기업과 증권사 애널리스트(기업분석가)들의 관계는 흔히‘악어와 악어새’로 비유된다. 기업은 껄끄러운 관계를 유지해서는 안 되는 고객 중의하나가 애널리스트라고 생각한다.반면 애널리스트는 기업으로부터 얼마나 정확한 자료를 제공받느냐에 따라 보고서의 신뢰도가 달라진다.그래서 양측은 적당한 거리를 두며우호적인 관계를 유지해간다.하지만 서로의 필요에 의해밀착되거나 공생관계를 유지하는 예도 적지 않다.주가조작에 직접 개입하는 등 위험수위를 넘나들기도 한다. 지난 5월 무역업체인 A사의 IR담당인 P씨는 평소 잘 알고 지내는 D증권사의 애널리스트에게 전화를 걸어 만나자고했다.“해외에서 추진하고 있는 작업(?)이 성사단계에 와있다”며 저평가된 주가를 끌어올리는 데 도와달라고 요청했다.P씨는 주가부양에 고민하는 CEO(최고경영자)의 희망사항을 내비쳤고,애널리스트는 그만한 재료라면 가능할 것이란 대답을 줬다.주식브로커 등이 달라붙어 주가띄우기가시작됐다. ‘○○종목에 호재가 있다더라’는 소문이 순식간에 시장에 나돌면서 며칠동안 상한가를 쳤다.그리고는멈췄다.작업이 막판에 차질을 빚는 바람에 ‘부인공시’를냈기 때문. 기업과 애널리스트가 마음만 먹으면 얼마든지 ‘큰 일’을 벌일 수 있음을 단적으로 보여주는 사례다. 애널리스트의 공명심이 기업과 애널리스트의 공생관계를들춰낸 예도 있다.최근 M증권의 한 애널리스트는 특정 종목에 대한 리포트(보고서)를 쓰면서 자신이 전에 몸담았던회사로부터 건네받은 제조원가·자금흐름·투자동향 등 내부정보를 그대로 옮겨적는 바람에 혼쭐이 났다.애널리스트가 특정업체와 내부정보를 주고받는다는 의심을 샀기 때문이다. 또 다른 얘기도 있다.지난 여름 S증권의 한 애널리스트가H기업에 대해 자의적인 시각이 담긴 ‘좋지 않은’보고서를 내 파문을 일으켰다. H기업은 경쟁업체가 계열사인 S증권을 동원해 자신들을 죽이기에 나섰다며 발끈했다.경쟁업체의 의도된 훼방이라는 게 당시 H기업의 주장이었다. 애널리스트들끼리의 공생도 자주 도마 위에 오른다.증권가에는 이른바 ‘수요회’ ‘목요회’ 등 애널리스트들끼리의 정보모임이 많다.주로 학연·지연 등으로 얽히며,정보교류는 특정종목에 대한 분석이 태반이다.이러다 보면가까운 애널리스트들끼리 서로 짜고 특정 종목에 대한 ‘매수’추천 보고서를 돌아가며 쓰는 일도 생긴다.더러는주가조작으로 이어진다.이 경우에는 애널리스트·펀드매니저·주식브로커 등으로 구성된 일당이 대주주에게 작전을권유하기도 한다. 최근 미국 현지법인의 파산설이 나돌아 하한가를 맞은 S기업은 현지법인의 인터넷폰이 M사의 소프트웨어에 탑재될것이라는 재료로 상한가를 쳤었다. 국내 G증권은 지난 9월S기업에 대해 ‘시장수익률 상회’ 의견을, L증권은 지난달 초 ‘매수’ 의견을 견지하는 등 각 증권사에서는 S기업을 긍정적으로 평가했다.증권가에서는 결과적으로 호재성 재료를 이용해 주가장난을 친 꼴이 됐다는 해석이 지배적이다. 코스닥업체인 J사는 99년 등록 당시 외국계 증권사 애널리스트들이 ‘매수’ 추천을 했고,국내 증권사도 ‘매수’추천에 동참했다. 당시 주가는 폭등했으나, 최근들어 최고가 대비 95% 가량 떨어진 상태다.당시 애널리스트들이 이주식으로 수억원을 챙긴 뒤 사라졌다는 얘기도 들린다. 애널리스트들은 그러나 ‘매도’ 추천에는 몸을 사린다. 부정적인 자료를 내면 해당 기업은 물론, 개미군단(일반투자자)들의 비난이 빗발치기 때문이다. 올 초 G증권의 외국인 애널리스트는 ‘주가가 300선까지 떨어질 것으로 예상했다’가 거센 비난에 부딪혀 결국 도중하차하고 말았다. 증권사 관계자는 “예전처럼 기업과 애널리스트들이 드러내놓고 공생하는 예는 현저히 줄었지만, 그래도 이같은 고질적인 관행은 계속되고 있다”고 말했다. 주병철 문소영기자 bcjoo@. ■애널리스트 명암-연봉은 억대…퇴출 先순위. 국내에는 30여개의 증권사에 700여명의 애널리스트가 있다.이 가운데 종목이나 업종을 전담하는 애널리스트는 절반 가량 되며,나머지는 스트래티지스트(투자전략가),시황분석가 등이다. 이들은 겉으로 보기에는 화려한 것 같지만,사실은 그렇지 않다.보수,근무여건 등에서 만족도가 높은 편이 아니다. 중소형 증권사냐,대형 증권사냐에 따라 또 다르다. 규모가 작은 증권사 애널리스트의 급여는 통상적인 월급에다 성과급이 보태진 액수다.대기업에 다니는 동료들의봉급 수준보다 약간 많은 정도다.그래서 학연이나 지연을동원해 증권사를 자주 옮겨다닌다. 근무여건도 열악하다.칸막이 독서실처럼 한 사무실을 여러 명이 같이 쓴다.회사 경영이 어려울 때는 구조조정의대상에 포함된다.신분이 불안하다는 얘기다. 그나마 대형 증권사는 형편이 나은 편이다.대부분 연봉제를 채택하고 있어 누가 얼마를 받는지 모른다.‘잘 나가는 애널리스트’는 억대 이상도 받는다.외국증권사 애널리스트 못지않다.시장에서 평가를 받으면 클 수 있는 이점도있다. 외국 증권사는 우리와 다소 다른 문화를 갖고 있다.꽤나이름있는 애널리스트들은 통상 별도의 사무실을 제공받으며,출·퇴근도 자유롭다.대신 결과가 나쁘면 가차없이 퇴출된다. 철저한 연봉제인 만큼,보고서 내용이 충실하고 신뢰성이높은 편이다.중요한 기업에 대한 보고서는 적어도 2∼3개월이 걸린다.기업 탐방때 드는 비용은 회사가 전액 지원한다. 주병철기자

지난 21일 거래소의 총 거래량은 7억1,318만주였다.이날하이닉스반도체의 거래량이 4억5,044만주로 전체 거래량의 무려 58.3%를 차지했다.3%의 이익을 좇아 그날 샀다가 그날 파는 데이트레이더들의 ‘맹활약’ 덕분이었다. 거래소·코스닥 양 시장에서 데이트레이딩(당일 매매) 비중이 꾸준히 증가해 45∼50% 안팎으로 높아지면서 역(逆)기능과 순(順)기능에 대한 논란은 지속되고 있다.데이트레이딩은 소액투자자들이 유일하게 수익을 남길 수 있는 방법이라는 우호적 시선과,시장을 교란시키는 주범이라는 곱지않은 시선이 맞선다. 증시전문가들은 데이트레이더가 활성화된 원인을 98년부터 시작된 정보기술(IT)의 발달로 온라인주식거래 활성화와 E트레이드증권,키움닷컴 등 온라인거래 전문 신생사들의 시장진입에서 찾는다.시장점유율을 싸고 경쟁이 치열해지자 수수료 인하 등으로 데이트레이딩의 환경이 마련됐다는 것이다. 데이트레이더를 왜 문제삼는가. 증시관계자들은 시장의 안정성을 해치고 투기적으로 변질시켜,시장지표를 왜곡시킨다는 점을 지적한다.대우증권 이종우(李鍾雨) 팀장은 “지수 변동성을 완화시키는 순기능을 한다.그러나 주식투자를 ‘투기화’시켰다는 점에서 상당히 부정적인 영향을 미쳤다”고 말했다.하루에도 회사의 주인이 수십번씩 바뀌는 것은 해당 기업의 장기적 발전에 도움이 되지 않는다는 의미다. 또한 주식거래량과 주식대금이 데이트레이딩으로 부풀려져 시장지표로서의 기능을 상실했다는 지적도 있다.한 예로 하루 8억주가 거래될 때는 강세장일 때 나타나는 현상이지만 최근엔 하이닉스가 총 거래량의 60%를 차지한 탓에 지표분석이 어렵다는 것이다.각 증권사의 수수료 수입만늘려줄 뿐 정작 데이트레이더는 손실만 본다는 비판도 많다. 증권업협회가 지난해 데이트레이더들의 평균 수익률을 조사한 결과 마이너스 8.54%로 나타났다.투자경력이 적을수록 손해율은 더 높았다.6개월 미만은 평균 마이너스 14.9%,경력 6개월에서 1년 미만은 마이너스 15.44%였다.10년 이상 투자자도 마이너스 4.91%의 손해를 봤다. 데이트레이딩의 순기능을 강조하는 입장에서는 각 기업의 주식이 시장에서 적정주가에 근접할 수 있도록 한다고 강조한다.주식값이 지나치게 오르거나 내릴 때 데이트레이더가 개입해 폭등·락을 막는다는 것이다.물론 크게 상승할수 있는 시장에서는 족쇄로 작용할 수 있지만,침체된 시장에서는 거래를 활성화해 분위기를 바꿀 수도 있다는 얘기다. 또 증시투자자의 70%를 차지하는 소액 투자자들에겐 데이트레이딩만이 살 길이라는 주장도 있다.하나증권 영업부이영환(李永煥) 대리는 “미국 등 선진국의 안정된 증시에서는 우량주식을 사서 20∼30년간 묻어두면 은행수익률 이상 나올 수 있다.하지만 5년을 주기로 종합주가지수가 500에서 1,000포인트를 왔다갔다하는 국내시장에서는 연간 3. 3%의 수익도 내기 어렵다”고 했다. 더욱이 소액투자자는 투자정보도 없고 높은 가격의 우량종목에 접근할 수 없기 때문에 싸고 유통물량이 많은 주식을 집중 거래해 수익을 낼 수밖에 없다는 것이다.대학생때부터 데이트레이딩을 해온 그는 증권사 영업도 데이트레이딩으로 한다.그 결과 그는 지난 한달간 고객 계좌에서 60∼70%의수익률을 냈다.반면 장기투자를 위해 두달간 묻어두었던 계좌는 반토막이 났다고 말한다. 데이트레이딩의 역기능을 우려하지만 시장관계자들은 대체적으로 “데이트레이딩을 나쁘게 바라봐서는 안된다”고 입을 모은다.또 개인투자자들은 본인이 데이트레이더로적합한가,아닌가를 살펴보는 것도 필요하다는 지적이다.교보증권 임송학(林松鶴) 팀장은 “온라인증권 거래 수수료가 거래대금의 1% 이하로 싸다고는 하지만 주가가 하락해손절매를 하고 수수료까지 누적될 때는 원금이 계속 사라지는 효과가 나타날 수 있다”고 경고했다. 문소영기자 symun@. ■데이트레이더 김기수씨“진흙서 진주 캐는 안목이 중요”. 김기수(金基洙·28)씨는 온라인 주식거래자다.때론 데이트레이더로 불리기도 한다. 월요일부터 금요일까지 매일 아침 그가 출근하는 곳은 H증권 영업부지만 직원은 아니다.굳이 직종을 분류하면 ‘전문화된 개인 주식투자자’다.대학시절부터 대학생 모의투자 등에 뛰어들어 벌써 10여년째 주식투자를 한다. 증권시장이 약세장으로 기울때는 주식을 당일에 샀다가당일에 파는 데이트레이딩을 한다.다음날 어떤 악재가 터질지 모르는 만큼 투자위험을 줄이기 위해서다.그러나 강세장으로 돌아설 때는 ‘스윙(주식을 다음날까지 가져가는 것)’을 즐기는 편이다.수익률이 높기 때문이다. 그는 “데이트레이더들은 ‘3% 수익률 따먹기’에 집착한다는 오해가 있다.우리는 시장에서 수익률을 좇을 뿐”이라고 말한다.즉,데이트레이더들이 하루 5억주 이상의 거래를 수반하는 하이닉스반도체나 관리종목 등 잡주(雜株) 거래를 즐기는 것도 변동성에서 오는 높은 수익률 때문이라는 것이다. 모 증권사의 실전수익률 게임에 참가하고 있는 요즘 하루 동안 그가 올리는 약정고는 약 5억원.증권사 수수료로 50만원을 내고도 수익이 하루 평균 100만∼150만원이 된다. 한달 수입은 평균 1,000만원.연봉 1억2,000만원의 고액소득자인 셈이다. 김씨는 증권가 루머에 의존하지 않고 실적호전 종목을 직접 골라 투자한다.‘하루살이 주주’일지라도 해당기업의제품을 애용하는 등 주주로서의 역할을 다한다.해당기업의 실적과 현황에 대해서도 누구보다 더 잘 안다. 그는 데이트레이딩을 포함해 주식투자에서 수익을 내려면 ‘가치있는 기업을 발굴하는 눈’을 가지고 있어야 한다고 말한다.실적이 호전됐는지,대주주가 시장에서 보유지분을 팔아넘기는 등의 비도덕적 행위를 하는지 등을 꼼꼼히살펴봐야 한다는 것이다.분기별 실적 발표에도 주목하고,공시를 통해 기업이 발표한 재료들을 주식 담당자들에게문의하는 등의 자잘한 수고도 아끼지 말 것을 권한다. “할 줄 아는 일이 주식투자밖에 없다”는 그는 나이가 들어도 데이트레이더의 길을 갈 것이라고 했다. 문소영기자

소형 아파트 의무공급제 부활이 확정되면서 수도권 주택시장에 지각변동이 예상된다. 이번 조치로 3∼4년 뒤에는 소형 아파트 공급이 크게 증가,전세난을 크게 덜 수 있을 것으로 보인다. 반면 재건축 아파트는 수익성이 크게 악화돼 사업을 전면재검토하거나 아예 포기하는 사태도 빚을 것으로 보인다. [수도권 16곳,소형 15∼20% 공급] 소형 아파트 의무공급제가 다시 살아나는 곳은 서울을 비롯해 인천(일부지역)·성남·안양·의정부·구리·하남·고양·남양주(일부지역)·수원·부천·광명·과천·의왕·군포·시흥시 등 수도권 과밀억제권역.이곳에서는 300가구 이상 아파트를 지을 경우전체 가구의 15∼20%는 전용면적 18평 이하로 지어야 한다. 다만 시행일 이전에 사업계획승인을 신청했거나 16층 이상아파트로 건축심의를 받은 경우는 소형 의무비율 적용대상에서 제외된다. [소형 아파트 의무공급제 부활효과] 건설교통부는 내년 한해동안 수도권에서 공급될 소형 아파트는 기존 택지개발·주건환경개선지구에 민간 신축 및 재건축 아파트가 대거 가세해대략 2만여가구에 이를 것으로 내다봤다. 특히 서울에서는 현재 재건축이 추진되고 있는 아파트 가운데 22곳, 2만 2,000여가구가 의무비율 적용대상에 포함돼예정대로 재건축될 경우 4,400여가구의 소형 아파트가 쏟아질 것으로 추산된다. [재건축사업 차질 불가피] 대한주택협회와 관련 연구기관은이번 조치로 재건축사업의 수익성이 지금보다 4% 정도 떨어질 것으로 분석한다.이는 건설업체들이 재건축으로 얻는수익률과 맞먹는 수준이다.따라서 이주비를 과다하게 지급키로 한 건설업체의 경우는 손실을 감수할 수밖에 없어 사업 추진을 전면 재검토하는 등 대응책 마련에 돌입했다. [중·대형 분양가 크게 오를 듯] 이번 조치로 서울 일부 재건축 아파트의 중·대형 분양가는 크게 오를 것으로 예상된다.수익성이 악화된데다 중·대형의 희소가치가 높아지기때문이다.특히 수요자가 몰리는 서울 한강변이나 강남지역재건축 아파트는 건설업체들이 소형 공급에 따른 수익성 보전을 위해 중·대형 아파트 분양가를 끌어올릴 가능성이 높다는 게 전문가들의 지적이다. S건설 관계자는 “한강변이나 강남지역의 경우 수익성 보전을 위해서는 현재 1,100만원∼1,500만원 선인 중·대형분양가를 1,500만∼2,000만원으로 끌어올릴 수밖에 없다”고 말했다. [1대1 재건축,리모델링 늘듯] 전용면적 18평 이상으로만 구성된 중층 이상 아파트 단지는 치명적인 타격이 예상된다. 바른재건축실천연합회에 따르면 서울지역에서 이같은 조건을 갖춘 단지는 강남·서초·강동구 등 강남권 아파트를 비롯해 15∼20개 단지로 대략 1만5,000∼2만가구에 달한다.따라서 이들 아파트 단지는 서초구 잠원동 설악아파트 등과같이 1대1 재건축을 통해 평형을 늘려 가치를 높이거나 리모델링으로 사업방향을 전환할 가능성이 한결 높아졌다. 전광삼기자 hisam@

부동산 간접투자 시대가 본격 도래했다. 지난 7월 부동산투자회사법 발효이후 5개월만인 이달말부터 리츠(부동산투자신탁·REITs) 상품들이 속속 출시될 전망이다.이달말에 벌써 일반인을 상대로 투자자를 모집하는상품도 등장했다.리츠시대가 눈앞에 다가온 것이다.전문가들은 리츠시장이 2∼3년내 5조원 안팎이 될 것으로 전망하고 있다.투자자들로서는 리츠상품에 대한 투자지식이 절실한 시점이다. [어떤 상품이 있나] 일반리츠는 에이펙(옛 서울하우징리츠)리츠가,CR(기업구조조정)리츠는 교보·메리츠퍼스트 CR리츠가 가장 빠르다. 특히 교보·메리츠 CR리츠는 예비인가를 받고 이달 26·27일 이틀간 일반인을 대상으로 투자자를 모집한다.에이펙리츠는 현재 일반리츠로는 유일하게 예비인가를 신청중이다. 이밖에도 CR리츠를 중심으로 4∼5개가 연말출시를 목표로움직이고 있다. 리츠상품이 본격 출시되면서 자산관리회사나 투자자문사의움직임도 활발히 전개되고 있다. 20일 현재 인가가 나거나예비인가가 난 자산관리회사는 ‘리얼티어드바이저스코리아’,‘교보·CBRE-메리츠’,‘제이더블류에셋’,‘코람코’,‘생보부동산신탁’ 등 5개에 이른다.등록을 마친 투자자문사도 알투코리아 등 6개나 된다.이외에 세중이코노믹스 등도 등록을 추진중이어서 투자자문사는 10여개를 웃돌 전망이다. [이렇게 투자하자] 리츠 투자시에는 먼저 금리나 증시 수익률과 비교해야 한다.목표수익률이 최소한 은행금리보다 2%는 높아야 한다.그 다음에는 수익성인지 안정성인지 목표를정해야 한다. 리츠 중에 안정성을 따진다면 CR리츠가 상대적으로 유리하다.기간이 정해져 있어 청산시 자산디플레 등의 리스크를상품발매때 고려하기 때문이다.상품 구성면에서는 임대사업이 비교적 높다.그 중에서도 주택임대사업의 안정성이 높은편이다. 또 임대사업을 주력으로 하는 상품중에는 일정기간후 되사주는 ‘바이백’이나 다른 법인이 일정기간 임대를 보장해주는 ‘리스백’ 방식이라면 안정성은 만점이다.물론 이 때도 되사주거나 임대를 보장해주는 회사의 신인도를 살펴야한다.또 이 방식의 상품은 수익성이 고정돼있어 상장시 주가상승폭이 작을 수 있다는 점도 알아야 한다.이런 점에서수익성을 생각한다면 당연히 내년 중반 출시예정인 개발형이 좋다.임대사업보다는 부동산을 개발할 경우 수익성은 휠씬 뛰어나기 때문이다.다만,리츠사가 개발형 사업에 실패할경우 투자자는 손실이 불가피하다. 리츠는 보장형이 아니어서 리츠사가 손해를 볼 경우 투자자에게 손실이 전가되기 때문이다.투자시 꼼꼼히 따져봐야하는 이유가 여기에 있다. 부동산투자회사법에는 투자자문사 제도가 있지만 의무적으로 투자자문을 받도록 한 것은 개발형 사업뿐이다. 따라서 당분간 출시예정인 리츠 상품에 제대로 투자하기위해서는 먼저 발기인에 믿을만한 법인들이 참여했는지를면밀히 살펴봐야 한다.다음으로는 자산운용사가 실력이 있는지 그 자산운용사에 인력은 잘 갖춰졌는지도 중요하다. 김성곤기자

다가구 원룸 임대주택 사업을 하려면 올해 안에 서둘러라. 내년부터 주거지역 건축기준이 까다로워져 다가구 원룸주택을 건립해도 수익성이 크게 줄어들기 때문이다.다가구주택 건축이 늘면서 공급과잉 현상도 빚어지고 있다.임대 수요를 찾기 위해 고급 마감재를 사용하거나 무료로 가구를설치해주는 등 품질 경쟁도 치열하다.그만큼 건축비가 올라가는 셈이다. 건축사들은 “당장 집을 짓지 않더라도 올해 안으로 건축허가를 받아두어야 300% 용적률을 뽑을 수 있다”고 말한다.서울 송파·서초구청은 주차장 면적을 가구 수 만큼 확보해야 허가를 내주는 등 벌써부터 건축허가 기준을 강화하고있다. 따라서 다가구 원룸임대 사업을 하려면 서둘러 건축허가를받아두어야 한다. 또 주거지역이 세분화되더라도 수익성이크게 떨어지지 않는 땅,즉 3종 지역으로 분류될 것으로 예상되는 곳에 투자해야 한다. [건축기준 강화] 지금까지 주거지역은 모두 300%의 용적률을 적용했다.그러나 내년부터 1∼3종으로 나누고 용적률도150∼250%까지 차등 적용한다. 지하 주택설치가 금지되고 지하주차장과 발코니 면적이총 건축 면적에 포함돼 전용면적이 줄어든다.주차장 설치기준도 가구당 0.7대에서 가구 수 만큼 갖추도록 강화된다. 또 대지 경계선으로부터 1m이상 떨어져야 한다.주택 가구수가 줄어 사업성이 떨어질 수 밖에 없다. [다가구 주택 허가 봇물] 서울시의 각 구청에는 다가구 주택 허가 신청이 봇물을 이루고 있다.지난 9월까지 다가구주택 허가 건수는 모두 1만1,437건으로 지난해 같은 기간 6,358가구보다 80% 가량 증가했다. 규제강화 이전에 허가를 받으려는 투자자들의 ‘막차’행렬이 이어졌기 때문이다.저금리 기조를 타고 수익성이 높은임대주택 사업으로 몰리는 것도 다가구 주택 허가 건수가늘어난 요인이다. [투자 포인트] 김원태(金元泰)원영건축 소장은 “건축 허가를 받는데 1주일이면 충분한 만큼 투자의향이 있다면 허가를 받아두는 것이 급선무”라면서 “허가를 받고 난 뒤 1년3개월안에 집을 지으면 된다”고 말했다. 임대수요가 많은 유망 투자지역을 고르는 것도 중요하다. 지하철 역세권이나 대학가주변이 일급 투자 지역.편리한주차장을 확보하거나 시설수준을 고급화하면 임차인을 끌어모으기 쉽고 수익성도 높일 수 있다. 공사비의 5∼10%를 더들여 고급 마감재를 사용하거나 가구, 냉장고 등을 무료로넣어주면 그만큼 임대료를 올려 받을 수 있다. 서용식 MMD 대표는 “임대주택을 무턱대고 짓기만 해서는높은 수익률을 가져올 수 없다”며 “철저한 사업성 분석과소비자가 원하는 스타일을 개발해야 성공할 수 있다”고 조언했다. 김경두기자 golders@

부실채권 판매에서 파생된 새로운 상품이 전문 투자자들에게 관심을 끌고 있다. 최근 전문 투자자들이 많이 찾는 부동산 투자 상품은 부실채권 매입,론세일(loan sale·저당권 거래),낙찰약정(free sale),레오(Real Estate Owned·유입 부동산) 매입 등이다.외국계 자본이 사들인 부동산을 파는 과정에서 생겨난 새로운 파생 상품이다. 외국계 투자회사가 공매를 거쳐 싸게(장부가의 30∼40%) 사들인 뒤 투자자들에게 매각하거나 몇개의 물건을 묶어 싸게 팔아치우는(벌크세일·대량매각)상품.이런 방식으로 파는 이유는 경매에 부칠 경우 여러차례 유찰로 인한 낙찰 피해가 발생하는데다 투자금 회수까지오래 기다려야 하기 때문.많은 부실채권이 이런 방식으로팔려 최근에는 물건이 매우 귀하다고 전문가들은 말한다. 개인에게 나오지 않고 전문 컨설팅사로 한달에 20∼30건들어오고 있다. 메트로컨설팅,텐커뮤니티 등은 이런 물건을 취급하다 개발사업에 뛰어든 사례.상가·업무용 빌딩 등을 구입,리모델링을 거쳐 새로운 투자자에게 팔고 있다.메트로컨설팅은 경기 부천시 상동 뉴코아백화점 지하1층과 1층을 부실채권으로 매입한 뒤 ‘씨마 1020’으로 재분양하고 있다.같은 건물 4,6,11층 점포를 매입한 모건스탠리는 텐커뮤니티에 분양·임대관리를 맡겨 분양했다. 부실채권을 할인가로 매입한 뒤 1순위 저당권을확보,본인이 직접 낙찰 받는 방법(투자자 유입)과 경매에부쳐 낙찰 뒤 배당만 받는 방법이 있다.이때 시세차익에대한 세금 부담이 전혀 없어 투자수익률이 높다.1순위 저당권을 실제 채권액보다 싸게 매입,직접 낙찰받거나 배당수입을 얻으면 된다. 지난 7월 서울 무교동에서 운송업을 하는 심상진씨는 외국계 투자회사인 L사로부터 경매에 부쳐진 경기 안산시 본오동 3층짜리 상가(대지 187평,건물 148평)의 1순위 저당권을 할인해 2억6,500만원에 매입했다.이 물건은 지난 8월 경매에서 감정가(5억2,207만원)의 64%인 3억3,557만원에낙찰됐다.법원은 심씨에게 경매집행비용을 뺀 3억3,172만원을 배당했다.심씨는 두달만에 6,672만원의 시세차익을얻은 셈이다. 낙찰약정 계약이라고도 한다.1순위 근저당권자인 외국계 회사가 경매를 통해 부동산을 낙찰받은 뒤 등기부등본상의 권리관계를 깨끗하게 정리한 뒤 소유권을 투자자들에세 넘겨주는 상품.계약조건은 매각대금 가운데 10%는 약정금액으로 주고 낙찰 허가뒤 20%,소유권 이전후 70%를 지불하는 조건이다.당장 목돈이 들어가지 않고 은행으로부터 잔금 대출도 받을 수 있다.낙찰받지 못하면 약정금액은 바로 돌려받는다. 지난 4월 장경식씨는 외국인 투자사와 감정가 42억여원에경매에 부쳐진 서울 중구 북창동 상가(대지 220평, 건물 832평)를 27억5,000만원에 사기로 계약을 맺었다.외국계 회사는 이 건물을 감정가의 80%인 32억8,600만원에 낙찰받아장씨에게 넘겨줬다. 경매에 부쳐졌다가 유찰이 거듭돼 가격이 떨어지는 부실채권을 직접 낙찰받은 뒤 웃돈을 붙여 파는 방법.수의계약으로 시세보다 10∼20% 싸게 살 수 있어 인기지역은 물건이 거의 소진됐다.수도권과 일부 지방 도시 물건이 가끔 나온다. 신석훈씨는 지난 5월 경기 안산 성포동 주공 34평형 아파트를 시세(9,500만원)보다 1,000만원 저렴한 8,500만원에유입물건을 매입했다.권일헌씨는 경기 수원 우만동 동진빌라 26평형을 시세(6,500만원)보다 싼 5,300만원에 사서 보증금 2,000만원에 월 40만원을 받고 있다. 보통 시세보다 20%정도 싸다.경매에부쳐진 물건을 매입하므로 투자금 회수가 빠르고 금융비용부담도 적다. 경매 절차를 매도자인 외국인 투자사가 떠안기 때문에 투자자는 배당·명도 등에 신경을 쓰지 않아도된다.유입물건은 경매과정을 거치지 않고 소유권을 직접이전해 줘 절차도 간소하고 권리이전과 입주시기를 예측할수 있다. 현장을 찾아 시세를 정확하게 파악한 뒤 덤벼들어야 한다.낙찰약정은 이해관계자들이 항고,재항고를 할 수 있으므로 시간이 오래 걸릴 수도 있다.부실채권인데다 복잡한 절차를 거쳐야 되므로 전문 컨설팅사에 의뢰하는게 안전하다.높은 투자 수익이 예상되는 물건은 많이 소진됐다.기대이상의 수익률은 금물이다. 류찬희기자 chani@

경기회복에 대한 전망 등으로 사흘 째 급등양상을 보이던 채권금리가 16일 진정국면에 접어들었다.이에 따라 채권값 폭락세는 주춤했지만 추가 하락 불안요인은 여전히 남아있다. 이날 5년만기 국고채 수익률은 전날보다 0.02%포인트 오른 6.46%를 기록했다.3년짜리 국고채는 전날보다 0.06%포인트 오른 5.59%를 기록했다.지난 13일부터 15일까지 사흘동안 0.58∼0.61%포인트씩 급등한 것 보다는 크게 완화된것이다. 채권금리 급등과 관련,정부는 이날 오전 서울 명동 은행회관에서 김진표(金振杓) 재정경제부 차관 주재로 금융정책협의회를 갖고 대책을 마련했다. 김 차관은 “채권금리 상승이 지속되면 금리 안정을 위해 한국은행을 통해 통안증권 발행의 탄력적 조정과 함께 국공채를 대상으로 공개시장 조작에 나설 것”이라며 “필요시 한은이 유통시장에서 국공채를 직접 매입하는 방안도검토 중”이라고 말했다. 정부는 내년 국채 발행액이 올해 24조원보다 적은 21조원 정도로 예상되고 만기도래 회사채 규모도 올해 45조8,000억원에서 31조3,000억원으로감소하는 등 수급 상황이 올해보다 나아져 금리 안정요인이 크다고 분석했다. 한은은 금요일마다 해오던 기관들을 상대로 한 통안증권창구판매를 이날 하지 않음으로써 유동성 공급효과를 거뒀다.이와함께 RP(환매조건부채권)도 3일물로 3조원어치나사들였다.대우증권 관계자는 “한은이 국공채를 매입해 유동성이 풍부해지면 최근의 금리 급등 양상을 완화하는 데도움이 될 것”이라면서도 “금리 급등의 배경인 경기회복에 대한 기대감 때문에 금리하락세가 얼마나 유지될 지는의문”이라고 말했다. 이날 채권시장에서 은행권은 2,980억원을 순매수하고 투신권은 9,093억원을 순매도하는 등 기관들은 805억원어치의 순매도 양상을 보였다. 박현갑 안미현기자 eagleduo@

손해·생명보험사들이 아파트담보대출 금리를 경쟁적으로내리고 있다. 15일 보험업계에 따르면 최근 동양화재가 대출금리 6.59%인 상품을 내놓았고,흥국·교보생명 등이 6% 대의 대출상품을 선보였다. 업계 관계자는 “보험사들이 99년부터 시작된 저금리 기조와 주식·부동산시장의 위축으로 자산운용이 어려워지자대출을 통해 수익률을 높이려는 분위기”라고 말했다. 은행권의 아파트담보대출 금리가 6%로 떨어진만큼 경쟁력을갖출 필요도 생겼기 때문이다. 보험개발원이 지난 13일 발표한 2000년도 생명보험사의자산운용수익률에 따르면 평균 수익률이 7.9%에 불과했다. 그러나 대출금으로 거둬들인 수익률은 11.3%로 월등히 높다.다음이 채권(9.2%) 예금(6.8%) 해외유가증권(6.5%) 주식(6.4%) 부동산(3.6%) 등이다. 보험사의 자산운용담당자들은 “현재 대출금 비중이 전체자산운용비율의 36.7%에 불과해 최고점인 60%대까지 끌어올릴 예정”이라고 밝혔다. 대부분 보험사 대출상품은 근저당 설정비와 감정평가수수료가 면제된다.중도해지비용이 면제되는 상품도 있다. ◆어디가 가장 싼가=교보생명의 ‘더블찬스 아파트자동대출’이 최저 6.2%부터 금리적용을 해 생보·손보사를 모두합쳐 가장 싼 상품이다. 손해보험사 상품으로는 동양화재의 ‘참좋은 대출Ⅳ’가 6.59%로 가장 싸다. 특히 이 상품은 모든 고객에게 동일한 금리를 적용해 보험가입자가 아니어도 금리손해가 없다. ◆대출조건과 금리=럭키생명과 동부생명을 제외한 대부분생보사들은 자사 보험계약자에게 최저 대출금리를 적용한다.보통 0.2∼0.5%까지 금리할인을 해준다.대한생명의 ‘63OK아파트담보대출’은 일반주택 소유자에게 아파트대출보다 1%포인트 높은 금리(7.9∼9.4%)로 대출해준다.신동아·쌍용·현대·LG·동부화재는 자동차보험이나 장기보험에가입한 고객에게 대출해준다.삼성화재를 비롯한 나머지 동양·대한·국제·제일화재 등은 모든 고객에게 대출상품을판다. ◆대출한도 및 기간=대출한도는 아파트 감정가의 보통 75∼90%까지 적용한다. 삼성화재의 ‘프리미엄론’이 감정가의 최고 110%까지 대출해준다.신동아화재의 ‘뉴스팟트론’은감정가의 90% 이내에서 최고 3억원까지 대출해준다. 대출기간은 손보사의 경우 최저 3년부터 시작된다.동양화재와 신동아화재는 각각 최장 20년, 10년이고 대체로 5년 이내다. 생보사는 대출기간이 10년 이상으로 비교적 긴 편이다. 문소영기자 symun@

초저금리 시대,내 돈 맡길 곳은? 주부 강모씨(45)는 최근 곗돈 2,000만원을 탔지만 어디에돈을 맡겨야 할 지 고민이다. 저금리 기조여서 조금이라도금리가 높은 은행을 찾고 있지만 조건이 비슷해 선뜻 돈맡길 곳을 정하지 못하고 있다. 그러나 은행들의 금융상품을잘 살펴보면 유리한 상품을 고를 수 있다. 국민은행은 고객이 이자수령·만기일 등 상품내용을 직접 설계할 수 있는 ‘국민수퍼정기예금’을 판매한다.가입기간에 따라 4.0∼5.35%까지우대금리를 적용한다. 수시로 여유자금을 통장 하나에 저축할 수 있다. 국민은행은 옛 주택은행의 히트상품인 ‘2002 월드컵통장’도 금리 4.5∼5.35%를 적용,내년 2월말까지 판매한다.가입고객을 대상으로 2002년 3월중 추첨을 통해 월드컵 무료관람권을 준다. 외환은행의 ‘YES원·달러예금’은 이자를 외화로 받을때 유리하다.50% 우대환율이 적용돼 외화예금에 이체된다. ‘YES큰기쁨예금’은 기간별 4.7∼5.0%의 우대금리를 받는다. 산업은행이 판매하는 ‘자유자재 정기예금’은1개월∼3년까지 기간별 고정금리(4.2∼5.48%)와 변동금리 중 선택이 가능하다.가입 후에도 금리·이자지급법 등을 변경할수 있다. 서울은행도 고정금리(4.1∼5.1%)와 금리 상승시 변동금리를 선택할 수 있는 ‘새천년 정기예금’을 판매한다. 제일은행은 약정이율을 1년 만기일 이후에도 계속 적용되는 ‘퍼스트 재형저축’을 선보였다. 이달말까지 가입하는고객에게 고정금리(연 5.1%)에 0.1%의 보너스 금리를 준다. 하나은행은 신용카드 사용금액에 따라 보너스금리가 적용되는 ‘하나카드정기예금’을 판매한다.5.0%의 우대금리에카드결제금액에 따라 0.3∼0.5%의 금리가 더 붙는다. 한미은행이 판매하는 ‘더모아확정예금’은 이달말까지 6개월·1년짜리 상품에 특판금리 5.1%,5.4%를 각각 적용한다. 한빛은행은 인터넷 신규 가입시 0.2% 우대금리를 적용하는 ‘두루두루정기예금’을 판매한다.3개월·12개월마다금리가 바뀌는 방식으로 운용된다. 기업은행은 정기예금·보험·증권이 결합된 재테크 복합상품 ‘다기능정기예금’을 판매한다.저렴한 보험상품도 직접 선택할 수 있으며,증권자금대출도서비스한다. 조흥은행은 정기예금·적금·연금저축의 특성을 모두 갖춘 ‘CHB자유예금’을 내놓았다.추가로 여유자금을 저축할경우 처음 적용된 금리(현재 연 4.9%)로 이용할 수 있다. 평화은행의 예금상품 ‘근로자멤버십통장’은 근로자 및가족을 대상으로 입출금이 자유로운 예금·적금서비스를한 통장에서 거래할 수 있다.금리는 기간별로 4.1∼5.1%가적용되며, 일부 수수료 면제 및 대출우대,마일리지 우대서비스 등을 함께 제공한다. 신한은행은 펀드 10% 이내에서 주가지수파생상품 등에 투자해 고수익을 얻을 수 있는 ‘분리과세 하모니신탁’을 판매한다.신탁보수율(은행에서 떼어가는 수수료율)을 0.5%로 낮췄으며 목표수익률은 연 7.0% 정도다. 한미은행의 ‘알뜰분리 과세신탁’은 세금우대·저축 등일반상품으로 가입할 수 있다.분리과세 혜택도 받을 수 있다.외환은행도 목표수익률 연 7.0%대의 ‘모아플러스신탁’‘세이프알파 신노후생활연금신탁’을 판매한다. 김미경기자 chaplin7@

●산업은행 '신노후연금신탁'. 저금리 기조로 ‘신노후연금신탁’이 최근 각광받고 있는가운데 국책은행인 산업은행이 이 상품의 점포당 판매실적비교에서 상위권을 차지해 화제가 되고 있다. 15일 은행연합회와 금융권에 따르면 10월말까지 각 은행에서 판매된 신노후연금신탁 총 수탁고를 점포 수로 나눠본 결과,산업은행이 점포당 39억1,000만원으로 하나(48억2,000만원) 국민(44억9,000만원)은행에 이어 3위를 차지했다.전국 37개 점포에서 총 1,446억원어치를 판매했다. 국책은행이라는 이미지가 강해 아직 일반 고객들에게는거리감이 있는 산은이 적은 점포에도 불구하고 이렇듯 높은 판매실적을 기록할 수 있었던 것은 다름아닌 수익률때문이다.신노후연금신탁은 정부가 설계해 금융권에서 공동으로 팔고 있는 상품이지만 운용은 각 은행이 알아서 한다.따라서 수익률은 제각각이다.지난 12일 현재 산업의 수익률은 연 9.73%.신한·주택(국민은행과 합병됐지만 펀드설정이 따로 돼 여전히 별개로 운용되고 있음)과 더불어 선두그룹을 유지하고 있다.최근들어다소 주춤하는 양상이지만 지난해 7월 신노후연금신탁이 첫 판매된 이래 지난달중순까지 부동의 수익률 1위를 지켜왔다.한미 등 꼴찌그룹과는 수익률에서 3%포인트 이상 차이난다. 신노후연금신탁은 시가평가 상품이면서도 예금자보호법에의거,원금이 보전된다. 대부분의 신탁상품이 5∼10년의 장기 상품인데 반해 1년만 지나면 중도해지 수수료를 면제해줘 사실상 1년짜리로 운용할 수 있는 점도 이 상품의 큰장점이다.세금우대도 되며 만65세 이상은 비과세 생계형으로도 가입할 수 있다. ●신한은행 '프리미엄 실속정기예금'. 신한은행의 ‘프리미엄 실속정기예금’이 출시 두 달만에판매액 2조원을 돌파했다. 정기예금 상품으로는 보기 드문기록이다. 신한측은 지난 9월3일 출시된 이 상품이 이달 13일 현재2조2,800억원어치 팔렸다고 15일 밝혔다. 이 상품의 고시금리는 최고 ▲1개월 4.3% ▲3개월 4.7%▲6개월 4.8% ▲1년 5.0% ▲3년 5.2%다.경쟁 은행들과 큰차이가 없다.그런데도 잘 팔리는 이유는 뭘까.개인고객부윤태웅 과장은 “예금을 찾아갈 때 실제고객손에 쥐어지는 이자가 많기 때문”이라고 전했다. 고객은 만기에 이자를 한꺼번에 찾아갈 수 있지만 만기이전에라도 세 번까지는 분할지급을 요청할 수 있다.이 경우 대부분의 은행은 이자지급 시점까지의 기간을 계산해해당 이자만 준다.하지만 ‘프리미엄…’은 경과기간에 관계없이 언제든 만기이자를 지급한다.해를 넘겨 이자를 받으면 종합과세 적용 때도 유리하다. 정기예금의 경우 중도해지시 우대이자가 거의 없어 고객들의 불만이 높다는 점에 착안,‘프리미엄…’은 중도해지시에도 우대이자를 적용해준다.가입기간이 1년 이상이고,만기가 3개월 남아있을 때는 중도해지 원금전액에 대해 가입 당시의 우대금리를 준다. 물론 예금을 담보로 원금의 95%까지 즉석 대출도 가능하다.혜택이 많은 만큼 가입자격에는 제한이 있다.기존 거래자일 경우 신용등급 ‘로얄골드’ 이상의 주거래 고객(최소가입금액 200만원)이어야한다.비거래 고객은 1,000만원 이상을 가입해야한다.가입기간은 1개월부터 3년까지다. 안미현기자 hyun@. ●대한투신증권'인베스트밸류 장기증권저축'. 대한투신증권의 대표상품인 ‘인베스트밸류 장기증권저축’은 세액공제와 비과세혜택이 주어지는 절세형이다. 지난달 22일 발매돼 불과 한달여만에 수익률이 6∼10%에이를 정도로 고수익을 내고 있다.고객들이 투자성향에 따라 다양하게 상품을 선택할 수 있도록 유형별로 4가지 상품을 판매 중이다.인베스트 장기증권저축 투자신탁 A-1호는 일반 성장형펀드다.주식에 70% 이상 운용되는 고위험고수익 형태다.A-2호는 위험관리형 펀드로 주식에 70%를운용하되 분기별 손실위험(마이너스 10%)을 정해놓은 안정형이다. 이번 주부터 모집 중인 KTB자산운용의 KTB 장기증권저축은 일정 손실시(마이너스 10%) 채권형 및 차익거래형으로바꿀 수 있는 안정형펀드다.마이다스에셋 자산운용의 ‘마이다스플러스 장기증권저축’은 옵션거래를 통해 주가가 30% 정도 하락할 경우에도 안정적인 수익을 올릴 수 있도록설계된 것이 특징이다. 장기증권저축은 내년 3월말까지 가입할 수 있는 한시적상품이다.가입한도는 5,000만원까지다.1년동안 가입하면 5.5%,2년은 7.7%의 세액공제혜택을 받을 수 있다. ●한국투자신탁증권 'TAMS 금리스왑 펀드'. 한국투자신탁증권이 판매중인 ‘TAMS 금리스왑 펀드’가인기다.발매 20여일만에 1,700억원이 모였다. 이 상품은 채권형 펀드다.안정적인 수익이 기대되는 채권에 60% 이상 투자하고 일부를 양도성 예금증서,환매조건부채권 등 유동성 자산에 투자·운용한다. 특히 금리스왑 거래를 적극 활용, 금리변동에 따른 위험을 줄이면서 안정적인 수익을 추구하는 상품이다. 투자자들의 기간별 선호도에 맞춰 단기형(3개월) 중기형(6개월) 장기형(1년) 등 세 종류를 판매중이다. 금리스왑은 고정금리와 변동금리를 교환하는 장외파생상품 거래로 국채선물과 달리 기간별로 자유롭게 해지할 수있는 게 장점이다.한투증권 금융상품연구소 관계자는 “이상품은 저금리 기조에서 향후 금리변동에 적극적으로 대비하기 위해 금리스왑 및 선물거래를 적극 활용,금리변동 리스크를 최소화하고 안정적인 수익확보를 목적으로 하는 것이 특징”이라고 소개했다.안정성향이 높은 고객에게 적합한 상품으로 최근의 금리불안기에 틈새상품으로 부상할 것으로 기대되고 있다. 박현갑기자 eagleduo@

‘주식을 사야하나,채권을 사야하나’ 여윳돈을 굴리려는 사람들의 요즘 고민거리다.저금리 시대가 지속되고 있는 가운데 금리가 바닥을 쳤다는 관측과 추가 인하 가능성이 있다는 전망이 엇갈리고 있기 때문이다. 전문가들은 금리 불안기에는 채권형 수익증권에 관심을 가지라고 권유한다. [주식형보다는 채권형이 안정적] 금리 불안 탓에 주식형 상품보다는 채권형 상품에 대한 일반투자자들의 관심이 높아지고 있다.투신업계 관계자는 “6개월 이상 장기로 자금운용을 하지 않고 채권형 단기상품을 찾는 사람이 늘고 있다”고 말했다. 현재 금리위험을 줄인 상품들로는 TAMS 금리스왑펀드(한투운용),OK금리스왑 채권투자신탁(SK투신운용),Big & Safe알파스왑 채권투자신탁(제일투신운용) 등이 있다.안정적인 수익이 기대되는 국공채나 우량채권에 60% 이상의 자산을 투자하고 금리 스왑거래로 금리변동에 따른 손실을 줄인 상품이다. 쉽게 말해 국공채 등에 투자해서 받는 확정이자를 다른 금융기관의 변동금리와 바꿔 금리상승에 따른 평가손을 최소화하는 것이다.상품의 제시수익률은 5∼6% 선으로 저금리시대에 짭짤한 수익을 가져다 준다. [1조5,000억원어치나 팔려] 한일투신운용의 한일 3M SAT-스왑 채권투자신탁상품은 지난 7월 판매가 시작된뒤 지금까지1조 5,000억원어치나 팔렸다.SK투신은 1,250억원,한국투신은 1,000억원어치를 각각 팔았고 제일투신은 판매 1주일도안돼 350억원어치를 팔았다. 박현갑기자 eagleduo@

서울시가 내년 2월부터 용적률을 500% 이하로 묶기로 해오피스텔 시장이 요동치고 있다. 건설업체와 땅 주인들은 제도시행 이전에 건축심의를 받기 위해 동분서주하고 있다.반면 미분양 오피스텔이나 현재 분양중인 오피스텔 물량은 빠르게 소진되고 있다.이같은 현상은 건축규제가 본격화되는 내년에는 더 심화될 전망이다. 특히 서울시의 건축행정은 수도권으로 쉽게 전파되는 추세여서 곧 수도권에서도 오피스텔 건축 규제가 이어질 전망이다.용적률은 서울시의 500%보다 높은 선에서 결정되겠지만 다락방 규제나 주차장 기준의 강화는 불가피할 것으로 예상된다. 용적률이 낮아지면 지을수 있는 오피스텔 실(室)수가 줄어 분양가 상승은 불가피하다. 건설업계에서는 용적률이 500%로 낮아지면 10% 가량 분양가 상승요인이 생기는 것으로 보고 있다. 사업 시행자가 사업 이윤을 줄이더라도 분양 성공을 우선으로 해 큰 폭의 상승은 어려울 것으로 예상되기 때문이다. 현대건설 김영호 과장은 “용적률이 500%로 줄면 대략 분양가는 10%가량 상승요인이 발생한다”며 “용적률에다가복층형(다락방)까지 규제하면 2∼3년간은 주거용 오피스텔을 짓기 힘들 것”이라고 말했다. 주거용 수요가 대부분인 오피스텔 시장에서 다락방이 금지되고 용적률이 줄어들면 주거용 오피스텔 건축은 사실상불가능하다는 얘기다. 장기적으로는 규제요건에 맞춘 고급오피스텔이 나오겠지만 이 경우에도 분양가는 오를 수 밖에 없다. 내집마련정보사 김영진 사장은 “오피스텔에 투자하려면 규제가 강화되는 내년 2월 이전이좋다”며 “다만 주변 지역의 임대수익률 등은 면밀히 따져봐야 한다”고 말했다. 황용천 해밀컨설팅 대표는 “복층형 오피스텔을 지을 수없게 된 점이 타격이다”며 “투자 시기를 앞당기되 복층형을 노려야 한다”고 조언했다. 복층형 오피스텔의 다락방은 베란다나 발코니 등이 없는오피스텔의 단점을 보완,주거 및 수납공간의 역할을 하는데 이를 금지할 경우 임대시 타격을 받을 수 있기 때문이다. 오피스텔 투자시에는 주의할 점이한두가지가 아니다. 먼저 오피스텔은 아파트와 크게 다르다는 점을 알고 투자해야 한다.수요자가 늘면서 ‘오피스텔은 사는 순간부터가격이 떨어진다’는 말은 옛 얘기가 됐지만 역시 아파트처럼 가격이 오르지 않는다는 점은 분명하다. 대신 임대수익률이 얼마나 되느냐가 오피스텔의 가치를좌우한다. 내집마련정보사 김 사장은 “대부분의 오피스텔은 역세권에 지어져 임대에 지장이 없지만 수익률에는 차이가 많다”며 “반드시 주변지역 임대 수익률을 잘 살펴봐야 한다”고 말했다. 오피스텔은 1가구 2주택의 적용을 받지 않지만 매도시 양도소득세를 내야한다는 사실도 알아두어야 한다.또 오피스텔은 분양보증의 대상도 아니다.그런 만큼 분양을 받을 때는 시행사가 튼튼한지를 잘 살펴봐야 한다. 김성곤기자 sunggone@. ■건축기준 어떻게 달라지나. ◆규제 내용=조례를 개정,상업지역안 오피스텔 용적률을 800%에서 500%로 줄인다.건축 심의 과정에서 천정 높이를 2.1m에서 2.4m 이상으로 높인다.업무용 공간 확보를 위해서다.다락방 설치는 금지된다. 주차면적 기준도 현행 오피스텔 2∼3실당 1대에서 3실당2대로 강화된다.벽식 구조의 오피스텔 건축이 금지되고 사무공간을 자유롭게 변경할 수 있는 기둥식 공법이 의무화된다.복도 폭은 1.8m 이상 돼야 하고 각실에서 계단까지는30m 이내여야 한다. ◆언제부터 적용되나=서울시는 내년 2월까지는 절차상의문제만 없으면 건축 허가를 내준다는 입장.용적률 규제는새 도시계획조례가 확정되는 대로 적용할 계획이다.다만다락방 설치 규제 등 건축심의 내용은 지난달 31일부터 적용하고 있다.그러나 16층 이하 오피스텔은 건축심의 기준대상이 아니므로 종전 규정을 적용받는다. 김경두기자 golders@

삼성생명이 지난 9월부터 판매에 들어간 ‘무배당 삼성종신보험’을 둘러싸고 논란이 일고 있다. 이 상품이 예상 외의 저금리 기조가 장기간 지속될 경우 주계약 보험금은 고사하고 자칫 불입한 보험료밖에 탈 수 없기 때문이다.이 때문에 일부 가입자들이 “종신보험상품에 드는 이유가 30∼40년 후에 상속자금 마련 등을 위한 것인데수년간 보험료를 꼬박꼬박 내서 불입한 돈만 찾는다면 그게무슨 종신형 상품이냐”고 이의제기하고 있다. [공시이율 4% 이하면 주계약금 없어] 무배당 삼성종신보험은 업계 최초의 변동금리형이다.삼성생명은 자사의 공시이율(자산운용수익률을 기초로 보험회사가 정하는 이율)이 적용돼 시중금리가 폭락해도 영향을 덜받는 ‘금리안정형’ 상품이라고 설명한다.그러나 이 상품에는 삼성생명도 인정하는 ‘치명적인 허점’이 있다. 이 상품은 평균 공시이율이 4% 이하일 때 계약자가 70세 미만에 사망해야 기본보험금(주계약금)을 받을 수 있다.70세이상 생존하게 되면 납입한 보험료만 돌려받게 된다. 업계 관계자들은 “삼성생명이 소비자들에게 이 상품의 최악의 운용상황에 대한 설명은 소홀히 하고 있다”면서 “브랜드만 믿고 가입한 소비자들이 나중에 낭패를 볼 수도 있다”고 지적한다. [왜 이런 상품이 만들어졌나] 삼성생명은 저금리 기조로 역마진이 나자 지난 4월 기존 상품(삼성드림플랜종신보험)을없애고 이 상품을 만들었다.보통 예정이율(보험료 등 자산운용으로 기대되는 수익만큼 보험료에서 할인해줄 때 적용되는 이율)이 1%포인트 내릴 때마다 보험료는 15∼25% 가량 오른다.그러나 삼성은 2.5%포인트나 내리면서 보험료는 35세 남자 기준으로 겨우 16%만 올렸다.때문에 보험료 인상분 40∼50%를 70세 이상 생존 가입자에게 떠넘겼다는 분석이 나오고있다. 삼성생명은 9·10월 두달동안 이 상품을 15만여명에게 팔았다.판매가 순조로웠던 배경은 뭘까.구조조정에 직면한 삼성생명의 5만명 설계사들이 종신보험으로 판매할 상품이 ‘무배당종신보험’밖에 없었기 때문이다.삼성생명 한 설계사는“소비자의 선택권을 빼앗은 것이나 다름없지만 구조조정을피하기 위해 필사적으로 판매할 수밖에 없었다”고 털어놓았다. [“최악의 가능성은 없다”] 삼성생명 관계자는 “가입자(계약자) 보호차원에서 변동금리상품을 내놓은 것”이라며 “상품안내장을 통해 최악의 시나리오를 예시했고,설계사들에게도 이점을 소비자들에게 알리도록 충분히 교육을 시켰다”고 밝혔다.또 올해 가입자들은 시중금리(4%대)보다 훨씬 높은6.5%를 1년간 적용해주고,이후에는 변동금리에 따라 새로 적용할 예정이라고 설명했다.특히 향후 2∼3년간 가입자들이보험금을 타게 될 20∼30년 후까지 저금리가 이어질 가능성은 극히 낮아 납입보험료만 보험금으로 타가는 사례는 나오기 어렵다고 주장했다. 업계 관계자는 그러나 “우리도 일본처럼 제로(0) 금리시대가 10년 이상 지속되지 않는다는 보장이 없고,초저금리로 자산운용이 어려운 상황에서 가입자들이 손해볼 수도 있는 점을 삼성이 도외시하고 있다”고 지적했다. 또 평균수명이 75.55세(99년 통계청 자료)인 상황에서 기본보험금 지급시한을 70세 이하로 한정한 것도 엄밀한 의미의‘종신보험’이 아니라고평가하고 있다. 문소영기자 symun@

서울·수도권의 오피스텔 임대사업자는 연평균 9.7%의 수익을 올리고 있는 것으로 나타났다. 30일 해밀컨설팅이 서울과 수도권 지역의 7개 오피스텔을대상으로 임대수익률을 조사한 결과 서울·수도권 지역의연평균 임대수익률은 9.7%,서울 강남지역은 10.2%에 달했다.특히 서울의 경우 역세권 오피스텔의 수익률이 높은 편이었다. 오피스텔 별로는 역삼역 현대벤처텔(19평형 기준)이 11.4%,도곡역 우성캐릭터(16평형)가 12.0%,신촌 현대캠퍼빌(16평형) 10.3%,삼성동 LG트윈텔Ⅱ(20평형) 7.4%,신천역 현대 아이스페이스(20평형)9.0%였다. 수도권에서는 일산 정발산역 삼성마이다스(17평형)가 8.8%,분당 오리역 시그마(20평형)가 9.4%로 안정적인 수입을 올리고 있는 것으로 조사됐다. 이들 오피스텔의 실투자금액은 3,000만∼7,200만원대로 평균 4,600만원이었다. 융자금은 3,750만∼8,200만원으로 평균 5,550만원이었다. 월임대료는 45만∼90만원까지 다양했다. 김성곤기자

100% 임대를 보장해 주는 상가가 등장했다. 부동산개발업체인 메트로에이전시㈜는 경기도 부천시 상동 전철 1호선 송내역 앞에 있는 ‘씨마 1020’상가 1층숙녀의류매장을 리모델링해 일반에 분양한다. 씨마 1020은 옛 뉴코아백화점 중동점으로 메트로에이전시가 외국계투자회사로부터 사들인 상가.기존 상인들의 영업권은 그대로 인정해 주면서 소유권만 새 투자자에게 넘겨주는 방식이다.상인들은 장사를 계속하면서 관리단에 내던월세를 새로운 투자자에게 내도록 한 것. 이 회사는 이 건물 지하1층도 같은 방법으로 수리한 뒤 할인마트,게임몰로꾸며 분양할 계획이다. 투자 상가는 4.6평형 상가 259개로 개별 등기분양해 준다.분양가는 5,300만∼8,300만원.월세는 56만∼80만원.연 수익률이 12∼13% 수준이다.상동 신도시 역세권 중심 상권에있는 대형 소핑물로 킴스클럽, 6개의 대형 영화관 등이 영업중이어서 유동인구가 많다.상가 임대를 원하는 수요자가200명을 넘고 있다고 메트로에이전시는 밝혔다.(032)327-1023류찬희기자

◆한국투자신탁증권은 24일 배당주 전용 투자펀드인 ‘탐스늘푸른 안정혼합펀드’가 발매 1개월 만에 400억원을 돌파했다고 밝혔다. 이 펀드의 수익률은 1호가 연 25.7%,2호 23.5%,3호 11%다. 배당 유망주와 실적 우량주 등에 30% 정도를 투자하고,수익률이 8%에 도달하면 채권이나 유동성 자산으로 운용하는 만기 6개월짜리 안정형 상품이다. ◆국민카드는 25일부터 롯데월드,서울랜드 등 전국 6개 놀이공원 무료입장 서비스를 실시한다고 24일 밝혔다.국민패스카드,국민이퀸즈카드,아시아나국민카드,무버스클럽카드회원들이 대상이다. ◆LG투자증권이 26일부터 오는 12월 2일까지 본사 지원부서를 시작으로 여의도 트윈빌딩 서관으로 이전한다고 24일 밝혔다.전화번호는 그대로다.

‘비과세저축·신탁 고객을 잡아라.’ 은행·신용금고 등 금융계가 이달부터 연말까지 만기가 돌아오는 12조원 규모의 비과세저축·신탁 고객을 유치하기위해 세액공제·금리우대 등을 내세운 신상품을 앞다퉈 선보이고 있다. 한빛은행 김인응(金麟應)과장은 “신탁상품은 만기가 지나도 7%대의 높은 수익률을 유지하지만 예금상품은 만기후 약정이자의 50%만 주기 때문에 바꾸면 우대금리를 주는 신상품으로 갈아타는 것이 좋다”고 조언했다. ◆신탁상품 봇물=신한은행은 주식관련 파생상품을 이용,위험을 최소화하는 ‘근로자주식신탁 안정수익형’과 ‘장기증권신탁’을 선보였다.가입일로부터 1∼3년은 비과세혜택을 받고,연말 소득정산시 1회(장기신탁은 2회) 세액공제를받는다. 한빛은행은 세계적 금융기관인 ING베어링이 만기보유시 원금 및 최저금리 3%를 보장하고,미국 증권지수인 S&P500에수익률을 연계시킨 ‘개런티 플러스 특정금전신탁’을 25일부터 판매한다.이에 앞서 비과세 및 7∼8% 수익을 예상하는 ‘비과세 고수익 고위험신탁’도 선보였다.기업은행은 정기예금이자의 투자효과를 낼 수 있는 ‘Fine 장기증권신탁’을 내놓았다.13.5%(신탁보수 1.5%)의 예상수익률을 자랑한다. ◆예금고객 잡아라=한빛은행은 가입기간과 이자적용 방식을 선택할 수 있고,금액별 차등금리를 지급하는 ‘두루두루정기예금’을 내놓았다.인터넷으로 신규 가입하면 0.2%포인트의 우대금리를 주고,기존 비과세저축·신탁금액을 50% 이상 재예치하면 0.1%포인트의 가산금리도 적용된다. 조흥은행은 10만원 이상 금액을 자유롭게 저축한 뒤 만기시 일시불 목돈이나 매월 연금형식으로 찾을 수 있는 ‘CHB 자유예금’을 판매한다.1년 경과시 중도해지이율이 2%까지 우대된다.수입이 불규칙한 고객이나 노후생활 준비에 적합하다. 제일은행도 약정금리를 0.2%포인트 우대하고,중도해지시에도 3개월만 지나면 예치기간별 약정이율을 지급하는 ‘제일안전예금(RP)’을 연말까지 판매한다. ◆제2금융권도 가세=동부금고는 비과세 가계장기저축 만기고객에게 0.2%포인트의 우대금리를 적용,1년만기 정기예금에 6.37%의 금리를 지급키로 했다.적금에 가입하면 7.2%의우대금리를 적용한다.한솔금고는 현재 예금금리에 0.2∼0.5%포인트,푸른금고도 0.2∼0.3%포인트를 우대하는 방안을 검토 중이다.동양현대종금은 다음주부터 6% 후반대 수익률이예상되는 뮤추얼펀드·수익증권 등 새로운 신탁상품을 내놓을 예정이다. 김미경기자 chaplin7@

장기주식저축 신상품(밸류코리아펀드)이 22일부터 각 증권사 창구에서 본격 판매에 들어간다.은행에서도 간접투자상품으로 이 저축을 판매한다. 신상품 도입으로 증시의 만성적인 수급불안을 해소하는데 도움이 될 것으로 기대되고 있다.그러나 직·간접상품모두 연평균 주식편입 비중을 70% 이상으로 하고,주식 회전율을 연간 400%(총 거래금액이 원금의 4배) 이내에 맞춰야 하는 등 규정이 까다로워 개인투자자들을 끌어들이기에는 한계가 있다는 지적도 만만찮다.유입 규모는 정부가 당초 예상한 2조∼3조원보다 훨씬 적은 1조원 안팎에 머물것이란 얘기도 나온다. 직·간접투자상품으로 나뉜다.2년간 운영할 경우 최대 13.2%의 세금공제를 받을 수 있다.근로자 외에 자영업자도 가입할 수 있다는 점이 기존의 근로자주식저축과 다르다.투자자는 증권사나 은행 등 한 곳에서만 통장을 만들 수 있으며,가입한도(5,000만원)내에서 추가로투자하고 싶으면 새로 통장을 만들면 된다.가입은 내년 3월말까지 가능하다. 세액공제는 본인이 낸 세금 범위에서2년간 각각 투자금액의 5.5%(첫해)와 7.7%(두번째해)를 돌려주는 만큼 본인의 세금 규모를 먼저 따져봐야 한다. 5,000만원을 투자할 생각이라면 2년간 낼 세금이 660만원(=5,000×0.132) 전후일 때 가장 효과적이다.3,000만원을투자할 때는 396만원,2,000만원은 264만원,1,000만원은 132만원일때 세금을 전액 돌려받는 효과가 있다.이는 원금손실분이 13% 이하면 손해보지 않는다는 얘기다. 간접상품에 투자할 경우는 운용회사를 잘 선정해야 한다.지난해 12월 중순에 조성된 근로자주식저축펀드 23개(전환형 제외)의 평균 수익률은 2%대이지만 운용사에 따라 최고 19%부터 최저 마이너스(-)7%까지 다양하다.가입 시점의 종합주가지수가 연중 가장 낮을 때를 택해야 수익률이 상대적으로 높다는 점도 염두에둬야한다.다만 직접투자를 원할 경우에는 배당률이 높고,최근 상대적으로 주가가 상승하지 못한 주식이 적격이라는분석이다. 이럴 경우 배당수익과 연말까지 추가 상승으로인한 수익,세금공제까지 1석3조의 효과가 있다. 전문가들은 직접투자자의 경우 연간 주식편입비중 70%와 회전율 400% 이하를맞추기란 쉽지 않을 것이라고 말한다. 대우증권 박진곤(朴震坤) 연구원은 “하한가 한번 맞으면 거래소는 15%, 코스닥은 12% 손실인데 2년간 13.2%의 세금공제는 그렇게 큰매력은 아니다”고 말했다.때문에 재직증명서 첨부가 가능한 투자자는 올 연말까지 판매되는 비과세 근로자장기저축(세액 5.5% 공제)에 가입하라는 조언도 적지 않다. 문소영기자 symun@

한동안 진척을 보이지 못했던 리츠(부동산투자신탁) 출시에 가속도가 붙었다. 지난 11일 에이펙(옛 서울하우징리츠)이 일반리츠 예비인가를 신청한데 이어 5∼6개 업체가 연내 출시를 목표로 뛰고 있다. 지난 7월 부동산투자회사법이 제정됐지만 준비부족 등으로 실제 상품 출시는 물론 리츠사 인가신청조차 거의 없던 것에 비하면 빠르게 진행되고 있다. 그러나 본격적인 상품출시에 앞서 투자 리스크를 줄이기위한 안전장치(헤징수단)를 갖춰야 한다는 지적도 일고 있다.리츠 자체가 아직 국내 시장에 생소한데다 관계부처나설립을 추진중인 업체들이 상품출시에만 급급,헤징수단을거의 마련하지 않기 때문이다. ◆연내 4∼5곳 나온다=에이펙 리츠외에 메리츠증권,한국토지신탁,한화리츠,아이앤알코리아,디지털태인,신한리츠 등이 이달안으로 예비인가 신청을 할 예정이다. 에이펙과 디지털태인,신한리츠는 일반 리츠를 준비중이며,나머지는 구조조정리츠(CR리츠)다.이들의 자본금 규모는 500억원에서 2,500억원까지 다양하다.목표 수익률은 7∼10%로 시중금리보다 2∼5% 가량 높다.상품은 대부분 오피스빌딩임대사업과 임대주택 사업이다. 한국토지신탁은 LG투자증권,한빛은행 등과 발기인조합 설립계약을 마치고 오는 20일께 CR리츠 예비인가를 신청할 예정이다.교보생명과 메리츠증권 등이 주축이 된 ‘교보-메리츠 퍼스트 기업구조조정부동산투자회사’도 예비인가 신청을 준비중이다. 한화그룹은 이르면 연말께 CR리츠를 선보이겠다는 목표다. 한화는 장교동과 소공동 사옥,갤러리아백화점 매장 등 1조원 규모의 부동산을 현금화 한 뒤 재무구조 개선 및 그룹신규사업 진출에 필요한 재원으로 사용하겠다는 계획이다. 아이앤알코리아는 반포동 센트럴시티와 메리어트호텔을 유동화,올 연말까지 자본금 5,500억원 규모의 CR리츠를 설립한다는 목표다. ◆헤징수단이 없다=리츠를 추진중인 업체들이 가장 우려하는 것은 빌딩 매입가.리츠열풍이 불면서 서울시내 대부분의 건물 가격이 큰 폭으로 뛰었기 때문이다. 상품 출시에 급급,빌딩을 높은 가격에 매입해 청산할때면매입가보다 현재가가 떨어지는 자산디플레 현상도 나타날수 있다. 운용수익을 제법 내더라도 이때가서 자산디플레가 발생하면 주식소유자들은 원금을 까먹을 수 있다.리츠는 보장형상품이 아니기 때문이다.미국 등 선진국의 경우 이같은 자산디플레 등을 대비해 보험상품이 개발돼 있다. 연·기금 등이 리츠에 관심을 보이면서도 적극적으로 나서지 않는 것도 바로 이같은 헤징수단이 없기 때문이다. 한국토지신탁 관계자는 “보험상품을 찾아봤지만 아직 상품이 나오지 않았다”며 “자산디플레나 운용시 역마진 등을 감안한 보험상품이 출시돼야 한다”고 말했다. ◆이렇게 투자하자=리츠 전문가들은 먼저 안정성과 수익성을 따져야 한다고 말한다. 메리츠증권 오용헌 팀장은 “안정성을 가장 먼저 따져야한다”며 “해당 물건의 입지 등을 살펴 임대 회전률 등을살펴보는 것도 요령이다”고 말했다.부동산 114 정재연 책임연구원은 “주식처럼 한종목에만 투자하지 말고 분산투자를 하는 것도 리스크를 줄이는 방법이다”며 “자산 규모보다는 양질의 리츠를 고르는 것이 중요하다”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@

정부가 증시부양책의 일환으로 오는 20일쯤부터 도입하기로 한 장기주식저축상품(가칭 밸류코리아펀드)이 예상외로 상당한 파급효과를 가져와 증시안정에 큰 도움이 될 것이란분석이 나왔다. 99년 현대증권의 ‘바이코리아펀드’에 버금가는 규모가될 수 있을 것이란 전망이다.당시 바이코리아펀드는 판매개시 6개월만에 11조원 어치를 팔아 증시부양에 기폭제가 됐었다. 대우증권은 15일 ‘장기주식저축상품 도입때의 효과’라는 보고서를 통해 “일반근로자의 경우 지난해 주식저축상품(1인당 한도 3,000만원·1조5,000억원 유입) 도입과 비교하면 가입한도(1인당 5,000만원)가 약 1.7배 가량 확대되기때문에 단순비교하면 근로자의 신규참여 규모는 2조6,000억원 가량이 될 것”이라면서 “특히 신규로 가입이 허용되는 340만명의 개인사업자 가운데 5% 가량인 17만명이 5,000만원씩 가입한다고 해도 규모가 8조5,000억원대에 이른다”고 분석했다.일반근로자와 개인사업자를 포함하면 11조원을넘어선다는 얘기다. 특히 “현재 장기금리수준(3년만기 회사채수익률)이 6% 전후이기 때문에 과거 주식저축상품 도입 때 15%(92년 5월),12%(96년 7월),8%(2000년 11월)에 비해 현저히 낮은 수준이어서 장기적 기대수익률은 여타 금융상품에 비해 매우 높다”고 평가했다. 국내증시가 2년여의 조정기간을 거치면서 바닥권을 다지며 반등장세의 기미를 보이고 있는 것도 장기 주식투자의 적기로 볼 수 있다고 대우증권은 설명했다.미국 테러사태 이후 정부가 잇따라 내놓은 증시부양대책도 증시회복에 호재로 작용하고 있다고 보고 있다. 투자유망종목으로는 ▲자본금이 큰 대형종목 ▲재무구조가 우수한 우량종목 ▲수익성이 높고 배당성향이 높은 종목등을 꼽았다. 대우증권은 자영업자의 향후 가입 규모가 최대 변수가 될것으로 보면서도 과거 3차례에 걸친 주식저축제도 도입이증시안정에 도움이 됐다는 점에서 긍정적인 효과를 가져올것으로 내다봤다. 박진곤 연구위원은 “가입후 연차에 따라 5∼7%의 세액공제를 받을 수 있도록 돼 있지만,주민세(소득세의 10%)도 줄기 때문에 실제로는 기존 공제비율보다 0.5∼0.7%포인트 더공제받게 된다”고 말했다. 주병철기자 bcjoo@