정부가 부동산 안정대책 마련에 골몰하고 있는 가운데 부동산 분양시장이 극심한 양극화 현상을 보이고 있다. 분당신도시 주상복합아파트 분양현장에는 이틀새 4만여명이 몰려 북새통을 이루는 등 수도권 지역은 과열현상을 빚고 있다.반면 지방은 억대 아파트나 고급 자동차 등을 경품으로 내거는 등 실수요자들의 관심을 끌기 위해 안간힘을 쏟고 있다. 경기도 성남시 분당구 정자동 포스코건설의 주상복합아파트 ‘더샵 스타파크’의 청약접수 첫날 3만여명의 청약인파가 몰린 데 이어 이틀째인 24일에도 청약 행렬이 길게 이어졌다.특히 포스코건설은 첫날 청약을 미처 마치지 못한 고객 4500여명에게 우선청약대기표를 지급하자 다음날 10만원대의 웃돈이 붙어 거래되는 등 투기판을 연출했다. 이날 오전 5시40분쯤 모델하우스를 찾은 정모(45)씨는 “줄이 길어지자 전날 나눠준 청약대기 번호표가 10만∼15만원 정도에 거래되기도 하는 등 투기판을 방불케 했다.”고 말했다. 반면 지방에서는 억대 아파트를 경품으로 내거는 등 분양업체들이 고객 발길을 잡느라 안간힘을 다하고 있다. 진흥기업은 광주시 금호동에서 오는 11월 초 아파트를 분양하면서 사전예약자나 청약신청자를 대상으로 2억 1000만원짜리 46평형 아파트 한 채를 경품으로 내걸었다.진흥기업은 또 전주 호성동 아파트 분양을 앞두고 전주에서 열리는 KBS 열린음악회를 후원하기도 했다. 김성곤기자 sunggone@

서울지역 제10차 동시분양이 다음달 4일부터 서울 무주택 우선공급분 접수를 시작으로 진행된다. 22일 부동산114의 조사결과에 따르면,이번 10차 동시분양에서는 9개 구에서 모두 712가구가 일반분양된다.강남,송파 등 강남권에서 공급하는 물량이 상대적으로 많아 전체의 50%를 차지한다. 영등포,동대문,중구 등에서는 올 들어 처음 서울동시분양을 통해 일반분양에 나선다. 단지 규모는 9차 예정에서 연기됐던 강남구 역삼동 역삼푸르지오가 738가구로 가장 크다.영동주공3단지를 재건축한 아파트로 24평형 38가구가 일반분양될 예정이다. 다음으로 강서구 염창동 한솔솔파크가 총 455가구로 두번째로 규모가 크다.32평형 단일구성으로 일반분양 물량은 67가구가 될 전망이다. 평형 분포는 대부분 단지가 20∼40평형대로 구성돼 실수요자들의 선호도가 높을 것으로 기대된다. 김성곤기자

부동산값의 하락세와 경기회복에 대한 기대감 등으로 뭉칫돈의 물꼬가 조금씩 바뀔 조짐을 보이고 있다.증권사 고객예탁금과 거래대금이 이달 들어 큰 폭으로 늘어나는 등 주식시장을 기웃거리는 대기성 자금이 증가세를 나타내고 있다. 이에따라 ‘부동산 버블(거품)’의 주 원인인 시중 부동자금이 서서히 주식시장으로 유입돼 자금시장이 ‘선순환’ 구조로 돌아설 것이라는 기대감이 일고 있다. 17일 종합주가지수는 9.22포인트 내린 767.75를 기록했으나,장중 780선을 돌파하기도 했다.증권거래소 관계자는 “주가가 단기간에 급등했기 때문에 기관과 개인 투자자들이 눈치를 보고 있다는 점이 780 고지 점령의 변수가 되고 있다.”고 말했다. 주식투자 대기자금은 최근 증가세를 이어가고 있다.증권거래소에 따르면 고객예탁금은 지난 10일 9조 106억원으로 9조원대를 돌파한 데 이어 13일 9조 3734억원,14일 9조 7319억원,15일 9조 7103억원 등으로 10조원대를 넘보고 있다. 거래대금도 지난달에는 1조∼2조원대에 불과했으나 이달 들어 10일과 16일에는 각각3조원대를 기록하는 등 큰 폭의 증가세를 보이고 있다. ●외국인·기관 “사자”행진… 780선 고지눈앞 한국은행 관계자는 “미국의 경기 회복세가 가시화하면서 주가가 오르고 채권값은 떨어지고 있다.”고 말했다. 이 관계자는 “미 달러화에 대한 원화 환율이 이번 주 들어 상승세로 반전된 것도 수출기업에 유리한 부분이기 때문에 주식시장에서는 긍정적으로 본다.”고 설명했다. 실제 거래소시장에서 외국인 투자자들은 이달 들어 지난 1일을 제외하고는 거래일 기준으로 17일까지 11일째 순매수 행진을 했다. 국내 기관투자가들도 입질을 계속하고 있다.지난 9일 1647억원에 이어 16일에는 475억원,17일에는 435억원을 각가 순매수했다.시장 관계자는 “외국인들이 국내경기가 바닥을 치고 회복 국면으로 들어선 것으로 판단해 주식시장에 눈독을 들이고 있다.”고 말했다. ●개인 “불확실성 여전… 좀더 지켜보자” 지난 11일동안 매도 우위를 기록해 온 개인투자자들이 매수세로 돌아설 가능성도 높아지고 있다.한은 관계자는 “경기 회복세와 정부의 부동산시장 안정대책 마련 등으로 개인자금의 주식시장 유입 가능성이 점차 높아지고 있는 상황”이라면서 “규제 완화와 인센티브 제공 등 현재 마련 중인 정부의 주식시장 자금유입 방안이 발표되면 가닥이 잡히게 될 것”이라고 말했다. 물론 다른 의견도 나오고 있다.증권시장 관계자는 “국내 투자자들은 노사 문제와 북핵 리스크 등의 불확실성에 대한 우려 때문에 주식시장으로 본격적으로 눈을 돌려도 되는지,분명하게 판단을 내리지 못하는 상태”라고 말했다. 주택자금 수요는 더 이상 늘지 않고 있다.한은 관계자는 “9월에 이어 10월 들어서도 주택자금 수요가 지난해 같은 기간의 절반에도 못 미치는 수준”이라면서 “10월의 월간 수치를 봐야 되겠지만 현재 월중 변동은 9월과 비슷해 별다른 변화는 없는 상태”라고 말했다. 국민은행 관계자는 “부동산 값이 안정되면 매매가 줄어들게 되고 당연히 관련 자금 수요도 줄게 된다.”면서 “실수요자를 제외한 투기목적의 자금흐름은 상당부분 제약을 받게 될 것”이라고 말했다.이 경우 자금의 주식시장유입 압력은 더욱 커지게 된다. 오승호 김태균기자 osh@

노무현 정부의 경제팀은 ‘고위험 고수익’(high risk, high return) 전략을 선호하는 것 같다.정책을 결정할 때 높은 위험이 따르더라도 큰 효과를 올릴 수 있다면 과감하게 베팅하는 스타일이다.이런 과감성은 새 정부 출범 초기의 경제정책 입안자들에게서 곧잘 나타난다.과감성이 개혁을 성공으로 이끌기도 하지만,정 반대로 실패의 원인이 되는 경우도 많다.실패하면 경제는 값비싼 대가를 치러야 한다. 정부가 집값 폭등을 막기 위해 ‘토지공개념'의 재도입을 추진하고 있다.노무현 대통령이 이번주 초 국회 시정연설에서 부동산 투기와의 전쟁을 선언한 데 따른 것이다.노대통령은 ‘혁명적 방법’도 불사하겠다며 토지공개념 도입을 직접 언급했다.이달 말에 한번 더 ‘종합대책’을 발표하고 이것이 안 들으면 토지공개념 도입 수순을 밟을 예정이다. 정부가 그동안 발표한 수많은 대책들을 재래식 무기라고 한다면 토지공개념은 핵무기에 비유할 수 있다.부동산 투기를 잡는 데는 직방이지만 너무 ‘위험한 칼’이란 점이 문제다.암환자에게 방사선을 쪼이면 암세포가 죽는다.그러나 주위의 건강한 세포들도 함께 죽게 된다는 점을 정책 당국자들이 망각해선 안 된다.그래서 방사선 치료가 길어지면 생명을 잃게 되는 수도 있다.토지공개념도 마찬가지다.한명의 투기혐의자를 잡기 위해 아홉명의 실수요자를 다치게 할 위험을 안고 있다.노무현 경제팀은 그 위험을 감수하려 하고 있다.15년 전 노태우 정부 초기의 경제팀도 똑같은 시도를 했다.그때의 실패 경험을 되돌아보는 것이 유익할 것이다. 1980년대 후반에도 지금 못지않은 부동산 투기 열풍이 불어닥쳤다.정부는 투기를 잡기 위해 토지공개념을 담은 3법을 제정했다.그 중 하나인 ‘택지소유상한에 관한 법’(이하 택상법)을 예로 들어보자. 이 법은 택지를 가구당 200평 이상 소유할 수 없도록 제한하고,한도를 넘으면 무거운 부담금을 물리는 내용이다.정부는 이 법에 따라 1990∼98년까지 6만여명에게 1조 6000억원의 택지초과소유부담금을 부과했다.이중 일부는 부담금을 냈지만,상당수는 부담금을 안 내고 버티면서 위헌소송을 제기했고 헌법재판소는 이들의 손을 들어주었다.문제는 여기서 끝나지 않았다.위헌결정에도 불구하고 이미 부담금을 낸 사람들은 그 돈을 돌려받지 못했다.소급적용이 안 되기 때문이다.그것이 법이다.그 결과 정부정책에 저항한 사람은 이득을 보고 정부정책을 따른 사람은 큰 손해를 보았다.이제 토지공개념이 다시 도입된다고 해도 정부를 믿고 따를 사람은 거의 없을 것이다. 토지공개념이란 공공의 이익을 위해 토지의 소유와 처분을 어느 정도 제한할 수 있다는 개념이다.헌법 23조(‘재산권의 행사는 공공복리에 적합하도록 하여야 한다.’)의 규정을 토지에 대해 확대해 적용할 수 있다는 사상이다.토지는 자연적으로 주어지는 것으로 공급이 제한돼 있어 공공재의 성격이 강한 것은 사실이다.그러나 토지의 공공성보다는 개인의 재산권 보호 쪽에 더 큰 비중을 두는 것이 헌재의 입장이다. 주택거래허가제와 주택소유상한제,재건축개발이익환수제 등이 거론되는 것을 보면 정부는 위헌결정을 받은 토지공개념을 이번에 주택에다 옮겨 적용할 계획인 것으로 보인다.그러나 주택은 인위적인 노력의 산물이며,고층으로 지으면 공급량도 늘릴 수 있다.토지보다 공공성이 약하다는 얘기다.토지공개념도 위헌 결정을 받은 마당에 주택공개념을 도입한다는 것은 법적 도박이 아닌가. 부동산 투기가 망국병이라는 점에 이의를 제기할 사람은 없다.그러나 그 병을 고치기 위해 더 큰 위험을 무릅쓰고 마구잡이로 극약처방을 써도 된다는 얘기는 아니다.토지공개념의 정책 위험도(policy risk)가 너무 커 보인다. 염 주 영 논설위원 yeomjs@

부동산 투기억제 대책의 일환으로 은행의 주택담보대출 총량을 규제하는 방안이 거론되고 있으나 정부는 이 제도를 도입하지 않기로 했다. 재정경제부 신제윤(申齊潤) 금융정책과장은 15일 “이달 말 발표될 종합 부동산대책에 주택대출 총량 규제는 포함시키지 않기로 했다.”고 밝혔다.주택대출 총량제란 각 은행의 주택대출 총 규모가 일정선을 넘지 못하도록 제한하는 제도다.1980년대 말 일본 정부가 썼던 처방이다. 신 과장은 “주택거래 허가제 등 다른 제도와 달리 주택대출 총량제는 투기지역 등 특정지역에만 적용할 수 없다는 맹점이 있다.”면서 “그렇다고 전국에 적용하게 되면 실수요자나 투기자를 가리지 않고 무차별적으로 파급돼 교각살우가 된다.”고 설명했다. 부분적용이 안되는 까닭은 서울 강남 등 투기지역의 은행 점포에 대해 주택대출 총량을 제한할 경우,비투기지역으로 건너가 대출을 받으면 그만이기 때문이다.일본도 전국에 적용했었다. 신 과장은 “종합 부동산대책 로드맵 발표 때 최종수단으로 포함시킬 수는 있겠지만 채택 가능성은 거의 없다.”면서 “이보다는 금융기관들이 교묘한 편법을 동원해 규정보다 주택담보대출을 과다 취급하고 있어 이를 규제하는 방안을 검토중”이라고 말했다. 안미현기자 hyun@

주택시장이 급속히 공황 상태에 빠져들고 있다. 특히 1가구 다주택자는 넋을 잃은 채 손을 놓은 표정이다.‘토지(주택)공개념 도입 검토’라는 초메가톤급 대책이 시장을 강타한 탓이다.그러나 재건축 대상 아파트는 과세가 강화되기 전에 팔고 이사를 하자는 움직임이 있어 급매물이 출회될 조짐도 엿보인다. ●다주택자들 공황상태 노무현 대통령이 토지공개념 도입 가능성을 거론한 이후 1가구 다주택자들은 마땅히 대응할 방도를 찾지 못하고 안절부절하지 못하고 있다.사실상 체념상태라고 봐도 과언이 아니다.그래서 당장 매물을 내놓기보다는 정부의 방침이 확정된 뒤 매각여부를 결정하겠다는 것이다.대치동 B공인중개업소 관계자는 “과세강화 이전에 매각하겠다는 1주택자들의 문의 전화가 잇따르고 있다.”며 “그러나 가격을 낮추기보다 현재의 시세대로 팔아달라고 주문하는 사람들이 대부분”이라고 말했다. 서초동 D공인 관계자는 “매물은 쑥들어가고 현재 거래는 완전히 중단된 상태”라면서 “다만 실수요자를 중심으로 급매물이 있으면 사겠다는문의는 있다.”고 전했다. ●가격은 하락세 거래가 끊긴 가운데 가격은 떨어지고 있다.서울 대치동 은마아파트의 경우 매도·매수세가 모두 실종됐지만 값을 낮춰서라도 팔겠다는 문의자들이 나타나고 있다. 송파지역 일부 아파트는 지난 6일 이후 이틀 만에 가구당 3000만∼4000만원이나 떨어졌다. ●급매물 출회도 다주택자들이 아직 매물을 내놓지 않고 있는 것은 정부 대책이 확정되지 않았기 때문이다.그러면서도 다주택자 중과세나 자금추적 등에 대해 민감하게 반응하고 있다. 특히 다주택자 거래허가제 등이 도입되면 매도 타이밍을 놓치는 것 아니냐는 우려가 커지고 있다.이들은 정부의 방침이 정해지면 시장에 급매물을 대거 내놓을 가능성이 크다는 게 부동산 전문가들의 분석이다. 재건축 아파트 관계자들도 개발이익 환수와 다주택 중과,거래허가제 등이 거론되면서 자칫 매도기회를 놓치는 것이 아닌가 하고 걱정하고 있다. 대치동 G공인 관계자는 “앞으로 강남의 집값이 떨어질 것이라는 게 대체적인 시각”이라면서 “곧 다주택자들의 움직임이 가시화될 것”이라고 전망했다. 송파구에서는 급매물도 출회되고 있다.H공인 관계자는 14일 “정부의 강공책으로 시세보다 10%가량 가격을 낮춘 급매물이 나오고 있다.”면서 “그러나 매수세는 실종돼 앞으로 가격은 더 떨어질 것”으로 내다봤다. ●토지시장도 ‘꽁꽁’ 토지시장도 얼어붙었다. 특히 전국 땅 거래를 주로 하는 서울 강남의 큰 업소는 아예 문을 닫았다.투자자들의 문의에도 당분간 기다려보자는 말만 할 뿐 갈피를 잡지 못하고 있다.김형선 공인중개사는 “며칠 전까지 거래가 활발했던 서울 뉴타운개발 예상지역,천안·평택 등 땅값 오름세가 눈에 띄었던 곳도 거래가 끊겼다.”고 말했다. 토지거래허가제·투기지구 지정 등의 강력한 조치에도 불구하고 땅값 하락 기미가 없었던 대전·충청지역도 노 대통령의 토지공개념제 도입 언급에 맥을 추지 못하고 있다. 부동산중개업소에는 계약 취소 문의가 잇따르고 부르는 값이 떨어지고 있다.오진우 벤처부동산 사장은 “지역 주민들과 투자자들이 정국 불안으로 행정수도 이전 계획이 흔들리는 것을 걱정하고 있다.”면서 “토지공개념 같은 강력한 투기억제책이 거론되면서 부동산 거래가 ‘올스 톱’ 됐다.”고 밝혔다. 김성곤기자 sunggone@

정부가 강남 등 투기지역에서 주택담보대출을 규제하기로 한 조치에 대해 투기꾼보다는 실수요자가 불이익을 당하는 부작용이 생길 수 있다는 지적이 제기되고 있다. 박병원 재정경제부 차관보는 지난 12일 경제장관 간담회에서 “국세청이 투기 혐의가 있는 강남 지역의 부동산 거래 2만여건을 수집,조사한 결과 은행 대출에 의해 이뤄진 거래가 깜짝 놀랄 정도로 많았다.”고 말해 강도 높은 은행 대출 규제를 예고했다. 이와 관련,13일 서울 명동 은행회관에서 열린 은행장 오찬회의에 참석한 한 시중은행장은 “부동산 담보대출을 축소할 것인지 여부는 각 은행의 신용공여정책(credit policy)에 해당한다.”면서 “은행권이 공조할 문제가 아니라고 본다.”고 말했다. 이날 회의에서 정부가 추진하고 있는 부동산 담보대출 문제에 대한 논의는 없었던 것으로 알려졌다. 정부의 집값 안정대책을 의식한 국민은행의 조치에 대해서도 세원 파악이 어려운 투기꾼보다 유리지갑 봉급생활자들이 일방적으로 불이익을 당할 것이라는 분석이 나오고 있다.국민은행의 대책은 개인부채비율이 200% 이상일 경우 높은 가산금리를 물리는 데 초점이 맞춰져 있다. 한국은행 관계자는 “작심하고 부동산 투기를 하는 사람들은 대출이자가 1%포인트 높아지는 것에 눈하나 깜짝하지 않고,투기를 해도 자기 돈으로 한다.”고 말했다. 이 관계자는 “주택담보대출을 차별적으로 규제하면 실수요자들은 돈이 없어 집을 마련하지 못하고 상대적으로 자금여력이 많은 부자들은 오히려 투기용 주택을 더 쉽게 마련할 것”이라고 지적했다. 김유영기자 carilips@

대통령이 언급한 ‘토지 공개념’은 당장 도입하겠다는 것이 아니라 끝내 집값이 잡히지 않으면 그 같은 ‘초강력 처방’까지도 서슴지 않겠다는 일종의 경고사격이다.토지처럼 집을 사고 팔 때 정부 허가를 받도록 하는 ‘주택 거래 허가제’와 2주택 이상에 대한 양도소득세율을 90∼100%로 대폭 올리는 방법까지 거론되고 있다.그러나 위헌 시비 및 조세 저항 등을 들어 실제 실현 가능성은 낮다는 회의적 시각도 적지 않다. ●‘토지 공개념’ 왜 나왔나 지난 10일 재경부·건교부 등 관계부처와 서울시·경기도 관계자까지 참석한 가운데 열린 마라톤 대책회의가 진원지다.장관들의 일괄 사표가 반려된 직후라 회의 분위기는 사뭇 비장했다.이 자리에서 김진표 부총리겸 재정경제부 장관은 “부동산 투기를 조기에 제압하지 못한 데는 정부가 카드(투기대책)를 찔끔찔끔 내보인 탓도 있다.”면서 “이달 말에 부동산 종합대책을 발표할 때는 당장 쓸 카드 뿐 아니라 앞으로 단계적으로 쓸 카드도 모두 보여주자.”고 제안했다.이렇게 해서 최후의 정책카드로 ‘토지 공개념’이 거론됐으며 대통령의 공식언급으로 이어졌다.재경부 고위관계자는 “일부에서 토지 공개념을 당장 도입하는 것처럼 오해하는데 그렇지 않다.”면서 “토지 공개념은 어디까지나 최후의 수단”이라고 강조했다.즉,토지 공개념을 반드시 도입하겠다기보다는 ‘심지어 이런 카드도 각오하고 있다.’는 정부 의지를 강력히 천명함으로써 투기세력의 ‘기(氣)’를 꺾겠다는 전략인 셈이다. ●2주택 양도세 대폭 인상? 토지 공개념의 구체적인 방법론으로는 우선 주택거래 허가제가 거론된다.아파트 등 집을 사고 팔 때 일일이 정부 허락을 받는 방안이다.정부는 실수요 여부를 가려내 가수요에 대해서는 주택 매매를 제한함으로써 투기를 차단하게 된다.토지에 대해서는 이미 시행하고 있는 제도다.하지만 엄청난 행정력이 뒷받침돼야 한다. 그 대안으로 거론되는 것이 세금의 대폭 인상이다.재경부 관계자는 “실수요인 1주택에 대해서는 양도세를 비과세하되,2주택부터는 취득세 등 실비용을 제외한 양도차익을 세금으로 전액 환수하는 방안도 검토 가능하다.”면서 “주택거래 허가제보다 훨씬 단순하고 간편하다.”고 말했다.사실상 집을 이용한 재테크를 원천봉쇄하겠다는 얘기다.실제 영국에서는 한때 양도세를 98%까지 매긴 적이 있다. 올해 말로 시효가 끝나는 ‘개발 부담금제’의 연장 가능성도 있다.주택을 몇 채 이상 보유하지 못하도록 하는 ‘주택 소유 상한제’는 이와 유사한 ‘택지 소유 상한제’가 이미 위헌 판결을 받아 채택 가능성이 낮다.‘토지 초과 이득세’도 마찬가지다. 한편 정부에 맞서 ‘부동산 투기’를 야기하는 특정세력,즉 전문 조직이 있다는 얘기는 소문으로 무성했지만 실제 정부에 꼬리가 잡힌 것은 처음이다.정부가 조만간 이 투기조직의 실체를 공개하면 투기바람이 상당부분 꺾일 것으로 기대하는 것은 이 때문이다. 안미현기자 hyun@

노 대통령이 투기 근절을 위해 ‘토지공개념’제도 도입을 언급했지만 구체적인 법률이나 제도가 나오면 적용 범위를 놓고 논란이 일 것으로 보인다. 1989년에 도입됐던 토지공개념 관련 핵심 3개 법률 가운데 2개의 법률이 이미 위헌 판결을 받아 폐지됐고,1개의 제도도 올해 말로 운명을 다하는 등의 수난을 겪었던 점에 비춰 입법·제도도입 과정에서 다양한 의견이 나올 것으로 전망된다. 때문에 법률 전문가와 부동산 전문가들은 노 대통령이 언급한 토지공개념제도가 거래 자체를 직접 규제하는 새로운 제도라기보다는 현재 실시 중인 공개념 관련 제도를 확대 적용하거나,간접 규제를 강화하겠다는 의미로 받아들이고 있다. 박선주 변호사는 “거래를 직접 규제하거나 개인재산권보호 한도를 넘는 제재는 위헌 시비에 휘말릴 수 있다.”고 지적했다.따라서 거론되고 있는 주택거래허가제 등도 거래 자체를 직접 규제하기보다는 거래 사실을 정확히 파악하거나,다가구주택 소유자에게 세금을 무겁게 매기는 등의 효과를 거두는 방향으로 운용해야 할 것이라고덧붙였다.임형욱 변호사는 “토지거래허가제는 1차 상품인 토지의 용도·가격을 통제,실수요자 위주의 취득을 도모하기 위한 제도라는 점에서 많은 사람들이 받아들이고 있다.”고 말했다.그러나 “주택거래허가제는 이미 용도가 정해져 있는 2차 상품에 대해 가격을 통제하기 위해 허가제를 실시하는 것은 지나친 제약이며,위헌 가능성이 크다.”고 주장했다. 류찬희기자

은행권이 집값 안정을 위해 주택담보대출 조이기에 본격 나섰다. 선도 은행인 국민은행은 주택 매매가가 전세가의 3배 이상인 지역에 대해 주택담보대출 한도를 대폭 줄이기로 했다.이 은행은 또 소득이 적으면 대출금리를 더 물리기로 했다. ●“빚내서 투기 못하게” 국민銀 선도 돈줄죄기 국민은행은 12일 강남 일부 지역 등 매매가가 전세가의 300% 이상인 지역에 한해 주택담보 대출 한도를 이달중 기존의 50%에서 40%로 대폭 줄이기로 방침을 정했다.서울 강남,송파,광진,서초구와 경기 과천 등 투기지역 대부분이 해당되는 것으로 알려졌다. 은행측은 다만 투기지역에 주택담보대출 비율을 일괄적으로 하향 적용할 경우 주택자금이 필요한데도 대출받지 못할 실수요자들을 감안,개별 주택의 매매가와 전세가를 기준으로 적용할 방침이라고 설명했다. 이는 정부가 투기지역의 주택담보대출 비율 인하를 포함한 종합 부동산대책의 발표를 앞두고 나온 것으로,강남지역 부동산 값 안정에 크게 기여할 것으로 기대되고 있다. 시중은행 관계자는 “국민은행의 영향력이 크기 때문에 다른 은행들도 주택담보대출 금액 축소에 속속 나설 것”이라고 내다봤다. ●소득증빙자료 없거나 부채比 200% 넘어도 금리 올려 담보가 아무리 많더라도 소득이 적어 이자를 갚을 능력이 없다면 대출받는 금액이 줄어들거나 대출금리를 더 많이 물게 된다. 국민은행은 주택담보 대출시 개인의 빚 상환능력을 따져 대출총액이 연소득에서 차지하는 백분율인 부채비율이 200%를 넘거나 소득증빙 자료를 내지 않는 고객에 대해 대출금리를 연 1%포인트 이상 더 물리는 방안을 마련하고 있다. 이 은행은 또 소득을 증빙하지 못하는 주부는 남편의 소득 가운데 일정 부분을 소득으로 인정해 주는 방안을 검토하고 있다.직접적인 소득 증빙 자료가 없는 자영업자는 의료보험이나 연금보험료 내역을 역산해 소득을 산정한다는 복안이다. 이 은행 관계자는 “지난해 11월부터 부채비율이 250%이거나 소득증빙자료를 내지 않을 때에는 금리를 0.25%포인트 올려받고 있으나 가산금리 폭이 작아 실효성이 없다고 보고 보다 강화된 방안을 마련중”이라고설명했다. 부채비율 기준을 200%로 낮추면 담보대출 고객의 상당수가 이에 해당되는 것으로 알려졌다. 우리은행 역시 이달 말부터 개인의 부채 상환능력을 고려한 ‘가계여신 한도제’를 시행할 계획이다.현재 이 은행은 개인의 최대 상환능력(이자부담액)을 연간소득의 30% 수준으로 설정하고 있다.따라서 아무리 담보가 많더라도 대출한도는 이 수준에서 제한될 것으로 보인다. 연소득이 5000만원인 사람의 경우 소득의 30%인 1500만원까지만 이자를 낼 수 있는 것으로 간주되기 때문에 이 사람은 담보가 아무리 많더라도 은행에서 빌릴 수 있는 금액이 3억원선(대출금리 연 5%로 가정시)으로 제한되는 셈이다. 하나은행도 연내 대출자의 이자부담능력을 감안,담보대출 한도를 차등화하는 제도를 시행키로 했다. 신한은행은 소득증빙을 첨부하지 않는 대출자에 대해 금리를 올려 적용하거나,담보인정비율(LTV)을 낮추라고 한 지난해 11월의 금융감독원 권고사항을 앞으로 강력하게 적용하는 방안을 검토중이다. 김태균 김유영기자 windsea@

경기도 내에서 공장총량제에 의한 신·증설 물량을 배정받은 뒤 시세차익을 노리고 해당 공장부지를 전매하는 투기행위가 기승을 부리고 있다. 9일 경기도에 따르면 정부는 수도권의 과밀억제와 지역균형발전을 유도하기 위해 지난 1994년부터 수도권에 허용되는 공장건축면적을 총량으로 제한하는 ‘공장총량제’를 시행하고 있다. 이에 따라 도내에서 공장 신·증설을 추진하는 기업체나 개인은 해당 시·군에 배정된 공장 총량 범위 내에서 공장 건축 허가와 함께 건축물량을 배정받아야 한다. 그러나 99년부터 도내 공장건축총량 부족이 심화되고 신·증설 물량을 배정받은 부지의 명의를 변경하는 사례가 늘어나면서 일부 지역에서 공장총량제가 투기용으로 악용되고 있다. 부동산중개업자 및 개발업자들이 신·증설 물량을 배정받은 뒤 가격이 오른 공장부지를 팔아 시세차익을 남기고 있다는 것.실제 98년부터 지난해까지 도내에서 공장총량을 배정받은 뒤 건축물 준공 전에 공장부지의 명의변경이 이뤄진 사례는 전체 공장총량 집행건수의 9%에 해당하는 1426건에 이른다. 특히 명의변경 건수는 1998년 126건에서 2000년 311건으로,지난해에는 다시 451건으로 해마다 크게 증가하고 있다.뿐만 아니라 지난해까지 이뤄진 명의변경 가운데 50.8%인 724건은 건축승인 후 1년 이내에 이뤄진 것으로 조사됐다. 도는 지난 2001년 공장총량제의 투기악용 의혹이 제기되자 공장 준공 전 명의변경 업체에 대해 국세청과 협조,세무조사를 실시하도록 하는 등 ‘공장건축 투기예방과 실수요자 공급을 위한 개선대책’을 마련했으나 실효를 거두지 못하고 있다. 수원 김병철기자 kbchul@

정부가 주택담보대출 비율을 50%에서 40%로 낮추는 등 금융 조치에 나서면서 실효성에 관심이 쏠리고 있다.일부에서는 자칫 투기 목적이 아닌 실거주 목적의 주택 구매자에게 피해가 갈 수 있다는 우려도 나온다. 정부가 주택담보대출비율 축소 카드를 꺼낸 것은 담보대출이 집값 폭등을 부추기고 있기 때문이다.실제 강남 등 일부 지역을 제외하고는 집값이 보합세를 보이고 있는데도 불구하고 지난달 주택담보대출이 2조 3000억원 늘었다.이는 지난해 11월 이후 가장 크게 증가한 것이다.이에 따라 강남지역 등의 주택담보대출 비율을 낮춰 자금공급을 줄이겠다는 것이다. 시중은행 관계자는 “이렇게 되면 투기세력들의 가수요를 어느 정도 차단하는 효과는 있겠지만 강남의 부자들은 대출을 받아 집을 사는 경우가 별로 없기 때문에 투기세력보다 실수요자들이 더 큰 타격을 입을 수 있다.”고 말했다. 아울러 지난해처럼 주택담보대출 축소를 은행에 대해서만 적용할 경우 실효를 거두기 힘들 것이라는 지적도 나오고 있다.현재 저축은행과 할부금융사 등 2금융권을 통하면 담보액의 80%까지 대출을 받을 수 있기 때문이다. 국민은행연구소 김정인 박사는 “대출 금액을 일괄적으로 낮추는 것은 근본적인 해결책이 되지 못한다.”면서 “담보 위주의 대출관행에서 벗어나 소득수준,상환능력 등을 고려한 대출로 전환시켜야 은행대출에 의존한 부동산 투기수요를 잠재울 수 있을 것”이라고 지적했다. 한편 신용보증기금은 오는 13일부터 주택담보 인정비율 축소와 함께 연대보증인 자격을 대폭 강화한 ‘개인보증업무 처리기준’을 적용키로 했다.이에 따라 주로 서민들이 이용하는 전세자금 대출이나 아파트 중도금 대출 등을 이용할 때의 담보 인정비율이 60%에서 50%로 낮아지게 됐다. 김유영기자 carilips@

정부가 아파트값 상승을 막기 위해 주택담보대출한도를 낮추거나 주택담보대출 총량을 줄이는 방안을 추진하고 있다.그러나 현재의 상황에서 금리를 올리는 것은 적절치 못하다는 쪽으로 결론을 내린 것으로 알려졌다. ▶관련기사 21면 최종찬 건설교통부 장관은 8일 “현재 서울 강남 등의 아파트값 상승은 실수요가 뒷받침되지 않은 ‘머니게임’ 양상을 띠고 있다.”며 “집을 사고 싶어도 은행이 돈을 빌려주지 않거나 대출에 따른 비용을 높이는 정책을 강구하고 있다.”고 밝혔다. 이에 따라 정부는 이미 60%에서 50%로 낮춘 주택담보대출비율을 40%로 더 낮추거나 은행대출을 제한하는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다. 한편 김진표 부총리겸 재정경제부장관은 “부동산 투기대책으로 금리를 인상하는 것은 적절치 못하다.”고 밝혔다.김 부총리는 이날 국회 재경위 국감에서 ‘부동산 가격안정을 위한 금리인상’ 용의를 묻는 한나라당 안택수 의원의 질의에 “부동산 대책만을 위한 금리인상은 적절치 않다.”고 답했다. 주병철 류찬희기자 bcjoo@

충북 오송,경북 김천,울산에 경부고속철도 중간역이 건설되고 이들 지역의 투기억제를 위해 김천,울산이 토지거래허가구역으로 묶일 전망이다. 7일 건설교통부에 따르면 이런 내용의 경부고속철도 기본계획 변경안을 마련,관련 지자체와 협의를 거쳐 다음주 말쯤 공식 발표할 예정이다. 토지거래허가구역으로 지정된 지역에서 주거지역 180㎡,상업지역 200㎡,공업지역 660㎡,녹지지역 200㎡,농지 1000㎡,임야 2000㎡를 초과하는 땅을 거래할 때는 실수요 여부,이용목적,취득면적의 적정성 심사를 거쳐 관할 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 한다. 오송의 경우 충청권 신행정수도 건설과 관련,이미 토지거래허가구역으로 지정됐기 때문에 이번에 추가로 토지거래허가구역으로 묶이는 곳은 김천,울산 지역내 중간역 역사 후보지 일대가 될 것이라고 건교부는 설명했다. 기본계획 변경으로 중간역 3곳이 추가될 경우 경부고속철도 역사는 기존 8개에서 서울∼용산∼광명∼천안 아산∼오송∼대전∼김천∼동대구∼신경주∼울산∼부산 등 11곳으로 늘어나게 된다.고양차량기지역,부산부전역 등은 오송,김천,울산 중간역보다 타당성이 낮은 것으로 나타났다고 건교부는 밝혔다. 류찬희기자 chani@

-‘부동산 보유세 3배 올린다’ 기사(10월6일자 1면)를 읽고 지난해에 이어 올해도 집값이 많이 올랐다.특히 서울 아파트값이 급등했다.일반 서민이 서울에서 아파트 한 채를 사려면 몇 년치 월급을 모아야 할지 점점 까마득해져 간다. 집값이 폭등하면서 양도세 강화,분양권 전매금지 확대,강남 집값 폭등의 진원지인 재건축 안정대책에 이르기까지 정부가 내놓을 수 있는 카드는 대부분 나왔다고들 말한다.하지만 최근에는 ‘9·5대책’도 약발이 이미 다했다고 얘기한다.재건축 시장을 누르니 다른 지역,다른 상품 가격이 크게 오르고,주춤하던 강남권 재건축 가격도 다시 상승세다. 급기야 정부가 투기수요 억제를 위해 부동산 보유세를 3배 수준으로 올리고 투기지역을 추가 지정하고,양도세를 강화하는 방침을 강구 중이라는 얘기마저 나왔다.하지만 아파트를 여러 채 보유한 소위 있는 사람들에게 이 정도 보유세 강화가 얼마나 효과가 있을지는 의문이다.실제 적용까지는 차근차근 진행돼야 하겠지만 보다 강화된 보유세 기준이 필요하다고 생각한다.또 한가지 걱정은 보유세 강화의 수준이나 방법이 재산 수준에 따라 달라야 한다는 점이다.누진세를 적용해서 있는 사람들은 많이,서민들은 적정 수준에서 보유세를 부담할 수 있어야 한다.정말 집 한 채 가진 실수요자들까지 보유세 부담이 동일하게 높아진다면 조세 저항이 클 수밖에 없지 않겠는가. 김복선 경기도 구리시 수택동

주택금융제도가 급변하고 있다. 지금은 시중은행의 담보대출 비율이 줄어 대출 받아 집 사기가 어렵지만 내년부터는 장기저리로 집을 장만할 수 있는 모기지(Mortgage)제도가 도입된다. 부동산 전문가들은 “실수요자든 투자자든 집을 사려면 바뀌는 주택금융제도를 꼼꼼히 살펴본 뒤 시기나 대상을 결정해야 한다.”고 조언했다. ●내년 모기지제도 도입 정부는 내년부터 집값의 30%만 있으면 집을 살 수 있도록 자금을 대출해주는 모기지제도를 도입한다는 계획아래 한국주택금융공사법(안)의 제정을 추진 중이다. 선진국에서 일반화된 모기지를 활용하면 집값의 70%까지 20년 장기대출받을 수 있다.금리는 6.8%선이 될 전망이다.여기에 상환액에 대한 소득공제를 받으면 금리는 6%(고정금리) 안팎으로 떨어진다. 예를 들어 2억원짜리 주택을 구입하려면 자기 돈이 6000만원만 있으면 된다.나머지는 한국주택금융공사에서 빌리면 된다.대신 매월 이자(6%기준) 70만원과 원금을 포함해 월 100만원을 상환해야 한다. 서민들로서는 법의 제정 추이 등을 잘 살펴본뒤 집 마련 시기를 조절할 필요가 있는 것이다. ●시중은행 대출 하늘의 별따기 지난해부터 시중은행의 주택담보대출 인정 비율이 축소되기 시작했다.지난해 9월 시세의 60%선으로 축소되더니 올들어서는 50%로 줄었다.최근에는 재건축 아파트의 경우 40%로 축소됐다.여기에서 전세금을 빼고 나면 실제로 대출받을 수 있는 돈은 거의 없다고 할 수 있다. 물론 강남은 사정이 좀 다르다.담보비율이 축소됐지만 집값이 올라 절대적인 대출 금액에는 큰 변화가 없다.이를테면 9억짜리 집의 담보비율이 60%에서 50%로 떨어지면 대출한도는 5억 4000만원에서 4억 5000만원으로 줄지만 그동안 집값이 10억원 이상으로 올랐다면 대략 5억원(10억원×0.5) 이상을 대출받을 수 있다. 그러나 강북은 상대적으로 집값이 덜 올라 대출을 받아 집을 산다는 것은 사실상 불가능하다. ●모기지와 은행대출 비교해봐야 모기지가 좋은 제도인 것은 분명하지만 아직 변수가 많다.집값의 70%를 대출받을 경우 서민 입장에서는 원리금 상환이 부담스러울 수밖에 없다.250만원짜리 봉급생활자가 2억원짜리 집을 사서 매월 원리금으로 100만원을 낸다면 생활에 지장을 받을 수 있다. 이자도 6% 안팎이면 결코 낮은 것이 아니다.대출금액이 상대적으로 적기는 하지만 시중은행의 담보대출 금리도 6% 안팎에 불과하다.요즘에는 6%에 못미치는 곳도 많다. 어차피 정부안대로 20년 만기 상환조건에 금리가 6% 안팎이면 집값의 70%까지 대출받기가 쉽지 않다.50% 안팎의 대출을 받으려면 시중은행과 모기지를 비교할 필요가 있다. 건설산업연원 백성준 책임연구원은 “미국의 경우 모기지를 이용한 집 매입자의 상환부담액이 월 소득의 30%선에서 결정된다.”면서 “이런 점을 감안하면 모기지 상환기간을 연장하는 등의 보완이 필요하다.”고 말했다. 고종완 RE멤버스 사장은 “모기지 제도가 금리는 시중 은행 수준이지만 고정인데다 대출한도가 커 실수요자들이 활용 가능한 제도”라며 “모기지든 시중은행의 대출을 활용하든 반드시 정확한 집값 전망이 전제돼야 할 것”이라고 강조했다. 김성곤기자 sunggone@

재건축의 인기 하락으로 관심을 끌고 있는 재개발도 최근 규제가 늘면서 투자 리스크가 커지고 있다. 지분 쪼개기가 금지되고 종세분화로 용적률이 낮아질 경우 수익내기가 쉽지 않기 때문이다.따라서 재개발도 이제 실수요 위주로 접근해야 한다는 지적이 나오고 있다. ●곳곳에 지뢰밭 종세분화를 주목할 필요가 있다.재건축과 더불어 재개발 지역도 종세분화되면 2종 판정을 받을 공산이 크다.이렇게 되면 용적률이 200% 이하,층고도는 7층 또는 12층으로 제한받는다. 지분 쪼개기도 투자리스크를 높이는 요인이다.단독이나 다가구 주택을 분할 등기해 다세대로 바꾸는 지분 쪼개기는 재개발지구에서 성행했다. 지분 쪼개기의 문제는 무분별한 지분나누기로 조합원 수가 늘어나 건립 가구 수에 근접한다는 점이다.일반 분양 물량이 줄어들어 조합원들의 수익성이 크게 떨어질 수밖에 없다.이런 사실을 감안하지 않은 채 재개발 지분을 매입했다가 낭패를 볼 수 있다. 서울시는 늦게나마 조례 개정을 통해 이같은 지분 쪼개기를 금지하는 한편 이미 지분을 나눈경우에도 제한을 두기로 했다.그러나 규정이 너무 복잡하다.매입시에는 세부 규정을 잘 알아봐야 한다.현재 이 조례는 시의회에서 재심의 중이다.재개발 관련 내용은 변화없이 10월 중 실시될 것으로 보인다. 최근 재개발 조합에 대해 임대주택을 20% 이상 짓도록 한 것도 재개발의 수익성을 악화시키는 요인 중 하나다. ●어떻게 바뀌나 서울시는 주거환경 정비 조례안을 이달 중 시행한다.조례가 시행되면 지분나누기를 통해 다세대로 전환된 조합원은 입주권을 받지 못한다. 또 조례 시행 이전에 60㎡(18평) 이상으로 지분이 나눠진 것에 대해서는 입주 자격을 인정해 주기로 했다.그러나 60㎡ 미만으로 나뉘는 경우 분양시 임대주택이나 60㎡ 이하의 주택을 배정할 방침이다. 그러나 조례 시행일 이전에는 지분나누기가 가능하다며 단독이나 다가구의 지분을 나눈 뒤 이를 시장에 내놓은 매물도 제법 많다. 또 재개발사업의 임대주택 비율은 전체 건립 가구 수의 20% 이상이거나 아니면 재개발지구에 살고 있는 세입자 수의 40% 이상으로 구분,이 가운데 가구 수가 많은 쪽을 결정하도록 했다. ●건축물 관리대장 열람은 필수 60㎡ 분양주택에 입주할 수 있는 자격은 원래부터 다세대나 단독,지분을 나누었더라도 60㎡ 이상으로 나눈 경우에만 주어진다.이런 사실을 모르고 지분을 사들이면 손해를 보게 된다. 따라서 건축물 관리대장을 반드시 열람해야 한다.대장에는 분할 여부에서부터 몇㎡로 분할했는지 등이 나온다. 미리주 닷컴 김종수 부장은 “지금 재개발 시장은 격변기인 만큼 투자시 건축물 관리대장을 살펴본 뒤 하자가 발견되면 과감히 손을 떼는 것이 현명하다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@

정부의 중소형(25.7평 이하) 의무비율 확대 조치로 서울 강남권의 40평형대 이상 중대형 아파트 가격이 치솟는 등 부작용이 확산되고 있다. 재건축 아파트 값은 잡혔지만 아파트 급등세가 강남권과 성남 분당 등의 중대형 아파트로 급속히 옮겨가는 형국이다. 일부 아파트는 한달새 1억원 이상 올랐는가 하면 수도권 남부지역의 중대형 미분양 아파트는 ‘9·5대책’ 이후 날개 돋친듯이 팔려나가고 있다.시중 유동성이 풍부한 상태에서 정부의 졸속 정책과 일부 투기꾼들의 농간이 어우러져 나타난 현상이란 분석이 지배적이다. ●중소형 의무비율확대 반사효과 서울 강남구 대치동 한보미도아파트 57평형은 8월 중순 가격이 12억 5000만원 안팎이었으나 최근 13억 7500만∼14억원대로 치솟았다.선경1차 48평형도 11억 5000만원에서 현재 12억원을 웃돌고 있다. 중대형 아파트 상승세는 서울에서 분당지역으로 확산되고 있다.분당동 샛별우방 67평형은 9월 초 9억 2500만원이었으나 최근 9억 9000만원으로 6500만원 올랐다. 죽전 등 경기 용인 일대도 영향권이다.분양가가 2억 7400만원인 포스홈타운 39평형은 8월 말까지만 해도 3억 1000만원대였으나 최근 3억 4000만원으로 3000여만원 올랐다.장기 미분양 물량이었던 상현리 금호아파트 중대형은 다 팔려 나갔다. 용인 구성 하나 부동산 장영식 대표는 “단국대 이전과 경전철 건설 등 호재가 있기는 하지만 ‘9·5대책’이후 중대형을 중심으로 가격이 하루가 다르게 뛰고 있다.”고 전했다. ●강남 40평형대 한달새 1억올라 강남권 아파트의 한 주민은 가격이 크게 뛰자 “우리 아파트가 ‘작전’에 걸린 것같다.”고 분석했다. 중대형 아파트의 가격 급등은 이미 예고돼 있었다.재건축시 전용면적 25.7평이하 중소형 아파트 의무 건립 비율을 60%로 늘리면서부터다.이렇게 되자 상대적으로 중대형 부족할 것이라는 분석이 나오면서 이 틈새를 유동자금과 투기꾼들이 헤집고 나섰다. 실제로 강남권에서는 일부 투기꾼들의 미등기 전매 등 각종 작전이 펼쳐지고 있는 것으로 알려졌다. 한 부동산전문가는 “투기꾼들이 20명 안팎의 투자자를 몰고 다니며 유망아파트에 입질을 한다.”면서 “매물이 적은 상태에서 단 몇 건만 거래돼도 가격이 크게 오르기 마련”이라고 설명했다. ●투기꾼까지 설쳐… 수도권 확산 투기는 단속으로 어느정도 다스릴 수 있다는 것이 부동산전문가들의 얘기다.다만 강남으로 몰리는 실수요 대책이 필요하다는 것이다. 내집마련정보사 김영진 사장은 “계속 누르기만 하면 투자에너지가 다른 지역으로 옮겨 갈 수밖에 없다.”며 “대입내신제도를 강화하면 강남 선호현상이 상당부문 줄어들 것”이라고 말했다. 건설산업연구원 김현아 부연구위원은 “이제는 추가 억제 대책보다는 공공부문 주택공급을 늘리면서 차분히 기다릴 필요가 있다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@

올 상반기 서울지역 아파트 분양가가 20% 가까이 오르는 등 ‘고삐 풀린’ 아파트 분양가 상승이 무주택자들의 내집마련 꿈을 앗아가고 있는 것으로 나타났다. 21일 건설교통부의 국정감사 자료에 따르면 올 상반기 서울지역 아파트 평균 분양가는 평당 978만 4000원으로 조사됐다.지난해 평균 822만 9000원에 비해 18.9% 뛰었다.이에 따라 국회를 중심으로 움직이고 있는 아파트 분양가 규제가 힘을 얻을 것으로 보인다. ●5년만에 80% 치솟아 서울지역은 5년 만에 80%가 치솟았다.1998년 동시분양 아파트 평균 평당가는 543만 5000원이었으나 분양가를 자율화한 99년에는 631만 5000원으로 16.2% 올랐다.2000∼2001년에는 비교적 안정됐으나 지난해에는 주택경기 과열로 822만 9000원으로 올라 전년 대비 19.7% 상승했고,올 들어서는 1000만원에 이르고 있다. 특히 올 상반기에는 지난해에 비해 작은 평형의 분양가가 뛰었다.전용면적 18∼25.7평이 719만 3000원에서 925만 4000원으로 28.7% 폭등했다.25.7평 초과는 1053만 6000원에서 1309만원으로 24.2% 올랐다.분양가 심사를 받는 18평 이하는 695만 7000원에서 700만 8000원으로 오름폭은 0.7%에 그쳤다. 98년보다 18평 이하가 20.6%,18∼25.7평이 87.5%,25.7평 초과가 135.5% 올라 중·대형이 분양가 상승을 주도했다. ●대전지역도 평균20% 상승 행정수도 이전의 기대감으로 부동산시장이 달아올랐던 대전지역 분양가도 평균 19.9% 상승했다.인천지역도 지난해 평균 평당 495만원이었던 분양가가 올 상반기에는 575만 3000원으로 16.2% 뛰었다.대구는 20.1%,울산은 9%,부산은 3.5% 각각 올랐다.반면 지난해 평형별로 전년 대비 18.5∼33.8%의 상승률을 기록했던 경기지역은 올들어서는 안정세를 유지했다.대도시 가운데 광주는 유일하게 0.1% 내렸다. ●여야의원 30여명 주택법 개정안 서명 분양가 상승의 직접적인 원인은 99년 1월 실시된 분양가 자율화.국민주택기금의 지원을 받는 18평 이하를 빼고는 모두 규제를 풀었다. 이를 계기로 건설사들은 마감재 고급화,땅값·주변 시세 상승 등을 내세워 분양가를 마음대로 올렸고,애꿎은 실수요자들만 피해를 봤다는 지적이다. 정부가 아파트 분양가 상승을 인정함에 따라 이희규(민주당) 의원 등 여야의원 30여명이 서명,22일 국회에 제출될 주택법 개정안이 힘을 얻게 됐다. 개정안의 뼈대는 도급순위 300위안 업체들이 300가구(투기지역 100가구)이상을 분양할 경우 택지비·재료비·인건비 등의 원가를 항목별로 의무 공개토록 한다는 것이다. 반면 건교부와 업계는 분양가 원가내역 공개는 시장원리와 기업 자율성 침해하고 주택의 질 저하와 공급 위축 등의 부작용으로 이어진다며 반대,원가 공개 실현은 아직 미지수다. 류찬희기자 chani@

집값대책이 쏟아지고 있다.올들어서도 1·8대책을 포함, 굵직한 것만 무려 7건에 달한다.한달에 한번꼴로 집값대책이 나온 셈이다.지난해에 발표된 것까지 합하면 이들 대책을 꿰기도 쉽지 않을 정도다.전문가들조차 헷갈리고 있다.횟수뿐만 아니다.내용도 자주 바뀐다.서울·수도권 거주자들이라면 누구나 관심을 가진 경기도 성남시 판교 신도시만해도 면적과 건립가구수가 줄었다 늘었다 하더니 이제는 평형도 고무줄처럼 왔다갔다 한다.이렇다보니 일반인들은 헷갈리는 정도가 아니라 정신이 없을 정도다.특히 메가톤급이라는 9·5대책 앞에서는 어떻게 해야 할지 난감할 뿐이다.집값은 오를 것인지,아니면 내릴 것인지 도무지 판단이 서지 않기 때문이다.연이은 대책과 출렁이는 시장의 한 가운데에서 갈피를 잡지 못하는 수요자들을 위해 부동산전문가들로부터 9·5대책 이후의 집값전망과 내집마련 전략을 알아봤다. 집값대책이 쏟아지고 있다.올들어서도 1·8대책을 포함, 굵직한 것만 무려 7건에 달한다.한달에 한번꼴로 집값대책이 나온 셈이다.지난해에발표된 것까지 합하면 이들 대책을 꿰기도 쉽지 않을 정도다.전문가들조차 헷갈리고 있다.횟수뿐만 아니다.내용도 자주 바뀐다.서울·수도권 거주자들이라면 누구나 관심을 가진 경기도 성남시 판교 신도시만해도 면적과 건립가구수가 줄었다 늘었다 하더니 이제는 평형도 고무줄처럼 왔다갔다 한다.이렇다보니 일반인들은 헷갈리는 정도가 아니라 정신이 없을 정도다.특히 메가톤급이라는 9·5대책 앞에서는 어떻게 해야 할지 난감할 뿐이다.집값은 오를 것인지,아니면 내릴 것인지 도무지 판단이 서지 않기 때문이다.연이은 대책과 출렁이는 시장의 한 가운데에서 갈피를 잡지 못하는 수요자들을 위해 부동산전문가들로부터 9·5대책 이후의 집값전망과 내집마련 전략을 알아봤다. ●고강도 효력도 크다 전문가들은 이번 조치가 그동안의 어떤 조치보다 강력한 것이라는 데에 의견을 같이했다.그런 만큼 효과도 과거와는 다를 것이라는 분석이다. 내집마련정보사 김영진 사장은 “조합원 지분 거래를 금지시키는 것을 뼈대로 하는 이번 대책은 지금까지와는 다른아주 강력한 조치”라며 “가격이 떨어진 후 안정국면으로 접어들 것”이라고 얘기했다. 김 사장을 포함, 설문조사에 응한 7명의 전문가가 모두 강도의 차이는 있었지만 가격하락을 예상했다.LG경제연구원 김성식 연구위원은 “지난 2∼3년간 올랐던 집값이 하락기에 접어든 시점에 이번 대책이 나왔다.”면서 “당분간 집값이 고개를 들기는 쉽지 않을 것”이라고 말했다. ●효과 지속여부는 의견 엇갈려 김성식 연구위원은 집값이 단기는 물론 중장기 관점에서 볼 때 하락할 것이라고 분석했다.현재 지어지는 물량이 200만가구 주택 건설 때보다 많고,이 가운데 수도권 물량이 60%나 돼 이들 주택이 입주를 시작하면 공급과잉이 우려된다는 것이다. 건설산업연구원 김현아 박사도 “7월부터 일반주거지역 종세분화와 도시 및 주거환경정비법의 제정 등에 이어 나온 이번 대책은 재건축 아파트 가격하락의 기폭제가 될 것”이라며 “이번 재건축 가격대책이 후일 재건축 부양대책으로 이어지지 않기를 바란다.”고 말했다.자칫 재건축 시장을 완전히 죽일 정도로강도가 높다는 주장이다. 반면 김영진 사장이나 부동산 114 김희선 전무,닥터아파트 곽창석 이사,고종완 RE멤버스 대표,김선덕 건설산업전략연구소 소장 등 실물 가까이에 있는 전문가들은 이번 대책이 최소한 2∼3개월은 약발을 받겠지만 항구적인 대책은 아니라고 입을 모은다.내년부터는 가격이 오를 것이라는 의견도 적지 않다. 고종완 대표는 “집값이 크게 오르기는 쉽지 않겠지만 내려가는 데에도 한계가 있다.”면서 “내년 초에는 반등을 시도할 수도 있다.”는 입장을 보였다. 김영진 사장도 “내년에는 ‘모기지’(주택저당) 제도가 도입되면 내집 장만에 나서는 사람들이 많을 것으로 보인다.”면서 올해는 약세를 유지하겠지만 내년에는 장담할 수 없다.”고 말했다. ●기존 주택 언제 사나 대부분의 전문가들이 2∼3개월 후를 기존주택 매입의 적기로 꼽았다.김희선 이사는 “올해는 입주물량도 많고 대책의 충격도 있는 만큼 내년초 쯤 사면 저점이 될 것 같다.”고 말했다.고종완 대표는 10∼11월중 5%가량 가격이 내린 급매물을 노리는 것이 좋다.“면서 “11월초 수능시험이 끝나면 강남은 집값이 오르는 만큼 그 이전이 좋다.”고 말했다.김선덕 소장은 “최소한 이번 조치의 약발이 2∼3개월은 간다.”면서 “기존 주택의 매입시기는 연말이나 연초가 적당하다.”고 조언했다. 반면 곽창석 이사는 “지금 급매물이 나오고 있지만 매입여력이 있는 사람이 많지 않다.”면서 “시기보다는 어떤 위치에 있는 어떤 물건이냐가 중요하다.”고 말했다. 김현아 박사는 “매입시기보다는 어떤 물건을 사야하는지가 문제다.”면서 “지금 꼭 집을 사겠다면 그 지역에서 가장 좋은 이른바 지표아파트를 매입하라.”고 권했다.이런 아파트들이 가격이 오를 가능성이 커 손해보지 않는다는 것이다. 반면 김성식 연구원은 “집값은 약세국면에서 벗어나기 힘들 것”이라며 “전세를 살면서 장기적인 관점에서 매수타이밍을 보라.”고 조언했다. ●신규 청약은 느긋하게 7명의 전문가 대부분이 느긋한 청약자세를 견지하라고 주문했다.판교나 김포,파주 등 각종 신도시들이 분양대기중인 데다 앞으로 가격이 폭등할 가능성이 작은 만큼 충분히 기다렸다가 청약하라는 것이다. 김희선 전무는 “투자자가 아닌 실수요자라면 느긋한 자세로 반드시 골라 청약해야 한다.”면서 “10년 쯤 뒤에 팔겠다는 자세로 청약하라.”고 조언했다.김현아 박사도 “지금 청약해도 괜찮지만 대신 족집게 청약을 해야 한다.”고 말했다. 김영진 사장은 “신규 분양 아파트는 서두를 필요가 없다.”면서 “특히 요즘 많이 나오는 1,2동짜리 아파트는 시장이 안정되면 가격이 약세를 면치 못할 것”이라면서 “이런 아파트는 청약을 피하는 것이 좋다.”고 말했다. 곽창석 이사는 “규제를 가하면 가할 수록 강남권 공급은 줄어드는 만큼 강남권에서 좋은 물건이 나오면 지체없이 청약할 필요가 있다.”면서 “그렇지 않은 경우 관망하는 자세가 필요하다.”고 말했다. 김성식 연구위원은 당분간 신규분양에도 응하지 말 것을 권했다.그는 “앞으도 분양물량도 늘어날 뿐 아니라 분양가에 대한 간접규제가 시작될 가능성이 크다.”면서 “이렇게 되면 가격이 떨어질 수 있는 만큼 신규 청약도 한동안 지켜보라.”고 말했다.고종완 사장은 “통장이 있는 사람은 택지지구 아파트를 노리는 것이 현명하다.”면서 “통장이 없는 사람도 지금부터 통장을 만들어 향후 건설되는 신도시를 노리는 것도 괜찮다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@