◎올 4,900억원어치 매입… 지수 80P 올려/환차익까지 겨냥… 장세 낙관 아직은 금물 증시가 순항을 계속하고 있다.개장일인 지난 3일 9포인트 오름세로 상쾌한 출발을 했던 주식시장은 9일 하루를 제외하고 상승세를 유지해 12일까지 무려 80여 포인트가 오르는 호조를 보이고 있다.이는 1·4분기중에서도 특히 연초 증시가 가장 어려울 것이라는 대다수 증시 전문가들의 전망을 무색케 한 뜻밖의 현상이다. 증시 전문가들은 이같은 장세 반전의 일등공신으로 외국인들의 매수규모 확대를 꼽고 있다.외국인들은 올들어 연일 7백억∼8백억원 가량의 순매수를 기록하고 있다.10일 현재까지 이들이 증시에 투입한 자금은 총 4천3백59억원.지난해 6월 이후 최대의 매수세이다. 이처럼 외국인이 순매수 규모를 확대하고 있는 것은 기본적으로 한국의 국가 위험이 감소한데다 일정 부분의 시세차익은 물론 환율이 하향 안정세를 보일 경우 환차익까지 얻을 수 있다는 계산 때문인 것으로 보인다.이에 따라 환율 등 거시지표 개선이 가시화될 경우 오히려 외국인 매수세는약화될 수도 있다는 우려도 나오고 있다. 그렇다면 외국인들의 매수세는 언제까지 지속될까.삼성증권 리서치센터에 따르면 외국인이 지난 8월부터 한국시장에서 매도한 금액은 총 1조9천4백억원으로 환율변동을 고려하면 3조원을 넘어서는 규모다.즉 외국인의 입장에서 본다면 그때 매도했던 자금으로 다시 매수를 할 경우 훨씬 싼가격으로 매수할 수 있으며 총 금액도 따라서 늘어나게 된다는 것이다.달러화 기준으로 12월과 1월에 걸쳐 매수한 금액이 1조원 정도에 그치고 있는 상황이어서 매수 여력이 아직 2조원 가까이 남아 있는 것으로 추정된다. 그러나 아직은 우리나라가 외환위기 상황에서 완전히 벗어나지 못했고 금융기관의 위축으로 기업부도 위험이 산재해있으며 기업구조조정 과정에서 악재가 돌출할 수 있다는 측면에서 무작정 낙관만 할 수는 없다는 게 일반적인 지적이다.

◎청약통장 보유때 기존 메리트 남아 시세차익 다소 감소/미분양률 높으면 물량소화 촉진위해 고급화 가능성 높아/분양권 효율적 활용 가급적 조속 신청 차선의 선택도 고려 분양가 자율화시대란 새로 분양되는 아파트의 값과 기존 아파트의 가격차가 줄어 들거나 새 아파트의 값이 오히려 더 높아지는 것을 말한다. 따라서 기존 주택보다 싼 값에 새 집을 마련하기 위해 청약통장을 갖고 있는 것이 예전보다 득이 적어지게 된다.시세차익의 메리트가 없어진다는 뜻이다. 최근 분양가가 조만간 전면 자율화될 것이란 얘기가 나돌면서 무주택자들은 집값 상승을 크게 우려하고 있다.특히 청약통장을 가진 소비자들은 소유가치의 하락으로 술렁이는 경우도 많으나 전혀 불안해 할 필요가 없다. 분양가 자율화가 확대 실시되고 청약통장의 가치가 다소 떨어진다 해도 청약통장을 갖고 있는 것이 아직은 여러모로 유리하기 때문이다.입지가 좋은아파트를 선택하는 데 유리하고 언제라도 분양 우선권을 쥘 수 있다. 정부가 분양가를 자율화한다해도 서울과 수도권의 경우 공공택지에 대해서는 여전히 분양가를 규제하거나 단계적으로 풀 움직임을 보이는 보이는 것은 나름대로 이유가 있다.이 지역에는 아직 청약통장 가입자 1백80만명이 줄을 서 있다.주택보급률은 서울 70%,수도권 80%로 전국 수준(90%)보다 낮으며 연간 25만여가구의 공급으로는 수요를 따를 수 없다는 점을 때문이다. 그러나 아파트 분양가는 주택보급률의 상승에 따라 언젠가는 전면 자율화될 것이다.가능성은 작지만 새 정부가 들어서면서 전면 자율화를 전격 실시할 수도 있어 이에 따른 대비도 해야 할 것으로 보인다.곧 발표될 것으로 예상되는 서울·수도권의 분양가 자율화 확대 실시에 따른 내집마련 전략 등을 알아본다. ◆수도권 내집마련 전략=시세차익이 높은 지역 아파트를 조기 분양받는 것이 가장 유리하다.자금의 여유가 있는 소비자는 선납형 아파트를 분양신청하는 것이 좋다.후분양 아파트의 경우는 소비자가 직접 이모저모를 따져보고 집을 장만할 수 있지만 추가 자금부담을 무시할 수가 없다. 미분양률이 높고 시세차익이 없는 비인기지역의 경우는 무리하거나 서두를 필요가 없다.분양가가 자율화되면 주택건설업체들이 미분양 해소를 위해 고품질 아파트를 공급할 것이기 때문이다. 중대형 아파트 분양예정자들은 소형아파트 건설 의무비율이 유지되는 아파트를 분양받는 전략이 필요하다.특히 입지여건이 좋은 공공택지개발지구에 청약자들의 경쟁이 예전 보다 훨씬 더 치열해질 전망이다.분양가 자율화의 적용이 확실시되는 재개발·재건축 아파트의 경우 지금보다 적어도 20∼30% 이상 가격 상승이 예상되고 여기에 국제통화기금(IMF) 자금지원체제에 따른상승 요인도 있음을 감안해야 한다. ◆지방의 내집마련 전략=수도권 이외의 지역에서 아파트분양을 원하는 소비자들은 지역선정에 신경을 써야 한다.지방에 따라 시세차익이 크기 때문이다.시세차익이 비교적 높은 지역은 부산 대전 충남 전남 등이 꼽힌다. 그 외의 지역에 대해서는 주택업체들이 미분양 해소를 위해 고급아파트를 대거 공급할 것으로 보여 동일 가격대별 평형 비교와 내장재 등을 잘 따져본 뒤 분양받는 전략을 써야 한다.◆청약관련 예금 가입자를 위한 내집마련 전략=아파트를 분양받으려는 청약자들은 주택공급규칙이 개정되면서 기회가 생기거나 없어지기도 한다.따라서 정부의 주택정책 변화에 항상 주목해야 한다. 서울이나 수도권의 청약예금·저축·부금 가입자들은 곧 발표될 분양가 자율화의 범위에 따라 전략의 수정이 불가피하다. 아파트 청약자는 아직 시세차익이 보장되는 현 시점에서 빠른 시일안에 아파트를 분양받아 청약통장을 효율적으로 쓰는 방안을 생각해 볼 수 있다.최상의 지역만을 고집하기보다는 차순위 지역을 선택하는 것도 통장을 효과적으로 활용하는 방법이다. ◆청약통장이 없는 소비자의 내집마련 전략=청약통장이 없는 무주택자들은 서울과 수도권의 미분양아파트에서 내집마련의 꿈을 찾을 만하다.이 지역의 미분양 아파트는 단지 규모가 작고 소형 평형이어서 관심을 끌지 못했지만 최근 금리폭등 등의 여파로 다시 주목을 받고 있다. 미분양 아파트 중에는 입지여건이 괜찮고 분양가도 기존 아파트보다 싸서 투자가치가 있는 물건이 상당수 있다.특히 올해 표준건축비 인상과 분양가 자율화가 가까워지면서 신규분양 아파트의 가격인상이 예상되면서 미분양 아파트는 내집마련의 좋은 대안으로 떠오르고 있다. 현재 서울에는 1백여가구의 소형 아파트(20평형대)가 남아 있으며 수도권에는 전원형 아파트가 많다. 미분양이 많은 곳은 교통이 불편하거나 주변에 환경을 해치는 시설 등이 있는 등 나름대로 이유가 있기 때문에 직접 현장을 방문해 보도록 한다.

◎인수·합병 활성화 여건 조성 정부는 기업 인수·합병(M&A)을 활성화하기 위해 자유로운 M&A를 제한하는 기업간의 담합행위를 규제할 방침이다.독과점적 시장구조를 고착화시키는 M&A에 대해서는 기업결합심사기준을 엄격히 적용해 철저히 규제하기로 했다. 재정경제원과 공정거래위원회는 9일 전국경제인연합회 등이 적대적 M&A를 공동 방어할 경우 기업지배권 시장의 경쟁을 제한하는 담합행위로 규제하는 방안을 추진하기로 했다고 밝혔다.공정거래법을 개정해 명문화할 방침이다.M&A에 대한 규제를 없애 M&A를 보다 활성화하는 여건을 조성하기 위해서다. 정부의 이같은 방침은 지난해 3월 미도파백화점에 대한 신동방그룹의 M&A 시도와 관련해 경영권을 빼앗거나 주식 시세차익을 노린 적대적 M&A에 대해서는 공동대처하기로 한 전경련 회장단 합의를 직접적으로 염두에 둔 것이다.전경련의 합의에 앞서 삼성,현대,LG 등 3개 그룹은 각각 한국생명,삼성생명,LG종합금융 등 3개사를 통해 미도파가 발행한 5백억원 규모의 사모 신주인수권부사채(BW)를 인수함으로써 전경련 회원사인 대농그룹의 미도파 경영권 방어를 지원했었다. 공정위는 대농그룹에 대한 3개 그룹의 지원행위가 이뤄진 당시 이를 규제해야 할 필요성을 느꼈지만 공정거래법의 적용대상이 상품과 용역거래에 한정돼 있어 실천에 옮기지 못했었다.

◎‘자산 디플레’ 불구 시세 차익·환금성 보장/내년 주택공급 축소 실수요자 경쟁 예고/감정가 시세보다 싸 유찰땐 20%씩 하락/시기별 낙찰가 추적 매입 적기 검토해야 국제통화기금(IMF) 관리체제의 영향으로 부동산도 벌써부터 종목별 부침이 심하게 나타나고 있다.IMF체제 이후 부동산 시장에 나타날 두드러진 현상으로는 금융 및 부동산 실명제의 보완으로 장롱속의 돈이 시장으로 들어올 가능성이 높은 점이 꼽힌다.또 실업자의 증가로 매입임대 주택사업 등 수익형 부동산에 대한 관심도 더욱 높아질 전망이다. 이밖에 가정 경제의 침체로 서민들은 내집마련 계획을 대폭 수정해야할 형편이고 주택공급 축소에 따른 실수요자간 분양경쟁이 더욱 치열해질 것으로 전망되는 등 종전과는 다른 양상을 띨 것으로 보인다. 그러나 이같은 어려운 시기에도 재테크용 부동산은 있게 마련이다. 전문가들은 이럴 때일수록 이자율이 높은 은행대출 및 할부금융에 의한 대출을 삼가하고 시세차익보다는 환금성에 초점을 맞춘 투자가 유리하다고 조언하고 있다.특히 자금에 여유가 있는 투자자라면 시세보다 30% 이상 싸게 나온 급매물을 사들이거나 법원경매 물건에 관심을 두어 재테크용 부동산으로 활용하는 방법을 권장하고 있다. IMF시대는 한마디로 ‘자산디플레이션 시대’이다.부동산 가치는 그대로인데 물가는 올라 부동산 가치의 하락이 그만큼 크게 느껴지고 실제로도 거품이 빠지는 시대이다.따라서 부동산을 싸게 사서 시세차익이 보장되는 상품을 고르는 것이 안전하다.법원경매 물건이 바로 이같은 요건을 충족시켜 주는 부동산 종목이다. 법원경매의 경우 최초 감정가격이 시가보다 10% 정도 싼 데다 한차례 유찰될 때마다 감정가가 20%씩 떨어지기 때문에 자산디플레이션 시대의 적합한 투자종목으로 떠오르고 있다.그러나 급매물의 경우 위험부담이 큰 물건이 많아 주의해야 한다. 법원경매는 이제는 실수요자 위주로 대중화됐기 때문에 자금의 여유가 있는 일반 투자자들이라면 얼마든지 좋은 물건을 고를 수 있다.경매에는 아파트·연립주택·다세대주택 등이 60% 이상을 차지할 정도로 많다.근린생활시설이나농지,임야 등 비거주용 부동산도 나오지만 그리 많지 않은 편이다. 올해의 법원경매시장 추이를 보면 아파트·연립·다세대·단독주택 등은 9∼11월에,농지와 임야는 6월에 비교적 낮은 낙찰가율(최초감정가에 대한 낙찰가 비율)을 보여 이 시기가 매입 적기였다고 분석되고 있다. 내년에는 고환율과 증시침체가 지속될 경우 낙찰가율은 종목별로 60∼70%대 초반으로 낮게 형성될 전망이어서 매입기회는 연중 내내 있을 것으로 전망되고 있다. ◎경매 절차·요령은/서류 열람·현장 답사 필수,입찰가 서면 제출/낙찰땐 1개월이내 대금 일시불로 내야/소유권 법원서 의무적으로 이전등기 해줘 ○일반인 참여 쉬워져 법원경매는 지난 93년 5월부터 서면입찰 방식으로 시행되고 있다.그동안 경매 브로커들에 의해 독점돼 왔으나 말로 하는 구술 매수신청 방법에서 서면입찰 방식으로 바뀌면서 일반인의 참여가 훨씬 수월해 졌고 실수요자나 투자자 위주로 정착돼 가고 있다. ○컨설팅 수수료 1%선 서면입찰은 법원이 최저 경락가를 공개하면 입찰자들이 서류열람이나사전 현장답사 등을 통해 물건의 내용을 파악하고 입찰가를 결정해 서면제출하는 형식이다.낙찰은 최저 경락가 이상이면서 최고 입찰가를 써낸 사람에게 돌아간다. 경매에 참가할 때는 직접 하거나 경매전문 컨설팅사를 이용하면 된다.대행 수수료는 물건의 난이도에 따라 차이가 있으나 기초적인 권리분석과 투자분석은 낙찰가격의 1% 정도이다.법원경매 물건은 각 지방법원 민사집행과에서 열람할 수 있다.초보자의 경우 판독이 쉽지 않으므로 법원경매 정보지나 컴퓨터 통신망을 활용하면 쉽다. ○주택임대차 관계 조심 법원경매는 각 지방법원이 입찰일 14일 전에 법원 게시판에 공고하며 유찰된 물건의 재공고는 14일 이후에 한다.경매에서 낙찰되면 계약보증금을 제외한 낙찰대금을 법원이 지정한 대금납부기일(낙찰후 1개월 이내)에 일시불로 내야 한다. 법원에서 경매되는 물건은 법원이 의무적으로 소유권 이전등기를 해주지만 물건의 모든 권리관계에 대해 책임을 지지는 않는다.1차 저당권 이전에 신고된 임차권의 임차인 보증금과 명도는 낙찰자 책임이다. ○교통·환경여건 따져야 따라서 법원경매로 주택을 살 때는 주택임대차 문제에 유의해야 한다.세입자의 가구별 전입일자,현재 점유상황,확정일자 여부,임차보증금,계약기간 등을 꼼꼼히 확인해야 한다. 경매전에 현장답사를 통해 실제 물건의 가치를 판단하는 것도 잊지 말아야 한다.아파트의 경우 지역별 평형별 시세가 있어 가격평가가 쉽지만 단독·연립·다가구 주택은 건축연수,노후정도,유지보수문제,교통여건,주변환경 등을 세밀히 분석해봐야 한다. ◎전문가 기고/전원주택용 매물 월 100건 웃돈다 국제통화기금(IMF) 관리체제로 들어서면서 부동산 시장은 소유개념보다는 사용 및 수익성 개념으로 바뀌고 있다.소유함으로써 가격이 올라 장기적으로 얻는 이익보다 월수입이 있거나 당장 이용하는 데 목적을 두는 거래가 많다는 얘기다. 법원경매의 경우 시가보다 싼값으로 부동산을 장만할 수 있고 일반인들의 입찰 참여가 쉽게 되면서 요즘같은 시기에 일반인들에게 매력있는 부동산 종목으로 부상하고 있다.매입가격이 상대적으로 낮아 가격이 폭락하지 않는 한어느 정도의 시세차익을 노릴 수 있다는 장점 때문이다. 법원경매 물건은 아파트의 경우 시중가격의 80%,단독주택은 70%,빌라는 60%,임야나 전답은 40∼50%선에서 낙찰받을 수 있다.특히 서민들이 많이 사는 빌라,연립주택,다세대주택 등은 경매물건의 상당수를 차지하고 가격도 다른 종류의 부동산보다 낮게 경락되고 있다.경락가를 잘 들여다 보면 경매에 나온 주택들은 분양가의 50% 정도여서 전세금액보다도 훨씬 낮다.법원경매에 붙여진 농가주택 및 임야,비진흥지역의 농지 등은 3∼4차례 유찰되기 일쑤여서 최초 감정가보다 50% 정도 더 싸게 살 수도 있다. 최근들어 서울 근교에는 전원주택으로 쓸만한 법원경매 물건들이 월평균 100여건씩 쏟아지고 있다.또 덩지가 큰 공장이나 빌딩 등은 유찰이 많아 가격은 더욱 떨어지고 있는 상황이다. 요즘의 법원경매에서 가장 싸게 구입할 수 있는 물건은 일반 임야와 그린벨트지역 토지이다.임야는 80년대 말에는 투기의 온상이다시피했다.그러나 이후 매매증명제,토지거래허가제 등으로 일반매매가 중단되기도 했다.법원경매에서는 국토이용관리법상의 토지거래허가나 임야매매증명을 받을 필요가 없어 여러모로 유리하다.특히 최초 감정가에서 4∼7회까지 유찰되는 경우가 많아 감정가의 30∼40%로 낙찰받을 수 있는 물건도 있다.

◎내리막 증시 나흘간 675억원 순매수 눈길/은행·제조업·음식료 등 특정 종목 집중 투자/일부선 환차익 노린 단순 투기성 자금 분석 증시가 폭락하는 가운데서도 외국인들이 연일 매수우위를 보여 그 배경에 관심이 쏠리고 있다. 외국인들은 24일 1백74억원의 순매도를 기록했으나 주가가 무려 52포인트 급락한 지난 19일부터 23일까지 연 나흘간(거래일기준) 총 1천89억원어치를 팔고 1천7백65억원어치를 사들여 6백75억원의 순매수를 기록했다.금융시장의 불안이 갈수록 심해지고 이에 따라 기관투자가들이 무차별적으로 매도물량을 쏟아내는 현 장세에서 이들의 이같은 움직임은 단연 눈길을 끌었다. 증권업계에서는 최근 국내 증시로 유입되는 외국인 자금의 성격을 단기 시세차익을 노리고 들어오는 헤지성 펀드로 보고 있다.요즘처럼 환리스크가 큰 상황에서 섣불리 들어올 수 있는 것은 헤지펀드일 가능성이 높다는 판단에서다.그러나 3∼4년전부터 국내에서 활동해온 소로스 퀀텀이나 타이거펀드 등 이름있는 대규모 헤지펀드는 이미 상당부분 빠져나간것으로 보고 있다. 때문에 요즘 들어오는 자금은 국제적으로도 정체가 불분명한 펀드들로 알려져 있다.규모면에서도 기존에 국내시장에 투자하던 메이저급 대규모 자금과는 달리 장의 흐름에 따라 신속하게 움직일 수 있는 소규모 펀드인 것으로 파악되고 있다.메이저 펀드들이 국내 신용등급 하락 등을 감안해 투자비중 확대에 소극적인 입장을 보이고 있는 반면 이들은 원달러 환율의 오름폭이 거의 한계점에 도달했다는 판단하에 적극 유입되고 있다는 것이다.즉 환투기적 성격이 강하며 투자분석도 일반인 수준을 벗어나지 못하는 것으로 보고 있다. ING베어링증권 서울지점 강헌구 이사는 “미국계나 영국계 연기금과 뮤추얼 펀드들은 이미 많이 팔고 떠났으며 최근 들어오는 자금들은 생소한 중소 규모의 펀드들이 대부분”이라며 “제3국의 개인 ‘큰 손’들일 가능성이 높다”고 분석했다. 이들 펀드의 특징은 기본 원칙을 갖고 투자하기보다 단기 고수익을 겨냥해 몇몇 특정한 종목에 집중 투자하는 성향이 짙다.은행주나 제조업,음식료업 등 특정 종목에이들 자금이 몰리는 것을 두고 일부에서는 “본격적인 M&A의 시작이 아니냐”는 의혹의 시선을 보내고 있다. 한편 현재 국내 증시에 유입된 헤지펀드의 규모는 약 2천억원대인 것으로 알려지고 있는데 이는 지난 7월 증권감독원이 소로스의 퀀텀펀드,줄리언 로버트슨의 타이거펀드 등을 포함해 총 4천억원 규모의 헤지펀드가 활동하고 있다고 공식발표한 것과 비교하면 절반 가량 줄어든 수치이다.

◎양주군 24.5평 전제 융자·전세금 끼면 1천만원 투자 해결 막상 매입임대주택사업을 하려고 결심했더라도 어느 정도의 투자비가 필요한지,어느 곳의 주택을 사들여야 할 지 등 해결해야할 문제가 한두가지가 아니다. 소규모 투자로 임대주택사업을 시작하는 경우를 한국부동산신탁에서 분양중인 양주 오남리의 ‘한국아파트’(신축중)를 실례로 알아보자. 한국아파트의 분양가는 24.7평형의 경우 6천7백60만원이고 계약금은 1천3백50만원이다.중도금부터 전액 융자(한미은행 연리 12.9%)가 가능하다.같은평형의 인근 전세가격 수준은 약 3천8백만원으로 분양가와 전세금의 차액은2천9백60만원이다. 금리를 고려하지 않을 경우 아파트(24.7평형) 한 가구당 1천만원만 투자한다고 가정할 때 약 2천만원의 융자만 포함하면 임대주택사업이 가능하다. 바로 5천만원만 있으면 임대용주택 5가구를 마련하는 방법인 것이다. 아직도 양주군 인근지역은 다른 신도시 보다 가격이 싸다.그러나 전철 및 국도확정 등 교통조건이 내년부터는 확실히 개선될 전망이다.이에 따라 올해 말부터 내년 초까지가 투자의 적절한 타이밍으로 분석된다. 이 지역의 가격 수준은 여타 신도시지역의 같은 평형 기준으로 3천만원 정도가 싼 상태이나 제반여건을 갖추면 조만간 가격 평준화가 예상된다.따라서 5가구의 임대주택사업을 하는 경우 가구당 시세차익이 3천만원으로 계산돼 1억5천만원의 시세차익을 기대할 수 있다.다만 한가구당 은행에서 빌린 돈(2천만원)의 이자(연간 2백60만원 정도)만큼의 금액은 별도로 고려되어야 할 것이다.

◎연 12∼13% 수익… 사업자 6개월새 2배 증가 IMF의 자금지원으로 부동산 시장도 크고 작은 변화를 겪고 있다.마땅한 부동산 재테크 종목을 고르기 힘든 시점에서 부동산 전문가들은매입임대주택업을 새로운 재테크 수단으로 추천하는데 주저하지 않는다.소액투자가 가능하고 세제혜택도 많아 임대수요가 많은 곳에서 사업을 벌일 경우 비교적 안정적인 수입을 보장받을수 있기 때문이다. 현재 우수한 상가의 임대수익률이 연간 8%선이고 오피스텔은 10% 안팎이다.반면 주택임대사업은 수익률이 연간 12~13%선으로 금융기관의 금리수준을 유지하고 있다. 건설교통부에 따르면 매입임대사업자는 이 제도가 시행된 지난 94년말 29명에 불과했으나 최근에는 2천796명으로 늘었다.직장마다 퇴직자가 유난히 많았던 지난 5월 이후 6개월 사이에는 사업자수가 2배나 급증했다.매입임대주택사업이 월급생활처럼 안정적인 수입이 지속되길 원하는 퇴직자들에게 인기가 높다는 반증이다. 매입임대주택사업이란 집을 사거나 아파트를 분양받아 한사람 명의로 5가구 이상을소유한 뒤 이를 기초단체에 등록후 임대하는 사업.임대사업자의 자격에는 특별한 제한이 없다.지난 4월부터는 사업자 등록요건이 ‘선등록-후취득’으로 바뀌어 5가구 이상을 매입해 본인 명의로 소유권 이전 등기를 하기 전이라도 매입계약서나 분양계획서만 있으면 등록할 수 있다. 그렇다고 매입임대주택사업이 무조건 돈벌이가 되는 것은 아니다.임대용주택을 사들일 때는 어느 지역과 단지를 고르느냐에 성패가 달려 있다.주택의 매입 가격에도 신경을 써야 한다.임대사업용 주택으로는 매매상한가 대비전세값의 비율이 70% 이상인 아파트단지가 적절하다. ◎세제혜택/18평이하 취득때만 주택의 취득 보유 양도단계에서 각각 세금 면제나 감면혜택을 받을수 있다.이같은 혜택은 ‘임대목적으로 전용면적 18평 이하의 공동주택(아파트 연립주택 다가구주택)을 건축주로부터 최초로 분양받는 경우에만 받을수 있음을 유의해야 한다. 최초로 분양하는 18평 이하의 공동주택을 샀을때 취득세와 등록세를 100% 면제받는다.예를 들어 전용면적 18평 이하가 5가구중최초분양주택이 2가구,기존 공동주택이 3가구이면 세제혜택은 최초분양 2가구에만 적용된다. 18평 이하의 공동주택을 보유하는 동안에는 재산세 50%가 감면되고 종합토지세는 세율 0.3%로 분리과세 된다. ◎사업절차/매입 2개월내 등록 임대주택을 취득한 뒤 2개월 이내에 거주지의 구청 주택과에 임대사업자로 등록해야 한다.임대시작 10일 전에는 임대조건을 신고해야 한다.계약기간보증금 임대료 등이 신고대상이다.임대차 조건이 바뀔때마다 변경 10일 전에 신고해야 한다.허위로 신고하다 적발되면 1천만원 이하의 벌금을 물게 된다.임대개시 20일전에 관할세무서에 별도로 임대사업자 등록을 해야 한다. ◎선택요령/임대뒤 양도세 면제 우선 임대수요가 많은 곳을 골라야 한다.임대후 팔 때의 시세차익도 고려하면 좋다.장기적으로 집값이 오를 가능성이 큰 주택을 구입하면 유리하다.일정기간 임대후 팔면 양도소득세가 면제돼 시세차익이 크다. 가능하면 새 주택을 매입하고 전용면적 18평 이하로 세제혜택을 최대한 노리는 것이 좋다.오래된 미분양 아파트는 피하는 것이 바람직하다.아파트가 오랫동안 안팔린 것은 이유가 있으므로 매입시 꼼꼼히 따져야 한다.

국제통화기금(IMF)의 자금지원합의에 따라 국내기업과 금융기관들은 무엇보다도 외국인의 무차별적인 인수·합병(M&A)전략을 효과적으로 방지할 수 있는 대비책을 시급히 마련해야 할 것이다.오는 15일부터 외국인 1인당 주식투자한도가 7%에서 50%로 크게 확대됨으로써 기업들은 사실상 국제 M&A시장에 전면 노출되는 상황을 맞게 됐기 때문이다. 우리는 특히 내년 하반기부터 외국인에 의한 인수·합병이 가능해지는 금융기관에 대해 사전에 빈틈없는 방지책을 강구토록 촉구한다.외국인의 국내금융산업 지배는 실물경제마저 예속케 하는 예상밖의 돌이킬수 없는 불행한 결과를 가져올 수도 있다.외국소유 은행 등을 통한 국내기업의 각종 정보·기밀 등의 유출은 불을 보듯 한 것이다.때문에 금융기관 종사자들은 철저한 주인의식으로 무장,국가경제를 보호·발전시키는 첨병역할을 해주도록 각별히 당부하는 바이다. 현 시점에서 볼때 달러화 급등과 국내 금리상승 및 주가폭락 등의 영향으로 강세통화의 저금리 외국자본이 대거 들어와 헐값으로 국내기업을 인수·합병 또는 매각함으로써 시세차익을 얻는 이른바 기업사냥을 본격화할 것으로 우려된다.물론 현행 법은 외국인의 일정비율(10%)이상 주식매입에 대해 해당기업 이사회동의를 얻도록 하는 등의 제한규정을 두고 있기는 하다.그러나 앞으로는 외국인 투자한도 확대로 사전담합 등 갖가지 편법을 동원한 국내 기업 또는 금융기관의 경영권 장악시도가 치열해질 전망이다.따라서 관계당국에서도 기업의 자사주 취득한도를 확대해주는 등 동원가능한 정책수단 개발에 힘써주길 바란다.금융기관의 인수·합병기준은 최대한 강화해야할 것이다.이와함께 국제투기성 자금인 핫머니의 급격한 유출입을 통제하는 제도적 장치도 필요하다.국내 업계는 외국자본의 적대적 인수·합병 기도에 공동대처하는 방안을 강구할 수 있을 것이다. 그러나 무엇보다 투명한 효율적 경영으로 투기성 인수·합병의 명분을 없애는 노력이 긴요함을 강조한다.

채권투자는 유통금리가 높을때(채권값이 쌀때) 채권을 구입했다가 유통금리가 낮아질때(채권값이 비쌀때) 팔아야 이익을 볼 수 있다. ○5년이상짜리 5종류 따라서 금리가 떨어질 것으로 전망되는 시점이 채권투자의 적기라고 할 수 있다.장기적으로 금리가 하락할 기미를 보이는 시기에는 장기채권에 투자하는 것이 가장 바람직하다.현재 발행되는 5년이상 장기채는 국민주택채권 1종(5년),국민주택채권 2종(20년),서울도시철도채권(9년),지역개발채권(5년) 등이 있다.만기 3년이상 채권에는 국채관리기금채권,양곡증권,외국환평형기금채권,한국전력채권,토지개발채권,산업금융채권,장기신용채권,중소기업금융채 등이 있다. ○금리 안정성 유지할듯 요즘처럼 금리가 급상승하고 있을때는 반대로 단기 채권위주로 투자하는것이 바람직하다.대신증권 윤종은 채권팀장은 “현추세로 볼때 내년 상반기까지는 금리가 계속 오르거나 적어도 크게 떨어지기는 힘들 것으로 보인다”며 “따라서 내년 상반기까지는 만기가 짧은 단기채나 CD등에 투자했다가 상반기이후 금리가고점 수준에 이르러 앞으로 떨어질 가능성이 큰 시점에서는국민주택채권,지역개발채권 등의 장기물로 바꿔 금리하락에 따른 시세차익을 노려야 한다”고 조언했다. ○위험적고 현금회수 용이 금리상승기에 단기채에 투자했을때의 이점으로는 현금회수가 용이하고 투자수익률 확정으로 시장위험을 회피할 수 있을뿐 더러 중간에 매도하더라도 장기물과 비교해서 가격하락폭이 작다는 점 등을 들 수 있다.

◎개인투자자들 주가 바닥권 인식 집중매입/전문가들 “투자심리 일시적… 지속여부 의문” 원달러 환율이 사상 처음으로 1천원대를 돌파한 10일 주가는 의외로 30포인트 가까이 수직상승했다.환율이 오르면 주가가 곤두박질하던 종래의 모습과는 전혀 딴판이었다. 이날 주가를 끌어올린 세력은 이른바 개미군단인 개인투자자들.이들은 무려 6천37억4천만원 상당의 주식을 매수하고 4천5백46억6천만원어치를 팔아 1천4백90억8천만원의 순매수를 기록했다.외국인투자자들이 은행주를 중심으로 1천2백69억9천만원어치의 주식을 팔고 3백2억8천만원어치를 사들여 9백67억1천만원의 매도우위로 사상 두번째 많은 순매도를 기록한 것과는 대조를 보였다.또한 증권과 연기금 등을 제외한 보험 투신 은행 등 기관투자가들 역시 적게는 15억6천만원에서 많게는 4백27억원의 순매도를 기록한 것과도 대비됐다. 환율은 연일 폭등하고 해외 언론조차 한국 경제를 비관적으로 보는 등 증시 주변여건이 나아진 것이 없는 데 개인투자자들은 도대체 뭘 믿고 사자에 나서는 걸까.증시 전문가들은 일단 이날의 주가상승을 금융시장안정대책에 대한 기대감으로 풀이하고 있다.경영난을 겪고 있는 종합금융사에 대한 인수·합병 권고 등 구조조정을 촉진하고 외화지원을 대폭 늘리는 것 등을 골자로 한 강도높은 금융시장안정대책이 이번 주내에 발표될 것으로 알려지면서 얼어붙었던 투자심리가 살아나기 시작했다는 분석이다. 이같은 투자심리 호전의 바탕에는 주가가 더이상 떨어지기 어렵다는 바닥권인식이 작용하고 있다.즉 이에 편승해 시세차익을 보려는 개인들이 급증하고 있는 것.증시 대폭락속에서도 주식매수 대기자금인 고객예탁금이 꾸준히 늘고 있는 것이 이를 말해준다. 증시 전문가들은 그러나 개인투자자들의 이같은 투자심리회복이 일시적일 가능성이 높다는 점에서 우려를 금치 못하고 있다.당분간은 기대감으로 개인투자자들이 외국인과 기관이 쏟아내는 팔자물량을 소화해 증시를 떠받칠수 있겠지만 근본적으로 증시주변 여건이 달라지지 않는 상황에서는 곧 제풀에 지칠수 있다는 지적이다.

◎단기적 처방보다 중장기적 체질강화 역점/내달 40억∼60억불 외자 유입… 증시안정 기대/일부선 지하자금 양성화 등 응급조치 촉구 정부가 19일 발표한 증시대책은 증시의 수요기반을 확대하고 수급구조를 개선하기 위해 투자자에게 세제상 혜택을 주는데 초점이 맞춰졌다.증권업계가 요구한 특단의 자금지원책이나 채권시장 조기개방 등은 현 증시여건에 바람직하지 않다고 판단했다.특히 배당소득을 분리과세하고 기업의 주식배당률을 미리 공고토록 한 것은 시세차익을 노리는 증시여건을 ‘투기적 요인’이 아닌 배당소득을 겨냥한 ‘건전한 투자’로 바꾸겠다는 의지가 담겨있다. 더욱이 대국민 약속을 어겼다는 비난을 초래할 한국통신 주식의 국내상장 연기는 증시 공급물량을 줄이기 위한 고육책이라 할 수 있다.정부는 이번 대책이 증시 부양책이 아님을 자인한다.이는 단기적 처방보다 중장기적인 체질강화에 역점을 뒀다는 뜻이다. 즉 과거처럼 대증적 요법을 시도할 경우 증시의 자생기능은 약화되고 자본시장 개방시 국내업계의 부담만 가중될 것이라는 것이다.물론 기관투자가에게 순매수 우위를 권유할 수는 있으나 연·기금 등을 통한 인위적인 주식매입은 나중에 되팔아야 하는 부담이 있기 때문에 적절치 못하다는 생각이다. 재경원 관계자는 “이번 대책으로 주가가 오를 지는 투자자가 판단하겠지만 투자심리는 살아날 것으로 기대된다”며 “내달 외국인 투자한도가 확대돼 일본 등에서 40억∼60억달러의 외국자금이 유입되면 증시는 안정될 것”이라고 말했다. 그러나 증권업계는 사태의 본질을 꿰뚫어 보지 못한 ‘실효성없는 대책’이라고 말한다.증시가 무너지고 있는데 세제혜택 등으로 폭락하는 주가를 받칠수 있느냐는 것이다.무엇보다도 증시불안의 근본적 요인은 기아사태의 장기화인데 해결책이 나오지 않았다는 것이다.그런 측면에서 볼때 이번 대책은 긴급수혈이 필요한 응급환자에게 체질개선을 위해 보약을 달이는 형국이라는 지적이다. 대우증권 강창희 상무는 “정부가 내놓은 세제혜택 등은 현재의 증시상황에 비춰 한가한 대책”이라며 “정부가 당장 할 일은 기아문제를 빨리 해결하고 무기명 국채를 발행,장롱속에 묶인 지하자금을 양성화하는 방안 등을 마련하는 것”이라고 주장했다.

그린벨트 규제완화와 연말대선을 앞두고 각종 개발공약이 남발되면서 수도권지역에 부동산투기가 재연될 조짐을 보이고 있다.최근 주식가격이 급락하면서 증시자금이 부동산쪽으로 흘러 들어 가게되면 부동산투기가 걷잡을수 없이 확산될 우려가 있으므로 당국은 강력한 부동산투기억제대책을 서둘러 시행하기 바란다. 부동산업계에 의하면 올해초 택지개발지구로 지정된 상암지구(난지도)는 서울도심지역과의 접근성이 뛰어나고 영종도 신공항고속도로가 이곳을 지나고 있어 투기꾼들의 집중 공략대상이 되고 있다는 것이다.또 남양주와 구리지역은 이 일대에 3백만평에서 4백만평 규모의 대단위 택지개발사업이 착수될 것이라는 풍문이 나돌면서 땅값이 치솟고 있다. 그린벨트지역에 대한 규제가 완화된 구리지역과 하남지역은 땅주인들이 매물을 회수,거래가 안된채 땅값만 크게 상승했고 수지지구는 투기회오리가 한차례 지나갔다.또 김포·남양주·구리·용인·파주지역 등 수도권지역의 부동산 거래동향이 심상치 않다. 수도권지역 부동산은 토지의 경우 개발공약이나 실제로 개발이 진행되고 있는 지역을 중심으로 값이 뛰고 있고 아파트는 주로 채권입찰제가 실시되지 않고 있는 지역에 투기꾼들이 몰리고 있다.지난 7월 수지 2지구가 채권입찰제 지역으로 지정됐으나 길하나를 사이에 둔 풍덕천리지역은 묶이지 않자 이 지역 주택과 현재 입찰제가 실시되지 않는 김포와 용인지역 등 주택은 시세차익을 노리는 투기행위가 늘어나고 있다는 것이다. 따라서 정책당국은 투기의 실태를 잘살펴 다양하게 부동산투기억제대책을 마련해야할 것이다.규모가 큰 대규모 토지거래에 대해서는 국세청과 합동으로 투기조사를 실시하고 아파트의 경우는 채권입찰제를 적절하게 운용,차익을 노리는 투기를 근절하는 방안을 모색해야 한다.분양지역 무주택자에게 청약우선권을 주는 지역우선공급제도도 투기수단으로 악용되지 않도록 개선할 필요가 있다.

◎3∼8월 집계 외국인은 직접 경영에 참여할 목적으로 국내 주식을 3억7천5백만달러어치 사들였다. 재정경제원이 18일 발표한 ‘97년 3∼8월 외국인의 기존주식 취득 현황’에 따르면 외국인들이 국내기업의 경영에 참여할 목적으로 취득한 주식은 49건에 3억7천5백만달러다.경영에 참여하려고 주식에 투자하는 것은 장외에서 이뤄지는 것으로 보통 외국인들이 시세차익을 노리고 장내에서 주식을 사들이는 간접투자와 대비된다. 외국인들은 경영에 참여할 목적으로 지난 7월 2억2천3백만달러의 주식을 사들여 월별로는 가장 많았다.3∼8월까지의 외국인 직접투자는 전체 외국인의 주식투자중 9.9%다. 외국인의 직접 주식투자 실적은 업종별로는 제조업이 25건,비제조업 24건으로 비슷했지만 금액으로는 비제조업이 3억1백달러로 전체 투자금액의 80.1%나 됐다.캐나다 CIBC사가 국민투자신탁의 현대전자 주식을 1억7천5백만달러에 인수한게 주요인이다.

◎건교부,투기 막게 이주택지 제공 금지 택지지구 지정당시 1년 미만 거주자는 이주택지를 공급받지 못하는 대신 아파트 입주권을 받는다. 또 지구지정 전이라도 지정신청이 접수되면 즉시 그 내용이 국세청과 관계기관에 통보돼 해당 지역의 거래동향이 집중관리된다. 건설교통부는 택지개발예정지구 지정과 관련된 부동산 투기를 방지하기 위해 8일 이같은 개선대책을 마련,다음달부터 새로 지정되는 택지개발예정지구부터 적용한다고 발표했다. 이는 택지지구의 부동산 투기 원인이 지구지정 당시 거주자에게 이주택지를 공급함으로써 수도권 인기지역의 경우 시세차익이 5천만­1억3천만원에 이르는데다 지구지정을 위한 협의기간이 6개월 이상 걸리고 협의과정에 다수가 참여함으로써 보안유지가 어려운데 있다는 판단에 따른 것이다. 건교부는 현재 택지지구 지정시 지구내 거주민에 대해 거주 기간에 관계없이 이주대책으로 단독택지를 공급하고 있으나 이주 택지를 노린 건축물 건축이나 위장전입을 방지하기 위해 앞으로는 지구지정시 1년 미만 거주자에게는 이주택지 대신 25.7평 이하 아파트 입주권을 공급할 계획이다. 또 지구지정 과정중의 보안유지를 위해 업무관련자 전원에게 보안각서를 징구하고 의견수렴시 꼭 필요한 부서에만 의견조회토록 관련부서를 최소화하기로 했다. 이와함께 택지지구 지정 신청이 접수되면 택지지구 및 인근 지역의 토지거래 내역을 매월 분석해 거래 빈번자,외지인 거래자 등 투기 혐의자 명단을 국세청에 통보해 과세자료로 쓰기로 했다.

◎여유돈으로 입찰뒤 전세금으로 충당/대부분 3∼4차례 유찰… 30∼40% 싼값 매력/매물 많아 자금능력·지역 선택폭도 넓어 단독주택이 경매 주택 가운데 수익률이 가장 높아 경매로 재테크를 노리는 부동산 투자자들로부터 인기를 끌고 있다.특히 다가구용 단독주택의 경우 초기 낙찰대금만 준비되면 전세 보증금만으로도 나머지 낙찰대금을 충당할 수 있는 물건들이 많아 자금에 여유가 있는 투자자들이라면 재테크용으로 한번 시도해 볼 만하다. 다가구용 단독주택이 경매 재테크용으로 인기를 끄는데는 시세차익이 평균 30%에 이르고 자금동원면에서 무리하지 않아도 되기 때문이다. 경매에 나온 대부분의 다가구 단독주택은 세입자가 많아 권리관계 등이 복잡하다.집값의 상승요인도 별로 없어 다른 주택에 비해 투자수요가 많지도 않다.이 때문에 응찰자가 적어 보통 3∼4차례 정도는 유찰되기 일쑤이고 이에 따라 최저 입찰가격이 크게 떨어져 시세보다 30∼40% 정도는 싸게 살 수 있다. 다가구용 단독주택은 자금회전에서도 유리한 점이 많다.경매에 붙여진 서울지역의 다가구용 단독주택은 대부분이 초기 낙찰대금만 동원할 수 있으면 전세보증금으로 경락대금을 충당할 수 있는 수준이다.일반 단독주택 보다는 전세보증금이 낮지만 한 집에 5∼8가구가 세들어 살기 때문에 가구별 보증금을 모두 합치면 같은 금액대의 다른 주택보다 훨씬 많은 보증금을 건질수 있다. 경매로 나온 물건도 많은 편이다.경매물건중 30%에 이를 정도로 매물이 풍부해 자금력에 맞추거나 지역을 선택할 수 있는 폭도 넓다. 경매 전문가들은 “경매장에서 단독주택을 찾는 사람이 적어 유찰이 잦은 편”이라며 “올해 상반기 경매물건중 단독주택은 평균 0.4∼8회의 높은 유찰회수를 기록하고 있다”고 말했다. 상반기중 낙찰된 단독주택은 97년 물건이 최초 감정가의 77∼117%,96년 물건이 65∼93%선에서 거래됐다.서울지역의 경우 평균 낙찰가 비율은 97년 물건이 감정가의 77∼90%,96년 물건이 69∼75%선에서 형성됐다.따라서 감정가가 시세의 70∼80% 수준임을 감안하면 재테크에 상당히 유리하다는 것이 전문가들의 평가이다. ◎응찰때 유의점/선순위 세입자 보증금 낙찰자 부담/예고등기된 주택은 무조건 피해야 단독주택은 낙찰가가 싸고 자금조달이 쉬운 반면 조심해야할 점도 많다.특히 다가구용 단독주택은 세입자가 보통 5명 이상이기 때문에 임차인 문제를 잘 살펴봐야 한다. 우선 세입자의 권리문제를 보자.1차 저당권 설정일보다 전입신고가 먼저 됐고 현재 주택을 점유하고 있는 선순위 세입자에 대한 임차보증금은 낙찰받은 사람이 부담해야 한다. 가등기 가처분 전세권 등의 권리가 1차 저당권보다 우선 설정돼 있는 주택도 주의해야 한다.이 권리도 고스란히 낙찰자의 몫. 소송중임을 알리는 예고등기 주택은 무조건 피하는 것이 좋다.이런 집은 소송결과에 따라 소유권을 잃을 수도 있다. 이밖에 입찰전에 현장조사를 통해 입지여건 등을 잘 알아봐야 한다.막다른 골목에 있는 집,대지 평수가 불분명한 집,전기배선 수도관 등이 낡은 집,교통 교육 등의 환경이 열악한 집 등은 가능한 피하는 것이 좋다.

◎“투기과열지구” 지정돼 내집 마련 기회로 연초부터 술렁대던 집값이 한동안 하향 안정세를 보이고 있다.비수기에다 정부의 투기단속이 강화된 탓이다.투자자들도 예전처럼 가격 오름세 심리에 편승한 마구잡이식 투기가 아닌 나름대로의 전망과 전략을 통해 투자분석 및 수익전망을 하는 분위기이다. 그럼에도 하반기의 주택시장은 부동산 시장의 안정세가 대세를 잡아가는 과정에서 꾸준한 상승세를 보일 것 같다.대선정국에 따른 통화팽창이 부동산 시장으로 유입되거나 수도권 지역으로 확산기미를 보이고 있기 때문이다.중대형 아파트의 가격자율화와 빛이 바래기는 했지만 부동산 10년 주기설도 심리적 요인으로 작용하고 있다. 수도권 지역에서는 채권입찰제 실시에도 불구,용인 수지지구가 여전히 1순위 투자유망지로 꼽힌다.분당에서 남쪽으로 2㎞ 떨어진 용인 수지2지구는 하반기 최대의 관심지역이다.서울로 출퇴근이 가능하고 분당의 각종 기반 및 편의시설을 이용할 수 있기 때문이다.주변의 자연환경이 어우러진 ‘자연환경 친화단지’ 또는 ‘전원형 청정주거단지’로 손색이 없는 점도 한몫한다. 이같은 높은 투자가치 때문에 서울 등의 실수요자나 시세차익을 노린 투기자들이 지역우선 아파트 물량을 공급받기 위해 위장전입하는 등 투기의 온상이 됐다.이에 따라 정부가 투기과열지구로 지정,채권입찰제 실시와 함께 지역우선 공급물량을 총 공급분의 30%로 제한했다.채권상한액도 인근 아파트 가격 대비 시세차익의 70% 정도로 예상하고 있어 서울 등 실수요자의 청약기회는 확대됐지만 투자메리트는 상대적으로 줄었다. 이런 청약환경의 변화에 따라 이달말이나 9월초에 공급되는 아파트를 분양하기 위해서는 채권상한액을 쓰고 당첨될 경우 투자 수익성을 잘 따져볼 필요가 있다.분양면적 33평형(전용면적 25.7평 초과) 이상 민영주택의 경우 수지1지구의 가격 등을 따질때 재테크 수단보다는 내집마련의 기회로 이용하는 편이 낫다.시세차익과 내집마련의 꿈을 동시에 만족시키려면 채권입찰제 대상이 아닌 32평형(25.7평 이하) 규모의 아파트를 청약하는 것이 유리하다.시세가 비슷하지만 채권입찰제가 시행되지 않는 인근 수지읍 일대의 신봉리 성복리 죽전리 등이나 경부고속도로 건너편의 주성면 일대에 관심을 가지는 방법도 생각해봄직하다. (02)3451­1122.

◎돕자기 WTO협정이 발목잡고 놔두자니 경제전반 엉망 우려 정부가 기아문제로 고심하고 있다.나서서 돕자니 세계무역기구(WTO) 체제가 걸리고 가만히 있자니 경제전체가 엉망이 될지도 모른다. 정치권이나 금융권은 한국은행 특별융자등 직접적인 지원을 요청하고 있다. 그러나 정부는 자칫 보조금 지급으로 간주,상계관세 대상이 될 수 있다며 난색을 표명하고 있다.강만수 재경원 차관은 WTO 체제에 저촉될 기준으로 ▲정부나 공공단체가 직접 지원할 경우 ▲특정기업에 한정될 경우 ▲지원으로 말미암아 해당 기업의 경쟁력이 지나치게 강화될 경우 등 세가지를 들었다. 강차관은 “WTO 체제하에서 정부의 운신 폭이 좁아지고 있다”며 “현재 이같은 제한을 받지 않는 다각적인 지원 방안을 모색하고 있으나 어려움이 많다”고 밝혔다.특히 제일은행이나 기아의 결손을 정부가 직접 도울 경우 특정성 시비가 일 것이라고 했다. 따라서 정부가 기아에 지급보증을 선다든가 제일은행에 대해 한은 특융을 지원할 가능성은 높지 않다.정의동 재경원 대변인도 “한은 특융은 현재로선 없는 것으로 안다”고 말했다. 그러나 제일은행이 지급불능 사태에 빠지거나 금융시장이 심각한 수준에 이를 경우 특융도 배제할 수는 없을 것으로 보인다.정부가 적극적으로 생각하고 있는 지원책은 금융권을 완충장치로 한 우회적인 지원방안이다.정부가 24일 국고여유자금 5천억원을 종금사에 15일간 예치한 것은 직접적인 지원도 아니고 특정기업에 한정된 것도 아니다.정부가 말하는 금융질서 안정을 위해서다. 은행에 대한 지원도 마찬가지 방식으로 이뤄질 수 있다.예컨대 금융거래를 해칠수 있는 기준을 마련,이에 해당하는 은행을 지원하면 큰 문제가 없다.또한 기아에 대한 대출금을 자본금으로 전환하는 방식도 가능하다.기아는 금융비용 부담이 줄고 출자전환해 준 은행은 정상화됐을 경우 시세차익을 챙기면서 경영권도 갖게 된다. 그럼에도 정부 일각에서는 이같은 조치가 선례를 남길수 있오 고민이다.사장의 자율성을 최대한 보장한다는 정부 방침이 기아에 예외를 인정한다면 정책의 일관성이 흐트러질 것이라는 지적이다.

◎동서·동원 18일에만 50만주 사들여/“순수투자 목적… 어떤 그룹과도 무관” 기아자동차 주식을 사라.일부 증권사들이 기아자동차 주식을 상품으로 대량 매집,관심이 쏠리고 있다. 동서증권과 동원증권은 18일 기아자동차 주식 30만주와 20만주를 각각 상품주식으로 사들였다.동원증권은 지난 2일부터 거의 매일 기아자동차 주식을 사들여 현재 62만70주(지분률 0.82%)를 상품으로 갖고 있다.이는 증권사 중에서 가장 많은 규모다.이외에는 현대증권이 지난 2일 기아자동차 주식 7만주를 상품으로 매입했을 뿐이다. 동원증권 조안석 주식부장은 “기아자동차의 경우 정부에서 부도내기 어렵다고 판단되며 주인도 바뀔 가능성이 높다고 본다”며 “기아자동차에 눈독을 들이는 업체들이 여럿 있어 충분히 투자가치가 있다고 판단된다”고 매입배경을 설명했다.조부장은 기아자동차 주식은 내재가치를 근거로 할때 최소한 1만6천­1만7천원을 할 것이라고 전망했다.추가 매입도 가능하다는 입장을 밝혔다. 동서증권 김용준 주식부장도 “기아자동차를 주당 1만1천500원씩에 샀는데 경영권을 놓고 현대 삼성 대우 등이 각축전을 벌일 것으로 예상되고 미국 포드사도 관심을 보이고 있어 상품주식으로 사들였다”고 말했다.모두 순수한 투자목적이며 기아자동차에 관심을 갖고 있는 어떤 그룹과도 사전 교감이 없었음을 강조했다. 증권업계에서는 기아자동차에 대해 유수의 기업들간에 지분경쟁이 붙을 경우 이들 증권사가 보유주식을 시가보다 훨씬 비싼 값에 팔수 있다고 보고 있다.좋은 조건을 제시하는 상대를 골라 팔 수 있기 때문이다.시세차익을 볼 수도 있고 경우에 따라 프리미엄부 판매,즉 그린메일러의 역할도 할 수 있다는 판단인 것이다. 갖고 있던 주식도 내던지는 판에 대량으로 사들였다는 것은 고도의 ‘재테크’ 전략임에 분명하다.고위험 고수익의 시험대가 될 것 같다.

◎수도권지역… 오늘부터 경기도 용인수지 2지구에 아파트 평형별로 차등 채권입찰제가 실시된다.또 서울 등 수도권에서 공급되는 20만평 이상 택지개발지구 아파트의 지역주민 우선공급 물량이 30%로 제한된다. 건설교통부는 17일 ‘주택공급에 관한 규칙’중 채권입찰제 및 지역우선공급제도를 이같이 개정,18일부터 시행키로 했다. 이에 따라 그동안 청약과열 현상을 빚어온 용인 수지2지구의 경우 오는 11월까지 분양될 총 6천442가구중 전용면적 85㎡(25.7평)를 초과하는 1천416가구에 대해 평형별로 차등 채권입찰제가 실시된다.채권상한액은 85㎡ 초과 102㎡(30.8평) 이하의 경우 기존 아파트의 매매가와 분양가간 시세차익의 30%,102㎡ 초과 135㎡(40.8평) 이하는 50%,135㎡ 초과는 70%이다.용인수지2지구의 예상 시세차익은 33평형이 7천만원,37평형 9천만원,48평형 1억원,53평형이 1억2천만원 선에 이른다. 건교부는 해당지역 주민에게 우선 공급한 뒤 남는 물량을 다른 지역 주민에게 분양하는 ‘지역주민 우선공급제도’도 개선,택지개발 면적이 20만평이 넘는 서울수색 구리토평 용인수지2지구 등 18개 지구 22만여가구에 대해서는 지역주민 우선공급 물량을 30% 이내로 제한하기로 했다. 이밖에 수도권 이외의 지역에 대해서는 재당첨 기간제한(국민주택 10년,민영주택 5년)규정을 적용하지 않기로 했다.

◎대상 주변지역과 시세차익 30% 이상 7월부터 서울 이외의 수도권 지역에까지 확대 시행되는 아파트 채권입찰제는 주변 기존 아파트와의 시세차익이 30% 이상인 단지를 대상으로 한다.채권 상한액은 시세차익의 70% 선이 될 전망이다. 건설교통부는 이와 관련,『당초 수도권 투기과열지구의 아파트 채권상한액을 시세차익의 70%보다 높은 선으로 할 방침이었으나 이미 시행중인 서울과 균형을 맞추기 위해 서울시의 채권입찰제 시행지침에 따라 상한액을 시세차익의 70%선으로 정하기로 했다』고 밝혔다. 이에 따라 분양가와 주변 기존 아파트의 가격차이가 1억원에 이르는 경기도 용인수지2지구 45평형의 경우 채권 상한액은 7천만원대가 될 전망이다. 건교부는 이와 함께 채권입찰제의 적용대상 아파트단지의 선정기준도 서울시처럼 기존 아파트 값이 분양 아파트 보다 30% 이상 비싼 단지로 정할 방침이다. 채권입찰 적용여부를 판단하기 위한 시세조사는 아파트 사업승인권자인 시·군·구가 실시하며 분양 아파트와 여건이 비슷한 주변의 기존 아파트 3개단지 이상을 조사,그 평균가격과 분양가를 비교해 산정한다. 이 밖에 채권입찰제를 적용하는 평형도 종전 수도권 신도시에서는 전용면적 25.7평 이상의 중·대형 아파트였지만 앞으로는 서울시의 지침에 맞춰 18평형 이상의 아파트에 대해 적용할 방침이다.수도권 지역(서울 제외)에서의 채권입찰제 시행근거 등을 담은 주택공급에 관한 규칙 개정안은 오는 10일부터 시행될 예정이다.