용산구 82%·송파구 72%·광진구 56% 강북구 등 5곳은 0%대 ‘부익부 빈익빈’ 고가주택 기준도 논란… 상향엔 신중론 “양도세 일시 완화 등 거래 활성화부터”서울 아파트 (시세 기준) 3곳 중 1곳은 9억원을 넘는 것으로 나타났다. 특히 집값 비싸기로 유명한 서초구와 강남구의 경우 9억원 이상 아파트를 보유한 가구가 90%를 넘는 것으로 조사됐다. 사실상 거의 모든 집이 9억원 이상이라는 얘기다. 광진구, 송파구, 용산구 등도 두 집당 한 집이 고가 아파트 기준인 9억원을 넘겼다. 이는 부동산114가 지난 15일 기준 시세 조사대상 서울 125만 2840가구 아파트를 대상으로 파악한 결과다. 시세 9억원 이상 가구 수 비중(아파트 기준)이 가장 높은 곳은 서초구(92.3%)와 강남구(92.1%), 용산구(82.4%), 송파구(71.9%), 광진구(55.5%), 성동구(49.7%) 순이었다. 이어 마포구(46.5%), 강동구(45.5%), 중구(45.2%), 양천구(45.1%), 동작구(38.8%), 종로구(38.3%) 등이었다. 부동산114 조사대상인 125만 2840가구 가운데 아파트값이 9억원을 넘는 가구는 44만 2323가구로 무려 35.3%에 달한다. 3곳 중 1곳이라는 의미다. 조사결과에 따르면 서울 전체 25개 자치구 중 9억원을 넘긴 가구가 40%를 넘는 지역은 10개구(서초·강남·용산·송파·광진·성동·마포·강동·중·양천)나 된다. 반면 9억원 넘는 아파트 비중이 0%대인 곳도 강북구(0.00%), 관악구(0.7%), 금천구(0.5%), 노원구(0.4%), 도봉구(0.3%) 5곳이나 된다. 같은 서울권 내에서도 부익부 빈익빈 양극화 현상이 더 두드러지고 있다고 업계 관계자들은 설명한다. 동시에 서울 집값 평균이 그만큼 올라갔다는 뜻이기도 하다. 이는 자금력이 충분하지 않은 젊은 수요층이 서울에 내 집 한 칸 마련하기가 더 어려워졌다는 방증이기도 하다. 집값이 꾸준히 상승하면서 고가주택의 기준 논란도 계속되고 있다. KB부동산시세에 따르면 서울 아파트 중위매매가격은 지난 10월 기준으로 8억 7000만원에 달한다. 9억원 기준이 ‘고가주택’이 아니라 ‘평균주택’이라는 지적이 나오는 이유다. 이 때문에 정부가 최근 고령화 대책의 하나로 주택연금 가입이 가능한 주택가격의 상한을 현재 시가 9억원에서 공시가 9억원으로 조정하기도 했다. 하지만 전문가들은 고가주택 기준 상향에 대해 신중론을 펼친다. 규제가 완화되는 역효과 탓이다. 김은진 부동산114 리서치 팀장은 “고가 아파트 기준을 상향하면 9억원으로 잡혀 있는 분양가 중도금 대출 제한, 1주택자 종합부동산세 과세 대상이 오히려 줄어들기 때문에 규제 턱이 낮아져 집값 상승을 부추길 수 있다”면서 “고가주택보다는 다주택자들이 매물을 풀 수 있도록 일시적 양도소득세 완화 등 거래 활성화 방안에 대한 보완책이 먼저 필요하다”고 지적했다. 백민경 기자 white@seoul.co.kr

“과천 일대 대표적 인기 단지인 래미안슈르는 전용 84㎡가 두 달 새 1억 5000만원 가까이 올랐어요. 8월에 12억 5500만원에 거래됐는데 지난달엔 13억 9500만원에 계약됐고 지금 호가는 최고 16억원이에요. 한 달에 1억원씩 오르는 꼴인데 지금도 계속 오르는 추세예요.”(경기 과천 별양동 공인중개업소) “대치동 래미안대치팰리스 85㎡는 9월에 28억원에 거래됐는데 지난달 말엔 자사고 폐지 소식이 전해진 후 호가가 2억원 올랐어요. 개포동 래미안블레스티지 전용 84㎡는 지난달 24억원에 팔렸는데 지금 25억~26억원 수준으로 한 달 새 1억~2억원 뛰었습니다.”(서울 강남구 대치동 공인중개업소) 정부가 “집값을 잡겠다”며 ‘민간택지 분양가 상한제’ 적용 지역을 발표한 지 보름이 지났다. 하지만 민간시장의 가격까지 개입하는 고강도의 부동산 규제 정책에도 집값은 잡힐 기미를 보이지 않고 있다. 서울 아파트값은 계속, 더 많이 올랐다. 21주째 아파트값 상승세가 이어졌고 2018년 ‘9·13 부동산 대책’ 발표 직후인 지난해 9월 말 이후 주간 단위로는 가장 큰 폭(0.10%)으로 뛰었다. 상한제 대상에서 제외된 과천과 부산 등 상승지역까지 확산하는 분위기다.●최근 최고가 경신 단지도 수두룩 24일 한국감정원에 따르면 서울 주간 아파트 가격(18일 기준)은 전주 0.09%에서 0.10%로 상승 폭이 더 확대됐다. 상한제 지역이 집중된 강남4구 아파트값은 0.14% 뛰어 역시 9·13 대책 이후 가장 큰 폭의 상승세를 보였다. 수요보다 매물이 부족한 데다 풍부한 유동성, 저금리까지 영향을 미친 탓이다. 부동산업계 관계자는 “최근 정시 확대와 특수목적고·자율형사립고 폐지 등 대입제도 변화까지 분양가 상한제와 맞물려 강남권 등 기존 명문 학군 집값을 자극하고 있다”고 말했다. 최근 신고가를 경신한 단지도 많다. 지난달 강남구 대치동 래미안대치팰리스 전용면적 59㎡는 22억 8000만원에 팔려 최고가를 기록했다. 이 단지는 정부가 올해 첫 부동산 시장 합동 현장점검에 나선 곳이었다. 서초구 반포동 아크로리버파크 전용면적 84㎡도 34억원에 거래돼 ‘평당 1억원’ 시대를 열었다. 문재인 대통령이 지난 19일 ‘2019 국민과의 대화’를 통해 “전국적으로는 부동산 가격이 오히려 하락했을 정도로 안정화되고 있다”고 언급했지만 아파트 가격은 서울을 중심으로 여전히 상승 국면에 머물고 있다. 상승세는 사업이 잠정 중단된 초기 재건축 단지까지 옮아 붙었다. 대치동 은마 전용 84㎡는 지난달 초 최고가인 21억 8000만원에 거래됐는데 최근 23억원까지 부르고 있다는 게 인근 중개업소의 얘기다. 분양가 상한제로 새 아파트 공급이 위축되면 장기적으로 재건축 단지 가치가 더 올라갈 것이라며 투자자들이 적극적으로 들여다보고 있어서다. 분양가 상한제를 피해 간 지역도 오름세는 마찬가지다. 양천구는 학군이 우수한 목동신시가지 일대 집값이 부쩍 올랐다. 목운초·중교에 배정받을 수 있는 신시가지 7단지, 목동트라팰리스 등은 아예 매물 자체가 잠겨 버렸다. 집값 상승세는 지방에서도 나타나고 있다. 정부가 부산 해운대·수영·동래구의 최근 1년간 주택가격 누적 변동률이 마이너스(-)를 기록했기 때문에 조정대상지역으로 관리하지 않아도 된다며 분양가 상한제 적용에서 제외했지만 이후 해당 지역의 주요 아파트 가격은 원정 투자자까지 몰리며 며칠 새 5000만~1억원 오르는 기현상이 나타났다. 인근 주민들과 부동산시장에서 “자고 나면 1억원씩 뛰어 무서울 지경”이라는 말이 나올 정도다. 과천 역시 아파트값이 한 주 만에 0.89% 올랐을 정도로 집값 과열이 지속되고 있다. 이는 전국에서 가장 많이 오른 상승률이다.●르엘 대치 청약 경쟁률 212.1대1 ‘광풍’ 정부가 서울에 1차로 지정한 민간택지 분양가 상한제 적용 지역에서 최근 청약 쏠림 현상도 확연하다. 대표적으로 서초구 잠원동 반포우성아파트를 재건축하는 ‘르엘 신반포 센트럴’의 평균 당첨 가점은 모든 주택형에서 70점을 넘겼다. 전용 59㎡·84㎡A·84㎡B에서는 청약 최고 가점은 79점이었다. 무주택 기간 15년 이상(32점), 부양가족이 6명 이상(35점), 청약통장 가입 기간 15년 이상(17점)이어야 나오는 사실상 만점(84점)에 가까운 점수다. 강남구 대치동 구마을 2지구를 재건축하는 ‘르엘 대치’의 청약 경쟁률은 올해 전국에서 가장 높은 212.1대1을 기록했다. 이들 두 단지는 분양가 상한제 시행 이전 관리처분 인가를 받고 유예기간(내년 4월 29일) 이전에 입주자 모집공고를 신청해 상한제 대상에서 벗어났지만, 상한제 시행 후 가격이 낮아지면 오히려 건설사의 아파트 등 공급물량이 줄어들어 기회가 줄어들까 봐 가점이 높은 예비 청약자들이 대거 몰려서다. 정부는 종합부동산세에 내심 기대를 걸고 있다. 이달 말부터 종부세 고지서를 받아 보면 집을 팔려는 수요가 늘면서 매물이 증가하고 가격도 안정되는 등 시장 분위기가 바뀔 수 있을 것이라고 본다. 예컨대 용산구 한강로의 공시가격 19억 2000만원짜리 주택 보유자가 공시가격 9억원짜리 아파트 1채만 더 갖고 있어도 올해 종부세는 세 부담 상한인 2000만원까지 오른다. 재산세 880만원을 합친 올해 총보유세는 3000만원에 육박한다. 이런 사람들한텐 내년 이후가 더 문제다. 올해 공정시장가액비율이 85%로 상향됐고 내년에는 90%, 2022년에는 100%까지 올라 앞으로 공시가격이 한 푼도 오르지 않아도 보유세 부담은 계속해서 증가한다. 하지만 종부세가 인별 합산이어서 부부 간 증여를 십분 활용해 부부 공동명의로 소유권을 분산하거나 사전증여하면 집값 안정 효과는 기대만큼 크지 않을 것이라는 관측도 나온다. ●추가 대책 나올까 부동산 업계에서는 현재 흐름이 참여정부 부동산 정책이 본격 시행된 2006~2007년과 유사한 모습이라고 지적한다. 당시 참여정부는 버블 세븐 지역 거품을 빼기 위해 대출·청약·세제(종합부동산세 도입), 차익환수(재건축초과이익환수제) 등의 규제를 만들고 지금처럼 분양가 상한제를 민간택지로 확대하기도 했다. 하지만 오히려 그해 서울 집값은 오히려 30%가량 치솟았다. 서울 아파트 인허가 물량은 2007년 5만 가구에서 2008년 2만 1900가구로 급감하면서 2008년 서울 집값은 9.56% 올랐다. 분양가 상한제로 재건축·재개발 등 정비사업 물량까지 줄어 새 아파트 공급이 축소되면 참여정부 때처럼 가격 상승 여파가 더욱 이어질 것이란 목소리도 크다. 여전히 서울 주택시장에 진입하려는 수요는 많고 집 공급은 부족하기 때문이다. 이 때문에 전문가들은 집값이 계속 꿈틀대면 정부가 앞서 나온 규제책을 더 조이는 식으로 정책을 이어 갈 것으로 본다. 1주택자의 양도소득세 비과세 축소 등이 그중 하나다. 현재 1주택자가 9억원 이하 집에 2년 이상 거주하고 나서 팔면 양도세를 감면받고 9억원이 넘더라도 10년 이상 보유하면 차익의 80%까지 세금을 공제받는데 이 혜택을 줄이는 것이다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “공시가격을 계속 올려 보유세(재산·종합부동산세)를 늘리거나 재건축 연한을 현행 30년에서 40년으로 확대하는 방법도 있지만 근본적으로 용적률을 확대하거나 규제 문턱을 낮춰 주택 공급을 대폭 늘려야 한다”고 조언했다. 백민경 기자 white@seoul.co.kr

문재인 대통령은 그제 국민과의 대화에서 “부동산 문제는 우리 정부가 자신 있다고 장담하고 싶다”고 말했다. 또 “지금까지 부동산 가격을 잡지 못한 이유는 역대 정부가 부동산을 경기 부양 수단으로 활용했기 때문”이라고 주장했다. 더불어 “현재 전·월세 등 전국적으로 안정돼 있지만 서울의 고가주택, 고가 아파트를 중심으로 부동산 가격이 다시 상승하고 있다”며 “서울 강남권 등 부동산 가격이 잡히지 않으면 더 강력한 수단을 강구하겠다”고 밝혔다. 대통령의 발언은 부동산 시장은 반드시 안정시키겠다는 국민과의 약속이다. 하지만 시장 상황은 그리 녹록지 못하다. 서울 등은 민간아파트 분양가 상한제 실시 이후에도 하루가 다르게 아파트값이 상승한다. 부산, 대전 등 지방 대도시에서도 며칠 사이에 1억원 넘게 올라 ‘내집 마련 꿈’을 어렵게 하고 있다. 전국 아파트 매매가격이 8주 연속, 서울은 20주 연속 오름세를 유지하고 있다는 자료는 박탈감마저 안겨 준다. 과천 등 일부 지역에서는 전셋값도 덩달아 치솟고 있다. 전문가들은 정부의 부동산 정책이 정교하지 못하다고 지적한다. 지난 6일 발표한 민간아파트 분양가 상한제와 마찬가지로 정부가 추가 대책으로 거론하고 있는 “상한제 추가 지정 검토와 편법 증여, 불법 전매 단속 강화” 방안 또한 큰 효과를 기대하기 어렵다는 게 시장의 반응이다. 정부가 부동산을 경기부양 수단으로 활용하지 않는다면 분양가 상한제를 광역단체 규모로 확대 시행해야 한다. 그러나 그렇게 한다면 경기하강기에 부동산 시장이 부담이 될 수 있다. 2주택 이상 소유자는 219만명에 이르고 1년 새 7만 3000명이나 늘었다고 한다. 주택이 모자라는 것이 아니라 투기세력 탓에 주택 분배가 교란된다는 정부의 주장도 이해는 된다. 그렇다면 다주택자에 대한 보유세를 대폭 강화하고, 1가구 1주택자에 대한 양도세 면세구간을 설정해 투기수요가 몰리지 않도록 할 필요가 있다. 무엇보다 공급을 늘려야 한다. 서울 강남권 재건축 시장에 용적률을 상향 적용하는 문제, 서울 택지의 더 효율적인 활용을 고려해야 한다.

정부, 이달 말 위법 거래 조사결과 발표 “시장 과열 땐 분양가 상한제 추가 지정” 서울 목동·흑석뉴타운, 과천 유력 거론 일각에선 “유동자금 많아 효과 제한적”민간택지 분양가 상한제에도 서울 아파트값이 20주 연속 상승하자 정부가 고가 아파트 거래 과정에서 편법 증여가 없었는지를 깊이 들여다보기로 했다. 또 상한제 대상지에서 제외된 지역 중 풍선효과가 발생하는 지역에 대해선 추가로 지정할 수 있다며 시장에 경고 메시지를 보냈다. 그러나 풍부한 유동성에 대체 투자처가 마땅치 않아 한동안 부동산시장의 상승세를 꺾기가 쉽지 않을 것이라는 분석이 나온다. 정부는 18일 김용범 기획재정부 1차관 주재로 부동산시장 점검 회의를 열고 지난 6일 분양가 상한제 대상지 선정 이후의 시장 상황에 대해 논의했다. 김 차관은 “부동산시장의 과열 내지 불안 조짐이 있으면 분양가 상한제 적용 지역을 추가로 지정하는 등 필요한 정책을 주저없이 시행하겠다”고 말했다. 정부는 지난달부터 관계 부처 합동으로 진행하고 있는 부동산시장 교란 행위 점검을 연말까지 진행하고, 이달 말 편법 증여와 대출, 불법전매 등 위법 의심 거래에 대한 중간조사 결과를 발표하기로 했다. 이와 함께 이제까지 비정기적으로 운영해 온 부동산시장 점검회의도 한 달에 한 번 정도로 정례화할 계획이다. 정부가 분양가 상한제 대상지 추가 지정 카드를 꺼낸 것은 상한제 이후에도 서울 집값 상승세가 이어져서다. 한국감정원에 따르면 11월 11일 기준 서울 아파트값은 전주 대비 0.09% 올라 20주 연속 상승했다. 특히 상한제의 직격탄을 맞은 강남구(0.12→0.13%), 서초구(0.13→0.14%)는 오히려 상승폭이 커졌다. 또 상한제 적용이 유력하다고 평가됐다가 제외된 경기 과천은 상승률이 0.51%에서 0.97%로 두 배 가까이 뛰었다. 과천 부동산중개업소 관계자는 “남아 있는 재건축 대상 단지들이 분양가 상한제 적용을 받지 않는 것으로 결론이 나면서 매수자들의 관심이 더 높아졌다”면서 “내년 말에 입주하는 아파트 분양권을 찾는 사람도 있다”고 말했다. 서울 서대문구 가재울뉴타운의 부동산 중개인은 “분양가 상한제 확정 이후 입주권 가격이 1억원가량 뛴 것 같다”면서 “시장이 정상은 아닌 것 같다”고 했다. 전문가들은 정부가 추가로 분양가 상한제 지역을 선정할 경우 첫 번째 지정에서 제외됐던 서울 양천구 목동과 동작구 흑석뉴타운 일대, 경기 과천 등이 유력하다고 보고 있다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “지난번 선정된 곳이 서울의 대형 재건축 단지가 많은 동임을 감안하면 목동은 거의 확정적”이라고 말했다. 반면 재건축 아파트 조합 관계자는 “첫 번째 대상지 선정을 할 때 기준으로 내세운 것이 일반분양 1000가구가 넘고, 사업 단계가 관리처분인가를 받는 등 막바지인 곳만 지정했다고 밝혔다”면서 “목동은 아직 안전진단도 받지 않았고, 과천은 일반분양 물량이 적기 때문에 추가 지정을 하려면 처음 세운 원칙을 바꿔야 하는 부담이 있다”고 했다. 일각에선 정부가 추가 대책을 내놔도 시장에 미치는 영향이 제한적일 것이라고 본다. 함영진 직방 데이터랩장은 “현재 서울 아파트값 상승의 주요 원인은 저금리 상황에서 돈이 갈 곳을 찾지 못하고 있기 때문”이라면서 “대체 투자처가 나오지 않는 이상 부동산시장을 안정시키기가 쉽지 않다”고 예상했다. 세종 김동현 기자 moses@seoul.co.kr서울 백민경 기자 white@seoul.co.kr

1주택 이상 주담대 금지도 풀려 부산 아파트값 113주 만에 상승세 센텀KCC스위첸 청약경쟁 67.7대1 고양 일산도 호가 5000만원 올라“부산이 조정대상지역에서 해제된 후 분양권 프리미엄이 최고 5억원까지 붙었어요.“ 18일 해운대 해수욕장 주변 부동산 중개업소들은 아파트 구입을 상담하기 위한 방문객들로 넘쳐났다. 연말에 입주가 예정된 엘시티 더 아파트 분양권을 문의하는 사람들로 붐볐다. 이 아파트 분양권은 지난달까지만 하더라도 프리미엄(웃돈)이 거의 붙지 않았으나 조정해제대상으로 지정된 후 웃돈이 최고 5억원까지 붙은 상태다. 부산 해운대·수영·동래구(이하 해·수·동)가 지난 6일 조정대상지역에서 해제되면서 지역 부동산 시장이 요동치고 있는 것이다. 중개업소에서 만난 한 50대 남성은 “비치사이드 쪽 로열층 58평형 아파트는 현재 프리미엄이 3억~5억원에 이른다”면서 “해제 전보다 프리미엄이 너무 올랐고 매물까지 없어 아예 구입을 포기했다”며 혀를 내둘렀다.조정대상지역에서 해제되면서 주택담보대출비율(LTV) 60%, 총부채상환비율(DTI) 50%, 1주택 이상 가구 주택 신규 구매 시 주택담보대출 금지 등 금융 규제가 모두 사라진다. 부산 전역이 조정대상지역에서 해제된 후 이곳에서 처음 분양된 해운대구 ‘센텀 KCC스위첸’은 올해 부산 지역 최고 청약 경쟁률을 기록했다. 지난 14일 1순위 청약을 받은 해운대구 반여1-1구역 주택 재개발 단지 센텀 KCC스위첸은 평균 67.7대1의 경쟁률로 1순위 청약을 마감했다. 이 단지는 268가구를 모집하는 데 1만 8160명이 몰렸고, 5개 주택형이 모두 모집 가구 수를 채웠다. 아파트 값도 속속 오르고 있다. 부산 남천동 삼악비치 34평형은 기존 8억원에서 해제 후 9억원으로 1억원이 껑충 뛰었다. 남천동 한 부동산 사무실 실장은 “이미 해제 1~2개월 전부터 서울 등 외지인들이 대거 내려와 매물을 싹쓸이했다”면서 “인근 대연 비치는 34평형이 6억 5000만~7억 5000만원에 호가가 형성되는 등 해제 전보다 평균 5000만~1억원가량 올랐다”고 말했다. 이를 반영하듯 한국감정원의 지난 11일 주간 조사에 따르면 부산 아파트 매매가격은 2017년 9월 첫째 주 이후 113주 만에 처음으로 상승(0.10%) 전환했다. 해운대구는 0.42%, 수영구는 0.38%, 동래구는 0.27%로 모두 큰 폭으로 뛰었다. 한국감정원 측은 “해운대구는 우동과 중동, 수영구는 남천동과 광안동, 동래구는 명륜동과 온천동 위주로 상승했다”고 밝혔다. 조정대상지역에서 일부 해제된 고양시도 아파트값이 45주(약 11개월) 만에 상승 전환했다. 의료 및 법조시설이 밀집한 일산동구는 0.03%, 킨텍스가 있는 일산서구는 0.02%, 3기 창릉신도시 예정지와 삼송신도시가 있는 덕양구는 0.01%씩 각각 올랐다. 지하철 3호선과 경의중앙선 사이에 위치한 일산동구 마두동과 일산서구 후곡마을 일대는 지난 6일 조정지역 해제 후 4000만~5000만원가량 호가가 올랐다. 큰솔공인중개사무소 서귀순 대표는 “3기 신도시 추진 정책도 심리적 영향을 줬지만 킨텍스 인근 입주물량 때문에 일산 집값이 계속 빠졌던 것”이라면서 “킨텍스 일대 입주가 사실상 마무리됐고 무엇보다 조정대상지역에서 풀려나 시장 분위기가 많이 바뀐 만큼 오름세가 이어질 수 있을 것으로 보인다”고 전망했다. 부산 김정한 기자 jhkim@seoul.co.kr고양 한상봉 기자 hsb@seoul.co.kr

민간택지 분양가 상한제 확대 예고에도 아파트값 상승세는 멈추지 않았다. 서울 서초(0.14%), 송파(0.14%), 강남(0.13%), 강동(0.11%) 등 강남 4구 상승세도 여전했다. 수도권광역급행철도(GTX) B노선 영향을 받는 연수구(0.17%) 등을 포함해 인천 아파트값도 다시 상승폭이 커졌다. 경기 과천은 원문동 대단지 위주로 0.97% 오르며 상승 질주를 이어 나갔다. 조정 대상지역에서 해제된 부산도 전주보다 0.1% 올랐다. 전국 주간 아파트 전셋값은 전주 상승폭을 유지했다. 시도별로는 세종(0.25%), 경기(0.13%), 인천(0.12%), 울산(0.12%), 대전(0.10%) 등이 전셋값 상승세를 견인했다.

정부가 집값을 잡겠다며 서울 8개구 27개동에 분양가상한제를 적용하기로 한 지 열흘째인 15일 전국 주요지역 집값은 계속 오른 것으로 나타났다. 서울 아파트값은 20주 연속 상승세를 이어갔고, 분양가상한제 적용을 비켜갔거나 규제 대상에서 풀린 지역은 오히려 집값이 더 급등했다. 특히 서울지역 주택매매 소비심리는 오히려 지난해 9·13 대책 직전 수준으로 고조됐다. 정부 약발이 먹히지 않고 있다는 얘기다. 한국감정원이 14일 발표한 이달 둘째주(11일 조사 기준) 서울 아파트값은 전주 대비 0.09% 올라 20주 연속 상승세를 지속했다. 이번 통계는 정부의 상한제 적용지역 발표 이후 시장 움직임이 처음 반영된 것이다. 상한제 핀셋 지정대상인 강남 4구 집값은 큰 변화가 없었다. 강남구(0.13%) 서초구(0.14%) 강동구(0.11%)의 상승폭은 전주보다 소폭 커졌다. 국토연구원 부동산시장연구센터의 ‘10월 부동산시장 소비자심리조사(10월 23∼31일)’ 결과에서도 10월 서울 지역 주택매매시장 소비심리지수는 151.0으로 9월 138.6과 비교해 12.4 포인트 상승했다. 이 지수는 전국 152개 시·군·구 6680가구, 중개업소 2338곳에 대한 설문조사를 바탕으로 산출된 것으로, 0∼200 범위의 값으로 표현된다. 지수가 100을 넘으면 가격 상승이나 거래 증가를 체감했다는 응답이 많다는 뜻이다. 지난해 9·13 부동산 종합대책이 발표되기 직전인 8월 155.9 수준에 근접한 수치다. 서울 주택 시장은 분양가 상한제 시행 전 이 제도가 시장 가격에 큰 영향을 주지 않을 것으로 예측한 것으로 보인다. 전문가들은 규제로 집값을 잡기는 역부족이라고 지적한다. 오히려 상한제 지정 등으로 공급만 눌러 더 집값이 오를 수 있다는 것이다. 부동산 업계 관계자는 “규제를 피해 비규제 지역으로 눈을 돌리는 풍선효과까지 맞물리는데다 저금리로 풍부해진 시중 유동자금이 갈 곳이 없어 당분간 집값 상승세는 계속될 것”이라고 전망했다. 백민경 기자 white@seoul.co.kr

분양가 상한제 시행 등 정부의 고강도 규제 기조 속에서도 저금리에 따른 유동성을 발판으로 서울 아파트값은 전주와 같은 상승 폭을 유지했다. 강남4구는 외곽지역 갭 메우기로 상승 폭이 0.12%에서 0.13%로 더 확대됐다. GTX-B노선의 영향을 받는 연수구(0.11%) 등을 제외하고 인천 아파트값 상승 폭은 한풀 꺾였다. 경기 과천시는 원문동 대단지 위주로 0.51%나 아파트값이 급상승했다. 대전 서구도 둔산동 학군 위주로 상승세를 이어 갔다. 전국 주간 아파트 전셋값은 전주 상승 폭을 유지했다. 시도별로는 세종(0.29%), 대전(0.20%), 경기(0.13%), 충남(0.12%), 대구(0.09%) 등이 전셋값 상승세를 견인했다.

“분양가 상한제가 적용되는 집들은 4~5년이 걸릴지, 더 걸려서 나올지 모른다. 강남에서 몇 년간 ‘새집’ 구경하기 힘들 텐데 일단 지금은 청약부터 넣고 봐야 한다.”(서울 서초구 르엘 신반포센트럴 견본주택 찾은 A씨) 분양가를 시세보다 낮추는 민간택지 분양가 상한제 시행 예고에도 아파트값이 계속 뛰고 있다. 정부의 ‘핀셋조준’(동별지정) 대상인 서울 강남 3구는 앞으로 공급이 줄까 봐, 상한제 예외인 과천은 ‘로또 분양’이 될까 봐 아파트값 상승세가 더 가팔라졌다. 이 때문에 전문가들은 만약 ‘상한제 약발’이 먹히지 않고 집값이 계속 꿈틀대면 정부가 앞서 나온 규제책을 더 조이는 식으로 정책을 이어 갈 것으로 내다본다. 10일 한국감정원에 따르면 6일 상한제 대상 지역 발표를 앞두고도 지난 4일 기준 송파(0.15%)·서초(0.13%)·강남(0.12%) 등 강남 3구 아파트값은 전주보다 0.01∼0.02% 포인트씩 오름폭이 확대됐다. 지속적인 집값 상승 시 거론되는 추가 규제 카드 중 하나는 1주택자의 양도소득세 비과세 축소다. 현재 1주택자가 9억원 이하 집에 2년 이상 거주하고 나서 팔면 양도세를 감면받고, 9억원이 넘더라도 10년 이상 보유하면 차익의 80%까지 세금을 공제받는데 이 혜택을 줄이는 것이다. 또 공시가격을 계속 올려 보유세(재산·종합부동산세)를 늘리거나 재건축 연한을 현행 30년에서 40년으로 확대하는 방법도 나온다. 전월세 상한제, 다주택자 임대사업자 등록 의무제 등도 있다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “최악에는 정부가 주택 거래를 원칙적으로 무주택자에게만 허가하려 했다가 무산된 ‘주택거래 허가제’ 등도 재논의할 수 있다”면서 “이 경우 위헌·사회주의 논란이 생길 수 있고 재건축 연한 확대는 정비사업 지연 부작용이 있어 양도세 비과세 축소나 전월세 상한제 등이 현실적으로 검토될 것”이라고 말했다. 백민경 기자 white@seoul.co.kr

고분양가 예상 과천·목동·흑석동 제외 일각선 “여권 유력 정치인들 거주 영향” 길동, 주변 둔촌·명일동보다 가격 낮아 재건축조합 “왜 포함됐는지 몰라” 분통 논란 커지자 정부 “상황 따라 추가 지정” 서울 아파트 매매가격 19주 연속 상승 “강남 4구(강남·서초·송파·강동)여서 불안하긴 했지만, 설마 강동구 길동이 분양가 상한제 적용 대상지가 될 거라고는 생각을 못 했죠. 아니 과천도 빠지고 목동, 흑석동, 북아현동 다 빠졌는데 길동이 들어간 게 지금도 이해가 안 가요.”(강동구 A부동산)7일 부동산 업계에서는 정부가 민간택지 분양가 상한제 1차 대상지로 선정한 서울 27개동의 기준을 놓고 논란이 일고 있다. 고분양가가 예상되는 동작구 흑석동과 양천구 목동, 서대문구 북아현동, 경기 과천, 성남 분당 등이 제외되고, 강동구 길동 등 상대적으로 분양 가격이 저렴할 것으로 예상되는 지역들이 포함됐기 때문이다. 현재 강동구 길동에는 신동아 1·2차 재건축사업이 진행 중이다. 이 사업은 현재 주민 이주를 끝내고 철거를 준비하고 있지만, 분양가 상한제 시행 유예 시한인 내년 4월까지 분양을 끝내기가 사실상 어렵다. 특히 길동은 주변의 둔촌동이나 명일동보다 가격이 저렴한 편이다. 길동의 부동산중개업소 관계자는 “분양가 상한제의 목표가 고분양가를 막기 위해서라면 길동을 지정한 게 말이 안 된다”면서 “둔촌동 지정에 따른 풍선효과를 우려한 것이라면 마포 재개발사업의 연결축인 서대문구 북아현동은 왜 빠졌는지 모르겠다”고 지적했다. 일각에서는 경기 과천과 성남 분당, 동작구 흑석동 등이 빠진 게 여권 유력 정치인들이 해당 지역에 살기 때문이라는 의심의 눈초리를 보내고 있다. 재건축 사업이 진행되는 과천은 김수현 전 청와대 정책실장을 비롯해 고위 공직자들의 주된 주거 지역이다. 흑석동은 김의겸 전 청와대 대변인이 상가주택을 매입한 곳으로 뉴타운사업이 추진되고 있다. 건설사 관계자는 “강남권은 분양가 상한제에 포함될 것으로 예상했지만 유력하게 거론되던 과천 등이 빠지니 이런 말들이 나오는 것”이라고 꼬집었다. 논란이 커지자 정부도 해명에 나섰다. 박선호 국토교통부 1차관은 이날 라디오에 출연해 “분당은 지난 1년 동안 분양된 아파트의 분양가 상승률이 법적인 요건에 해당되지 않았다”면서 “자의적인 기준으로 결정한 게 아니다”라고 말했다. 이어 “목동과 흑석동, 과천 등은 재건축·재개발 사업에서 분양이 임박한 단지나 사업 등이 없다”면서 “지난 6일 분양가 상한제 지정은 1차 지정이었고, 앞으로 시장 상황에 따라 추가로 이뤄질 수 있다”고 말해 추가 지정이 이뤄질 경우 해당 지역이 들어갈 수 있음을 시사했다. 한국감정원이 이날 발표한 전국주택가격동향조사에 따르면 이번주 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.09% 올라 19주 연속 상승세를 이어 갔다. 경기도 아파트값도 지난주 0.08%에서 이번주 0.09%로 오름폭이 확대됐다. 분양가 상한제 대상지에서 제외된 과천이 0.51% 올라 지난주(0.46%)보다 상승폭이 커졌다. 세종 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

투기억제 속 민간건설투자 위축 최소화 내년 4월 총선도 ‘변수’로 작용한 듯 강남 대체지 과천·북아현동 돈 몰릴 우려 전문가 “매매 강보합·전세시장 상승 전망 경기·인천만 풀어 집값 잡기 어려울 것”‘강남권은 잡고 다른 지역은 일단 지켜보겠다.’ 6일 국토교통부가 공개한 민간택지 분양가 상한제 지정에 담긴 정부의 메시지다. 부동산 투기 수요는 잡되 민간 건설투자 수요 위축은 최소화하겠다는 의도가 읽힌다. 여기에 내년 4월 총선이라는 정치 일정도 변수로 작용한 것으로 보인다. 이에 따라 서울 강남 배후 주거지로 분양가 상한제 촉발의 원인이 됐던 경기 과천 등이 분양가 상한제 적용을 받지 않게 되면서 풍선효과 우려도 제기되고 있다. 이번 대책에서 정부가 분양가 상한제 대상지로 지정한 서울 27개동 중 강남4구(강남·서초·송파·강동) 비율은 81.5%(22개동)에 이른다. 재개발·재건축 사업장으로 보면 총 87곳으로, 이 가운데 강남4구에 속한 곳은 74곳이다. 국토부 관계자는 “분양가 상한제가 실효성을 갖는 내년 4월부터 분양하는 강남권 대부분의 사업장은 현재 시세 대비 70~80%, 분양가격 대비 최대 10% 정도 가격이 낮아질 것”이라면서 “서울의 재개발·재건축 사업장 중 관리처분인가를 받은 곳은 61개 사업장 6만 8000가구라 공급 부족 우려는 크지 않다”고 말했다.반면 과천과 서울 목동을 비롯한 인기 재건축아파트와 최근 인기가 오르고 있는 강북권 재개발사업에 대해선 상대적으로 지정 범위를 좁게 가져갔다. 국토부 관계자는 “결국 강남 아파트값 안정이 서울 집값 안정의 핵심”이라면서 “강북 재개발사업은 주거환경 개선과 지역균형 관점에서도 어느 정도 필요하다”고 말했다. 기획재정부 관계자도 “내년 대외 경제환경이 좋지 않은 상황에서 건설투자를 과도하게 위축시키는 것은 우리 경제에 바람직하지 않다”고 말했다. 결국 건설투자 위축을 우려한 정부가 분양가 상한제 지정 대상을 최소화하는 방식을 택한 것이다. 하지만 시장에서는 강남4구에 집중된 분양가 상한제 대상지 지정이 풍선효과를 불러올 수 있다고 우려한다. 특히 지난 7월 ‘과천 푸르지오 써밋’은 후분양으로 3.3㎡당 평균 3998만원에 분양돼 상한제 도입을 촉발한 원인 중 하나였다. 부동산 관계자는 “저금리에 유동자금도 많기 때문에 (부동산 투기는) 강남을 누른다고 해결될 문제가 아니다”라면서 “과천 재건축아파트와 서대문 북아현동 재개발사업지 등에 돈이 몰릴 가능성이 높다”고 분석했다. 이에 대해 이문기 국토부 주택토지실장은 “목동의 경우 서울시에서 지구단위계획을 수립하려고 준비 중이고 과천은 남아 있는 단지들이 고층이라 일반분양 물량이 많지 않아 실제 효과가 크지 않다”면서 “관리처분인가 수준으로 사업이 진행되고 후분양 등을 통해 고분양가를 노린다면 바로 추가 지정할 것”이라고 설명했다. 전문가들도 이번 대책이 주택가격을 잡을 수 있을지에 대해 의문을 제기하고 있다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “결국 서울에 주택 공급을 늘려야 하는데 경기도와 인천만 풀고 있으니 지역의 수요·공급이 맞지 않고 있다”면서 “집값을 잡기가 쉽지 않을 것”이라고 지적했다. 반면 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “분양가 상한제로 대박 아파트에 대한 기대감이 커지면서 기존 아파트를 사지 않고 전세를 살려는 사람이 늘 것”이라면서 “매매시장은 강보합, 전세 시장은 상승세가 전망된다”고 예상했다. 세종 김동현 기자 moses@seoul.co.kr서울 백민경 기자 white@seoul.co.kr

흑석·신길 등 강북 뉴타운 사업지도 촉각 고양·부산 조정지역 해제 안건 통과될 듯 건설사 “총선 앞두고 지방엔 당근 기대감”민간택지 분양가 상한제 적용지역 선정이 6일 주거정책심의위원회(주정심)에서 결정되는 가운데 부동산 시장에선 서울의 경우 규제 강화, 부산과 경기 고양시를 비롯한 지방은 완화 카드가 나올 것이라는 분석이 나오고 있다. 서울 집값을 잡으면서도, 건설 투자가 급격하게 줄어드는 것을 막기 위한 나름의 ‘절충수’를 찾을 것이라는 이유에서다. 국토교통부는 6일 오전 10시 정부세종청사에서 민간택지 분양가 상한제 적용 지역과 지방·수도권 조정대상지역 해제안을 주제로 주정심 회의를 개최한다고 5일 밝혔다. 투기과열지구 31곳 중 서울 강남 4구(강남·서초·송파·강동구)와 마용성(마포·용산·성동구), 경기 과천 등이 분양가 상한제 적용 지역으로 뽑힐 가능성이 높은 것으로 알려졌다. 앞서 국토부는 최근 1년간 분양가격 상승률이 높거나, 2017년 8·2대책 이후 아파트값이 많이 오른 지역 중 재개발·재건축 사업이 많은 곳이 될 것이라고 밝힌 바 있다. 또 분양가 상한제를 피하기 위해 후분양을 진행하려는 단지가 있는 동(洞)도 대상이 될 수 있다. 이렇게 되면 강남구 개포동·대치동, 서초구 반포동, 송파구 잠실동·신천동, 강동구 둔촌동 등 강남권 재건축아파트와 마포구 아현동, 용산구 한남동, 성동구 성수동, 서대문구 북아현동 등이 대상지가 될 가능성이 높다. 국토부 관계자는 “강남권 재건축은 물론 강북 주택가격 상승 원인으로 꼽히는 흑석·신길동 뉴타운 사업지도 유심히 봐야 할 곳”이라고 말했다. 서울엔 규제를 강화하지만, 건설경기가 꺾인 지방의 경우 규제를 풀어 줄 가능성이 높다. 지방 투자자들의 서울행이 서울 집값 급등의 한 원인으로 지목되고 있고, 지난 9월 기준 건설투자가 8조 2980억원으로 전년 동월 대비 7.4% 감소하는 등 전국적으로 건설 경기가 좋지 않아서다. 이에 따라 경기 고양시와 남양주시, 부산 해운대·수영·동래구의 조정지역 해제 안건이 통과될 가능성이 높을 것으로 분석된다. 정부 관계자는 “서울 집값은 확실히 잡아야 할 필요성이 있지만, 조정기에 들어간 지방의 경우 규제가 정상적인 개발과 거래를 막는 부분이 있다”면서 “민간 영역의 건설투자가 급감하는 것도 우리 경제에 바람직하지 않다”고 말해 해제 가능성을 내비쳤다. 건설사 관계자는 “내년 총선을 앞두고 있어 지방 중에서 부동산 경기가 좋지 않은 곳에는 당근을 줄 것이라는 기대감이 높다”면서 “특히 고양과 부산의 규제 완화는 여당 입장에서도 나쁘지 않다”고 말했다. 세종 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

전셋값도 0.2% 올라… 상승률 서울 최고 강남3구 경매 낙찰가율 4개월째 고공행진 “정시, 사교육 영향 크단 인식에 쏠림 현상 상한제 이어 교육정책, 집값 과열 기폭제”정부의 대입 정시 확대와 자율형 사립고·외국어고 폐지 소식에 강남 ‘학세권’이 크게 들썩이고 있다. 학원가가 몰려 있는 강남구 대치동 일대의 한 아파트는 지난달 22일 교육 제도 개편 발표 후 한 달여 만에 집값이 2억원 넘게 뛰었다. 지난 한 주(10월 넷째 주) 강남구 전셋값 상승률은 서울에서 가장 높았다. 이미 금리 인하에 따라 돈이 많이 풀리고 민간택지 분양가상한제 확대 시행에 따른 공급 위축 우려로 집값이 계속 오르는 상황에서 새 교육 정책이 집값 과열의 추가 기폭제가 될 수 있다는 우려도 나온다. 4일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 강남구 대치동 동부센트레빌 전용 161.47㎡는 지난달 29일 37억 3000만원(3층)에 팔렸다. 지난 9월 6일 35억 2000만원(17층)에 매매된 것과 비교하면 한 달여 만에 2억원이 넘게 오른 것이다. 호가는 더 불붙고 있다. 대치동 학원가와 가깝고, 단대부고·중대부고·숙명여고 등 강남 8학군 명문 학교가 인접해 있는 래미안 대치팰리스 아파트 전용면적 59㎡ 호가는 현재 23억원을 넘어섰다. 7월 실거래가인 19억 9000만원과 비교해 3억원 이상 올랐다. 전셋값도 오름세다. 정시 확대 발표 사흘 뒤인 10월 25일 숙명여고와 가까운 강남구 도곡동 삼성래미안(전용 89.88㎡) 10층 아파트 전세는 12억원에 거래됐다. 같은 면적, 같은 층수 아파트는 그 전달인 9월 27일 9억원에 전세계약이 체결됐다. 한국감정원에 따르면 10월 넷째 주 기준 서울 주간 아파트 전셋값은 전주와 비교해 0.1% 올랐는데 특히 이 기간 강남구(0.2%)는 서울에서 전셋값이 가장 많이 올랐다. 서초구와 송파구도 0.14%씩 각각 뛰었다. 대치동의 한 공인중개업소 관계자는 “내신이나 교육의 다양성을 따지는 수시전형과 달리 대학수학능력시험 점수 위주로 대학에 입학하는 정시 전형은 ‘사교육’에 따라 좌우된다는 인식이 큰 만큼, 교육이슈에 따라 민감하게 반응하는 대치동과 도곡동 아파트값의 움직임이 심상치 않다”면서 “가뜩이나 분양가상한제로 새집 선호 현상이 강해져 강남 아파트값이 많이 오른 상황에서 전셋값마저 요동치고 있다”고 말했다. 김은진 부동산114 리서치팀장은 “수능시험이 끝나면 통상 방학 철을 이용해서 명문학교 인근으로 몰리는 학군 수요가 움직이는데 정시가 확대되면 학군 선호지역 쏠림 현상이 더 심해질 것”이라고 내다봤다. 강남권 3구(강남·서초·송파구)에서 법원경매로 나온 아파트들마저도 감정가보다 비싸게 낙찰되고 있다. 법원경매전문업체 지지옥션에 따르면 강남권 3구의 법원경매로 나온 아파트들의 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 7월에 101.0%로 올해 들어 처음으로 100%를 넘겼다. 6월 하순 김현미 국토교통부 장관이 분양가상한제 도입을 공론화한 직후다. 이어 정부가 민간택지 분양가상한제 시행 방침을 발표한 8월에는 강남권 3구의 법원경매 낙찰가율이 104.4%로 더 높아졌고, 9월에는 106.3%로 올해 들어 최고치를 기록했다. 지난달 104.6%로 소폭 하락하긴 했지만 4개월 연속 고가 낙찰이 이어졌다. 까닭에 일각에서는 분양가상한제 여파로 강남 경매시장마저 과열 조짐을 보이는 상황에서 교육 정책이 집값 뇌관을 자극하는 불쏘시개로 작용하지 않도록 대책 마련이 필요하다는 지적이 나온다. 백민경 기자 white@seoul.co.kr

부동산 거래 합동조사와 분양가상한제 시행 예정 등 정부의 규제 기조 속에서도 서울 아파트값은 전주보다 올랐다. 서대문구는 홍은·남가좌동을 중심으로 0.13% 올랐고 강남4구는 전반적인 매물 부족이 지속되는데도 송파(0.13%), 서초(0.12%), 강남(0.10%), 강동(0.10%)구의 상승세가 지속됐다. 인천은 전주(0.07%) 상승폭을 유지했다. 부평구의 경우 서울 접근성이 좋은 부평동과 십정2구역 위주로 0.20%나 올랐고 연수구는 GTX B노선 위주로 0.13% 상승했다. 대전 유성구는 대규모 아파트가 몰려 있는 노은역과 직주근접성이 좋은 신성동 위주로 0.47% 뛰었다. 다만 세종은 보합에서 하락세(-0.07%)로 돌아섰다.

오는 6일 민간택지 분양가 상한제의 적용 지역을 결정하는 주거정책심의위윈회를 앞두고 서울 강남4구(강남·서초·송파·가동)와 마용성(마포·용산·성동) 등이 적용 지역으로 유력하게 거론되고 있다. 하지만 내년 경제 상황이 좋지 않을 것을 걱정하는 기획재정부와 강남권 고가 아파트값을 잡으려는 국토교통부의 시각이 엇갈리고 있어 예상보다 적용 대상지가 제한적일 수 있다는 전망도 나온다. 1일 국토부와 기재부 등에 따르면 6일 열리는 주거정책심의위원회에선 현재 분양가상한제 대상 지역 31곳 중 실제 적용할 지역을 ‘동’(洞)단위로 정하게 된다. 주택시장 안정이 최우선 과제인 국토부는 가격 상승이 높고, 투기 심리를 자극할 수 있는 지역에 대해선 예외 없이 상한제를 적용해야 한다는 분위기다. 국토부 관계자는 “주택시장 안정을 위해선 반드시 필요한 정책”이라면서 “강남 등의 아파트 분양가격 상승이 추가 수요를 발생시키는 측면이 있기 때문에 주택가격 안정에 도움이 될 것”이라고 설명했다. 실제 올해 서울의 재개발·재건축 아파트의 3.3㎡당 분양가는 3153만원으로 2015년의 2056만원보다 1097만원(53%)나 뛰었다. 최근 서울 서초구 반포동의 아크로리버파크 전용 84㎡가 3.3㎡당 1억원에 거래된 것으로 알려지면서 국토부의 분위기는 더 강경하다. 반면 경제 정책 전반을 책임져야 하는 기재부의 속사정은 복잡·미묘하다. 부동산 시장이 과열되는 것을 막아야 한다는 명분에는 공감하고 있지만 2017년 8·2 부동산 대책과 지난해 9·13 부동산 종합 대책 등 규제를 쏟아냈음에도 서울 아파트값은 잡히지 않고 건설 경기만 추락하고 있기 때문이다. 통계청이 발표한 ‘9월 산업활동 동향’에 따르면 9월 건설투자는 8조2980억원으로 전년 동기 대비 7.4% 감소하며 2018년 2월부터 20개월 연속 감소세를 보이고 있다. 이는 금융위기가 발생한 2008년 2월부터 2009년 1월까지 12개월 연속 감소한 이후 최장이다. 특히 아파트, 공장 등 건물에 대한 건축 공사는 9월까지 16개월 연속 감소하며 건설투자의 하락세를 원인이 됐다. 기재부 관계자는 “건설로 경기 부양을 하는 것이 문제가 있다는 지적에는 공감한다”면서도 “하지만 내년 경제성장률이 올해보다 더 좋지 않을 수 있다는 전망이 나오는 상황에서 굳이 건설투자 감소를 불러올 수 있는 정책을 대대적으로 펼치는 것에 대해선 의문”이라고 설명했다. 정부가 지난 10월 1일 관리처분인가 신청·승인 단지에 대해 주택법 개정 시행 이후 6개월간 유예를 해준 이유도 주택공급 감소 우려를 해소와 함께 건설경기 침체를 막아야 한다는 기재부의 요청이 받아들여졌기 때문으로 분석된다. 한 건설사 관계자는 “사회간접자본투자(SOC) 투자가 늘고 있지만, 민간 영역의 건설 투자가 줄면 결국 건설투자액 전체는 뒷걸음질 칠 수 밖에 없다”면서 “또 과도하게 서울의 재개발·재건축 사업을 조이면 결국 공급부족을 불러 일으켜 분양가상한제의 당초 목표인 주택가격을 잡는데도 효과가 떨어질 것”이라고 예상했다. 세종 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

오는 6일 정부가 주거정책심의위원회(주정심)을 열고 민간택지 분양가 상한제 대상지역을 선정하기로 하면서, 어떤 지역이 첫 분양가 상한제 적용지가 될 것인지에 관심이 쏠리고 있다. 특히 정부가 분양가 상한제 적용을 ‘구’(區)가 아닌 ‘동’(洞) 단위로 지정하기로 하면서 강남4구(강남·서초·송파·강동)과 마용성(마포·용산·성동) 외에 과천과 서대문 등의 일부 지역도 대상이 될 것이라는 전망이 나오고 있다. 국토교통부는 6일 오전 10시 주거정책심의위원회(주정심)를 열어 민간택지 분양가상한제 적용지역을 결정하고 같은날 오전 11시30분 결과를 발표한다. 개정된 주택법 시행령은 상한제 지정 필수 요건이 기존 ‘3개월 동안 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배를 초과하는 지역’에서 ‘투기과열지구로 지정된 지역’으로 정하기로 했다. 이렇게 되면 서울 전역과 세종, 경기 과천, 광명, 하남, 성남 분당구, 대구 수성구 등 전국 31곳이 대상이 된다. 선택 요건도 개정됐다. ‘1년 동안 분앙가 상승률이 물가상승률의 2배를 초과하는 지역’이란 기준의 경우 최근 분양이 없었던 지역은 보다 광범위한 지역의 통계를 활용하도록 변경됐다. 청약경쟁률과 주택거래량 등 나머지 요건은 유지됐다. 필수 요건과 함께 세 가지 선택 요건 중 하나를 충족하는 지역은 언제든 상한제 대상 지역으로 선정될 수 있다. 대상지는 31곳이지만 실제 적용 지역은 강남권과 강북 인기 지역이 될 가능성이 높다. 부동산 관계자는 “현재로서는 강남권의 재건축 사업이 진행되고 있는 단지들은 모두 적용을 받을 가능성이 높다”면서 “용산과 마포 등 재개발·재건축 사업이 활발한 곳도 지정 가능성이 높다”고 설명했다. 최근 대규모 신규 아파트가 들어서면서 가격이 뛰고 있는 서대문구 가울재뉴타운 일대도 지정 가능성이 높고, 재건축 아파트 분양가격이 급하게 뛰고 있는 과천도 유력한 후보지다. 국토부는 부동산 투기를 억제하면서도 시장 전체가 침체되는 상황을 막기 위해 동별로 분양가상한제 적용 지역을 선정할 계획이다. 현재 한국감정원은 강남 4구에 대해서만 동별 가격 데이터를 관리해 왔는데 최근 마포와 용산, 성동 등에 대해서도 동별 데이터를 관리하기 시작했다. 건설사 관계자는 “현재 동별 가격 정보가 있는 강남권을 먼저 선정하고 이후 시장 상황을 봐서 강북 인기 지역을 포함시킬 가능성이 높다”면서 “서울 아파트값을 잡으면서 건설·부동산 경기 침체는 발생시키지 않아야 하는 어려운 상황이라 생각보다 적용 대상 폭이 넓지 않을 수 있다”고 전망했다. 세종 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

수도권 규제·저금리 여파 자금 유입 지방 아파트값 2년 2개월 만에 상승 울산, 전년동기 대비 거래량 186% 폭증 세종시發 풍선효과 대전 청약률 148대1 지난 23일 1순위 청약으로 끝난 대전 중구 목동 더샵 리슈빌아파트는 148대1의 경쟁률을 보였다. 대전 구도심에서 이례적인 현상이다. 이향순 한국공인중개사협회 대전 부지부장은 “구도심에 오랫동안 신규 아파트 분양이 없어서”라며 “신·구도심 따지지 않고 아파트 분양만 시작되면 전 시민이 달려드는 것처럼 열기가 뜨겁다”고 말했다. ‘묻지마 청약’이 판치는 등 투기마저 우려된다. 30일 서구 구도심 이편한세상포레나에 청약 접수한 이모(51·회사원)씨는 “분양가가 얼마인지도 모르고 돈이 될까 해서 무작정 질렀다”고 했다. 올해 분양된 도안신도시 아파트 분양권과 둔산 일부 기존 아파트에 4억원 안팎의 ‘웃돈’이 붙었기 때문이다. 장기간 잠자던 일부 지역 아파트값이 들썩이며 울산과 대전은 원정 투자자들까지 몰리고 있다. 수도권과 세종시 등이 각종 규제로 묶이고 저금리로 갈 길 잃은 돈이 저평가된 지방 아파트를 집중 공략하고 있다. 한국감정원 ‘주간 아파트 가격동향’ 자료에 따르면 이달 셋째 주(21일 기준) 지방 아파트값은 0.01% 올라 지난주(-0.01%) 대비 상승세로 돌아섰다. 이는 2017년 8월 21일(0.01%) 이후 2년 2개월 만이다. 대전과 울산은 0.39%와 0.13% 올랐다. 기준금리 인하 등에 따른 유동자금 유입에다 서울, 수도권의 청약 문턱이 높아진 게 이유로 꼽힌다. 전문가들은 “한국은행이 7, 10월 기준금리를 인하하면서 지방 부동산 시장에 훈풍이 불고 있다”고 했다. 울산은 지난달 아파트 165건이 거래돼 지난해 같은 기간 58건보다 186.5% 폭증했다. 지속적으로 가격이 떨어진 아파트를 노리고 외지 자금이 몰렸다. 올해 1~8월 거래 주택 중 114건을 서울 사람이 사 지난해 같은 기간 85건보다 34% 늘어났다. 석 달간 16건 거래에 그쳤던 울산 남구 문수로2차 아이파크는 8월 11건의 계약이 이뤄졌다. 값도 101㎡형이 지난 1월 6억 5000만원에서 7억 2500만원으로 뛰었다. 남구 A부동산중개소 대표는 “매물을 잡기 위해 서울, 대구, 세종 등에서 돈부터 먼저 보내는 투자자도 있다”고 말했다. 조선업 불황에 신음하던 울산 동구 지역도 새 아파트를 중심으로 반등 조짐을 보인다. 대전은 세종시가 2017년 투기과열지구로 묶이면서 대체 투자지로 급부상했다. 대전 아파트는 세종시로 시민들이 빠져나간 10년간 신규 분양과 가격 변동이 거의 없었다. 한국은행 대전충남본부는 ‘규제가 거의 없다. 주택 가격이 저평가됐다. 도시철도 2호선 트램 건설과 재건축 등 호재가 많다’고 분석했다. 울산 박정훈 기자 jhp@seoul.co.kr 대전 이천열 기자 sky@seoul.co.kr

정부의 바람과 달리 민간택지 분양가 상한제 추진 이후 서울의 아파트값 상승이 예사롭지 않다. 특히 강남 4구권(강남, 서초, 송파, 강동)의 신축 아파트와 분양·입주권은 ‘부르는 게 값’이라고 할 정도로 하루가 다르게 가격이 상승하고 있다. 강남 4구 집값에는 정부의 대입 정시 확대 결정도 영향을 미치고 있다. 서울신문 현장 취재 결과 서울 서초구 반포동의 84㎡(34평형) 아파트가 최근 34억원에 거래돼 3.3㎡당(1평당) 1억원을 찍었다. 지난 8월보다 평당 1200만원이나 오른 것이다. 다른 곳도 사정은 마찬가지다. 영등포구 신길동의 59㎡ 아파트는 4개월 만에 2억원 이상 뛰었다. 마포구 공덕동의 같은 평형도 지난달 가격이 지난 4월보다 1억 8000만원이나 올랐다. 서울 아파트값 상승세는 지난 7월 정부가 민간택지 분양가 상한제를 공론화한 이후 두드러졌다. 상한제가 시행되면 주택 사업성이 떨어지고 건설사들의 분양이 줄어들어 장기적으로 집값은 오히려 상승할 것이라는 예측에 기인한 현상이다. 이는 신축 또는 분양 중이거나 예정인 아파트에 대한 쏠림 현상도 부추기고 있다. 여기에다 국제적인 저금리 현상으로 유동자금이 투자처를 찾지 못해 주택시장으로 유입되고 있는 데다 광역고속철도망 등 대규모 사회간접자본(SOC) 사업에 따른 보상금과 개발 기대심리 등도 한몫하고 있다. 특히 최근 당정청이 급조한 서울 지역 대학의 정시모집 비율 상향 방침도 강남권을 비롯한 서울 지역 아파트값(집값) 상승을 부채질한 꼴이 되고 있다. 벌써 예비 수험생 자녀를 둔 학부모들은 학원가가 집중된 특정 지역의 집값을 문의하는 등 주택가격 상승을 더욱 부추기고 있다. 불안 요인은 한두 가지가 아니다. 정부는 다음달 초 주거정책심의위원회 등을 거쳐 분양가 상한제 대상 지역을 구체적으로 선정해 발표할 예정이지만, 평당 1억원을 돌파한 최근의 시장 상황을 고려해 볼 때 정책 효과는 반감된 상태나 다름없다. 버블에 가까운 서울 아파트 가격 상승을 억제하려면 금융제재 등의 수요 억제와 함께 공급을 늘리는 방안을 고려하지 않는다면 쉽지 않다. 특히 전국에서 수요가 몰리는 강남에 주택을 지을 땅이 없다고 하는데, 강남권 재개발 아파트의 용적률을 현행 250%에서 대폭 상향 조정하는 등으로 공급을 늘리는 방안을 심각하게 고려해 봐야 한다. 물론 강남 재개발 지역의 용적률 상향으로 부동산 가격이 폭등하고 특혜 시비 등이 제기될 가능성이 높다. 그렇다고 해도 정부의 주택정책을 의심하는 목소리가 터져 나오는 상황에서 ‘창의적 방안’을 고려할 필요가 있지 않은가.

부동산 거래 합동조사와 분양가상한제 시행 예정 등 정부의 규제 기조 속에서도 기준금리 인하로 인한 유동자금에 힘입어 서울 아파트값은 전주보다 올랐다. 서초구는 반포동 랜드마크 단지 위주로 전주보다 0.12%나 상승했고 강남구도 대치·역삼동 인기 단지 중심으로 0.10% 올랐다. 양천구의 경우 목동신시가지와 신정동 새 아파트 위주로 0.10% 뛰었다. 인천 계양구(0.15%)는 3기 신도시 기대감으로, 미추홀구(0.14%)는 인천 1호선 역세권 단지 중심으로 상승했다. 울산 울주군의 경우 KTX 역세권 및 구영운동장 개발 기대로 상승률이 확 뛰었다. 전국 주간 아파트 전셋값도 전주보다 올랐다. 세종(0.19%), 경기(0.16%) 등이 전셋값 상승세를 견인했다.

송파·강북 등 잇단 재건축 불가 판정에 강남·마용성 외 지역도 주택공급 우려 “2년 뒤 입주물량 절반 이하로” 전망도 반포 아크로리버파크 4개월 새 7억 급등마포 등 강북·영등포도 2억원가량 올라 서울 아파트값 0.08%↑… 17주 연속 상승 “(분양·입주권을) 사겠다는 사람이 오면 처음 내놓은 금액보다 2000만~3000만원씩 더 받겠다고 하는 매도자가 한둘이 아니에요. 서울은 강남이고 강북이고 지하철역 인근에 분양권을 갖고 있는 사람이 말 그대로 ‘갑’(甲)이에요.”(서울 송파구 A공인중개사) 정부가 서울 집값을 잡기 위해 내놓은 민간택지 분양가 상한제 확대 적용에도 집값 상승세가 멈추지 않고 있다. 오히려 새 아파트가 줄어들 것이라는 우려가 확산되면서 강남 4구를 중심으로 신축 아파트와 분양·입주권 가격이 뛰고 있다. 강남구 개포동의 부동산 중개인은 27일 “지난해 9·13 부동산 종합대책 이후 주택 거래가 줄다가 올 3~4월부터 재건축 단지를 중심으로 거래가 늘었는데 정부가 재건축발(發) 집값 상승을 막기 위해 분양가 상한제를 내놓자 신축과 분양·입주권 가격이 오르는 상황”이라면서 “여기에 최근 서울 재건축아파트들이 안전진단에서 줄줄이 재건축 불가 판정을 받으면서 공급 축소 우려가 더욱 커지고 있다”고 설명했다.국토교통부가 지난해 2월 구조안전성 기준 비중을 20%에서 50%로 크게 올리면서 이달 송파구 방이동 올림픽선수기자촌(5540가구)이 재건축 정밀안전진단 C등급(D·E등급부터 재건축)을 받아 ‘재건축 불가’ 판정을 받았다. 강북에서도 일명 ‘미미삼’(미성·미륭·삼호3차)으로 불리는 월계시영아파트(3930가구)가 재건축 안전진단을 통과하지 못해 사업이 불투명해졌다. 이는 분양가 상한제의 직접 영향을 받는 강남권과 마용성(마포·용산·성동) 외에 다른 강북 재건축에서도 주택 공급이 쉽지 않다는 뜻이다. 부동산114는 서울 아파트 입주물량이 올해 4만 2892가구에서 2021년 1만 9577가구로 절반 이하로 급감할 것으로 전망했다. 이처럼 서울의 주택 공급 절벽이 발생할 것이라는 전망이 많아지면서 신축 아파트와 분양·입주권 가격은 수억원씩 뛰고 있다. 지난 2월 강남구 일원동 디에이치 자이 개포의 전용 84㎡는 17억 2117만원(10층)에 거래가 이뤄졌는데 분양가 상한제 시행 확정 이후인 지난달에는 22억 3000만원(5층)에 팔렸다. 강남권 신축아파트 중 가장 가격이 비싼 서초구 반포동 아크로리버파크는 전용 84㎡가 5월엔 25억원(11층)에 계약이 이뤄졌는데 지난달에는 32억원(9층)에 매도됐다. 반포동 부동산 관계자는 “실거래가 신고가 정확하게 나와 봐야 알겠지만 최근 아크로리버파크 전용 84㎡가 34억원에 거래됐다는 이야기도 들었다”고 전했다. 강남뿐 아니라 강북도 들썩이고 있다. 영등포구 신길동 보라매 SK뷰 59㎡는 지난 5월 8억 2800만원(27층)에 거래됐다가 지난달에는 10억 5148만원(24층)으로 2억원 이상 뛰었다. 또 마포구 공덕동 공덕자이 59㎡도 4월 10억 1000만원(13층)에서 지난달 11억 9000만원(10층)으로 1억 8000만원이나 올랐다. 그 결과 한국감정원이 발표한 10월 셋째주 서울 아파트값은 0.08% 상승해 지난 7월 이후 17주 연속 상승세를 이어 갔다. 강남 4구(강남·서초·송파·강동) 아파트값은 전주 0.10% 상승에서 0.12%로 상승폭을 키웠다. 건설사 관계자는 “민간택지 분양가 상한제 도입에 따른 기대 효과는 갈수록 줄고 부작용(풍선 효과)만 더 크게 나타나고 있다”고 지적했다. 세종 김동현 기자 moses@seoul.co.kr