‘택지지구는 역시 다르네요.’ 경기도 용인 동백지구 아파트 청약결과를 두고 하는 말이다. 동백지구의 1순위 청약 경쟁률은 3대1 수준으로 지난해나 올해 초 경쟁률과 비교하면 크게 낮은 편이다. 그러나 주택업계에서는 5·23조치 이후 주택경기가 냉각돼 서울서도 미분양이 나오는 마당에 1순위에서 이같은 경쟁률을 기록한 것은 ‘선전’한 것으로 평가하고 있다. 100만평이 넘는 택지지구로 전원형 주택단지로 개발된다는 점이 관심을 끈 요인으로 분석된다.관망세를 보이던 실수요자들이 다시 청약시장에 관심을 돌리고 있다는 사실도 확인했다. 향후 수도권에서 분양되는 택지지구 아파트의 경우 실수요자를 중심으로 수요가 꾸준히 유지될 것이라는 전망을 갖게 한다. ●2만 7500여가구 분양대기 8월 이후 서울·수도권에서는 17개 택지지구,37개 사업장에서 2만 7500여 가구가 공급된다.이 가운데 일반분양 물량은 전체의 69%인 1만 9300가구에 달한다.나머지는 임대아파트이다. 특히 중소형 위주의 주공아파트도 9500여 가구나 포함돼 있어 서울·수도권 무주택자들의 기대를 부풀린다. 택지지구 아파트는 계획적으로 개발되는 만큼 준농림지의 아파트와 달리 도시 기반시설이 잘 갖춰져 있다. ●이런 곳을 노리자 동백지구에서는 2차로 이달 초 현진에버빌과 신영,서해종합건설,모아건설,모아주택산업 등이 3700여가구를 공급한다.연말에는 주택공사가 추가로 1050가구를 분양할 계획이어서 수요자들의 관심을 끌 것으로 보인다. 인천 삼산지구에서도 주택공사가 9월중 1800여가구를 분양하고,파주 교하지구에서도 월드건설과 주택공사 등이 분양을 계획중이다.고양시 풍동지구에서도 주택공사가 2000여가구를 공급한다.수도권 북부지역 수요자들이 눈여겨 볼만한 택지지구이다. 이밖에 부천 소사지구와 남양주 평내·호평에서도 택지지구 아파트가 나올 예정이다. ●택지지구 청약요령 택지지구 아파트는 주변에 쇼핑시설,교육기관,관공서 등 생활기반시설이 잘 갖춰져 있다.그러나 같은 택지지구라도 블록별로 신설역과 공원,산과의 거리,조망권 등 입지여건이 크게 차이가 난다.따라서 청약할 때에는 반드시개발계획과 배치도를 보고 청약할 아파트의 위치를 확인해야 한다. 또 택지지구와 연계된 경전철이나 지하철,도로 등이 당초 계획과 달리 늦게 들어서는 경우도 많다.무턱대고 청약하기 보다는 교통계획도 잘 살펴봐야 한다.과거에는 택지지구 아파트는 상대적으로 분양가가 싼 편이었지만 요즘 들어서는 시세에 근접한 분양가가 속출하고 있다.따라서 청약시에는 분양가를 비교해 봐야 한다.또 중도금 무이자나 이자 후불제 등의 금융혜택에 함정은 없는지도 짚어봐야 한다. 김성곤기자 sunggone@

경기도 용인 동백지구 1차 동시분양 일반 1순위 청약접수 결과 4302가구 분양에 1만 3034명이 청약해 평균 3.03대1의 경쟁률을 기록했다고 금융결제원이 밝혔다. 이번 동시분양에서는 경쟁률이 30대1에 육박한 단지가 있는가 하면 대규모 미달사태가 발생한 단지도 속출,단지별·업체별 극심한 차별화 현상을 보였다. 평형별 최고경쟁률은 동일하이빌 34평형(주거면적 기준) B타입으로 130가구 모집에 3613명이 청약,27.8대1을 기록했다.동일하이빌 34평형 A타입도 78가구 모집에 1305명이 신청해 16.7대1의 높은 경쟁률을 보였다. 한라건설의 한라비발디 C5-2블록 33평형도 12.9대1의 높은 경쟁률을 기록했다. 한국토지신탁 코아루의 경우 C11블록 일부 평형이 14∼16대1,C12-1블록 일부평형은 8∼10대1의 높은 경쟁률을 보였으나 C5-1블록과 C12-2블록,C13-1블록 등지에서는 미달사태가 발생했다. 계룡리슈빌과 대원칸타빌,동보노빌리티 등 나머지 대부분 단지들도 1∼2대1의 낮은 경쟁률을 기록하거나 대규모 미달사태가 빚어졌다. 내집마련정보사 김영진 사장은 “비수기에 평균 경쟁률이 3대1을 기록한 것은 실수요자들의 뒷받침 때문이다.”면서 “중소형 평형은 조기에 마감이 되고 40평 이상의 대형 평형은 미달되는 등 단지 및 평형별 차별화 현상이 심화되고 있다.”고 말했다. 김성곤기자

‘역전세 대란’이 현실화되고 있다.새집뿐만 아니라 헌집도 세입자를 구하지 못해 비어있는 경우가 늘고 있다.‘공가’(空家)는 수도권에서 서울로 확산되는 추세다.새집으로 가려던 실수요자들은 기존주택이 빠지지 않아 입주를 못하는 낭패를 본다.반면 대출을 끼고 새집을 분양받은 투자자들은 세입자를 구하지 못해 관리비와 대출이자를 물고 있다. ‘묻지마 투자’의 부작용으로 이미 예견됐던 것이라는 지적도 나온다.이 상태가 계속되면 매물이 쏟아져 가격이 폭락할 것이라는 우려도 나온다. ●랜드마크 아파트가 웬 빈집 지난 4월부터 입주를 시작한 용산구 이촌동 LG건설의 한강자이는 660여가구 가운데 200여가구는 비어 있다.30% 이상이 세입자를 찾지 못한 것이다. LG자이는 이 일대에서는 랜드마크 역할을 하는 아파트로,2000년 5차 분양 당시 평균 20대 1의 경쟁률을 기록했지만 3개월이 지나도록 채우지 못하고 있는 것이다.임대가가 비싼데다가 최근 미군부대 이전이 확정되면서 외국인 수요가 줄었기 때문이다.부동산 관계자인 김재은씨는 “인근에 새 아파트가 입주하면서 빈집이 늘고 있다.”면서 “미군부대 이전이라는 변수도 한몫을 한 것 같다.”고 말했다.이에 따라 임대목적 투자자들은 월 20만∼80만원의 관리비만 물고 있다. 6월부터 입주를 시작한 성북구 정릉동 풍림아이원 아파트도 2305가구 가운데 입주율이 30%에도 못미쳐 1500여가구 이상이 빈집으로 있다.당첨자는 입주하자니 전셋집이 안빠지고,투자자는 세입자를 구하지 못하고 있는 것이다.이밖에 6월에 입주를 시작한 동대문구 장안3동 삼성래미안1차와 영등포 현대홈타운도 큰 평형은 절반정도가 비어있다. ●묻지마 투자 부작용이다 기존 아파트인 용산구 서빙고동 신동아아파트는 지난봄부터 빈집이 속출하고 있다.주민들이 LG한강자이 등 새아파트로 이사를 하면서 나온 전세매물이 그대로 남아있기 때문이다. 이밖에 정릉 등 신규 아파트 입주가 많은 곳은 세입자를 구하지 못해 빈집으로 방치된 곳이 적지 않다. 건설산업연구원 김현아 박사는 “묻지마 투자의 영향에다가 국지적으로 수급불균형이 나타나고 있다.”면서 “지역별로 매물증가와 이에 따른 가격하락도 예상된다.”고 말했다. LG경제연구원 김성식 책임연구원은 “묻지마 투자의 부작용이지만 이제 시작일뿐이다.”면서 “앞으로 입주물량이 늘어나면 빈집이 더 늘어나 대출받아 분양받은 사람은 곤란을 겪을 것”이라고 말했다. 김성곤기자 sunggone@

모델하우스에 5일동안 10만여명의 인파가 몰렸던 경기도 용인 동백지구 동시분양 무주택우선 청약접수 결과 평균 0.79대 1의 저조한 경쟁률을 기록했다. 29일 금융결제원에 따르면 동백지구 무주택 우선 청약대상 아파트 1741가구에 대한 청약접수 결과 1376명이 청약하는 데 그쳤다. 이같은 경쟁률은 서울 6차 동시분양 때의 무주택우선 청약경쟁률 1.53대1에 크게 못미치는 것이어서 30일 용인과 수도권 1순위자 청약결과에 관심이 모아지고 있다.최고경쟁률은 동일하이빌 33.4B평형으로 132가구 분양에 408명이 청약,3.1대1이었다. 부동산전문가들은 청약경쟁률이 낮았던 것은 주 수요층인 실수요자들이 아직도 관망세를 보이고 있기 때문으로 풀이했다. 김성곤기자 sunggone@

교통문제 등으로 그동안 분양에 차질을 빚었던 경기도 용인 동백지구 아파트 분양이 오는 29일 시작된다. 그러나 당초 예상과 달리 11개업체 가운데 한라건설·동일토건·동보주택·대원·한국토지신탁·계룡건설 등 6개업체만 1차 동시분양에 참여한다.나머지 신영·현진종합건설·서해종합건설·모아주택산업·모아건설 등 5개업체는 다음달 8일 동시분양될 예정이다.임대주택을 짓는 모아주택산업·모아건설은 별도로 분양에 나설 가능성도 있다. ●분양가 과다 논란 주택업계는 마지막까지 분양가 문제로 용인시와 줄다리기를 했다.분양가가 너무 비싸다는 지적에 따라 용인시가 분양가 조정을 종용했지만 주택업체들이 난색을 표명했기 때문이다. 주택업계가 공급공고 승인을 앞두고 용인시의 요청을 받아들여 분양가를 약간씩 낮췄지만 소폭인하에 그쳐 흉내만 냈다는 비난이 제기되고 있다.평당 650만∼750만원 수준이다.이는 죽전택지지구 아파트 분양가를 웃도는 것은 물론 입주를 앞두고 있는 분양권 가격에 근접한 것이다. ●단지별 특장점 대원이 자회사인 자영과 공동으로 짓는 ‘대원칸다빌’은 42,50평형 432가구로 구성돼 있다.단지 앞이 단독주택지로 조망권이 탁월하다.경전철 동백역이 인근에 들어선다. 한라건설은 ‘한라비발디’ 894가구를 분양한다.33∼46평형으로 모두 일반분양된다.인간중심 주거단지로 조성한다는 계획이다.입주는 2006년 1월. 유럽풍의 최고급 마감자재를 적용할 예정이다.단지주변에 초·중·고등학교가 있고 단지인근에 경전철이 건립된다.또 죽전∼동백간도로(4차선),삼막∼동백간도로(6차로),구갈∼동백간도로(6차로)가 2004년말 개통된다. 동일토건은 C7-1블록에서 ‘동일하이빌’ 743가구를 분양한다.34A평형 158가구,34B평형 276가구,43평형 309가구 등 총 743가구이다.용적률 160%대의 쾌적한 단지로 조성되며 13∼23층 14개동이다.분양가는 670만∼730만원선. 단지 동쪽에 근린공원과 석성산이 연결되고,서쪽에 초등학교가 자리잡고 있다.장애인용 주차장을 제외한 모든 주차장을 지하에 만들고 지상은 생태공원으로 꾸민다. 계룡건설은 30,34평형 567가구를 공급한다.동백지구 북쪽에 있다.신설예정인 동백∼죽전간 4차로와 동백∼법무연수원간 도로 초입에 있다.블록 서쪽은 단독주택,동쪽은 실개천,북동쪽은 공원으로 둘러싸여 쾌적한 주변환경을 자랑한다. 한국토지신탁은 모두 5개블록에서 29∼46평형 ‘코아루’ 아파트 2107가구를 분양한다.29평형 183가구,33평형 1522가구,46평 402가구로 동백지구에서 단지가 가장 크다.지상 10∼25층짜리 36개동으로 전 가구를 남향으로 배치하며,3-BAY,4-BAY 평면설계로 자연채광 효과를 높였다. 동보주택건설은 4-3블록에서 33,44평형 동보노빌리티 481가구를 공급한다.지상 10∼24층짜리 9개동으로 전 가구를 남향으로 배치한다.녹지율이 40% 이상이고,동간거리가 65m 이상 떨어져 있는게 장점이다.죽전∼동백간도로(4차선)간 고속화도로가 단지 바로 옆에 있다. ●청약전략 동백지구는 용인의 마지막 택지지구라고 할 수 있다.또 단독과 중저층 아파트로 구성된 쾌적한 주거단지를 만들 계획이어서 다른 지역보다 녹지율이 높은 편이다.다만 서울과 거리가 좀 멀다는 것이 흠이지만 수도권 교통계획이 완성되면 한층 나아질 전망이다. 철저히 실수요 위주로 청약하는 자세가 필요하다.자신이 맘먹고 있던 아파트를 골라야 한다는 얘기다.투기과열지구로 지정돼 분양권 전매가 불가능하기 때문이다.경기가 급속도로 위축된데다 분양가도 만만치 않다. 순위내에서 분양이 되지 않고 순위권 밖으로 갈 가능성도 크다.따라서 투자를 하고자 한다면 청약통장을 사용하지 않는 4순위 청약을 기다리는 것이 괜찮다.일부 아파트는 어쩔 수없이 4순위까지 갈 것으로 부동산전문가들은 보고 있다.주택업체들도 4순위 청약을 준비하는 곳이 있다. 김성곤기자 sunggone@

정부가 대전시 유성구에 임대아파트 940가구를 짓겠다고 발표하면서 벌써부터 대전청사 공무원들의 치열한 입주경쟁이 예상된다.행정수도 이전 추진으로 이 지역 부동산 매매·전세가격이 급등하면서 공무원 임대아파트의 인기는 더욱 치솟고 있다. 행정자치부는 25일 대전지역 무주택공무원 과 9개 청 단위 기관들이 입주해 있는 대전청사 공무원들의 주거안정을 위해 임대주택 940가구를 짓기로 했다고 발표했다.이달 중 착공해 2005년 신청을 받은 뒤 2006년 입주 예정이다. 행자부가 대전청사 공무원들을 대상으로 입주 가수요 조사를 한 결과 115명이 희망한 것으로 나타났다.하지만 실제 경쟁률은 훨씬 치열할 것으로 보인다. 대전청사 공무원 4000여명 가운데 20∼30%(800∼1200명)는 자신 소유의 집을 마련하지 못한 것으로 추정된다.여기다 대전지역 지방공무원까지 포함하면 경쟁률은 더욱 높아질 가능성이 크다. 대부분의 실수요자가 5급 이하 직원이기 때문에 기관별 할당량 배정을 요구하는 목소리도 나온다. 대전청사 공무원직장협의회 관계자는 “공급 물량이 부족한 상황에서 형평성을 고려해 각 기관별로 배정하고 있지만 신청자 가운데서도 더 시급한 사람에게 혜택이 돌아갈 수 있도록 하는 장치가 마련돼야 할 것”이라고 강조했다. 대전청사 한 공무원은 “둔산지역 24평형 전셋값이 8000만∼9000만원이지만 임대아파트는 3000만원이면 입주가 가능하고 임대기간 4년이 보장된다는 점에서 큰 혜택”이라며 “경제적 부담을 줄일 수 있고 여윳돈을 활용할 수 있는 유일한 방안”이라고 반겼다. 박승기기자 skpark@

‘실수요자는 내집마련 주택대출을 이용하세요.’ 정부의 ‘5·23 집값 안정대책’ 이후 주택시장이 실수요자 위주로 재편되고 있다. 그러나 뭉칫돈을 굴리는 투자자와 달리 실수요자들은 여유자금이 부족하다는 것이 흠이다.따라서 실수요자들은 정부나 금융권의 내집마련 대출상품을 눈여겨볼 필요가 있다. 이 상품들 중에는 정부가 지원하는 ‘생애 최초 주택구입자금’도 있고 시중은행의 대출상품도 많다.요즘은 금리가 낮아 잘만 활용하면 큰 부담없이 내집을 장만할 수 있다. ●생애 최초 주택구입자금은 연말까지 생애 최초 주택구입자금은 연말까지 한시적으로 시행된다.정부가 수요촉진을 위해 2001년 도입했으나 지금은 시장 과열로 도입취지가 당초에 비해 퇴색한 상태다. 따라서 연말까지 한시적으로 운영한 뒤 내년부터 폐지한다는 것이 정부 방침이다.주택을 분양받거나 샀을 때 대출해주는 상품.생애 처음 주택을 장만하는 사람에게만 해당된다. 대출금리는 연 6%대.구입 주택가격의 70% 이내에서 1억원까지 대출된다.취급 금융기관은 국민은행과 우리은행,농협중앙회 등이다.대상은 전용면적 25.7평 이하의 신규 분양주택이다. 근로자·서민을 위한 주택구입자금도 정부가 지원하는 대출상품.연간소득이 3000만원 이하로 대출신청일 현재 6개월 이상 무주택자에게 빌려준다.새 주택이 아니라 기존 주택 구입시에도 대출을 받을 수 있다는 것이 장점이다.5년 거치 10년 분할상환으로 대출금리는 6.5%선.역시 주택가격의 70% 이내에서 1억원까지 빌려준다. ●시중은행 상품도 다양 시중은행도 다양한 주택대출상품을 내놓고 있다.이중에서도 장기대출상품은 수요자들이 눈여겨볼 필요가 있다.다만 한도가 크지 않고 금리가 다소 비싸다는 게 흠이다. 조흥은행과 신한은행,국민은행은 10년 이상 장기대출 상품을 판매하고 있다.대출한도는 아파트 매매가의 60%이며,3000만원 이상 대출을 받을 경우 대출금액의 0.8% 정도에 해당되는 설정비가 면제된다. 3년 경과 뒤 중도 상환시에는 중도 상환 수수료도 면제된다.연간 이자납입액의 600만원까지 소득공제가 가능하다.대출금리의 2% 절감효과를 기대할 수 있다. 국민은행은 10년 이상 35년 이내 대출금리가 고정되거나 변동되는 ‘포 유(FOR YOU) 장기대출’ 두 종류를 선보였다.근로소득자가 국민주택규모(전용면적 85m(A)) 이하의 주택구입자금 대출을 받으면 600만원 범위에서 연간 납입한 이자금액에 대해 연말정산시 소득공제 혜택을 받을 수 있다. 이밖에 다른 시중은행들도 다양한 주택마련 대출상품을 개발,출시하고 있다.물론 이중에는 주택마련시 주택업체가 알아서 알선해 주는 경우도 있다. 부동산전문가들은 “다양한 대출상품 등을 살펴본 뒤 자신에게 혜택이 돌아오는 상품을 적극 활용하는 것이 경제적 부담을 최소화하면서 집을 장만할 수 있는 길”이라고 조언했다. 김성곤기자 sunggone@

다음달부터 택지개발지구의 공공택지에 대해서도 전매 제한이 강화된다. 건설교통부는 분양경쟁이 심한 택지지구에서 공급하는 공동주택용지와 근린생활시설이 허용된 단독택지,종교용지에 대해 공급계약을 맺은 뒤 1년이 지나고 대금을 완납할 때까지 명의변경을 제한키로 했다고 21일 밝혔다. 현재 공공택지의 경우 토지공사는 대금 완납까지,주택공사는 1년이 지나고 중도금을 2회 납부할 때까지 전매를 제한하고 있다.그러나 앞으로는 수도권 등 과열이 우려되는 지역에서는 택지를 분양받은 뒤 1년이 지나고 대금을 완납해야 팔 수 있게 된다. 단독택지의 경우 최근 관련 법개정으로 근린생활 시설 설치가 엄격하게 제한됐지만 이미 개발계획을 승인받아 근린생활을 설치할 수 있는 땅이 많아 전매제한 대상에 포함시켰다고 건교부는 설명했다.종교용지도 지구내 종교법인에 우선 공급되는 물량을 빼고 추첨으로 공급되는 땅에 대해서는 전매제한이 적용된다. 건교부는 그러나 택지지구 주민이나 토지소유자에게 이주 대책으로 공급된 단독택지의 명의변경은허용하되,6개월안에 되파는 것은 금지키로 했다. ●부천 상동 단독택지 10필지 중 7필지 손바뀜 토공이 지난해 말 부천 상동지구에서 공급한 단독택지 919필지 가운데 625필지는 주인이 바뀌었다.반년 만에 전매율이 68%에 이른다.토공 관계자는 특히 상가를 지을 수 있는 단독택지에서 손바뀜이 많았다고 설명했다. 이 땅은 분양 당시 전매를 노린 투기꾼들이 대거 청약에 나서 점포겸용 단독택지의 경우 145대1,주거전용 단독택지는 30대1의 높은 청약경쟁률을 기록했었다. 죽전지구 아파트 용지도 37필지 가운데 4필지가 웃돈이 얹혀 전매됐고,5필지는 택지를 분양받은 업체가 쓰러져 소유권이 넘어갔다. ●실수요자중심 청약 유도 이번 조치로 단기전매차익을 노린 투기수요가 줄어들 것으로 보인다.전매 과정에서 땅값이 부풀려지는 것을 막아 지가상승 억제효과도 기대된다.또 대금을 완납한 뒤 명의변경을 허용함으로써 전매과정이 투명해지고 취득·등록·양도세 탈루를 막을 수 있다.투기수요를 차단,실수요자 중심의 청약을 유도하는 효과도 가져올 수있다. 권오열 주거환경과장은 “아파트 전매제한으로 유동자금이 공공택지로 유입되는 것을 막고 실수요자에게 택지가 공급되도록 하기 위해 공공택지 공급 제도를 바꿨다.”고 설명했다. 류찬희기자 chani@

‘강남권을 잡아라.’ 올 하반기 강남권에서 아파트 3800여가구가 입주한다.일반 분양 예정 아파트도 2000가구를 웃돈다. 강남에서 집을 마련하는 가장 안전한 방법은 이들 입주 예정 아파트를 사거나 일반 분양을 받는 것이다.재건축 아파트는 이미 가격이 오를 만큼 올라 자칫하면 상투를 잡을 수 있다. 내집마련정보사(www.yesapt.com) 김영진 사장은 “입주 예정 아파트는 입주때까지 가격이 오르고,일반 분양아파트는 상대적으로 분양가가 낮기 때문에 노려볼 만하다.”고 말했다. ●입주 예정 아파트 오는 12월까지 강남권(강남구·서초구·송파구) 입주 예정 아파트는 21개 사업장 총 3795가구이다.단지수는 17개지만 주로 중소형 단지다.500가구 이상의 규모를 갖춘 곳은 서초동 현대슈퍼빌 하나뿐이다. 그러나 역세권단지와 중소형 평형이 많은 것이 특징.서울 전지역이 투기과열지구로 지정된 상태여서 이번에 매수하게 되면 입주를 각오해야 한다.그러나 실수요자라면 한번 노려볼 만하다.현실적으로 강남권에 집을 장만할 수 있는 가장 안전한 수단이입주 예정 아파트의 분양권 매입이기 때문이다. ●일반 분양아파트 하반기 강남권 일반분양 물량은 22개 사업장 6183가구 가운데 2021가구이다.이 가운데 500가구를 넘는 단지는 역삼동 대우건설과 잠실동 삼성물산·LG건설아파트. 최근 분양시장의 청약경쟁률이 낮아져 그만큼 당첨 가능성이 높을 것으로 예상된다.특히 주택업체마다 분양가격을 내리거나 융자혜택을 늘리는 등 자구책 마련에 힘쓰고 있어 이런 혜택을 최대한 활용하는 것도 좋은 방법이다. 김성곤기자

주상복합아파트의 인기가 다시 회복 조짐을 보이고 있다.최근 분양한 일부 주상복합의 경우 32대1의 높은 경쟁률을 기록하기도 했다. 이에 따라 업체들은 주상복합아파트 분양을 서두르고 있다.하반기에만 6000여가구가 분양대기중이다. 그러나 모든 주상복합이 인기가 있는 것은 아니다.입지별로 단지규모별로 청약경쟁률은 제각각이다. 부동산전문가들은 5·23 집값안정대책으로 시장이 달라진 만큼 주상복합아파트 청약 전략도 바뀌어야 한다고 조언한다. ●다시 몰린 인파 LG건설이 지난 7일 주상복합아파트 ‘LG한강에클라트’ 공개청약을 실시한 결과,88가구 모집에 2863명이 청약해 평균 32.5대1의 높은 경쟁률을 보였다.군별로는 27∼34평형 74가구로 구성된 1군 청약에서는 총 1827명이 청약해 24.7대1의 경쟁률을 기록했으며,42평형 14가구로 구성된 2군 청약에는 1036명이 청약,74대1의 높은 경쟁률을 나타냈다. 같은 시기 서울 염창동에 분양한 현대산업개발의 염창동 주상복합아파트 I-PARK(136가구)도 30.5대1의 경쟁률을 기록했다. 이처럼 주상복합아파트에 청약 인파가 몰린 것은 5·23조치로 일반분양 아파트에 대한 분양권 전매가 금지되면서 분양권 전매가 가능한 아파트에 투자자들과 실수요자들이 몰린 때문으로 풀이된다. ●이런 점을 주의하자 LG건설의 에클라트나 현대산업개발의 I-PARK에 인파가 몰린 것은 300가구 미만이어서 당첨되더라도 분양권을 전매할 수 있기 때문이다. 여기에 이들 아파트는 입지여건이 그런대로 괜찮다는 점도 작용했다.실수요자들이 들어가 살아도 될 만한 입지를 갖췄다고 할 수 있다. 그러나 사업승인을 받아 지어야 하는 주상복합아파트는 단지내에 각종 부대시설을 넣어야 해 전용률 등에서 차이가 나고 전매제한도 받는다.이런 주상복합일수록 청약시 주변환경이나 발전 가능성을 꼼꼼히 따져야 한다. 세중코리아 김학권 사장은 “전매제한을 받지 않는 아파트가 투자자에게는 유리하겠지만 이것이 상품의 가치를 결정하는 것은 아니다.”면서 “가장 먼저 고려할 것은 입지여건과 자신의 용도와 맞는지 여부다.”라고 말했다. 김성곤기자 sunggone@

통계청의 5월 산업동향에 따르면 생산과 출하가 줄고,공장 가동률이 떨어지는 등 실물경기가 급속히 얼어붙고 있다.3·4분기 경기도 비관적이다. 이런 상황에서 그나마 내수를 지탱해준 것이 주택산업인데 ‘5·23 주택가격 안정대책’과 주택건설촉진법 시행령과 주택공급규칙 개정으로 하반기 공급계획이 취소되거나 연기되고 있다.벌써 미분양 사태까지 발생하고 있다. 5·23 대책은 부동산 과열을 막기 위한 것이었다.따라서 부동산 투기는 어느 정도 억제된 것으로 보인다.대신 수요 위축이 공급 중단 사태로 이어질 가능성이 커졌다.수요가 있어야 공급이 있기 마련인데,수요를 너무 억제하면 공급이 크게 줄기 때문이다. 어느 산업에서나 공급이 늘어나려면 실수요자뿐 아니라 투자수요도 필요하다.주택도 마찬가지다.이렇게 해서 지어진 집은 누구든 전세나 월세 등으로 살 수 있는 공급의 순기능을 하기 때문이다. 물론 단기차익을 노린 투기꾼은 막아야 한다.이는 증권시장에 주가조작세력을 단속하는 것과 같은 이치다.그러나 주가조작 세력을 잡기 위해 증권시장을 죽일 수는 없는 것이다.부동산 억제책에 따른 공급축소 결과는 주택업계의 위기와 실업자의 증가이다. 주택산업은 고용효과가 가장 큰 산업이다.연간 주택이 10만가구 줄어들면 20만명 정도가 실업자가 생긴다.그러므로 주택산업이 침체되면 고용이 줄고,또 선행경기지수에도 마이너스 요인으로 작용하는 악순환이 지속된다. 주택건설 경기가 한번 크게 위축되면 다시 살리는 데 거의 10년에 가까운 기간이 필요하다. 주택가격 안정을 위해서는 주택공급을 늘리는 것이 가장 좋은 방법이라는 점을 감안한다면 주택공급을 원활히 하기 위한 대안이 필요하고,그런 정책으로 주택가격을 안정시켜야 한다.시장 상황에 따라서 투기과열지구를 신축적으로 운용할 필요가 있고,과열지구지정요건이 사라지면 즉시 과열지구지정을 해제해야 할 것이다. 김종철 주택협회 부회장

‘서울도 안심 못해요.’ ‘5·23대책’으로 분양시장이 냉각되면서 서울 동시분양에도 중도금 ‘이자후불제’가 도입되는 등 실수요자를 겨냥한 주택업체들의 마케팅이 한창이다.부동산투자설명회 등 다양한 마케팅 방법이 동원되고 있다. ●서울에서도 이자후불제 이자후불제는 아파트 입주예정자들의 자금부담을 덜어주기 위해 중도금 대출금 이자를 매월 내지 않고 입주때 한꺼번에 내도록 하는 것으로 지금까지 주로 수도권 등에서 적용됐다. 그러나 5·23대책 이후 가수요가 사라지면서 가만히 앉아 있어도 분양되던 과거의 분양패턴이 확 바뀌면서 이자후불제는 2001년 10차 동시분양(서울 신대방동 현진에버빌) 이후 2년여만에 서울에서 처음 등장했다. 현대건설은 6차 동시분양에 참여한 구로구 항동 홈타운 245가구에 중도금 대출이자 후불제를 적용한다. 동일토건도 양천구 신정동 동일하이빌 770가구에 이자 후불제를 도입할 계획이다. 마포구 망원동에 55가구를 분양하는 유진기업도 이자 후불제를 채택했다. ●1대1 마케팅도 등장 동일토건은 신정동 동일하이빌의 주요 고객이 인근 주민들이 될 것으로 보고 지난해 사전마케팅을 통해 확보한 2만명을 직원이 직접 만나 상품설명을 하는 1대1 마케팅을 펴고 있다. 또 현대건설은 가수요자와 달리 실수요자들의 경우 모델하우스를 찾는 사람이 실제 청약으로 이어지는 사례가 많다는 점에 착안,구로 홈타운 모델하우스 내방객에게 추첨을 통해 최고 500만원의 장학금을 지급키로 했다. 김성곤기자

부동산 관련 제도가 크게 바뀌면서 실수요자나 투자자 모두 갈피를 잡지 못하고 있다. 전문가들조차 파악하기 힘들 정도로 제도가 많이 달라진데다 ‘금지’ 규정이 많이 생겨 기존의 청약 및 투자요령은 쓸모가 없어졌다.따라서 잠시 쉬든지,아니면 새로운 전략을 세워야 한다고 부동산전문가들은 지적한다. ●실수요자 느긋하게 청약하자 투기과열지구가 서울은 물론 수도권 전 지역으로 확대되면서 분양권 전매금지와 무주택우선,재당첨금지가 새로 적용되고 있다.이는 곧 가수요자 등 투자자보다 실수요자가 분양받을 기회가 늘어났음을 의미한다. 따라서 분위기에 휩쓸리지 말고 자신에 맞는 지역 리스트를 만든 뒤 당첨될 때까지 꾸준히 청약하는 자세가 필요하다.특히 무주택 우선 청약통장 사용에 신중해야 한다.미분양이 날 곳에 통장을 사용하면 후회하게 된다. 그러나 무턱대고 기다리는 것도 금물이다.내년 중반까지는 통장을 사용하는 것도 괜찮다.그 뒤 다시 통장을 만들어 2005년 중반 분양이 시작되는 판교나 김포,파주 등 신도시를 노리는 것도좋은 방법이다. ●분양권 매입은 신중히 투기과열지구에서는 분양권 전매가 금지된다.또 분양권 전매가 허용됐던 시기에 분양된 아파트는 한 차례만 분양권을 활용할 수 있다.전매가 가능한 분양권이라도 당첨자로부터 분양권을 매입한 사람은 집을 다 지어 등기할 때까지 팔 수 없다. 실수요자라면 마음에 드는 분양권이 있으면 가격이 약세인 지금 사는 것이 괜찮다.수도권에서는 웃돈을 주더라도 입주시점까지 기다린 뒤 층수와 방향을 골라 매입하는 것이 안전하다. ●기존 주택에도 관심 가져라 전반적으로 재건축 규정이 까다로워지면서 다음달부터 안전진단 통과가 쉽지 않을 전망이다.게다가 후분양제가 도입되면 서울에서는 공급부족 현상이 올 수 있다.상대적으로 기존 주택의 가치가 올라간다고 할 수 있다.특히 리모델링 대상 아파트의 가격이 강세를 보이고 있다.그러나 리모델링 대상 아파트는 용적률을 봐야 한다.리모델링을 하더라도 용적률이 낮으면 면적을 넓힐 수 없다. 내집마련정보사 김영진 사장은 “5년 미만의 아파트가 각종 기반 시설에서 뒤떨어지지 않는다.”면서 “재건축 아파트는 리스크가 큰 만큼 당분간 옥석이 가려질 때까지 관망하라.”고 말했다. ●틈새상품 투자는 이렇게 ‘5·23대책’ 이후 부상한 대표적인 틈새상품이 주상복합아파트다.그러나 주상복합아파트도 다음달부터는 분양권 전매에 규제가 따른다.이미 분양된 300가구 이상의 대규모 주상복합아파트 분양권 프리미엄이 크게 오를 전망이다.이런 상품을 노리는 것도 투자의 한 방법이다. 반면에 법 개정 후 분양되는 300가구 이상의 주상복합은 주택건설촉진법이 적용돼 어린이놀이터 등 부대복리시설을 갖춰야 한다. 틈새상품 가운데 하나인 오피스텔도 분양권 전매금지의 수혜상품이다.그러나 이미 오피스텔은 과포화상태다.역세권 등 입지가 좋은 곳이 아니면 분양을 받은 후 임대수입을 내기 쉽지 않다.요즘 들어 주거기능을 강화한 아파텔의 분양이 늘고 있다.그러나 아파텔이 이름만 다를 뿐 오피스텔이라는 점을 잊어선 안된다. 상가도 유동자금을 유혹하고 있다.상가로 유동자금이 들어오고 있다는 소문이 나돈다.그렇지만 실제로 돈이 그처럼 많이 몰리는 것은 아니다.유동자금을 끌어들이기 위한 분양업체의 ‘작전’이라는 분석이 있다. 유형별로는 쇼핑몰은 리스크가 큰 만큼 분양받을 때 꼼꼼히 따져 볼 필요가 있다.또 단지내 상가는 인기는 높지만 입찰방식이어서 분양가가 천정부지로 올라간다는 단점이 있다. 그래서 입찰 전에 가격 가이드라인을 정해두고 입찰해야 한다.일반적으로 내정가 대비 낙찰가율이 150%를 넘으면 수익을 내기 어렵다.토지도 관심 상품이지만 중장기적인 관점에서 투자해야 한다. 김성곤기자

서울 아파트 6차 동시분양이 다음달 3일 실시된다.이번에는 17개 단지 2980가구 가운데 조합원 물량을 제외한 1925가구가 일반분양된다. 이번 동시분양 아파트는 블루칩보다는 실수요자용이 많은 편이다.실제로 강남권 아파트는 한곳에 불과하고 대단지도 거의 없다.게다가 5·23조치로 분양권 전매가 전면 금지돼 청약경쟁률이 낮아지는 것은 물론 미분양도 많이 나올 것으로 보인다. 내집마련정보사 김영진 사장은 “앞으로 대단지 및 유망아파트들이 제법 나올 전망”이라며 “청약을 서두르기 보다는 분양가 등을 잘 살펴본 뒤 청약하라.”고 조언했다. ●신정동 동일토건 신정동 771의21에 들어서는 770가구 단지로 전량 일반분양된다.2호선 양천구청역과 신정네거리역이 마을버스로 5분거리이다. 인근에 신월 인터체인지와 경인고속도로,남부순환로가 있으며 단지 주변에 수명산과 서부화물트럭터미널이 있다.신남초등,강신중,금옥여중·고,백암고,양천고교 등이 있다. ●청암동 LG건설 170가구 단지로 전량 일반분양된다.지하철 5호선 마포역이 걸어서 5∼10분 거리이고 단지가 원효로와 인접해 있다.전가구 남향배치된다.일부 한강조망도 가능하다. 원효초등,마포초등,성심여고 등이 인근에 있으며 주변의 강변한신코아,전자랜드,성모병원,한강성심병원,효창공원 등의 편의시설을 이용할 수 있다. ●방배동 한진중공업 방배동 1482 일대의 단독과 다가구 주택을 재건축하는 아파트로 모두 84가구이며 이중 조합원분을 제외한 46가구가 일반분양된다.지하철 7호선과 4호선 환승역인 이수역이 걸어서 5분 남짓 걸린다. 동작대로,사당로,남부순환로 등을 이용할 수 있다.단지 주변에 방배초등,서문여중·고,경문고교 등이 있다. ●평창동 벽산건설 그린빌라를 재건축하는 아파트로 79가구 가운데 27가구가 일반분양된다.북한산 아래 자리하고 있어 자연경관이 뛰어나다.세검정길과 내부순환로를 이용할 수 있다. 상명대부속중·여고교,국민대,상명대 등이 주변에 있고 북한산국립공원이 인근에 있어 주거환경이 쾌적한 편이다. ●남가좌동 쌍용건설 서대문구 남가좌동 214의65 일대 지역주택조합아파트로 모두 110가구 가운데 42가구가 일반분양된다.지하철 6호선 증산역이 걸어서 10여분 걸린다.내부순환로,수색로,성산로 등을 이용할 수 있으며 연가초,연희중,명지여중·고,충암중·고교 등 교육시설이 많이 자리하고 있다.편의시설로는 재래시장,삼천리마트,신촌현대백화점,그레이스백화점 등을 이용할 수 있다. ●등촌동 현대산업개발 등촌동 515의46,등촌2동 560의17 일대에 월드아파트와 무궁화연립 재건축 아파트로 모두 290가구 가운데 조합원분을 제외한 35가구를 일반분양한다. 지하철 5호선 목동역이 걸어서 10분거리이고 신설 예정인 9호선 등촌동 입구역이 인접해 있다.인근에 강서초,백석중,대일고,영일고,강서고,명덕외국어고교 등이 있다. ●항동 현대건설 항동 15 일대에 들어서는 아파트로 모두 245가구이며 전량 일반분양된다.인근에 항동 저수지와 굴봉산이 있어 주거환경이 쾌적하다.서울시가 항동 일대에 2006년까지 생태탐방로,생태연못,잔디광장 등을 갖춘 대규모 수목원을 조성할 계획에 있어 주거환경은 더욱 좋아질 전망이다. 김성곤기자 sunggone@

“아파트값이 잡혔다.실수요자 위주로 시장이 재편됐다.”“아니다,강도 높은 규제로 거래가 끊겼을 뿐 호가는 여전하다.”‘5·23 주택가격 안정대책’발표 이후 아파트 시장을 바라보는 정부와 업계의 시각차가 크다.왜 이런 현상이 일어나고 있을까?신뢰할 만한 객관적인 주택가격 통계가 없기 때문이다. ●객관적인 가격통계 전무 국민은행은 매주 주요지역 아파트값 동향을 조사,발표한다.한국감정원도 정기적으로 거래정보망에 아파트 가격 정보를 띄운다.정부가 주요 주택정책을 펼 때 인용할 만큼 나름대로 공신력을 인정받고 있는 자료다.그런데 이 자료들은 부동산중개업자가 제공한 호가(呼價)를 근거로 한다.호가를 그대로 컴퓨터에 입력시켰다가 출력한 자료에 불과하다는 얘기다.국민은행은 모두 실거래가격 정보라고 주장하지만 검증은 안됐다. 국내 5∼6곳의 민간 업체가 제공하는 정보도 마찬가지다.호가를 기본으로 1차 분석한 자료이지만 이 정보는 주택정책,보상평가,담보가치 산정 등에 참고자료로 두루 이용되고 있다.그나마 조사기관들이 제공하는 가격 정보도 제각각이다.심지어 한달 가격 상승률이 2∼3% 차이나는 경우도 있다.중개업자가 가격 정보를 업그레이드하지 않으면 몇 주전 값이 그대로 올라오는 경우도 있다.이런 정보는 가공·검증되지 않은 채 언론을 타거나 인터넷으로 소비자들에게 그대로 전달되고 있다. 정부가 발표하는 가격 정보를 믿어야 할지 어리둥절할 때도 있다.지난주말 국세청은 5·23대책 이후 아파트 분양권 프리미엄은 8.7%,재건축 아파트는 2.8%,일반 아파트값은 2.4%씩 떨어졌다고 밝혔다.그러나 내집마련정보사는 5·23대책 발표 이전과 비교해 아파트값은 거의 변화가 없다고 받아쳤다.건설교통부의 고위 간부조차 “주택시장에 주택가격이 없다.”고 털어놨다.부동산 정책을 세우거나 건전한 투자자들이 지표로 삼을만한 객관적인 통계·정보가 없다는 것을 스스로 시인한 셈이다. ●호가,가격 부풀리기·시장왜곡의 원인 인터넷에는 아파트 매물이 수두룩하다.그런데 이 가운데 상당 수는 ‘죽은’매물이다.중개업자들이 가격을 낮춰 등록한 뒤 소비자를 유혹하기 위해 던져놓은 일종의 ‘미끼’다.소비자들이 가격이 싸다 싶어 찾아가면 “그 물건은 조금전에 팔렸다.괜찮은 물건을 소개하겠다.”며 엉뚱한 매물을 보여준다.호가 위주의 가격 체계가 아파트값을 올리고,주택시장을 왜곡시키는 원인이 되고 있는 것이다. ●아파트는 정형화된 상품,통계 가능 아파트는 토지·상가·단독주택 등과 달리 정형화된 상품이다.때문에 일정한 지역·단지에서는 값 차이가 크지 않다.정부가 마음만 먹으면 객관적인 자료·통계를 얼마든지 만들어낼 수 있다는 얘기다. 하드웨어는 이미 갖춰져 있다.토지공사의 토지정보망에는 전국의 땅값·아파트값이 뜬다.비록 검인계약서의 ‘다운가격’이지만 특정 지역 동·호수까지 구분해 가격 통계를 잡을 수 있는 전산 시스템이다.그러나 단순 거래 건수 통계일 뿐 가격 정보로는 쓸모없다.검인계약서에 있는 가격이라서 실거래가와 엄청난 차이를 보이기 때문이다.검인계약서 병폐가 그대로 주택시장 왜곡으로 이어지고 있는 것이다. 장희순 강원대교수는 “정부 차원의 부동산종합대책기구를상설 운영하고,실시간으로 집값 정보를 제공해야 ‘뒷북정책’이라는 비난도 면할 수 있을 것”이라고 지적했다. 류찬희 기자 chani@

언감생심 담임선생님의 딸을 사랑했다.그것도 걸핏하면 몽둥이 세례를 퍼붓는 다혈질에 ‘악질’로 소문난 학생주임의 화초같은 딸을.●‘악질 담임의 외동딸 사랑 이야기’ 27일 개봉하는 ‘첫사랑 사수 궐기대회’(제작 팝콘필름)는 충무로에서 잊힐 만하면 나오는 첫사랑을 소재로 한 코믹멜로다.담임의 외동딸을 ‘쟁취’하기 위해 물불 가리지 않고 덤벼든다는 단선적이고 순진한 발상이 영화의 기본 틀. 남자주인공이 첫사랑을 이뤄내기까지의 좌충우돌 우여곡절에 카메라를 고정시킨 덕분에 영화에는 멜로보다는 코미디의 정서가 훨씬 강하다. ‘연애소설’에서 두 여자친구 사이에서 제법 심각하게 사랑과 우정을 고민했던 차태현이 이번에는 코미디 연기에 작정하고 소매를 걷었다.부산 토박이 뺨치게 생생한 사투리를 구사하는 캐릭터부터 심상찮다. 그의 역할은 촌스럽게 곱슬거리는 더벅머리의 손태일.그의 첫사랑 주일매(손예진)는 말 그대로 ‘젖동무’다. 태어나자마자 엄마를 잃은 일매가 태일의 엄마젖을 나눠 먹고 자란 것.어려서부터 일매와 결혼하겠다고 졸라대는 태일을 일매의 아버지이자 담임선생님인 주영달(유동근)이 우격다짐으로 주저앉혀 왔지만, 태일이 머리가 굵어지고(?)부터는 더는 달랠 방법이 없다. 등교길 영도다리 아래(영화는 거의 대부분을 부산에서 찍었다.)에서 확성기로 담임에게 딸을 달라고 협박하는 강심장의 손태일이다. ●단선적 전개… 진실성 너무 떨어져 영화는 신세대 스타 차태현과, ‘가문의 영광’으로 ‘대박배우’가 된 유동근의 밀고 당기는 신경전에 한참동안 초점을 맞춰 놓는다.연기인지 생활인지 헷갈리는 차태현의 자연스러운 코믹연기가 관람 포인트다. 그러나 시간이 가면서 집중력이 떨어진다.선생님의 신임을 얻겠다는 일념으로 S대 법대에 입학하고 사법시험 1차까지 장난처럼 통과하는 손태일의 순애보는, 아무리 코미디라지만 진정성이 너무 떨어진다. 심심할 정도로 단선적인 이야기 전개도 ‘뒷심’을 받쳐주지 못하는 걸림돌. 첫사랑 쟁취에 사생결단 의지를 불태우는 남자 주인공의 저돌성만을 감상하며 2시간을 밀도 있게 보내기는 아무래도 힘들다.일매가 아무도 모르게 불치병을 앓아 왔다는 느닷없는 설정에 맥이 풀릴 관객도 꽤 될 것 같다. ●‘피아노’의 오종록PD 감독 데뷔작 그러나 관건은 영화의 ‘실수요자’인 10대 관객층의 반응이다.이러쿵 저러쿵 까다롭게 따지지 않는 청소년 관객들이 신세대 아이콘인 차태현·손예진 커플의 유쾌한 연애담만으로도 후한 점수를 줄 수 있기 때문이다.코미디란 외피 속에 은근슬쩍 집어 넣은 엽기와 키치적 요소도 10대 관객에겐 장점일 수 있다. ‘결혼’‘줄리엣의 남자’‘피아노’ 등 안방극장에서 꾸준히 히트작을 내온 오종록 PD의 감독 데뷔작.시나리오까지 직접 썼다.‘연애소설’에서 노래솜씨를 자랑했던 손예진이 이번엔 아예 주제가를 불렀다. 황수정기자 sjh@

최근 몇년동안 집값 급등문제로 떠들썩하더니 요즈음은 주택관련 세금 개편 논의들로 무성하다.특히 정책당국은 1가구1주택 양도세 비과세제도가 문제점이 많아 개편이 필요하고,이를 위해 공론화 과정을 거치겠다고 밝히고 있다. ‘1가구1주택 양도세 비과세제도’라는 것이 무엇인가.쉽게 말해,3년 이상 소유했던 집을 팔아 이득이 생겨도 소유자 가구가 전국에 집 한채만 갖고 있었다면 과세하지 않는다는 것이다.얼핏 보아 큰 문제가 없어 보인다.그러나 이 제도를 ‘1가구1주택 소유’라는 대상자 선정 기준과,‘자동 비과세’라는 혜택 부여 방법론의 두 가지 측면에서 살펴보면 적잖은 문제점들을 발견할 수 있다. 첫째,소득이 있으면 세금을 내는 것이 당연한 데도 세금을 안 내도 된다고 할 때에는 정당한 취지에 부합되어야 한다.집을 팔아 시세차익을 손에 쥐었는데 집을 한 채만 소유하고 있었다는 이유만으로 금액의 많고 적음과는 상관없이 “너 다 가져라.”하는 혜택을 준다면,모든 국민들에게 집을 사라고 장려하는 것이나 마찬가지다. 만일 실제로 들어가 살기를 원하는 집을 소유하도록 유도하는 데 조세지원을 하려면 소유보다는 거주 여부를 기준으로 삼아야 한다.살고 있던 집을 팔아 새 집으로 이사를 가기 위해 주택을 사는 경우로 혜택의 대상을 한정한다면,옛집을 판 돈이 다시 새집을 사는 데 들어가므로 손에 잠시 쥐었던 양도소득이 실현되었다고 보기 어렵다.생활의 기본욕구이자 필요경비로 대우해 줘야 하는,의식주 중의 하나인 주거 소비행위의 취지에도 맞는다. 둘째,경기활성화를 위해 신축주택 구입에 대해 양도세 감면혜택 등으로 다주택 보유시대에 살고 있는 현 상황에서,1가구가 1주택을 소유하는 것을 이상(理想)으로 삼아 여전히 주택의 숫자라는 물리적인 기준으로 차등과세를 하는 것은 형평성,효율성,단순성을 크게 깨뜨리게 된다.우리나라의 부자 순위는 주택소유 수로 결정되지 않는다.또한 양도시점 기준으로 1가구1주택자인지를 판정하는 현행 기준 아래에서는 다주택 보유자도 가장 나중에 파는 주택에 대해서는 양도세 혜택을 볼 수 있어 양도차익이 가장 큰 주택을 늦게 팔도록 유도하는 왜곡을 낳을 수 있다.반면 과세당국은 전국의 가구별 주택보유 현황을 항상 정확하게 파악해 양도세 행정을 해야 하는 부담을 지게 된다. 결국,다주택 보유자들을 투기꾼으로 보기보다는 임대사업에 종사하는 사업자로 보아 임대소득과세를 정상화하고,사업용 자산이 아닌 자가 거주주택 한 채에 대해서는 양도세 혜택을 부여하는 ‘주거주 주택(main home)’기준으로 변경하는 것이 궁극적인 대안일 것이다.주로 거주하는 주택이라고 신고한 1주택의 매매에 대해서 실수요자 차원에서 현재 수준의 양도세 혜택을 준다는 데 반대할 명분은 찾기 힘들 것이다. 셋째,세금혜택 방법 중 현재의 ‘비과세’ 방식이 실거래가액에 의한 양도세 과세로의 발전에 최고 장애물이라는 점은 많이 지적되었다.비과세라는 것은 세무서에 신고할 필요도 없이 가만히 있어도 되니,거래당사자 가운데 한쪽이 양도세 비과세 대상자라면 거래가격이 노출되지도 않고 담합에 의한 불성실 신고가 매매가격을 실제보다 낮게 작성하는 ‘다운계약서’를 통해 양산되기 때문이다.이에 대한 해결책으로는,감면신청을 받아 동일한 규모의 혜택을 주는 100% 세액공제나,보유연수별 일정금액(예:연간 3000만원) 소득공제 등 거래가격을 과세자료로 확보하는 수많은 방법이 있다.불이익을 받는 사람들을 최소화시켜 제도 변화에 따른 세제의 안정성 및 형평성을 보장하는 것이 관건일 것이다. 무릇 다른 정책 사안에서도 그러하듯이,‘무엇이 문제인지’에 대한 정확한 인식은 ‘어떻게’라는 해법을 찾는 것보다도 더 중요하다.1000만 이상의 주택 소유자들에게 영향을 미치는 사안에 대해 올바른 문제의식을 공유하고 새로운 제도 아래에서 불이익이 없다는 공감대가 형성되어야 성공할 수 있기 때문이다. 향후 논의 과정에서,비과세라는 방법론을 집중적으로 문제삼기보다는 ‘무슨 경제 행위를 대상으로 조세지원을 하는지’의 원칙에 대해 좀더 초점을 맞추기를 기대해 본다. 노영훈 한국조세연구원 연구위원

4일 실시된 서울 5차 동시분양 1순위자 청약 결과 604가구 분양에 2만 3764명이 접수,평균 40.12대1의 경쟁률을 기록했다. 평형별로는 공덕동 삼성물산 래미안 4차 25평형이 60가구 분양에 무려 1만 2480명이 접수,평균 242.67대1의 경쟁률을 보였다. 이는 지난 4차때의 평균 178.35대1,최고 4795대1의 경쟁률에 비하면 크게 낮은 것이다. 그러나 수도권의 부동산 시장이 전반적으로 냉각되고 있는 가운데 이같은 경쟁률을 기록한 것은 재건축 아파트 후분양이 이뤄지면 서울의 아파트 공급량이 당분간 줄어들 것에 대비,실수요자들이 청약을 서두른 때문으로 풀이된다. 이에 비해 서초동 미켈란 등 10개평형 41가구는 1순위에서 미분양을 기록했다. 김성곤기자 sunggone@

금리가 ‘사상 최저’ 행진을 이어가는 가운데 경기 또한 바닥으로 곤두박칠치고 있다.박승 한국은행 총재의 말처럼 우리나라도 이제 본격적인 저성장·저금리·저물가 시대에 들어선 느낌이다.이는 앞으로 자산운용을 통해 수익을 올리기가 더욱 힘들어지게 됐음을 뜻한다.시중은행 재테크 전문가들로부터 불확실성 시대의 투자 요령을 들어봤다. ●부동산 실수요 아니면 위험 커 전문가들은 대체로 보수적인 투자를 강조하고 있다.자기의 목표수익을 한 단계 낮춰 안전자산 또는 절세상품 위주로 투자할 때라는 것이다.특히 투자의 기초인 ‘포트폴리오’ 원칙에 더욱 충실해야 한다고 조언한다. 부동산 투자의 필요성에 대한 전문가들의 의견은 엇갈리는 편이었다.하지만 실수요 위주가 아닌 투기성 투자는 어느 때보다 위험하다는 데에는 의견이 일치했다.정부의 각종 투기억제책이 나오고 있는 가운데 부동산버블의 붕괴 조짐까지 동시에 나타나고 있기 때문이다. 우리은행 김인응 재테크팀장은 “정부대책도 그렇지만 집값 자체도 지난해만큼 오를 가능성은 없다.”며 부동산 투자 최소화를 주문했다.반면 정부 억제책이 적용되지 않는 곳에서의 투자는 여전히 유효하다는 견해도 있었다. 국민은행 김은미 재테크팀장은 “부동산 실수요는 언제든 있기 마련”이라면서 “특히 핵가족화가 심화되고 있어 실수요 측면에서 접근하면 짭짤한 수익을 올릴 수 있을 것”이라고 말했다. ●하이브리드 채권은 ‘노후용’ 고려를 투자기간에 대해서는 ‘6개월 이상’이라는 의견이 지배적이었다.그래야만 소득공제 같은 부대혜택을 한푼이라도 더 볼 수 있다는 것이다.특히 주가지수연동예금,주가지수연계(ELS)펀드를 추천하는 전문가가 많았다.반면 아직 장기상품보다 단기상품쪽이 더 낫다는 의견도 있었다.금리가 낮은 상태에서 확정금리로 예금했다가 나중에 금리가 오르게 되면 손해를 볼 수 있다는 게 이유다. 요즘 일부 은행이 내놓고 있는 하이브리드채권에 대해서는 부정적인 의견이 압도적이었다.만기가 30년으로 너무 긴 데다 중도해지 권한이 채권 발행기관에 있는 등 투자자쪽에 불리한 측면이 있다고 지적했다. 그러나자금의 용도가 노후생활 안정 등 먼 미래를 바라보는 것이라면 투자를 고려해봄직 하다는 의견도 있었다.수익률이 일부 채권의 경우 연 8% 이상이기 때문이다. 김태균 김유영기자 windsea@

‘분양권 전매가 금지되면 상대적으로 수혜를 누리는 상품은 뭘까.’ 부동산전문가들은 대부분 분양권 전매가 금지되면 기존주택 가격이 뛸 것으로 예상했다. 시중의 유동자금이 부동산을 떠나지 않고 기존주택으로 옮겨갈 수밖에 없기 때문이다.하지만 재건축은 당분간 관망해야 한다는 주장이 우세하다.대신 리모델링 대상으로 부각된 아파트에 대한 관심이 높아지고 있다. 그러나 전문가들은 한결같이 ‘단타시대’는 끝났다고 지적한다.중장기적 안목에서 투자를 해야 한다는 얘기다. ●금융위기 이후 입주한 아파트 좋아 실수요자나 장기투자자라면 기존주택이 제격이다. 수요자들은 새 아파트를 선호하겠지만 이미 가격이 많이 올랐다.물론 이번 분양권 전매제한조치로 추가상승의 여력이 생겼지만 큰 폭의 오름세는 기대하기 어렵다.부동산전문가들은 대신 입주 5년 안팎의 아파트를 매입할 것을 권한다. 내집마련정보사 김영진 사장은 “분양권 전매제한으로 수요가 기존주택에 몰리면 가격이 오를 것”이라며 “매입할 때는 역세권이거나 대단지로 금융위기 이후에 입주한 아파트가 좋다.”고 말했다. ●집값 올리려 리모델링 소문내기도 재건축은 규제투성이다.또 가격도 많이 뛰었고 재건축 정책이 어떻게 바뀔지 가늠할 수도 없다.그만큼 리스크가 크다. 이에 대한 대안이 리모델링 대상 아파트다.아직까지 리모델링 아파트에 대한 규제는 없다.오히려 리모델링을 장려하고 있다.조만간 법도 제정될 것으로 보인다. 베란다를 트면 최소한 몇평은 넓어지고,외장과 브랜드가 바뀌면 새 아파트나 다름없다. 이에 따라 일부 투자자들은 벌써 리모델링 추진이 빠른 아파트에 손길을 뻗쳤다.그러나 이 역시 중장기 투자를 해야 한다.곧바로 리모델링이 추진되는 것은 아니기 때문이다. 미르하우징 임종근 사장은 “리모델링은 주민동의도 받아야 한다.”면서 “일부에서는 집값을 올리기 위해 리모델링한다고 소문을 내는 경우도 있는 만큼 유의해야 한다.”고 말했다. ●재건축 조합원 입주권 가격부담 커 재건축투자는 오는 7월 도시 및 주거환경정비에 관한 법률이 발표되기 전까지 신중할 필요가 있다.물론 사업승인이 났거나 안전진단을 통과한 재건축 아파트는 예외다. 김영진 사장은 “재건축은 불확실성이 너무 많다.“면서 “시장의 흐름이 잡힐 때까지 당분간 지켜보는 것이 좋다.”고 말했다. 그러나 이번 규제대상에서 제외된 재건축 조합원 입주권은 틈새상품이 될 수 있지만 가격부담이 크다. 세중코리아 한광호 실장은 “과거와 같은 수익률을 생각하고 재건축 아파트 등에 투자하면 큰 오산이다.”면서 “중장기 투자자나 실수요자라면 재건축 조합원 지분을 매입하는 것도 투자의 한 방법”이라고 말했다. 김성곤 기자 sunggone@