◎3∼8월 집계 외국인은 직접 경영에 참여할 목적으로 국내 주식을 3억7천5백만달러어치 사들였다. 재정경제원이 18일 발표한 ‘97년 3∼8월 외국인의 기존주식 취득 현황’에 따르면 외국인들이 국내기업의 경영에 참여할 목적으로 취득한 주식은 49건에 3억7천5백만달러다.경영에 참여하려고 주식에 투자하는 것은 장외에서 이뤄지는 것으로 보통 외국인들이 시세차익을 노리고 장내에서 주식을 사들이는 간접투자와 대비된다. 외국인들은 경영에 참여할 목적으로 지난 7월 2억2천3백만달러의 주식을 사들여 월별로는 가장 많았다.3∼8월까지의 외국인 직접투자는 전체 외국인의 주식투자중 9.9%다. 외국인의 직접 주식투자 실적은 업종별로는 제조업이 25건,비제조업 24건으로 비슷했지만 금액으로는 비제조업이 3억1백달러로 전체 투자금액의 80.1%나 됐다.캐나다 CIBC사가 국민투자신탁의 현대전자 주식을 1억7천5백만달러에 인수한게 주요인이다.

◎건교부,투기 막게 이주택지 제공 금지 택지지구 지정당시 1년 미만 거주자는 이주택지를 공급받지 못하는 대신 아파트 입주권을 받는다. 또 지구지정 전이라도 지정신청이 접수되면 즉시 그 내용이 국세청과 관계기관에 통보돼 해당 지역의 거래동향이 집중관리된다. 건설교통부는 택지개발예정지구 지정과 관련된 부동산 투기를 방지하기 위해 8일 이같은 개선대책을 마련,다음달부터 새로 지정되는 택지개발예정지구부터 적용한다고 발표했다. 이는 택지지구의 부동산 투기 원인이 지구지정 당시 거주자에게 이주택지를 공급함으로써 수도권 인기지역의 경우 시세차익이 5천만­1억3천만원에 이르는데다 지구지정을 위한 협의기간이 6개월 이상 걸리고 협의과정에 다수가 참여함으로써 보안유지가 어려운데 있다는 판단에 따른 것이다. 건교부는 현재 택지지구 지정시 지구내 거주민에 대해 거주 기간에 관계없이 이주대책으로 단독택지를 공급하고 있으나 이주 택지를 노린 건축물 건축이나 위장전입을 방지하기 위해 앞으로는 지구지정시 1년 미만 거주자에게는 이주택지 대신 25.7평 이하 아파트 입주권을 공급할 계획이다. 또 지구지정 과정중의 보안유지를 위해 업무관련자 전원에게 보안각서를 징구하고 의견수렴시 꼭 필요한 부서에만 의견조회토록 관련부서를 최소화하기로 했다. 이와함께 택지지구 지정 신청이 접수되면 택지지구 및 인근 지역의 토지거래 내역을 매월 분석해 거래 빈번자,외지인 거래자 등 투기 혐의자 명단을 국세청에 통보해 과세자료로 쓰기로 했다.

◎여유돈으로 입찰뒤 전세금으로 충당/대부분 3∼4차례 유찰… 30∼40% 싼값 매력/매물 많아 자금능력·지역 선택폭도 넓어 단독주택이 경매 주택 가운데 수익률이 가장 높아 경매로 재테크를 노리는 부동산 투자자들로부터 인기를 끌고 있다.특히 다가구용 단독주택의 경우 초기 낙찰대금만 준비되면 전세 보증금만으로도 나머지 낙찰대금을 충당할 수 있는 물건들이 많아 자금에 여유가 있는 투자자들이라면 재테크용으로 한번 시도해 볼 만하다. 다가구용 단독주택이 경매 재테크용으로 인기를 끄는데는 시세차익이 평균 30%에 이르고 자금동원면에서 무리하지 않아도 되기 때문이다. 경매에 나온 대부분의 다가구 단독주택은 세입자가 많아 권리관계 등이 복잡하다.집값의 상승요인도 별로 없어 다른 주택에 비해 투자수요가 많지도 않다.이 때문에 응찰자가 적어 보통 3∼4차례 정도는 유찰되기 일쑤이고 이에 따라 최저 입찰가격이 크게 떨어져 시세보다 30∼40% 정도는 싸게 살 수 있다. 다가구용 단독주택은 자금회전에서도 유리한 점이 많다.경매에 붙여진 서울지역의 다가구용 단독주택은 대부분이 초기 낙찰대금만 동원할 수 있으면 전세보증금으로 경락대금을 충당할 수 있는 수준이다.일반 단독주택 보다는 전세보증금이 낮지만 한 집에 5∼8가구가 세들어 살기 때문에 가구별 보증금을 모두 합치면 같은 금액대의 다른 주택보다 훨씬 많은 보증금을 건질수 있다. 경매로 나온 물건도 많은 편이다.경매물건중 30%에 이를 정도로 매물이 풍부해 자금력에 맞추거나 지역을 선택할 수 있는 폭도 넓다. 경매 전문가들은 “경매장에서 단독주택을 찾는 사람이 적어 유찰이 잦은 편”이라며 “올해 상반기 경매물건중 단독주택은 평균 0.4∼8회의 높은 유찰회수를 기록하고 있다”고 말했다. 상반기중 낙찰된 단독주택은 97년 물건이 최초 감정가의 77∼117%,96년 물건이 65∼93%선에서 거래됐다.서울지역의 경우 평균 낙찰가 비율은 97년 물건이 감정가의 77∼90%,96년 물건이 69∼75%선에서 형성됐다.따라서 감정가가 시세의 70∼80% 수준임을 감안하면 재테크에 상당히 유리하다는 것이 전문가들의 평가이다. ◎응찰때 유의점/선순위 세입자 보증금 낙찰자 부담/예고등기된 주택은 무조건 피해야 단독주택은 낙찰가가 싸고 자금조달이 쉬운 반면 조심해야할 점도 많다.특히 다가구용 단독주택은 세입자가 보통 5명 이상이기 때문에 임차인 문제를 잘 살펴봐야 한다. 우선 세입자의 권리문제를 보자.1차 저당권 설정일보다 전입신고가 먼저 됐고 현재 주택을 점유하고 있는 선순위 세입자에 대한 임차보증금은 낙찰받은 사람이 부담해야 한다. 가등기 가처분 전세권 등의 권리가 1차 저당권보다 우선 설정돼 있는 주택도 주의해야 한다.이 권리도 고스란히 낙찰자의 몫. 소송중임을 알리는 예고등기 주택은 무조건 피하는 것이 좋다.이런 집은 소송결과에 따라 소유권을 잃을 수도 있다. 이밖에 입찰전에 현장조사를 통해 입지여건 등을 잘 알아봐야 한다.막다른 골목에 있는 집,대지 평수가 불분명한 집,전기배선 수도관 등이 낡은 집,교통 교육 등의 환경이 열악한 집 등은 가능한 피하는 것이 좋다.

◎“투기과열지구” 지정돼 내집 마련 기회로 연초부터 술렁대던 집값이 한동안 하향 안정세를 보이고 있다.비수기에다 정부의 투기단속이 강화된 탓이다.투자자들도 예전처럼 가격 오름세 심리에 편승한 마구잡이식 투기가 아닌 나름대로의 전망과 전략을 통해 투자분석 및 수익전망을 하는 분위기이다. 그럼에도 하반기의 주택시장은 부동산 시장의 안정세가 대세를 잡아가는 과정에서 꾸준한 상승세를 보일 것 같다.대선정국에 따른 통화팽창이 부동산 시장으로 유입되거나 수도권 지역으로 확산기미를 보이고 있기 때문이다.중대형 아파트의 가격자율화와 빛이 바래기는 했지만 부동산 10년 주기설도 심리적 요인으로 작용하고 있다. 수도권 지역에서는 채권입찰제 실시에도 불구,용인 수지지구가 여전히 1순위 투자유망지로 꼽힌다.분당에서 남쪽으로 2㎞ 떨어진 용인 수지2지구는 하반기 최대의 관심지역이다.서울로 출퇴근이 가능하고 분당의 각종 기반 및 편의시설을 이용할 수 있기 때문이다.주변의 자연환경이 어우러진 ‘자연환경 친화단지’ 또는 ‘전원형 청정주거단지’로 손색이 없는 점도 한몫한다. 이같은 높은 투자가치 때문에 서울 등의 실수요자나 시세차익을 노린 투기자들이 지역우선 아파트 물량을 공급받기 위해 위장전입하는 등 투기의 온상이 됐다.이에 따라 정부가 투기과열지구로 지정,채권입찰제 실시와 함께 지역우선 공급물량을 총 공급분의 30%로 제한했다.채권상한액도 인근 아파트 가격 대비 시세차익의 70% 정도로 예상하고 있어 서울 등 실수요자의 청약기회는 확대됐지만 투자메리트는 상대적으로 줄었다. 이런 청약환경의 변화에 따라 이달말이나 9월초에 공급되는 아파트를 분양하기 위해서는 채권상한액을 쓰고 당첨될 경우 투자 수익성을 잘 따져볼 필요가 있다.분양면적 33평형(전용면적 25.7평 초과) 이상 민영주택의 경우 수지1지구의 가격 등을 따질때 재테크 수단보다는 내집마련의 기회로 이용하는 편이 낫다.시세차익과 내집마련의 꿈을 동시에 만족시키려면 채권입찰제 대상이 아닌 32평형(25.7평 이하) 규모의 아파트를 청약하는 것이 유리하다.시세가 비슷하지만 채권입찰제가 시행되지 않는 인근 수지읍 일대의 신봉리 성복리 죽전리 등이나 경부고속도로 건너편의 주성면 일대에 관심을 가지는 방법도 생각해봄직하다. (02)3451­1122.

◎돕자기 WTO협정이 발목잡고 놔두자니 경제전반 엉망 우려 정부가 기아문제로 고심하고 있다.나서서 돕자니 세계무역기구(WTO) 체제가 걸리고 가만히 있자니 경제전체가 엉망이 될지도 모른다. 정치권이나 금융권은 한국은행 특별융자등 직접적인 지원을 요청하고 있다. 그러나 정부는 자칫 보조금 지급으로 간주,상계관세 대상이 될 수 있다며 난색을 표명하고 있다.강만수 재경원 차관은 WTO 체제에 저촉될 기준으로 ▲정부나 공공단체가 직접 지원할 경우 ▲특정기업에 한정될 경우 ▲지원으로 말미암아 해당 기업의 경쟁력이 지나치게 강화될 경우 등 세가지를 들었다. 강차관은 “WTO 체제하에서 정부의 운신 폭이 좁아지고 있다”며 “현재 이같은 제한을 받지 않는 다각적인 지원 방안을 모색하고 있으나 어려움이 많다”고 밝혔다.특히 제일은행이나 기아의 결손을 정부가 직접 도울 경우 특정성 시비가 일 것이라고 했다. 따라서 정부가 기아에 지급보증을 선다든가 제일은행에 대해 한은 특융을 지원할 가능성은 높지 않다.정의동 재경원 대변인도 “한은 특융은 현재로선 없는 것으로 안다”고 말했다. 그러나 제일은행이 지급불능 사태에 빠지거나 금융시장이 심각한 수준에 이를 경우 특융도 배제할 수는 없을 것으로 보인다.정부가 적극적으로 생각하고 있는 지원책은 금융권을 완충장치로 한 우회적인 지원방안이다.정부가 24일 국고여유자금 5천억원을 종금사에 15일간 예치한 것은 직접적인 지원도 아니고 특정기업에 한정된 것도 아니다.정부가 말하는 금융질서 안정을 위해서다. 은행에 대한 지원도 마찬가지 방식으로 이뤄질 수 있다.예컨대 금융거래를 해칠수 있는 기준을 마련,이에 해당하는 은행을 지원하면 큰 문제가 없다.또한 기아에 대한 대출금을 자본금으로 전환하는 방식도 가능하다.기아는 금융비용 부담이 줄고 출자전환해 준 은행은 정상화됐을 경우 시세차익을 챙기면서 경영권도 갖게 된다. 그럼에도 정부 일각에서는 이같은 조치가 선례를 남길수 있오 고민이다.사장의 자율성을 최대한 보장한다는 정부 방침이 기아에 예외를 인정한다면 정책의 일관성이 흐트러질 것이라는 지적이다.

◎동서·동원 18일에만 50만주 사들여/“순수투자 목적… 어떤 그룹과도 무관” 기아자동차 주식을 사라.일부 증권사들이 기아자동차 주식을 상품으로 대량 매집,관심이 쏠리고 있다. 동서증권과 동원증권은 18일 기아자동차 주식 30만주와 20만주를 각각 상품주식으로 사들였다.동원증권은 지난 2일부터 거의 매일 기아자동차 주식을 사들여 현재 62만70주(지분률 0.82%)를 상품으로 갖고 있다.이는 증권사 중에서 가장 많은 규모다.이외에는 현대증권이 지난 2일 기아자동차 주식 7만주를 상품으로 매입했을 뿐이다. 동원증권 조안석 주식부장은 “기아자동차의 경우 정부에서 부도내기 어렵다고 판단되며 주인도 바뀔 가능성이 높다고 본다”며 “기아자동차에 눈독을 들이는 업체들이 여럿 있어 충분히 투자가치가 있다고 판단된다”고 매입배경을 설명했다.조부장은 기아자동차 주식은 내재가치를 근거로 할때 최소한 1만6천­1만7천원을 할 것이라고 전망했다.추가 매입도 가능하다는 입장을 밝혔다. 동서증권 김용준 주식부장도 “기아자동차를 주당 1만1천500원씩에 샀는데 경영권을 놓고 현대 삼성 대우 등이 각축전을 벌일 것으로 예상되고 미국 포드사도 관심을 보이고 있어 상품주식으로 사들였다”고 말했다.모두 순수한 투자목적이며 기아자동차에 관심을 갖고 있는 어떤 그룹과도 사전 교감이 없었음을 강조했다. 증권업계에서는 기아자동차에 대해 유수의 기업들간에 지분경쟁이 붙을 경우 이들 증권사가 보유주식을 시가보다 훨씬 비싼 값에 팔수 있다고 보고 있다.좋은 조건을 제시하는 상대를 골라 팔 수 있기 때문이다.시세차익을 볼 수도 있고 경우에 따라 프리미엄부 판매,즉 그린메일러의 역할도 할 수 있다는 판단인 것이다. 갖고 있던 주식도 내던지는 판에 대량으로 사들였다는 것은 고도의 ‘재테크’ 전략임에 분명하다.고위험 고수익의 시험대가 될 것 같다.

◎수도권지역… 오늘부터 경기도 용인수지 2지구에 아파트 평형별로 차등 채권입찰제가 실시된다.또 서울 등 수도권에서 공급되는 20만평 이상 택지개발지구 아파트의 지역주민 우선공급 물량이 30%로 제한된다. 건설교통부는 17일 ‘주택공급에 관한 규칙’중 채권입찰제 및 지역우선공급제도를 이같이 개정,18일부터 시행키로 했다. 이에 따라 그동안 청약과열 현상을 빚어온 용인 수지2지구의 경우 오는 11월까지 분양될 총 6천442가구중 전용면적 85㎡(25.7평)를 초과하는 1천416가구에 대해 평형별로 차등 채권입찰제가 실시된다.채권상한액은 85㎡ 초과 102㎡(30.8평) 이하의 경우 기존 아파트의 매매가와 분양가간 시세차익의 30%,102㎡ 초과 135㎡(40.8평) 이하는 50%,135㎡ 초과는 70%이다.용인수지2지구의 예상 시세차익은 33평형이 7천만원,37평형 9천만원,48평형 1억원,53평형이 1억2천만원 선에 이른다. 건교부는 해당지역 주민에게 우선 공급한 뒤 남는 물량을 다른 지역 주민에게 분양하는 ‘지역주민 우선공급제도’도 개선,택지개발 면적이 20만평이 넘는 서울수색 구리토평 용인수지2지구 등 18개 지구 22만여가구에 대해서는 지역주민 우선공급 물량을 30% 이내로 제한하기로 했다. 이밖에 수도권 이외의 지역에 대해서는 재당첨 기간제한(국민주택 10년,민영주택 5년)규정을 적용하지 않기로 했다.

◎대상 주변지역과 시세차익 30% 이상 7월부터 서울 이외의 수도권 지역에까지 확대 시행되는 아파트 채권입찰제는 주변 기존 아파트와의 시세차익이 30% 이상인 단지를 대상으로 한다.채권 상한액은 시세차익의 70% 선이 될 전망이다. 건설교통부는 이와 관련,『당초 수도권 투기과열지구의 아파트 채권상한액을 시세차익의 70%보다 높은 선으로 할 방침이었으나 이미 시행중인 서울과 균형을 맞추기 위해 서울시의 채권입찰제 시행지침에 따라 상한액을 시세차익의 70%선으로 정하기로 했다』고 밝혔다. 이에 따라 분양가와 주변 기존 아파트의 가격차이가 1억원에 이르는 경기도 용인수지2지구 45평형의 경우 채권 상한액은 7천만원대가 될 전망이다. 건교부는 이와 함께 채권입찰제의 적용대상 아파트단지의 선정기준도 서울시처럼 기존 아파트 값이 분양 아파트 보다 30% 이상 비싼 단지로 정할 방침이다. 채권입찰 적용여부를 판단하기 위한 시세조사는 아파트 사업승인권자인 시·군·구가 실시하며 분양 아파트와 여건이 비슷한 주변의 기존 아파트 3개단지 이상을 조사,그 평균가격과 분양가를 비교해 산정한다. 이 밖에 채권입찰제를 적용하는 평형도 종전 수도권 신도시에서는 전용면적 25.7평 이상의 중·대형 아파트였지만 앞으로는 서울시의 지침에 맞춰 18평형 이상의 아파트에 대해 적용할 방침이다.수도권 지역(서울 제외)에서의 채권입찰제 시행근거 등을 담은 주택공급에 관한 규칙 개정안은 오는 10일부터 시행될 예정이다.

◎투기 대상으로 덤벼들면 큰 낭패/「투자」개념으로 전문기관 활용을 부동산에 대한 투자는 몇년 전만 해도 짧은 기간 안에 가장 높은 수익을 올릴수 있는 재산형성 방법이었다.사놓기만 하면 값이 떨어지지 않고 일정 기간이 지나면 시세차익이 금융기관의 금리 이상으로 부가가치를 생산할 수 있는 것으로 여겨졌다. 그러나 최근 부동산 가격의 불확실성과 경기 침체가 계속되면서 주도면밀하지 못한 투자는 오히려 과중한 세금을 물게 되고 가격 폭락 등으로 낭패를 당할 수도 있다. 이에 따라 부동산의 개념도 당초의 소유나 투기의 대상에서 「이용」과 「투자」의 개념으로 바뀌고 있다.이런 시대적 변화를 따르면서 일반 투자자들이 쉽게 접근할 수 있는 방법이 부동산 신탁에 의한 개발방법이다. 부동산을 개발하고자 할 때는 우선 당해 사업의 수익성 여부가 관심이다.대상지를 선정할 때 땅값이 비싸거나 사업성 판단이 쉽지않은 시중의 토지 보다는 한국토지공사나 한국수자원공사,대한주택공사 등과 같은 공공기관이 개발하는 사업지구 내의 토지를물색하는 것이 안정적인 방법이다. 공공기관이 개발하는 토지는 권리관계가 깨끗하며 인구가 밀집돼 사업판단이 상대적으로 쉽다.토지대금도 장기할부 등이 가능해 뜻이 맞는 몇사람이 모이면 쉽게 구입할 수 있다. 개발절차에 대해서도 일반 투자자들은 부동산 시장변화에 전문 지식이 없고 복잡한 부동산 관련 법규를 잘 알지 못하기 때문에 전문기관의 도움을 받는 것이 여러모로 유리하다. 현재 국내에는 4개의 부동산 신탁회사가 있다.부동산 신탁회사는 공익성 있는 기관이 모기업이어서 신뢰감을 가질수 있다.대한부동산신탁은 성업공사가 모기업이다.한국부동산신탁은 한국감정원이,주은부동산신탁은 주택은행이,한국토지신탁은 한국토지공사가 각각 모기업이다.따라서 부동산신탁회사 마다 나름대로 업무의 특성을 갖고 있다.(문의 02­3451­1122)

◎농림­귀농정착금 최고 5천만원 융자/해양­바다목장 추진·총어획량제 도입/내무­농어촌 생활시설 총13조원 투입/교육­농어촌거점 우수고·전문대 육성/복지­5,300억 들여 보건소 등 대폭 확충 농정개혁추진회의에서 각 부처가 보고한 내용을 요약한다. ▲농림부=귀농자에게는 농업인후계자 선정의 평가기준중 영농경력 평점(700점중 100점)에 50점의 가점(영농경력 5년)을 준다.선정된 귀농자에게 2천만원에서 최고 5천만원까지 영농정착금을 융자해주고 간척농지의 분양자격도 준다.서울대를 비롯한 전국 16개 농업특성화대학의 계절학기 등을 활용,귀농인력 교육과정을 설치하도록 하고 이달부터 농촌진흥청 본청과 각도 진흥청,시·군 농촌지도소에 「귀농인 영농상담실」을 운영한다.90년 이후 귀농한 사람을 대상으로 한 영농 기초교육과 품목별 전문교육 과정도 개발한다. 송아지 생산안정제를 통해 마리당 5∼15만원을 시세차익으로 보전해주고 이를 위해 올 하반기중 한우 전업농 1만호를 선정,정책자금을 지원한다.대관령과 남원에 한우연구소를 곧설립하고 경기도 안성과 전남 해남에 조성될 수출공단은 총 30㏊의 부지에 16㏊의 첨단 유리온실,2㏊의 육묘시설,유통 및 수출시설을 갖추도록 한다.수출농단은 2004년 50억달러 수출을 위한 전진기지로 육성되며 검역과 공항·항만 수송 등의 일관 수출처리제체가 갖춰진다.나머지 2곳의 수출농단은 98년에 지정된다. 「농업·농촌기본법」을 제정,99년 이후에도 농업부문에 대한 지원이 계속되도록 99년 이후의 투융자 계획을 세운다.농어촌발전특별조치법 등을 폐기하고 새로 제정할 「농업·농촌기본법」에는 식량주권 확립과 통일대비 농정방안 등을 담는다.남북협력 초기에는 북한의 수용가능성을 고려해 북한의 농업생산성이 향상되는 방향으로 지원하고 단기적으로는 부족식량의 지원방안도 강구한다.상호신뢰 구축단계 이후에는 공동연구와 계약재배,공동 생산 및 합작투자 등으로 협력분야를 확대한다. ▲해양수산부=해양목장 시범사업을 추진하고 총 어획량제도를 도입해 자원관리형 어업을 실현하며 어선 감척사업에 대한 정부지원을 늘린다.노동절약형다목적 어선과 어구를 개발한다. ▲내무부=올해부터 2004년까지 총13조4백5억원을 농어촌주택 개량이나 도로 확·포장 사업에 투자해 농어촌 생할여건을 개선한다.소득과 연계될 수 있는 사업과 주민들의 참여의지가 높은 마을에 우선 투자하는 등 인센티브제를 도입한다. ▲교육부=99년까지 기존의 공립고교 5개(강원 주문진,충북 옥천,충남 청양,전남 담양,전남 장흥)를 도립 전문대학으로 개편한다.농어촌지역의 거점 우수고교를 육성하고 농어촌지역의 소규모 초등학교 31개교를 9개교로 통폐합한다.초·중등학교의 정보화 기반구축을 위해 97년부터 3년간 28만대의 컴퓨터를 보급한다. ▲보건복지부=농어촌의 공공보건의료기관 및 민간병원에 시설확충자금을 지원하고 2004년까지 5천3백억원을 투자해 보건소를 농어촌의 중추적 보건의료기관으로 키운다.농어촌의료보험의 재정안정을 위해 조합간 재정조정사업을 늘리고 75%선에 머물고 있는 농어민연금보험료의 징수율을 높이기 위해 본인의 보험료 납부현황을 알 수 있는 「연금통장제」를 도입한다.

◎보유만 하면 과중한 세금만 부담/개발·관리 전문회사 맡겨야 이익 부동산 처럼 투자단위가 큰 재산의 운용은 치밀한 계획과 계산에 근거해 신중하게 결정해야 한다.요즘같이 장기간 경제침체가 이어지고 부동산 경기가 없는 때에는 과학적인 접근과 전문적인 분석만이 위험요소를 줄이고 성공적 투자를 보장받는 길이다. 예전에는 부동산을 사놓고 기다리기만 하면 많은 시세차익을 얻을 수 있었다.굳이 위험부담을 감수하면서 개발할 필요가 없었다. 그러나 이제는 보유만 하고 있으면 과중한 세금부담을 감수해야 하고 더이상 비정상적인 가격폭등 현상도 없을 전망이다. 이런 상황에서 부동산 소유자들은 부동산의 최유효 방안을 찾게 된다.한가지 방편이 부동산신탁회사를 찾아 부동산을 개발하는 것이다.부동산 신탁회사에서는 부동산 소유자를 대신해 전문적인 지식과 방안을 통해 부동산을 개발·관리·처분한 뒤 발생한 이익을 소유자에게 돌려주기 때문이다. 부동산 신탁회사에서 제공하는 서비스는 다양하다.소규모 단독주택이나 연립·상가·오피스텔·아파트·휴양시설 등에 이르기까지 개발사업을 맡아 준다.권리관계가 복잡한 부동산을 처분신탁으로 처리해 준다.해외 장기체류나 고령·신병 등의 사유로 어린 자녀에게 유언으로 남겨 준 재산을 관리해 주거나 은행 근저당권를 대신해 담보신탁을 대행해 주기도 한다. 이밖에 부동산컨설팅,중개 및 대리업무 등 부동산에 관한 토털서비스를 해주고 있다. 부동산 신탁회사를 이용하려면 토지대장,등기부등본,토지이용계획 확인원 등 기초자료만 갖고와 상담하면 된다.그러면 대상토지의 법적 활용범위,최적의 투자수익을 올릴수 있는 방안 등을 알려 준다. 신탁회사에 낼 수수료는 상품에 따라 다르고 신탁법에서 정해진 범위에서 부동산 소유자와 협의해 결정한다.분양형 사업인 경우 총 공사비의 5% 이내,임대형 사업은 임대수익의 10% 이내의 수수료가 적용된다.문의 3451­1122.

세금은 국방이나 치안,사회간접자본 건설 등 고유한 국가활동을 위해 정부가 아무 대가없이 국민들로부터 거둬가는 돈이다.어느 나라나 납세는 국민의 기본 의무지만 납세를 기꺼워하는 사람은 하나도 없다.유럽의 유명한 배우나 운동선수들이 세율이 높은 조국을 등지고 이웃 나라로 국적을 옮긴 사례들도 별로 생소한 얘기가 아니다.우리나라에도 가혹한 세금으로 백성들을 괴롭히는 봉건시대의 일을 일컫는 가렴주구라는 말이 남아있다. 세금부과의 기본원칙으로는 납세자의 능력에 알맞게 물리는 응능부담 원칙과 형평성의 원칙을 들 수 있다.무거운 세금보다 형평에 어긋나는 세금이 더 큰 조세저항을 불러일으킨다는 것도 정설이다.봉건군주가 아닌 국민의 대표(의회)가 정한 과세 대상과 세율만이 국민들의 동의를 받을수 있다는 『대표없이 세금 없다』는 격언도 있다. 삼성그룹 이건희 회장의 아들 재용씨(29)는 지난해 12월 삼성 계열인 중앙개발의 사모 전환사채를 96억원에 대량으로 인수,62.5%의 대주주가 됐다.중앙개발은 4백50만평이나 되는 에버랜드(경기도 용인)를 비롯,전국에 수많은 부동산을 갖고 있다.막대한 재산에 비해 자본금이 35억원 밖에 안되기 때문에 실질적인 주식평가액은 엄청나다. 재용씨는 그 해 11월 역시 삼성의 계열사인 에스원의 주식 6만주를 1백20억원에 매각,중앙개발의 사모사채를 인수하는데 썼다.지난 95년에는 아버지로부터 증여받은 60억원으로 에스원 주식을 매입했고,상장과 함께 주가가 폭등하자 엄청난 시세차익을 거뒀다.당시 증여세로 16억원을 냈다.결국 16억원의 증여세만 물고 중앙개발의 최대 주주가 된 셈이다. 재벌이든 개인이든 절세 노력을 나무랄수는 없다.그럼에도 많은 국민들이 재벌회장의 절세에 상대적 박탈감을 감추지 못한다.응능부담에도,형평성에도 어긋나기 때문이다.주식의 양도차익에 대한 과세제도가 도입돼야 이같은 합법적 절세를 막을수 있다.

◎업계,“증여”­“자금난 해소차원” 두갈래 추측 이건희 삼성그룹 회장의 아들 재용(30)씨가 삼성전자가 발행한 사모전환사채(CB)를 인수,인수배경에 비상한 관심이 쏠리고 있다.증권업계와 관련 업계에서는 「사실상 증여」라는 해석과 함께 자금난 해소차원 등 크게 두갈래로 보고 있다.현재로서는 전자일 가능성이 훨씬 높은 것으로 업계는 조심스럽게 분석하고 있다. 삼성전자는 24일 운영자금 조달을 위해 6백억원 규모의 사모CB를 발행,계열사인 삼성물산이 1백50억원,이건희 삼성그룹회장의 아들인 재용씨가 4백50억원을 인수했다고 증권거래소 공시를 통해 밝혔다. 이번에 발행된 6백억원어치 사모CB가 전량 주식으로 전환될 경우 1백20만주(지분비율 1.3%)가 늘어나게 되며 삼성전자 주식 한주도 갖고 있지 않은 이씨는 90만주,0.97%의 지분을 보유하게 된다.이씨는 이번 사모CB 인수와 동시에 60억3천만원의 평가이익을 보게 됐다.24일 삼성전자의 주가는 5만6천700원으로 마감돼 주당 6천700원의 평가차익이 생겼기 때문이다. 4백50억원이라는 거금이재용씨에게 있겠느냐는 의문도 있지만 이씨가 지난해 말과 올초 삼성엔지니어링과 에스원 주식을 상장후 매각,5백63억원의 시세차익을 남긴 점을 감안하면 이해가 된다. 그러나 증권업계에서는 삼성전자가 4월1일부터 사모CB 발행요건이 강화되기 전에 서둘러 사모CB를 발행,재용씨에게 인수시켜 점차적으로 삼성전자 지분을 늘려나가기 위한 포석으로 보고 있다.새 증권래법에 따라 4월부터 전환가격이 시가의 100%이상,전환청구기간은 1년이상으로 강화되기 때문이다. 일부에서는 삼성전자의 자금난도 꼽고 있다.지난해부터 반도체 경기악화로 수익성이 크게 나빠졌고 내년 자동차 출시를 앞두고 삼성자동차에 대한 「자금지원」으로 전자의 자금사정마저 예전같지 않다는 것이다.

◎외국인보다 불리한 각종 규제완화 촉구 재계는 앞으로 외국자본 등에 의한 적대적 M&A(기업인수·합병)에 대해서는 전경련차원에서 공동 대처키로 했다.아울러 출자제한 등 외국인에 비해 불합리하게 돼있는 경제력집중 억제시책을 개선,경영권 탈취나 주식시세차익을 겨냥한 M&A에 대처할 수 있도록 해야한다고 정부에 촉구했다. 전국경제인연합회는 11일 열린 회장단회의에서 경영합리화 등을 목적으로 한 우호적 M&A는 지원하되 적대적 M&A에 대해서는 전경련에서 직접 개입키로 했다.이와 관련,전경련은 최근 미도파 주식을 놓고 지분경쟁을 벌였던 대농그룹과 신동방그룹간의 협의중재에 들어갔다. 손병두 전경련부회장은 회장단회의가 끝난 뒤 『개정 증권거래법의 발효를 계기로 외국인의 적대적 M&A가 우려된다』며 『적대적 M&A로부터 기업을 보호하기 위해 출자제한과 지분제한 등 외국인에 비해 불리하게 돼 있는 각종 제한을 과감히 풀어야 한다』고 주장했다.그는 『출자제한이나 금융기관의 소유제한 등으로 국내기업들이 주식소유에 규제를 받는반면 외국자본은 국내기업에 비해 훨씬 자유롭다』고 지적했다. 손부회장은 미도파 지분인수 경쟁과 관련,『최종현회장이 대농그룹과 신동방측에 합의를 촉구했다』며 『현재 양측이 협의를 진행중이며 원만히 이뤄지지 않을 경우 최회장이 직접 나설 것』이라고 덧붙였다. 한편 신동방그룹 계열사인 동방페레그린 증권은 지난해 11월22일부터 지난 4일까지 미도파주식 29만3천1백77주(지분비율 1.98%)를 매입했다고 지난 10일 증권거래소에 신고하면서 주식 보유목적에 「경영참가」라고 밝혀 미도파에 대한 경영참가 의사를 공식화했다.신동방은 지난 6일 고려산업과 함께 「미도파 주식에 대한 공개매수를 검토중」이라고 공시,미도파에 대한 공개매수의사를 처음 밝힌데 이어 대농 주식에 대해서도 공개매수 가능성을 시사한 바 있다.미도파주식에 대한 신동방그룹의 공식지분은 현재 15.64%이다.

◎그룹 「자사주식 싼값 대량양도」 유인책/실적따라 정상연봉 얹어 급여 “천정부지” 만화영화와 놀이공원으로 유명한 연예오락그룹 월트디즈니사의 마이클 아이스너 회장이 최근 10년간 더 회장으로 「근무」하는 조건으로 총 9억달러(7천8백억원)의 급여 계약을 맺어 화제다. 지난 12년동안 디즈니 그룹을 이끌어왔던 아이스너 회장에게 매년 9천만달러(7백80억원)를 줄테니 회장으로 남아있으라고 그룹 이사진들이 간청한 것인데 아이스너는 물론 오케이했다.아이스너 덕분에 디즈니 경영이 좋아진 것은 사실이지만 해도 너무한 급여재계약이라고 비난하는 주주들이 없는 건 아니나 내주 주총에서 무난히 통과될 것으로 전망된다.아이스너의 급여는 웃돈이 얹혀지기 마련인 재계약인 탓에 예년의 몇배로 뛰었지만 1년에 8백억원 상당의 급여를 고스란히 현금으로 준다는 것은 아니다. 아이스너의 급여가 이처럼 하늘 높은줄 모르고 고액인 것은 주식옵션이란 특별보상 때문이다.주식옵션은 경영자를 초빙할 때 대량의 자사 주식을 시가보다 싼 값으로 안기는것으로 자신의 주식을 위해서라도 경영을 잘하도록 부추기는 유인책이다.주가가 오르면 시세차익을 급여보상으로 갖게 되나 떨어지면 손해만 보는 것이며 오르더라도 계약 기간이 끝날 무렵에야 주식을 팔아 현금화할 수 있다.아이스너 재계약의 요체는 8백만주의 디즈니 주식을 싼값으로 주는 주식옵션이다.아이스너가 12년동안 회장에 있는 동안의 디즈니 주식 시세변화 및 사업전망 등을 고려할 때 「아이스너는 계약대로 2003년부터 2006년 사이에 이를 현금화할때 7억5천만달러의 시세차익을 볼 것」이라고 이 방면의 정통한 전문가들은 예상한다.

◎금강피혁 대표 등 35명 고발·문책요구 증권사 직원과 짜고 자기회사 주가를 조종한 상장사대표와 미공개회사정보를 이용,내부자거래를 한 기업 임직원 등이 무더기로 적발됐다. 증권감독원은 14일 금강피혁과 현대페인트공업·일동제약·영우통상·한국전자·송원산업·전방(주) 등 7개사의 주가를 조종하거나 내부자거래로 시세차익을 챙긴 회사대표와 임원,증권사 간부 등 35명을 적발,이중 죄질이 나쁜 3명은 검찰에 고발하고 15명은 검찰에 통보하는 한편 13명은 문책을 요구했다고 밝혔다. 증감원에 따르면 금강피혁 대주주 겸 회장인 김민식씨(59)는 지난 95년12월 유상증자계획을 세웠으나 주가가 너무 낮아 실권가능성이 높자 회사 경리담당이사 이은용씨(42)와 함께 증권사 직원과 짜고 96년7월까지 727차례에 걸쳐 고가매수주문을 내는 수법으로 주가를 5천원대에서 최고 1만2천원대까지 끌어올린 혐의다.

◎경영권 확보·시세차익 노리는 사례 많아 정부는 최근 적대적 기업인수 및 합병(M&A)과정에 사채자금과 불법조성된 음성자금이 대거 유입되고 있다는 지적에 따라 M&A에 동원된 자금의 출처를 철저히 조사하기로 했다. 사정당국의 고위관계자는 20일 『최근 경영권 확보나 시세차익을 겨냥한 비정상적 M&A가 성행하고 있다』고 지적하고 『기업의 경영안정을 해치는 M&A를 엄중히 단속할 방침』이라고 밝혔다. 이 관계자는 이어 『사욕을 채우기 위해 증권시장을 무대로 주가조작,내부자거래 등의 수법으로 선의의 투자자들에게 피해를 주는 경제사범들은 국가경쟁력 제고차원에서 엄단할 것』이라고 강조했다.

◎영월댐·문장대온천지구 토지매입자 등 대상/국세청,5년간 부동산 거래내역 정밀분석 국세청은 강원도 영월다목적댐건설지와 경북 상주군의 문장대 및 용화온천개발지에서 수몰에 따른 보상금을 노리거나 땅값상승을 기대한 외지인 656명이 땅을 대거매입하는 등 부동산투기를 한 혐의를 잡고 이들에 대한 세무조사에 착수했다. 국세청은 5일 전국 7개 지방국세청 부동산조사반 117명을 투입,93년이후 영월다목적댐건설지역에서 땅을 매입한 401명과 문장대·용화온천지구에서 토지를 사들인 255명 등 656명에 대해 본인은 물론 가족의 과거 5년동안의 부동산거래내역을 정밀분석하는 등 세금탈루여부에 대한 조사에 들어갔다고 발표했다.이번 조사는 이달말까지 계속된다. 국세청은 또한 이들 투기혐의자와 거래한 상대방도 부동산과 관련된 탈세여부를 조사하는 한편 부녀자 및 연소자는 자금출처를 조사,증여세 탈세여부를 밝혀내기로 했다. 국세청 조사결과 2001년 완공예정인 영월다목적댐건설로 수몰될 강원도 영월·평창·정선군 등의 5개 읍·면 13개 리에 인삼·수목 등 다년생작물을 재배하는 영농종사자로 위장해 고액의 보상금을 받으려는 서울 등지의 부동산투기꾼이 몰리고 있는 것으로 밝혀졌다. 또 올해초 사업시행승인이 난 경북 상주군 화북면 운흥리·중벌리,속리산국립공원의 문장대온천지구,속리산국립공원과 붙은 용화온천지구에도 온천개발에 따르는 단기시세차익을 노리고 외지인이 토지를 대량으로 취득하는 등 투기를 하고 있는 것으로 드러났다. 국세청 황일성재산세1과장은 『실수요목적 없이 시세차익을 노리고 부동산을 취득한 외지인 부동산투기혐의자에 대해 엄정한 세무조사를 실시,부동산투기심리를 차단하겠다』고 밝혔다.

내부자거래 혐의로 검찰에 고발된 한국M&A(대표 권성문)가 의류봉제 상장사인 군자산업을 인수했다. 권씨는 11일 군자산업의 대주주인 안호준씨 등 3인이 보유한 이 회사 보통주 95만7천800주(지분율 31.9%)와 함께 경영권을 인수하는 계약을 체결했다고 신고했다. 권씨는 계약금조로 20억원을 안씨에게 줬으며 추후 군자산업의 자산가치에 대한 실사를 거쳐 최종 인수금을 정하기로 했다.권씨는 지난 3월 영우통상의 대주주로부터 소유주식 15만2천주를 액면가인 주당 5천원에 사들여 경영권을 인수한 뒤 지난 10월 지분의 일부를 한솔그룹에 주당 1만5천원에 되팔아 9억원의 시세차익을 남겼다.

◎재경원 관련법 개정 착수/대주주­상장6개월뒤 매각 “현금화”/조합원­7년제한에 묶여 “속수무책” 신규 상장사의 대주주와 우리사주 조합원간의 이원화된 보유주식 의무예탁기간으로 우리사주 조합원들이 상대적으로 불이익을 입고 있다.이는 상장법인의 대주주는 상장후 6개월이 지나면 주식을 처분할 수 있는데 비해 우리사주 조합원은 상장후 2년이 지나야만 매각이 가능하기 때문이다. 22일 증권거래소에 따르면 94년 이후 상장된 68개사중 33개사의 대주주가 상장 후 6개월이 지나 처분한 주식은 모두 5백73만600주,금액으로는 2천6백45억원어치로 집계됐다.이같은 처분물량은 이들 33개사가 상장할 때 우리사주 조합원에게 배정한 주식 5백88만8천500주와 비슷한 규모다. LG정보통신의 대주주인 LG전자가 상장 이후 1백23만6천주를 처분해 1천1백93억원을 현금화하는 동안 74만주를 배정받은 우리사주조합원은 매각제한 기간에 묶여 아직 한 주도 처분하지 못했다.한국코트렐의 대주주도 28만9천주를 매각해 1백94억원을 현금화했고 에넥스·이구산업·진성레미콘·화신·성안·주리원백화점·한국합섬·선진·서울도시가스·유양정보통신·신대양제지·화승전자·대양금속 등 15개사도 대주주가 상장후 우리사주조합 배정물량보다 많은 주식을 처분,25억∼2백억을 현금화했다. 재정경제원은 현재 증권관리위원회와 자본시장육성법 시행령으로 대주주와 우리사주 조합원의 보유주식 의무예탁기간이 따로 규정돼 대주주들은 상장후 시세차익을 얻는 반면 우리사주조합원은 주식처분 제한에 묶여 그만큼 이익실현의 기회가 적다는 지적에 따라 관련법의 개정작업에 착수했다. 재경원은 자본시장육성법이 폐지되는 대신 일부 조항이 증권거래법에 수용,이번 정기국회에서 개정안이 통과되면 내년 상반기중 규정을 고쳐 우리사주조합원의 보유주식 의무예탁기간을 2년에서 1년으로 단축할 방침이다.〈김균미 기자〉