전국적으로 지난해 4분기 아파트값 상승 폭에 비해 이자 부담은 상대적으로 적었던 것으로 나타났다. 즉 ‘영끌대출’(영혼까지 끌어다 대출을 받는다)에는 다 이유가 있었다는 얘기다. 10일 부동산정보서비스 직방이 지난해 4분기 아파트 실거래 자료를 토대로 주택담보대출비율(LTV) 40%를 가정해 구매 대출 이자액을 시뮬레이션한 결과 지난해 4분기 전국의 아파트 구매 대출 이자액은 같은 해 3분기(377만원)보다 0.9% 상승한 연 380만원으로 조사됐다. 이에 비해 전국 아파트값 평균 실거래가는 3분기 3억 7031만원에서 4분기 3억 8556만원으로 4.1% 상승해 거래 가격 상승에 따른 금융비용 부담이 상대적으로 적은 것으로 조사됐다. 이 같은 움직임은 1년 기준으로 보면 더욱 두드러졌다. 특히 최근 3년간 집값 상승 폭이 두드러졌던 서울 아파트의 지난해 4분기 평균 매매 실거래 가격은 8억 1719만원으로 전년 같은 기간(6억 3927만원)에 비해 1억 7792만원 늘었다. 반면 금융비용은 807만원으로 오히려 837만원에서 30만원이 감소했다. 이 기간 주택담보대출금리가 신규 취급액 기준으로 3.28%(2018년 12월 기준)에서 2.45%(2019년 12월 기준)로 0.83% 포인트 감소해서다. 최성헌 직방 매니저는 “저금리 덕에 낮은 자금 조달 비용이 유지되고 있고 전세를 활용한 갭 투자가 여전히 유효한 상황이어서 비규제 지역으로 수요가 이동할 가능성이 크다”며 “2007년 가격 상승이 나타난 속칭 ‘노도강’(노원·도봉·강북)과 경기 동북권 등 중저가 아파트 시장의 가격 급등 현상이 올해 재현될 수 있다”고 진단했다. 백민경 기자 white@seoul.co.kr

부동산 매매 과정에서 거래내용을 거짓으로 신고한 이들이 경기도 조사에서 무더기로 적발돼 과태료를 부과받았다. 경기도는 지난해 10월 28일부터 12월 20일까지 31개 시군에서 이뤄진 부동산 거래 과정에서 허위 신고가 의심되는 4115건에 대해 특별조사를 벌여 허위 신고자 1571명을 적발했다고 10일 밝혔다. 도는 이들에게 과태료 7억4200만원을 부과하고 세금탈루가 의심되는 45명을 국세청에 통보하는 한편 추가로 부동산거래신고법 위반 여부를 조사해 불법이 확인되면 고발 조치할 예정이다. 이번 특별조사 대상은 실거래가 거짓 신고가 의심되는 1648건, 투기과열지구에서 3억원 이상의 주택을 거래하면서 자금조달계획서를 허위 신고한 정황이 의심되는 146건, 토지거래허가구역 내 거래 중 계약일 조작이 의심되는 2천321건 등이었다. 조사 결과, 양도소득세를 줄이려고 이중계약을 통해 실제 거래가격보다 낮은 가격으로 ‘다운계약서’를 작성한 3명을 적발해 모두 1억3700만원의 과태료를 부과했다. 계약 일자를 허위 또는 지연 신고하거나 관련 자료를 제대로 제출하지 않은 1천568명에게도 모두 6억500만원의 과태료를 물렸다. 부동산 매도·매수자가 가족·친척 등 특수관계인이거나 주변 시세보다 지나치게 낮은 가격으로 거래를 신고한 45건에 대해서는 탈세 의혹이 있어 국세청에 통보했다. 적발 사례를 보면 A 씨는 용인시 처인구에 있는 임야와 도로를 6명에게 모두 27억여원에 매도했으나 거래신고금액을 17억원으로 줄여 ‘다운계약서’를 작성했다. 이 과정에서 다운계약으로 발생하는 모든 문제는 매도자가 책임을 진다는 확약서를 작성했으나 매수자들의 자진 신고로 매도자 A 씨는 1억3000여만원의 과태료를 물게 됐다. B 씨는 남양주시에 있는 건물을 토지거래허가구역이 지정된 이후에 매각했으나 실거래 신고를 할 때는 계약일을 토지거래허가구역 지정 이전으로 허위 신고했다가 적발됐다. 도는 이번 적발사례 이외에도 1337건에 대해 추가 조사를 진행하고 있다. 김준태 도시주택실장은 “올해도 공정하고 투명한 거래질서 확립을 위해 부동산 거래 거짓신고 의심 건에 대한 특별조사를 실시할 계획이다. 신고기간이 60일에서 30일로 축소되는 등 법령 개정 사항도 적극 홍보할 계획”이라고 말했다. 김병철 기자 kbchul@seoul.co.kr

전세대출을 이용한 갭투자 방지책과 종합부동산세 추가 세율 인상이 함께 담긴 12·16 부동산대책 이후 서울 아파트 매매시장은 강남권 등 초고가 아파트의 거래가 증발되며 호당 평균 실거래가가 1월 기준 6억 6474만원을 기록했다. 대책 발표 전인 지난해 11월 9억 1900만원과 비교해 무려 27.6% 하락한 것이다. 구입과 매각 단계 모두 대출과 세금 부담이 가중되자 고가주택 투자수요의 신규 유입이 끊기고 거래량이 감소하며 중저가 위주의 유통시장만 유지되고 있는 셈이다. 하지만 정부 규제가 덜 미치거나 거래시장 단속이 느슨한 지역의 사정은 다르다. 몇 년간 시세 상승 피로감이 낮거나 교통망 확충 및 택지개발이 본격화되고 있는 수도권 일부 지역은 여전히 아파트 매매가 상승이 이어지고 있다. 일명 ‘풍선효과’가 본격화되고 있는 것이다. 일례로 서울 관악구는 지난해 10월 5억 6258만원을 기록한 아파트 호당 매매 평균가가 올해 1월 5억 8688만원으로 3개월 연속 상승세를 보이고 있다. 수도권 다른 곳에서도 비슷한 움직임이 이어졌다. 12·16 대책이 발표된 지난해 12월부터 올해 1월까지 아파트 호당 평균 매매가의 오름세가 이어진 곳은 경기 연천군(20.6%), 성남시 수정구(16.5%)·중원구(7.1%), 시흥시(5.5%), 안성시(4.4%) 등지였다. 서울 한강변 인근 높은 선호로 주택 가격이 많이 오른 지역을 이른바 마·용·성(마포·용산·성동구)이라 부르는 것처럼, 교통망 확충 호재와 택지개발이 활발한 경기도 일부 지역을 묶어 수·용·성이라 부르는 신조어가 최근 나타났다. 수원·용인·성남시를 뜻하는데 이들 지역도 같은 시기 0.9~16.5%씩 아파트 호당 평균 실거래가가 상승했다. 서울에 비해 규제의 수위가 낮고 도심접근성이 좋은 지역들로 수요가 이동하며 호가가 오르자 최근엔 매도자들이 매물을 거둬들이는 매도자 우위 현상까지 보이고 있다. 정부가 9억원 이상 고가주택이나 15억원 이상 초고가 주택의 대출을 조이고 보유세를 높이자 그 이하 가액수준에 거래수요가 쏠리고 조정지역·투기과열지구·투기지역에 수요억제책을 집중하자 비규제지역으로 매입수요가 유입되는 움직임이 점차 커지고 있다. 제한적이지만 상품 간 수요 이동현상도 나타났다. 낮은 금리와 과잉 유동자금이 규제가 집중된 아파트가 아닌 전용면적 59~84㎡ 유형의 오피스텔(일명 아파텔) 매입으로 이어졌다. 공급과잉 우려로 임대수익률은 낮아졌지만, 청약과 전매·세금·대출 관련 규제 허들이 아파트 상품보다는 낮다는 이유 때문이다. 자유시장 경제체제에서 수요와 공급의 흐름과 자본의 이동을 임의로 통제하기는 쉽지 않다. 두더지 게임처럼 규제를 피해 튀어 오르는 풍선효과를 규제하려는 정부의 부동산규제 정책 기조는 지속될 확률이 높다. 규제를 피해 진입장벽이 낮은 곳으로 이동하는 투기수요와 정부의 정책싸움은 당분간 지속될 수밖에 없다. 이럴 때 실수요자들은 거주와 소유를 분리하거나 시세 차익 목적의 단기거래 방식은 더이상 유효하지 않을 전망이다. 임대사업 목적이 아닌 비규제지역의 원정투자나 다주택자의 주택 추가 구입도 실익이 많지 않아 보인다. 규제지역은 실거주 병행 목적의 주택 구입이 적정하고 거래 신고 시 객관적인 자금조달 증빙에 주의를 기울일 필요가 있겠다. 정부도 무리한 수요억제책의 과도한 활용보다는 부동자금이 흐를 수 있는 대체투자처 마련이나 주택 대기수요가 꾸준한 지역의 추가 공급책 마련에 힘을 더 기울일 필요가 있다.

강북 아파트 2억원 뛸 때 강남 4억원 급등 정부 강력 규제에 초고가 상승세는 ‘주춤’ 비강남권 9억원이하 주택 인기로 이어져 “고가주택 기준 12억 이상 등 현실화해야” 현 정부 출범 초기인 2017년 5월의 서울 아파트 중간가격은 6억 635만원이었다. 하지만 2018년 9월(8억 2975만원) 8억원대로 올라섰고 그해 9·13 부동산 대책의 영향으로 잠시 주춤했다가 지난해 5월부터 다시 오르기 시작했다. 결국 지난해 말 15억원 초과 초고가 주택의 대출 중단, 종합부동산세 강화 등 초강력 규제인 12·16대책까지 나왔지만 ‘고가주택 기준’이라는 심리적 저지선마저 뚫으며 9억원을 돌파했다. 이러한 서울 아파트 중간가격 상승은 지난해 재건축 아파트를 중심으로 한 ‘강남 3구의 급등세’가 이끈 것이라는 분석이 나온다. 특히 국민은행의 주택가격동향을 강남권(11개구)과 강북권(14개구)으로 나눠 살펴보면 서울 아파트 중간가격은 2017년 5월 강남권의 경우 7억 5200만원에서 지난 13일 기준 11억 5000만원으로 52.9% 올랐다. 2년 8개월 사이 4억원 가까이 오른 것이다. 반면 강북권은 4억 3600만원에서 6억 4300만원으로 47.4% 뛰며 2억여원 상승하는 데 그쳤다. 함영진 직방 데이터랩장은 “저금리와 풍부한 부동자금이 특정 주택시장에 집중되면서 강남권 등 호재 지역과 새 아파트 위주의 선호 현상이 지속됐다”면서 “특목고의 일반고 전환 이슈 등 교육제도 변경까지 맞물리면서 가격 급등이 이어졌다”고 말했다. 김은진 부동산114 리서치팀장은 “집값이 높은 강남 3구는 상승폭이 두드러지고 가격도 큰 만큼 서울 아파트 중간가격을 끌어올린 견인차 역할을 했다”고 했다. 또 12·16대책에도 중간가격이 떨어지지 않은 것은 15억원 초과 고가주택의 상승세는 꺾인 반면 9억원 이하 중저가 주택의 호가가 뛰며 일부 풍선효과가 나타난 영향이 크다. 강남 3구에서는 최근 재건축 추진 단지를 비롯해 신축에 가까운 기존 아파트도 수억원씩 떨어진 급매물이 나오고 있지만 비강남권 9억원 이하 주택은 집주인들이 매물을 회수하고, 전세를 낀 갭투자자까지 몰리는 분위기다. 다만 국민은행 시세는 전수가 아닌 표본 조사 방식이어서 실제 서울 아파트 절반이 고가주택이라고 단정하긴 어렵다. 정부 공인 통계인 한국감정원 조사에서는 지난해 12월 기준 서울 아파트 중간가격이 7억 9757만원으로 국민은행 통계보다 1억원 이상 낮은데, 이는 두 기관의 조사 표본 차이에서 비롯된 것이다. 하지만 중간가격이 계속 오르면서 앞으로 고가주택 기준 현실화를 둘러싼 논란은 더욱 가열될 전망이다. 고가주택으로 분류되는 ‘실거래가 9억원’은 조세, 대출 등 정부의 ‘페널티’를 받는 판단 기준이다. 1주택자여도 실거래가 9억원 초과분에 대해서는 양도소득세가 부과되고 9억원 넘는 주택은 주택담보대출비율(LTV)도 축소된다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “현실에 맞게 고가주택 기준을 12억원 이상으로 올리고, 초고가주택 기준도 15억원이 아닌 20억원까지 상향 조정할 필요가 있다”면서 “앞으로도 9억원 초과 주택은 약보합을 유지하고, 9억원 이하 주택은 가격이 계속 오를 것”이라고 말했다. 백민경 기자 white@seoul.co.kr

서초·송파·강동·강남 계약 230건 불과 서울 아파트 전셋값은 0.15% 올라 인천 등 비규제지역 ‘투기성 청약’도‘강남권 거래위축’, ‘비규제지역 풍선효과’, ‘전셋값 고공행진.’ 정부가 부동산 투기와의 전쟁을 선포한 가운데 역대 가장 강력한 규제로 불리는 ‘12·16 부동산 대책’이 한 달을 맞으며 나타난 현상들이다. 15일 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면 12·16대책 발표 당일부터 1월 14일까지 30일간 서울 강남 4구(강남 55건, 강동 87건, 서초 47건, 송파 41건) 아파트의 실거래가 계약 건수는 230건이다. 이는 대책 발표 직전 30일(지난해 11월 16일∼12월 15일)간의 거래건수 1722건(강남 379건, 강동 512건, 서초 299건, 송파 532건)에 비해 86.7% 감소한 수치다. 같은 기간 전체 서울 아파트 전체 실거래 건수가 78.7%(9008건→1922건) 줄어든 것보다 감소폭이 더 가파르다. 대치동 은마아파트(전용 76㎡)는 지난해 말보다 1억원 안팎이 떨어진 19억 8000만∼20억 5000만원 선에 매물이 나왔지만 팔리지 않고 있다. 서초구 반포·잠원동 일대 역시 대책 발표 후 집을 사겠다는 매수 문의는 거의 없다는 게 중개업소의 설명이다. 비규제 지역에서는 ‘투기성 청약’이 몰리고 있다. 지난 14일 무순위 청약을 한 인천 부평구 산곡동 ‘부평 두산위브 더파크’(산곡4구역 재개발)는 4가구 모집에 4만 7626명이 신청해 1만 1907 대 1의 평균 경쟁률을 보였다. 경기 안양 만안구 ‘아르테자이’도 8가구 모집에 3만 3524명이 신청, 평균 경쟁률 4191 대 1을 기록했다. KB국민은행 부동산 리브온 조사결과 추가 대출 규제가 없는 9억원 이하 서울 아파트값은 2주 전 0.26%에서 지난주 0.28%로 오름폭이 확대되며 풍선효과가 통계로 확인됐다. 정부 규제로 주택 매수보다 전세로 수요가 돌아서면서 전셋값은 고공행진 중이다. 한국감정원에 따르면 지난 6일 기준 서울 아파트 전셋값은 0.15% 올랐다. 지난해 12월 16일 이전의 주간변동률 최고치(12월 9일, 0.14%)와 비교하면 여전히 높은 수준이다. 자녀 학교 때문에 최근 목동으로 이사한 한 40대 직장인은 “A초등학교로 전학하러 갔더니 학교에서 ‘집에 가 있으라’고 말한 뒤 집을 찾아와 위장전입인지, 실제 살고 있는지 노트 속 아이 필체까지 점검하고 돌아갔다”면서 “그 정도로 학군수요가 몰려 가격이 1억~2억원씩 우습게 뛰고 있다”고 말했다. 백민경 기자 white@seoul.co.kr

법원 “각서나 기록 없다” 노인 “대법 상고하겠다”부양의무를 다하지 않은 아들을 상대로 20여년 전 증여한 땅을 돌려받기 위해 90대 노인이 민사소송을 제기했지만 결국 항소심에서도 패소했다. 고령에도 불구하고 아들과 법정싸움을 벌였지만 부양 의무를 조건으로 한 증여계약 증거를 입증하지 못한 것이 패소 원인이 됐다. 춘천지법 민사1부(신흥호 부장판사)는 15일 경기 부천시에 사는 A(98)씨가 셋째 아들 B(56)씨를 상대로 낸 ‘소유권이전 등기 말소 청구 소송’ 항소심에서 1심과 같은 원고 패소를 판결했다. 연합뉴스 보도에 따르면 A씨는 22년 전인 1998년 1월 아들 B씨에게 강원 평창의 임야 1만 6200여㎡를 증여했다. 이 땅은 A씨의 아내와 조상들이 묻힌 선산이다. 하지만 아들 B씨는 2014년 6월 자신의 동업자인 C(46·여)씨에게 증여받은 선산을 헐값인 1300만원에 매매했다. 그러자 A씨는 약속을 어기고 땅을 매도한 만큼 증여 계약을 해제해야 한다고 주장하면서 아들에게 다시 땅을 되돌려달라고 수차례 요구했다. 결국 A씨는 2018년 8월 아들 B씨와 아들의 동업자 C씨를 상대로 소유권이전 등기 말소 청구 소송을 냈다. A씨는 “절대 땅을 팔지 않고 자신을 잘 부양하라는 조건으로 선산을 증여한 것인데, 이행하지 않았기 때문에 증여 계약은 해제돼야 한다”고 주장했다. 이 땅은 2012년 채권 최고액 1800만원에 근저당 설정됐다가 아들 B씨가 동업자 C씨에게 땅을 넘긴 뒤 2015년 8월 채권최고액 5000만원(채무자 C씨)에 근저당권이 설정됐다. 아들 B씨와 동업자 C씨는 이 땅에 버섯 농사를 짓고 있는 것으로 알려졌다. 아들 B씨가 실거래가보다 턱없이 낮은 가격으로 C씨에게 땅을 판 것은 자신에게 돌려주지 않기 위해 위장 매매한 것이라고 A씨는 주장했다. 1심 재판부는 “부양 의무 등을 조건으로 아들에게 땅을 증여했다는 것을 입증할 만한 각서나 기록이 없는 만큼 A씨의 주장은 이유 없다”고 패소 판결을 했다. 항소심 재판부도 “원심의 판단은 옳고 A씨의 주장은 이유가 없다”고 판단했다. 판결 뒤 A씨는 “상급 법원에 상고를 제기하겠다”고 밝혔다. 정현용 기자 junghy77@seoul.co.kr

文정부 장차관 아파트 평균 51.9% 상승 과기부장관 서초 신동아 6억 3000만원↑ 고기영 동부지검장 서초 반포 14억 올라 문재인 정부 장차관들이 보유한 아파트 가격은 정부 출범 이후 평균 50%를 웃도는 상승률을 보인 것으로 나타났다. 13일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 이낙연 국무총리를 비롯해 18개 부처의 장차관급 인사 44명이 보유(배우자 명의 포함)한 아파트 36채 중 최근 실거래가를 확인할 수 있는 29채의 동일 면적 아파트 거래 내역을 비교한 결과 평균 51.9%가량 오른 것으로 조사됐다. 구윤철 기획재정부 2차관의 배우자가 보유한 강남구 개포1차지구 아파트(56.74㎡, 2017년 5월 실거래가 14억 6000만원)는 지난해 11월 28억 6500만원에 거래돼 상승률 96.2%(14억 500만원)를 나타냈다. 최기영 과학기술정보통신부 장관이 배우자와 공동명의로 2채를 보유한 서초구 신동아아파트(139.74㎡, 2017년 3월 거래가 13억 7000만원)는 지난해 10월 20억원에 거래돼 46.0%(각 6억 3000만원) 올랐다. 이낙연 총리가 보유한 서초구 동아아파트(84.91㎡, 2017년 5월 거래가 11억 8900만원)의 지난해 11월 실거래가는 19억 5000만원이었다. 2년 6개월 만에 64.0%(7억 6100만원)의 시세 상승 효과를 본 셈이다. 지난해 말 기준 윤석열 검찰총장을 비롯한 검사장급 인사 37명이 보유한 아파트 27채 역시 평균 42.3%의 상승률을 보였다. 16채(59.0%)는 강남·서초구에 위치해 시세 상승 효과가 더 컸다. 고기영 서울동부지검장이 배우자 공동명의로 보유한 서초구 반포아파트(140.13㎡, 2017년 4월 거래가 31억원)는 지난해 10월 45억원에 거래돼 45.2%(14억원)의 시세 상승률을 기록했다. 배성범(현 법무연수원장) 전 서울중앙지검장의 배우자가 보유한 강남구 대치아파트(49.86㎡, 2017년 5월 거래가 7억원)의 지난해 12월 실거래 가격은 12억 9000만원으로 84.3%(5억 9000만원) 상승했다. 청와대 수석(차관급) 이상 참모진 14명이 보유한 아파트 19채도 평균 38.2% 올랐다. 주영훈 대통령 경호처장이 보유한 서초구 반포자이아파트(84.94㎡, 2017년 4월 거래가 15억 4800만원)의 실거래가는 지난해 12월 25억 5000만원으로 64.7%(10억 200만원) 올랐다. 윤도한 국민소통수석이 배우자 공동명의로 보유한 마포구 신공덕1차삼성래미안(114.75㎡, 2017년 4월 거래가 7억 1000만원) 거래가도 지난해 12월 14억원으로 97.2%(6억 9000만원) 급등했다. ‘2채 이상의 집을 보유한 청와대 고위 공직자들에게 1채만 남기고 나머지를 처분하라’고 권고했던 노영민 대통령 비서실장이 배우자 공동명의로 보유한 충북 청주시 진로아파트(134.88㎡) 시세는 21.8%(6000만원) 떨어졌다. 반면 서초구 한신서래마을아파트(45.72㎡)는 60.0%(3억 7500만원) 올랐다. 강윤혁 기자 yes@seoul.co.kr

최근 6년간 서울에서 거래된 고가 빌딩의 공시지가 시세반영률이 정부 발표보다 훨씬 낮은 37%에 그쳐 부동산 부자들이 매년 약 1100억원의 세금을 아꼈다는 주장이 나왔다. 경제정의실천시민연합(경실련)은 9일 기자회견을 열고 “정부는 지난해 상업·업무용 토지의 공시지가 시세반영률이 66.5％라고 발표했지만, 조사 결과 최근 6년 평균 37％ 수준인 것으로 나타났다”고 밝혔다. 이는 경실련이 민주평화당과 2014~2019년 서울에서 거래된 1000억원 이상 빌딩 거래 102건의 실거래와 공시가격·공시지가를 비교 분석한 결과다. 경실련은 “매년 국토교통부에서 발표하는 공시지가는 폭등하는 땅값을 쫓아가지 못하고 있다”면서 “턱없이 낮은 공시지가로 재벌 대기업 등 건물주는 세금 특혜를 누렸다”고 주장했다. 이들에 따르면 해당 빌딩의 보유세를 실거래가 기준으로 할 경우 매년 1098억여원을 더 부과해야 한다. 시세반영률이 80% 정도는 돼야 한다는 게 이들의 주장이다. 서울 김정화 기자 clean@seoul.co.kr세종 하종훈 기자 artg@seoul.co.kr

“신혼부부 등 주택공급도 차질없이 병행”문재인 대통령이 올해 신년사에서 부동산 정책 기조를 ‘투기와의 전쟁’으로 명명하면서 올해 추가로 강도높은 규제대책이 나올지 관심이 집중되고 있다. 문 대통령이 7일 발표한 신년사에는 부동산 대책에 대한 짧지만 강력한 신호가 담겼다. 문 대통령은 “부동산 시장의 안정, 실수요자 보호, 투기 억제에 대한 정부의 의지는 확고하다”며 “부동산 투기와의 전쟁에서 절대 지지 않을 것”이라고 강조했다. 이어 “주택 공급의 확대도 차질없이 병행해 신혼부부와 1인 가구 등 서민 주거의 보호에도 만전을 기하겠다”라고 덧붙였다. 지금까지 정부는 다주택자의 투기수요를 집값 불안 요인으로 지목해왔지만, 공개적으로 ‘투기와의 전쟁’이라는 표현을 쓴 것은 이번이 처음이다. 문 대통령 발언은 집값 불안이 계속될 경우 지금보다 훨씬 강도 높은 대책도 내놓을 수 있다는 의지의 표현으로 읽힌다. 참여정부 시절 노무현 전 대통령의 정책과도 맥을 같이 하는 모습이다. 2005년 2월 노무현 전 대통령은 취임 2주년 국회 국정연설을 통해 “부동산 문제는 투기와의 전쟁을 해서라도 반드시 안정시킬 것”이라며 “투기 조짐이 있을 때는 모든 수단을 동원해서 반드시 막겠다”고 말한 바 있다. 노 전 대통령의 발언 6개월 뒤 8·31 부동산 대책이 나왔고 종부세 강화 등 세제 강화와 분양가 상한제 확대, 실거래가 신고 의무화, 각종 개발사업 부담금 확대, 송파신도시 개발 등 다양한 대책이 쏟아졌다.이에 따라 지난해 12·16 대책에도 불구하고 집값 불안이 계속될 경우 보유세 부담을 높이는 방향으로 투기 수요와 다주택자에 대한 공세를 강화할 것이라는 관측이 나온다. 수도권을 중심으로 투기과열지구와 투기지역, 조정대상지역 등 규제지역 범위가 확대될 가능성도 있다. 지난해 11월 정부는 민간택지 분양가 상한제 대상 지역을 서울 27개동에 지정했다가 예고없이 한달여만에 수도권 주요지역으로 대상을 대폭 확대한 바 있다. 국토부는 시세 급등 단지 등에 대한 다운계약 등 실거래가 허위신고, 주택 구입 자금출처 등에 대한 집중조사를 준비하고 있다. 국토부는 실거래가 상시조사를 위해 한국감정원이 조사업무를 수행할 수 있도록 법적 근거도 마련했다. 정현용 기자 junghy77@seoul.co.kr

금융감독 소홀한 지방 상호금융권 연결 정부 규제망 피해 사업자대출 편법 악용 30억짜리 집 팔면 수수료 3000만원 챙겨서울 서초구 반포동 래미안퍼스티지 아파트에 사는 A씨는 지난해 6월 같은 단지 아파트 한 채를 36억원에 샀다. 서초구는 투기지역이라 주택담보대출 담보인정비율(LTV)이 40% 이하로 제한된다. 하지만 A씨는 새 아파트를 담보로 집값의 65.7%인 23억 6458만원을 대출받았다. 보험사에서 12억 7458만원(35.4%), 대구의 한 새마을금고에서 10억 9000만원(30.3%)을 빌렸다. 은행 관계자들은 A씨가 새마을금고로부터 사업자 대출을 받아 집을 사는 데 썼을 것으로 추정했다. LTV 규제가 적용되지 않는 사업자 대출이 초고가 아파트 구입 통로로 악용되고 있었다. 6일 서울신문이 서울 강남 3구(서초·강남·송파)와 용산구 초고가 아파트 10개 단지의 지난해 1~10월 실거래 598건을 조사한 결과 주택담보대출을 받은 5가구 중 1가구는 LTV 40%를 초과했다. 법인을 뺀 195가구가 주택담보대출을 받았는데, 38가구(19.5%)가 LTV 40%를 넘는 것으로 나타났다. LTV가 88.0%인 가구도 있었다. 등기부등본에 나온 근저당권 최고 채무액을 시중은행에서 빌렸다면 대출액의 110%, 2금융권과 SC제일은행 등에서 빌렸다면 120%로 잡아 대출액을 추산한 결과다. 서울 아파트의 경우 정상적인 주택담보대출로는 LTV 40%를 넘길 수 없다. 2017년 ‘8·2 부동산 대책’에서 투기지역과 투기과열지구에 대해 LTV 규제를 40% 이하로 강화해서다. 집값을 잡으려는 정부의 LTV 규제가 무력화된 이유는 사업자 대출 때문이다. 금융당국 관계자는 “지난해 ‘9·13 대책’부터 주택임대사업자에게도 LTV 40% 규제를 적용했지만 임대업 외 업종은 사업자 대출에 LTV 규제가 없다”며 “금융사가 사업 목적 자금이라고 판단하면 LTV 40% 초과 대출을 해줄 수 있다”고 말했다. 금융당국이 이런 편법 악용 가능성을 알고도 손을 쓰지 않아 대출로 얼마든지 서울 초고가 아파트를 살 길을 열어 준 셈이다. 이 수법은 주로 강남과 용산의 부동산중개업자나 은행 자산관리사(PB)가 투기꾼이나 우수(VIP) 고객에게 소개한다. 특히 1금융권이 아닌 지방 새마을금고나 단위농협, 신협, 산림조합 등을 알선한다. 새마을금고는 금융위원회와 금융감독원이 아닌 행정안전부의 감독을 받아 관리가 허술하고, 금융당국의 레이더망이 지방 상호금융권까지 미치지 않는다는 점을 노렸다. 은행 관계자는 “중개업자는 이런 수법으로 30억원짜리 집을 팔면 매도자와 매수자로부터 0.5%씩만 받아도 직장인 연봉인 3000만원을 챙긴다”며 “지방 2금융권은 이런 식으로 대출 실적을 올리는 것”이라고 귀띔했다. 부동산시장 관계자는 “은행 PB들이 직접 지방 상호금융권을 알선해 주지는 않지만 이런 수법을 컨설팅하는 것으로 알고 있다”고 말했다. 실제로 LTV 40% 초과 가구가 대출을 받은 금융사를 보면 중복 대출을 포함한 총 48건 중 23건(48.0%)이 상호금융권이었다. 새마을금고가 15건(31.3%)으로 가장 많았고, 신협이 6건(12.5%), 2금융권인 단위농협과 산림조합이 각 1건(2.1%)이었다. 상호금융사 소재지는 지방이 13곳(56.5%), 서울 강남·용산 외 지역이 8곳(34.8%)으로 총 21곳(91.3%)이나 됐다. 특히 대구 소재 새마을금고 대출이 8건, 서울 금천에 있는 금천신협 대출이 5건이나 됐다. 이 13건 대출 모두 서울 서초구 반포동에 있는 아크로리버파크와 반포자이, 래미안퍼스티지 3개 아파트 단지에서 일어났다. 반포동의 몇몇 부동산중개업소에서 대구 새마을금고와 금천신협에 대출을 알선했을 가능성이 높다. 상호금융중앙회 관계자는 “일부 지방 지점이 대출 실적을 올리려고 위험을 감수하며 사업자 대출을 감행한 것으로 보인다”며 “중앙회 차원에서 점검할 방침”이라고 말했다. 주택담보대출을 받은 총 208가구(법인 포함)의 은행별 대출액을 보면 SC제일은행이 374억 4108만원(51건)으로 가장 많았다. 새마을금고가 320억 8083만원(28건), 국민은행 143억 8309만원(21건), 우리은행 135억 8090만원(23건), 기업은행 118억 7345만원(15건), 신협이 105억 6000만원(10건) 등으로 뒤를 이었다. 서울 장은석 기자 esjang@seoul.co.kr 세종 나상현 기자 greentea@seoul.co.kr ■ 조사 어떻게 10개 단지 선정… 598건 실거래 조사 ‘금수저 갭투기판 된 강남 아파트’의 데이터 분석은 KB국민은행이 시세 파악을 위해 선정하는 ‘선도 아파트 50’ 중에서 전문가들의 조언을 거쳐 지역 및 가격, 아파트 특성별 대표성을 갖는 초고가 아파트 10개 단지를 선정해 표본을 정했다. 표본 단지는 서울 강남구(래미안대치팰리스1차·압구정 신현대·개포래미안블레스티지) 3곳, 서초구(반포아크로리버파크·래미안퍼스티지·신반포3차·반포자이) 4곳, 송파구(잠실 리센츠) 1곳, 용산구(서빙고 신동아) 1곳 등이다. 지난해 1~10월 10개 단지에서 총 598건의 실거래가 있었고, 부동산등기를 모두 발급받는 방식으로 매수자의 연령과 대출 현황, 국적 등을 파악했다. 598건의 실거래 내용을 확인하기 위해 들여다본 부동산등기는 약 8000건에 이른다.

‘금수저 갭투기판 된 강남 아파트’의 데이터 분석은 KB국민은행이 시세 파악을 위해 선정하는 ‘선도 아파트 50’ 중에서 전문가들의 조언을 거쳐 지역 및 가격, 아파트 특성별 대표성을 갖는 초고가 아파트 10개 단지를 선정해 표본을 정했다. 표본 단지는 서울 강남구(래미안대치팰리스1차·압구정 신현대·개포래미안블레스티지) 3곳, 서초구(반포아크로리버파크·래미안퍼스티지·신반포3차·반포자이) 4곳, 송파구(잠실 리센츠) 1곳, 용산구(서빙고 신동아) 1곳 등이다. 지난해 1~10월 10개 단지에서 총 598건의 실거래가 있었고, 부동산등기를 모두 발급받는 방식으로 매수자의 연령과 대출 현황, 국적 등을 파악했다. 598건의 실거래 내용을 확인하기 위해 들여다본 부동산등기는 약 8000건에 이른다.

장기보유특별공제 15년까지만 혜택 4월 이후 분양 주택 2~3년 실거주해야 실거래가 신고 기간 30일 이내로 단축 월세 신용카드 출시·중개수수료 명시정부가 집값을 잡겠다며 ‘12·16’ 고강도 부동산 대책을 내놨다. 이에 따라 기존 주택 보유자나 집을 살 예정인 사람들은 달라지는 제도를 미리 파악하고 자산관리 계획을 세워야 한다. 새해 바뀌는 부동산 제도를 5일 정리했다. 9억원 초과 고가주택을 양도할 때 ‘장기보유특별공제’ 혜택이 축소된다. 장기보유특별공제란 소득세법에 따라 토지나 건물의 양도소득세를 계산할 때 보유 기간을 고려해 일정 금액을 공제하는 제도를 말한다. 지난해까지는 1가구 1주택이면 거주 여부와 기간에 관계없이 9억원 초과 양도차익에 대해 최대 80%까지 장기보유특별공제 혜택을 줬다. 올해부터는 보유 기간과 관계없이 2년 거주 요건을 채워야 이 혜택을 받을 수 있다. 2년을 거주하지 않으면 연 2%씩, 최대 30%(15년 이상 보유)까지만 장기보유특별공제 혜택을 받는다. 전세자금대출을 이용한 ‘갭투자’도 제한된다. 전세대출을 받은 뒤 시가 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유하면 대출금을 회수한다. 9억원이 넘는 집을 가진 1주택자는 공적 전세보증은 물론 서울보증보험 보증도 받을 수 없다. 민간 분양가 상한제 유예는 오는 4월 28일 종료된다. 4월 29일부터 입주자 모집공고를 신청하는 단지부터 민간택지 분양가 상한제 적용 지역에서 분양가 규제를 시행한다. 상한제 주택에 당첨되면 5~10년의 전매제한과 2~3년의 실거주 의무도 주어진다. 60일 이내에 하던 실거래가 신고는 2월 21일부터 30일로 단축된다. 관할하는 시·군·구에 직접 신고하거나 인터넷으로 신청할 수 있다. 계약 무효나 취소의 경우도 해제 등이 확정된 날로부터 30일 이내 신고해야 하며 어길 경우 최대 500만원의 과태료가 부과된다. 실거래가 신고 기간을 짧게 조정하는 이유는 더 정확한 시세정보를 전달하는 것과 동시에 부정거래를 막기 위해서다. 2월부터 공인중개사가 계약 시 교부하는 중개대상물 확인·설명서에 거래 당사자와의 협의를 통한 중개보수를 명시하는 내용이 추가된다. 공인중개사는 부동산 계약서 작성 단계에서 중개보수를 명확히 설명하고 협의해야 하며, 거래 양 당사자로부터 이를 확인했다는 서명을 받아야 한다. 그간 중개보수가 최대 요율만 정해져 있고 구체적인 요율은 거래당사자와 공인중개사 간 협의를 통해 정하게 돼 있어 중개보수 관련 분쟁이 끊이지 않는다는 지적이 제기됐다. 3월부터는 투기과열지구 3억원 이상 주택 취득 시는 물론 조정대상지역 3억원 이상 주택과 비규제지역 6억원 이상 주택을 취득할 때에도 ‘자금조달계획서’를 제출해야 한다. 이와 함께 투기과열지구 9억원 초과 주택 실거래 신고 시에는 자금조달계획서와 함께 소득금액증명원, 예금 잔고, 전세계약서 등 객관적 증빙자료를 제출해야 한다. 이는 자금조달계획을 투명하게 함으로써 비정상적인 투기 수요를 막겠다는 취지다. 4월 24일부터 100가구 이상 아파트 등 공동주택은 의무적으로 관리비를 공개해야 한다. 지금까지는 300가구 이상이나 150가구 이상 주상복합 건물 등 의무관리대상으로 지정된 공동주택만 관리비를 공개했지만, 100가구 이상으로 기준이 강화된 것이다. 이에 따라 관리비, 사용료, 장기수선충당금 등 21개 항목이 공개될 예정이다. 세입자가 집주인에게 월세를 신용카드로 낼 수 있는 서비스가 이르면 6월 출시된다. 카드사들이 월 200만원 한도 내에서 부동산 월세를 신용카드로 납부할 수 있는 서비스를 준비 중이다. 제도가 활성화되면 임차인은 당장 현금이 부족하더라도 월세를 밀리지 않고 납부할 수 있고 임대인 역시 월세 연체나 미납 없는 안정적인 임대사업 운영이 가능해질 것으로 기대된다. 소득세법 시행령 개정(2020년 상반기 중)을 통해 2019년 12월 17일부터 2020년 6월 말까지 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 양도하는 다주택자는 양도소득세가 중과되지 않고 장기보유특별공제도 적용받는다. 양도소득세 부담에 주택을 팔지 못하는 다주택자에게 한시적 퇴로를 열어 준 셈이다. 시세 9억원 이상 주택을 대상으로 한 부동산 가격 현실화율(시세 대비 공시가 반영률)이 상향 조정된다. 9억원 이상 주택의 60~70%가 평균 현실화율에 미달해 세금 등 형평성 확보를 위한 공시가격 현실화가 시급하기 때문이다. 현실화율의 제고 수준을 가격대별로 각각 70%, 75%, 80%로 하며 이에 따르면 30억원 이상 공동주택 현실화율은 시세의 80% 수준까지 올라 보유세가 큰 폭으로 인상될 전망이다. 공시가 9억원 이상 고가주택 보유자에게 부과하는 종합부동산세 세율이 0.1~0.8% 포인트 오른다. 규제지역 내 2주택자의 세 부담 상한도 300%(종전 200%)로 높아진다. 반면 1가구 1주택을 보유한 60세 이상 고령자의 종부세 세액공제율은 현행 70%에서 80%로 높아진다. 실수요 1주택자의 보유세 부담을 줄여 주기 위해서다. 백민경 기자 white@seoul.co.kr

전주보다 0.04%P 올라… 4년 만에 최대 학군 수요 등 강남구 전세 품귀 0.51%↑ 아파트값도 0.2% 올라 25주 연속 상승 일주일 만에 0.03%P↑… ‘9·13’ 이후 최대 “12·16후 거래 동결 추가 상승 쉽지않아” 강남4구 전세가율은 40%대로 떨어져 서울 전체 51%… 4년 만에 20%P 하락서울 아파트 전세 시장이 최근 불안 조짐을 보이고 있다. 집값을 잡겠다며 정부가 내놓은 ‘12·16 부동산 대책’ 때문에 대출·세금 문턱이 높아졌고 이에 시장을 관망하려는 전세 수요가 늘어 전세가가 올라가고 있다. 규제 불똥이 전세 시장으로 튀고 있다는 의미다. ●대출·세금 문턱 높아져 관망세 전세 수요로 22일 한국감정원에 따르면 지난 16일 조사 기준 서울 아파트 전셋값은 0.18% 올랐다. 이는 전주(0.14%)보다 상승폭이 커진 것이면서 주간 기준으로 2015년 11월 23일 조사 이후 4년 1개월 만에 최대 상승이다. 강남구의 경우 최근 전세 물건이 품귀현상을 빚으며 전셋값이 0.51% 올랐다. 정부 대책에 정시확대 등 입시제도 개편과 방학 이사철 등이 겹치며 학군 수요까지 대거 몰려든 영향이다. 분양가상한제 대상 아파트를 노리는 청약 대기 수요가 증가한 것도 한 원인이다. 강남구 대치동 은마아파트 전용 84㎡의 경우 얼마 전까지 4억원대에 머물던 전셋값이 현재 6억원을 넘어섰다. 또 다른 학군 인기지역인 양천구도 전주 0.38%에서 0.43%로 상승폭이 더 커졌다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 송파구 잠실동 잠실엘스 84㎡형 전세 매물은 대책 발표 직후인 지난 17일 9억 8000만원 신고가에 전세계약됐다. 2년 전엔 전세금 8억원 안팎이었다.●대치 은마 84㎡ 전셋값 4억서 6억으로 올라 그래도 아직까지 ‘서울 아파트값 상승’도 멈추지 않고 있다. 서울 아파트값은 전주 대비 0.20% 오르며 25주 연속 상승 랠리를 이어 갔다. 전주(0.17%)보다 상승폭이 커진 것으로 9·13대책 이후 최대 상승이다. 다만 이번 조사는 지난 16일에 이뤄져 12·16 주택시장 안정화 대책과 17일 공개된 공시가격 현실화율 제고 등의 후속 조치 등의 영향은 반영되지 않았다. 한국감정원 관계자는 “이번 대책에 대한 시장 반응은 23일 이후 순차적으로 나타날 것”이라며 “대책 발표 후 거래가 동결되고 양도세 중과 유예기간 내 주택을 매도하려는 움직임이 나타나고 있어 추가 상승은 쉽지 않아 보인다”고 말했다. ●감정원 “12·16 대책 등 후속 조치 반영 안 돼” 서울 아파트값은 구별로 양천구가 0.61% 올라 전체 구를 통틀어 가장 큰 폭으로 상승했다. 재건축 기대감, 학군 수요 증가 등이 영향을 미친 결과다. 양천구는 지난 17일부터 분양가 상한제 대상지역에 포함됐다. 강남권에서는 강남(0.36%)·서초(0.33%)·송파(0.33%)·강동구(0.31%) 등이 나란히 0.3%대의 상승률을 기록하며 전주보다 오름폭이 확대됐다. 지방의 아파트값은 전주와 마찬가지로 0.06% 올랐다. 경기도도 상승폭(0.18%)이 커졌다. 17일 기준으로 분양가 상한제 대상 지역에 포함된 과천시가 전주(0.80%)보다는 오름폭이 줄었지만 여전히 큰 폭(0.71%)의 상승률을 기록했고 역시 이번에 상한제 지역이 된 광명시도 0.29% 올랐다. 집값이 아직까지 잡히지 않은 상태라 ‘전세가율’도 수년 만에 급격히 하락했다. 서울 지역은 2015년 71%대에서 4년 만인 올해 50%대까지 떨어졌다. 전세가율이 50%라는 것은 쉽게 말해 집값이 10억원일 경우 전세가 5억원 정도라는 얘기다. 전세를 끼고도 사기 어려울 정도로 그만큼 집값이 많이 올랐다는 의미다. 특히 강남, 서초, 송파, 강동 등 강남 4구 지역은 40%대까지 내려갔다. 부동산114가 12월 13일 기준으로 서울 아파트 전세가율을 집계한 결과 2019년 매매가 대비 전세가의 비율은 51.0%로 2015년 71.1% 대비 20.1% 포인트 하락했다. 민간택지에 대한 분양가 상한제 본격 시행으로 신규 아파트 공급이 줄어들 것이라는 우려와 저금리로 인한 풍부한 유동자금 투입, 새 아파트 선호현상까지 겹치면서 신축 아파트 몸값이 치솟은 것이 전세가율 하락의 주된 원인으로 꼽힌다. 서울 지역 전세가율은 매년 떨어졌는데 특히 강남구(41.8%)와 강동구(44.7%), 서초구(43.8%), 송파구(45.4%), 용산구(44.9%) 전세가율은 50% 아래로 하락했다. 강동구는 지난 6월 명일동 래미안명일역솔베뉴(1900가구)를 시작으로 9월에 고덕동 고덕그라시움(4932가구) 등 대단지 신규 아파트 공급이 집중됐고 강남·서초구 등은 재건축·재개발 등을 앞두고 집값이 껑충 뛴 까닭에 전세가율이 서울 전체 평균보다 떨어진 것으로 보인다. ●전문가 “전·월세 상한제 도입 전 더 오를수도” 김은진 부동산114 리서치팀장은 “전세 시장은 몇 년간 상대적으로 안정세를 유지하다가 전세가와 집값의 격차가 벌어지면서 전세가가 차츰 집값을 따라 오르고 있었는데 이번 대책 발표가 터지면서 전셋값이 급격히 불안해지고 있다”면서 “정부가 조만간 전·월세상한제까지 발표한다면 집주인들이 제도 도입 전에 전세 가격을 먼저 올리려고 하면서 되레 단기 상승률은 더 높아질 것”이라고 진단했다. 백민경 기자 white@seoul.co.kr

부총리 “세종 입주 후 기존 집 처분할 것”홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 18일 “(다주택자는 1채를 제외하고 처분하라는) 청와대의 원칙을 강요할 순 없지만 정부 고위 공직자로 확산되는 게 바람직하다고 생각한다”고 말했다. 홍 부총리는 이날 서울 중구 은행회관에서 열린 언론사 경제부장 오찬 간담회에서 최근 청와대가 다주택자 참모진에게 6개월 이내 1채 제외 처분을 권고한 것과 관련해 사견임을 전제로 이렇게 밝혔다. 고위 공직자 재산 공개를 보면 홍 부총리도 경기 의왕시에 아파트 1채, 세종시에 주상복합 분양권 1개를 갖고 있어 국토교통부 주택공급 규칙상 다주택자다. 의왕시 아파트의 경우 국토부 실거래가 기준 7억 5000만원이고, 세종시 주상복합 분양가는 4억원대 초반이었다. 지난해엔 경기 안양시에 배우자 명의 오피스텔도 1채 갖고 있었지만 매각했다. 홍 부총리는 “의왕 집은 가족들이 살고 있고, 공무원 특별공급으로 당첨된 세종 분양권은 전매 제한이 걸려 있어 지금은 처분할 수 없다”며 “세종 집 입주 후에는 기존 집을 팔도록 하겠다”고 말했다. 앞서 노영민 대통령 비서실장은 12·16 부동산 대책이 발표된 날 비서관급(1급) 이상 고위 참모들에게 “청와대의 솔선수범이 필요한 만큼 다주택자는 불가피한 사유가 없는 한 1채를 제외하고 처분하라”고 권고했다. 홍 부총리가 말한 고위 공직자 기준을 청와대와 동일하게 적용한다면 400여명의 공무원이 대상이 될 전망이다. 올해 9월 말 기준 장차관급은 142명이며, 고위공무원단 가급(1급)은 255명이다. 장차관으로만 좁혀 봐도 다주택자가 다수 있다. 고위공직자 재산 공개를 보면 강경화 외교부 장관은 본인 명의로 서울 봉천동 다세대주택(3억원·이하 공시가 기준), 배우자 명의로 서울 연희동 단독주택(15억 3000만원)과 종로 오피스텔(2억원)을 갖고 있다. 은성수 금융위원장도 서울 잠원동 아파트(9억 2000만원)와 세종시 아파트(2억원)를 갖고 있는데, 노 비서실장 권고 직후 한 채를 팔겠다고 밝혔다. 다만 팔겠다는 집이 정부가 가격을 잡겠다고 벼르는 서울이 아닌 세종이라 진정성이 떨어진다는 시각이 있다. 홍 부총리와 함께 기재부에서 호흡을 맞추는 김용범 1차관과 구윤철 2차관도 다주택자다. 김 차관은 서울 서초동 아파트(8억 3000만원)를 부부 공동명의로 소유하고 있고, 배우자가 북아현동 단독주택 지분 일부를 상속받았다. 구 차관은 배우자 명의로 서울 개포동 아파트(9억 8000만원)와 경기 성남시 복합건물(7억 1000만원)을 갖고 있다. 세종 임주형 기자 hermes@seoul.co.kr

반발 감안 2021년 양도분부터 시행 적용 시가, 국민銀·감정원 시세 중 높은 것 기준 양도소득세 중과세할 땐 분양권도 포함정부가 16일 투기적 대출수요 규제 강화 등의 내용을 담은 ‘주택시장 안정화 방안’을 발표했다. 기존에 나왔던 대책들을 총망라하고 강화한 데다 적용 시점도 제각각이어서 일반 국민들에게는 어렵게 다가온다. 핵심 내용을 일문일답으로 짚어 봤다. -시가 15억 2000만원인 아파트를 14억 9000만원에 구매할 땐 주택담보대출(주담대)을 받을 수 있나. “없다. 주담대 규제는 시가 기준을 적용한다. 반대로 시가 14억 9000만원인 아파트를 15억 1000만원에 구매하는 경우는 대출이 가능하다. 실거래가 가격이 아닌 시가를 대출 기준으로 삼은 것은 실거래 가격이 기준이 되면 실제보다 가격을 낮춰서 계약서를 쓰는 ‘다운계약서’가 늘어날 수 있어서다. 현실 반영과 공신력을 모두 갖춘 가격이 시가라고 판단했다. 17일부터 시가 15억원 초과 아파트 구입용 주택담보대출은 금지된다.” -시가는 무엇을 기준으로 삼나. “KB국민은행에서 내놓은 부동산 시세와 한국감정원의 시세를 기준으로 삼기로 했다. 두 기관에서 내놓은 것 중 더 높은 것을 기준으로 삼는다.” -시가 9억원 초과 주택의 담보인정비율(LTV) 규제는 어떻게 반영되나. “일단 9억원까지는 투기지역·투기과열지구 내 LTV 40%가 그대로 적용된다. 9억원을 초과하는 금액부터 LTV 20%로 제한된다. 예를 들어 14억원인 주택 구매를 위해 대출을 받을 때 지금은 일괄적으로 40%가 적용돼 총 5억 6000만원을 빌릴 수 있다. 하지만 앞으로는 9억원까지 LTV 40%인 3억 6000만원을, 9억원 초과분인 5억원에 대해선 LTV 20% 적용으로 1억원만 빌릴 수 있어 총대출 가능액은 4억 6000만원이다. 이전과 비교하면 대출액이 1억원 줄어드는 것이다. 시행은 오는 23일부터다. -1주택자로 10년 이상 보유한 주택은 무조건 장기보유특별공제 80%를 받을 수 있나. “아니다. 1가구 1주택자에 대한 장기보유특별공제율 10년, 최대 80%는 유지하되 거주 기간을 요건으로 추가했다. 연 8%의 공제율을 보유기간 연 4%와 거주기간 연 4%로 구분해 적용한다. 이렇게 되면 실거주를 아예 하지 않으면 공제 혜택이 절반으로 떨어진다. 1주택자들의 반발이 클 것으로 예상돼 시행은 법 개정 후 2021년 1월 양도분부터 적용될 예정이다.” -양도소득세 중과세 할 때 분양권도 포함되나. “포함된다. 다주택자가 조정대상지역 내 양도소득세 중과를 위한 주택수 계산에 분양권도 포함될 예정이다. 다만 현재 분양권을 보유한 이들에게 출구를 마련해 주기 위해 법 개정 후 2021년 1월 양도분부터 적용된다.” -15억원 이상 주택은 무조건 대출이 다 막히는 건가. “아니다. 투기지역·투기과열지구의 시가 15억원 초과 아파트를 담보로 한 주택 구입용 주담대만 금지된다. 생활안정자금은 원칙적으로 연간 1억원 한도 내에서 대출이 가능하다. 사업 운영자금 마련 목적의 주담대도 LTV 규제 범위 내에서 가능하다.” -전세자금 대출을 받으면 집 살 때 대출을 못 받나. “그렇지 않다. 무주택자의 경우 시가 9억원 이하의 주택을 구입할 땐 전세 대출을 회수하지 않는다. 전세 자금 대출을 받은 사람이 2주택 이상을 보유하거나, 9억원 초과 주택을 매입할 때만 전세금을 다시 돌려줘야 한다.” -일시적 2주택자가 기존 주택의 양도세 비과세 혜택을 받으려면 무조건 1년 안에 전입하고 기존 주택을 매각해야 하나. “그렇지 않다. 신규 주택 전입과 기존 주택 매각 기간이 1년으로 줄었지만, 새로 산 집에 세입자가 있으면 임대차계약이 끝나는 기간을 고려해 최대 2년까지 기간을 유예하기로 했다.” -이전에 구입한 주택을 17일 이후 임대주택으로 등록한 경우 양도소득세 비과세 적용을 받으려면 2년간 거주해야 하나. “17일 이후에 조정대상지역 내 주택을 임대 등록한다면 16일 이전에 샀다고 하더라도 2년 거주 요건이 적용된다. 2년 이상 거주해야 최대 9억원까지 1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다.” 김동현 기자 moses@seoul.co.kr강윤혁 기자 yes@seoul.co.kr

경실련, ‘청와대 대통령비서실 전·현직’ 분석“소득주도성장이 아니라 불로소득 주도성장”시세 반영률 靑 39%…전국 표준지는 64.8% 문재인 정부 청와대의 대통령비서실에서 근무한 전·현직 참모진의 아파트·오피스텔 재산이 최근 3년간 평균 3억원 증가했다는 분석이 나왔다. 경제정의실천시민연합(경실련)은 문재인 정부 대통령비서실에서 근무했거나 근무 중인 1급 공무원 이상 공직자 76명 중 아파트와 오피스텔을 보유했다고 신고한 65명의 아파트·오피스텔 재산이 2017년 1월부터 지난달까지 약 3년간 시세 기준으로 1인당 평균 3억 2000만원 증가했다고 11일 밝혔다. 경실련은 국민은행 부동산 시세 자료와 공직자 재산공개 자료를 바탕으로 분석한 결과 이같이 나타났다고 설명했다. ●상위 10위는 1인당 약 9.3억 늘어나 경실련의 분석에 따르면 2017년 1월 전·현직 참모 65명이 보유한 아파트·오피스텔 재산은 시세 기준 1인당 8억 2000만원이었지만, 3년여 만인 지난달 11억 4000만원으로 약 40％ 증가한 것으로 나타났다.지난달 기준 전·현직 참모 중 아파트·오피스텔 재산 보유 상위 10위는 1인당 평균 27억 1000만원 상당을 보유했다. 2017년 1월과 비교하면 아파트·오피스텔 재산이 1인당 약 9억 3000만원(약 52％) 증가했다. 주현 전 청와대 중소벤처비서관이 보유한 아파트·오피스텔 재산이 올해 11월 시세 기준 43억 6000만원으로, 청와대 전·현직 참모진 중 가장 많았다. 가격 상승액 기준 상위 10인으로 범위를 좁힐 경우 아파트·오피스텔 재산은 3년새 평균 10억원이 올랐다. 여연호 국정홍보비서관은 11억 3000만원, 김조원 민정수석비서관은 11억원 각각 상승해 주현 전 비서관 뒤를 이었다.“모든 국민이 강남 가서 살 이유는 없다”고 말했던 장하성 전 정책실장의 잠실아시아선수촌 아파트는 10억 7000만원이 오른 것으로 조사됐다. 김수현 전 정책실장의 경우 과천 주공 6단지 아파트가 재건축되며 가격이 10억 4000만원 상승해 집값이 2배 이상 뛰었다. 김상조 정책실장의 청담동 아파트도 2017년 11억원에서 16억원 정도로 가격이 오른 것으로 파악됐다. 경실련은 “문재인 정부 30개월 중 26개월 동안 집값이 상승했고, 청와대 참모들의 부동산 재산은 폭등했다”며 “소득주도 성장이 아닌 불로소득이 주도하는 성장만 나타나고 있다”고 지적했다. 이어 “문재인 대통령은 전국적으로 부동산 가격이 하락하며 안정화되고 있다고 발표했지만 청와대 관료들의 부동산 재산은 수억원 올랐다”며 “청와대가 부동산 가격 안정에 대한 의지가 있는지조차 의심스럽다”고 비판했다.2개 이상의 주택을 보유하고 있는 다주택자도 늘어난 것으로 나타났다. 2017년 기준 13명에서 올해 기준 18명이 2개 이상의 주택을 보유하고 있는 것으로 집계됐다. 특히 박진규 통상비서관은 4채, 황덕순 일자리수석비서관 등 3채를 보유하고 있는 것으로 조사됐다. 김성달 경실련 부동산건설개혁본부 국장은 “정부에서 임대사업자 등록 활성화로 다주택자를 규제하겠다더니 청와대 내에는 다주택자가 되레 늘고 있다”고 꼬집었다. ●공시지가·재산신고 모두 실거래가 반영 못해 문제는 또 있다. 공시지가는 물론 재산신고 된 부동산 재산이 실거래가와 동떨어져 있는 점이다. 경실련 조사 결과 대통령 비서실 고위공직자 부동산재산의 공시지가는 실거래가에 훨씬 못 미치는 것으로 분석됐다.경실련이 가격 상승액 기준 상위 10명이 보유한 12채의 아파트에 대해 땅값 시세와 공시지가를 비교한 결과 시세 반영률은 평균 39%에 그쳤다. 고위공직자들의 아파트 값이 가파르게 상승했다는 의미다. 정부가 지난 2월 발표한 전국 표준지 공시지가의 시세반영률은 64.8%였다. 현행법상 4급 이상 공직자는 공직자윤리법에 따라 공시가격 또는 실거래가 기준으로 부동산 재산을 신고하게 돼 있다. 고위 공직자가 공시지가를 신고해 부동산 재산을 축소 공개한다는 지적이 일자 행안부는 지난해 6월 시행령을 개정해 공시가와 실거래가 중 높은 금액을 신고해야 한다고 규정했다. 다만 경실련 관계자는 “당시 이를 감독하는 인사혁신처가 실거래가는 시가가 아닌 최초 취득가격을 의미하는 것이라는 해석을 내린 바 있다”며 “실효성엔 의문이 남는 지점”이라고 설명했다. 경실련은 “문 대통령과 국토부가 집값·땅값 폭등을 외면한다면 고위 공직자들의 불로소득만 늘려주려 한다는 국민적 비판에 직면할 것”이라며 “고위공직자들의 재산을 정확하게 알 수 있도록 재산신고 시 공시가격과 시세를 동시에 기재하는 것을 원칙으로 해야 한다”고 주장했다. 신진호 기자 sayho@seoul.co.kr

비강남 종로·광진 등도 50% 이상 상승현 정부 2년 반 동안 서울 아파트 실거래가격이 평균 40% 상승한 것으로 나타났다. 거래 금액으로는 평균 2억 4000만원 가까이 올랐다. 특히 구별 상승폭이 가장 큰 곳은 강남구였지만 종로·광진구 등 비강남이 2∼8위를 차지하는 등 비강남권의 상승폭이 상당히 컸다. 부동산114가 10일 2017년 1월부터 올해 12월 현재까지 국토교통부 실거래가 시스템에 매매 신고가 이뤄진 서울 아파트 24만 1621건을 전수조사한 결과에 따르면 올해 하반기 서울 아파트 평균 실거래가격은 8억 2376만원으로 2017년 상반기 5억 8524만원에 비해 40.8%, 평균 2억 3852만원 오른 것으로 나타났다. 현 정부 들어 2년 반 동안 역대 최강 규제로 불렸던 8·2대책(2017년), 9·13대책(2018년), 올해 분양가 상한제 시행까지 굵직한 규제정책을 쏟아냈음에도 그다지 큰 효과를 발휘하지 못했다는 방증이다. 구별로는 강남구의 실거래가격이 평균 18억 2154만원으로 서울에서 가장 높았다. 그러나 강남구를 제외하고 2년 반 동안 실거래가격이 50% 이상 오른 곳은 모두 강북이다. 2017년 상반기 평균 5억 4962만원이던 종로구 아파트의 실거래가격은 올해 하반기 평균 8억 3492만원으로 51.9% 상승했다. 경희궁자이 등 재개발 사업으로 새 아파트들이 입주하면서 평균 거래가격을 3억원 가까이 끌어올린 것이다. 세 번째로 상승률이 높은 곳은 광진구로 2017년 상반기 6억 2082만원에서 올해 하반기 평균 9억 3929만원으로 2년 반 동안 51.3%(3억 1000여만원) 뛰었다. 용산구(9억 8642만원→14억 8725만원), 서대문구(4억 7094만원→7억 660만원)도 각각 50.8%, 50.0% 뛰며 상승률이 50% 이상이다. 부동산114 김은진 리서치팀장은 “마·용·성 등 비강남 인기지역의 주요 단지 전용 84㎡는 최근 실거래가격이 15억∼17억원 선으로 강남권 시세를 뺨친다”며 “젊은층을 중심으로 새 아파트 선호현상이 강해지면서 교통 등 입지여건이 뛰어난 강북의 새 아파트와 정통 부촌인 강남 아파트 간의 격차가 점차 줄어드는 추세”라고 말했다. 백민경 기자 white@seoul.co.kr

참여연대, 서울 아파트 2년간 시세차익과 종부세 증가 비교서울 지역 아파트 종합부동산세 인상분이 집값 상승액 대비 1%도 되지 않는다는 분석이 나왔다. 일부 언론에서 제기하는 ‘종부세 폭탄론’이 허구에 가깝다는 지적이다. 시민단체 참여연대 조세재정개혁센터는 9일 이슈리포트를 내고 이같은 내용을 밝혔다. 지난해부터 지난 9월까지 2년 연속 거래가 있었던 아파트 단지의 시세증가액을 분석한 결과다. 참여연대가 공공데이터포털, 국가공간정보포털 등에 공개된 2018~2019년 부동산 빅데이터를 분석한 결과 지난해와 비교해 실거래가가 오른 서울 아파트 매물은 모두 1만462호였고, 이중 종부세 대상인 공시가 9억원 이상 아파트는 4906호였다. 참여연대는 “4906호의 거래를 분석한 결과 평균 시세증가액은 1억 4305만원이었지만, 종부세 예상 인상분은 67만원에 불과했다”면서 “올해 종부세가 올랐다고 하지만 이는 시세 증가분의 0.8%에 불과하다”고 지적했다. 실제 강남구의 우성캐릭터199 아파트 164.97㎡(50평)는 실거래가가 3억 3000만원 상승했지만 종부세 인상액은 20만원으로 시세증가액의 0.1%였고, 서초구 아크로리버파크 84.97㎡(25평)는 1년 동안 오른 실거래가 2억 5591만원이지만 올해 예상 종부세 인상액은 180만원으로 0.7% 수준이다. 이에 참여연대는 “과거 정권에서 ‘부자 감세’ 기조 하에 추진된 종부세 무력화와 부동산공시법이 정의한 기준조차 위배하는 부동산 공시가격 결정 때문에 고액 자산가 계층에게 마땅히 과세됐어야 할 세금이 누락됐다”면서 “현재 한국의 부동산 실효세율은 약 0.16%로 OECD 평균인 0.33%의 절반 수준에 불과하다”고 말했다. 이 “집값 상승분이 종부세 부담을 상쇄하지 않도록 보유세제를 더욱 강화해야 한다”고 주장했다. 김정화 기자 clean@seoul.co.kr

앞으로 정부가 부동산 가격 공시 시 적정 가격 대비 현실화율과 산정 근거 자료, 관련 위원회 회의록 등 부가 정보가 인터넷에 함께 공개된다. 국회 국토교통위원회는 자유한국당 김현아·윤상현 의원과 더불어민주당 윤호중 의원,무소속 이언주 의원 등이 대표발의한 ‘부동산 가격공시에 관한 법률’ 개정안 7건을 6일 통과시켰다. 이들 법안은 지난해 정부가 고가 부동산을 중심으로 공시가격을 대폭 인상하면서도 관련한 정보 공개하지 않자 발의됐다. 김현아 의원이 제안한 개정안에는 국토부가 부동산 공시가격의 ‘적정 가격’ 반영률(현실화율)을 정기적으로 조사하고 공표하는 내용이 포함됐다. 법안은 당초 실거래가 대비 현실화율을 공표하도록 했으나, 실제 거래되는 부동산의 비율이 너무 낮아 현실적으로 불가능하다는 의견이 제시돼 적정 가격으로 수정됐다. 또 국토부가 부동산 유형별,지역별 부동산 가격의 편차를 해소하기 위한 실거래가 반영률 목표치를 설정하고 이를 달성하기 위한 중장기 계획을 수립하게 하는 내용도 포함됐다. 윤상현, 이언주 의원이 발의한 법안은 국토부가 부동산 공시가격을 산정한 통계 등 근거 자료 등을 인터넷을 통해 공개하도록 하는 내용이다. 또 윤호중 의원 안은 공시가격을 결정하는 중앙부동산가격공시위원회와 시·군·구 부동산가격공시위원회의 회의록을 공개하도록 하고 있다. 그동안 공시가격 방법과 기준 등에 대한 공개가 이뤄지지 않아 ‘깜깜이 공시’라는 비판이 많았지만, 이번에 법안이 국회를 최종 통과하면 이 같은 불만이 상당 부분 해소될 전망이다. 이와 함께 국토부가 표준주택, 표준지, 공동주택의 공시가격을 조사·산정할 때 인근 지역과 다른 지역과의 형평성과 특수성,예측 가능성 등 제반사항을 종합적으로 고려해야 한다는 조항이 법으로 명시됐다. 국토부의 부동산 관련 공시 대부분이 상반기에 이뤄지기 때문에 법안이 통과 되더라도 실제 시행은 2021년 공시 때부터 적용될 것으로 예상된다. 국토부 관계자는 “구체적인 계획 수립이나 자료 공개는 시행령 등 하위법령을 만들면서 고민해 봐야 할 문제”라고 말했다. 세종 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

어린 시절 새 신을 산 날은 누구든 날아갈 것 같은 순간이었을 것이다. 어린 시절 새 신을 산 날이면 아까워서 차마 신지도 못하고 밤새 품에 꼭 안고 잠을 청했던 기억이 있다. “새 신을 신고 뛰어 보자 팔짝 머리가 하늘까지 닿겠네.” 그래서 새 신을 사면 기쁜 마음에 다들 이런 동요를 흥얼거리곤 했다. 그렇게 새 신발 하나에 밤잠을 못 이루던 아이들은 이제 어른이 돼 주거지를 선택해야 하는데, 이때에도 ‘새집’에 대한 선호는 과거 ‘새 신’에 대한 선호와 크게 다르지 않다. 최근 주택 거래 사례를 보면 사람들은 같은 지역 같은 면적의 주택이라 하더라도 신규 주택이라면 50% 이상 비용을 지급하고서라도 기꺼이 취득한다. 이른바 새 아파트 선호 현상이다. 이러한 새집 선호 현상은 최근 점점 강화되는 추세다. 전·월세 시장으로 가면 새 아파트 선호 현상은 더 뚜렷해진다. 이런 가운데 지난주 서울시의회에서 박원순 서울시장은 “서울시 주택보급률이 이미 100%를 넘어 공급이 능사는 아니다”라고 언급했다. 박 시장의 이 언급에 대해 과연 오래된 주택에 거주하는 분들도 생각의 궤를 같이하고 있을지 의문이다. 아무리 주택보급률이 100%를 넘겼다 하더라도 약 360만호에 이르는 서울의 주택에 대한 선호는 각기 다르기 때문이다. 연식은 물론 입지에 따라서도 선호의 큰 차이는 발생하게 되는데, 같은 서울 같은 면적의 아파트라 하더라도 실거래가 차이는 최대 10배까지 발생하게 된다. 민간택지 분양가 상한제를 시행한다지만, 건설 엔지니어 관점에서 보자면 장기적으로 신규 주택의 가격은 점진적으로 오를 수밖에 없어 보인다. 신규 주택의 분양가격은 대지비와 건축비로 구분되는데, 대지는 영구적이라 가치가 줄어들지 않고, 건축비를 구성하는 생산요소는 물가상승에 따라 점차 상승하기 때문이다. 예컨대 생산요소 중 노동의 관점에서만 보자면 최저임금은 지난 10년간 88%가량 상승했고, 건설노임단가 중 보통 인부의 임금 역시 82%가량 상승했다. 한국은행의 물가안정 목표가 연간 2.0%인데, 다른 생산요소인 자재나 경비 역시 매년 이에 따르는 물가상승을 하게 된다. 그래서 어쩌면 자연적으로 오르는 신규 주택 건축비에 공급 부족에 따른 신규 주택 희소 프리미엄 증대, 이러한 조합이 부동산 시장의 양극화를 더욱 부채질하고 있는 것은 아닐까 하는 생각이 든다. 재개발이라 할지라도 멸실주택을 고려한 순증 주택 수는 그리 크지 않다. 다만 재개발을 한다면 사람들이 선호하는 신규 주택의 공급은 늘어나 중장기적으로 시장의 안정은 도모될 수 있을 것이다. 두꺼비에게 헌집을 줄 테니 새집을 달라던 사람들이 시간이 흐른다고 헌집을 좋아하게 되지는 않을 것이다. 그렇다면 현재 서울시가 해야 하는 공급은 어떤 것일까. 공급이 능사는 아니라지만, 그 공급조차 사라진 시장은 과연 얼마나 왜곡될 것인가. 그저 숫자가 아닌, 사람들의 선호를 고려한 실질적인 주택보급률을 고민해 봤으면 한다.