하반기에 아파트 사야 하나. 분양받으려면 어디가 좋을까. 미분양·미계약 증가, 대출 규제, 금리 인상, 보유세 강화 등 각종 규제로 하반기에도 부동산 시장은 약세가 점쳐진다. 하반기엔 ‘8·31대책’‘3·30대책’ 후속 조치가 시행에 들어간다. 다주택자들이 대폭 강화된 세금 고지서를 받아들게 되면 급매물도 쏟아질 것으로 보인다. 단기 시세 차익을 노린 투자는 빛을 내지 못할 것으로 기대된다. 실수요자도 한가지 방법만 고집할 것이 아니라 다양한 방안의 내집마련 전략을 세울 필요가 있다. ●청약통장은 택지지구 아파트 등에 청약통장을 가지고 있다면 판교, 용인 등 인기 지역이나 ‘강북U턴 프로젝트’ 호재를 안은 도심 재개발 물량을 눈여겨 봐야 한다. 미분양이 늘고 있어 신도시를 제외한 택지개발지구나 일반 단지들은 통장 없이도 분양받을 수 있기 때문이다. 이달에 청약부금 및 전용면적 25.7평 이하 소형 평형 청약예금 가입자를 상대로 분양하는 도심 물량으로는 현대건설의 종로구 숭인5구역 재개발 물량과 삼성건설의 동대문구 답십리동 일대 전농 재개발 물량 등이 있다. 현대건설은 숭인5구역에서 총 288가구 중 112가구를 일반분양한다. 평당 분양가는 25평형이 1060만원,33평형이 1300만원선. 삼성물산은 전농 재개발 물량 총 472가구 중 24∼42평형 308가구를 일반분양한다. 분양가는 평당 900만∼1000만원 수준으로 알려졌다. 전용면적 25.7평 초과 청약예금 가입자라면 서울 충무로4가 충무로자이 등에 청약해 볼만하다. GS건설 충무로 중구청 인근에서 주상복합 충무로 자이 273가구를 일반분양한다. 청약은 5일부터다. 이밖에 하남 풍산지구나 인천 송도신도시 물량도 눈여겨 봐야 한다. ●미분양 아파트 저렴한 가격에 분양 청약통장이 없다면 미분양·미계약 아파트를 찾아보는 것도 한 방법이다. 최근 경기도 화성 향남 등에서 미분양이 나오면서 지난 6월 전국 미분양 아파트는 전월보다 2095가구 늘어난 3만 2695가구로 집계됐다. 하반기 부동산 시장이 계속 약세로 점쳐지면서 미분양·미계약 아파트 물량은 늘어날 전망이다. 미분양 아파트는 청약통장을 쓰지 않아도 되는 데다 무이자 융자, 이자후불제, 발코니 확장 등 혜택도 주어진다는 게 장점이다. 그러나 미분양된 이유가 있는 만큼 단지 규모, 교통 여건, 도심 근접성 등 실수요 목적과 발전 가능성을 두루 살피지 않으면 낭패를 볼 수 있다. 수도권 대규모 미분양으로는 서울 성북구 정릉동 현대아파트, 서대문구 북가좌동 두산위브, 경기도 부천시 송내동 대우푸르지오, 오산시 청호동 GS자이 등이 있다. 분양가 아래로 떨어진 마이너스 분양권도 같은 맥락에서 눈여겨볼 필요가 있다. ●알짜 급매물 아파트도 나온다 이 달과 9월 재산세,12월 종부세가 부과되는 만큼 연말로 갈수록 세부담을 느낀 다주택자들이 다투어 집을 처분하면서 급매물이 나올 전망이다.4·4분기까지 기다렸다가 급매물을 잡는 것도 한 방법이다. 박순신 휴앤파트너스 사장은 “실수요자 입장에서 급매물은 내집마련 기회가 될 수 있다.”면서 “10월 이후 늘어날 저가 매물을 노려볼 만하다.”고 말했다. 향후 집값이 크게 오르기도 힘든 만큼 단순 투자 목적이나 무리하게 대출을 받아 구입하는 것은 피해야 한다. 특히 사업 초기단계의 재건축은 안전진단 강화, 개발 부담금 부과 등으로 사업이 힘든 만큼 실거주를 겸한 장기 투자 목적으로 접근해야 한다. 내집마련정보사 김영진 사장은 “좋아보이는 급매물이라도 급하게 계약해선 안된다.”면서 “언제부터 나온 매물인지, 싸게 나온 이유는 무엇인지, 집에 하자는 없는지 등을 꼼꼼하게 살펴야 한다.”면서 “급매물은 일반 거래보다 빨리 이뤄지기 때문에 중개업소를 수시로 점검하는 등 세심한 주의를 기울여야 한다.”고 말했다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

#1.“무리한 고(高)성장은 미래에 부작용을 만들 수 있다. 그러나 자산성장률이 시장성장률을 밑돌면 미래 성장 동력을 잃을 수 있다.”국민은행 강정원 행장은 하반기 영업 첫날인 3일 월례조회를 통해 ‘영업력 강화’라는 화두를 던졌다. 그러나 한편으로는 무리한 고성장에 대한 부작용도 강조했다. 자산 증가와 내실 경영 사이에서 고민하는 행장의 속내를 읽을 수 있다. #2.“주택담보대출에 다시 드라이브를 걸라는 것인지, 계속 자제하라는 것인지 감을 잡을 수가 없다.”금융감독원의 주택담보대출 총량제한 규제가 풀린 이날 시중은행 지점장은 본부의 지침을 받고 “타은행 대출 상환용 대출(대환대출)을 시작하라는 것인지, 아니면 실수요자 대출만 하라는 것인지 헷갈린다.”고 말했다. 본부지침은 신규대출 제한을 푼다고만 돼 있을 뿐, 대환대출에 대해서는 언급이 없었다. ●자산 증대냐, 내실 경영이냐. 시중은행들의 하반기 영업전략에 비상이 걸렸다. 은행마다 영업전략 회의를 갖고 있지만 뾰족한 대책을 내놓지 못한다. 고민은 상반기의 공격 전략을 유지하느냐, 아니면 내실 경영으로 선회하느냐이다.‘은행 대전’에서 승리하려면 여전히 자산을 늘려야 한다. 그러나 경기 전망이 좋지 않아 자칫 대출 자산이 부실해질 우려가 있다. 더욱이 대출 금리가 급격히 올라 부실 위험성이 커졌다. 주택담보대출 총량 제한이 풀리며 고객들의 문의가 빗발치고 있지만 은행들은 어느 선까지 대출해야 할지를 놓고 고민하고 있다. 주택담보대출을 본부에서 일일이 통제해 지점별로 할당량을 정해 주거나, 아예 신규대출을 금지했던 은행들은 3일부터 이런 조치를 해제했다. 그러나 대출 경쟁의 ‘척도’인 대환대출이나 투기지역 대출은 아직 갈피를 잡지 못한다. 우리, 하나은행 등은 계속 억제시킬 방침이지만 나머지 은행들은 “오는 고객을 되돌려 보내지 않겠다.”는 입장이다. 시중은행 여신담당 부행장은 “대출 확대를 놓고 은행간 눈치 작전이 치열하다.”면서 “한 은행이 ‘드라이브’를 걸면 다른 은행들이 따라가고, 다시 금감원이 제동을 거는 현상이 반복될 것”이라고 말했다. ●하반기 전략, 은행마다 달라요. 하반기 영업전략은 처한 환경에 따라 달라질 전망이다. 국민은행은 ‘공격 경영’에 무게를 두지만 시장 상황도 고려할 예정이다. 상반기 동안 국민은행은 총수신이 2조원, 총대출금이 5조원 정도 늘었지만 자산 규모(197조원)에 비하면 만족스럽지 못하다. 강 행장은 월례조회에서 “시장에 신축적으로 대응하면서 고객의 수요를 적극 반영하는 탄력적인 영업방식을 만들어 달라.”고 주문했다. 외환은행 인수에 주력하느라 다소 차질을 빚은 영업력을 회복하는데 주력하겠지만 무리하지 않겠다는 뜻이다. 상반기 동안 총수신이 7조 8000억원, 총대출금이 무려 14조 6000억원 이상 증가한 우리은행은 속도 조절을 할 계획이다. 영업점 평가지표도 자산(대출)증가 항목에 대한 배점을 대폭 낮추는 대신 펀드, 보험, 신용카드 등의 교차판매 배점을 크게 높일 계획이다. 조흥은행과의 합병 이후 내부 추스르기에 여념이 없는 신한은행은 지난해 말에 비해 지난 6월까지 총수신이 2조 5852억원 증가하는데 그쳤다. 그렇다고 하반기에 무턱대고 공격 경영에 나설 수도 없다. 현재로서는 오는 10월9일로 예정된 두 은행의 전산통합에 주력할 수밖에 없다. 신상훈 행장은 이날 월례조회에서 “늘 앞서 있다고 자부해 왔던 수익성, 자본 적정성, 자산건전성, 생산성 등에서의 차별적 우위성이 약화되고 있다.”며 직원들을 질타했다. 외환은행 인수 실패로 코너에 몰리는 듯했던 하나은행은 ‘중국 진출’ 카드를 꺼내 들었다. 하나금융그룹 김승유 회장과 하나은행 김종열 행장은 3일 중국 지린(吉林)성 창춘(長春)시 지린대에 설치한 ‘하나금융전문과정’ 개강식에 참석해 중국 진출 전략을 밝혔다. 김 회장은 “2008년까지 중국 동북 3성(省) 지역의 현지은행 인수·합작을 통한 소매금융에 나서겠다.”고 말했다. 이창구기자 window2@seoul.co.kr

금융감독당국은 투기과열이 우려되지 않는 주택의 경우 무주택자나 1가구 1주택자 등 서민 실수요 대출이 원활히 이뤄지도록 적극 지도할 방침이다. 반면 과거 투기가 과열됐던 지역에서의 고가 아파트 담보대출 등은 계속 엄격히 감독해나갈 방침이다. 금융감독원은 2일 이같은 내용의 주택담보대출 감독방향을 세웠다고 밝혔다. 금감원은 무주택자 또는 1가구 1주택자의 최초 주택구입 및 신규분양 관련 대출에는 어려움이 없도록 지도할 방침이다.이에 따라 이미 승인 또는 상담이 끝나 전산등록된 아파트 집단대출은 차질 없이 대출받을 수 있게 됐다. 특히 지방에 새로 공급된 주택의 실수요자 대출에 대해서는 채무상환능력에 문제가 없는 범위 내에서 먼저 취급하도록 했다. 현행 주택담보비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 등 현 규제내용의 준수 여부에 대해 수시로 점검하고 위반사항에 대해서는 엄정 대처하기로 했다. 풍선효과를 미리 막기 위해 제2금융권 주택담보대출에 대한 감독도 강화된다. 한편 시중은행들은 금리상승기를 맞아 기존에 적용하던 우대금리를 폐지하고 있다. 신규 주택담보대출의 경우 양도성예금증서(CD) 금리도 오르고 있어 한달사이 대출금리가 0.6%포인트 이상 오른 셈이다. 신한은행은 근저당권 설정비를 스스로 부담하는 고객들에게 0.2%포인트 깎아주던 우대금리를 3일부터 없앤다. 영업점장 전결금리폭도 기존 0.5%포인트에서 0.3%포인트로 줄어든다.국민은행은 은행이 내주던 근저당권 설정비 0.2%포인트가량을 수요자가 내도록 할 계획이다. 우리은행도 근저당권 설정비를 내는 고객들에게 주던 대출금리 0.1%포인트 할인제도를 없앤다. 농협은 6월말부터 본부전결 승인 금리를 극도로 제한, 사실상 금리인상을 단행했다. 이에 대해 김 부원장은 “그동안 경쟁심화로 지나쳤던 금리할인 및 수수료 면제 등이 줄어들고 한국은행이 콜금리를 올렸기 때문”이라며 “금리 수준이 어느 정도 정상화되는 과정”이라고 평가했다.전경하기자 lark3@seoul.co.kr

지난 8일 우리은행 월례조회에서 황영기 행장은 “하반기 영업전략은 내실강화다. 주택담보대출 금리를 0.2%포인트 인상해 증가 속도를 조절하겠다.”고 선언했다. 지난해부터 강력하게 추진해 왔던 자산(대출) 증가를 통한 ‘자체성장’ 전략이 급선회한 것이다. 경쟁 은행들은 지난 4∼5월 시중은행의 주택담보대출 증가액 6조원 가운데 절반을 차지하며 시장을 장악해 온 우리은행의 전략 수정에 의아해했다. ●우리은행의 재빠른 행보 궁금증은 금융감독원의 주택담보대출 총액 제한 조치를 계기로 풀리게 됐다. 월례조회 당시 모든 시중은행은 금감원으로부터 건전성 감사를 받고 있었다. 경쟁 은행들이 “우리은행의 저금리 주택담보대출 때문에 단골 고객을 다 빼앗기게 생겼다.”며 아우성이던 때여서 금감원은 특히 우리은행에 주목하고 있었다. 이런 분위기를 꿰뚫고 있던 우리은행은 “6월 주택담보대출 증가액을 5000억원 수준에서 맞추겠다.”고 금감원에 먼저 제의했다. 우리은행의 5월 증가액이 1조 2800억원인 점을 고려하면 파격적인 제안이었다. 이를 계기로 금감원은 국민은행 등에는 6월 증가액을 전월 대비 50∼60% 수준으로 낮출 것을 요구했고,6월 중순까지 증가액이 많았던 농협 등에는 신규대출을 아예 금지시켰다. 그러나 우리은행의 속도 조절은 오래전에 계획된 것이었다. 우리은행 관계자는 “주택담보대출 성수기인 2∼5월까지 드라이브를 걸고, 비수기로 접어드는 6월부터는 상반기에 끌어 들인 대출 고객을 상대로 보험, 펀드, 신용카드와 연계된 크로스셀링(교차판매)에 주력하기로 돼 있었다.”고 말했다. 이에 따라 우리은행은 금감원의 ‘창구지도’ 이전인 이달 초부터 ‘대환대출’을 금지시켰고, 본부에서 전산망을 통제하며 신규 실수요자에게만 대출해 주는 프로그램을 진행시켜 왔다. 다른 은행들이 금감원의 조치 이후 허겁지겁 대출 축소에 나서 고객들의 항의를 받은 것과 대조적이다. ●“우리은행 때문에 전략 수정하게 됐다” 경쟁 은행들은 “우리은행의 ‘치고 빠지기식’ 전술에 당했다.”는 분위기다.A은행 관계자는 “상반기 주택담보대출 월별 증가액은 2000억원 정도에 그쳤다.”면서 “매월 1조원 이상씩 빨아들인 우리은행 때문에 모든 은행이 창구지도를 받는 꼴이 됐다.”고 말했다. B은행 관계자도 “본격적으로 주택담보대출을 늘리려는 판에 뜻하지 않게 내실경영으로 전략을 수정하게 됐다.”고 밝혔다. 실제로 조흥은행을 흡수한 뒤 내부 추스르기에 바빴던 신한은행이나 외환은행 인수에 실패한 하나은행 등은 이제 막 공격경영에 나설 참이었다. 금융연구원 관계자는 “금감원의 조치는 목적은 타당하나 방법에서 세련되지 못했다.”면서 “상반기에 대출 자산을 폭발적으로 늘린 우리은행이 하반기 고금리로 인한 이자수입과 교차판매 효과를 가장 크게 누릴 것”이라고 말했다. 이창구기자 window2@seoul.co.kr

㈜대명건설은 경기 하남 풍산지구에 `대명 세라뷰´를 분양한다. 37~50평형 총 97가구. 단지 밖에 실개천·산책로가, 단지 안에 생태연못이 조성된다.단지는 타원형태로 지어지며 헬스클럽, 실내골프 퍼팅장 등 입주자 전용 커뮤니티 공간이 들어선다. 각 세대는 취미생활과 개인 접견실 등으로 활용할 수 있는 `프라이빗 룸´이 마련됐으며 꼭대기 층은 전용 다락방과 옥상정원이 갖춰졌다. 판교 이후 하남 풍산지구의 마지막 물량으로, 실수요자들의 좋은 분양기회라는 게 회사 측의 설명이다. (02) 412-8990.

대출 규제 등의 영향으로 주택 시장이 거래 실종 상태에서 회복할 기미를 보이지 않고 있다. 판교신도시 분양, 지방선거, 월드컵 등을 이유로 상반기 분양 물량이 속속 하반기로 밀린 가운데 지방에서 속출한 미분양·미계약이 경기권 일대에서도 나타나면서 건설 업계의 시름이 깊어지고 있다. ●매수자 우위 시장… 아직 멀었나 집값 규제를 낳은 진앙지인 재건축은 시세보다 싸게 급매물로 나오면서 내림세가 이어지고 있다. 지난 5월말 12억원에 나왔던 서울 강남구 은마아파트 34평형은 27일 현재 11억 5000만원으로 하락한 상태다. 지난 4월말 7억원에서 계속 빠지기 시작한 개포주공 1단지 13평형의 경우 5월말부터 6억 3000만원까지 떨어져 있다. 하반기에는 거품 경고와 더블어 보유세, 양도소득세 등 세제 강화에 따른 매물이 증가할 것이란 기대가 많아 매수세가 종적을 감췄기 때문이다. 그러나 반등에 대한 기대가 여전히 남아 있어 매물이 많지 않다. 매수자 우위 시장이 되기까지는 연말 정도 돼야 판가름이 날 것이란 예상이다. 모 은행 PB팀 관계자는 “정권이 바뀌면 달라질 것이란 정책불신과 공급부족으로 인한 재상승 기대감 등이 반영되면서 굳이 아파트를 팔겠다는 사람이 많지 않다.”면서 “매수세가 없지만 매도 세력도 많지 않아 매수자 우위 시장이 되려면 시간이 더 필요하다.”고 말했다. 이에 따라 전문가들은 내집 마련을 원하는 실수요자라면 오는 10월 이후 주택 시장을 노크해 봄직하다는 의견을 내놓고 있다. ●밀린 분양 적체 심해질 듯 닥터아파트에 따르면 하반기 조합원 분양 물량을 제외한 순수 일반분양 물량은 모두 28만 7000가구로 상반기 분양 물량인 9만 4000가구 보다 3배 이상, 전년 동기(12만 1000가구) 보다 두 배 이상 많다. 대형 주택건설업체 모임인 한국주택협회에 따르면 대형 건설업체 공급 물량만 21만 4787가구다. 그러나 과연 계획대로 분양이 이뤄질지는 미지수다. 분양 물량이 이처럼 많은 것은 상반기 물량이 적체된 때문이다. 더욱이 분양 물량의 상당수가 미분양으로 남아 있다. 업계는 상반기에 22만여가구를 분양할 계획이었으나 8만가구 정도만 분양을 마쳤다. 이 중 1순위에서 청약을 마친 물량은 14%(1만 1493가구)에 불과하다. 지방만 놓고 보면 더욱 참담하다. 상반기 중 총 5만 7454가구를 분양했으나 1순위 마감은 2.2% 수준인 1278가구다. 미분양이 수두룩하다보니 계약금을 2∼3%만 받거나 중도금 대출 무이자를 제공하는 등 ‘울며겨자 먹기식’ 밀어내기는 하나의 트렌드가 됐다.GS건설이 경남 김해 진영에서 지난해 10월 분양한 자이의 미분양 물량은 40%. 발코니 새시 설치와 확장 공사비를 500만원 정도 깎아주고 있다. 화성 향남에서 분양 중인 우방의 경우 안방 발코니를 무료로 확장해 준다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

세계 각국이 과잉 유동성의 부작용을 차단하기 위해 앞다퉈 금리 인상에 나서고 있다. 한국도 예외가 아니어서 정책금리(콜금리)와 양도성예금증서(CD) 금리 등의 시중금리, 은행들의 주택담보대출 금리가 일제히 오르고 있다. 여기에다 금융감독 당국이 시중은행에 ‘창구지도´라는 비시장적 주택담보대출 제한 조치를 가하고 있어 대출 수요자들을 혼돈에 빠뜨렸다. 전문가들은 현재 금리를 둘러싼 환경을 ‘인상 기조 속 불확실성 확대´로 요약한다. 이 같은 불안한 금리 상승기에는 여윳돈은 짧게 굴리고, 부동산 투자에는 극히 신중할 필요가 있다. ●주택담보대출 급감, 실수요자 주택대출 정말 안되나 금융감독원이 주택대출 증가액을 일정 규모로 제한하는 창구 지도에 나섬에 따라 시중은행의 주택담보대출 증가세는 크게 둔화되고 있다. 우리은행의 지난 23일 현재 주택담보대출 잔액은 23조 9946억원으로 하루새 92억원이 빠졌다. 올 들어 월평균 1조 1000억원 이상씩 늘던 월별 증가세도 5월 말 대비 23일 현재 4675억원 증가에 그쳤다. 하루에 수백억원씩 늘어나던 신한은행도 지난 22일 잔액이 전날보다 70억원 빠졌다. 시중은행들이 이처럼 대출을 극도로 자제하면서 아파트 중도금이나 잔금을 치러야 하는 실수요자들도 대출을 못받는 것 아니냐는 우려가 확산되고 있다. 그러나 시중은행들은 “중도금이나 잔금 등 이미 은행과 협의된 대출은 본부의 승인을 거쳐 차질없이 나가고 있다.”고 말한다. 경쟁 은행의 대출을 빼앗아오는 ‘대환대출´, 실수요 여부를 판단하지 않는 ‘묻지마 대출´, 영업점장 전결 대출 등 무분별한 대출은 막지만 실수요자들까지 막지는 않는다는 설명이다. 윤증현 금감위원장도 26일 간부회의에서 “투기 목적의 주택담보대출은 엄격히 감독해 나가야 하지만 아파트 중도금 및 잔금 등 서민들의 실수요와 관련된 대출과 건설회사의 집단대출 등에서는 이용자의 불편이 발생하지 않도록 각별히 유의할 것”을 당부했다. ●특판예금도 여윳돈 굴리는 좋은 방법 금리 상승기에는 수익률보다는 리스크 관리를 우선해야 한다. 특히 빚을 내 투자를 하거나 대출 상환계획을 세워놓지 않은 사람들은 금리가 계속 상승하면 유동성 위기를 맞을 수 있다. 우리은행 박승안 PB팀장은 “금리가 오르면 대출받아 투자한 경우는 역마진이 난다.”면서 “빨리 대출을 갚는 방법을 찾아야 한다.”고 말했다. 여윳돈이 있는 사람은 우선 단기로 자금을 운용하는 게 바람직하다. 신한은행 서춘수 PB지원 팀장은 “금리가 앞으로 얼마나 오를지 불투명한 상황에서 자금을 길게 운용하는 것은 좋지 않다.”면서 “은행의 수시입출금식예금(MMDA)이나 머니마켓펀드(MMF) 등에 단기로 예치하는 게 좋다.”고 권했다.MMF나 MMDA는 현재 하루만 맡겨도 수익률이 연 3∼4%에 이른다. 전문가들은 또 고금리에다 금리 변동성의 위험이 없는 특판예금도 여윳돈을 굴리는 좋은 방법이라도 말한다. 신한, 하나, 한국씨티은행 등이 현재 연이율 5.0% 이상의 특판예금을 판매하고 있다. 금리 인상이 어디까지 갈지 예측하기 어렵기 때문에 주식투자에도 신중할 필요가 있다. 다만 전문가들은 주가 1200선 밑에서는 저평가된 상태로 볼 수 있기 때문에 주식형 펀드에 가입하는 것도 괜찮은 방법이라고 추천한다. 하나은행 김창수 재테크팀장은 “주식시장의 중·장기 펀더멘털이 튼튼하기 때문에 지금이 오히려 투자를 늘릴 시점”이라고 말했다. 한편 부동산 투자에 대해서는 신중할 것을 요구하는 목소리가 높다. 금리인상의 주된 이유가 부동산 거품을 제거하기 위한 것인 만큼 향후 집값 상승을 기대하기 힘들기 때문이다. 정부의 주요 정책 목표도 집값을 잡는 데 있기 때문에 실수요가 아닌 투자를 위한 주택 구입은 자제해야 한다고 전문가들은 조언한다. 이창구기자 window2@seoul.co.kr

금융감독원이 부동산가격 하락이 금융시장에 미칠 부작용에 대비해 시중은행들의 주택담보대출 한도를 직접 제한하는 창구지도에 나섰다. 투기지역의 아파트 담보인정비율(LTV)을 60%에서 40%로 하향 조정하고(8·31대책),6억원 이상 아파트에 대해 총부채상환비율(DTI)을 40% 이하로 적용(3·30대책)하는 등 잇따른 조치에도 주택대출 증가세가 꺾이지 않자 증액한도 제한이라는 무기를 꺼냈다. 그러나 은행들은 “기존의 규제를 철저히 지키며 정상영업을 하고 있는데, 증액 한도까지 정해주는 것은 너무 심한 조치”라며 반발하고 있다. 또 주택담보대출 증가액 한도를 소진한 일부 은행들이 신규 대출을 극도로 자제하고 있어 불편을 느낀 실수요자들이 항의하고 나설 경우 혼란이 예상된다. ●은행별로 별도지침 내려보내 21일 은행권에 따르면 금감원은 국민, 우리, 신한, 하나, 농협 등 그동안 주택담보대출이 크게 늘어나 대형 시중은행들에 개별적으로 신규대출 한도 제한 지침을 내려보낸 것으로 알려졌다. 시중은행 관계자는 “대출 경쟁을 주도한 은행들에는 상환된 범위 내에서만 신규대출을 허용해 대출 증가를 완전히 억제시키고, 다른 은행들에는 월 평균 증가액의 50∼60%만큼만 대출할 수 있도록 허용하고 있다.”고 말했다. A은행 관계자는 “이미 한도가 초과돼 지점에서 신규 대출을 부득이하게 해줘야 할 경우 본점의 유선 승인을 받으라는 공문을 내려보냈다.”면서 “일부 은행만 한도를 제한하면 다른 은행이나 제2금융권으로의 쏠림 현상이 발생할 수 있다.”고 말했다. B은행 관계자도 “이번 조치는 정식 공문이 아니라 구두로 이뤄지는 창구 지도 성격”이라면서 “현재 영업점장들에게 대출을 자제할 것을 요구하고, 본점의 승인을 거쳐 대출이 나가도록 하고 있다.”고 말했다. C은행은 “금감원이 최근 전체적인 대출은 늘지 않고 있지만 주택담보대출이 증가하고 있다고 지적하고 지방 대출 규모를 줄이라는 구두 지시를 내려보내 신규 대출 접수를 받지 않고 있다.”고 밝혔다. 그러나 금감원은 “은행들의 경쟁 심화에 대응해 리스크 관리를 철저하게 해달라는 공문을 보낸 적이 있으나 주택담보대출 한도를 직접적으로 제한하는 조치를 취한 적은 없다.”고 부인했다. ●CD금리 폭등…대출 이자에 고스란히 반영 한편 변동금리 주택담보대출의 기준이 되는 양도성예금증서(CD) 금리가 급등해 대출자들의 이자 부담이 더욱 커지게 됐다. 금융권에 따르면 91일물 CD금리는 최근 3거래일간 0.09%포인트나 급등했다.CD금리는 지난 16일 전일 대비 0.03%포인트 오른 이후 19일 0.04%포인트,20일에 0.02%포인트 상승하면서 연 4.50%로 올라섰다. 이는 2003년 5월 7일에 4.51%를 기록한 이후 가장 높은 수준이다. 이에 따라 CD금리 상승을 고스란히 반영하는 시중은행의 변동금리형 주택담보대출자들의 이자 부담도 눈덩이처럼 불어날 전망이다. 더욱이 시중은행이 반기 결산을 앞두고 유동성 비율을 맞추기 위해 CD 발행을 늘리는 추세이고, 하반기 콜금리 추가 인상 가능성도 있어 CD금리는 더 오를 것으로 보인다. 우리은행 박승안 PB팀장은 “일반고객의 90% 이상이 저금리 함정에 빠져 대출상환 계획을 갖고 있지 않다.”면서 “금리상승 정책의 영향이 본격적으로 가시화하면 일반인들 사이에서 유동성 문제가 떠오를 것”이라고 우려했다. 박 팀장은 특히 “금리 상승기에는 수익률보다 리스크 관리를 우선 고려해야 한다.”면서 “금리 상승기에는 대출을 갚는 게 상책이고,2∼3년 안에 상환할 계획이라면 변동금리를 고수할 수 있으나, 장기대출일 경우 고정금리로 바꿔야 한다.”고 조언했다. 이창구기자 window2@seoul.co.kr

지난 5월 중순 정부의 ‘거품 경고’가 나온 뒤 한 달동안 전국에서 가장 값이 많이 오른 아파트는 서울 강서구에 몰려 있는 것으로 나타났다. 한편 최근 한 주간 강남구 등 일명 ‘버블 세븐’ 지역 아파트값 상승률이 처음으로 마이너스를 기록했다. ●‘목동 후광’ 강서구 9개단지 상승 16일 국민은행 통계에 따르면 이날을 기준으로 지난 한 달간 가장 많이 가격이 오른 아파트 30개 단지 중 25개가 강북에,30개 중 9개가 강서구에서 나왔다. 올해 들어 강서구에 인접한 목동 아파트 값이 크게 오르면서 후광을 입은 것으로 풀이된다. 방화동 개화(19.45%), 가양동 우성(14.77%), 방화동 방화(12.05%), 등촌동 삼형그레이스빌(11.97%), 염창동 일신건영휴먼빌(11.84%), 가양동 대림경동(10.69%), 등촌동 삼성한사랑1차(9.58%), 방화동 우림루미아트1차(9.37%), 염창동 현대2차(9.35%) 등이다. 가장 많이 오른 아파트 1·2위는 서울 종로구 내수동에서 나왔다. 상승률은 파크팰리스가 22.49%, 경희궁의 아침이 19.75%를 기록했다. 강서구에 이어 양천구에서 5개 단지가 순위에 들어 두 번째로 많이 나왔다. 신정동 e편한세상(12.07%), 목동 1차월드메르디앙(10.01%), 목동 롯데캐슬위너(9.60%), 목동 금호베스트빌(9.26%), 목동 2차아이파크(9.22%) 등이다. 이밖에 광진구 및 마포구에서 각각 2개씩 순위권에 들었으며, 영등포·관악·구로·동작·서대문에서도 1개씩 가격 최고 상승 단지가 나와 이름을 올렸다. 전체 30개 중 25개가 강북에서 나온 것은 재건축 규제 강화, 거품 경고에 따른 투자심리 위축 등으로 강북 아파트로 투자가 집중된 때문이란 분석이다. 반면 강남 3구에서는 5개 단지만 순위에 이름을 넣었다. 강남구 3개, 서초구와 송파구에서 1개씩이다. 강남구 삼성동 아이파크가 9.14%의 상승률을 기록하며 29위에 랭크됐다. ●‘버블세븐´지역 거래 끊겨 호가 하락 16일 부동산정보업체 부동산114에 따르면 지난 한 주간 강남·서초·송파·강동·양천·분당·평촌 등 7개 지역의 평균 아파트값 상승률이 -0.01%를 기록했다. 정부가 이들 지역을 ‘버블 세븐’으로 지목한 이후 처음 상승률이 마이너스를 기록한 것이다. 서울지역 전체 매매가는 0.06%로 보합세를 기록하며 안정된 모습이다. 송파구 잠실동 한 부동산 관계자는 “버블 세븐 논쟁 이후 매수 심리가 위축돼 거래가 끊긴 게 호가 하락의 원인”이라고 지적했다. 특히 송파구 잠실 주공5단지, 가락시영, 강동구 둔촌주공 등 초기 재건축 단지의 약세가 계속되고 있다. 반대로 관악(0.58%), 강서(0.51%), 구로(0.28%), 성동(0.28%), 용산(0.22%) 등 버블세븐 이외 일부 지역은 실수요자 문의가 늘면서 가격이 강세다. 부동산114 김규정 차장은 “비버블 세븐 지역 아파트 값이 오르는 것은 버블 논쟁에서 빠진 데 따른 반사이익이라기보다 지하철 개통, 택지지구 등 개발 재료에 따라 움직인 것”이라고 지적했다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

열린우리당 초선의원들이 15일 국회에서 자체 토론회를 갖고 위기 극복을 위한 쓴소리를 쏟아냈다. 토론회에서 참석자들은 민심이 집권 여당을 떠났다는 점에는 공감하면서도,‘왜’라는 각론에서는 성향에 따라 다양한 분석을 내놓았다. 김근태 의장이 당·청 갈등의 확산을 우려해 ‘함구령’을 내린 현 정부의 부동산 정책까지 집중 거론할 정도로, 초선의원들의 진단과 처방은 치열했다. ●당·청 갈등 현주소 극명 표출 당내 각 계파를 망라한 초선의원 10여명은 청와대를 겨냥한 불만의 목소리를 잇따라 표출, 당·청 갈등의 현주소를 극명하게 드러냈다. 우원식 의원은 문재인 전 청와대 민정수석의 ‘부산정권’ 발언을 빗대 “지나치게 조급하게 지역주의를 극복하자면서, 또다른 지역주의를 만들어 전통적으로 우리와 오래 함께했던 (호남)지역의 이탈을 초래했다.”고 비판했다. 노영민 의원은 “지방선거에서 국민 다수는 정부와 여당을 혼내기로 마음을 굳힌 상태였다.”면서 “어느 한 정책 현상에 대한 불만이 아니고 국정 운영 전반에 대한 심판이었다.”고 지적했다. 노 의원은 내년 대통령선거 전략을 언급하며 “국가를 경영할 능력이 없는데 집권하면 뭐하겠나. 전략으로 접근하지 말고 국가 운영 비전을 제시해야 한다.”고 역설했다. 신학용 의원은 “배고픈 국민은 무능한 정부보다 부패한 정부를 선택하겠다는 상황”이라고 전제한 뒤 “대통령과 김병준씨, 그 밑의 참모들이 제발 함부로 말을 못하게 해달라는 지역구 당원들의 이야기도 있다.”고 소개했다. ●부동산 정책… 원칙이냐 실용이냐 당·청간의 시각차를 보이고 있는 부동산 정책에 대해서는 당 내부의 이견까지 그대로 노출시켰다.‘원칙’과 ‘실용’ 사이에서 의견이 엇갈렸다. 일부 의원들은 부동산 정책을 선거 참패의 한 요인으로 규정한 뒤 손질해야 한다고 목소리를 높였다. 박영선 의원은 “고가·다주택·땅부자에게 중과한다는 정책 방향은 맞았지만, 공시지가 상승과 실거래가 반영에 따른 충분한 검토가 부족했다.”고 꼬집었다. 노현송 의원은 “실수요자의 ‘1가구 1주택’ 세부담 문제는 조정해야 한다는 얘기를 많이 들었다.”고 강조했다. 신학용 의원은 “(당과 정부가)평당 5000만원의 (강남 부동산) 문제 때문에 서민경제를 등한시하지 않았나. 서민경제 활성화에 올인하는 모습을 보여야 했다.”고 밝혔다. 반면 조경태 의원은 “기존 정책의 미세한 부분은 고쳐야 될 부분이 있겠지만 근간을 흔들게 되면 그렇지 않아도 국민들이 헷갈리는데 혼돈을 줄 수 있다.”며 이견을 드러냈다. ●“당이 자멸하고 있다” 조경태 의원은 “당원들 사이에 당내 리더십이 없었다는 비판이 있다. 분파적·분열적 계파들이 너무 많다.”면서 “당이 내적인 자멸에 의해 침몰하고 있다.”고 일침을 놓았다. 민병두 의원은 기조 발제에서 “40대를 중심으로 민주개혁 담론에서 이탈하고 있다.”면서 “개혁세력이 앞으로 어떻게 정체성을 확립할지 논의하는 구조가 필요하다.”고 지적했다. 박찬구 황장석기자 surono@seoul.co.kr

부동산 ‘거품 붕괴’ 논란이 계속되고 있는 가운데 공격적인 주택담보대출 영업을 해왔던 우리은행의 황영기 행장이 “주택담보대출 증가 억제를 위해 대출 기준 금리를 인상하겠다.”고 밝혔다. 정부의 잇단 부동산 안정 대책에도 불구하고 주택담보대출 증가세가 이어지고 있어 우리은행의 금리인상 방침이 향후 은행권과 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지 주목된다. 황 행장은 8일 은행 월례조회에서 “주택담보대출이 부동산 수요를 지원하고 있는 것은 사실”이라면서 “금리인상의 기본 배경이 부동산 투기 억제에 있는 만큼 영업 현장에서도 실수요자가 아닌 투기성 대출 근절에 대해 각별히 신경을 써달라.”고 강조했다. 이에 따라 우리은행은 오는 12일부터 주택담보대출 가산 금리를 0.2%포인트 인상할 계획이다. 우리은행은 주택담보대출에 대한 본부의 금리네고(협상을 통한 금리할인)도 금지했다.이창구기자 window2@seoul.co.kr

열린우리당을 중심으로 제기된 부동산정책 규제 완화 움직임에 대해 정부가 “현재로서는 어떤 조정도 검토하지 않고 있다.”며 기존의 강공책에서 후퇴할 뜻이 없음을 밝혔다. 정부는 여당이 주장하는 부동산 규제 완화는 ‘5·31지방선거’ 참패를 모면하기 위한 군색한 변명에 지나지 않는다면서 기존의 부동산 정책 기조를 유지하겠다는 의지를 분명히 나타냈다. 정책의 신뢰성 확보와 시장 안정을 위해서는 당분간 강도높은 부동산 정책이 필요하다는 이유에서다.#부동산정책 강공책 유지 추병직 건설교통부 장관은 최근 간부회의에서 여당 일각에서 일고 있는 부동산 정책 재조정 움직임과 관련,“재건축 등 정부의 부동산 안정책은 어떤 일이 있어도 흔들림 없이 추진될 것”이라고 말한 것으로 전해졌다. 추 장관은 “최근 지방선거에서 여당이 참패한 뒤 정치권 일각에서 여러 목소리가 나오고 있지만 ‘8·31대책’‘3·30대책’ 등 부동산 안정 정책이 흔들려서는 안 된다.”며 이같이 말했다. 이어 “현재 추진하고 있는 후속 입법이 제대로 완성될 수 있도록 동요하거나 긴장을 늦추지 말 것”을 주문하고 정치권의 혼란에 휩쓸려 시장을 자극할 만한 언행도 삼갈 것을 당부했다. 건교부 공무원들은 “여당이 선거참패 원인을 부동산 정책 탓으로 돌리는 등 맥을 잘못 짚고 있다.”면서 “모처럼 안정세로 접어든 주택 시장에 다시 기름을 끼얹지 않을까 걱정된다.”고 주장했다. 정부는 여당이 주장하는 양도세 부담 완화나 보유세 인하도 자칫 부동산 투기 완화와 공평과세의 큰 틀을 흔들 수 있다며 신중 접근론을 펴고 있다.설령 세제를 완화하더라도 선의의 피해를 보고 있는 실수요자에 한해 보유세 부분에서 극히 미세한 조정이 이뤄져야 한다는 것이다. 특히 세부담 경감을 위해서는 세율 조정이 이뤄져야 하는데 강화된 세제 정책을 실시해 보지도 못하고 바꾼다는 것은 정책의 신뢰도와 직결된다며 여당의 주장에 난색을 표하고 있다.#與 양도세 인하 주장에 난색양도세 인하는 더욱 받아들이기 어렵다는 입장이다. 양도세는 보유세와 달리 부동산을 사고팔면서 실현된 이익에 대한 부과인 만큼 여당의 주장이 설득력을 얻지 못하고 있다. 아직 부동산 시장이 안정을 되찾지 못한 데다 엄청난 불로소득이 엄연히 발생하고 있는데도 이를 그냥 넘겨버린다면 다시 투기 수요가 늘어날 우려가 있다는 이유 때문이다. 정부는 1가구1주택,3년 보유와 같은 실수요자는 여전히 양도세 부과가 면제되고 있어 더 이상 양도세 부과 문제를 논의할 필요가 없다고 보고 있다. 또 거래 활성화를 위해 양도세를 일부 완화할 경우 정부가 불로소득을 스스로 인정하는 동시에 그간 부동산 정책의 근간이 흔들릴 수 있다는 점에서 도저히 받아들이기 어려운 사안으로 보고 있다. 취득·등록세 인하도 이미 8·31대책 때 정부가 내년 초 추가 인하를 약속한 만큼 별로 새로울 것이 없다는 것이다. 부동산 정책은 일정대로 추진하되, 다만 시장을 안정시킬 수 있는 범위에서 신중하게 미세 조정을 할 수 있다는 입장이다.류찬희기자 chani@seoul.co.kr

부동산·세제 정책에 대해 열린우리당이 ‘근간을 허물지 않는 미세조정’으로 방향을 잡아가고 있다. 그러나 청와대측은 “신중하게 이뤄져야 한다.”며 부정적 입장이다. 향후 당청간 갈등이 예고되는 대목이다. 더욱이 여당 일각에선 경제분야뿐만 아니라 한·미 관계와 남북관계 등 참여정부의 외교·안보 분야 노선을 재검토해야 한다는 의견도 제기하고 있어 향후 당청간 마찰이 더욱 확산될 것이란 전망도 나온다. 다만 열린우리당은 “민심을 수용한다.”는 차원에서 부동산·세제정책의 근간은 유지하되,1가구1주택 실수요자의 보유세 부담 완화와 부동산 거래 활성화를 위한 거래세율 조정 등 ‘제한적 정책 보완’의 분위기가 형성되고 있다.4일부터 1박2일간 강원도 홍천에서 열린 ‘정책개선 워크숍’에서다. 강봉균 정책위의장은 5일 “부동산·세제 정책의 근간을 흔들 수는 없는 일”이라고 전제,“국민들이 선의의 피해를 입는 부분이나 부동산 시장이 움직이지 않는 데 따른 부작용을 해소하기 위한 지혜를 짜낼 것”이라고 밝혀 ‘미세 조정’의 가능성을 시사했다. 강 정책위의장은 “1가구 1주택 실수요자 가운데 투기와 관련이 없이 5∼10년간 고가주택도 아닌 집에 사는 서민·중산층에게는 부담을 완화해 주는 방안은 검토할 필요가 있다고 본다.”고 밝혔다. 향후 여당이 염두에 두고 있는 미세 조정 방향은 ▲1가구1주택 장기거주 서민·중산층에 대한 재산세 등 보유세 부담 완화 ▲기준시가 6억원 이상 주택에 부과되는 종합부동산세의 경우 1가구 1주택 실수요자에 대한 세부담 경감 ▲개인간 취·등록세율 인하의 법인 확대 등으로 알려졌다. 하지만 정태호 청와대 대변인은 이날 브리핑에서 ‘미세조정’ 가능성에 대해 “당의 입장이 공식적으로 전달되지 않은 만큼 개별 발언에 대한 입장을 내놓는 것은 적절치 않다.”고 유보적인 태도를 보였다. 그는 이어 “당이 입장을 정하면 당정간 논의가 있을 수 있다.”고만 밝혔다. 청와대는 이번 지방선거 참패의 포괄적 책임은 인정하지만 부동산·세제정책이 직접적인 원인이 아니라는 입장이다. 부동산 정책의 후퇴가 자칫 올 하반기 부동산 ‘폭등’으로 이어질 가능성도 염두에 두고 있다. 여당 정책 워크숍에서는 한·미 자유무역협정(FTA)이나 남북관계 등 국민적 관심사 등 대형 정책현안에 대한 개선 여부 등도 논의됐다는 후문이다. 강봉균 의장은 참여정부의 대북정책과 관련,“실질적 내용보다도 신중치 않은 발언으로 오해를 사는 부분도 있다.”며 “대북 지원의 경우 이에 동의하지 않는 국민들도 있는 만큼 훨씬 더 투명하게 설득하는 노력을 기울여야할 것”이라고 지적했다. 여당은 새 지도부가 구성되는 대로 다음주부터 관계부처와 당정협의 등을 준비하고, 당정의 정책추진 현황과 개선과제를 검토하는 태스크포스(TF)를 구성할 예정인 것으로 알려졌다. 오일만기자 oilman@seoul.co.kr

열린우리당이 ‘5·31’ 지방선거의 패배 원인 가운데 하나로 부동산 세제정책을 꼽자 정부는 내심 못마땅해하는 표정이다. 당·청·정 3자간 협의를 통해 최종안을 마련해놓고 이제와서 정부 정책만 탓하는 것은 ‘누워서 침뱉기’라는 지적이다. ●정부 “정책완화 시기상조” 정부 고위관계자는 5일 “정부가 발표한 기존의 부동산 관련 정책에서 달라질 것은 하나도 없다.”고 밝혔다. 여당이 선거 후유증을 앓는 과정에서 부동산 정책을 말하는 것은 정치논리의 일환에 불과하다고 말했다. 특히 기존 정책을 완화해야 한다는 주장은 투기를 부추길 위험이 있기 때문에 당이 보다 신중할 것을 요구하기도 했다. 정부의 다른 관계자는 “토론만 있었을 뿐이지 당론으로 정리된 내용은 없는 것으로 안다.”면서 “청와대의 입장도 있기 때문에 부동산 정책의 완화를 거론하는 것은 시기상조”라고 말했다. 하지만 일각에서 1가구 1주택 실수요자와 고령자에 대한 종합부동산세 적용 완화나 취득·등록세 인하 등 구체적인 대안이 거론되자 세제당국은 난감해하는 표정이 역력하다. ●전문가들 “보유세 강화 유지돼야” 종부세가 시행도 되기 전에 다시 표류하는 게 아니냐는 우려와 함께 정부 정책에 대한 시장의 신뢰성이 무너져 ‘부동산 불패신화’가 다시 만연할 것이라는 목소리도 높다. 더욱이 투기를 원천봉쇄하기 위해 마련한 다주택자 양도세 중과 방침에 대해 양도세율 인하까지 거론되자 “8·31 정책의 근간을 흔드는 것”이라며 강력히 반발했다. 전문가들은 참여정부가 추진해온 ‘보유세 강화, 거래세 인하’는 큰 틀에서 유지되어야 한다고 입을 모은다. 그러나 실거래가 신고제로 과세 기준 금액이 높아진 만큼 거래세를 낮춰 부동산 시장의 숨통을 터줘야 한다고 주문했다. 하나은행 지은용 부동산팀장은 “강남에 오래 산 1가구 1주택의 무소득 고령자 등에 대해서는 장기보유 공제 등 세금 경감 방안이 필요하다.”고 강조했다. 취득·등록세 등 거래세 인하를 요구하는 목소리도 크다. 백문일 주현진기자 mip@seoul.co.kr

열린우리당은 4일부터 이틀간 강원도 홍천에서 정책개선 워크숍을 갖고 부동산 정책과 세제 등 주요 정책에 대한 보완 수정 작업에 착수했다. 특히 노무현 대통령이 정책 기조의 고수 입장을 밝힌 가운데 열린우리당이 이같은 움직임을 구체화하면서 5·31 지방선거 이후 증폭된 당·청간 갈등이 심화될 조짐을 보이고 있다. 여기에 당내 소장파 등 개혁파 일부 세력도 “개혁의 후퇴”라며 반발해 내홍이 갈수록 깊어지고 있다. 이날 워크숍에는 김한길 원내대표 등 원내대표단과 강봉균 정책위의장, 정조위원장 등 정책위 관계자들이 참석했다. 한 원내 관계자는 “첫날 부동산 세제 개편 방안을 포함한 정책 전반에 대해 논의했다.”고 밝힌 뒤 개선 방향과 관련해서는 “선거에서 나타난 민심이 반영될 가능성이 높지 않겠느냐.”고 말했다. 구체적인 방안에 대해 노웅래 원내 공보부대표는 “1가구 1주택 실수요자라도 6억원 이상을 무조건 종합부동산세 대상으로 하는 것이 너무 과하다는 지적이 많다.”고 말했다. 이에 따라 보유세 강화라는 기본 틀을 유지하되 세부적인 조정을 통해 세부담을 경감해 주는 다양한 방안이 마련될 것으로 예상된다. 아울러 거래세 및 취득·등록세, 양도소득세 인하 방안도 재검토 대상인 것으로 알려졌다. 황장석기자 surono@seoul.co.kr

집값 전망을 놓고 말들이 많다. 도대체 누구 말을 믿어야 할지 헷갈린다. 집을 사려는 사람이나 팔려는 사람 모두 혼란을 겪고 있다. 정부는 부동산 거품 붕괴를 경고하면서 더이상 집값이 오르지 않을 것이라고 강조하고 있다. 반면 부동산 전문가들의 전망은 나뉘어졌다. 집값이 꼭짓점에 이르렀다는 주장과 일시적인 조정세에 불과하다는 주장이 팽팽히 맞서 있다. ●버블시대…전망은 엇갈리고 일부 전문가들은 토지시장이 이미 위축됐고 최근엔 주식도 하락장인데다 각종 경제지표 전망도 어두워 부동산 거품 붕괴도 가능하다고 지적한다. 김선덕 건설산업전략연구소장은 “지난해와 올해 주택공급이 늘었고 부동산과 같은 방향으로 움직이는 골프장 회원권도 하락세인데다 ‘버블7’ 지역의 매도-매수 호가 차이도 벌어지는 등 붕괴 조짐이 있다.”고 말했다. 서춘수 신한은행 PB사업부 재테크팀장도 “거래가를 등기부 등본에 기재해 거래가 투명해지고 보유세가 중과되는 등 달라진 부동산제도가 하반기부터 점차 실현되면서 매물이 나와 거품이 잡힐 것”이라고 전망했다. 반면 우리은행 안명숙 부동산팀장은 “일정 시점이 되면 사겠다는 대기 세력이 많아 하락폭은 크지 않고 다시 오를 것”이라고 말했다. 국민은행 박합수 부동산 팀장도 “관망세이지만 매도물량이 많지 않아 강남쪽에 들어가고 싶은 실수요자라면 다시 오르기 전에 지금 들어가야 한다.”고 조언했다. ●무주택자…청약통장은 필수·급매물 눈여겨봐야 무주택자는 일단 청약통장부터 만들어야 한다.8월 판교 중대형 청약은 안 되지만 파주, 김포, 수원 광교, 송파 신도시 아파트가 잇따라 공급되기 때문이다. 지난 5월말 기준 청약저축 가입자는 228만 3562명으로 전년 동기대비 19.3% 늘었다. 김광석 스피드뱅크 팀장은 “지방이나 서울 외곽지역 아파트값은 떨어지겠지만 서울·경기의 주요 지역은 빠져도 다시 오를 것”이라면서 “내집마련을 원한다면 급매물을 부지런히 살피고 시세보다 낮다면 적극 매입해도 된다.”고 말했다. 닥터아파트 이영호 팀장은 “용산·성동·광진·강서구 등 ‘버블7’을 뺀 개발 호재가 있는 지역 아파트는 전망이 밝다.”고 추천했다. 중소형 평형에 살고 있는 1주택자라면 중대형 갈아타기를 시도해볼 수 있다. 내집마련정보사 함영진 팀장은 “집값은 지역간 양극화는 물론 지역내에서도 평형에 따라 가격 차이가 심하게 벌어진 상태다.”면서 “만약 시세보다 떨어질 경우 1주택자라면 비인기 지역에서 인기지역으로, 중소 평형에서 중대형으로 갈아타기를 고려해볼 수 있다.”고 주장했다. ●다주택자는 세금계산부터 2주택자라면 세금을 계산해본 뒤 매각 여부를 빨리 결정해야 한다. 양도세 강화가 내년부터 실시된다고 연말에 매물을 내놓을 경우 팔리지 않아 기회를 놓칠 수도 있기 때문이다. 박합수 국민은행 부동산 팀장은 “5∼10년 이상 장기보유자들의 경우 내년부터 장기보유특별공제가 사라지는 만큼 올해안에 매도에 나서는 게 유리하다.”면서 “세금을 신경쓰지 않을 수 없는 만큼 고정 수익이 취약한 사람들도 내년 양도세가 강화되기 전에 처분하는 게 현실적이다.”고 말했다. 3가구 이상 다주택자는 보유세를 계산해본 뒤 상대적으로 양도차익이 적은 곳은 매도나 증여에 따라 처분하라고 조언한다. 임달호 현도컨설팅 사장은 “집값 상승이 불투명해지면서 여러 채를 보유하는 것은 위험한 포트폴리오”라면서 “비인기지역은 과감히 처분하는 게 좋다.”고 말했다. 대출비율이 높고 수익성이 떨어지는 무수익 부동산은 처분 대상이다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

판교신도시에 이어 화성 향남택지지구가 25일 모델하우스를 일제히 오픈하고 오는 30일부터 일반청약을 받는다. 모두 11개 업체가 참여하며, 민간분양 10곳 5345가구, 민간임대 1곳 544가구 등 총 5889가구다. 이번 분양에서도 판교 분양때 주목을 받은 ‘포켓 발코니’ 설계가 눈길을 끈다. 중대형은 물론 분양가상한제가 적용되는 중소형도 선택품목(옵션)을 최소화해 일부 분양가에 포함시킨 것이 특징이다. ●발코니 확장하면 면적 15평까지 늘어 향남지구 동시분양에는 판교 분양때 주공아파트가 선보여 인기를 끌었던 포켓발코니가 대부분 설치돼 있다. 이를 확장할 경우 전용면적이 최대 14평이나 늘게 된다. 포켓 발코니란 집 내부(예를 들어 방과 거실 사이)에 주머니 모양으로 발코니가 설치되는 것을 말한다. 지난 1월 이후 사업승인을 신청한 곳은 폭이 1.5m가 넘는 발코니를 설치할 경우, 발코니 면적이 전용면적으로 간주돼 이같은 설계를 하기 어렵다. 하지만 향남지구 업체의 일부는 지난해 말 일제히 사업승인을 신청해 발코니 확장 장점을 최대한 활용한 설계가 눈에 띈다. 신영 39평형은 포켓발코니를 터서 드레스 룸으로 사용해 전용면적을 14.59∼15.52평으로 확대시켰고,46평형은 주방 옆 포켓 발코니를 확장해 ‘맘스 룸(mom’s room)’이라는 주부 전용공간을 만드는 방법으로 12.80∼14.37평을 추가로 확보했다. 풍림산업 역시 34B평형의 포켓 발코니에 식탁을 놓거나 운동공간, 방 등 다목적 공간으로 사용할 수 있도록 해 11.2∼14평을 늘려 쓰도록 했다. 화성산업의 37평형 포켓 발코니는 확장하면 방으로 사용할 수 있으며 확장하면 10∼12평이 늘어난다. 화성 동시분양 업체 중 유일하게 임대아파트를 공급하는 한국종합건설은 34B평형과 C평형 포켓 발코니를 터서 주방으로 만들었는데 최대 12.88평이 늘어나게 된다. 발코니 확장과 새시 비용의 50%를 회사가 지원하고, 나머지 50%는 입주자가 5년동안 나눠서 내도록 할 계획이다. 우미개발은 포켓 발코니 대신 34평형 주방에 양면 발코니를 설치해 11∼12평 정도 공간을 넓혔다. 주방 발코니는 무료로 확장해 준다. ●옵션 최소화 두드러져 별도로 비용을 부담해야 하는 옵션도 최소화했다. 거실 원목마루와 붙박이장은 기본이고 식기 세척기, 전자레인지 등 웬만한 가전제품을 분양가에 포함한 곳이 많다. 우방의 경우 기본 가전제품 외에 34A평형의 아일랜드 주방이 분양가에 포함돼 있다. 전기 쿡탑만 입주자가 선택할 경우 별도 부담이다. 제일건설은 빨래 건조기가 무료이고, 발코니 확장시에는 천장 매립형 시스템 에어컨을 설치해 준다. 근린공원이 보이는 가구에는 추가 발코니도 설치해 준다. 발코니 확장 비용은 업체, 평형마다 다르나 1000만∼1300만원선에 책정될 것으로 보인다. ●중소형은 5년간 전매 제한 향남지구 중소형(전용 25.7평 이하)의 경우 분양가상한제가 적용되지만 전매 제한기간이 계약후 5년으로, 판교 신도시의 절반 수준이다. 이는 바뀐 주택법이 시행된 2월24일 이전에 미리 분양승인을 신청해두었기 때문에 가능한 것. 전용 25.7평 초과 중대형은 분양가상한제나 채권입찰제와 무관해 입주때까지만 전매가 금지된다. 분양가는 중소형의 경우 평당 620만∼640만원, 최고 670만원 안팎으로 계획 중이다. 중대형은 신영이 평당 평균 740만원, 제일건설이 평당 680만∼690만원 선이다. 하지만 화성시의 최종 분양승인 과정에서 낮아질 수 있다. 토지공사가 개발하는 향남지구는 총 51만 2000여평 규모로 주택 1만여가구가 들어선다.2008년에는 100만평 규모의 향남2지구에서 1만 7000여가구가 추가로 분양될 예정이어서 두 지구를 합해 150만여평의 신 도시급으로 탈바꿈하게 된다. ●서울서 40㎞, 수원서 19㎞가량 떨어져 서울에서 약 40㎞, 수원에서 19㎞쯤 떨어져 있고, 경기도와 충남도가 추진 중인 2000만여평 규모의 황해경제자유구역(화성 향남∼평택 포승∼아산 송악)에 포함돼 있다. 인근에 향남제약산업단지와 발안산업단지, 기아자동차 공장·기술연구소 등 대규모 산업 시설이 많아 배후주거단지가 될 가능성이 높다. 39,43,82번 국도가 교차하고 경부고속도로, 평택∼충주고속도로 등을 타기 좋다. 기존 도로망과 향남지구를 연결하는 7개 접속도로도 신설, 확장될 예정이다. ●중소형 4646가구, 중대형 1243가구 향남지구 동시분양에 참여하는 업체는 총 11개사 5889가구다. 전용 25.7평 이하 중소형은 우미개발(34평형) 536가구, 우방(34평형) 514가구, 신명종합건설(34,35평형) 536가구, 일신건설산업(33∼35평형) 506가구, 대방건설(34평형) 600가구, 풍림산업(34평형) 788가구, 화성개발(35,37평형) 622가구다. 중대형은 제일건설(44,55평형) 400가구, 신영(39∼59평형) 365가구, 한일건설(39∼52평형) 478가구가 공급된다. 한국종합건설이 유일하게 10년 민간임대아파트 34평형 544가구를 청약저축 가입자를 대상으로 내놓았다. ●대중교통은 불편 전철이나 경전철 등은 계획이 없어 대중교통이 취약한 것이 단점으로 지적된다. 또 화성 서남부에 치우쳐 있어 경부고속도로 개발 축과 다소 떨어져 있고, 서울에서 출·퇴근하기에는 거리가 멀다는 게 단점이다. 내집마련정보사 김영진 사장은 “발전성이 있고, 살기는 쾌적하지만 서울과 접근성이 떨어져 투자 수요를 흡수하지 못할 것 같다.”면서 “수원·화성시 등 수도권에 거주하는 실수요자 위주로 고려할 만하다.”고 말했다. 입주는 2008년 9월 예정.(031)366-0888. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

서울 서대문구에 사는 이구만(43)씨는 지난 20일 서울 서초동 아파트를 사서 이사하려던 계획을 접었다. 대신 반포 아파트 전세를 택했다. 계약이 깨지자 이참에 아파트를 팔려던 주인과 부동산중개업소는 난리를 피웠지만 이씨는 “지금은 아니다.”라는 결론을 내리고 내집마련 계획을 수정했다. 어려운 경쟁률을 뚫고 판교 신도시 아파트 당첨 행운을 얻은 김모씨도 계약 마감일까지 망설이다가 결국은 당첨권을 버렸다. 분양 가격이 비싸고 입주 뒤 10년간 거래 규제를 받는 데다 앞으로 시세를 예측할 수 없다는 판단에서다. 이처럼 아파트값 버블(거품) 확산과 보유세 강화 등으로 집값이 조정기를 거칠 것으로 예상되면서 내집마련 시기를 저울질하는 매수자가 늘고 있다. ●“집값 빠지면 사겠다” ‘8·31대책’,‘3·30대책’ 등 주택시장을 옥죄는 정책이 잇따라 발표되고 버블 경고가 나오면서 성사되려던 아파트 거래 계약이 깨지는 사례가 빈번하다. 매수자들이 지금 사면 ‘상투’를 잡을 수 있다는 판단에서다. 특히 투자 목적으로 구입하려던 수요자들이 기대 수익 저하를 걱정해 아예 매수에 나서지 않는 바람에 거래는 거의 이뤄지지 않고 있다. 주택 매입을 꺼리는 이유는 버블이 끼였다는 경고를 사실로 받아들이고 있다는 증거. 특히 강남 지역 등 단기간 아파트값 상승폭이 컸던 지역에서는 거래 실종 현상도 점차 가시화되고 있다. 거래 부진은 버블 지역뿐 아니라 거의 모든 지역으로 번지고 있으며 상가 등 다른 부동산 거래까지 영향을 받고 있다. 보유세 강화에 따른 심리적 부담, 앞으로 집을 팔 때 무거운 양도세를 내야 하는 압박도 아파트 구입을 막는 데 한몫 한다. 집값 오름세가 크지 않다면 굳이 높은 세금을 물면서까지 서둘러 비싼 아파트를 살 필요가 없다는 분위기가 전반적으로 번지고 있는 것이다. 상황이 이처럼 불투명한 만큼 전문가들도 “일단 기다리라.”고 권한다. ●내집마련 타이밍은 과연 언제 부동산시장에 대한 정부 서슬이 시퍼런데다 다음달 초에는 대통령이 직접 입장을 밝히겠다고 선언한 마당에 서두를 필요가 없다는 것이다. 박상언 유앤알 대표는 “버블 논란 이후 아파트 구입과 관련한 상담이 쑥 들어갔다.”면서 “지금은 정부가 인위적으로라도 부동산시장의 거품을 터뜨리려고 하는 상황인 만큼 적어도 가을까지는 기다리는 게 좋다.”고 밝혔다. 함영진 내집마련정보사 팀장도 “집값이 오르려면 8월 판교 중대형아파트 분양과 성수기가 다가오는 가을 정도는 되어야 한다.”면서 “6월 이전에 아파트값이 5∼10%가량 하락한다면 매수하는 것이 바람직하고 6월 타이밍을 놓치면 매물이 많은 12월을 노리는 게 좋다.”고 말했다. ●실수요자 매수자라면 신중히 구입 전문가들은 한 목소리로 투자 목적의 아파트 구입을 자제하라고 조언한다. 실수요자라도 개발호재가 있는 아파트를 매입하라고 전한다. 전철이 들어서거나 도로가 뚫리는 곳, 대규모 공원이 조성되는 곳 등이다. 9호선 지하철역 역세권으로 예정된 곳이나 뉴타운에서 공급되는 아파트를 권한다. 뉴타운 개발지역에 붙은 동네도 그런대로 투자할 만하다. 그러나 과거와 같이 단기간에 높은 수익률을 기대하는 것은 금물이다. 박상언 대표는 구입 목적이 실수요라면 지하철 9호선 개통 예정지인 강서구 염창동 일대 아파트 등을 권했다. 닥터아파트 이영호 리서치 팀장도 “서울시 U-프로젝트에 속해 있는 성동구, 광진구, 용산구 등이 유망하다.”면서 “그러나 무리하지 않는 수준에서 매수하는 게 좋다.”고 조언했다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

수도권 1000가구 이상의 대단지에 미분양이 많이 남아 있다. 지역의 수요가 많지 않아 미분양이 발생한 경우가 있지만 청약통장이 필요 없고, 중도금 무이자 융자에다 대단지여서 편의시설도 좋은 편이다. 실수요자라면 단지를 직접 방문, 따져본 뒤 계약 여부를 결정해 봄직하다. 23일 부동산뱅크에 따르면 5월 현재 서울을 포함한 수도권 일대 미분양 가구수는 1만여가구이며 이 중 1000가구 이상 대단지 아파트 미분양 가구수는 7개 단지 370가구다. GS건설이 지난해 7월 경기 오산 청호동에 공급한 GS자이는 32∼46평형 1060가구 중 33평형 150가구가 미분양으로 남아 있다. 분양가는 2억 1230만원선. 계약금은 10% 수준이며 중도금 40%를 무이자 융자해준다.1만 9000여평 대지에 지상 20층 14개동 규모다. 수원∼천안간 수도권 전철 오산역과 경부고속도로 오산IC,1번 국도가 인접해 있다. 롯데마트, 고현초교, 성호중·고교 등 편의·교육시설이 있다. 입주는 2007년 8월 예정. 지난해 5월 SK건설이 경기도 의정부시 가능동 주공아파트를 재건축한 SK뷰는 일반 분양한 542가구 중 32평형 2가구,24평형 5가구가 남아 있다. 지상 24층 15개동 1019가구 대단지로 국철 1호선 의정부북부역이 걸어서 10분 거리다.32평형 분양가는 2억 2859만원,24평형은 1억 6038만원선. 계약금은 5%이며 중도금 50%까지 무이자 대출된다. 가능초교, 의정부여중·고, 의정부과학고 등을 이용할 수 있다.2007년 6월 입주 예정이다. 업계 관계자는 “지역 수요가 부족한데다 가격상승 호재도 적어 미분양으로 남아 있다.”면서 “대형 건설사가 짓고 대단지인만큼 해당 지역에서 살려는 실수요자라면 분양을 고려할 만한 물건도 있다.”고 말했다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

정부가 ‘부동산 버블’을 잇따라 경고하고 있다. 청와대와 건설교통부에 이어 재정경제부도 나섰다. 그것도 ‘8·31’과 ‘3·30’ 대책마련에 핵심 역할을 한 김석동 차관보와 김용민 세제실장이다. 입을 맞추기라도 한 것처럼 발언 내용도 거의 같다. 김용민 실장은 “부동산 시장이 하향 안정화로 전환되는 추세를 보여 시장에 경고를 주는 것”이라고 했다. 종합부동산세 부과 기준일인 6월1일이 다가오는 만큼 세금 부담이 만만치 않음을 환기시키기 위한 것이라고 했다. 하지만 그 배경은 시장을 겨냥한 ‘대공세’로 보인다. 그동안 정부가 대책을 내놓을 때마다 시장은 거꾸로 반응했다. 언론도 세금이 전부가 아니며 공급을 늘리지 않는 한 집값은 계속 오를 것이라는 비판 일변도였다. 실제 지난해 8·31 대책이 발표된 이후 집값은 떨어지기보다 더 올랐다. 한덕수 경제 부총리가 최근 간부회의에서 “집값 상승이 투기수요 때문인지, 실수요 때문인지를 알아 보라.”고 지시했던 것도 적잖이 당황했기 때문이다. 하지만 한국은행이 소득 대비 주택가격이 꼭짓점이라고 밝혔고, 골드만 삭스도 한국의 부동산 거품을 경고하자 정부의 자세는 공격적으로 바뀌었다. 더 내놓을 대책이 없는 상황에서 시장과의 ‘기싸움’에 밀리면 참여정부 최대의 화두인 ‘부동산 가격 안정’은 불가능하다는 판단이 선 듯하다. 버블이 꺼지면 금융권에 막대한 영향을 줄 수도 있지만 집값이 안정되는 조짐을 보일 때 ‘부동산 불패신화’의 기대를 꺾어 놓겠다는 의도가 깔렸다. 정부 관계자는 “부동산 시장은 심리적 요인에 크게 좌우된다.”면서 “집값이 떨어지기 시작하면 투기세력도 막기가 어려울 것”이라고 말했다. 그동안 침묵을 지킨 것은 집값이 오르는데 떨어질 것이라고 주장하면 ‘양치기 소년’이 될 수 있기에 적절한 기회를 기다린 것이라고 덧붙였다. 부동산 관계자들도 정부가 심리전을 펼치는 것으로 파악하고 있다. 하지만 일각에선 버블 경고가 자칫 시장의 내성만 키울 것이라는 우려도 없지 않다. 또한 금융권이 타격을 입어 빈대 잡으려다 초가삼간 태울 수도 있다고 지적한다. 김용민 실장은 “버블이 꺼지더라도 주택담보대출비율을 미리 낮췄기에 금융권에 미치는 영향은 최소화할 수 있을 것”이라고 반박했다. 백문일기자 mip@seoul.co.kr