1조4천억원이 몰린 데 이어 25일 끝난 중소기업은행의 공모주청약에 다시 2조1천억원이 몰렸다.이에 앞서 지난 21∼22일 실시된 한국포리올 등 4개사의 공모주청약에는 5천3백68억원의 청약증거금이 입금됐다. 지난 10월 한달동안 은행의 공모주청약예치금 가입액도 5천억원가량 늘었다.7월 중순에 선보인 표지어음상품에도 2조원,투신사의 단기공사채형상품에도 2개월만에 1조1천억원이 몰렸다. 마땅하게 갈 곳이 없는 돈이 유통시장보다 안전하고 수익이 보장되는 발행시장으로 몰려드는 것이다.이 때문에 장·단기시장금리와 통화수위가 함께 오르고 있다.장기금리를 대표하는 3년짜리 회사채의 유통수익률은 26일 연 13.9%로 올들어 최고수준을 기록했다.연초의 연 12.22%보다 1.68%포인트나 높다. 단기금리를 대표하는 콜금리도 연초 평균 연 13.22%에서 15%로 1.78%포인트 올랐다.1년짜리 통화채나 91일짜리 CD(양도성 예금증서)의 유통수익률도 각각 연초보다 1%포인트가량 올랐다. 이는 시중의 자금이 모자란 때문이 아니다.11월 들어 총통화(M₂)증가율은 25일까지 16.4%를 기록했다.통화당국이 당초목표로 잡은 14%대에 비해 2%포인트가량 높다.총통화규모가 1백18조(평잔)이므로 목표보다 2조4천억원정도가 시중에 더 풀려 있는 셈이다. 그럼에도 금리가 오르고 자금경색이 빚어지는 것은 부동자금이 한꺼번에 한 곳으로 몰리며 금융권간에 일시적인 자금불균형이 빚어졌기 때문이다. 중소기업은행 공모주청약의 경우 청약증거금 2조1천억원의 상당액은 통화에 잡히지 않는 2금융권에 잠겨 있다가 통화권(은행)으로 들어온 자금들이다.당연히 통화수위가높아질 수밖에 없다.또 다음달 6일까지는 청약예금계좌에 묶여 인출이 불가능하므로 자금경색이 빚어진다. 통화당국은 청약예금으로 묶인 자금들이 풀리면 최근의 자금시장혼란은 정상화될 것으로 본다.그러나 대규모의 부동자금이 사라지는 것은 아니다. 금융권의 부동자금규모를 정확히 말하기는 어렵지만 대략 30조원정도로 추정된다.이 자금들은 올들어 주가급등바람을 타고 주식시장에서 조성된 것으로 보인다.주식시장의 상장시가총액은 연초 1백12조원에서 지난 25일 1백58조원으로 불어났다.그 동안의 주식물량증가분을 빼더라도 최소한 30조원이상의 평가차익이 발생했다.여기에는 월급을 푼푼이 모아 주식에 투자한 근로자들의 소액자금,신도시아파트가 당첨되는 바람에 앉아서 1억∼2억원을 번 증산층의 여유자금,부동산·주식 등에 전문적으로 투자하는 투기꾼들의 수십억원에 이르는 뭉칫돈에 이르기까지 시중의 온갖 여유자금들이 뒤섞여 있을 것으로 짐작된다.이미 수익을 충분히 올린 돈이므로 보다 높은 수익이 예상되면 언제든지 주식시장을 빠져나갈 대기성자금이다. 자금시장이 장기적으로 안정되도록 하려면 부동자금을 제조업 등 생산적인 부문으로 유도하는 시책이 나와야 한다.또 이를 유인하는 다양한 금융상품도 개발할 필요가 있다.