국세청은 부동산 투기조짐이 일고 있는 구리,용인 등 수도권 일부 지역의부동산거래 및 가격동향에 대한 감시활동을 크게 강화할 방침이다. 국세청은 28일 수도권 일부지역에서 아파트분양을 받기 위한 위장전입이 늘고 있는 등 국지적인 투기조짐이 보임에 따라 이같이 감시활동을 강화하고있다고 밝혔다. 국세청 관계자는 특히 이들 지역에 이동 중개업자들이 몰리면서 청약관련통장 전매를 부추기거나 통장을 매집,아파트분양을 받은뒤 프리미엄을 받고되파는 등 실수요자인 서민들이 피해를 볼 가능성이 높다고 보고 실태파악에나섰다. 국세청은 주택 경기활성화를 위해 지난해부터 전국적인 부동산투기조사는하지 않고 있으며 현재까지 나타난 과열양상을 국지적인 현상으로 파악하고있다.이에 따라 전국적인 투기조사로 이어질 가능성은 아직 없는 것으로 보인다.국세청 관계자는 그러나 중개업자들의 불법행위로 실수요자들이 피해를입는 부작용이 확산될 경우 투기조사 가능성을 배제할 수 없다고 밝혔다.

신규주택 분양시장이 뜨겁게 달아오르고 있다.국제통화기금(IMF)관리체제 이후 칠흙같은 어둠속에서 길을 잃고 헤메던 주택건설업체들이 최근의 주택경기 회복세를 타고 그동안 미뤄 두었던 분양을 서두르는 등 올 봄 분양시장은 최근들어 보기 드물게 활기를 띠고 있다.주택경기 동향,분양 유망아파트,분양요령 등을 소개한다. 최근 주택 분양시장은 마치 10여년 전의 신도시 분양 당시 상황을 연상케한다.다른 점이 있다면 신도시 아파트 분양 때는 지역,입지여건,업체 브랜드,평형 등에 상관없이 분양열기가 뜨거웠지만 요즘은 경쟁력을 갖춘 아파트는 뜨지만 그렇지 못한 곳은 철저히 외면당하고 있는 양극화 현상이 일어나고있다는 것이다. 신규 분양시장이 탄력을 받는 것은 지난 연말부터 기존 주택 값이 가파른상승세로 반전되고 분양권 전매허용,양도세 비과세 기준 한시적 완화,양도세 한시적 면제 등 정부의 메가톤급 주택경기 부양책이 맞물려 부동산 시장이대세상승기로 접어들었다는 판단에서다. 특히 본격적인 분양철을 앞두고 지난 2월말 일부지역에서 분양된 조합아파트에 엄청난 인파가 몰려 문전성시를 이루었고 지난 4일 실시된 서울지역 동시분양에서 일부 아파트가 10대 1이 넘는 경쟁률을 보이면서 분양시장 열기를 예고했었다. 주택업계에서는 “군포 산본의 대림,대우의 영등포 드림타운 등 조합아파트,서울 동시분양분의 분양이 만약 부진했다면 올 봄 분양시장은 시들했을 것”이라며 “이들 아파트가 인기리에 분양되는 바람에 분양시장이 활기를 띠게 됐다”고 안도하는 분위기다. 이번달 중하순에 본격적으로 분양에 들어가는 아파트 중 가장 관심을 끄는지역은 오는 25일 분양이 시작되는 구리토평지구를 비롯,김포 청송마을 현대아파트(현대건설),경기 파주 교하지역 현대아파트(현대산업개발),경기 용인수지 금호아파트,경기 도농지구 부영아파트 등이다. 구리 토평지구는 공공택지개발지구에 건설되는 대단위 단지 아파트로 대형주택건설업체 8개사가 모두 3,706가구를 분양한다.삼성물산과 한일건설,대림산업,금호건설,동양시멘트건설,우남종합건설,신명종합건설,영풍산업 등 주택건설업체들은 오는 25일 청약저축 1순위자를 대상으로 신청을 받는다.이곳은 서울까지의 직선거리가 3㎞에 불과해 승용차를 이용하면 올림픽대로를 통해 강남지역까지 20분,강동구 천호동까지 10여분내에 도착할 수 있다.남쪽의미개발지와 그린벨트 등으로 둘러싸여 주거 환경이 양호하다는 게 업계의 분석이다. 부동산전문가들은 “최근 집값 상승과 분양시장 열기는 실수요자보다는 금리인하 등으로 마땅한 투자처를 찾지 못한 가수요자들이 몰리고 있기 때문”이라며 “본격적인 상승기에 돌입하려면 실수요자들이 움직여야 할 것”이라고 분석했다.朴性泰·朴建昇 sungt@- 어떤 아파트 사야하나 분양철이 시작되면서 신규 분양아파트가 쏟아져 나오고 있다.신문광고,전단 등을 통해 업체마다 입지여건,분양조건,투자가치 등이 최고라고 주장한다. 어떤 아파트를 어떤 기준에 따라 골라야 할까. ▒목적이 명확해야 한다 아파트를 살 때는 직접 입주해서 살 것인지 시세차익을 겨냥한 투자인지에 따라 선택기준이 달라진다.거주목적이라면 교통,생활편익시설등을 따져야 한다.투자목적이라면 구리 토평·수원 권선지구 등수도권 인기지역의 대규모 아파트단지가 좋다. ▒기본적인 것은 반드시 체크하라 단지규모,가격,교통,지역 발전 가능성,학교,생활편익시설,시공업체 등은 아파트 선택의 기본이다.같은 지역이라면 조금 비싸더라도 단지규모가 큰 것일 수록 좋다.대단지아파트는 여러시설이 이미 들어서 있거나 들어설 계획이기 때문에 집값 상승때는 상대적으로 많이오른다.가격도 무조건 싸다고 좋은 것은 아니다.분양가가 높더라도 인근시세의 움직임이 오름세를 타고 있다면 고려해 볼 만하다.시공업체는 가능하면지명도가 있고 안전한 회사라야 한다.주택경기가 좋아지고 있지만 시공업체가 부도날 가능성은 늘 있다. ▒견본주택과 현장을 확인하라 광고나 남의 말만 믿고 아파트를 사는 것은위험천만이다.입지여건,인근주택시장의 잠재력 등을 현장방문을 통해서 점검해야 한다.모델하우스에 전시품목으로 꾸며진 장식이나 겉모양에 현혹되지말고 입주시 가구와 자녀들 방 배치,주부들의 동선이 편리한 지 등을 꼼꼼히 살펴봐야 한다. ▒자기 상황에 맞는 아파트를 고르자 과거에는 금융이자를 내고도 많은 시세차익을 남겼지만 그런 시대는 이제 지났다.자금능력이 허용하는 범위에서 아파트를 골라야 된다.중도금 대출 등을 무리하게 받았을 경우 나중에는 큰 부담으로 작용한다.출퇴근 거리,교통수단,교육시설 등도여건에 맞는 지 검토해야 한다. 박건승- 분양권 전매 이달부터 전면허용이달부터 분양권 전매(轉賣)가 전면 허용되면서 분양권이 주택시장의 새상품으로 등장하고 있다. 분양권 전매는 청약통장을 필요로 하는 신규분양과 거래때 목돈이 드는 기존 주택시장이 지니는 문제점을 동시에 해결할 수 있는 내집마련 수단이어서 인기를 끌고 있다.신규아파트를 분양받아 시세차익을 남기고 분양권을 넘길 수도 있어 새로운 재테크 수단이 될 수 있다. ▒어디서 사고 파는가 분양권이란 현재 시공 중인 아파트에 입주할 권리를뜻한다.대개 시공 중인 아파트 주변 부동산 중개업소나 부동산 투자자문 업체,분양권전매업체 등에 문의하면 매물로 나온 분양권을 소개받을 수있다. 거래방식도 일반부동산 매물과 비슷하다. ▒절차·세금 이달부터 계약금만 내면 분양권을 팔 수 있고 지자체의 동의서를 받지 않아도 되는 등 거래과정이 단순해지고 매매조건도 완화됐다.분양권 매매의 첫 절차는 계약 당사자간에 매매 계약서를 체결하는 것이다.이어 매도·매수자는 해당 아파트의 시공 건설회사나 조합(재건축,직장,지역 등)을찾아가 명의 변경을 요청해야 한다.일반분양 아파트는 건설회사로,조합아파트는 건설회사와 조합 등 2곳으로 매매계약서를 갖고 찾아가 명의변경을 요청한다. 분양권 전매는 신규분양·미분양에 비해 세제혜택이 없다.따라서 분양권을팔 때는 양도세를 내야 한다.양도세과세는 시세차익을 기준으로 한다. ▒대출승계 분양권을 산 사람이 대출을 원하면 대출을 승계할 수 있다.이럴때는 건설업체나 조합에 명의변경 요청과 함께 대출알선을 요청한다.대출 알선요청을 받은 건설업체나 조합은 돈을 빌려준 금융기관에 분양권 매입자에게 대출을 승계해 주도록 의뢰한다.금융기관은 대출 승계 여부를 건설회사,조합 등에 알리고 건설회사와 조합에서는 분양권 명의를 변경해준다. ▒검인 명의 변경이 끝난뒤 매수자는 해당 시·군·구청 지적과를 찾아가 계약서에 검인 도장을 받는다.검인절차 역시 일반분양 아파트나 조합주택 모두 반드시 거쳐야 한다.행정기관의 검인 절차는 분양권의 명의변경과 매매사실을 공인한다는 뜻이다. ▒잔금 납부와 등기 통상 건설회사나 조합이 정한 중도금 납부일자를 지켜중도금과 잔금을 납부하면 된다.추후 입주시점이 되면 사용검사(준공검사)및 소유권이전등기 절차를 밟으면 된다. ▒유의점 가장 먼저 확인해야 할 사항은 분양권이 가압류됐는 지 여부다.가압류된 분양권은 추후 재산권 행사에 제약을 받는 만큼 매입하지 않는 것이낫다.건설회사에 문의하면 압류여부를 확인할 수 있다.문의 건설교통부 주택정책과 (02) 504-9133∼4. 박성태

우려했던 일이 현실로 나타나고 있다.‘정부운영 및 조직개편’ 시안(試案)을 두고 각 부처가 조직적으로 반발하고,권한축소나 통폐합이 거론된 부처들은 ‘뒤집기 홍보전략’ 마련에 열을 올리고 있다는 것이다. 경제정책 조정기능을 내각에 되돌려 주는 것과 관련,재경부와 기획예산위의 힘겨루기는 예상됐던 일이다.법무부도 검찰인사위의 심의기구화와 평검사인사권의 대검 이관 등은 형사사법제도에 대한 몰이해에서 비롯됐다고 반발하며 법제화를 막기 위해 대검과 함께 대외 홍보작업에 나섰다는 보도다.산자부는 외교통상부가 갖고 있는 통상교섭 기능을 되찾기 위해 팔을 걷어붙이고 있고,산자부·과기부·정통부는 서로 통합의 주체가 되려고 로비에 사활을 걸고 있다고 한다.통합 대상인 노동부와 복지부 또한 통합불가를 설득하는 데 열을 올리고 있고,폐지대상인 해양수산부는 생존논리 개발에 열중하고 있다. 이같은 반발과 로비는 벌써부터 내다보였던 일이기는 하다.밥그릇 싸움도싸움이려니와 당초 개편안이 민감한 부분에 대해서는 복수안을 제시하고 있어 로비에 따라서는 여러가지 조합이 가능한 것으로 보일 수도 있기 때문이다.자칫 혼선이 빚어져 기형적인 결과가 나오지 않을까 우려된다.상황이 이럴수록 유념할 일이 있다.이번 개편안은 ‘작고 효율적인 정부’와 ‘운영혁신’에 중점이 있다.자율·경쟁·성과원리를 행정제도 전반에 반영하자는 것이다.근본정신과 원리가 이러함에도 관련 부처는 운영의 혁신은 외면하고 기구축소에만 지나치게 신경을 쓰는 듯한 인상을 주고 있다.기구축소에 신경을 쓰는 것도 이해는 간다. 그리고 기구축소가 만능도 아니다.그럼에도 정부개편안이 관련부처의 반발이나 로비로 인해 한두 부처의 통합에 그친다면,고통 속에 추진중인 민간부문 구조조정에 비해 지나치게 미흡하다는 비판을 피할 수 없을 것이다.또 일부 공직의 민간개방과 일부 업무의 민간이양에 대한과민한 반응도 국민들의 눈에는 한낱 ‘밥그릇 지키기’로 보일 수도 있을것이다. 우리는 정부가 정부 단일안을 확정하는 과정에서 가능한 한 각계 의견을 광범하게 수렴하되,정부개편의 근본정신과원리가 훼손되는 일이 없도록 당부한다.뿐만 아니다.정부의 확정안을 시행하자면 정부조직법과 국가공무원법을 개정해야 한다.이 과정에서 여야는 이해가 맞설 가능성도 있고,정치권이 내년 총선을 앞두고 공직사회의 동요를 의식한 나머지 정부안을 변질시킬 우려도 있다.만일 그같은 일이 일어난다면,국가행정의 실수요자인 국민들은 투표를 통해 국민주권을 엄혹하게 행사할 것이다.정치권은 명심할 일이다.

현직 부동산 전문기자가 15년간 관련분야 취재경험을 살려 부동산 실수요자 들에게 “돈버는 내집마련”이라는 제목의 부동산 투자지침서를 출간해 화제다. 내외경제신문 부동산팀장인 張湧東기자(42)가 쓴 이 책은 지난 한해동안 주택가격의 폭락과 각종 부동산 관련법의 대폭적인 개정으로 혼란에 빠진 실수요자들을 위해 가장 합리적이고 경제적으로 내집을 마련할 수 있는 투자패턴을 소개하는 데 주안점을 두고 있다. 주요 내용은 내집마련 기본 플랜,신규아파트 투자전략,분양권 매입,재개발,재건축,경매,급매물 잡는 요령 등 소비자들이 궁금해 하는 모든 내용을 담았고 별책부록으로 99년 분양,입주아파트 핸드북을 마련했다.살림출판사 발행,값은 1만3,000원. 朴性泰

최근 신규 분양시장이 호조를 띠면서 그동안 주택업체들이 분양을 미루어왔던 1,000가구 이상 초대형 단지 아파트 분양이 이달부터 줄을 이어 소비자들의 관심을 끌고 있다. 특히 이들 대단지 아파트들은 주로 대형업체들이 분양하는 것으로 사업규모가 수천억원대에 이르는 데다 수요층 잡기 경쟁이 치열해 실수요자들에게는내집마련의 좋은 기회가 될 것으로 보인다. 4일 주택업계에 따르면 올해 분양예정인 아파트 가운데 1,000가구가 넘는대단지는 모두 14곳,2만2,194가구에 달한다. 서울의 경우 ▒벽산건설의 시흥 1구역 재개발아파트 4,098가구 ▒대우건설의 영등포 하이트맥주 공장터 2,480가구 ▒LG건설의 문래동 옛 방림방적공장터 1,333가구 ▒주택공사의 신림 2-1구역 재개발아파트 2,300가구 ▒대우건설의 화곡 주공재건축 아파트 2,292가구 ▒벽산건설의 관악 봉천재개발 2,094가구 ▒대림산업의 수색 2-1지구 1,000가구 등 모두 7개 지역 1만1,529가구에 달하고 있다. 수도권 지역에서는 ▒LG건설의 경기도 군포 당정지구 1,000가구 ▒대우건설의 양주회천 1,000가구 ▒쌍용건설의 기흥 보라리 1,596가구 ▒금호건설의 용인 상현리 1,299가구 ▒성원건설의 1,160가구 ▒현대건설의 파주 1,300가구 ▒월드건설의 파주 1,200가구 등 역시 7곳,8,555가구에 이르고 있다. 이들 대단지 분양에 나서는 업체들은 이번에 분양하는 지역이 비교적 인기가 좋은 지역이라 자사 아파트의 지명도를 높이기 위해 벌써부터 사전 홍보에 돌입하는 등 치열한 판촉전을 벌이고 있다. 이에 따라 내집 마련 실수요자들에게는 보다 좋은 조건에 입지,교통,분양가등 자기여건에 맞는 아파트를 분양받는 기회가 될 것으로 보인다. 부동산 전문가들은 “특히 지난해 극도의 침체를 경험했던 주택업체들이 올해를 현금 유동성 확보의 해로 삼아 판촉전에 임하기 때문에 소비자들은 서두르지 말고 가장 좋은 조건에서 분양받을 수 있도록 철저한 시장조사를 해야할 것”이라고 강조했다.

◎내년부터… 中企 창업·산업기반기금 등 53개 사업대상 산업기반기금 등 53개 각종 재정융자 사업의 정책자금 금리가 내년 1월1일부터 최대 1.5%포인트 인하된다. 이에 따라 생산성 향상을 위한 설비투자,연구개발과 신제품 개발을 계획하는 기업들이 내년부터 금리인하 덕을 톡톡히 보게 될 전망이다. 재정경제부 당국자는 17일 “10월이후 시중 실세금리가 급락해 재정융자특별회계(財特)에서 재정융자사업에 꿔주는 금리를 1∼1.5%포인트 내릴 방침”이라고 말했다. 이에 따라 재특 회계가 각종 재정융자 사업에 꿔주는 금리는 4·4분기중 11.43%에서 내년 1월부터는 9.93∼10.43%로 내려갈 것으로 보인다. 또 53개 재정융자사업에서 자금을 빌려쓰는 기업 등 실수요자들의 차입금리는 현재 6∼11.5%에서 4.5∼10.5%선으로 내려갈 전망이다. 정부는 분기별로 재특회계 융자자금 금리를 조절해왔으나 10월이후 시중 실세 금리가 급락,내년 1월부터 융자자금 금리를 대폭 인하키로 한 것이다. 이 당국자는 그러나 “각 행정부처가 53개 재정융자사업별로 각각다른 재원을 조달하기 때문에 실제 사업별로 실수요자에게 꿔주는 자금의 금리는 최대 1.5% 포인트 내에서 인하폭에 다소 차이가 있을 것”이라고 말했다. 재정융자사업은 ‘중소기업창업및 진흥기금’,‘중소기업공제사업기금’,‘산업기반기금’ 등 53개에 달한다. 이들 자금의 상당수는 기업들의 생산성 향상이나 설비투자 자금,연구개발과 신제품 개발자금 등을 지원하는 성격이며 대출조건은 3년거치 5년분할상환 등으로 좋아 기업체들에게 인기가 높다.

◎市 전체 47%… 지역개발 들뜬 기대/환경단체 반발 거세 한바탕 진통 불가피/현도·군서·군북면 주민 “추후해제”에 실망/실수요자 드문 부동산시장 여전히 ‘냉랭’ 구역 전체가 해제될 것으로 알려진 청주권 그린벨트내 주민들은 그동안 묶여온 재산권 행사와 함께 지역개발에 대한 기대로 들뜬 분위기다. 그러나 그린벨트 해제에 대한 지역 환경단체의 반발도 거세 한바탕 진통이 불가피할 전망이다. 청주환경운동연합은 다음달 2일 청주에서 열릴 개발제한 구역 개선시안에 대한 공청회를 잔뜩 벼르고 있다. 청주환경운동연합 廉亨哲 사무국장은 “관련단체와 시민들로 그린벨트의 무절제한 해제를 반대하기 위한 협의회를 구성해 서명운동과 캠페인을 전개하고 설문조사와 토론회 등도 개최할 예정”이라고 말했다. 충북도는 11개 시·군 가운데 청주시와 청원군 옥천군 등 3개 시·군 18개 읍·면·동 236.6㎢가 그린벨트로 묶여 있고 3만2,093명의 주민이 이 안에 살고 있다. 청주시의 경우 전체 면적의 절반정도인 47.1%가 그린벨트다. 이 가운데 청주시와 현도면을 제외한 청원군 지역은 청주권 그린벨트에 속하지만 청원군 현도면과 옥천군 군서·군북면은 대전권에 포함돼 있다. 충북도가 타 지역의 자연환경을 보호하기 위해 관내 주민들의 각종 권리행위를 제한,관리해왔다는 얘기가 된다. 따라서 청원군 현도면과 옥천군 군서·군북면 주민들의 불만은 특히 강하다. 이들은 환경영향 평가를 거쳐 추후 해제여부가 결정될 지역에 포함된 것으로 알려지자 실망감과 함께 불만을 토로하고 있다. 현도면은 금강을,군서·군북면은 식장산을 경계로 대전과 분리돼 있는데도 당초 대전권 그린벨트에 포함시킨 것 자체가 무리였다는 주장을 펴고 있다. 李範錫 충북도 도시개발담당은 “현도와 옥천지역 주민들의 주장을 반영, 그동안 정부에 이들 지역 그린벨트 해제를 건의해왔으나 받아들여지지 않았다”며 주민들의 주장을 옹호했다. 해제가 예상되는 그린벨트 지역의 부동산 시장은 여전히 얼어붙어 있다. 충북도는 최근 구역 전체의 해제가 유력시됨에 따라 청주권 그린벨트 지역을 대상으로 지가동향과 토지거래 등을 면밀 조사했다. 그 결과 거래건수와 지가에는 눈에 띄는 변동이 없었고 건교부가 ‘그린벨트제도 개선시안’을 발표한 지난 24일 이후에도 이같은 추세는 지속되고 있다. 청주시 K부동산 관계자는 “그린벨트 해제와 관련한 부동산 문의가 간혹 있으나 실수요자는 드문 형편”이라고 말했다. 하지만 청주시와 청원군은 요즘 그린벨트가 해제될 경우 그동안 묶여 있던 각종 행위들이 일시에 추진될 우려가 대두됨에 따라 무질서한 개발을 막을 대책을 준비하느라 부산하다. 權寧甲 청주시 도시과장은 “그린벨트에 둘러싸여 기형적으로 팽창하던 청주권 도시개발을 체계적으로 재입안,집행할 수 있게 됐다”면서 “그러나 무분별한 개발을 막기 위해 도시계획 수립때까지 당분간 토지의 형질변경을 제한하는 등 대책을 마련하겠다”고 말했다.

정부의 적극적인 개입으로 20%를 육박하던 고금리가 10%전후로 떨어지고 있다. 저금리 시대로 접어들면서 부동산에 대한 관심이 다시 서서히 살아나고 있다. 만약 여유돈 1억원이 있다면 “미분양아파트를 분양받아야 하나”“경매가 좋다는데 경매를 해볼까”“임대사업을 해봐”“상가가 요즘 바닥이니까 목좋은데 상가를 하나 사두면 어떨까”. 부동산에 조금이라도 관심이 있는 사람이라면 이같은 생각을 한두번은 다 해봤을 것이다. 그러나 어떤 부동산을 사야할 지, 과연 지금이 적당한 시기인지,사기나 당하지 않을런지. 이런 저런 이유와 걱정때문에 부동산투자는 쉽게 결정하지 못한다. 부동산 재테크 요령과 각 분야별 투자요령을 살펴본다.【편집자註】 ◎미분양아파트 선택 요령/시공자 재정·융자금 내용도 알아둬야/대단지·역세권 소재 매물은 노려볼만 미분양된 아파트라 할지라도 미분양된 이유는 각각 다르다. IMF 이전에는 입지가 좋지 않은 경우나 단지규모가 작아 크게 투자메리트를 갖지 못하는 아파트 대부분이었다. 하지만 IMF이후로는 경기침체로 인한 대량의 미분양이나 분양시기가 휴가철 명절 등에 끼어 미분양된 경우도 많다. 따라서 미분양 아파트를 살 때는 무엇보다 먼저 미분양된 이유를 살펴보아야 한다. 교통여건이나 입지여건,분양가격 등 자신이 구입하고자 하는 조건들과 부합하는 지도 살펴야 한다. 서울의 경우 분양가격이 다른 아파트에 비해 높거나 단지 규모가 작은 아파트가 주로 미분양되는 경우가 많으며,수도권지역의 경우는 교통이 불편한 지역에서 미분양이 많이 발생한다는 사실을 기억해 두어야 한다. 아울러 공장이나 혐오시설 건설이 계획돼 있으나 아직 공사가 시작되지 않은 경우도 있으므로 도시계획을 반드시 확인해 보도록 하며,같은 지역이라도 실제 주거여건이 천차만별일 수도 있다는 점을 염두에 두어야 한다. 따라서 반드시 현장을 확인해야 한다. 미분양 아파트 구입시 실수요자들에게가장 문제가 되는 것은 가격. 최근 신규 아파트 가격이 하락세에 있어 기존 아파트,신규 분양아파트와 금융비용을 감안해 가격을 비교해 봄으로써 어느 아파트가 자신의 상황에맞는지 확인해보는 것이 좋다. IMF이후 건설업체의 이어지는 부도로 미분양 아파트를 구입할 경우 시공업체가 얼마나 건실한 업체인 지 반드시 확인해 보아야 한다. 시공사가 부도 날 경우 공사가 지연되는 것은 물론이고 마음고생도 따른다. 이밖에 업체들이 지원하고 있는 융자금의 내용도 필수 확인사항. 지원총이 얼마나 되는지 연이자는 얼마인지,금리는 확정인지 변동인지 꼼꼼히 살펴야 한다. 미분양아파트의 경우 투자적지로는 역세권에 위치하거나 대중 교통수단이 편리한 지역을 선택하도록 하며 아울러 1,000가구 이상의 대단지를 선택하는 것이 향후 시세차익을 확보하는 데 좋다. 아울러 가격에 있어 신규로 분양되는 아파트나 기존 급매물로 나온 아파트와의 꼼꼼한 비교를 통해 경쟁력이 있는지를 확인하도록 하며,시공사가 얼마나 건실한지도 살펴 만일의 사태에 대비해야 한다. 한국주택협회 미분양상담실(분당 주택전시관소재,0342­711­8160∼2),대한주택건설사업협회 미분양상담실(785­0990)을 통하면 전국의 미분양아파트 현황을 알 수 있고상담받을 수도 있다. ◎분양권 전매/선별구매 기회… 청약통장 없어도 가능/입주 앞두거나 시작한 물건 사는게 유리 지난 8월말 분양권 전매가 실시됐다. 두 달이 지난 지금 분양권 전매에 대한 일반 실수요자의 반응은 시큰둥하다. 분양권전매의 경우 가장 큰 단점은 올 5월22일 부터 내년 6월30일까지 분양권전매 아파트를 구입한 사람에게는 미분양아파트 구입자처럼 정부의 혜택이 없다는 점이다. 하지만 분양권전매 아파트의 경우 자신이 원하는 지역의 아파트를 선별해서 매입할 수 있다는 장점과 또 청약통장이 없는 사람도 새 아파트를 자신의 소유로 할 수 있다는 장점을 가지고 있다. 아울러 입주시기가 이른 분양권전매 아파트의 경우 금융비용을 적게 지불한다는 이점이 있으므로 분양권전매 아파트 투자시에는 입주를 앞두고 있거나 이미 입주를 하기 시작한 아파트를 노려보는 것이 유리하다. 금융시장이 불안한 상황에서 될 수 있는 한 금융비용을 지불하지 않는 범위 내에서 투자하는 것이 유리하기 때문이다. 분양권 전매 아파트를 눈여겨보고있는 투자자들이라면 신규아파트나 미분양 아파트,기존아파트와의 꼼꼼한 가격 비교를 통해 메리트가 있을 경우 투자하는 신중한 자세가 필요하다. 분양권전매 아파트 매입은 서울지역의 역세권에 위치하고 있거나 대중교통 수단과의 연계가 편리한 지역,수도권의 경우 김포,일산 등지의 도심과 접근성이 우수한 지역을 선별해 투자하도록 한다. ◎경매/일반 부동산 물건보다 철저 조사 필요/장래·환금성 등 고려 투자대상 고르고/세입자 유무·임차인과 권리관계 파악을 최근 법원에선 매물 유찰시마다 경매가를 낮추는 비율을 기존 20%에서 30%대로 확대하는 등 경매물건을 소진시키기 위해 애를 쓰고 있다. 그만큼 경매물건이 쏟아지고 있으나 소화는 안되고 있다는 증거다. 하지만 경매도 잘 고르면 아주 효자노릇하는 부동산 재테크 수단이 될 수 있다. 경매물건을 구입 할 때는 일반 부동산 물건보다 철저한 조사가 뒷받침되어야 한다. 일반인들이 사전지식도 없이 경매에 참가했을 경우 오히려 일반매매가를 웃도는 가격이나 하자물건을 낙찰 받는 경우가발생하기 때문이다. 또 경매물건 낙찰가 현황도 잘 파악해야 한다. 현재 경매시장에 나와 있는 매물들은 IMF 이전에 감정가가 정해진게 대부분이라 현재 시세보다 높게 책정된 것도 많다는 것을 알아야 한다. 따라서 감정가를 기준으로 낙찰가를 생각하지 말고,그 물건이 위치한 지역의 부동산 현 시세를 기준으로 낙찰가를 결정하도록 해야 한다. 투자대상 선정시에도 어떤 물건이 장래성 있는지,환금성은 어떨지 등을 고려해 경매에 임해야 한다. 그리고 특별한 이유없이 지나치게 많이 유찰되는 물건은 각별한 주의를 해야한다. 일반인들이 보기엔 아무런 문제가 없는 것처럼 보이지만,서류상으로 드러나지 않는 결함이 있을 수 있기 때문이다. 다시 강조하지만 경매에 참여해 마음에 드는 물건을 경락받기 위해서는 철저한 사전조사가 선행되어야 한다. 세입자가 있는지 등 임차인과의 권리관계를 잘 파악하는 것이 중요한데 경매 참가시에 미리 해당물건의 등기부등본을 파악해 가등기 및 저당권 설정여부와 임차인관계 등을 잘 살피도록 한다. 그 중 임대차관계 확인은 필수 점검사항으로 최근 경매전문정보지에서는 세입자의 세대별 전입일자,주민등록등본,등기부등본과 해당주택에 누가 현재 살고 있는지,확정일자는 언제인지,임차보증기간은 언제 끝나는지 등의 여러가지 사항들을 알아봐주기도 하므로 이같은 전문지를 참조하는 것도 좋은 방법이다. 태인경매정보(02)313­4085,유승컨설팅(02)5949­300등 경매전문 컨설팅사를 활용해도 좋다.

◎시세차익·고정 임대수입 장점/취득세 감면 등 각종 세제혜택/5가구 이상 되면 사업자 등록 금리가 10% 전후로 낮아지고 있고 정부의 부동산정책이 신규 미분양아파트 시장에 집중되고 있어 임대주택사업이 새로운 재테크 방법으로 떠오르고 있다. 임대주택 사업은 향후 부동산 시장이 안정을 되찾았을 경우 어느정도 시세차익을 노릴 수 있을 뿐아니라 고정적인 임대수입을 올릴 수 있다는 장점을 지니고 있기 때문이다. 정부에서도 임대주택 사업을 지원하기 위해 각종 세제혜택을 부여하고 있다. 임대주택 취득시 납부해야 하는 취득세 등록세의 경우 전용면적 18평 이하의 주택은 100% 면제되며 전용면적 25.7평 이하의 신규주택일 경우에는 25% 감면된다. 보유시 과세되는 재산세는 전용면적 18평 이하는 50% 감면되며,전용면적 12평 이하는 100% 감면되며 이는 동일 단지내에서 5가구 임대주택사업시에 적용된다. 종합토지세의 경우에는 전용면적 18평 이하는 0.003% 세율을 적용하며 이역시 동일단지내 5가구 임대주택사업시에 해당된다. 임대소득시 전세보증금은 비과세지만 월세는 과세이며,월세 임대소득은 표준소득률 38%를 적용한다. 양도시 납부해야 하는 양도소득세는 신규주택을 5년임대 후 양도할 때 100%,기존주택을 5년 임대후 양도할 때 50% 각각 감면된다. 기존주택을 10년 임대 후 양도할 경우에는 100% 감면된다. 이러한 세금혜택을 받기 위해서는 거주지 관할 세무서에 임대사업자로 등록하고,임대개시한 날로부터 3개월이내에 주택임대신고서를 제출하면 된다. 공식적으로 임대주택사업을 하려면 임대주택자로 등록해야 하는데 본인 명의로 된 등기부등본이나 매매계약서(분양계약서)등을 합해 5가구 이상이 되면 임대사업자가 될 수 있다. 공동으로 주택을 매입해 임대주택사업을 하는 경우에는 등록요건이 까다롭다. 공동명의로 된 매매계약서를 작성해야 하고 등기부등본상에도 공동 소유주로 명시해야 하기 때문이다. 임대주택사업의 목적은 최대 수익을 확보하는 것이다. 요즘과 같이 경기가 침체된 시기에 입대주택사업에 성공하기 위해서는 무엇보다 초기투자 비용을 줄여 수익을 최대한확보하는 것이 가장 좋은 방법이다. 초기투자 비용을 줄이면 임대료를 낮출 수 있어 다른 임대주택과 비교해 가격면에서 메리트를 확보 할 수 있기 때문이다. 현재 여유자금이 있거나 앞으로 2∼3년 후 임대사업을 할 투자자라면 가격이 저렴하고 입지가 좋은 신규,미분양 아파트를 분양받아 임대주택사업을 시작하는 것도 좋은 방법이다. 임대주택사업은 주택의 입지가 매우 중요한데 요즘과 같이 경제가 침체인 시기엔 지하철 역세권이나 교통이 편리해야 한다. 교통비를 최소한으로 할 수 있는 지역이 우세하기 때문이다. 아울러 기업체나 회사가 집중되어 있는 지역인근이나 대학가 주변이 사업지로 제격일 것이다. ◎전원주택/장기투자 원하면 지금이 매입 적기/김포·용인 등 도심인근 지역이 유망/가격싸고 도로와 인접한 곳 골라야 IMF이후 전원주택지의 인기는 급락했다고 해도 과언이 아니다. 그렇기 때문에 장기적인 안목으로 전원주택에 투자하려면 지금이 매입하는 적기가 될 수 있을 것이다. 전원주택지로 유망한 지역이라 할 수 있는 곳은 도심에서 가까운 지역을 꼽을 수 있다. 경기도 김포,용인,양평,강화,구리,안성 등이며 이들지역은 서울외곽 순환도로가 개통되는 등 2∼3년 후엔 땅값 상승이 예상되기 때문이다. IMF이후 땅값이 하락하고 정부에서도 토지거래에 관한 규제를 대폭 완화하는 등 투자메리트가 있기 때문이다. 전원주택지 구입 방법에는 단지형 전원주택지 구입,농가주택개발,준농림지를 구입하는 방법 등이 있다. 단지형 전원주택 구입은 완공된 주택을 매입하거나 필지를 분할한 땅을 매입해 직접 주택을 건축하는 방법이다. 농가주택은 대부분 지목이 대지로 되어 있는 작은 텃밭을 끼고 있어 약간의 개·보수로 전원주택으로 개발하는 것이다. 준농림지 구입은 대지에 비해 땅값이 30∼40%에 불과하며 지목변경이 가능해 전원주택으로 개발하는 방법이다. 전원주택은 일반주택과는 달리 향후 발전성을 보고 투자하는 경우가 많기때문에 세심한 주의가 요망된다. 반드시 현장을 방문해야 한다. 백문이 불여일견(百聞而 不如一見)이다. 자신이 직접 지역을 방문하고 자신이 구입 할 전원주택지가 어디인지 직접 확인해 보아야만 한다. 교통여건이 좋은 곳을 선택한다. 외진 곳을 선택하는 것보다는 도로와 인접한 곳이 좋으며 각종 근린시설은 자동차로 10분∼20분이내의 거리에 있어야 생활하는데 불편함이 없다. 가격이 저렴한 전원주택지를 구하도록 한다. 아울러 주택의 위치나 방향 등도 잘 살펴 보아야 한다. 만일 자신이 매입하고자 하는 전원주택지가 공동지분일 경우에는 계약된 면적이 분할됐는지도 살펴봐야 한다. 계약하기 전 토지관련서류를 확인하는 것도 잊어선 안된다. 향후 전원생활을 희망하는 실수요자들에게는 지금부터 고르면 값싸고 살기 좋은 전원주택을 장만할 수 있는 좋은 기회라고도 볼 수 있을 것이다. ◎상가/IMF이후 투자메리트 크게 감소/황금상권도 매물 홍수… 권리금 추락/서두르지 말고 수익률 꼼꼼히 따져야 상가의 경우는 우리 경제상황과 가장 밀접한 관련을 맺고 있다. 수익성 부동산의 대표주자인 상가는 지금까지 경기침체시기에도 가장 각광받는 부동산 종목이었다. 하지만 IMF이후 경기침체가 예상외로 심각하게 이어지자 상가의 투자 메리트가 현격히 감소한 것이다. 대학가나 종로,명동 등지의 황금상권에서 조차 많게는 50% 정도 상가들이 시장에 나와 있으며,최근에는 권리금 없는 상가도 속속 등장하고 있다. 최근들어 심화된 내수경기의 침체로 구매력은 바닥을 치고 있어 상가들은 수익성은 커녕 현상유지조차 어려운 것이 현실이며 이러한 현상은 당분간 계속될 것으로 보인다. 요즘과 같이 경제가 불안한 상황에선 내수경기가 쉽게 회복될 것 같지 않으며,가계에서도 줄어든 수입에 맞게 지출을 줄이고 있기 때문이다. 아울러 대형 할인점의 등장으로 일반 상가들은 가격경쟁에서 현격히 처지면서 존립이 위태로운 지경이기 때문이다. 이러한 상황을 감안한 상가 투자는 수익성을 얼마만큼 확보할 수 있느냐를 꼼꼼히 따져봐야 한다. 투자비 대비 수익성이 높게 나온다는 확실한 결론을 얻었을 때만 투자하는 신중한 자세를 견지하고 있어야 하는데,총투자비 대비 매달 1%의 수익성은 확보되어야 투자처로서 매리트를 갖는다 할 수 있을 것이다. 만일수익성에 대해 확신할 수 없는 경우라면 파격적인 가격할인이 된 상가를 얻어야만 초기투자비용을 줄일 수 있고 수익성 확보도 가능하다는 것을 명심해야 한다. 아울러 주변지역의 상권은 얼마나 형성되어 있는지 유동인구는 얼마나 되고 고정인구는 얼마나 되는지,고객확보는 가능한지 등도 면밀히 살펴야 한다. 상가를 임대하거나 매입해 직접 운영할 경우에는 아무리 많은 수익을 올렸던 상가라 해도 주인이 바뀌고 나면 수익성을 확보하지 못하는 경우가 있으므로 자신이 얼마나 잘 운영할 수 있는지,어떤 업종을 선택할 것인지 신중히 판단해야 한다. 요즘 그나마 수익성을 확보 할 수 있는 상가라면 연건평 1만평 이상의 대형 빌딩의 독점 상가나 1,000가구 이상의 아파트단지내 독점 상가,역세권 주변에 상권이 형성된 상가 등을 들 수 있으며 상가가 밀집되어 있는 빌딩상가의 경우 30∼40% 공실을 보이는 곳이라면 생각을 다시 원점으로 돌려 보아야 할 것이다. 상가에 투자하려는 투자자들은 당장 결론을 얻으려 하기 보다는 기다리는 자세를 가지고 자신의 입에 맞는 떡이 나오기를 기다리는게 낫다.

◎아파트 분양 받아야 하나/정부 부양책 신규·미분양분에 집중/자금난 시공사들 분양가 출혈경쟁/목돈없는 무주택자 ‘내집예약’ 찬스 정부에서는 침체되어 있는 내수경기를 살리기 위해 적극적인 경기부양책을 실시 한다고 한다.부동산시장의 경우 거래 활성화를 유도하기 위해 자금을 풀어 수요를 진작 시키겠다는 것으로 그 의미를 파악 할 수 있다. 현재 부동산 시장,특히 주택시장은 정부에서 어떤 정책을 언제 어떻게 내놓느냐에 따라 그 향방이 결정되고 있다. 이는 정부의 각종 규제완화 및 세금혜택,자금지원 등 지금까지 내 놓은 각종 활성화 대책들이 부동산거래를 유도,부동산 시장을 활성화시키는데 어느 정도의 효과를 발휘했기 때문이다. 특히 최근 실시하고 있는 정부의 강력한 금리인하 조치는 지난 봄 20%대를 넘나들던 금융권의 금리를 지난달 10% 전후까지 낮추면서 지금까지 금융권에 머물러 있던 자금들을 부동산 시장으로 유입하는데 일조하고 있다. 부동산시장에서 가장 투자가치가 있는 종목을 꼽으라고 한다면 아파트시장일 것이다.아파트는 환금성이 좋을 뿐 아니라 일반투자자들의 선호도 높아 경제가 어려운 요즘 가장 각광받는 부동산 투자처다.아울러 정부에서 내놓고 있는 모든 부동산 정책들이 미분양아파트의 해소와 중단된 재개발 아파트의 건설,신규아파트 거래 활성화에 초점이 맞춰지고 있어 아파트야말로 부동산 투자의 1순위인 것이다. 정부에서 부동산 경기를 활성화시키기 위한 각종 규제완화와 세금혜택,자금지원 등은 투자자들을 흡수하기 위한 것일 뿐 아니라 일반 실수요자들을 끌어들이기 위한 정책들이라 할 수 있으며 동시에 건설업체에서도 자구책의 일환으로 각종혜택을 제시하며 수요자들의 구미를 당기고 있다. 서울시 재개발 재건축이 지연되는 경우가 많아 향후 주택 공급에 차질이 빚어지면서 주택수급의 불균형이 심화 될 것이라는 예상과 함께 앞으로 아파트가격이 상승하리라는 기대감을 불어넣고 있는 이유가 바로 여기에 있다. 아울러 올 연말까지 부동산경기 활성화를 위한 정부의 후속조치가 발표될 것이란 예상이 점쳐지면서 아파트 시장의 메리트가 더욱커지고 있기도 하다. 신규주택이 인기 있는 이유로는 각종 정부의 지원이 신규,미분양 아파트에 한정돼 이뤄지고 있으며 시공사들 사이에서도 분양가를 인하하고 각종 지원을 아끼지 않는 등 과다츨혈경쟁까지 하며 수요자들을 끌어 들이고 있기 때문이다. 이에 반해 기존 아파트의 경우 신도시를 중심으로 반등을 보이기 시작했던 매매가격 상승세가 다시 주춤하고 있다.따라서 현재 주택시장은 신규주택과 기존,분양권전매시장으로 나눠져 차별화가 일어나고 있다고 할 수 있다. 주택시장 자체에서도 종목에 따라 차별화가 나타나는 이유로는 정부의 주택경기 부양대책이 신규,미분양에 집중되고 있으며 주택을 공급하는 시공사에서도 분양가를 인하하고 장기 저리의 융자금을 대출해 주는 등 각종 지원을 아끼지 않고 있기 때문이다. 정부의 각종 세금 혜택은 내년 6월까지 한시적으로 적용된다. 특히 신규주택의 경우 초기자금이 적게 들어간다는 장점과 IMF가 어느정도 극복되는 2∼3년 후 입주하게 됨으로 현재 자금을 융통하지 못하는 실수요자들이나 시세차익을 노리는 투자자들에게 인기가 있다.이에 반해 기존아파트나 분양권전매 아파트는 정부의 각종 혜택을 받을 수 없을 뿐 아니라 초기자금이 많이 들어간다는 부담이 거래의 걸림돌로 작용하고 있는 것이다. 신규,미분양 아파트의 경우 정부의 정책적 지원이 이뤄지고 있고,분양을 완료하기 위해 시공사에서도 과다출혈경쟁을 벌이고 있는 지금이 매입 적기라고 할수 있다. 기존아파트나 분양권전매 아파트의 경우는 자금수요가 많아지는 11월 중순 이후부터 내년 2월 설 연후를 전후로 해 급매물이 대거 등장할 것으로 보이며 이 시기가 기존 아파트나 분양권전매 아파트를 매입하는 적기가 될 것으로 보인다. ◎부동산투자 7계명 1.중장기적인 안목을 가지고 투자한다=부동산에 투자하는데 있어서는 급할 이유가 없다.최소한 2∼3년 이상의 시간을 예상하고 여유롭게 투자해야한다. 2.현장은 필히 확인해야 한다=현장을 방문하지 않고 남의 말만 믿고 부동산을 매입하는 것은 위험천만이다.공부서류상의 면적,도로현황,대지방향,주변의 입지여건,배후지의 잠재력 등을 꼼꼼히 현장방문을 통해서 점검해야 한다. 3.여유돈으로 투자한다=과거에는 투기열풍으로 금융이자를 부담하고도 부동산 재테크를 통해 많은 시세차익을 남겼지만 이제 그런 시대는 지났기때문이다. 4.항상 정보와 가까이하고 분석한다=부동산 정보는 곧 돈이다.정보의 정확성,시기성이 적절해야 한다.이러한 정보를 얻기 위해서는 평소에 부동산 관련 잡지나 신문을 관심을 가지고 접해야 한다. 5.투자목적,투자대상을 명확히 선정해 둔다=자신의 투자가 임대수익인지, 시세차익인지를 분명히 해야 하며,그에 맞는 투자대상까지도 잡아 놓아야 한다. 6.환금성을 고려해야 한다=부동산의 취약점이라면 필요할 때 돈으로 바꿀 수 있는 가능성이 낮다는 것이다.쉽게 팔릴 수 있는 물건을 선택하라. 7.전문가를 활용해라=부동산 관련 전문가의 조언을 귀담아 들어야 한다.그들은 부동산시장의 흐름을 읽을 줄 아는 안목을 가지고 있기 때문이다. 부동산투자는 혼자하는 것이다.부동산투자의 책임은 자신에게 있기 때문에 투자시 부화뇌동하지 말고 냉철하게판단하는 자세가 필요하다. ◎전문가 기고/鄭珖泳 한국부동산컨설팅 사장/아파트값 오름세 내년 하반기 가시화/상가·오피스텔·땅은 실물경제 큰 영향/내년 경기 살아나면 하반기부터 거래도 서서히 살듯 현재 부동산 시장은 일부 신규 주택시장을 제외하고는 여전히 침체를 벗어나지 못하고 있다.아파트의 경우 정부의 각종 지원과 실수요자들의 움직임으로 거래가 조금 있지만 상가나 오피스텔,토지 등은 일부 품목을 제외하고는 그 가격 하락 폭이 더욱 심해지고 있으며 거래도 주춤한 상황이다. 부동산시장은 IMF이전만 하더라도 실물경제의 흐름을 주도했지만,IMF이후 그동안 만연했던 거품이 제거되면서 부동산 시장이 오히려 실물경제의 영향권에 놓이고 있다. 따라서 향후 아파트를 비롯한 부동산 시장은 우리의 경제상황과 정부정책에 따라 그 향방이 결정될 것으로 보인다. 정부에서도 현재 적극적인 실물경제 살리기에 모든 노력을 기울이고 있으며 그 1순위로 부동산시장의 활성화와 건설경기 살리기에 힘을 싣고 있어 앞으로 부동산 시장의 전망은그리 어둡지만은 않다. 향후 부동산 시장 전망은 주택시장과 기타 다른 부동산시장으로 나눠 생각해 봐야 한다. 현재 아파트시장의 경우 신규 분양아파트의 평당가격이 300만원대까지 떨어지는 등 신규아파트 가격이 아파트시장가격의 흐름을 주도하고 있다.이러한 아파트가격은 일반투자자들에게 바닥을 쳤다는 심리적인 매입 동기를 부여하고 있으며 정부의 각종 부동산 규제 완화와 자금 지원,세제혜택때문에 매입에 있어 어느 때보다 좋은 여건에 있다. 이는 현재 감소하고 있는 신규주택 물량의 감소라는 이유와 맞물려 실수요자들을 유입하고 있다. 향후 서울의 주택 공급물량을 보면 98년은 5만 6,000가구 정도이며,99년은 5만3,000가구,2000년의 경우 4만6,000가구,2001년은 4만2,000가구로 점점 줄고 있다.이러한 이유로 아파트시장은 올해 말부터 내년 초까지가 가격 조정기로 보여지며 내년 후반기부터 서서히 가격이 올라 안정세로 돌아설 것으로 보인다. 아파트를 제외한 부동산시장의 경우는 그 전망이 매우 불투명하다.기타 분야의 경우 실물경제의 영향을 민감하게 받을 뿐아니라 그동안 만연했던 거품때문에 실수요자들이 계속 관망세를 고수하고 있기 때문이다. 따라서 상가나 오피스텔,기타 토지의 경우 내년 하반기 이후 거래가 이뤄질 것으로 보이지만 이도 우리경제상황이 호전될 것이라는 전제가 충족될 경우이며,앞으로 실물경제의 흐름에 따라 그 방향이 결정될 것으로 보인다. □특별취재반 朴性泰 차장,朴建昇 金泰均 金相淵 全京夏 기자

◎내집마련 자금 대출 ‘지금이 적기’/주택은­거래 없어도 최고 5억원/국민은­신규분양대상 6,000만원/외환은­3억까지 30년 분할상환 최근 금리가 인하되면서 기존 상품보다 조건이 훨씬 좋은 은행의 주택관련 대출상품들이 경쟁적으로 쏟아져 나오고 있다. 이에 따라 내집마련을 준비중인 서민들이나 집을 늘려 나가고자 하는 실수요자들이 자신의 능력과 상황에 맞는 주택자금 대출상품을 선택하기에는 지금이 적기라는 것이 전문가들의 지적이다. ◆주택자금 대출요령 자신이 거래하고 있는 은행의 대출상품이나 거래통장을 확인해 보는 것이 필요하다.오래전부터 거래하던 통장이 있으면 대출받기 수월하고 우대금리를 적용받을 가능성도 있기 때문이다. 그러나 여전히 대출금리가 연 15% 안팎으로 부담이 되고 있으며 상품들마다 대출가능 금액과 상환조건,대출금리 등이 모두 틀린 만큼 꼼꼼하게 따져 보는 것이 필요하다. ◆대출받을 때 주의할 사항 ▲부대비용 점검=주택자금 대출시에는 담보물 감정에 필요한 감정료와 저당권 설정비용,각종 인지대와 수수료 등을 감안해야 한다.평균적으로 대출금액의 2% 이내가 된다. ▲대출상환조건 파악=대출 상환조건은 이자만 매월 납입하고 대출원금은 만기에 일시 상환하는 일시상환과 일정 기간 이자 납입후 그 기간이 지난 뒤부터 원금을 갚는 거치식 상환,대출금을 매월 나눠내는 분할상환 등이 있다. ▲기간 가산금리 여부 확인=대출기간이 길때는 보통 은행에서 기간 가산금리를 고려해 대출금리를 정한다.그러나 이를 고려하지 않는 경우도 있다.이경우 일정 단위로 매년 금리를 추가 인상한다.따라서 대출시 제시한 금리가 기간 가산금리를 고려해 책정된 것인지 확인해야 한다. ◆시중 주택자금 대출상품 ▲주택은행 파워주택 자금=주택은행과 거래가 없는 사람들도 주택마련을 위해 대출받을 수 있는 상품이다.주택은행은 지난달 25일부터 이 대출의 한도액을 최고 1억원에서 최고 5억원으로 확대했다. 주택신축자금,구입자금,전세자금,중도금 등 용도에 따라 대출한도액과 상환기간이 달라진다.금리는 연 12.75∼15.50%이며 최장 대출기간은 20년이다. ▲국민은행 신규분양주택대출=신규 분양주택 입주 예정자들로 중도금(잔금 포함)을 납입하려 할 때 가능하다.분양가격의 50%이내에서 최고 6,000만원까지 대출이 허용된다.금리는 연 14.95∼15.95%이며 일시상환식은 3년만기고 분할상환식은 30년이내다. 이와 함께 일반주택자금 대출의 경우 2억원까지 대출받을 수 있으며 최장 대출기간은 30년까지 가능하다.금리는 신규분양주택 대출과 같다. ▲외환은행 YES내집마련대출=지난달 21일부터 시행된 것으로 주택경기 부양책에 부응하기 위해 최고 3억원까지 30년 동안 분할상환할 수 있는 상품. 대출이자는 일반신청고객의 경우 연 14.45%이지만 신용도에 따라 차등적용돼 올해 12월말까지 현재 시판중인 ‘YES 원리금 보호예금’에 가입하면 3년간 1∼2.5% 포인트까지 감면 받을수 있다. ▲장기신용은행 아파트담보대출=기존 대출금과 달리 전화 등으로 상담 후 어느 영업점에서나 동일한 조건으로 대출받을 수 있는 등 대출절차가 간단하고 신속하다. 이에 따라 대출관련 서류 접수후 3일 이내 즉시 대출이 가능하다.대출금액은 2억원 이하이며 대출금리는 연 14%.아파트를 담보로 제공해야 된다는 점에서 신규주택 분양자들은 이용하기 어렵다.

성업공사는 부동산 투자자에게 보유매물에 대한 정보와 자료를 신속하게 제공하기 위해 오는 11월1일부터 ‘부동산투자 희망자 모집’제도를 실시키로 했다. 이 제도는 성업공사가 부동산 투자 희망 실수요자로부터 1년 단위로 통신료 등 실비를 받고 보유 부동산 매물과 격주로 발간되는 부동산정보지,부동산공매공고신문 등 자료를 제공하는 것이다. 가입신청은 성업공사 자산처분부(02­3420­5750∼9) 또는 각 지사로 문의하면 된다.

◎인재 양성·기술개발로 승부/매출의 70% 수출… 20년간 흑자 기록/원동력­재빠른 소비자 욕구 파악.생산성 향상·에너지 절약.탄력적인 조직 운영 강점/경쟁력­판매·생산거점 동시 확보.고부가 제품 에비카 개발.세계시장 변화 신속 대응 산업구조 고도화로 퇴역대우를 받기도 하지만 섬유산업은 여전히 한국의 ‘달러 박스’다. (주)새한(대표 韓亨洙·60)은 72년 창립,폴리에스테르 원사와 원면 등을 생산하며 수출전선의 일익을 담당하고 있다. 대다수 기업들이 축소지향적 경영구조를 내세우며 인원과 투자를 줄이는 데 비해 이 회사는 올 매출을 지난해보다 40% 늘어난 1조3,000억원으로 잡았다. 매출 중 수출이 차지하는 비중이 70%. 창사 이후 두 해를 제외하고 20여년간 지속적인 흑자를 내왔다. IMF난국을 헤쳐나가는 새한의 힘은 어디서 나오는 것일까. 무엇보다도 직원을 으뜸 자산으로 여긴다는 점이다. 섬유산업은 패션 경향과 소비자 욕구의 재빠른 파악이 관건. 따라서 넓은 안목과 풍부한 경험을 가진 인력이 뒷받침돼야 경쟁력있는 제품이나올 수 있다. 새한은 다른 기업과 달리 지난해 신입사원 40명을 선발,인재 양성에 힘쏟고 있다. 생산성 향상과 에너지 절약 등 원가절감을 통해 인건비 부담을 낮췄다. 탄력적인 조직운영 방식도 강점이다. IMF이후 내수침체로 어려움을 맞은 단 섬유사업부의 국내 판매인력을 곧바로 해외영업에 투입,수출 비중을 갑절로 끌어올렸다. 중저가에서 고부가가치 제품으로,의류용에서 산업용으로 변화하는 섬유시장에 대한 발빠른 대응도 돋보인다. 주력상품인 폴리에스테르 원사의 경우 천연섬유 성질을 갖는 풀론이나 레이필같은 고부가가치 제품의 판매비중을 60%로 높였으며 머리카락 굵기의 1,000분의 1에 불과한 에비카(EVICA)를 개발, 일반 직물보다 3∼4배 높은 값을 받고 있다. 수출시장도 유럽 일본 등 60여개국으로 넓혀가고 있다. 89년 인도네시아 야손타그룹과 합작회사 설립을 시작으로 94년 미국,지난해는 일본과 독일,홍콩에 현지법인을 세워 주요 수출지역에 판매거점과 생산거점을 동시에 확보했다. 종합상사를 통한 수출비중도 크게 낮췄다. 실수요자의 요구사항을 바로바로 받아들이고 수수료를 줄이는 일석이조의 효과를 가져왔다. 독자적 기술력도 빼놓을 수 없다. 현재 세계 초일류 메이커에 2∼3년 뒤지는 기술수준을 따라잡기 위해 기흥 기술연구소를 비롯 구미와 경산 공장에 연구소를 설치,작업현장에서 발생하는 문제점에 즉각 대처해나가고 있다.

◎값싸고… 안전하고…/유치원·상가 등 물건 다양/어제부터 입찰·수의계약 소자본 창업자들은 성업공사가 임대 입찰하는 국유부동산에 관심을 가져볼 만하다. 성업공사는 28일부터 국유부동산 68건을 서울 본사에서 임대입찰을 통해 공급한다.또 90여건의 수의계약 물건을 임대계약 요청자에게 선착순으로 제공한다. 이번 성업공사의 물건 중에는 중랑구 면목동의 유치원을 비롯,서울과 수도권의 상가,근린시설 등 다양한 물건이 제공되기 때문에 소자본 창업을 노리는 실수요자용으로 적합하다는 평가를 받고 있다. 성업공사의 국유부동산은 일반 물건에 비해 무엇보다 안전하며 임대보증금이나 권리금없이 사용료(대부료)만 내면 1년간 사용할 수 있어 부동산 소유에 따른 과중한 금융비용 등 부담을 줄일 수 있는 것이 특징이다. 문의 성업공사 국유재산관리부 (02)3420­5157,5158.

22일부터 달러화 매입제한이 대폭 완화돼 보유목적이 아닌, 수입결제자금 등 실수요인 경우 기업이든 개인이든 용도와 시기에 관계없이 외화를 무제한 매입할 수 있다. 단,보유가 목적인 경우 달러화 매입은 1인당(법인 포함)2만달러로 제한된다. 재정경제부는 20일 투기적인 외화수요를 막기 위해 지난해 10월 31일부터 실시해 온 외화매입 제한을 이같이 완화하기로 했다고 밝혔다. 이에 따라 예금목적을 위해 외화를 살 경우 시기와 금액제한이 없으며 단순한 보유목적일때도 1인당 2만달러까지 외화을 매일할 수 있게 됐다. 이 조치로 외화수요가 늘어 최근 급락세를 보이는 원화 환율의 안정에 기여할 것으로 기대된다. 金宇錫 국제금융국장은 “그간의 제한조치로 기업들이 환율변동에 제대로 대응하지 못했으며,그 결과 외환시장에서 은행간 현물환 매매거래가 대폭 줄어 외환시장을 불안정하게 되는 요인으로 작용했다”고 밝혔다.

◎한국전력­일부 발전설비 연내 매각/가스공사­경쟁여건 조성 단계 처리/국정교과서­연내 공개 경쟁입찰 계획 1차 민영화 대상으로 선정된 주요 공기업의 민영화 방안을 간추린다. ▷한국통신 국가기간통신 인프라(하부구조)를 보유하고 있고 시내통신망은 경쟁체제가 구축되지 않아 완전 민영화는 곤란하다. 정부지분 71.2% 중 우선 18%를 주식예탁증서(DR) 형태로 외국인에게 처분한다. ▷한국전력◁ 해외에서 자금을 빌릴 때의 계약조건(채무불이행 조항) 문제로 정부 지분을 51% 이상 유지할 필요가 있다.오는 10월 전력 직거래 허용 등 규제완화 조치가 포함된 전력산업 구조개편안이 확정되면 일부 발전설비를 매각한다. ▷한국중공업◁ 한국전력에 대한 발전설비의 공급독점이 96년에 없어져 경쟁력을 높일 필요가 있다.해외 선진 발전설비 업체와 제휴해 아시아의 중요한 발전설비 기지로 만든다. ▷한국가스공사◁ 전국 배관망이 건설 중이고 경쟁여건이 갖춰지지 않아 민영화하면 민간독점의 우려도 있다.경쟁여건을 조성해가며 단계적으로 민영화한다.98∼99년에 2,500억원 증자한다. ▷한국종합화학◁ 정부주도의 화학산업 육성 필요성도 줄고 있고 경영상태도 나빠졌다.수산화알루미늄 사업은 경제성이 없어 빨리 매각한다. ▷한국종합기술금융◁ 실리콘 밸리와 텍사스 밸리 등에 있는 세계적인 벤처자본에 매각한다.이렇게 하면 국내 벤처산업의 발전에도 도움이 된다. ▷국정교과서◁ 기업성이 강해 그동안 수차례 민영화가 추진됐다.올해 공개경쟁 입찰방식으로 처분한다.다만 민영화에 따른 가격인상과 공급차질이 생길 가능성에 대비하기 위해 3년간 현행 교과서 가격과 공급량을 유지한다는 조건으로 매각한다. ▷송유관공사◁ 송유관을 건설하는 설립목적이 대체로 끝났다.유조차(도로 및 철도) 및 유조선에 의한 경쟁여건도 조성됐다.상업성도 높다.특정 정유사가 경영권을 지배하면 다른 회사와 이해가 대립될 가능성이 높아 실수요자로 구성된 컨소시엄이 공동 운영토록 한다. ▷지역난방공사◁ 독립적으로 운영이 가능한 수도권 사업소 매각을 통해 경쟁여건을 조성한 뒤 지분을 처분한다.

◎社內복지 축소·외화대출 조기자유화 등 담아/수용여부따라 對韓투자 결정적 영향 미칠듯 정부에 투자조건 개선 방안을 요구한 SJC(SEOUL JAPAN CLUB)은 한국에 진출한 일본 상사와 금융,운수,제조업 등이 총 망라된 통합 조직이다.SJC의 요구 사항은 오는 12일 일본 투자조사단의 도착에 맞춰 제출된 것이다.따라서 SJC의 요구는 그대로 투자조사단의 요구가 될 전망이다.따라서 SJC의 요구에 대한 정부의 수용여부는 일본의 대한 투자에 결정적인 영향을 미칠 것으로 보인다.SJC가 청와대와 정부부처 한국은행 등 9개 정부 부처 및 기관과 전경련,대한상의,경총,무역협회 등 8개 관련기관에 보낸 요구사항은 모두 6개 분야의 28개 항이다. SJC의 기무라(木村伸一) 이사장은 요구사항을 담은 ‘건의서’ 에서 “필요에 따라 추가요청을 해나갈 것”이라고 밝혔다.일본측이 요구한 분야별 투자조건 개선방안은 다음과 같다. ◇노동·노사관계 ▲월차유급휴가 폐지 ▲생리휴가는 요구시만 무급 허용 ▲노조전임자 임금의 단계적 삭감 ▲과도한 사내 복지제도 폐지◇금융·투자·자금조달 ▲신(新) 외환법의 실수요원칙 폐지 및 실수요자증명 책임을 고객에 부담 ▲은행의 외화대출 자유화 조기 실현 ▲개인소득송금 및 반출과 관련한 외국인에 대한 규제 철폐 ▲상업차관 최저도입금액(1백만 달러) 철폐 ▲외국은행에 대한 지입자본금 제도를 철폐,본점의 자기자본을 지점의 자기자본으로 인정 ▲정부의 신규 규제나 규정을 신문보도전에 통보하고 실시일까지 준비기간을 둘 것 ▲외국은행 본점으로부터 한국 지점으로의 차입금을 자기자본으로 산입 ◇세무제도 ▲이전가격세제 신고 간소화 ▲세무조사를 2년에 1회로 정기화하고,기간을 단축 ▲과소자본제도 일시 정지 ◇수출입 ▲연불수입기간에 대한 제한 전면폐지 ◇출입국관리 ▲체류자격외 활동 규제완화 ▲외국인 사증 유효기간 장기화 ◇기타 ▲일본제 담배의 판매방해에 대한 지도,감독 ▲모든 대일 문화규제철폐

건설교통부는 오는 20일부터 건교부 장관이 지정하는 토지거래 허가구역을 전면 해제하기로 했다고 6일 발표했다.또 시·도지사가 지정하는 토지거래 허가구역은 시·도지사의 판단에 따라 해제를 권고하기로 했다. 토지거래 허가구역은 현재 전국토의 3.3%인 3천301㎢로 건교부장관이 지정하는 지역이 2.5%(2천510㎢),시·도지사가 지정하는 지역이 0.8%(751㎢)다. 이같은 조치는 IMF체제의 여파로 부동산 시장이 침체돼 땅값 상승이나 투기우려가 없고 실수요자 위주의 토지의 취득이 정착되고 있다는 판단에 따른 것이다. 토지거래 허가구역에서 풀리면 땅(농지·임야)을 살 때 당국의 사전허가를 받을 필요가 없고 매매절차가 진행되면 사는 사람이 곧바로 등기할 수 있다.수도권의 해제지역에서 농지를 사려면 농지법상 ‘농지취득자격증명’만 받으면 된다.해제지역의 임야는 앞으로 인접 시·군에 6개월 이상 살지 않아도 아무런 규제없이 사고 팔 수 있다. 건교부는 그러나 허가구역 해제지역에 대해 토지전산망 등을 통해 지가 및 거래동향을 면밀히 관찰하고 투기 조짐이 있으면 즉시 단속반을 투입할 계획이다.

◎수출총력 체제로 내수부진 타개/국내 철강산업 고부가가치 제품 비중 높여야/업계와 긴밀한 협조… 공급과잉 문제도 해결 劉常夫 포철 회장은 창립 30주년을 맞아 “판매조직을 수출총력체제로 전환,주력시장에 대한 시장기반을 확고히 하고 철강업계의 대대적인 구조조정을 통해 수급구조가 선진국형으로 바뀌도록 업계와 긴밀한 협조체제를 구축하겠다”고 경영포부를 밝혔다.다음은 劉회장과의 일문일답 요지다. ­30주년을 맞은 소감은. ▲68년 당시 일관제철소 건설의 실현가능성에 대해 국내외로 심한 반발과 회의가 있었습니다만 포철인들의 단결된 노력으로 제철소 건설에 착수,세계가 부러워하는 철강회사로 포철을 키운 데 대해 건설에 직접 참여한 사람으로서 큰 보람을 느낍니다.제철보국(製鐵報國)의 창업정신을 살려 IMF 위기극복에 기여하는 국민기업으로서의 소명을 다하겠습니다. ­포철의 성공요인은. ▲효율적인 설비구매와 건설공기 단축을 통한 제철소 건설단가를 획기적으로 절감한 게 주된 요인이죠.조강 t당 건설단가는 포항 422달러,광양 752달러 등 평균 603달러로 대만(667달러)이나 미국(874달러)에 비해 월등히 낮습니다.해외 광산을 합작으로 개발,제철원료를 안정적으로 공급한 것도 최강의 경쟁력을 유지하는 데 밑거름이 됐습니다.끊임없는 연구개발과 사원들의 희생정신,정부의 강력한 정책추진도 빼놓을 수 없습니다. ­개인적으로 가장 힘들었던 때를 꼽자면. ▲8년이나 넘게 걸린 제2제철 논쟁에서 포철이 실수요자로 선정된 이후 광양만이 제철소 입지로 선정되도록 기여한 게 힘들고도 보람된 일로 생각됩니다. ­포철이 풀어야 할 과제와 21세기 전략은. ▲당장 판매체제를 수출총력체제로 전환할 생각입니다.자동차 가전 등 국내 수요산업의 경기침체로 수요가 급격히 줄고 있어 동남아,중국,일본 등 3대 주력시장에 대한 수출기반을 확고히 할 계획입니다.장기적으로는 기본과 원칙을 중시하는 내실있는 경영을 펴는 한편 선진기업문화와 경영이념을 확고히 정착시켜 포철을 질적인 측면에서 21세기에 최강의 경쟁력을 갖춘 기업으로 육성하겠습니다. ­국내 철강산업의 발전방안은. ▲대대적인 구조조정이 필요합니다.선진국에 비해 고부가가치강의 생산비중이 낮고 기술개발 수준이 일부 열위에 있습니다.구조조정을 통해 수급구조를 선진국형으로 바꾸고 고부가가치 제품의 비중을 확대해야 합니다.업계와의 긴밀한 협조체제를 바탕으로 적정한 설비능력을 확보함으로써 과도한 설비확장의 경쟁에 따른 공급과잉문제도 해결해야 합니다.

○한국 ‘물 부족 국가’ 분류 우리나라는 국제인구행동연구소(PAI)에 의해 이미 ‘물부족 국가’로 분류돼 있다.물부족 국가란 국민 연간 한 사람이 사용할 수 있는 양이 1천∼2천㎥인 나라를 뜻한다.우리는 1천470㎥여서 아직은 ‘물 기근 국가’로 전락할 처지는 아니나 물 생산대책이 따르지 않을 때 2000년대 들어서면서 위기에 직면할 수 있다.물의 날을 맞(22일)아 이같은 우리 물의 현실을 생각해 보지 않을 수 없다. 먼저 댐을 계속해서 쌓아 건설하지 않으면 안될 현실부터 생각해 보자.‘물을 생산해 내는 대책’이란 바로 댐쌓기를 말한다.댐을 쌓지 않을 때 문명화·산업화 사회에 부응하는 물을 얻어낼 방법은 없기 때문이다. 우리나라는 아직 용수공급 예비율이 7%이므로 모자라는 상황은 아니다.하지만 2001년이면 4%로 떨어지고 그 추세대로 갈때 2011년이면 물부족을 겪게 돼있다.용수수요는 갈수록 늘기 때문에 이러한 추세는 당연하다.댐을 계속 쌓아 나가야 하는 까닭이 여기에 있다.그래서 지금 용담댐 등 7개 댐을 건설 중이며 2011년까지 28개 중소규모의 댐을 더 쌓아 올릴 계획이다.그러나 이 계획이 차질없이 수행돼도 물부족이 예상된다. 일부 환경론자들은 공급 위주의 물정책에 비판을 한다.수요를 통제한다면 댐을 더 이상 쌓지 않아도 되지 않겠느냐는 주장이다.물론 그렇게 주장하는 까닭은 있다.댐건설이 자연환경을 파괴하고 수몰지역을 만들어내면서 국고를 크게 축낸다는 이유에서다. ○싼 가격이 낭비 부추겨 그러나 누가 댐을 쌓고 싶어서 쌓겠는가.아무리 물을 아껴 쓴다해도 물의 절대량이 모자란다.더구나 최근의 잦은 기상이변은 댐의 또 다른 기능인 수재예방의 필요성을 얘기하고 있다.그렇기 때문에 지금도 쌓고 있고 앞으로도 쌓지 않으면 안된다.달리 선택할 길이 없는 엄연한 현실이다. 물론 난제가 있다.댐쌓기에 드는 막대한 예산문제가 그것이다.특히 댐쌓기에 드는 공사비가 보상비 문제 등으로 현저히 증가하고 있다.이런 사정을 생각할 때 수도료를 현실화해야 할 당위성이 부각된다 하겠다. 무엇보다 우리 물값은 선진 외국에 비해 턱없이 싸다.정부의 일반세입으로보조하고 있기 때문인데 이제는 수혜자 부담의 원칙을 살림으로써 그같은 넌센스를 없애야 한다.1㎥의 물값이 우리는 291원인데 비해 스위스 3천185원,일본 2천114원,영국은 1천91원이나 된다.물가상승을 자극한다는 이유로 억제돼왔기 때문이다.그러나 정책도 이제는 댐건설이라는 지상과제를 먼저 염두에 두지 않으면 안된다.수혜자가 각자의 쓴 비율에 따라 값을 낸다는 것은 당연한 이치다. 우리의 물 소비량이 외국에 비해 많은 것은 싼 물값과 무관하지 않다.싼 물값은 물의 낭비를 가져온다.물의 낭비는 하수처리량을 늘리면서 그 처리비용까지 늘린다.결과적으로 무책임한 시민을 만드는 일이기도 하다. 하루에 한 사람이 쓰는 물의 소비량은 409ℓ.프랑스 296ℓ,독일 233ℓ와 비교하면 우리가 얼마나 헤프게 쓰는 지 알 수 있다.따라서 물값 현실화야말로 일거양득의 효과를 거두는 조처라 하겠다.IMF시대를 맞아 중앙정부와 지방정부는 사회간접투자를 연기하거나 축소하고 있다. ○댐건설비 등 효과 다양 그러나 어떠한 이유로도 댐건설만이 중지돼서는안된다.그렇다면 그 비용이 문제이다.투자규모가 무려 24조원에 이른다.지금 정부에서 금년 상반기까지 생산원가의 65%에 불과한 물값을 90% 수준으로 올리겠다고 한다.하지만 앞에서 숫자로 보여줬듯이 우리나라의 물값은 지나치게 싸기 때문에 설사 100%를 올린다 해도 선진국의 3분의1 수준밖에 되지 않는다.물 값의 정상화는 이를수록 좋다.그래야만 일정액의 수자원 개발기금과 수질개선기금을 확보할 수 있고 그럼으로써 댐건설 재원과 하수처리장 등 환경기초시설을 위한 재원 마련의 길도 열리게 된다. 새 정부는 공기업의 자율경영 책임제를 지향하고 있다.그 핵심은 독립채산제라고 하겠는 데 수자원공사의 경우는 실수요자 부담정신에 따라 정상적인 물값을 받음으로써 이를 이뤄낼 수 있다.또 수자원 개발 등을 위한 공채발행의 원금과 이자도 물값에 포함시켜 나가야 한다.물값 조정권도 수자원공사가 자율적으로 행사할 수 있어야 한다.그래야만 재원부족 현상을 해소할 수 있고 진정한 의미에서의 책임경영도 가능해 진다.이번 ‘세계 물의 날’은 정부나 국민 모두가 심각해져 가는 ‘물의 현실’에 대해 각별히 진지하게 생각해 보는 계기로 삼았으면 한다.