서울 5개 저밀도지구 아파트 재건축사업이 다시 활기를 띠고 있다.서울시는 지난 2월 청담·도곡지구 5개 단지와 잠실주공 2단지 사업을 승인한데 이어 오는 21일 청담·도곡지구의 개나리2차·도곡주공2차와 잠실주공2단지 아파트 재건축 사업승인 역시 확정할 방침이다.두 차례에 걸친 사업승인 확정물량이 무려 1만 4344가구에 이른다. 저밀도지구 아파트 재건축 사업이 본격화되면서 투자자들도 다시 관심을 기울이기 시작했다.5개 저밀도지구 아파트 재건축사업의 추진 일정과 투자 수익을 따져본다. 5개 저밀도 아파트지구 가운데 사업추진이 가장 빠른 곳이다. 청담동 ▲AID아파트 1654가구▲해청1단지 230가구▲해청2단지 580가구와 도곡동 ▲개나리1차 290가구▲개나리3차 230가구는 지난 2월 서울시가 사업승인을 확정했다.나머지 재건축 대상 아파트인 도곡동 ▲개나리2차 300가구▲도곡주공2차 610가구도 오는 21일 사업승인이 확정될 방침이다.모두 4000여 가구를 헐고 5160가구를 새로 지어 1200여 가구가 늘어난다. ●청담동 일대 해청2단지의 사업추진이 가장 빠르다.지난 2월 롯데건설과 확정지분제 방식으로 사업을 추진키로 했다.22∼50평형 580가구가 헐리고 32∼71평형 715가구의 새 아파트가 들어선다. 해청1단지 230가구는 삼성물산건설과 시공사 계약을 추진 중이다.275가구를 새로 짓는 사업. AID단지는 1680가구를 헐고 14∼42평형 2070가구의 새 아파트가 들어설 예정이다.사업 방식은 도급제.공사비가 오를 경우 조합원 추가 부담이 생길 수 있다. 해청 아파트는 논현동 강남구청쪽으로 붙어있어 7호선 전철역에 가깝다.AID아파트는 앞면이 봉은사길로 나있다.AID아파트는 해청 아파트와 달리 남향 경사지에 들어서 단지 배치가 훨씬 낫다. ●도곡동 일대 개나리 1·3차가 사업승인을 얻은데 이어 개나리2차와 도곡주공2차 아파트도 사업승인을 앞두고 있다. 개나리 1차는 290가구를 헐고 439가구를 새로 짓는 사업.사업방식은 도급제를 도입했다.21∼29평형 주민들은 모두 33∼53평형 입주가 가능하다.추가부담금은 관리처분계획이 나와야 알 수 있다.개나리3차는 230가구를 헐고 330가구를 건립하는 사업.도급제 방식을 택했다. 이달 21일 사업승인을 받을 것으로 보이는 개나리2차는 300가구를 부수고 555가구를 새로 짓는다.역시 도급제를 적용한다. 도곡주공2차는 610가구를 재건축,773가구의 새 아파트단지로 태어난다.강남 재건축 아파트 불을 붙였던 대치 주공 아파트 뒤쪽이다.롯데백화점과 가깝다. ●호가위주 상승,거래는 한산 지난 2월 재건축 사업 승인이후 청담·도곡지구의 아파트값은 큰 변화를 보이지 않고 있다.워낙 많이 올라 가격 상승이 탄력을 받지 못한 것도 원인이지만 부동산투기억제 차원의 규제정책이 투자수요를 꺾었기 때문으로 풀이된다. 다만 은마아파트 재건축사업 어려움 등으로 상대적인 이득을 보면서 호가상승을 보이고 있다.거래는 많지않다. 도곡2차 단지안 상가의 서울부동산 관계자는 “사업승인 확정이 다가오지만 가격 폭등 현상은 없다.사업승인 후 약간의 가격 상승을 기대할 수 있을 것 같다.”고 말했다. ●투자수익 도급제방식에 유의해야 한다.확정지분제와 달리 도급제는 사업을 추진하면서 설계를 변경하거나 자재·물가상승 등의 공사비 증액요인(에스컬레이터)이 발생하면 조합원이 추가로 부담해야 한다. 확정지분제는 공사 시작에 앞서 조합원의 지분에 따라 무상지분율을 확정,입주 평형과 추가부담금 등을 미리 확정하는 방식.해청2단지가 확정지분제 방식이다. 해청2단지 예를 들면 22평형(대지 지분 15.1평)의 경우 무상지분율 178%를 적용하면 26.8평 아파트에 무상 입주할 수 있다.28평형(대지지분 21.6평)조합원의 무상권리 지분은 38.4평.관리처분계획에 따라 달라질 수 있으나 예상 배정 평형과 추가 부담금 등을 따져본 뒤 시세를 비교해야 한다. 22평형 시세는 5억원 안팎.28평형은 7억원 정도.28평형을 구입,43평형을 배정받을 경우 6000여만원을 추가부담해야 하므로 모두 7억 6000여만원이 투자된다.금융비용을 빼고 평당 1750만∼1800만원을 투자하는 셈이다.주변 시세는 현대 I-Park분양권이 평당 1900만원 정도.시세차익을 기대할 수 있다. 류찬희기자 chani@

서울 강남구 대치동 은마아파트에 장안의 시선이 집중되고 있다.이 아파트의 재건축 안전진단 실시 여부를 결정하는 심의위원회가 31일 개최되기 때문이다.재건축 문제를 놓고 당국과 주민이 대립해 온 이 아파트의 안전진단 결정은 다른 재건축 대상 아파트에도 영향을 미칠 수 있다. ●지역구 의원·구청장·조합 입장 조율 심의위를 앞두고 해당 지역구 국회의원과 구청장,재건축조합 등이 면담 등을 통해 입장 차이를 조율한 것으로 알려졌다.이 과정에서 강남구가 재건축을 허가하는 쪽으로 입장을 정리한 것이 아니냐는 전망도 나온다. 실제 심의위에서 안전진단 실시 쪽으로 결론이 나면 주민의 재건축 요구가 힘을 얻게 된다.그러나 일부에서는 “내년 총선을 앞두고 선심행정 논란이 제기될 수 있다.”며 우려했다. ●심의위원·조합 수시접촉 과열 우려 은마아파트 주민 2000여명은 지난 24일 재건축 안전진단을 받게 해달라며 구청 앞에서 농성을 벌였다.이에 권문용 강남구청장은 25일 해당 강남을 지구당 오세훈 한나라당 의원과 일부 시·구의원이 참석한 가운데 은마아파트 재건축조합 임원들과 간담회를 갖고 구청 차원에서 심의 통과를 지원하겠다며 설득작업을 벌였다. 이같은 입장은 지난해 10월 “재건축을 하지 않고도 수리를 하면 사용할 수 있다.”며 안전 진단 요구를 반려한 것과 배치된다. 과열 분위기도 감지된다.건축사·교수 등 전문가 11명으로 구성된 안전진단 심의위원들을 조합 관계자들이 수시로 접촉한 것으로 드러났다.한 관계자는 “심의위원들을 만나 확인한 결과 우리 입장에 우호적이었다.”고 말했다.하지만 전문가들은 “심의위원들은 이해당사자의 로비를 우려해 신상을 비밀에 부치게 돼 있다.”고 지적했다. ●서울시 “주변 아파트값 상승” 부정적 은마아파트 주민들은 건물 노후화로 재건축이 불가피하다고 주장한다.박대식 조합장은 “지은 지 24년이나 돼 각종 배관이 낡아 수돗물이 제대로 나오지 않고,엘리베이터가 낡아 사고위험이 있다.”면서 “정부의 부동산 시장 안정화 대책 때문에 정밀안전진단도 받지 못하고 있다.”고 주장했다.강남구청 관계자는 “1대1 재건축방식이어서 교통난을 유발할 가능성이 없다.”고 전망했다. 하지만 서울시측은 “안전진단 심의를 통과하면 당장 아파트 값이 오를 것”이라면서 “구에서 재건축을 허가하더라도 시에서 용적률 제한규정으로 묶어 수익률을 떨어뜨린다면 재건축은 쉽지 않을 것”이라고 내다봤다. 이세영기자 sylee@

신·구 아파트간의 가격차가 커지고 있다.특히 일부 지방도시의 분양가는 기존 아파트의 2배 수준에 달하는 경우도 속출하고 있다. 그동안 아파트 분양이 뜸했던 지방도시에서 주로 나타났던 현상이다. 고급 마감재 사용 등으로 수요자의 관심을 끄는 수단으로 활용할 것으로 보여 한동안 이같은 추세는 지속될 전망이다.그러나 일각에서는 집값 상승을 비정상적으로 선도한다는 비난도 제기된다. ●새 아파트가 좋아요 27·28일 청약접수를 받는 강원 춘천시 석사택지지구의 현진에버빌 분양가는 413만∼480만원선으로 예정돼 있다. 반면 주변의 기존 삼익세라믹아파트 33평형은 6000만원 내외(평당 180만원대),극동아파트 31평형이 6500만원(평당 210만원)대인 것에 비하면 2배 이상 높은 것이다. 최근 입주한 대우 33평형은 1억 2000만원대(평당 360만원대)로 다른 아파트보다 높은 편이지만 현진에버빌은 이보다 68만∼120만원을 웃돌 전망이다.현진에버빌은 지난해 7월 1차 때에도 춘천에서 최초로 평당 분양가 400만원대를 깨뜨렸다. 광주광역시 북구 운암동에 분양예정인 롯데 낙천대아파트의 분양가는 460만∼470만원대에 이른다.45평형은 2억 1000만원대,33평형은 1억 5000만원대이다.그러나 1991년에 입주한 인근 금호 32평형은 7000만∼7500만원,95년에 입주한 대주 33평형은 7500만원(평당 230만원대)에 불과하다. 지난해 12월에 분양한 경남 창원시 대방동 성주지구 성주2차 유니온빌리지 32∼55평형은 평당 분양가가 507만∼563만원으로 기존 아파트보다 높은 편이다. 또 입주 예정인 한일드림월드는 평당 378만∼428만원선이다.이곳은 인근 대방동의 기존 아파트 평균 매매가가 398만원이고 경남도내 아파트 평균 매매가가 평당 282만원인 것을 감안하면 훨씬 비싸다. ●왜 비싼가 이들 도시에서 아파트 분양이 한동안 뜸했던데다 평면·자재 등이 예전과 크게 바뀌었기 때문이다.여기에다 주택업체들이 땅값과 자재가 상승 등을 이유로 분양가를 올린 것도 한몫했다. 실제로 낡은 아파트와 새 아파트는 평면이나 서비스 품목 등에서 많은 차이가 난다.뿐만 아니라 가용면적도 다르다.안목치수가 적용되면서 33평의 기준벽이 20㎝쯤 바깥쪽으로 밀려 전체로 따지면 2∼3평이 늘어난다. 이처럼 신상품은 새로운 평면 구도와 새로운 마감재,새로운 조경시설 등 기존 아파트에 비해 훨씬 낫다는 게 일반적인 평가다.하지만 오른 땅값이나 나아진 자재·평면 등을 감안해도 최근의 분양가는 너무 비싼 편이란 지적이다. 문제는 이런 비싼 가격에도 수요자가 대거 몰린다는 점이다.지난해 12월 강원 춘천시 퇴계동에서 분양된 쌍용아파트의 경우 평당 분양가가 400만∼431만원대였지만 거의 분양이 끝난 상태다. 부동산 전문가들은 “새 아파트라고 해서 무조건 청약하는 것은 금물”이라며 “주변 아파트와 비교해 분양가가 너무 비싼 아파트는 가급적 피하는 게 좋다.”고 조언했다. 김성곤기자 sunggone@

아파트값이 호가 위주로 소폭 오름세를 보였다. 부동산 114는 서울지역의 지난주 (3월8일∼3월14일)아파트값은 0.18% 올랐다고 16일 밝혔다. 그러나 실제 매매는 거의 이뤄지지 않고 호가만 오르고 있다고 부동산114는 설명했다. ●매매 지역별 격차 심화 서울이 0.18%오른데 이어 신도시는 0.05%,수도권은 0.2% 올랐다.그러나 이같은 가격 오름세는 대부분 호재를 가진 지역이 이끈 것으로 나타났다. 서울은 청계천 복원공사가 구체화되면서 중구가 0.63%,동대문이 0.58% 각각 올랐다.수도권에서는 경부고속철 역세권 개발이 발표된 광명지역이 0.47% 올랐다.반면 용산구는 0.02%,강북구는 0.1% 오르는데 그쳤다. 수도권 파주시는 0.28% 떨어지는 등 관망세속에 재료에 따라 가격상승에 큰 편차를 보였다. ●전세는 수요감소 추세 전세는 서울이 0.2%,수도권 0.15%,신도시가 0.11% 올랐다.아직도 매물이 부족한 상태이기는 하지만 이사철이 끝나가면서 가격상승압력이 크게 약화됐다.다음달 초에는 다시 가격이 내려갈 것으로 부동산114는 전망했다.금천구는 1.22%가 올라 가장 높은 상승률을 보였다. ●재건축은 수도권 강세 재건축 시장은 서울이 주춤한 가운데 수도권을 중심으로 강세를 띠었다.경기지역의 경우 1.1%,인천이 1.47% 오르는 등 성남,광명,고양,수원,안양,부천,과천,의왕 등 주요 지역 재건축 아파트값이 모두 오름세를 보였다. 반면 서울은 0.25%오르는데 그쳤다.강서,구로,동대문,서초,강남 등의 가격오름세폭이 컸던 반면 마포,관악,노원 재건축 아파트값은 하락세를 보였다. 김성곤기자 sunggone@

지난 97년 말 외환위기로 촉발된 부익부 빈익빈 현상이 좀처럼 해소되지 않고 있다. 대한상공회의소가 6일 발표한 ‘최근 국민소득 분포 추이와 시사점’ 보고서에 따르면 2002년 도시 가계 상위 20% 계층의 소득은 전체 계층 평균소득의 1.98배였다. 1997년 1.86배에서 1998년 1.98배로 벌어진 뒤 여전히 IMF(국제통화기금) 이전 수준을 회복하지 못하고 있다. 또 상의가 스위스의 국제경영개발원(IMD,2002) 자료를 분석한 결과 우리나라 상위 20% 계층의 소득점유율은 39.3%로 분배구조가 미국(46.4%)보다 양호했지만 독일(38.5%),핀란드(35%) 등 선진국 보다는 열악했다.상위계층의 소득점유율이 낮을 수록 소득분배가 평등하다는 것을 뜻한다. 관계자는 “경제회복이 IMF이전 수준으로 이뤄지지 못한 만큼 소득격차도 그 이전 수준으로 돌아가지 못하는 것”이라면서 “특히 사교육비와 아파트값이 상승하면서 국민들이 느끼는 체감 경기 지수는 더욱 악화됐다.”고 지적했다. 상의는 교육비가 가계지출에서 차지하는 비중은 1982년 6.2%에서 1997년 10.3%,2002년에는 10.9%로 늘어났다고 밝혔다. 특히 사교육비가 전체 교육비에서 차지하는 비중도 2002년에는 전체 교육비의 절반인 45%로까지 증가했다. 또 부동산과 관련,지난 2000∼2002년 가계소득의 연평균 증가율은 8.1%에 그친데 반해 아파트 매매 가격은 18.6%,아파트 전세가격은 16.0% 상승했다. 주현진기자 jhj@

서울시가 지난해 10월 강북 균형발전을 목표로 ‘뉴타운 개발계획’을 발표한 이후 해당 지역에 부동산 중개업소가 난립했지만 정작 거래는 ‘뚝’ 떨어졌다. 5일 서울시에 따르면 지난해말 1만 9673곳이던 서울의 부동산 중개업소가 지난 2월말 현재 2만 234곳으로 561곳이나 증가했다.특히 뉴타운 시범 대상지로 선정된 은평구 진관내·외동,성동구 왕십리,성북구 길음동 주변에는 중개업소가 우후죽순격으로 들어서고 있다. 지난해 1·2월 중개업소 2곳이 줄었던 성동구는 지난해말 600곳에서 두 달만에 616곳으로 늘었다.성북구도 같은 기간 30곳이 증가했다. 진관내·외동 일대 360만㎡ 부지에 대규모 신시가지형 뉴타운이 들어설 은평구는 올들어서만 무려 42곳의 업소가 새로 들어섰다. 지하철3호선 구파발역에서 기자촌 버스종점에 이르는 1㎞남짓한 거리에만 지난해 11월 이후 30여개 중개업소가 자리를 잡았다. 뉴타운과 상관없는 금천구는 1곳,용산구는 8곳,강북구는 6곳 늘어나는데 그쳐 대조를 이뤘다. 뉴타운 개발계획은 강북지역의 부동산 투자심리를 크게 자극시켜 부동산값을 턱없이 올려놓았지만 정작 거래건수는 줄어드는 추세다. 서울시에 따르면 지난해 1·4분기 은평·성동·성북지역의 지가변동률은 서울 평균(3.0%)에 못미치는 2.37%,2.47%,2.62%에 불과했다.하지만 뉴타운 효과가 시장에 반영된 4분기에는 서울시 평균(4.25%)보다 높은 4.87%,6.29%,4.55%를 각각 기록했다. 지난해 1,2월 528건이 거래됐던 성동구는 올들어 단 96건만 거래가 성사됐다.696건이던 성북구도 169건으로 줄었다. 69건이 거래됐던 은평구도 46건으로 거래가 뜸해지는 등 1270건이던 이들 지역 부동산 거래가 334건으로 떨어졌다. 성동구 하왕십리동 D부동산 관계자는 “뉴타운 개발계획 발표 이후 주변에 부동산업체가 5곳이나 늘었지만 아파트값이 최고 6000만∼7000만원까지 오르는 바람에 거래 자체가 이뤄지지 않고 있다.”고 전했다. 지난해 11월 은평구 진관외동에 들어온 N부동산 주인 홍모(59)씨도 “개발계획 발표 직후 호가가 70∼100% 뛰어오르고 문의전화도 폭주했지만 실제 거래는 단 1건에 불과했다.”고 말했다. 시는 봄 이사철을 맞아 부동산 거래질서 단속반 48개반 144명을 투입,특히 강북 뉴타운지역과 장지·발산지역을 중심으로 중개수수료 과다수수와 자격증 대여,중개대상 확인설명서 미작성 등 불법 부동산 중개행위를 집중 단속할 방침이다. 류길상 황장석기자 ukelvin@

서울 아파트값이 3주째 소폭 올랐다. 부동산114는 지난주 서울지역 아파트값이 전주보다 0.05% 오른 것으로 조사됐다고 2일 밝혔다. 구별로는 금천(0.29%),종로(0.2%),영등포(0.17%),용산(0.17%),강동(0.16%),서초(0.15%),강서(0.11%),관악(0.11%),강남(0.1%) 등 18개구가 상승세를 보였고 값이 떨어진 지역은 송파(-0.22%),중(-0.17%),노원(-0.03%),구로(-0.02%) 등 4개구에 그쳤다. 송파구 잠실 주공4단지아파트는 재건축 사업의 추가부담금 문제가 불거지면서 평균 0.57% 하락했다.신천 시영과 주공2단지 13평형 아파트는 1주일 새 500만원 가량 떨어졌다. 국민은행이 발표한 ‘아파트 가격 선도지역 동향조사’에서도 지난 25일 기준 서울지역 아파트값이 전주에 비해 0.1%,광역시는 0.4% 각각 올랐다.전세는 서울이 0.4%,전국적으로 0.4% 각각 오른 것으로 조사됐다. 류찬희기자 chani@

*서울시 동시분양 평당 평균 1184만원 기존 집값까지 올려…악순환 불러 서울시 아파트 분양가격이 천정부지로 치솟고 있다. 기존 아파트값은 지난해 하반기부터 거품이 빠지면서 안정세로 접어든 반면,신규 아파트 분양가는 고공행진을 계속하고 있다. 건설업계는 땅값과 인건비·자재비 상승 때문에 어쩔 수 없이 분양가를 올릴 수 밖에 없다고 변명하지만,소비자들은 시행사와 건설업계가 분양가를 턱없이 올려받는다고 주장한다. ●올 서울 동시분양 아파트가 5년새 가장 높아 26일 닥터아파트에 따르면 서울 1,2차 동시분양에 나온 아파트 분양가는 평당 1184만원으로 조사됐다.지난해 서울 동시분양 아파트 분양가 867만원과 비교해 무려 37% 뛰었다.상승률도 99∼2000년 12%,2000∼2001년 10%,2001∼2002년 19%와 비교,가장 높다.분양가 상승의 근본 원인은 건설사들이 정확한 원가나 적정이윤을 따지기 앞서 지난해 폭등한 주변 아파트 시세와 분양권값을 기준으로 공급가를 매기고 있기 때문으로 풀이된다. 올 2차 서울 동시분양에 나온 방배동 동양파라곤 아파트 분양가는 이 지역에서 가장 비싼 삼성래미안아트힐 가격에 맞춰 이 지역 역대 최고 분양가인 평당 1600만∼1650만원에 매겨졌다. ●분양가 올리기,지방으로 번져 올해 경기지역에서 공급된 아파트의 평균 평당 분양가는 627만원으로 지난해(507만원)보다 24% 올랐다.인천지역 분양가는 지난해 482만원에서 올해 602만원으로 25% 뛰었다.용인지역에서는 웬만하면 평당 800만원대를 넘어서고,인천도 송도풍림아이원 일부 평형이 평당 700만원대를 기록한 것을 필두로 ‘고가 아파트’분양이 줄을 이을 전망이다.고양시 가좌지구 대우드림월드는 평당 600만원대에 분양됐다.부산도 올해 공급된 아파트 평당 분양가가 지난해(458만원)보다 34% 뛴 613만원을 기록했다.특히 분양을 앞둔 거제동 월드메르디앙은 평당 700만원대로 분양가를 부풀리고 있다는 지적을 받고 있다. ●분양가 인상,아파트값 상승 부작용 불러와 아파트 분양가 인상은 주변 아파트값을 덩달아 끌어올려 집값 불안을 가중시키는 주범으로 작용하고 있다. 고양 가좌 대우드림월드,강서구염창동 한화꿈에그린,인천 간석동 금호베스트빌이 분양되면서 인근 아파트값이 평균 1000만∼1500만원 오른 것으로 조사됐다. 김자혜 소비자 문제를 연구하는 시민의 모임 총재는 “건설사들이 대지조성비 인상,첨단자재 시공 등을 내세워 분양가를 부풀리고 있다.”며 “모집 공고에 앞서 투명한 분양가 산출기준을 밝히도록 의무화해야 한다.”고 주장했다. 닥터아파트 곽창석 이사는 “주변 중개업소가 매물을 팔기 위해 신규 분양가에 맞춰 주변 시세를 끌어올리는 부작용도 나타나고 있다.”고 지적했다. 류찬희기자 chani@

부동산 경기가 침체로 접어들었다. 지난해 급등했던 아파트값은 하반기부터 거품이 빠지기 시작하면서 하향 안정세로 돌아섰다.급매물이 쌓이고 있지만 거래는 뜸하다.장기 침체의 늪으로 빠지는 서막을 보는 듯하다.토지 시장도 조용하다.땅값이 크게 오른 전국 80여 곳이 토지거래허가구역으로 묶이면서 거래가 끊겼다.행정수도 이전 후보지를 중심으로 반짝 상승했던 땅값도 안정을 되찾고 있다.새 정부에서도 부동산 시장 안정을 위한 강도 높은 투기억제대책이 지속될 것으로 예상된다. 이런 추세라면 부동산 시장 전반에 걸쳐 침체가 예상된다.부동산 투자 환경이 지난해와 크게 달라졌음을 읽을 수 있다.따라서 ‘묻지마 투자’로 단기시세차익을 꾀하는 무리수를 두기 보다는 체계적인 투자분석,개발 가능성이 있는 상품을 골라 돈을 묻어두는 지혜가 필요하다. ●주택 주택으로 큰 돈을 벌겠다는 생각은 접어야 할 것 같다.전반적으로 부동산 시장이 안정되고,투기억제 정책이 더 강력해질 것으로 보여 지난해와 같은 높은 투자 수익률을 기대할 수 없을것으로 보인다. 하지만 불황기에도 잘 살피면 투자 유망 상품이 있다.재개발·재건축 주택과 입주 임박한 아파트 분양권 등이 대표적이라고 할 수 있다. 서울 강북 뉴타운개발 주변과 한강변 낡은 주택에 투자하는 것도 한 방법.은평·성동·강북 뉴타운 개발지역의 집값은 개발 발표 이전보다 50% 이상 뛰었다.2배 가까이 오른 곳도 있다.토지거래허가구역으로 묶였지만 강북의 새로운 주거지역으로 탈바꿈한다는 기대감이 커 투자자들의 발길이 여전하다. 한강변 재개발 지역도 투자 발길이 끊이지 않는다.상대적으로 투자 메리트가 사라진 재건축 대신 재개발을 노리는 투자자가 증가했다.집주인들이 매물을 거둬들이는 모습도 보인다.중개업소마다 투자 문의가 쇄도하고 있으며,값도 덩달아 뛰었다. 정종철(鄭宗喆)반도컨설팅 사장은 “강남 재건축 아파트와 기존 아파트 투자의 메리트가 떨어지면서 상대적으로 규제가 덜한 강북 재개발 투자에 돈이 몰리고 있다.”면서 뉴타운 시범개발지역과 한강변 재개발에 투자할 것을 권했다. 그러나 재개발 주택 투자는 신중해야 한다.무조건 덤벼들었다가는 낭패를 보기 쉽다.입주권을 노리고 다가구 주택을 다세대 주택으로 변경하는 편법이 많다.이렇게되면 조합원이 늘어나 원하는 평형의 아파트를 배정받기 어렵고 사업기간이 지연돼 당초 기대했던 투자수익을 거두기 어렵다. 재개발에 투자할 때는 ▲사업추진이 빠른 곳▲면적은 넓고 조합원은 적은 지구▲세입자가 적은 곳▲조합내분이 없는 단지▲역세권,한강변을 골라야 한다. 재건축 아파트의 투자 포인트는 ▲사업 시기가 빠른 곳▲조합간 내분이 없는 아파트▲대지 지분이 많은 곳이다.강남 대규모 재건축 아파트는 붙어있는 단지라도 사업시기가 서로 다르므로 투자에 앞서 세심한 주의가 요구된다. ●새 아파트도 돈 되는 곳이 있다 전반적으로 새 아파트는 청약열기가 식고 분양가가 크게 올라 투자 수익률이 떨어졌다. 하지만 서울 강남권에 들어서는 지명도 높은 업체의 아파트는 여전히 인기를 끌고 있다.입주 때 프리미엄을 기대할 수 있기 때문이다. 부동산랜드 김태호(金台昊)사장은 “청약통장 가입자라면주변 시세와 비교한 뒤 강남지역에서 공급되는 아파트를 골라 청약하는 것이 유리하다.”고 조언했다. 수도권에 공급되는 아파트도 투자 메리트가 충분하다.이르면 다음달 용인 동백지구 아파트 청약일정이 잡힐 것 같다.수도권 5개 신도시 개발 이후 처음 나오는 대형 신도시 아파트 분양이라는 점에서 실수요자를 중심으로 청약열기가 다시 살아날 것으로 예상된다.화성 신도시 아파트도 눈길을 끌 것으로 보인다. 그러나 단기 시세차익보다는 실수요자 중심의 청약을 권한다.투기과열지구로 지정돼 1년간 분양권 전매가 제한되기 때문이다. ●입주 임박한 분양권도 유망 투자 상품 서울에서는 땅이 모자라 대규모 아파트 공급을 기대하기 힘들다.상암지구,장지지구,마곡·발산지구 등 대규모 택지지구 개발전까지는 재개발·재건축 일반 분양 아파트가 전부라고 할 수 있다.택지지구 아파트에 입주하려면 적어도 4∼5년은 걸린다. 당장 새 아파트를 원한다면 이미 공급된 아파트의 분양권을 사는 길밖에 없다. 분양권을 살 때는 입주 임박한 아파트를 골라야 한다.강남·도심지역 아파트는 매매·전세 수요가 많아 장기적으로 투자 메리트가 충분하다. ●개발 예정지 주변 땅 투자 노릴만 지난해 전국 땅값은 11년 만에 가장 많이 올랐다.개발제한구역에서 풀리는 땅과 택지개발 주변의 땅값 오름폭이 컸다.뉴타운개발 지역과 택지지구 주변 등은 20% 이상 오른 곳도 있다.대통령선거를 전후해서는 행정수도 이전 후보지로 거론되는 대전·충청권 땅값이 급등했다. 정부가 강력한 투기억제정책을 내놓으면서 일단 투기붐은 잡혔지만 상승 기운은 아직 충분하다.고속철도 역세권,상반기 중 지정될 것으로 예상되는 수도권 신도시 후보지 주변 땅에 투자해볼 만하다. 류찬희기자 chani@

집값이 급등한 대전지역이 21일 ‘주택 투기지역’으로 지정될 것으로 보인다. 20일 건설교통부에 따르면 21일 재정경제부,국세청 등과 부동산가격안정심의위원회를 열어 대전,천안,창원,춘천 등 4곳에 대해 투기지역지정 여부를 결정지을 방침이다. 4곳 가운데 행정수도 이전 후보지로 떠오르면서 아파트값이 많이 오른 대전은 투기지역 지정이 확실시되고,나머지 도시는 심의위원회에서 지정여부가 집중 논의될 전망이다. 투기지역으로 지정되면 부동산을 팔 때 양도소득세를 실지거래가액을 기준으로 매기며,부동산값 상승 정도에 따라 최고 15%의 양도세가 추가로 부과된다. 그러나 대전을 포함한 충청권과 수도권 등 땅값이 많이 오른 81곳은 토지거래허가구역 등으로 묶여 있고 가격도 안정세를 띠고 있어 ‘토지 투기지역’지정은 유보될 것으로 예상된다. 류찬희기자 chani@

서울지역 아파트 가격이 8주만에 오름세로 돌아섰다.부동산시세 전문 조사업체인 부동산114는 지난주 서울지역 아파트 가격이 전주보다 0.03% 상승했다고 16일 밝혔다. 서울 저밀도지구의 1·4분기 재건축사업이 결정됨에 따라 강남,잠실 등 저밀도지구의 재건축 아파트값이 강세를 보였기 때문으로 풀이된다.특히 일반 재건축단지도 0.36% 올라 최근 하락세에서 벗어났다. 구별로는 금천(0.29%),강북(0.23%),강남(0.22%) 등이 상승했다.반면 마포(-0.2%),양천(-0.07%),성북(-0.07%),강동(-0.07%) 등은 하락세를 기록했다. 신도시는 중동(0.09%),평촌(0.02%),산본(0.01%) 등이 올랐지만 분당(-0.02%)과 일산(-0.03%)이 하락,전체적으로는 보합세를 유지했다.나머지 수도권은 0.03% 올랐으나 전주(0.07%)보다 오름폭이 둔화됐다. 전세시장은 겨울방학과 봄이사 수요가 몰리면서 신도시와 수도권이 회복세를 보였다.서울은 변동이 없었고 신도시는 0.21%,수도권은 16주만에 0.06% 올랐다. 김경두기자

‘아파트는 4∼6월에 사고,전세는 11∼12월에 얻어라.’ 부동산정보업체인 닥터아파트가 2000년부터 지난해까지 서울지역의 월별 아파트 매매가 및 전셋값의 평균 변동률을 조사한 결과,아파트값은 연중 8월이 1.88%로 가장 높았다고 16일 밝혔다. 이어 9월이 1.49%로 높았다.1월(1.34%),2월(1.07%),3월(1.76%)도 1%를 웃돌았다.자녀들의 방학철을 이용한 이사 수요와 예비 신혼부부들의 결혼 수요가 몰렸기 때문으로 풀이된다. 반면 11월(-0.06%)은 연중 유일하게 하락세를 보였다.12월(0.11%)과 4월(0.47%),5월(0.36%),6월(0.56%)의 상승률도 낮아 11∼12월과 4∼6월이 아파트 매매시장의 비수기인 것으로 나타났다.특히 아파트값 상승전인 4∼6월이 아파트 매입의 최적기로 꼽혔다. 아파트 전세시장에서 월별 상승률이 가장 높은 달은 3월(2.62%)이었다.이어 8월(1.9%),9월(1.83%),2월(1.64%) 순이었다. 그러나 11월(-0.79%)과 12월(-0.94%)은 하락세를 보여 전세 구입의 적기로 조사됐다. 김경두기자 golders@

‘본격적인 하락의 신호탄인가,반등을 위한 조정인가.’ 그동안 내리막길을 걷던 서울 아파트값의 하락세가 둔화되면서 시장 심리가 크게 엇갈리고 있다. 9일 스피드뱅크에 따르면 최근 1044명을 대상으로 실시한 현재의 부동산시장 상황 설문조사에서 42%가 ‘반등을 위한 일시적 조정국면’이라고 응답했다.‘본격 하락의 초기 단계’라는 사람도 31%를 차지했다.나머지 27%는 ‘장기횡보 국면의 초기단계’라고 진단했다. 스피드뱅크는 관계자는 “조정후 반등할 것이라는 의견과 하향세나 보합세가 지속될 것이라는 시각이 비슷하게 나오고 있다.”면서 “시장 상황에 대한 인식이 엇갈리는 것은 시장 심리가 그만큼 불투명하다는 의미”라고 풀이했다. 김경두기자

최근들어 새로운 건설부동산 정책들이 봇물처럼 쏟아지면서 많은 사람들을 혼란스럽게 하고 있다.분양권 전매제한과 투기과열지구 지정,양도세·재산세 등 세제 강화,그리고 현재 검토 중인 선 시공 후 분양제에 이르기까지 하루가 멀다 하고 억제 및 규제성 정책들이 새로 등장하니 그럴 만도 하다. 더욱이 행정수도의 충청권 이전 문제까지 가세해 향후 주택시장의 추이가 어떻게 전개될지 쉽사리 예측하기 어려운 상황이다. 우리 국민은 농경문화에 뿌리를 두고 있어 땅이나 집에 대한 애착이 다른 어느 민족보다 강하다.뿐만 아니라 집 한 채가 전 재산인 사람도 적지 않다.이 때문에 주택과 관련된 시책이 급격히 바뀔 경우 많은 사람들이 혼란에 빠지고,불안해 하기 마련이다. 최근에 나온 일련의 시책들은 그 발단이 지난해와 2001년의 서울 강남과 강북 뉴타운,일부 수도권 지역의 아파트값 폭등에서 비롯됐다.집값 폭등은 집없는 많은 서민들의 상대적 박탈감과 소외감을 유발하고 경제를 왜곡시킨다는 점에서 정부의 새로운 조치들이 타당성을 인정받고많은 사람들의 공감을 얻고 있다. 그러나 건설업,특히 주택산업이 국가경제에서 차지하는 비중이나 그 특성과 역할을 감안할 때 부동산을 지나치게 규제하는 것보다는 운용의 묘를 살리는 것이 바람직하다고 본다. 건설산업은 GDP(국내총생산)에서 차지하는 비중이 12∼13%나 되며,전체 취업자의 7∼8%인 170만명 가량이 건설분야에 종사하고 있다.특히 아파트 등 주택을 지을 경우 골재·철근·시멘트·목재·유리·조명·페인트산업이 직접적으로 관련이 있으며,가전제품·가구·인테리어산업이 간접적으로 영향을 받아 연관산업에 대한 파급효과가 그 어느 업종보다 크다. 이런 점에서 주택건설은 우리나라가 IMF(국제통화기금) 위기를 탈출하는 데 지대한 기여를 했다.최근 2∼3년 동안 주택건설이 활발해지고 분양이 잘 되면서 다른 상품에 대한 구매심리를 자극,경제가 침체를 벗어나 다시 도약하는 데 견인차 역할을 했던 것이다. 이는 역으로 건설,특히 주택산업이 위축되면 경제 전반의 성장 원동력이 크게 약화될 수 있다는 얘기로 해석할 수 있다.이처럼 여러가지 측면을 고려할 때 부동산값의 지나친 상승과 청약 및 분양과열은 막되,생산(건설)을 크게 위축케 하는 시책들은 재고돼야 한다는 생각이다. 사실 집값은 물가상승률과 비슷한 수준에서 꾸준히 오른다면 별 문제가 될 게 없다.주택보급률이 100%를 훨씬 웃도는 미국도 최근 몇년 동안 집값이 상승함으로써 소비심리를 자극해 경제성장에 크게 도움이 됐다. 주택가격의 문제는 생산측면에서 해결하기보다 유통(거래)측면에서 해결하는 것이 바람직하다.한 사람이 수채씩 보유하는 주택의 독과점을 막는다면 생산을 살리면서도 가격을 안정시킬 수 있다고 본다.그러나 가격 안정이 폭락으로 이어져 이른바 버블 붕괴와 디플레를 초래하는 시나리오는 극히 위험한 것이다. 주택산업은 가격 폭락과 미분양에 매우 취약하다.따라서 주택경기가 급격히 내리막 행진을 거듭할 경우 곧바로 업체의 부도와 도산으로 이어질 수 있다는 점을 잊어서는 안된다. 임 승 남

대전에서 평당 매매값이 1000만원을 웃도는 아파트단지가 나왔다. 9일 닥터아파트에 따르면 유성구 도룡동 주공타운하우스 42평형 시세는 평균 4억 3500만원으로 대전지역 아파트 사상 처음으로 1000만원을 넘었다. 현재 대전 아파트값은 대통령선거 이전인 지난해 12월 6일보다 평균 6.85% 상승했다.전셋값은 평균 6.92% 올랐다.아파트 분양권 매매가도 평균 6.03% 뛰었다.서울·수도권 투자자와 ‘떴다방’들이 행정수도 이전에 따른 기대감으로 대전 아파트와 분양권 매물을 집중적으로 사들였기 때문으로 여겨진다. 구별로는 유성구가 7.91%로 가장 많이 올랐다.둔산지구가 있는 서구가 7.01%,중구가 6.83%로 각각 뒤를 이었다. 전셋값은 중구가 11.38%로 두자릿수의 상승률을 기록했다.이어 유성구(8.67%),동구(6.06%),대덕구(4.77%) 순이다. 분양권 가격은 유성구가 7.49%로 가장 많이 올랐다.서구(4.41%)와 중구(3.01%)는 3% 이상 상승했다.단지별 분양권 프리미엄은 노은1지구 우미이노스빌 37평형이 평당 148만원,노은1지구 계룡리슈빌1차 24평형이 평당125만원으로 각각 1,2위를 차지했다. 김경두기자

‘이라크전쟁이 일어나면 주택시장에는 어떤 영향이 미칠까.’ 미국의 대 이라크 전쟁이 초읽기에 들어간 가운데 미국-이라크 전쟁이 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지 관심이 집중되고 있다. 이라크전은 연초부터 하강세를 보이고 있는 부동산 경기를 더욱 위축시킬 수 있기 때문이다.부동산전문가들은 이라크 전쟁이 발발하면 부동산 시장은 지난 2001년 9·11테러 때와는 다른 양상을 보일 것으로 전망하고 있다. ●9·11때에는 어떠했나 2001년 9월 11일 미국 세계무역센터(WTC) 테러가 발생했을 때는 국내 부동산 시장이 2001년 초부터 급상승 하던 시기였다. 당시 9월에는 수도권의 최대 관심지였던 죽전,신봉,동천 등 용인 지역에서 아파트가 대거 분양예정이었다.그러나 분양이 불투명할 것이라는 전망과 달리 죽전지구의 평균 청약경쟁률은 10.2대 1을 기록하고 계약률도 70%를 넘었다.또 서울 9차동시분양에서는 21대 1로 테러이전보다 오히려 상승했다. 테러직후 잠시 기존 아파트값이 호가 중심으로 떨어지기는 했지만 금새 회복돼 과열양상으로 치달았다.이처럼 9·11테러의 영향이 미미했던 것은 당시 국내 부동산 시장이 활황국면이었던 데다가 9·11로 인한 증시침체와 저금리로 오히려 자금이 부동산 시장에 몰렸기 때문이다. ●미-이라크전 충격은 전쟁이 장기전이냐, 아니면 단기전이냐에 따라 달라진다.그러나 9·11테러때보다는 충격이 클 것이라는 의견이 많다. 전쟁이 단기전으로 끝날 경우 주택 시장은 오히려 하락세 반전이 기대된다.이는 단기에 전쟁이 미국의 승리로 끝나면 미국과 서방의 경제회복이 빨라질 것이라는 기대감에 국내 시장에 긍정적 영향을 미칠 것이기 때문이다. 장기전 양상을 띠게 되면 부동산 시장의 약세는 길어질 전망이다.국제 유가와 대미 수출에 상당한 의존도를 가진 국내 경제가 침체돼 하강기 부동산 시장을 더욱 냉각시킬 수 있다.다만,현실적으로 외환위기 때와 같은 가격 폭락은 오지 않을 것으로 보인다.현재 아파트값의 하락세는 급등한 강남권 재건축 아파트의 역기능이기 때문이다. 김성곤기자 sunggone@

대전 노은2지구가 투기과열지구로 지정되는 등 행정수도 이전 기대로 부동산 투기붐이 일고 있는 대전지역에 대해 강력한 투기억제 조치가 시행된다.건설교통부는 신규 아파트 청약경쟁이 과열되고 있는 대전 유성구 노은2지구에 대해 5일부터 ‘투기과열지구’로 지정한다고 3일 밝혔다. 건교부는 이달중 부동산가격안정심의위원회를 열어 대전지역 전역을 주택 ‘투기지역’으로,서구·유성구는 토지 투기지역으로 각각 지정키로 했다.또 지난달 토지거래동향 감시구역으로 지정된 충청지역 11개 시·군에 대해 과열현상이 확산될 경우 ‘토지거래 허가구역’으로 지정할 방침이다. 투기과열지구로 지정되면 아파트 분양권 전매가 제한(계약후 1년·중도금 2회 납부)되고 청약1순위 자격 제한,무주택 가구주 우선공급,주상복합아파트·오피스텔 공개모집 등의 투기억제책이 실시된다. 투기지역에서는 양도세를 실거래가격 기준으로 내야 하고,토지거래허가구역에서는 반드시 토지거래 내용을 사전에 허가받아야 소유권을 이전할 수 있다. 대전지역 아파트값은 노은2지구를 중심으로 녹원아파트 23평형이 지난 1월 중순 1억 500만원에서 1억 2000만원으로,현대아파트 32평형은 1억 8500만원에서 1억 9500만원으로 오르는 등 2주일새 2000만∼5000만원 올랐고,당첨자의 61%가 분양권을 전매한 것으로 조사됐다.땅값도 서구와 유성구를 중심으로 지난해 4·4분기에 각각 1.45%,3.33% 상승하는 등 시장이 과열돼 부동산 안정대책을 마련했다고 건교부는 설명했다. 류찬희기자 chani@

서울지역 아파트값이 6주째 하락세를 보이고 있다. 부동산114는 지난주 서울지역 아파트값이 전주보다 0.05% 떨어졌다고 2일 밝혔다. 구별로는 강동(-0.42%),강남(-0.26%),서초(-0.19%),양천(-0.09%) 등 12개구가 내림세를 보였다.반면 강북(0.8%),중(0.35%),송파(0.21%),중랑(0.14%),성동(0.11%) 등에서는 약간 오름세를 나타내기도 했으나 전반적으로는 가격 하락세를 유지했다. 신도시는 일산(-0.03%)이 소폭 내렸지만 분당(0.05%) 등 나머지는 모두 오름세를 보여 전체적으로 평균 0.02% 상승했다. 행정수도 이전논의 여파 및 재건축사업 불투명으로 값이 큰 폭으로 떨어졌던 과천은 일단 내림세가 멈췄다. 전세시장은 서울(-0.07%)이 17주째 떨어진 것을 비롯해 신도시(-0.04%)와 수도권(-0.02%) 등 모두 내림세를 보였다. 국민은행의 ‘아파트가격 선도지역 동향조사’에서는 지난 28일을 기준,서울지역 아파트가격이 전주보다 0.1% 떨어져 내림세를 이었으나 대전 등 광역시(0.1%)는 오름세를 보여 전국적으로는 큰 변동이 없었다. 류찬희기자

본격적인 이사철임에도 불구하고 아파트값이 5주 연속 떨어지고 있다. 이같은 집값 약세 장세는 설 이후에도 지속될 것으로 예상된다.예년 같으면 설 이후 본격적인 봄 이사를 준비하는 관계로 집값·전셋값이 오르고 거래도 활발해지는 양상을 띠었었다,그러나 올해는 사정이 다르다. 주택시장의 투자 열기가 예전만 못할 뿐만 아니라 정부의 강력한 투기억제 대책이 여전히 위력을 발휘할 것으로 보이기 때문이다.다만 저금리 기조가 올해도 계속된다면 집값 하락폭은 크지 않을 것으로 보인다. ●집값 하향안정세 오래갈 듯 부동산전문가들은 올해를 단기 급상승에 따른 조정국면으로 내다봤다.따라서 집값 하락세는 최소 6개월에서 최대 내년 상반기까지 이어질 것으로 전망했다. 건설산업전략연구소 김선덕(金善德) 소장은 “경기 회복에 따라 달라질 수 있지만 수요가 워낙 약세여서 쉽게 회복하기는 힘들 것”이라며 “특히 올 공급물량이 하반기에 몰려 있기 때문에 집값 하락은 연말까지 지속될 것”이라고 밝혔다. 건설산업연구원 김현아(金炫我) 박사도 “상반기는 유가불안,북핵문제,수급불균형 해소 등 악재가 많다.”며 “실물 경기가 회복되는 4·4분기부터 주택수요가 살아날 수 있다.”고 전망했다. 내집마련정보사 김영진(金榮進) 사장은 “설 이후 소폭의 상승세도 예상되지만 대세는 아니다.”라며 “내집마련을 위한 실수요자라면 하반기가 주택 구입의 적기”라고 설명했다. ●집값 하락폭 어느정도 될까. 집값의 하락안정세가 지속된다는 전망에도 불구하고 낙폭은 크지 않을 것으로 대부분의 전문가들은 동의한다. LG경제연구원 김성식(金聖植) 연구위원은 “주택시장이 아무리 침체기라도 외환위기 이후와 같은 집값 폭락사태는 없을 것”이라며 “더구나 저금리 기조가 올해도 지속되면 2∼3% 가량 떨어질 것”으로 예상했다. 건설산업전략연구소 김 소장도 “부동산시장이 현재 악재로 넘쳐나고 있지만 그래도 저금리가 마지막 버팀목을 하고 있다.”면서 “집값 변동률은 대략 1∼2% 하락선에서 결정될 가능성이 크다.”고 밝혔다. 반면 닥터아파트 곽창석(郭昌石) 이사는 “집값은 오르기는 쉬워도 잘 떨어지지 않는다.”며 “하반기 집값 반등을 예상하면 마이너스 변동률을 기록하기는 쉽지 않을 것”이라고 주장했다. ●변수는 없나. 부동산시장이 정부의 주택정책에 민감한 만큼 새정부가 어떤 정책을 펴느냐에 따라 크게 달라질 수 있다. 그러나 지금까지 드러난 상황들을 고려하면 투자 열기를 지피는 정책이 나올 가능성은 희박하다. 또 경기회복이 올 부동산시장을 가늠하는 ‘키워드’다.미·이라크 전쟁이 단기전으로 끝나면서 경기회복이 빨라진다면 주택시장의 회복 속도도 그 만큼 앞당겨질 것으로 예상된다.하지만 경기가 하반기에도 계속 바닥에 머물 경우 이는 부동산시장의 장기침체로 이어질 가능성이 크다. 삼성경제연구소 박재룡(朴在) 연구위원은 “올해 부동산시장은 어느 해보다 변수가 많다.”면서 “새정부의 주택정책,금리,미·이라크전,주식시장,북핵문제 등에 따라 집값 반등시기가 결정될 것”이라고 밝혔다. 김경두기자 golders@

서울의 아파트값이 5주연속 내림세를 보이는 등 주택시장이 침체의 늪으로 빠지고 있다. 방학 이사철임에도 불구하고 전셋값 약세도 지속되고 있다.. 26일 부동산114가 조사한 한주간(19∼25일)의 아파트 가격동향에 따르면 서울은 매매값이 전주대비 0.07%내리는 등 5주연속 하락세를 보였다.반면 신도시는 0.03%,수도권은 0.02% 올랐다. 서울에서는 송파구(0.18%),양천구(0.05%),도봉구(0.04%),성북구(0.04%)만 가격이 상승세를 보였다.강남구(-0.32%),강북구(-0.24%),강동구(-0.24%),서초구(-0.12%),노원구(-0.12%),광진구(-0.07) 등은 가격이 내렸다. 특히 강남구는 개포동 주공 등 주요 노후 단지가 평형별로 각각 1000만원씩 떨어졌다. 서초구 반포지구 저밀도를 포함해 잠원,반포,서초동 주요 새 아파트 값도 500만∼1000만원 가량 떨어졌고 일부 대형 평형은 한주새 5000만원 이상 빠졌다. 6주 연속 하락세에서 벗어난 송파는 잠실 주공1,2단지와 신천동 시영 등이 평형별로 500만원에서 많게는 2000만원까지 올랐다. 김성곤기자