8월 말 ‘부동산값 안정대책’ 발표를 앞두고 ‘백가쟁명식’ 대안이 쏟아지고 있다. 사문화한 ‘토지공개념’까지 거론되고 있는 실정이다. 당정과 시민단체 및 전문가들은 부동산 보유세를 강화, 투기수요를 억제해야 한다는 ‘총론’에 동의하면서도 1가구 1주택자에 대한 예외인정 등 ‘각론’ 부분에서는 의견이 분분하다. ●토지공개념 17년 만에 부활될까 박병원 재정경제부 차관은 18일 KBS1-라디오 대담 프로그램에 출연,“주택이든 토지든 투기적 행위로부터 나오는 이익을 마지막 한 톨까지 환수하겠다는 자세로 임하고 있다.”고 밝혔다. 앞서 원혜영 열린우리당 정책위의장이 17일 “토지에도 투기적 성격이 없게 만드는 방안이 검토돼야 할 것”이라고 강조했다. 상위 1%의 땅 부자가 사유지 절반을 차지한다는 행정자치부 자료도 같은 맥락에서 나왔다. 그러나 1988년 발표된 토지공개념 ‘3법’ 가운데 택지소유상한제와 토지초과이득세는 위헌 결정이 내려졌고 개발이익환수제는 규제완화 차원에서 시행되지 않아 정부가 토지공개념을 밀어붙이기에는 한계가 있다는 지적이다. 박 차관이 “공개념보다는 토지의 공공성을 강화한다는 표현이 좋을 것 같다.”고 말한 것도 이같은 이유에서다. 때문에 토지 소유에 상한을 두거나 소유권과 개발권을 분리하는 급진적 방안보다 누진적인 토지보유세의 강화와 부담금을 통한 개발이익의 환수 방안이 검토될 것으로 보인다. ●1주택자, 보유세 강화대상에서 제외시켜야 하나 종합부동산세 부과대상을 주택의 경우 9억원 초과에서 6억원 초과로 낮추고 세금 상한선을 없애거나 높이자는 게 정부의 기본방침이다. 그러나 예외를 인정해야 한다는 주장도 만만치 않다. 예컨대 한 곳에서 10여년을 산 1주택자의 경우 투기자가 아닌데도 새로운 종부세 부과 대상에 포함돼야 하느냐는 얘기다. 장영희 한국주택학회장은 65세 이상 노년층 납세자에게는 세제혜택을 주는 게 바람직하다고 말했다. 재경부 관계자도 이같은 방안을 고려 중이라고 말했다. 일각에서는 종부세의 저항을 줄이기 위해 자동차세를 인하하거나 강화된 세금이 전셋값이나 집값에 전가되지 않도록 제도적 장치를 마련해야 한다고 주장한다. 종부세를 주택, 나대지, 상가 부속 토지로 나누지 말고 합산하자는 주장도 설득력을 얻고 있다. 종부세를 올리되 보유세의 한 축인 재산세를 서민층에게는 낮추는 방안도 거론되고 있다. 1주택자라도 6억원 이상 고가주택의 경우 양도차익을 내야 하느냐에는 논란이 있다. 일부 전문가들은 더 좋은 집에 살기 위한 1주택 실수요층이라면 고가 주택이라도 새로 이사 가는 집의 가격을 감안해 양도차익을 일부 감면해야 한다고 말한다. 그러나 조세형평성 차원에서 양도차익의 감면을 허용해서는 안 된다는 주장도 거세다. 장 회장은 실가과세 체계가 정착되고 개인별 소득파악이 쉬워지면 미국처럼 양도소득의 비과세 기준과 상한선을 설정할 수 있을 것이라고 설명했다. ●공영개발 어디까지로 정해야 하나 정부가 공영개발론을 밝혔지만 일부 전문가들은 청약통장 제도의 전면개편부터 이뤄져야 한다고 주장한다. 저소득층에게만 자격을 주고 이들만을 위한 주택공급을 늘리는 게 우선돼야 한다는 것. 공공 임대주택도 국가가 직접 소유하는 방안도 강구할 필요가 있다고 강조한다. 국토연구원 김근용 부동산동향팀장은 민간업체들이 택지를 살 때에는 시가의 70∼80% 수준인 기준시가가 아닌 시가로 사게 해야 개발이익이 초기단계에서 환수될 수 있다고 주장했다. 또 주택 물량을 늘릴 때에는 단순히 중대형 아파트의 확대가 아니라 어떤 평수인지를 구체적으로 밝힐 필요가 있다는 것. 물론 투기를 불러일으킬 소지는 있으나 시장예측 측면에서는 장기적으로 바람직하다는 주장이다. 백문일 전경하기자 mip@seoul.co.kr

｜파리 안미현특파원｜프랑스 파리 시내의 콩코드 광장 맞은편에 자리한 한 건물. 세련된 디자인의 커다란 통유리문을 밀치고 들어서자 이동식 접이의자와 빨간색 돗자리가 한눈에 들어왔다. 과일바구니와 포도주, 여행용 책자가 여기저기 흐트려져 있는 게 영락없는 야외 나들이 풍경이다. 옆에는 가족들이 몰고온 듯한 레저용 스포츠카까지 주차돼 있어 상상력을 더 자극했다. 자동차 대리점에도 ‘파괴’ 바람이 불고 있다. 르노삼성차의 대주주이자 프랑스의 대표적 자동차그룹인 르노가 유럽권 최초로 선보인 이색 딜러점이 대표적이다. 한 대라도 더 많이 전시하기 위해 애쓰는 기존 딜러점과 달리 이 가게에는 정작 차가 두세 대에 불과하다. 대신, 전시공간은 온통 그 달의 주제를 나타내는 소품으로 채워진다. 이른바 주제가 있는 ‘컨셉트 딜러점’이다. 휴가철인 이달의 주제는 여행. 주제는 매월 바뀐다. 지난달에는 세계적 자동차 경주대회인 F1이 파리에서 열린 점을 감안해 전시장을 온통 F1 풍경으로 꾸몄다. 신차가 나올 때는 당연히 신차가 주인공이다. 르노가 이 딜러점을 선보인 것은 지난 2004년.1년동안 무려 40만유로(약 5억 3000만원)를 들여 기존 대리점을 과감하게 뜯어고쳤다. 우려의 목소리도 있었다. 하지만 결과는 기대 이상의 대성공. 하루 40명에 불과하던 방문객 수가 150∼200명으로 4∼5배나 급증했다. 이 대목에서 궁금증 하나. 구경인파가 많다고 해서 꼭 실속이 있으란 법은 없지 않은가. 호기심에 실컷 구경만 하고 정작 차는 안산다면? 딜러점 책임자인 뱅상 카레씨는 “방문객의 5∼10%가량이 구매고객으로 이어지고 있다.”면서 “덕분에 전보다 매출이 60%나 신장됐다.”고 설명했다. 판매대수는 연간 400여대. 궁금중 둘. 이 이색 딜러점이 본사의 지원을 토대로 고객을 블랙홀처럼 빨아들이면 부근의 ‘평범한’ 딜러점들이 반발하지 않을까. 카레씨는 “인근 딜러점 위치가 에펠탑 부근으로 거리가 꽤 떨어져 있어 대리점간 충돌은 없다.”고 설명했다. 궁금증 셋. 이 차 저 차 직접 비교해 보고 차를 구입하려는 실수요 고객에게는 전시된 차종이 너무 적어 오히려 불편하지 않을까.“가까이에 또다른 전시공간이 있어 다른 차를 보기를 원하는 고객은 그곳으로 안내한다. 하지만 굳이 발걸음을 옮기지 않더라도 컴퓨터 스크린으로 모든 차의 정보를 한 눈에 볼 수 있어 그런 불만은 적다.” 카레씨의 설명이다. 또 전시차량도 주제와 연관된 차종 안에서 2∼3일에 한번씩 바꾼다고 한다. 예상밖의 성공에 고무된 르노그룹은 파리 시내에 컨셉트 딜러점 2호를 가을께 문 열 예정이다. 르노가 샹젤리제 거리에 낸 이색 아틀리에도 ‘발상의 전환’이 돋보인다.‘밥도 먹고 차도 보는’ 일석이조 공간이다.1층은 자동차 이벤트홀,2층은 카페다. 식사를 하러온 고객들이 전시된 차를 직접 타보기도 하고, 차량 정비 시연과정을 구경하기도 한다. 르노삼성차 관계자는 “아틀리에의 반응이 매우 좋아 한국에도 비슷한 공간을 내는 방안을 검토 중”이라고 밝혔다. hyun@seoul.co.kr

수도권 남부지역 아파트 값 상승폭이 지역별로 엇갈렸다. 과천, 용인, 분당을 중심으로 의왕, 군포, 안양까지 상승세가 확산됐다. 같은 지역에서도 중대형, 새 아파트를 중심으로 값이 올랐다. 하지만 정부의 강도 높은 부동산 대책 발표를 앞두고 호가가 멈칫거리며 하락 반전 조짐도 보인다. 거래는 거의 이뤄지지 않는다. 전세가는 최근 교통이 좋아진 용인을 제외하고는 안정적이다. 분당은 매매가가 1.74% 오르고 전세가는 조금 내렸다. 하남·용인은 매매가가 3.91%의 큰 폭으로 오르고 전세가도 1.5% 상승했다. 성복동 LG빌리지 50평형대가 6000만∼7000만원 올랐다. 수원은 매매가 0.81%, 전세가는 0.21% 올랐다. 과천은 매매가가 무려 4.8% 올라 초강세를 띠었지만 전세가는 0.44% 빠졌다. 별양동 주공6단지 27평형이 4000만원 정도 올랐다. 의왕·군포는 매매가가 2.92%, 전세가는 0.53% 올랐다. 안양도 매매가 1.56%, 전세가 0.75% 올라 인접지역 영향을 받았다. 시흥·안산은 매매가는 0.14% 올랐지만 전세가는 0.06% 빠졌다. 판교 분양이 지체되면서 동탄신도시가 주목을 받고 있다. 실수요자는 희박한 당첨 가능성에 기대하기보다 유망 택지지구 아파트로 눈을 돌려볼 만하다. 김광성 한국감정원 정보조사팀장 ●조사일자 2005년 7월13일

자고 일어나면 강남 집값이 1억원 올랐다고 하면서 정부의 새로운 정책이 필요하다고 뉴스는 전한다. 또한 정부의 집값 정책은 실패했다면서 특단의 조치가 필요하다고 주장한다. 과연 이 나라가 정상적인 나라인가. 땀 흘려 고생하면서 꿈을 가지고 몇 년 후에 내 집을 장만하고자 하는 집 없는 사람들은 한숨만 쉬고 있는 처지가 된 듯하다. 며칠 전에 은평구에 살고 있는 후배로부터 연락이 왔다.16년 된 46평 아파트를 2억 5000만원에 팔고 옥수동의 새 아파트로 이사를 간다고 한다. 후배 집에 몇 번 놀러가서 알고 있지만 후배 집은 쾌적하고 자식 공부시키기엔 좋은 곳이다. 흔히 강남권이라고 일컬어지고 있는 강남, 서초, 송파, 강동 지역이 강북에 비해 도로가 넓고, 교통망이 좋은 것은 사실이다. 올해 들어 서울 강남권 아파트 값이 폭등하면서 사상 처음으로 강북권(중랑구, 강북구, 성북구, 노원구, 은평구, 동대문구)과의 평당 매매가 차이가 1019만원대에 달하고 있다.2002년에는 699만원의 차이였다. 필자는 부동산 전문가가 아니지만 환경공학을 전공한 학자로서 정부의 부동산 정책에 대해 그리고 언론에 호소하고 싶다. 먼저, 무주택 서민의 내집 마련이 갈수록 어려워진다는 일부의 선동적 분석은 진실과는 거리가 있다. 강남 집값에 맞춰 32평 내집 마련에 몇 년이 더 걸린다는 식의 잘못된 계산에 말려들면 현실을 제대로 파악할 수 없다. 왜냐하면, 강남권은 평당 1556만원이지만, 강북권은 평당 697만원 수준이며, 강북에도 쾌적하고 살 만한 곳이 많기 때문이다. 평당 분양가가 1000만원이 넘는 판교의 고가 주택을 토론하면서 서민주택 운운하는 것은 잘못이다. 판교대책이 어긋난 원인이 바로 여기에 있다. 서울시내만 해도 평당 500만원에서 800만원대는 골라서 살 수 있다. 국세청은 2,3차 조사에서 수백억원의 자금으로 특정단지의 특정평형을 집중 매입한 뒤 호가 조작을 통해 가격을 올려놓는 수법을 사용한 투기세력과, 실수요자가 아니면서 가격급등지역의 아파트를 사들인 투기적 수요자를 집중 조사한다고 한다. 그런데 1만명의 투기꾼 뒤에는 10만명의 예비 투기꾼이 있다는 것을 알았으면 좋겠다. 저금리를 이용한 부동산 투기꾼들을 철저히 단속할 수 있어야 하며, 모든 거래를 투명하게 하고 투기 소득을 철저히 환수할 수 있도록 제도 개선이 필요하다. 400조원의 부동(浮動) 자금과 기업유보자금이 건전한 투자에 매력과 자신감을 느낄 수 있도록 제도 개선이 필요하다. 소득증가에 따른 양질의 주택에 대한 시장 수요를 인정하고 소비자들이 원하는 주택이 안정적으로 공급되기 위해서는 정부가 판교급 신도시로 개발하겠다고 약속했던 남양주(별내), 양주(옥정), 고양(삼송) 지역들이 빨리 개발될 수 있도록 정부가 앞장서야 한다. 특히, 고양 삼송지역의 경우 삼송역 일대 60여만평이 지구범위에서 빠짐에 따라 삼송역 일대인 북쪽 60여만평, 남쪽 90여만평이 별개의 섬처럼 따로 개발될 경우 부동산시장 정책의 성공은 물론 분당과 판교급의 신도시로서 성공할 수 없다. 또한 1차 및 2차를 합해 서울시 15개 지역 약 15만 8000가구의 강북 뉴타운 사업이 단순한 공급확대 외에도 생활수준 향상을 동시에 추진할 수 있도록 특수목적고의 신설, 공원 및 도로 등 공공용지 확보비율을 50% 정도 높이도록 해야 한다. 그리고 뉴타운 사업이 가능한 한 빨리 추진될 수 있도록 중앙정부에서 지원을 아끼지 말아야 한다. 언론 또한 강남 집값이 하루아침에 1억씩 올랐느니 하는 이야기는 하지 않았으면 한다. 이러한 보도는 강북에서 살면서 편안하고 멋있게 삶의 질을 제고하는 사람들의 희망을 꺾는 일이다. 김갑수 서울시정개발연구원 선임연구위원

시중은행장들은 8일 일부 지역의 아파트가격이 비정상적으로 폭등했으나 국내외 사례와 정부의 결연한 대응의지 등을 감안할 때 거품이 꺼지기 직전의 상황이라는 데 의견을 같이했다. 박승 한국은행 총재 초청으로 8일 오전 시중은행장들이 참석한 가운데 열린 월례 금융협의회에서 참석자들은 특정지역의 아파트 가격 폭등 현상에 대해 “신규구입자의 60% 정도가 3채 이상 주택소유자이고 올해 취급된 주택담보대출의 43%가 강남, 분당, 용인 등 특정지역에 집중되고 있는 점 등으로 볼 때 실수요보다 투기 수요에 의한 것”이라고 진단했다. 은행장들은 거품이 꺼지기 시작하면 가격하락과 거래정체 현상이 나타나겠지만 과거 일본의 경우와 같은 폭락은 없을 것이라면서 따라서 은행대출의 부실로 연결되지는 않을 것이라고 지적했다.주병철기자 bcjoo@seoul.co.kr

“대출 신청은 커녕 문의하는 고객조차 뜸해졌습니다.” 치솟기만 하던 시중은행들의 주택담보대출 증가세가 꺾이기 시작했다. 지난 4일부터 본격 시행된 주택투기지역에서의 추가 주택담보대출 제한과 담보인정비율(LTV) 축소가 투기적 대출 수요를 억제하는 데 일단 성공을 거두고 있는 셈이다. 8일 주택담보대출 잔액을 일별로 집계하는 5개 시중은행에 따르면 금융감독원의 규제 방안이 발표된 지난달 30일 은행별로 하루새 1000억원 가까이 증가했던 주택담보대출 잔액이 이달 들어 300여억원 줄거나, 증가하더라도 상승폭이 하루 평균 100억원 안팎에 머물고 있다. ●대출잔액 감소하는 희귀 현상 지난달 30일 주택담보대출 잔액이 35조 4376억원으로 전날보다 무려 1359억원이나 증가했던 국민은행은 지난 1일 35조 4059억원을 기록,317억원이 감소했다. 이후 규제가 시행된 4일에는 35조 4099억원,7일에는 35조 4347억원을 기록했다. 결국 1일부터 7일까지 6일 동안의 잔액 증가가 288억원에 그친 셈이다. 우리은행의 주택담보대출 잔액도 지난달 29일 14조 3464억원에서 다음날 14조 4892억원으로 하루새 1428억원이나 증가했지만 1일에는 14조 4542억원으로 감소했다. 이후 6일 동안의 증가액은 499억원에 머물렀다. 신한,SC제일, 조흥은행의 대출 잔액도 지난 1일 이후 6일 동안 200억∼700억원 정도 느는 데 그쳤다. 우리은행 관계자는 “월말이 월초보다 대출이 많기는 하지만 지난달 말에는 비정상적으로 급증했고, 이달 초에는 비정상적으로 급감했다.”면서 “대출 잔액이 감소한 것은 매우 보기 드문 현상”이라고 말했다. 이 관계자는 또 “아무리 월초라 하더라도 평소에는 하루 평균 증가액이 100억∼200억원은 됐는데 요즘은 하루에 몇십억원씩밖에 늘지 않는다.”면서 “은행마다 대출 제한 규정을 엄격하게 적용하고 있기 때문”이라고 말했다. ●“일단 소나기는 피하자.” 주택담보대출 잔액 증가폭이 감소하는 것은 신규 대출이 줄고 상환이 늘어나기 때문이다. 실제로 국민은행의 경우 규제 유예 기간이었던 지난 1일 신규대출은 517억원이었지만 규제가 시작된 4일에는 337억원에 불과했다. 하나은행도 1일 950억원이었던 신규대출이 4일에는 533억원으로 줄었다. 국민은행 관계자는 “부동산 매물이 거의 없어 신규 대출이 더욱 축소되고 있다.”면서 “주택담보대출 말고는 마땅히 자금을 운용할 곳이 없는 은행들의 고민은 깊어간다.”고 말했다. 은행권에 따르면 특히 서울 강남, 경기도 분당, 과천 등 아파트값 급등지역에서의 신규 대출이 크게 줄고 있다.A은행 분당지점 관계자는 “지난달 30일에는 32건의 신규 대출을 승인했는데 요즘은 하루 신청 건수가 2∼3건에 불과하다.”고 말했다. 그러나 주택담보대출 과열이 완전히 진정됐다고 판단하기에는 아직 이르다. 금융감독 당국의 의지가 워낙 강해 은행들이 “일단 소나기는 피하자.”는 심정으로 실수요자들의 불만을 감수하면서까지 대출 조건을 엄격하게 적용하고 있기 때문이다.B은행 대치역 지점 관계자는 “지난달 말 대대적인 ‘밀어내기’ 대출 때 웬만한 대출이 모두 이뤄졌다.”면서 “신규 투기적 수요자들이나 은행은 정부의 부동산 대책을 주시하며 자제하고 있을 뿐 마땅히 돈을 굴릴 데가 없는 한 조만간 다시 아파트로 자금이 몰릴 가능성이 크다.”고 밝혔다. 이창구기자 window2@seoul.co.kr

실수요자라면 청약통장이 필요없고 은행 융자도 받을 수 있는 미분양 아파트에 관심을 가져보자. 정부가 투기지역 주택담보대출을 제한하고 있지만 미분양 아파트는 추가적인 금융혜택을 받을 수 있다. 대부분 계약금이 분양가의 5∼10%인 데다 중도금 이자후불제나 무이자 융자 등의 추가 금융혜택이 주어진다. 지난해 10차 동시분양에서 선보인 중랑구 면목동 시영아파트를 재건축한 경남 아너스빌.386가구 가운데 21∼32평형 112가구가 일반분양분이다. 현재 21평형과 24평형 잔여분을 선착순 분양한다. 계약금은 10%이며 중도금 50%는 이자후불제를 적용한다. 지하철 7호선 용마산역이 걸어서 10분 거리다. 휘경동 동일스위트리버는 지난 해 12차 동시분양을 통해 나왔던 23∼44평형 445가구 규모 아파트.30% 정도가 미분양으로 남아 있다. 중도금 50%를 무이자 융자해 준다.7월 계약자에게는 한시적으로 발코니 섀시를 무료로 제공할 예정이다.방화동 태승훼미리 아파트는 올해 5차 동시분양을 통해 76가구 중 25∼31평형 26가구를 일반분양했다. 최초 분양가에서 10% 깎아준다.2007년 말 개통 예정인 9호선역이 걸어서 5∼6분 거리. 염창동 보람쉬움2,3차 아파트는 중도금 40%를 무이자 융자해 준다. 지하철 5호선 목동역과 발산역이 차로 10분 거리.9호선 개통시 걸어서 역 이용이 가능하다. 남양주 덕소 경남아너스빌은 267가구 가운데 23가구가 선착순 계약 중이다. 중도금 40%를 무이자 융자해준다.1∼3층은 발코니 섀시를 무료 시공해 준다. 올해 개통 예정인 덕소역이 걸어서 5분 거리. 한강둔치 시민공원과 LG마트 등이 가깝다. 의정부에서는 가능동 SK뷰 아파트 일부가 남아 있다.1019가구의 대단지로 542가구의 일반분양 물량 가운데 24평형 중간층과 30평형대 저층에서 30여 가구가 남아 있다. 계약금을 5%로 낮췄고 중도금 65%를 무이자로 대출해 준다. 의정부북부역이 걸어서 7∼8분 거리. 고양시 벽제동 풍림아이원1,2단지에도 24∼33평형 100여가구가 선착순 분양 중이다. 중도금 50%가 무이자 융자되며 계약금은 5%로 줄었다. 평택시 가제동 우림루미아트는 590가구 규모 단지.33평형 일부를 팔고 있다. 계약금 5%, 중도금 40%를 무이자로 대출해 준다. 경부선 지제역이 걸어서 2∼3분 거리에 있다.류찬희기자 chani@seoul.co.kr

최근 부동산 가격이 급등하자 정부뿐만 아니라 전문가들도 야단법석이다. 진단과 처방 아이디어가 백가쟁명이다. 부동산 문제는 한두 가지 처방으로 해결하기 어렵고, 단기간에는 더욱 힘들다. 과거 정책들은 내성만 키워온 탓에 집값을 안정시키는 효과가 제한적이다. 양도소득세 부과가 그렇다. 투자자 입장에선 남은 이익에서 세금을 내기 때문에 큰 부담이 안 된다고 여길 뿐더러 거래를 위축시켜 공급만 줄이는 역효과가 날 가능성이 있다. 다주택자에 대한 담보대출에 추가 이자를 부담시키자는 방안도 효과를 기대하기 어렵다. 투기이익이 훨씬 크기 때문이다. 집값을 안정시키기 위해선 먼저 은행을 비롯한 금융기관들이 다주택 소유자를 위한 부동산 투기자금 지원창구가 되도록 내버려두어선 안 된다. 즉,1가구 1주택 구입에 대한 담보대출은 활성화해야 하겠지만 2주택 이상 구입을 위한 담보대출은 막아야 한다. 아무리 회수 가능성이 100%라도 모두에게 손해를 끼치는 투기를 위한 돈까지 금융기관이 대주어선 곤란하다. 지나친 주택담보 대출 경쟁은 금융기관이 안전한 담보물을 잡고 도박자금을 대주는 것과 다를 바가 없다. 금융기관의 윤리경영이 절실한 시점이다. 이미 집이 한 채 있는데 다른 집으로 바꾸기 위해 대출받는 경우처럼 1가구 2주택 구입을 위한 담보대출에 대해선 예외인정 기간을 6개월 정도로 제한할 필요가 있다.6개월 안에 둘 중 하나의 대출금을 갚도록 하면 그전 주택을 매각하는 등으로 주택 공급이 늘어나는 효과를 낼 수 있다. 투기자금은 시중에 떠도는 400조원이 넘는 부동자금과 함께 쉽게 이용할 수 있는 금융기관의 담보대출이 주요 원천이다. 하지만 금융기관의 무분별한 대출로 집값이 오르면 결국 고가 주택이나 여러 채의 집을 가진 일부 사람들을 제외하곤 집 없는 사람부터 장래 더 큰 주택으로 늘려가려고 하는 사람까지 손해를 보게 된다. 과거에도 금융기관의 무리수는 결과적으로 심각한 후유증을 낳곤 했다. 당장 신용카드 사태로 인한 고통을 생각해보자. 요즘 형편이 나아졌다고 하지만 무분별한 카드발급 행위가 얼마나 많은 사람들을 울리고 나라 경제를 어렵게 만들었는가. 보증기관의 보증서만 있으면 손실 위험이 없다고 회사 내용은 따지지도 않고 대출함으로써 신용위험 관리의 동반자 역할을 포기한 결과가 고스란히 부실로 돌아왔다. 고객의 상환 능력을 검증하기보다는 고객이 파산한 시점에서 회수 가능성만 고려하는 작금의 주택담보대출 경쟁이 우리 사회에 큰 병을 키우고 있는 것 같아 걱정이다. 지나친 가계부채 부담을 경고하는 목소리에 귀를 기울여야 하는 것도 이 때문이다. 그렇다고 주택에 대한 담보인정비율을 일률적으로 낮추는 것은 문제가 있다. 자금력이 부족하고 투기할 여력도 없는 1주택 구입자들을 곤경에 빠뜨리는 우를 범할 수 있다. 담보인정비율을 낮추기보다는 가구당 주택담보대출 최고한도(예컨대 3억원)를 설정해 차입을 통한 악성 투기를 막아야 한다. 아울러 차입한 금액 중 일부에 대해서라도 나눠서 상환하도록 허용함으로써 무리한 차입을 억제하고 고객들이 금융상황 악화에 대비하도록 해야 한다. 상환능력을 최우선으로 보고 장사하는 것이 금융의 ABC 아닌가. 실수요자에게 서비스하는 본연의 자세로 돌아가야 한다. 주택담보대출에 대한 금융기관의 윤리경영은 은행과 보험사는 물론 캐피털, 상호저축은행 등 모든 제도권 금융기관이 동참해야 한다. 그러지 않으면 어떤 곳에서 대출을 억제하면 다른 금융기관을 찾아가 돈을 빌리는 풍선효과 때문에 정책이 제대로 효과를 거두기 어렵다. 우리 사회는 항상 뒷북을 치는 게 문제다. 미리 대처함으로써 문제가 생기는 것을 막거나 최소화하지 않고 겉으로 심각하게 드러나야 야단법석을 떤다.1가구 2주택자의 모기지론 이용을 막아 주택투기 자금화를 원천 봉쇄하고 있는 주택금융공사를 벤치마킹하자. 아무리 좋더라도 탁상공론은 소용없는 경우가 많다. 현실적인 잣대와 기준을 내세워야 한다. 그래야만 설득력이 있고 시장에 먹혀드는 것이다. 이정조 리스크컨설팅 코리아 대표

노무현 대통령이 어제 중앙언론사 편집·보도국장과의 간담회에서 부동산 투기 근절을 위해 쓸 수 있는 합법적인 수단을 모두 쓰겠다고 공언했다. 이에 앞서 검찰은 투기사범과의 전쟁을 선포했으며, 국세청은 4주택 이상을 보유한 사회지도층 인사 212명에 대한 세무조사 방침을 공표했다. 올 들어 서울 강남 등지를 중심으로 한 집값 폭등세의 배후세력으로 지목되는 투기사범에 대해 세정(稅政)과 더불어 수사권까지 동원하는 등 발본색원하겠다는 의지를 분명히 한 것으로 이해된다. 일각에서는 세무조사라는 협박수단으로 집값을 잡으려 한다는 비판적인 시각이 있는 것이 사실이다. 그럼에도 지난 5년간 서울 강남지역의 아파트 매입자 60%가 3주택 이상 보유자라는 최근의 발표에서도 확인되듯 투기꾼들이 가수요를 부추겨 집값을 천정부지로 솟게 만든 것도 부인할 수 없는 현실이다. 특히 집값과 땅값 폭등은 부의 분배구조를 왜곡시키는 등 양극화의 주범일 뿐 아니라 근로의욕마저 앗아가는 ‘공공의 적’이라고 해도 과언이 아닐 정도에 이르렀다. 따라서 노 대통령의 발언처럼 법이 허용하는 한 모든 수단을 동원해서라도 투기세력은 반드시 뿌리뽑아야 한다. 우리는 그제 당정협의에서 수요억제 정책과는 별개로 강남과 신도시 등에 중대형 아파트 공급을 확대하기로 의견을 모은 점을 주목한다. 누차 지적했듯이 집값 폭등세에는 투기적 가수요 외에 보다 나은 거주 환경을 추구하는 실수요도 엄연히 존재한다. 당정이 때늦은 감이 있으나 이러한 현실적 욕구를 인정하고 공급의 물꼬를 터주기로 한 것은 잘한 일이다. 건전한 수요를 살려야만 내수 회복과 돈 흐름의 정상화에도 도움이 된다. 투기는 막되 공급은 늘리는 것이 올바른 정책 방향이다.

정부와 열린우리당이 뒤늦게나마 시장의 위기감을 감지한 것일까.‘성장잠재력의 후퇴’나 ‘부동산투기의 전국화’ 지적을 비웃던 이전의 모습과는 아주 딴판이다. 시장 일각에서 제기된 위기론을 가능성의 수준으로 ‘톤 다운’시켜 수용하는 모습이다. 한덕수 부총리 겸 재정경제부 장관은 7일 정례브리핑에서 ‘3가지 가능성’에 따른 시장의 위기 문제를 거론했다. 물론 투기심리를 제압하지 못할 경우를 전제했으나 한동안 ‘위기’의 ‘위’자만 꺼내도 ‘음모론’으로 몰며 펄쩍 뛰던 것과는 대조적이다. 한 부총리는 정부가 손을 놓으면 부동산 투기가 전국적으로 확산될 수 있는 가능성을 말했다. 강남이나 분당권에 국한된 지역적 투기라는 시각에서 벗어났다. 그는 잠재 성장력의 하락 가능성도 제기했다. 올해 성장 목표치를 5%에서 4% 안팎으로 하향 조정하면서도 재경부 관계자는 성장 잠재력에 변화가 없을 것이라고 자신했다. 주택시장의 거품과 붕괴 가능성도 조심스럽게 언급했다. 이전에는 거품이라는 표현을 아예 꺼려하며 공식적으로 거론하지 않았었다. 한 부총리는 이같은 가능성들이 전반적인 위기로 확산되면 시장에서 신뢰가 크게 떨어질 수 있다고 우려했다. 따라서 부동산 대책의 4가지 큰 방향을 ▲거래 투명화 ▲투기이익 환수 ▲공공성 강화 ▲적절한 공급대책 등으로 잡았다고 설명했다. 당에서 중대형 아파트의 공급을 확대한다고 발표한 것과 관련, 한 부총리는 “투기수요를 넘어선 실수요층에 대한 공급확대는 있어야 한다는 기본입장은 같다.”고 말했다. 투기수요 억제와 공급확대를 함께 추진한다고 강조하면서도 중대형 아파트에 대한 실수요를 공식화하지 않았던 청와대의 입장을 감안하면 이례적이다. 최근 집값 상승의 원인이 투기나 가수요에만 국한된 게 아니라 중대형 아파트에 대한 실수요가 있었기 때문이라는 시장의 지적을 당정이 받아들인 것으로 보인다. 한 부총리는 다만 중대형 아파트에 대한 공급확대가 신도시 건설 등으로 받아들여져 투기가 재연될 것을 우려,‘적절한 공급대책’이라고 우회적인 표현을 썼다.백문일기자 mip@seoul.co.kr

직장인 이모(42)씨는 6일 점심시간을 이용해 경기도 과천에 새로 구입한 아파트의 중도금을 치르기 위해 A은행 지점을 찾아 주택담보대출을 신청했다. 이전에 주택담보대출을 받은 적이 없는 이씨는 최근 발표된 주택투기지역 내 추가 대출 제한 조치가 자신과는 무관했기 때문에 대출 승인이 곧바로 날 것으로 짐작했었다. 그러나 이씨의 신용정보를 검색한 은행 직원은 “타은행 대출이 3건 있다.”며 기존에 대출을 받았던 은행들을 찾아 부채 증명서를 떼어 오라고 했다. 이씨는 “모두 신용대출이다.”고 말했지만 은행원은 “신용대출인지 담보대출인지 확인할 길이 없다.”고 일축했다.3개 은행을 모두 돌 시간이 없는 이씨는 “은행들의 전산망이 이토록 허술할 줄은 몰랐다.”면서 “대출 때문에 휴가를 내야할 판”이라고 불만을 터뜨렸다. ●허술한 전산망이 혼란 부채질 시중은행 등에 따르면 지난 4일부터 금융감독원의 주택담보대출 제한 조치가 실행되면서 ‘투기적 가수요자’들의 대출 신청은 눈에 띄게 줄어들고 있다. 금융권 관계자는 “시행 초기인 만큼 일단 은행과 수요자 모두 눈치를 보고 있는 것 같다.”고 말했다. 그러나 은행들의 허술한 전산망 때문에 실수요자들의 불편은 점점 커지고 있다. 은행들은 이달 중순으로 예정된 금감원의 현장 조사 때 ‘시범 케이스’로 걸리지 않기 위해 주택투기지역 내 담보대출을 엄격히 제한하고 있다. 대출을 받으려는 고객의 신용정보에서 약간의 대출금이라도 발견되면 일일이 부채 증명서를 요구하는 것이다. 은행연합회가 제공하는 은행간 대출 정보공유 전산망에서는 대출 여부 및 금액, 대출기관만 명시될 뿐 대출 용도가 구분돼 있지 않기 때문이다. 은행연합회 관계자는 “은행들이 대출 관련 정보를 연합회에 집중시킬 때 신용대출인지 담보대출인지를 구분시키자고 합의만 하면 용도가 구분된 자료를 제공할 수 있어 혼란은 최소화될 것”이라고 말했다. 금융연구원 임병철 박사도 “비단 주택담보대출 혼란뿐만 아니라 신용정보의 고급화를 위해서라도 대출 용도 구분과 대출 추이를 알 수 있는 정보가 구축돼야 한다.”면서 “특정 고객의 대출 유형과 기간을 알면 금융권 전체의 리스크(위험)도 크게 낮아질 것”이라고 말했다. 그러나 은행들은 고객의 대출 관련 정보가 공유되면 경쟁 은행에 우량 고객을 빼앗길 것을 우려해 꺼리고 있다. 시중은행 관계자는 “은행연합회에 정보를 제공할 때 대출 형태가 드러나는 것을 막기 위해 일부러 대출금을 일괄적으로 합산하고 있다.”면서 “상세 정보를 제공하면 우리 고객의 여신 행태는 물론 영업 전략까지 노출돼 합의가 쉽지 않을 것”이라고 밝혔다. ●은행원들의 비협조도 문제 부채 증명서를 떼주는 일선 영업점 직원들의 불성실한 자세도 실수요자들을 힘들게 하고 있다. 다른 은행에서 대출받으려는 고객에게 굳이 성심성의껏 증명서를 발급해줄 이유가 없다는 얘기다. B은행 분당지점 직원은 “가뜩이나 지점 직원수가 줄어드는 상황에서 부채 증명서까지 떼어주는 업무가 추가됐다.”면서 “다른 은행에서 대출받기 위해 우리의 증명서를 원하는 고객들의 민원은 업무처리 순위에서 맨 끝으로 밀릴 수밖에 없다.”고 말했다. 한편 금융감독원은 은행연합회 등과 함께 금융 관련 전산망을 보완할 계획이지만 과연 실현가능한지 여부에 대해서는 확신을 갖지 못하고 있다. 금감원 관계자는 “정보망을 제대로 구축하려면 대출 유형별 구분은 물론 어떤 지역에서의 대출인지와 동·호수까지 모두 새로 구축해야 한다.”면서 “엄청난 돈과 많은 시간이 필요할 것”이라고 말했다. 시중은행 관계자는 “금감원의 지시가 없는 한 은행들이 알아서 상세 정보를 밝힐 이유가 없다.”면서 “모든 금융기관이 신규 대출자는 물론 기존 대출자들의 정보까지 다시 구축하기는 사실상 불가능하고, 가구별 정보 구축은 더더욱 힘들다.”고 밝혔다. 이창구기자 window2@seoul.co.kr

정부의 일관성없는 ‘플러스 옵션제’정책이 아파트 분양가 상승을 부추긴다는 지적을 받고 있다. 동시에 정부가 주택업계의 요구에 굴복, 슬그머니 일부 품목을 플러스 옵션 대상에서 제외시킴으로써 아파트 실수요자들의 선택권을 박탈했다는 비난의 목소리가 높다. 건설교통부는 플러스옵션제 변경 등의 내용을 담은 주택공급규칙을 개정, 이달부터 시행에 들어갔다고 4일 밝혔다. 건교부는 바뀐 공급규칙에서 홈네트워크시스템, 시스템 냉방기, 바닥재 등을 플러스옵션제에서 제외시켜버렸다. 주택업계 요구를 반영한 결과였다. 플러스옵션제는 분양가 산정시 가구·위생용품·가전제품 등은 제외한 상태에서 입주자가 원할 경우에만 별도로 계약하는 제도. 지난해 1월14일 도입됐다. ●주택업계 손들어 줘 바뀐 공급규칙은 홈네트워크시스템, 바닥 마감재, 시스템에어컨, 싱크대, 욕조 등을 플러스옵션 대상에서 제외, 주택업체가 임의로 옵션계약없이 분양가에 포함시켜 분양할 수 있도록 했다. 지금까지 이들 제품은 플러스옵션제에 포함돼 있어 입주예정자들과 잦은 분쟁의 대상이었다. 특히 시스템에어컨의 경우 전에 살던 집의 냉방기를 사용하려는 입주예정자와 자신들의 사양을 선택할 것을 요구하는 주택업체 사이에 단골분쟁 품목이었다. 이에 따라 주택업계는 한국주택협회 등을 통해 규제개혁위원회에 이들 품목을 플러스옵션제에서 빼줄 것을 요구해왔다. 건교부 관계자는 “시스템에어컨이나 바닥재 등을 플러스옵션제에서 빼달라는 주택업계의 요구를 규제개혁위원회가 수용한 것”이라면서 “다만 TV나 냉장고 등 가구제품과 위생용품은 플러스옵션제를 그대로 유지키로 했다.”고 말했다. 올 가을 용인지역 아파트 입주를 앞둔 최모(46)씨는 “주택업체들의 입장만 반영해 이들 품목을 플러스옵션제에서 제외시킴으로써 분양가가 더 크게 오를 것이 불을 보듯 뻔해졌다.”고 말했다. 주택업계는 이들 품목이 분양가에 포함될 경우 40평형 기준으로 2000만∼3000만원가량 분양가 인상요인이 생길 것으로 추정하고 있다. ●폐지에서 존속으로 오락가락 당초 건교부는 지난 4월 플러스옵션제를 폐지키로 했었다. 그러나 이에 대한 비판론이 일면서 일부 품목은 존속, 일부 품목은 제외하는 쪽으로 방침을 바꾼 것으로 알려졌다. 그러나 이처럼 방침을 바꿔 정작 이달부터 시행에 들어갔지만 바뀐 내용에 대한 자료를 배포하는 등의 조치를 취하지 않았다. 한 시민단체 관계자는 “다른 사안은 정부가 나서 적극적으로 홍보를 하면서도 옵션제 변경내용은 제대로 알리지 않았다.”면서 “고의성이 있다는 느낌이 들 정도”라고 꼬집었다. 소비자문제를 연구하는 시민의 모임 김자혜 사무총장은 “플러스옵션제가 분양가를 낮추고 소비자의 선택폭을 넓히자는 것인데도 이번 조치로 오히려 소비자의 선택폭이 줄고, 분양가만 올라가게 생겼다.”며 보완책 마련이 시급하다고 말했다. 한편 플러스옵션제의 경우 판교신도시 등 택지지구 등에 적용하는 분양가상한제아파트(전용면적 25.7평 이하)에는 적용되지 않는다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

‘투기수요냐, 실수요냐.’집값 상승의 원인을 놓고 정부내에서 적잖은 논쟁이 벌어지고 있다. 진단에 따라 8월 말에 나올 부동산 대책도 달라질 만큼 논쟁의 향방에 귀추가 주목되고 있으나 접점을 찾기가 쉽지 않을 것이라는 전망이다. 정부 고위관계자는 3일 “최근 발표된 부동산 대책을 살펴보면 공급확대보다 수요억제쪽에 상당히 치중된 점을 알 수 있다.”며 “실수요 측면을 무시한 이같은 정책은 단기적인 효과를 거둘 수 있으나 장기적으로 시장의 반발을 살 수 있다.”고 경고했다. 국세청의 다주택자에 대한 세무조사나 금융감독위원회의 투기지역내 담보대출 제한 등은 집값 상승의 주범을 무조건 ‘투기수요’로만 보겠다는 현 정부의 의지 표명이다. 한덕수 부총리 겸 재정경제부 장관이 지난주 1가구 다주택자에 대한 보유세 중과 등의 방침을 거듭 밝힌 것도 같은 맥락이다. 그러나 정부내 다른 고위관계자는 집값 상승의 ‘진원’은 판교 신도시로,‘시장의 실패’가 아닌 ‘정책의 실패’에 있다고 말했다. 판교는 중대형 아파트에 대한 실수요를 충족시키기 위해 탄생했는데 저소득층과 서민층 위주의 주택정책이 강조되면서 ‘시장내 수급전망’이 틀어지기 시작했다는 것. 산업자원부와 건설교통부 관계자는 “강남에서 고밀도 규제완화가 쉽지 않은 만큼 서울 외곽에 기존의 신도시와 성격이 다른 ‘고급형 베드타운’을 짓자는 게 정책적 판단이었다.”며 “그러나 지금은 공공개발까지 거론되는 등 판교건설의 취지가 사라졌다.”고 말했다. 판교에 소형 임대주택의 공급비율이 높아지고 중대형 아파트의 분양시기가 늦춰지면서 판교만 바라보던 상당수 중산층들이 분당 등 주변지역으로 눈을 돌린 게 최근 발생한 ‘부동산 대란’의 주범이라는 것. 주택정책을 주관하는 건교부는 이같은 실수요가 존재하기에 아직도 공급확대가 ‘원초적 해법’이라는 데 주저하지 않는다. 추병직 건설교통부 장관이 지난달 10일 신도시 추가 건설을 밝혔다가 이틀만에 번복한 것은 분배정책을 강조하는 참여정부의 ‘실세’에 제동이 걸렸기 때문이라는 뒷말이 무성하다. 한 부총리도 같은 날 쾌적한 주거환경을 위한 추가적인 신도시 건설에 동조했다가 이후 공급확대의 ‘톤’을 점차 낮춰왔다. 정부 관계자는 “교통난을 해결하기 위해 지하철을 뚫으면 완공될 때까지 교통체증은 더 늘게 마련”이라며 “그러나 이같은 문제로 지하철 건설을 미루면 교통문제는 영원히 해결할 수 없다.”고 강조했다. 신도시 건설로 주변 집값이 상승할 수 있으나 어디까지나 단기적 문제이며 해결책은 시장에 맡겨야 한다는 논리다. 정부내 공급확대론자들은 공공개발론에도 반대한다. 개발이익을 환수, 분양가를 낮추겠다는 의도이지만 아파트의 질적인 하락으로 이어져 실수요층이 외면하거나 나중에 재건축 등을 위한 ‘투기의 장’으로 전락할 수 있다는 것. 반면 청와대와 재경부 등은 공급확대는 장기적으로 추진할 사항이지만 우선은 투기수요로 인한 ‘시장의 불안’을 해소하는 게 급선무라고 생각한다.‘중산층의 실수요’라는 표현도 따져보면 ‘투기를 위장한 가수요’에 불과하다고 본다. 강남권 아파트의 취득자 10명 가운데 6명이 3주택 이상 보유자로 드러난 게 이를 반영하지 않느냐는 시각이다. 정부 고위관계자는 “부동산 대책마련을 위한 당정기획단이 이같은 시각차를 좁히기 위해 거의 매일 회동하고 있다.”며 “그러나 당·정·청 및 부처내 ‘파워게임’과도 무관치 않은 데다 시장에 투기수요와 실수요가 혼재해 이를 구분한 정책을 마련하는 데에는 한계가 있을 것”이라고 지적했다. 백문일기자 mip@seoul.co.kr

2차례 이상 주택담보대출을 받은 사람이 서울 강남 등의 아파트를 담보로 신규 주택담보대출을 받으려면 기존 대출금을 모두 상환해야 한다. 금융감독 당국은 지난달 30일 발표한 주택담보대출 제한 조치의 적용을 두고 금융권 등에서 혼란이 빚어지자 3일 구체적인 적용사례를 담은 설명자료를 배포했다. 금감원 인터넷 홈페이지(fss.or.kr)에서 확인할 수 있다. 세부 내용을 문답풀이로 알아본다. ▶주택담보대출 제한 조치는 아파트 담보대출에만 적용되나. -투기·비투기 지역을 불문하고 아파트, 주상복합아파트, 단독주택, 연립주택, 다세대주택 등을 담보로 1차 대출을 받은 뒤 새로 전국 45개 주택투기지역의 아파트와 주상복합아파트를 담보로 대출받을 때 적용된다. 기존 대출이 있어도 투기지역의 단독주택, 연립주택에 대해선 신규 대출이 가능하다. 비투기지역이라면 아파트 담보대출도 허용된다. ▶주택담보대출을 받은 뒤에는 모두 추가 대출을 받을 수 없나. -한차례 대출받은 사람이 서울 강남 등의 아파트를 담보로 신규 대출을 받으려 한다면 실수요자 보호를 위해 1년 안에 상환하겠다고 은행측과 약속한 뒤 신규 대출을 받을 수 있다. 그러나 2주택 이상인 경우엔 상환 약속으로는 안되고 기존 대출금을 모두 갚아야 추가 대출이 가능하다. ▶중도금 대출에도 적용되나. -거의 동일하다. 중도금 대출도 모두 갚아야 신규 담보대출이 가능하다. 다만 거꾸로 기존 대출이 주택담보대출이고 투기지역에서 새로 받을 대출이 중도금 대출이라면 기존 담보대출을 모두 갚거나, 신설 아파트의 소유권 이전 등기가 이뤄진 뒤 1년 안에 기존 대출을 모두 상환한다는 약속을 하면 중도금 대출을 받을 수 있다. ▶이주비 대출도 마찬가지인가. -이주비 대출은 대출한도가 낮아 이번 제한 조치와 무관하다. ▶투기지역 아파트를 담보로 받은 주택담보대출이 담보인정비율(LTV) 범위에서 잔액이 남아 있고, 추가로 비투기지역의 아파트로 주택담보대출을 받은 사람이 먼저 받은 주택담보대출에 대해 증액 대출을 신청한다면. -투기적인 요소가 있기 때문에 비투기지역의 주택담보대출을 모두 갚아야 증액이 가능하다. ▶타인 명의의 주택을 제3자담보로 대출받은 사람이 투기지역의 아파트로 신규 대출을 받을 수 있나. -배우자·자녀 등 제3자 담보 형식으로 이뤄지는 대출에 대해서도 본인에 준한 규정을 모두 적용한다. 다만 한 세대 안의 타인 명의 대출 여부는 현재 금융전산망으로 확인할 수 없어 국세청 등의 추가 협조가 필요하다. ▶투기지역 아파트를 담보로 기업자금 대출은 가능한가. -지난 1일 이전에 취득한 투기지역 아파트를 담보로 한 기업자금 대출은 가능했다. 그러나 이것도 자금 용도를 점검해 다른 용도로 전용된 사실이 드러나면 대출금을 회수한다.2일 이후에 취득한 투기지역 아파트를 담보로 한 기업자금 대출은 불허된다. 김경운기자 kkwoon@seoul.co.kr

‘밀린 주택담보대출 무조건 승인하라.’ 오는 4일부터 주택투기지역 내 아파트를 담보로 추가 대출을 받을 수 없게 하는 내용의 주택담보대출 규제방안이 발표된 지난 30일과 1일 시중은행들은 막판 ‘밀어내기식 대출’에 열을 올렸다. 특히 투기지역의 아파트 구입을 노리는 투기꾼들의 대출이 집중적으로 이뤄진 것으로 알려졌다. 2일과 3일에는 은행이 업무를 보지 않기 때문에 1일 은행 점포들에는 고객들의 주택담보대출 관련 문의가 끊이지 않았다. 은행원들은 본부의 지침에 따라 그동안 미뤘던 대출을 승인해 주느라 하루종일 부산하게 움직였다. ●고객들 대출 문의전화 빗발 투기지역인 경기도 분당의 A은행 지점은 지난달 30일 평소보다 5배나 많은 30건의 주택담보대출을 승인해줬다. 그동안 심사를 미뤘던 대출 요청을 밤늦게까지 심사해 모두 승인해줬다. 지점 관계자는 1일 “어제는 밀렸던 대출을 모두 처리한 만큼 오늘은 과거에 대출 문의만 했던 고객들에게 전화를 걸어 당장 대출 신청을 하라고 안내하고 있다.”고 말했다. 서울 강남의 B은행 지점도 사정은 비슷했다. 언론 보도를 접한 고객들의 문의와 상담에 직원들은 아침부터 눈코뜰새 없이 바빴다. 지점장은 “어제 평소보다 20건 이상 많은 32건의 담보대출을 승인해준 데 이어 오늘도 어제와 비슷한 수준의 승인이 이뤄졌다.”고 말했다. 실제로 30일 시중은행들의 주택담보대출 잔액은 전날보다 1000억원 이상씩 폭증했다. 국민은행의 주택담보대출 잔액은 지난달 29일 35조 3017억원에서 30일 35조 4376억원으로 1359억원 늘어났다. 우리은행도 30일 14조 4892억원의 잔액을 기록, 전날보다 1428억원이나 증가했다. 제일은행도 하루새 1255억원 늘어났다. 최근 대출 초기에 금리를 낮춰주는 할인제도를 폐지하기로 한 하나은행과 신한은행도 다른 은행보다는 증가폭이 적었지만 전날보다 각각 309억원,277억원씩 늘었다. ●“대출금 대부분 투기자금” 시중은행 관계자는 “어제와 오늘 주택담보대출을 서둘러 받은 사람들은 실수요자라기보다는 투기지역에서 두세 번째 대출을 추가로 받은 사람들”이라면서 “하루새 불어난 대출금은 대부분 투기자금으로 봐도 될 것 같다.”고 밝혔다. 은행들은 특히 이번 조치가 강력한 것 같지만 사실은 실효성이 떨어진다는 점을 고객들에게 집중 설명하고 있다. 대출 건수가 본인 명의로만 집계되기 때문에 배우자나 자식, 친척들의 명의로 대출을 받으면 아무 문제가 없다는 것이다. ●‘3자대출´ 더욱 더 늘듯 시중은행 고위 관계자는 “이번 조치로 아파트 소유자가 담보를 제공하고, 다른 사람이 대출을 받아 이를 소유자에게 건네는 ‘제3자 대출’이 더욱 늘어날 것”이라고 내다봤다. 이 관계자는 “주택대출 규제는 빠져나갈 구멍이 너무 많아 부동산가격 안정에 별 도움이 안 되며, 유일한 방법은 양도소득세 중과세밖에 없다.”고 주장했다. 이창구기자 window2@seoul.co.kr

8월 중 발표될 부동산 대책에는 어떤 내용을 담아야 할까. 노무현 대통령이 깜짝 놀랄 만한 대책을 마련하겠다고 천명한 이상 강력한 처방이 나올 것으로 기대된다. 부동산 전문가들은 이 기회에 투기의 뿌리를 잘라낼 수 있는 근본 대책을 마련해야 한다고 주장했다. 차별화·양극화를 막기 위해 규제·거래억제 중심의 부동산 정책보다는 시장 기능을 회복시키는 대책도 주문했다. ●거래 투명성 확보, 불로소득 차단해야 전문가들은 무엇보다 거래의 투명성을 확보, 불로소득을 철저히 환수할 수 있는 장치가 마련돼야 한다고 입을 모은다. 투명성 확보의 첫 수단으로는 실거래가 확보를 꼽았다. 거래는 자유롭게 보장하되 부동산을 사고파는 사람이 실거래가를 의무적으로 신고토록 하고 이를 검증할 수 있는 시스템을 마련해야 한다는 것이다. 호가 위주의 사설 인터넷 가격 정보를 뛰어넘는, 공공기관이 운영하는 가격 통계 시스템을 갖추는 것이 시급하다. 실거래가 신고는 세금부과와 연계된 만큼 부동산중개업법뿐 아니라 세법에도 강력한 실천 규정을 마련하고, 이를 어길 경우 조세 포탈죄를 엄격히 적용하는 방안도 적극 검토해야 한다. 다음에는 투기성 거래 여부를 가려내 실거래가를 적용한 고율의 양도세를 물려야 한다고 입을 모은다. 단타 거래나 1가구2주택 이상 주택 거래, 이용목적에 맞지 않는 땅 구입자에게는 높은 양도세를 매겨야 한다는 것이다. 1가구1주택 양도라도 ‘이익 있는 곳에 과세 있다.’는 원칙을 적용하되, 실수요자에게는 공제혜택을 줘 사실상 비과세 효과를 보도록 하면 된다. 장희순 강원대 교수는 “실거래가를 기반으로 예외없는 양도차익을 환수하면 당장은 엄청난 반발이 따르겠지만 투기 심리의 싹을 자를 수 있을 것”이라고 말했다. ●거래 활성화로 시장기능 살려야 전문가들은 원활한 거래를 촉진하는 정책도 주문했다. 기존 주택 거래가 활성화되면 신규 주택 공급 이상의 효과를 가져올 수 있다고 말한다. 호가만 뛰고 거래는 이뤄지지 않는 비정상적인 현상을 막고, 신규 주택시장도 활성화시킬 수 있다는 판단에서다. 부동산 투자를 무조건 죄악시하거나 비도덕적인 행위로 몰고가는 처방은 바람직하지 않다. 투자 이익에 대해 공정하고 예외없는 환수 대책을 마련하는 것이 시장을 옥죄는 정책보다 우선돼야 한다. 이를 위해 부동산을 사고팔 때 내는 세금을 줄여주는 것이 필요하다. 취득·등록세가 1.5% 인하됐어도 과표가 시가표준액에서 기준시가로 2∼3배 올랐기 때문에 세부담은 오히려 늘어나게 된다. 지방 세수 확보는 다른 차원에서 접근해야 한다. 지자체 등의 반발을 우려, 세정을 다잡지 못하면 부동산 투기 심리를 차단할 수 있는 기회를 잃게 된다. 조세 저항은 세율을 조정하지 않은 채 실거래가를 적용, 과표만 상향조정하거나 과세 형평성을 잃었을 때 발생한다. 유예기간을 둬 양도세 부담을 완화, 거래를 활성화하는 방안도 검토해 볼 수 있다. 다만 실거래 신고는 예외를 줘서는 안된다. ●수급 불균형 해소와 동시에 공급 확대 최근의 부동산투기는 절대적으로 공급이 부족해서 생기는 현상이 아니다. 서울 강남 재건축 문제도 규제만 한다고 해결되지 않는다. 지역 실정에 맞는 시장기능을 인정하는 동시에 수요를 분산시킬 수 있는 대책, 예컨대 강북 개발 등을 활성화하는 방안을 검토해야 한다. 김현아 건설산업연구원 부연구위원은 “총량 확대 정책보다는 지역적 수요에 맞는 주택정책을 제시해야 한다.”고 밝혔다. 치솟는 분양가도 어떤 식으로든지 손을 대야 한다. 공영개발 방식을 확대, 개발이익을 적극 환수하는 것도 한 방법이겠지만 업체를 몰아 붙이거나 경제논리를 무시한 감정적 대응은 자제해야 공감을 얻는다. 주택 개발 과정의 투명성을 확보하는 차원에서 개발업체가 수긍하는 분양원가 공개나 분양가 상한제 도입을 적극 검토해 볼 수 있다. 아울러 인하된 분양가로 공급된 주택에서 시세차익이 발생, 투기를 불러오는 악순환을 막기 위한 투자이익 환수방안이 함께 마련돼야 효과를 거둘 수 있다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

현재 주택담보대출을 받고 있는 사람은 오는 4일부터는 주택투기지역에서 추가 주택담보대출을 받을 수 없게 된다. 또 보험·저축은행 등 제2금융권의 주택담보인정비율(LTV)이 현행 70%에서 60%으로 낮아진다. 금융감독위원회와 금융감독원은 30일 이같은 내용의 ‘부동산시장 불안정에 대응한 주택담보대출 리스크관리 강화방안’을 발표했다. 방안에 따르면 동일인이 현재 투기지역 여부에 관계없이 주택담보대출을 한 건이라도 받고 있으면 투기지역에서 아파트 등 주택담보대출을 새로 받을 수 없게 된다. 투기지역은 서울의 강남, 송파, 서초구 등 12개구와 경기도 수원, 성남, 고양, 파주시 등 18개 지역을 포함해 모두 45개 지역이다. 그러나 현재 담보대출을 받고 있더라도 비(非)투기지역에서는 신규 담보대출을 받을 수 있다. 또 거주 목적의 실수요자는 기존 담보 대출금을 1년 안에 갚는 조건으로 투기지역의 주택을 담보로 대출받을 수 있다. 다만 기존 대출금을 갚지 못하면 신규 대출금을 상환해야 한다. 금감위와 금감원은 또 투기지역의 시가 6억원 초과 아파트 담보대출 LTV도 만기 10년 초과의 경우 60%에서 40%로 낮추기로 했다. 금감위 이우철 상임위원은 “7월 중순에 은행, 보험, 저축은행에 대한 특별 현장점검을 해 규정을 어긴 금융기관이 적발되면 엄중조치할 계획”이라고 밝혔다. 김경운 이창구기자 window2@seoul.co.kr

“균형 발전방안이 아닌 부동산 가격의 평준화를 위한 제도입니다.” 공공기관 이전으로 예상되는 지방 부동산의 가격상승을 우려해 나온 말이다. 공공기관 이전 과정에서 지방까지 투기붐이 조성될 것을 걱정하는 목소리가 높다. 공공기관 이전이 주변지역의 땅값·집값까지 들썩이게 하고, 온 국민의 관심과 돈이 부동산에 몰리면 공공기관 이전으로 얻는 효과보다 잃는 게 더 많을 수 있다. ●들썩이는 지방 부동산 지난 24일 공공기관 이전 계획 발표 뒤 각 지방 주민들의 화제는 과연 공공기관의 구체적 입지가 어디냐는 것이었다. 입지를 알아야 미리 땅을 사둘 수 있기 때문이다. 이전 계획이 발표되자 ‘떴다방’과 기획부동산 등이 부쩍 활기를 띠기 시작했다. 이미 기업도시 등을 호재로 재미를 본 이들이지만 이번에 공공기관 이전 계획 확정 발표를 또 한 차례 기회로 여기고 있다. 실제로 서울 광장동에 사는 신모(39)씨는 “평소 분양권 거래 등을 통해 알고 지내던 중개업자로부터 땅 매입 권유를 받았다.”면서 “공공기관 이전에 따른 부동산 시장의 후폭풍이 만만치 않을 것 같다.”고 말했다. 이같은 현상은 해당 지역에서 더욱 심각하다. 전남 장성의 경우 200만평 규모의 혁신도시가 들어선다는 소문이 돌면서 한때 평당 5만원 했던 땅값이 15만원대로 올랐다. 매물도 사라졌다. 전북이나 강원 등도 이미 기업도시나 혁신도시 입지로 거론되는 지역의 땅값이 천정부지로 치솟고 있다. ●지역주민 피해 우려 정부는 균형발전을 위해 공공기관을 지방에 이전키로 했지만 부동산 가격이 급등하면 균형발전을 통해 얻는 이득보다 실이 많을 수도 있다. 땅값이 오른 혁신도시 지역과 그렇지 않은 곳의 지역내 불균형 개발이 문제가 될 수 있다. 또 부동산 가격의 상승은 궁극적으로 생산비용을 높여 국가경쟁력을 떨어뜨릴 수 있다. 현재 지방 요지의 부동산은 서울 등의 외지인들에게 상당수가 넘어간 상태다. 정부가 땅값이 올랐다고 규제를 가하기 시작하면 그 피해는 고스란히 현지 주민들에게 돌아갈 수밖에 없다. 땅값 상승은 12조원으로 추정되는 공공기관 이전 비용을 큰 폭으로 늘어나게 할 수도 있다. ●부동산 대책 먼저 수립해야 정부는 지방 부동산 가격 상승 문제를 해소하기 위해 입지 선정 전 예상 후보지와 주변지역을 토지거래허가구역, 토지투기지역 등으로 지정, 투기수요를 철저히 차단한다는 방침이다. 그러나 이 정도의 대책으로는 뛰는 부동산 가격 상승을 막기에 역부족이다. 집값·땅값 상승세가 전국에서 동시다발적으로 발생하면 투기지역이나 토지거래허가구역과 같은 제도로는 대처할 수 없다. 따라서 강력한 투기단속과 함께 개발이익 환수장치 등의 대책이 시급히 마련돼야 한다. 또 투기지역내 토지거래 행위에 대해 양도소득세에 탄력세율을 적용, 차익의 30∼50%를 환수하는 방안도 적극 검토해야 한다. RE멤버스 고종완 대표는 “이전계획이 구체화되기 전에 양도세 탄력세율을 도입하고, 토지거래허가제도를 엄격히 적용해 실수요 외에는 토지 취득이 어렵도록 해야 한다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

직장생활 12년차인 장모(38)씨는 요즘 주말마다 서울 근교를 헤집고 다닌다. 가족 나들이를 겸하지만 주목적은 돈이 될 만한 땅을 찾는 것이다. 그렇다고 재산이 넉넉하거나 모아놓은 비자금이 있는 것도 아니다. 대출을 끼고 서울의 비인기지역에 33평짜리 아파트를 한 채 장만한 게 전부다. 월급은 400만원 정도다. 장씨는 1∼2년 전만 해도 아내가 부동산 얘기를 꺼내면 “쓸데없는 생각 하지 말라.”고 구박했다. 하지만 최근 집값이 치솟는 강남권이나 분당권 얘기를 듣고선 생각이 달라졌다. 가만히 있다간 나만 바보 되는 게 아닌가 하는 생각이 들었다. 괜찮은 땅만 있다면 대출을 더 받아서라도 사겠다며 지금은 장씨가 더 설친다. 직장인들의 주말 ‘땅 쇼핑’ 열기가 뜨겁다. 주5일 근무제로 이틀간 쉬면서 하루 정도는 부동산 재테크에 할애할 여유가 생긴 영향도 크다. 아파트에 비해 상대적으로 값이 싼 그린벨트 지역이나 경기 중부지역의 임야와 잡종지, 서울 강북지역의 뉴타운 후보지 등을 주로 찾는다. ●직장인들 “이제 남은 것은 땅뿐” 내집마련정보사 함영진 팀장은 26일 “직장인들을 100% 실수요자로 보긴 어렵지만 과거보다 부동산에 대한 관심과 실제 거래하는 사례가 늘고 있다.”면서 “지난해까지는 아파트 매매가 주종을 이뤘으나 지금은 땅에 대한 관심이 높아지고 있다.”고 말했다. 그는 최근의 땅 투자는 이른바 ‘복부인’이 주도했던 과거와 달리 재테크 차원에서 직장인들이 적극 나서고 있으며 이는 집값 상승과 맞물려 직장인들 사이에 ‘부동산 불패신화’가 다시 만연하기 때문이라고 지적했다. 서울공항 이전설과 함께 신도시 건설계획이 흘러나오면서 서울 강남의 그린벨트권을 찾는 직장인들도 많다. 내곡∼분당 고속도로 주변의 그린벨트 지역에서 P중개업소를 하는 최모(57)씨는 “전답을 끼고 1000평 안팎의 땅을 찾는 직장인들이 많다.”면서 “낡은 집을 증축해 거주할 수 있는 장점이 있는데다 장기적으로 그린벨트 해제를 염두에 두고 직장인 여럿이 공동투자하려는 것 같다.”고 말했다. ●그린벨트에서 임야와 잡종지까지 관심 부동산 전문가들은 현장을 찾아 꼼꼼히 확인만 하면 주식투자보다 자산가치가 폭락할 가능성이 적다는 점도 ‘유리지갑’의 직장인들을 부동산 투자로 이끄는 요인이라고 분석한다. 목이 좋은 지역의 임야나 잡종지를 산 뒤 일부 개간하거나 건물을 세우면 지목이 대지로 바뀌는 동시에 땅값이 뛰는 점을 활용하려는 직장인들이 적지 않다. 한국토지공사에 따르면 올들어 땅을 중심으로 한 부동산 거래가 크게 늘었다.1,2월 중 평균 거래가 1000건을 밑돌았던 경기도 가평은 4월에 1187건, 연천은 1513건으로 50% 이상 늘었다. 이천은 1월 1400건에서 4월에는 2165건으로 54%, 광주는 790건에서 1255건으로 58%나 뛰었다. 평택도 1550건에서 2412건으로 55% 증가했다. 반면 아파트가 많은 용인은 7805건에서 7169건으로 줄었다. ●뉴타운으로 U턴 현상도 맞벌이를 하는 30대 여성 한모씨는 주택공급 확대 차원에서 강북 뉴타운 개발이 앞당겨질 것으로 보고 주택담보대출을 활용, 마포구 염리동 재개발지구의 다세대주택을 살 생각을 하고 있다. 회사원 김모(40)씨는 이달 초 형제 4명과 함께 경기 포천에 평당 40만원대의 땅 400평 가까이를 1억 5000만원에 샀다. 당초 기업도시 예정지구인 충주의 땅을 사려고 했으나 매물이 없자 경기 북부지역으로 관심을 돌렸다. 경기도 광주지역은 하루가 다르게 논이 주말농장용 등 밭으로 바뀌고 있다. 초월읍 대쌍령리 지역에서 논농사를 하는 김모씨는 “지난주에도 논 800평이 외지인에 팔렸다.”면서 “최근 논을 팔라고 권유하는 부동산업자들이 계속 늘고 있다.”고 말했다. 경기도 파주 M부동산 관계자는 “올들어 주말에 직장인 부부가 함께 와서 투자상담을 하는 사례가 많아졌다.”면서 “그러나 값이 싸면서 투자가치가 높은 것만 찾는 이들이 많아 거래가 성사되는 비율은 찾는 횟수만큼 높지는 않다.”고 말했다. 백문일 전경하 장세훈 기자 mip@seoul.co.kr

2년 이상 해외에서 체류할 수 있는 취업비자 등 장기비자가 없더라도 일시 체류 목적의 관광비자만으로도 해외부동산을 구입할 수 있게 된다. 관광비자는 통상 6개월까지 체류할 수 있다.24일 재정경제부와 한국은행에 따르면 오는 7월1일부터 해외에서 부동산을 구입할 때의 기준 요건인 ‘2년 이상 거주 입증’ 항목을 실수요자들의 편의를 위해 탄력적으로 운영키로 했다. 예컨대 거주자가 6개월 관광비자를 획득해 출국하더라도 현지에서 비자를 2년 이상으로 연장하거나 취업 또는 유학 비자로 변경할 의사가 분명할 경우 2년 체류 목적으로 인정하겠다는 것이다. 당국은 특히 유학생 자녀를 둔 부모는 본인이나 배우자가 2년 이상 해외 체재를 입증하기 어렵더라도 자녀의 취학 증명서를 바탕으로 부동산 투자를 허용한다는 방침이다. 비자 연장 대신 국내 복귀후 재출국하는 방식으로라도 자녀를 돌볼 수 있게 한다는 것이다. 다만 해외부동산을 취득했다가 당초의 ‘2년 거주’ 조건을 채우지 못할 경우 부동산을 즉각 처분해 회수하도록 했다.2년 거주 조건을 채운 뒤 처분할 경우에는 일정기간 유예기간을 두기로 했다.주병철기자 bcjoo@seoul.co.kr