자동차·조선·기계산업 등이 몰락한 지방 도시의 주택시장이 공황 상태에 빠져들었다. 아파트값이 분양가 이하로 떨어진 곳이 수두룩하지만 거래는 사실상 중단 상태다. 미분양 아파트 물량도 갈수록 증가하는 등 주택시장이 깊은 침체에 빠져들었다. 불황이 오래갈 것으로 예상되면서 부동산 업계에서는 주택시장 붕괴를 걱정하는 눈치다.전북 군산시 조촌동 현대아파트 92㎡는 7년 동안 가격이 오르지 않았다. 부동산114에 따르면 이 아파트는 2011년 12월 1억 2000만원을 찍고 나서 거의 가격 변동이 없었다. 7년 동안 가격이 오르지 않았다는 것은 물가상승이나 금융비용 등을 참작할 때 값이 내려간 것이나 다름없다. 지난 4월에는 1억원으로 떨어졌다. 지난 3월 준공된 조촌동 군산디오션시티 푸르지오 아파트(1400가구)는 새롭게 떠오르는 주거지역인 데다 대형 업체가 지은 아파트라서 가격 상승이 예상됐지만, 지금은 세입자를 구하지 못해 빈집으로 방치된 아파트도 많다. 옆 블록에는 오는 11월 디오션시티 e편한세상 아파트 854가구가 추가 입주할 예정이다. 군산시내 아파트 월간 거래 건수는 40여건에 불과할 정도로 시장이 침체했다. 한 부동산중개업자는 “현대중공업 군산조선소와 한국GM 군산공장은 군산 산업을 떠받쳤던 기둥이었다”며 “한꺼번에 기둥 2개가 무너지면서 군산 경제는 혼란에 빠졌다”고 말했다. 이어 “아파트 거래계약서를 작성한 지 1년이 넘었다”며 “직장을 잃은 근로자가 늘고 아파트값이 떨어지면서 주택시장은 공황 상태”라고 말했다. 경남 거제시 주택시장도 깊은 수렁에 빠졌다. 거제도 경제를 떠받쳤던 조선산업이 기울면서 부동산중개업소는 아파트 거래가 끊겨 개점휴업 상태다. 거제시 월간 아파트 거래량이 고작 10~20건이다. 이런 현상이 1년 이상 이어지는 가운데 주택시장은 깊은 침체에 들어갔다. 조선산업 호황이 지속할 것을 기대하고 건설사들이 아파트 공급 물량을 늘렸지만, 지금은 미분양 물량 처리에 고심하고 있다. 최근 3년간 준공된 아파트가 1만 923가구이고 앞으로 1년 안에 3087가구가 추가로 입주할 예정이다. 창원시는 전국에서 집값이 많이 내려간 도시 가운데 한 곳이다. 조선·기계산업의 쇠퇴로 젊은 직장인들이 줄어들고 주택 실수요가 사라졌기 때문이다. 반림동 현대아파트 84㎡짜리는 2억 2000만원을 호가하고 있다. 2015년 10월 3억 5200만원을 기록했던 아파트다. 최근 3년 동안 가격 하락이 이어지면서 10년 전 가격과 비슷한 수준까지 떨어졌다. 이들 지역은 집값 하락과 거래량 급감뿐만 아니라 미분양 아파트도 늘고 있다. 국토교통부 통계에 따르면 군산에만 미분양 아파트가 728가구나 된다. 전북 전체 미분양 물량(1651가구)의 절반 정도를 차지한다. 창원 미분양 아파트는 6137가구, 거제는 1758가구나 된다. 두 도시의 미분양 물량이 경남 전체 미분양 물량(1만 3149가구)의 60%를 차지한다. 이 밖에 통영(1414가구), 사천(1190가구), 김해(1296가구) 등 경남 남해안 ‘중공업 벨트’가 ‘미분양 벨트’로 변하고 있다. 장희순 강원대 교수는 “도시를 떠받치던 산업이 몰락하면 일자리가 줄어들고, 젊은층의 생산인구가 감소해 주택 시장은 직격탄을 맞을 수밖에 없다”며 장기 침체를 예상했다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

매수자 실종에 가격 하락폭 확대 ‘부담금 폭탄’ 조합 사업속도 늦춰서울 아파트 시장이 삼각파도에 얼어붙었다. 거래 실종과 가격 하락, 사업 지연으로 심한 몸살에 걸렸다. 재건축 초과이익 환수제 부활에 따른 부담금 폭탄이 현실화된 데다 보유세 강화 움직임으로 투자 수요가 끊겼기 때문이다. 서울 아파트 거래량은 반 토막으로 줄어들었다. 올해 서울 지역 아파트 거래량은 1~3월까지만 해도 달마다 1만건을 넘었다. 그러나 지난달 서울 아파트 거래 물량은 6287가구로 급감했다. 이달에는 25일 현재 4868가구로 월간 거래량이 5000여 가구 이하로 떨어질 것으로 보인다. 특히 재건축 아파트가 몰려 있는 강남 3구의 아파트 거래량 감소 폭이 크다. 재건축 아파트 거래량 감소가 전체 주택시장 침체를 주도하고 있다는 증거다. 강남구 대치동 은마아파트는 4424가구에 이르는 대단지이지만 지난달 단 한 건도 팔리지 않았다. 1년 전 5월과 비교하면 4분의1 수준으로 줄어들었다. 강남구의 경우 지낸해 5월에는 628건이 거래됐지만, 이달에는 154건에 불과하다. 서초구도 645건에서 166건으로 줄어들었다. 송파구는 848건에서 197건으로 쪼그라들었다. 짧은 기간이지만 가격도 점차 내려가고 있다. 재건축 대상 아파트값 하락이 눈에 띈다. 국토교통부 통계에 따르면 지난해 서울 재건축 아파트 값은 단기간에 폭등했다. 지난해 3월 서울 강남구 압구정 현대아파트2차 198㎡는 33억 4000만원에 팔렸지만 12월에는 43억 9900만원에 거래됐다. 최근에는 거래가 이뤄지지 않아 시세조차 파악하기 어렵다. 부동산중개업소에는 매도 희망 가격이 42억~43억원으로 나왔지만, 매수자가 없어 실제 거래는 이보다 낮은 가격에 이뤄질 수 있다. 대치동 은마아파트도 비슷한 흐름이다. 올해 1월 76㎡ 아파트 실거래가는 16억 1000만원을 기록했다. 그러나 3월에는 같은 면적의 아파트가 15억 2000만∼15억 5500만원에 실거래됐다. 송파구 잠실주공5단지 아파트도 최근 로열층 매물이 기존 하한가보다 낮게 거래됐다. 통계도 이를 뒷받침한다. 부동산114에 따르면 지난주 서울 재건축 아파트 값 주간 하락폭은 0.01%에서 0.05% 하락으로 확대됐다. 특히 송파구(-0.29%)는 강남 3구 중 가장 하락폭이 컸다. 재건축 사업 추진 자체도 힘을 잃고 눈치 보기에 들어갔다. 상당수의 재건축 조합이 부담금을 줄이려고 사업 시기를 늦추는 방향으로 조절하고 있다. 전문가들은 보유세 개편안까지 드러나면 투자 분위기는 더욱 위축될 것으로 내다봤다. 임대료 인상률 상한선을 연간 5%에서 연간 2.5%로 줄인 법률 개정도 미미하게나마 투자 수요 감소에 영향을 줄 수 있다고 전망했다. 장희순 강원대 교수는 “주택시장은 가격 하향 안정세가 이어지고, 거래량이 급감하는 침체기에 접어들었다”고 진단했다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

전국 아파트값은 0.05% 하락해 4년 9개월 만에 최대 낙폭을 기록했다. 지방 아파트값은 0.09%나 빠져 5년 10개월 만에 가장 큰 폭으로 내렸다. 지역 주력 산업 쇠퇴와 경기 침체, 공급물량 증가 탓이다. 조선업 불황을 겪는 거제시 등 경남 지역은 0.33%나 하락했다. 충남·충북도 각각 0.14% 하락했다. 서울 강남 4구 아파트값은 0.05% 하락해 전주 낙폭(-0.04%)보다 커졌다. 재건축 부담금 예정액 공개 이후 재건축 아파트 매수세가 줄어들고, 보유세 강화 움직임에 수요가 줄었기 때문이다. 서초구는 0,02% 떨어졌고, 강남·송파구는 각각 0.08% 하락해 지난해 ‘8·2 부동산 대책’ 이후 가장 큰 폭으로 내렸다. 도심권은 용산구(0.09%)의 강세로 0.11% 올랐다. 전국 아파트 전셋값은 입주 물량 증가로 0.11% 하락했다. 서울은 평균 0.08% 떨어졌지만, 강남구는 0.29%, 송파구는 0.24% 떨어져 강남권(-0.30%) 하락폭이 컸다.

반포현대 조합원 이익 크게 감소 “진작 팔지 못한 것이 후회스럽다” 이촌동 등 일부선 일반분양 포기 안전진단 남은 곳은 사업 불투명 가격 하락 등 시장 침체 확산 우려재건축초과이익환수제(재초제) 부활에 따른 초과이익 부담금이 부과되자 서울 재건축 아파트 시장이 혼란에 빠졌다. 부담금이 예상했던 수준을 뛰어넘자 조합들은 사업 시기를 조절하고, 사업 방식을 변경하는 등 대책 마련에 나섰다. 부담금 부과를 피한 단지는 개발이익을 고스란히 챙길 수 있어 가슴을 쓸어내렸다. 올해 들어 시장이 급랭하고 있는 재건축 아파트 시장은 부담금 윤곽이 드러나면서 더욱 얼어붙을 것으로 전망된다. ●사업 추진 빠른 곳은 반사이익 기대 재건축 아파트 단지라고 모두 울상은 아니다. 재초제 부활에 따른 부담금은 모든 재건축 단지에 적용되는 것은 아니다. 사업시행 인가와 시공사 선정을 마친 재건축 아파트 단지 가운데 지난해 말까지 구청에 관리처분 인가를 신청한 곳은 부담금 부과 적용 대상에서 빠진다. 사업 추진이 빠른 단지는 상대적으로 반사이득이 기대된다. 재초제 적용을 피한 단지는 사업이 탄탄대로를 걸으면서 조합원들은 최대의 개발 이익도 챙길 수 있게 된 것이다. 지난해 말 부담금 적용을 피하고자 서둘러 관리처분을 신청한 서울 서초구 반포1단지 1·2·4주구를 비롯한 강남권 대형 재건축 단지 10여곳은 부담금을 내지 않아도 된다.지난해 말 신청한 단지의 관리처분 인가 여부는 구청이 정하지만 일단 모두 통과했다. 국토교통부가 인가 전에 전문기관의 철저한 검증을 요구했지만, 구청이 자체 검증으로 인가해 줬다. 그러나 사업 추진이 더뎌 부담금을 내야 하는 단지는 반포 현대아파트처럼 조합원의 이익이 많이 줄어들 전망이다. 시공사 선정을 앞둔 반포주공1단지 3주구, 강남구 대치쌍용2차 아파트 등도 곧 부담금 부과액이 결정될 것으로 보인다. 건설업체와 시공 계약을 마치면 한 달 안에 구청에 부담금 예정액 산출 자료를 제출해야 하기 때문이다. 구청은 조합에서 받은 자료를 토대로 30일 안에 최종 부담 금액을 조합에 통지한다. ●개발이익 줄이려 사업 속도조절 부담금 폭탄 쇼크로 조합마다 비상이 걸렸다. 재건축 사업 방식을 변경하거나 추진 일정을 늦추는 단지도 등장했다. 재건축을 접고 리모델링으로 바꾸는 경우도 나올 수 있다. 강남구 개포주공5단지는 애초 계획과 달리 재건축 추진위원회 구성을 내년으로 미루기로 했다. 개포주공6·7단지도 추진위 설립을 일단 연기했다. 부담금을 피할 수는 없지만, 부담금 산정의 기준이 되는 개발이익을 최대한 줄이기 위해서다. 개발이익은 사업 종료 이후 주택가격에서 사업 개시 시점 주택가격과 정상 상승분 가격, 개발비용을 빼고 산정하기 때문이다. 지난해부터 올해까지 큰 폭으로 오른 집값을 내년 공시지가에 반영하면 사업 개시 시점 주택가격을 높여 개발이익과 부담액을 줄일 수 있다는 계산이다. 개발이익을 줄이려고 일반분양을 포기하고 1대1 재건축 사업을 결정한 단지도 있다. 용산구 이촌동 왕궁아파트, 강남구 압구정동 특별계획 3구역, 서초구 반포동 강남원효성빌라, 광진구 광장동 워커힐아파트 등이 조합원 가구수만큼만 지어 일반분양을 포기했다. 개발이익을 줄여 재건축 부담금을 최소화하고, 사업 이후 시세 상승을 기대하자는 전략이다. ●안전진단 강화로 사업 자체 흔들 안전진단을 통과하지 못한 단지는 사업 추진 자체가 흔들리고 있다. 안전진단 단계를 넘어서면 시공사 선정, 사업인가신청 등의 절차를 밟아 관리처분 인가를 받는다. 재초제 부담금은 피할 수 없지만, 사업을 추진하기 위한 행정적 걸림돌은 제거돼 추진할 수 있다. 재건축 안전진단 기준이 강화돼 지금까지 구청이 좌지우지했던 안전진단 과정에 전문 공공기관이 참여해 꼼꼼히 따지도록 했기 때문이다. 지난해 말 기준으로 준공 연한 30년이 지난 아파트 가운데 안전진단을 받지 못한 아파트가 10만 3822가구나 된다. 양천구, 노원구, 송파구 등 대규모 단지가 여기에 해당한다. ●조합원 지위 양도 금지돼 ‘발동동’ 부담금 부과 윤곽이 드러나면서 조합원들은 깊은 한숨만 내쉬었다. 반포 현대아파트 조합은 오는 24일 조합원 총회를 열고 부담금 부과 사안을 논의하기로 했다. 부담금 통보를 앞둔 조합들도 긴급회의를 여는 등 대책을 논의하고 있지만, 해결책은 없어 보인다. 반포1단지 3주구 한 주민은 “수억원의 부담금을 어떻게 마련해 재건축을 추진할 수 있느냐”며 “진작 팔고 나가지 못한 것이 후회된다”고 말했다. 다른 주민은 “부담금을 낼 수 없다면 집을 팔아서 내라는 것인데, 집을 처분할 퇴로도 없는데 어떻게 하라는 것이냐”고 불만을 터뜨렸다. 서울 등 투기과열지구에서는 조합 설립 이후 1주택 장기 보유자(10년 이상 보유, 5년 이상 거주)를 제외하고는 재건축 조합원의 지위 양도가 사실상 금지됐기 때문이다. 재초제 위헌 공방도 다시 불거질 것으로 보인다. 잠실주공5단지·대치쌍용2차·과천주공4단지 등은 지난 14일 헌법재판소의 위헌 소송 각하 결정에 대한 재심을 청구했다. 다음달 지방선거에서 서초구청장 재선(再選)에 도전한 조은희 자유한국당 후보는 재초제 폐지를 주장했다. 부동산 전문가들은 재건축 아파트 투자가 줄어들고 주택시장 침체가 확산할 수 있다고 내다봤다. 재건축 아파트값은 올해 들어 계속 떨어지고 있다. 보유세를 올리는 쪽으로 세제 개편이 추진되고 있어 재건축 아파트 보유자들의 부담은 커질 수밖에 없다. 반포 주공 아파트 단지 상가에 있는 한 부동산중개업자는 “투자 문의조차 사라져 시장이 급속도로 얼어붙었다”며 “재건축 아파트값은 더 떨어질 것으로 보인다”고 말했다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

개발이익 초과 최대 50% 제한 반포현대 조합원 “재산권 침해” 서울 서초구 반포현대 아파트에 대해 서울 서초구가 재건축 초과이익환수제(재초제) 부담금으로 1인당 1억 3569만원을 통지한 것을 놓고 적정하다는 평가와 함께 지나친 사유재산권 침해라는 평가가 엇갈린다. 또 개발이익금 전부를 내놓는 것인지, 부담금 산정 기준도 관심거리다.재초제는 재건축 사업을 벌여 조합원 1인당 평균 개발이익이 3000만원을 넘으면 초과금액의 최고 50%를 부담금으로 내는 제도다. 2006년 마련돼 2012년 시행됐지만 부동산 경기 침체 등을 이유로 적용이 유예되다가 올해 1월 부활했다. 재초제 부활은 재건축에 따른 막대한 개발이익이 집주인에게만 돌아가는 구조를 개선하고 재건축 대상 아파트값 급등을 막아 전체 주택시장의 투기 수요를 잠재우자는 취지였다. 하지만 조합원들은 “위헌 소지가 있다”고 주장한다. 부담금 산정 과정에서 준공 이후 확정되지 않은 집값 상승분까지 개발이익에 반영하는 등 개인의 재산권을 침해한다는 주장이다. 정부의 판단은 다르다. 국토교통부는 반포현대 아파트 부담금 산정에 대해 “매뉴얼에 따라 적정하게 산정됐다”고 평가하면서 개인의 재산권을 심각하게 침해하지 않는 범위라고 설명했다. 정부가 투입한 세금으로 만든 교육, 문화, 교통 등 기반시설로 생긴 불로소득을 부담금 형태로 환수하는 건 부당할 것이 없다는 입장이다. 용적률 역시 올려줬기 때문에 기존 가구 수보다 많은 아파트를 짓고 일반 분양으로 공사비를 충당하거나 남은 돈(개발이익)을 조합원에게 나눠 줄 수 있다는 것이다. 국토부는 또 재건축 부담금도 정상 주택가격 상승분(연평균 4.1%)과 개발비용을 뺀 초과이익에 대해서만 환수하고 환수 범위도 개발이익 범위에 따라 최대 50%로 제한하기 때문에 과도한 재산권 침해가 아니라고 설명했다. 반포현대 아파트의 경우 정상 주택가격 상승분과 개발비용 401억원을 모두 인정해 주고, 이를 초과하는 이익(조합원당 3억 4000만원가량)에서 1억 3500만원만 부담금으로 거둬들인다. 나머지 2억원의 초과이익은 정상 가격 상승분과 함께 조합원에게 돌아간다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

“정확한 부담금은 준공 때 산정” 반포 주공3·은마 등 적용 대상 매매값 3주째 하락…약세 지속재건축 초과이익환수제(이하 재초제) 부활에 따른 부담금 폭탄이 현실화되면서 재건축 사업을 추진 중인 초기 단계 단지들이 떨고 있다. 가격도 큰 폭으로 내릴 전망이다. 15일 서울 서초구와 반포 현대아파트 재건축 조합에 따르면 현대아파트는 재건축 초과 부담금으로 1인당 1억 3569만원을 통지받았다. 이 아파트는 ‘재초제’가 부활한 이후 처음으로 부담금 통지를 받은 단지라서 다른 재건축 단지의 부담금 부과액 산정의 바로미터가 될 전망이다.조합은 애초 환수 부담금을 가구당 850만원 정도로 산정해 서초구에 관리처분을 신청했지만, 구가 주변 시세를 제대로 반영하라고 요구해 1인당 7157만원으로 산정한 예상 부담금을 다시 제출했다. 그러나 구는 이번에도 개발이익을 낮게 책정했다며 예상을 깨고 1억 3569만원을 부과했다. 서초구가 통지한 부담금은 조합이 처음 써낸 예상 부담금의 16배, 수정안에 비해서도 2배가량 많다. 이상근 서초구 주거개선과장은 “부담금 예상액은 국토교통부의 재건축 부담금 업무 매뉴얼을 근거로 산출했다”며 “재건축 종료 시점의 주택 가액이 변할 수 있기 때문에 정확한 부담금은 재건축 아파트 준공 때 산정할 수 있다”고 설명했다. 재건축 초과이익환수액은 재건축 준공 인가일 기준 주택가액에서 추진위원회 설립 인가일 기준 주택가액, 정상 주택가격 상승분 총액, 개발비용을 빼고 나서 부과율을 곱해 산출한다. 4~5년 뒤의 준공 인가일 기준 가격을 어떻게 책정하느냐에 따라 부담금 산정액이 크게 달라진다. 미래 가격을 예측하기가 쉽지 않기 때문이다. 부동산 업계는 강남 지역을 중심으로 부담금 폭탄이 현실화될 것으로 보고 있다. 앞서 국토교통부도 강남 4구 15개 단지의 재건축 부담금이 조합원 1인당 평균 4억 4000만원 수준이 될 것으로 예상했다. 서초구 반포 주공3주구를 비롯해 강남구 대치동 은마아파트, 송파구 잠실 주공5단지 등이 모두 ‘재초제’ 적용 아파트다. 한편 안전진단 기준 강화로 문턱이 높아진 재건축 시장은 한층 더 냉각될 전망이다. 부동산114에 따르면 이달 둘째 주 서울 재건축 아파트의 매매 가격은 전달보다 0.02% 떨어지며 3주 연속 하락했다. 강남구(-0.01%), 강동구(-0.06%), 송파구(-0.06%) 재건축 아파트값이 약세를 나타냈다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

강남 부동산 시장에서 방배동 등 기존 아파트 가치가 크게 상승할 것이란 전망이 나오고 있다. 그동안 강남 아파트값을 견인하던 재건축 사업이 안전진단 강화로 공급에 제동이 걸린데다 재건축 초과이익환수제가 6년만에 부활한데 따른 부담 등 악재 때문이다. 이로인해 호재가 있는 방배동 등 기존 아파트의 가치가 높아지고 있다. 실제로 강남을 비롯한 곳곳에서 재건축 사업은 속속 보류되고 있다. 지난 3월 6일 조달청 나라장터에 따르면 새로운 안전진단 기준을 통과하지 못할 가능성이 높아지자 △강남구 도곡동 개포우성5차 △송파구 잠실동 아시아선수촌 등을 포함해 서울 5개 재건축 단지가 안전진단 용역의 취소 공고를 냈다. 여기에 올해부터 부활한 재건축 초과이익환수제까지 부활하며 이제 강남권 수요자들은 호재가 있는 지역의 새 아파트로 눈을 돌리기 시작했다는 게 업계 관계자들의 설명이다. 특히 최근 서리풀터널 개통 예정으로 가치가 급상승하고 있는 방배동 지역은 현재 위축된 강남 부동산 시장과는 사뭇 다른 분위기다. 서초구 주민들의 숙원 사업인 ‘서리풀터널(장재터널)’이 내년 2월 개통을 앞두고 방배동 일대 부동산이 들썩이고 있다. 서리풀터널은 서리풀공원으로 막혀있던 내방역 사거리와 서초역 사거리를 잇는 360m 길이의 터널이다. 터널 완성 시 37년간 끊겨 있던 서초대로가 연결돼 자동차 기준 20분 이상의 이동시간이 단축되며 서초구내서도 저평가 되던 방배동의 집값이 서초동을 따라잡을 것으로 기대를 모으고 있다. 여기에 최근 서초구가 서리풀터널 개통과 함께 방배동 일대 개발에 박차를 가할 계획을 발표하며방배동은 강남의 새로운 주거지로 변모할 전망이다. 서초구는 지난 3월 7호선 내방역 일대 21만㎡를 준주거지역으로 상향하는 내용의 ‘방배동 내방역 일대 지구단위계획안’을 발표했다. 이번 계획안은 현재 제2·3종 일반주거지역으로 있는 내방역 일대 21만㎡를 준주거지역으로 용도 상향시켜 용적률을 높이는 것을 골자로 한다. 서초대로변과 방배로변의 업무 및 문화시설의 연면적도 늘려 방배동 일대를 도시벨트화 하는 계획도 포함돼 있어 일대의 가치는 더욱 높아질 것으로 기대된다. 이에 방배동 기존 아파트의 가격 상승세가 거세다. KB부동산에 따르면 방배동 아파트 시세는 지난 1년간 꾸준히 올라, 아파트 평균 매매가는 지난해 3월 3.3㎡당 2390만원대에서 최근 3.3㎡당 2890만원대로 500만원 껑충 올랐다. 전용 84㎡ 아파트 기준으로 약 1억5천만원 이상이 오른 셈이다.. 이는 국토교통부 실거래 자료에서도 확인할 수 있다. 방배동 ‘롯데캐슬 아르떼’ 전용 84㎡ 5층 아파트는 지난해 4월 11억4500만원에 거래됐지만 약 일년 뒤인 올 3월에는 16억원에 거래되며 11개월 사이 약 4억5000만원 가량 크게 올랐다. 상승폭이 큰 방배동 ‘롯데캐슬 아르떼’는 최근 회사보유분 76평형 일부세대를 특별 할인분양에 나서 더욱 관심이 집중되고 있다. 방배동 H중개업소 대표는 “‘롯데캐슬 아르떼’는 그동안 저평가 됐다가 서리풀터널 호재로 제 가격을 찾아가는 방배동 대표 아파트 중 하나”라며 “특히 최근 전국적으로 대형아파트 품귀현상이 강해지고 있어 희소성이 높아 금번 특별분양에 문의가 많다”고 말했다. 이 단지는 지하철 7호선 이수역, 4호선 총신대입구역을 도보 5분 거리로 누릴 수 있는 더블역세권을 자랑한다. 2·4호선 사당역도 걸어서 이용 가능하다. 또 인근 강남순환고속도로 남부순환로 동작대로를 타면 강남 여의도 등 주요 도심으로 이동이 편하다. 방배동 서초동 구간을 잇는 서리풀터널이 내년 2월 개통되면 강남권역에 더 쉽게 접근할 수 있다. 교육시설은 이수초교 동덕여중·고 서울고 상문고 등이 있다. 단지 내에는 독서실 북카페 헬스장 등 다양한 편의시설이 마련돼 있다. 이마트 이수점, 홈플러스 남현점 등 대형 편의시설도 가까워 생활이 편리하다. 분양홍보관은 서초구 방배동에 위치한다. 나우뉴스부 nownews@seoul.co.kr

서울 강남 11개 구 아파트값이 8개월 만에 보합세로 돌아섰다. 서울 전체 상승률은 4월 이후 양도세 중과의 영향으로 대폭 둔화했고 지방은 여전히 하락폭을 이어 갔다.강남 매매가의 보합세 전환은 강남 4구 아파트값이 평균 0.06% 하락하며 5주 연속 내림세를 보인 영향이 크다. 서초구와 송파구의 아파트값이 각각 0.06% 하락했다. 보합이던 강남구와 강동구의 아파트값도 0.05%씩 떨어졌다. 강북 14개 구의 아파트값은 지난주보다 0.06% 상승했다. 용산구는 용산개발 호재로 0.09% 올랐고 성북구도 0.15% 올랐다. 지방 아파트값은 4주 연속 0.08% 하락했다. 전셋값은 전국적으로 0.09% 하락했다. 세종(-0.37%), 울산(-0.33%), 대전(-0.15%), 경북(-0.14%), 경기(-0.10%), 충남(-0.09%)·서울(-0.09%) 순으로 하락 폭이 컸다.

전국 아파트 매매가와 전셋값이 모두 내렸다. 다만 서울 강남 4구 아파트값은 상승폭이 줄어들다가 다시 상승폭이 0.1% 포인트 커졌다. 한 달 이상 하락세를 보인 이후 숨고르기에 들어간 모양새다. 용산구 아파트값도 0.05%에서 0.06%로 오름폭이 소폭 확대됐다. 강남권의 하락폭이 축소되면서 서울 전체 아파트값 상승률은 0.04%를 기록했다.지방 아파트값은 0.08% 내렸다. 강원(-0.16%)·울산(-0.23%)·충남(-0.285)·경남(-0.16%)에서 아파트값 내림세가 뚜렷했다. 전셋값은 모든 지역에서 떨어졌다. 서울이 0.09%, 지방은 0.11% 각각 하락했다. 새 아파트 입주 물량 증가와 경기 침체로 약세를 보인 곳이 많았다. 서울 강남구 전셋값은 무려 0.39% 떨어졌다. 강남 4구 아파트 전셋값은 13주 연속 하락했다.

지난 19일 홍콩 카오룽반도(九龍半島·Kowloon Peninsula) 서북쪽의 삼서이보(深水埗). 부동산 개발업체 윙쿽사가 거실을 겸한 방 한칸과 샤워실, 부엌만 갖추고 있는 초미니 아파트 분양이 한창이다. 붙박이장이 있는 거실겸 방에는 침대 외에 다른 가구를 들여놓을 여유 공간이 보이지 않는다. 면적은 고작 11㎡(약 3.4평)에 불과하다. 20평방피트짜리 컨테이너(약 11.7㎡)보다 작고, 미국 주차장의 자동차 1대 주차면적보다도 더 작은 크기다. 홍콩에 ‘나노 플랫’(nano flat)과 ‘캡슐 홈’(capsule home), ‘구두상자 집’(shoe box home) 등의 이름으로 다양하게 불리는 초미니 아파트(면적 20㎡ 이하·6.05평) 분양이 러시를 이루고 있다, 홍콩의 부동산 가격이 천정부지로 치솟으면서 홍콩인들이 이보다 더 큰 아파트를 구입하기가 쉽지 않기 때문이다. 홍콩의 부동산 가격은 지난해 15.9%나 급등하는 등 올해 1월까지 연속 22개월 상승세를 보였다. 지난 2월 홍콩의 평균 아파트 가격은 1년 전보다 16% 오른 평방피트(0.09㎡)당 1만 2644 홍콩달러(약 172만원). 3.3㎡(평당) 가격으로 환산하면 대략 6100만원에 이른다. 홍콩 시내에서 한 시간 정도 떨어진 외곽 지역도 ㎡당 분양가가 2000만원을 넘는다. 그렇지만 홍콩 직장인들의 평균 월급은 1만 7200 홍콩달러에 불과하다. 30년간 모아야 56㎡(17평) 집을 살 수 있다는 계산이 나온다. 이 때문에 홍콩인들은 중대형 아파트를 살 엄두도 내지 못한 채 소형이나 초미니 아파트로 내몰리고 있는 것이다. 부동산 개발업체 카오룽 디벨럽먼트사가 폭푸람(薄扶林) 지역에 짓는 209평방피트(19.4㎡·5.9평) 아파트는 지난달 786만 홍콩달러에 분양됐다. 무려 평당 1억 8100만원에 팔린 셈이다. 시장조사업체 센털라인의 빅터 라이 매니저는 “초미니 아파트의 가격은 중형 아파트보다 훨씬 비싸다”며 “개발업자들도 이러한 점을 노리고 초미니 아파트 분양에 열을 올리고 있다”고 말했다.이에 힘입어 올들어 삼서이보와 틴수이와이(天水圍)지역에서 건설되는 6개 단지의 아파트 3300여 가구 가운데 초미니 아파트가 분양 물량의 15%를 차지하는 등 인기몰이를 하고 있다고 홍콩 사우스차이나모닝포스트(SCMP)가 보도했다. 홍콩 교통주택부 통계에 따르면 지난해 새로 건설된 민간 아파트 중 초미니 아파트는 1만 7791가구의 4%인 691가구이다. 2016년 206가구(1.4%)보다 3배 이상 늘었다. 2012년에만 해도 신규 분양 아파트 중 이런 초소형 아파트는 단 한 가구도 없었다. 신규 분양 아파트 중 초미니 아파트의 비중이 갈수록 커지고 있는 것은 무엇보다 젊은 층을 중심으로 수요가 몰리는 까닭이다. 부동산 개발업체인 라이선그룹이 지난해 8월 분양한 초소형 아파트(4.4~8.8평)는 하루만에 98가구 완판됐다. 4.4평형 아파트 분양 가격이 279만 홍콩달러(3억 8300만원)였다. 그런데도 이를 구매하기 위해 1200여명이 몰려들어 10대 1이 넘는 치열한 경쟁을 벌였다. 아파트가 위치한 곳은 카우룽반도의 몽콕 지역으로 입지가 그리 좋은 편도 아니다. 부동산 컨설팅 분석가 웡렁싱은 “초미니 아파트의 인기는 놀라운 일이 아니다”라면서 “홍콩의 많은 젊은이들이 혼자만의 생활을 누리고 싶어 하고 경제적으로 부담할 수 있는 작은 평수를 선호한다”고 설명했다. 아파트 가격별로 계약금 비율이 다르다는 점도 홍콩인들이 초미니 아파트를 선호하는 요인으로 작용한다. 700만 홍콩달러 이상 아파트는 집값의 40%를 계약금으로 내야 한다. 이에 비해 400만 홍콩달러 이하 아파트는 집값의 10~15%만 계약금으로 지불하면 된다. 홍콩 젊은들에게는 400만 홍콩달러도 결코 적은 돈이 아니다.사정이 이렇다 보니 홍콩에는 이른바 ‘깡통하우스’(can house)도 등장했다. 지난해 12월 열린 ‘홍콩 디자인 인스파이어’ 박람회에 소개된 캔 하우스는 홍콩 소재 건축회사 제임스 로 사이버텍스처사가 선보였다. 콘크리트 수도관 안에 각종 편의시설을 구비해 사람이 살 수 있도록 한 초미니 주택이다. 수도관의 길이는 5m, 지름은 2.1m이며 바닥 면적은 9∼11㎡ 정도다. 접이식 침대와 냉장고, 전자레인지 등이 갖춰져 있고 샤워실과 화장실도 있다. 더군다나 스마트폰과 연결해 집의 불을 켜고 끄는 등 원격 조종도 가능하다. 차지하는 면적이 좁고 운송이 간편하며 다른 캔하우스와 함께 쌓아 올릴 수 있다는 장점을 갖고 있다. 빌딩과 빌딩 사이 작은 공간에 연결 부품 없이 여러 채를 쌓아둘 수도 있고, 고가도로 아래나 건물 옥상에도 설치할 수 있다. 캔 하우스의 무게는 20t 정도로 이동도 간편하다. 제임스 로 사이버텍스처 대표는 “건설 현장에 콘크리트 수도관들이 널려 있어 무심코 들어갔다가 그 안이 무척 넓다는 것을 알았다”며 “그때 이 수도관 안에 편의시설이 갖춰지면 사람이 살 수 있지 않을까 생각했다”고 말했다. 로 대표는 “캔 하우스는 무엇보다 비용이 매우 적은 데다 모든 편의시설이 갖춰져 있고 쾌적해 높은 집값에 지친 홍콩의 젊은이들에게 도움이 될 수 있을 것”이라고 기대감을 내비쳤다. 캔 하우스 한 채의 가격은 1만 5350달러(약 1640만원) 정도이며, 한 달에 383달러 정도에 임대될 예정이다. 사실 홍콩의 부동산 가격은 세계에서 가장 비싼 곳으로 널리 알려져 있다. 세계 국가와 도시의 비교 통계 정보를 제공하는 넘베오(NUMBEO)에 따르면 홍콩 집값은 2월 기준 세계 280개 도시 가운데 가장 비싸다. 홍콩 도심 아파트가격은 3.3㎡(평)당 9750만원에 이른다. 두번째로 비싼 도시는 서울과 비슷한 규모의 싱가포르(6830만원)이다. 이어 영국 런던(6820만원), 중국 베이징(5990만원)과 상하이(5733만원), 스위스 취리히(5594만원) 등의 순이다. 세계의 경제 수도로 통하는 미국 뉴욕(7위)은 예상과 달리 평당 4815만원에 그쳤다. 다만 뉴욕 집값은 맨해튼뿐 아니라 뉴저지, 펜실베이니아 등 뉴욕주 여러 도심을 포함한 가격이다. 서울 도심 아파트 가격은 평균 4683만원으로 8위 스위스 제네바(4806만원), 9위 중국 광둥(廣東)성 선전(深圳·4805만원)에 이어 세계 10위를 차지했다. 일본 도쿄의 도심 집값(3860만원)은 서울보다 한참 낮은 19위이다. 물론 절대 가격보다 중요한 것은 집값이 그 도시에 사는 수요자가 감당할 만한 수준이느냐다. 주택가격이 비싼지 아닌지는 가구별 소득 대비 집값 비율을 지표 삼아 비교·판단한다. 넘베오에 따르면 올해 세계 도시 가운데 가구소득 대비 주택가격 비율(PIR)이 가장 높은 곳은 베네수엘라 카라카스가 무려 200.48이다. 해마다 선두권을 유지하던 베이징(49.75), 상하이(43.05), 홍콩(41.43) 등을 비교할 수 없을 정도로 크게 따돌렸다. 카라카스 PIR대로라면 이곳 사람들은 200년 동안 소득을 한 푼도 쓰지 않고 모아야 집 한 채를 살 수 있다는 얘기다. 카라카스의 3.3㎡당 아파트값은 507만원. 여느 선진국 도시보다는 싸지만 국민 1인당 소득이 월 3만 5676원인 점을 감안하면 주택 가격이 매우 높은 편이다. 같은 방법으로 베이징에서는 집을 한 채 마련하려면 49.75년이 걸린다. 영국 런던(8위·23.07), 싱가포르(9위·22.47) 등 선진국이나 이탈리아 로마(14위·20.65), 태국 방콕(15위·20.49) 등도 서울(23위·19.33)보다 높다. 김규환 선임기자 khkim@seoul.co.kr

최고급 주택시장의 분위기가 달아오르고 있다. 수요 대비 공급이 미치지 못함에 따라 기존 주택의 가격 상승이 이어지는 것은 물론 새로 공급되는 단지에 대한 관심도 높은 모습이다. 실제로 최근 3년간(2015.1~2017.12) 일반분양을 통해 입주자를 모집한 고가주택의 경우 서울 성수동 주상복합 단지인 ‘아크로 서울포레스트’ 단 1개 사업지에 불과하다. 이 단지에서도 30억원이 넘는 가구수는 119가구가 전부일 정도로 공급이 없었다. 현재 국내 최고가 주택으로 꼽히는 한남더힐도 2011년 입주해 2년 후면 10년차에 접어든다. 공급은 없으나 수요는 꾸준하다. 최고급 주택시장은 일반 주택과 달리 고액 자산가들로 수요가 한정된 만큼 전체 시장의 분위기와 달리 꾸준한 수요를 유지하기 때문이다. 결국 공급부족은 기존 고급 주택으로 수요를 집중시켜 가격을 끌어올리고 있다. KB국민은행의 국내 5분위 주택 가격자료를 분석한 결과, 올해 1월 기준 서울의 주택 상위 20% 평균가격은 13억6818만원으로 지난해 1월(11억9992만원)보다 14.02%가 올랐다. 이는 최근 9년간 가장 높은 수치다. 고급 주택 개별단지의 가격도 큰 폭으로 올랐다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면, 서울 강남구 청담동 이니그마빌 전용 244.77㎡는 지난 2014년 10월 32억원에 거래됐으나, 2017년 10월 39억원에 거래되 3년 새 무려 7억원이나 집값이 뛰었다. 서울 용산구 한남동에 위치한 고급주택 한남더힐 전용 243.64㎡형 역시 2014년 63억~65억6500만원에 거래되던 것에서, 2017년에는 67억~72억7000만원 선에 거래되며 3년간 4억~7억원 가량 상승했다. 이에 따라 신규 공급되는 최고급 주택에 대한 관심도 높아지는 모습이다. 특히 전통적인 부촌으로 꼽히는 강남과 용산 일대에서 공급이 이어지고 있어 눈길을 끈다. 해당 지역에서도 알짜 입지라 평가받는 곳에서 공급이 이어짐에 따라 상위 1% 자산가들의 관심이 커지는 모습이다. 우선 풍수지리 명당, 서울 용산구 한남동 일대의 고급주택 공급바람이 거세다. 디에스한남㈜은 한남동 외국인아파트 부지에 ‘나인원 한남’을 분양할 예정이다. 현재 분양가를 책정 중이며, 고액 자산가를 대상으로 한 최고급 주택 단지로 조성될 예정이다. 한 업계 전문가는 “국내 최고급 주택이라 하면 아직도 삼성동 아이파크나 한남더힐 등 입주한지 한참 된 주택이 주로 꼽힐 만큼 그간 세대교체가 잘 되지 않은 경향이 있다”며 “수요는 꾸준한데 공급은 없다 보니 한정된 기존 주택에 수요가 집중되어 가격 상승이 이어지는가 하면 강남권 재건축 등 차선책을 택하는 경우도 있어 일반 아파트값 상승으로 영향을 미치기도 하는 수준”이라고 말했다. 덧붙여 “과거 대비 소득수준 증가로 고급주택에 대한 수요도 꾸준히 늘고 있는 만큼 주거카테고리를 세분화해 각 층에 맞는 양적∙질적 확대를 선별적으로 적용할 필요가 있다”고 지적했다. 나우뉴스부 nownews@seoul.co.kr

아파트값 상승률이 0.05%로 전주(0.06%)보다 오름폭이 둔화했다. 서울 강남 4구는 재건축 아파트를 중심으로 평균 0.02% 하락하며 2주 연속 내림세를 기록했다. 송파·강동구도 7~8개월 만에 하락세로 돌아섰다. 재건축 초과이익환수와 양도세 중과 시행, 대출 규제 등의 여파로 분석됐다. 강북 지역은 마포구에서 정비사업이 진행되면서 상승세를 보였고, 성동·노원구는 재건축 단지 및 노후아파트 중심으로 하락폭이 확대됐다. 울산 0.23%, 충북 0.21%, 경남은 0.20% 떨어졌다. 서울 전셋값 하락은 강남권이 주도했다. 서울 전체 전셋값은 0.07% 하락했지만, 강남 4구는 0.15% 떨어졌다. 위례 등 인근 신도시 아파트 입주 물량 증가, 재건축 노후단지 선호도 감소 등이 원인이다.

지방 주택시장이 깊은 침체에 빠졌다. 세종, 부산 해운대 등 일부 지역을 빼고는 가격 하락 추세가 이어지고, 거래량도 점점 줄어들고 있다. 특히 경남 창원, 거제시 등은 가격 하락과 거래 절벽, 미분양 누적, ‘깡통주택’ 증가 등 4중고에 시달리면서 주택시장 붕괴 조짐도 나타나고 있다. 부동산 전문가들은 이 지역 주택시장은 깊은 침체에서 쉽게 벗어나지 못할 것으로 전망했다.한국감정원 통계에 따르면 최근 1년 사이 집값이 가장 많이 떨어진 곳은 경남 창원시다. 3월 기준으로 1년 전보다 5.66% 떨어졌다. 창원 성산구는 지난해 3월과 비교해 10.51%나 추락했다. 22일 부동산114 시세에 따르면 반림동 현대아파트 84㎡짜리 호가는 2억 2000만원 정도에 형성됐다. 반림동은 창원의 핵심 주거지역으로 학군도 좋아 아파트 거래가 꾸준했던 곳이다. 이 아파트 가격이 최고점을 찍은 시기는 2015년 10월로 3억 5200만원을 기록했다. 이후 내리막길을 거듭해 지난해 3월에는 3억원으로 떨어졌고, 지난해 말에는 2억 7000만원, 지난달에는 2억 3000만원까지 곤두박질쳤다. 최근 1년 사이에 7000만~8000만원이 떨어져 최저가를 기록했던 2009년 2월(2억 2000만원) 수준으로 하락했다. 최근 3년 동안 가격 하락이 이어지면서 10년 전 가격과 비슷한 수준까지 떨어졌다. 최정점 가격을 기준으로 집값의 60%를 대출받았다고 가정할 경우 대출금 갚고 나면 남는 것은 하나도 없는 깡통주택이 돼 버린 것이다. 집값 하락은 경기와 무관치 않아 보인다. 창원은 조선산업 몰락, 기계산업 쇠퇴 직격탄을 맞아 집값이 내려간 것으로 분석된다. 지역 경기를 떠받쳤던 주력 산업이 가라앉으면서 인구 감소, 특히 젊은 직장인들이 줄어들고 주택 실수요가 사그라졌다. 투자 수요는 아예 사라졌다. 지난해 기준 인구는 1년 새 6726명이 줄어들었다. 인구가 줄고 지역 주력 산업이 쇠퇴하면서 주택 수요가 감소했는데도 신규 공급은 거꾸로 치달았다. 최근 3년간 새로 입주한 아파트가 2만 9461가구나 되고, 앞으로 1년 안에 1만 1649가구가 추가로 준공된다. 최근 분양한 아파트 청약경쟁률은 0.67대1로 저조해 미분양 아파트는 날로 증가하고 있다. 가격 하락뿐만 아니라 거래도 끊겼다. 인구 105만명이 거주하는 창원시에서 지난달 거래된 아파트는 고작 31건에 불과하다. 반림공인중개사 사무소 관계자는 “집주인들의 속이 타들어 가고 있다. 더 떨어지지 않을까 전전긍긍하면서 불안 속에 살고 있다”고 말했다. 집값 하락에 집주인들은 속을 끓이고 있다. 어렵게 말문을 연 주민 김모씨는 “가만히 앉아서 1년에 1억원이 날아갔다고 생각해 보라”며 “서울에서 20억원짜리 아파트도 1억~2억원 떨어졌다고 난리인데, 3억원짜리 아파트가 1년 만에 1억원 가까이 떨어졌다면 주택시장 붕괴나 마찬가지 아니냐”고 따져 물었다. 거제시 주택시장도 창원과 마찬가지다. 조선산업이 기울면서 부동산중개업소는 거래가 끊겨 개점휴업이다. 지난달 거래된 아파트가 12건밖에 되지 않는다. 현재 부동산114에 올라온 매물은 9건에 불과하다. 주택 가격도 뚝 내려갔다. 1년 전과 비교해 7.11%나 떨어졌다. 창원 다음으로 집값이 하락한 곳이다. 거제도 집값 하락은 입주 물량 증가도 한몫했다. 최근 3년간 준공된 아파트가 1만 923가구이고, 앞으로 1년 안에 3087가구가 추가로 준공된다. 지난해 기준 인구는 25만 4000명으로 1년 새 5000명 가까이 감소했다. 울산, 포항, 구미시 집값도 큰 폭으로 내렸다. 지역 주력산업이 쇠퇴한 데다 공급 물량 증가가 이어졌기 때문이다. 중부권도 예외는 아니다. 충남 천안시 서북구 주택 가격은 1년 새 3.05% 떨어졌고, 충북 청주시 서원구도 2.27% 하락했다. 집값 하락, 미분양 아파트 증가는 점차 북상해 수도권 남부 지역까지 다다랐다. 이미 경기도 안성, 오산 등에서는 아파트값이 내리막길을 걷기 시작했다. 김성제 코람코자산신탁 동향분석팀장은 “지방은 인구 고령화와 성장률 둔화, 기간산업 침체로 주택 수요 기반이 약화하는 현상을 보이고 있다”고 말했다. 다른 부동산 전문가들도 “입주 물량 증가와 주택 시장 규제가 강화되면서 거래량은 더욱 감소해 주택시장이 장기 침체에 들어갈 것”이라며 ““주택시장이 연착륙할 수 있는 대책 마련도 고려해야 한다”고 입을 모았다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

서울 재건축 아파트 시장이 빙하기에 들어갔다. 가격이 큰 폭으로 빠진 데다 거래마저 중단되다시피 해 시세가 형성되지 않는 상황이다. 재건축 안전진단 강화, 초과이익환수제 시행, 다주택자 양도세 중과 등 주택 규제정책의 직격탄을 맞았기 때문이다. 송파구 잠실주공 5단지 82㎡짜리 아파트 호가는 19억~19억 3000만원에 형성됐지만, 거래는 거의 이뤄지지 않고 있다. 17억 7000만원에 나온 급매물도 있다. 이 아파트는 연초만 해도 19억 9000만원에 거래됐다. 하지만 가격이 내리면서 지난달에는 17억 7700만원(신고일 기준)에 거래됐다. 76㎡짜리 아파트는 18억~18억 5000만원을 부르지만, 이 가격으로는 팔리지 않는다. 지난달 이 평형은 17억 6800만원에 팔렸다. 1월에 19억원에 팔린 것과 비교해 1억 3000만원 정도 하락했다. 강남구 개포 주공1단지 52.89㎡짜리 아파트값도 꺾이기 시작했다. 이 아파트는 재건축 투자 바람을 타고 2017년 1월 12억 7000만원에서 1년 동안 오름세를 이어 가며 17억 5000만원까지 올랐다. 하지만 올해 들어 가격 오름세가 멈춰 최근에는 17억원선에 시세가 형성됐지만, 거래는 사실상 중단됐다. 양천구 목동 아파트 2단지 65.82㎡ 아파트는 1월에 9억 6000만원에 거래됐다. 지난달에는 9억원에 거래됐다. 부동산중개업소 매물은 9억~9억 5000만원에 나왔지만, 실제 거래는 거의 이뤄지지 않고 있다. 3월에 거래된 것으로 신고된 강남권 재건축 아파트도 실제 매매 계약은 1~2월에 이뤄졌을 수 있기 때문에 최근 거래가는 더 낮을 수 있다. 아파트 거래량 감소는 통계로도 확연히 드러난다. 지난해 서울에서 4월의 하루 평균 거래 건수는 257건이었지만 올해 4월에는 15일 현재 하루 평균 226건 정도에 불과하다. 특히 재건축 아파트가 몰려 있는 강남 3구(강남·서초·송파구)의 거래량은 지난해의 절반 수준으로 감소했다. 강남구는 지난달 하루 25.3건이 거래됐지만, 이달에는 하루 거래량이 평균 6~7건 정도에 그치고 있다. 지난해 4월(하루 평균 16건)과 비교해도 절반 수준이다. 서초구는 5.8건이 신고돼 지난해 4월(11.7건)의 50% 수준이다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

집값 상승률 1위, 26개월 연속 아파트 분양 완판, 프리미엄 형성 전국 2위. 공무원과 국책연구기관 직원들이 많이 사는 세종 행복도시의 주택시장 실적이다. 주택시장에서 세종시가 서울 강남에 버금가는 인기를 누리고 있다. # 꺾이지 않는 청약 열기… 26개월째 미분양 ‘0’ 지방은 물론 수도권에도 팔리지 않은 아파트가 증가하고 있지만, 세종시 아파트 인기는 수그러들지 않고 있다. 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 등 3중(重) 규제에 묶여 있지만, 청약열기는 식지 않고 있다. 2016년 4월(미분양 3가구) 이후 26개월째 미분양 제로 행진을 이어가고 있다. 준공 후 미분양은 74개월째 단 한 채도 없다. 같은 기간 1만 9480가구가 공급됐지만 모두 소화한 것이다. # 8000만원대 분양 프리미엄… 상승률도 1위 아파트에 당첨되면 웃돈도 기대된다. 분양권 프리미엄이 가장 높은 곳은 서울로, 평균 2억원의 웃돈이 붙었다. 서울은 강남을 중심으로 비싼 아파트가 많이 공급됐기 때문에 웃돈도 그만큼 높게 형성됐다고 보면 된다. 세종시 아파트도 분양권에 평균 8785만원의 프리미엄이 형성됐다. 기존 아파트값 상승률은 서울을 제쳤다. 지난해 세종시의 집값은 4.29% 상승해 전국 주택매매가격 상승률 1위를 차지했다. 투기지역 지정 등 정부의 잇따른 규제에도 상승폭이 더욱 커졌다. 앞으로도 세종시 아파트 인기는 떨어지지 않을 것으로 보인다. 행정안전부와 과학기술정보통신부가 추가로 이전하는 등 명실상부한 행정도시 면모를 갖춰가고 있기 때문이다. 대학 이전, 공공기관 추가 이전으로 도시는 계속 커지고 있다. 공공택지에 공급되는 아파트라서 분양가 상한제가 적용돼 시세차익을 기대할 수 있다. # 행안부 이전 등 호재… 올 1만여 가구 추가 공급 새 아파트 분양은 올해도 이어진다. 행정중심복합도시건설청(행복청)에 따르면 올해 세종시 공동주택 공급 예상 물량은 1만 319가구다. 분양주택이 6913가구, 임대주택이 3406가구다. 연초 공급에 이어 현대건설 컨소시엄(현대건설·태영건설·한림건설)은 세종시 6-4생활권에서 ‘세종 마스터힐스’ 아파트를 분양한다. 특별공급을 마치고 17일부터 1순위 청약을 받는다. 단지 특화설계, 쾌적한 주거환경, BRT도로 인접 등 입지가 빼어나다. 59~120㎡로 설계한 3100가구에 이르는 대단지다. 제일건설도 세종시 2-4생활권에서 ‘세종 제일풍경째 위너스카이’ 주상복합 아파트를 공급한다. 84~158㎡로 설계한 아파트 771가구와 상업시설을 동시에 분양한다. 세종 최대 중심상업지역에 들어선다. 6월에는 한신공영이 1-5생활권에서 636가구, 우미건설도 1-5생활권에서 465가구를 각각 선보일 예정이다. 한림건설은 12월에 1-1생활권에서 440가구를 분양할 계획이다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

다주택자 양도세 중과 시행, 주택담보대출 규제 등으로 매도자와 매수자가 거래에 나서지 않는 눈치 보기 장세가 이어졌다. 아파트값 상승을 주도했던 강남 4구도 매도자 우위에서 매수자 우위로 바뀌어 지난해 9월 첫째 주 이후 7개월 만에 하락세로 돌아섰다. 서울 강남구가 0.01% 떨어져 지난해 9월 이후 처음으로 하락했다. 서초구도 0.02% 빠져 2주 연속 하락했다. 강동구는 9월 둘째 주 0.03% 하락한 이후 처음으로 상승세를 멈추고 보합세를 보였다. 반면 마포·은평구 등 서북권(0.14%)과 서남권(0.11%) 아파트값은 상승 폭이 지난주보다 커졌다. 전셋값은 입주물량 증가 등의 영향으로 4주 연속 0.09% 하락했다. 서울은 0.9%, 경기도는 0.12% 내리면서 낙폭이 확대됐다. 지방도 0.09% 하락했다.

수도권 주택시장이 장기 침체 초기 단계에 접어들었다. 서울 강남과 가까운 분당, 과천 등을 빼고는 아파트값과 전셋값이 모두 하향 곡선을 그리고 있다. 지방에서 시작된 찬바람이 수도권까지 북상했다. 특히 입주 물량이 쏟아지고 있는 경기 남부권은 지난해 7월 대비 아파트값이 10~20% 떨어졌다.기존 아파트가 팔리지 않아 이사를 못하는 집주인이 늘고 있다. 전세 수요 감소에 전셋값까지 떨어져 세입자를 구하지 못하는 ‘역전세난’을 걱정하는 집주인도 많다. 미분양 아파트가 증가하고 입주 물량이 쏟아지면 이런 현상은 더욱 심해질 것으로 전망된다.●동탄역 주변 천정부지… 외곽은 침체 지난주 말 경기도 화성 동탄2신도시. SR고속철도 동탄역 주변 중(中)동탄 지역 아파트값은 분양가 대비 수억원이 올랐다. 2015년 입주한 시범단지 한화꿈에그린 프레스티지 아파트 84㎡짜리는 6억 3000만~6억 5000만원에 거래됐다. 분양가(3억 5000만원)와 비교하면 3억원 정도 올랐다. 서울보다 전셋값이 싸다는 이유로 세입자 확보도 어렵지 않다. 그러나 동탄역에서 2㎞ 이상 북쪽으로 떨어진 아파트는 상황이 전혀 달랐다. 북동탄은 중동탄보다 늦게 입주했지만 같은 84㎡짜리 아파트값이 3억 3000만~3억 5000만원대에 머물러 있다. 최초 분양가(3억 6000만원)보다 1000만~3000만원 떨어졌다. 최근 입주한 남동탄 외곽 아파트도 84㎡짜리 아파트값이 3억 7000만~3억 8000만원에 형성돼 있다. 분양가 대비 1500만원 떨어졌다. 전세도 동탄역 주변은 84㎡짜리 아파트의 경우 3억 3000만~3억 4000만원을 줘야 얻을 수 있지만, 북동탄·남동탄 아파트 전세는 1억 7000만~1억 8000만원이면 얻을 수 있다. 안성시 신소현동 코아루 아파트 단지. 거래가 이뤄지지 않아 부동산 중개업소는 썰렁했고, 주민들은 집값 이야기에 얼굴을 찌푸렸다. 이 아파트 85㎡짜리 시세는 지난해 6월만 해도 2억 2000만~2억 4000만원까지 나갔다. 그러나 올해 1월에는 2억~2억 2000만원으로 10% 이상 떨어졌고, 최근에는 2억원선이 무너지기까지 했다. ●올 들어 안성 아파트값 2.86% 내려 한국감정원에 따르면 올해 들어 경기도에서 아파트값이 가장 많이 떨어진 곳은 안성으로 2.86% 내렸다. 오산시 아파트값도 1.51% 하락했다. 고양 일산, 평택도 나란히 1% 가까이 내렸다. 아파트값이 떨어진 지역에서는 전셋값 낙폭도 컸다. 평택 아파트의 전셋값은 올해 들어 5.51% 하락했고, 오산은 3.64% 내렸다. 문제는 아파트값 약세가 일시적인 현상이 아니라 구조적으로 이어질 수 밖에 없다는 데 있다. 입주 물량이 증가하고 분양 물량 공세가 이어지기 때문이다. 지방 미분양 아파트가 서서히 북상하면서 수도권이라도 입지가 떨어지는 지역에서는 팔리지 않는 아파트가 늘어날 것으로 보인다. 올해 전국에서 입주하는 아파트 물량은 44만 가구로 역대 최고치다. 이 중 경기도에서 쏟아지는 아파트 입주 물량만 18만 가구에 이른다. 안성 5045가구, 오산 4528가구, 고양시에서는 6033가구가 입주한다. 김포시에서는 1만 4197가구가 쏟아진다. 동탄2신도시를 중심으로 화성시에서 입주하는 물량은 무려 3만 1832가구나 된다. ●주택시장 침체→분양시장에도 타격 주택시장 침체는 분양시장에도 타격을 줬다. 지난달 분양된 평택 소사벌 효성해링턴 코트 아파트는 미분양이 발생했다. 김포에서 공급된 김포한강 동일스위트 더파크는 미분양 물량이 1000가구가 넘었다. 2월에 분양한 안성 경동메르빌 아파트도 미달됐다. 그럼에도 신규 아파트 분양은 이어진다. 부동산114에 따르면 아파트값이 떨어지고 있는 안성에서 1만 4241가구가 분양된다. 미분양이 많은 김포에서도 1만 4986가구가 분양된다. 오산 4229가구, 평택 9447가구, 고양에서도 7669가구가 분양될 예정이라서 미분양 물량은 더욱 증가할 것으로 전망된다. 장희순 강원대 교수는 “대출 규제 등 주택시장을 옥죄는 대책이 실시된 데다 입주 폭탄 악재까지 겹쳐 손실을 우려한 투자자들의 분양권 투매 현상과 거래량 감소가 확연해질 것”이라며 “역전세난을 맞아 매매가·전세값 하락의 압력은 더욱 거세질 것”이라고 전망했다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

주택시장이 변곡점을 맞았다. 아파트값 상승세가 멈추고 거래도 활발하지 않다. 불과 몇 개월 전까지만 해도 자고 나면 올랐던 서울 강남 아파트값이 고개를 숙였다. 전셋값도 전국적으로 하락세가 이어지면서 집주인이 전세 보증금을 빼주지 못하는 역전세난을 걱정해야 하는 경우도 생겼다. 부동산 전문가들은 당분간 주택시장이 약세에서 벗어나지 못할 것으로 전망했다.●매매가·전세가 동반 하락… 당분간 약세 지난 주말 서울 강남권(강남·서초·송파·강동구) 아파트 단지 주변 부동산중개업소는 한산했다. 아파트를 사겠다는 수요자의 발길은 끊겼다. 중개업소마다 급매물, 급전세 표시 매물이 그득하다. 강남권 아파트는 투자성이 강하기 때문에 거래가 위축됐다고 즉각 하락하지 않는 특성이 있다지만, 최근과 같은 구조적인 이유로 거래 중단이 계속되면 가격 하락 압박을 받게 마련이다. 강남구 도곡동 동부센트레빌 121㎡짜리 아파트 시세는 25억~26억원(부동산 114 기준) 선에 나왔지만, 거래는 이뤄지지 않고 있다. 하지만 22억~24억원(부동산114 시세 기준)에 급매물로 나온 아파트도 있다. 이 아파트의 지난 1월 실거래가는 24억 5000만원으로 신고됐다. 도곡동 아파트 단지 중개업소에서 만난 한 공인중개사는 “가격 하락보다 더 큰 문제는 거래 중단”이라며 “주택시장이 장기간 깊은 침체에 빠져드는 것은 아닌지 걱정된다”고 말했다. 그는 “주민들은 당장 아파트값 하락만 걱정하지 말고 거래량이 감소하는 추세를 눈여겨봐야 앞으로 주택 경기를 예측할 수 있다”고 말했다. 송파구 아파트값도 떨어졌다. 잠실주공5단지 82㎡짜리 아파트는 호가가 19억~19억 3000만원에 형성됐지만 찾는 사람은 거의 없다. 지난 1월 19억 9000만원에 거래됐지만, 지금은 17억 7000만원에 나온 급매물도 있다. 5단지 주변 중개업자들은 “나올 만한 물건은 양도세 중과 시행(4월 1일) 전에 서둘러 지난해 말에 거래가 끝났고, 버티기에 들어간 매물만 남아 있어 지금은 잠잠한 상황”이라며 “고점만 생각하면 거래는 잘 이뤄지지 않을 것”이라고 전했다. 서초구 아파트값도 하락세를 기록했다. 한국감정원에 따르면 아파트 주간 상승률이 0.04% 떨어졌다. 서초구 주간 아파트값 상승률이 하락한 것은 6개월 만에 처음이다.●서초구 6개월 만에 상승률 처음 꺾여 강남권 아파트값이 맥을 못 추는 것은 초과이익환수제 등 재건축 규제와 대출 규제가 강화돼 투자 수요가 감소했기 때문이다. 특히 아파트 담보대출 때 총체적상환능력비율(DSR)이 시행되면서 투자 수요는 물론 실수요까지 움츠러들고 있다. 다만, 일부 중개업소는 거래가 끊겼다고 당장 가격 조정폭이 크지는 않을 것이라고 주장했다. 양도세 중과 시행 이전에 집을 팔지 않은 다주택자들은 ‘버티기’를 각오했기 때문에 값을 내려 내놓지 않는다는 것이다. 한 중개업자는 “양도세 중과 조치 태풍이 잠잠해지면 다시 가격이 오를 수도 있다”고 조심스럽게 전망했다. 전세 시장은 혼란 초기 단계까지 접어들었다. 특히 서울 강남권 고가 아파트 전셋값 하락이 눈에 띄었다. 지난 1월 9억 5000만원이었던 송파구 잠실 리센츠 아파트 84㎡짜리 전세는 최근 8억 4000만~9억원에 거래됐다. 서초구 반포 아크로리버뷰 84㎡짜리 전셋값은 12억~13억원을 부르고 있다. 인근 신반포 자이 84㎡ 전셋값도 12억~14억원 선이다. 지난 1월과 비교해 1억원 이상 하락했지만, 수요는 확 줄어들었다. 전셋값 하락은 새 아파트 입주 물량 증가와 수요 분산이 원인이다. 위례신도시, 하남 미사지구에서 대규모 아파트 단지가 준공돼 전세 물건이 풍부한 데다 보증금도 저렴해 강남권 세입자 가운데 상당수가 이곳으로 둥지를 틀었기 때문이다. ●신규 입주물량 많아 전세 수요 더 줄 듯 또 서초구 서초동과 반포동 일대에서 신규 아파트의 입주가 다가오면서 집주인들이 세입자를 확보하기 위해 경쟁적으로 전셋값을 내리고 있다. 신반포5차 아파트를 재건축한 ‘아크로리버뷰’와 반포한양 아파트를 다시 지은 ‘신반포자이’가 오는 6월과 7월 각각 입주를 앞두고 있다. 따라서 서울 전셋값 하락은 여름 비수기를 맞아 더욱 뚜렷해지고 전세 수요도 줄어들 전망이다. 전셋값 하락으로 집주인이 전세보증금을 빼주지 못하는 역전세난이 본격적으로 발생할 수도 있다는 우려마저 나온다. 강여정 한국감정원 주택통계부장은 “서울 강남권 아파트 전셋값 하락은 인근 신도시 지역에서 신규 입주하는 아파트 물량이 증가해 전세 물건이 풍부해졌고, 재건축 이주 시기 조정으로 수요가 일시에 몰리지 않았기 때문”이라고 분석했다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

전국 주간 아파트값은 0.02% 하락했다. 전셋값은 0.09% 떨어졌다. 서울·수도권 일부 지역의 집값 상승을 이끌었던 서울 강남 3구 아파트값의 하락이 확연하게 나타났다. 서초구는 6개월 만에 하락세로 전환했고, 송파구는 7개월 만에 보합세로 돌아섰다. 강북 지역 아파트값도 상승폭이 줄어들었다. 다주택자 양도세 중과에 따른 급매물 소진, 대출 규제에 따른 투자 수요 감소, 추가 금리 인상 가능성 등이 작용한 것으로 분석됐다. 전셋값은 모든 지역에서 떨어졌다. 서울은 25개 구 중 22개 구에서 보합 또는 하락하면서 전체적으로 0.08% 떨어졌다. 강남 지역도 0.14%나 하락했다. 주변 신도시 신규 입주물량 증가, 재건축 이주시기 조정, 노후단지 기피 등이 원인이다. 경기는 0.10% 하락했다. 전셋값이 강세를 보이던 세종도 신규 입주물량 증가로 하락세를 보였다.

연내 서민 맞춤형 지원 구체화 청년 우대형 청약통장도 신설 문재인 정부 부동산 정책의 무게 추가 ‘강남 집값과의 전쟁’에서 ‘주거복지’로 점차 이동하고 있다. 정부는 지난해 8·2 대책에 따른 부동산시장 안정 효과가 서서히 나타나고 있다고 판단, 서민 주거복지 강화에 총력을 기울이는 모양새다. 국토교통부의 부동산 대책은 불과 한 달 전까지만 해도 ‘규제 강화’에 초점이 맞춰졌다. 아파트값 과열 양상의 주범으로 강남 재건축 추진 아파트를 지목하고 초과이익 환수제, 안전진단 강화 등을 통해 재건축 시장 옥죄기에 나선 것이 대표적이다. 여기에 이달부터 다주택자 양도세 중과를 시행하며 다주택자들의 집 처분 및 임대사업자 등록을 독려했다. 정부는 잇단 규제책으로 주택시장이 안정화 단계로 들어서고 있다고 보고 있다. 김현미 장관은 지난달 20일 부동산 시장에 대해 “지난 연말·연초에 많이 과열돼 있었는데 지금은 시장이 안정화돼 간다”고 진단했다. 실제로 한국감정원에 따르면 3월 넷째 주 기준 전국 아파트 매매 가격이 58주 만에 하락 전환했다. 이에 국토부는 주거복지 강화에 정책 역량을 집중하는 분위기다. 그동안의 부동산 정책이 ‘투기수요 억제 및 주택시장 안정화’ 중심이었다면, ‘서민 주거 지원’으로 방향을 전환하는 것이다. 이를 위해 국토부는 연내 청년, 신혼부부, 고령자, 취약계층 등을 대상으로 생애주기·소득단계별 맞춤형 주거 지원을 구체화하는 방안을 추진 중이다. 최고 3.3%의 금리를 적용하는 청년 우대형 청약통장 신설 등도 준비 중이다. 최근에는 국토부 내에 전담 조직인 ‘주거복지정책관실’을 신설, 정책 추진 동력을 확보했다. 다만 정부는 청약열기 과열, 금리 인상 가능성 등 부동산 시장에 영향을 미칠 변수에 대해서도 예의주시하고 있다. 국토부 관계자는 4일 “시장 불안이 증폭될 경우 추가 대책을 강구하고 침체 지역에 대한 모니터링을 강화할 것”이라고 말했다. 정부는 출범 예정인 조세재정개혁특위를 통해 보유세 등 부동산 과세 체계를 개편하는 방안을 검토 중이다. 장진복 기자 viviana49@seoul.co.kr