한정된 국토를 효율적으로 활용하고 선진국의 절반수준에그치고 있는 토지이용도를 높이기 위해 지금의 국토종합개발계획및 경제사회발전계획과는 별도로 토지이용수급계획이 수립돼야 한다는 의견이 제시됐다. 또 토지개발에 소요되는 재원을 확보하고 수요증가에 탄력적으로 대처하기 위해 민간이나 실수요자가 토지개발에 참여하는 합동개발방식이 확대,도입돼야 할 것으로 지적됐다. 국토개발연구원이 29일 발표한 국토의 효율적 이용확대방안에 따르면 현재 일본의 7.1%,대만의 5.9%에 비해 4.4%로 뒤쳐져 있는 토지이용률을 높이고 무분별한 개발로 인한 토지수급 불균형 심화를 방지하기 위해 전국및 시·도,시·군·구단위의 토지이용수급계획을 수립,모든 토지개발계획은 토지이용수급계획에 사전 반영된 경우에만 가능토록 해야 한다고 주장했다. 또 토지개발을 용이하게 하기위해 현재 국토이용관리법에 규정된 10개 용도지역을 도시·개발·준보전·보전지역등 4개 지역으로 단순화하고 농지와 임야중 개발이 가능한 토지를 준보전지역으로 지정,국토의31.2%를 개발자원토지로 확보해야 한다고 촉구했다. 국토개발연구원은 민간사업자의 토지개발 참여문제와 관련,사업의 범위를 일정규모 이하의 부동산개발·분양·임대·신탁및 수탁개발로 한정하고 사업지역을 비도시권으로 제한하되 투기조장과 특혜시비등을 막기위해 개발이익환수장치를 완벽하게 마련하면 된다고 주장했다.

이달말부터 입주가 시작되는 일산 신도시에서 실입주자의 입주여부 등을 확인하는 입주합동지원반이 설치·운영된다. 29일 건설부에 따르면 경기도와 고양시,토지개발공사에서 차출한 17명의 조사요원으로 구성된 입주합동지원반은 일산 신도시 건설사업이 마무리될 때까지 투기행위 규제와 실수요자 입주여부 확인 등의 업무를 지속적으로 수행할 예정이다. 이에 따라 일산 신도시 입주합동지원반은 이미 활동중인 분당·평촌·산본 신도시입주합동지원반과 마찬가지로 입주예정자가 입주시 제출한 입주계획서 등을 토대로계약자의 실제 입주여부,주민등록·전화·자동차 등의 등록이전 현황,취학자녀 전학상황 등을 종합적으로 조사하게 된다. 건설부는 조사결과 입주전 전매 또는 전대 등으로 계약조건을 위반한 사실이 밝혀질 경우에는 공급계약의 취소와 함께 재당첨 제한,세무조사 의뢰 등을 통해 해당자가 불이익을 받도록 하고 주택건설촉진법및 주민등록법 등의 관계법령 위배사실이 드러날 때에는 형사고발조치도 병행할 예정이다. 일산 신도시는 오는 31일 7백86가구가 입주하는 것을 시발로 다음달중 1천3백6가구,10월중 1천5백62가구 등 올해안에 모두 3천6백54가구가 입주할 예정이다.

◎“우리실정에 맞는 주택임대모델 개발” 『무주택 서민들에게 보다 싼 값에 좋은 주택을 공급하는데 최선을 다하겠습니다』 지난달 27일 산업연구원장에서 대한주택공사 사장에 취임한 김대영씨(55)는 주택 2백만호 건설에도 불구하고 도시주민의 절반이상이 아직 셋집을 전전하고 있다면서 거창하게 신규사업을 떠벌리기보다는 주공의 본래 설립취지에 맞게 서민들이 피부로 느낄 수 있도록 물량공급 확대에 역점을 두겠다고 앞으로의 계획을 밝혔다. 김사장은 최근의 주택공급 물량중 70% 이상을 민간부문이 담당하고 있기는 하나 공공기관으로서 주공이 신기술개발이나 신공법 적용등 21세기를 대비한 주택산업을 끌고 가는데 선도적인 역할을 떠맡아야 한다고 지적하고 임대주택시대가 올것에 대비,지금까지 축적된 경험을 바탕으로 우리 실정에 적합한 모델도 개발할 계획이라고 말했다. 김사장은 이를위해 곧 국토개발연구원등 전문기관과 합동으로 실수요자들의 주택선호패턴 변화추이등 정확하게 조사,주택규모와 내부구조,공급조건등을 결정하는데 참고할 계획이라고 밝혔다. 그는 또 현재의 주택시장 추세로 볼때 주택가격의 하락세는 94∼95년까지 이어질 것으로 예상된다면서 내년부터 민간부문의 공급이 위축되면 주공이 공공기능을 발휘,물량확대로 시장조절 역할을 떠맡을 예정이기 때문에 정부가 7차5개년계획에서 제시한 주택 2백50만호 공급에는 차질이 없을 것이라고 자신했다. 『그러나 정부가 추진중인 토지공개념 관련제도가 안정적으로 정착되고 개발계획이 예정대로 추진되기 위해서는 땅값을 현재의 절반 이하의 수준으로 떨어뜨리는 것이 무엇보다 시급합니다.현재와 같은 지가체제에서는 낙후된 중소도시를 선진국 수준으로 끌어올리려 해도 사업비의 60∼90%가 보상비로 들어가 버리기 때문에 재원마련이 불가능한 실정입니다.』 김사장은 건설부차관으로 재직할 당시 추진했던 토지공개념관련 법안제정의 경험을 상기시키면서 땅값을 떨어뜨리려면 개발이익과 양도차익은 1백% 국가에서 환수하면 된다고 다소 극약처방에 가까운 방법을 제시했다. 김사장은 71년 미국의 스탠퍼드대학에서 통계학박사학위를 받았으며 귀국후 한국개발연구원과 한국과학원등 연구기관을 거쳐 82년 관계에 들어와 경제기획원 기획국장,민정당 전문위원,국무총리행정조정실 제2조정관,건설부차관,산업연구원장등을 역임했다.

◎건설부 개선안/매매·임대 일임 전속중개제 도입/중개수수료 한도제 폐지/매매·감정등 포괄 종합법인도 허용 앞으로 부동산을 사거나 전셋집을 얻을 때 지금처럼 여러군데의 중개업소를 돌아다닐 필요없이 중개업소 한곳만 들러도 인근의 부동산정보를 즉시 알아볼 수 있게 된다. 또 현행 중개수수료 한도제가 폐지되고 중개업소가 지금까지의 매매·임대알선업무는 물론 부동산의 감정·평가·관리업등도 겸임하도록하는 종합부동산법인제도가 도입된다. 19일 건설부가 마련한 부동산중개제도개선방안에 따르면 중개업소들이 아직도 복덕방식 영업형태에서 벗어나지 못함에 따라 부동산가격 형성이 음성화되고 가격조작·허위정보등 선의의 실수요자에게 손해를 끼치거나 투기를 부추기는 등의 폐해를 막기위해 현행 부동산중개제도를 대폭 개선키로 했다. 이에따라 시·군·구별로 부동산정보유통기구를 설립,동일지역내의 중개업소끼리 중개물건에 관한 정보를 상호 교환케 함으로써 집을 사거나 전세를 얻으려는 사람이 여러 업소를 돌아다녀야 하는 수고를덜어주기로 했다. 또 5백만원미만에서 8억원이상까지 거래금액에 따라 9단계로 구분,3만5천∼3백만원까지 받도록 돼있는 현행 중개수수료 한도제를 폐지하는 대신 수수료율을 중개업협회가 일률적으로 결정한뒤 건설부장관의 승인을 받아 시행토록 했다. 건설부는 그러나 한도제 폐지에 따른 서민들의 부담을 덜기위해 매매와 임대의 수수료율에 차이를 두고 소액물건의 경우 수수료가 현행 한도액을 넘지않도록 조정키로 했다. 이와함께 중개업소의 서비스질을 확보하기 위해 매매·임대등의 중개를 특정업소에 일임하는 전속중개계약제를 새로 도입하는 한편 전속중개 계약을 체결한 물건을 정보유통기구에 통보하지 않거나 허위정보를 공개한 경우에는 허가취소등의 제재를 가하기로 했다. 종합부동산법인은 자본금 2억원이상,공인중개사 5명 이상과 법무사·감정평가사·세무사·주택관리사를 확보하는등 일정 요건을 갖춘 중개업소에 허용하며 중개업이외에 감정·평가·부동산관리·등기·분양·임대관리대행등의 업무도 취급할수 있도록 했다. 건설부는이같은 내용의 개선방안을 공청회·업계관계자의 의견수렴등을 통해 이달중 부동산중개업법개정안을 마련,올 정기국회에 상정,내년부터 시행할 계획이다.

◎10월31일까지 농·수협 ◇농수산물유통공사는 정부가 김값 안정을 위해 수매한 92년산 정부 비축김을 29일부터 오는 10월31일까지 전국의 수협공판장과 수산도매시장및 농협직판장·한국냉장직매장등에서 실수요자를 대상으로 직접판매한다. 이번에 판매되는 정부비축김은 1등품짜리 1백장묶음 1속에 2천7백원으로 정부가 생산지에서 수매한 가격 3천7천73원보다 1천73원이 싼값이며 2등품은 2천3백원,3등품은 1천9백원씩이다. 올해의 김생산은 평년의 5천5백만속보다 훨씬 많은 7천5백만속으로 정부는 모두 4백만속을 비축했다.

도시의 주택매매 가격이 지난해 5월 이후 13개월째 내림세를 지속하고 있다. 전세가격은 지난해 12월이후 오름세를 보이다가 6월들어 처음으로 내림세를 나타냈다. 7일 주택은행이 발표한 「도시주택가격 동향」에 따르면 지난 6월중 전국 39개도시의 주택매매가격은 전월보다 1.1% 하락,지난해 5월이후 8.9% 감소했다. 지역별로는 서울이 1.5%,5개 직할시가 1.1%,중소도시가 0.8% 하락했고 주택유형별로는 단독이 0.8%,연립이 1.3%,아파트가 1.6% 하락했다. 이는 주택가격 안정을 위해 정부가 지속적으로 추진해온 주택물량 대량 공급정책의 영향으로 미분양이 발생하며 가수요가 사라지고 실수요자들은 주택가격 추가하락에 대한 기대로 관망상태에 있어 거래가 거의 없는 가운데 나타난 현상이다. 지역별로는 서울이 1%,5개 직할시가 0.1%,중소도시는 0.5% 하락했고 주택유형별로는 단독이 0.1%,연립이 0.7%,아파트가 0.9% 하락했다.

성업공사는 오는 7월2일부터 이틀간 대기업 비업무용 부동산중 5회이상 공매를 했으나 매각되지 않은 단독주택및 아파트 17건,임야 68건,대지및 잡종지 18건,공장 8건등 모두 1백11건의 토지를 공매한다. 이번에 공매되는 토지는 최근 국토이용관리법 시행령 개정으로 실수요자가 매입할 경우에는 토지거래및 신고절차가 면제된다. 다만 임야 63건 4백7만9천평은 이번 공매에서도 유찰될 경우 수의계약 지침이 마련될때까지 처리가 유보되며 나머지 토지는 종전처럼 최종 공매조건으로 수의계약이 가능하다.

최근 몇년동안 주택환경은 엄청난 변화를 겪고 있다.불과 1∼2년 남짓한 사이에 주택값이 2∼3배 뛰었는가 하면 그 뒤를 이어 가격하락 행진이 1년이상 계속되고 있다.이런 과정에서 주택정책도 변화를 거듭해 왔다. 그러나 주택정책에 관한 한 대부분의 변화는 주택환경의 변화에 따른 수동적 변화에 그친 감이 없지않다.지금은 주택문제에 대한 본질적 해결에 치중해야 한다. 주택가격의 상승기에는 부작용을 우려하거나 또는 여건의 미성숙으로 말미암아 손대기 거북했던 문제들­이를테면 주택분양가격과 현실가격과의 차이,무주택자가 실제로 주택을 분양받도록 하는 제도의 보완,현실에 맞는 주택자금의 지원,임대주택제도의 개선 등이 본격적으로 다뤄져야 한다.그렇지 못한다면 주택공급 물량의 확대에도 불구하고 본질적인 주택문제의 해결을 기대할 수 없다. 건설부는 주택가격이 앞으로도 1∼2년간에 걸쳐 30%까지 하락할 것으로 내다보고 있다.하락의 추이를 더 지켜본 후에 그런 문제해결에 착수할 생각일는지 모르나 지금이 타이밍이라고 본다.주택가격 하락전망이 확실하다면 어떤 정책적 변화도 주택가격을 반전시키지는 못할 뿐 아니라 정책의 변화가 가져올 부작용도 최소화할 수 있기 때문이다. 지난 4년동안 신규주택은 2백만호이상이 분양,공급되었다.이에 따라 주택보급률은 74%까지 올라갔다.그러나 실제로 자가보유률은 향상되지 못한 것으로 나타나고 있다.이는 임대주택의 확대 탓도 있으나 그 보다는 신규주택공급 혜택이 무주택자에 돌아가기 보다는 유주택자에게 돌아간 측면이 강하기 때문이다.주택건설자체는 성공했을지 모르나 배분정책은 그렇지 못함을 입증하고 있는 것이다.이는 주택금융이 충분치 못함으로써 돈없는 무주택자가 다량의 주택공급기회를 충분히 이용하지 못하고 있다는 얘기이기도 하다. 분양가격에 비해 주택융자금이 낮을뿐 아니라 소득에 대한 융자금의 상환부담률이 높아 추가적인 금융지원이나 상환기간의 연장,금리의 인하가 요청되고 있다. 또 다른 문제로서 기존주택가격과 분양가격과의 차이다.기존 주택가격이 정부가 전망한대로 하락한다해도 현실적으로 분양가격은 여전히 낮다.경쟁률은 낮아졌지만 신규분양가격은 여전히 인기가 있는 이유가 바로 이 가격차이에서 비롯된다.국민주택규모이상의 중·대형아파트에 대한 분양가격의 자율화는 질좋은 주택의 보급이나 주택청약에 따른 부작용해소를 위해 검토가 있어야 한다.원가연동제를 통해 가격제한 조치가 일부 완화는 되어있으나 충분치 못하다. 가격자율화의 필요성은 인정되면서도 과거 가격상승기에는 폭등을 우려,뻥긋조차 못했다.그러나 지금의 추세에서는 그럴 우려는 없다고 본다.서민층이 실수요자인 소형주택은 보호의 측면에서 가격제한이 필요하나 주로 다주택소유계층의 투기요소가 많은 대형만큼은 시장기능에 맡기는 것이 오히려 투기요소를 줄이는 방안이 될것이다.집값이 떨어지고 있다해도 아직도 투기요소는 잠재해있다.모처럼의 집값하락시기가 그동안 왜곡된 주택정책을 바로 잡는 적기가 돼야한다.

◎5월 들어 매주 1.5%씩 낮아져/「부동산 거품현상」 사라지자 수직 하락/수도권내림세 전국 확산/서울 가락동 46평 7천만원 폭락/연초대비 아파트가격이 빠른 속도로 하락하고 있다. 30일 건설부와 부동산업계에 따르면 올들어 지난 3월까지 매주 평균 0.1% 정도의 하락세를 보였던 아파트가격이 4월에는 0.1∼0.3%,5월 들어서는 매주 평균 0.7∼1.5%가 내리는 등 하락세가 가속화되고 있다. 이에따라 90년 12월의 주택가격을 1백으로 했을 때 올해초 99.7이었던 가격지수가 연말에는 93.1 수준에 다달을 것으로 전망됐으나 당초 예상보다 6개월가량 앞당겨 6월말이면 이같은 수준에 이를 것으로 예상되고 있으며 연말경에는 90선마저도 위협받게 될 것으로 전망된다. 지역별 주요 아파트의 거래가격을 보면 강남구 압구정동의 현대아파트 51평형은 올해초 6억∼7억원선에서 매매됐으나 5월말에는 2천만∼4천만원이 내린 5억8천만∼6억6천만원선에서 거래가격이 형성되고 있다. 송파구 가락동의 현대 46평형은 연초보다 7천만원이 내린 2억9천만∼3억3천만원에매물이 나오고 있으며 은평구 불광동의 미성아파트 28평형도 1천5백만원가량 싼 1억2천만∼1억2천5백만원에 시세가 형성되고 있다. 지난해 비교적 하락폭이 적었던 양천구 목동의 45평형 아파트도 올해에는 5개월만에 2천만원 이상 내렸으며 노원구 상계및 하계동의 20∼30평형대의 아파트 역시 실수요자들의 높은 선호도에도 불구하고 5백만∼1천만원이 내린 선에서 거래되고 있다. 서울의 주택가격 하락세는 지방에도 이어져 부산 금정구의 선경 31평형과 49평형은 3천만원 이상 떨어진 1억2천만원,2억5천만원선에서 매물이 나오고 있고 대구 달서구의 청구그린 3차 41평형도 1천만원이 내린 1억6천5백∼1억7천만원에서 거래되고 있다. 이밖에 인천 부평의 동아 22평형이 6백만원,광주 문흥동의 대주아파트 43평형은 3백만원,대전 갈마지구의 동산아파트 31평형은 1천3백만원이 내린 선에서 가격이 형성되고 있다. 지역별 전세가격을 보면 압구정동 현대 51평형은 1억6천만∼2억원,가락동의 현대 46평형은 1억5백만∼1억1천만원으로 대형아파트는 거래가격의 30%수준이며 강동구 둔촌동의 주공 25평형은 5천5백만∼6천만원,노원구 하계동의 청구 26평형은 5천만∼5천2백만원에 계약이 체결되는 등 중소형아파트는 40∼50%선에서 전세가 나오고 있다. 아파트가격의 이같은 급속한 하락세는 부동산경기침체와 산업구조조정,경기후퇴등이 한꺼번에 겹쳐 부동산가격의 거품현상이 일시에 꺼지고 있는데 따른 것이다.

◎수자원보전지역등은 없애기로 건설부는 현재 도시지역,취락지역등 10개 지역으로 세분된 국토이용관리법상의 용도지역을 도시지역과 공업지역을 합치고 유보지역과 수자원보전지역을 없애는 등 5∼6개 지역으로 조정할 방침이다. 이는 현행 용도지역 구분방식이 지나치게 세분돼 있어 내용이 복잡한데다 허용행위의 폭도 좁아 국민생활에 주는 불편을 해소하기 위한 것이다. 또 용도지역별로 허용행위를 열거하고 있는 현재의 행위제한 방식을 바꿔 제한행위만 규정하고 나머지 행위는 모두 허용하는 등 행위규제의 범위와 강도도 대폭 완화할 방침이다. 건설부는 이를위해 올해중 국토이용관리법을 개정,농어촌발전특별조치법 산림법등 개별법과 중복되는 규제 내용은 삭제하고 개별법에만 반영,중복규제에 따른 불편을 해소키로 했다. 이와함께 공업단지를 개발할 때 실수요자가 직접 개발하는 직접개발방식과 실수요자와 공공기관이 공동으로 개발하는 합동개발방식의 요건도 대폭 간소화하기로 했다. 특히 공업단지의 입지선정을 제한하는 「농업용 저수지상류방향으로 10㎞이내 입지금지」조항을 「폐수배출이 없거나 폐수처리시설을 해 농업용수 수질에 지장을 주지않는 경우」로 대체하고 70%이내로 된 농지편입비율도 삭제할 계획이다.

◇비업무용 토지매각 촉진방안=성업공사에 매각이 의뢰된 토지가 5회이상 공매 실시에도 불구,유찰된 경우 「택지소유상한에 관한 법률」에 의한 택지취득허가기준과 산림법에 의한 임야매매증명발급기준에 적합한 실수요자가 매입하는 경우에는 토지거래 허가나 신고제대상에서 제외. ◇행위제한 완화=농촌경제를 활성화시키고 국민생활 불편을 해소키 위해 경지지역·산림보전지역·수산자원 보전지역의 행위제한을 크게 완화. ◇경지지역=▲자동차관리법에 의한 자동차정비장·매매장·폐차장 등 자동차관리사업을 위한 시설▲1만㎡미만의 자동차운전학원 또는 사회복지시설▲5천㎡미만의 액화석유가스저장소 및 충전시설·석재가공시설▲3천㎡미만의 중기주차장▲1천5백㎡미만의 종교시설▲주무부장관이 추천하는 1만㎡미만의 근로자복지시설·청소년수련시설·교육연구시설·문화시설▲공장에서 발생하는 폐기물의 처리시설 등. ◇산림보전지역=▲자동차관리법에 의한 자동차정비장·매매장·폐차장 등 자동차관리사업을 위한 시설▲1만㎡미만의 자동차운전학원 및 농·임·축·수산물 가공시설▲농·임·축·수산물의 부산물을 이용한 3천㎡미만의 유기질 비료 및 사료제조시설▲5천㎡미만인 액화석유가스저장소 및 충전시설▲3천㎡미만의 중기주차장▲주무부장관이 추천하는 1만㎡미만의 문화시설▲점토를 원료로 하는 도자기·기와공장 등▲버섯재배사 등의 설치. ◇절차개선 방안=용도지역에 적합하지 않은 기존 건축물 등을 비교적 적합한 용도로 변경하는 경우에 미리 신고토록 하던 용도변경 신고제를 폐지. 국토이용계획 변경권에 대한 도지사 위임범위를 현재의 15만㎡미만에서 30만㎡미만으로 상향 조정. 공공시설입지 승인권 가운데 중앙행정기관장이 설치하거나 2개도이상에 걸치는 시설만 제외하고는 모두 도지사에게 위임. ◇세부용도지구 통폐합=대지·공장용지 등의 토지공급권이 될 수 있는 개발촉진지역의 현행 9개 세부용도지구를 4개로 축소. 농지개발지구·토지개발지구는 개간촉진지구로,채광지구·채석지구·채토지구·공업용지지구·시설용지지구는 시설용지지구로 통·폐합하되 택지개발지구와집단묘지지구는 현행대로 존치.

◎지난달 분당 공개추첨 216대1 기록/약국·제과점·비디오점도 높은 경쟁/평당 낙찰가 전보다 최고 5백만원 떨어져 신도시 종합상가중가장 인기가 높은 업종은 부동산중개업소인 것으로 밝혀졌다.또 제과점·약국·비디오대여점·치킨점이 함께 5대 인기업종으로 꼽혔다.지난달 분당5차 신도시의 주상가를 공개추첨방식으로 분양한 공영토건 동아상가의 경우 부동산중개업소가 2백16대1의 최고 경쟁률을 나타냈다.다음으로 약국이 27대1,제과점이 18대1의 순서였다.역시 동아상가의 일산2차지역 주상가도 부동산중개업소가 1백43대1,제과점 44대1,비디오대여점 35대1,치킨점 13대1등이었다.이에앞서 일산1차 근린상가를 같은 방법으로 분양한 청구주택의 청구상가에서도 부동산중개업소가 59대1로 가장 인기 높았고 치킨점이 24대1,제과점이 9대1의 경쟁률을 보였다. 다른 상가의 이른바 인기업종도 지역및 분양업체·입지조건등에 따라 각기 약간씩의 순위변동을 나타내지만 현재까지의 분양실태로 분석해본 상위 5개업종에는 큰 변화가 없는 것으로 나타났다. 분양가면에서는 동아상가의 분당5차지역 주상가 1층이 평당 9백만∼9백50만원,일산2차 지하1층이 4백30만∼4백50만원선으로 종래 공개경쟁입찰시의 낙찰금액보다 최고 5백만원이나 낮은 가격을 형성했다.청구상가도 분당3차지역 1층 9백만원,일산1차 근린상가 1층 7백80만∼9백만원선이었다. 그러나 이미 분양을 마친 목좋은 곳에 자리 잡은 인기업종점포는 평당 1백만원이상의 프리미엄이 붙어 거래되고있다.분당·평촌 시범단지내 상가의 경우 전세값은 1층 슈퍼마켓 9∼10평이 보증금 3천만원에 월세 80만원,2층 근린생활시설 20∼22평이 보증금 2천만원에 월세 50만∼80만원까지 거래된다. 이들 업종이 투자가및 실수요자들로부터 인기를 끄는 이유는 우선 개업이후 확실한 영업수익을 보장 받는다는 점이다.임대를 놓을 경우 높은 임대료를 받을 수 있고 직접 경영을 하더라도 짧은 기간안에 높은 투자이익을 올릴 수 있다는 계산이다.그러나 부동산전문가들은 신도시의 상가가 실제 개업한 곳은 분당과 평촌의 시범단지내 몇개 상가에 불과한 실정이므로 아직 상권이 형성되지도 않은 이들 지역의 경우 경쟁률이 높다고 해서 반드시 수익성도 높을 것으로 섣불리 단정할 수 없다는 의견이다.이들은 신도시상권이 본격 형성되는 94년도쯤에야 수익성여부를 판단할 수 있을 것으로 보고 있다. 특히 5대인기업종 가운데 경쟁률이나 낙찰금액이 가장 높은 부동산중개업소는 오는 6월과 8월 분당1,2차 입주가 본격화되고 매물이 쏟아져 나오기시작하는 10월쯤 수지타산을 따져볼 수 있을 것으로 보고 있다.비디오대여점도 입주자의 대부분이 서울로 출·퇴근하는 직장인이기 때문에 주말 하루장사에 불과하다.목좋은 곳이 월2백만원을 밑도는 매상을 올리고 있다.제과점·약국·치킨점이 월2백만∼3백만원의 매상으로 기대치에 부응하는 정도라고 상인들은 말하고있다. 이밖에 5개업종 다음으로 수익률이 높은 업종으로는 슈퍼마켓·음식점·인테리어전문점·지물포점이 꼽힌다.개발업종가운데 「철새업종」으로 분류되는 인테리어점과 지물포점은 특성상 아파트입주후 1년정도의 단기영업전략업종.음식점도 아파트현장인부등을 주고객으로 현재월2만∼3백만원 정도의 매상을 올리고 있다. 전문가들은 최근 미분양사태로 자금회전에 어려움을 겪고 있는 공급업체들이 분양방법을 공개추첨 방식으로 바꾸고 있는 만큼 실수요자에게는 지금이 최저의 투자금액으로 좋은 위치에 유망업종의 상가를 분양받을 수 있는 최고의 기회라고 말하고 있다.그러나 공개추첨방식은 가장 높은 입찰금액을 써내면 되는 종래의 경쟁입찰 방법과 달리 추첨결과에따라 자신이 분양받고자 하는 지역의 특정 점포를 반드시 분양받을 수 없다는 단점도 있다는 것을 유념해야 한다.

◎수서·신도시 물량 탓… 전세값 안정세 서울과 과천등 수도권지역의 아파트값이 최근 보름만에 최고 3천만원까지 떨어지는등 부동산경기 하락세가 두드러지고 있다. 18일 부동산업계에 따르면 봄 이사철을 맞아 중소형을 중심으로 한때 오름세를 보였던 수도권지역의 아파트 매매가격이 이달들어 대부분 보합세를 유지하고 있으나 서울 송파구,성동구,과천등 일부 지역에서는 아파트값이 지난달말보다 5백만∼3천만원가량 떨어졌다. 이는 서울 수서지구및 신도시 아파트등 주택공급량이 크게 늘어나고 주택전산망 본격가동등 정부의 강력한 투기억제책으로 가수요가 사라진데다 실수요자들도 추가하락에 대한 기대심리로 관망세를 견지하고 있기 때문이다. 한편 전세가격은 이사철의 수요급증에 영향받아 잠시 큰 폭으로 뛰었으나 지난달말부터 안정세에 접어들어 이달에는 서울 일부 지역에서는 하락세마저 보이고 있으며 과천은 평형에 따라 약각의 오름세도 나타나고 있다. 성동구 광장동 극동 1,2차 아파트는 28평형이 6천만∼6천3백만원에,32평형이 6천5백만∼7천만원,55평형이 1억1천만∼1억2천만원으로 지난달말보다 2백만∼1천만원까지 전세가격이 떨어졌다.

◎건설부,매각촉진위해 5·8조치에 따른 재벌기업의 비업무용 부동산중 성업공사의 공매에서 유찰된 토지는 토지거래 허가지역이라 하더라도 임야매매증명 또는 초과택지 취득허가를 받으면 허가제 적용대상에서 제외된다. 건설부는 12일 재벌기업의 비업무용 부동산 처분을 촉진하기 위해 성업공사에 매각 위임된 토지중 5차 공매에서도 유찰된 토지의 경우 토지거래 허가대상에서 예외로 인정,거주지의 제한없이 실수요자가 매입할 수 있도록 했다.건설부는 이를 위해 『성업공사의 5차 공매에서 유찰된 토지가 택지소유 상한법 및 산림법의 규정에 따라 실수요자에게 매각될 경우 토지거래허가제 적용대상에서 제외된다』는 규정을 삽입한 국토이용관리법시행령 개정안을 다음주중 국무회의에 상정할 계획이다. 5·8조치로 성업공사에 매각 위임된 토지중 1천5백60만평이 아직 처분되지 않았으며 이 가운데 57·2%가 임야(8백92만평)로 외지인에게 취득을 허용해 주지 않으면 매각이 어려운 실정이다. 건설부는 당초 성업공사의 5차 공매에도 유찰된 토지는 무조건 허가제 적용을 배제할 계획이었으나 ▲성업공사 매각토지에 대한 예외인정은 매각을 촉진하기 위한 것으로 투기적인 토지거래를 방지하려는 허가제의 입법취지에 맞지 않고 ▲현재의 예외인정은 공공용지 확보에 극히 한정적으로 인정되고 있어 성업공사에 대한 예외인정은 균형에 맞지 않다는 법제처의 의견에 따라 임야매매증명 혹은 택지취득 허가를 받도록 수정했다.

◎적자 눈덩이·산업재해 빈발… 회생불능 판정/미금땅 7년뒤 용도변경 가능… 재벌들 “군침” 정부는 1일 경기도 미금시에 있는 원진레이온을 일반경쟁입찰 방식에 의해 공개 매각키로 결정했다. 국내 유일의 인견생산업체인 원진레이온은 경영부실로 지난 81년 1월부터 산업은행의 법정관리를 받아왔으나 부채가 계속 증가해 현재 1천1백47억원에 이르고 있는데다 대표적인 공해업소로 시설 개·보수등에 필요한 최소한의 투자마저도 할 수 없는 실정이기 때문에 민영화방안이 추진돼 왔다. 게다가 직업병등 산업재해문제와 이를 둘러싼 근로자의 잦은 파업으로 회사의 경영은 점점 부실해지고 공장가동률이 계속 저하돼 정부로서도 더 이상 이를 방치할 수 없는 상황을 맞게됐다. 정부는 이에따라 공장을 공매하되 인견사의 안정공급을 위해 인수자는 직업병 발생방지시설등 개·보수 투자를 실시,인수한 날로부터 2년이내에 공장가동을 정상화시키고 또 정상화한 날로부터 최소한 5년이상 공장을 계속 가동해야 한다는 인수조건을 붙여 공매결정을 내린 것이다. 아울러 인수자가 인수당시의 공장부지위에 공장가동과 관련이 없는 건축행위를 금지키로 했다. 이는 인견섬유산업을 정상화시키려는 정부의 계획이 당초 의도와는 달리 재벌들의 부동산투기로 변질될 수 있다는 판단에 따라 이같은 우려를 불식시키기 위한 의도로 풀이된다. 원진레이온의 미금공장은 부지가 15만1천평으로 토지가격만 1천5백억∼2천2백50억원에 이르는 금싸라기 땅으로 평가되고 있다. 공매를 통해 인수한 회사는 토지가격에서 이 회사의 총부채 1천1백47억원을 떠 안는 조건으로 이를 뺀 액수와 시설개·보수에 필요한 3백50억원만 투자하면 된다. 또 공장정상가동 의무기한인 7년이 경과하면 공장부지를 택지등으로 용도변경을 할수있어 공장보다는 땅을 노려 사려는 사람이 있을 것으로 보인다. 상공부 관계자는 인견산업이 투자비에 비해 공해가 심하고 채산성이 별로 없어 섬유업계등 실수요자인 갑을·대농·고합·동국·국제등 11개 섬유업체가 입찰참여를 희망하고 있는 것으로 안다고 말했다. 상공부는 입찰이 2차례 이상 유찰될경우 수의계약을 통해 실수요자를 선정한다는 방침아래 희망업체를 중심으로 공동인수단을 구성할 계획이다. 원진레이온은 59년 화신산업의 박흥식씨가 설립한뒤 코오롱계열의 이원천씨에게 넘겨졌다가 적자누증으로 81년부터 산업은행의 관리를 받고 있다. 여자속치마와 양복·점퍼등의 안감으로 쓰이는 레이온의 국내 수요량은 지난해 3만3천5백74t으로 이중 5천5백64t을 원진레이온에서 생산하고 나머지는 전량 수입에 의존하고 있다.

◎세금·매물정보등 전화상담도 받아/수도권에 7∼8개업체 성업… 회원제로 운영 최신 아파트 분양정보를 전화로 서비스해 주는 아파트분양정보서비스업이 생겨나 성업중이다. 이들 업체들은 각 건설사의 입주자모집시기·공급내역·신청자격은 물론 20배수 청약제한여부와 적절한 채권입찰금액등 실수요자들이 가장 궁금하게 여기는 아파트분양에 관한 모든 것을 가입회원들에게 제공해주고 있다.또 신규주택공급계획,아파트재개발 및 재건축,청약예금가입자현황등 무주택서민들의 내집마련에 필수적인 분양정보를 전화상담과 매주 발행되는 정보자료집을 통해 해결해 준다. 현재 서울 및 수도권지역을 중심으로 영업중인 이들 전문업체는 아파트분양정보(741­2233),부동산익스프레스(742­5074),내집마련정보사(934­7974),누림부동산중개(595­2541),신아정보사(606­1771),건일부동산주식회사(416­4011)등 7∼8개 업체.이중 격주간 부동산전문지 부동산뱅크사에서 운영하는 「아파트분양정보」와 「익스프레스」가 선발주자로 현재 가장 많은 회원을 확보하고있다.「아파트분양정보」는 90년10월부터 영업을 시작,현재 1천5백명의 회원을 확보했다.회비는 6개월에 3만원이며 회원가입기간중 당첨됐을때는 제3자에게 양도도 가능하다.회원에게는 전화상담과 함께 일주일에 한번씩 전국의 44개 신문에서 스크랩한 분양정보와 아파트시세,분양경쟁률분석,주택관련법률 및 세금해설과 2백40개 주택건설회사에서 직접 입수한 분양정보를제공해 준다.이와함께 서울시 재개발아파트정보,주공 및 시영아파트등에 관한 한주동안의 정보가 총망라된 자료집도 서비스하고 있다. 기업과 부동산관련기관,건설회사,부동산중개업소등을 대상으로 신문50종과 잡지20종을 비롯 해외부동산동향까지 담은 스크랩을 우송해 주는 「익스프레스」는 1천여개 업체가 가입돼있다.이밖에 「내집마련정보사」등 다른 업체들도 비슷한 유형의 정보를 제공한다.「건일부동산」의 경우는 부동산중개업자끼리의 정보교환을 목적으로 만들어졌다.현재 이들 업체의 관련정보는 케텔·데이콤·포스데이터등 PC가입자에게도 제공되고 있다. 「아파트분양정보」의 경우 회원가입자의 99%가 무주택자.의사·공무원·군인·회사원·가정주부등 각계각층의 다양한 회원을 확보하고 있다.이 회사에는 하루평균 2백여통의 문의 및 상담전화가걸려 오고 있는데 반드시 회원이 아니라도 간단한 상담에 응한다.상담팀장 박종덕씨는 『상담을 하다보면 대부분의 무주택자들이 내집마련의 절실함에 비해 분양정보에는 너무 어둡다는 생각을 항상 갖게 된다』고 말했다.

정부는 공해발생과 부실경영으로 어려움을 겪고있는 원진레이온을 일반경쟁입찰로 공매키로 최종 방침을 정했다.그러나 2차례이상 유찰될 경우 수의계약을 통해 실수요자에게 매각하기로 했다. 13일 경제기획원·상공부등 관계당국에 따르면 정부는 최근 관계부처 실무협의를 거쳐 산업은행의 출자기업인 원진레이온의 주식을 제3자에게 공매방식을 통해 매각하기로 의견을 모으고 입찰조건등 구체적인 공매절차를 마련,경제장관회의에서 확정키로 했다. 정부는 그러나 인견사의 안정적 공급을 위해 인수자가 인수뒤 일정기간동안 공장을 가동,인견사를 공급하도록 하는 한편 공장부지의 택지나 아파트단지 조성을 하지 못하도록 건축허가를 내주지 않을 방침이다. 정부는 공매에서 응찰업체가 없어 2회이상 유찰될 경우 예산회계법상의 규정에 따라 수의계약을 통해 매각을 추진키로 했다. 한편 상공부는 이같은 기본매각방침에 따라 ▲인수한 날로 부터 5년이상 공장을 가동하고 ▲공해방지시설등 시설 개·보수를 통해 2년내 공장을 정상화,인견사를 안정적으로공급하며 ▲인수당시 취업근로자전원의 고용관계를 승계토록 하는 등 구체적인 매각조건을 마련중이다.

◎단기전매 9명은 국세청 통보 건설부는 지난 10일 밤 분당시범단지 입주자중 실수요자를 가리기 위해 특별관리해온 1백20가구를 대상으로 불시 점검을 실시,입주도 하지 않고 다른 사람에게 전세를 내준 박상달씨(62·한양아파트 321동 1506호)에 대해 아파트 당첨권을 취소했다고 11일 발표했다. 이에따라 지난해 9월26일 첫 입주가 시작된 이후 이 지역의 분양계약 취소자는 모두 15명으로 늘어났다. 건설부는 또 당첨자가 실제 입주한뒤 아파트를 단기 양도한 9가구에 대해서는 양도세 포탈을 막기 위해 국세청에 명단을 통보했다. 이와함께 당첨자가 실입주한 것으로 밝혀진 75가구는 특별관리대상에서 제외하고 ▲당첨자가 아닌 직계 존비속만 거주하는 가구 ▲일부전세 가구 ▲주민등록만 이전한 가구등에 대해서는 위장전매·위장전입 등을 계속 정밀조사하기로 했다.

오는 9월부터 외환거래에 대한 규제가 대폭 완화돼 수출입 등 대외거래실적이 있는 모든 기업은 실수요자가 아니더라도 외화예금을 자유롭게 보유할 수 있게 된다. 또 선물환거래를 할 때도 건당 금액이 1백만달러 이하면 은행에 외화의 출처를 밝히지 않아도 된다.이에 따라 외국은행들의 환투기가 성행할 전망이다. 또 오는 5월부터 외국은행들의 CD(양도성예금증서)발행한도가 1천5백억원정도 늘어나며 7월부터는 콜만기일이 현행 최장 15일에서 1개월까지 확대된다. 재무부는 지난달 26일 발표한 1단계 금융자율화및 개방계획중 일부에 대해 금융산업발전심의회의 의견 등을 토대로 이같이 수정·보완,2일 미국측에 통보했다. 확정된 개방계획을 보면 외환분야의 경우 오는 9월부터 외국환은행에 외화예금을 할 때 실수요증빙(수출입증명서) 제출의무를 면제받는 기업이 당초 대외거래실적 5백만달러이상에서 대외거래실적이 있는 모든 기업으로 확대된다. 이는 선진외환거래 기법을 지닌 외국은행들에 대한 외환거래 규제가 크게 완화되는 것을 뜻하며 앞으로 이들 은행의 환투기가 다시 성행할 것으로 전망되고 있다.

통일국민당이 내놓은 아파트 공급공약은 그 실현성이 크게 의문시되는 공약으로 판단된다. 「아파트값을 현재의 절반으로 낮춰 공급하겠다」는 국민당의 주장에 대해 관계당국은 물론 주택건설업계및 학계에서는 「실현성이 없는 공약」으로 보고 있다.그러나 국민당이 계속하여 아파트문제를 총선쟁점으로 부각시키자 무주택 서민들이 상당한 관심을 보이고 있는 것으로 전해지고 있다. 국민당의 주장대로 아파트 값을 절반이하로 인하할수 있다면 그것은 주택공급의 개혁정도가 아닌 일대 혁명으로 평가받아 마땅하다.그 공약이 실현될 수 있는 것이라면 제 6공화국정부가 심혈을 기울여 추진해온 주택공급확대 노력이 하루아침에 해결될 수 있을 것이다.그런 정도의 혁명적인 효과가 있다면 정부가 즉각 이를 시행에 옮겨야 할 것이다. 그러나 정부나 전문가들은 국민당의 주장을 실현성 없는 공약으로 보고 있다.이유는 몇가지가 있다.국민당의 아파트값 절반인하에는 여러가지 전제조건이 있다.채권입찰제의 폐지가 그 첫번째 전제이다.이 채권입찰제는 공교롭게도 지난 83년 5월 서울 강남구 개포동 현대아파트 분양때부터 실시되었다. 이 제도는 기존 아파트가격과 신규아파트 분양가 사이에 심한 가격차가 생기면서 투기적 가수요가 발생하자 실수요자 위주의 주택공급을 위해 채택된 것이다.국민당의 주장대로 채권입찰제를 없애면 공급가격은 채권액만큼 내려가겠지만 투기가 재연될 게 분명하다.투기가 일면 무주택 서민들의 주택마련이 더욱 어려워진다는 것은 우리 모두 익히 알고 있는 사실이다. 특히 채권입찰제에 의해 거둬들인 돈의 경우 서민용 국민주택과 임대주택등의 건설에 지원되고 있다.이 제도가 없어지면 국민주택 건설이 어려워져 서민들의 주택마련기회는 한층 더 좁아지게 된다.국민당은 이 제도의 폐지가 가져오는 2중3중의 폐해와 부작용을 외면한채 「아파트값을 절반으로 인하,공급하겠다」고 밝히고 있는 것이다. 국민당의 두번째 주택가격인하 전제조건은 국·공유지와 일부 녹지의 택지개발이다.대도시의 국·공유지 가운데 택지로 개발할만한 곳이 없다는 것은 정주영 전현대그룹회장이 누구보다도 더 잘 알고 있으리라 믿는다.녹지의 경우는 이미 너무 많이 개발해 오히려 녹지공간의 확보가 필요하다고 환경관련학자들은 주장하고 있다.실제로 서울을 비롯한 대도시는 녹지공간이 부족한 실정이다. 세번째의 전제조건인 공영개발택지의 저가공급 역시 문제가 있다.국민당은 도로·하수도등 공공시설비용을 택지값에 전가시키지 말고 국가 재정에서 지원하면 값을 내릴 수 있다고 주장하고 있다.현재 국가재정사정이 여의치 않아 고속도로와 항만등 주요 사회간접자본시설의 투자확대도 어려운 실정이다.또한 택지의 도로와 하수도는 수익자부담원칙에 입각하여 입주자가 부담하는게 사리에 맞다.결국 국민당의 공약에서 전제조건을 빼면 집값인하는 공약에 불과하다.따라서 실현성 없는 집값인하주장은 이제 중단하기 바란다.