양도세를 실거래가 기준으로 과세키로 한 것은 과세 형평성뿐 아니라 부동산 투기를 반드시 뿌리뽑겠다는 정부의 강력한 의지를 반영한 것으로 보인다. 정부는 그동안 “소득이 있는 곳에 과세한다.”는 원칙을 내세우면서도 양도소득세의 실거래가 과세방침은 아직 무르익지 않은 것으로 내비쳤다. 부동산중개업법이 개정되면 내년부터 개인간 주택·건물 거래시 등록·취득세 등의 거래세가 실거래가로 과세되지만 양도세 적용에는 고개를 저었다. 그러나 부동산 투기의 원인은 시세차익에 있고 여기에 부과하는 양도세를 시가와 동떨어진 기준시가나 주택공시 가격으로 적용하는 한 투기를 잡을 수 없다는 판단이 선 것으로 보인다. 여기에는 토지와 건물을 통합해 평가한 뒤 과세하는 새로운 세제 개편이 도입돼 고가주택 보유자의 세부담이 늘어난 상황에서 양도세 실거래가 과세까지 적용,‘시너지 효과’를 최대한 올리겠다는 의지가 담겼다. 양도세의 실거래가 과세를 전면적으로 실시하기에 앞서 1가구 2주택자에 우선 적용하는 것은 그동안 집값 상승의 주범으로 꼽힌 불로소득층뿐 아니라 사회적 위화감을 불러일으킨 고소득층까지 함께 겨냥한 것으로 보인다. 어차피 투기지역에선 실거래가가 적용되고 비투기 지역에서도 1년 이내에 주택을 팔거나 미등기 양도주택에 실거래 양도세가 부과되고 있기에 제도상 도입에도 큰 무리가 없다고 봤다. 내년에 전면적인 실거래가 과세를 위해 세법 개정안을 제출한다고 밝혔지만 정치일정을 감안하면 실제 통과될지 여부는 불투명하다.30년간 기준시가로 과세해 왔던 양도세의 기본골격을 하루 아침에 바꾸면서도 정치·경제·사회적 파장을 의식했다는 지적이다. 보유세 부담을 올리기로 한 것은 부동산 투기뿐 아니라 주택을 꼭 소유해야 한다는 기존의 통념을 깨뜨리려는 의도로 풀이된다. 이는 최근 내놓은 장기임대주택 활성화 방안과도 맞물렸다. 그러나 종합부동산세 도입에다 보유세를 2008년까지 2003년보다 2배 이상으로 높여 도시지역에서는 적지 않은 조세저항이 예상된다. 때문에 정부는 세부담 급증을 위해 전년보다 보유세를 1.5배로 제한한다는 방침을 2008년까지 고수할 것으로 알려졌다. 반면 부동산 시장 활성화를 위해 취득·등록세 등의 거래세 부담은 낮추기로 했다. 문제는 경기회복이 가시화되지 않은 상황에서 세수증대가 고소득층의 소비지출 억제로 이어져 내수진작에 심리적으로 부담이 될 수도 있다는 점이다. 백문일기자 mip@seoul.co.kr

4일 국민경제자문회의 부동산정책회의에서 결정된 양도소득세 실거래가 과세 추진 계획 등을 문답풀이로 알아본다. 보유세를 왜 강화하나. -현 보유세가 너무 낮고 현실과 차이도 크며, 부동산시장 안정을 위해서도 미흡하다고 판단됐기 때문이다. 보유세를 어떻게 강화하나. -과세표준(과표)적용비율을 올리는 방향을 우선 검토한다. 보유세는 누진세라 부동산값이 오르면 자동적으로 세 부담이 는다. 현재 보유세 과표는 기준시가나 주택공시가격, 토지 공시지가의 50%이다. 실효세율이란. -부동산값 대비 세부담액 비율이다.1억원의 부동산에 세금을 100만원 냈으면 실효세율은 1%다. 다만 정확한 시가 파악이 어려워 공시가격을 기준으로 해 실효세율을 산정한다. 보유세 실효세율이 2배 오르는데 왜 보유세수는 2.6배 오르나. -부동산값과 과표가 함께 올라가기 때문이다. 실거래가 제도시행이 예정대로 될 수 있나. -실거래가 신고를 의무화하는 부동산중개업법개정안이 국회 법사위에 계류 중이다. 오는 6월 임시국회에서 무난하게 처리될 것으로 본다. 거래세 완화는 어느 경우에 적용되가. -법인의 부동산 거래는 이미 실거래가를 기준으로 과세하고 있기 때문에 부담이 별로 커지지는 않는다. 반면 개인간 거래는 기준시가나 공시가격 등으로 과세하고 있어 실거래가 과세로 바뀌면 세 부담이 크게 는다. 따라서 개인간 거래시 거래세 감면이 있을 것이다. 거래세 감면은 지자체가 결정할 사안이지만 감면하도록 협의할 계획이다. 지난달 말 공시한 주택가격에 대해 민원이 많아 보유세 과세에 장애가 되지 않나. -주택가격을 신규 공시한 개별주택은 586만호이며, 이 가운데 의견 제출을 한 주택은 1만 6000건으로 0.27%다. 이 중 8000건은 의견을 반영했다. 앞으로 5월 한달간 이의신청을 접수받아 6월 말까지 재산정하기 때문에 보유세제 정착에 문제가 발생할 가능성은 없을 것이다. 양도세 실거래가 과세가 커지는 범위는. -1가구 2주택자가 살지 않는 주택을 팔거나 외지인이 농지, 임야, 나대지를 샀다가 파는 경우 등이 우선 검토대상이다. 전경하기자 lark3@seoul.co.kr

내년부터 1가구 2주택자는 주택을 팔 때 실제 거래되는 가격(실거래가)을 기준으로 양도소득세를 내야 한다. 지금처럼 기준시가나 주택공시가격을 기준으로 과세하는 것에 비해 양도세 부담이 커질 전망이다. 주택 보유 수와 상관없이 전면적인 ‘실거래가 과세’는 내년 입법을 통해 추진된다. ●전면 實價과세 입법 내년 추진 재산세와 종합부동산세 등 보유세 부담이 오는 2008년까지 2003년의 2배 이상으로 늘어나는 대신 등록·취득세 등 거래세율은 2∼3년 주기로 내려간다. 또 택지개발 과정에서 나오는 개발이익을 환수하는 기반시설부담금제가 2007년부터 도입된다. 정부는 4일 청와대에서 노무현 대통령 주재로 국민경제자문회의 부동산정책회의를 열어, 보유세는 높이고 거래세는 낮추는 내용의 ‘부동산 세제 정책방향’을 확정했다. 정부는 부동산 시장을 안정시키고 투기 이익을 세금으로 흡수하기 위해 1가구 2주택자의 비거주 주택에 실거래가 기준으로 양도세를 부과키로 했다. 다만 2주택이라도 서울·경기 등 수도권에서 ‘3년 보유 및 2년 거주’, 지방에서 ‘3년 보유’ 기준을 충족하면 실거래가 과세가 적용되지 않는다. 외지인이 농지나 임야, 나대지를 취득했다가 파는 경우에도 실거래가로 양도세가 부과된다. 보유세의 경우 주택 공시가격의 50%로 정한 과세표준액 적용비율을 내년부터 점차 높이기로 했다. 이에 따라 세부담액을 부동산 가격으로 나눈 ‘실효세율’을 2003년 0.12%에서 2008년 0.24%로,2017년에는 1%까지 높이기로 했다. 이렇게 되면 총 보유세로 걷는 세금이 2003년 2조 5000억원에서 2008년에는 6조 4000억원으로 4조원 가까이 늘게 된다. 예컨대 서울 잠실에 10억원짜리 아파트를 갖고 있다면 올해는 189만원을 보유세로 내지만 2006년부터 2008년 사이에는 250만원 안팎으로 늘어날 것으로 추산됐다. ●재건축·택지개발 기반시설부담금제 2007년 도입 개인간 주택·건물을 살 때 내는 취득·등록세는 당초 일정대로 내년부터 실거래가로 과세되기 때문에 세부담 완화 차원에서 지자체의 조례로 감면하거나 정부가 세율을 2∼3년 주기로 낮춰 주기로 했다. 사무실·빌딩·상가 등의 부동산을 주택처럼 부속토지와 합쳐 통합평가 및 통합과세하는 방안도 추진된다. 부동세제 개편과는 별도로 택지개발과 재건축 등의 과정에서 토지 소유자가 개인의 노력과 관계없이 얻는 이익을 환수하는 기반시설 부담금제도 본격 도입된다. 이 제도는 정부가 도시별로 수용 인구 등을 감안, 도시에 필요한 도로·공원 등 기반시설 총량을 정한 뒤 사업주체들로부터 개발이익을 거둬들이는 제도다. 지난 2003년 국토이용 및 계획에 관한 법률에 따라 도입됐으나 아직 시행된 적은 없다. 이 제도가 확대되면 재개발·재건축 사업성이 크게 떨어지는 것은 물론, 부담금이 가격상승으로 이어질수 있다는 전망도 나온다. 재건축시 임대아파트 건립을 의무화한 개발이익환수제 시행과 맞물려 향후 ‘개발이익 이중 부담’ 논란도 일 것으로 보인다. 택지의 안정적 공급을 위해 공공택지 지정물량을 연간 1300만평(20만가구)에서 1500만평(25만가구)으로 확대하고, 대도시 인근 공공택지의 개발밀도도 상향 조정된다. 김성곤 백문일기자 mip@seoul.co.kr

국세청이 발표한 기준시가가 4.2% 떨어졌기 때문에 각종 세부담이 모두 줄어들 것으로 여기기 쉽지만 꼭 그렇지는 않다. 가령 주택을 처분할 때 내는 양도소득세의 경우 아파트의 취득 시점 등에 따라 세부담이 달라진다. 특히 서울 강남 등 주택투기지역이나 고가주택 등은 기준시가 하락이 양도세 부담 완화로 직결된다고 볼 수는 없다. 투기지역에선 양도세를 기준시가가 아닌 실거래가격을 기준으로 매기기 때문이다. 국세청이 85㎡(25.7평)초과 중·대형 아파트의 시가 반영률을 지난해의 90%보다 낮은 80%로 낮춘 점도 간과해선 안 된다. 강남지역을 중심으로 매매가격과 상관없이 기준시가는 떨어진 중·대형 아파트가 적지 않게 있다고 봐야 한다. 반면 기준시가 하락으로 상속·증여세 부담은 줄어들 것으로 분석됐다. 상속·증여세는 시가를 기준으로 부과하는 것이 원칙이지만, 확인하기가 어렵기 때문에 기준시가를 적용하는 것이 일반적이기 때문이다. ●양도세 양도세는 투기지역과 6억원 이상 고가주택,1가구 3주택자 등을 제외하고는 처분 당시의 기준시가에서 취득 당시 기준시가와 필요경비 등을 차감해 산출한 과세표준에다 세율을 곱해 계산한다. 지난 2003년 5월에 사들인 서울 광진구 소재 32평형 A아파트를 처분할 때의 예를 들어보자. 만약 이 아파트를 2005년 기준시가가 고시되기 이전에 처분했다면 양도 당시의 기준시가 3억 2250만원을 적용해 580만 7700원을 내야 했다. 그러나 올해 기준시가가 3억 750만원으로 낮아졌기 때문에 앞으로 아파트를 팔면 270만원이 줄어든 310만 7700원을 물면 된다. 반면 서울 성동구에 있는 32평 B아파트는 기준시가가 2억 5200만원에서 2억 8050만원으로 올랐기 때문에 과세표준과 적용 세율이 모두 높아진다. 양도세 부담은 507만 6000원에서 1215만 9000원으로 708만 3000원 늘어난다. ●상속·증여세 서울 강남구 소재 65평형 C아파트 소유자가 사망해 배우자와 자녀 2명에게 상속할 경우에는 상속세 부담이 어떻게 될까. 시가를 확인할 수 없어 기준시가를 적용한다고 할 때, 이 아파트의 기준시가가 15억 3000만원에서 이번에 14억 1500만원으로 낮아졌기 때문에 상속세는 6480만원에서 5180만원으로 1300만원이 줄어든다. 경기도 성남 분당 소재 32평형 D아파트를 이달중 자녀에게 증여해도 증여세는 5750만원으로 760만원이 줄어든다. 취득세는 ‘취득자가 신고한 가액’과 ‘기준시가’ 중 높은 금액을 기준으로 산정되는 만큼 기준시가 조정에 따른 영향은 사안별로 차이가 난다. 또 취득·등록세 과세표준이 지난 1월5일부터 시가표준액에서 기준시가로 바뀐 것도 세부담에 영향을 줄 전망이다. 시가표준액보다 기준시가가 금액이 크기 때문이다. 그러나 보유세제 개편으로 과세기준과 함께 적용 세율도 변경돼 세부담의 많고 적음을 따지기는 쉽지 않다. 오승호기자 osh@seoul.co.kr

국세청이 발표한 공동주택 기준시가 고시에 대한 궁금증을 문답으로 알아본다. 기준시가 고시대상 공공주택 가운데 연립주택의 기준은. -전용면적 165㎡(50평) 이상 또는 100가구 이상 대규모 단지 안에 있는 연립주택이다. 아파트 가운데는 61만가구의 공공임대아파트도 포함됐다. 85㎡(25.7평) 초과 중·대형 아파트의 시가 반영률을 지난해 90%에서 올해 80%로 낮췄기 때문에 평균 기준시가가 하락한 것 아닌가. -그렇다고는 볼 수 없다. 올해 고시 대상 공동주택 가운데 전용면적 85㎡ 이하가 87%로 대부분을 차지한다. 따라서 중·대형 아파트의 시가 반영률을 낮춘 것이 기준시가에 미치는 영향은 미미하다. 지난해의 경우 50평 이상 아파트는 고시 대상의 0.6%에 불과했다. 기준시가 하향 조정으로 비(非)투기지역의 양도소득세 부담이 줄어든다고 보면 되나. -일률적으로 말할 수 없다. 투기지역이 아니더라도 시가 6억원 이상이면 기준시가가 아닌 실거래가로 양도세를 과세하기 때문이다. 국세청 홈페이지 기준시가 조회 화면에서 아파트명을 정확하게 입력해도 해당 아파트가 검색되지 않으면. -기준시가의 아파트명은 대부분 ‘∼아파트’, ‘∼차’,‘∼단지’ 등의 문구를 제외한 고유명칭만으로 작성돼 있다. 따라서 아파트명 중 주요 단어만 입력하면 해당 단어를 포함하는 모든 아파트를 검색할 수 있다. 가령 ‘성실아파트’는 ‘성실’,‘성실2차아파트’는 ‘성실2’를 입력하면 된다. 2005년 5월1일 이전에 아파트 매매계약을 하고 5월2일 이후 잔금을 받으면 새 기준시가가 적용되나. -부동산의 양도 또는 취득시기는 ‘대금을 청산한 날’이기 때문에 5월2일 고시된 기준시가의 적용을 받는다. 다만, 대금청산일이 불분명하거나 대금을 청산하기 전에 소유권 이전등기를 한 경우에는 등기접수일을 양도 또는 취득시기로 한다. 재조사에 의해 정정되는 기준시가는 언제부터 효력이 발생하나. -5월2일로 소급해 적용한다. 오승호기자 osh@seoul.co.kr

한덕수 부총리 겸 재정경제부장관은 29일 장기적으로 양도소득세는 실거래가를 기준으로 과세하는 것이 맞다고 밝혔다. 한 부총리는 이날 정례브리핑에서 부동산중개업법 개정으로 실거래가 신고가 의무화되면 양도세는 어떻게 되느냐는 질문에 “오랜 기간 지속된 양도소득세의 기본 골격을 바꾸는 것은 아주 중요한 문제”라며 “올해 하반기에 세제체계 개편과제로 연구하고 검토한 뒤 결정하게 될 것”이라고 답변했다. 한 부총리는 이어 “실거래가 기준으로 양도세를 부과하는 것이 조세원칙에도 맞다.”고 덧붙였다. 전경하기자 lark3@seoul.co.kr

정부가 단독, 다세대 및 중소형 연립주택의 집값을 최초로 공시함에 따라 아파트를 포함한 전국 1258만가구의 집값이 모두 매겨졌다. 그동안 건물과 땅값이 따로 산정되고 시가와 상관없이 일률적인 과표 잣대를 들이대면서 논란이 됐던 형평성 및 투명성 문제는 크게 해소하게 됐다. 이런 측면에서 볼 때 주택가격 공시제도는 부동산 거래 선진화에 일대 전기가 될 것으로 기대된다. 정부는 주택가격을 공시하면서 전국적으로 추가 세부담은 없을 것이라고 단언했다. 수도권과 신행정도시 건설에 편승해 땅값이 크게 오른 일부 충청권 외에는 대부분 세부담이 줄어들 것으로 예단했다. 그럼에도 30% 정도는 세금이 늘어날 것으로 추정했다. 세금이 줄어드는 지방은 세제개편을 환영할지 모르지만 가만히 앉은 상태에서 세부담이 늘어날 집주인들로서는 짜증스러운 일이 아닐 수 없다. 세제 선진화도, 조세 형평성도 좋지만 서민들의 주머니 사정을 나아지게 한 일은 없으면서 세금만 더 걷어들이려는 것으로 받아들여질 수 있기 때문이다. 이들에게는 ‘부동산 이익은 전국민이 나눠가져야 한다.’는 노무현 대통령의 공언과는 달리 정부만 배를 불리는 것으로 비칠 수 있는 것이다. 올해는 공시지가의 절반만 과표기준으로 삼았지만 내년부터는 취득·등록세가 실거래가로 부과되는 등 갈수록 세부담은 커질 수밖에 없다. 정부는 연구·검토만 되풀이할 게 아니라 조세 형평성이 세부담 증가로 이어지지 않도록 세율조정안도 함께 제시해야 한다. 특히 늘어난 세금이 세입자에게 전가되지 않도록 세입자 대책도 강구해야 한다. 부자들을 잡으려다 서민까지 잡아선 안 된다.

건설교통부가 29일 발표한 전국 단독·다세대주택 586만가구의 공시가격은 형평성에 문제가 있었던 주택의 과세 체계를 일원화, 공평과세 체계를 구축했다는 점에서 의미를 갖는다. 이 공시가격이 앞으로 재산세와 종합부동산세(종부세) 등 보유세와 취득·등록세, 양도세 등의 과세 표준으로 활용되기 때문이다. 그러나 공시가격이 시세의 80%선에서 정해져 일부 주택보유자의 보유세 부담 증가가 불가피할 전망이다. 또 거래세 부담도 다소 늘어날 전망이다. ●고가 주택 보유세 부담 증가 지금까지 단독주택은 건물과 토지를 구분, 세금을 부과했다. 즉 건물에 대해서는 면적의 시가평가액을 기준으로 재산세를, 토지는 공시지가를 토대로 종합토지세를 매긴 뒤 이를 합산해 물렸다. 이렇게 산출된 과세 표준액은 시가의 30∼40%에 불과했다. 하지만 올해부터는 건물과 토지를 하나로 합친 건교부의 공시가격이 과세표준(공시가격의 50% 적용)이 된다. 공시가격이 오는 30일 공시돼 4월 말까지의 취득·등록세는 종전 과세표준이 적용되지만, 보유세는 6월1일을 기준으로 7,9월에 종합부동산세가 부과되는 만큼 새 공시가격이 적용된다. 전체적으로 종부세를 제외한 재산세 부담은 줄어들지만 1인당 9억원 이상 보유 부동산에는 종부세가 부과돼 전체적인 보유세는 크게 늘어난다. 정부는 갑작스러운 세부담 증가를 우려해 보유세 인상 상한선을 전년대비 최고 50%로 한정했다. 하지만 강남 고가주택 중에는 상한선까지 세부담이 늘어나는 사례가 속출할 전망이다. 행정자치부 이창남 사무관은 “전국 주택의 70%는 세부담이 감소하고 오르는 곳은 30% 정도”라며 “서울의 강남·뉴타운 등이 주로 오르는 곳에 해당될 것”이라고 말했다. 실제로 서울 성북동 13억 4000만원짜리 단독주택은 과세표준이 작년 3억 6240만원에서 올해 6억 7000만원(공시가격의 50%)으로 늘어나 작년 240만원 정도였던 보유세가 올해 309만원으로 69만원 정도 오르게 된다. 여기에 이 주택은 올해부터 시행되는 종부세 부과 대상이기 때문에 종부세 과표 4억 5000만원을 초과하는 2억 2000만원에 대해 0.5%의 종부세율을 적용해 나온 110만원을 추가로 내야 한다. 따라서 보유세와 종부세를 더한 419만원을 세금으로 내야 하지만 세부담 증가 상한선 50%에 해당돼 올해는 360만원만 물면 된다. ●거래세 소폭 상승 전망 거래세는 상대적으로 덜 오를 전망이다. 올들어 건물의 신축원가를 ㎡당 18만원으로 계산하던 것을 46만원으로 대폭 올렸기 때문이다. 따라서 거래세율이 올해부터 5.8%에서 4.0%로 내렸지만 세금 부담은 오히려 늘었다. 거래세 과표가 이번에 공시가격과 비슷한 시세의 80%선에서 운용돼 왔기 때문에 이번에 공시가격 발표로 인한 충격은 거의 없다는 게 행자부 등의 주장이다. 다만 과표의 기준이 면적에서 가격으로 바뀌기 때문에 지역별로는 세금 부담이 달라진다. 보유세와 마찬가지로 평당가격이 비싸고 최근 가격이 많이 오른 서울 등 수도권과 충청권의 거래세는 오르는 반면 지방은 대체로 거래세가 내려갈 것으로 보인다. 상승폭은 5%안팎이 될 전망이다. ●수도·충청권 양도세 오른다 건교부 공시가격은 7월1일부터는 양도세와 상속세, 증여세를 내는 데에도 적용된다. 따라서 과표가 시가의 50∼60% 수준인 과세표준액에서 시가의 80%선인 공시가격으로 바뀌게 돼 수도권과 충청권을 중심으로 관련 세금이 오를 것으로 보인다. 다만, 수도권과 충청권 주택투기지역은 이미 실거래가로 양도세를 매겨왔기 때문에 공시가격으로 인한 양도세 영향을 없을 전망이다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

30일 발표되는 단독·다세대·다가구주택의 공시가격이 양도·상속·증여세의 과세표준으로 사용되면서 세 부담이 늘어나는 주택이 적지 않을 전망이다. ●재경부 “급격한 세부담은 없다” 세 부담의 증가 여부는 새로운 공시가격이 과거의 기준시가보다 높아지느냐 여부에 달려 있다. 재정경제부는 모두 시가의 80% 정도이기 때문에 급격한 세 부담은 없다고 설명한다. 그러나 그동안 면적이 작고 오래됐다는 이유로 시가에 비해 과표가 낮았던 서울 강남권과 최근 부동산 가격이 급등한 충청권 등에서는 세 부담이 늘어날 가능성이 크다. 예컨대 단독주택 공시가격이 2억 2000만원이고 과거방식을 적용한 토지와 건물의 합산가격이 현재 1억 8000만원, 주택 매입 당시의 가격이 1억 3000만원일 경우 새로 조정되는 취득가격은 1억 5800만원이 된다. 이는 과거 매입가격을 합산가격으로 나눈 비율인 0.72%에 공시가격 2억 2000만원을 곱한 수치다. 따라서 양도세액의 기준이 되는 양도차익은 과거에는 5000만원이었으나 새로운 방식으로는 6200만원이 돼 과표와 세 부담이 모두 커지게 된다. ●상속·증여세는 과표 오른만큼 커져 상속·증여세는 과거의 기준시가와 관계없이 새로 발표되는 개별 공시가격을 적용하기 때문에 과표가 오른 만큼 세 부담은 커지게 된다. 반면 서울 강북과 지방도시 등 대부분의 지역에서는 보유세(재산·종합부동산세)와 거래세(취득·등록세) 부담이 지난해와 비슷하거나 오히려 줄어드는 주택(1가구 1주택 소유 기준)도 많을 것으로 보인다. 누진세율 체계가 단순화됐고 세율도 낮아졌기 때문이다. 이같은 사실은 서울시가 최근 서초구(강남권)와 성북구(강북권) 등 2곳을 대상으로 실시한 시뮬레이션에서도 확인됐다. 실제 서초구 방배동 공시가격 5억원짜리 낡은 단독주택은 지난해 재산세 2만원, 종토세 92만 6000원 등 보유세로 94만 6000원을 냈다. 하지만 올해에는 종부세 부과대상이 아님에도 불구하고 재산세만 지난해보다 4.6% 늘어난 99만원을 내야 한다. 그러나 지역의 공시가격 53억원짜리 단독주택은 지난해 3760만원(재산세 660만원, 종합토지세 3100만원)을 냈지만 올해에는 3500만원(재산세 1300만원, 종부세 2200만원)으로 6.9% 줄어든다. 취득·등록세도 지난해 2억 5400만원에서 올해 2억 1200만원으로 16.5% 감소한다. ●취득·등록세 줄어드는 주택도 많아 또 공시가격 10억원짜리 단독주택의 보유세도 지난해 284만 8000원(재산세 23만 8000원, 종토세 261만원 등)에서 올해 249만원(재산세 224만원, 종부세 25만원)으로 12.6% 인하된다. 이런 점을 감안할 때 종부세 도입에 따라 세액을 전년대비 50%로 제한하는 조치는 주로 아파트에 적용될 것으로 예상된다. 반포동 46평형 아파트(기준시가 9억 6500만원)의 경우 지난해 103만 6000원(재산세 44만 6000원, 종토세 59만원)이던 보유세를 적용하면 올해 215만원이 되지만 ‘최대 50% 인상’ 상한조치를 적용받아 실제 155만 5000원을 낸다. 세 부담이 60만원 정도 준 셈이다. 취득·등록세는 지난해(4600만원)와 올해가 비슷한 수준이다. 서울시 관계자는 “서울지역 중·소형 아파트는 대부분 재산세 증가율이 50% 이상이거나 이에 근접할 것으로 보인다.”면서 “그동안 작은 평형 아파트의 경우 기준시가의 시가반영률이 낮아 올해 대폭 상향 조정됐기 때문”이라고 설명했다. 장세훈기자 shjang@seoul.co.kr ●주택공시가격 단독·다세대·다가구 주택의 토지와 건물가격을 합산해 지방자치단체가 평가한 가격으로 올해 처음 도입됐다. 지금까지는 토지분과 건물분의 가치를 따로 평가했다. 단독·다가구 주택은 표준주택을 바탕으로 감정평가법인들이, 다세대 주택은 한국감정원이 각각 평가했다. 양도·상속·증여세와 종합부동산세·재산·취득·등록세의 과세기준이 된다. ●기준시가 아파트 등 공동주택과 골프회원권 등을 거래할 때 과세기준이 되는 가격이다. 아파트와 연립주택 등의 경우 ㎡당 건축원가에 단위면적·구조·용도·위치·경과연수 등의 지수를 곱해 산정한다. 그동안 국세청이 한국감정원의 조사에 따라 매년 발표했으나 내년부터는 건설교통부가 발표한다. ●실거래가 시가(時價)를 말한다. 투기지역과 부동산 취득후 1년 이내에 팔 때,1가구 3주택자,6억원 이상 고가주택 소유자에는 투기방지를 위해 실거래가로 신고하고 세금을 매긴다. 그러나 투기지역 이외나 1년 이상 소유한 경우는 국세청의 기준시가가 과세기준이 된다. 납세자가 기준시가에 비해 실거래가로 세금을 내는 것이 유리하면 실거래가로 과세기준을 삼을 수도 있다. ●공시지가 건교부가 매년 1월1일을 기준으로 발표하는 대표성이 있는 표준토지의 ㎡당 가격이다. 양도세와 취득·등록세 등의 과세기준뿐 아니라 토지 보상금의 산정자료로 활용된다. 백문일기자 mip@seoul.co.kr ■ 세제 어떻게 달라지나 정부가 28일 세제발전심의위원회를 열어 보유세제 개편 방안을 마련함에 따라 임대주택사업자들이 종부세 부담을 덜기가 힘들어졌다. 달라지는 주요 내용이다. ●과세표준 통합 과거 주택의 경우 토지와 건물을 분리 과세했다. 부속토지는 공시지가의 39.2%를 과세표준으로 삼았다. 건물은 ㎡당 18만원과 구조·위치 등의 지수 및 면적을 곱해 과표를 정했다. 그러나 앞으로는 개별주택 공시가격의 50%가 과표가 된다. 아파트는 국세청이 발표하는 기준시가의 50%가 과표가 된다. 일반건물은 과표산정시 ㎡당 18만원이던 신축원가가 46만원으로 높아졌다. 토지는 공시지가의 39.2%를 적용했으나 앞으로는 50%로 바뀐다. ●과거에 산 주택취득가격 조정 앞으로는 부동산을 거래할 시점의 개별공시가격이 취득가액이자 양도가액이 된다. 그러나 오는 30일 이전에 산 부동산은 과거 기준시가를 적용하지 않고 새로운 취득가액으로 조정한다. 양도가격이 새로 적용되기 때문에 양도세 산정을 위한 취득가격도 새로 산정해야 하기 때문이다. ●강남권 종합부동산세 피하기 어렵다 종부세 시행을 앞두고 주택을 여러채 보유한 사람들은 미리 임대업자로 전환, 종부세를 면제받으려 했다. 지난 1월5일 현재 2채만 임대하는 사업자등록을 해도 종부세를 면제받는 것으로 인식됐다. 그러나 종부세를 면제받은 개별임대 주택가격을 3억원 이하로 정해 주택가격이 대부분 3억원을 넘는 강남권에서는 임대주택의 혜택을 받기가 불가능해졌다. ●벤처기업 지원 7월부터 코스닥과 제3시장에서 주식양도차익이 비과세되는 소액주주의 범위가 보유지분 3% 및 100억원 미만에서 5% 및 50억원 미만으로 확대된다. 올해 코스닥에 등록한 벤처기업들은 소득금액의 30%를 적립금으로 쌓아 손금처리할 수 있다. ●사회간접자본 투자 지원 일반인들로부터 자금을 모아 사회간접자본에 투자하는 ‘인프라펀드’의 배당소득이 2008년 말까지 한시적으로 분리과세 된다. 백문일기자 mip@seoul.co.kr ■ 종부세 문답풀이 오는 12월 첫 부과될 종합부동산세(종부세)를 문답풀이로 알아본다. 종부세가 시행되면 세부담이 급증하지 않나. -올해 총보유세액이 작년 총보유세액의 50%를 넘지 않도록 했다. 예를 들어 지난해 주택의 토지·건물분 세금을 합해 100만원을 냈는데 세제개편으로 올해 200만원을 내야 한다면 150만원만 내면 된다. 다만 세부담 상한제도는 개인별 납부액이 아니라 집·나대지 등 과세유형별 기준으로 각각의 세금이 전년보다 50%를 넘지 않는다는 뜻이다. 올해와 작년에 보유한 부동산이 다른데 세부담 상한제는 어떻게 적용되나. -현재 갖고 있는 집을 작년에도 갖고 있다고 가정하고 계산한 세금을 기준으로 총보유세액 50%를 정한다. 주소지와 갖고 있는 집 주소가 다르면 어느 곳에서 종부세를 내나. -주소지 관할 세무서로 신고·납부하면 된다. 예컨대 송파구에 사는 납세자가 서초구와 과천시에 각각 집 1가구를 갖고 있다면 서초구와 과천시 집값을 합한 것을 기준으로 송파세무서에 종부세를 자진신고·납부하면 된다. 기존 주택을 사서 임대하는 경우 지역에 상관없이 5가구 이상이면 종부세를 면제받나. -아니다. 동일한 시(광역시) 또는 도 안에서 5가구 이상을 가져야 한다. 임대주택 사업을 하다 집값이 올라 공시가격이 3억원을 넘으면. -증·개축을 통해 주택의 기준시가에 변화가 없는 상태에서 집값만 올랐다면 장기임대주택사업을 시작했을 당시의 가격이 기준이 된다. 따라서 계속 장기임대주택 인정을 받을 수 있다. 임대주택 요건을 어떻게 판정하나. -종부세 과세기준일인 6월1일 현재 임대를 하면서 임대주택법에 의한 사업자 등록과 세법에 의한 사업자등록 두가지를 마쳐야 한다. 기존 임대사업자이지만 임대주택은 5가구가 안되면. -법시행일(2005년 1월5일) 이전부터 임대사업자로 등록됐다면 2가구 이상만 임대하더라도 종부세 대상이 되지 않는다. 다만 세법에 의한 임대사업자 등록은 12월15일까지도 가능하다. 전경하기자 lark3@seoul.co.kr

경기 광명시가 주택투기지역에서 해제된 지 불과 3개월 만에 투기지역에 재지정됐다. 재정경제부는 26일 부동산가격안정심의회를 열고 주택투기지역 지정후보에 오른 4곳 중 광명시를 29일부터 투기지역으로 지정키로 했다고 발표했다. 수도권 지역의 집값상승 확산을 막기 위해서다. 대전 중구·서구·유성구 등 나머지 후보지 3곳은 집값이 전반적으로 안정세를 보이고 있어 앞으로 추이를 더 지켜보기로 했다. 주택투기지역으로 지정되면 집을 사고팔 때 양도소득세를 실거래가액으로 계산, 신고·납부해야 한다. 이 경우 세금이 20∼30% 정도 더 나오는 것으로 알려져 있다. 주택투기지역 지정 기본요건은 ▲전달 집값 상승률이 소비자물가 상승률보다 30% 이상 높고 ▲최근 2개월 평균 상승률이 전국 평균보다 30% 이상 높거나 최근 1년간 상승률이 최근 3년간 전국 평균 상승률 이상이어야 한다. 전경하기자 lark3@seoul.co.kr

수도권 토지시장에 봄바람이 불고 있다. 특히 토지거래허가구역에서 벗어난 곳은 거래량이 늘고 땅값 오름세가 눈에 띄게 나타나고 있다. 팔자 물건이 많지 않아 호가는 계속 오르는 추세다. 입지가 아무리 빼어나도 거래 규제가 따르면 투자자들의 발길을 잡지 못한다. 토지거래허가구역에서는 거주지 시·군을 벗어나 땅을 구입하기가 어렵다. 투기지역에서는 실거래가 기준으로 양도세를 내야하므로 투자 수익이 높지 않다. ●비거래허가구역+복선 전철 호재 수도권 대부분은 허가구역이나 투기지역으로 묶여 있다. 이중으로 제재를 받는 곳도 많다. 하지만 이런 규제를 피할 수 있는 곳도 있다. 땅값 상승률이 높으면서도 거래 규제를 받지 않는 지역으로 양평·가평·연천을 꼽는다. 양평과 가평은 한강을 끼고 있어 상수원보호구역으로 묶여 있다. 강가에 붙은 땅을 대규모로 개발하거나 상수원 수질에 영향을 주는 시설을 설치하거나 재배할 수 없다. 하지만 거래는 자유롭다. 이중삼중 규제를 피하기 위해 거래는 자유롭게 터주었기 때문이다. 그동안 양평 토지 투자자들은 주로 한강 주변 서종·양서·강하면 일대 전원주택지를 찾았다. 수요가 몰리다 보니 길가 관리지역은 전답이라도 평당 100만원을 넘어 새내기 투자자들이 섣불리 투자하기 어려웠다. ●양평은 양동·단월·청운·지제면 등 유망 전문가들은 투자자금이 적은 초보자라면 용문에서 약간 벗어난 지역을 권한다. 양평읍을 기준으로 동북쪽인 양동·단월·청운·지제면 일대다. 남서쪽에 가려 빛을 보지 못하고 있던 곳이다. 양평에서 6번 국도를 따라 용문을 지나 홍천쪽으로 이어지는 곳으로 땅값이 상대적으로 싸다는 것이 장점. 남서쪽에 비해 매물도 많아 원하는 형태의 땅을 고를 수 있다. 관리지역 전답은 평당 10만∼15만원만 주어도 살 수 있다. 대지도 평당 20만∼30만원짜리가 나왔다. 고국환 한국개발컨설팅 사장은 “용문역까지 중앙선 복선전철이 계획돼 2∼3년 안으로 땅값 상승이 예상된다.”고 말했다. ●설악 IC 주변은 길가 논밭도 평당 70만~120만원 호가 가평 일대도 투자자들이 몰려들고 있다. 설악면과 외서면 일대가 투자 유망지다. 설악면은 서울∼춘천 고속도로건설 호재를 안고 있는 곳이라서 값이 꾸준히 오르고 있다. 설악IC 주변은 팔자 물건이 달린다. 길가는 논밭도 평당 70만∼80만원을 부른다.100만∼120만원을 호가하는 땅도 많다. 오는 2009년 개통 예정인 경춘선 복선전철공사도 호재로 작용한다. 전철이 개통하면 서울 접근이 쉬워져 출퇴근도 가능해진다. 가평에서 청량리까지 40분 거리로 단축된다. 중개업자들은 가평읍 남이섬(달전리)일대를 추천한다. 역사까지 걸어서 5분이면 닿을 수 있는 데다 북한강이 펼쳐져 최고급 전원주택지로 꼽힌다. 평당 60만∼70만원에 거래된다. 땅값이 비싸 부담되면 북면 도대리·적목리·백둔리 일대를 찾아볼 것을 권한다. 평당 20만∼30만원이면 전원주택지를 살 수 있다. ●연천, 백학면 등 장기 투자 적합 연천군 일대도 거래가 자유롭다. 고양·파주 일대 개발붐을 타고 지난해 땅값 상승률이 가장 높았던 곳이다. 최근에는 다소 소강상태를 보이고 있다. 매물이 많이 소화된 데다 오를 만큼 올랐다는 경계심리가 작용했기 때문으로 풀이된다. 백학면 일대 관리지역도 평당 20만원을 호가할 정도다. 유인직 백학공인중개사사무소 대표는 “파주에 비하면 땅값이 월등히 저렴하기 때문에 오랫동안 묻어둘 장기 투자자에게 권할 만하다.”고 말했다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

내년 1월부터 토지ㆍ주택 매매가격을 낮게 신고한 거래자와 부동산중개업자의 명단이 국세청에 자동 통보된다. 건교부는 22일 “내년 시행되는 부동산 실거래가 신고제에 맞춰 개인과 중개업자가 인터넷으로 검인신청할 수 있는 전자검인시스템과 실거래가검증시스템이 지난해 말 개발됨에 따라 내년 1월부터 이를 본격 적용키로 했다.”고 말했다. 오는 8월 말까지 전국 시, 군, 구청에 설치될 이 시스템은 실거래가격이 기준가격보다 낮으면 부적격 가격으로 판정해 국세청에 자동 통보하며 국세청은 이를 넘겨 받아 세무조사 자료로 활용하게 된다. 자동검증시스템에 입력하는 부동산 가격정보는 감정기관과 국민은행의 가격조사 자료, 공시지가, 단독주택 공시가격 등이다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

앞으로 주택거래신고 위반 혐의자에 대해서는 정부 합동조사반이 소환조사를 벌이는 등 주택거래신고제 운영이 대폭 강화된다. 건설교통부는 주택거래신고제가 도입된 지난해 4월 이후 올 2월까지 서울 강남·송파·강동·용산구와 경기도 분당·과천 등 6개 신고지역에서 이뤄진 주택거래 가운데 허위신고 혐의가 짙은 350건을 파악, 관련자 소환 조사에 착수했다고 18일 밝혔다. 지난달 신고지역으로 지정된 서초구는 이번 조사대상에서 빠졌다. 건교부는 또 이날 주택정책심의위원회를 열어 3월 가격동향 조사에서 아파트 값이 전월보다 2.3%,3개월 전보다 3.6% 오른 용인시 죽전·신봉·성복·풍덕천·동천동 등 5개동을 주택거래신고지역으로 지정하기로 의결했다. 이들 지역에서는 21일부터 전용면적 18평 초과 아파트를 거래할 때 실거래가 등 거래내역을 반드시 신고해야 한다. 실거래가로 신고할 경우 취득·등록세 부담이 30∼60%가량 늘어나게 된다. 주택거래신고 위반 혐의자 색출을 위한 정부합동조사반은 감정원, 국민은행, 주택공사 및 6개 지자체 담당자 등 14명으로 구성되며 오는 22일까지 관련자를 소환, 대면조사를 벌이게 된다. 건교부는 조사결과 실거래가보다 거래가를 낮춰 신고한 불법거래자 및 중개업소의 명단을 이달 말 국세청에 통보하기로 했다. 조사결과 서울 강남구 삼성동 A아파트 83형을 매입한 A씨는 기준 가격(실거래가의 90% 안팎)이 7억 5000만원이지만 5억 5000만원을 신고해 세금을 제대로 내지 않았을 가능성이 큰 것으로 분석됐다. 건교부 관계자는 “앞으로 주택거래신고 지역내 주택거래자 가운데 불성실 신고자는 소환조사를 원칙으로 할 방침”이라고 밝혔다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

주택시장이 회복국면에 들어섰다. 서울 강남권 일부 아파트 가격이 상승세를 타면서 거래량도 늘고 있다. 주택을 처분하거나 매입을 망설였던 사람들도 거래에 나서고 있다. 한때 4만∼5만건에 불과했던 전국의 월간 아파트 거래가 6만건대로 올라섰다. 주택거래때 큰 관심사는 역시 세금 문제. 올해부터는 바뀐 세제가 적용된다. 절세 전략을 알아 본다. ●다주택자는 증여·임대도 고려해봄직 거래세의 대명사인 취득·등록세는 지난해까지만 해도 5.6∼5.8%를 냈으나 올들어 개인간 거래는 3.8∼4.0%로, 법인간 거래 4.4∼4.6%로 인하됐다. 하지만 등록세율 인하로 기존 주택 거래자의 세부담이 주는 것만은 아니다. 취득·등록세는 당초 시가표준액(시세의 30∼40%)이 과세표준이었으나 올해부터 국세청 기준시가(시세의 70∼90%)로 변경됐기 때문에 과표에 따라 세금이 오히려 늘어날 수 있다. 또 올해부터는 1가구 3주택자가 주택을 매도할 때는 장기보유특별공제를 받을 수 없다. 세율도 60%를 적용받기 때문에 주택을 팔 때 세금을 줄일 수 있는 방법을 찾아야 한다. 주택을 팔 때도 단순히 세금차액을 따지기보다는 보유주택의 내재가치를 보고 매도순위를 결정해야 한다. 향후 발전가능성이 적고 시세차익을 크게 기대하기 어려운 주택을 먼저 처분하는 것이 바람직하다. 만약 발전성이 비슷하면 3주택 가운데 주거여건이 가장 좋고 현재 양도차익이 가장 크게 발생한 주택을 남겨둬야 한다. 매도할 여건이 안 되거나, 여유자금이 있는 다주택자들이라면 급하게 매물을 처분하기보다 장기적으로 증여·임대사업자 전환을 모색해도 좋을 것이다. 재산세 통합과 종합부동산세 신설로 보유세 부담도 상대적으로 늘어날 전망이다. 과거 보유세는 지방세 과세표준을 기준으로 해 실거래가와 동떨어진 세금이 부과됐지만 이제는 국세청 기준시가를 기준으로 과표가 정해져 실거래가 반영률이 상당히 높아졌다. 특히 종부세는 인건별로 부과되기 때문에 다주택소유자의 부담이 늘어날 수밖에 없다. 종부세를 아끼기 위해서는 주택과 토지는 과세 기준이 다르므로 이를 활용해야 한다. 주택은 기준시가 9억원 이상, 토지는 공시지가 6억원 이상의 소유자에게 부과되기 때문에 주택, 토지 등은 분산투자를 통해 종부세를 피하는 것이 좋다. 또 개인별의 합산 과세이기 때문에 부부간 증여와 공동 등기가 유리하다.3가구를 가진 남편이 주택이 없는 부인에게 1가구를 양도하면 합산되는 주택의 기준시가가 낮아져 종부세를 피할 수 있다. 다만, 늘어나는 종부세에 비해 증여세 부담이 큰 경우도 있는 만큼 증여 전에 계산을 해봐야 한다. 1가구 3주택 또는 그 이상의 주택소유자라면 보유세의 증가와 3주택자 이상에게 부과되는 양도세 중과세를 염두에 둬야 하기 때문에 임대사업을 고려할 필요가 있다. 최근 정부도 임대사업이 활성화될 수 있도록 배려하고 있어 이를 활용할 필요가 있다. ●종부세 부과 기준일 염두에 두고 매매해야 즉, 건물을 새로 지어 임대한 주택(건설임대주택)은 최대 45.2평(149㎡) 규모의 중형 주택이라도 5년간 2가구 이상 임대하면 종부세 과세대상에서 제외시켜준다. 그러나 5년이 되기 전에 매도하면 그만큼의 차액이 추징된다. 이 경우 1가구 3주택 양도세 중과대상에서도 빠져 이점이 많다. 매입 임대사업자도 25.7평(85㎡) 이하인 기존 주택을 5가구 이상 매입해 10년 이상 임대하면 종합부동산세 과세대상에서 제외할 방침이다. 정부의 정책에 지속적인 관심을 가질 필요가 있다. 종부세 부과 기준일은 6월1일이다. 집을 팔 때 5월31일까지 소유권 이전등기를 마치면 재산세, 종부세를 내지 않아도 된다. 종부세는 국세청에서 부과·징수하는 만큼 자진신고하는 것이 상대적으로 유리하다. 공제세액은 납부액의 3%로 그리 크지 않지만 자진신고 기간과 납부기일이 바로 연결되기 때문에 하루라도 서두르는 것이 효율적이다. 분양권 입주지정일이 과세 기준일(6월1일) 1∼2개월 전이라면 약간의 지연등기를 통해 당해 연도의 보유세를 피할 수도 있다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

부동산 거래관련 세제가 올해 대폭 바뀌었다. 주로 세금 부담이 늘어나는 만큼 주택을 사고 팔 때 세제 개편 내용을 꼼꼼히 살펴야 손해를 덜 보게 된다. 종합부동산세 신설,1가구 3주택 이상 보유자에 대한 양도소득세 중과 조치, 취득·등록세 과표 변경으로 보유·거래를 가릴 것 없이 세금 부담이 늘어났다. 분양권도 어떻게 처리하느냐에 따라 세금 차이가 많이 난다. 분양권 관련 세금은 크게 등기(취득·등록세)와 매도(양도소득세)때 지불하는 세금으로 나뉜다. 올해 초 지방세법 개정 및 지방세법 시행령이 공포돼 법인-개인간 부동산 소유권 이전등기 등록 세율이 1% 인하됐다. 취득·등록세는 5.6∼5.8%에서 4.4∼4.6%로 낮아졌다. 등록세율이 인하됐지만 분양권을 등기한다고 해서 다 좋은 것은 아니다. 강남권에는 분양권 가격이 분양가에도 못미치는 경우도 있다. 단순히 세금차액을 따지는 것도 좋지만 분양권의 가격상승 전망이 좋지 않으면 등기비용을 들이지 않고 입주전에 분양권을 파는 것도 유리하다. 다주택자라면 재산세 통합과 종합부동산세 신설(주택은 기준시가 9억원 이상)로 보유세 부담이 늘어나게 돼 잔금을 내기 전에 증여해 부부 공동명의로 바꾸는 것도 종부세를 피하는 방법이다. 배우자에게는 3억원까지 증여세를 내지 않고 증여할 수 있다. 일반 분양권은 양도세 계산때 언제나 실거래가로 계산해야 하고 세율은 보유기간에 따라 1년 미만 50%,1년 이상∼2년 미만 40%,2년 이상 9∼36%를 적용한다. 이에 따라 입주후 일정기간 거주하거나 보유하고 있다가 기준시가(투기지역 제외)로 매도하거나 비과세 받으려는 사람이 많다. 하지만 주택보유기간은 입주잔금 지급일을 기준으로 계산된다. 만약 입주한 지 얼마 되지 않아 팔게 되면 세금을 손해볼 수도 있다. 다만, 재개발·재건축조합원 입주권은 부동산으로 전환되더라도 일반 분양권과 달리 종전의 보유기간이 인정된다. 이와 함께 올해부터 1가구 3주택자가 주택을 매도할 때는 장기보유 특별공제를 받을 수 없고 세율도 60%를 적용 받는다. 따라서 다주택자는 입주전 분양권 상태로 파는 게 좋다. 분양권이 조세특례제한법의 적용을 받는지에 대해서도 살펴봐야 한다. 지난 1998년 외환위기 직후에는 주택건설 활성화를 위해 시기마다 각종 양도소득세 감면제도가 마련된 적이 있었다. 조세특례제한법 99조 3항이 그것이다. 이 조항은 특정 기간내에 신축 주택을 산 경우, 팔 때 양도소득세를 면제하는 등의 혜택이 주어진다. 따라서 자신이 보유 중인 분양권이 이런 혜택을 받을 수 있다면 분양권 상태에서 파는 것보다는 등기를 한 뒤에 가격 추이를 살펴본 뒤 파는 것이 좋은 방법이다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

올들어 집값이 급등한 서울 서초구가 주택거래신고지역으로 지정됐다. 건설교통부는 24일 주택정책심의위원회를 열어 서초구를 주택거래신고지역으로 지정키로 의결했다. 실제 효력은 관보에 게재되는 오는 28일부터 적용된다. 다만 서초구에서 아파트가 거의 없는 내곡·염곡·원지·신원동 등 4개 동은 신고지역 지정에서 제외됐다. 이로써 주택거래신고지역은 서초구를 포함해 서울 강남·강동·송파·용산구, 경기도 과천시·성남시 분당구 등 총 7곳으로 늘었다. 건교부는 서초구의 2월 아파트 매매가격이 전월 대비 2% 상승한데다 주택시장 불안을 초래할 수 있는 재건축 단지가 밀집해 있어 주택거래신고지역으로 지정했다고 설명했다. 주택거래신고지역으로 지정되면 취득·등록세 등을 실거래가로 부과함에 따라 현재보다 최고 3배, 평균 20∼60%까지 오를 것으로 보인다. 건교부는 지난해 4월부터 지난달까지 신고된 거래내역 중 불성실신고가 의심되는 345건에 대해 국세청 등과 합동으로 정밀조사를 벌이고 있으며 다음달 중순까지 조사를 완료해 불성실 신고자로 확인되면 과태료 부과, 과세당국 통보 등의 조치를 취할 계획이라고 밝혔다. 한편 재정경제부는 이날 부동산가격안정심의회에서 외지인의 거래 빈도가 높고 공공기관 지방이전 선호 등으로 땅값 상승이 우려되는 강원도 원주시를 토지투기지역으로 지정했다. 이에 따라 전국의 토지투기지역은 40개에서 41개로 늘어났다. 김성곤 전경하기자 sunggone@seoul.co.kr

이헌재 전 경제부총리를 비롯해 고위 공직자들이 부동산 투기 의혹으로 줄줄이 낙마하면서 공직자의 재산 증식 문제가 여론의 도마에 올랐다. 특히 여야 정치권이 도입을 추진 중인 주식백지신탁제도에 부동산도 포함하는 방안을 본격 제기하면서 정치권의 화두로 또다시 부각되고 있다. 이를 계기로 공직자에 대해 부동산 투기와 투자를 구분하는 합리적인 잣대가 서둘러 마련돼야 한다는 지적이다. 지난 1993년 공직자 재산공개 제도가 도입된 이후 부동산은 국회의원, 장·차관, 고위 공직자들의 ‘무덤’이 돼 왔다. 여론은 공직자에게 공직을 택할 것이냐, 재산을 택할 것이냐를 때로는 강요하고 있다. 무엇보다 부동산의 과다 보유를 문제삼던 초기에서, 취득 과정의 불법성 여부나 매각과정의 투명함을 요구하는 쪽으로 시각이 전환돼야 한다는 지적이 각계각층에서 제기되고 있다. ●공직자의 투기 잣대는 강화중 부동산 소유문제가 논란이 될 때마다 시민단체는 ‘투기’라고 공격하고, 공직자는 ‘단순 투자’라며 방어해 왔다. 그러나 일단 논란이 되면 해당 고위 공직자들은 여론재판에 떠밀려 대부분 낙마하거나, 어렵게 임용된다고 해도 도덕성에 상당한 타격을 입어 업무수행에 차질이 생기기 마련이었다. 한화 리서치센터장 이종우 이사는 “선진사회로 진행하면서 도덕성의 잣대는 계속 강화될 수밖에 없다.”면서 “미국처럼 공직을 맡는 사람은 국민의 최소 의무인 국방·납세의 의무를 준수했는지 여부가 임명의 잣대가 될 수밖에 없다.”고 지적했다. 서강대 손호철 교수는 “사회 지도층은 본질적으로 반성해야 한다. 불법적 행위가 공소 시효가 지났다고 해서 국민들이 눈감아주지는 못한다.”면서 “앞으로는 부정한 재산 증식이 있어서는 고위 공직자가 될 수 없다는 시금석이 이헌재 전 부총리 등의 사례”라고 지적했다. 김영삼 정부 때 도입된 이 제도의 첫 희생자는 뜻밖에도 여당 소속의 국가 서열 2위이자 입법부의 수장인 박준규 전 국회의장이었다. 1993년 3월 1차 재산공개에서 아들을 포함해 고위 공직자로서 지나치게 많은 부동산을 소유하고 있다는 비난에 직면한 박 전 의장은 결국 국회의장직을 사퇴했고, 나중에는 의원직까지 내놨다. 당시 들끓었던 여론의 비난이 얼마나 심각했는지 짐작할 만한 상황이다. ●매도과정 적법성도 중시 경제전문가뿐만 아니라 시민사회단체 관계자들은 공직자의 부동산 과다소유를 두고 투자 또는 투기라고 딱 잘라서 말하지 못한다. 경제적 논리로만 볼 경우 투기도 투자의 일환이라고 경제전문가들은 말한다. 즉 높은 위험을 감수해 많은 이윤을 얻어내는 투자기법이라는 논리다. ‘토지정의시민연대’ 남기업 사무국장은 “투기와 투자를 구별하기는 어렵다.”면서 “전국민이 정도의 차이가 있을 뿐 부동산 투자의 진흙탕 속에 있다고 해도 과언이 아니다.”고 분석한다. 그는 그러나 “고위 공직자들은 높은 도덕성이 요구되므로 ‘여론재판’이라는 지적이 있더라도 엄격한 잣대로 잴 수밖에 없다.”고 말했다. 이 전 경제부총리의 사퇴를 몰고온 ‘부동산 취득 및 매각’과정은 그러나 현재 국민들이 갖고 있는 ‘도덕성의 잣대’가 무엇인지를 극명하게 보여준다. 그의 부동산 파문은 경기 광주 소재의 전답을 취득하는 과정에서 불거졌다. 당시 전답은 현지인이 아니면 소유할 수 없으므로 주소지 이전을 통해 부동산을 취득했다. 이것은 위장 전입으로 ‘불법’이 된다. 국민들은 고위 공직자의 부동산 매수뿐만 아니라 매도 과정도 적법한가, 또 그 과정에서 부가되는 세금을 제대로 냈는지를 지켜보고 있는 것이다. 초기 재산공개를 보면서 ‘국민정서법’이 작용했다면 이제 ‘법적 합법성’을 더 강조하는 상황이다. ‘참여연대’ 이재근 투명사회국 간사는 “우리가 문제삼는 것은 투기와 투자의 분류가 아니라, 재산축적 과정의 불법성 여부”라면서 “이헌재 전 부총리나 최영도 전 인권위원장은 모두 20년 전의 일이라고 해도 위장 전입을 통해 토지를 취득했고, 그것은 명백한 불법”이라고 지적했다. ●투기 의혹 부동산을 기증하기도 투기 논란을 ‘증여’ 등을 통해 해결한 공직자들도 있다. 한나라당 박세일 의원은 지난해 부동산투기 의혹이 일자 문제의 경기 동두천의 70평짜리 땅을 ‘지구촌 나눔운동’에 기부했고, 충남 홍천의 임야 3000평도 ‘탄허불교재단’에 기증해버렸다. 이보다 앞서 이명박 서울시장은 민자당 비례대표시절 과도한 부동산 소유로 문제가 되자 서초동 주변의 노른자위 땅을 공시가격 이하의 무척 싼 가격에 매각해 여론을 무마해 나갔다. 참여정부의 공직자 검증 강화는 다른 한편으로는 현직의 공직자들에게 반면교사 역할도 하고 있다. 중앙부처 공무원의 한 부인은 최근 5억원 상당의 서울 강남의 재개발 아파트를 처분하려고 했으나 양도세가 3000만원이라 ‘방법’을 찾고자 했다. 양도세를 피하기 위해 무주택자인 동생에게 ‘위장 매매’를 통해 세금을 줄여보려고 했지만, 최종적으로 그 부인은 현재 참여정부의 공직자 인사검증이 강화되고 있는 추세를 감안해 탈세행위를 포기했다. 중앙부처의 또 다른 고위 공무원도 지방발령으로 갑작스레 서울집을 팔아야 하는 상황이었다. 당시 아파트 가격이 한 차례 폭등한 탓에 양도세는 2500만원 수준이었다. 그는 아파트 구매자가 취득세를 적게 낼 수 있도록 매매가를 낮춘 ‘다운계약서’를 작성해달라는 요청을 받았으나 “사문서 위조”라며 거절했다. 현재는 부동산 실명제와 실거래가 신고 등이 도입되고 있는 상황에서 70·80년대식 불법·편법의 사례들은 사라지고 있다는 것이 부동산 업계의 이야기다. 현재 시중에서 동원되는 불법·편법의 방식으로는 ▲주소지 이전을 통한 농지구입 ▲가족이나 친척의 이름으로 명의신탁하는 경우 ▲형질변경전까지 현지주민 이름으로 위장매입 ▲매매가보다 낮은 가격으로 작성하는 ‘다운(Down)계약서’ 작성을 통한 탈세 등이 거론된다. 문소영 박준석 김준석기자 symun@seoul.co.kr ■ 공직자는 ‘부동산 완패’? ‘부동산 불패’라는 말이 있다. 부동산에 투자하면 절대 손해보지 않는다는 것을 빗댄 말이다. 그러나 이제 고위 공직자들은 부동산문제에 걸리면 웬만해선 살아올 수 없다는 ‘부동산 완패’의 두려움에 떨고 있다. 올해도 부동산의 덫에 걸려 낙마한 ‘높으신 분들’이 속출하고 있다. 반면 의혹은 받았지만 여론재판을 무사히 통과한 인사도 있다. 요즘 공직자들 사이에선 부동산 관문을 통과하지 못하면 고위직은 어렵다는 말까지 나올 정도. 최근 물러난 최영도 전 국가인권위원장, 이헌재 전 경제부총리, 이기준 전 교육부총리는 청와대가 이들을 구하기 위해서 안간힘을 썼지만 허사로 돌아간 경우이다. 아무리 사회기여도가 높더라도 부동산에서 깨끗하지 못하면 ‘국민정서법’이 가만 두지 않기 때문이다. 지난 1월 이기준 전 총리는 부임 57시간 만에 물러났다. 안동수 전 법무장관이 지난 2001년 43시간 만에 사퇴한 것에 이은 역대 2위의 단명장관으로 이름을 올렸다. 이 전 총리는 미국 국적의 장남 명의로 거액의 부동산을 은닉한 의혹을 받았다. 잠잠하던 부동산 망령은 지난달 말 다시 불거졌다. 경제수장인 당시 이헌재 경제부총리가 도마에 올랐다. 공직자 재산공개과정에서 부동산 분야만 재산이 7년 사이에 46억원이 불어 투기의혹이 강하게 제기됐다. 이어 부인이 경기 광주시 전답을 매입하면서 위장전입을 했다는 것이 추가로 드러났다. 올해 국정 최대의 화두를 경제회복으로 잡은 청와대로서는 이 부총리를 살리려고 했지만 끝내 여론에 두손을 들고 말았다. 최근엔 높은 도덕성이 필수적인 최영도 국가인권위원장마저 부동산 덫에 걸려들었다.20여년전 농지를 사면서 위장전입한 사실이 드러났다. 최 위원장은 사퇴는 하지 않겠다고 끝까지 버텼다. 청와대도 위장전입한 때가 오래 됐고 사회봉사활동을 높이 사 그냥 넘기려고 했다. 그러나 결론은 마찬가지였다. 반대로 이주성 국세청장, 허준영 경찰청장은 인사청문회에서 부동산 관문을 무사히 뚫었다. 크고 작은 부동산 의혹이 제기됐지만 설득력있는 해명을 했다는 평가를 받았다. 이주성 국세청장은 미성년자인 장남이 외조모로부터 아파트를 물려받은 사실에 대해 “우리부부가 장모를 모시고 살아 손자를 배려하는 차원이었을 것이다.”고 말했다.‘효’를 내세워 의원들을 설득했다. 허 청장도 2003년 부인이 대전에 아파트를 산 뒤 1년도 안돼 되판 사실에 대해 행정수도 이전에 따른 투기라는 의혹을 받았다. 이에 허 청장은 “동생이 아버지의 노후를 위해 구입했다가 되판 것”이라고 말해 역시 ‘효’를 내세워 청문회 의원들의 예봉을 피했다. 뚜렷한 부동산 의혹이 제기되지 않은 양승태 대법관은 청문회에서 단번에 합격점을 받았다. 박준석기자 pjs@seoul.co.kr

노무현 대통령은 7일 부동산시장 안정 대책과 관련,“서울의 문제가 지방으로 확산되는 것은 막아야 하며, 부화뇌동하는 투기는 잡아야 한다.”면서 “부동산 투기는 필요악으로도 용납이 안된다.”고 강조했다. 노 대통령은 이날 청와대에서 건설교통부로부터 새해 업무보고를 받는 자리에서 “규제만으로는 안 되고 공급정책도 필요하나 서울에서의 공급 확대는 곤란하며, 집중문제를 해결하지 않고는 공급 확대로는 안된다.”고 말했다고 김만수 청와대 부대변인이 전했다. 노 대통령은 다만 “낙후지역, 저개발지역에 계획적인 개발을 통해 이익을 얻는 것은 투기가 아니라 합당한 개발이익으로 봐야 한다.”면서 “그외는 용납이 안 되고, 조세정책으로 막아 나가야 한다.”고 말했다. 이어 “종합투자계획, 건설경기 진작과 관련해서도 투기는 투기이고 건설경기는 건설경기”라며 “건설경기를 살리면서 부동산시장 안정이 가능한 만큼 국민을 설득하는 게 필요하다.”고 덧붙였다. 건교부는 이날 노 대통령에게 “한국토지공사와 한국도로공사, 대한주택공사 등 산하 3개 공기업을 당초 계획보다 2년 빠른 2010년까지 지방으로 이전할 계획”이라고 보고했다. 또 2007년까지 교통카드 한 장으로 전국의 모든 교통수단을 이용할 수 있도록 하고 수도권발전방안을 담은 ‘제3차 수도권정비계획’을 상반기에 수립할 것이라고 밝혔다. ●수도권 ‘1중심,2거점,4대 벨트’로 전환 당초 2012년까지 공공기관 180여개를 12개 시·도(대전 제외)로 이전키로 했으나 이를 선도하기 위해 토지공사·주택공사·도로공사가 옮겨갈 혁신도시를 내년 말에 착공,2010년까지 이들 기업을 조기에 옮기기로 했다. 행정도시가 들어서는 연기·공주는 연내에 개발계획과 광역도시계획 등을 수립, 연말에 보상에 들어갈 계획이다. 행정부처와 공공기관이 빠져 나가는 수도권을 ‘1중심(서울),2거점(인천·수원),4대 특성화벨트(경기도)’로 육성한다는 내용의 제3차 수도권정비계획을 올 상반기 중에 수립할 방침이다. 이 계획에는 2020년까지의 수도권 관리전략과 그린벨트 조정, 규제 완화 방안이 포함된다. ●공공택지 1300만평 신규 지정 부동산 시장 안정을 위해 재건축개발이익환수제와 부동산실거래가신고법 등 각종 개혁법안을 차질없이 시행하고, 노 대통령의 투기근절 방침에 따라 별도의 투기대책 강구도 검토 중이다. 또 올해 50만 가구를 지을 수 있도록 1300만평의 공공택지를 새로 지정키로 했다. 토지보상체계도 개선, 실거래가와 공시지가의 중간형태인 ‘정당보상제’ 개념을 도입하고 대형국책사업 보상시에는 영세민 생계대책 등이 포함된 ‘맞춤형 보상제’를 도입키로 했다. 맞춤형 보상제는 행정도시에 시범 적용된다. 이밖에 상반기에 건설교통 예산의 61.7%를 집행하는 등 올해 건설투자를 2조원대로 늘려 4만개의 일자리를 창출키로 했다. ●호남고속철도 기본계획 연내 수립 2007년까지 전국 단일 교통카드 시스템을 도입하고 사용범위도 시내·외버스, 고속도로, 철도, 공원, 주차장 등으로 대폭 확대키로 했다. 수도권 경쟁력 제고를 위한 교통인프라 확충 방안으로 수도권 지역을 연결하는 간선급행버스(BRT) 체계를 구축할 계획이다. 내년 6월까지 지하철 내장재를 불연재로 조기 교체하고 2007년까지 모든 지하철 역사에 안전펜스와 스크린도어 등 승강장 안전시설을 설치할 방침이다. 경부고속철도 2단계 구간도 환경대책을 보완해 2010년까지 차질없이 완공하고 호남고속철도는 상반기에 분기역을 선정, 연말까지 기본계획을 수립키로 했다. 철도부문 투자는 올해 2조 5000억원에서 2008년 3조 1000억원으로 늘리고, 물류전문대학원을 설립해 물류전문인력을 육성키로 했다. 박정현 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

주로 부동산을 팔아서 생긴 이득에 부과되는 양도소득세가 지난해에 3조 8000억원 이상 걷혀 사상 최대를 기록했다. 6일 재정경제부에 따르면 지난해 양도세 세수는 3조 8400억원으로 전년의 2조 9000억원보다 32.4% 증가했다. 반면 금융소득 등에 부과되는 이자·배당소득세는 3조 3100억원으로 전년(3조 3600억원)보다 1.5% 즐었다. 재경부 관계자는 “지난해 부동산 값이 오르면서 실거래가 과세대상이 급증, 양도세가 큰 폭으로 늘었다.”며 “양도세가 이자·배당소득세를 추월한 것은 지난해가 처음”이라고 설명했다. 실제 최근 땅값은 2001년 1.32%,2002년 8.98%,2003년 3.43%,2004년 3.86% 등 상승률을 보이며 꾸준하게 올라갔고 실거래가 과세비율도 2001년 8.9%,2002년 10.2%,2003년 22.1%,2004년 30% 수준 등으로 확대되고 있다. 또 최근 4년간 양도세 추이를 보면 2000년 1조 4000억원에서 2004년 3조 8400억원으로 174.3% 증가한 반면 이자·배당소득세는 저금리 기조 등으로 2000년 5조 5000억원에서 2004년 3조 3100억원으로 39.8% 감소했다. 재경부 관계자는 “양도세 증가는 부동산 거래에 따른 세금부담 증대를 의미하기 때문에 양도세가 부동산 투기 억제와 세수 증대라는 목적을 충실하게 이행하고 있는 것으로 분석된다.”고 말했다. 김태균기자 windsea@seoul.co.kr

오는 5월부터는 주택투기지역과 마찬가지로 토지투기지역도 매달 지정된다. 건설교통부는 토지시장을 좀더 면밀히 관찰하고 토지투기에 탄력적으로 대응하기 위해 토지투기지역 지정 심의를 3개월 단위에서 1개월 단위로 변경키로 했다고 6일 밝혔다. 건교부는 이를 위해 3개월 단위로 집계했던 땅값 동향 조사를 올해부터 1개월 단위로 발표하고 있으며 재정경제부에 관련 법률(소득세법 시행령)의 개정도 요청했다. 재경부는 이르면 이달 중 소득세법 시행령을 개정할 것으로 알려졌다. 토지투기지역 지정 심의기간이 1개월 단위로 바뀌면 월별 땅값이 전월 소비자물가 상승률 또는 전국 땅값 평균 상승률의 130%를 초과하거나 최근 1년간 땅값 상승률이 3년간 연평균 상승률을 초과하면 일단 토지투기지역 지정대상에 오르게 된다. 토지투기지역은 양도세가 실거래가로 부과되는 지역으로 현재 서울 강남·서초·송파·강동구, 경기도 성남시 수정·중원·분당구, 충남 공주·아산·계룡시·연기군 등 전국 40개 시·군·구가 지정돼 있다. 건교부 관계자는 “토지투기지역 지정 여부를 3개월 단위로 심의하다 보니 투기에 탄력적으로 대응하지 못하는 단점이 있었다.”면서 “앞으로는 투기가 우려되는 지역을 토지투기지역으로 신속히 지정할 수 있기 때문에 토지투기 열풍을 조기에 차단할 수 있다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr