부동산시장 안정을 위해 도입된 원가연동제의 실효성이 연일 도마에 오르고 있다. 정부는 연동제가 시행되면 분양가를 10∼20% 낮출 수 있다고 주장했지만 막상 화성 동탄신도시에 이를 적용해 보니 분양가 인하 효과는 5% 수준에 불과했다.더욱이 시세차익을 남기지 못하게 하기 위해 원가연동제 적용 단지의 전매금지 기간을 분양계약 이후 5년으로 연장한 탓에 수요자 입장에서는 규제는 많고 돈이 오래 묶이는 이중고를 겪어야 한다.●땅값이 문제? 14일 건설업계에 따르면 최근 우미건설과 제일건설 컨소시엄이 원가연동제를 적용해 화성 동탄신도시에 내놓은 아파트의 분양가(전용면적 25.7평 이하)는 평당 734만원이었다. 풍성주택은 754만원이었다. 대우건설도 이달말 동탄에서 평당 730만∼740만원(25.7평 이하)에 아파트를 내놓는다. 이는 지난 8월 포스코건설이 내놓은 원가연동제 미적용 단지의 평당 분양가 786만원보다 겨우 4∼5% 낮아진 것이다. 이들 업체에 택지를 공급했던 토지공사와 주무부처인 건설교통부는 원인을 땅값에서 찾고 있다. 토공 관계자는 “동탄신도시의 기존 아파트 땅값은 평당 330만∼360만원이었지만 택지를 뒤늦게 공급받은 업체의 땅값은 400만원을 훌쩍 넘는다.”고 밝혔다. 포스코건설의 경우 2003년 1월 토공으로부터 평당 357만원에 공급받았지만 우미·제일건설, 풍성건설, 대우건설은 지난해 말과 올해초에 각각 평당 442만원,416만원,424만원에 공급받았다는 것이다. 건교부 관계자는 “원가연동제 적용으로 건축비가 평당 100만원 정도 인하된다.”면서 “원가연동제가 적용되지 않았다면 분양가가 평당 820만원 선까지 높아졌을 것”이라고 주장했다. 업계 관계자는 “용적률이 낮을수록 평당 택지비가 높아진다.”면서 “포스코건설의 경우 용적률이 220%인데 반해 풍성·대우건설 등의 아파트는 용적률이 170%여서 원가가 더욱 비싸질 수밖에 없다.”고 말했다.●공개 가격 산출 방식도 아리송 원가연동제 아파트의 공개 항목은 ▲택지비▲건축비▲설계감리비▲부대비용▲가산비용 등 5가지다. 하지만 이들 항목의 비용이 어떻게 산출됐는지 명확하지 않다. 표준건축비(평당 339만원) 항목을 나눈 공사비·설계감리비·부대비용의 경우 우미·제일건설은 평당 339만원, 풍성건설은 343만원으로 각각 다르지만, 어떻게 차이가 나는 것인지 설명이 없다. 우미·제일건설은 가산비용(지하층 공사비+분양보증수수료+친환경건물 예비인증 등)으로 평당 116만원을 책정했다. 반면 경사지형이라 지하층 공사비를 많이 산정한 풍성신미주의 경우는 평당 152만원이었다. 같은 지역이라도 지하층 공사비가 평당 40만원이나 차이가 난다는 얘기가 된다.주현진기자 jhj@seoul.co.kr

지난 98년 외환위기 이후 6년간 해외 투기자본이 국내 시장에서 6조원이 넘는 시세차익을 챙겼다는 분석이 나왔다. 매년 1조원가량이 투기자본에 의해 해외로 빠져나간 셈이다. 대한상공회의소는 1일 ‘해외 투기자본 유입의 영향과 대응과제’ 보고서에서 외환위기 이후 국내 진출한 해외자본의 현황을 조사한 결과, 해외 투기자본의 시세차익이 최소 6조원에 달한 것으로 추정된다고 밝혔다. 보고서는 국내 기업의 배당금이 생산적 부문으로 선순환되지 않고 과도하게 해외투기자본으로 유입돼 국부유출이 우려되고 있다고 지적했다. 실제로 지난해의 경우 전체 배당금액 중 47.7%인 4조 8000억원이 외국인에게 지급돼 국내소비 진작과 기업의 자금조달을 저해하고 있는 실정이다. 보고서는 이에 따라 국내에 진출한 해외 투기성 자본의 부작용을 막기 위해 정부차원에서 미국의 엑손-플로리오법(Exon-Florio Law), 영국의 공정무역법 등과 같이 주요 산업에 대한 외국인투자의 사전심사를 통해 기업과 정부 차원의 경영권 방어대책을 수립해야 한다고 주장했다. 또 직접주식을 보유한 사람뿐 아니라 실질적으로 은행을 지배하는 사람에 대한 감독과 엄격한 사후 적격성 심사를 위해 해외자본의 적격성 심사를 더 강화해야 한다고 지적했다. 최근 논란이 되고 있는 외국계 펀드의 조세회피를 방지하기 위해 해외 투기성 자본에 대한 공정과세 대책을 마련해야 한다고 덧붙였다. 상의 관계자는 “해외자본이 국내기업의 지배구조 개선, 주식시장 활성화, 공적자금 회수 극대화에 기여한 측면도 있지만 최근 과도한 배당요구와 경영간섭, 조세회피 등으로 논란을 빚고 있어 대응책 마련이 시급하다.”고 주장했다. 이종락기자 jrlee@seoul.co.kr

국세청이 외환은행 대주주인 론스타 등 5개 외국계 펀드에 대해 2148억원의 세금을 추징했다. 외국펀드들은 단기적으로 우리나라에 들어와 이익만 챙기고는 세금도 내지 않고 국부를 유출해 갔다는 비난을 받고 있다. 외환위기 이후 많은 기업들이 자금난을 겪으면서 외국자본들에 잠식되었고 부동산이 팔려나갔다. 그 뒤 우리 경제는 회복되었고 기업가치가 올라가자 외국자본들은 매입했던 기업과 부동산을 다시 매각해 큰 이득을 보았다. 외국자본이 반드시 해악만 끼치는 것은 아니다. 도산 위기의 기업을 구하고 경제를 되살리며 기업의 구조개선에 도움을 주는 양면성이 있다. ■ 포인트외국자본이 우리 경제에 미치는 순기능과 역기능을 이해하고 투기자본의 해악에 대응할 방법은 무엇인지 생각해 본다. ●외국투기자본이란 한 나라의 기업이나 증시, 부동산에 장단기로 투자를 해서 시세차익을 얻으려는 목적의 다른 나라 자금을 말한다. 외국자본은 국내 토종기업을 사들이는 다국적 거대기업의 자본이 있지만 대부분 펀드 형태이다. 단기 차익을 노리는 투기자본은 보통 개인들의 돈을 모아 투자하는 사모펀드(PEF:Private Equity Fund) 형태로 운영된다. 신문 경제기사에 자주 등장하는 론스타, 칼라일, 뉴브리지 캐피털, 헤르메스와 같은 것들이다. ●외국자본의 국내 유입 실태 외국인 투자자들은 우리 주식을 42%나 보유하고 있다. 포스코의 외국인 지분은 70% 안팎, 삼성전자는 54%에 이른다. 국내 은행의 외국인 지분율은 평균 60%를 넘었고, 국민은행은 76%대를 외국인이 갖고 있다. 외환위기 이후 많은 외국펀드들이 국내에 진출해 경영난에 빠진 기업을 사들였다. 제일은행이 뉴브리지에, 극동건설과 외환은행이 론스타에 넘어갔다. 외국 거대 기업들이 우리기업을 직접 사들이는 경우도 있었다. 삼성자동차가 르노에, 대우자동차가 GM에, 한미은행이 씨티은행에 인수됐다. 최근에는 투자 펀드인 소버린이 SK 주식 1900만주를 1750억원에 사들여 경영권 다툼을 벌여 주가가 크게 오르자 투자금의 4배가 넘는 8000억원을 단기간에 챙겼다. ●외국자본 약인가, 독인가 ▲긍정론 외국자본은 외환위기 이후 한국경제를 회생시키는 데 큰 몫을 했다. 쓰러져 가는 기업을 사들여 정상화시켰다. 외환 위기 이후 최대의 화두였던 구조조정에 앞장서기도 했다. 또한 총수가 막대한 지배력을 행사하는 우리 기업구조의 투명성을 높이고 주주 위주의 경영을 확립하는 데도 도움을 줬다. 외국자본은 증시를 받쳐주는 긍정적인 역할을 한다. ▲부정론 일반적으로 단기 투기자본들은 기업의 정상화보다는 이익 챙기기에 급급하다는 비판을 듣는다. 우리 입장에서 볼 때는 국가의 부(富)를 빼가는 것이다. 외국자본들의 적대적 인수합병 시도에 맞서 우리 기업들은 시설투자에 써야할 돈을 경영권을 방어하는 데 쏟아붓고 있다. 미국계 펀드인 뉴브리지캐피털은 제일은행을 사들인 뒤 매각해 1조원의 차익을 챙기고도 세금은 한푼도 내지 않고 본국으로 송금했다. 특정기업의 대주주인 외국자본은 기업에 순이익을 초과하는 고율배당을 요구하고 자산을 매각한 뒤 자본금을 줄이고 돈을 챙기는(유상감자) 행위로 비난을 받고 있다. 가령,2003년 4월 법정관리를 받고 있던 극동건설을 1476억원에 인수한 론스타는 극동빌딩을 1583억원에 매각해 유상감자를 통하여 650억원, 고액배당으로 240억원을 회수했다. 앞으로 론스타가 극동건설에서 원금의 배가 넘는 3650억원을 회수할 것이라는 예상도 있다. ●어떻게 볼 것인가 외국자본 중에서도 투기자본을 구별해야 한다. 투기는 국내 부동산 투기와 다르지 않다. 투기꾼은 건전한 장기투자보다는 정보를 빼내 단기간에 시세가 오르면 팔아 이익을 챙긴다. 부동산 투기가 경제에 해악을 끼치듯 외국투기자본도 마찬가지다. 물론 건전한 외국자본을 국수주의적 시각으로 매도해서는 안된다. 세계 각국과 마찬가지로 우리 경제도 개방경제로 바뀌었으며 외국금융자본의 진출도 시장원리에 따라 결정되어야 한다. 외국자본이라고 해서 역차별해서도 안된다. 외환위기 이후 정부는 자금난을 겪고 있는 기업들을 살리기 위해 외국자본의 유치에 발벗고 나섰고 실제로 많은 자본이 들어와 기업을 살렸다. 그러나 오로지 이익에만 혈안이 돼 기업의 회생과 성장에는 관심이 없고 수익 챙기기에만 급급하며 더욱이 세금 한푼 안 내는 투기성 자본은 글로벌 기준에 맞추어 심사와 감시, 과세를 강화해야 한다. 손성진기자 sonsj@seoul.co.kr

부동산 시장에 ‘8·31대책’ 약효가 먹혀들고 있다. 주택 시장에서는 빳빳하던 아파트값이 고개를 숙였다. 가수요가 사라지면서 거래는 올스톱됐다. 토지 시장도 꽁꽁 얼어붙은 가운데 토지신화가 사라지는 등 서서히 지각변동을 일으키고 있다. 장기적으로 부동산값이 안정되고 가수요가 크게 줄어들어 과거와 달리 약발이 오래갈 것으로 전망된다. 8·31대책에는 투기 원인을 근본적으로 차단하고 가수요자에게 부담을 지울 수 있는 수단이 포함됐다. 그동안의 부동산 정책이 ‘가지치기’에 급급, 일회성 엄포에 그쳤다면 이번 대책은 투기의 ‘뿌리’를 자를 수 있는 위력을 갖추고 있다는 분석이다. 다만 정상적인 거래마저 위축되고 한꺼번에 세금 부담이 늘어나는 등의 부작용을 최소한으로 줄일 수 있는 대책도 요구된다. ●유리알 시장…투기 심리 억제 효과 8·31대책의 ‘백미’는 실거래가 신고 의무화라고 할 수 있다. 실거래가 신고 의무화는 부동산을 사고판 뒤 제값대로 신고하지 않던 오랜 관행을 뜯어고칠 수 있는 수단. 부동산 시장에서 거래가와 자금줄을 드러내도록 한다는 것은 가수요를 원천적으로 막겠다는 것이나 다름없다. 현재 주택거래 신고지역에서 거래하는 집을 빼고는 거래가를 기준시가 수준으로만 신고하면 받아준다. 기준시가는 시가의 70∼80% 수준에 머물러 있어 시세차익에 대한 양도세를 제대로 거둬들이지 못하고 있다. 토지는 상황이 심각하다. 사고파는 가격을 실거래가의 30%선에서 신고하는 것이 관행으로 굳어졌다. 실거래가를 기준으로 양도세를 매기는 투기지역을 빼고는 단기차익이 고스란히 투기꾼의 호주머니로 들어가고 있다. 하지만 내년부터는 실거래가를 곧이곧대로 신고해야 한다. 매수인이 눈앞의 취득·등록세를 적게 내기 위해 거래가를 낮춰 신고했다가는 양도세 덤터기를 쓸 수 있어 양자간 합의에 의한 ‘다운계약서’ 작성이 원천적으로 불가능해진다. 투기의 뿌리나 마찬가지인 양도차익 숨기기가 사실상 어려워질 것이라는 판단 때문에 가수요가 사라지고 거래가 끊기면서 시장이 안정세로 돌아선 것으로 볼 수 있다. ●세금 중과, 전매제한 조치 심리적 효과 커 여기에 부동산 과다 보유자에 대한 세금중과, 재건축·재개발 아파트 입주권을 주택으로 간주하는 등의 대책과 신규 아파트 전매제한 강화, 아파트 담보 비율 축소 등의 조치도 투기 심리를 크게 위축시켜 가수요자의 발목을 잡기에 충분했다. 종합부동산세제 강화, 재산세의 공평 과세 대책은 결국 강남·고급 아파트 보유자에 대한 세금 부담으로 이어질 것이라는 전망이 나오면서 마구잡이식 매입을 근절시켰다. 재건축·재개발 아파트 입주권을 주택으로 보고 무거운 세금을 물리기로 한 대책 역시 직업 투기꾼은 물론 피라미 투기꾼의 눈앞에 방치됐던 단골 먹잇감을 없애 버린다는 의미다. 결국 단기 차익을 노린 투기꾼들이 몰리면서 거품이 많이 끼였던 서울 강남 재건축 아파트값이 먼저 빠지고 일반 아파트값도 하향 안정국면으로 돌아섰다고 볼 수 있다. 아파트 전매제한 조치를 강화, 과도한 양도차익을 세금으로 회수하고, 아예 개발 단계부터 공공기관이 참여하는 공영개발 방식 확대 조치도 청약 시장을 얼어붙게 했다. 수도권에서는 말뚝만 박으면 저절로 분양됐지만, 어렵게 순위내 청약을 마감하고 그나마 계약률이 낮아지고 있다. 급기야 건설업계에서는 미분양과 계약률을 우려, 당초 계획했던 분양가를 하향 조정하는 등 눈치싸움이 시작됐다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

가을은 주식시장에서는 12월 결산법인의 경우 배당주의 계절로 통한다. 본인이 직접 유망한 배당 종목을 사도 좋고, 주식투자가 서툴다면 배당주에 집중 투자하는 적립식 펀드를 골라도 괜찮다. 때를 놓쳐도 연말까지 배당주를 살 수는 있겠지만, 그만큼 낮은 수익률을 감수해야 한다. ●배당 효과에 시세차익까지 상장기업들은 1년의 경영 성과를 마무리하며 순이익 가운데 적당한 비율을 떼어 주주들에게 배당금으로 나눠 준다. 지난해 주주배당을 한 12월 결산법인 521곳의 배당성향은 20.2%. 순이익 가운데 20%가량을 배당금으로 지급했다는 얘기다. 12월 결산법인의 배당금을 받으려면 보통 연말이나 연초인 주식보유 기준일에 해당 주식을 갖고 있어야 한다. 보유한 주식 규모에 따라 배당금을 받는다. 그러나 기준일이 임박해 배당주를 매입하려면 때가 늦을 수 있다. 사는 것도 쉽지 않을뿐더러 이미 주가가 오를 대로 올라 수익이 줄게 된다. 이 때문에 주가가 아직은 낮고, 보유기간도 최대한 줄일 수 있는 매입 적기(適期)가 9∼10월 초다. 배당주를 확보한 사이에 주가마저 오른다면 그야말로 일석이조(一石二鳥)인 셈이다. 종합주가지수가 많이 상승해도 배당주는 ‘배당효과’ 덕분에 이보다 더 오르는 경향을 보인다. 다만 배당주 펀드에 투자할 경우 주가 상승기에는 주식형 펀드보다 수익이 못할 수도 있다. 배당주 펀드는 반드시 주가상승이 기대되는 종목에 투자하는 게 아니기 때문이다. 배당주나 배당주 펀드는 최대주주의 지분이 낮은 편이고, 기업실적이 좋은 종목에 투자하는 게 좋다. 덩치가 너무 커 평소엔 인기가 없더라도 배당주 계절에 각광을 받는 종목은 따로 있다. ●유망 배당주는 따로 있다 시가총액이 많은 종목이 반드시 배당을 많이 하는 것은 아니다. 지난해 대기업 113곳의 배당성향은 17.4%인 반면 중기업(자본금 350억∼700억원) 70곳은 순이익이 15.8% 줄었지만 순이익의 34.1%를 배당했다. 소기업(350억원 미만) 338곳의 배당성향은 22%였다. 자동차 내장재 중소업체인 덕양산업은 지난해 주당 950원씩 배당했다. 통신주의 경우 주가 상승력은 평소에 적은 편이지만 배당률은 상대적으로 높은 편이다. 올해엔 자동차, 화학, 기계, 에너지, 통신서비스 등이 유망한 배당 종목이라는 평이 있으나 물론 개별종목별로 명암은 엇갈릴 수 있다. 코스닥의 경우 주가 상승력이 높은 정보기술(IT) 종목보다는 전통 제조업 종목이 고배당 정책을 유지하고 있다. 교육주인 이루넷과 디지털대성은 지난해 7% 이상의 고배당을 했다. 외국인전용 카지노업체 파라다이스, 완구업체 오로라월드 등도 배당주 계절에 각광을 받는 종목이다. 펀드 평가회사 제로인에 따르면 설정액 500억원 이상 배당주 펀드의 6개월 평균 수익률은 안정형(주식비중 30% 이하)이 4.2%, 성장형(70% 이상)이 9.2%였다. 성장형 배당주 펀드의 수익률은 요즘 인기있는 주식형 펀드에는 미치지 못하지만, 안정형의 경우엔 비슷한 성격의 채권형 펀드보다 훨씬 낫다. 배당주 펀드들은 주로 KT,LG석유화학, 삼성전자,S-오일, 포스코,KT&G,LG상사,CJ 등에 투자했다. ●경영 실적만 따지면 곤란 배당률은 10월 말 이전에 기업 연간 실적의 윤곽이 드러나면 어림짐작을 할 수 있다. 하지만 높은 수익률이 예상된다고 무턱대고 고배당을 기대해선 곤란하다. 최대주주의 지분율, 과거 실적의 변동성 등도 따져야 한다. 코스닥의 경우 실적이 좋아 고배당을 실시했다가 다음해 실적악화 또는 투자의 필요성 등을 이유로 갑자기 배당을 하지 않는 사례도 적지 않다. 대주주의 지분율이 상당히 높고 유통주식 수가 적은 종목은 대주주의 뜻에 따라 배당 규모는 물론 배당 여부마저 좌우된다. 외국인 지분이 높아 해마다 고배당을 했다고 하더라도 외국인 주주에 대한 기업 정책이 바뀌면 배당을 하지 않을 수도 있다. 삼성투신운용 김용범 펀드매니저는 “짧은 투자기간에 수익률과 안정성을 동시에 노리는 게 배당주 펀드”라면서 “하지만 배당락 손실을 줄이기 위해선 반짝 투자보다 적립식으로 1년 이상의 가입을 권한다.”고 말했다. 김경운기자 kkwoon@seoul.co.kr

기업·금융 투자시장에 일반인들의 예상을 뛰어넘는 ‘큰손’들의 활약이 대단하다. 공제회 등 보수적인 연기금이 적극적인 기업 인수·합병(M&A)에 나서 외국 금융자본들도 깜짝 놀라는 막대한 수익을 올리고 있다. 외환은행, 하이닉스반도체,LG카드, 대우건설 등 2년 안에 매각이 예정된 13개 기업의 가치는 모두 45조원에 이른다. 외환위기 이후 최대의 M&A시장이 형성된다. 부도난 기업들을 인수, 정상화시키는 등 기업들을 도우며 투자시장에 활력을 불어넣고 있는 토종자본의 큰손들을 5차례에 걸쳐 짚어본다. ●2년 수익 1438억원 12일 오전 군인공제회(이사장 김승광)가 ‘대박 신화’를 만들었다. 주식시장 개장 전 시간외매매에서 금호타이어 지분 1001만주를 모두 매각,620억원의 시세차익을 올렸다. 군인공제회는 2003년 7월 금호타이어 1750만주(지분 50%)를 매입한 뒤 금호타이어의 증시상장을 앞둔 지난 2월 749만주를 팔아 이미 348억원을 남겼다. 금호타이어의 주식을 주당 1만원씩에 샀으나 매각시점에는 각각 1만 4600원,1만 6200원으로 뛰었다. 투자원금 2500억원은 2년여 만에 차익과 배당금을 합해 3938억원으로 불어났다. 수익률은 무려 57.2%나 된다. 군인공제회는 또 크라운제과 등이 참여한 컨소시엄을 통해 700억원을 들여 법정관리 중이던 해태제과의 지분 32.9%를 확보했다. 내년 초 해태제과의 상장을 앞두고 두 번째 대박을 기다리고 있다. 하이닉스반도체, 대우건설, 우리금융지주, 대우인터내셔널, 대한통운 등 웬만한 매물 기업에는 대부분 M&A 참여자로 이름을 올려놓았다. ●아마추어의 놀라운 반란 군인공제회의 성공 비결은 투자 대상의 옥석(玉石)을 가리기 위한 치밀한 분석과 리스크(위험)를 두려워하지 않는 과감한 투자에서 찾을 수 있다. 작전은 신중하고 빈틈없이 짜지만, 공격이 시작되면 신속하고 과감하게 해치운다. 금호타이어의 경우 무려 10개월 동안 인수 검토작업을 했으나, 결정이 내려지자 거금 2500억원을 한꺼번에 쏟아부어 JP모건, 칼라일 컨소시엄 등 쟁쟁한 외국자본들을 따돌렸다. 준비에 많은 품을 들이는 이유는 전·현직 군인공무원 등의 생활안정자금 마련을 위해 기금운용에 안정성이 필요하면서도 목표수익률을 시중금리의 두배 가까운 연 8.0%로 못박았기 때문에 높은 수익성이 요구되는 것이다. 그러나 수백억원, 수천억원의 수익을 뚝딱 만들어내는 인력은 공제회 기업금융팀 16명에 불과하다. 이들은 몸값이 억대에 달하는 화려한 경력의 펀드매니저가 아니다. 군 경리장교 출신 등으로 월급도 현역 시절의 80% 수준에 불과하다. 공제회 김후윤 과장은 “프로젝트에 따라 팀원을 쪼개 아웃소싱함으로써, 누구의 간섭도 받지 않고 내부 분석과 시장의 판단을 믿고 투자하고 있다.”면서 “만약 투자팀들이 성과급을 받았다면 아마 과잉투자 등의 문제도 생겼을 것”이라고 말했다. ●외국자본과 맞선 토종자본 군인공제회의 자산 규모는 1984년 설립 당시 223억원에 불과했으나 21년 만인 올해에는 200배 증가한 4조 8025억원으로 불어났다. 군인공제회는 지난 87년 덕평골프장을 인수하면서 M&A시장에 뛰어들었다.88년 제일식품,98년 고려물류,2001년 대한토지신탁 등을 잇달아 인수했다. 그 결과 지난 6월 말 기준으로 군인공제회의 계열법인체는 14개에 이른다. 군인공제회는 전체 자산의 33.6%를 기업·금융에,57.9%를 건설사업에 각각 투자하고 있다.86년 서울 상계동 아파트 개발을 시작으로 강남구 도곡동 타워팰리스 옆에 밀레니엄빌딩(공제회관)을 지었다. 종로구 경희궁의 아침, 여의도 리첸시아, 마포 오벨리스크 등 주상복합아파트를 연이어 건설, 손대는 곳마다 큰 돈을 벌었다. 이 때문에 문어발식 사업확장을 통해 돈이 되는 곳이면 어디든 손을 뻗친다고 지적하는 이들도 있다. 하지만 국정감사, 국방부 감사 등 겹겹이 견제를 받으면서도 과감한 투자를 통해 회원 이익에 충실하다는 평가를 받고 있다. 김경운기자 kkwoon@seoul.co.kr

주택공급제도와 청약제도도 크게 바뀐다. 공공 역할을 강조하고 분양가를 간접 규제하는 내용이 포함돼 고분양가를 막을 수 있을 것으로 보인다. 건설업체뿐 아니라 당첨자의 시세차익을 환수하는 정책도 포함됐다. ●택지지구 공영개발제 적극 도입 공공택지에 공급되는 아파트 분양 방식이 바뀐다. 토공·주공이 택지를 개발, 민간 업체에 땅을 분양한 뒤 건설사들이 아파트를 지어 분양하는 방식에서 벗어나 주공 등 공공기관이 직접 주택을 건설, 분양·임대하는 공영개발방식을 적용한다. 공영개발제와 분양가 규제는 판교 신도시부터 적용된다. 이를 위해 국민임대주택과 별도로 전체 물량의 30%를 임대주택으로 공급, 시장수급 조절용으로 이용키로 했다. 다만 주택 획일화·공공부문 비대화 등의 부작용을 줄이기 위해 설계·시공 일괄입찰, 시공사 브랜드 인정 등을 통해 주택품질 저하를 막기로 했다. 공공택지 아파트의 분양가격 결정 방식도 개선된다. 공공택지 내 모든 아파트는 원가연동제(땅값+표준건축비+적정이윤=분양가)를 적용, 분양가를 규제한다.25.7평 초과 물량은 추가로 주택채권입찰제도가 도입돼 이중규제를 받는다. 분양가와 시세차익을 환수하자는 취지다. 채권매입 상한은 실제 분양가를 시세의 90%에 맞춰 책정하고, 채권할인에 따른 최초 분양자의 부담분은 채권가액의 35% 수준으로 조정된다. 환수된 돈은 국민주택기금으로 활용된다. ●무주택 실수요자 위주로 공급 아파트 청약제도가 무주택 서민 위주로 바뀐다. 그동안 청약 우선순위는 청약통장 가입기간과 주택 소유 여부에 따라 결정됐으나 앞으로는 실수요자 위주로 주택을 공급하기 위해 청약자격 순위를 개편한다. 무주택 기간과 가족 수, 소득·자산 현황, 통장가입 기간을 모두 고려해 공급순위를 새로 만들기로 했다. 연구용역 및 국민 의견을 받아 후속 조치를 내놓을 예정이다. 전매제한도 강화된다. 투기과열지구의 경우 수도권·충청권은 소유권 이전등기시까지, 지방은 분양계약일로부터 1년으로 돼 있는 전매제한은 그대로 유지된다. 그러나 원가연동제 등 분양가 규제가 적용되는 주택은 투기과열지구 여부에 상관없이 분양 계약일로부터 수도권 5년, 기타 지역 3년인 전매제한을 수도권 10년, 기타지역 5년으로 강화한다. 분양후 입주까지 2∼3년이 소요돼 비과세 요건(2∼3년 거주)을 채우기가 쉽기 때문에 실질적인 투기세력 개입을 막는 데 한계가 있다는 판단에 따른 것이다. 분양가를 규제받는 주택 중 채권입찰제가 적용되는 25.7평 초과 아파트의 전매제한기간은 수도권 5년, 기타 3년으로 결정됐다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

서울 강남경찰서는 30일 노숙자들의 명의를 도용해 미분양 아파트와 빌라, 오피스텔 등을 사들이고 불법대출을 받은 배모(32)씨 등 2명을 사기 등 혐의로 구속했다. 또 노숙자의 명의를 빌려주겠다며 아파트 매입자에게 접근해 수수료를 챙기고, 나중에는 협박을 통해 아파트 포기각서까지 받아낸 부동산업자 고모(38)씨 등 3명도 같은 혐의로 구속했다. 배씨 등은 안모(30)씨 등 서울역과 영등포역에 상주하는 노숙자 12명에게 생활비를 주겠다며 접근, 이들 명의의 사업자등록증과 소득증명원 등을 발급받은 뒤 이를 이용해 올 2월부터 21차례에 걸쳐 22억여원을 불법대출 받았다. 고씨 등은 시세차익을 얻기 위해 아파트를 매입하려는 양모(23)씨에게 노숙자를 연결해준 뒤 수수료 1500만원을 받아 챙기고, 서류가 가짜인 것이 들통나자 오히려 양씨를 협박해 13억여원 상당의 아파트 7채에 대한 포기각서를 받아냈다. 조사결과 배씨 등은 인천에 있는 오피스텔에 노숙자를 감금한 뒤 이들 명의로 된 서류를 위조한 것으로 밝혀졌다. 경찰 관계자는 “숙식을 해결해 주겠다는 말에 속아 이들을 따라간 노숙자들은 자기도 모르는 새 수십억원의 빚을 지게 됐다.”고 말했다. 경찰은 피해를 입은 노숙자가 더 있는지 여죄를 추궁하는 한편 달아난 노숙자 모집책 홍모씨 등 2명을 쫓고 있다.유지혜기자 wisepen@seoul.co.kr

개발방식 변경 등으로 연기됐던 판교 신도시 아파트 분양 일정이 최종 확정됐다. 민간이 개발 공급키로 한 25.7평 이하 아파트는 내년 3월 일반에 분양된다. 이미 택지가 공급된 상태라서 더 이상 분양 일정을 미룰 수 없다는 판단에 따른 것이다. 물량이 늘어나는 중대형(25.7평 초과)아파트는 내년 8월부터 분양키로 했다. 입주는 당초 예정대로 2008년 말부터 가능하다. 물량은 당초 2만 6804가구보다 10%(2600가구) 늘어나고 증가분은 중대형으로 채워진다. 아파트 분양 방식도 바뀐다. 토공·주공이 택지를 개발, 민간 업체에 택지를 분양한 뒤 건설사들이 아파트를 공급하는 방식에서 벗어나 주공 등 공공기관이 직접 주택을 건설, 분양·임대하는 공영개발방식이 적용된다. 국민임대주택과 별도로 전체 물량의 30%를 임대주택으로 공급, 시장수급 조절용으로 이용키로 했다. 다만 주택 획일화·공공부문 비대화 등의 부작용을 줄이기 위해 설계·시공 일괄입찰, 시공사 브랜드 인정 등을 통해 주택품질 저하를 막기로 했다. 공공택지 아파트 분양가 가격 결정 방식도 개선된다. 공공택지내 모든 아파트에 원가연동제로 분양가를 규제하고,25.7평 초과분에는 추가로 주택채권입찰제도가 도입돼 이중규제를 받는다. 분양가와 시세차익을 환수하자는 취지다. 채권매입 상한은 실제 분양가를 시세의 90%에 맞춰 책정한다. 판교 분양 아파트부터는 분양권전매제한 조치도 강화된다. 분양권 규제를 받는 아파트 중 채권매입 의무가 없는 25.7평 이하는 전매제한을 강화한다. 수도권(과밀·성장지역)은 분양 계약일로부터 10년, 그외 지역은 5년으로 늘리기로 했다. 채권매입 의무가 있는 25.7평 초과는 현행대로 5년간 전매가 금지된다. 당정회의에서는 10년간 전매를 금지하는 것으로 의견을 모았으나 지나친 규제라는 지적에 따라 5년으로 조정했다.류찬희기자 chani@seoul.co.kr

전체 세대의 절반 가까이가 무주택 세대인 반면,5%에 해당하는 89만여 세대는 2채 이상의 집을 소유한 것으로 나타났다. ●전국최다 1083채 보유 행정자치부는 29일 ‘세대별 주택 및 토지보유현황’을 분석한 결과 주민등록상 등재된 1777만 세대 가운데 54.6%인 971만 세대가 주택을 소유하고 있는 것으로 집계됐다고 밝혔다.45.4%인 806만 세대는 무주택 세대인 셈이다. 전국 주택 최다 보유자 10위를 분석한 결과 1위는 1083채,2위 819채,3위 577채로 이들은 모두 임대사업자로 확인됐다. 그러나 4위(521채)와 6위(471채),9위(403채) 등은 임대사업자로도 등록되지 않아 뒤늦게 실태파악에 나섰다. ●11채 이상도 1만 4800세대 정부는 이들 중 3채 이상을 소유하고 있는 17만여 세대에게 향후 예정된 부동산 투기 근절대책이 집중될 것임을 시사했다. 세대 기준 주택보유현황을 보면 1세대 1주택이 881만 9690세대로 전체 세대의 49.6%를 차지했다. 특히 11채 이상 소유주도 1만 4823세대(0.08%)에 달했다. 특히 11채 이상 보유세대는 서울과 경기가 각각 2450세대와 1692세대로 1,2위를 차지했다. 이는 집값 폭등으로 높은 시세차익을 누릴 수 있는 수도권 지역에서 다주택 집중현상을 보여주었다. 다음은 부산 797세대, 인천 394세대, 전북 309세대 등의 순이었다. ●서울 집부자 강남, 송파, 서초구 순 서울 거주자의 경우 총 195만 3032채의 주택을 갖고 있는데, 이 가운데 3채 이상 소유는 1만 4453세대로 나타났다. 강남과 송파구, 서초구, 용인시와 성남시 분당구에서 11채 이상의 주택을 보유한 세대는 모두 1350세대로 전국 11채 이상 주택보유세대 1만 4832세대의 9.1%를 차지했다. 특히 강남과 송파, 서초구 거주자 중 11채 이상 보유한 1100세대는 서울 전체에서 11채 이상 보유한 2450세대의 44.9%에 달해 집부자가 강남에 집중돼 있음을 보여줬다. ●토지는 1%가 사유지 34% 소유 토지는 전체 1777만 세대 중 1057만 세대가 보유하고 있는데, 이 중 1%인 17만 7000여 세대가 전체 사유지의 34.1%를 소유하고 있는 것으로 조사됐다. 이를 땅값으로 따졌을 때는 26.9%에 달한다. 면적기준 토지편중도를 보면 상위 1%가 전체 사유지의 34.1%에 해당하는 19.34만㎢를 보유했고 ▲2%,45.5% ▲5%,62.8% ▲10%,75.6% ▲20%,84.7%를 각각 보유한 것으로 집계됐다. ●국세청 다주택자 탈루 검증예정 한편 국세청은 행자부가 발표한 다주택 소유자 중 수십 채 이상 보유자에 대해 조만간 탈루 여부를 검증할 계획이다. 국세청 관계자는 이날 “행자부가 발표한 다주택자 가운데 임대사업자와 개인 등을 막론하고 수십 채 이상 보유자에 대해서는 탈루 여부를 검증할 필요가 있다.”면서 “행자부로부터 관련 자료를 넘겨받아 빠른 시일 내에 조사를 벌일 계획”이라고 밝혔다. 이 관계자는 “개인이더라도 주택분양사업에 뛰어들었다가 미분양으로 인해 자신 명의로 불가피하게 주택을 보유하고 있을 수 있어 현재로선 탈루 여부를 판단하기 힘들다.”고 덧붙였다. 조덕현기자 hyoun@seoul.co.kr

‘유동성 상승장이 무너질 것인가.’ 주식시장에서 거래량과 거래대금이 급속히 줄고 있다. 주식형 펀드에 시중자금 유입은 계속되고 있지만, 외국인투자자가 사상 최대 매도세를 보이면서 그동안 주가상승을 이끌던 국내 기관투자자의 매수세도 힘을 잃고 있다. ●외국인 팔자에 주식형 펀드도 주눅 28일 증권선물거래소에 따르면 이달들어 하루 평균 거래량은 8억 3337만주, 거래대금은 4조 2961억원을 기록했다. 하루 평균 거래량은 지난 5월 8억 9787만주,6월 10억 4593만주,7월 13억 4668만주 등으로 꾸준히 늘며 자금의 유동성에 힘입은 상승장을 이끌었다. 하지만 이달에는 지난주(22∼26일)의 하루 평균치가 8억 8110만주에 그치는 등 급격히 감소하고 있다. 하루 거래대금도 계속 증가하다 이달에는 7월의 5조 3259억원보다 3886억원이 줄었다. 증시에서 거래 규모 감소는 투자심리의 위축을 보여주는 지표 중의 하나다. 외국인은 하루 평균 7256억원을 순매도, 하루 순매도액이 1992년 증시 개방 이후 최대치를 기록했다. 주식형 펀드가 이달에도 1조 160억원 늘었지만 외국인이 주도한 하락장을 뒤집지는 못했다. ●고유가와 부동산대책이 핵 외국인 매도세의 원인은 미국의 정책금리 인상과 지칠줄 모르는 국제유가 상승의 영향이 가장 크다.3개월 이상 주가가 상승한 데 따른 시세차익의 실현 욕구도 함께 작용한 것으로 보인다. 특정지역에 투자되는 펀드로는 세계 최대 규모(14조 4600억원)인 ‘코리아펀드’의 환매 사태도 매도세의 직접적인 이유가 됐다. 현대증권은 코리아펀드 투자운영진의 교체 등으로 지난 18일부터 24일까지 총 자산의 32.7%인 4780억원이 한꺼번에 빠져나갔다고 분석했다. 하지만 이는 ‘바이코리아’가 아닌 단기적 환매일 뿐이라고 풀이했다. 전문가들은 증시의 향방에 영향을 미칠 남은 요인으로 ▲국제 유가의 추가 상승 여부 ▲금리인상이 미 경기지표에 미칠 영향 ▲오는 31일 발표되는 국내 부동산정책의 파장 등을 꼽는다. 대신증권 박소연 연구위원은 “거래량 감소는 매수·매도 세력 모두가 심리적으로 위축돼 있다는 증거”라면서 “시장 에너지의 약화로 반등이 있더라도 제한적 수준에 그칠 것”이라고 전망했다. 대우증권 한요섭 연구위원은 “금리, 유가, 부동산 등의 변수들이 국내외 경기회복세에 어떻게 작용할지 확인하는 과정이 필요하다.”면서 “긴 호흡으로 접근하는 게 바람직하다.”고 말했다. 김경운기자 kkwoon@seoul.co.kr

판교 신도시 아파트를 기다려온 청약통장 가입자들이 갈피를 잡지 못하고 있다. 특히 청약제도 변경에 궁금증이 커지고 있다. 그러나 결론부터 말하면 아직 결정된 것은 없다. 다만 정책의 흐름을 읽어 예상해 볼 정도다. 채권입찰제는 과거보다 강화된 모습을 띨 것으로 전망된다. 전매제한 조치는 종합적인 투기근절대책이 마련된다는 전제 아래 다소 완화될 수도 있다. ●채권 매입액은 얼마나 우선 중대형 아파트에 적용되는 아파트 채권매입액이 얼마나 될 것인지 궁금증이 더해간다. 채권매입액은 분양 당시 주변 시세를 따져 결정되기 때문에 현재 예상하기란 여간 어렵지 않다. 원가연동제에 따른 분양가(땅값+건축비+제 비용)와 시세의 차익 가운데 얼마만큼을 채권매입액으로 인정할 것인지는 분양 공고 임박해서 결정된다. 채권매입액을 고려하지 않은 순수한 원가연동제에 따른 땅값, 건축비 등은 평당 1200만원 안팎으로 예상된다. 현재 분당 30∼40평형대 시세는 평당 1700만∼19000만원. 현재 시세를 놓고 볼 때 평당 600만원 정도의 시세차익이 예상된다. 하지만 부동산종합대책 등이 발표되고 투기억제조치가 이어질 경우 앞으로 분당 아파트값은 안정될 것으로 전망된다. 그렇게 되면 시세차익이 작아져 채권매입액도 그만큼 줄어들게 된다. 채권상한액과 주택채권 할인율과도 직접 관련이 있다.1999년 이전까지 적용된 채권입찰제에선 상한비율을 70%로 정해 대부분 채권 최고 상한액을 제시,‘분양원가+채권 상한액=최종 분양가’로 자리잡았었다. 이번 대책에는 공급자의 불로소득을 차단하는 동시에 당첨자의 과도한 기대 수익도 원천적으로 막는다는 취지에서 상한비율이 상향 조정될 것으로 전망된다. 채권 할인율과 만기를 어떻게 정하느냐도 분양가에 큰 변수로 작용한다. 만기가 20년 이상 장기로 정해지는 데다 금리가 낮아 청약자들은 당첨자 동시에 채권을 할인할 것으로 보인다. 차익을 평당 600만원으로 예상하고 채권 상한액을 70%로 가정하면 원가연동제에 따른 분양가 외에 추가로 420만원을 더 내야 할 것으로 보인다. 이때 채권을 팔아 50%에 할인 매각한다면 실제 추가 부담은 평당 210만원이 된다. 결국 채권입찰과 관련한 가장 큰 변수는 분양 당시 주변 시세가 되므로 섣불리 분양가를 예단하기 어렵다. 소신있는 청약을 위해서는 분당 중대형 아파트 시세 흐름을 제대로 예측할 수 있어야 한다는 얘기다. ●청약자격은 어떻게 현재 청약제도의 뼈대를 크게 흔들지 않을 전망이다. 공영개발 방식으로 아파트를 공급하더라도 민영 아파트 청약 자격이 주어지는 청약예금통장 가입자에게 중대형 아파트 청약자격 박탈하지는 않을 방침이다. 건설교통부 관계자도 “기존 청약통장 가입자의 권리는 최대한 보장하는 범위에서 청약 제도를 손볼 것”이라고 밝혔다. 때문에 청약예금통장 가입자들은 판교 중대형 아파트 청약을 쉽게 포기하지 않아도 된다. 중대형 임대 아파트에 대한 청약자격도 관심거리다. 청약저축·부금 가입자에게도 청약자격을 주는 방안이 검토되고 있으나 확정된 것은 없다. 전매제한 기간도 마찬가지다. 당정회의에서 현재 5년에서 10년으로 늘리자는 의견이 제시됐다. 그러나 중대형 아파트의 경우 원가연동제, 채권입찰제 등으로 당첨자에 대한 개발이익환수 장치가 마련되는 데 10년까지 연장하는 것은 무리가 따르는 것 아니냐는 지적이 지배적이다. 따라서 실거래가에 따른 양도소득세 부과 등 시세차익에 대한 환수 조치가 확실하게 마련된다면 전매제한기간 10년 연장 방안은 수정될 것으로 전망된다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

판교 신도시 주상복합아파트도 원가연동제와 채권입찰제가 적용된다. 건설교통부는 “판교 중대형 아파트 공영개발로 투기적 수요가 주상복합아파트에 집중될 가능성이 높아져 이를 막기 위해 주상복합아파트도 원가연동제와 채권입찰제를 적용할 방침”이라고 7일 밝혔다. 주상복합아파트에 원가연동제와 채권입찰제가 적용되기는 판교가 처음이다. 원가연동제가 적용되면 예상 분양가는 2000만∼2500만원에서 1500만∼1700만원대로 낮춰질 가능성이 높다. 그러나 분당 주상복합의 평당 매매가가 2500만∼3000만원으로 높아 채권매입액이 판교 중대형 아파트보다 커질 수밖에 없어 당첨자의 초기 부담금은 크게 늘어날 전망이다. 판교 주상복합아파트는 모두 1266가구이며 동판교 C-1,2,3블록에 들어선다. 건교부는 또 주상복합에 대해서도 중대형 아파트의 전매제한 기간을 그대로 적용하는 방안을 검토하기로 했다. 판교의 전용 25.7평 이하 아파트의 전매제한 시기는 5년에서 10년으로 확대되지만,25.7평 초과 아파트는 채권입찰제의 시행으로 제한시기가 단축될 가능성이 크다. 건교부 관계자는 “원가연동제 적용에 따른 표준건축비와 부대비용을 얼마로 산정할지, 채권입찰제를 통한 시세차익 환수범위를 아파트와 똑같이 할지, 전매제한을 얼마로 할지는 추후 검토될 것”이라고 설명했다. 판교 주상복합용지는 내년 건설업체에 공급, 일반분양될 계획이었지만 부동산종합대책 마련으로 분양 아파트와 함께 공급시기가 연기될 가능성이 높은 것으로 알려졌다.류찬희기자 chani@seoul.co.kr

정부와 여당이 엊그제 내놓은 판교 신도시 개발과 관련된 부동산 정책은 분양가를 되도록 낮추되 어쩔 수 없이 생기는 시세차익을 정부가 흡수하거나 최대한 억제하는 데 초점을 맞추고 있다. 부동산 투기 재발을 어떻게든 막으려는 고육지책으로 일단 그 취지에 우리는 공감한다. 특히 공영개발 방식을 모든 공공택지에 적용키로 한 것은 그동안 건설사의 경쟁적인 분양가 인상 폐해가 컸던 점에 비춰 바람직하다. 모든 공공택지의 건축비와 토지비 조성원가에 근거해 계산하는 원가연동제를 도입해 분양가를 낮추기로 한 것도 긍정적이다. 또 분양가가 낮아지는 대신 지난 1999년 폐지됐던 채권입찰제를 부활시켜 시세차익을 정부가 흡수키로 한 것 역시 타당한 대안이 될 것이다. 물론 부동산투기 바람이 불면 과거에 채권입찰액이 커지면서 사실상 분양가를 올리는 부작용이 있었다. 원가연동제를 적용받는 주택에 대해 전매 제한기간을 현재 최장 5년에서 10년으로 늘리는 방안을 놓고 지나친 규제라는 비판도 없지 않으나 투기를 잠재우려면 불가피하게 받아들여야 할 조치라고 본다. 그러나 ‘로또복권’으로 불리던 판교 신도시의 분양정책을 원점에서 검토한 이런 당정의 부동산정책은 집값과 땅값을 원천적으로 잡는 데는 한계가 있다. 한마디로 이런 정책은 땅값이 올라버린 후의 대안이지 급등을 막을 근본적인 정책은 못 된다. 부동산 투기를 잠재우려면 그동안 논의되어왔던 부동산 보유세를 대폭 올리고 1가구 다주택 보유자에 대한 세금을 철저히 징수해야 할 것이다. 판교신도시가 어떻게 주변 지역 집값을 올렸는지 정밀 조사해야 한다. 개발계획설만 돌아도 땅값이 급등했으며 주변 집값도 덩달아 올랐다. 그래도 정부가 손을 쓸 수 없었다. 도시계획 수립단계부터 개발단계까지 기간 동안의 이익환수 시스템에 구멍이 뚫려 있었기 때문이다. 도시계획 수립 단계부터의 개발이익도 환수할 수 있도록 도시계획수립절차를 재정비할 필요가 있다. 지난 수년간 수도이전설로 충청도 지역 땅값이 올라 토지보유자에게 엄청난 이익을 안겨주었던 실패를 반복하지 않아야 한다.

지난 3일 당정협의회 결과 오락가락하던 판교 신도시 개발의 밑그림이 그려졌다. 논란을 거듭하던 개발방식은 공영개발로 사실상 확정됐다. 중대형 아파트 분양가는 어림잡아 평당 1400만∼15000만원으로 예상된다. 물량은 10% 정도 늘어날 것으로 보이지만 분양시기는 내년 중하반기로 미뤄질 수밖에 없게 됐다. ●표준건축비 인상… 대형업체 유도 전용면적 25.7평 이하는 원가연동제만 적용된다. 원가연동제는 택지 조성비에 건축비, 주차장 건축비 등을 더해 분양가를 제한하는 제도. 이미 택지가 공급된 상태라서 평당 분양가는 1000만원 안팎에서 결정될 것이 확실시된다. 그러나 25.7평 초과 중대형 아파트는 분양가 산정 방식이 다르다. 당초 건설업체 자율에 맡기기로 했다가 ‘원가연동제+분양가 채권입찰제’를 적용키로 했다. 채권입찰제는 시세와 분양가 차액 가운데 상한액을 정해 가장 많이 제시하는 청약자에게 당첨 기회를 주는 제도로, 전격 도입을 결정한 것은 ‘로또 아파트’를 허용하지 않겠다는 의도로 볼 수 있다. 원가연동제에 따른 건축비 등을 평당 1200만원으로 예상하고, 분당 중대형 아파트 시세(평당 1900만원 기준) 차액 700만원의 70%(490만원)를 채권상한액으로 정할 경우 평당 분양가는 1700만원이 나온다. 이 중 채권을 할인(50% 가정)하면 절반은 되찾을 수 있어 실질적인 분양가는 평당 1400만∼1500만원이 될 전망이다. ●물량 10% 늘어 3만가구 넘을듯 당초 분양 예정이었던 11월은 이미 물건너갔다. 물량은 당초 2만 6804가구에서 10%(2700가구)정도 늘어나 3만여 가구가 될 전망이다. 중대형 가구수는 6343가구에서 9000여 가구로 증가한다. 중대형 아파트 증가는 강남 및 분당지역 수요를 충족시키기 위한 조치로 풀이된다. 그러나 분양시기를 마냥 늦출 수만은 없기 때문에 현행 개발계획의 틀을 흔들지는 않는다는 방침이다. 분양 물량이 늘어나면 개발·실시계획을 변경하고 환경·교통영향평가 변경 절차를 밟아야 하므로 부처간 협의를 거쳐야 하는데 적어도 6개월 정도 걸릴 것으로 예상된다. 때문에 분양 시기는 내년 중하반기에나 가능할 것으로 전망된다. 청약제도의 경우 투기억제 수단은 강화하되 청약자격은 그대로 유지된다. 전매제한제도는 과밀성장지역 5년·기타 지역 3년을 각각 10년·5년으로 연장할 방침이다. ●최대 10년 전매제한… 투기 차단 채권입찰제 적용으로 실질적인 분양가가 결코 낮아지지 않을 전망이다. 아파트를 당첨받더라도 최대 10년간 전매가 제한돼 단기시세차익을 노린 청약 리스크가 크다. 중대형 평형은 채권입찰제 도입으로 계약금 외에 초기 목돈이 들어가기 때문에 자금부담이 크다. 때문에 투기 수요가 줄어들고 청약 경쟁률은 낮아질 전망이다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

공영개발 방식 도입을 계기로 주택공급 방식이 확 바뀔 것으로 전망된다. 민간업체가 주도하던 주택공급이 공공기관이 주도하는 방식으로 변할 것으로 보인다. 주택정책을 투기를 막고 복지 차원에서 접근하는 계기가 마련됐다는 점에서 의미를 찾을 수 있다. 공영개발을 위해 필요한 막대한 자금은 연기금 등으로 조달하는 방안이 유력하게 검토되고 있다. ●중대형 전세 임대아파트 건설키로 공공택지지구에서는 공공기관의 역할이 대폭 강화된다. 투기 우려지역이나 공공의 주도적 역할이 필요한 지역이 적용 대상이다. 임대주택의 일부는 중대형 전세 임대주택으로 짓되 처음부터 10년 뒤 분양 전환을 목적으로 짓지 않고 국가가 소유권을 가진 채 공공주택 재고로 놔둔다. 이 주택은 시장이 불안할 때 분양으로 전환 판매하는 시장 수급조절용으로 활용할 계획이다. 특히 판교는 공공 부문의 주도적 역할이 필요하다고 보고 이미 공급된 25.7평 이하 민영 아파트를 빼고는 25.7평 초과 주택에 대해 민영 아파트 물량을 모두 취소할 방침이다. 대신 공영개발 방식으로 공급하는 방안을 적극 검토키로 했다. 이 중 일부는 중대형 전세 임대 아파트로 건설키로 했다. 정부 관계자는 물량이 10% 정도 늘어날 것으로 내다봤다. 공급 가구가 2만 7000가구이므로 2700가구 정도 늘어나는 셈이다. ●‘로또 아파트’불허, 전매제한 강화 채권발행은 건설업체뿐 아니라 당첨자에게도 개발이익 귀속을 허용하지 않겠다는 의미다. 주택채권은 최초 분양가와 시세차익을 환수하는 방안으로 청약 열기를 가라앉히고 운좋게 당첨된 청약자의 이익을 적극 환수하기 위한 수단이다.1983년 도입했다가 1999년에 폐지된 2종 주택채권이 다시 등장한 셈이다.2종 주택채권은 분양가와 시세 차익의 70%를 채권으로 회수했으며, 이날 회의에서 다시 도입키로 한 채권 회수 범위는 구체적으로 정하지는 않았다. 분양권 전매제한도 강화된다. 원가연동제 적용을 받는 아파트에 대해 전매제한을 강화한다. 현행 최고 5년으로 묶여 있는 전매제한 기간이 최고 10년 이상으로 늘어날 것으로 전망된다. 결국 공공택지 중대형 아파트는 ‘원가연동제+채권입찰제+전매제한 조치’까지 3중 규제를 받는 셈이다. ●공영개발, 업체 반발 당정이 내놓은 공영개발 방식은 택지 개발부터 아파트 공급·관리까지 공공기관이 맡는 ‘완전한 공공개발’ 방식과는 다르다. 시행과 자금은 주택공사와 같은 공공기관이 맡고 건축은 민간회사가 맡는 ‘공공·민영 혼합 개발 방식’이다. 한마디로 ‘변형된 공공개발’방식인 것이다. 시민단체가 주장하는 방안과 일맥상통한다는 점에서 여론의 지지를 얻을 수 있고 실현 가능성이 높은 정책으로 받아들여진다. 공영개발을 적용하면 건설업체들이 택지를 싼 값에 공급받아 아파트를 지은 뒤 비싼 값으로 아파트를 분양, 과도한 이익을 남기던 관행에 제동이 걸려 소비자는 상대적으로 저렴한 가격에 아파트를 분양받을 것으로 기대된다. 반면 주택업계는 공영개발에 거세게 반발하고 있다. 공영개발방식 도입보다는 차라리 ‘분양가상한제’확대 적용을 주장했다. 대한주택건설협회 김홍배 부회장은 “차라리 25.7평 초과 주택에 대해 분양가상한제를 적용해 분양가를 낮추면서 고품질의 주택공급을 유도하는 것이 합리적인 대안”이라고 주장했다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

국내에 진출한 외국계 펀드로는 처음으로 영국계 헤르메스가 주가조작 혐의로 검찰에 고발됐다. 증권선물위원회는 22일 자신들이 보유한 삼성물산 주식에 대해 허위 인수·합병(M&A)설을 퍼뜨려 거액의 시세차익을 챙긴 헤르메스 법인과 외국인 펀드매니저 R씨, 국내 D증권사 해외법인 주재원 K씨 등을 증권거래법 위반 혐의로 검찰에 고발했다고 발표했다. ●국내진출 외국계로 처음 수사받아 헤르메스의 펀드매니저 R씨는 2003년 11월부터 지난해 3월까지 삼성물산 주식 777만 2000주(지분율 5.0%)를 사들인 뒤 한국인 K씨와 공모, 국내 일간지에 허위로 삼성물산의 M&A 가능성을 퍼뜨렸다. 헤르메스는 일반 투자자들의 삼성물산 주식매입으로 주가가 오르자 보유주식 전량을 매각해 292억원의 시세차익을 올렸다.R씨도 개인적으로 보유한 주식을 처분해 5400만원을 챙겼다. 금융감독당국의 검찰고발 조치는 국내 법인이든, 외국계든 선량한 일반 투자자에게 고의로 손실을 입힐 수 있는 투기자본에 대한 강력한 경고로 해석된다. 헤르메스의 혐의가 확정되면 부당이득(추산액 80억원)의 3배까지 벌금을 물릴 수 있다. 피고인에게는 최고 무기징역형까지 가능하다. ●실질적 제재 가능성 낮아 하지만 헤르메스에 대해 실질적인 제재가 내려질 가능성은 낮은 것으로 보인다. 국내에 거주하지 않는 외국인과 미등록 법인이 검찰의 수사에 불응해도 구인할 수 없으며, 일정 기간이 지나면 기소중지 처분이 내려지기 때문이다. 금감원 관계자는 “헤르메스가 기소중지 상태에서 국내 투자를 다시 해도, 범법자라고 주식투자를 하지 말라는 법이 없기 때문에 사실상 막을 방법이 없다.”면서 “그러나 다른 행정사항이 생기면 이번 조치가 감안될 것이며, 헤르메스는 국제적인 펀드로서 이미지가 크게 손상됐기 때문에 자중할 것”이라고 말했다. 헤르메스는 “삼성물산의 건은 고의성이 없는 거래이며, 이번 조치에 깊은 유감을 표시한다.”고 밝혔다. 한편 금융감독위원회도 이날 파생상품을 취급하면서 위탁고객인 공기업에 ‘모범규준’에 따라 거래의 위험성을 제대로 알리지 않은 도이치은행과 BNP파리바은행의 서울지점에 대해 기관경고 조치를 내렸다. 또 도이치은행 서울지점장에 대해 업무집행 정지 1개월,BNP파리바은행 서울지점장에 대해 주의적 경고를 내리고 바클레이즈은행 서울지점 등 3개 은행 임직원 5명에 대해서도 면직, 감봉 조치를 내렸다. 김경운기자 kkwoon@seoul.co.kr

영화 ‘왓 위민 원트(What Women Want)´에서 잘나가던 광고 기획자 닉 마셜은 승진의 기회를 경쟁사 여직원인 달시 맥과이어에게 빼앗겨 버린다. 달시는 강력한 소비력을 가진 여성들을 위한 제품 광고를 기획할 팀을 꾸리고, 이에 밀릴 수 없는 닉은 여자를 이해하기 위해 자신이 ‘여자가 되어 보기’로 결심한다. 여자들처럼 화장도 하고 여자들 속옷도 입어보던 닉은 욕실 바닥에 넘어지는 사고로 여자의 마음을 훤히 꿰뚫게 된다. 여성의 속마음을 읽게 됨으로써 여성에 대한 풍부한 정보를 확보하게 된 닉, 과연 그에게 문제는 없는 것일까. 노름을 할 때 상대방이 가진 패를 보는 것은 명백히 규칙 위반이다. 적을 알고 나를 알면 백전백승이라고 했다. 상대방의 패를 알면 상대방이 어떤 수를 쓰고 어떤 전략을 세울지 대충 짐작할 수 있다. 이 때문에 노름에서는 상대방에게 자신의 패를 읽히지 않게 하려고 애쓴다. 한쪽은 상대방에 대한 풍부한 정보를 갖고 있는데, 다른 한쪽은 상대방에 대한 정보를 거의 갖고 있지 않은 상태, 이것이 이른바 ‘정보의 비대칭성’이다. 이는 곧 정보의 불평등이다.A는 주가에 대한 정보가 풍부한 반면 B는 주가에 대한 정보가 거의 없다면 승패는 뻔하다. 주식 투자자들이 경제신문을 하루도 빠짐없이 열심히 읽는 것도 승리를 위한 양질의 정보를 얻기 위함이다. 정보화 사회는 정보가 곧 힘이요, 권력이 되는 사회다. 만약 어떤 관리가 경제에 영향을 미치는 여러 고급 정보들을 취급하는 자리에 있다면 이 관리는 자신의 정보를 이용해 많은 돈을 벌 수도 있다. 건설 계통에 종사하는 사람들은 어떤 지방에 대규모 공업단지가 들어선다는 정보를 입수하면 곧바로 그 공업단지가 유치될 인근의 땅을 미리 매입함으로써 상당한 시세차익을 남길 수도 있다. 한 회사가 제품을 출시할 때도 정보의 비대칭성 문제가 발생한다.1970년대 후반, 세계 굴지의 자동차 회사인 포드(FORD)는 서민을 겨냥한 주력 품목으로 핀토(Pinto)라는 자동차를 시장에 내놓았다. 그러나 이 차는 충돌시 연료탱크가 폭발하는 치명적 결함이 있었다. 그런데도 포드사는 이 차의 양산을 강행했다. 더욱 놀라운 것은 이 결함을 사전에 알고 있었다는 것이다. 알면서 왜 그랬을까. 결함을 가진 차를 회수해서 교정하는 비용이 사고가 났을 때 보상에 소요되는 비용보다 더 크다는 계산이 이미 나왔기 때문이었다. 회사는 정보의 비대칭성을 해소하려는 노력을 기울여 가급적 제품에 대한 많은 정보를 소비자들에게 알려주어야 한다. 자신의 영업 이익에 도움이 되는 정보만을 소비자들에게 알려주고 그렇지 않은 정보는 통제함으로써 소비자들을 현혹시켜서는 안 된다. 그것이 정의다. 닉 마셜의 도덕적 문제는 혼자서 정보를 독점한 데 있다. 레드카드! 낸시 마이어스 감독, 멜 깁슨·헬렌 헌트 출연,2001년작. 김보일 서울 배문고 교사 uri444@empal.com

증시에서 주가를 조작하듯, 부동산시장에서도 이른바 ‘작전세력’과 연계된 부동산 중개업소들이 아파트가격 급등을 부추기는 것으로 드러났다.20일부터 국세청의 세무조사를 받고 있는 기업형 부동산중개업체들은 이들 세력과 짜고 인터넷 정보사이트를 통해 강남 및 분당지역의 아파트 시세를 조작, 단기매매 차익을 올리고 탈루를 하다 덜미를 잡혔다. 세무조사 대상인 한 업체가 인터넷에 올린 강남구 소재 53평형 아파트의 매도호가는 17억원으로, 다른 업체의 평균치(통상 호가)인 9억 5000만원보다 무려 7억 5000만원이나 부풀렸다. 투기세력이 개입되지 않은 정상적인 매매가격이 호가를 밑도는 점을 감안하면, 갑절 가량 아파트 가격을 부풀린 셈이다. 분당의 한 중개업체도 71평 아파트 가격을 인근 중개업체보다 6억 4200만원이나 높은 22억원으로 매기는 등 부동산 거품을 조장해 왔다. 이들 업체는 작전세력의 자금을 이용, 친·인척 등의 명의로 아파트를 여러 채 사들인 뒤 인터넷상에 호가를 터무니없이 높게 올려 가격폭등을 유발해 왔다. 그런 다음 단기간에 처분해 시세차익을 올리는 수법을 썼다. 강남구에서 중개업을 하는 이모씨는 지난 6월 고급아파트 4채를 자금능력이 없는 친·인척 명의로 사들이고 증여세를 탈루했다. 아파트 매입 대금은 작전세력의 자금으로 치렀다. 이씨는 다른 중개업소가 제시한 가격보다 4억∼5억원 높은 호가를 인터넷에 유포, 주변 아파트 가격 폭등을 주도했다고 국세청은 설명했다. 세무조사 대상에 포함된 또다른 업체도 분당의 한 건물에 중개업체 3개를 차려놓고 이 지역 11개 아파트,29개 평형의 매물시세를 타업체의 호가보다 4억∼5억원 높은 가격으로 인터넷에 올렸다. 이 업체는 지난 2003년부터 친·인척 명의로 아파트 10채를 무더기로 매입, 증여세를 탈루한 혐의를 받고 있다. 국세청 한상률 조사국장은 “기업형 중개업체들은 투기세력을 끌어들이는 것은 물론, 세무조사를 피하기 위해 다른 사람의 명의를 빌려 6개월 단위로 개업과 폐업을 반복한 것으로 드러났다.”고 밝혔다. 폐업 상태에서도 ‘부풀린 호가’를 일부 부동산 포털업체를 통해 계속 제시해 왔다. 이 과정에서 포털업체는 가맹점이 제시한 호가를 여과없이 게재했다.오승호기자 osh@seoul.co.kr

종합주가지수가 역대 최고 기록을 향해 치솟자 ‘서머랠리’에 대한 기대감이 커지고 있다. 그러나 주가상승을 이끌던 주식형펀드의 증가세가 주춤하고,15일 삼성전자의 실적악화 발표 등으로 지수가 5일 만에 내림세로 돌아서 증시의 향방에 관심이 쏠린다. 외국인들만 이에 아랑곳하지 않고 달아오르고 있다. ●한 발은 멈추고, 다른 발은 행진하고 이날 종합주가지수는 전날보다 2.33포인트(0.22%) 떨어진 1059.60을 기록했다. 이는 사상 최고치인 1994년 11월8일 1138.75와 79.15(7.0%)포인트 차이가 나는 수치다. 주식형펀드의 증가세도 제동이 걸렸다. 자산운용협회가 지난 12일까지 수탁액 잔고를 조사한 결과 총 13조 1530억원으로 보름 전인 지난달 말 보다 940억원 증가하는 데 그쳤다. 주식형펀드의 신규 판매액은 지난 2월 1조 340억원,3월 7560억원,4월 8110억원,5월 1조 2850억원 등으로 매월 평균 9700억원씩 급증했다. 그러나 6월에는 3020억원이 늘어나는 데 그치는 등 둔화세로 돌아섰다. 지수상승에 부담을 느껴 신규 가입자가 줄고, 기존 가입자중 일부는 시세차익을 위한 환매에 나섰기 때문이다. 그러나 외국인 증시 투자금의 밑천이 되는 한국관련 해외 펀드에는 최근 1주일 동안 유출액보다 유입액이 14억 4400만달러(약 1조 4440억원)나 더 많았다.▲글로벌 이머징마켓(GEM)펀드에 5억 3400만달러 ▲일본 제외 아시아지역 펀드에 1억 7900만달러 ▲태평양지역 펀드에 1900만달러 등이 순유입됐다. ●삼성전자가 가는 길 외국인들은 이날 삼성전자가 2·4분기 영업이익(1조 6496억원)이 1분기보다 23.3%나 감소했다고 발표했으나 증시에서 12일째 순매수세를 멈추지 않았다. 외국인들은 삼성전자 주식 107억원어치를 순매수했다. 그러나 삼성전자 주가는 8일 만에 약세로 돌아서 0.91% 떨어진 54만 2000원에 거래를 마쳤다. 외국인들은 지난 3월에도 지칠 줄 모르고 삼성전자를 사들였다가 5월 이후에 팔자에 나섰다. 그 사이 주식형펀드로 자금력을 보완한 국내 기관들이 삼성전자 등에 대한 매수세를 보였다. 주가가 오르고 지수가 1000선을 넘어서자 외국인들이 다시 삼성전자를 사들였고, 반대로 국내 기관들은 기다렸다는 듯이 삼성전자를 팔았다. ●세제혜택, 부동산 억제대책에 기대감 국내외 펀드의 움직임과 삼성전자 주가 흐름이 향후 증시에 미칠 영향에 대해서는 의견이 엇갈린다. 한국투자증권 김세중 애널리스트는 “주식형펀드가 주춤한 것은 일시적인 현상이며, 세제 혜택 등이 발표되면 신규 자금이 다시 늘어날 것”이라면서 “특히 강력한 부동산 억제대책이 나오면 증시에 꽤 많은 자금이 들어올 수 있다.”고 전망했다. 대우증권 이영원 투자전략팀장은 “하반기에 지수는 1200선까지 오를 것으로 전망된다.”면서 “이는 국내 증시가 재평가를 거쳐 새로운 영역에 진입하는 것을 의미한다.”고 말했다. 굿모닝신한증권은 “시가총액 기준으로 삼성전자가 증시에서 차지하는 비중이 지난해 4월 25.1%에서 현재 18.2%로 준 만큼 실적악화가 증시에 미치는 영향은 크게 줄었다.”고 밝혔다. 반면 동부증권 김성노 연구원은 “유동성이 지속적으로 뒷받침되지 않으면 외국인 매수세에도 불구하고 주가 상승이 힘을 잃을 수도 있다.”면서 “유동성의 동력인 주식형 수익증권의 추가적인 유입을 통해 해소될 수 있다.”고 말했다. 대한투자증권 김대열 연구원은 “다음주 삼성전자의 주가 움직임을 주목할 필요가 있다.”고 말했다. 김경운기자 kkwoon@seoul.co.kr