주택 투기거래 간접적 억제 영향 서울 아파트값 여전히 상승세 과천·분당은 최고 0.20% 올라 정부가 종합부동산세제를 강화하는 내용의 세제 개편안을 발표했지만 주택시장에서는 가격 하락이나 거래 중단 현상을 찾아볼 수 없고 무덤덤한 분위기다. 세제 개편안이 주택 투기 거래를 직접 규제하지 않고 간접적으로 억제하는 내용을 담았기 때문이라는 분석이 나온다. 15일 부동산중개업계에 따르면 주택시장은 종부세 개편안 발표 이전과 비교해 큰 변화가 없는 것으로 나타났다. 전국적으로는 아파트값이 하락하는 추세지만, 정책에 민감한 서울 아파트값은 상승폭이 크지는 않지만, 여전히 상승 분위기를 타고 있다. 주간 아파트값 조사 결과 지난주 한국감정원은 0.08% 상승, 부동산114는 0.05% 상승했다고 밝혔다. 다주택자들이 투자 목적으로 사둔 아파트가 많고, 비싼 아파트가 몰려 있는 서울 강남권에서도 종부세 강화에 따른 급격한 가격 하락이나 거래 중단 같은 움직임은 나타나지 않았다. 강남구 대치동의 한 부동산중개업소 대표는 “다주택 양도세 중과 조치가 시행되기 전 집을 처분하거나 임대사업으로 등록한 경우가 많아 이번 종부세 강화 방침에는 시장이 크게 흔들리지 않는 것 같다”고 말했다. 되레 투자 수요가 줄어들면서 내리막길을 걷던 재건축 아파트값이 반등하는 단지도 나왔다. 1주택자는 종부세 인상 폭이 예상보다 크지 않자 대기 수요자가 움직이고 있다는 분석도 조심스럽게 나오고 있다. 송파구 잠실동의 한 중개업소 대표는 “지난 한 달간 단지 내 거래 건수가 3건에 불과했는데 지난주에만 8건이 거래됐다”고 말했다. 서울 강북권은 거래량이 늘고 가격도 올랐다. 강남권과 비교해 상대적으로 고가 아파트가 적어 종부세 강화와 거리가 멀고, 실수요자 중심의 거래가 이어졌다는 방증이다. 서울과 붙은 경기도 과천, 분당 아파트값도 올랐다. 부동산114에 따르면 과천은 지난주 0.20% 올랐다. 판교(0.18%)와 동탄(0.17%)도 눈에 띄게 상승했다. 종부세 강화 대상 지역이지만 가격은 꾸준히 오르고 있다. 전문가들은 종부세 강화 발표에도 급매물이 늘어나거나 집값이 큰 폭으로 내리지 않는 것은 시장 불확실성이 사라진 데다 종부세 강화안이 시장에 급격한 충격을 줄 정도의 파급력이 떨어지기 때문이라고 분석했다. 박원갑 국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원은 “다주택자들은 당장 처분에 나서기보다는 당분간 지켜보자는 분위기가 흐르고 있다”며 “매각보다는 임대사업등록이나 증여 등이 증가할 것”이라고 내다봤다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

정부가 종합부동산세제를 강화하는 내용의 세제 개편안을 발표했지만, 주택시장은 가격하락이나 거래중단을 찾아볼 수 없고 무덤덤한 분위기다. 세제개편안이 주택 투기거래를 직접 규제하지 않고 간접적으로 억제하는 성격을 띠고 있기 때문이라는 분석이 나온다. 15일 부동산중개업계에 따르면 주택시장은 종부세 개편안 발표 이전과 비교, 큰 변화가 없는 것으로 나타났다. 전국적으로는 아파트값이 하락하는 추세지만, 정책에 민감한 서울 아파트값은 상승폭이 크지는 않지만, 여전히 상승 분위기를 타고 있다. 주간 아파트값 조사결과 지난주 한국감정원은 0.08% 상승, 부동산114는 0.05% 상승했다고 밝혔다. 다주택자들이 투자 목적으로 사둔 아파트가 많고, 비싼 아파트가 몰려 있는 서울 강남권의 아파트값도 큰 변화가 감지되지 않았다. 재건축 규제 등으로 투자 수요가 줄어들면서 가격이 내려갔지만, 종부세 강화에 따른 급격한 격 하락이나 거래 중단 같은 움직임은 나타나지 않았다. 강남구 대치동의 한 부동산중개업소 대표는 “다주택 양도세 중과 조치가 시행되기 전 집을 처분하거나 임대사업으로 등록한 경우가 많아 이번 종부세 강화 방침에는 시장이 크게 흔들리지 않는 것 같다”고 말했다. 서울 강북권은 되레 거래량이 늘고 가격도 올랐다. 강남권과 비교해 상대적으로 고가 아파트가 적어 종부세 강화와 거리가 멀고, 실수요자 중심의 거래가 이어졌다는 방증이다. 서울과 붙은 경기도 과천, 분당 아파트값도 올랐다. 부동산 114에 따르면 과천은 지난주 0.20% 올랐다. 판교(0.18%)와 동탄(0.17%)도 눈에 띄게 상승했다. 종부세 강화 대상 지역이지만 가격은 꾸준히 오르고 있다. 과거 서울 아파트값이 상승하면 그 상승률만큼 따라가려는 ‘갭(차이) 메우기’ 현상으로 보인다. 전문가들은 종부세 강화 발표에도 급매물이 늘어나거나 집값이 큰 폭으로 내리지 않는 것은 시장 불확실성이 사라진데다, 종부세 강화안이 시장에 급격한 충격을 줄 정도의 파급력이 떨어지기 때문이라고 분석했다. 박원갑은 “다주택자들은 당장 처분에 나서기보다는 당분간 지켜보자는 분위기가 흐르고 있다”며 “매각보다는 임대사업등록이나 증여 등이 증가할 것”이라고 내다봤다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

전국 아파트값은 0.05% 하락했고 전셋값은 0.12% 떨어졌다. 보유세 개편안이 나오고 여름 비수기를 맞아 거래량이 줄어들면서 매매가는 약세를 나타냈다. 다만, 서울 아파트값 상승률은 0.09%로 전주보다 0.01% 커졌다. 강남권 아파트값은 0.05% 하락했고 도심권과 서남권은 각각 0.15%, 0.06%를 기록해 상승폭이 다소 줄었다. 서울 전셋값은 19주 연속 하락세를 보이다 상승세로 전환했다. 급히 처분하려는 저가의 전세 물건이 소화되고, 여름방학 이사철 시작으로 전세 수요가 조금씩 움직이는 것으로 분석된다. 강남 4구의 아파트 전셋값은 송파구에서 대규모 신규 아파트 입주 영향을 받아 0.06% 하락했다. 강서구와 양천구 전셋값은 각각 0.12%, 0.11% 올랐다. 경기도는 0.16% 떨어졌으나 낙폭은 둔화했다.

경기 성남시 분당구 아파트 시장이 안정세로 돌아서는 분위기다. 4일 분당 신도시 부동산중개업계에 따르면 가격 오름세가 둔화한 가운데 매물이 감소하고 거래도 이뤄지지 않고 있다. 한국감정원이 집계한 분당구의 상반기 아파트값 상승률은 9.90%로 전국 기초 지자체 가운데 가장 많이 올랐다. 분당 아파트값이 많이 오른 것은 서울 강남과 가까워 실수요층이 두텁기 때문이다. 전셋값이 높아 전세를 안고 투자하는 ‘갭투자’ 수요도 많았던 곳이다. 인근 용인·광주시에서 자녀 교육이나 서울 출퇴근을 목적으로 이사 오는 수요도 적지 않았다. 기저효과도 작용했다. 판교신도시에 새 아파트 입주 물량이 쏟아지면서 몇 년 동안 상대적으로 하락폭이 컸던 분당 신도시 아파트값이 회복하면서 상승폭이 큰 것처럼 비쳤다. 지난해부터 올해 초까지 서울 강남 아파트값 상승에 영향을 받은 것도 분당 아파트값 상승의 원인이다. 그러나 최근에는 가격 오름세가 주춤해졌다. 거래도 끊겼다. 서현동 한양아파트 84㎡ 가격은 올해 초 9억원을 호가했으나 최근에는 8억원으로 떨어졌다. 서울공인중개사사무소 관계자는 “연초 큰 폭으로 오른 것이 상반기 높은 상승률에 반영됐지만, 3월 이후는 거래가 거의 이뤄지지 않고 가격도 안정세로 돌아섰다”고 말했다. 그는 “그동안 갭투자가 많아 매매도 활발하고 가격도 올랐는데, 전셋값 하락으로 전세금을 끼고 사려는 갭투자가 끊겼다”고 말했다. 전문가들은 앞으로 분당 신도시 아파트값은 안정세를 띨 것으로 내다봤다. 도시개발이 끝나 새 아파트 공급이 끊긴 데다 재건축 규제 강화로 당장은 재건축 특수 효과를 기대할 수 없기 때문이다. 판교 신도시 아파트도 지은 지 10년 가까이 다가오면서 새 아파트에 몰리는 수요가 줄어들고 있다. 위너스공인중개사사무소 관계자는 “투기과열지구 지정, 대출규제 등으로 실수요자가 줄어들고 신규 분양 아파트로 눈을 돌리면서 분당 아파트 시장은 안정세를 유지할 것”이라고 전망했다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

용산 6.5% 최고… 강남보다 올라 마포 5.9%, 광진 5.1% 뒤이어 서울 강북 아파트값은 ‘마·용·광’이 주도하고 있다. 3일 한국감정원에 따르면 올해 들어 서울 아파트값은 평균 3.77% 상승했다. 전국 아파트값이 평균 0.19% 하락한 것과 비교하면 상대적으로 높은 상승률을 기록했다. 가장 높은 상승률을 기록한 곳은 용산구로 6.57% 상승했다. 강남권(강남·서초·송파·강동구) 아파트값 평균 상승률(5.10%)보다 많이 올랐다. 용산구 아파트값 상승에는 국제업무지구를 비롯한 용산역세권 개발 기대감이 작용했다. 미군기지 이전부지 개발계획 발표, 한남동 재개발 사업 추진 등의 영향을 받아 부동산 가격이 전반적으로 뛰면서 아파트값도 영향을 받은 것으로 분석된다. 한강변을 끼고 있는 데다 도심과 가깝고 고속철도역 이용이 편리해 수요가 증가한 것도 가격을 끌어올렸다. 용산역은 고속철도(KTX), 수도권광역급행철도(GTX) B노선, 지하철 4호선, 신분당선 연장선이 모이는 교통의 허브다. 마포구 아파트값은 5.91% 상승했다. 지하철 노선을 잘 갖추고 도심이 가까운 것도 집값 상승을 이끌었다. 새 아파트가 많은 데다 최근 새 아파트 분양으로 지역 인기가 살아난 것도 전체 아파트 시장을 주목하게 하는 데 한몫했다. 광진구 아파트값 상승률은 5.19%를 기록했다. 마포, 용산과 함께 한강변을 끼고 있다는 공통점이 있다. 한강 다리만 건너면 강남과 연결되는 데다 광나루 인근 인기 아파트 가격 상승과 재건축 영향을 받았다. 광진구와 붙은 성동구도 4.74% 올라 인기가 식지 않았다. 이 밖에 종로(4.06%), 중구(4.80%)도 강남권 평균 아파트값 상승률보다 많이 올랐다. 직주근접 편리성에도 그동안 상대적으로 저평가됐던 지역이다. 반면 강남(4.67%)·서초구(3.92%) 아파트값은 상대적으로 가격 상승률이 낮았다. 재건축 아파트 규제 강화, 보유세 개편 논의에 따른 관망세로 투자 수요가 줄었기 때문으로 풀이된다. 양천구 역시 재건축 아파트 규제 영향을 받아 3.77% 오르는 데 그쳤다. 서울 용산 지역 부동산중개업자들은 “GTX 개발, 미군기지 이전 이후 개발계획 등이 확정되면 아파트값은 다시 상승할 것 같다”고 내다봤다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

전국 아파트 매매가는 0.05% 하락했다. 보유세 강화 발표가 나왔지만, 서울 아파트값 상승폭은 3주 연속 확대됐다. 서울 아파트값은 0.10% 상승했다. 비강남권 아파트값을 중심으로 오름폭이 커진 것으로 풀이된다. 용산구 아파트값이 0.18% 올랐고, 종로구도 0.18% 상승했다. 강남 4구는 0.05% 하락했다. 지방 아파트값은 0.12% 내려 낙폭이 확대됐다. 전국 아파트 전셋값은 0.10% 내렸다. 서울 아파트 전셋값은 19주 만에 하락세를 멈추고 보합 전환했다. 강남권은 0.08% 하락하며 낙폭이 커졌지만 양천구(0.18%), 중랑구(0.17%), 종로구(0.16%) 등은 강세를 나타냈다. 지방은 전셋값도 약세를 이어 갔다. 경남은 0.33% 떨어졌고, 거제시는 1.27%나 내렸다.

올 전국 아파트값 0.19% 내려도 수도권은 누적 상승률 1.53% 과천·하남 등 ‘로또 청약’ 열풍 지방엔 미분양 주택 80% 몰려 창원·거제 등 10% 넘게 하락 지역 격차 감안한 정책 추진해야서울·수도권과 지방 주택시장이 초(超)양극화 시대를 맞았다. 전반적인 주택시장 침체 속에서도 서울과 일부 수도권 도시 아파트값은 전국 평균 상승률보다 5~6배 오른 반면 지방 도시 아파트값은 5~6배 하락했다. 청약시장도 극명하게 갈린다. 서울과 수도권에서는 ‘로또 아파트’로 불리면서 청약 열풍이 불고 있지만, 지방에서는 미분양 아파트가 쌓이고 있다. 서울과 지방의 주택시장이 격차를 보이는 것은 일시적인 현상이 아니라 굳어지는 분위기다. 특히 지방 주택시장 붕괴는 지역 경제 기반이 무너지면서 생긴 현상이라서 회복이 어려울 것으로 전망된다. 올해 들어 서울 재건축 아파트값 상승폭은 둔화했지만 누적 상승률은 여전히 오름세다. 한국감정원이 발표하는 주간 아파트값 변동률에 따르면 올해 들어 전국 아파트값은 0.19% 내려갔다. 그러나 지역별 변동률은 큰 차이를 보인다. 수도권은 누적 상승률이 1.53%지만 지방 아파트값은 같은 기간 1.82% 하락했다. ●서울 송파 6% ↑ vs 경남 창원 6% ↓ 지역별 세분화된 변동률은 더 큰 차이를 보인다. 서울은 3.77%, 경기는 0.53% 올랐다. 반면 경남은 4.83%, 울산은 4.49%, 경북은 3.19% 하락했다. 아파트값 하락세는 중부권도 예외가 아니다. 세종을 빼고는 충남이 3.66%, 충북은 3.40% 각각 떨어졌다. 서울에서도 강남권(강남·서초·송파·강동구) 아파트값은 5.10% 올랐다. 같은 기간 송파구 아파트값은 무려 6.28%, 강동구는 5.54%나 상승했다. 서울과 붙은 수도권 도시 아파트값도 천정부지로 올랐다. 과천은 6.55%, 성남 분당구 아파트값은 무려 9.90%가 올라 전국 최고 상승률을 기록했다. 반면 지방 아파트값 하락은 3년째 이어지고 있다. 특히 지난해 8월 이후로는 하향 곡선을 유지하고 낙폭도 점차 커지는 추세다. 조선·기계산업 침체가 심한 경남지역에서 시작된 아파트값 하락세는 울산, 전북 등으로 번지더니 충남·북까지 확산했다. 경남 아파트값은 4.83%, 울산은 4.49% 떨어졌다. 충남은 3.66%, 충북은 3.40% 빠지면서 아파트값 하락세가 중부권으로 확산하고 있다. 특히 지방 경제를 떠받치던 중심 산업이 무너진 도시는 추락의 끝이 보이지 않는다. 창원시 아파트값은 6% 가까이 하락했다. 창원시는 전국에서 집값이 많이 내려간 도시 가운데 한 곳. 반림동 현대아파트 84㎡는 2억 2000만원을 호가한다. 이 아파트는 2015년 10월 3억 5200만원을 기록했던 아파트다. 최근 3년 동안 가격 하락이 이어지면서 10년 전 가격과 비슷한 수준까지 떨어졌다. 창원, 거제시의 최근 1년간 가격 하락률은 두 자릿수를 넘는다. 창원 11%, 거제시는 14% 정도 떨어졌다. 거래량 감소 추이는 전국적인 현상이지만 속을 들여다보면 내용이 다르다. 서울 아파트 거래량 감소는 투자 불확실성이 해소되지 않아 생긴 일시적 현상이다. 재건축 사업에 대한 규제 강화, 각종 부동산 세금 부담이 예고되면서 투자 수요가 감소해 거래량이 줄었다고 보면 된다. 대기 수요는 여전하다는 얘기다. 반면 지방은 거래 절벽 수준이다. 지방 아파트 거래량 감소는 기반 산업 침체가 가장 큰 원인이다. 투자 수요는 법과 정책이 바뀌거나 완화되면 다시 살아나지만, 지역 경제가 고꾸라지면서 생긴 주택 거래 감소는 오래가고 쉽게 회복되지 않는다. 거제시는 조선산업이 활황일 때는 불티나게 거래됐지만, 최근에는 월간 아파트 거래량이 고작 10~20건에 불과하다. ●청약 열기 후끈 vs 미분양 물량 증가 청약시장도 양극화가 고착됐다. 서울과 경기도 과천, 성남, 하남시 등은 로또 아파트 열풍이 불 정도로 후끈 달아올랐다. 지난달 동양종합건설이 하남에서 분양한 미사역 파라곤 아파트 평균 청약경쟁률은 무려 104.9대1을 기록했다. 시세차익을 얻을 수 있다는 기대감으로 청약통장 가입자들이 대거 몰렸기 때문이다. 그러다 보니 청약자 가운데 가점 만점자도 속출하고 있다. 서울 재건축 아파트단지와 수도권 택지지구 아파트 분양은 당분간 청약 열기가 이어질 것으로 보인다. 반면 지방 아파트 청약시장은 미분양 물량이 쌓이고 있다. 5월 말 현재 전국 미분양 아파트는 5만 9836가구로 집계됐다. 이 중 5만 3가구가 지방 도시 미분양 아파트다. 경남은 1만 4955가구로 연초보다 3000가구 가까이 증가했고, 경북 미분양 아파트도 7455가구나 된다. 중부권 미분양 물량도 증가하고 있다. 충남지역에서만 주인을 찾지 못한 아파트가 9111가구나 쌓였다. 충북은 4537가구, 강원은 4883가구가 미분양 물량으로 남았다. 올해 4월까지 건설사들이 분양한 아파트 단지는 137개 단지. 서울 11개 단지는 1순위 청약이 마감됐고 경기도는 41개 단지 중 20개 단지에서 미분양이 발생했다. 경기도는 워낙 분양 물량이 집중돼 단기간 미분양 물량이 늘어난 것으로 분석된다. 그러나 지방에서는 미분양 물량이 소진될 기미를 보이지 않고 있다. 광역시를 뺀 지방에서 공급된 51개 단지 가운데 27개 단지에서 미분양이 발생했다. 준공 후 미분양으로 남아 있는 불 꺼진 아파트는 전국적으로 1만 2722가구인데 이 중 1만 257가구가 지방에 몰려 있다. 충남에 2863가구, 경기 1880가구, 경북 1615가구, 경남 1599가구, 충북 1329가구 순이다. 김덕례 주택산업연구원 연구실장은 “주택시장 양극화의 틈을 좁히려면 지역격차를 감안하고 사회적 논의를 기반으로 하는 균형감 있는 주택정책을 추진해야 한다”고 지적했다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

전국적으로 아파트 매매가는 0.05%, 전세가격은 0.11% 하락했다. 서울 매매가는 0.07% 상승했다. 강북 14개 구 매매가격이 0.10% 상승하면서 상승폭이 다소 확대됐다. 반면 강남 4구는 0.04% 떨어졌으나 낙폭은 지난주(0.06%)보다 줄었다. 강남구와 송파구는 각각 0.09% 떨어졌다. 지하철 9호선 연장 호재가 있는 강동구는 0.10% 올랐다. 양천구는 보합세를 유지했다. 용산(0.08%)·마포(0.13%)·강북(0.15%)·금천(0.14%)·관악구(0.33%) 등은 오름폭이 확대됐다. 지방 아파트값은 0.11% 내리며 낙폭이 커졌다. 전국 전셋값은 0.11% 하락하며 약세가 이어졌다. 서울은 0.01% 하락했고 수도권은 0.10% 떨어졌다. 지방은 0.12% 떨어졌다.

전문가가 본 정부의 마지막 압박 카드 22일 윤곽을 드러낸 종합부동산세 개편안은 고가 주택을 여러 채 갖고 있는 다주택자들을 겨냥한 정부의 마지막 압박 카드다. 대통령 직속 정책기획위원회 산하 재정개혁특별위원회가 이날 공개한 개편안 중 가장 강력한 방안(공정시장가액비율 연 10% 포인트 인상+최고세율 2.5%로 인상)이 도입되면 다주택자들은 세금을 최대 37.7% 더 내야 한다. 세 부담이 커진 다주택자들은 지금이라도 집을 내다 팔지, ‘버티기’로 일관할지 선택의 기로에 서게 됐다. 이명박 정부에서 사실상 무력화됐던 종부세가 다시 참여정부 수준의 위상을 되찾을 것이라는 평가가 나온다. 전문가들은 종부세 개편으로 당장 시장의 강한 충격이나 급락은 없을 것으로 예상했다. 다만 이번 개편안이 일종의 권고안이라는 점에서 다음달 말 발표할 세제 개편안에 어떤 내용이 담기느냐에 따라 주택시장의 향배가 결정될 것으로 보인다. 건국대 심교언 부동산학과 교수는 “재정특위가 발표한 대안 가운데 공정시장가액비율을 점진적으로 올리는 방안이 가장 유력하다”면서 “이렇게 되면 단기적으로 시장에 큰 충격은 거의 없을 것”이라고 평가했다. 심 교수는 “이번 개편안은 참여정부가 도입한 종부세와 내용과 성격 측면에서 비슷하다”면서 “종부세 개편 논의와 별개로 금리 인상 가능성 및 강남 아파트값이 고점까지 올랐다는 인식 등이 복합적으로 작용해 결과적으로 집값은 떨어질 것”이라고 분석했다. 종부세 인상이 뛰는 집값을 잡는 근본적인 대책이 될 수 없다는 지적도 나온다. 정부는 앞서 ‘투기 세력과의 전쟁’을 선포하고 8·2 부동산 대책 등을 통해 고강도 규제책을 내놓았다. 서울 전 지역 투기지역 지정, 재건축 초과이익 환수제 및 안전진단 강화, 다주택자 양도세 중과 등이 대표적이다. 재정특위 역시 종부세 강화 논의 배경으로 급격한 주택 가격 상승 억제 및 가격 변동폭 완화를 꼽았다. 연세대 김정식 경제학부 교수는 “집값이 오르는 원인은 교통 인프라, 공급 부족 등 따로 있다”며 “참여정부에서도 경험했듯이 종부세 강화만 갖고는 치솟는 강남 아파트 가격을 잡을 수 없다”고 지적했다. 장진복 기자 viviana49@seoul.co.kr

하반기에는 집값이 본격적인 조정 국면에 진입하고, 서울과 지방 주택시장이 극명한 대조를 보일 것이라는 전망이 나왔다. 21일 부동산114 주최로 서울 종로구 포시즌스호텔에서 열린 ‘부동산 시장 진단과 전망’ 포럼에서 전문가들은 한결같이 하반기에는 주택시장의 하방 압력이 커질 것이라고 예상했다. 김덕례 주택산업연구원 연구실장은 “하반기에 재고 아파트 가격이 약세를 지속하고 매매거래량도 감소할 것”이라며 “특히 서울 아파트값도 지난해 하반기 이후 하방 압력이 확대돼 고점을 형성하고 나서 2월부터는 상승률이 둔화하고 있다”고 진단했다. 김 실장은 특히 “지방 아파트 시장은 3년 전부터 가격이 내려가고 미분양 아파트 물량이 늘어나고 있다”며 “수도권과 달리 주택시장 경착륙을 걱정해야 한다”고 주장했다. 분양시장은 서울과 경기 일부, 지방 광역시 등을 중심으로 국지적인 청약 호조를 이어 가겠지만, 지방 도시에서는 미분양이 확대될 것으로 내다봤다. 주원 현대경제연구원 경제연구실장은 주택시장의 단순 수요·공급 외의 관점에서도 주택시장의 경착륙을 우려했다. 주 실장은 “가계부채가 임계치에 도달했고 대출 규제도 옥죄는 추세’라며 “최근 3년간 사상 최대의 물량이 공급된 것에 비해 이를 받아들일 수요가 부족해 주택시장은 장기 침체에 빠질 수 있다”고 말했다. 토론에 나선 오지윤 한국개발연구원 부연구위원은 “공급물량 증가로 전세가격 하락, 주택 규제 강화 등이 집값 하방 압력으로 작용할 것”이라며 “다만 청약 결과 등을 참작하면 서울 일부 지역을 중심으로 잠재적 주택 구매 수요가 상존한다”고 진단했다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

강남4구 전체로 내림세 확대 하반기 물량 쏟아져 더 내릴 듯 서울 송파구 잠실 일대의 아파트 전셋값 움직임이 심상치 않다. 85㎡ 아파트 기준으로 연초보다 많게는 2억원 정도 빠져 역전세난도 우려되고 있다. 오는 12월 9510가구에 이르는 ‘헬리오시티’ 아파트 입주를 앞두고 전세 물건이 쏟아졌기 때문이다. 전셋값 하락은 강남권(강남·서초·송파·강동구) 전체로 번지는 모양새다. 18일 송파구 잠실·가락동 일대 부동산 중개업소에 따르면 잠실 엘스아파트 84㎡ 전셋값은 지난해 말 7억 5000만~8억원을 호가했지만, 지금은 6억 5000만원으로 떨어졌다. 저층 아파트는 6억원까지 추락했다. 잠실 레이크팰리스 아파트 84㎡의 전셋값은 7억 5000만원으로 최근 한 달 새 1억 4000만원 내렸다. 지난 1월에 8억 5000만원까지 거래됐던 신천동 파크리오 아파트 84㎡는 6억 5000만원으로 떨어졌다. 잠실 일대 중개업소에는 급전세 물건도 쌓이고 있다. 특히 헬리오시티 입주 예정자 가운데 직접 입주하지 않고 전세를 놓으려는 수요가 늘고 있어 전셋값은 더 떨어질 전망이다. 세입자 구하기 경쟁이 일어나면서 연초 9억원까지 갔던 84㎡ 전세는 7억원으로 떨어졌다. 송파구 일대 전셋값 하락의 원인은 물량 공급 확대에서 찾을 수 있다. 올해 송파구에 새로 입주하는 아파트는 1만 548가구로 지난해(3086가구)보다 3배가 넘는 물량이다. 특히 헬리오시티 입주 물량은 올해 강남권 아파트 입주 물량의 61%에 이른다. 인근 위례신도시 등의 아파트 입주 물량 증가도 수요를 분산시켜 송파구 아파트 전셋값을 끌어내렸다. 전셋값 하락은 통계로도 증명된다. 한국감정원 주간 아파트값 동향에 따르면 지난주 송파구 전셋값은 0.31% 떨어졌다. 올해 들어 모두 4.12%가 빠졌다. 서울 25개 자치구 가운데 하락폭이 가장 크다. 전셋값 하락은 헬리오시티 아파트 입주가 시작되는 오는 12월부터 본격화할 전망이다. 잠실 J공인중개사사무소 대표는 “입주 6개월을 앞두고 부는 전셋값 하락은 미풍에 불과하다”며 “하반기에는 대규모 물량 공급 후폭풍이 몰아치고 강남권 전체에서 역전세난을 걱정해야 할 것”이라고 전망했다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

청약 10명 중 7명 85㎡ 이하 몰려 가격 상승률도 중대형보다 높아 주택시장을 중소형 아파트가 주도하고 있다. 최근 1년간 거래된 아파트 10채 중 8채가 중소형 아파트이고, 신규 아파트 청약자 10명 중 7명이 중소형에 몰렸다. 17일 한국감정원에 따르면 최근 1년(2017년 4월~올 4월) 수도권에서 거래된 아파트는 모두 36만 9346가구이고, 이 중 85㎡ 미만 중소형 아파트 매매 거래량이 29만 7776가구로 집계됐다. 전체 거래량의 80.62%가 국민주택규모 이하인 셈이다. 매매량이 많은 만큼 중소형 아파트가 중대형 아파트값보다 상승률이 높았다. 부동산114에 따르면 전달 수도권 아파트 3.3㎡당 평균가격은 60㎡ 이하가 1413만원, 60~85㎡ 이하는 1446만원으로 5년 전(2014년 5월)보다 각각 37.59%, 31.81% 올랐다. 반면 85㎡ 초과 아파트값은 1631만원으로 같은 기간 24.60% 오르는 데 그쳤다. 핵가족이 보편적인 가족 형태로 자리 잡으면서 중소형 평면을 선호하는 수요자가 늘었기 때문이다. 부동산시장이 실수요 중심으로 전환되면서 가격 부담이 비교적 낮고 환금성이 높은 중소형 아파트에 몰리는 것도 원인으로 꼽힌다. 청약시장에서도 중소형 아파트 인기가 압도적이다. 지난 1년간(2017년 5월~올 5월) 수도권에서 분양한 아파트 청약자 수는 95만 2551명이고, 이 중 중소형 아파트 청약자가 72만 7077명으로 76.33%를 차지했다. 이를 반영, 건설업체들도 중소형 아파트 공급에 집중하고 있다. 현대건설은 인천 남구 용현·학익 7블록에서 ‘힐스테이트 학익’ 아파트 616가구를 분양한다. 모두 73~84㎡로 설계됐다. 신한종합건설㈜은 경기 김포시 감정동에서 59~75㎡로 설계된 ‘김포센트럴헤센’ 아파트 845가구를 분양한다. HDC현대산업개발은 경기 여주시 현암동에서 ‘여주 아이파크’ 아파트 526가구를 분양한다. 이 아파트는 84㎡ 단일 형이다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

부담금 피한 단지는 1조 이상↑ 서울 재건축 아파트값 움직임이 초과이익부담금 부과 여부에 따라 크게 엇갈리는 것으로 나타났다. 17일 부동산114에 따르면 서울 재건축 추진 아파트 139개 단지 9만 3000가구 중 재건축 초과이익환수제 대상인 5만 9912가구의 시가총액은 97조 6411억 6000만원으로 조사됐다. 역대 최고가를 기록했던 지난 4월 말(97조 7574억원)과 비교해 1162억 4000만원 감소했다. 특히 강남 4구(강남·서초·송파·강동구)의 초과이익 부담금 대상 아파트 시가총액은 85조 8614억 1000만원으로, 4월 말(86조 141억 7000만원)보다 1527억 6000만원(0.18% 하락) 줄어 감소폭이 평균보다 컸다. 송파구의 부담금 대상 아파트 시가총액은 18조 3658억 5000만원으로 4월 말(849억 3000만원)보다 무려 0.46% 하락했다. 부담금을 내야 하는 강남구 개포동 주공고층5단지 83.15㎡ 시세는 지난 4월에 17억 1000만원까지 올랐으나, 지난주 조사에서는 16억 6500만원으로 4500만원 떨어졌다. 실거래가도 떨어졌다. 대치동 은마아파트 84.4㎡는 4월 17억 2000만원에서 5월에는 17억원으로 신고됐다. 송파구 잠실 주공5단지 76.5㎡도 4월에 18억 2000만원까지 팔렸으나 5월 신고가는 17억 4000만원으로 조사됐다. 올해 재건축 초과이익환수제가 부활하고, 지난달 서초 반포현대의 조합원당 부담금 부과 예정액(1억 4000만원)이 발표된 이후 그동안 재건축 조합이 예상했던 부담금 규모가 훨씬 커질 수 있다는 전망이 나오면서 ‘부담금 공포’가 확산했기 때문으로 분석된다. 반면 지난해 말 이전에 관리처분인가를 신청해 재건축 부담금을 내지 않아도 되는 아파트는 상대적으로 값이 많이 올랐다. 부담금 부과에서 벗어난 서울 재건축 단지 3만 3109가구(40개 단지)의 시가총액은 52조 5643억 3000만원으로, 4월 말(51조 5364억 2000만원)보다 1조원 이상 늘어났다. 수억원대의 재건축 부담금을 내지 않게 되자 호가가 오르거나 부담금 부과 아파트보다 하락폭이 덜했기 때문이다. 이미윤 부동산114 책임연구원은 “7월 이후 주요 재건축 아파트 단지의 부담금 예정액이 통보되면 부담금 부과 여부에 따른 가격 차별화가 더욱 뚜렷해질 수 있다”고 말했다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

보유세 개편 논의, 대출금리 상승, 공급물량 증가 등으로 전국 아파트 매매가격과 전셋값이 함께 떨어졌다. 전국적으로 매매가격은 0.05% 하락했다. 서울 아파트값은 2주 연속 상승폭이 둔화했다. 계속 올랐던 경기 과천시 아파트값은 36주 만에 내림세로 돌아섰다. 서울 아파트값은 0.02% 올라 상승률은 둔화했다. 재건축 초과이익환수 부담금 부과를 앞두고 강남4구는 0.09% 떨어져 낙폭은 다소 작아졌다. 강북권 아파트값은 0.06% 올랐다. 성북구는 싼 매물들이 소진되며 0.15% 올랐고 용산구는 상승세를 멈췄다. 전셋값은 0.10% 떨어졌다. 입주물량 증가 영향이 컸다. 서울 전셋값은 0.04% 떨어졌지만 하락폭은 작아졌다. 강남4구의 전셋값 하락률도 0.13%로 떨어졌다. 용산·마포구는 비교적 낙폭이 커졌다.

서울 강남권 아파트값 하락 폭이 확대되면서 한강 이남 11개 구의 아파트값이 8개월 만에 하락세로 전환했다. 수도권 아파트값도 70주 만에 약세로 돌아섰다. 재건축 초과이익환수 부담금 등 악재가 많은 강남 4구(강남·서초·송파·강동구)가 0.11% 하락해 전주(-0.05%)보다 낙폭이 커졌다. 특히 강남구 아파트값은 0.18% 떨어져, 서울 시내 25개 구 가운데 하락폭이 가장 컸다. 송파구(-0.17%)·서초구(-0.03%)도 지난주보다 낙폭이 커졌다. 수도권의 아파트값도 0.01% 하락했다. 70주 만에 하락세로 돌아섰다. 지방 아파트값은 0.09%나 하락했다. 경남은 0.22% 떨어졌고 울산도 0.21% 하락했다. 아파트 전셋값도 입주물량 증가 등의 영향으로 0.13% 떨어져 낙폭이 확대됐다. 서울 전셋값도 0.11% 떨어져 하락폭이 커졌다. 지방 아파트 전셋값은 하락세를 이어 갔다.

자동차·조선·기계산업 등이 몰락한 지방 도시의 주택시장이 공황 상태에 빠져들었다. 아파트값이 분양가 이하로 떨어진 곳이 수두룩하지만 거래는 사실상 중단 상태다. 미분양 아파트 물량도 갈수록 증가하는 등 주택시장이 깊은 침체에 빠져들었다. 불황이 오래갈 것으로 예상되면서 부동산 업계에서는 주택시장 붕괴를 걱정하는 눈치다.전북 군산시 조촌동 현대아파트 92㎡는 7년 동안 가격이 오르지 않았다. 부동산114에 따르면 이 아파트는 2011년 12월 1억 2000만원을 찍고 나서 거의 가격 변동이 없었다. 7년 동안 가격이 오르지 않았다는 것은 물가상승이나 금융비용 등을 참작할 때 값이 내려간 것이나 다름없다. 지난 4월에는 1억원으로 떨어졌다. 지난 3월 준공된 조촌동 군산디오션시티 푸르지오 아파트(1400가구)는 새롭게 떠오르는 주거지역인 데다 대형 업체가 지은 아파트라서 가격 상승이 예상됐지만, 지금은 세입자를 구하지 못해 빈집으로 방치된 아파트도 많다. 옆 블록에는 오는 11월 디오션시티 e편한세상 아파트 854가구가 추가 입주할 예정이다. 군산시내 아파트 월간 거래 건수는 40여건에 불과할 정도로 시장이 침체했다. 한 부동산중개업자는 “현대중공업 군산조선소와 한국GM 군산공장은 군산 산업을 떠받쳤던 기둥이었다”며 “한꺼번에 기둥 2개가 무너지면서 군산 경제는 혼란에 빠졌다”고 말했다. 이어 “아파트 거래계약서를 작성한 지 1년이 넘었다”며 “직장을 잃은 근로자가 늘고 아파트값이 떨어지면서 주택시장은 공황 상태”라고 말했다. 경남 거제시 주택시장도 깊은 수렁에 빠졌다. 거제도 경제를 떠받쳤던 조선산업이 기울면서 부동산중개업소는 아파트 거래가 끊겨 개점휴업 상태다. 거제시 월간 아파트 거래량이 고작 10~20건이다. 이런 현상이 1년 이상 이어지는 가운데 주택시장은 깊은 침체에 들어갔다. 조선산업 호황이 지속할 것을 기대하고 건설사들이 아파트 공급 물량을 늘렸지만, 지금은 미분양 물량 처리에 고심하고 있다. 최근 3년간 준공된 아파트가 1만 923가구이고 앞으로 1년 안에 3087가구가 추가로 입주할 예정이다. 창원시는 전국에서 집값이 많이 내려간 도시 가운데 한 곳이다. 조선·기계산업의 쇠퇴로 젊은 직장인들이 줄어들고 주택 실수요가 사라졌기 때문이다. 반림동 현대아파트 84㎡짜리는 2억 2000만원을 호가하고 있다. 2015년 10월 3억 5200만원을 기록했던 아파트다. 최근 3년 동안 가격 하락이 이어지면서 10년 전 가격과 비슷한 수준까지 떨어졌다. 이들 지역은 집값 하락과 거래량 급감뿐만 아니라 미분양 아파트도 늘고 있다. 국토교통부 통계에 따르면 군산에만 미분양 아파트가 728가구나 된다. 전북 전체 미분양 물량(1651가구)의 절반 정도를 차지한다. 창원 미분양 아파트는 6137가구, 거제는 1758가구나 된다. 두 도시의 미분양 물량이 경남 전체 미분양 물량(1만 3149가구)의 60%를 차지한다. 이 밖에 통영(1414가구), 사천(1190가구), 김해(1296가구) 등 경남 남해안 ‘중공업 벨트’가 ‘미분양 벨트’로 변하고 있다. 장희순 강원대 교수는 “도시를 떠받치던 산업이 몰락하면 일자리가 줄어들고, 젊은층의 생산인구가 감소해 주택 시장은 직격탄을 맞을 수밖에 없다”며 장기 침체를 예상했다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

매수자 실종에 가격 하락폭 확대 ‘부담금 폭탄’ 조합 사업속도 늦춰서울 아파트 시장이 삼각파도에 얼어붙었다. 거래 실종과 가격 하락, 사업 지연으로 심한 몸살에 걸렸다. 재건축 초과이익 환수제 부활에 따른 부담금 폭탄이 현실화된 데다 보유세 강화 움직임으로 투자 수요가 끊겼기 때문이다. 서울 아파트 거래량은 반 토막으로 줄어들었다. 올해 서울 지역 아파트 거래량은 1~3월까지만 해도 달마다 1만건을 넘었다. 그러나 지난달 서울 아파트 거래 물량은 6287가구로 급감했다. 이달에는 25일 현재 4868가구로 월간 거래량이 5000여 가구 이하로 떨어질 것으로 보인다. 특히 재건축 아파트가 몰려 있는 강남 3구의 아파트 거래량 감소 폭이 크다. 재건축 아파트 거래량 감소가 전체 주택시장 침체를 주도하고 있다는 증거다. 강남구 대치동 은마아파트는 4424가구에 이르는 대단지이지만 지난달 단 한 건도 팔리지 않았다. 1년 전 5월과 비교하면 4분의1 수준으로 줄어들었다. 강남구의 경우 지낸해 5월에는 628건이 거래됐지만, 이달에는 154건에 불과하다. 서초구도 645건에서 166건으로 줄어들었다. 송파구는 848건에서 197건으로 쪼그라들었다. 짧은 기간이지만 가격도 점차 내려가고 있다. 재건축 대상 아파트값 하락이 눈에 띈다. 국토교통부 통계에 따르면 지난해 서울 재건축 아파트 값은 단기간에 폭등했다. 지난해 3월 서울 강남구 압구정 현대아파트2차 198㎡는 33억 4000만원에 팔렸지만 12월에는 43억 9900만원에 거래됐다. 최근에는 거래가 이뤄지지 않아 시세조차 파악하기 어렵다. 부동산중개업소에는 매도 희망 가격이 42억~43억원으로 나왔지만, 매수자가 없어 실제 거래는 이보다 낮은 가격에 이뤄질 수 있다. 대치동 은마아파트도 비슷한 흐름이다. 올해 1월 76㎡ 아파트 실거래가는 16억 1000만원을 기록했다. 그러나 3월에는 같은 면적의 아파트가 15억 2000만∼15억 5500만원에 실거래됐다. 송파구 잠실주공5단지 아파트도 최근 로열층 매물이 기존 하한가보다 낮게 거래됐다. 통계도 이를 뒷받침한다. 부동산114에 따르면 지난주 서울 재건축 아파트 값 주간 하락폭은 0.01%에서 0.05% 하락으로 확대됐다. 특히 송파구(-0.29%)는 강남 3구 중 가장 하락폭이 컸다. 재건축 사업 추진 자체도 힘을 잃고 눈치 보기에 들어갔다. 상당수의 재건축 조합이 부담금을 줄이려고 사업 시기를 늦추는 방향으로 조절하고 있다. 전문가들은 보유세 개편안까지 드러나면 투자 분위기는 더욱 위축될 것으로 내다봤다. 임대료 인상률 상한선을 연간 5%에서 연간 2.5%로 줄인 법률 개정도 미미하게나마 투자 수요 감소에 영향을 줄 수 있다고 전망했다. 장희순 강원대 교수는 “주택시장은 가격 하향 안정세가 이어지고, 거래량이 급감하는 침체기에 접어들었다”고 진단했다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

전국 아파트값은 0.05% 하락해 4년 9개월 만에 최대 낙폭을 기록했다. 지방 아파트값은 0.09%나 빠져 5년 10개월 만에 가장 큰 폭으로 내렸다. 지역 주력 산업 쇠퇴와 경기 침체, 공급물량 증가 탓이다. 조선업 불황을 겪는 거제시 등 경남 지역은 0.33%나 하락했다. 충남·충북도 각각 0.14% 하락했다. 서울 강남 4구 아파트값은 0.05% 하락해 전주 낙폭(-0.04%)보다 커졌다. 재건축 부담금 예정액 공개 이후 재건축 아파트 매수세가 줄어들고, 보유세 강화 움직임에 수요가 줄었기 때문이다. 서초구는 0,02% 떨어졌고, 강남·송파구는 각각 0.08% 하락해 지난해 ‘8·2 부동산 대책’ 이후 가장 큰 폭으로 내렸다. 도심권은 용산구(0.09%)의 강세로 0.11% 올랐다. 전국 아파트 전셋값은 입주 물량 증가로 0.11% 하락했다. 서울은 평균 0.08% 떨어졌지만, 강남구는 0.29%, 송파구는 0.24% 떨어져 강남권(-0.30%) 하락폭이 컸다.

반포현대 조합원 이익 크게 감소 “진작 팔지 못한 것이 후회스럽다” 이촌동 등 일부선 일반분양 포기 안전진단 남은 곳은 사업 불투명 가격 하락 등 시장 침체 확산 우려재건축초과이익환수제(재초제) 부활에 따른 초과이익 부담금이 부과되자 서울 재건축 아파트 시장이 혼란에 빠졌다. 부담금이 예상했던 수준을 뛰어넘자 조합들은 사업 시기를 조절하고, 사업 방식을 변경하는 등 대책 마련에 나섰다. 부담금 부과를 피한 단지는 개발이익을 고스란히 챙길 수 있어 가슴을 쓸어내렸다. 올해 들어 시장이 급랭하고 있는 재건축 아파트 시장은 부담금 윤곽이 드러나면서 더욱 얼어붙을 것으로 전망된다. ●사업 추진 빠른 곳은 반사이익 기대 재건축 아파트 단지라고 모두 울상은 아니다. 재초제 부활에 따른 부담금은 모든 재건축 단지에 적용되는 것은 아니다. 사업시행 인가와 시공사 선정을 마친 재건축 아파트 단지 가운데 지난해 말까지 구청에 관리처분 인가를 신청한 곳은 부담금 부과 적용 대상에서 빠진다. 사업 추진이 빠른 단지는 상대적으로 반사이득이 기대된다. 재초제 적용을 피한 단지는 사업이 탄탄대로를 걸으면서 조합원들은 최대의 개발 이익도 챙길 수 있게 된 것이다. 지난해 말 부담금 적용을 피하고자 서둘러 관리처분을 신청한 서울 서초구 반포1단지 1·2·4주구를 비롯한 강남권 대형 재건축 단지 10여곳은 부담금을 내지 않아도 된다.지난해 말 신청한 단지의 관리처분 인가 여부는 구청이 정하지만 일단 모두 통과했다. 국토교통부가 인가 전에 전문기관의 철저한 검증을 요구했지만, 구청이 자체 검증으로 인가해 줬다. 그러나 사업 추진이 더뎌 부담금을 내야 하는 단지는 반포 현대아파트처럼 조합원의 이익이 많이 줄어들 전망이다. 시공사 선정을 앞둔 반포주공1단지 3주구, 강남구 대치쌍용2차 아파트 등도 곧 부담금 부과액이 결정될 것으로 보인다. 건설업체와 시공 계약을 마치면 한 달 안에 구청에 부담금 예정액 산출 자료를 제출해야 하기 때문이다. 구청은 조합에서 받은 자료를 토대로 30일 안에 최종 부담 금액을 조합에 통지한다. ●개발이익 줄이려 사업 속도조절 부담금 폭탄 쇼크로 조합마다 비상이 걸렸다. 재건축 사업 방식을 변경하거나 추진 일정을 늦추는 단지도 등장했다. 재건축을 접고 리모델링으로 바꾸는 경우도 나올 수 있다. 강남구 개포주공5단지는 애초 계획과 달리 재건축 추진위원회 구성을 내년으로 미루기로 했다. 개포주공6·7단지도 추진위 설립을 일단 연기했다. 부담금을 피할 수는 없지만, 부담금 산정의 기준이 되는 개발이익을 최대한 줄이기 위해서다. 개발이익은 사업 종료 이후 주택가격에서 사업 개시 시점 주택가격과 정상 상승분 가격, 개발비용을 빼고 산정하기 때문이다. 지난해부터 올해까지 큰 폭으로 오른 집값을 내년 공시지가에 반영하면 사업 개시 시점 주택가격을 높여 개발이익과 부담액을 줄일 수 있다는 계산이다. 개발이익을 줄이려고 일반분양을 포기하고 1대1 재건축 사업을 결정한 단지도 있다. 용산구 이촌동 왕궁아파트, 강남구 압구정동 특별계획 3구역, 서초구 반포동 강남원효성빌라, 광진구 광장동 워커힐아파트 등이 조합원 가구수만큼만 지어 일반분양을 포기했다. 개발이익을 줄여 재건축 부담금을 최소화하고, 사업 이후 시세 상승을 기대하자는 전략이다. ●안전진단 강화로 사업 자체 흔들 안전진단을 통과하지 못한 단지는 사업 추진 자체가 흔들리고 있다. 안전진단 단계를 넘어서면 시공사 선정, 사업인가신청 등의 절차를 밟아 관리처분 인가를 받는다. 재초제 부담금은 피할 수 없지만, 사업을 추진하기 위한 행정적 걸림돌은 제거돼 추진할 수 있다. 재건축 안전진단 기준이 강화돼 지금까지 구청이 좌지우지했던 안전진단 과정에 전문 공공기관이 참여해 꼼꼼히 따지도록 했기 때문이다. 지난해 말 기준으로 준공 연한 30년이 지난 아파트 가운데 안전진단을 받지 못한 아파트가 10만 3822가구나 된다. 양천구, 노원구, 송파구 등 대규모 단지가 여기에 해당한다. ●조합원 지위 양도 금지돼 ‘발동동’ 부담금 부과 윤곽이 드러나면서 조합원들은 깊은 한숨만 내쉬었다. 반포 현대아파트 조합은 오는 24일 조합원 총회를 열고 부담금 부과 사안을 논의하기로 했다. 부담금 통보를 앞둔 조합들도 긴급회의를 여는 등 대책을 논의하고 있지만, 해결책은 없어 보인다. 반포1단지 3주구 한 주민은 “수억원의 부담금을 어떻게 마련해 재건축을 추진할 수 있느냐”며 “진작 팔고 나가지 못한 것이 후회된다”고 말했다. 다른 주민은 “부담금을 낼 수 없다면 집을 팔아서 내라는 것인데, 집을 처분할 퇴로도 없는데 어떻게 하라는 것이냐”고 불만을 터뜨렸다. 서울 등 투기과열지구에서는 조합 설립 이후 1주택 장기 보유자(10년 이상 보유, 5년 이상 거주)를 제외하고는 재건축 조합원의 지위 양도가 사실상 금지됐기 때문이다. 재초제 위헌 공방도 다시 불거질 것으로 보인다. 잠실주공5단지·대치쌍용2차·과천주공4단지 등은 지난 14일 헌법재판소의 위헌 소송 각하 결정에 대한 재심을 청구했다. 다음달 지방선거에서 서초구청장 재선(再選)에 도전한 조은희 자유한국당 후보는 재초제 폐지를 주장했다. 부동산 전문가들은 재건축 아파트 투자가 줄어들고 주택시장 침체가 확산할 수 있다고 내다봤다. 재건축 아파트값은 올해 들어 계속 떨어지고 있다. 보유세를 올리는 쪽으로 세제 개편이 추진되고 있어 재건축 아파트 보유자들의 부담은 커질 수밖에 없다. 반포 주공 아파트 단지 상가에 있는 한 부동산중개업자는 “투자 문의조차 사라져 시장이 급속도로 얼어붙었다”며 “재건축 아파트값은 더 떨어질 것으로 보인다”고 말했다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

개발이익 초과 최대 50% 제한 반포현대 조합원 “재산권 침해” 서울 서초구 반포현대 아파트에 대해 서울 서초구가 재건축 초과이익환수제(재초제) 부담금으로 1인당 1억 3569만원을 통지한 것을 놓고 적정하다는 평가와 함께 지나친 사유재산권 침해라는 평가가 엇갈린다. 또 개발이익금 전부를 내놓는 것인지, 부담금 산정 기준도 관심거리다.재초제는 재건축 사업을 벌여 조합원 1인당 평균 개발이익이 3000만원을 넘으면 초과금액의 최고 50%를 부담금으로 내는 제도다. 2006년 마련돼 2012년 시행됐지만 부동산 경기 침체 등을 이유로 적용이 유예되다가 올해 1월 부활했다. 재초제 부활은 재건축에 따른 막대한 개발이익이 집주인에게만 돌아가는 구조를 개선하고 재건축 대상 아파트값 급등을 막아 전체 주택시장의 투기 수요를 잠재우자는 취지였다. 하지만 조합원들은 “위헌 소지가 있다”고 주장한다. 부담금 산정 과정에서 준공 이후 확정되지 않은 집값 상승분까지 개발이익에 반영하는 등 개인의 재산권을 침해한다는 주장이다. 정부의 판단은 다르다. 국토교통부는 반포현대 아파트 부담금 산정에 대해 “매뉴얼에 따라 적정하게 산정됐다”고 평가하면서 개인의 재산권을 심각하게 침해하지 않는 범위라고 설명했다. 정부가 투입한 세금으로 만든 교육, 문화, 교통 등 기반시설로 생긴 불로소득을 부담금 형태로 환수하는 건 부당할 것이 없다는 입장이다. 용적률 역시 올려줬기 때문에 기존 가구 수보다 많은 아파트를 짓고 일반 분양으로 공사비를 충당하거나 남은 돈(개발이익)을 조합원에게 나눠 줄 수 있다는 것이다. 국토부는 또 재건축 부담금도 정상 주택가격 상승분(연평균 4.1%)과 개발비용을 뺀 초과이익에 대해서만 환수하고 환수 범위도 개발이익 범위에 따라 최대 50%로 제한하기 때문에 과도한 재산권 침해가 아니라고 설명했다. 반포현대 아파트의 경우 정상 주택가격 상승분과 개발비용 401억원을 모두 인정해 주고, 이를 초과하는 이익(조합원당 3억 4000만원가량)에서 1억 3500만원만 부담금으로 거둬들인다. 나머지 2억원의 초과이익은 정상 가격 상승분과 함께 조합원에게 돌아간다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr