서울 중구와 강서구, 강원 원주시, 충북 청주시 상당구 등 4곳이 주택투기지역으로 새로 지정됐다. 재정경제부는 19일 부동산 가격안정심의위원회를 열어 주택 7개 지역, 토지 3개 지역에 대해 심의한 뒤 이같이 결정했다. 이들 지역에서 공고일(4월25일) 이후 주택을 양도할 경우 양도소득세를 실거래가 기준으로 신고해야 한다. 재경부측은 “서울 중구는 주택 재개발과 청계천 복원, 강서구는 택지개발과 뉴타운 사업, 원주시는 기업도시·혁신도시 선정, 청주 상당구는 행정중심복합도시 인근지역 등 이유로 향후 주택가격 상승이 우려된다.”고 설명했다.장택동기자 taecks@seoul.co.kr

정부의 ‘3·30 부동산대책’에 따라 5일부터 서울 강남 등 투기지역에서 실거래가 6억원이 넘는 아파트를 담보로 한 주택대출은 한도액이 크게 제한을 받는다. 이번 제한조치는 오는 8월 판교 신도시의 중대형(45평형) 아파트 분양에도 적용될 것으로 보인다. 연소득 5000만원 안팎의 중산층이라면 제한조치 내용을 꼼꼼히 살펴보고 아파트 마련 계획을 가다듬는 게 좋다고 전문가들은 충고한다. ●판교 중대형도 대출제한 대상 우선 주택담보대출 제한조치의 대상이 어디에 집중되는지 파악할 필요가 있다. 대출 제한을 받더라도 강남권 진출을 포기하지 못한다면 가능한 방법을 모두 찾아야 하고, 진로를 바꿔 수월한 길을 선택한다면 자금마련 계획을 다시 점검해야 하기 때문이다. 4일 부동산컨설팅업체 ‘부동산 114’에 따르면 국민은행의 아파트 공시가격을 토대로 분석한 결과, 전국에서 6억원 이상의 아파트는 모두 31만 3029가구이며, 이 가운데 60.1%가 서울 강남·서초·송파와 경기도 성남에 밀집한 것으로 나타났다. 가구수로는 강남이 6만 5927가구(21%), 서초 4만 6390가구(14.8%), 분당을 포함한 성남이 4만 924가구(13%), 송파 3만 8020가구(12.1%) 등이다. 가격 기준으로는 전체 시가 307조 7391억원에서 강남 3구와 성남시(209조 6700억원)가 67%를 차지했다. 판교 신도시에서 따지면 45평형의 분양가는 5억 4000만원(평당 1200만원 기준)으로 추정된다.‘분양가 6억원 초과’ 기준에 미달되는 것처럼 보이지만 그렇지 않다. 판교 중대형은 채권입찰제가 적용되기 때문에 채권매입액을 감안하면 7억 2000만원 정도로 뛰어오를 것으로 보인다. 이번 제한조치는 채권매입액을 주택구입자금으로 포함할지 여부를 명시하지 않았으나 곧 세부지침을 통해 포함될 가능성이 높은 것으로 판단된다. ●대출기간 늘리면 차이 줄어 강남권이나 판교 중대형 진출을 고집하는 중산층이라면 우선 담보대출의 상환기간을 최대한 늘려 대출한도를 확대하는 게 부담을 줄이는 방법이다. 국민은행이 ▲연소득 5000만원 직장인이 ▲시가 6억원짜리 아파트를 담보로 ▲연 5% 이자에 ▲원금균등분할 상환대출 기준(다른 부채가 없다고 가정)으로 대출 한도액을 산출한 결과, 대출기간에 따라 2억 8000만원까지 차이가 나는 것으로 나타났다. 대출 만기가 3년이면 5300만원에 불과하지만 15년이면 1억 100만원,30년이면 3억 1000만원,35년이면 3억 3000만원으로 늘어났다. 종전대로 개인소득비율(DTI)을 감안하지 않고 3년 만기 대출을 이용했을 때 받는 3억 6000만원과의 차이가 3000만원에 불과하다. DTI를 예외적으로 적용받지 않는 ‘소유권 취득 후 3개월 경과한 아파트’ 조건을 활용할 수도 있다. 소유권 이전 등기 후 3개월만 지나면 이전처럼 만기 10년 이상 대출 시 아파트 가격의 60%까지 대출이 가능하다. 그 기간에 필요한 단기 자금은 대부업체, 친인척 등으로부터 빌려야 한다. 다만 이 방법은 DTI를 회피하기 위한 편법으로 드러나면 DTI를 소급해 적용받는다. 아울러 급전대출의 위험 부담도 감안해야 한다. ●이자 한푼이라도 아끼는 지혜 수월한 길은 강남권 등에서 6억원 미만의 아파트를 찾거나, 판교에서 40평형 미만을 분양받는 길이다. 판교의 33평형은 분양가격이 4억원 정도로 예상된다. 이를 위해 이용할 수 있는 주택관련 대출은 모두 4종이다. 생애최초주택구입자금대출은 최근 두 차례에 걸쳐 대출 조건이 까다로워졌지만 그래도 연소득 3000만원 이하의 무주택 세대주로선 좋은 조건이다. 취급은행은 국민, 우리은행과 농협이다. 연소득 2000만원 이하의 세대주는 근로자서민주택구입자금대출을 통해 연 5.2% 이자에 1억원까지 대출이 가능하다. 이 두 상품은 대출 금리에 대한 1%포인트 정도의 소득공제혜택도 있다. 대출 금리는 주택담보대출→생애최초대출→보금자리론 순으로 높아진다. 대출을 받을 때에는 자동이체 등을 통해 금리를 한푼이라도 더 낮추는 게 현명한 길이다. 김경운기자 kkwoon@seoul.co.kr

이르면 오는 8월부터 재건축 사업에서 조합원당 3000만원을 초과하는 이익은 최고 50%까지 환수된다. 또 다음달 5일부터 투기지역내 실거래가 6억원 초과 아파트를 구입할 때는 대출기준에 소득을 감안한 총부채상환비율(DTI) 40% 이내 조건이 첨부된다. 아파트 분양가를 낮추기 위해 전용면적 25.7평 이하 택지 공급가의 거품을 빼는 동시에 분양가 사전검증제가 도입된다. 정부와 열린우리당은 30일 이같은 내용의 ‘3·30 부동산 종합대책’을 발표했다. 이에 따르면 전국을 대상으로 사업 준공시점과 착수시점(추진위원회 승인일)의 집값 차액에서 개발비용, 집값 상승분을 뺀 뒤 0∼50%의 부과율을 곱한 총액을 국가와 지자체가 개발부담금 형태로 환수하는 재건축개발이익환수제도를 도입한다. 이 제도는 관리처분계획 인가신청 이전단계의 모든 단지에 적용돼 개포 주공 등 현재 사업추진 단계에 있는 서울 강남지역 대부분 재건축 단지들이 재건축 개발부담금 부과대상에 포함될 전망이다. 사업이 진행중인 사업장은 전체 사업기간에 대해 부담금을 산정한 뒤 법 시행일 기준으로 총액을 쪼개 시행일 이후 기간에 해당하는 금액만 부과한다. 정부는 이를 위해 다음달 임시국회에 ‘재건축개발부담금법’을 제정, 오는 8월부터 시행키로 했다. 이와 함께 다음달 5일부터 서울 강남 등 주택투기지역에서 6억원이 넘는 고가 아파트를 구입하기 위해 담보대출을 받으려면 아파트 가격은 물론 개인 소득도 함께 평가받도록 했다. 이에 따라 연봉 5000만원인 사람이 시가 6억원대 아파트를 담보로 3년 만기 대출을 받으려면 지금은 2억 4000만원까지 가능하지만 앞으로는 5000만원만 대출받을 수 있다. 대출한도가 평균 80% 줄었다. 담보대출 강화조치에 따라 서울 강남, 경기도 분당 등 투기지역에서 6억원을 웃도는 아파트를 새로 구입할 경우 지금의 담보인정비율(LTV) 한도 외에도 ‘총부채상환비율(DTI) 40% 이내’ 조건을 추가하기로 했다. 정부는 또 뉴타운 등 기존 도심의 재정비 사업은 병원·학원 등 생활권 시설에 취·등록세 감면, 과밀부담금 면제, 용적률 완화, 공영형 혁신학교 설립 등 혜택을 통해 활성화하며,9월까지 강북 2∼3개를 포함해 3,4곳의 시범지구를 지정키로 했다.6월부터는 주택거래신고시 자금조달계획, 입주여부 등의 신고가 의무화된다. 김경운 강충식기자chungsik@seoul.co.kr

“세금으로 부동산을 잡는 정책은 더 이상 없다.” 8·31 후속대책이 발표된 30일 재정경제부의 한 관계자는 이같이 밝혔다. 세제정책은 8·31 대책에 포함된 것만으로도 충분하며 앞으로는 제대로 시행되게 하는 일만 남았다고 말했다. 박병원 재경부 1차관도 이날 정례 브리핑에서 “8·31 세제정책은 아직 100% 시행되지 않았으며 보유세 현실화 등은 연차적으로 이뤄질 것”이라고 말했다. 이어 오는 7월 재산세와 12월 종합부동산세가 부과되는 하반기부터는 8·31 대책의 효과가 서서히 나타날 것이라고 덧붙였다. 정부는 당초 취득·등록세를 실가로 과세하는 2006년 1월부터는 집값이 안정될 것이라고 강조했다. 최소한 상반기에는 이사철을 전후해 강남권에서 보유세 강화에 부담을 느낀 매물이 나올 것이라고 했다. 한 부총리도 “부동산 투기는 끝났다.”고 선언했다. 그러나 8·31 대책이 발표된 지 7개월이 되도록 집값이 안정되기는커녕 더 오른 점을 감안하면 세제정책의 효과가 있기나 한지 의문이다. 부동산 전문가들은 “앞으로 시행될 종부세 등 세제정책에 시장은 충분한 면역력을 갖춘 것으로 보인다.”고 말했다. 8·31 정책의 핵심은 현재 50%인 보유세 과표 적용률을 2009년까지 100%로 높이고, 종부세 과세기준을 9억원에서 6억원으로 낮춰 가구별로 합산해 부과하는 것이다. 양도소득세는 내년부터 전면 실거래가로 과세하면서 2주택자에게는 50%의 단일세율로 적용하는 내용이다. 하지만 서울 강남구를 비롯한 수도권의 지방자치단체는 앞다퉈 재산세를 감면해 주는 조례를 제정, 세제정책의 효과를 반감시키고 있다. 게다가 ‘집 부자’들은 강화된 양도세를 내면서 집을 팔기보다 세금을 전셋값에 전가시키겠다는 생각으로 버티고 있다. 재경부도 최근의 집값 상승은 투기적 수요가 아니라 실수요에 따른 현상임을 시인했다. 이는 세금으로 부동산을 잡겠다는 정부의 정책 방향에는 한계가 있음을 시인한 것이며, 그 결과 ‘3·30 대책’이 나온 것으로 보인다. 따라서 앞으로는 공급 대책을 구체화시키는 작업이 시급하다는 지적이다.백문일기자 mip@seoul.co.kr

정부가 부동산 실거래가격 허위 신고자에 대한 대대적인 단속에 나선다. 또 실거래가 신고의 적정성 여부를 즉시 판단하기 위해 지방자치단체 공무원에게 조사권을 부여하는 쪽으로 관련 법의 개정을 추진한다. 재정경제부와 건설교통부는 26일 부동산 실거래가 신고제도의 조기 정착을 위해 허위 신고 혐의자들에 대해 다음달 초부터 건교부와 국세청, 지방자치단체가 합동조사에 나선다고 밝혔다. 재경부와 건교부, 지자체들에 따르면 올 1월부터 부동산 실거래가 신고제도가 도입된 이후 서울에서 440건이 부적정 신고로 판명됐지만 과태료가 부과된 것은 1건에 불과했으며 대부분의 지자체에서는 단속실적조차 거의 없는 것으로 나타났다. 서울시 관계자는 “1건이외에 자치구들이 거짓 신고에 대해 자체적으로 조사해 과태료를 부과한 사례는 없다.”고 말했다. 경기도 관계자도 “도내 기초자치단체들이 거짓신고에 대해 과태료를 부과한 경우는 아직 없다.”고 밝혔다. 지난 1월부터 부동산을 실거래가로 신고하지 않으면 취득세의 최고 3배까지 과태료를 물어야 하고 관련 부동산중개업소는 등록취소의 처벌을 받을 수 있다. 올들어 실거래가보다 낮춰 신고하는 경우가 이전보다는 줄었지만 여전히 지속되고 있다. 시세를 정확하게 파악하기 쉬운 아파트보다는 단독·다가구주택과 토지에서 이중계약서를 작성하는 경우가 많다는 지적이다. 시·군·구에서는 현행 법률상 거짓신고를 입증할 수 있는 금융거래자료 등을 당사자에게 요청할 수 있는 권한이 없어 조사가 어렵다는 입장이다. 이에 대해 건교부는 이달말 양도소득세 신고가 완료되면 이를 기초로 다음달초 합동조사반이 현장조사를 실시, 조사결과에 따라 조치를 취하겠다고 밝혔다. 장택동기자 taecks@seoul.co.kr

정부는 집값 안정을 위해 오는 2010년까지 강남권에 15만호 이상의 아파트가 공급될 것으로 내다봤다. 최근 강남·분당 등 일부 지역의 집값 상승은 실수요 때문이라고 분석했다. 재정경제부는 17일 부동산가격안정심의위원회를 개최한 뒤 이같이 밝혔다. 권혁세 재산소비세국장은 “최근 강남 집값이 오르는 이유는 이사철이 되면서 실수요가 늘기 때문”이라면서 “이달 말부터 시작되는 판교 분양과 제2롯데월드 건설, 삼성 본사 이전 등에 따른 것”이라고 설명했다. 또 이달 말 예정인 8·31부동산종합대책 후속 조치에 따른 불확실성으로 관망세가 지속돼 매물이 줄면서 집값 상승 요인으로 작용하고 있다고 덧붙였다. 정부는 그러나 “이사철이 지나 오는 5월 판교분양이 완료되고 하반기 강북 뉴타운 개발과 보유세 부담이 가시화되면 부동산 시장의 거품이 걷힐 것”이라고 내다봤다. 특히 정부는 올해부터 2010까지 강남·서초·송파·강동 등 강남 4개구에 연평균 3만호 이상씩 모두 15만호의 아파트가 공급돼 실수요를 충족시킬 수 있을 것이라고 전망했다. 이와 함께 정부는 최근 전세가격이 이사철 등 계절적 요인으로 오름세를 보이고 있지만, 전반적으로 안정세를 유지하고 있으며 우려할 수준은 아니라고 진단했다. 한편 정부는 이날 판교 분양과 송파 신도시 등의 영향으로 부동산 가격 상승세가 확산될 우려를 미리 막을 필요가 있는 점을 감안, 성남시 중원구를 주택 투기지역으로 지정했다. 투기지역으로 지정되면 양도소득세가 실거래가 기준으로 부과된다. 이로써 주택 투기지역은 모두 68곳으로 늘어났다.이영표기자 tomcat@seoul.co.kr

행정중심복합도시 토지보상금을 6월 이전에 수령해야 양도소득세를 덜 내는 것으로 나타났다. 15일 행정도시건설청이 발간한 ‘보상소식지’에 따르면 충남 연기군 남면의 900평 밭의 경우 토지보상금(3억 5000만원)을 5월 말까지 수령하면 2005년 1월1일 공시지가가 적용돼 양도소득세가 1069만원이다. 그러나 6월1일부터 12월31일 사이 수령시 2006년 공시지가가 적용돼 4096만여원을 납부하게 되고 2007년에는 실거래가액을 적용받아 6551만여원을 내야 한다. 건설청 관계자는 “수용시 보상금이 20∼30% 상승할 것이라는 근거없는 소문으로 협의보상시기를 놓쳐 불이익을 받는 일이 없어야 한다.”면서 “최근 중앙토지수용위원회에서 재결된 보상금 상승률은 평균 2.7%에 불과했다.”고 지적했다.정부대전청사 박승기기자 skpark@seoul.co.kr

요즘 서울 강남 부동산가에는 ‘생뚱맞은’ 말이 유행하고 있다.“중산층 이상의 강남 주민들은 오히려 참여정부를 지지한다. 참여정부가 강남 주민들을 중산층에서 부유층으로 끌어 올려줬다.”는 말이 나돈다. 또 정부의 강도 높은 투기억제 정책에 대해서도 “2년만 기다리면 된다.”는 식의 반응이 대부분이다. 이런 말에 굳이 정치적인 의미를 부여하거나 비꼬고 싶지는 않다. 무거운 세금을 물게 될 주민들이 불만을 터뜨리다 지쳐 집값 폭등을 잡지 못하는 현 정부의 무능력을 역설적으로 탓하는 말로 들린다. 주택정책에 있어서만큼은 서민층도 시큰둥하기는 마찬가지다. 정부가 내놓은 집값 안정 애드벌룬만 믿다가 그만 저 멀리 달아난 집값을 따라잡기에 힘에 부치기 때문일 게다. 왜 이런 현상이 빚어졌을까. 정책의 생명은 신뢰다. 국민이 믿고 따라야 효과를 기대할 수 있다. 그동안 정부가 내놓은 주택 정책 가운데는 분명 투기를 억제하고 무주택자의 내집마련을 앞당길 수 있는 획기적인 내용도 많다. 실거래가 확보 정책은 부동산 시장에서는 혁명에 가까운 조치다. 시장의 투명성을 확보하고 공평과세를 위해 오래전에 도입했어야 했던 정책이었지만 늦게나마 실시한 게 여간 다행스럽지 않다. 중소형 임대 아파트 공급 물량을 늘리는 정책 역시 서민들의 내집마련에 분명 도움이 된다. 몇몇 정책은 서민주거 안정을 내세운 나머지 시장경제와 거꾸로 간다는 지적과 함께 위헌 요소를 지녔다는 지적까지 받으면서 강하게 밀어붙이고 있다. 이 정도면 집값이 떨어질 만한데 쉽게 잡히지 않는다. 정부도 답답할 노릇이다. 백가쟁명식으로 집값 잡기 정책을 쏟아내고 있는데도 집값 기울기가 늘 오른쪽 위 방향으로만 향하는 까닭은 국민들이 더이상 정책을 믿지 않고 있기 때문이다.‘대책 공화국’으로 불릴 정도로 수없이 많은 정책을 내놓았으나 시장은 먹혀들지 않는다. 아직도 신뢰성을 잃은 정책이 태반이다. 그러니 찔끔찔금 내놓는 누더기 주택정책이 투기 면역만 길러줬다는 지적이 틀린 것만도 아니다. 최근 정부가 발표한 공시지가만 해도 그렇다. 실거래가에 근접하게 현실화하겠다고 밝힌 것이 어제오늘의 얘기가 아니다. 수년 전부터 공시지가를 발표하면서 시세에 근접한 수준으로 끌어올리겠다고 장담했다. 발표할 때마다 시세의 70∼80% 수준이라고 말했다. 그런데 올해는 아예 시세에 어느 정도 접근했는지조차 밝히지 못했다. 현실과 동떨어져 있다는 것을 정부 스스로 시인하고 있는 것이다. 집값도 예외는 아니다. 오는 17일 공개될 올 잠정 공시지가를 들여다보면 왜 집값 조사를 하는지 의문스러울 정도다. 서울 강남 은마아파트 31평형 시세는 최고 8억원을 넘는다. 그런데 공시지가는 이보다 한참 뒤떨어진다.2억원 이상 차이가 난다. 올림픽 선수촌 아파트 34평형은 공시지가는 5억 4000만원 정도지만 시가는 8억원 가까이 나간다. 공시(公示)가격이 아닌 ‘공시(空示)가격’이다. 실거래정책하고는 거리가 한참 벗어난 정책이니 누가 주택정책을 믿겠는가. 분양가도 그렇다. 한동안 시민단체가 서울시 동시분양 아파트 분양가를 검증해 발표한 적이 있다. 치솟는 분양가를 잡아보자는 의도였지만 사업 인허가 주체인 지자체는 그저 참고용으로 치부하고 업체의 편만 들어 고분양가를 묵인해줬다. 정부와 여당이 분양가 검증 위원회를 설치하자는 안을 내놓고 있지만 시민단체들은 곱지 않은 시각으로 바라보고 있다. 형식적인 운영으로 그치면 오히려 고분양가를 묵인해주는 들러리 기구로 변질할 수 있다는 우려 때문이다. 주택정책은 실험의 대상이 돼서는 안된다.100% 완벽한 대책이 불가능할지 몰라도, 일단 한번 해보고 안 되면 또 다른 대책을 내밀어 보자는 생각을 버려야 한다. 부동산 투기의 뿌리를 뽑아낼 수 있는 정책이 필요하다. 더이상 국민이 믿지 않는 ‘○○대책’이 나오지 않았으면 하는 바람이다. 류찬희 산업부 차장 chani@seoul.co.kr

정부의 부동산 세제 정책이 앞뒤가 맞지 않고 있다. 부동산 투기를 잡으려고 이미 마련된 ‘손쉬운 정책’은 그대로 놔두고 복잡한 대책만 자꾸 남발, 소비자들을 헷갈리게 하고 있다. 대표적인 예가 투기지역에서의 양도소득세 탄력세율로 그 기능은 이미 유명무실해져 차라리 폐지하는 게 낫다는 지적이다. 반면 ‘8·31 부동산 대책’의 효과를 반감시킬 수 있는 지방자치단체의 재산세 탄력세율은 지방선거를 앞두고 무분별하게 확산되고 있다. 정치논리가 경제논리에 앞서면서 ‘공평과세’나 ‘부동산 투기억제’라는 참여정부 지상최대 과제는 마치 뒷전에 밀리는 분위기다. 그럼에도 관계당국은 주무부처 타령만 하고 있다. ●낮잠자는 양도세 탄력세율 5일 재정경제부와 수도권 시·군·구 등에 따르면 정부는 소득세법상 허용된 주택·투기 지역에서의 양도소득세 탄력세율을 올해에도 적용하지 않을 방침이다. 재경부 관계자는 “당초 ‘2006년 투기지역 운용방향’을 통해 양도세 탄력세율 적용을 검토했으나 투기지역에선 이미 실거래가로 과세돼 탄력세율까지 적용되면 매물 감소라는 역효과가 날 수 있어 고려하지 않고 있다.”고 말했다. 양도세 탄력세율이 적용되면 비과세 요건을 갖추지 못한 주택 소유자가 투기지역에서 집을 팔 경우, 양도세율은 기존의 9∼36%에 소득구간마다 15%포인트가 더해진다. 따라서 1주택자의 경우 주민세까지 합쳐 양도세율은 최고 56.1%,3주택자는 기존 60%에서 82.5%까지 올라간다. 시민단체들은 “정부가 부동산 대책들을 내놓기에 앞서 기존의 투기억제 수단부터 최대한 활용했어야 했다.”면서 “투기의 온상지로 꼽히는 서울 강남권은 2003년 이후 모두 투기지역으로 지정됐지만 법에서 허용된 탄력세율 적용은 단 한차례도 이뤄지지 않았다.”고 지적했다. 이에 대해 재경부는 8·31 대책이 본격적으로 시행되면 집값은 안정될 것이라는 원론적인 입장만 되풀이하고 있다. 하지만 지난 2월에도 정책 불신에 따라 강남권 집값은 1.2%나 올랐다. 탄력세율이 적용되면 매물이 줄어 집 값이 올라가는 부정적 효과가 생길 수도 있지만 대상 지역에선 투기수요를 원천적으로 봉쇄, 집값을 안정시키는 측면이 더 크며 사용할 수 없다면 없애야 한다는 게 전문가들의 분석이다. ●재산세 깎아주는 지자체에는 속수무책 지방세법상 재산세는 시·군·구의 조례로 50%까지 깎아줄 수 있다. 과표 현실화와 실가거래 확대에 따라 지난해 서울에선 25개 자치구 가운데 15개구가 재산세율을 10∼40% 내려줬다. 올해에는 19개구에 이를 전망이다. 경기도 역시 31개 시·군 가운데 올해 20곳 정도가 재산세를 30∼50% 깎아줄 계획이다. 하지만 ▲지방선거를 앞둔 선심성 정책이라는 측면과 ▲예산에 쪼들리는 자치구에선 재산세를 깎아주지 못해 같은 가격대의 주택에 사는 주민들간 과세형평성과 지자체간 위화감 조성이라는 문제가 생길 수 있다. 또한 ▲8·31 대책의 핵심인 종합부동산세 부과가 재산세 인하로 상쇄될 경우 ‘부동산 불패’의 신화는 꺼지기가 어렵다. 때문에 지방세법을 개정, 재산세 탄력세율의 적용 범위를 50%에서 30% 미만으로 대폭 낮추거나 재산세가 인하되는 주택의 경우 종부세 부과시 페널티를 줘야 한다는 주장이 적지 않다. 하지만 재경부는 재산세 탄력세율 적용 문제는 행정자치부가 주무부처이자 지자체가 결정할 사항이며 과표 상승과 보유세 강화에 따른 급격한 세부담 증가를 완화하기 위해 내놓은 불가피한 조치였다고 설명했다. 백문일기자 mip@seoul.co.kr

정부의 추가 규제 예고로 재건축이 하락세를 보이면서 상대적으로 재개발에 대한 관심이 높아지고 있다. 서울시의 지원으로 올 들어 서울 재개발 구역 중 사업 진척을 보인 곳은 미아4구역, 본동5구역 등 19곳. 재개발 입주권도 주택으로 간주돼 양도세를 실거래가로 부과된다는 점은 간과해선 안 된다. ●강북구 미아6구역 미아 뉴타운내 재개발구역 3곳(6·8·12구역) 중 가장 빠른 사업추진을 보인다. 지난해말 주택재개발조합 설립인가 및 사업시행인가를 신청했으며 올 상반기에 이주가 시작될 전망이다.1000가구가 넘는 대단지로 인근에 대림 e-편한세상, 삼각산아이원,SK 북한산시티 등 1만여 가구와 함께 새로운 주거타운을 형성할 것으로 기대된다. 지하철 4호선 미아삼거리역이 도보 5분 거리다.10평대 평당가는 1200만∼1600만원,20평대 800만∼1000만원이다. ●동대문구 용두 1구역 지하철 1호선 제기동역과 2호선 용두역이 모두 도보 5분 거리인 더블역세권이다. 전농·답십리 뉴타운, 청량리 균형촉진지구와도 가깝다. 지난해말 사업승인을 받았다.1000여 가구의 대단지가 들어설 예정이며 시공사는 삼성물산이다.10평대는 평당 1500만∼1600만원,20평형대는 1100만∼1200만원. ●동작구 노량진 1구역 서울2차 노량진뉴타운 사업지에 포함된다. 지난해말 사업시행 인가를 받았다.23∼42평형 297가구로 규모는 작지만 임대아파트가 없다. 오는 2008년 지하철 9호선 개통이 예정돼 있고 오는 6월 착공하는 노량진 민자역사도 2007년 완공 예정이다. 지하철 1호선 노량진역이 도보 5분 거리다. 이미 가격이 많이 오른 상태다.10평대 지분이 지난 1월 평당 50만원 오른 1900만∼2100만원이다. ●동작구 흑석6구역 3차 흑석뉴타운으로 지정되면서 개발에 박차를 더하고 있다. 지대가 높아 한강조망이 가능하고 9호선 개통(2008년 예정)에 따른 수혜가 예상돼 인기가 상승할 것으로 보인다.1만 8900여평 부지에 지상 15층 이하 아파트 총 998가구가 들어선다. 시공은 동부건설이 맡았다.10평대 지분이 1800만∼2000만원이다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

한 선거전문가가 이번 선거에서 A후보가 당선될 확률이 61.84%로 집계됐다고 발표했다. 당선 확률이 소수점까지 제시됐기 때문에 정확해 보인다.A후보는 내심 기대했다.61.84라는 숫자에 힘이 들어있기 때문이다. 이를 숫자의 마력이라고 한다. 하지만 막상 뚜껑을 열어보니 A후보는 아깝게 떨어졌다. 당선확률이 그럴듯해 보여도 분석방법이 잘못되면 예측은 맞지 않는다. 건설교통부는 지난해 2월 표준지 공시지가를 발표하면서 2005년도 표준지가가 시세의 90.9%까지 육박했다고 발표했다.2003년 67.0%,2004년 76.3%에 견줘 거의 시세와 비슷해졌다는 것이다. 그동안 과세의 기준이 되는 공시지가가 실제 거래가와 큰 차이가 났던 것을 감안하면 놀랄 만한 발표가 아닐 수 없다. 기자는 올해 발표된 표준지가가 어느 정도 시세를 반영했는지를 건교부측에 물어봤다. 그러나 건교부의 답변은 황당했다. 올해는 현실화율을 발표하기 곤란하다는 것이다. 지난해 발표한 현실화율도 실제보다는 훨씬 낮을 것이라는 점도 덧붙였다. 지난해 수치가 잘못된 것을 공식 시인한 셈이다. 표준지가가 실거래가의 몇 %를 반영하는지를 정확히 계산하려면 50만필지에 달하는 모든 표준지가의 실제 거래가를 알아야 하지만, 이를 알 수가 없다는 것이다. 땅값은 아파트값과 달리 실거래가를 추정하기도 어렵다. 개별 땅값은 위치나 크기에 따라 달라지기 때문이다. 그럼에도 건교부는 지난해 50만필지의 실거래가를 어림잡은 뒤, 이를 근거로 현실화율을 계산해 발표했다. 출발부터 어긋난 엉터리 계산법이다. 지난해 현실화율은 참여정부의 부동산정책의 성과를 나타내는 데 수없이 인용됐다. 기준시가가 실거래가와 비슷해지면 종합부동산세, 재산세 등 보유세가 강화돼 부동산투기를 막을 수 있다는 주장을 할 수 있기 때문이다. 건교부는 올해부터 실거래가 신고제가 의무화됐기 때문에 실거래가가 충분히 축적되면 앞으로는 정확한 현실화율을 발표할 수 있다고 여러차례 강조했다. 건교부는 그동안 잘못된 분석에서 비롯된 통계놀음에 빠져 있었다.A후보가 자신의 정확한 당선확률을 알고 선거전략을 다시 짰다면 이번 선거에서 당선됐을 수도 있다는 점을 건교부에 말해주고 싶다. 강충식 산업부 기자 chungsik@seoul.co.kr

표준지 공시지가가 평균 17.81% 오르게 됨에 따라 재산세나 종합부동산세 등 보유세도 크게 오르게 된다. 28일 건설교통부가 발표한 표준지 공시지가는 5월31일 시·군·구가 공시할 개별 공시지가를 따지는 데 반영된다. 이렇게 계산된 개별 공시지가를 근거로 보유세와 양도소득세 등이 매겨진다. 취득세와 등록세는 올해부터 실거래가로 과세되고 있어 공시지가 변동에 영향을 받지 않는다. ●보유세 대폭 강화 표준지 공시지가 상승으로 가장 큰 영향을 받는 세금은 보유세다. 보유세는 비사업용일 경우 세대별 합산 공시지가를 기준으로 3억원 이하면 재산세만 내고 3억원을 초과할 경우 종합부동산세 과세 대상이 된다. 지난해까지는 기준이 6억원이었으나 올해 3억원으로 하향 조정됐다. 이에 따라 올해 새로 종부세 납부 대상이 될 경우에는 세금이 크게 늘어난다. 서울 강남구 청담동 대지 495.8㎡의 경우 지난해 공시지가는 22억 3110만원이었으나 올해는 30억 2438만원으로 크게 늘었다. 이에 따라 청담동 대지에 매겨질 종부세는 지난해 523만여원에서 올해 1881만여원으로 3배 이상 늘게 된다. 종부세 외에 재산세도 지난해 532만여원에서 올해 799만여원으로 276만원가량 늘었다. 교육세나 농어촌특별세까지 감안할 경우 이 땅의 주인이 내야 할 보유세는 지난해 1267만여원에서 3217만여원으로 2000만원가량 증가한다. ●상속·증여세도 증가 양도소득세는 토지투기지역이 아니면서 사업용토지인 경우 늘어난다. 비사업용토지와 토지투기지역에서는 이미 실거래가로 양도소득세가 과세되고 있어 공시지가 변동에 영향을 받지 않는다. 이번에 공시지가 상승폭이 큰 서울 강남구·서초구·송파구, 경기도 분당·용인·평택, 충남 연기군·공주시·천안시 등은 모두 토지투기지역으로 지정돼 있어 양도소득세 부담이 늘어나지는 않는다. 상속·증여세 부담도 늘어날 수밖에 없다. 상속·증여세는 공시지가에 따라 1억원 이하는 10%,1억원 초과∼5억원 이하는 20%,5억원 초과∼10억원 이하는 30%,10억원 초과는 40%의 세금을 각각 물리고 있다. 공시지가 상승에 따라 기본적으로 세부담이 늘어나며 특히 구간이 바뀔 경우에는 세율도 오르게 돼 부담이 커진다. 즉 공시지가가 4억 5000만원이었던 토지는 지금까지는 20%의 세율을 적용받았지만 이번 조정에 따라 공시지가가 5억원을 넘었다면 세율은 30%를 적용받게 된다. 강충식기자 chungsik@seoul.co.kr

“더이상 투기꾼이 발붙이지 못할 것이다. 집값을 ‘10·29대책’ 이전으로 끌어내리겠다.”‘8·31대책’을 내놓으면서 정부가 내놓은 약속이다. 부동산 시장의 투명성을 확보하고 잘못된 관행을 바로잡기 위한 실거래가신고제도 등 긍정적인 내용도 많았지만, 대책의 효과가 국민의 피부에 와닿지 않는 것 같다. 대책 발표 이후 집값이 잡히는 듯했으나 이내 제자리로 돌아갔고, 부동산 투기는 근절되지 않아 여전히 이곳저곳에서 뿌리가 비집고 나오고 있다.‘종합 백화점’ 투기 대책이었던 8·31대책의 약발이 먹히지 않아 6개월여 만에 추가 대책을 마련하는 처지에 놓였다. ●빗나간 예상…매물 실종, 투기 수요 여전 정부는 대책이 나오면 서울 강남 아파트 시장에는 매물이 홍수를 이룰 것으로 기대했다. 하지만 시장은 예상을 크게 빗나갔다. 있는 사람들이 집을 팔기보다는 전세금을 올리거나 월세를 올려받으면 그만이라는 생각에서 집을 내놓지 않고 있다. 재건축 아파트를 갖고 있는 집주인들은 언젠가는 정책이 뒤집어지겠지 하는 생각에 매물을 내놓지 않고 있다. 1가구2주택자인 강남에 사는 최모(43)씨는 등촌동 아파트를 팔려다가 양도세를 2억원 내야 한다는 것을 알고는 차라리 10년 동안 재산세 2000만원을 나눠 내겠다며 물건을 거둬들였다. 상가나 토지도 마찬가지다. 관행대로 거래가를 낮게 신고했던 주인들이 실거래가 기준으로 양도차익을 따지다 보니 전혀 예상치 못했던 양도세를 물어야 하는 부담에 계약이 이뤄지지 않고 있다. 오진우 벤처부동산 사장은 “상가 주인이 양도세를 계산해 보고는 계약서를 찢어버리는 바람에 거래가 이뤄지지 않고 있다.”고 말했다. 새로 입주한 아파트는 분양가 대비 2배 이상 폭등하는 등 집값 오름세 고삐가 잡히지 않고 있다. 강남 중대형 아파트 수요가 꺾이지 않고 있다는 방증이다. 지방 토지시장을 기웃거리는 투기꾼도 여전히 활동중이다. 혁신도시 등 개발 호재가 있는 곳에서는 무허가중개업자 등이 아직도 판치고 있다. 투기꾼이 더이상 활동하지 못하고 가수요도 사라질 것이라던 정부의 호언장담이 아직은 약발이 먹히지 않고 있는 것이다. ●부동산 정책 총체적인 엇박자 당초 정책 목표를 달성하지 못한 것은 정부의 책임도 크다. 후속 정책을 마련하는 과정에서는 정부간, 정부-여당간, 정부-지자체간에 불협화음이 나오고 있다. 정책이 신뢰를 얻지 못하는 근본적인 이유다. 건교부는 지난달 22일 “강남 재건축 아파트값 상승을 막기 위해 지자체가 갖고 있는 재건축 승인권한 일부를 환수할 계획”이라고 밝혔다. 그러나 불과 열흘 만에 재경부가 이를 뒤집었다. 김석동 재정경제부 차관보는 지난 1일 “정부는 지자체의 재건축 승인권한의 환수 여부를 검토하고 있지 않다.”고 강조했다. 그러나 건교부는 김 차관보 발언 이후에도 지자체의 재건축 승인권한 재조정 문제는 심도있게 검토되고 있다고 재차 반박했다. 건교부는 지난 7일 2006년 업무계획을 발표하면서 무주택자 위주로 주택청약제도를 개편하겠다고 밝혔다. 하지만 이호웅(열린우리당) 국회 건설교통위원장은 이틀뒤인 9일 “청약제도처럼 민감한 사안을 하루 아침에 함부로 바꾸면 국민 피해가 크다.”면서 “정부가 대통령 눈치나 보고 ‘어떻게 하면 대통령 마음에 들까.’하는 차원에서 대책을 발표해선 안된다.”고 신랄하게 꼬집었다. 이명박 서울시장은 지난달 4일 정부의 송파신도시 건설은 유보돼야 한다면서 정부의 8·31 대책에 직격탄을 날렸다. 정부는 즉각 송파신도시 건설은 예정대로 간다고 반박했지만 이로 인해 새해 벽두부터 또다시 부동산시장이 출렁거렸다. ●하반기부터 매물 나와 내년부터 부동산시장 본격 안정 부동산 전문가들은 올 하반기부터 다주택자를 중심으로 매물이 나올 것으로 예상하고 있다.1가구2주택자에 대한 양도소득세 중과는 내년부터 시작되기 때문에 하반기부터 본격적인 매물이 나올 것이라는 지적이다. RE멤버스 고종완 사장은 “상반기까지는 다주택자들이 정부 정책을 관망하는 추세가 강하다.”면서 “그러나 정부의 제2기 부동산정책이 확정되고 나면 하반기부터는 양도세 중과세를 피하기 위한 매물이 늘어나면서 부동산시장이 안정세로 돌아설 것”이라고 내다봤다. 하반기부터 부동산값이 연착륙하기까지는 일시적인 불안정이 계속될 것이라는 예측이 대세를 이뤘다. 내집마련정보사 김영진 사장은 “2주택자 이상 보유자들이 양도세를 피하기 위해 주택을 팔더라도 강북이나 수도권 등 비인기지역의 아파트를 팔고, 강남권의 중층 재건축이나 중대형 일반아파트 한 채를 가지려는 경향이 두드러지고 있다.”면서 “연초 재건축 시장이 급등한 것도 이와 무관치 않다.”고 설명했다. 강충식 주현진 chungsik@seoul.co.kr

행정중심복합도시가 들어설 지역에서 보상받는 일부 주민들이 양도세를 줄이기 위해 각종 편법을 동원하고 있다. 정부가 지난해 말 소득세법을 개정, 수용지역이라도 올해부터는 모든 1가구2주택자에게 양도소득세를 실거래가로 과세하고 있기 때문이다. 주민들은 예고없는 법 개정이라며 강력히 반발하면서 보상협의를 늦추고 있다. 1가구2주택자에 대해 예외없이 실거래가 기준으로 양도세를 매기면 앞으로 예정된 택지개발사업지구에서도 보상협의가 지연되고 사업 추진이 늦춰지는 등의 부작용이 따를 것으로 예상된다. ●법개정으로 양도세 26배 증가 박모씨는 8000만원에 가까운 양도소득세를 낼 생각만 하면 잠이 오지 않는다. 박씨는 행복도시 예정지인 연기군 단독주택(기준시가 7800만원)과 대전 다세대 주택(시세 7000만원)을 갖고 있는 1가구2주택자다. 연기군 집은 선친때부터 살던 곳이고, 대전 다세대주택은 90년대 후반 대전에 있는 대학교와 고등학교에 다니는 자녀들의 자취생활을 위해 마련했다.1가구2주택자라도 투기와는 거리가 멀다는 것이 박씨의 하소연이다. 소득세법 개정 전이라면 박씨는 연기군 주택이 수용되더라도 양도세는 300만원만 내면 됐다. 그러나 올해부터는 기준시가가 아닌 보상금 2억 6000만원으로 과세돼 양도세가 8000만원에 이른다. 종전보다 26배나 많다. ●증여·양도 등 절세법 총동원 김모씨는 최근 자신이 살고 있는 대전시내 아파트를 급매물로 내놨다. 김씨는 시가 9500만원짜리 아파트 외에 4년전 공주시 단독주택을 상속받은 1가구2주택자다. 김씨 역시 소득세법이 개정되기 전에는 공주시 단독주택 수용에 따른 세금을 200만원만 내면 됐다. 하지만 공주시 단독주택의 보상금액이 2억 4000만원이기 때문에 법 개정으로 양도세를 7000만원 가량 내야 한다. 결국 박씨는 중과세를 피하기 위해 아파트를 팔기로 했다. 토지공사와 보상협의를 마치기 전까지 아파트를 팔면 1가구1주택자로 분류돼 7000만원의 세금을 피할 수 있다. 아파트를 파는데 따른 양도세는 250만원에 그친다. 김씨 외에도 다른 1가구2주택자들도 증여나 양도 등으로 각종 절세방법을 동원하고 있다. 현재 행복도시 보상이 32%(계약자수 기준)에 불과한 것도 이와 무관하지 않다는 것이 전문가들의 지적이다. 정부는 소득세법이 갑작스럽게 개정됐다는 주민들의 주장에 펄쩍 뛰고 있다. 국세청 관계자는 “1가구2주택자들에게 실거래가로 과세하겠다는 것은 지난 ‘8·31대책’때 포함됐었다.”면서 “다만 후속입법이 늦어졌을 뿐이다.”고 해명했다. 강충식기자 chungsik@seoul.co.kr

서울고법 특별5부(부장 이성룡)는 16일 전모씨 등 서울 강남구 대치·도곡·일원·양재동 일대 아파트 주민 166명이 강남구청장을 상대로 낸 재산세부과처분 취소 및 부당이득금반환 청구소송 항소심에서 “아파트 실거래가를 반영한 재산세 부과는 정당하다.”며 원심대로 원고 패소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 “아파트 등 공동주택에는 국세청 기준시가를, 단독주택이나 상가 등에 대해서는 면적을 기준으로 재산세를 부과한 것은 위법하거나 재량권을 일탈·남용했다고 볼 수 없다.”고 판시했다.

내년 하반기부터 아파트 실제 거래 가격이 층별·평형별·동별로 세분화돼 건설교통부 홈페이지에 공개된다. 사설 부동산 정보업체들이 호가 위주로 공개하는 정보 대신 해당 주택의 실거래 정보가 드러나면 호가 부추김을 통한 시장 혼란이나 인위적 가격 상승을 막을 수 있을 것으로 기대된다. 건설교통부는 14일 노무현 대통령 주재로 열린 국무회의에서 이같은 내용의 ‘부동산 실거래가 추진현황’을 보고했다. 당장 다음달부터 아파트 및 단독주택 등 건축물의 거래량이 시·군·별로 공개된다. 지금은 매월 토지 거래량만 발표하고 있다. 오는 6월부터는 특정 지역의 전체 아파트 가격 통계인 가격지수도 공개한다. 예컨대 서울 동작구 전체 아파트 가격이 전월보다 얼마나 올랐는지 등을 알려주는 식이다. 건교부측은 특정 아파트의 실거래가 공개와 관련,“구체적인 공개범위와 절차, 방법 등은 추후 연구를 통해 확정할 것”이라면서 “시행시기는 부동산중개업법 등 관련 법 개정을 통해 법적 근거를 마련하고 실거래가 자료가 확보되는 내년 하반기쯤에나 가능할 전망”이라고 말했다. 건교부는 또 토지종합정보망(LMIS)과 연계해 지역별 부동산투기 조짐을 사전에 파악하는 등 시장을 상시 모니터링하고 거래자료를 공시지가 산정 등에 활용키로 했다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

아파트 분양권과 재건축·재개발 입주권의 추가 분담금 및 프리미엄이 실거래가 신고 대상에 포함될 전망이다. 건설교통부는 공인중개사업무 및 부동산거래신고에 관한 법률을 개정해 현재 실거래가 신고 대상에서 제외된 분양권과 재건축·재개발 입주권의 추가부담금과 프리미엄을 실거래가 신고 대상에 포함시켜 과세 표준으로 활용할 계획이라고 14일 밝혔다. 현재 재건축·재개발 입주권은 토지분에 대한 관리처분계획상 감정평가금액만 신고하도록 하고 있어 강남권의 과도한 프리미엄이 과세 대상에서 누락, 세금을 적게 낸다는 지적이 있었다. 이에 따라 프리미엄과 추가분담금이 실거래가 대상에 포함되면 강남권의 재건축 입주권의 취득·등록세가 크게 늘어날 전망이다.건교부는 이와 함께 아파트 분양권에 대해 매매시점에서 실제 납부한 분양대금과 프리미엄을 합한 금액을 실거래가 신고 대상으로 포함시키기로 했다. 건교부 관계자는 “소득세법상 재건축·재개발 입주권을 주택으로 간주해 과세 대상에 포함시키고 있어 실거래 대상으로 포함시키는 데 큰 문제는 없다고 본다.”며 “시행시기는 충분한 내부 검토를 거쳐 확정할 것”이라고 말했다.강충식기자 chungsik@seoul.co.kr

올해부터 시행된 부동산 실거래가 신고제가 곳곳에서 허점을 드러내고 있는데도 그대로 방치돼 제도개선이 시급하다는 지적을 받고 있다.13일 부동산 업계에 따르면 입주권·분양권·권리금 등에 붙는 프리미엄(웃돈)이 사실상 부동산으로 거래되고 있음에도 불구하고 실체가 없다는 이유로 신고 대상에서 빠져 취득·등록세가 붙지 않고 있다. 재건축 아파트 입주권의 경우 실제 거래금액이 아닌 토지분에 대한 감정평가금액만 신고하도록 돼 있어 실제 거래가를 반영하지 못하고 있다. 또 상가 거래에서도 ‘권리금’이 제대로 반영되지 않는 사례가 많아 실거래가 신고제의 취지를 무색케 하고 있다. 부동산 신고 대상이 아닌 아파트 분양권이나 상가 임대차 계약에서 붙는 ‘프리미엄’도 제대로 과세할 수 있도록 보완책 마련이 시급한 것으로 지적되고 있다. ●감정평가액만으로 과세… 프리미엄 빠져 박모(41)씨는 서울 송파구 잠실 주공아파트 13평형을 7억원에 샀다. 이 아파트는 향후 33평형에 입주할 수 있다. 실거래가 신고제의 취지대로라면 박씨는 7억원을 관할 구청에 신고해야 한다. 그러나 박씨는 3억 8000만원만 신고했다.7억원 중 3억 8000만원은 13평 아파트에 대한 관리처분 평가금액이고, 나머지 3억 2000만원은 프리미엄이기 때문이다. 현행법은 박씨의 13평형 재건축(재개발 포함) 아파트처럼 땅만 있고, 건축물은 없는 경우에는 13평형 아파트 토지지분에 대한 감정평가금액만 실거래가 신고를 하도록 규정하고 있다. 결국 박씨는 7억원에 대한 취·등록세(3220만원)가 아닌 3억 8000만원에 대한 세금(1748만원)만 내 1472만원의 혜택을 봤다. ●프리미엄은 부동산이 아니어서 과세가 어렵다? 최모(39)씨도 최근 마포구 아현동 재개발이 예정된 지역의 16㎡짜리 건물을 샀다. 실제 거래가액은 2억 6000만원이지만 구청에는 1억 2000만원만 신고할 작정이다.1억 4000만원은 프리미엄이기 때문이다. 결국 최씨도 실거래가가 아닌 감정평가액으로 취·등록세를 내면 돼 644만원의 혜택을 보게 된다. 이에 대해 건설교통부 관계자는 “실거래가 신고제에서 규정하고 있는 신고대상은 부동산으로만 한정했다.”면서 “때문에 재건축·재개발 입주권에 붙는 프리미엄은 부동산으로 볼 수 없어 대상에서 제외했다.”고 말했다. 아파트 입주권도 하나의 권리일 뿐 땅이나 건물을 거래하는 것이 아니기 때문에 신고대상에서 제외했다고 덧붙였다. ●권리금을 뺀 상가거래도 성행 상가 거래에서도 권리금을 제외하고 거래하는 등 실거래가 신고제를 악용하는 사례가 성행하고 있다. 서울 광진구 아파트 단지에서 치킨집을 인수하려는 김모(46)씨는 현 업주로부터 수천만원의 권리금을 요구받았다. 권리금은 매매계약서 작성때 빼자는 것이다. 현 업주로서는 권리금만큼의 양도소득세를 피할 수 있고, 김씨는 그만큼 취·등록세를 적게 낼 수 있다. 한 중개업소 관계자는 “상가의 경우 위치나 층별, 업종별로 권리금이 차이가 나 과세당국이 이를 정확히 파악하는 것이 사실상 불가능하다.”면서 “인기 있는 상가를 거래할 때는 권리금이 감안되는 것이 관행”이라고 귀띔했다. 부동산 전문가들은 부동산 거래를 투명하게 하기 위해서는 재건축·재개발 아파트 입주권뿐 아니라 상가 권리금, 아파트 분양권 등에도 과세해야 한다고 강조했다. 김종필 세무사는 “강남 재건축 입주권을 산 사람은 실거래가 신고라는 법적인 틀 안에서도 높은 프리미엄에 대한 취득·등록세를 한푼도 내지 않기 때문에 관련 제도의 보완이 반드시 필요하다.”고 말했다. 강충식기자 chungsik@seoul.co.kr

서울 송파구에 사는 L씨는 지난해 12월 고향에 있는 상속받은 임야 2필지를 판 뒤 잔금을 모두 받고 등기를 이전해 줬다. 올해부터 토지 관련 양도세가 대폭 강화된다는 말을 듣고 매도를 서둘렀던 것. 하지만 고향은 토지투기지역이어서 지난해나 올해 초의 세금계산이 달라진 점이 없었다. 만약 L씨가 양도세의 계산과정에 대해 약간의 상식이 있었다면 많은 세금을 절세할 수 있었을 것이다. 모든 세금은 과세표준에 세율을 곱해 계산한다. 양도세의 과세표준은 매도가격에서 취득금액과 기타 필요경비를 차감한 뒤 보유기간별 장기보유특별공제와 기본공제를 제하는 방식으로 계산된다. 양도소득세는 과세표준이 높을수록 높은 세율이 적용되는 누진세율 구조를 가지고 있다. 양도세의 세율은 매년 단위로 양도한 자산을 합산해 적용한다. 양도세가 연도별로 과세표준을 합산해 계산하는 구조라는 점을 L씨가 알았다면 어떻게 했을까? 양도자산이 두 개의 필지니까 한 필지는 지난해에, 또 다른 한 필지는 올해 양도했을 것이다. 그러면 1287만원의 누진공제(주민세 포함)와 양도소득기본공제 250만원을 필지별로 각각 적용받아 최대 1386만원의 세금을 절약할 수 있었을 것이다. 양도세는 자본이득에 대한 과세이기 때문에 보유기간에 따라, 양도자산에 따라 다소 복잡한 세율 체계를 가지고 있다. 이런 점에서 양도세의 세율을 정확하게 이해하는 것이 양도세 절세의 첫걸음이다. 부동산을 2년 미만 보유하고 양도한 경우, 등기하지 않고 양도한 경우,1가구 3주택인 사람의 주택 양도는 양도차익이 얼마인가에 관계없이 모두 단일세율이 적용된다.1가구 2주택, 비사업용 토지는 투기지역에 관계없이 양도세를 실거래가로 과세하는 것은 올해부터지만 중과세는 2007년부터 적용한다. 단일 세율이 적용되는 경우 이외에는 해당 세율 구간에서 누진공제를 차감하면 내야 할 세금을 계산할 수 있다. 예를 들어 계산된 과세표준이 3000만원이면 해당 세율 18%를 곱한 뒤 90만원을 차감하면 된다. 세율 차이가 얼마나 중요한가는 양도가액 등 다른 모든 조건이 같을 경우 11개월 보유하고 양도한 경우와 12개월 1일을 보유한 경우 20%나 되는 세금차이가 발생하는 점을 보면 알 수 있다. 부동산의 보유기간에 따라 세율이 달라지므로 양도세를 절세하려면 세법에서 인정하는 보유기간을 계산할 줄 알아야 한다. 보유기간은 양도시기에서 취득시기를 차감해 계산한다. 양도시기와 취득시기는 타인의 부동산을 매입하는 경우와 직접 건물을 짓는 경우가 다르다. 부동산을 매매하는 경우는 잔금을 모두 지불한 날과 등기를 이전해 준 날 중 빠른 날이다. 직접 건물을 짓는 경우(재건축·재개발 조합원 주택 포함)는 사용검사필증 교부일이 취득시기가 된다. 자산을 증여하면서 보증금이나 은행의 금융채무를 자녀에게 넘기는 부담부 증여를 하면 무조건 세금이 절세되는 것으로 알고 있는데 그렇지 않은 경우도 많다. 부담부 증여를 하게 되면 인수시키는 채무에 대해서는 자녀에게 유상으로 양도한 것으로 간주되기 때문에 양도세가 과세된다. 이때 부담하는 양도세도 일반적인 양도세율과 동일하기 때문에 고율의 양도세율이 적용되는 자산은 세금은 줄이지 못하면서 자녀에게 채무를 지우는 결과를 가져올 수 있다.1가구 3주택이나 내년 이후 비사업용 토지 등은 부담부 증여를 생각하지 않는 편이 좋다. 안만식 조흥은행 PB사업부 팀장

7일 국회 과학기술정보통신위원회에서 열린 김우식 과기 부총리 내정자에 대한 청문회는 부동산 투기와 장남의 편법 증여 의혹이 도마에 올랐다. 한나라당 의원들은 김 내정자가 소유한 부동산 실거래가가 청와대 비서실장 취임 전후 급상승했다며 “전형적인 투기”라고 맹공을 퍼부었다. 특히 소득이 없는 장남의 재산이 3억원에 이르는데도 세금을 내지 않은 점을 들어 편법 증여 의혹도 제기했다. 열린우리당 의원들은 위기의 이공계 대책과 황우석 교수 논문조작 사건의 책임, 과학기술 발전방안 등 정책 현안에 집중했다. 김 내정자는 도덕적 의혹을 둘러싼 야당 의원들의 ‘서릿발 공격’에는 말을 끊어가며 적극 해명했지만 청와대 비서실장 재직 시절 관여한 업무와 현안에 대한 ‘예비 부총리’로서의 입장을 밝힐 때는 구체적인 답변을 피해 눈살을 찌푸리게 했다. 한나라당 김석준·김영선·심재엽 의원이 김 내정자의 부동산 투기 의혹을 집요하게 캐물었다. 김석준 의원은 “내정자가 파주에 갖고 있는 땅 3000여평은 20여년 전 평당 1만원에 매입해 현재 40여억원 상승했다. 정부 부동산 정책의 가장 큰 수혜자 아니냐.”고 따졌다. 심재엽 의원은 “장남이 특정 수입이 없는데도 1억 5000만원짜리 아파트를 갖고 있고 어머니의 도움으로 한달에 60여만원씩 적금을 넣으며 3억원에 가까운 재산을 형성했다.”면서 명백한 증여라고 주장했다. 김영선 의원은 “내정자 월급이 1000만원도 안 되는데 지난해 6∼7월 두 달 동안 부인이 통장에 3억원을 입급했다.”며 재산 형성과정에 의혹을 제기했다. 이에 대해 김 내정자는 “부동산은 파주에 있는 땅뿐이다. 나머지는 기증하거나 잡종지, 건축회사 도산으로 무용지물이다. 양심을 걸고 말하지만 결코 투기한 적이 없다.”고 해명했다. 열린우리당 강성종·김명자·홍창선 의원과 국민중심당 류근찬 의원 등은 “황우석 교수의 논문조작 사건을 어떻게 처리할 것이냐.”고 물었다. 김 내정자는 “검찰 조사결과가 나온 뒤 종합 검토해야 한다.”고 즉답을 피했다. 구혜영기자 koohy@seoul.co.kr